Borçlar Özel Hükümler

Sözleşme bir hukuki işlemdir. Hukuki işlem hukuk düzeninin çizdiği

sınırlar içerisinde hukuki sonuç doğurmaya yönelik irade
açıklamasıdır. Tek taraflı hukuki işlemler tek bir kişinin irade
açıklamasıyla hukuki sonuç doğmasıdır. İki taraflı hukuki işlemler
kişilerin karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamasıyla doğar.

Bazen bir borç ilişkisinde alacaklı ve borçlu sıfatını taşıyan kişiler

dışındaki üçüncü kişiler de doğrudan doğruya ya da dolaylı olarak bu
ilişkiye katıldıklarını görmekteyiz. Üçüncü kişi yararına sözleşme,
taşıma sözleşmesi, vekalet sözleşmesi, alacağın devri ve borcun
üstlenilmesi örnektir. Buradaki üçüncü kişiler sözleşmenin tarafı
değildir.

Sözleşmelerde alacaklı ve borçlu vardır. Böyle bir ilişkide taraflar bazı

sözleşmelerde hem alacaklı hem borçlu olabilirler. Buna tam iki tarafa
borç yükleyen sözleşme denir. Satış sözleşmesi örnektir. Bazıları da
tek tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Tek tarafa borç yükleyen
sözleşmelerle tek taraflı hukuki işlemler farklı şeylerdir. Tek tarafa
borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan yalnız biri borç altına
girmekle, diğer tarafın yerine getireceği hiçbir borcu
bulunmamaktadır. Hiçbir borcu bulunmayan taraf, borç altına giren
tarafın teklifini (icabını) kabul etmekte ve böylece alacaklı sıfatını
kazanmaktadır. Kefalet ve bağışlama vaadi örnektir. Sadece bir kişinin
irade açıklamasıyla doğabilen işlemlere tek taraflı hukuki işlem denir.
Örneğin vasiyet, vakıf kurma, tanıma, sözleşmeyi iptal etme tek taraflı
hukuki işlemlerdir.

İki tarafa borç yükleyen sözleşmeler de kendi içerisinde tam iki tarafa
borç yükleyen ve eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olarak
ayrılır. Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde her iki tarafın edim
yükümlülükleri karşılıklılık ilişkisi içerisindedir. Örneğin satış
sözleşmesinde para verilir karşılığında kitap alınır. Eksik iki tarafa borç
yükleyende ise iki taraf vardır ama edimlerin birbiri ile değiştirilmesi
zorunlu değildir. En tipik örneği vekalet sözleşmesidir. Vekalet
sözleşmesinde ücret zorunlu değildir.

Sözleşme Özgürlüğü

TBK madde 12 – 26 - 27 sözleşme özgürlüğü ilkesi ile ilgili

maddelerdir. 27. maddeyi mutlaka bil.

Madde 26: Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen

sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. 

 Madde 27: Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine,

kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin
olarak hükümsüzdür.

Sözleşme özgürlüğü şu yönlerde kendisine gösterir:

 Sözleşme yapıp yapmama özgürlüğü

 Sözleşmenin tarafını seçme özgürlüğü
 Sözleşmenin biçimini seçme özgürlüğü (sözlü, yazılı…)
 Sözleşmeyi ortadan kaldırma (ikale) ve içeriğini değiştirme
özgürlüğü
 Sözleşmenin çeşidini seçme özgürlüğü
 Sözleşmenin içeriğini belirleme özgürlüğü
Yasada belirli bir şekilde yapılması gerektiği hususunda bir düzenleme
bulunmayan sözleşmenin geçerliliği, taraflarca belirli bir şekle
bağlanabilir. İradi olarak anılan bu şekil kuralı da geçerlilik koşulu
sayılır.

Taraflar sözleşme yaparken yasada düzenlenen ilkelerden

yaralanabilecekleri gibi kanundan yararlanmadan da sözleşme
yapabilirler. (TBK 26 ve 27’deki ilkelerle sınırlı kalmak koşulu ile)
Yasada bütün unsurları ile düzenlenen bir sözleşme varsa bu bir isimli
sözleşmedir. Eğer kanunlarda yapılmak istenen sözleşmeye ilişkin
düzenleme yoksa isimsiz sözleşme kavramı çıkar. Bir sözleşmenin
adının kanunun ilgili yerinde geçiyor olması bu sözleşmeyi isimli bir
sözleşme haline getirmez. İsimli olması için ilgili sözleşmenin
kurulmasından sona ermesine kadar olan sürecin kapsamlı olarak
yazıyor olması gerekir.

Borçlar hukukuna egemen olan ilke sözleşme serbestisi olduğu için

hükümler genelde düzenleyicidir. Emredici düzenlemelere de
rastlanılsa da bunlar daha çok sözleşmenin zayıf tarafının korunmasını
hedef tutan hükümlerdir.

İsimli sözleşmeleri borçlar özelde bu sene işleyeceğiz. İsimsiz

sözleşmeler borçlar genelde ve bazı kanunlarda geçer.

Borcun Kaynakları

 Sözleşmeler
 Haksız fiiller
 Sebepsiz zenginleşme
İsimsiz Sözleşme Çeşitleri

a. Kendisine Özgü Yapısı Olan Sözleşmeler: Kanunda düzenlenmiş

olan sözleşme tiplerine ait olan ögelerin bazılarını veya hiçbirini
barındırmazlar. Kendilerine özgü ögelerden oluşurlar. Tahkim,
(hakemlik sözleşmesi) sulh, garanti, lisans, satış için bırakma
sözleşmeleri kendisine özgü yapısı olup da belirli bir adla anılan
sözleşmelerdir. (sınavda çıkar)
1. Tahkim Anlaşması: Bu sözleşme ile taraflar arasında bir anlaşmazlık
çıkarsa, taraflar mahkemeye başvurmaksızın anlaşmazlığı hakem
denen kişi veya kişiler ile çözerler. Yazılı biçimde yapılmalıdır.
2. Sulh Sözleşmesi: Aralarında çıkan bir anlaşmazlığı ortadan
kaldırmak amacıyla, tarafların karşılıklı ödünler vererek bir
ortalama yolda birleşmek üzere yaptıkları sözleşmedir.
3. Garanti Sözleşmesi: Garanti alanının girişeceği bir işte doğacak
tehlikelere karşın garanti verenin o işten beklenilen sonucu garanti
ederek onu, o işi yapmaya yönlendirme temeline dayalı bir
sözleşmedir. Garanti verilen sonuç doğmazsa, garanti veren garanti
alana tazminat ödeme yükümlülüğü altına girer. Bağımsız bir
sözleşmedir.
4. Satış İçin Tevdi Sözleşmesi: Malını satmak isteyen bir kişi, malı satış
için bir kişiye bırakır. O kişi de kararlaştırılan süre içinde
kararlaştırılan satış parasını ödemeyi ya da malı aynen geri vermeyi
üstlenmektedir. Malı teslim alan kişi, dilerse malı başkasına
satabilir dilerse kendisi alıkoyarak parasını mal sahibine teslim
eder. Belirlenen süre içinde mal satılmamışsa, onu aldığı gibi
sahibine geri verir.
b. Karma ve Bileşik Sözleşmeler: Karma sözleşme, yasada
düzenlenmiş olan çeşitli sözleşmelere ait unsurların kanunun
öngörmediği şekilde bir araya gelmesidir. Çift mahiyetli sözleşme
(kapıcılık sözleşmesi) örnektir. Evde otur kira almayacağım der ve
karşılığında temizlik yapar. Kira ve hizmet bir araya geldi. Arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesi örnektir. Satış ve eser bir araya gelir. Yap
– işlet – devret biçiminde anılan sözleşmenin de bir karma
sözleşme olduğu kabul edilmektedir.
Kombine Sözleşme: Taraflardan biri borçlar kanununda düzenlenen
bazı sözleşme tiplerine ait unsurlar bir araya gelir. Otelcilik sözleşmesi
örnektir. Otel sahibi ve müşteri taraflardır. İstenen oda kira
sözleşmesidir. Otel işletmecisi yiyecek içecek için satış sözleşmesi
yapmış olur. Otelin havuzundan yararlanması için temizlik gerekir.
Otel işletmecisi bunu yaparken hizmet sözleşmesinden yararlanır.
Hastaneye kabul de kombine sözleşmedir. Oda kiralanır. İlaç ve
yemek için satış vardır. Oda temizliği için hizmet vardır. Doktorluk
hizmeti için de vekaletten yararlanılır.
Sınavda çıkmaz: Karma sözleşmelere ilişkin uyuşmazlık çıkarsa 4 teori
vardır: soğurma, saf dışı etme, birleştirme, örnekseme

Soğurma kuralına göre ilgili sözleşmelerde hangi sözleşme tipi daha

önemliyse onun kuralları uygulanır. Saf dışı etme teorisine göre
edimlerin ilişkin olduğu özel sözleşme çeşidine ait kurallardan hiçbiri
uygulanmamalı ve sorun borçlar genel hükümlere göre çözülmelidir.
Birleştirme kuralına göre her edime hangi sözleşmede ise o uygulanır.
Örnekseme kuralına göre ilgili sözleşme tipine kıyasen uygulanır. Türk
hukukunda bu kuram benimsenir.

İsimsiz sözleşmenin çeşidi olarak bir de bileşik sözleşme vardır. Bunlar

yasada bulunan değişik sözleşme türlerinin öğelerini değil, bütünlerini
bir araya getirerek, bunları içeren yeni bir sözleşme oluşturulmasıdır.
Bu sözleşme tipi içerisinde yer alan sözleşme tiplerinin her biri
diğeriyle bağlantılı olmakla birlikte, kendi bağımsızlıklarını da korurlar.
Bileşik sözleşmelerle ilgili bir sorun olduğu zaman, bu sözleşmeyi
oluşturan her sözleşmeye, o tipe ilişkin yasa kuralları uygulanır.

Sözleşme özgürlüğü ilkesini sınavda soracak.

Satış Sözleşmesi

TBK madde 207: Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve

mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel
ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme ile aksi
kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve
alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler.

Satış sözleşmesinin yapılmasıyla, satış konusu malın mülkiyeti alıcıya

geçmez, sözleşmeyle satıcı malın mülkiyetini alıcıya geçirme
yükümlülüğü altına girer. Satım konusu malın mülkiyeti alıcıya, malın
zilyetliğinin devredilmesiyle geçer. Bu nedenle satış sözleşmesi
borçlandırıcı (taahhüt) işlem, satım konusu malın zilyetliğinin
devredilmesi de kazandırıcı (tasarruf) işlem niteliğindedir.

Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

 Borç doğuran bir sözleşmedir. Satıcının borcu taşınırlarda teslim,

taşınmazlarda tescil ve alacak haklarında devir (temlik) ile
gerçekleşir.
 Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
 Rızai bir sözleşmedir. Yani tarafların anlaşması gerekir.
 Kural olarak ani edimli bir sözleşmedir. Edim konusu bir defada
gerçekleştirilir. Örneğin kitap istedim, parasını verdim, kitabı aldım.
İstisnai olarak dönemli de olabilir.
 Sebebe bağlı (illi) bir sözleşmedir.
Satış Sözleşmesine Uygulanacak Hükümler

Türk Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve

Viyana Satım Anlaşması

Satış Sözleşmesinin Unsurları

Sözleşmeyi kurmak için ihtiyaç duyulan ögelerdir.

 Satılan mal (mal)

 Satış bedeli (para)
 Anlaşma (karşılıklı değişim)
1. Satılan Mal (Nebi): Taşınır mallar, taşınmaz mallar, edinmeye
elverişli doğal güçler, (elektrik, doğalgaz vb.) alacak hakları,
malvarlığında bulunup parasal bir değer taşıyanlar da satılan malın
konusunu oluşturur. Parasal değeri olmayan ya da başkalarına
devredilemeyen şeyler, örneğin kişilik hakkına giren değerler, eşya
niteliği taşısa da satımın konusunu oluşturamazlar. Kamulaştırma
işlemi bir satış sözleşmesi sayılamaz. Misli veya gayrı misli mal
olabilir. Parça veya cins mallar da konusu olur. Kişilik hakları
 konusu olamaz. Satım konusu malın sözleşmenin yapıldığı sırada
var olması veya satıcının malvarlığında bulunması zorunlu değildir.
(Doktrindeki hakim görüşe göre taşınmaz satışında böyle bir şey
mümkün olmaz. Çünkü taşınmaz mal için kayıt gerekir.) İleride
teslim edileceğine ilişkin sözleşme yapılabilir. Satım konusu malın
muhakkak ifa zamanında alıcıya teslim edilmesi gerekir. İfa
etmediyse, eğer temin etme durumu yoksa imkansızlıktan dolayı
sözleşme geçersiz hale gelir. Eğer malı temin etmek mümkün de
satıcı vermiyorsa o zaman sözleşme geçerlidir, alıcının zararlarını
karşılamak gerekir. İnsan emeği satış sözleşmesi değildir. İş görme
sözleşmeleridir. 3. kişiye ait olan bir mala ilişkin satış sözleşmesi
yapılabilir mi?
2. Satış Bedeli: Bedelin bir miktar para olması gerekir. Taraflar bedeli
TBK madde 27 sınırları içerisinde kalmak koşulu ile serbestçe
belirleyebilir. Bir malın fiyatı resmi tarife olarak belirlenmişse ona
uymak gerekir. Daha fazla fiyata satılamaz. Satış bedelinin
muhakkak belirli olması gerekli değildir. (taşınmazlar hariç)
Belirlenebilir nitelikte olması yeterlidir. Bedel belirlenmemişse o
satış sözleşmesi gerçekleşirken ortalama piyasa fiyatı üzerinden
yapılır. Satış bedeli satılanın ağırlığına göre hesaplanıyorsa darası
indirilir. Satım konusu mal paketi olmadan satılamıyorsa (yağ,
konserve vb.) paketin de mülkiyeti alıcıya geçer. Satış bedeli kural
olarak Türk parası olarak belirlenir. Eğer mal karşılığı para değil de
mal veriliyorsa, satış değil trampadan söz edilir. Eğer taraflardan
biri bir malın zilyetliğinin devrini, öteki taraf da buna karşılık bir
miktar parayla birlikte bir şeyin zilyetliğinin devrini üstlenmişse,
burada bir karma sözleşme (satış – mal değişimi) vardır. Satış
parası siparişin ifa edildiği gün ve yerdeki ortalama piyasa fiyatı
üzerinden kararlaştırılır.
3. Anlaşma: Satıcının malın zilyetlik ve mülkiyetini karşı tarafa
geçirmesi ve alacaklının bedelini ödemek üzere anlaşmasıdır.
 Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir adet
bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle
yükümlüdürler. Örneğin abonelik (dergi ve gazete) sözleşmelerinde
aynı anda ifa olmaz. Taraflardan biri kendi borcunu ifa etmeden
karşı taraftan ifasını yerine getirmesini isterse, karşı taraf
ödemezlik defi ileri sürebilir.
Satıcı, vitrindeki malın üzerinde satıldığına, rezerv olduğuna dair bir
bilgi yoksa o malı satmaktan kaçınamaz.
Satıcı, malın zilyetliğini devretmesine rağmen bedeli almadığını iddia
ediyorsa, bunu ispatlamalıdır. Satıcı bunu ispatlarsa, alıcı da bedeli
ödediğini ispatlamalıdır.
Satıcının sözleşme özgürlüğü iki durumda kısıtlanır: satma
zorunluluğu ve sözleşme koşulları ile ilgili sınırlamalar
Satış Sözleşmesinde Yarar ve Hasar (soru gelir)

Yarar, ilgili malın sözleşmesinin yapıldığından devrine kadar olan

zamanda geçen sürede malda bir artışın olmasıdır. Örneğin alınacak
olan hayvanın yavrulamasıdır. Hasar ise, bu sürede ilgili satım konusu
malın değerinin azalması, yok olması, telef olmasıdır. Satıcının kusuru
olmamalıdır. TBK madde 208: Kanundan, durumun gereğinden veya
sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık hâller dışında,
satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışlarında zilyetliğin devri,
taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir. Satılan bir
malda yarar ve hasardan söz edebilmek için ortada geçerli bir
sözleşme olmalıdır. Önce sözleşme geçerli mi diye bakılmalıdır. Satış
sözleşmesi geçerli değilse yarar ve hasar da yoktur.

