Borçlar Özel Hükümler

Sözleşme bir hukuki işlemdir. Hukuki işlem hukuk düzeninin çizdiği

sınırlar içerisinde hukuki sonuç doğurmaya yönelik irade
açıklamasıdır. Tek taraflı hukuki işlemler tek bir kişinin irade
açıklamasıyla hukuki sonuç doğmasıdır. İki taraflı hukuki işlemler
kişilerin karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamasıyla doğar.
Bazen bir borç ilişkisinde alacaklı ve borçlu sıfatını taşıyan kişiler
dışındaki üçüncü kişiler de doğrudan doğruya ya da dolaylı olarak bu
ilişkiye katıldıklarını görmekteyiz. Üçüncü kişi yararına sözleşme,
taşıma sözleşmesi, vekalet sözleşmesi, alacağın devri ve borcun
üstlenilmesi örnektir. Buradaki üçüncü kişiler sözleşmenin tarafı
değildir.
Sözleşmelerde alacaklı ve borçlu vardır. Böyle bir ilişkide taraflar bazı
sözleşmelerde hem alacaklı hem borçlu olabilirler. Buna tam iki tarafa
borç yükleyen sözleşme denir. Satış sözleşmesi örnektir. Bazıları da
tek tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Tek tarafa borç yükleyen
sözleşmelerle tek taraflı hukuki işlemler farklı şeylerdir. Tek tarafa
borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan yalnız biri borç altına
girmekle, diğer tarafın yerine getireceği hiçbir borcu
bulunmamaktadır. Hiçbir borcu bulunmayan taraf, borç altına giren
tarafın teklifini (icabını) kabul etmekte ve böylece alacaklı sıfatını
kazanmaktadır. Kefalet ve bağışlama vaadi örnektir. Sadece bir kişinin
irade açıklamasıyla doğabilen işlemlere tek taraflı hukuki işlem denir.
Örneğin vasiyet, vakıf kurma, tanıma, sözleşmeyi iptal etme tek taraflı
hukuki işlemlerdir.
İki tarafa borç yükleyen sözleşmeler de kendi içerisinde tam iki tarafa
borç yükleyen ve eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olarak
ayrılır. Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde her iki tarafın
edim yükümlülükleri karşılıklılık ilişkisi içerisindedir. Örneğin satış
sözleşmesinde para verilir karşılığında kitap alınır. Eksik iki tarafa
borç yükleyende ise iki taraf vardır ama edimlerin birbiri ile
değiştirilmesi zorunlu değildir. En tipik örneği vekalet sözleşmesidir.
Vekalet sözleşmesinde ücret zorunlu değildir.
Sözleşme Özgürlüğü
TBK madde 12 – 26 - 27 sözleşme özgürlüğü ilkesi ile ilgili
maddelerdir. 27. maddeyi mutlaka bil.
Madde 26: Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen
sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. 
 Madde 27: Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu
düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan
sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.
Sözleşme özgürlüğü şu yönlerde kendisine gösterir:

 Sözleşme yapıp yapmama özgürlüğü

 Sözleşmenin tarafını seçme özgürlüğü

 Sözleşmenin biçimini seçme özgürlüğü (sözlü, yazılı…)

 Sözleşmeyi ortadan kaldırma (ikale) ve içeriğini değiştirme

özgürlüğü

 Sözleşmenin çeşidini seçme özgürlüğü

 Sözleşmenin içeriğini belirleme özgürlüğü

Yasada belirli bir şekilde yapılması gerektiği hususunda bir
düzenleme bulunmayan sözleşmenin geçerliliği, taraflarca belirli bir
şekle bağlanabilir. İradi olarak anılan bu şekil kuralı da geçerlilik
koşulu sayılır.
Taraflar sözleşme yaparken yasada düzenlenen ilkelerden
yaralanabilecekleri gibi kanundan yararlanmadan da sözleşme
yapabilirler. (TBK 26 ve 27’deki ilkelerle sınırlı kalmak koşulu ile)
Yasada bütün unsurları ile düzenlenen bir sözleşme varsa bu bir isimli
sözleşmedir. Eğer kanunlarda yapılmak istenen sözleşmeye ilişkin
düzenleme yoksa isimsiz sözleşme kavramı çıkar. Bir sözleşmenin
adının kanunun ilgili yerinde geçiyor olması bu sözleşmeyi isimli bir
sözleşme haline getirmez. İsimli olması için ilgili sözleşmenin
kurulmasından sona ermesine kadar olan sürecin kapsamlı olarak
yazıyor olması gerekir.
Borçlar hukukuna egemen olan ilke sözleşme serbestisi olduğu için
hükümler genelde düzenleyicidir. Emredici düzenlemelere de
rastlanılsa da bunlar daha çok sözleşmenin zayıf tarafının korunmasını
hedef tutan hükümlerdir.
İsimli sözleşmeleri borçlar özelde bu sene işleyeceğiz. İsimsiz
sözleşmeler borçlar genelde ve bazı kanunlarda geçer.
Borcun Kaynakları

 Sözleşmeler

 Haksız fiiller

 Sebepsiz zenginleşme
İsimsiz Sözleşme Çeşitleri
a. Kendisine Özgü Yapısı Olan Sözleşmeler: Kanunda düzenlenmiş
olan sözleşme tiplerine ait olan ögelerin bazılarını veya hiçbirini
barındırmazlar. Kendilerine özgü ögelerden oluşurlar. Tahkim,
(hakemlik sözleşmesi) sulh, garanti, lisans, satış için bırakma
sözleşmeleri kendisine özgü yapısı olup da belirli bir adla anılan
sözleşmelerdir. (sınavda çıkar)
1. Tahkim Anlaşması: Bu sözleşme ile taraflar arasında bir
anlaşmazlık çıkarsa, taraflar mahkemeye başvurmaksızın
anlaşmazlığı hakem denen kişi veya kişiler ile çözerler. Yazılı
biçimde yapılmalıdır.
2. Sulh Sözleşmesi: Aralarında çıkan bir anlaşmazlığı ortadan
kaldırmak amacıyla, tarafların karşılıklı ödünler vererek bir
ortalama yolda birleşmek üzere yaptıkları sözleşmedir.
3. Garanti Sözleşmesi: Garanti alanının girişeceği bir işte doğacak
tehlikelere karşın garanti verenin o işten beklenilen sonucu garanti
ederek onu, o işi yapmaya yönlendirme temeline dayalı bir
sözleşmedir. Garanti verilen sonuç doğmazsa, garanti veren garanti
alana tazminat ödeme yükümlülüğü altına girer. Bağımsız bir
sözleşmedir.
4. Satış İçin Tevdi Sözleşmesi: Malını satmak isteyen bir kişi, malı
satış için bir kişiye bırakır. O kişi de kararlaştırılan süre içinde
kararlaştırılan satış parasını ödemeyi ya da malı aynen geri vermeyi
üstlenmektedir. Malı teslim alan kişi, dilerse malı başkasına
satabilir dilerse kendisi alıkoyarak parasını mal sahibine teslim
eder. Belirlenen süre içinde mal satılmamışsa, onu aldığı gibi
sahibine geri verir.
b. Karma ve Bileşik Sözleşmeler: Karma sözleşme, yasada
düzenlenmiş olan çeşitli sözleşmelere ait unsurların kanunun
öngörmediği şekilde bir araya gelmesidir. Çift mahiyetli sözleşme
(kapıcılık sözleşmesi) örnektir. Evde otur kira almayacağım der ve
karşılığında temizlik yapar. Kira ve hizmet bir araya geldi. Arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesi örnektir. Satış ve eser bir araya
gelir. Yap – işlet – devret biçiminde anılan sözleşmenin de bir
karma sözleşme olduğu kabul edilmektedir.
Kombine Sözleşme: Taraflardan biri borçlar kanununda düzenlenen
bazı sözleşme tiplerine ait unsurlar bir araya gelir. Otelcilik
sözleşmesi örnektir. Otel sahibi ve müşteri taraflardır. İstenen oda kira
sözleşmesidir. Otel işletmecisi yiyecek içecek için satış sözleşmesi
yapmış olur. Otelin havuzundan yararlanması için temizlik gerekir.
Otel işletmecisi bunu yaparken hizmet sözleşmesinden yararlanır.
Hastaneye kabul de kombine sözleşmedir. Oda kiralanır. İlaç ve
yemek için satış vardır. Oda temizliği için hizmet vardır. Doktorluk
hizmeti için de vekaletten yararlanılır.
Sınavda çıkmaz: Karma sözleşmelere ilişkin uyuşmazlık çıkarsa 4
teori vardır: soğurma, saf dışı etme, birleştirme, örnekseme
Soğurma kuralına göre ilgili sözleşmelerde hangi sözleşme tipi daha
önemliyse onun kuralları uygulanır. Saf dışı etme teorisine göre
edimlerin ilişkin olduğu özel sözleşme çeşidine ait kurallardan hiçbiri
uygulanmamalı ve sorun borçlar genel hükümlere göre çözülmelidir.
Birleştirme kuralına göre her edime hangi sözleşmede ise o uygulanır.
Örnekseme kuralına göre ilgili sözleşme tipine kıyasen uygulanır.
Türk hukukunda bu kuram benimsenir.
İsimsiz sözleşmenin çeşidi olarak bir de bileşik sözleşme vardır.
Bunlar yasada bulunan değişik sözleşme türlerinin öğelerini değil,
bütünlerini bir araya getirerek, bunları içeren yeni bir sözleşme
oluşturulmasıdır. Bu sözleşme tipi içerisinde yer alan sözleşme
tiplerinin her biri diğeriyle bağlantılı olmakla birlikte, kendi
bağımsızlıklarını da korurlar. Bileşik sözleşmelerle ilgili bir sorun
olduğu zaman, bu sözleşmeyi oluşturan her sözleşmeye, o tipe ilişkin
yasa kuralları uygulanır.
Sözleşme özgürlüğü ilkesini sınavda soracak.
Satış Sözleşmesi
TBK madde 207: Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve
mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel
ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme ile aksi
kararlaştırılmadıkça veya aksine bir âdet bulunmadıkça, satıcı ve
alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler.
Satış sözleşmesinin yapılmasıyla, satış konusu malın mülkiyeti alıcıya
geçmez, sözleşmeyle satıcı malın mülkiyetini alıcıya geçirme
yükümlülüğü altına girer. Satım konusu malın mülkiyeti alıcıya, malın
zilyetliğinin devredilmesiyle geçer. Bu nedenle satış sözleşmesi
borçlandırıcı (taahhüt) işlem, satım konusu malın zilyetliğinin
devredilmesi de kazandırıcı (tasarruf) işlem niteliğindedir.
Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

 Borç doğuran bir sözleşmedir. Satıcının borcu taşınırlarda teslim,

taşınmazlarda tescil ve alacak haklarında devir (temlik) ile
gerçekleşir.

 Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

 Rızai bir sözleşmedir. Yani tarafların anlaşması gerekir.

 Kural olarak ani edimli bir sözleşmedir. Edim konusu bir defada
gerçekleştirilir. Örneğin kitap istedim, parasını verdim, kitabı
aldım. İstisnai olarak dönemli de olabilir.

 Sebebe bağlı (illi) bir sözleşmedir.

Satış Sözleşmesine Uygulanacak Hükümler
Türk Borçlar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve
Viyana Satım Anlaşması
Satış Sözleşmesinin Unsurları
Sözleşmeyi kurmak için ihtiyaç duyulan ögelerdir.

