Kaba Insaatin Teslimini Konu Alan Insaat

KABA İNŞAATIN TESLİMİNİ KONU
ALAN İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ
Başak BAYSAL*
Giriş
Sözleşme taraflarının anlaşması durumunda, taşınmazın kaba in-
şaat olarak teslimine bir engel yoktur. Bu sözleşme özgürlüğü ilkesinin
doğal sonucudur. Uygulamada anahtar teslimi inşaat sözleşmeleri kadar
taşınmazın kaba inşaat olarak devrini konu alan sözleşmelere de rastlan-
maktadır. Ancak, taşınmaz tamamlanmadan teslim edildiğinde taraflar
arasındaki olası uyuşmazlıklar da farklı bir noktaya taşınır. Örneğin,
taşınmazın tamamlanmadan tesliminden ne anlaşılması gerektiği taraflar
arasında sıklıkla ihtilaf konusu olmaktadır. Bunun dışında da birçok sorun
uygulamada gündeme gelmektedir1. Bu makale kapsamında amaçlanan
ise, Yargıtay kararlarından yola çıkarak, uyuşmazlıkların bir dökümünü
vermek ve getirilen çözümlerin yerindeliğini Borçlar Kanunu hükümleri
*
Doç.Dr., İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı.
zbbaysal@istanbul.edu.tr.
1
İnşaatın kaba inşaat olarak tesliminin kararlaştırılmasının aile hukukuna ilişkin bile so-
nuçları bulunmaktadır. Bkz. Yargıtay 8. HD., E. 2012/674 K. 2012/2008 T. 20.03.2012:
“Dava konusu meskenin kooperatif hissesi olarak evlilikten önce 14.10.1994 tarihinde
satın alındığı açıktır. Bu tarihte meskenin inşaat seviyesinin kaba inşaat halinde olduğu Yar-
gıtay duruşması sırasında gerek taraf asiller gerekse vekilleri tarafından ifade edilmiştir. Bu
durumda evlilik öncesi bu kısmın davalı Ş.’un kişisel malı olduğunun kabulü gerekir. Bu
nedenle davalının satın alındığı sırada meskenin kaba inşaat seviyesinin yapılacak hesapla-
malarda davalının kişisel malı olarak hesaplama dışında tutulması, kalan inşaat kısmının he-
saplamada dikkate alınması gerekmektedir. (…) Bu oranların hangi değerlerle çarpılacağı
hususuna gelince; evlilik öncesinde alındığı sırada kaba inşaat halinde olduğu taraflarca
ifade edildiğine ve bu kısım davalının kişisel malı olarak kabul edilmesi gerektiğine göre
davacı ancak kaba inşaat dışında kalan kısım üzerinde katkı payı ve katılma alacağı tale-
binde bulunabilir”.
112 İnşaat Hukuku ve Uygulaması
çerçevesinde değerlendirmektir. Çalışmamızda bu bağlamda kaba inşaa-

tın teslimini konu alan inşaat sözleşmelerini inceleyeceğiz2.
2
Bazı sözleşmelerde taraflar kaba inşaat halindeki taşınmazın kullandırılması amacını
güderler. Kaba inşaatın kullandırma amacıyla teslimi ise akla hemen kira sözleşmesini
getirir. BK m. 301 hükmü uyarınca, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, söz-
leşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu
durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı
aleyhine değiştirilemez”. Hükümde açıkça konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, kira-
lananı kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda
bulundurmak yükümlülüğünün değiştirilemeyeceği öngörülmüştür. Bu durumda kaba
inşaatın kiralanması, konut veya işyeri kirası olduğunda bu emredici hükme aykırı ola-
cak mıdır? Zira kaba inşaat aslında oturulamaz bir inşaattır, bunun kullanıma elverişli
teslim olarak anlaşılması nasıl mümkün olacaktır? Öğretide üzere İnceoğlu’na göre 301.
maddenin bu şekilde geniş yorumlanması isabetli değildir. İnceoğlu’nun bu konuda ka-
tıldığımız tespitleri şu şekildedir: (İnceoğlu, M. Murat; Kira Hukuku Cilt 1, İstanbul,
2014, s. 136/137): “bu gibi durumlarda taraflar çoğu zaman kira bedelini buna göre düşük
belirlemiş olacaklardır. Aksi halde kiraya veren ve kiracının anlaşarak bazı eksikliklerin kiracı
tarafından giderilmesini, ancak bu nedenle kira bedelinin düşük tutulduğunu kararlaştırma-
ları mümkün olmayacaktır. Bunun ise ticaret hayatının gerçekleri ile bağdaşmadığı açıktır.
Özellikle işyeri kiralarında dört duvar şeklinde kiralamaların yapıldığı ve kiralananın parke
gibi döşemesinin dahi kiracıya ait olduğunun kararlaştırılması oldukça yaygındır. Kira bedeli
buna göre belirlendiği sürece kiracının da menfaati söz konusu olabilir. Bu nedenle söz konusu
anlaşmaların geçerli sayılması gerekir. Nitekim kira bedelinin düşük tutulması suretiyle belirli
ayıpların kiracı tarafından üstlenilmesini gerek İsviçre doktrinigerekse de İsviçre Federal Mah-
kemesi geçerli saymaktadır. Hatta İsviçre’de kaba inşaat halindeki bir yapının kiralanmasına
dahi bir engel görülmemektedir. (…) Ancak bu bağlamda belirtmek gerekir ki, hükmün geniş
ifade tarzına rağmen, bu hüküm tarafların iyi durumda olmayan bir yerin kiralanmasına ve
bu yerin iyi hale getirilmesi masraflarına kiracının katlanacağının öngörülmesine engel teşkil
etmemelidir. Bu hükümle yasaklanan kiracının “aleyhine” değişiklik yapılmasıdır. Doktrinde
ayıptan doğan sorumluluğun sınırlandırılması karşılığında kiracıya bir avantaj sağlandığı
durumlarda, bu durumun kiracının aleyhine olmayacağı, bu nedenle de böyle bir düzenle-
meye engel bulunmaması gerektiği ifade edilmektedir. Özellikle kira bedelinin ayıp nedeniyle
düşük tutulduğu hallerde durum böyledir”. Aksi görüşün kabulü halinde kaba inşaatın ki-
ralanması mümkün görülemez. Bu nedenle bizce de kaba inşaatın kiralanması konut ve
işyeri de olsa mümkün görülebilir, somut olaydaki menfaat dengesine bakmak gerekir.
Özellikle işyeri kiralarında aksinin kabulü uygulamada son derece anlamsız sonuçlara
yol açar. Nitekim Yargıtay da kaba inşaat halindeki bir yapının kiralanmasının mümkün
olduğu görüşündedir. Yargıtay 6. HD., E. 2014/4972 K. 2014/14458 T. 24.12.2014: “
Davacı-karşı davalının karşı davada yapılan tazminat hesabına yönelik temyiz itirazlarına
gelince; Karşı Davacı, kaba inşaat olarak 01.03.2005 tarihli sözleşme gereğince kiraladığı
taşınmaza tarafından yapılan imalatların, kira bedelinden düşülmesi kararlaştırıldığı halde
karşı davalının buna yanaşmaması nedeniyle kiralanana kendisi tarafından yapılan imalat
bedellerini talep etmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kiralananın tahliyesi sırasın-
Kaba İnşaatın Teslimini Konu Alan İnşaat Sözleşmeleri 113
I. Genel Olarak Kaba İnşaatı Konu Alan İnşaat

Sözleşmeleri
İnşaat sözleşmesinin konusu bir yapının meydana getirilmesidir3.
İnşaat sözleşmesinin konusunu taraflar serbestçe belirleyebilirler, bu
nedenle yüklenicinin ediminin konusu kaba inşaat hâlindeki yapının
teslimi olabilir. Önemli olan neyin inşa edileceğinin belirlenmesi başka
bir deyişle sözleşmenin konusunun belirli olmasıdır4.
A. Kaba İnşaat Kavramı

Yukarıda da belirttiğimiz üzere sözleşme özgürlüğü çerçevesinde
bir inşaatın kaba hâlinde teslim edilmesi mümkündür. Kaba inşaat yapım
işi sıklıkla eser sözleşmelerine konu olur. “İnşaat sözleşmesi, müteahhidin
rizikosu kendisine ait olmak üzere, bir eserin tamamını veya bir kısmını
inşa ederek teslim etmeyi bir ücret karşılığında üstlendiği bir eser (istisna)
da sökülüp götürülen, yıkılan ve hasar verilen imalatlar mahsup edilerek, kiralananda bırakı-
lan imalatların dava tarihi itibariyle değerlerinin 43.570,00 TL olduğu belirtilmiştir. Karşı
Davacının taşınmazı 01.03.2005 tarihinde kiralayıp 30.03.2009 tarihinde tahliye ettiği
uyuşmazlık konusu değildir. Hemen belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde kiralananın
kaba inşaat olarak kiraya verildiği ve sözleşmede sayılan eksikliklerin kiracı tarafından yapıla-
cağı ve bedelinin kira bedelinden mahsup edileceği kararlaştırıldığından, karşı davalı kiraya ve-
ren de imalat bedellerinin kira bedelinden mahsup edildiğini, kiracı tarafından sunulan ödeme
belgelerinin aksini kanıtlayamadığından, karşı davacı, dava konusu mecura yaptığı imalatları
kiralayanın muvafakatı ile yaptığından, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri çerçevesinde,
imalatların yapıldığı tarihteki değerlerini isteme hakkına sahiptir. Mahkemece hükme esas
alınan bilirkişi raporunda dava tarihindeki imalat bedelleri nazara alınarak hesaplama
yapıldığından bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli değildir. Mahkemece imalatların
yapıldığı tarih belirlenerek akabinde bilirkişiden imalatların yapıldığı tarihteki değerleri
sorularak tespit edilmeli ve imalatların bir kısmının kırılarak, yıkılarak veyahut sökülerek
ortadan kaldırıldığı da nazara alınarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir.
Mahkemenin değinilen bu hususları göz ardı ederek yazılı şekilde hüküm kurmuş olması
doğru değildir”. Kiracı kaba inşaatı kiraladıktan sonra ise kiracının yaptığı/yapmak iste-
diği ince işlerin BK m. 321 hükmü kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.
3
Yapı kavramından ne anlaşılması gerektiğine ilişkin detaylı bilgi için Kurşat, Zekeriya;
İnşaat Sözleşmesi, İstanbul, 2017, s. 60 vd.; Öz, M. Turgut; İnşaat Sözleşmesi ve İlgili
Mevzuat, İstanbul, 2016, s. 1.
4
Kurşat, s. 62.
sözleşmesidir”5. Demek oluyor ki, yüklenici eserin tamamını değil bir

kısmını inşa ederek de işi teslim edebilir ve böylelikle borcunu ifa etmiş
sayılabilir. Kaba inşaatın teslimini konu alan inşaat sözleşmeleri böyledir.
Uygulamada inşaat sözleşmeleri kaba inşaat teslimi olarak yapıla-
bildiği gibi anahtar teslimi inşaat sözleşmesi (Turnkey Projects) olarak da
yapılabilmektedir. Sözleşmede bu konuda bir açıklık yoksa, yorum yo-
luyla, borcun konusunun, inşaatın anahtar teslimi mi kaba inşaat teslimi
mi olduğu belirlenmelidir. Anahtar teslim inşaat sözleşmesi söz konusu
ise, eseri kaba inşaat halinde teslim etmek mümkün değildir; yüklenici
işi mutlaka tamamlamalıdır; sözleşmenin özelliğine göre inşaat tamam-
landıktan sonraki bir aşamada da teslim söz konusu olabilir6. Yüklenici
ancak bunu yaparsa, karşılığında bedele hak kazanır. Yargıtay kararların-
da da vurgulandığı üzere, anahtar teslim inşaat sözleşmelerinde yapı kul-
lanma (iskan) ruhsatı almak da yüklenicinin yükümlülüğünde bir olgu
sayılmaktadır. Kararlar incelendiğinde, anahtar teslim olgusunun yapı
kullanma (iskan) iznini de kapsadığı anlaşılmaktadır. Örneğin Yargıtay
14. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli bir kararında bu husus açıkça şu şekil-
de ifade edilmektedir7:
Ayrıca inşaat sözleşmesinde eserin “anahtar teslimi” yapılacağı
öngörüldüğünden ve anahtar tesliminin iskanı izni (oturma ruhsatı) şar-
tını kapsadığı da göz önüne alınarak, davalı arsa sahibinin ileri sürdüğü
defiler de birlikte değerlendirilerek tüm bunların sonucuna göre binanın
fiziki ve hukuki tamamlanma oranı tespit edilerek gerekirse davacıya ek-
5
Seliçi, Özer; İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul, 1978, s. 4.
İnşaat sözleşmelerinin her zaman eser sözleşmesi niteliğinde olmasının bir zorunluluk
olmadığı yönünde, Kurşat, s.4 vd.
6
Uluslararası İnşaat Sözleşmeleri açısından tartışmasız bir öneme sahip olan ve temel
alınacak standart inşaat sözleşmelerine ilişkin hükümler içeren FIDIC kitaplarından
gümüş kitap, anahtar teslim inşaat işi söz konusu ise temel alınmaktadır (1999 Silver Bo-
ok-Conditions of Contract for EPC Turnkey Projects). FIDIC Kitapları iki bölümden
oluşur. FIDIC kitaplarının, ilk bölümü genel hükümlere, ikinci bölümü ise akdedilen
sözleşmeye özgü hükümlerin ne şekilde hazırlanacağına ilişkindir. İkinci bölüm taraf-
ların sözleşme serbestisi alanıdır; genel hükümlerin ne şekilde değiştirilebileceği ilişkin
örneklerle açıklamalar yer alır. FIDIC uyuşmazlıkları için detaylı bilgi için bkz. bu kitap-
ta Ekşi, Nuray,.....
7
Yargıtay 14. HD., E. 2014/1424 K. 2014/5071 T. 15.4.2014.
siklikleri tamamlamak ve iskan ruhsatı almak üzere uygun süre verilerek