Geciktirici koşula bağlı satışın yasada öngörüldüğü hallere, deneme

veya gözden geçirme koşuluyla satışlar ile işyeri dışında yapılan
satışlar (kapıdan satışlar) örnek olarak gösterilebilir.
Kanundan doğan istisnaya örnek olarak madde 208/3 örnek
verilebilir. Satıcı, alıcının isteği üzerine satılanı ifa yerinden başka bir
yere gönderirse yarar ve hasar, satılanın taşıyıcıya teslim edildiği
anda alıcıya geçer. Taşıyıcı; satıcının elemanı, sürekli çalıştığı bir
kargo firması ise söz konusu mal alıcıya teslim edilse bile yarar ve
zarar alıcıya geçmez. Sıradan, satıcı ile alakası olmayan bağımsız bir
taşıyıcı varsa yarar ve hasar alıcıya geçer. Taşıyıcının bağımlı veya
bağımsız olması önemlidir.

Başka bir yere gönderme deyince başka bir kent veya ülkeye
gönderim zorunlu değildir. Aynı kentte de olabilir.

Satış Sözleşmesinin Çeşitleri

Taşınır ve taşınmaz satışına ilişkin olarak ayrılır.

Taşınır Satışı

TBK madde 209: Taşınır satışı, Türk Medenî Kanunu uyarınca

taşınmaz sayılanlar dışında kalan ve diğer kanunlarda taşınır olarak
belirtilen şeylerin satışıdır. Özüne zarar gelmeksizin bir yerden başka
bir yere taşınabilen eşyalar taşınır mallardır. Kural olarak taşınır satışı,
şekle tabi değildir.

Elektrik enerjisi, su, havagazı, atom enerjisi gibi doğal güçler de

taşınırdır. Geçici olarak bir arsa üzerine yapılan baraka ve kulübe gibi
şeyler de sürekli dikilmediği için taşınır sayılır. Yargıtay, gecekonduları
da taşınır kabul eder. Telif hakkı, marka, patent gibi haklar da taşınır
sayılır.

Taşınmaz Satışı

Taşınmaz mal, özüne zarar gelmeksizin bir yerden başka bir yere
taşınması mümkün olmayan mallardır. TMK madde 704: Taşınmaz
mülkiyetinin konusu şunlardır: 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı
sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, (üst hakkı, kaynak
hakkı gibi) 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Taşınmaz satışı resmi şekilde yapıldığı için bu taşınmaz konusu malın

satış bedeli ve konusu mutlaka o anlaşmada bulunmalıdır. Eğer
miktar tam olarak belirlenmemişse, belirlemeye yarayacak olan
ölçütler mutlaka o resmi senette yazmalıdır.

Taşınmazların satışının resmi biçimde tapu sicil memurları tarafından

düzenlenecek bir sözleşmeyle yapılması gerekir. Satış sözleşmesini
yalnızca tapu sicil memurları düzenleyebildikleri halde, taşınmaz satış
vaadi sözleşmesini noterler de düzenleyebilir. Tapu sicil memuru
tarafından düzenlenmeyen taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz
olduklarından, taşınmaz mülkiyetinin alıcıya geçirilmesini sağlamaz.

Taşınmaz satış sözleşmesinde resmi biçime uyulmamasının yaptırımı

mutlak butlandır. Yani kesin hükümsüzlüktür.

Taşınmaz Satışında Muvazaa

Nispi muvazaa olabilir. Yani normalde bağışlama yapmak istiyorum

ama satış gibi gösteriyorum. Geçersizdir. Bunun dışında muvazaa,
bedelin az veya fazla gösterilmesi ile de olabilir. Buna bedelde
muvazaa denir. Bedel az gösterilmişse sözleşme geçersiz olamaz,
hazine bedelin az gösterildiğinden dolayı eksik ödenen vergi ve
harçları ceza uygulayarak tamamlatır. Bedel fazla gösterilmişse
sözleşme geçerli olmaz. Muvazaalıdır.

Tapusuz taşınmazların devri, taşınır mülkiyetinin devrinde olduğu gibi,

herhangi bir biçime bağlı değildir. Ancak kanıt kolaylığı açısından yazılı
bir biçimde yapılması yerinde olur.

Taşınmaz satışında yarar ve hasar tescil anına kadar satıcıya aittir.

Taraflar teslim ile geçeceğini kendi aralarında kararlaştırabilirler.
Teslim süresinin dolmasına rağmen, satıcı taşınmazı teslim etmiyorsa,
temerrüt nedeniyle hasara kendisi katlanır.

Taşınmaz satışlarında zamanaşımı yapılar yönünden mülkiyetin

geçmesinden itibaren beş yıldır. Satıcının ağır kusuru varsa bu süre
yirmi yıldır. Taşınır satışlarında, satıcının ayıptan doğan sorumluluğu
ilke olarak iki yıldır.

Taşınmaz Satışı Sonucunu Doğuran Sözleşmeler

 Taşınmaz satış vaadi

 Geri alım
 Önalım
 Alım
Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde
düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Ön alım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına

bağlıdır.

a. Taşınmaz Satış Vaadi

Tarafların ileride bir taşınmaz satışı yapacaklarını doğuran
sözleşmelerdir. Bu ön sözleşmedir. Bu tek taraflı ve iki taraflı olabilir.
Uygulamada iki taraflıdır. İki taraflıysa her iki tarafın da imzası gerekir.
Birinin imzası eksikse geçersiz olur. TBK madde 237/2 ve 29.
maddelerde belirtilir. Resmi şekil noter aracılığıyla olur. Taşınmaz
satış vaadini tapu da yapabilir. Noterde taşınmaz satışı yapılamaz.
Sadece tapuda yapılabilir. Noterde yapılırsa tahmin edilerek
dönüştürülür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme biçiminde re’sen

yapılabilir. Yani baştan sona kadar noter huzurunda yapılır.

Konusu taşınmaz mallardır. Ancak vaad konusu taşınmazın belli

olması zorunlu değildir. Belirlenebilir olması yeterlidir.
Alıcının tapuda satış yapılmasını istemesine karşın satıcı buna
yanaşmıyorsa alıcı, tescile zorlama davası açarak taşınmazın kendisine
devrini isteyebilir.

Taşınmaz satış vaadi alacaklısı bu hakkını başkalarına devredebilir ve

devralan da adına tescil yapılmasını isteyebilir. Eğer bir yasak sebebi
ile tescili istemek imkansızsa, alacak tazminata dönüşür.

Taşınmaz Satış Vaadinin Hüküm ve Sonuçları

Taraflar bakımından;

Tam iki tarafa borç yükler. Amaçları doğrudan mülkiyeti geçirmek

değil de ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapmaktır. Vaad
borçlusu, asıl sözleşme zamanı geldiğinde yapmak istemezse vaad
alacaklısı yetkili mahkemede dava açmalıdır. Yargıtay’a göre açılan
dava sonucu mahkeme kararı ile malın mülkiyeti doğrudan vaad
alacaklısına geçer.

Kişiler bakımından;

Vaad alacaklısı olarak 3. kişiye başvurursun. 3. kişi kabul etmezse

madde 716 kapsamında tescile zorlama davası açılır.

Bir hak tapuya şerh edilmekle ayni hak olmaz. Kuvvetlendirilmiş

alacak hakkı olur. Bir hakkın tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için
taraflar arasında şerh anlaşmasının yapılması gerekir. Ancak taşınmaz
satış vaadi bunun istisnasıdır.

Tapu kanunu madde 26/6’ya göre şerhin etkisi 5 yıldır. Bu 5 yılda asıl
sözleşme yapılmazsa taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kalkar.

Ön Alım Hakkı

Kanundan da sözleşmeden de doğabilir. Paylı mülkiyet ilişkisinde

kanundan doğar. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı ilgili taşınmazın
ön alım borçlusu tarafından 3. kişiye satılması durumunda alacaklının
mahkemede açacağı dava ile taşınmazın mülkiyetinin o kişiden
alınarak kendine geçirilmesini istediği yenilik doğurucu bir haktır.
Taşınırlar için de taşınmazlar için de ön alım hakkı olabilir. Taraflar
sözleşmede ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin şartları da
düzenlemişlerse nitelikli ön alım hakkı denir. Şartları
düzenlememişlerse olağan ön alım hakkı olur. Kurucu yenilik doğuran
bir haktır. A ve B olağan ön alım hakkı sözleşmesi yapmış ve A daha
sonra C’ye 250.000tl’ye satmıştır. B ön alım hakkını kullanırken
250.000tl üzerinden kullanabilir.

A ve B 150.000’tllik ön alım hakkı sözleşmesi yaptılarsa nitelikli ön

alım hakkı vardır. Diğer kişiye kaça satarsa satsın ön alım hakkı sahibi
o malı 150.000tl’ye alır.

Kurucu yenilik doğuran haktır. Ancak dava ile kullanılır. Yenilik

doğuran davadır. Ön alım sözleşmesinin geçerliliği yazılı bir biçimde
yapılmış olmasına bağlıdır.

Ön alım hakkı tapuya şerh verildiği zaman şerh etkisi ile 3. kişiye karşı
ileri sürülebilir.

TBK madde 239: Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan

önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla
geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa,
devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça
geçerli olmaz.

TBK madde 240: Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik

bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde
kullanılabilir. İfa yerine geçen edimlerde, alım ya da satışlarda da
kullanılabilir.
Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi,
cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi
ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde, el birliği
mülkiyeti, kat birliği mülkiyeti, kamulaştırma, arazi toplulaştırılması,
vakıf kurma işleminde, iki şirketin birleşmesinde, intifa ve konut
hakkının tesisinde bağışlama ve trampa sözleşmelerinde önalım
hakkı kullanılamaz. (sınavda çıkar)

TBK madde 242: Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak

isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı
adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya
ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine
bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın
yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

Alım Hakkı

Hak sahibine, sözleşmeyle öngörülen zaman ve şartlarla bir taşınmazı

tek taraflı varması gerekli bir iade beyanı ile satın alma yani
mülkiyetin kendisine devrini isteme yetkisini veren bir hak ve
sözleşmedir. Alım hakkının konusu taşınır ya da taşınmazlar olabilir.
Kurucu yenilik doğuran bir haktır. Taşınmazlara ilişkin alım hakkı
resmi şekilde düzenlenmelidir. Bu alım sözleşmesinin de tapuya şerhi
mümkündür. Şerhle 3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi 10
yıldır. 10 yıldan fazla süreli şerh anlaşmaları geçersizdir. Kanundan
doğan alım hakkı yoktur. Sözleşme ile kazanılır. Vasiyetnameden de
doğabilir. Taşınırlara ilişkin alım hakkı, şekil serbestisi kuralı
gereğince, herhangi bir geçerlilik şekline bağlı değildir.

Geri Alım Hakkı

Taşınmazın mülkiyetini 3. kişiye devreden kimseye sözleşmede

kararlaştırılan şartlarla ve tek taraflı bir irade beyanı ile geri alma
yetkisi veren kurucu yenilik doğuran bir haktır. Geri alma bedeli ne
olacak? Sözleşme ile kararlaştırılabilir ancak bir kararlaştırma yoksa
taşınmaz satılırken verilen bedel neyse o bedel üzerinden ödeme
yapılarak geri alım hakkı kullanılmalıdır. Resmi şekilde kullanılır.
Tapuya şerh edilebilir. Kanundan doğan geri alım hakkı yoktur. Şerhle
3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi 10 yıldır.

Şarta Bağlı Taşınmaz Satışı

Şarta bağlı olarak taşınmaz satışı yapılabilir. Örneğin yetkili makamın

yapı izni vermesi şartına bağlı olarak satış sözleşmesi yapmak
mümkün olacaktır. Koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline şerh
yapılamaz. Bu geciktirici şarttır. Bozucu şarta bağlı olarak taşınmaz
satışı yapılamaz. Geciktirici şart gerçekleşmedikçe satış sözleşmesi
hüküm ve sonuç doğurmaz. Şart gerçekleşince satıcı malik sıfatı ile
alıcıyla birlikte tapuya gidip tescil işlemini yapar. Satıcı yapmak
istemezse alıcı zorlama davası açabilir.