 Satılan mal (mal)

 Satış bedeli (para)

 Anlaşma (karşılıklı değişim)

1. Satılan Mal (Nebi): Taşınır mallar, taşınmaz mallar, edinmeye
elverişli doğal güçler, (elektrik, doğalgaz vb.) alacak hakları,
malvarlığında bulunup parasal bir değer taşıyanlar da satılan malın
konusunu oluşturur. Parasal değeri olmayan ya da başkalarına
devredilemeyen şeyler, örneğin kişilik hakkına giren değerler, eşya
 niteliği taşısa da satımın konusunu oluşturamazlar. Kamulaştırma
işlemi bir satış sözleşmesi sayılamaz. Misli veya gayrı misli mal
olabilir. Parça veya cins mallar da konusu olur. Kişilik hakları
konusu olamaz. Satım konusu malın sözleşmenin yapıldığı sırada
var olması veya satıcının malvarlığında bulunması zorunlu değildir.
(Doktrindeki hakim görüşe göre taşınmaz satışında böyle bir şey
mümkün olmaz. Çünkü taşınmaz mal için kayıt gerekir.) İleride
teslim edileceğine ilişkin sözleşme yapılabilir. Satım konusu malın
muhakkak ifa zamanında alıcıya teslim edilmesi gerekir. İfa
etmediyse, eğer temin etme durumu yoksa imkansızlıktan dolayı
sözleşme geçersiz hale gelir. Eğer malı temin etmek mümkün de
satıcı vermiyorsa o zaman sözleşme geçerlidir, alıcının zararlarını
karşılamak gerekir. İnsan emeği satış sözleşmesi değildir. İş görme
sözleşmeleridir. 3. kişiye ait olan bir mala ilişkin satış sözleşmesi
yapılabilir mi? (Hoca kendiniz cevabını bulun dedi.)
2. Satış Bedeli: Bedelin bir miktar para olması gerekir. Taraflar bedeli
TBK madde 27 sınırları içerisinde kalmak koşulu ile serbestçe
belirleyebilir. Bir malın fiyatı resmi tarife olarak belirlenmişse ona
uymak gerekir. Daha fazla fiyata satılamaz. Satış bedelinin
muhakkak belirli olması gerekli değildir. (taşınmazlar hariç)
Belirlenebilir nitelikte olması yeterlidir. Bedel belirlenmemişse o
satış sözleşmesi gerçekleşirken ortalama piyasa fiyatı üzerinden
yapılır. Satış bedeli satılanın ağırlığına göre hesaplanıyorsa darası
indirilir. Satım konusu mal paketi olmadan satılamıyorsa (yağ,
konserve vb.) paketin de mülkiyeti alıcıya geçer. Satış bedeli kural
olarak Türk parası olarak belirlenir. Eğer mal karşılığı para değil de
mal veriliyorsa, satış değil trampadan söz edilir. Eğer taraflardan
biri bir malın zilyetliğinin devrini, öteki taraf da buna karşılık bir
miktar parayla birlikte bir şeyin zilyetliğinin devrini üstlenmişse,
burada bir karma sözleşme (satış – mal değişimi) vardır. Satış
parası siparişin ifa edildiği gün ve yerdeki ortalama piyasa fiyatı
üzerinden kararlaştırılır.
3. Anlaşma: Satıcının malın zilyetlik ve mülkiyetini karşı tarafa
geçirmesi ve alacaklının bedelini ödemek üzere anlaşmasıdır.
Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir adet
bulunmadıkça, satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle
yükümlüdürler. Örneğin abonelik (dergi ve gazete) sözleşmelerinde
aynı anda ifa olmaz. Taraflardan biri kendi borcunu ifa etmeden
karşı taraftan ifasını yerine getirmesini isterse, karşı taraf
ödemezlik defi ileri sürebilir.
Satıcı, vitrindeki malın üzerinde satıldığına, rezerv olduğuna dair bir
bilgi yoksa o malı satmaktan kaçınamaz.
Satıcı, malın zilyetliğini devretmesine rağmen bedeli almadığını iddia
ediyorsa, bunu ispatlamalıdır. Satıcı bunu ispatlarsa, alıcı da bedeli
ödediğini ispatlamalıdır.
Satıcının sözleşme özgürlüğü iki durumda kısıtlanır: satma
zorunluluğu ve sözleşme koşulları ile ilgili sınırlamalar
Satış Sözleşmesinde Yarar ve Hasar (soru gelir)
Yarar, ilgili malın sözleşmesinin yapıldığından devrine kadar olan
zamanda geçen sürede malda bir artışın olmasıdır. Örneğin alınacak
olan hayvanın yavrulamasıdır. Hasar ise, bu sürede ilgili satım konusu
malın değerinin azalması, yok olması, telef olmasıdır. Satıcının kusuru
olmamalıdır. TBK madde 208: Kanundan, durumun gereğinden
veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık haller
dışında, satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışlarında zilyetliğin
devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir.
Satılan bir malda yarar ve hasardan söz edebilmek için ortada geçerli
bir sözleşme olmalıdır. Önce sözleşme geçerli mi diye bakılmalıdır.
Satış sözleşmesi geçerli değilse yarar ve hasar da yoktur.
Geciktirici koşula bağlı satışın yasada öngörüldüğü hallere, deneme
veya gözden geçirme koşuluyla satışlar ile işyeri dışında yapılan
satışlar (kapıdan satışlar) örnek olarak gösterilebilir.
Kanundan doğan istisnaya örnek olarak madde 208/3 örnek verilebilir.
Satıcı, alıcının isteği üzerine satılanı ifa yerinden başka bir yere
gönderirse yarar ve hasar, satılanın taşıyıcıya teslim edildiği anda
alıcıya geçer. Taşıyıcı; satıcının elemanı, sürekli çalıştığı bir kargo
firması ise söz konusu mal alıcıya teslim edilse bile yarar ve zarar
alıcıya geçmez. Sıradan, satıcı ile alakası olmayan bağımsız bir
taşıyıcı varsa yarar ve hasar alıcıya geçer. Taşıyıcının bağımlı veya
bağımsız olması önemlidir.
Başka bir yere gönderme deyince başka bir kent veya ülkeye
gönderim zorunlu değildir. Aynı kentte de olabilir.
Satış Sözleşmesinin Çeşitleri
Taşınır ve taşınmaz satışına ilişkin olarak ayrılır.
Taşınır Satışı
TBK madde 209: Taşınır satışı, Türk Medeni Kanunu uyarınca
taşınmaz sayılanlar dışında kalan ve diğer kanunlarda taşınır
olarak belirtilen şeylerin satışıdır. Özüne zarar gelmeksizin bir
yerden başka bir yere taşınabilen eşyalar taşınır mallardır. Kural
olarak taşınır satışı, şekle tabi değildir.
Elektrik enerjisi, su, havagazı, atom enerjisi gibi doğal güçler de
taşınırdır. Geçici olarak bir arsa üzerine yapılan baraka ve kulübe gibi
şeyler de sürekli dikilmediği için taşınır sayılır. Yargıtay,
gecekonduları da taşınır kabul eder. Telif hakkı, marka, patent gibi
haklar da taşınır sayılır.
Taşınmaz Satışı
Taşınmaz mal, özüne zarar gelmeksizin bir yerden başka bir yere
taşınması mümkün olmayan mallardır. TMK madde 704: Taşınmaz
mülkiyetinin konusu şunlardır: 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı
sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, (üst hakkı, kaynak
hakkı gibi) 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Taşınmaz satışı resmi şekilde yapıldığı için bu taşınmaz konusu malın
satış bedeli ve konusu mutlaka o anlaşmada bulunmalıdır. Eğer miktar
tam olarak belirlenmemişse, belirlemeye yarayacak olan ölçütler
mutlaka o resmi senette yazmalıdır.
Taşınmazların satışının resmi biçimde tapu sicil memurları tarafından
düzenlenecek bir sözleşmeyle yapılması gerekir. Satış sözleşmesini
yalnızca tapu sicil memurları düzenleyebildikleri halde, taşınmaz satış
vaadi sözleşmesini noterler de düzenleyebilir. Tapu sicil memuru
tarafından düzenlenmeyen taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz
olduklarından, taşınmaz mülkiyetinin alıcıya geçirilmesini sağlamaz.
Taşınmaz satış sözleşmesinde resmi biçime uyulmamasının yaptırımı
mutlak butlandır. Yani kesin hükümsüzlüktür.
Taşınmaz Satışında Muvazaa
Nispi muvazaa olabilir. Yani normalde bağışlama yapmak istiyorum
ama satış gibi gösteriyorum. Geçersizdir. Bunun dışında muvazaa,
bedelin az veya fazla gösterilmesi ile de olabilir. Buna bedelde
muvazaa denir. Bedel az gösterilmişse sözleşme geçersiz olamaz,
hazine bedelin az gösterildiğinden dolayı eksik ödenen vergi ve
harçları ceza uygulayarak tamamlatır. Bedel fazla gösterilmişse
sözleşme geçerli olmaz. Muvazaalıdır.
Tapusuz taşınmazların devri, taşınır mülkiyetinin devrinde olduğu
gibi, herhangi bir biçime bağlı değildir. Ancak kanıt kolaylığı
açısından yazılı bir biçimde yapılması yerinde olur.
Taşınmaz satışında yarar ve hasar tescil anına kadar satıcıya aittir.
Taraflar teslim ile geçeceğini kendi aralarında kararlaştırabilirler.
Teslim süresinin dolmasına rağmen, satıcı taşınmazı teslim etmiyorsa,
temerrüt nedeniyle hasara kendisi katlanır.
Taşınmaz satışlarında zamanaşımı yapılar yönünden mülkiyetin
geçmesinden itibaren beş yıldır. Satıcının ağır kusuru varsa bu süre
yirmi yıldır. Taşınır satışlarında, satıcının ayıptan doğan sorumluluğu
ilke olarak iki yıldır.
Taşınmaz Satışı Sonucunu Doğuran Sözleşmeler