ve sonucu beklenerek bir karar verilmelidir.
İnşaat sözleşmesinin konusu taşınmazın kaba inşaat olarak teslimi

ise yüklenicinin böylesi yükümlülükleri yoktur. Onun asli edim yü-
kümlülüğü hiçbir zaman yapı kullanım (iskan) ruhsatı almak olamaz.
Dolayısıyla yüklenicinin yapı kullanım ruhsatı alma yükümlülüğünden
bahsedebilmek için ilk olarak sözleşmenin konusunun iyi bir şekilde tes-
pit edilmesi gerekir. Bu nedenle öncelikle kaba inşaattan ne anlaşılması
gerektiği belirlenmelidir.
Uygulamada kaba inşaat ve ince inşaat ayrımı yapılmaktadır. Kaba
inşaatın ve ince inşaatın maliyeti de elbette farklıdır, bu da bedele yan-
sır. (Kaba ve ince inşaat) kalemlerine şunlar örnek verilebilir8: Kazı ve
dolgular, taşıyıcı betonlar, temel inşaatı, duvar imalatları, iskele kurul-
ması, demir imalatları, çatı imalatları kaba inşaat sayılırken; kapı pencere
doğrama imalatları, sıva, boya badana işleri, yer ve duvar kaplama işleri,
kalorifer, doğalgaz, elektrik işleri, asansör işleri ince inşaat imalat kalemi
olarak kararlaştırılabilmektedir.
Kaba inşaatı ince inşaattan ayıran bu belirlemeler elbette hukuki
değildir; taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde teslime ilişkin farklı
yükümlülükler öngörebilirler. Hukuki bakımından önemli olan sözleş-
menin yorumu suretiyle de, özellikle yüklenicinin inşaatı hangi aşamaya
kadar tamamlama yükümlülüğü olduğudur. Yargıtay kararlarında bu
konuda sözleşme hükümlerine dikkat edilmektedir. Örneğin Yargıtay 23.
Hukuk Dairesi’nin bir kararına konu olan olayda yüklenicinin yükümlü-
lüğü sözleşme hükümlerine göre tespit edilmiş ve kaba inşaat seviyesinde
teslimle yükümlülüğünün sona ereceği, bu seviyenin tespitine göre eksik
iş bedelinin belirleneceği belirtilmiştir9:
Taraflar arasında, noterde düzenleme şeklinde yapılan 10.04.2008
tarih 12802 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, bod-
8
Kuruoğlu, Murat; İnşaatçılar İçin Yeni İhale Düzeninde Pratik Teklif Fiyatı Belirleme
Yöntemi, İstanbul Ticaret Odası Yayını, Yayın No: 2003-50, Ankara, 2003, s. 39 ( www.
ito.org.tr/itoyayin/0012637.pdf).
9
Yargıtay 23. HD., E. 2013/1471 K. 2013/2698 T. 26.04.2013.
rum katta deposu olan dükkânların ve birinci normal kattaki iki dairenin
davacı arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılmış ve sözleşmenin “Arsa Sa-
hibine Ait Bölümlerde Yapılacak İşler” başlıklı bölümünde, “dükkanlar
kaba olarak teslim edilecek, sadece kaba sıvaları yapılacaktır” şeklinde
düzenleme yapılmıştır. Somut olayda, bir takım eksik işleri olduğu iddia
edilen bodrum katların, davacı arsa sahibine ait dükkanların deposu
olduğu anlaşıldığından, anılan sözleşme hükümlerine göre, yüklenicinin,
bu bölümlere ilişkin yükümlülüğü kaba inşaat seviyesinde ve kaba sıvasını
yaparak teslim etmekle sona ermektedir. Öte yandan, sığınağa çöp odası
ve WC yapılmadığı ve boyasının yapılmamış olduğu tespit edilmiştir. Arsa
sahibi, sığınak, asansör, merdiven boşluğu vs. gibi bina ortak alanlarına
ilişkin olarak yükleniciden ancak sözleşmedeki paylaşım oranında eksik
iş bedeli talebinde bulunabilir. Ayrıca sözleşme kapsamından, sığınağa
çöp odası ve WC yapılması gerekip gerekmediği anlaşılamamaktadır. Bu
durumda, mahkemece, bilirkişiden binanın onaylı projesi de incelenerek,
yüklenicinin yükümlülüğünün, bodrum katları kaba inşaat seviyesinde ve
sadece kaba sıvasını yaparak teslim etmekle sona ereceği ve davacı arsa
sahibinin ortak alanlardan olan sığınak ile ilgili yalnızca sözleşmedeki
paylaşım oranında eksik iş bedeli talebinde bulunabileceği gözönünde
bulundurulup, bodrum katlarda bulunduğu ileri sürülen eksik işlerin
yüklenicinin yükümlülüğünde olan işlerden olup olmadığı, sığınağa,
onaylı projeye göre, çöp odası ve WC yapılmasının gerekip gerekmediği
üzerinde durulup eksik işler bedeline ilişkin denetime elverişli bir ek rapor
alınarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye
dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
Bu karardan da anlaşılacağı gibi yüklenicinin inşaatı hangi aşamaya

kadar getirmesi gerektiğine ilişkin sözleşmedeki ifadeler oldukça önem-
lidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin bir kararında da taraflar arasında
yapılan sözleşmede kullanılan “ileri kaba inşaat seviyesi” ifadesine vurgu
yapılmıştır10:
Davalılar arasındaki 03.10.2001 günlü sözleşmenin II-3-i mad-
desinde aynen “S. tarafından satın alınan villalar genel uygulama olarak
bir müşteriye satılmayı mümkün kılacak olan ileri kaba inşaat seviyesine
getirelecek, kaba inşaatları en geç iş bu sözleşmenin imzalandığı tarihten
itibaren 1 yıl içinde H. J. tarafından ikmal edilmiş olacaktır.” hükmü yer
almıştır. Görülüyor ki, anılan hüküm uyarınca davalı M. T.’e diğer da-
Yargıtay 14. HD., E. 2006/3483 K. 2006/7770 T. 30.06.2006.

10
valı H. J. tarafından temlik edilen villaların “ileri kaba inşaat seviyesine”

getirme yükümlülüğü davalı H. J.’e aittir. Ne var ki, anılan sözleşmede
teknik anlamda “ileri kaba inşaat seviyesi”nden ne anlaşılması gerektiği-
ne dair bir bilgiye yer verilmemiştir. Bilirkişilerce düzenlenen raporda da
bu hususta bir açıklama yoktur. Başka bir anlatımla söylemek gerekirse
villaları ileri kaba inşaat seviyesine davalılardan H. J. getireceğinden bu
seviye altında kalan iş ve işlemlerin bedelinden davalı H. J. sorumludur.
İleri kaba inşaat seviyesi altında kalan imalatlar H. J. tarafından yerine
getirilmemiş, bu imalat kalemlerini davacı şirket ikmal etmiş ise bunun
parasal tutarı ancak davalı H. J.’ten, bu seviyenin üstündeki iş ve işlem-
ler varsa bunun parasal tutarı da diğer davalı M. T.’den istenebilir. O
halde mahkemece, bilirkişilerden ek rapor alınarak 03.10.2001 tarihli
sözleşmede ifade edilen “ileri kaba inşaat” seviyesinden teknik anlamda
davalıların neyi amaçladıkları açıklattırılmalı, bilirkişilerin bildirdikleri
ve parasal tutarını hesapladıkları imalat kalemlerinin bu seviye kapsa-
mında kalıp kalmadığı yönü üzerinde durulmalı, imalat kalemleri içe-
risinde ileri kaba inşaat seviyesinde kalanlar varsa bunların bedelinden
davalılardan H. J., bunun dışındaki kalemlerden ise davalı M. T. sorumlu
tutularak sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır.
Kararda sözleşmede kullanılan “ileri kaba inşaat” ifadesinin teknik

anlamına ilişkin bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği belirtilmiş; yükle-
nicinin yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğinin ancak bu aşamadan
sonra anlaşılabileceği vurgulanmıştır.
Yargıtay kararlarından da anlaşıldığı üzere, inşaat sözleşmesinin
yorumu kaba inşaat kavramından ne anlaşılması gerektiği konusunda en
önemli araçtır. Böyle olmakla birlikte, sözleşme süresince taraflar arasın-
da hükümlerin değiştirilmesine de sıklıkla rastlanmakta ve bu konuda da
çeşitli uyuşmazlıklar doğmaktadır11.
Yargıtay 23. HD. E. 2013/8492K. 2014/1373T. 26.2.2014: “Davalı vekili, sözleşme uya-
11
rınca binanın sadece bu cephesinin BTB olacağının kararlaştırıldığını, ayrıca davacıya

teslim edilecek iki daireden bir tanesinin kaba inşaat olarak teslimi gerekirken, tarafların
şifahi anlaşmaları gereği bu daireninde anahtar teslimi olarak davacıya teslim edildiğini, da-
vacının buna ilişkin olarak müvekkiline bir ödeme yapmadığını, davacıya ait 5 nolu da-
irenin müvekkili yükleniciye ait en üst kattaki çatı piyesli daire ile değiştirildiğini, dava-
cının aradaki bedel farkı olan 66.000,00 TL’yi müvekkiline ödemediğini, müvekkilinin
davacının ihtarnamelerine cevap verdiğini, sözleşmede iskân alma şartının olmadığını,
inşaat ruhsatının 23.05.2007 tarihinde alındığını, bunun sebebinin tevhit işleminin ge-
B. Kaba İnşaatın Teslimini Konu Alan Sözleşmenin

Nitelendirilmesi
Kaba inşaatın teslimi, inşaat sözleşmesinin konusu olabileceği gibi
satış sözleşmesinin de konusu olabilir. Kaba inşaat hâlindeki bir taşınma-
zın satışı da elbette mümkündür. Bu konuda da kısaca bazı açıklamalar
yapmak inşaat sözleşmelerinin kapsamını anlamak bakımından aydın-
latıcı olacaktır. MK m. 718 hükmü uyarınca arazi üzerindeki mülkiyet,
arazinin üzerindeki yapıları ve inşaatı da kapsar12. Üst arza tabidir (Super-
ficies solo cedit) ilkesi olarak bilinen bu ilke uyarınca, taşınmaz niteliğinde
bir arazinin üstündeki yapının mülkiyeti de arazi sahibine aittir; arazinin
satılıp devredilmesi bu yapının da mülkiyetinin devri anlamına gelir, bu-
nun için yapının tamamlanmış olması da gerekmez. Satış sözleşmesi ile
bu şekilde, sadece kabası bitmiş bir inşaatın taşınmaz olarak devri müm-
kündür zira arazinin devri, üzerindeki yapıyı da kapsayacaktır.
Arazinin mülkiyetine tabi olacak kaba inşaattan ne anlaşılması ge-
rektiği de belirlenmelidir; arazinin üzerindeki her yapı MK m. 718 kapsa-
mında arazinin mülkiyeti kapsamına girmez. Bu noktada taşınır yapı diye
adlandırılan yapılara değinmek gerekir13. Bizim konumuz açısından da
bu durum özel bir önem arz eder; zira arazi mülkiyetinin devrinin kaba
inşaat şeklindeki yapının da mülkiyetinin devri anlamına gelmesi için ön-
celikle bu yapının başkasına ait bir taşınır yapı olmaması gerekir. Taşınır
yapının mülkiyeti arazinin mülkiyetine tabi değildir; bu yapını mülkiye-
ti onu inşa eden kişidedir ve yapı ayrı bir mülkiyetin konusudur14. Bir
yapının taşınır yapı sayılması için ise MK m. 728 hükmüne göre: “ (1)
Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe,
büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. (2) Bu
tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez”.
Dolayısıyla arazi üzerinde kaba inşaat şeklinde yer alan bir yapının mül-
cikmesinin olduğunu, sözleşmede taraf olan diğer arsa sahibi dava dışı kişinin herhangi
bir talebinin olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir”.
12
Oğuzman, M. Kemal/Seliçi, Özer/Oktay-Özdemir, Saibe; Eşya Hukuku, İstanbul,
2016, N. 1747.
13
Öz, İnşaat, s. 1. vd.
14
Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, N. 1748/1749.
kiyetinin arazi ile geçebilmesi için MK m. 728 hükmünde yer alan nite-
likte olmaması gerekir. Bununla birlikte bir eserin ortaya çıkarılmasının
hedeflendiği inşaat sözleşmesi bakımından yapının taşınır veya taşınmaz
yapı olması arasında fark yoktur15.
Satış sözleşmesinde inşaat sözleşmesinden farklı olarak, amaç
sadece satılanın zilyetliğinin devri suretiyle mülkiyetin geçirilmesidir;
ortada meydana getirilecek bir eser yoktur, bu nedenle sözleşmenin
konusu kaba inşaatın devridir ve bu devirle borç ifa edilmiş olur. Ayıplı
veya eksik ifa durumu da buna göre değerlendirilir. Oysa inşaat sözleş-
melerinde kaba inşaat teslim edildiğinde bunun aynı zamanda ifa sayılıp
sayılmayacağı daha zor bir sorudur. İnşaat ve eser sözleşmesinde16, satış
sözleşmesinden farklı olarak teslimin gerçekleşmiş sayılması için sadece
zilyetliğin devri yetmez; iş sahibinin de zilyetliği devredilen eseri ifa
olarak kabul etmiş olması gerekir17. Yapının teslimi ile kabulünün farklı
kavramlar olduğu unutulmamalıdır18. Kaba inşaatın iş sahibi tarafından
kabulü, onun yüklenicinin yaptığı işi sözleşmeye uygun gördüğü ve ayıp
iddiasında bulunmayacağına ilişkin irade beyanıdır19. Bu noktada inşaat
sözleşmesinin konusu kaba inşaat ise bunun ne zaman ifa sayılabileceği
önemli tartışmalar doğurur.
İnşaat sözleşmesine konu olan kaba inşaatta eserin meydana getiril-
mesi ve ifa aşaması özel bir önem arzeder. Kaba inşaat, taşınmaz mülkiyeti-
nin devri söz konusu olmaksızın bir kişiye tamamlanması amacıyla teslim
ediliyorsa da ortada bir eser/inşaat sözleşmesi söz konusudur. Kaba inşa-
atın tesliminin atipik sözleşmelerin konusu olması pekâlâ mümkündür.
Uygulamada özellikle kaba inşaatın yükleniciye tamamlanması amacıyla
15
Öz, İnşaat, s. 1; Kurşat, 3/4, 60.
16
İnşaat sözleşmelerinin her zaman eser sözleşmesi niteliğinde olmasının bir zorunluluk
olmadığı yönünde, Kurşat, s.4 vd.
17
Çetiner, Bilgehan; “Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri Kapsamında İnşa Edilen Ba-
ğımsız Bölümlerin Ayıplı Olmasından Doğan Sorumluluğun Koşulları”, Gelir Paylaşımlı
İnşaat Sözleşmesi Çalıştayı (Ed. Emrehan İnal), İstanbul, 2015, s. 97 vd. (s. 114).
18
Erman, Hasan; Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Bası, İstanbul, 2010, s. 33 vd.; Ya-
kuppur, Sendi; Borçlar Kanunu’na Göre Eser Sözleşmesinde Müteahhidin Eseri Teslim
Borcu ve Teslim Borcuna Aykırılıkları, İstanbul, 2009, s. 68/69.
19
Erman, s. 36.
teslim edildiği ve bu tamamlama karşılığında taşınmazdan bir bağımsız