Satış Türleri

1. Örnek Üzerine Satış: TBK madde 247: Örnek üzerine satış,

tarafların sözleşmenin konusu olan malın alıcıya veya üçüncü bir
kişiye bırakılan bir örneğe ya da tespit ettikleri bir mala uygun
olması üzerinde anlaşmalarıyla yapılan satıştır. Sözleşmenin
hüküm doğurması, ilgili malın örneğe uygun olmasına bağlı
değildir. Satılan örneğe uygun olmalı ama bu bir koşul değildir.
Uygun değilse gereği gibi ifa etmeme durumu ortaya çıkabilir.
Ayıplı ifa hükümleri uygulanabilir. Satılan mal örneğe uygun
değilse, alıcı dilerse ayıplı ifayı başlangıçta reddeder ve ifa etmeme
hükümlerine dayanabilir, dilerse satılanı teslim alır ve ayıptan
doğan sorumluluk hükümlerinden yararlanabilir. Taşınır mallar için
söz konusudur. Taşınmazlar burada konu olmazlar. Parça
satışlarında da olamaz. Çünkü zaten parça eşyalar tektir. İlgili mal
örneğe uygun olmazsa orada ayıplı mal vardır.
TBK madde 248: Örnek üzerine satışta kendisine örnek verilen taraf,
elindeki örneğin kendisine verilmiş örnek olduğunu ispat yükü
altında olmayıp, örneğin biçimi değişmiş olsa bile, bu değişiklik
gözden geçirmenin zorunlu bir sonucu ise, alıcının iddiası doğru
sayılır. Ancak, karşı tarafın her hâlde bunun aksini ispat hakkı vardır.
Örnek, alıcının elindeyken bozulmuş veya yok olmuşsa, alıcının
kusuru olmasa bile, satılanın örneğe uygun olmadığını ispat yükü
alıcıya düşer. (bu maddeden soru gelir.)
2. Beğenme Koşulu ile Satış: TBK madde 249: Beğenme koşuluyla
satış, alıcının satılanı deneyerek veya gözden geçirerek
beğenmesi koşuluyla yapılan satıştır. Beğenme koşulu
açıklanıncaya kadar sözleşme hüküm ve sonuçlarını doğurmaz. Bu
yüzden beğenme koşulu ile satış iradi geciktirici şarta bağlıdır. TBK
madde 250: Beğenme koşuluyla satışta alıcı, satılanı kabul
etmekte veya hiçbir sebep göstermeksizin geri vermekte
serbesttir. Satılan, alıcının zilyetliğine geçmiş olsa bile, satılanın
mülkiyeti, beğenme koşulunun gerçekleştiği ana kadar satıcıda
kalır.
Dolaylı, dolaysız zilyede bak! Zilyet çeşitlerine bak!
TBK madde 251: Deneme veya gözden geçirme satıcının yanında
yapılmak gerekip de alıcı, satılanı sözleşme veya âdete göre gerekli
süre içinde kabul edip etmediğini açıklamazsa, satıcı sözleşmeyle
bağlılıktan kurtulur.
Böyle bir süre belirlenmemişse, satıcı uygun bir süre geçtikten
sonra, satılanı kabul edip etmediğini bildirmesi için alıcıya ihtarda
bulunabilir; bu ihtara hemen cevap verilmezse satıcı, sözleşmeyle
bağlılıktan kurtulur. Satıcının yanında deneme yapılacaksa burada
alıcının susması onaylamama anlamına gelir.
TBK madde 252: Satılan, denenmeksizin veya gözden geçirilmeksizin
alıcıya verilmişse, sözleşme veya âdete göre gereken süre içinde
veya böyle bir süre yoksa satıcının ihtarı üzerine alıcı, satılanı
beğenmediğini hemen bildirmez veya onu geri vermezse, beğenme
koşulu gerçekleşmiş olur. Alıcının, herhangi bir çekince
belirtmeksizin satış bedelinin tamamını veya bir kısmını ödemesiyle
ya da satılanı deneme veya gözden geçirme amacını aşacak biçimde
kullanmasıyla da beğenme koşulu gerçekleşmiş olur.
Maldan beklediği yarar ve hizmeti denemek ve beklediğini bulduğu
takdirde kesin olarak satın alacağını söyleyen kişi beğenme koşuluyla
satış değil, olağan koşula bağlı bir sözleşme yapmıştır.
3. Taksitle Satış: TBK madde 253: Taksitle satış, satıcının, satılan
taşınırı alıcıya satış bedelinin ödenmesinden önce teslim etmeyi,
alıcının da satış bedelini kısım kısım ödemeyi üstlendikleri
satıştır. Genel olarak konusunu taşınır mallar oluşturur. Doktrinde
taşınmaz satışında da yapılabilir diyenler de vardır. Taksitlerin veya
taksitler arasındaki sürenin birbirine eşit olması şart değildir.
Taksitle satışlarda satılan, bedelin tamamen ya da kısmen
ödenmesinden önce alıcıya teslim edilir. Satış parasının kısım kısım
ödenmesinden sonra satılanın alıcıya teslim edildiği hallerde
taksitle satış değil ön ödemeli satış söz konusu olur.
Taksitle satış sözleşmesine ilişkin hükümler ilke olarak emredicidir.
Taksitli satış sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gerekir.
Kısmi ödemeli satışın bir türüdür.
Taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
En az iki taksit olmalıdır.
Art arda teslimli satış sözleşmesi taksitle satış sözleşmesinin tam
tersidir. Satıcı satım konusu malı belirli aralıklarda teslim eder. Burada
bölünebilir bir mal olmalıdır. Kısmi ifa değildir. En tipik örneği
aboneliktir. (soru gelir)
Malın satıcının ticari faaliyeti kapsamında satılması hâlinde,
sözleşmede aşağıdaki hususlar belirtilir:
1.Tarafların adı ve yerleşim yeri.
2. Satışın konusu.
3. Satılanın peşin satış bedeli.
4. Taksitle ödeme sebebiyle belirtilecek ilave bedel.
5. Toplam satış bedeli.
6. Alıcının nakden veya aynen üstlendiği diğer bütün edimler.
7. Peşinat ve taksitlerin tutarı ile vadesi ve ikiden az olmamak üzere
taksit sayısı.
8. Alıcının yedi gün içinde sözleşme yapılması konusundaki irade
açıklamasını geri alma hakkı.
9. Öngörülmüşse, mülkiyetin saklı tutulmasına veya satış bedeli
alacağının devrine ilişkin anlaşma kayıtları.
10. Temerrüt veya vadenin ertelenmesi durumunda, yasal faiz
oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere ödenecek faiz.
11. Sözleşmenin kurulduğu yer ve tarih.

TBK madde 254: Ayırt etme gücüne sahip bir küçük veya kısıtlı
tarafından yapılmış olan taksitle satış sözleşmesinin geçerliliği, yasal
temsilcinin yazılı rızasına bağlıdır. Bu durumda rızanın, en geç
sözleşmenin kurulduğu anda verilmiş olması gerekir. Taksitle satış
sözleşmesinde yasal temsilcinin, sonradan icazet vermesi olmaz.

Kredi kartı ile taksitle satış bu konuya girmez.

TBK madde 255: Taksitle satış sözleşmesi, alıcı bakımından (sınavda

çıkar), taraflarca imzalanmış sözleşmenin bir nüshasının
(fotokopisinin değil, ıslak imzasının) eline geçmesinden yedi gün
sonra hüküm ve sonuçlarını doğurur. Bu madde genel kurala
istisnadır. Yedi günlük süre içerisinde alıcı sözleşme ile bağlı değildir
ama satıcı bağlıdır.

Alıcı, bu süre içinde irade açıklamasını geri aldığını satıcıya yazılı

olarak bildirebilir. Bu haktan önceden feragat edilemez. Geri alma
bildiriminin sürenin son gününde postaya verilmiş olması, sonuç
doğurması için yeterlidir. Yani 7. gün postaya vermiş olması
yeterlidir. Satıcı geri alma süresi içinde malı alıcıya devretmişse alıcı,
malı ancak olağan bir gözden geçirmenin gerektirdiği ölçüde
kullanabilir; aksi takdirde sözleşme hüküm ve sonuçlarını doğurmuş
olur. Alıcının geri alma hakkını kullanması hâlinde, kendisinden
cayma parası istenemez.

TBK madde 256: Alıcı, peşin satış bedelinin en az onda birini en geç
teslim anında peşin olarak, satış bedelinin geri kalan kısmını da
sözleşmenin kurulmasını izleyen üç yıl içinde ödemekle yükümlüdür.
Cumhurbaşkanı, satılanın türüne göre peşinat miktarı ile yasal
ödeme sürelerini yarıya kadar indirebileceği gibi, iki katına kadar
çıkartabilir.

Kanunda belirlenen asgari peşinatı tamamen almaksızın, satılanı

alıcıya devreden satıcı, peşinatın ödenmeyen kısmı üzerinde istem
hakkını kaybeder. Peşinattan vazgeçilmesi karşılığında, satış
bedelinde yapılacak artırma hükümsüzdür.

Taksitle satışta iki tür ödeme vardır. Önce peşinat ödenir. Sonra
taksitler ödenir.

TBK madde 257: Alıcı, satıcının taksitle satıştan doğan alacağı ile
kendisinin satıcıdan olan alacağını takas etme hakkından önceden
feragat edemez. Alacağın devredilmesi durumunda alıcının, satış
bedeli alacağına ilişkin def’ileri sınırlanamaz ve ortadan
kaldırılamaz.

TBK madde 258: Taksit borcu kambiyo senedine bağlanmış

olmadıkça, alıcı satış bedelinin kalan kısmını her zaman bir defada
ödeyerek borcundan kurtulabilir. Bu durumda, peşin satış bedeline
ilave edilen bedelin ödenmemiş taksitlere isabet eden kısmı,
yarısından az olmamak üzere ödeme süresinin kısaltılmasına uygun
olarak indirilir.

Alıcının Temerrüdü Halinde Satıcının Hakları

Alıcı taksitlerden birini ödemezse satıcının iki seçimlik hakkı vardır:

 Taksitin ödenmesini isteyebilir.

 Sözleşmeden dönebilir.
TBK madde 259: Alıcı peşinatı ödemede temerrüde düşerse satıcı,
sadece peşinatı isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Alıcı taksitleri ödemede temerrüde düşerse satıcı, muaccel olmuş

taksitlerin veya geri kalan satış bedelinin tamamının bir defada
ödenmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir. Satıcının geri
kalan satış bedelinin tamamını isteyebilmesi veya sözleşmeden
dönebilmesi, ancak bu hakkı açık biçimde saklı tutmuş olmasına
(sözleşmede yazmasına) ve alıcının kararlaştırılan satış bedelinin en
az onda birini oluşturan ve birbirini izleyen en az iki taksiti veya en
az dörtte birini oluşturan bir taksiti ya da en son taksiti ödemede
temerrüde düşmüş olmasına bağlıdır. Örneğin borç 140.000tl. Taksit
7.000tl. 2 ay ödeyemedi toplam 14.000tl temerrüde düştü. Onda
birini oluşturdu. Açık bir kayıt da varsa olur.

Alıcı ve satıcı sözleşmeden dönerse birbirlerinden aldıklarını geri

vermek zorundadırlar. Alıcı malı hiç kullanmamış olsa da, uygun bir
kullanım bedeli ödemek zorundadır.

Taşıma, paketleme, montaj gibi masraflar istenemez. Bunların satış

bedeline dahil olduğu kabul edilir.

Alıcı, satıcıdan ödediği taksitlerin faiziyle geri verilmesini ve mala

yaptığı yararlı ve zorunlu giderlerin ödenmesini TBK gereğince
isteyebilir.
Ancak, satıcının dönme dolayısıyla isteyebileceği miktar, ödenmiş
olan taksitler tutarına eşit veya daha fazla ise satıcı sözleşmeden
dönemez.

Satıcı, satış bedelinin geri kalan kısmının tamamen ödenmesini

isteme veya sözleşmeden dönme haklarını kullanmadan önce,
alıcıya en az on beş günlük bir süre tanımak zorundadır.

TBK madde 260: Satıcı, alıcının taksitleri ödemede temerrüde

düşmesi sebebiyle satılanın alıcıya devrinden sonra sözleşmeden
dönerse, her iki taraf aldığını geri vermekle yükümlüdür. Satıcı,
ayrıca hakkaniyete uygun bir kullanım bedeli ve satılanın olağandışı
kullanılması sebebiyle değerinin azalması hâlinde tazminat da
isteyebilir. Ancak satıcı, sözleşme zamanında ifa edilmiş olsaydı elde
edecek olduğundan fazlasını isteyemez. Satıcı, alıcının peşinatı
ödemede temerrüde düşmesi yüzünden satılanın devrinden önce
sözleşmeden dönerse, alıcıdan sadece ödenmeyen peşinat
üzerinden, sözleşmeden döndüğü tarihe kadar işleyecek yasal faiz
ile sözleşmenin kurulmasından sonra, satılanın uğramış olduğu
değer kaybı sebebiyle tazminat isteyebilir. Ceza koşulu
kararlaştırılmışsa, peşin satış bedelinin yüzde onunu aşamaz.

Bir taksitle satışta satıcı, yalnızca bir tek taksitin ödenmemesiyle

sözleşmeden dönemez.

Mülkiyeti saklı tutma kaydıyla, mal alıcıya verilmişse, taksitlerin

ödenmemesi halinde satıcı malı istihkak davasıyla geri isteyebilir.
Mülkiyeti sakla tutma sözleşmesiyle yalnızca taşınırlar satılabilir.
Taşınmazlar bu yolla satılamazlar.

Ön Ödemeli Taksitle Satış: TBK madde 264: Ön ödemeli taksitle satış,

alıcının taşınır bir malın satış bedelini önceden kısım kısım ödemeyi,
satıcının da bedelin tamamen ödenmesinden sonra satılanı alıcıya
devretmeyi üstlendikleri satıştır. Yazılı şekilde yapılmalıdır. Taksitle
satıştan farkı, taksitle satışta mal bedel ödenmeden verilir. Konusunu
taşınır mallar oluşturur. TKHK’da ön ödemeli konut satışı da
düzenlenmiştir. TBK madde 266: Alıcı satış bedelinin tamamını
ödedikten sonra, her zaman malın kendisine devredilmesini
isteyebilir. Ancak, satıcı malı başkasından sağlayarak devredecek ise
alıcı, bunun için kendisine uygun bir süre tanımak zorundadır.

TBK madde 268: Satıcının sözleşmenin kurulduğu sırada belirlenen

toplam satış bedeline ek bir bedel isteme hakkını saklı tutan bütün
kayıtlar geçersizdir. Ödenecek toplam satış bedeli sözleşmede
belirlenmiş olmakla birlikte, devredilecek eşya önceden
belirlenmemiş ve satıcı tarafından bu eşyayı seçme hakkı alıcıya
tanınmış ise satıcı, peşin satıştaki olağan bedelleri göz önünde
tutmak suretiyle alıcının yapacağı seçime tam olarak uymakla
yükümlüdür. Buna aykırı anlaşmalar, ancak alıcının yararına olduğu
ölçüde geçerlidir.

Ödeme süresi bir yıldan uzunsa veya belirsiz bir süre için ödeme
yapılması kararlaştırılmışsa, alıcı, ödemeleri bankada kendi adına
açılacak gelir getiren bir tasarruf veya yatırım hesabına yatırmakla
yükümlüdür.

Açık Artırma Yoluyla Satış: TBK madde 274: Açık artırma yoluyla satış;
yeri, zamanı ve koşulları önceden belirlenerek, hazır olanlar
arasından en yüksek bedeli öneren ile yapılan satıştır. Cebri artırma
yoluyla satış ve isteğe bağlı satış olarak ikiye ayrılır. Cebri artırma
yoluyla satışta borçlu borcunu ödeyemeyeceği zaman devlet el koyar
ve o mallar açık artırma yoluyla satılarak borçlar kapatılmaya çalışılır.
İsteğe bağlı özel artırma ve herkese açık isteğe bağlı özel artırma
vardır. Özel artırmaya bazı kişiler katılır. Herkes katılamaz. Kural
olarak, cebri arttırmalarda ayıptan ve zapttan sorumluluk söz konusu
olmaz. Zorunlu olmayan arttırmalarda, malik malını en yüksek fiyat
verene de satmak zorunda değildir.

TBK madde 275: Satıcı artırma koşullarında aksi yönde bir irade
açıklamasında bulunmamışsa, herkesin katılabileceği isteğe bağlı
açık artırmalarda satış sözleşmesi, artırmayı yönetenin en yüksek
bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur. Cebrî artırma
yoluyla satış, artırmayı yöneten memurun en yüksek bedeli öneren
kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur.

TBK madde 276: Artırmaya katılan kişi, satış için konulmuş olan
koşullar çerçevesinde önerisiyle bağlıdır. Aksine bir koşul yoksa,
öneride bulunanın bağlılığı, kendisinden daha yüksek bir öneri
yapılmasıyla sona erer veya daha yüksek öneri olup olmadığının
sorulması üzerine böyle bir önerinin olmadığının anlaşılması
hâlinde, önerisinin hemen kabul edilmemesiyle ortadan kalkar.

TBK madde 279: Artırmada taşınır bir mal alan kişi, onun mülkiyetini
ihale anında kazanır. Artırmadan alınan taşınmazın mülkiyeti, ancak
tapu siciline tescille alıcıya geçer. Artırma görevlisi, satış
tutanağında gösterilen taşınmazın alıcı adına tescilini hemen tapu
idaresine bildirir. Cebrî artırma sonucunda yapılan ihalelerde
mülkiyetin geçmesine ilişkin özel hükümler saklıdır. İsteğe bağlı özel
artırmalarda mülkiyetin geçmesi genel hükümlere tabidir.