 Taşınmaz satış vaadi

 Geri alım

 Önalım

 Alım
Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde
düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Ön alım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına
bağlıdır.
a. Taşınmaz Satış Vaadi
Tarafların ileride bir taşınmaz satışı yapacaklarını doğuran
sözleşmelerdir. Bu ön sözleşmedir. Bu tek taraflı ve iki taraflı olabilir.
Uygulamada iki taraflıdır. İki taraflıysa her iki tarafın da imzası
gerekir. Birinin imzası eksikse geçersiz olur. TBK madde 237/2 ve 29.
maddelerde belirtilir. Resmi şekil noter aracılığıyla olur. Taşınmaz
satış vaadini tapu da yapabilir. Noterde taşınmaz satışı yapılamaz.
Sadece tapuda yapılabilir. Noterde yapılırsa tahmin edilerek
dönüştürülür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme biçiminde re’sen
yapılabilir. Yani baştan sona kadar noter huzurunda yapılır.
Konusu taşınmaz mallardır. Ancak vaad konusu taşınmazın belli
olması zorunlu değildir. Belirlenebilir olması yeterlidir.
Alıcının tapuda satış yapılmasını istemesine karşın satıcı buna
yanaşmıyorsa alıcı, tescile zorlama davası açarak taşınmazın kendisine
devrini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi alacaklısı bu hakkını başkalarına devredebilir ve
devralan da adına tescil yapılmasını isteyebilir. Eğer bir yasak sebebi
ile tescili istemek imkansızsa, alacak tazminata dönüşür.
Taşınmaz Satış Vaadinin Hüküm ve Sonuçları
Taraflar bakımından;
Tam iki tarafa borç yükler. Amaçları doğrudan mülkiyeti geçirmek
değil de ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapmaktır. Vaad
borçlusu, asıl sözleşme zamanı geldiğinde yapmak istemezse vaad
alacaklısı yetkili mahkemede dava açmalıdır. Yargıtay’a göre açılan
dava sonucu mahkeme kararı ile malın mülkiyeti doğrudan vaad
alacaklısına geçer.
Kişiler bakımından;
Vaad alacaklısı olarak 3. kişiye başvurursun. 3. kişi kabul etmezse
madde 716 kapsamında tescile zorlama davası açılır.
Bir hak tapuya şerh edilmekle ayni hak olmaz. Kuvvetlendirilmiş
alacak hakkı olur. Bir hakkın tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için
taraflar arasında şerh anlaşmasının yapılması gerekir. Ancak taşınmaz
satış vaadi bunun istisnasıdır.
Tapu kanunu madde 26/6’ya göre şerhin etkisi 5 yıldır. Bu 5 yılda asıl
sözleşme yapılmazsa taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kalkar.
Ön Alım Hakkı
Kanundan da sözleşmeden de doğabilir. Paylı mülkiyet ilişkisinde
kanundan doğar. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı ilgili taşınmazın
ön alım borçlusu tarafından 3. kişiye satılması durumunda alacaklının
mahkemede açacağı dava ile taşınmazın mülkiyetinin o kişiden
alınarak kendine geçirilmesini istediği yenilik doğurucu bir haktır.
Taşınırlar için de taşınmazlar için de ön alım hakkı olabilir. Taraflar
sözleşmede ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin şartları da
düzenlemişlerse nitelikli ön alım hakkı denir. Şartları
düzenlememişlerse olağan ön alım hakkı olur. Kurucu yenilik doğuran
bir haktır. A ve B olağan ön alım hakkı sözleşmesi yapmış ve A daha
sonra C’ye 250.000tl’ye satmıştır. B ön alım hakkını kullanırken
250.000tl üzerinden kullanabilir.
A ve B 150.000’tllik ön alım hakkı sözleşmesi yaptılarsa nitelikli ön
alım hakkı vardır. Diğer kişiye kaça satarsa satsın ön alım hakkı sahibi
o malı 150.000tl’ye alır.
Kurucu yenilik doğuran haktır. Ancak dava ile kullanılır. Yenilik
doğuran davadır. Ön alım sözleşmesinin geçerliliği yazılı bir biçimde
yapılmış olmasına bağlıdır.
Ön alım hakkı tapuya şerh verildiği zaman şerh etkisi ile 3. kişiye
karşı ileri sürülebilir.
TBK madde 239: Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan
önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras
yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle
kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen
şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
TBK madde 240: Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik
bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde
kullanılabilir. İfa yerine geçen edimlerde, alım ya da satışlarda da
kullanılabilir.
Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine
özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin
yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi
hâllerinde, el birliği mülkiyeti, kat birliği mülkiyeti,
kamulaştırma, arazi toplulaştırılması, vakıf kurma işleminde, iki
şirketin birleşmesinde, intifa ve konut hakkının tesisinde
bağışlama ve trampa sözleşmelerinde önalım hakkı kullanılamaz.
(sınavda çıkar)
TBK madde 242: Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak
isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti
alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı,
satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin
kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde
satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak
zorundadır.
Alım Hakkı
Hak sahibine, sözleşmeyle öngörülen zaman ve şartlarla bir taşınmazı
tek taraflı varması gerekli bir iade beyanı ile satın alma yani
mülkiyetin kendisine devrini isteme yetkisini veren bir hak ve
sözleşmedir. Alım hakkının konusu taşınır ya da taşınmazlar olabilir.
Kurucu yenilik doğuran bir haktır. Taşınmazlara ilişkin alım hakkı
resmi şekilde düzenlenmelidir. Bu alım sözleşmesinin de tapuya şerhi
mümkündür. Şerhle 3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi 10
yıldır. 10 yıldan fazla süreli şerh anlaşmaları geçersizdir. Kanundan
doğan alım hakkı yoktur. Sözleşme ile kazanılır. Vasiyetnameden de
doğabilir. Taşınırlara ilişkin alım hakkı, şekil serbestisi kuralı
gereğince, herhangi bir geçerlilik şekline bağlı değildir.
Geri Alım Hakkı
Taşınmazın mülkiyetini 3. kişiye devreden kimseye sözleşmede
kararlaştırılan şartlarla ve tek taraflı bir irade beyanı ile geri alma
yetkisi veren kurucu yenilik doğuran bir haktır. Geri alma bedeli ne
olacak? Sözleşme ile kararlaştırılabilir ancak bir kararlaştırma yoksa
taşınmaz satılırken verilen bedel neyse o bedel üzerinden ödeme
yapılarak geri alım hakkı kullanılmalıdır. Resmi şekilde kullanılır.
Tapuya şerh edilebilir. Kanundan doğan geri alım hakkı yoktur. Şerhle
3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi 10 yıldır.
Şarta Bağlı Taşınmaz Satışı
Şarta bağlı olarak taşınmaz satışı yapılabilir. Örneğin yetkili makamın
yapı izni vermesi şartına bağlı olarak satış sözleşmesi yapmak
mümkün olacaktır. Koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline şerh
yapılamaz. Bu geciktirici şarttır. Bozucu şarta bağlı olarak taşınmaz
satışı yapılamaz. Geciktirici şart gerçekleşmedikçe satış sözleşmesi
hüküm ve sonuç doğurmaz. Şart gerçekleşince satıcı malik sıfatı ile
alıcıyla birlikte tapuya gidip tescil işlemini yapar. Satıcı yapmak
istemezse alıcı zorlama davası açabilir.
Satış Türleri
1. Örnek Üzerine Satış: TBK madde 247: Örnek üzerine satış,
tarafların sözleşmenin konusu olan malın alıcıya veya üçüncü
bir kişiye bırakılan bir örneğe ya da tespit ettikleri bir mala
uygun olması üzerinde anlaşmalarıyla yapılan satıştır.
Sözleşmenin hüküm doğurması, ilgili malın örneğe uygun olmasına
bağlı değildir. Satılan örneğe uygun olmalı ama bu bir koşul
değildir. Uygun değilse gereği gibi ifa etmeme durumu ortaya
çıkabilir. Ayıplı ifa hükümleri uygulanabilir. Satılan mal örneğe
uygun değilse, alıcı dilerse ayıplı ifayı başlangıçta reddeder ve ifa
etmeme hükümlerine dayanabilir, dilerse satılanı teslim alır ve
ayıptan doğan sorumluluk hükümlerinden yararlanabilir. Taşınır
mallar için söz konusudur. Taşınmazlar burada konu olmazlar.
Parça satışlarında da olamaz. Çünkü zaten parça eşyalar tektir. İlgili
mal örneğe uygun olmazsa orada ayıplı mal vardır.
TBK madde 248: Örnek üzerine satışta kendisine örnek verilen
taraf, elindeki örneğin kendisine verilmiş örnek olduğunu ispat
yükü altında olmayıp, örneğin biçimi değişmiş olsa bile, bu
değişiklik gözden geçirmenin zorunlu bir sonucu ise, alıcının
iddiası doğru sayılır. Ancak, karşı tarafın her hâlde bunun aksini
ispat hakkı vardır. Örnek, alıcının elindeyken bozulmuş veya yok
olmuşsa, alıcının kusuru olmasa bile, satılanın örneğe uygun
olmadığını ispat yükü alıcıya düşer. (bu maddeden soru gelir.)
2. Beğenme Koşulu ile Satış: TBK madde 249: Beğenme koşuluyla
satış, alıcının satılanı deneyerek veya gözden geçirerek
beğenmesi koşuluyla yapılan satıştır. Beğenme koşulu
açıklanıncaya kadar sözleşme hüküm ve sonuçlarını doğurmaz. Bu
yüzden beğenme koşulu ile satış iradi geciktirici şarta bağlıdır.
TBK madde 250: Beğenme koşuluyla satışta alıcı, satılanı kabul
etmekte veya hiçbir sebep göstermeksizin geri vermekte
serbesttir. Satılan, alıcının zilyetliğine geçmiş olsa bile, satılanın
mülkiyeti, beğenme koşulunun gerçekleştiği ana kadar satıcıda
kalır.
Hoca dolaylı, dolaysız zilyede ve zilyet çeşitlerine bakın soruların
içinde geçebilir dedi.
TBK madde 251: Deneme veya gözden geçirme satıcının yanında
yapılmak gerekip de alıcı, satılanı sözleşme veya âdete göre
gerekli süre içinde kabul edip etmediğini açıklamazsa, satıcı
sözleşmeyle bağlılıktan kurtulur.
Böyle bir süre belirlenmemişse, satıcı uygun bir süre geçtikten
sonra, satılanı kabul edip etmediğini bildirmesi için alıcıya
ihtarda bulunabilir; bu ihtara hemen cevap verilmezse satıcı,
sözleşmeyle bağlılıktan kurtulur. Satıcının yanında deneme
yapılacaksa burada alıcının susması onaylamama anlamına gelir.
TBK madde 252: Satılan, denenmeksizin veya gözden
geçirilmeksizin alıcıya verilmişse, sözleşme veya âdete göre
gereken süre içinde veya böyle bir süre yoksa satıcının ihtarı
üzerine alıcı, satılanı beğenmediğini hemen bildirmez veya onu
geri vermezse, beğenme koşulu gerçekleşmiş olur. Alıcının,
herhangi bir çekince belirtmeksizin satış bedelinin tamamını veya
bir kısmını ödemesiyle ya da satılanı deneme veya gözden geçirme
amacını aşacak biçimde kullanmasıyla da beğenme koşulu
gerçekleşmiş olur.
Maldan beklediği yarar ve hizmeti denemek ve beklediğini bulduğu
takdirde kesin olarak satın alacağını söyleyen kişi beğenme koşuluyla
satış değil, olağan koşula bağlı bir sözleşme yapmıştır.
3. Taksitle Satış: TBK madde 253: Taksitle satış, satıcının, satılan
taşınırı alıcıya satış bedelinin ödenmesinden önce teslim etmeyi,
alıcının da satış bedelini kısım kısım ödemeyi üstlendikleri
satıştır. Genel olarak konusunu taşınır mallar oluşturur. Doktrinde
taşınmaz satışında da yapılabilir diyenler de vardır. Taksitlerin veya
taksitler arasındaki sürenin birbirine eşit olması şart değildir.
Taksitle satışlarda satılan, bedelin tamamen ya da kısmen
ödenmesinden önce alıcıya teslim edilir. Satış parasının kısım kısım
ödenmesinden sonra satılanın alıcıya teslim edildiği hallerde
taksitle satış değil ön ödemeli satış söz konusu olur.
Taksitle satış sözleşmesine ilişkin hükümler ilke olarak emredicidir.
Taksitli satış sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gerekir. Kısmi
ödemeli satışın bir türüdür.
Taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli
olmaz. En az iki taksit olmalıdır.
Art arda teslimli satış sözleşmesi taksitle satış sözleşmesinin tam
tersidir. Satıcı satım konusu malı belirli aralıklarda teslim eder.
Burada bölünebilir bir mal olmalıdır. Kısmi ifa değildir. En tipik
örneği aboneliktir. (soru gelir)
Malın satıcının ticari faaliyeti kapsamında satılması hâlinde,
sözleşmede aşağıdaki hususlar belirtilir:
1.Tarafların adı ve yerleşim yeri.
2. Satışın konusu.
3. Satılanın peşin satış bedeli.
4. Taksitle ödeme sebebiyle belirtilecek ilave bedel.
5. Toplam satış bedeli.
6. Alıcının nakden veya aynen üstlendiği diğer bütün edimler.
7. Peşinat ve taksitlerin tutarı ile vadesi ve ikiden az olmamak
üzere taksit sayısı.
8. Alıcının yedi gün içinde sözleşme yapılması konusundaki irade
açıklamasını geri alma hakkı.
9. Öngörülmüşse, mülkiyetin saklı tutulmasına veya satış bedeli
alacağının devrine ilişkin anlaşma kayıtları.
10. Temerrüt veya vadenin ertelenmesi durumunda, yasal faiz
oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere ödenecek faiz.
11. Sözleşmenin kurulduğu yer ve tarih.
TBK madde 254: Ayırt etme gücüne sahip bir küçük veya kısıtlı
tarafından yapılmış olan taksitle satış sözleşmesinin geçerliliği,
yasal temsilcinin yazılı rızasına bağlıdır. Bu durumda rızanın, en
geç sözleşmenin kurulduğu anda verilmiş olması gerekir. Taksitle
satış sözleşmesinde yasal temsilcinin, sonradan icazet vermesi olmaz.
Kredi kartı ile taksitle satış bu konuya girmez.
TBK madde 255: Taksitle satış sözleşmesi, alıcı bakımından
(sınavda çıkar), taraflarca imzalanmış sözleşmenin bir nüshasının
(fotokopisinin değil, ıslak imzasının) eline geçmesinden yedi gün
sonra hüküm ve sonuçlarını doğurur. Bu madde genel kurala
istisnadır. Yedi günlük süre içerisinde alıcı sözleşme ile bağlı değildir
ama satıcı bağlıdır.
Alıcı, bu süre içinde irade açıklamasını geri aldığını satıcıya yazılı
olarak bildirebilir. Bu haktan önceden feragat edilemez. Geri
alma bildiriminin sürenin son gününde postaya verilmiş olması,
sonuç doğurması için yeterlidir. Yani 7. gün postaya vermiş olması
yeterlidir. Satıcı geri alma süresi içinde malı alıcıya devretmişse
alıcı, malı ancak olağan bir gözden geçirmenin gerektirdiği ölçüde
kullanabilir; aksi takdirde sözleşme hüküm ve sonuçlarını
doğurmuş olur. Alıcının geri alma hakkını kullanması hâlinde,
kendisinden cayma parası istenemez.
TBK madde 256: Alıcı, peşin satış bedelinin en az onda birini en
geç teslim anında peşin olarak, satış bedelinin geri kalan kısmını
da sözleşmenin kurulmasını izleyen üç yıl içinde ödemekle
yükümlüdür. Cumhurbaşkanı, satılanın türüne göre peşinat
miktarı ile yasal ödeme sürelerini yarıya kadar indirebileceği gibi,
iki katına kadar çıkartabilir.
Kanunda belirlenen asgari peşinatı tamamen almaksızın, satılanı
alıcıya devreden satıcı, peşinatın ödenmeyen kısmı üzerinde istem
hakkını kaybeder. Peşinattan vazgeçilmesi karşılığında, satış
bedelinde yapılacak artırma hükümsüzdür.
Taksitle satışta iki tür ödeme vardır. Önce peşinat ödenir. Sonra
taksitler ödenir.
TBK madde 257: Alıcı, satıcının taksitle satıştan doğan alacağı ile
kendisinin satıcıdan olan alacağını takas etme hakkından önceden
feragat edemez. Alacağın devredilmesi durumunda alıcının, satış
bedeli alacağına ilişkin def’ileri sınırlanamaz ve ortadan
kaldırılamaz.
TBK madde 258: Taksit borcu kambiyo senedine bağlanmış
olmadıkça, alıcı satış bedelinin kalan kısmını her zaman bir
defada ödeyerek borcundan kurtulabilir. Bu durumda, peşin satış
bedeline ilave edilen bedelin ödenmemiş taksitlere isabet eden
kısmı, yarısından az olmamak üzere ödeme süresinin
kısaltılmasına uygun olarak indirilir.
Alıcının Temerrüdü Halinde Satıcının Hakları
Alıcı taksitlerden birini ödemezse satıcının iki seçimlik hakkı vardır:

 Taksitin ödenmesini isteyebilir.