bölümün mülkiyetinin geçirilmesi vaadi ? atipik bir sözleşmedir.
Satış sözleşmesi için binanın tamamlanmış olmasına da gerek yoktur;
yapımına hiç başlanmamış bir binanın örneğin ön ödemeli konut satışına
da konu olabilmesi mümkündür20. Ön ödemeli taşınmaz satış sözleşmesi,
satış sözleşmesi ile inşaat sözleşmesinin deyim yerinde ise tam ortasında
yer alır. Böyle bir sözleşmede, taşınmazın tamamlanmasını bekleyen,
bunun için ön ödeme yapan kişinin, hem taşınmazın mülkiyetinin dev-
rine ilişkin bir talep hem de eserin inşaasına ilişkin bir talebi aynı anda
mevcuttur21. 6502 sayılı TKHK’da düzenlenen (m. 41 vd.) ön ödemeli
konut satış sözleşmesinde nihai amaç taşınmazın mülkiyetinin devridir;
inşaat şirketinin borcu bir bina meydana getirme ve binadaki bağımsız
bölümlerin mülkiyetini devirdir22. Bu nedenle ön ödemeli konut satış
sözleşmesi söz konusu olduğunda kaba inşaatın tamamlanmadan mülki-
yetinin devri, borcun ifası anlamına gelmez. Böyle olmakla birlikte, inşaat
şirketleri bu borçları her zaman ifa edemez ve uygulamada sıkça inşaatın
kaba inşaat hâlinde iken durmasına rastlanır. İnşaatın teslim süresine iliş-
kin önemli bir hüküm olan TKHK m. 44/I uyarınca: “Ön ödemeli konut
satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı
geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte
zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır”. Bu sürede inşaat
hâlen kaba inşaat durumda ise tüketicinin önemli hakları bulunmaktadır,
en önemlisi de tüketici bu durumda herhangi bir tazminat ödemeden
sözleşmeden dönebilir (TKHK m.45/II)23.
Bu kısa açıklamalardan da anlaşıldığı üzere, kaba inşaatın teslimini
konu alan sözleşme tipinin tespiti, hangi kuralların uygulanacağının
20
Ön ödemeli sözleşmeler ile ilgili detaylı bilgi için bkz. Atamer, Yeşim M.; Kredi ve Diğer
Finansman Sözleşmelerinde Tüketicinin Korunması, İstanbul, 2016, s. 213 vd.; Özmen,
Etem Sabâ/Vardar Hamamcıoğlu, Gülşah; 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkın-
da Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, İstanbul, 2016.
21
Atamer, s. 220; aksi yönde Özmen/Vardar Hamamcıoğlu, s. 9, yazarlar sadece ... talebi
olduğunu ....
22
Atamer, s. 217, 219.
23
Atamer, s. 249 vd. Ayrıca bkz. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (m. 9),
RG 29188, 27 Kasım 2014.
belirlenmesi açısından son derece önemlidir. Bu konuda sözleşenlerin

iradeleri titizlikle incelenmeli ve yorumlanmalıdır. Satış sözleşmesinde
de, inşaat sözleşmesinde de önemli olan tarafların iradeleri ve satıcının/
yüklenicinin asli edim yükümü olarak ne üstlendiğidir; kaba inşaat teslim
alınmış olsa da, inşaat istenilen düzeyde değilse, bu yine de ayıplı ifa -bir
görüşe göre teslime rağmen eksik ifa- sayılabilir; bu tartışmaya aşağıda
değinilecektir.
II. Kaba İnşaatı Konu Alan İnşaat Sözleşmelerinde

Ayıplı İfa ve Eksik İfa
İnşaat sözleşmesinin konusunun kaba inşaatın teslimi olması yükle-
nicinin bu inşaatı ayıpsız ve eksiksiz olarak teslim etmesi borcunu ortadan
kaldırmaz. Sözleşmenin konusu kaba inşaat olduğunda da, iş sahibinin bu
yapıyı belirli bir kullanma amacı vardır; bu kullanım amacına uygun tes-
lim yapılmalıdır aksi takdirde iş sahibi ayıplı ifadan doğan seçimlik hakla-
rını kullanabilir. Bu noktada kaba inşaatın tesliminin ne zaman ayıplı ifa
ne zaman eksik ifa sayılacağının da belirlenmesi gerekir. Zira eksik ifa ve
ayıplı ifa şartları ve sonuçları bakımından önemli farklılıklar taşımaktadır.
Eksik ifa kanunda düzenlenmediği için genel hükümler kapsamında de-
ğerlendirilecektir. Kaba inşaatın tesliminin, ayıplı ifa sayıldığı durumlar-
da ise uyulması gerekli gözden geçirme/bildirim yükümlülüğü ve süreler
mevcut olacaktır (BK m. 474); uygulanacak zamanaşımı süreleri de farklı
olacaktır (BK m. 478). Ayıplı ifa ve eksik ifa ayırımında hangi ölçütlerin
esas alınması gerektiği ise hem eser sözleşmesi hem de satış sözleşmesi
bakımından oldukça tartışmalı bir konudur24. Ayıplı ifa hükümlerinin
uygulanabilmesi için öncelikle eserin teslim edilmesi gereklidir; teslimin
ise ancak tamamlanmış, bitmiş eser bakımından söz konusu olabileceği
belirtilmektedir25. Yukarıda da belirttiğimiz üzere inşaat sözleşmesinin
konusunu taraflar özgür iradeleri ile belirleyebileceklerinden inşaatın
kaba inşaat hâlinde teslim edilmesi pekâlâ ifa sayılabilir. Bununla birlikte
24
Çetiner, GPİS, s. 108 vd. Bu konuda bkz. Şahiniz, Cevdet Salih; Eser Sözleşmelerinde
Yüklenicinin Eksik İfa (Eksik İş) ve Ayıplı İfadan Sorumluluğu, İstanbul, 2014.
25
Acar, Faruk; “Eser Sözleşmesinde Eserin Tamamlanma Oranı ve Bu Oranın Bazı Etkileri”,
E-Akademi, S. 14, Aralık 2013, s. 5 (http://www.e-akademi.org/makaleler/facar.pdf).
kaba inşaatın hangi seviyede teslim edilmesi gerektiği uyuşmazlığa yol

açabilir ve inşaatın teslimi hâlinde gerek ayıplı ifa veya eksik ifa iddiaları
ileri sürülebilir.
Eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki fark öğretide de vurgulanmaktadır.
Eksik ifa öğretide nicelik eksikliği olarak tanımlanmaktadır, miktar ek-
sikliği eksik ifa sebebiyle satıcının sorumluluğuna yol açar26. Yargıtay da
eksik ifayı şu şekilde tanımlamaktadır27: “Ayıp kavramı ile eksik iş birbi-
rinden farklıdır. Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin
veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır. Eksik
iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmamasıdır. Öteki deyişle, hiç yapılmayan
26
Yavuz, Cevdet; Borçlar Hukuku Dersleri, İstanbul, 2011, s. 70; Aral, Fahrettin / Ayrancı,
Hasan; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, 2012, s. 105.
27
YHGK, E. 2012/13-1514 K. 2013/772, T. 29.5.2013: “Davacı bundan sonra 3.8.2007
tarihinde açtığı eldeki dava ile, diğer bir çok talep ile birlikte, 518 numaralı ada üzeri-
ne inşa edilen spor kompleksinin tapusunun bağımsız bölüm maliklerine verilmeyip,
TOKİ üzerinde bırakıldığını ve spor kompleksinin sadece site sakinlerinin kullanımına
sunulması gerekirken, kamuya da açıldığını ileri sürerek, bu ayıp sebebiyle satın aldığı
taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istemiştir. Davacının dava di-
lekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini
düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye baş-
vurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi
sahibi olabileceği kuşkusuzdur”. Ayrıca bkz. YHGK, E. 2011/13-350 K. 2011/700 T.
23.11.2011: “Mahkemece, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi’ne ait taşınmaz üzerine
yapılmış olması, “açık ayıp” olarak nitelendirilip, davacının konutu teslim aldıktan sonra
BK. 198. maddesinde öngörülen sürelerde davalıya yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığın-
dan davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenle-
nen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre,
bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü
gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklik-
ler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna
gidebileceği kabul edilmelidir. Mahkemece, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi’ne
ait taşınmaz üzerine yapılmış olması, “açık ayıp” olarak nitelendirilip, davacının konutu
teslim aldıktan sonra BK. 198. maddesinde öngörülen sürelerde davalıya yapılmış ayıp
ihbarı bulunmadığından davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu olayda 4077
sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın
30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre
uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki
dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satı-
cının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir”.
iştir”. Öğretide bu konudaki Yargıtay kararlarını topluca değerlendiren

Çetiner bizim konumuz bakımından da önem arzedecek şu hususları
belirtmektedir28: “İşin sözleşme ve ekleri ile projesinde gösterilen miktarda
yapılmaması ya da kararlaştırılan veya işin niteliği itibariyle yapılması ge-
reken bazı imalatların yapılmamış olması olarak tanımlanan eksik işin var-
lığı halinde, Yargıtay, hukuki anlamda teslimin gerçekleşmemiş olduğundan
hareketle alıcının/iş sahibinin muayene ve ihbar külfetinin bulunmadığı ve
zamanaşımı sürelerinin TBK m. 244 veya m. 478 hükümlerine göre belirlene-
meyeceğini kabul etmektedir”. Ayırım bakımından en önemli ve tartışmalı
nokta ise kaba inşaatın iş sahibi tarafından teslim alınıp alınmadığı ola-
caktır. Bir görüşe göre, teslim alınan bir inşaattaki eksiklikler bakımından
ancak ayıptan doğan sorumluluğa gidilebilir29; diğer görüşe göre ise
teslim alınan inşaattaki eksiklik eksik ifa sayılacağından borca aykırılık
hükümleri uygulanacaktır30. Bu nedenle kaba inşaatın ne zaman teslim
edilmiş sayılacağının tespiti önemlidir. İnşaat sözleşmelerinde teslimden
bahsedilebilmesi için, yüklenicinin zilyetliğinin son bulması, iş sahibinin
doğrudan zilyet kılınması gerekir ancak teslim iş sahibinin kaba inşaatı
kabul ettiği anlamına gelmez zira kabul yüklenicinin sorumluluğunu or-
tadan kaldırıcı etkiye sahiptir (BK m. 477)31. Kaba inşaatı konu alan bir
inşaat sözleşmesinde iş sahibi, kaba inşaatın tarafların amacına uygun bir
şekilde tamamlandığını açıkça veya örtülü olarak kabul etmişse yüklenici
sorumluluktan kurtulur (BK m. 477).
İş sahibinin kaba inşaatın teslimine ilişkin inşaat sözleşmesindeki
bedel ödeme borcu da, eksik veya ayıplı iş tesliminde yargı kararlarında
dikkate alınmaktadır. Şöyle ki, her ne kadar eksik işlerin maliyeti yükle-
nicinin tazmin borcunun konusunu oluşturabilecek olsa da, iş sahibinin
bedeli ödememesi durumunda bunun düşürülmesi kabul edilmektedir.
Kaba inşaat ve ince inşaat maliyetini ve iş sahibinin bedel ödeme borcu-
28
Çetiner, s. 111; ilgili karar atıfları için a.g.m. dn. 18.
29
Çetiner, s. 120.
30
Şahiniz, s. 69 vd.; bu tartışma için ayrıca bkz. Erman, s. 199 vd.
31
Kurşat, s. 174.
nu dikkate alan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, bir kararında bu hususları şu

