KONUT KİRASINA İLİŞKİN GENEL SORUNLAR

Son zamanlarda fahiş olarak artan kira bedelleri ile orantılı olarak uyuşmazlık sayısı
ve çeşitliği de artış göstermektedir. Bununla beraber kiracı ve kiraya veren mal sahibi
vatandaşların hak iddiaları akabinde oluşan sorunlar gündeme gelmektedir. Söz konusu
çalışmamız da vatandaşların konuya ilişkin sıkça sorduğu soruları ve ilgili kanun maddeleri
çerçevesinde sunacağımız cevapları içermektedir.

1-Kira sözleşmesini yazılı olarak düzenlemeyen ancak şifahen bir anlaşmaya

varan tarafların hukuki durumu nedir?
Günümüzde her ne kadar kira akdi, yazılı olarak taraflar arasında düzenlese de akraba
veya yakın çevre arasında sözlü olarak yapılmaktadır. Öncelikle Borçlar Kanunu ve ilgili
diğer kanunlarda belirtildiği üzere kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması şart değildir,
taraflar yazılı olmadan da kira sözleşmelerini yapabilmektedirler ancak uygulamada ispat
kolaylığı olması ve tarafların aralarındaki durumu net olarak belirtebilmesi açısından yazılı
yapılması makul görülmektedir. Genellikle önceden hazırlanmış şablon halindeki kira
sözleşmeleri taraflarca tercih edilmekte bunlar üzerinde düzenlemeler yapılmaktadır. Yazılı
bir kira sözleşmesi yok ise de halin icabına göre taraflar; aralarındaki kira ilişkisini yaptıkları
banka ödemeleri, faturalar gibi belgelerle ve ortaya koyabilecekleri diğer delillerle ispat
edebilmektedirler. Kiraya veren, hukuki haklarını kullanabilir ve yapılacak yargılama
içerisinde kira ilişkisini ispat edebilir vaziyettedir.

2-Belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, geçerli bir gerekçe
sunmadan kiracının evden çıkmasını isteyebilir mi?
Belirli süreli kira sözleşmelerinden bahsedecek olursak; kiracı, sözleşmenin sona
ereceği tarihten en geç 15 gün önce kiraya verene bildirmek suretiyle sözleşmeyi sona erdirip
evden çıkabilmektedir ancak bu durum kiraya veren için geçerli değildir. Kiraya veren,
sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek veya gerekçe sunmadan kiracıyı evden
çıkaramaz. Örneğin; 26.05.2022 tarihinde bir yıllık süreli bir sözleşme ile kiralanan konutun,
26.05.2023 tarihinde sürenin dolması gerekçe gösterilerek boşaltılması istenemez. Kiraya
veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en
az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi
sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için
taraflar sözleşmede bunun aksini kararlaştıramazlar.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise açık hüküm bulunmaktadır. TBK m.347/2’ye
göre“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın
başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona
erdirebilir.”
 4-Kiraya veren, konut ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini nasıl isteyebilir?
Konut gereksinimine dayalı olarak kiraya veren tarafından kira akdinin sona
erdirilebilmesi için konut ihtiyacı olan kişinin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış
kişilerden biri olması gerekmektedir: Kiraya verenin kendisi, Kiraya verenin eşi, Kiraya
verenin altsoyu, Kiraya verenin üstsoyu, Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü
olduğu kişilerdir. Kiraya veren tarafından mevcut kira sözleşmesi, belirli süreli ise
sözleşmenin sona ereceği tarihten en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartı ile süre
bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi
belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce
kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava
açmalıdır.
Bu durum neticesinde kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca haklı bir
sebep olmadıkça tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının
tazminat davası açma hakkı mevcuttur. Tazminat, son 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

5-Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan ev, satılırsa tarafların

hakları neler olur?
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan ev satılırsa yeni malik kira
sözleşmesinin tarafı olur yani kira ilişkisi aynı koşullarla yeni malikle devam eder.
Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü
olduğu diğer kişiler için eve ihtiyaç duyabilir. Bu ihtiyaç esasen TBK içerisinde gereksinim
olarak tanımlanmış ve yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya
yazılı olarak bildirmek koşuluyla önceki malik döneminden süre gelmekte olan kira
sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik, dilerse gereksinim
sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak
bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

6-Tahliye taahhüdü verilmiş olması halinde yasal haklar nelerdir?

Kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı
taahhüt etmesine karşın taahhüt edilen tarihte yer boşaltılmamış ise kiraya veren, icra takibi
yaparak veya dava açarak taşınmazın boşaltılmasını sağlayabilir. Türk Borçlar Kanununun
352. maddesindeki düzenleme, tahliye taahhüdü ile ilgili olup “Kiracı, kiralananın teslim
edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak
üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay
içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu süre geçtikten sonra,
tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi istenemez.
 7- Yasal olarak kiralar ne kadar arttırılabilir?

TBK 344. maddesi “Tarafların, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira

bedeline ilişkin anlaşmalarını” TÜFE’ deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını
geçmemek koşuluyla geçerli kabul etmiştir. Taraflarca kira miktarının yenilenen kira
döneminde ne kadar ve ne şekilde belirleneceği konusunda bir anlaşma mevcut değilse
yenilenen kira döneminde kira bedeli TÜFE’ deki on iki aylık ortalamalara göre değişim
oranını aşmamak üzere belirlenir. Tüketici fiyat endeksi her ay düzenli olarak TÜİK’ in web
sitesinde yayınlanmakta, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları açıklanmaktadır.
Son bir yıl içinde kira artışlarında ve TÜFE oranlarında meydana gelen olağanüstü
artışların sonucunda, konut kiraları bakımından “geçici” yeni bir “kısıtlama” düzenlemesi
kabul edilerek yürürlüğe girmiştir. Düzenleme, Türk Borçlar Kanununa bir geçici madde ilave
edilerek gerçekleştirilmiştir. 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme şu
şekildedir; ‘‘Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 01.07.2023
(bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline
ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek
koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık
ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı
geçerlidir.’’ Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu
oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.’’
Düzenleme, sadece konut kiraları için geçerlidir.

8- Beş yılın sonunda kiraya veren tarafından kira artışı istenmesinin sonuçları
nelerdir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde her beş
yılın sonunda uygulanacak kira bedeli, emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete
uygun biçimde yeniden belirlenir. Burada esasen taraflar arasında değişen koşullara göre yeni
bir kira bedeli belirlemesi istenmektedir. Beş yılı dolan sözleşmede, yenilenen kira dönemine
ilişkin TÜFE artış oranını aşmama kısıtlaması kalkacaktır. Kısaca; ; kiraya verenin her beş
yılda bir kira bedelinin “kiralananın durumu” ve “emsal kira bedellerine” göre belirlenmesini
isteme hakkı bulunmaktadır.

Sonuç olarak her geçen gün artış eğilimi gösteren enflasyon, en fazla kiraya veren-
kiracı ilişkilerine yansımaktadır. Günden güne büyümekte olan uyuşmazlık konularını yasal
boyutları ile ele almak, mevcut anlaşmazlıklarda tarafların hangi hukuki haklara sahip
olduğunu bilmelerinde etkili olmaktadır. Bu doğrultuda hukuki alanda da yenilikler yapılarak,
tarafların direkt olarak uzun bir yargılama sürecine dâhil olmadan haklarından haberdar
edilerek çözüm odaklı yaklaşım sergileyip anlaşmaları amacıyla kira ilişkilerinde zorunlu
arabuluculuk uygulaması da 1 Eylül 2023 itibari ile yürürlüğe girecektir. Söz konusu
uygulama bir sonraki çalışmamızda ele alınacaktır.
Stj. Av. Elvan ÖNAL