 Sözleşmeden dönebilir.
TBK madde 259: Alıcı peşinatı ödemede temerrüde düşerse satıcı,
sadece peşinatı isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.
Alıcı taksitleri ödemede temerrüde düşerse satıcı, muaccel olmuş
taksitlerin veya geri kalan satış bedelinin tamamının bir defada
ödenmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir. Satıcının geri
kalan satış bedelinin tamamını isteyebilmesi veya sözleşmeden
dönebilmesi, ancak bu hakkı açık biçimde saklı tutmuş olmasına
(sözleşmede yazmasına) ve alıcının kararlaştırılan satış bedelinin
en az onda birini oluşturan ve birbirini izleyen en az iki taksiti
veya en az dörtte birini oluşturan bir taksiti ya da en son taksiti
ödemede temerrüde düşmüş olmasına bağlıdır. Örneğin borç
140.000tl. Taksit 7.000tl. 2 ay ödeyemedi toplam 14.000tl temerrüde
düştü. Onda birini oluşturdu. Açık bir kayıt da varsa olur.
Alıcı ve satıcı sözleşmeden dönerse birbirlerinden aldıklarını geri
vermek zorundadırlar. Alıcı malı hiç kullanmamış olsa da, uygun bir
kullanım bedeli ödemek zorundadır.
Taşıma, paketleme, montaj gibi masraflar istenemez. Bunların satış
bedeline dahil olduğu kabul edilir.
Alıcı, satıcıdan ödediği taksitlerin faiziyle geri verilmesini ve mala
yaptığı yararlı ve zorunlu giderlerin ödenmesini TBK gereğince
isteyebilir.
Ancak, satıcının dönme dolayısıyla isteyebileceği miktar, ödenmiş
olan taksitler tutarına eşit veya daha fazla ise satıcı sözleşmeden
dönemez.
Satıcı, satış bedelinin geri kalan kısmının tamamen ödenmesini
isteme veya sözleşmeden dönme haklarını kullanmadan önce,
alıcıya en az on beş günlük bir süre tanımak zorundadır.
TBK madde 260: Satıcı, alıcının taksitleri ödemede temerrüde
düşmesi sebebiyle satılanın alıcıya devrinden sonra sözleşmeden
dönerse, her iki taraf aldığını geri vermekle yükümlüdür. Satıcı,
ayrıca hakkaniyete uygun bir kullanım bedeli ve satılanın
olağandışı kullanılması sebebiyle değerinin azalması hâlinde
tazminat da isteyebilir. Ancak satıcı, sözleşme zamanında ifa
edilmiş olsaydı elde edecek olduğundan fazlasını isteyemez. Satıcı,
alıcının peşinatı ödemede temerrüde düşmesi yüzünden satılanın
devrinden önce sözleşmeden dönerse, alıcıdan sadece ödenmeyen
peşinat üzerinden, sözleşmeden döndüğü tarihe kadar işleyecek
yasal faiz ile sözleşmenin kurulmasından sonra, satılanın uğramış
olduğu değer kaybı sebebiyle tazminat isteyebilir. Ceza koşulu
kararlaştırılmışsa, peşin satış bedelinin yüzde onunu aşamaz.
Bir taksitle satışta satıcı, yalnızca bir tek taksitin ödenmemesiyle
sözleşmeden dönemez.
Mülkiyeti saklı tutma kaydıyla, mal alıcıya verilmişse, taksitlerin
ödenmemesi halinde satıcı malı istihkak davasıyla geri isteyebilir.
Mülkiyeti sakla tutma sözleşmesiyle yalnızca taşınırlar satılabilir.
Taşınmazlar bu yolla satılamazlar.
Ön Ödemeli Taksitle Satış: TBK madde 264: Ön ödemeli taksitle
satış, alıcının taşınır bir malın satış bedelini önceden kısım kısım
ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ödenmesinden sonra
satılanı alıcıya devretmeyi üstlendikleri satıştır. Yazılı şekilde
yapılmalıdır. Taksitle satıştan farkı, taksitle satışta mal bedel
ödenmeden verilir. Konusunu taşınır mallar oluşturur. TKHK’da ön
ödemeli konut satışı da düzenlenmiştir.
TBK madde 266: Alıcı satış bedelinin tamamını ödedikten sonra,
her zaman malın kendisine devredilmesini isteyebilir. Ancak,
satıcı malı başkasından sağlayarak devredecek ise alıcı, bunun
için kendisine uygun bir süre tanımak zorundadır.
TBK madde 268: Satıcının sözleşmenin kurulduğu sırada
belirlenen toplam satış bedeline ek bir bedel isteme hakkını saklı
tutan bütün kayıtlar geçersizdir. Ödenecek toplam satış bedeli
sözleşmede belirlenmiş olmakla birlikte, devredilecek eşya
önceden belirlenmemiş ve satıcı tarafından bu eşyayı seçme hakkı
alıcıya tanınmış ise satıcı, peşin satıştaki olağan bedelleri göz
önünde tutmak suretiyle alıcının yapacağı seçime tam olarak
uymakla yükümlüdür. Buna aykırı anlaşmalar, ancak alıcının
yararına olduğu ölçüde geçerlidir.
Ödeme süresi bir yıldan uzunsa veya belirsiz bir süre için ödeme
yapılması kararlaştırılmışsa, alıcı, ödemeleri bankada kendi adına
açılacak gelir getiren bir tasarruf veya yatırım hesabına yatırmakla
yükümlüdür.
Açık Artırma Yoluyla Satış: TBK madde 274: Açık artırma yoluyla
satış; yeri, zamanı ve koşulları önceden belirlenerek, hazır olanlar
arasından en yüksek bedeli öneren ile yapılan satıştır. Cebri
artırma yoluyla satış ve isteğe bağlı satış olarak ikiye ayrılır. Cebri
artırma yoluyla satışta borçlu borcunu ödeyemeyeceği zaman devlet el
koyar ve o mallar açık artırma yoluyla satılarak borçlar kapatılmaya
çalışılır. İsteğe bağlı özel artırma ve herkese açık isteğe bağlı özel
artırma vardır. Özel artırmaya bazı kişiler katılır. Herkes katılamaz.
Kural olarak, cebri arttırmalarda ayıptan ve zapttan sorumluluk söz
konusu olmaz. Zorunlu olmayan arttırmalarda, malik malını en yüksek
fiyat verene de satmak zorunda değildir.
TBK madde 275: Satıcı artırma koşullarında aksi yönde bir irade
açıklamasında bulunmamışsa, herkesin katılabileceği isteğe bağlı
açık artırmalarda satış sözleşmesi, artırmayı yönetenin en yüksek
bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur. Cebrî artırma
yoluyla satış, artırmayı yöneten memurun en yüksek bedeli
öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur.
TBK madde 276: Artırmaya katılan kişi, satış için konulmuş olan
koşullar çerçevesinde önerisiyle bağlıdır. Aksine bir koşul yoksa,
öneride bulunanın bağlılığı, kendisinden daha yüksek bir öneri
yapılmasıyla sona erer veya daha yüksek öneri olup olmadığının
sorulması üzerine böyle bir önerinin olmadığının anlaşılması
hâlinde, önerisinin hemen kabul edilmemesiyle ortadan kalkar.
TBK madde 279: Artırmada taşınır bir mal alan kişi, onun
mülkiyetini ihale anında kazanır. Artırmadan alınan taşınmazın
mülkiyeti, ancak tapu siciline tescille alıcıya geçer. Artırma
görevlisi, satış tutanağında gösterilen taşınmazın alıcı adına
tescilini hemen tapu idaresine bildirir. Cebrî artırma sonucunda
yapılan ihalelerde mülkiyetin geçmesine ilişkin özel hükümler
saklıdır. İsteğe bağlı özel artırmalarda mülkiyetin geçmesi genel
hükümlere tabidir.
TBK madde 280: Artırmadan mal alan kişi, o mala, tapu siciline
veya satış koşullarına ya da kanuna göre belirli olan durumu,
hakları ve yükleri ile birlikte malik olur. İstisna olarak, taşınmaza
ilişkin cebri artırmalarda şartnamede ve mükellefiyetler listesinde
gösterilmeyen ve taşınmazı sınırlayan yükler tapuda tescil edilmiş olsa
bile iyi niyetli alıcılara karşı ileri sürülemezler.
İş Yeri Dışında Kurulan Sözleşmeler: Satıcı veya sağlayıcı ile tüketici
arasında;
a) Teklifin tüketici ya da satıcı veya sağlayıcı tarafından yapılmasına
bakılmaksızın iş yeri dışında, tarafların eş zamanlı fiziksel varlığında
kurulan,
b) Tarafların eş zamanlı fiziksel varlığında tüketiciyle iş yeri dışında
görüşülmesinin hemen sonrasında, satıcı veya sağlayıcının iş yerinde
ya da herhangi bir uzaktan iletişim aracıyla kurulan,
c) Mal ve hizmetlerin tüketiciye tanıtımı ya da satışı amacıyla satıcı
veya sağlayıcı tarafından düzenlenen bir gezi esnasında kurulan,
sözleşmeler iş yeri dışında kurulan sözleşmeler olarak kabul edilir.
Mesafeli Sözleşmeler: Mesafeli sözleşme, satıcı veya sağlayıcı ile
tüketicinin eş zamanlı fiziksel varlığı olmaksızın, mal veya
hizmetlerin uzaktan pazarlanmasına yönelik olarak oluşturulmuş bir
sistem çerçevesinde, taraflar arasında sözleşmenin kurulduğu ana
kadar ve kurulduğu an da dahil olmak üzere uzaktan iletişim
araçlarının kullanılması suretiyle kurulan sözleşmelerdir.
Art Arda Teslimli Satış: Taksitle satışın tam tersidir. Kural olarak satış
parası peşinen ödenmekte, fakat satım konusu mal daha sonra ve bir
defada değil de birbirini izleyen partiler halinde teslim edilmektedir.
Taşınırlar konusunu oluşturabilir. Burada kısmi ifa değil, sözleşmeden
doğan tek bir borcun yerine getirilmesi vardır. Temerrüt, ayıp
hükümleri yalnızca o parça için uygulanır.
Satış Sözleşmesinde Satıcının ve Alıcının Borçları
Satılanın Zilyetliği Devir ve Mülkiyeti Alıcıya Geçirme Borcu
TBK madde 210: Satıcı, satılanın mülkiyetini geçirmek amacıyla,
zilyetliğini alıcıya devretmekle yükümlüdür.
Taşınırlarda zilyetliğin devri ile mülkiyet geçer. Taşınmazlarda
mülkiyetin geçmesi için tapu siciline tescil gerekir.
Teslimli ya da teslimsiz devir olabilir. Fark etmez.
Beğenme koşulu ile satışta zilyetlik ve mülkiyet aynı anda geçmez.
(TBK madde 250/2) Arttırma yoluyla satışta mülkiyet geçişi ihale ile
olur. (TBK madde 279) Mülkiyeti saklı tutma kaydı ile sözleşmede de
mülkiyet ve zilyetlik aynı anda geçmez.
Tasarruf ehliyeti, hukuki işlem yapabilme yetkisidir. Bu bazı
durumlarda bulunmayabilir. Mülkiyet geçirici işlemlerin yapılmasında
tasarruf ehliyetine bakılır. Tasarruf yetkisi bir hakkı doğrudan doğruya
etkileyip etkileyememesidir. İkisi birbirinden farklıdır.
Sözleşmede kararlaştırılan edim yerine başka ifa vermek, yanlış ifadır.
Alıcının bunu kabul etme zorunluluğu yoktur.
Devir ve Taşıma Giderleri
Bunlar yan edim yükümlülüğüdür. Emredici değildir. TBK madde
211: Aksine sözleşme veya adet yoksa, ölçme ve tartma gibi devir
giderleri satıcıya, satılanı devralmak üzere yapılan giderler ve
satılanın ifa yerinden başka yere taşınması gerektiğinde, taşıma
giderleri alıcıya aittir.
Gidersiz devir kararlaştırılmışsa, satıcı taşıma giderlerini
üstlenmiş sayılır. Liman ve gümrük giderleri olmaksızın devir
kararlaştırılmışsa satıcı, dış satım, transit ve dış alım vergilerini
üstlenmiş sayılır; ancak satılanın alıcı tarafından devralındığı
sırada ödenmiş olan tüketim vergilerini üstlenmiş sayılmaz.
Ayıptan Doğan Sorumluluk
Satılan malda ortaya çıkan ve söz konusu malın kullanım amacını
azaltan, sınırlayan aksaklıklar ayıptır.
TBK madde 219: Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği
niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu
gibi, (satıcının mala ilişkin olarak belirttiği özelliklerin, zikir ve
vadettiği özelliklerin malda bulunmaması) nitelik veya niteliği
etkileyen niceliğine (sayı vb.) aykırı olan, kullanım amacı
bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları
ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da
ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu
ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur. (Sınavda
kesin çıkar.)
Malın miktarındaki eksiklik, kural olarak ayıp sayılmaz. Eksik ifa
hükümlerine başvurulur. Ancak miktardaki eksiklik, niteliği de
etkiliyorsa, o zaman ayıplı ifadan bahsedilir.
Satılan mal yerine başka bir mal verilmiş olması hali, hiç ifa etmeme
halidir. TBK madde 112 hükümleri uygulanır. Bu gibi durumlarda
ayıplı ifa yoktur.
Maddi ayıp, malın fiziksel özelliklerinde ayıp varsa burada vardır.
Çürük elma, çatlak tahta örnektir.
Hukuki ayıp, satılan malda maddi anlamda bir aksaklık ya da eksiklik