şekilde vurgulanmıştır32:
Dava, BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser söz-
leşmesinden kaynaklanmakta olup, eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili
istenmiş, mahkemece kısmen kabule dair verilen karar davalı vekilince
temyiz edilmiştir. Taraflar arasında kaba inşaat yapımı konusunda
28.05.2006, ince inşaat işlerinin yapımı konusunda ise 22.03.2007 gün-
lü sözleşmelerin düzenlendiği konusunda çekişme bulunmamaktadır. Da-
vacı iş sahibi, anılan sözleşmeler gereği gerçekleştirilen imalâtların eksik
ve ayıplı olduğunu ileri sürerek giderilme bedellerinin tahsilini istemiştir.
Yargılama sırasında yapılan imalâtlar incelenmiş, mahkemece alınan
17.02.2009 günlü bilirkişi raporunda 3.500,00 TL, 01.12.2009 günlü
bilirkişi raporunda ise 5.400,00 TL değerinde eksik ve kusurlu iş bulun-
duğu saptanmış, alınan ikinci rapor hükme esas kabul edilip 5.400,00
TL’nin davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir. Ne var ki davacı
vekilince 19.03.2009 günlü duruşma tutanağında ifade edildiği üzere, iş
sahibinin yapılan imalâtlara karşılık toplam 7.500,00 TL’yi ödemediği
anlaşılmaktadır. Bedeli ödenmeyen imalât için eksik ve kusurlu iş bedeli
talep edilemeyeceği, aksi durumun kabulünün sebepsiz zenginleşmeye yol
açacağı gözetildiğinde yargılama sırasında alınan raporlarda saptanan
eksik ve kusurlu işler bedelinin davacı iş sahibinin davalı yükleniciye
ödemesi gereken bakiye iş bedelinden daha az miktarda olduğundan ve
bu husus mahkemece de re’sen nazara alınması gereken konulardan oldu-
ğundan davanın reddi yerine yazılı şekilde yapılmayan ödeme tutarının
gözden kaçırılarak kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı
olmuş, bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 15. HD., E. 2010/3630 K. 2011/4534 T. 11.07.2011. Karşılıklı edimlerin ifası-

32
nın dikkate alındığı kaba inşaatın devrini konu alan bir başka sözleşme ile ilgili uyuşmaz-
lık hakkında bkz. Yargıtay 14. HD., E. 2011/389 K. 2011/4892 T. 12.04.2011: “Davacı
K3, davalı yüklenici K4 ile arsa malikleri olan davalılar K5ve K2’in murisi K9 arasında
Adana 2. Noterliğince 19.03.1986 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat
yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 17 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 24
numaralı bağımsız bölüm dükkanı, inşaatın tüm elektrik işlerini yapımı karşılığı kaba
inşaat olarak sadece duvarları örülü biçimde satın aldığını, edimini yerine getirdiğini,
anılan bağımsız bölümün tüm işlerini yaptırdığını ileri sürerek, taşınmazın adına tescili-
ni, ikinci kademedeki isteğinde ise çekişme konusu 24 numaralı bağımsız bölüm ve içine
yaptığı masrafın dava tarihi itibariyle tespiti ile bedelin davalılardan dava tarihinden faizi
ile tahsilini; (…) 24 numaralı bağımsız bölümün bedeli olan 110.000YTL bedelin dava-
lılardan alınmasını istemişlerdir”.
Yüklenicinin kaba inşaatı yerine getirme borcunu tam olarak ifa

etmiş sayılabilmesi için önemli bazı kamu hukuku kurallarına da uymuş
olması gerekir. Bu konuda özellikle iskan ruhsatı (yapı kullanma izni) ve
yapı ruhsatına ilişkin yükümlülükler önemlidir ve Yargıtay kararlarında
yansımasını bulmuştur. Yüklenicinin iskan ruhsatı alınması yükümlülüğü
daha çok anahtar teslim inşaat sözleşmeleri bakımından önemlidir zira
mantık kuralları gereği yüklenicinin borcu kaba inşaatın teslimi ise onun
iskan ruhsatı alma yükümlülüğü bulunamaz. Kaba inşaatın teslimini
konu alan inşaat sözleşmeleri bakımından önemli ruhsat alma yüküm-
lülüğü bu nedenle yapı ruhsatıdır. Ancak önemi gereği biz aşağıda kısaca
imar mevzuatından kaynaklanan ruhsat alma yükümlülüklerini kısaca
inceleyeceğiz.
III. Yüklenicinin Ruhsat Alma Yükümlülüğü
A. İskan Ruhsatı (Yapı Kullanma İzni)

Kaba inşaatın teslimini konu alan bir inşaat sözleşmesinde, taraf-
lar yapının yapılaşmaya ilişkin kamu hukuku kurallarına uygunluğu da
dikkate almak zorundadırlar33. Yargıtay kararlarına, özellikle iskan ruhsa-
tının (yapı kullanma izninin) alınmamış olmasına ilişkin uyuşmazlıklar
sıklıkla konu olmaktadır. Yargıtay’ın önceki kararlarında iskan ruhsatının
alınmamış olması ayıplı ifa sayılırken son yıllarda bunun eksik ifa anlamı-
na geldiği kabul edilmektedir34. Yukarıda ayıplı ifa ve eksik ifa ayrımına
ilişkin tartışmalar ve Yargıtay uygulamasına kısaca değinmiştik. İskan
ruhsatının alınmamış olmasına ilişkin bu kararları incelemeye geçmeden
önce hemen belirtmemiz gerekir ki, kararlara konu olan uyuşmazlık-
ların esasen kaba inşaatın teslimini konu alan inşaat sözleşmesi olması
mümkün değildir zira inşaat sözleşmesinin konusu kaba inşaat hâlinde
eser teslimi ise yüklenicinin de iskân alma yükümlülüğünden bahsedi-
lemez. Bu yükümlülük ve yükümlülüğe aykırılık olsa olsa anahtar teslim
taahhüdü içeren inşaat sözleşmelerinde söz konusu olur. Bununla birlikte
Kurşat, s. 62.
33
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2009/6877 K. 2009/1565 T. 18.3.2010.

34
iskan ruhsatı (yapı kullanma izni) alınmadan yapılan fiili teslimlerin ko-
numuzla yakın ilgisi bulunmaktadır. Hatta iskan ruhsatı alınmış olmasına
rağmen inşaatın tamamlanmamış olması da mümkündür35. Bu nedenle
Yargıtay kararlarında iskan ruhsatı ile kaba inşaatın teslimini konu alan
inşaat sözleşmeleri arasında ne gibi bir ilişki kurulduğunun incelenmesi
önemlidir.
Kural olarak iskan ruhsatı alınması yükümlülüğü yapı sahibin-
dedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun36 yapı kullanma izni başlıklı 30.
maddesi uyarınca: “(1) Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen
kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının
kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından;
27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen
kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir.
Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve
kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. (2)
Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde
neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının
tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. (3) Bu
maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsiz-
likten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç
ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz”. Ancak taraflar aksini öngörebilir,
sözleşmede iskan ruhsatını alma yükümlülüğü yüklenicide ise borcun
ifa edilmiş sayılması için ruhsatın da alınmış olması gerekir37. Örneğin
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin bir kararında bu husus vurgulanmıştır38:
(…)sözleşmelerde arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin anah-
tarlarının arsa sahibine teslimi (iskan koşulu) öngörülmüş olup, iskan
ruhsatı alınmamış olması sebebiyle arsa sahibi kendisine düşen bağım-
sız bölümleri teslim almaya zorlanamayacağına göre davalı vekilinin
aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde
görülmemiştir.
35
Kurşat, s. 190.
36
RG. T. 9/5/1985, S. 18749.
37
İskan ruhsatının ifanın gerçekleşmiş sayılmasına etkisi için bkz. Kurşat, s. 188 vd.
38
Yargıtay 15. HD. E. 2009/6877 K. 2009/1565T. 18.3.2010.
İskan ruhsatının alınması yükümlülüğü yüklenicide ise, iş sahibi bu

izin alınan kadar tesellüme zorlanamaz39. Ancak Yargıtay kararlarında
kabul edilen esas uyarınca buna rağmen iş sahibi çekincesiz bir şekilde
inşaatı teslim almışsa, tazminat talep hakkı sınırlanır. Yargıtay 23. Hukuk
Dairesinin uygulaması bu yöndedir40:
Taraflar arasındaki 24.4.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesinde, yükleniciye isabet eden son bağımsız bölümün, genel is-
kan ruhsatı alınınca yükleniciye devredileceği düzenlenmiştir. O halde,
yüklenici, inşaatı, yapı kullanma izni alınmış olarak teslim etmekle yü-
kümlüdür ve davacı arsa sahibi, kendi isteğiyle teslim alma dışında yapı
kullanma izni alınana kadar, bağımsız bölümlerini teslim almaktan ka-
çınabilir. Dosya kapsamından, davalı yüklenicinin, henüz yapı kullanma
iznini almadığı anlaşılmaktadır. Bu itibarla, davacı arsa sahibi, bağımsız
bölümlerin kendisine fiilen teslim edildiği ve tasarruf etmeye başladığı ta-
rihe kadar gecikme tazminatı talep edebilir. ( B.K. md 96. 106/11; T.B.K.
md.112,125/1 ). Mevcut duruma göre mahkemece, daha öncesinde fiilen
teslim edildiği kanıtlanamadığından, davaya konu bağımsız bölümlerin
herbirinin kiraya verildikleri tarihlerin saptanarak o tarihlere kadar
hesap edilecek gecikme tazminatını hüküm altına alınması gerekirken,
yazılı şekilde, en erken kiraya verilen dairenin kiraya verilme tarihinde
diğer bağımsız bölümlerin de teslim edildiğinin kabulüyle bu tarihe kadar
işleyen gecikme tazminatına karar verilmesi doğru olmamıştır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin de benzer bir uygulaması vardır41:

Davanın dayanağını taraflar arasında imzalanmış olan 9.3.2005
tarihli sözleşmenin D maddesi oluşturmaktadır. Bu maddede davacıya
ait villanın 30.11.2005 tarihine kadar teslimi kararlaştırılmış, bu tarihe
kadar villanın teslim edilmemesi durumunda davacının zararını karşı-
lamak üzere aylık 1500 usd tazminat ödenmesi kabul edilmiştir. Davacı
vekili iskanın alınmadığından teslimin gerçekleşmediğini iddia etmek-
tedir. Davalı şirket vekili ise villanın davacıya eksiksiz teslim edildiğini,
iskanının alınmamasında kusurun davacıda olduğunu savunmaktadır.
Dosyada bulunan belge fotokopilerinden davaya konu villanın su ihtiyacı
için 25.10.2005 tarihinde ilgili kurumla sözleşme imzalandığı, site genel
39
Kurşat, s. 188/199.
40
Yargıtay 23. HD. E. 2014/6977 K. 2015/422 T. 23.1.2015.
41
Yargıtay 15. HD. E. 2010/4292 K. 2011/7039 T. 30.11.2011.
kurulunun 26.11.2005 tarihinde yapılan genel kuruluna davacı tarafın

katıldığı anlaşılmaktadır. Ayrıca davacı tarafından davalı şirkete gönde-
rilen 18.10.2006 tarihli cevabi ihtarname içeriğinden de villanın davacı
tarafça teslim alındığı sonucuna varılmaktadır. İskan davanın açıldığı
tarihten sonra alınmıştır. Davacı iskan ruhsatı alınmadan kendisine ait
villayı ihtirazi kayıtsız teslim alıp kullandığına göre, davacının zararın-
dan sözedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir-
ken, davacının villayı teslim aldığı gözden kaçırılarak, iskan ruhsatının
alınmamış olması gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru
olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
B. Yapı Ruhsatı
İnşaat sözleşmesinin konusunun kaba inşaatın teslimi olması duru-
munda imar mevzuatı ile yakından ilgili asıl sorun yapı ruhsatının alınmış
olmasıdır42. Yukarıda da belirttiğimiz üzere, iskan ruhsatının alınmış ol-
ması yükümlülüğü, kaba inşaat olarak teslim kararlaştırıldığında yükleni-
cinin asli edim yükümlülüğü olamaz. Ancak yapı ruhsat bakımından du-
rum farklıdır. Kaba inşaatın teslimini konu alan bir inşaat sözleşmesinde
yapı ruhsatının alınmış olması yüklenicinin yükümlülüğüdür. Öğretide
de isabetle vurgulandığı üzere, bu konuda sözleşmede açık hüküm bu-
lunmasa bile, yüklenicinin yükümlülüğü sadece sözleşmeye uygun inşaat
yapmak değil, imar mevzuatındaki kurallara da uygun inşaat yapmaktır43.
Yargıtay kararlarında da yansımasını bulan bu konu, imar mevzuatı ve
kaba inşaat ilişkisi açısından oldukça ilginçtir. Örneğin, Yargıtay 23. Hu-
kuk Dairesinin bir kararına konu olan olayda taraflar arasında arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir. Bu sözleşmede davacı yüklenici-
nin edimi kaba inşaatın bitirilmesi, iş sahibinin edimi ise kaba inşaat bit-
tiğinde yükleniciye % 65 oranına tekabül eden hissenin devridir. İş sahibi
davalı, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın usulsüzlük
nedeniyle iki kez durdurulduğunu, eksikliklerin ise kendisi tarafından
42
Söz konusu olan ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ise yapı ruhsatı almak sözleşmenin
kurulması için bir zorunluluktur (TKHK m. 40). Yapı ruhsatı alınmamış olmasının ön
ödemeli konut satış sözleşmesinin geçerliliğine etkisi ise tartışmalıdır. Bu konuda bkz.
Atamer, s. 232 vd.
43
Kurşat, s. 62.
tamamlanarak binayı oturulur hale getirdiğini belirtmiştir. İlk derece