TBK madde 280: Artırmadan mal alan kişi, o mala, tapu siciline veya
satış koşullarına ya da kanuna göre belirli olan durumu, hakları ve
yükleri ile birlikte malik olur. İstisna olarak, taşınmaza ilişkin cebri
artırmalarda şartnamede ve mükellefiyetler listesinde gösterilmeyen
ve taşınmazı sınırlayan yükler tapuda tescil edilmiş olsa bile iyi niyetli
alıcılara karşı ileri sürülemezler.

İş Yeri Dışında Kurulan Sözleşmeler: Satıcı veya sağlayıcı ile tüketici

arasında;
a) Teklifin tüketici ya da satıcı veya sağlayıcı tarafından yapılmasına
bakılmaksızın iş yeri dışında, tarafların eş zamanlı fiziksel varlığında
kurulan,
b) Tarafların eş zamanlı fiziksel varlığında tüketiciyle iş yeri dışında
görüşülmesinin hemen sonrasında, satıcı veya sağlayıcının iş yerinde
ya da herhangi bir uzaktan iletişim aracıyla kurulan,
c) Mal ve hizmetlerin tüketiciye tanıtımı ya da satışı amacıyla satıcı
veya sağlayıcı tarafından düzenlenen bir gezi esnasında kurulan,
sözleşmeler iş yeri dışında kurulan sözleşmeler olarak kabul edilir.

Mesafeli Sözleşmeler: Mesafeli sözleşme, satıcı veya sağlayıcı ile

tüketicinin eş zamanlı fiziksel varlığı olmaksızın, mal veya hizmetlerin
uzaktan pazarlanmasına yönelik olarak oluşturulmuş bir sistem
çerçevesinde, taraflar arasında sözleşmenin kurulduğu ana kadar ve
kurulduğu an da dâhil olmak üzere uzaktan iletişim araçlarının
kullanılması suretiyle kurulan sözleşmelerdir.

Art Arda Teslimli Satış: Taksitle satışın tam tersidir. Kural olarak satış
parası peşinen ödenmekte, fakat satım konusu mal daha sonra ve bir
defada değil de birbirini izleyen partiler halinde teslim edilmektedir.
Taşınırlar konusunu oluşturabilir. Burada kısmi ifa değil, sözleşmeden
doğan tek bir borcun yerine getirilmesi vardır. Temerrüt, ayıp
hükümleri yalnızca o parça için uygulanır.

Satış Sözleşmesinde Satıcının ve Alıcının Borçları

1. Satılanın Zilyetliği Devir ve Mülkiyeti Alıcıya Geçirme Borcu

TBK madde 210: Satıcı, satılanın mülkiyetini geçirmek amacıyla,
zilyetliğini alıcıya devretmekle yükümlüdür.

Taşınırlarda zilyetliğin devri ile mülkiyet geçer. Taşınmazlarda

mülkiyetin geçmesi için tapu siciline tescil gerekir.

Teslimli ya da teslimsiz devir olabilir. Fark etmez.

Beğenme koşulu ile satışta zilyetlik ve mülkiyet aynı anda geçmez.
(TBK madde 250/2) Arttırma yoluyla satışta mülkiyet geçişi ihale ile
olur. (TBK madde 279) Mülkiyeti saklı tutma kaydı ile sözleşmede de
mülkiyet ve zilyetlik aynı anda geçmez.

Tasarruf ehliyeti, hukuki işlem yapabilme yetkisidir. Bu bazı

durumlarda bulunmayabilir. Mülkiyet geçirici işlemlerin yapılmasında
tasarruf ehliyetine bakılır. Tasarruf yetkisi bir hakkı doğrudan doğruya
etkileyip etkileyememesidir. İkisi birbirinden farklıdır.

Sözleşmede kararlaştırılan edim yerine başka ifa vermek, yanlış ifadır.

Alıcının bunu kabul etme zorunluluğu yoktur.

Devir ve Taşıma Giderleri

Bunlar yan edim yükümlülüğüdür. Emredici değildir. TBK madde 211:

Aksine sözleşme veya âdet yoksa, ölçme ve tartma gibi devir
giderleri satıcıya, satılanı devralmak üzere yapılan giderler ve
satılanın ifa yerinden başka yere taşınması gerektiğinde, taşıma
giderleri alıcıya aittir.

Gidersiz devir kararlaştırılmışsa, satıcı taşıma giderlerini üstlenmiş

sayılır. Liman ve gümrük giderleri olmaksızın devir kararlaştırılmışsa
satıcı, dış satım, transit ve dış alım vergilerini üstlenmiş sayılır;
ancak satılanın alıcı tarafından devralındığı sırada ödenmiş olan
tüketim vergilerini üstlenmiş sayılmaz.

Ayıptan Doğan Sorumluluk

Satılan malda ortaya çıkan ve söz konusu malın kullanım amacını

azaltan, sınırlayan aksaklıklar ayıptır.

TBK madde 219: Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği
niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi,
(satıcının mala ilişkin olarak belirttiği özelliklerin, zikir ve vadettiği
özelliklerin malda bulunmaması) nitelik veya niteliği etkileyen
niceliğine (sayı vb.) aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini
ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli
ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların
bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını
bilmese bile onlardan sorumludur. (Sınavda kesin çıkar.)

Malın miktarındaki eksiklik, kural olarak ayıp sayılmaz. Eksik ifa

hükümlerine başvurulur. Ancak miktardaki eksiklik, niteliği de
etkiliyorsa, o zaman ayıplı ifadan bahsedilir.

Satılan mal yerine başka bir mal verilmiş olması hali, hiç ifa etmeme
halidir. TBK madde 112 hükümleri uygulanır. Bu gibi durumlarda
ayıplı ifa yoktur.

Maddi ayıp, malın fiziksel özelliklerinde ayıp varsa burada vardır.

Çürük elma, çatlak tahta örnektir.

Hukuki ayıp, satılan malda maddi anlamda bir aksaklık ya da eksiklik

yoktur ancak kamu hukukundan doğan sebeplerle o mal
kullanılamıyorsa burada vardır. Kullanımı yasak olan ilaç ve çalıntı
telefon örnektir.

Ekonomik ayıp, alıcı maldan beklediği faydayı tam olarak alamıyorsa

vardır. A+ buzdolabının faturasının çok gelmesi örnektir.

TBK madde 220: Hayvan satışında satıcı, yazılı olarak üstlenmedikçe

veya ağır kusuru olmadıkça ayıptan sorumlu olmaz. (sınavda çıkar)
Hayvan gebeyse yasadaki dokuz günlük süre uygulanmaz. Sözleşme
ile dokuz günden daha uzun bir süre kararlaştırılabilir.

Ayıplı satışta sorumluluk, sorumsuzluk anlaşması ile ortadan

kaldırılabilir.
TBK madde 221: Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu
ise, ayıptan sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma
kesin olarak hükümsüzdür.

TBK madde 222: Satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı

tarafından bilinen ayıplardan sorumlu değildir.

Satıcı, alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği

ayıplardan da, ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca
üstlenmişse sorumlu olur. (gizli ayıp) Alıcının satılan malı yeterli
derecede gözden geçirmekle görebilecek olduğu ayıplar dolayısıyla da
satıcı, eğer bu ayıbın var olmadığı konusunda güvence vermişse
sorumlu olur, yoksa sorumlu olmaz.

TBK madde 223: Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan

akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda
satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir
süre içinde ona bildirmek zorundadır.

Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse,

satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden
geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu
hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan
anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu
ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

TBK madde 224: Hayvan satışında satıcının sorumlu olacağı süre

yazılı olarak belirlenmemiş ve ayıp da hayvanın gebeliğine ilişkin
değilse satıcı, ancak ayıbın devrin yapıldığı veya alıcının devralmada
temerrüdünün gerçekleştiği günden başlayarak dokuz gün içinde
kendisine bildirilmesi ve ayrıca, hayvanın bilirkişilerce gözden
geçirilmesinin aynı süre içinde yetkili makamdan istenmesi hâlinde
sorumlu olur.
TBK madde 225: Ağır kusurlu olan satıcı, satılandaki ayıbın kendisine
süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan
kısmen de olsa kurtulamaz.
Satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplar
bakımından da aynı hüküm geçerlidir.

TBK madde 226: Başka yerden gönderilen satılanın ayıplı olduğunu

ileri süren alıcı, bulunduğu yerde satıcının temsilcisi yoksa satılanın
korunması için gerekli önlemleri geçici olarak almakla yükümlüdür.
Alıcı, ayıplı olduğunu ileri sürdüğü satılanın korunması için gerekli
önlemleri almaksızın onu satıcıya geri gönderemez.
Alıcı, satılanın durumunu gecikmeksizin usulüne göre tespit
ettirmekle yükümlüdür. Bunu yaptırmazsa, ileri sürdüğü ayıbın,
satılanın kendisine ulaştığı zamanda var olduğunu ispat yükü alıcıya
düşer.
Satılanın kısa zamanda bozulma tehlikesi varsa, alıcı onu bulunduğu
yerdeki mahkeme aracılığıyla sattırmaya yetkili, hatta satıcının
yararı gerektiriyorsa sattırmakla yükümlüdür. Alıcı, durumu satıcıya
en kısa zamanda bildirmezse, bundan doğan zarardan sorumlu olur.

Ayıbı bildirme süreleri, hak düşürücü sürelerdir. Zamanaşımı dikkate

alınmaz.

Alıcının Seçimlik Hakları

TBK madde 227: Satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu

hâllerde alıcı, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

1. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden

dönme.
2. Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları
satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme.
4. İmkan varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini
isteme.
Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Satıcı,
alıcıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı
zararın tamamını gidererek seçimlik haklarını kullanmasını
önleyebilir. Alıcının, sözleşmeden dönme hakkını kullanması
hâlinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, satılanın
onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir.
Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı, ancak
sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir benzeriyle
değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir.
Dönmenin Sonuçları

TBK madde 229: Satış sözleşmesinden dönen alıcı, satılanı, ondan

elde ettiği yararları ile birlikte satıcıya geri vermekle yükümlüdür.
Buna karşılık alıcı da, satıcıdan aşağıdaki istemlerde bulunabilir:

1. Ödemiş olduğu satış bedelinin, faiziyle birlikte geri verilmesi.

2. Satılanın tamamen zaptında olduğu gibi, yargılama giderleri ile
satılan için yapmış olduğu giderlerin ödenmesi.
3. Ayıplı maldan doğan doğrudan zararının giderilmesi.
Satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe,
alıcının diğer zararlarını da gidermekle yükümlüdür.
TCK madde 230: Birden çok mal veya birden çok parçadan oluşan bir
mal, birlikte satılmış olup da bunlardan bazıları ayıplı çıkarsa,
dönme hakkı bunlardan ancak ayıplı çıkanlar için kullanılabilir.
Ancak, alıcıya veya satıcıya önemli bir zarar vermeksizin ayıplı
parçanın diğerinden ayrılmasına imkân yoksa, dönme hakkının
satılanın tamamını kapsaması zorunludur. Satılanın aslı için satıştan
dönülmesi, ayrı satış bedeli gösterilerek satılmış olsalar bile,
eklentilerini de kapsar; fakat eklentiler için dönme, satılanın aslını
kapsamaz.
TCK madde 231: Satıcı daha uzun bir süre için üstlenmiş olmadıkça,
satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü dava,
satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya
devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Alıcının
satılanın kendisine devrinden başlayarak iki yıl içinde bildirdiği
ayıptan doğan def’i hakkı, bu sürenin geçmiş olmasıyla ortadan
kalkmaz. Satıcı, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise,
iki yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamaz.

Geciktirici koşula bağlı satışta teslim ya da devir önce gerçekleşse bile,

zamanaşımı süresi koşulun gerçekleşmesinden itibaren işlemeye
başlar. Art arda teslimli satışlarda ise devredilen her ayıplı kısım için o
kısmın devrinden itibaren ayrı bir zamanaşımı işler.

Zapttan Doğan Sorumluluk

TCK madde 214: Satış sözleşmesinin kurulduğu sırada var olan bir
hak dolayısıyla, satılanın tamamı veya bir kısmı bir üçüncü kişi
tarafından alıcının elinden alınırsa satıcı, bundan dolayı alıcıya karşı
sorumlu olur. Alıcı, elinden alınma tehlikesini sözleşmenin
kurulduğu sırada biliyor idiyse satıcı, ayrıca üstlenmiş olmadıkça
bundan dolayı sorumlu olmaz. Satıcı, üçüncü kişinin hakkını
gizlemişse, sorumluluğunu kaldırma veya sınırlama konusunda
yapılmış olan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.

Zapttan doğan sorumluluk kanundan doğar. Satıcının ayrıca beyanı

gerekmez. Bu düzenleme emredici değildir. Alıcı ve satıcı zapta karşı
satıcının sorumlu olmayacağını kararlaştırabilirler.

Satıcının kusurlu olması şart değildir.

Bu sorumluluğun doğabilmesi için, satış konusu malın alıcıya teslim

edilmiş olması gerekir.

Yargılama Usulü
TCK madde 215: Satılanın elinden alınması tehlikesi ile karşılaşan
alıcı, kendisine karşı açılan davayı satıcıya bildirdiği zaman satıcı,
durumun gereğine göre ve yargılama usulü uyarınca ya alıcının
yanında davaya katılmak ya da alıcı yerine geçerek üçüncü kişiye
karşı davayı takip etmek ve savunmak zorundadır. Bildirme, davaya
katılmaya ve savunmaya elverişli bir zamanda yapılmışsa, alıcının
aleyhinde verilen hüküm, onun ağır kusuru yüzünden verildiği ispat
edilmedikçe, satıcı için de sonuç doğurur.

Dava, kendisine yüklenilemeyen sebeplerden dolayı satıcıya

bildirilmemişse satıcı, zamanında bildirilmiş olsaydı daha elverişli bir
hüküm elde edilebileceğini ispatladığı ölçüde sorumluluktan
kurtulur.

TBK madde 216: Satıcının zapttan sorumluluğu aşağıdaki hâllerde

devam eder: 1. Alıcı, bir mahkeme kararı beklemeksizin üçüncü
kişinin hakkını dürüstlük kurallarına uygun olarak tanımış ve satılanı
ona vermişse. 2. Alıcı, üçüncü kişinin kendisine karşı dava açmasını
beklemeden, satıcıyı satılan üzerindeki hak iddiasına ilişkin
uyuşmazlığı dava yoluyla çözümlemesi, aksi takdirde tahkim yoluna
başvuracağı konusunda gecikmeksizin uyarmış ve bundan sonuç
alamadığı için tahkim yoluna başvurmuşsa. Satıcının sorumluluğu,
alıcının satılanı üçüncü kişiye vermekle yükümlü olduğunu ispat
etmesi durumunda da devam eder.

TBK madde 217: Satılanın tamamı alıcının elinden alınmışsa, satış

sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılır ve alıcı satıcıdan
aşağıdaki istemlerde bulunabilir: 1. Satılandan elde ettiği veya elde
etmeyi ihmal eylediği ürünlerin değeri indirilerek, ödemiş olduğu
satış bedelinin faizi ile birlikte geri verilmesini. 2. Satılanı elinden
alan üçüncü kişiden isteyemeyeceği giderleri. 3. Davayı satıcıya
bildirmekle kaçınılabilecek olanlar dışında kalan bütün yargılama
giderleri ile yargılama dışındaki giderleri. 4. Satılanın tamamen
elinden alınması yüzünden doğrudan doğruya uğradığı diğer
zararları. Satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat
etmedikçe, alıcının satılanın elinden alınması yüzünden uğramış
olduğu diğer zararları da gidermekle yükümlüdür.