yoktur ancak kamu hukukundan doğan sebeplerle o mal
kullanılamıyorsa burada vardır. Kullanımı yasak olan ilaç ve çalıntı
telefon örnektir.
Ekonomik ayıp, alıcı maldan beklediği faydayı tam olarak alamıyorsa
vardır. A+ buzdolabının faturasının çok gelmesi örnektir.
TBK madde 220: Hayvan satışında satıcı, yazılı olarak
üstlenmedikçe veya ağır kusuru olmadıkça ayıptan sorumlu
olmaz. (sınavda çıkar) Hayvan gebeyse yasadaki dokuz günlük süre
uygulanmaz. Sözleşme ile dokuz günden daha uzun bir süre
kararlaştırılabilir.
Ayıplı satışta sorumluluk, sorumsuzluk anlaşması ile ortadan
kaldırılabilir.
TBK madde 221: Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır
kusurlu ise, ayıptan sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan her
anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.
TBK madde 222: Satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı
tarafından bilinen ayıplardan sorumlu değildir.
Satıcı, alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği
ayıplardan da, ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca
üstlenmişse sorumlu olur. (gizli ayıp) Alıcının satılan malı yeterli
derecede gözden geçirmekle görebilecek olduğu ayıplar dolayısıyla da
satıcı, eğer bu ayıbın var olmadığı konusunda güvence vermişse
sorumlu olur, yoksa sorumlu olmaz.
TBK madde 223: Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin
olağan akışına göre imkan bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve
satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse,
bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır.
Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse,
satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden
geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde,
bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan
anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu
ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.
TBK madde 224: Hayvan satışında satıcının sorumlu olacağı süre
yazılı olarak belirlenmemiş ve ayıp da hayvanın gebeliğine ilişkin
değilse satıcı, ancak ayıbın devrin yapıldığı veya alıcının
devralmada temerrüdünün gerçekleştiği günden başlayarak
dokuz gün içinde kendisine bildirilmesi ve ayrıca, hayvanın
bilirkişilerce gözden geçirilmesinin aynı süre içinde yetkili
makamdan istenmesi halinde sorumlu olur.
TBK madde 225: Ağır kusurlu olan satıcı, satılandaki ayıbın
kendisine süresinde bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek
sorumluluktan kısmen de olsa kurtulamaz.
Satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplar
bakımından da aynı hüküm geçerlidir.
TBK madde 226: Başka yerden gönderilen satılanın ayıplı
olduğunu ileri süren alıcı, bulunduğu yerde satıcının temsilcisi
yoksa satılanın korunması için gerekli önlemleri geçici olarak
almakla yükümlüdür. Alıcı, ayıplı olduğunu ileri sürdüğü
satılanın korunması için gerekli önlemleri almaksızın onu satıcıya
geri gönderemez.
Alıcı, satılanın durumunu gecikmeksizin usulüne göre tespit
ettirmekle yükümlüdür. Bunu yaptırmazsa, ileri sürdüğü ayıbın,
satılanın kendisine ulaştığı zamanda var olduğunu ispat yükü
alıcıya düşer.
Satılanın kısa zamanda bozulma tehlikesi varsa, alıcı onu
bulunduğu yerdeki mahkeme aracılığıyla sattırmaya yetkili, hatta
satıcının yararı gerektiriyorsa sattırmakla yükümlüdür. Alıcı,
durumu satıcıya en kısa zamanda bildirmezse, bundan doğan
zarardan sorumlu olur.
Ayıbı bildirme süreleri, hak düşürücü sürelerdir. Zamanaşımı dikkate
alınmaz.
Alıcının Seçimlik Hakları
TBK madde 227: Satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu
hâllerde alıcı, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden
dönme.
2. Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları
satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme.
4. İmkan varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini
isteme.
Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Satıcı, alıcıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve
uğradığı zararın tamamını gidererek seçimlik haklarını
kullanmasını önleyebilir. Alıcının, sözleşmeden dönme hakkını
kullanması hâlinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim,
satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar
verebilir. Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın
ise alıcı, ancak sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir
benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir.
Dönmenin Sonuçları
TBK madde 229: Satış sözleşmesinden dönen alıcı, satılanı, ondan
elde ettiği yararları ile birlikte satıcıya geri vermekle
yükümlüdür. Buna karşılık alıcı da, satıcıdan aşağıdaki
istemlerde bulunabilir:
1. Ödemiş olduğu satış bedelinin, faiziyle birlikte geri verilmesi.
2. Satılanın tamamen zaptında olduğu gibi, yargılama giderleri ile
satılan için yapmış olduğu giderlerin ödenmesi.
3. Ayıplı maldan doğan doğrudan zararının giderilmesi.
Satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe,
alıcının diğer zararlarını da gidermekle yükümlüdür.
TCK madde 230: Birden çok mal veya birden çok parçadan oluşan
bir mal, birlikte satılmış olup da bunlardan bazıları ayıplı çıkarsa,
dönme hakkı bunlardan ancak ayıplı çıkanlar için kullanılabilir.
Ancak, alıcıya veya satıcıya önemli bir zarar vermeksizin ayıplı
parçanın diğerinden ayrılmasına imkan yoksa, dönme hakkının
satılanın tamamını kapsaması zorunludur. Satılanın aslı için
satıştan dönülmesi, ayrı satış bedeli gösterilerek satılmış olsalar
bile, eklentilerini de kapsar; fakat eklentiler için dönme, satılanın
aslını kapsamaz.
TCK madde 231: Satıcı daha uzun bir süre için üstlenmiş
olmadıkça, satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her
türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın
alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına
uğrar. Alıcının satılanın kendisine devrinden başlayarak iki yıl
içinde bildirdiği ayıptan doğan def’i hakkı, bu sürenin geçmiş
olmasıyla ortadan kalkmaz. Satıcı, satılanı ayıplı olarak
devretmekte ağır kusurlu ise, iki yıllık zamanaşımı süresinden
yararlanamaz.
Geciktirici koşula bağlı satışta teslim ya da devir önce gerçekleşse
bile, zamanaşımı süresi koşulun gerçekleşmesinden itibaren işlemeye
başlar. Art arda teslimli satışlarda ise devredilen her ayıplı kısım için o
kısmın devrinden itibaren ayrı bir zamanaşımı işler.
Zapttan Doğan Sorumluluk
TCK madde 214: Satış sözleşmesinin kurulduğu sırada var olan bir
hak dolayısıyla, satılanın tamamı veya bir kısmı bir üçüncü kişi
tarafından alıcının elinden alınırsa satıcı, bundan dolayı alıcıya
karşı sorumlu olur. Alıcı, elinden alınma tehlikesini sözleşmenin
kurulduğu sırada biliyor idiyse satıcı, ayrıca üstlenmiş olmadıkça
bundan dolayı sorumlu olmaz. Satıcı, üçüncü kişinin hakkını
gizlemişse, sorumluluğunu kaldırma veya sınırlama konusunda
yapılmış olan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.
Zapttan doğan sorumluluk kanundan doğar. Satıcının ayrıca beyanı
gerekmez. Bu düzenleme emredici değildir. Alıcı ve satıcı zapta karşı
satıcının sorumlu olmayacağını kararlaştırabilirler.
Satıcının kusurlu olması şart değildir.
Bu sorumluluğun doğabilmesi için, satış konusu malın alıcıya teslim
edilmiş olması gerekir.
Yargılama Usulü
TCK madde 215: Satılanın elinden alınması tehlikesi ile karşılaşan
alıcı, kendisine karşı açılan davayı satıcıya bildirdiği zaman satıcı,
durumun gereğine göre ve yargılama usulü uyarınca ya alıcının
yanında davaya katılmak ya da alıcı yerine geçerek üçüncü kişiye
karşı davayı takip etmek ve savunmak zorundadır. Bildirme,
davaya katılmaya ve savunmaya elverişli bir zamanda yapılmışsa,
alıcının aleyhinde verilen hüküm, onun ağır kusuru yüzünden
verildiği ispat edilmedikçe, satıcı için de sonuç doğurur.
Dava, kendisine yüklenilemeyen sebeplerden dolayı satıcıya
bildirilmemişse satıcı, zamanında bildirilmiş olsaydı daha elverişli
bir hüküm elde edilebileceğini ispatladığı ölçüde sorumluluktan
kurtulur.
TBK madde 216: Satıcının zapttan sorumluluğu aşağıdaki hâllerde
devam eder: 1. Alıcı, bir mahkeme kararı beklemeksizin üçüncü
kişinin hakkını dürüstlük kurallarına uygun olarak tanımış ve
satılanı ona vermişse. 2. Alıcı, üçüncü kişinin kendisine karşı dava
açmasını beklemeden, satıcıyı satılan üzerindeki hak iddiasına
ilişkin uyuşmazlığı dava yoluyla çözümlemesi, aksi takdirde
tahkim yoluna başvuracağı konusunda gecikmeksizin uyarmış ve
bundan sonuç alamadığı için tahkim yoluna başvurmuşsa.
Satıcının sorumluluğu, alıcının satılanı üçüncü kişiye vermekle
yükümlü olduğunu ispat etmesi durumunda da devam eder.
TBK madde 217: Satılanın tamamı alıcının elinden alınmışsa, satış
sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılır ve alıcı satıcıdan
aşağıdaki istemlerde bulunabilir: 1. Satılandan elde ettiği veya
elde etmeyi ihmal eylediği ürünlerin değeri indirilerek, ödemiş
olduğu satış bedelinin faizi ile birlikte geri verilmesini. 2. Satılanı
elinden alan üçüncü kişiden isteyemeyeceği giderleri. 3. Davayı
satıcıya bildirmekle kaçınılabilecek olanlar dışında kalan bütün
yargılama giderleri ile yargılama dışındaki giderleri. 4. Satılanın
tamamen elinden alınması yüzünden doğrudan doğruya uğradığı
diğer zararları. Satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini
ispat etmedikçe, alıcının satılanın elinden alınması yüzünden
uğramış olduğu diğer zararları da gidermekle yükümlüdür.
TBK madde 218: Satılanın bir kısmı elinden alınmış veya satılan
sınırlı ayni bir hakla yüklenmişse alıcı, sadece bu yüzden uğradığı
zararın giderilmesini isteyebilir. Ancak alıcının, satılandaki bu
durumu bilseydi onu satın almayacağı durum ve koşullardan
anlaşılıyorsa, alıcı hâkimden sözleşmenin sona ermesine karar
vermesini isteyebilir. Bu durumda alıcı, satılanın elinde kalmış
olan kısmını o zamana kadar elde etmiş olduğu yararlarla
birlikte, satıcıya geri vermekle yükümlüdür.
Satıcının Temerrüdü
TBK madde 212: Satıcının temerrüdü hâlinde, borçlunun
temerrüdüne ilişkin genel hükümler uygulanır.
Zilyetliğin devri için belirli bir süre konulmuş olan ticari
satışlarda, satıcı temerrüde düşerse alıcının, devir isteminden
vazgeçerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararının
giderilmesini istediği kabul edilir. Alıcı, satılanın devredilmesini
isteme niyetinde ise, belirlenen sürenin bitiminde bunu satıcıya
hemen bildirmek zorundadır.
TBK 117 – 125 arası maddelere göre çözülür.
TBK madde 213: Borcunu ifa etmeyen satıcı, alıcının bu yüzden
uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.
Satıcı borcunu ifa etmezse alıcı, satış bedeli ile kendisine
devredilmeyen satılanın yerine, bir başkasını satın almak için
dürüstlük kurallarına uygun olarak ödediği bedel arasındaki
farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.
Satılan, borsada kayıtlı veya piyasa fiyatı bulunan mallardan ise