mahkemesi ve Yargıtay ilk olarak yükleniciyi haklı bulmuş ve tapunun
% 65’i oranındaki hissenin onun adına tesciline karar vermiştir. Daha
sonra karar düzeltme talebinde bulunulmuş, bunun sonucunda Yargıtay
23. Hukuk Dairesi şu karara varmıştır44:
Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gere-
ğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan
arsa payına hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli
proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu
doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak
kaba inşaat seviyesine getirmesi gerekir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 26.
maddesi hükmünde öngörülen istisnalar dışında kalan ve bu Kanunun
kapsamına giren bütün yapılar için, ilgilisine göre belediye ve valiliklerden
yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir
değişiklik yapılması da kural olarak, yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.
İmar Kanunu’nun 32. maddesi gereğince, ruhsata aykırı veya ruhsatsız
yapılan bina hakkında ilgili idarece .../...”yapı tatil tutanağı” düzenlenir;
ruhsata aykırılık olan yapıda aykırılığın giderilmemiş olması durumun-
da ise, belediye encümeni veya ilgili idare kurulunca yıkım kararı verilir ve
masrafı yapı sahibinden tahsil olunarak belediye ya da ilgili idarece ruh-
sata aykırı olan kısımlar ya da ruhsatsız yapılan bina yıktırılır. Ayrıca,
İmar Kanunu’nun 42. maddesi uygulanarak ilgili idarece ceza yaptırımı
uygulanır. İmar Yasası kamu düzenine ilişkin olup, mahkemenin re’sen
gözönünde bulundurması gerekir. Sözleşmeye göre yüklenicinin kendisine
düşen arsa payının devrini talep edebilmesi için inşaatın, kaba inşaat
haliyle imar mevzuatına uygun imal edilmiş olması gerekir. Arsa payı
karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa
payıdır. (BK. m. 364). İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici,
arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (BK. m. 81). İmar mevzuatına
aykırılık var ise bu aykırılıklar giderilmeden yüklenicinin edimini ye-
rine getirdiği kabul edilemez. (…). Karar düzeltme dilekçesine eklenen
16.07.2002 ve 02.12.2003 tarihli encümen kararlarından taşınmazın
kaçak yapı niteliğinde olduğu, ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı,
mevcut istikamet sınırları dışına taşmış olduğu belirtilerek, yıkım kararı
verilmiş olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece, ilgili Belediye
Başkanlığı’ndan dava konusu taşınmaza ait imar işlem dosyası istenip,
karar düzeltme dilekçesine ekli encümen kararlarının yürürlükte olup ol-
Yargıtay 23. HD., E. 2014/3369 K. 2014/7166 T. 11.11.2014.

44
madığı, inşaatın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı sorulup,

inşaatın imar mevzuatına ve projesine uygun olarak yapılıp yapılmadığı-
nın, ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığının araştırılması ve
sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı
şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı belirtilerek hükmün davalı
yararına bozulması gerekirken, hükmün onanmasına karar verilmiş
olduğu anlaşıldığından, davalı vekilinin karar düzeltme itirazlarının
kabulü ile Dairemizin onama kararı kaldırılarak, mahkeme kararının
davalı yararına bozulması gerekmiştir.
Kararda yüklenicinin yapı ruhsatı alma yükümlülüğünden bah-

sedilmiş ve kaba inşaat imar mevzuatına uygun inşa edilmediği sürece
yüklenicinin borcunu ifa ettiğinden bahsedilmesinin mümkün olmadığı
sonucuna varılmıştır. Demek oluyor ki, kaba inşaatın teslimini konu alan
bir inşaat sözleşmesinde yapı ruhsatı alma borcu yüklenici üzerinde ise
bu yapılmadan borç ifa edilmiş sayılamaz.
Bu konuda üzerinde durulması gerekli bir başka soru da şudur: Ko-
nusu kaba inşaatın teslimi olan bir inşaat sözleşmesinde yüklenici işi ta-
mamlayıp teslim etmişse ancak söz konusu yapı için yapı ruhsatı alınma-
mış ve alınması da mümkün değil ise ne olacaktır? Yargıtay Hukuk Genel
Kurulu kararı45 ile de aynı yönde olan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin bu
YHGK., E. 2009/13-208 K. 2009/230 T. 03.06.2009: “Ne var ki; Yerel Mahkemece;

45
dava dışı yüklenicinin inşaatı hangi aşamada terk ettiği, sonradan tamamlanan eksik iş-
lerin neler olduğu, bunları hangi tarihte, kimin tamamladığı, davalı tarafından yapılmış
işlerin bulunup bulunmadığı, varsa bunların ne miktarda masraf gerektirdikleri konu-
sunda, hüküm kurmaya yeterli düzeyde araştırma yapılmamış, delil toplanmamış, top-
lanan deliller değerlendi-rilmemiş, yapılan keşifte de bu yönler üzerinde durulmamış,
bilirkişiden görüş alınmamıştır. Öte yandan; tarafların maliki oldukları taşınmazlar
üzerine dava dışı yüklenici tarafından başlanıp, tamamlanmaksızın terk edilen inşaatın
ruhsatsız (kaçak) olduğu, ruhsat alınması amacıyla sonradan başvurularda bulunulduğu
da, dosya kapsamından anlaşılmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununa göre; her türlü bina
yapımı, yerel idarelerden izin alınmasına bağlıdır. Hukuk Genel Kurulunun 17.11.1999
gün ve esas: 1999/15-653, karar:1999/965; 04.04.2001 gün ve esas:2001/15-305, ka-
rar:2001/336 sayılı kararlarında da belirtildiği üzere; İmar Kanunu kamu düzeni ile ilgili
olup, emredici hükümler taşıdığından, mahkemelerce re’sen gözönünde bulundurulmalıdır.
İmar Kanununa aykırı yapılan her türlü inşaatın yıkılması gerekeceğinden, yaratılan değer-
lerin hukuken korunması söz konusu olamayacağı gibi; kanuna aykırılık devam ettiği sürece,
bu nitelikteki bir binadan dolayı, hangi hukuksal nedene dayalı olursa olsun, hak talebinde
de bulunulamaz. Bu nedenle, somut olayda, kaçak inşaatın ruhsata bağlanmasının hukuken
konuda yerleşmiş ve istikrar kazanmış uygulaması uyarınca ilgili idare ta-

rafından her an yıktırılabilir nitelikte yapılar “ekonomik değeri olmayan”
yapılardır46.
mümkün olup, olmadığının da ayrıca araştırılıp, saptanması zorunludur. Yerel Mahkeme-

nin bu yönde bir inceleme ve değerlendirme yapmamış olması, Özel Daire bozma ila-
mında gösterilen nedenlerin yanında, ayrı bir bozma nedeni oluşturmaktadır. Hal böyle
olunca; Yerel Mahkemece, tarafların taşınmazları üzerindeki binanın ruhsata bağlan-ması-
nın ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde mümkün olup olmadığı araştırılıp, saptandıktan
sonra; dava dışı yüklenicinin inşaatı taraflara hangi tarihte ve hangi aşamada terk ettiği,
sonradan tamamlanan eksik işlerin neler olduğu, bunların kim tarafından tamamlandığı,
bu çerçevede davalının hangi işleri yaptığı, yapılan bu işlerin ne miktarda masraf gerek-
tirdikleri konusunda tarafların delilleri sorulup top-lanmak ve yeniden keşif yapılarak,
belirtilen bütün bu hususlarda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi ra-
poru alınmak ve ayrıca davalının anılan pay satışlarından elde ettiği bedeller karşılaştı-
rılıp, değerlendirilmek suretiyle, söz konusu satış bedellerinin davalı tarafından inşaatın
tamamlanması için harcanıp harcanmadığı tam bir açıklıkla belirlendikten sonra, ortaya
çıkacak uygun sonuca göre dava konusu uyuşmazlık hakkında bir karar verilmesi gere-
kir. Yerel Mahkemece, eksik incelemeye dayalı olarak verilen önceki kararda direnilmesi
usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır”.
46
Yargıtay 15. HD., E. 2014/7110 K. 2015/3632 T. 24.6.2015: “Yazılı sözleşme bulunma-
makla birlikte taraflar arasında davalı iş sahibine ait kaba inşaatı bitmiş villanın her türlü
ince işinin yapılması ve oturulabilir hale getirilmesi konusunda eser sözleşmesi ilişkisi kurul-
duğu anlaşılmaktadır. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin iş bedeline hak kazanabilmesi için
eseri sözleşme ve ekleri fen ve sanat kuralları ile tekniği ile imar ve ruhsata tabi ise tasdikli
ruhsat ve projesine uygun olarak imâl ederek iş sahibine teslim etmesi gerekmektedir. Hükme
esas alınan bilirkişi kurulu rapor ve ek raporunda dosyaya sunulan röleve projesi ile re-
vizyon planlarının davacı tarafça hazırlanmış olmakla birlikte sözkonusu projelerde ilgili
belediyenin onayı olmadığı ve yapılan inşaatın mevcut durumunun ölçekli çizimlerle anla-
tımı olan her kata ait röleve planları ile uyum sağlamadığı belirtilmiştir. Kamu düzenin-
den olan ve görevi gereği mahkemelerce kendiliğinden gözönünde tutulması gereken
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi gereğince bazı istisnalar dışında bütün yapılar
ruhsata tabi olup, ruhsatsız ve projeye aykırı yapılıp, kaçak olan ve yasal hale getirilmesi
mümkün bulunmayan imalâtın ekonomik değeri olmayacağından iş bedeli talep edilemez.
Bilirkişi rapor ve ek raporunda az yukarıda belirtilen proje ve revizyon planlarına aykırı-
lık olduğu belirtilmesine rağmen mahkemece inşaatın yasal olup olmadığı, yasal hale
getirilmesinin mümkün bulunup bulunulmadığı konusunda herhangi bir inceleme ya-
pılmamıştır. Bu durumda mahkemece öncelikle varsa dava konusu ikmâl inşaatının ya-
pıldığı villa ile ilgili, ilgili belediyesinden belediye işlem dosyası getirtilip davacı yükleni-
ci tarafından gerçekleştirildiği ileri sürülen ikmâl inşaatları ile ilgili proje ve ruhsat olup
olmadığının araştırılması, yine ilgili belediyesinden yapıldığı ileri sürülen ikmâl inşaatı
işlerinin proje ve ruhsata tabi olup olmadığının, bu kapsamda ikmâl inşaatı ile ilgili iş-
lemlerin kaçak olması ya da imar mevzuatına aykırılıklar bulunması halinde bu aykırılık-
Demek oluyor ki, kaba inşaatın yapımı bitmiş hatta teslim edilmiş
ların giderilmesi için yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğunun araştırıl-
ması, ikmâl inşaatı ile ilgili yapılan imalât ve işlerin kaçak ve imar mevzuatına aykırı olup, bu
aykırılıkların giderilmesinin mümkün olmadığının belirlenmesi durumunda yıkılması gere-
ken yapının ekonomik değeri olmayacağından davanın tümden reddine karar verilmesi, imar
mevzuatına aykırılıkların giderilmesinin mümkün olduğunun bildirilmesi halinde bun-
ları giderip yasal hale getirilmesi hususunda yükleniciye yetki ve süre verilmesi, yükleni-
ci tarafından yasal hale getirme işlemlerinin yapılamayacağının bildirilmesi durumunda
bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak ikmâl inşaatında imara aykırılıkların giderilmesi ve
yasal hale getirilmesi için rapor tarihi itibariyle gerekli masraflar hesaplattırılarak bozma-
dan önce hükmedilen alacaktan düşülerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken,
bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru
olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur”. Yargıtay 15. HD., E. 2014/1908 K.
2015/457 T. 28.1.2015: “Davacı vekili, ... İlçesi ... Mahallesi ... numaralı taşınmaz üzerin-
de 111,05 m2 temel +140,68 m2 zemin kat +140,68 m2 birinci kat olmak üzere kaba
inşaatın yapımı konusunda davalı ile anlaştıklarını, işi tamamlamasına rağmen iş bedelinin
ödenmediğini, iş bedelinin tahsili amacıyla ... İcra Dairesi’nin 2010/900 Esas numaralı
takip dosyası ile 51.564,00 TL asıl alacağın takip tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi
ile birlikte tahsili için başlattıkları takibe davalı tarafından haksız yere itiraz edildiğini
belirterek itirazın iptali ile icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiş,
davalı 15.11.2008 tarihinde inşaat yapımı için anlaştıklarını, inşaat bedelinin 48.826,80
TL olduğunu, inşaat süresi 6 ayı geçerse kira ücretlerinin davacı tarafından karşılanaca-
ğının kararlaştırıldığını, 15. ayda davacının inşaatı terk ederek gittiğini, kalan inşaatın
kendisi tarafından tamamlandığını, davacıya 22.100,00 TL ödeme yaptığını borcunun
olmadığını belirtmiştir. Mahkemece, yargılama sırasında alınan ve bilirkişi ... tarafından
düzenlenen 18.03.2011 günlü raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar
verilmiştir. Taraflar arasında sözlü eser sözleşmesi ilişkisinin kurulduğu, davacının bu
sözleşmenin yüklenicisi, davalının ise iş sahibi olduğu çekişmesizdir. Davacı yüklenicinin
iş bedeline hak kazanabilmesi için eseri, imar, fen ve sanat kuralları ile tekniğine uygun olarak
imal edip iş sahibine teslim etmesi gerekmektedir. Tüm dosya kapsamının incelenmesinde
11.02.2011 tarihli duruşmada davacı vekilince inşaatın proje ve ruhsatının bulunmadığı-
nın belirtildiği görülmüştür. 3194 sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü uyarınca,
bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınma-
sı zorunludur. Yapı ruhsatı ise, ancak projelerine, imar plânı ve yönetmeliğine göre ve
resim ve harçları incelenerek verilir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa
edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa’nın 32. maddesi hükmü
gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi ola-
naksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tara-
fından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan
Yasa’nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygula-
nır. İmar Kanunu’ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce re’sen
gözetilmelidir. Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine göre;
yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağı daha inşaata başlama-
bile olsa eğer bu bina imar mevzuatına uygun değilse her an yıkılabile-
dan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu
ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir. Az yukarıda açıklandığı üzere; iskân izni
alınması yükümlülüğü İmar Yasası’nın 30. maddesi hükmü gereğince, davalı iş sahibine ait ise
de; yukarıda özetle açıklanan hukuksal sebeplerle, inşaatın imar mevzuatına uygun şekilde
tamamlanması yükümlülüğü yüklenicinin edimleri kapsamındadır. Davada iş bedelinin
tahsili istenmektedir. Yapının imara uygun hale getirilmesi yüklenicilerin öncelikli edim-
leri kapsamında olduğundan öncelikle, yüklenici tarafından yapılan inşaatların imar
mevzuatına uygun hale getirilip getirilemeyeceği ... Belediye Başkanlığı’ndan sorulmalı,
bu kapsamda yapının tamamen ya da kısmen kaçak yapı olması ve imar mevzuatına ay-
kırılıklar bulunması durumunda aykırılıkların giderilmesi için yapılması zorunlu olan
işlemlerin neler olduğunun bildirilmesi istenmeli, imar mevzuatına aykırılıkların gideril-
mesinin mümkün olmadığının belirtilmesi halinde yıkılması gereken bir yapının ekonomik
değeri olmayacağından dava tümden reddedilmeli, imar mevzuatına aykırılıkların gideril-
mesinin mümkün olduğunun bildirilmesi halinde ise; taraflarca iş bedeli daha önce ka-
rarlaştırılmadığından davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borç-
lar Kanunu’nun 366. maddesi uyarınca işin yapıldığı yıl mahalli piyasa rayiçlerine göre iş
bedeli bilirkişiden alınacak ek raporla belirlenip, belirlenen bu bedelden yapılan inşaatın
yasal hale getirilmesi için gereken masraflar ve kanıtlanan takip öncesi yapılmış ödeme-
ler düşülerek, sonucuna göre karar verilmelidir. Yukarıda açıklanan hususlar araştırılma-
dan eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru olmamış, açıklanan nedenlerle kararın
bozulması gerekmiştir”. 15. HD., E. 2016/2355 K. 2016/4991 T. 5.12.2016: “Dosya
kapsamından taraflar arasında ilk kez 24 12.1994 tarihinde 126 adet dubleks ve tripleks
villaların kaba inşaatlarının yapımına ilişkin sözleşme düzenlendiği, bu sözleşmede açık ve
kapalı alanların brüt olarak değerlendirilip hak edişlere esas olan alanın 149 m2 olarak
kabul edildiği, daha sonra 29.04.1998 tarihli 130 dubleks konut için ince işler-alt yapı-isti-
nat duvarları yapımı işleri ile ilgili sözleşme düzenlendiği, bu sözleşmelerden sonra fiyat
farklarını, ara hak edişlerin ödenmelerini düzenleyen yeni sözleşmelerin yapıldığı, arada
birleşen davada karşı dava açılarak iptâli istenen 10.04.2000 tarihli sözleşmenin düzen-
lenmesinden sonra da ana ve ek sözleşmelerle inşaattaki değişik imalâtların yapımlarının
düzenlendiği anlaşılmaktadır. İptali istenen 10.04.2000 tarihli sözleşmede daha önce
düzenlenen 21.12.1994 tarihli sözleşmede 149,11 m2 olarak olarak belirlenen inşaat ala-
nının 172 m2 ye çıkarıldığı kabul edilip yüklenicinin alacağının hesaplanması esasları
belirlenmiştir. Yargılama sırasında bu sözleşmedeki imzaların iş sahibi kooperatif yetki-
lilerine ait olup olmadığı konusunda bilirkişi incelemesi yapılmış imzaların kooperatif
yetkililerine ait olduğu anlaşılmıştır. Ancak dosya içerisinde bulunan inşaat ruhsatı ve
projede daire alanlarının brüt 92.39 m2 olarak gösterildiği, hükme esas alınan bilirkişi
raporu ve diğer teknik bilirkişi raporlarına göre fiilen yapılan dairelerin brüt alanının
149,11 m2 olarak hesaplandığı görülmektedir. Eser sözleşmesi taraflara karşılıklı haklar
ve borçlar yükleyen bir iş görme akdidir. Yüklenici yapımını üstlendiği eseri sözleşmeye,
teknik ve sanatsal ilkelere ve amaca uygun olarak imâl edip iş sahibine teslim etmekle, iş
sahibi de kararlaştırılan iş bedelini ödemekle yükümlüdürler. 3194 sayılı İmar Yasası’nın
21. maddesi gereğince aynı Kanun’un 26. maddesinde gösterilen istisnalar hariç her tür-
ceği için hiçbir değeri olmayacaktır, bu nedenle de yüklenici iş karşılığı