TBK madde 218: Satılanın bir kısmı elinden alınmış veya satılan
sınırlı ayni bir hakla yüklenmişse alıcı, sadece bu yüzden uğradığı
zararın giderilmesini isteyebilir. Ancak alıcının, satılandaki bu
durumu bilseydi onu satın almayacağı durum ve koşullardan
anlaşılıyorsa, alıcı hâkimden sözleşmenin sona ermesine karar
vermesini isteyebilir. Bu durumda alıcı, satılanın elinde kalmış olan
kısmını o zamana kadar elde etmiş olduğu yararlarla birlikte,
satıcıya geri vermekle yükümlüdür.

Satıcının Temerrüdü

TBK madde 212: Satıcının temerrüdü hâlinde, borçlunun

temerrüdüne ilişkin genel hükümler uygulanır.

Zilyetliğin devri için belirli bir süre konulmuş olan ticari satışlarda,
satıcı temerrüde düşerse alıcının, devir isteminden vazgeçerek
borcun ifa edilmemesinden doğan zararının giderilmesini istediği
kabul edilir. Alıcı, satılanın devredilmesini isteme niyetinde ise,
belirlenen sürenin bitiminde bunu satıcıya hemen bildirmek
zorundadır.

TBK 117 – 125 arası maddelere göre çözülür.

TBK madde 213: Borcunu ifa etmeyen satıcı, alıcının bu yüzden

uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

Satıcı borcunu ifa etmezse alıcı, satış bedeli ile kendisine

devredilmeyen satılanın yerine, bir başkasını satın almak için
dürüstlük kurallarına uygun olarak ödediği bedel arasındaki farka
göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.

Satılan, borsada kayıtlı veya piyasa fiyatı bulunan mallardan ise

alıcı, onun yerine bir başkasını satın alma zorunda olmaksızın, satış
bedeli ile belirlenmiş ifa günündeki piyasa fiyatı arasındaki farka
göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.

Alıcının Borçları

TBK madde 232: Alıcı, satış sözleşmesinde kararlaştırılmış olduğu

biçimde satış bedelini ödemek ve kendisine sunulan satılanı
devralmakla yükümlüdür. Aksine yerel âdet veya anlaşma yoksa,
satılanın hemen devralınması gereklidir.

Alıcının Temerrüdü

TBK madde 235: Satılanın, ancak satış bedeli ödendikten sonra veya
ödenme anında devredilmesi gereken durumlarda alıcı temerrüde
düşerse satıcı, herhangi bir işlem gerekmeksizin satıştan dönebilir.
Bu hakkını kullanmak isteyen satıcı, durumu gecikmeksizin alıcıya
bildirmek zorundadır. Satılanın zilyetliği satış bedeli ödenmeden
alıcıya devredilmişse, alıcının temerrüdü sebebiyle satıcının dönme
hakkını kullanarak satılanı geri alması, bu hakkın sözleşmede açıkça
saklı tutulmasına bağlıdır.

TBK madde 236: Borcunu ifa etmeyen alıcı, satıcının bu yüzden

uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Satıcı, satış bedelini
ödemede temerrüde düşmüş olan alıcıdan, bu bedel ile satılanın
başkasına dürüstlük kurallarına uygun olarak satışından elde ettiği
bedel arasındaki farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini
isteyebilir. Satılan, borsada kayıtlı veya piyasa fiyatı bulunan
mallardan ise satıcı, böyle bir satışa gerek kalmaksızın alıcıdan, satış
bedeli ile malın belirlenmiş ödeme günündeki fiyatı arasındaki farka
göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.

Mal Değişim Sözleşmesi (Trampa)

Taraflar karşılıklı olarak bir malla başka bir malı ya da hakları

değiştirerek zilyetlik ve mülkiyetini karşı tarafa geçirmeyi üstlenir.
Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

TBK madde 282: Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer

tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın
da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve
mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Burada maddi olmayan mallar da bu sözleşmenin konusu olabilir.

Satış sözleşmesinin konusunu oluşturan her şey bunun da konusunu
oluşturur.

TBK madde 283: Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim

sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi
üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey
bakımından alıcı durumundadır.

Değiştirilecek mallar taşınırsa şekil yoktur. Değiştirilecek mallardan

bir tanesi bile taşınmazsa şekle tabidir.

Taşınmaz tapuda kayıtlı değilse sözleşme de şekle tabi olmaz. Çünkü

tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların satışı, taşınırlarla ilgili kurallara
bağlıdır.

TBK madde 284: Satış sözleşmesinin zapttan ve ayıptan sorumluluğa

ilişkin hükümleri uygun düştüğü ölçüde, mal değişim sözleşmesine
de uygulanır.

Mal değişim sözleşmesinde para ödeme amacı olmadığından, alıcının

temerrüdüne ilişkin kurallar burada uygulama alanı bulmaz.
Bağışlama Sözleşmesi

Mülkiyeti devir borcu doğurur. Tek tarafa borç yükleyen sözleşmedir.

Tek taraflı hukuki işlem değildir. Bahşiş vermekte bağışlama amacı
olmadığı için burada bağışlama yoktur. Eksik borçların ödenmesi,
bağışlama olmaz. Ahlaki bir ödevi yerine getirmek de bağışlama
sayılmaz. Henüz edinilmemiş bir haktan feragat etmek, mirası
reddetmek, önalım ve alım hakkından vazgeçmek, evlilik birliğinin
giderlerine katılmasını isteme hakkından vazgeçmek, karşılıksız emek
harcayarak hizmet etmek bağışlama değildir.

TBK madde 285: Bağışlama sözleşmesi, bağışlayanın sağlar arası

sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak
bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir.

Henüz edinilmemiş olan bir haktan feragat etmek veya bir mirası
reddetmek, bağışlama değildir. Ahlaki bir ödevin yerine getirilmesi
de bağışlama sayılmaz.

Bağışlamanın bağışlanana bir malvarlığı değeri verilmesi biçiminde

olması zorunluluğu yoktur. Bunun yanında; bağışlananın malvarlığının
pasifinin azalmasına yol açan, örneğin bir borcundan ibra edilmesi ya
da borcunun devralınması, biçimindeki işlemler de kazandırıcı
niteliktedir.

Ölüme bağlı tasarrufta bulunan kişinin ölümü halinde, kendi

malvarlığında değil de mirasçıların malvarlığında bir azalma
olduğundan ölüme bağlı tasarruf bağışlama sayılmaz.

Bağışlamanın Ögeleri

Bağışlamanın ögeleri; kazandırıcı işlem (kazanma yoluyla

zenginleştirme), karşılıksız (ivazsız) olma ve anlaşmadır.

Bağışlama Sözleşmesinde Ehliyetler

TBK madde 286: Fiil ehliyetine sahip olan herkes, eşler arasındaki
mal rejiminden veya miras hukukundan doğan sınırlamalar saklı
kalmak üzere, bağışlama yapabilir.

Bağışlamayı izleyen bir yıl içinde başlatılmış bir yargılama

sonucunda bağışlayanın, savurganlığı yüzünden kısıtlanmasına karar
verilirse, o bağışlama mahkemece iptal edilebilir.

Bağışlama yapacak kişinin, tam fiil ehliyetine sahip olması, yani ergin
(reşit) ve ayırt etme gücüne sahip (mümeyyiz) olması ve kısıtlı
(mahcur) olmaması gerekir.

Tam ehliyetliler bağışlama yapabilir. Tam ehliyetsizler bağışlama

yapamaz. Sınırlı ehliyetliler, yasal temsilcisinin izniyle bağışlama
yapabilir. Sınırlı ehliyetsizler bağışlama yapamaz. Yasaktır. Yasal
temsilcileri de izin veremez.

TBK madde 287: Fiil ehliyeti bulunmayan kişi ayırt etme gücüne
sahipse, bağışlamayı kabul edebilir. Ancak, bağışlananın yasal
temsilcisi bu kişinin bağışlamayı kabulünü yasaklar veya
bağışlanılan şeyin geri verilmesini emrederse, bağışlama ortadan
kalkar.

Kişinin ayırt etme gücü varsa, kendisine mal bağışlanan olabilir. Tam
ehliyetli olması zorunlu değildir. Ancak yasal temsilci izin
vermeyebilir.

Ayırt etme gücüne sahip olmasına karşın ergin olmayan ya da kısıtlı

bulunan kişiler yasal temsilcilerinin izniyle de olsa bağışlama
yapamayacakları gibi, onlar adına yasal temsilcileri de bağışlama
yapamaz. Çünkü bağışlama, bu gibi kişiler için yasak işlemlerden
sayılır. (önemli bağışlamalar için)

Mal değişim sözleşmesi ve takas aynı şey midir?

Bağışlama Sözleşmesi Çeşitleri

1. Bağışlama Sözü Verme: Bir ön sözleşme değildir. İleride bağışlama

sözleşmesi yapılacağına ilişkin bir vaat değildir. Kurulmasıyla ifası
farklı zamanlarda oluyorsa, kurulduğu anda ifa edilmiyorsa burada
bağışlama sözü verme sözleşmesi vardır. Yani taahhüt ile tasarruf
işlemi farklı zamanlarda geçekleşir.
TBK madde 288: Bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu
sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. (Taşınırlara ilişkindir.
Yazılı biçime uyulması geçerlilik koşuludur. Yalnızca bağışlayanın irade
açıklamasının yazılması yeterlidir.)
Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın
bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmi şekilde yapılmış
olmasına bağlıdır.
Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme,
bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde, elden bağışlama
hükmündedir. Ancak, geçerliliği resmi şekle bağlanmış olan
bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.
2. Elden Bağışlama: TBK madde 289: Elden bağışlama, bağışlayanın
bir taşınırını (alacak ve kişisel haklar da olabilir) bağışlanana teslim
etmesiyle kurulmuş olur. Borçlandırıcı işlem ve tasarruf işlemi aynı
anda gerçekleşir. Taşınmazlar elden bağışlamaya konu olamaz.
Elden bağışlama biçime bağlı değildir.
3. Koşullu Bağışlama: TBK madde 290: Bağışlama, bir koşula
bağlanarak yapılabilir. Yerine getirilmesi bağışlayanın ölümüne
bağlı olan bağışlamada, vasiyete ilişkin hükümler uygulanır.
Bozucu ya da geciktirici şarta bağlı olarak yapılabilir. Geciktirici
şarta bağlanmışsa, koşul gerçekleşince hüküm ve sonuçlarını
doğurur. Bozucu şart gerçekleştiği an sözleşme bozulur. Elden
bağışlama ancak bozucu şarta bağlı olabilir, geciktirici şarta bağlı
olamaz. Şart, bağışlamanın yapıldığı şekilde olmalıdır. Geciktirici
 şart gerçekleşirse yani 1 yıl sonra okulu bitirirsen sana arabamı
bağışlayacağım derse, sözleşmeyi o an kurdum ancak edim ve
sonuçlarını 1 yıl sonra doğurur. Şart gerçekleşirse bağışlama
konusu şey bağışlananın mülkiyetine geçer. Örneğin sigara içmeme
kaydıyla sana bu arabayı bağışlıyorum derse ve o kişi sigara içerse
bağışlama sözleşmesi ortadan kalkar. Bu bozucu şarttır.
Örneğin bağışlama sözü vermenin yazılı biçimde yapılması
gerektiğinden, bağışlama sözü vermenin koşula bağlı olarak yapılması
durumunda da, koşulun bu yazılı metin içinde yer alması gerekir.
4. Yüklemeli Bağışlama: TBK madde 291: Bağışlayan bağışlamasına
yüklemeler koyabilir. Bağışlayan, sözleşme gereğince bağışlanan
tarafından kabul edilmiş olan yüklemelerin yerine getirilmesini
isteyebilir. Kamu yararına olarak bağışlamaya konulmuş olan bir
yüklemenin yerine getirilmesini isteme yetkisi, bağışlayanın
ölümünden sonra, ilgili kamu kurumuna geçer. Bağışlama
konusunun değeri, yüklemenin yerine getirilmesi masraflarını
karşılamaz ve aşan kısım kendisine ödenmezse bağışlanan,
yüklemeyi yerine getirmekten kaçınabilir. Bağışlayanın
bağışlanana belirli bir davranışta bulunmasını emrettiği bir durum
varsa yüklemeli bağışlama vardır. Bu yükleme bir edim değildir.
(Kitapta fer’i edimdir diyor.) Edim olursa bağışlama olmaz.
Yararlanacak kişi bağışlayanın kendisi veya 3. kişiler olabilir.
Örneğin sana evimi bağışlayacağım ama ben hastayım bana bak
diyebilir. Koşullu bağışlamadan farklı olarak bağışlayan, koşulun
yerine getirilmesini isteyemediği halde, yükün yerine getirilmesini
isteyebilir.
5. Bağışlayana Dönme Koşullu Bağışlama: TBK madde 292:
Bağışlayan, bağışlananın kendisinden önce ölmesi durumunda,
bağışlama konusunun kendisine dönmesi koşulunu koyabilir.
Bağışlama konusu, taşınmaza veya taşınmaz üzerindeki bir ayni
 hakka ilişkin ise, bağışlayana dönme koşulu tapu siciline şerh
verilebilir.
TBK madde 293: Bir kimse başkasına bağışlamayı önerdiği bir malı,
başka mallarından fiilen ayırmış olsa bile, bağışlananın kabulüne
kadar, bağışlama önerisini geri alabilir.

Bağışlayanın Borçları

Bağışlayan, bağışlama konusu değeri bağışlanılana vermekle

yükümlüdür.

Bağışlamanın konusu paraysa bağışlayan bunu ödeme borcu;

taşınırsa, bunu teslim borcu; taşınmazsa, tapuda ferağını verme,
bağışlanan adına tescilini isteme borcu altındadır. Bağışlanılan ifa
veya tescil davası açabilir.

TBK madde 294: Bağışlayan, bağışlamadan doğan zarardan bu zarara

ağır kusuruyla sebep olmadıkça, bağışlanana karşı sorumlu değildir.
Bağışlayan, bağışlanılan şey veya alacak hakkında ayrıca garanti
sözü vermişse, bununla sorumlu olur.

TBK madde 298: Aksi kararlaştırılmamışsa, dönemsel edimleri içeren

bağışlama, bağışlayanın ölümüyle sona erer. Bağışlamanın konusu
belirli ve bir kez ifa edilmesi gereken bir şeyse, bağışlayanın ölmesi
halinde bu şeyin verilmesinden onun mirasçıları sorumludur. Belirli
zamanlarda verilmesi gereken ifalar ise bağışlayanın ölümü ile borç
sona erer.