alıcı, onun yerine bir başkasını satın alma zorunda olmaksızın,
satış bedeli ile belirlenmiş ifa günündeki piyasa fiyatı arasındaki
farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini isteyebilir.
Alıcının Borçları
TBK madde 232: Alıcı, satış sözleşmesinde kararlaştırılmış olduğu
biçimde satış bedelini ödemek ve kendisine sunulan satılanı
devralmakla yükümlüdür. Aksine yerel âdet veya anlaşma yoksa,
satılanın hemen devralınması gereklidir.
Alıcının Temerrüdü
TBK madde 235: Satılanın, ancak satış bedeli ödendikten sonra
veya ödenme anında devredilmesi gereken durumlarda alıcı
temerrüde düşerse satıcı, herhangi bir işlem gerekmeksizin
satıştan dönebilir. Bu hakkını kullanmak isteyen satıcı, durumu
gecikmeksizin alıcıya bildirmek zorundadır. Satılanın zilyetliği
satış bedeli ödenmeden alıcıya devredilmişse, alıcının temerrüdü
sebebiyle satıcının dönme hakkını kullanarak satılanı geri alması,
bu hakkın sözleşmede açıkça saklı tutulmasına bağlıdır.
TBK madde 236: Borcunu ifa etmeyen alıcı, satıcının bu yüzden
uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Satıcı, satış bedelini
ödemede temerrüde düşmüş olan alıcıdan, bu bedel ile satılanın
başkasına dürüstlük kurallarına uygun olarak satışından elde
ettiği bedel arasındaki farka göre hesaplanacak zararın
giderilmesini isteyebilir. Satılan, borsada kayıtlı veya piyasa fiyatı
bulunan mallardan ise satıcı, böyle bir satışa gerek kalmaksızın
alıcıdan, satış bedeli ile malın belirlenmiş ödeme günündeki fiyatı
arasındaki farka göre hesaplanacak zararın giderilmesini
isteyebilir.
Mal Değişim Sözleşmesi (Trampa)
Taraflar karşılıklı olarak bir malla başka bir malı ya da hakları
değiştirerek zilyetlik ve mülkiyetini karşı tarafa geçirmeyi üstlenir.
Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
TBK madde 282: Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer
tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer
tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin
zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.
Burada maddi olmayan mallar da bu sözleşmenin konusu olabilir.
Satış sözleşmesinin konusunu oluşturan her şey bunun da konusunu
oluşturur.
TBK madde 283: Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim
sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri,
vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi
üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır.
Değiştirilecek mallar taşınırsa şekil yoktur. Değiştirilecek
mallardan bir tanesi bile taşınmazsa şekle tabidir.
Taşınmaz tapuda kayıtlı değilse sözleşme de şekle tabi olmaz. Çünkü
tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların satışı, taşınırlarla ilgili kurallara
bağlıdır.
TBK madde 284: Satış sözleşmesinin zapttan ve ayıptan
sorumluluğa ilişkin hükümleri uygun düştüğü ölçüde, mal değişim
sözleşmesine de uygulanır.
Mal değişim sözleşmesinde para ödeme amacı olmadığından, alıcının
temerrüdüne ilişkin kurallar burada uygulama alanı bulmaz.
Bağışlama Sözleşmesi
Mülkiyeti devir borcu doğurur. Tek tarafa borç yükleyen sözleşmedir.
Tek taraflı hukuki işlem değildir. Bahşiş vermekte bağışlama amacı
olmadığı için burada bağışlama yoktur. Eksik borçların ödenmesi,
bağışlama olmaz. Ahlaki bir ödevi yerine getirmek de bağışlama
sayılmaz. Henüz edinilmemiş bir haktan feragat etmek, mirası
reddetmek, önalım ve alım hakkından vazgeçmek, evlilik birliğinin
giderlerine katılmasını isteme hakkından vazgeçmek, karşılıksız emek
harcayarak hizmet etmek bağışlama değildir.
TBK madde 285: Bağışlama sözleşmesi, bağışlayanın sağlar arası
sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız
olarak bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir.
Henüz edinilmemiş olan bir haktan feragat etmek veya bir mirası
reddetmek, bağışlama değildir. Ahlaki bir ödevin yerine
getirilmesi de bağışlama sayılmaz.
Bağışlamanın bağışlanana bir malvarlığı değeri verilmesi biçiminde
olması zorunluluğu yoktur. Bunun yanında; bağışlananın
malvarlığının pasifinin azalmasına yol açan, örneğin bir borcundan
ibra edilmesi ya da borcunun devralınması, biçimindeki işlemler de
kazandırıcı niteliktedir.
Ölüme bağlı tasarrufta bulunan kişinin ölümü halinde, kendi
malvarlığında değil de mirasçıların malvarlığında bir azalma
olduğundan ölüme bağlı tasarruf bağışlama sayılmaz.
Bağışlamanın Ögeleri
Bağışlamanın ögeleri; kazandırıcı işlem (kazanma yoluyla
zenginleştirme), karşılıksız (ivazsız) olma ve anlaşmadır.
Bağışlama Sözleşmesinde Ehliyetler
TBK madde 286: Fiil ehliyetine sahip olan herkes, eşler arasındaki
mal rejiminden veya miras hukukundan doğan sınırlamalar saklı
kalmak üzere, bağışlama yapabilir.
Bağışlamayı izleyen bir yıl içinde başlatılmış bir yargılama
sonucunda bağışlayanın, savurganlığı yüzünden kısıtlanmasına
karar verilirse, o bağışlama mahkemece iptal edilebilir.
Bağışlama yapacak kişinin, tam fiil ehliyetine sahip olması, yani ergin
(reşit) ve ayırt etme gücüne sahip (mümeyyiz) olması ve kısıtlı
(mahcur) olmaması gerekir.
Tam ehliyetliler bağışlama yapabilir. Tam ehliyetsizler bağışlama
yapamaz. Sınırlı ehliyetliler, yasal temsilcisinin izniyle bağışlama
yapabilir. Sınırlı ehliyetsizler bağışlama yapamaz. Yasaktır. Yasal
temsilcileri de izin veremez.
TBK madde 287: Fiil ehliyeti bulunmayan kişi ayırt etme gücüne
sahipse, bağışlamayı kabul edebilir. Ancak, bağışlananın yasal
temsilcisi bu kişinin bağışlamayı kabulünü yasaklar veya
bağışlanılan şeyin geri verilmesini emrederse, bağışlama ortadan
kalkar.
Kişinin ayırt etme gücü varsa, kendisine mal bağışlanan olabilir. Tam
ehliyetli olması zorunlu değildir. Ancak yasal temsilci izin
vermeyebilir.
Ayırt etme gücüne sahip olmasına karşın ergin olmayan ya da kısıtlı
bulunan kişiler yasal temsilcilerinin izniyle de olsa bağışlama
yapamayacakları gibi, onlar adına yasal temsilcileri de bağışlama
yapamaz. Çünkü bağışlama, bu gibi kişiler için yasak işlemlerden
sayılır. (önemli bağışlamalar için)
Mal değişim sözleşmesi ve takas aynı şey midir? (Hoca kendiniz
cevaplandırın dedi.)
Bağışlama Sözleşmesi Çeşitleri
1. Bağışlama Sözü Verme: Bir ön sözleşme değildir. İleride bağışlama
sözleşmesi yapılacağına ilişkin bir vaat değildir. Kurulmasıyla ifası
farklı zamanlarda oluyorsa, kurulduğu anda ifa edilmiyorsa burada
bağışlama sözü verme sözleşmesi vardır. Yani taahhüt ile tasarruf
işlemi farklı zamanlarda geçekleşir.
TBK madde 288: Bağışlama sözü vermenin geçerliliği, bu
sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. (Taşınırlara
ilişkindir. Yazılı biçime uyulması geçerlilik koşuludur. Yalnızca
bağışlayanın irade açıklamasının yazılması yeterlidir.)
Bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın
bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmi şekilde
yapılmış olmasına bağlıdır.
Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme,
bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde, elden bağışlama
hükmündedir. Ancak, geçerliliği resmi şekle bağlanmış olan
bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.
2. Elden Bağışlama: TBK madde 289: Elden bağışlama,
bağışlayanın bir taşınırını (alacak ve kişisel haklar da olabilir)
bağışlanana teslim etmesiyle kurulmuş olur. Borçlandırıcı işlem
ve tasarruf işlemi aynı anda gerçekleşir. Taşınmazlar elden
bağışlamaya konu olamaz. Elden bağışlama biçime bağlı değildir.
3. Koşullu Bağışlama: TBK madde 290: Bağışlama, bir koşula
bağlanarak yapılabilir. Yerine getirilmesi bağışlayanın
ölümüne bağlı olan bağışlamada, vasiyete ilişkin hükümler
uygulanır. Bozucu ya da geciktirici şarta bağlı olarak yapılabilir.
Geciktirici şarta bağlanmışsa, koşul gerçekleşince hüküm ve
sonuçlarını doğurur. Bozucu şart gerçekleştiği an sözleşme bozulur.
Elden bağışlama ancak bozucu şarta bağlı olabilir, geciktirici şarta
bağlı olamaz. Şart, bağışlamanın yapıldığı şekilde olmalıdır.
Geciktirici şart gerçekleşirse yani 1 yıl sonra okulu bitirirsen sana
arabamı bağışlayacağım derse, sözleşmeyi o an kurdum ancak edim
ve sonuçlarını 1 yıl sonra doğurur. Şart gerçekleşirse bağışlama
konusu şey bağışlananın mülkiyetine geçer. Örneğin sigara içmeme
kaydıyla sana bu arabayı bağışlıyorum derse ve o kişi sigara içerse
bağışlama sözleşmesi ortadan kalkar. Bu bozucu şarttır.
Örneğin bağışlama sözü vermenin yazılı biçimde yapılması
gerektiğinden, bağışlama sözü vermenin koşula bağlı olarak yapılması
durumunda da, koşulun bu yazılı metin içinde yer alması gerekir.
4. Yüklemeli Bağışlama: TBK madde 291: Bağışlayan
bağışlamasına yüklemeler koyabilir. Bağışlayan, sözleşme
gereğince bağışlanan tarafından kabul edilmiş olan
yüklemelerin yerine getirilmesini isteyebilir. Kamu yararına
olarak bağışlamaya konulmuş olan bir yüklemenin yerine
getirilmesini isteme yetkisi, bağışlayanın ölümünden sonra,
ilgili kamu kurumuna geçer. Bağışlama konusunun değeri,
yüklemenin yerine getirilmesi masraflarını karşılamaz ve aşan
kısım kendisine ödenmezse bağışlanan, yüklemeyi yerine
 getirmekten kaçınabilir. Bağışlayanın bağışlanana belirli bir
davranışta bulunmasını emrettiği bir durum varsa yüklemeli
bağışlama vardır. Bu yükleme bir edim değildir. (Kitapta fer’i
edimdir diyor.) Edim olursa bağışlama olmaz. Yararlanacak kişi
bağışlayanın kendisi veya 3. kişiler olabilir. Örneğin sana evimi
bağışlayacağım ama ben hastayım bana bak diyebilir. Koşullu
bağışlamadan farklı olarak bağışlayan, koşulun yerine getirilmesini
isteyemediği halde, yükün yerine getirilmesini isteyebilir.
5. Bağışlayana Dönme Koşullu Bağışlama: TBK madde 292:
Bağışlayan, bağışlananın kendisinden önce ölmesi durumunda,
bağışlama konusunun kendisine dönmesi koşulunu koyabilir.
Bağışlama konusu, taşınmaza veya taşınmaz üzerindeki bir
ayni hakka ilişkin ise, bağışlayana dönme koşulu tapu siciline
şerh verilebilir.
TBK madde 293: Bir kimse başkasına bağışlamayı önerdiği bir
malı, başka mallarından fiilen ayırmış olsa bile, bağışlananın
kabulüne kadar, bağışlama önerisini geri alabilir.
Bağışlayanın Borçları
Bağışlayan, bağışlama konusu değeri bağışlanılana vermekle
yükümlüdür.
Bağışlamanın konusu paraysa bağışlayan bunu ödeme borcu; taşınırsa,
bunu teslim borcu; taşınmazsa, tapuda ferağını verme, bağışlanan
adına tescilini isteme borcu altındadır. Bağışlanılan ifa veya tescil
davası açabilir.
TBK madde 294: Bağışlayan, bağışlamadan doğan zarardan bu
zarara ağır kusuruyla sebep olmadıkça, bağışlanana karşı
sorumlu değildir. Bağışlayan, bağışlanılan şey veya alacak
hakkında ayrıca garanti sözü vermişse, bununla sorumlu olur.
TBK madde 298: Aksi kararlaştırılmamışsa, dönemsel edimleri
içeren bağışlama, bağışlayanın ölümüyle sona erer. Bağışlamanın
konusu belirli ve bir kez ifa edilmesi gereken bir şeyse, bağışlayanın
ölmesi halinde bu şeyin verilmesinden onun mirasçıları sorumludur.
Belirli zamanlarda verilmesi gereken ifalar ise bağışlayanın ölümü ile
borç sona erer.
Bağışlayanın Sorumluluğu