herhangi bir bedel talep edemeyecektir47.
lü inşaat yapımı ilgilisine göre belediye veya valiliklerden alınacak yapı ruhsatına tabidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına
bağlıdır. İstisnalar dışında ruhsat alınmadan yapıya başlanması, kaçak yahut ruhsat ve
eklerine aykırı yapı yapılması durumunda 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesi uyarınca
yerel idarelerce yıktırılır ve aynı Kanun’un 42. maddesi gereğince de yapı sahibine ve
yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar mevzuatındaki kurallar kamu düzeni gereği
uyulması zorunlu ve emredici hukuk kurallarıdır. Bu genel yasal düzenlemelere göre somut
olayda yüklenicinin fiilen gerçekleştirdiği imalat alanının bedelini talep edebilmesi için bu
imalâtın öncelikle imar mevzuatına uygun olup olmadığının araştırılması zorunludur. Yapı-
lacak bu incelemede yapının ruhsata uygun olması halinde bilirkişilerce fiilen yapıldığı belir-
lenen 149 m2 alan üzerinden hesaplanmış alternatife göre birleşen dosyadaki asıl davanın
sonuçlandırılması gerekir. Yapının ruhsata aykırı olduğunun anlaşılması halinde yapının
imara uygun hale getirilmesi yüklenicilerin öncelikli edimleri kapsamında olduğundan yükle-
nici tarafından yapılan inşaatların imar mevzuatına uygun hale getirilip getirilemeyeceği işin
yapıldığı yer belediye başkanlığından sorulmalı, aykırılıkların giderilmesi için yapılması zo-
runlu olan işlemlerin neler olduğunun bildirilmesi istenmeli, imar mevzuatına aykırılıkların
giderilmesinin mümkün olmadığının belirtilmesi halinde yıkılması gereken bir yapının ekono-
mik değeri olmayacağından birleşen dosyadaki asıl dava tümden reddedilmeli, imar mevzu-
atına aykırılıkların giderilmesinin mümkün olduğunun bildirilmesi halinde ise davalı
birleşen dosya davacısı yükleniciye uygun bir süre verilip işin yasal hale getirilmesinden
sonra ödenmeyen bakiye imalât bedeli yönünden karar verilmelidir. Açıklanan bu gerek-
çe ile eksik incelemeye dayalı kararın taraflar yararına bozulması gerekmiştir”.
47
Yargıtay 15. HD., E. 2013/5297 K. 2014/483 T. 22.1.2014: “Davacı yüklenici şirket
davalı iş sahibi M.. T..’na ait Bodrum Turgutreis pafta no: 12/1 parsel no: 5242’de yer
alan binanın tadilatı ile bunun arkasında yapılacak 4 katlı ilave binanın kaba inşaatının,
duvar, sıva ve tesviye betonlarının malzeme ve işçilik olmak üzere sözleşme ve ekinde
verilen mimari ve betonarme projelerine uygun olarak yapılması işini üstlenmiş, yan-
lar arasında 19.11.2007 tarihli sözleşme düzenlenmiş iş bedeli 775.000,00 TL götürü
usulde belirlenmiş bu bedelin 40.000,00 TL’sinin (...). Davacı yüklenici işe başladığını
sözleşme gereği edimini önemli oranda ifa ettiğini ayrıca sözleşme harici fazla iş 3194
Sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi uyarınca, aynı Yasa’nın 26. maddesinde gösterilen is-
tisnalar hariç her türlü inşaat yapımı, ilgilisine göre belediye veya valiliklerden alınacak yapı
ruhsatına tabidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden
ruhsat alınmasına bağlıdır. İstisnalar dışında ruhsat alınmadan yapıya başlanması (kaçak)
yahut ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapılması durumunda 3194 Sayılı Yasa’nın 32. maddesi
gereğince yerel idarelerce yıktırılır ve aynı Yasa’nın 42. maddesi gereğince de yapı sahibine
ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar mevzuatındaki kurallar kamu düzeni gere-
ği uyulması zorunlu ve emredici hukuk kurallarıdır. İmar kurallarına aykırılık halinde
yaptırımların uygulanmaması, yasaya aykırılıkların devamlılığı sonucunu doğurur. So-
mut olayda bilirkişi raporu ve yapı tatil tutanağı ile Turgutreis Belediye Encümeni’nin
Kamu düzeninden olduğu için emredici hüküm niteliğinde olan,

yüklenicinin imar mevzuatından kaynaklanan yapı ruhsatı alma yüküm-
lülüğüne aykırı davranması durumunda, yükleniciden bağımsız bölüm
almış üçüncü kişilerin durumu da ayrı bir tartışma konusudur. Bu du-
rumda da her an yıkılabilecek ve ekonomik değeri olmayan bir yapı söz
konusu olduğundan üçüncü kişilerin bağımsız bölümlerin mülkiyetini
kazanmaları mümkün değildir. Bununla birlikte bu kişiler kullanıma baş-
lamış ve hatta binanın ince işlerini kendileri bitirmişlerse ne olacaktır?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre48, her ne kadar imar mevzuatına
aykırılık nedeni ile her an yıktırılması gereken, kaçak inşa edilmiş bina-
2007/448 sayılı kararından anlaşıldığı üzere dava konusu inşaatın kaçak olduğu yapılan
ilavelerin ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı yıktırılması gerektiği ifade edilmiş,
850,00 TL de para cezası tayin edilmiştir. Bu haliyle yapılan imalâtın ekonomik değeri bu-
lunmamaktadır. Bu gibi yapıların sadece yıkımı istenebilir. Kaçak yapılar ya da yapı bölümle-
ri üzerinde ayni veya şahsi hak da tanınamaz. Açıklanan olgular gözetilip davanın reddine
karar verilmesi gerekirken kısmen kabulü yönünde hüküm kurulması isabetli görülme-
miş kararın bozulması gerekmiştir”. Yargıtay 15. HD., E. 2010/272 K. 2011/2581 T.
27.04.2011: “Davacı yüklenici ile davalıların murisi W. M. arasında 20.07.1987 tarihli
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış, arsa sahibi tarafından Büyükçekmeçe Asliye
Hukuk Mahkemesi’nde açılan dava sonucu sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve
sözleşme gereği yükleniciye devredilen ½ payın iptâli ile arsa sahipleri adına tesciline
karar verilmiş, karar derecattan geçerek kesinleşmiştir. Kesinleşen dava dosyası içerisin-
de bulunan bilirkişi raporuna ve mahkemenin kabulüne göre inşaatların seviyesi %77,25
ise de Gürpınar Belediye Başkanlığı’nca düzenlenen 18.08.1989 tarihli yapı durdurma
zaptı ile 9 ayrı bloktan oluşan kaba inşaatı bitmiş durumdaki inşaatlar jeolojik neden-
lerden dolayı mühürlenerek tatil edilmiş, Jeoloji yüksek mühendisi olan bilirkişi bölge
heyalan bölgesi olup Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün genelgesinin can ve mal güven-
liği açısından öncelikli olarak değerlendirmeye alınması gerektiğini, 3194 Sayılı İmar
Yasası’nın 29. maddesinin inceleme alanı için uygulanmasının jeolojik açıdan sakıncalı
olduğunu bildirmiştir. İlgili yapılara her ne kadar Belediyece 21.04.2006 tarihinde onarım-
takviye-yenileme ruhsatı verilmiş ise de daha sonra bu ruhsatlar iptâl edilmiş, 3194 Sayılı
İmar Kanunu’nun 39. maddesi gereğince tehlike arz eden inşaatların yıkımı için belediyece
davalılara bildirimde bulunulmuş, Beylikdüzü Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğü’nce
binalar yıkılarak buna dair “yıkım tesbit tutanağı” tanzim edilmiştir. Davacı yüklenici tara-
fından yapılan inşaatların imar mevzuatına aykırı olup yasal hale getirilmesinin mümkün
olmadığı, ilgili Belediyece yıkılarak enkazının kaldırıldığı anlaşıldığından ve yapılan inşaat-
ların ekonomik değere haiz olmadığı belirlendiğinden yapılan iş bedelinin tahsiline yönelik
olarak açılan davanın reddine karar vermek gerekirken bu husus nazara alınmayarak yazılı
şekilde tahsil hükmü kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir”.
48
YHGK., E. 2005/3-685 K. 2005/738 T. 21.12.2005.
nın ekonomik değerinin bulunmadığı, dolayısıyla arsa maliki yönünden

bir zenginleşmenin bulunmadığı doğru ise de; eğer her an yıktırılması
gereken kaçak binada yükleniciden daire satın alan üçüncü kişiler, bina-
nın kullanılabilmesi için duvar, iç ince sıvası, elektrik, su tesisatı, banyo,
mutfak fayansları, pencere ve kapılar için giderler yapmış ve daireler bu
giderler nedeni ile kullanılabilir hâle gelmiş ise, arsa sahibi bu binanın
gelirinden yararlanmıştır. Bu bir “kullanma yararı”dır ve arsa sahibinin
malvarlığına katkısı oranında, örneğin arsa sahibinin aldığı kira bedeli
oranında, artık onun zenginleşmesinden sözedilmelidir ve sebepsiz zen-
ginleşme hükümleri uyarınca arsa sahibi bunu yükleniciden daire satın
alan üçüncü kişilere iade borcu altındadır.
IV. Kaba İnşaatı Konu Alan İnşaat Sözleşmelerinde