Bağışlayanın Sorumluluğu

 Ödememeden doğan sorumluluk (Faiz, bağışlananın mahkemeye

ya da icraya başvurması tarihinden itibaren işlemeye başlar.
Bağışlayan ağır kusuru olmadığı sürece sorumlu olmaz.)
 Zapt ve ayıptan doğan sorumluluk (Tekeffül borcu  Bağışlayan
ayrıca üstlenmişse sorumlu olur.
Bağışlamanın Geri Alınması

TBK madde 295: Bağışlayan, aşağıdaki durumlardan biri

gerçekleşmişse, elden bağışlamayı veya yerine getirdiği bağışlama
sözünü geri alabilir ve bağışlananın istem tarihindeki zenginleşmesi
ölçüsünde, bağışlama konusunun geri verilmesini isteyebilir:

1. Bağışlanan, bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır bir

suç işlemişse
2. Bağışlanan, bağışlayana veya onun ailesinden bir kimseye karşı
kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı
davranmışsa
3. Bağışlanan, yüklemeli bağışlamada haklı bir sebep olmaksızın
yüklemeyi yerine getirmemişse.
Bağışlamayı geri alma hakkı, kişiye sıkı biçimde bağlı haklardandır,
dolayısıyla başkasına devredilmesi ve mirasçılara geçmesi söz konusu
değildir. Geri alma, bozucu yenilik doğuran bir haktır.

Bağışlama Sözü Vermenin Geri Alınması ve İfadan Kaçınma

TBK madde 296: Bağışlama sözü veren, aşağıdaki durumlarda

sözünü geri alabilir ve onu ifadan kaçınabilir:

1. Elden bağışlanılan bir malın geri verilmesini isteyebileceği

sebeplerden biri varsa.
2. Mali durumu, sonradan sözün yerine getirilmesini kendisi için
olağanüstü ağır kılacak ölçüde değişmişse.
3. Bağışlama sözü verdikten sonra, kendisi için yeni aile
yükümlülükleri doğmuş veya bu yükümlülükleri önemli ölçüde
ağırlaşmışsa. Bağışlama sözü verenin borcunu ödeme güçsüzlüğü
belirlenir veya iflasına karar verilirse, ifa yükümlülüğü ortadan
kalkar.
Bağışlama Sözü Vermenin Düşmesi ve Mirasçıların Geri Alma Hakkı
TBK madde 297: Bağışlayan, geri alma sebebini öğrendiği günden
başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alabilir. Bağışlayan bir yıllık
süre dolmadan ölürse, geri alma hakkı mirasçılarına geçer ve
mirasçıları bu sürenin sona ermesine kadar bu hakkı kullanabilirler.
Bağışlayan, sağlığında geri alma sebebini öğrenememişse,
mirasçıları, ölümünden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri
alma hakkını kullanabilirler. Bağışlanan, bağışlayanı kasten ve
hukuka aykırı olarak öldürür veya onun geri alma hakkını
kullanmasını engellerse, mirasçıları bağışlamayı geri alabilirler.

Kullanma İmkanı Veren Sözleşmeler

Kira Sözleşmesi

TBK madde 299: Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin

kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını
kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira
bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Taraflar kiraya veren ve
kiracıdır. Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya vermesi,
kiracının da bedel ödemesidir. Mülkiyeti devir borcu doğurmaz. Kira
sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira
sözleşmesinin konusunu hem taşınırlar hem de taşınmazlar
oluşturabilir. Rızai bir sözleşmedir. İvazlıdır yani karşılıklıdır. Sürekli
borç doğuran bir sözleşmedir. Taraflardan birinin ediminin dönemli
olması sürekliliği etkilemez. Kiraya veren asli zilyet, kiracı fer’i zilyettir.
Kiraya veren dolaylı, kiracı dolaysız zilyettir. Sınırlı ehliyetsiz kira
sözleşmesi yapamaz. Yasal temsilcisinin onayı ile yapılır. 1 yıldan daha
uzun süreli sözleşme için ayrıca vesayet makamının da iznini
aramıştır.

Eşlerden biri diğerinin onayı olmadan kira sözleşmesi yapamaz. Haklı

bir sebep varsa ya da hakimden izin almışsa yapabilir. Aile konutu
üzerinde, eşlerden biri diğerinin rızası olmadıkça kira sözleşmesini
feshedemez.

Kiraya veren tarafın malik olmasına gerek yoktur. Hatta tasarruf

yetkisi olmayan biri bile olabilir. Kiralanan üzerinde intifa hakkı sahibi
olan kimse de çıplak mülkiyet sahibinin izni veya onayı olmaksızın
intifa konusu şeyi kiralamaya yetkilidir. Üzerinde intifa hakkı olan
yerde çıplak mülkiyet sahibi kiralama yetkisine sahip değildir. Tasarruf
yetkisinin olmaması sözleşmeden doğan yükümlülükler açısından
sorun çıkarır.

Oturma (sükna) hakkı sahibi kiralama yetkisine sahip değildir. Devre

mülk sözleşmesinde, bir başkasına kiralayabilir.

Kira sözleşmesi temsilci aracılığıyla da yapılabilir. Temsil yetkisi açık ya

da örtülü (zımnen) verilebilir.

Birden fazla kiraya veren ve kiracı olabilir. Paylı mülkiyette birden

fazla kiraya veren vardır. Pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Kiraya
verenler, kiracıya karşı birlikte sorumlu olurlar. Çoğunluk kuralına
uyulmadan sözleşme yapılırsa TBK madde 47 yetkisiz temsil
hükümleri devreye girer. Onay vermeyenleri bu sözleşme bağlamaz.
Gerekli çoğunluk kararı bulunmadan bütün paydaşlar adına kira
sözleşmesi yapılmışsa, yetkisiz temsile ilişkin kurallar uyarınca diğer
paydaşların da onay vermemesi halinde sözleşme diğer paydaşları
bağlamaz ve kiraya veren paydaş ve paydaşlar uyarınca kiracıya
tazminat ödemek zorunda kalırlar.

Elbirliği mülkiyetinde maliklerin oy birliği gerekir. Oybirliği olmadan

sözleşme yapılırsa TBK madde 47 hükümleri uygulanır.

Birden çok kiracı, her biri payına düşen oranda, aksi belirtilmedikçe
eşit olarak kira parasından sorumlu olurlar. Ancak ticari kiralarda, aksi
kararlaştırılmadıkça kira parasından kiracılar birlikte (müteselsilen)
sorumludur.

Kira Sözleşmesinin Çeşitleri

Kira Konusunun Taşınır / Taşınmaz Olmasına Göre Kira Sözleşmeleri:

Taşınır kirasının konusunu maddi nitelikteki taşınırlar oluşturabileceği
gibi, ürün getiren bir hak ya da yalnızca kullanılacak olan ve gelir
getirmeyen bir hayvan da oluşturabilir.

Kira Konusunun Ürün (Hasılat) Getirip Getirmemesine Göre Kira

Sözleşmeleri: Eğer ürün getirmeyen ve yalnızca kullanılmak üzere bir
taşınır ya da taşınmaz kiralanırsa, olağan (adi) kiradan söz edilir. Buna
karşılık, ürün getiren bir taşınır, taşınmaz ya da bir hak kullanılmak ve
gelirlerinden yararlanılmak üzere kiralanmışsa. Ortada bir ürün kirası
vardır. Kira konusu şey kiracı tarafından kullanılıp işletiliyorsa,
yükümlülüğü varsa ve sonuçta ürün elde ediliyorsa ürün kirasıdır.
(tarım arazisi, ticari işletme, fabrika, hayvan kirası vb.)

Ürün kirasında kiracı, kira konusu malı kullanma ya da işletme

yükümlülüğü altındadır.

Ürün kirası da, kiraya verene ödenecek ücretin cinsine göre ikiye
ayrılır. Eğer kiralanan şey karşılığında ücret olarak para ödenecekse,
olağan ürün kirası söz konusu olur. ancak kira ücreti, kiralanan şeyin
getirdiği ürünün bir bölümünün kiraya verene verilmesi biçiminde
ödeniyorsa, ürüne katılmalı (iştirakli) kiradan söz edilir.

Ortakçılık ile kiranın ürünle ödenmesi aynı şey değildir.

Ürün kirası örnekleri sayfa 205’te var.

TBK madde 357: Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir
şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel
karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir
oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle
kararlaştırılmamışsa, yerel adete göre belirlenir. Burada bedel, elde
edilen ürünün bir kısmıdır. Kararlaştırılmazsa yerel adet uygulanır.

Kira Süresinin Belirli – Belirsiz Oluşuna Göre Kira Sözleşmeleri:

Belirlenmişse ya da belirlenmesi mümkünse belirli süreli kira
sözleşmesidir. Tam tersi ise belirsiz süreli sözleşmelerdir. TBK madde
299 – 338 arası konut ve çatılı üyeleri kira sözleşmeleri haricinde
kalan kira sözleşmelerinde uygulanır. Konut ve çatılı işyeri varsa TBK
madde 339 vd. hükümler uygulanır. Gecekondu ve büfe istisnadır.
Taşınırlarda uygulanmaz. Yazlık ev konut sayılmaz.

Sözleşmenin belirsiz süreli sayılabilmesi için, tarafların ayrıca sürenin

belirsiz olduğunu belirtmelerine gerek yoktur. Şüphe halinde
sözleşme belirsizdir.

Belirli süreli kira sözleşmeleri, haklı sebeplerin bulunduğu haller bir

yana, süresi dolmadan sına erdirilemez. Fakat belirsiz süreli kira
sözleşmeleri, fesih bildirimiyle sona erdirilebilir.

Kira Sözleşmesine Uygulanacak Kurallar

TBK madde 339: Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler,

bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da
uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma
özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle
kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi
usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira
sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. Bu madde, kullanımı
kiraya bırakılan eşyalar için de uygulanır. (6 ay ya da daha kısa süre
için yapılan taşınmaz kiralarında bunlar uygulanmaz. Adi kiraya ilişkin
genel hükümler uygulanır.)
Kira sözleşmesi şekle tabi değildir. Tapuya şerh verilebilir.

TBK madde 340: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin

kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın,
kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına
girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
(bağlantılı sözleşme yasağı)

Yapılan sözleşme kiracının yararınaysa bu hüküm uygulanmaz. Bu

madde ile kiracının kaldıramayacağı külfet altına girmesi
engellenmiştir. Kiracının yararına olan sözleşmede, kiracı ortalama
piyasa değerlerine oranla önemli ölçüde yüksek bir borç altına
giriyorsa ve söz konusu borç altına kira sözleşmesinin kurulabilmesi
için girilmişse, bağlantılı sözleşme yine geçersiz sayılmalıdır.

Bağlantılı sözleşme geçersiz sayılıyor diye kira sözleşmesinin de

geçersizliği ileri sürülemez. Geçersizlik sadece bağlantılı sözleşme
açısından söz konusudur. Bağlantılı sözleşme kesin hükümsüzdür.

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Taraflar arasında sözleşme olmalıdır. Kullanım konusu şey kiracıya

devredilmelidir. Kira bedeli ödenmelidir.

Kira konusu mal ürün getiren bir mal olabileceği gibi, yalnızca
kiracının kullanmasına sunulan bir mal da olabilir.

Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için, kiraya verilecek malın illa kiraya

verene ait olması gerekmez. Başkasının mülkiyetindeki bir malı kiraya
veren kişi, yasa gereği kiraya verenlerin yararlanabileceği haklardan
yararlanır ve onların açabileceği davaları açabilir. Kiraya veren malik
dışında biriyse, malik kiraya verenin haklarını kullanamaz.

Kira Bedeli

TBK 313: Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Kira bedelinin kısmen para kısmen hizmet ile ödenmesi karma
sözleşmeyi karşımıza çıkarır. Para yerine mal verilmesi de olabilir.

Kira bedelini, kiraya veren tek taraflı olarak belirleyemez.

Ürün kirasında ürünün belirli bir oranı da kira parası olarak

kararlaştırılabilir. Buna ürüne katılmalı ürün kirası denir.

Kira parası, kira konusu leyden elde edilen cironun belirli bir yüzdesi
biçiminde de kararlaştırılabilir.

Kira bedelleri konusunda, uyarlama konusu ve bedelin tespiti davaları

vardır. Uyarlama davası bir belirleme davası niteliğinde değildir.
Ortada bir kira vardır ve bu kira bazı olağanüstü hallerin ortaya
çıkması durumunda düzenlenir, uyarlanır. Belirleme davası ise
özellikle kira sözleşmesi açısından gelecek yıllara ilişkin olarak
yapılacak artış bedeli belirlenir.

Kira sözleşmesi, kural olarak biçime bağlı değildir. Sözlü, adi yazılı ya
da noter önünde resmi şekle bağlı olarak yapılabilir.

Yazılı biçim şartı olan kira sözleşmeleri sayfa 224’te var.

Uyarlama Davası: TBK’da özel bir düzenleme yoktur. TBK 138’e gidilir.
Ortada bir işlem temelinin çökmesi varsa ilgili hal ve durumlara göre
sözleşme uyarlanır. Bu davayı kiraya veren de kiracı da açabilir. TBK
madde 138: Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen
ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan
kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı
sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük
kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve
borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde
güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa
borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme,
bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına
sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme
hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Normalde belirli bir dönem için taraflarca öngörülen kira parasının, o

dönem boyunca mahkeme tarafından değiştirilmesi kural olarak
mümkün değildir. Ancak bu uyarlama davası ile kiraya verenin
sözleşmedeki kira parasının düşük kalması durumunda kira bedeli
mahkeme tarafından değiştirilebilir. Uyarlama için:

 Uzun süreli bir sözleşme bulunması

 Hal ve şartlarda olağanüstü ve önceden öngörülmeyen değişiklikler
olması
 Bu değişikliklerin objektif olması
 Oluşan olağanüstü koşullar altında kira ilişkisinin devamının
katlanılamaz hale gelmesi gerekmektedir.
Uyarlama davası belirleme davası niteliğinde değildir. Uyarlama
davası, belirleme davasından farklı olarak her zaman açılabilir ve
önceden bir ihtar göndermeye gerek yoktur.

Uyarlama ileriye etkili olarak ve ifa edilmemiş edimler için istenebilir.

Kira sözleşmesi sona erdikten sonra uyarlama değil, kira parasının
ödenmesi davası açılabilir.

Ürün kirası için ise uyarlama;

TBK madde 363: Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi,

olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde
azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini
isteyebilir. Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin
belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı
göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise,
geçerli olur.
Uyarlama sonucu geçerli olması gereken miktar belirlendikten sonra,
sözleşmedeki artırımla ilgili hükümlere dayanılarak artırım istenemez.
Ancak belirleme davası açılabilir.

Belirleme Davası: Gelecek yıllara ilişkin artışın nasıl olacağı belirlenir.

Kiraya verene tek taraflı olarak kira bedelini artırma hakkı

tanınmamıştır. Anlaşmaya varamazlarsa dava açılır.

Belirleme davası iki durumda açılabilir: kira parasının taraflarca

sözleşmede açıkça belirlenmemiş olması ve taraflarca belirlenen kira
parasının yeni kira döneminin başında arttırılmasına rağmen bir süre
sonra emsal kiralara göre düşük kalmasıdır.

TBK madde 343: Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi

dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu maddede iki taraf
için de değil, sadece kiracı aleyhine değişiklik yapılması
yasaklanmaktadır.

TBK madde 346: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka
bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin
zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya
sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar
geçersizdir. Bunlara muacceliyet kaydı denir. Örneğin kiraya veren,
kira bir ay gecikirse kalan kira bedellerini alırım diyemez.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Gelecek yıllara ilişkin olarak kira artışı ve bu artışın nasıl olacağıdır.