 Ödememeden doğan sorumluluk (Faiz, bağışlananın mahkemeye ya

da icraya başvurması tarihinden itibaren işlemeye başlar.
Bağışlayan ağır kusuru olmadığı sürece sorumlu olmaz.)

 Zapt ve ayıptan doğan sorumluluk (Tekeffül borcu  Bağışlayan

ayrıca üstlenmişse sorumlu olur.)
Bağışlamanın Geri Alınması
TBK madde 295: Bağışlayan, aşağıdaki durumlardan biri
gerçekleşmişse, elden bağışlamayı veya yerine getirdiği bağışlama
sözünü geri alabilir ve bağışlananın istem tarihindeki
zenginleşmesi ölçüsünde, bağışlama konusunun geri verilmesini
isteyebilir:
1. Bağışlanan, bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır
bir suç işlemişse
2. Bağışlanan, bağışlayana veya onun ailesinden bir kimseye karşı
kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı
davranmışsa
3. Bağışlanan, yüklemeli bağışlamada haklı bir sebep olmaksızın
yüklemeyi yerine getirmemişse.
Bağışlamayı geri alma hakkı, kişiye sıkı biçimde bağlı haklardandır,
dolayısıyla başkasına devredilmesi ve mirasçılara geçmesi söz konusu
değildir. Geri alma, bozucu yenilik doğuran bir haktır.
Bağışlama Sözü Vermenin Geri Alınması ve İfadan Kaçınma
TBK madde 296: Bağışlama sözü veren, aşağıdaki durumlarda
sözünü geri alabilir ve onu ifadan kaçınabilir:
1. Elden bağışlanılan bir malın geri verilmesini isteyebileceği
sebeplerden biri varsa.
2. Mali durumu, sonradan sözün yerine getirilmesini kendisi için
olağanüstü ağır kılacak ölçüde değişmişse.
3. Bağışlama sözü verdikten sonra, kendisi için yeni aile
yükümlülükleri doğmuş veya bu yükümlülükleri önemli ölçüde
ağırlaşmışsa. Bağışlama sözü verenin borcunu ödeme
güçsüzlüğü belirlenir veya iflasına karar verilirse, ifa
yükümlülüğü ortadan kalkar.
Bağışlama Sözü Vermenin Düşmesi ve Mirasçıların Geri Alma Hakkı
TBK madde 297: Bağışlayan, geri alma sebebini öğrendiği günden
başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alabilir. Bağışlayan bir
yıllık süre dolmadan ölürse, geri alma hakkı mirasçılarına geçer
ve mirasçıları bu sürenin sona ermesine kadar bu hakkı
kullanabilirler. Bağışlayan, sağlığında geri alma sebebini
öğrenememişse, mirasçıları, ölümünden başlayarak bir yıl içinde
bağışlamayı geri alma hakkını kullanabilirler. Bağışlanan,
bağışlayanı kasten ve hukuka aykırı olarak öldürür veya onun
geri alma hakkını kullanmasını engellerse, mirasçıları
bağışlamayı geri alabilirler.
Kullanma İmkanı Veren Sözleşmeler
Kira Sözleşmesi
TBK madde 299: Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin
kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını
kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan
kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Taraflar kiraya veren
ve kiracıdır. Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya vermesi,
kiracının da bedel ödemesidir. Mülkiyeti devir borcu doğurmaz. Kira
sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira
sözleşmesinin konusunu hem taşınırlar hem de taşınmazlar
oluşturabilir. Rızai bir sözleşmedir. İvazlıdır yani karşılıklıdır. Sürekli
borç doğuran bir sözleşmedir. Taraflardan birinin ediminin dönemli
olması sürekliliği etkilemez. Kiraya veren asli zilyet, kiracı fer’i
zilyettir. Kiraya veren dolaylı, kiracı dolaysız zilyettir. Sınırlı
ehliyetsiz kira sözleşmesi yapamaz. Yasal temsilcisinin onayı ile
yapılır. 1 yıldan daha uzun süreli sözleşme için ayrıca vesayet
makamının da iznini aramıştır.
Eşlerden biri diğerinin onayı olmadan kira sözleşmesi yapamaz. Haklı
bir sebep varsa ya da hakimden izin almışsa yapabilir. Aile konutu
üzerinde, eşlerden biri diğerinin rızası olmadıkça kira sözleşmesini
feshedemez.
Kiraya veren tarafın malik olmasına gerek yoktur. Hatta tasarruf
yetkisi olmayan biri bile olabilir. Kiralanan üzerinde intifa hakkı
sahibi olan kimse de çıplak mülkiyet sahibinin izni veya onayı
olmaksızın intifa konusu şeyi kiralamaya yetkilidir. Üzerinde intifa
hakkı olan yerde çıplak mülkiyet sahibi kiralama yetkisine sahip
değildir. Tasarruf yetkisinin olmaması sözleşmeden doğan
yükümlülükler açısından sorun çıkarır.
Oturma (sükna) hakkı sahibi kiralama yetkisine sahip değildir. Devre
mülk sözleşmesinde, bir başkasına kiralayabilir.
Kira sözleşmesi temsilci aracılığıyla da yapılabilir. Temsil yetkisi açık
ya da örtülü (zımnen) verilebilir.
Birden fazla kiraya veren ve kiracı olabilir. Paylı mülkiyette birden
fazla kiraya veren vardır. Pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Kiraya
verenler, kiracıya karşı birlikte sorumlu olurlar. Çoğunluk kuralına
uyulmadan sözleşme yapılırsa TBK madde 47 yetkisiz temsil
hükümleri devreye girer. Onay vermeyenleri bu sözleşme bağlamaz.
Gerekli çoğunluk kararı bulunmadan bütün paydaşlar adına kira
sözleşmesi yapılmışsa, yetkisiz temsile ilişkin kurallar uyarınca diğer
paydaşların da onay vermemesi halinde sözleşme diğer paydaşları
bağlamaz ve kiraya veren paydaş ve paydaşlar uyarınca kiracıya
tazminat ödemek zorunda kalırlar.
Elbirliği mülkiyetinde maliklerin oy birliği gerekir. Oybirliği olmadan
sözleşme yapılırsa TBK madde 47 hükümleri uygulanır.
Birden çok kiracı, her biri payına düşen oranda, aksi belirtilmedikçe
eşit olarak kira parasından sorumlu olurlar. Ancak ticari kiralarda, aksi
kararlaştırılmadıkça kira parasından kiracılar birlikte (müteselsilen)
sorumludur.
Kira Sözleşmesinin Çeşitleri
Kira Konusunun Taşınır / Taşınmaz Olmasına Göre Kira
Sözleşmeleri: Taşınır kirasının konusunu maddi nitelikteki taşınırlar
oluşturabileceği gibi, ürün getiren bir hak ya da yalnızca kullanılacak
olan ve gelir getirmeyen bir hayvan da oluşturabilir.
Kira Konusunun Ürün (Hasılat) Getirip Getirmemesine Göre Kira
Sözleşmeleri: Eğer ürün getirmeyen ve yalnızca kullanılmak üzere bir
taşınır ya da taşınmaz kiralanırsa, olağan (adi) kiradan söz edilir. Buna
karşılık, ürün getiren bir taşınır, taşınmaz ya da bir hak kullanılmak ve
gelirlerinden yararlanılmak üzere kiralanmışsa. Ortada bir ürün kirası
vardır. Kira konusu şey kiracı tarafından kullanılıp işletiliyorsa,
yükümlülüğü varsa ve sonuçta ürün elde ediliyorsa ürün kirasıdır.
(tarım arazisi, ticari işletme, fabrika, hayvan kirası vb.)
Ürün kirasında kiracı, kira konusu malı kullanma ya da işletme
yükümlülüğü altındadır.
Ürün kirası da, kiraya verene ödenecek ücretin cinsine göre ikiye
ayrılır. Eğer kiralanan şey karşılığında ücret olarak para ödenecekse,
olağan ürün kirası söz konusu olur. Ancak kira ücreti, kiralanan şeyin
getirdiği ürünün bir bölümünün kiraya verene verilmesi biçiminde
ödeniyorsa, ürüne katılmalı (iştirakli) kiradan söz edilir.
Ortakçılık ile kiranın ürünle ödenmesi aynı şey değildir.
Ürün kirası örnekleri kitapta sayfa 205’te var.
TBK madde 357: Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren
bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini
bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir
oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle
kararlaştırılmamışsa, yerel adete göre belirlenir. Burada bedel,
elde edilen ürünün bir kısmıdır. Kararlaştırılmazsa yerel adet
uygulanır.
Kira Süresinin Belirli – Belirsiz Oluşuna Göre Kira Sözleşmeleri:
Belirlenmişse ya da belirlenmesi mümkünse belirli süreli kira
sözleşmesidir. Tam tersi ise belirsiz süreli sözleşmelerdir. TBK madde
299 – 338 arası konut ve çatılı üyeleri kira sözleşmeleri haricinde
kalan kira sözleşmelerinde uygulanır. Konut ve çatılı işyeri varsa TBK
madde 339 vd. hükümler uygulanır. Gecekondu ve büfe istisnadır.
Taşınırlarda uygulanmaz. Yazlık ev konut sayılmaz.
Sözleşmenin belirsiz süreli sayılabilmesi için, tarafların ayrıca sürenin
belirsiz olduğunu belirtmelerine gerek yoktur. Şüphe halinde sözleşme
belirsizdir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri, haklı sebeplerin bulunduğu haller bir
yana, süresi dolmadan sına erdirilemez. Fakat belirsiz süreli kira
sözleşmeleri, fesih bildirimiyle sona erdirilebilir.
Kira Sözleşmesine Uygulanacak Kurallar
TBK madde 339: Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler,
bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da
uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma
özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle
kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının,
hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira
sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. Bu madde, kullanımı
kiraya bırakılan eşyalar için de uygulanır. (6 ay ya da daha kısa süre
için yapılan taşınmaz kiralarında bunlar uygulanmaz. Adi kiraya
ilişkin genel hükümler uygulanır.)
Kira sözleşmesi şekle tabi değildir. Tapuya şerh verilebilir.
TBK madde 340: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin
kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın,
kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç
altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme
geçersizdir. (bağlantılı sözleşme yasağı)
Yapılan sözleşme kiracının yararınaysa bu hüküm uygulanmaz. Bu
madde ile kiracının kaldıramayacağı külfet altına girmesi
engellenmiştir. Kiracının yararına olan sözleşmede, kiracı ortalama
piyasa değerlerine oranla önemli ölçüde yüksek bir borç altına
giriyorsa ve söz konusu borç altına kira sözleşmesinin kurulabilmesi
için girilmişse, bağlantılı sözleşme yine geçersiz sayılmalıdır.
Bağlantılı sözleşme geçersiz sayılıyor diye kira sözleşmesinin de
geçersizliği ileri sürülemez. Geçersizlik sadece bağlantılı sözleşme
açısından söz konusudur. Bağlantılı sözleşme kesin hükümsüzdür.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
Taraflar arasında sözleşme olmalıdır. Kullanım konusu şey kiracıya
devredilmelidir. Kira bedeli ödenmelidir.
Kira konusu mal ürün getiren bir mal olabileceği gibi, yalnızca
kiracının kullanmasına sunulan bir mal da olabilir.
Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için, kiraya verilecek malın illa
kiraya verene ait olması gerekmez. Başkasının mülkiyetindeki bir malı
kiraya veren kişi, yasa gereği kiraya verenlerin yararlanabileceği
haklardan yararlanır ve onların açabileceği davaları açabilir. Kiraya
veren malik dışında biriyse, malik kiraya verenin haklarını
kullanamaz.
Kira Bedeli
TBK 313: Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Kira bedelinin kısmen para kısmen hizmet ile ödenmesi karma
sözleşmeyi karşımıza çıkarır. Para yerine mal verilmesi de olabilir.
Kira bedelini, kiraya veren tek taraflı olarak belirleyemez.
Ürün kirasında ürünün belirli bir oranı da kira parası olarak
kararlaştırılabilir. Buna ürüne katılmalı ürün kirası denir.
Kira parası, kira konusu leyden elde edilen cironun belirli bir yüzdesi
biçiminde de kararlaştırılabilir.
Kira bedelleri konusunda, uyarlama konusu ve bedelin tespiti davaları
vardır. Uyarlama davası bir belirleme davası niteliğinde değildir.
Ortada bir kira vardır ve bu kira bazı olağanüstü hallerin ortaya
çıkması durumunda düzenlenir, uyarlanır. Belirleme davası ise
özellikle kira sözleşmesi açısından gelecek yıllara ilişkin olarak
yapılacak artış bedeli belirlenir.
Kira sözleşmesi, kural olarak biçime bağlı değildir. Sözlü, adi yazılı
ya da noter önünde resmi şekle bağlı olarak yapılabilir.
Yazılı biçim şartı olan kira sözleşmeleri kitapta sayfa 224’te var.
Uyarlama Davası: TBK’da özel bir düzenleme yoktur. TBK 138’e
gidilir. Ortada bir işlem temelinin çökmesi varsa ilgili hal ve
durumlara göre sözleşme uyarlanır. Bu davayı kiraya veren de kiracı
da açabilir. TBK madde 138: Sözleşmenin yapıldığı sırada
taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen
olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple
ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları,
kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı
düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu
henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan
haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden
sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün
olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli
edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine
fesih hakkını kullanır.
Normalde belirli bir dönem için taraflarca öngörülen kira parasının, o
dönem boyunca mahkeme tarafından değiştirilmesi kural olarak
mümkün değildir. Ancak bu uyarlama davası ile kiraya verenin
sözleşmedeki kira parasının düşük kalması durumunda kira bedeli
mahkeme tarafından değiştirilebilir. Uyarlama için:

 Uzun süreli bir sözleşme bulunması

 Hal ve şartlarda olağanüstü ve önceden öngörülmeyen değişiklikler

olması

 Bu değişikliklerin objektif olması

 Oluşan olağanüstü koşullar altında kira ilişkisinin devamının

katlanılamaz hale gelmesi gerekmektedir.
Uyarlama davası belirleme davası niteliğinde değildir. Uyarlama
davası, belirleme davasından farklı olarak her zaman açılabilir ve
önceden bir ihtar göndermeye gerek yoktur.
Uyarlama ileriye etkili olarak ve ifa edilmemiş edimler için istenebilir.
Kira sözleşmesi sona erdikten sonra uyarlama değil, kira parasının
ödenmesi davası açılabilir.
Ürün kirası için ise uyarlama;
TBK madde 363: Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi,
olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde
azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini
isteyebilir. Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin
belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi
olasılığı göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile
karşılanmış ise, geçerli olur.
Uyarlama sonucu geçerli olması gereken miktar belirlendikten sonra,
sözleşmedeki artırımla ilgili hükümlere dayanılarak artırım istenemez.
Ancak belirleme davası açılabilir.
Belirleme Davası: Gelecek yıllara ilişkin artışın nasıl olacağı
belirlenir.
Kiraya verene tek taraflı olarak kira bedelini artırma hakkı
tanınmamıştır. Anlaşmaya varamazlarsa dava açılır.
Belirleme davası iki durumda açılabilir: kira parasının taraflarca
sözleşmede açıkça belirlenmemiş olması ve taraflarca belirlenen kira
parasının yeni kira döneminin başında arttırılmasına rağmen bir süre
sonra emsal kiralara göre düşük kalmasıdır.
TBK madde 343: Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi
dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu maddede iki taraf
için de değil, sadece kiracı aleyhine değişiklik yapılması
yasaklanmaktadır.
TBK madde 346: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında
başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira
bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu
ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına
ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bunlara muacceliyet kaydı denir.
Örneğin kiraya veren, kira bir ay gecikirse kalan kira bedellerini alırım
diyemez.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Gelecek yıllara ilişkin olarak kira artışı ve bu artışın nasıl olacağıdır.
Kiraya veren tek taraflı belirleme yapamaz. TBK madde 344:
(Tarafların anlaşması durumu) Tarafların yenilenen kira
dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir
önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık
ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla
geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira
sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir
önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık
ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim
tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete
göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına
bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra
yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın
sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim
tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara
göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri
göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her
beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli,
önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa
20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma
Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl
geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu
Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138inci maddesi hükmü
saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde,
yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde
tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı
kullanmadan doğacak zararları giderme haricinde başkaca bir tazminat
ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi
TBK madde 345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her
zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün
önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre
içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı
bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi
sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira
bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı
bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin
artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin
sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira
bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Kira Parasının Kapsamı
Sözleşmede yakıt giderlerini kimin ödeyeceği kararlaştırılmamış ve
aksine yerel adet de yoksa yakıt giderine kiracı katlanır. Öteki
giderleri de kimin ödeyeceği sözleşmede kararlaştırılabilir. Bu tür
giderlerin ödenmemesi halinde, temerrüt nedeniyle sözleşme
feshedilebilir.
Kiraya Verenin Borçları
 Teslim borcu  TBK madde 301: Kiraya veren, kiralananı
kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma
elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu
durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve
çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer
kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları
yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Taraflar tarihi
kararlaştırmazlarsa, genel hükümlere göre karar verilir. İfa tarihinin
kararlaştırılmaması sözleşmenin geçerliliği açısından problem
oluşturmaz. Örneğin konut ve çatılı işyeri kirası yapıldı ve
kiralayanın sorumsuz olacağı sözleşmeden yazılmışsa bu geçersiz
olur. Kiraya veren teslim borcunu yerine getirmeksizin kiracıdan
kirayı isteyemez. Kiralanan yer parça borcu olacağı için, teslim
borcunun ifa yeri, kiralanan eşyanın bulunduğu yer olmalıdır.
Taşınır kiralarında ise, kiralanan şeyin kiracının yerleşim yerinde
teslimi yolunda olduğunu kabul etmek gerekir ancak aksini
kararlaştırabilirler. Kiralanan şeyin fiilen teslimi yeterlidir. Şekli
teslime gerek yoktur.
Kiracının, satımda alıcının yükümlü olduğu gibi, kural olarak teslim
alma borcu yoktur. Ancak kiracı teslim alsa da almasa da kira bedelini
ödemelidir.

 Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu  TBK madde

302: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri
yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda
öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Çevre ve temizlik
vergisine kiracı katlanır.

 Yan giderlere katlanma borcu  TBK madde 303: Kiraya veren,

kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya
üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla
yükümlüdür. Örneğin çatı yapımı, bina boyanması olağan temizlik
 gideri değildir. Ampul patlaması, kapı kolu bozulması vb. basit
şeylere kiracı katlanmalıdır.
Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu
1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk:
TBK madde 304: Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde
kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın
sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin
hükümlere başvurabilir.
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı,
kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya
verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
TBK madde 318: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı
ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür;
aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluk:
TBK madde 305: Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı,
kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden
ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının
giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer
seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp
durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih
TBK madde 306: Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın
uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp
giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve
bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya
kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan
kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede
giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya
veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde
ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın
ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını
gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
Kira Bedelinin İndirilmesi
TBK madde 307: Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen
ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından
öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira
bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
Zararın Giderimi
TBK madde 308: Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe,
kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle
yükümlüdür.
Zapttan Sorumluluk
TBK madde 309: Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının
hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya
veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının
uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.
Kiralananın El Değiştirmesi
TBK madde 310: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan
herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin
tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması
TBK madde 311: Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir
kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak
sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas
yoluyla uygulanır.
Tapu Siciline Şerh
TBK madde 312: Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının
kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
Ayıp teslimden sonra ortaya çıkmışsa, kiraya veren ayıptan sorumlu
mudur değil midir madde 317’ye bakılır. TBK madde 317: Kiracı,
kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım
giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de
bakılır.
Kiraya Verenin Hakları

 Kira bedelini kiracıdan talep etme hakkı

Kiracı ödemezse kiraya verenin başvuracağı yollar:
1. Kiraya veren icra kanalı ile kiracıya ödeme emri gönderebilir. Bu
ödeme emri içinde kira parasının ödenmesi gerektiği ve kira
parasını ödemezse tahliye davasında bulunacağı ihtarı bulunur.
İhtarlı ödeme emri adı verilir.
2. Diğer başvurulabilecek yok madde 315’tir. TBK 315: Kiracı,
kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya
yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya
yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme
durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri
kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı
bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kira bedelleri aydan aya açık açık yazmalıdır. Verilen süre muhakkak
belirtilmelidir. Verilen süre içinde ödeme yapılmazsa kira sözleşmesi
sona erer ifadesi yazmalıdır.
3. Hapis hakkı da vardır. TMK ile TBK’da hapis hakkı bazı unsurlar
yönünden farklıdır. Kiraya veren kiracının mallarına el koyar ve
kendisine kira bedeli ödenmeden malları geri vermez. Eğer
ödemezse bu el koyduğu malları icra aracılığıyla satılır ve elde
dilen geliri kiraya veren alır. TBK madde 336: Taşınmaz
kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı
aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda
bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına
yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira
borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı
nitelikteki taşınırları da kapsar.
Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde
kullanılamaz.
Elbise, ayakkabı vb. hapsedilemez. Bu maddede eşya ve süre olarak
sınırlama vardır. Kiracıya icra yoluyla takibin başlandığı tarih veya
iflastan itibaren son vade tarihi tespit edilir. İcraya 15 Haziranda
başvurduysa, icradan önceki son vade tarihine bakılır. En son kira 20
Mayısta verilmişse, işlemiş 1 yıllık ve işleyecek 6 aylık sürede bu 20
Mayıs tarihi esas alınır.
TBK 336: Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya
olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana
getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı,
kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.
TBK madde 337: Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait
olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış,
kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi
dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis
hakkından önce gelir.
Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan
taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi
devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih
döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis
hakkını kaybeder.
Hakkın Kullanılması
TBK madde 338: Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan
taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren,
alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı,
sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.
Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla
götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk
gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.
Kiracının Borçları

 Kira bedelini ödemesi  Alacaklının yerleşim yerinde ödeme

yapılması gerekir. Banka havalesi yoluyla ve ikametgahta ödemeli
posta havalesi ile ödenebilir. Adi posta yoluyla da ödeme
yapılabilir.
Kiraya veren çekince ileri sürmeksizin kira sözleşmesine ilişkin
makbuz kesmişse, daha önceki kira bedellerinin de ödenmiş olduğu
kabul edilir. TBK madde 104: Faiz veya kira bedeli gibi dönemsel
edimlerden biri için, alacaklı tarafından çekince belirtilmeksizin
makbuz verilmişse, önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş
sayılır.
Alacaklı anaparanın tamamı için makbuz vermişse, faizlerini de
almış olduğu kabul edilir.
Borç senedi borçluya geri verilmişse, borç sona ermiş sayılır.
 Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu  TBK
madde 316: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle
kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler
ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda
kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en  az otuz gün süre
vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi
feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira
ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda
bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen
feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır
bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının
anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının
kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular
bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı
bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Yazlık ev konut değildir. Çünkü sürekli oturma maksadı yoktur.
TBK madde 319: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya
da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla
yükümlüdür.
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu
ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin
kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini
uygun bir süre önce  kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı
sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine
ilişkin hakları saklıdır.
 Kiralananı geri verme borcu  TBK madde 334: Kiracı
kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin
bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı
sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana
gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı
kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir
tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar
geçersizdir.
Örneğin kiralayan normal bir şekilde evi kullanmışsa çıkarken evi
boyamak zorunda değildir. Olağan kullanımı aşmışsa boyamalıdır.
TBK madde 335: Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın
durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu
eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek
zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü
sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan
incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların
varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren,
bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı
olarak bildirmek zorundadır.
TBK madde 342: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle
kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık
kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi
kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın
çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır,
kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri
ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya
da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay
içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya
icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak
bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri
vermekle yükümlüdür.