İnşaatın Tamamlanması ve Masrafların İadesi
A. Genel Olarak
Uygulamada, anahtar teslim inşaat sözleşmelerinde de çeşitli ne-
denlerle iş yarım bırakılır ve inşaat yüklenici tarafından değil iş sahibi ve/
veya üçüncü kişiler tarafından tamamlanır. Kaba inşaatın teslimini konu
olan bir inşaat sözleşmesinde, tamamlama ve ince iş masrafları iş sahibine
aittir. Anahtar teslim inşaat sözleşmelerinde ise yüklenicinin borcu anah-
tar teslimine kadar tüm işleri bitirmek olduğundan, tamamlamadan işin
teslim edilmesi durumunda eksik işlerin masraflarına kimin katlanacağı
önemli bir meseledir. Tamamlama masraflarının kimin tarafından yapıl-
dığı ve aslında kimin yükümlülüğü olduğu sıklıkla ihtilaf konusu olur49.
Yargıtay 23. HD., E. 2014/10576 K. 2016/2557 T. 21.4.2016: “Dava, tapu iptali tescil
49
kabul edilmediği takdirde sözleşme uyarınca taraflara kaba inşaat halinde teslim edilen
2 no’lu bağımsız bölümün tamamlanması için davacı tarafça yapıldığı iddia edilen mas-
rafların tahsili istemine ilişkindir. Dava konusu 2 no’lu bağımsız bölümün sözleşmedeki gibi
kaba inşaat halinde teslim edildiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Uyuş-
mazlık, tamamlama masraflarının hangi tarafça yapıldığı noktasında toplanmaktadır. Da-
vacı taraf, masrafların kendisi tarafından yapıldığını iddia ettiğine göre, dava açmakta da
hukuki yararı bulunmaktadır. Bu nedenle, tarafların yasal süre içerisinde sunmuş olduk-
ları deliller toplanıp, gerektiğinde yapılan harcama miktarının belirlenmesi bakımından
Uygulamada çoğu kez, yüklenici, kaba inşaat aşamasında kadar

getirdikten sonra çeşitli nedenlerle inşaatı bırakır. Bu durumda, iş sahibi
inşaatı üçüncü kişiler tamamlatmak zorunda kalabilir. Bu durumda, BK
m. 113 ve 473 hükümlerinin uygulanması suretiyle nama ifa meselesi
gündeme gelebilir. Bu konu kitapta ayrıca incelendiği için atıf vermekle
yetineceğiz50. Biz bu çalışmada bu konudaki başka bir olasılığı inceleye-
ceğiz: Yüklenici ile arsa sahibi arasında bir arsa payı karşılığı inşaat söz-
leşmesi vardır ve yüklenici kaba inşaat hâlindeki daireleri üçüncü kişilere
teslim eder ve onlara arsa paylarının devrini vaad eder ancak sonrasında
bu vaadini gerçekleştir(e)mez. Bu durumda da, tamamlama masrafları-
nın kime ait olacağı meselesini olasılıklar dairesinde incelemek gerekir51.
mahallinde keşif yapılıp, bilirkişi raporu alınarak oluşacak uygun sonuç dairesinde bir
karar verilmesi gerekirken, hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilmesin-
de isabet görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir”.
50
Bu kitapta, Aydıncık Midyat, Şirin;....., s. ...; ayrıca bkz. Aydıncık, Şirin, Yapma Borçla-
rının İfa Edilmemesi ve Hukuki Sonuçları, Özellikle TBK m. 113/I Kapsamında Nama
İfa, İstabul, 2013.
51
Kooperatiflerde de kaba inşaatın devri sıklıkla yapılır, tamamlama masraflarının ia-
desi meselesi konusu sıklıkla yargıya taşınmıştır: Yargıtay 23. HD., E. 2013/9268 K.
2014/1782 T. 11.03.2014: “Daire karşılığı tazminat istemine gelince, yapı kooperatif-
leri, aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir
daireyi tahsisle yükümlüdür. Kooperatif ortağının kooperatiften konut karşılığı tazminat
isteyebilmesi için, tüm ortaklar bakımından konut tahsis aşamasına gelinmesi ve diğer
üyelere tahsis yapıldığı halde davacıya konut tahsis edilmemesi gerekir. Somut olayda,
diğer ortaklara kaba inşaat halinde dairelerinin teslim edildiği ve davacıya tahsis edilecek
konut bulunmadığı sabit olduğundan tazminata hükmedilmesi kural olarak yerindedir.
Yargıtay yerleşik uygulamasına göre, bu tür davalarda uygulanması gereken tazminat he-
saplama ilkesi aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir. Somut olayda, raporu hükme esas
alınan bilirkişi kurulu kural olarak anılan formüle göre işlem yapmış ise de, tamamlanmış
normal bir dairenin değerinin esas alındığı anlaşılmıştır. Ancak, dosya kapsamından an-
laşıldığı üzere, kooperatifçe ortaklara teslim edilen dairelerin kaba inşaat halinde olduğu,
diğer imalatların ortaklarca yapıldığı anlaşılmış olmasına rağmen, hesaplamada, ortak-
larca yapılan imalatlar dahil tamamlanmış bir dairenin rayiç değeri esas alınması doğru
değildir. Bu durumda, mahkemece, ortaklara teslim edildiği şekli ile bir dairenin dava
tarihindeki serbest piyasa rayiçlerine göre değeri belirlendikten sonra yukarıda yazılı şe-
kilde hesaplama yapılarak belirlenen bedele hükmedilmesi gerekirdi”. Yargıtay 23. HD.,
E. 2013/8780 K. 2014/3626 T. 09.05.2014: “Dosya kapsamından davacının 16.10.2000
tarihinden dava tarihi 17.06.2004 tarihine kadar kooperatifçe kendisine teslim edilen G
Blok Zemin Kat 2 numaralı dairede oturduğu, kaba inşaat halinde teslim aldığı daire-
de oturulabilir hale gelmesi amacıyla masraflar yapmış olduğu anlaşılmıştır. Kooperatif
B. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü

Kişilerin Hukuki Durumu ve Tamamlama
Masraflarının İadesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı ta-
mamlamayıp, kaba inşaat aşamasında bırakmasına ve bu nedenle de arsa
payı sahibi/sahipleri ile aralarındaki sözleşmenin feshedilmesine uygu-
lamada sıklıkla rastlanır. Sözleşme sona erdirildiği için de yüklenici, arsa
payının satışını vaad ettiği üçüncü kişilere karşı mülkiyeti nakil borcunu
yerine getirememektedir, hatta arsa payları devredilmiş olsa bile bu kişi-
ler adına yapılan tescil iptal edilmektedir52. Bizim konumuz bakımından
ortaklığı, kooperatif yetkili organlarının açık bir kabulü ile gerçekleşebileceği gibi bu
hususta açıkça alınmış bir karar olmasa da kooperatifin bu kişi ile üye sıfatla yazışmalar
yapması, onu genel kurullara çağırması, belirli miktarda ödeme kabul etmesi veya konut
tahsisi ve teslim etmesi ve tadilata izin vermesi şeklinde zımnen de gerçekleşebilir. Mah-
kemece tanık anlatımlarına dayalı olarak kooperatifin bu olaya yani davacının dairede
oturmasına ve tadilat yapmasına karşı çıktığı ve bu hususta 04.10.2006 tarihinde dava-
cıya ihtar gönderdiği gerekçesiyle davacının kooperatife zımni üyeliğinin bulunmadığı
sonucuna varılmış ise de, incelenen tanık anlatımlarından, davalı kooperatifin davacının
daireye yerleşmesine ve dairede yaklaşık dört yıl boyunca oturmasına ses çıkarmadığı,
ayrıca davalı kooperatif yetkililerinin davacı ile yaptığı görüşmelerin davacının dava tari-
hinden önce daireden çıkması yönünde olmayıp, diğer üyelerin yaptığı ödemeyi yapma-
sı halinde üyeliğe kabul edileceğine ilişkin olduğu anlaşılmış, ayrıca davacıya gönderilen
ihtarnamenin ise davadan yaklaşık iki yıl sonra keşide edilmesi karşısında mahkemenin
üyeliğin oluşmadığı yönündeki tespit ve kabulünde isabet görülmemiştir. Bu durumda
mahkemece, davalı kooperatifin G Blok Zemin Kat 2 numaralı daireye isabet eden ve
halen boş olduğu belirtilen üyelikle ilgili olarak davacının zımnen kooperatife üye ol-
duğunun kabulü gerekir. Ancak kooperatif üyesinin tapu iptal ve tescil talebinde bulu-
nabilmesi için kooperatife karşı tüm mali yükümlülüklerini yerine getirmiş olması, koo-
peratife herhangi bir borcu olmaması gerekir. Davacının kooperatife ödeme yapmadığı
ve borcu bulunduğu hususu davacının da kabulünde olduğuna göre, mahkemece dava
tarihi itibariyle kooperatife borcu olan üyenin kendisine tahsis edilen dairenin tapusu-
nun iptali ile adına tescili isteminde bulunmayacağı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil tale-
binin reddi gerekirken, yanılgılı ve yazılı gerekçelerle reddi doğru olmamış ise de, karar,
sonucu itibariyle doğru olduğundan davacının tapu iptal ve tescil talebi ile ilgili temyiz
itirazları yerinde görülmemiştir”.
52
Bu konuda ayrıntılı bilgi için bkz. Erman, s. 183 vd. Ayrıca bkz. Anayasa Mahkemesi’nin
20/7/2017 Tarihli ve 2014/12321 Başvuru Numaralı Kararı, RG. 27/09/2017, S.
30193. Anayasa Mahkemesi bu kararında, bireysel başvuru sahipleri yükleniciden arsa
payı devralan üçüncü kişi konumundalardır; yüklenici ile iş sahibi arasındaki arsa payı
önemli nokta şudur: Yüklenici, arsa payının satışını vaad ettiği üçüncü
kişilere daireleri kaba inşaat olarak teslim etmiş olabilir ve bu üçüncü ki-
şiler de eksik kalan işleri tamamlamış olabilir. Yüklenici ile arsa sahibi ara-
sındaki sözleşme sona erdiğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye arsa payını
devretmesi de imkansız hâle gelir. Bu durumda arsa sahibi aynı zamanda
kaba inşaat hâlindeki tüm yapının da maliki olur. Uyuşmazlık kaba inşaat
hâlindeki bağımsız bölümün eksik işlerini tamamlayan üçüncü kişinin
yaptığı bu masrafları kimden, hangi hukuki temelde isteyeceği noktasın-
da yatar. Yargıtay bazı kararlarında, üçüncü kişilerin arsa sahibine karşı
tamamlama masraflarına ilişkin sebepsiz zenginleşme kökenli bir talep
hakkı olduğunu kabul etmektedir. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin
bu yönde bir kararı mevcuttur53:
Davacı vekili dilekçesinde; davalıların (arsa sahiplerinin) inşaat
yapımı için dava dışı müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yap-
tıklarını, davacının bu sözleşmeye dayanarak müteahhitten gayrimenkul
satış sözleşmesi ile 16/252 hisseye tekabül eden daireyi satın aldığını;
müteahhidin, daireyi tamamlayıp 1.8.1998 tarihinde teslim etmesi gere-
kirken, kaba inşaat halinde iken ortadan kaybolduğunu; bunun üzerine,
davacının; satın aldığı daireyi (ince işlerini yaparak) tamamladığını, mü-
teahhide 12.000-YTL.verdiğini, dairenin tamamlanması için de 14.000-
YTL.harcadığını, daire için toplam 26.000-YTL.ödendiğini; Bakırköy
1.Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan tapu iptal ve tescil davasının ise
red edildiğini, davalıların bu olay nedeniyle sebepsiz zenginleştiklerini
iddia ederek; 26.000-YTL.’nin faiziyle tahsiline karar verilmesini talep
ve dava etmiştir. Davalılar, davanın reddini istemişlerdir. Mahkemece,
“…yükleniciden kişisel hak elde eden davacının, bu hakkını davalı tarafa
(arsa sahiplerine) ileri süremeyeceği; ancak, yükleniciden talepte buluna-
bileceği, gerekçesiyle” davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş,
hüküm davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir. Dosyadaki
yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özel-
likle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz
karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin edimini gereği gibi ifa etmemesi nedeniyle fes-
hedilmiş olduğundan, bu kişilerin arsa paylarına ilişkin onlar adına yapılan tescil de iptal
edilmiştir; başvuru sahipleri bu iptalin mülkiyet haklarının ihlâli niteliğinde olduğu için
anayasaya aykırılık iddiasında bulunmuşlardır. Anayasa Mahkemesi ise bu durumu mül-
kiyet hakkı ihlâli niteliğinde görmemiştir.
53
Yargıtay 3. HD., E. 2008/12179 K. 2008/13085 T. 14.07.2008.
itirazları yerinde değildir. Ancak, davacının; daireyi kaba inşaat halinde

iken dava dışı müteahhitten satın aldığı ve ince işlerini kendisi yaparak
(daireyi oturulabilir hale getirdiği) tamamladığı anlaşılmaktadır. Da-
vacı, satın aldığı daireyle ilgili müteahhide ödediği parayı davacılardan
isteyemez ise de; dairenin tamamlanması için yaptığı zorunlu giderleri
nedensiz zenginleştikleri ölçüde davalılardan (arsa sahiplerinden) isteye-
bilir. Mahkemece, davacının yaptığı zorunlu giderlerin bilirkişi vasıtasıy-
la tespiti ile hesaplanan davalının zenginleştiği miktarının hüküm altına
alınması gerekirken, davanın husumet nedeniyle reddi doğru görülmemiş,
bozmayı gerektirmiştir.
Yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi de tamamlama masraflarının se-