Kiraya veren tek taraflı belirleme yapamaz. TBK madde 344:
(Tarafların anlaşması durumu) Tarafların yenilenen kira
dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir
önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık
ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de
uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir

önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık
ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim
tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete
göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına

bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra
yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın
sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından
tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim
oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde
tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan
sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki
fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa

20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma
Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe
kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa
güçlüğü” başlıklı 138inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten
sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki
değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı

kullanmadan doğacak zararları giderme haricinde başkaca bir
tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar
geçersizdir.

Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi

TBK madde 345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her
zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün

önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre
içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı
bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi
sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli,
bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin
bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada
mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin
başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Kira Parasının Kapsamı

Sözleşmede yakıt giderlerini kimin ödeyeceği kararlaştırılmamış ve

aksine yerel adet de yoksa yakıt giderine kiracı katlanır. Öteki
giderleri de kimin ödeyeceği sözleşmede kararlaştırılabilir. Bu tür
giderlerin ödenmemesi halinde, temerrüt nedeniyle sözleşme
feshedilebilir.

Kiraya Verenin Borçları

 Teslim borcu  TBK madde 301: Kiraya veren, kiralananı

kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli
bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda
bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri
kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira
sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla
bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Taraflar tarihi
kararlaştırmazlarsa, genel hükümlere göre karar verilir. İfa tarihinin
 kararlaştırılmaması sözleşmenin geçerliliği açısından problem
oluşturmaz. Örneğin konut ve çatılı işyeri kirası yapıldı ve
kiralayanın sorumsuz olacağı sözleşmeden yazılmışsa bu geçersiz
olur. Kiraya veren teslim borcunu yerine getirmeksizin kiracıdan
kirayı isteyemez. Kiralanan yer parça borcu olacağı için, teslim
borcunun ifa yeri, kiralanan eşyanın bulunduğu yer olmalıdır.
Taşınır kiralarında ise, kiralanan şeyin kiracının yerleşim yerinde
teslimi yolunda olduğunu kabul etmek gerekir ancak aksini
kararlaştırabilirler. Kiralanan şeyin fiilen teslimi yeterlidir. Şekli
teslime gerek yoktur.
Kiracının, satımda alıcının yükümlü olduğu gibi, kural olarak teslim
alma borcu yoktur. Ancak kiracı teslim alsa da almasa da kira bedelini
ödemelidir.
 Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu  TBK madde
302: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri
yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda
öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Çevre ve temizlik
vergisine kiracı katlanır. Ürün kirasında ise yan giderlere kiracı
katlanır.
 Yan giderlere katlanma borcu  TBK madde 303: Kiraya veren,
kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü
kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Örneğin çatı yapımı, bina boyanması olağan temizlik gideri değildir.
Ampul patlaması, kapı kolu bozulması vb. basit şeylere kiracı
katlanmalıdır.
Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu

1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk:

TBK madde 304: Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı,
borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan
ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere
başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı,

kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin
sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

TBK madde 318: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı

ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi
takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluk:

TBK madde 305: Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı,
kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla
orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini
isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların
kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının
sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Kira sözleşmesindeki ayıplar, satımda olduğu gibi maddi, ekonomik

veya hukuki ayıp şeklinde olabileceği gibi, satımdan farklı olarak
manevi ayıplar (rahatsız edici haller) şeklinde de ortaya çıkabilir.

Ayıplardan sorumluluk için kiraya verenin kusurlu olmasına gerek

yoktur.

Kiraya verenin ayıbı üstlenme borcu, kural olarak sözleşmeyle

ortadan kaldırılabilir. Ayıbı üstlenme borcuna ilişkin hükümler
emredici değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi boyunca kiralanan

kullanıma hazır halde bulundurulmalıdır.

Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih

TBK madde 306: Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun
bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse
kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan
alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir
benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen
kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde
engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı,
sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek
yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya
veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve
uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını
kullanmasını önleyebilir.

Kiralayan, uygun süre içerisinde ayıpları gidermezse, kiracı ayrıca

hakimin iznini gerek olmaksızın kiraya veren hesabına onarım
yapabilir. Tam vekaletsiz iş görme kurallarına göre, bedeli kiraya
verenden isteyebilir ya da ödeyeceği en yakın kira parasından
indirebilir.

Kira Bedelinin İndirilmesi

TBK madde 307: Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların

varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından
öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira
bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Zararın Giderimi

TBK madde 308: Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe,

kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle
yükümlüdür.

Zapttan Sorumluluk
TBK madde 309: Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla
bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren,
kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her
türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

Gerçek zapt durumunda, üçüncü kişinin kira sözleşmesinin

yapılmasından önce mevcut olan üstün hakkını kiracıya karşı ileri
sürmesi söz konusudur. Bu hakkın ileri sürülmesi dava açma şeklinde
olmalı ve açılan bu dava kiracı tarafından kiraya verene bildirilmiş
olmalıdır.

Kiralananın El Değiştirmesi

TBK madde 310: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan

herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin
tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

TBK madde 311: Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi,

kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi
olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla
uygulanır. Kiralananın el değiştirmesi, gerçek olmayan zapt halidir.
Burada kira sözleşmesi kurulduktan sonra üstün hakka dayanma
konusu gündeme gelir.

Tapu Siciline Şerh

TBK madde 312: Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık

hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

Ayıp, teslimden sonra ortaya çıkmışsa, kiraya veren ayıptan sorumlu

mudur değil midir madde 317’ye bakılır. TBK madde 317: Kiracı,
kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım
giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır.
Yan giderlerden kiracının sorumluluğu yoktur.
TBK madde 348: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin
geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

TBK madde 350: Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği

bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri
gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı,

genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında
kiralananın kullanımı imkansız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli

sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine
ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek
tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

TBK madde 351: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi,
altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer
kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma
zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde
durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini
altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle

sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden
başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiraya Verenin Hakları

 Kira bedelini kiracıdan talep etme hakkı

Kiracı ödemezse kiraya verenin başvuracağı yollar:

1. Kiraya veren icra kanalı ile kiracıya ödeme emri gönderebilir. Bu

ödeme emri içinde kira parasının ödenmesi gerektiği ve kira
 parasını ödemezse tahliye davasında bulunacağı ihtarı bulunur.
İhtarlı ödeme emri adı verilir.
2. Diğer başvurulabilecek yol madde 315’tir. TBK 315: Kiracı,
kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya
yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya
yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda,
sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında
ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı
tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kira bedelleri aydan aya açık açık yazmalıdır. Verilen süre muhakkak
belirtilmelidir. Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa kira sözleşmesi
sona erer ifadesi yazmalıdır.

3. Hapis hakkı da vardır. TMK ile TBK’da hapis hakkı bazı unsurlar
yönünden farklıdır. Kiraya veren kiracının mallarına el koyar ve
kendisine kira bedeli ödenmeden malları geri vermez. Eğer
ödemezse bu el koyduğu malları icra aracılığıyla satılır ve elde
edilen geliri kiraya veren alır. TBK madde 336: Taşınmaz
kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı
aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan
ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan
taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
Elbise, ayakkabı vb. hapsedilemez. Bu maddede eşya ve süre olarak
sınırlama vardır. Kiracıya icra yoluyla takibin başlandığı tarih veya
iflastan itibaren son vade tarihi tespit edilir. İcraya 15 Haziranda
başvurduysa, icradan önceki son vade tarihine bakılır. En son kira 20
Mayısta verilmişse, işlemiş 1 yıllık ve işleyecek 6 aylık sürede bu 20
Mayıs tarihi esas alınır.
TBK 336/2: Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan
kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı
nitelikteki taşınırları da kapsar.

Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde

kullanılamaz.

Eğer kiracı taşınmazı bir başkasına kiraya vermişse, kiraya veren kira
alacağı için bu ikinci kiracının taşınmaza getirdiği mallara da el
atabilir. Kiraya veren, ikinci kiracının mallarına, ancak onun birinci
kiracıya olan kira borcu oranında el atabilir.

TBK madde 337: Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait

olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş
veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya
üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir.

Ancak kiraya veren, kiracı tarafından taşınmaza getirilen taşınır

malların üçüncü kişilere ait olduğunu bilmiyor veya bilmesi de
gerekmiyorsa, bu eşyalar üzerinde de hapis hakkını kullanabilir.

Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların

kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken
öğrendiği halde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için
feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.

TBK madde 338: Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan

taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren,
alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh
hakiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.

Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse,

götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün
yardımıyla kiralanana geri getirilir.
Kiracının Borçları

 Kira bedelini ödemesi  Alacaklının yerleşim yerinde ödeme

yapılması gerekir. Banka havalesi yoluyla ve ikametgahta ödemeli
posta havalesi ile ödenebilir. Adi posta yoluyla da ödeme
yapılabilir. Ancak kiracı yerleşim yerinde ödeme koşulu olmayan
adi posta havalesiyle göndermişse kira bedelini ödemiş sayılmaz.
Çünkü kiraya veren postaneye giderek havale edilen parayı almak
zorunda değildir. Taraflar anlaşmışsa problem oluşmaz.
Kiraya veren çekince ileri sürmeksizin kira sözleşmesine ilişkin
makbuz kesmişse, daha önceki kira bedellerinin de ödenmiş olduğu
kabul edilir. TBK madde 104: Faiz veya kira bedeli gibi dönemsel
edimlerden biri için, alacaklı tarafından çekince belirtilmeksizin
makbuz verilmişse, önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş
sayılır.
Alacaklı anaparanın tamamı için makbuz vermişse, faizlerini de
almış olduğu kabul edilir.
Borç senedi borçluya geri verilmişse, borç sona ermiş sayılır.
Kiraya veren ile kiralananın maliki farklı kişilerse kira bedeli malike
ödenmelidir.
Kiraya veren kabul etmedikçe ticari senetle (bono veya çek gibi)
ödeme yapılamaz.
Para borcu olduğu için ödenmeyen kira bedeli için faiz istenebilir.
Kira parasının peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa ve bunun ayın hangi
günü olduğu belirtilmemişse, Yargıtay’a göre kiracının bunu en geç
ayın üçüncü günü akşamına kadar ödemesi gerekir.
 Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu  TBK
madde 316: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle
kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile
komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya
veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en  az otuz gün süre vererek,
aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği
konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise,
kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir
bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir
zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının
anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya
veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından
çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle
sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Yazlık ev konut değildir. Çünkü sürekli oturma maksadı yoktur.

TBK madde 319: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da

zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla
yükümlüdür.

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu

ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı
gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun

bir süre önce  kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada
kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine

ilişkin hakları saklıdır.

 Kiralananı geri verme borcu  TBK madde 334: Kiracı kiralananı

ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o
durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye
uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen
eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı
kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir
tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar
geçersizdir.
Örneğin kiralayan normal bir şekilde evi kullanmışsa çıkarken evi
boyamak zorunda değildir. Olağan kullanımı aşmışsa boyamalıdır.

Geri verme borcu, taşınmazın bulunduğu yerde, taşınırlarda ise

sözleşmenin kurulmasında teslimin yapıldığı yerde yerine
getirilmelidir.

Kiracının sadece zilyetliğini bırakması veya terk etmesi, kiracının geri

verme borcunun yerine getirildiği anlamını taşımaz.

Kiralananın iyi bir halde geri verilmemesinden doğan tazminat talebi

sözleşmesel nitelik taşıyıp on yıllık zamanaşımına bağlıdır.

TBK madde 335: Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın

durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri
ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu
bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak,
teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan
eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu
devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları
belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

TBK madde 342: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle

kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence (depozito) üç
aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa

kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı
vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya
depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra
takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına
dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde

kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da
iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse
banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle
yükümlüdür.

Hüküm sadece konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanabilir.

Güvence miktar olarak sınırlandırılmıştır fakat güvencenin verileceği
zaman bakımından bir sınırlama yoktur. Kira bedelinin yıldan yıla
arttırıldığı hallerde otomatik olarak güvencenin de arttırılması zorunlu
değildir. Ancak aksi kararlaştırılabilir.

Kiracı, güvence olarak yatırdığı para üzerinde tek başına tasarrufta

bulunamaz.

Para ve kıymetli evrak haricinde verilecek güvenceler bakımından

(örneğin kefalet vb.) TBK 342 hükmü uygulanmaz.

Kira Sözleşmesinde Özel Durumlar

 Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması

 Alt kira ve kullanım hakkının devri
 Kira ilişkisinin devri 
 Kiralananın kullanılmaması
Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması

1. Kiraya Veren Tarafından

TBK madde 320: Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin

feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan
yenilik ve değişiklikler yapabilir. Örneğin kiraya verenin kış ayında
bütün camları değiştirmesi durumunda, kiracının katlanması
beklenemez.

Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren,

kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira
bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları
saklıdır. Yenilik ve değişikliklerin yapılması halinde zarar gören veya
malı istediği gibi kullanamayan kiracı kira bedelinde indirim
isteyebilir. Kiraya veren yenilik ve değişiklik yaptığı zaman bunlara
bağlı olarak kira bedelinin artışını da talep edemez.

Kiraya verenin değişiklik ve yenilik yapması, kiracının rızasına bağlı

değildir.

3. Kiracı Tarafından
TBK madde 321: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla (Yazılı rıza yoksa
ya da rızanın kapsamı aşılmışsa madde 334’e gidilir.) kiralananda
yenilik ve değişiklikler yapabilir.

Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak

kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri
verilmesini isteyemez.

Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla

yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan
değer artışının karşılığını isteyemez.

Kiracı yaptığı masrafları kiraya verenden isteyemez.

Kiracının gidermekle yükümlü olduğu eksiklik ve aksaklıkları gidermesi

yenilik ve değişiklik kapsamında değerlendirilemez.

Kiralayanın rızası açık veya örtülü olabilir.

Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri

Alt kira, kiracının kira konusunu bir başka kişiye kiralamasıdır. Asıl
kiracı ile ikinci kiracı arasındaki sözleşmeye alt kira denir. Kullanım
hakkının devri ise kiracı kira sözleşmesi kapsamında kullanım hakkını
üçüncü kişiye devreder.

TBK madde 322: Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe
yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen (örneğin
evin bir odasını kiralamak) başkasına kiraya verebileceği gibi,
kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Bu fıkra konut ve çatılı
yerler dışında kalan kiralar için geçerlidir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası

olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım
hakkını da devredemez. Aile konutu meselesi devreye girerse kiraya
verenin rızası dışında, diğer eşin rızası da gerekir.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı

takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya
veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım
hakkını devralana karşı da kullanabilir. Alt kira sözleşmesinin süresi
asıl kira sözleşmesinin süresinden farklı olabilir mi? Kiraya veren ile
birinci kiracı arasında yapılan kira bedeli ile alt kira sözleşmesindeki
kira bedeli farklı olabilir mi? Alt kira sözleşmesi, asıl kira
sözleşmesinden fazla olabilir. Her ikisi de birbirinden bağımsız
sözleşmelerdir. Asıl kira sözleşmesi 2 yıl, alt kira sözleşmesi 3 yıl ise
asıl kiracı alt kiracının o 1 yıllık zararını karşılamak zorundadır. Sınavda
çıkabilir.

Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Farkları

 Alt kirada asıl kiracı alt kira sözleşmesinin yapılması ile kiralayan
sıfatına sahip olur. Kullanım hakkının devrinde ise devralan
devreden vardır. Kiracı kiralayan yoktur.
 Alt kiraya, asıl kiradan farklı hükümler getirilebilir. Kullanım
hakkının devrinde ise değişiklik olmadan, olduğu gibi geçer.
 Alt kira sözleşmesi şekle tabi değildir. Şekle tabi olan kısım sadece
rızanın yazılı olmasıdır. Kullanım hakkının devri, yazılı biçime
tabidir.
 Alt kirada hapis hakkı vardır. Ancak kullanım hakkının devrinde
hapis hakkı yoktur.
 Alt kirada, birinci kiracı, ikinci kiracıya karşı kiraya veren gibi
sorumludur. Kullanım hakkının devrinde ise devreden kiracı, devir
ivazlı (bedel karşılığı yapılmışsa) ise sadece kira bedeli aldığı kişiye
karşı sorumludur. Devir ivazsızda kira akdinin varlığından bile
sorumlu değildir.
 Alt kiracı, ilk kiraya verene karşı kiralanın kendisine sözleşmeye
uygun şekilde teslimi için doğrudan dava hakkına sahip değildir.
Kullanım hakkını devralan, kiraya verene karşı doğrudan dava
hakkına sahiptir.
Farkları veya benzerlikleri sınavda soru çıkar.

Kira İlişkisinin Devri

TBK madde 323: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira
ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı
sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi,

kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya
verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar

ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu
olur.
TBK madde 324: Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece
kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple
kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini
ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan
kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

Konut ve çatılı iş yeri kiraları haricindeki kiralarda kiracı, kullanım

hakkını kiraya verene zarar vermeme koşulu ile devredebilir. Konut ve
çatılı iş yeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı izni şarttır.

Kira sözleşmesine alt kiraya verme yasağı konulmuşsa, bundan

kullanım hakkının devrinin de yasak olduğu sonucu çıkar.

Ütün kiralarında ise kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı

başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da
başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri,
kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek
koşuluyla kiraya verebilir.

Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

TBK madde 325: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine

uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden
doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği
makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden
önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne
sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması
halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka

biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı
yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

TBK 347 ve devamındaki sona erme halleri sadece konut ve çatılı iş
yeri kiralarında uygulanır.

Kira sözleşmesinin sona ermesi hem genel hükümlerde hem de özel

hükümlerde düzenlenmiştir. Genel hükümler, (327 ve devamı) konut
ve çatılı iş yeri dışında kalan yerlerde uygulanır ve bununla birlikte
niteliği uygun olduğu halde konut ve çatılı iş yeri kiralarında da
uygulanabilir.

TBK madde 327: Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira
sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini

sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Bu
duruma, kira sözleşmesinin örtülü yenilenmesi ya da susmayla
yenilenmesi denir. Sözleşmenin örtülü uzatılma süresi, adi kirada belli
olmayan bir zaman için, irin kirasında ise bir yıldır. İlk sözleşme
geçerlilik açısından biçime bağlı değilse susmayla yenileme
mümkündür. Bu madde konut ve çatılı iş yeri kiraları dışında kalan
kira sözleşmeleri bakımından uygulanır. Konut ve çatılı iş yeri dışında
kalan kira sözleşmesi varsa ve bu kira sözleşmesi belirli süreli ise bu
sürenin sona ermesi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

1. Bildirim Yoluyla

TBK madde 347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli
sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde
bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kira bedeli artırılabilir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine
dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi
sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının
bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla,
herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Örneğin iki yıllık bir sözleşme vardı. 2 yıl dolunca kiraya veren kiracıyı
çıkaramaz. 2 yılın üzerine 10 yıl eklenir. 12 yıl olur. 13. yılın
bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile yapabilir.
Sözleşme süresinin üzerine 10 yıl eklenir ve 1 yıl daha eklenip bu
sürenin bitiminden 3 ay önce bildirim gerekir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren

ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere
göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda,

kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdiriyorsak, buna rağmen

kiracı kiralanandan çıkmazsa dava açılır.

Belirsiz Olan ve Konut ve Çatılı İş Yeri Dışında Kalan Kira

Sözleşmelerinin Ortadan Kalkması

TBK madde 328: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her

biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi
kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim
sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin
hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Fesih
dönemi, sözleşmenin sona ereceği süredir. Fesih bildirimi ise feshin
yapılacağı süredir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi sözleşmede
yazıyor olabilir. Sözleşmede yazmıyorsa tanıklar, emlakçı vb. devreye
girer. (konut ve çatılı iş yeri kiraları hariç)

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim

süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli
olur.
TBK madde 329: Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir
yapıya (Taşınır yapıdan kasıt baraka, büfe gibi kolayca sökülüp
kaldırılabilecek taşınırlardır.) ilişkin kira sözleşmesini yerel adette
belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin
bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç
aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. (konut ve çatılı iş
yeri kiraları hariç)

Örneğin kira sözleşmesinin başlangıcı 02.02.2013’tür. Yerel adet

yoksa 6 aylık fesih dönemini hesaplamam lazım. Nasıl
hesaplayacağım? Bu kısım kitapta farklı. Hocanın hesabına göre
yapacağız. Doktrinde bir kısım şöyle hesaplar (hocanın görüşü de bu):
Ay olarak veya yıl, yarıyıl ve yılın dörtte biri gibi birden çok ayı içeren
bir zaman olarak belirlenmiş süre, sözleşmenin kurulduğu gün ayın
kaçıncı günü ise, son ayın bunu karşılayan gününde dolmuş olur. Son
ayda bunu karşılayan gün yoksa süre, bu ayın son günü dolmuş sayılır.
(genel hükümler TBK madde 92) Buna göre;

1. fesih dönemi 02.02.2013 – 02.08.2013

2. fesih dönemi 02.08.2013 – 02.02.2014

3. fesih dönemi 02.02.2014 – 02.08.2014

4. fesih dönemi 02.08.2014 – 02.02.2015

5. fesih dönemi 02.02.2015 – 02.08.2015

Kira sözleşmesine son verme isteği (kiracı veya kiralayan tarafından)

yani fesih isteği 02.09.2013’te olmuştur. 2. fesih dönemi içine girer.
Fesih dönemi ile kirayı en erken ne zaman feshedilebileceğine bakılır.
Bu yüzden hesaplama yapılır. Bu 6 aylık fesih dönemlerinden 3 ay
önce bildirimde bulunmak lazım. Yani ilgili fesih dönemi 2. fesih
dönemi olduğu için 02.02.2014’ten 3 ay geriye gideriz. Taraflardan
birinin 02.11.2013 tarihine kadar bildirimde bulunmaları gerekir.
Fesih dönemi sonunda yani en erken 02.02.2014 tarihinde
feshedilebilir. (Bu hesaplamalar belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı
kiralarında uygulanır.)

Fesih yenilik doğuran bir haktır. Vazgeçilemez.

Eğer bildirimi 02.11.2013 tarihinde değil de 03.11.2013 tarihinde

yaparsa olsaydı, bildirim süresine uymadığı için bir sonraki fesih
dönemi için geçerli olur.

Ancak arada bir uyuşmazlık yoksa kiracı da kiraya veren de onay

vermişse fesih dönemlerine bakılmadan kira sözleşmesi sona erebilir.

TBK madde 330: Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira
sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine
uyarak her zaman feshedebilir.

Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da

özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini,
üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir
fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin,
zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

(tüketici kira sözleşmesi şeklinde yapılan taşınır yapılar için) (Bu

hüküm genellikle televizyon, müzik seti, video, bilgisayar ve otomobil
kiralarında uygulanır.)

Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

TBK madde 347/2: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli

süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce
bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için
uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine
dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık (Bu 10 yıl
belirli sürenin sonuna eklenir.) uzama süresi sonunda kiraya veren,
bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce
bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin
sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren

ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere
göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda,

kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

TBK madde 348: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin

geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

TBK madde 349: Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan

taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini
feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın

rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar
vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira

sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih
bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine
ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Kiracının İflası

TBK madde 332: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse

kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini
isteyebilir.

Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı

olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence
verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim
süresine uymaksızın hemen feshedebilir. (Doktrinde buna süresiz
olağanüstü fesih denir. Konut ve çatılı iş teri kirasında bu madde
uygulanabilir.)

Kiracının Ölümü

TBK madde 333: Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih

bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi
feshedebilirler. (süreli olağanüstü fesih) (Ölüm karinesi ve gaiplik de
bu maddede uygulanabilir.) (Birden fazla mirasçı varsa hepsinin bu
fesih bildirimini yapması gerekir.)

TBK madde 331: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi

için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda,
sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman
feshedebilir. Fesih bildirim süresi dediği için bildirimden 3 ay sonra
geçerli olmak üzere derhal feshedebilir. Fesih dönemi demediği için
dönemlere ayrılmaz.

Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih

bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Taraflar zarara
uğradıysa bu zarar karşılanacak mı karşılanmayacak mı
değerlendirmesini hakim yapar.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren bazı durumlarda tahliye

davası açarak da kira ilişkisini sona erdirebilir. Fesih bildiriminde böyle
bir durum yoktur. Feshedeceğini bildirir. Davaya gerek yoktur. Fesih
bildirimde bulunmuş olmana rağmen kiracı çıkmazsa o zaman tahliye
davası açılır. Bu konu farklıdır.

2. Dava yoluyla

a. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle

TBK madde 350: Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği
bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri
gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, (Bakmakla
yükümlü olduğu kişiler TMK 364’e göre belirlenir. Kardeşler dahil
değildir. Ancak bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasında kardeşi
varsa olabilir. Kendisine yardım edilmediği takdirde yoksulluğa
düşecek altsoyu, üstsoyu, kardeşi vb. de buraya girer. Örneğin kiraya
veren kardeşime ben bakıyorum, bu eve ona vermek istiyorum dedi.
Tahliye davası açabilir.) (Gereksinimden kasıt ise örneğin annemin
asansörlü eve ihtiyacı var. Ona bu evi vermem gerekiyor. Kiracıyı
çıkarmak istiyorum diyebilir ancak ben kira bedelini artırmak için
gereksinim var diyerek feshedemem. Gereksinim kullanma
zorunluluğu kapsamında değerlendirilmedir. Samimi olmalıdır. Kiraya
veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında,
haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından
başkasına kiralayamaz. (TBK madde 355) Örneğin oğlum geliyor o
oturacak derse gereksinim sebebi olur. örneğin 2 yıl sonra oğlunun
tayini çıktı. Gitti. 3 yıl dolmadan eski kiracı dışında başkasına
kiralanamaz. Eski kiracıya tekrar kiralıyor musun denir ve tekrar
kiralamazsa başkasına kiraya verilebilir. Eğer kira konusu paylı
mülkiyete bağlıysa pay ve paydaş çoğunluğu aranır. El birliğinde ise oy
birliği ile karar verilir. Bir tüzel kişi, kendi personelini oturtmak için
tahliye davası açamaz. Birden fazla kiracı varsa, tahliye hepsine karşı
açılır. Bu hükümler konut ve çatılı iş yerleri içindir.)

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı,

genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında
kiralananın kullanımı imkansız ise, (Yapılan imar veya inşaat kiracının
evde oturmasına imkan tanımaz. Eve asansör yapılması örnekti. Kiracı
bu durumda tahliye edilebilir. Yenilik ve değişiklik yapma meseli ile
karıştırmamak gerekir. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması
sağlanan taşınmazlar, eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl
geçmedikçe başkasına kiralanamaz.)

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli

sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine
ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek
tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
(Fesih dönemi hesaplanır ve bu hesaba göre bir ay içinde dava açılır.)

Hoca bu konuda sınavdan olay sorusu soracağım, kitabı mutlaka

okuyun dedi.

Yeniden Kiralama Yasağı

TBK madde 355: Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın

boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl
geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar,

eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına
kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen
taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama
konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı
yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik
hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına
kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski

kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az
olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yeni Malikin Gereksinimi

TBK madde 351: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi,

altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer
kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma
zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak (mülkiyetin
kendisine geçtiği tarihten itibaren) bir ay içinde durumu kiracıya
yazılı olarak bildirmek (Kiracının eline ulaşması gerekir.) koşuluyla,
kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
(Yeni malik 1 ocakta edindi ise, yazılı olarak bildirim yapar. 6 ay sonra
tahliye davası açar.)

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle

sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden
başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. (Yeni
malik edindiği tarihten sonra kira sözleşmesinin bitmesine 5 ay
kalmıştı. Artık 6 ay beklemesine gerek yoktur. 5 ay sonunda
feshedebilir.)

Eğer kira sözleşmesi şerh edilmişse, yeni malik 351’e dayanarak dava
açamaz.

b. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle

TBK madde 352: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, (Kira
sözleşmesinin yapılmış olması değil, teslim edilmiş olması şarttır. Kira
sözleşmesi 1 ocak 2020’de yapıldı ve 1 ocak 2020’de, 1 haziran
2021’de çıkacağım diye sözleşme imzaladı. Bu tahliye taahhüdü
geçersizdir. Sözleşme ile aynı tarihteki tahliye taahhüdü varsa geçerli
değildir. Teslimden sonra tahliye taahhüdü yapılmalıdır. Tahliye
taahhüdünün tarihi yazmıyorsa da tahliye taahhüdü geçersiz olur.)
kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı
olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira
sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak
veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. (Taahhüdü bizzat kiracı
vermelidir. Birden fazla kiracı varsa hepsi vermelidir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli (Kira sözleşmesi konut ve çatılı iş yerinde
en az 6 ay olur. Yani 6 ay ile 1 yıl arasında olabilir.) kira
sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira
sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde
kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda
bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir
yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden
başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona
erdirebilir. Kira bedeli yıllık olarak ödeniyorsa zaten bu yola
başvurulamaz. Burada aylık ödenmeyen kiralar için ihtar çekilir. Yan
giderler bu maddeye dahil değildir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin (Mutlak butlanla sakatsa iptal

edilene kadar geçerli evliliğin sonuçlarını doğurur.) aynı ilçe veya aynı
belediye sınırları içinde oturmaya elverişli (10 kişinin tek odada
oturması elverişli değildir. Harabe bir ev oturmaya elverişli değildir.)
bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin
kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden
başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bir
konutu bulunması durumunda dediği için bu hüküm işyeri kiralarında
uygulanamaz. Birden fazla kiracı varsa bu maddeye göre her birinin
oturmaya elverişli konutunun olması gerekir.

Büyükşehir belediye sınırları ve yüz ölçümü fazla olan illerde problem

oluşur. Büyükşehir belediye sınırları içinde de olsa aynı ilçe içinde
olup olmadığına bakılır.

TBK madde 353: Kiraya veren, en geç davanın açılması için

öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse,
dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

TBK madde 354: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine

ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
!!! Sınav 25 test sorusu şeklinde olacak. Olay soruları çoğunlukta
olacak. Notumda hocanın derste anlattıklarını yazdım ve üzerine de
hocanın önemli dediği konularda kitaptan eklemeler yaptım. Hoca
derste anlattıklarımdan ve kitaptan sorumlusunuz. Kitaptan mutlaka
okuma yapın dedi. Başarılar…