bepsiz zenginleşme temelinde talep edilebileceğini kabul etmiştir54:
Davacının dayandığı “Sözleşmedir” başlıklı, adi yazılı, tarihsiz
temlik sözleşmesinde taşınmazı kaba inşaat olarak davalı yükleniciden
edinildiği anlaşılmaktadır. Davacı, dava dilekçesinde dava konusu taşın-
mazı kaba inşaatolarak teslim alarak binayı tamamladığını belirtmiş,
bilirkişi kurulunun 01.06.2010 günlü raporunda da dava konusu taşın-
mazın tamamlanmış olduğu tespit edilmiştir. Yüklenicinin arsa malikine
karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine
getirmemesi nedeniyle anılan sözleşme hükmen feshedilmiştir. Yüklenici
artık akidi olan davacıya karşı taşınmazın mülkiyetini nakletme borcunu
yerine getiremeyeceğinden davacı ...’in BK’nın 96. maddesinde tanımla-
nan müspet zararından sözleşmenin ademi ifası nedeniyle sorumludur.
Dolayısıyla, dava tarihinde davaya konu taşınmazın kaba inşaat ola-
rak rayiç değerinin tespit edilmesi, ayrıca davacının kaba inşaat olarak
teslim alarak tamamladığı imalatlardan ise davalı arsa maliki sebepsiz
zenginleşme hükümleri uyarınca sorumlu olacağından taşınmazda kaba
inşaat tesliminden sonra yapılan imalatların bedelinin de saptanması
gerekir. Mahkemece, inşaat mühendisi, mimar ve emlak değerlendirme
uzmanının katılımı ile oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle keşif ya-
pılarak bilirkişilerden dava tarihi itibariyle taşınmazın kaba inşaat rayiç
değeri ile kaba inşaattan sonra yapılan imalatların bedeli tespit edilerek
sonuca gidilmesi gerekirken taşınmazın temel inşaatından sonra yapılan
tüm imalatlardan davalı arsa malikinin sorumlu tutması doğru değildir.
Diğer taraftan, ecrimisil alacağı 08.03.1950 günlü ve 1945/22 E. 1950/4
K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre haksız olarak kö-
Yargıtay 14. HD., E. 2015/10827 K. 2016/2960 T. 8.3.2016.
54
tüniyetli kullanımdan doğan bir işgal tazminatıdır. Nitekim, TMK’nın

995. maddesi gereğince “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü
olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği za-
rarlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında
tazminat ödemek zorundadır.” Somut olayda, davalı ... taşınmazı davalı
arsa maliki ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmeye dayanarak yük-
leniciden kaba inşaat olarak temlik alıp kullanılabilir hale getirdikten
sonra tasarrufta bulunmuştur. Bu durumda, davalı ...’in kötüniyetli oldu-
ğundan sözedilemeyeceğinden ecrimisil ödemesine karar verilmesi doğru
değildir. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar bir yana bırakılarak
yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün
bozulması gerekmiştir.
Yukarıdaki kararda ilginç olan bir diğer husus da, kaba inşaatta
oturan ve tamamlama masraflarını yapan üçüncü kişiden ecrimisil talep
edilemeyeceği, zira onun kötüniyetli olmadığı yönündeki kabuldür.
Yargıtay diğer bazı kararlarında ise, yine üçüncü kişilerin arsa sahibi-
ne karşı tamamlama masraflarına ilişkin bir talep hakkının varlığını kabul
eder ancak bunun hukuki temelinin vekaletsiz iş görme olduğunu belirtir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi tamamlama masraflarını aşağıdaki kararında
vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde talep edilebilir bulmuştur55:
Davalı yüklenici Yaşar ile diğer davalıların miras bırakanı Yıl-
maz arasında 19.03.1986 tarihli biçimine uygun düzenlenen arsa payı
devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Gerçekten, bu
sözleşme ile yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün
yazılı olması koşulu ile şahsi hakkın temliki suretiyle üçüncü kişilere satışı
olanaklıdır. Yükleniciden şahsi hakkını temellük eden üçüncü kişi de, söz-
leşmede aksine hüküm yoksa veya halin gidişinden temlikin yasaklanma-
dığı anlaşılırsa, temellük aldığı hakka dayanarak arsa sahiplerini tescile
zorlayabilir. Ne var ki somut olayda, davalılar arasındaki 19.03.1986
tarihli sözleşme hükmen feshedilmiş ve ileriye etkili feshe ilişkin mahkeme
hükmü Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir. Davacının tescilini
talep ettiği 28 numaralı bağımsız bölüm fesih tasfiyesinde yükleniciye
bırakılmadığından, alınan taşınmazın davacı adına tescil olanağı ifada
imkansızlık nedeniyle ortadan kalkmıştır. Mahkemenin değinilen olguyu
gözetmek suretiyle tescile ilişkin istemi reddetmiş olması doğrudur. An-
Yargıtay 14. HD., E. 2007/5813 K. 2007/7560 T. 15.6.2007.

55
cak; Davacı, tescil talebinin reddi halinde ikinci kademedeki istek olarak
bağımsız bölümün güncelleştirilmiş değeri ile 28 numaralı bağımsız
bolümde yaptığı iyileştirme giderlerinin tahsilini de istemiştir. (…) Diğer
taraftan, davacı 28 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden kaba inşaat
halinde satın aldığını, iyileştirme giderleri yaptığını iddia ederek arsa
sahibi davalılardan da iyileştirme giderlerinin tahsilini talep etmiştir.
Borçlar Kanunu’nun 410 ve devamı maddeleri hükmünce iş sahibinin
menfaatine vekalet olmaksızın tasarrufta bulunan kimsenin de böyle bir
istemde bulunması olanaklıdır. Bu nedenle de davacının talebinin ne ol-
duğu ve parasal miktarı ile nedenleri açıklattırılmalı, aynı şekilde delilleri
istenip toplanarak anılan istek kalemi de incelenip sonucuna uygun bir
hüküm kurulmalıdır.
Ancak sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz iş görme kurumları ara-

sında önemli farklar bulunmaktadır56. Vekâletsiz iş görmenin, sebepsiz
zenginleşme kurumundan en önemli farkı “başkasının işini görme
iradesi”dir57. Ayrıca bu iki kurum iadenin kapsamı yönünden de farklılık
taşır, vekâletsiz iş görmede iadeden sorumluluk çok daha geniştir58. Bu
nedenle tamamlama masraflarının iadesinin hukuki temeli konusunda
Yargıtay daireleri arasındaki bu ayrılık giderilmelidir. Hukuki temel ko-
nusundaki bu ayrılığı bir kenara bırakacak olursak, Yargıtay’ın üçüncü
kişilerin tamamlama masraflarını arsa sahibinden isteyebileceklerini
kabul ettiği açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, üçüncü ki-
şiler lehine tapuda devir sorunsuz gerçekleşmiş ancak inşaat kaba inşaat
seviyesinde ise, Yargıtay inşaatın tamamlanmasını payı devreden arsa
sahibinin değil, yüklenicinin yükümlülüğü olarak görmektedir59:
Davacı, 30.4.1998 tarihinde 5.. nolu parselde kayıtlı zemin ve 1.
kat dubleks evi satın aldığını, inşaatın kaba inşaat olarak teslim edildi-
ğini, teslimden sonra da inşaat müteahhidinin ortadan kaybolduğunu,
56
Kurumlar arasındaki farklar konusunda detaylı bilgi için bkz. Ulusan, İlhan; İyiniyetli
Sebepsiz Zenginleşenin İade Borcunun Sınırlanması Sorunu, İstanbul, 1984, s. 57 vd.;
Sebepsiz zenginleşme ile vekâletsiz işgörme hükümlerinin yarışamayacağı ancak sebep-
siz zenginleşme hükümlerinin tamamlayıcı rolü olduğu yönünde bkz. Öz, M. Turgut;
Sebepsiz Zenginleşme, İstanbul, 1990, s. 73.
57
Ulusan, s. 57.
58
Ulusan, s. 59.
59
Yargıtay 13. HD., E. 2014/43304 K. 2015/34144 T. 23.11.2015.
bunun üzerine davalı arsa sahibi ve inşaatı yapan müteahhit aleyhine

delil tespiti yaptırdıklarını, bilirkişi raporuna göre eksik kalan inşaatın
33.000,00 TL ile giderilebileceğinin, mahrum kalınan kira bedelinin ise
11.175,00 TL olarak hesaplandığını, inşaatı yapan müteahhit hakkında
Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunduklarını, müteahhidin
Muğla 1. Ağır Ceza Mahkemesi dosyasında yargılanırken vefat ettiğini,
dava konusu inşaatın kendisi tarafından tamamlandığını ileri sürerek,
33.000,00 TL eksik inşaat bedeli ile 11.75,000 TL mahrum kalınan
kira geliri olmak üzere toplam 44.175,00 TL’nin 31.01.2003 ten itiba-
ren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini
istemiştir. Davalı, kusurun müteahhitte olduğunu, üzerine düşen edimini
yerine getirerek taşınmazı tapuda davacıya devrettiğini, fakat müteahhi-
din inşaatları tamamlamadığını, müşteri ile müteahhidin anlaşmasının
tarafı olamayacağını savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece,
bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle 30.412,00 TL eksik inşaat bedeli-
nin davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz
edilmiştir.(…) 2-Davacı, davalı arsa sahibi tarafından tapuda kendisine
satılan dubleks evin kaba inşaat halinde bırakıldığını ileri sürerek, eksik
inşaat bedeli ve kira kaybının tahsili amacıyla eldeki davayı açmıştır. Da-
valı, davacı ile müteahhit arasındaki anlaşmanın tarafı olamayacağını
savunarak davanın reddini dilemiş, mahkemece, davacının dava konusu
taşınmazı davalı arsa sahibinden tapuda devrini alarak satın aldığı,
taraflar arasında geçerli bir satım sözleşmesi bulunduğundan, davacının
akidi olan davalıya karşı bu sözleşmeye dayanarak talepte bulunabileceği
gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne, 30.412,00 TL eksik ve gizli ayıplı
inşaat bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.Davacı, 13.01.2013
tarihli tespit dilekçesinde müteahhit A.. Y.. Y.. ve T.. İnş. Ltd. Şt.ni hasım
göstererek, bu şahıslarla satış sözleşmesi imzaladığını, satış bedeline
mahsuben 700.000.000 TL ve 10.000 USD ödediğini, taşınmazın 24
ay içerisinde teslim edileceği taahhüt edilmesine rağmen evin kaba inşaat
halinde bırakıldığını ileri sürerek, inşaatın hali hazır durumu ile ne ka-
dar sürede, ne kadar masrafla bitileceğinin tespitini istemiştir. Davacının
tespit dosyasındaki ikrarından ve T.. Ltd. Şt. ile imzaladığı sözleşmeden
taşınmazın davacıya müteahhit tarafından satıldığı anlaşılmaktadır.
Davalının davacı ile yapılan satış sözleşmesinde taraf olmadığı anlaşıl-
maktadır. Kaldı ki, davalı arsa sahibinin eylemi, müteahhide düşen da-
ireyi inşaat kat karşılığı sözleşmesi gereği tapuda devretmekten ibarettir.
Yukarıdaki örnek olayda olduğu gibi, kaba inşaat hâlindeki yapının

tapuda devri söz konusu olduğu için eksik işlerin tamamlanması arsa
sahibinin malvarlığında bir artış meydana getiremez zira artık onun mal-
varlığında bir yapı söz konusu değildir. Bu noktada, taşınmazı devralan
üçüncü kişinin eksik işlere ilişkin masrafları talep edebileceği tek kişinin
sözleşme tarafı olan yüklenici olması doğaldır zira işin tamamlanması
onun yükümlülüğündedir60. Yargıtay kararlarında tamamlama masraf-
larının talep edilebileceği kabul edilse de, masraflardan yıpranma payı
düşülerek hesap yapılmaktadır61.
60
Yargıtay kararlarına yansımış bir diğer olasılık daha da ilginçtir: Olayda davacı, tapuda
kat irtifakı kurulmuş olarak da gözüken kaba inşaat halindeki daireyi davalılardan satın
almış ve tapuda da işlem yapılmıştır. Davacı daha sonra dairedeki tüm eksiklikleri ta-
mamlamış ve oraya taşınmıştır. Ancak, davacı sonradan oturduğu taşınmazın başka par-
selde dava dışı kişilerde olduğunu anlamıştır. Bu durumun doğal sonucu da, taşınmazın
yer aldığı arazinin bulunduğu parsele ait mülkiyet başkasında olduğu için dairenin ma-
likinin davacı olarak kabul edilememesidir. Bu durumda davacı, acaba tamamlama mas-
raflarını dava dışı olan taşınmazın malikinden talep edebilecek midir? Yargıtay Hukuk
Genel Kurulu bu soruya olumlu yaklaşmıştır: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu soruya
olumlu yaklaşmıştır. YHGK., E. 2010/13-26 K. 2010/73 T. 10.02.2010. Böyle bir ör-
nekte MK m. 722 ve devamında yer alan haksız inşaat hükümlerinin de devreye girmesi
düşünülebilir.
61
Yargıtay 3. HD., E. 2011/11057 K. 2011/11461 T. 04.07.2011: Mahkemece; davacı-
nın dava konusu yeri kaba inşaat halinde davalılardan K5’den satın aldığını, bu haliyle
bu yerin K5 tarafından davacıya teslim edildiğini, ince işlerinin (kaba inşaat dışındaki
imalatların tamamlanarak oturulur hale getirilmesi) davacı tarafından tamamlandığını
ve davacı tarafından bu tamamlanmış haliyle oturulmaya deval edildiği, davacı tarafın
açtığı tapu iptal tescil davasının reddedilmesi, davalının açtığı men’i müdahale davası-
nın kabul edilmesi ve kesinleşmesi sonucunda davacının bu yerden tahliyesinin sözko-
nusu olacağı, men’i müdahale davasının kesinleşme tarihi olan 16.04.2007 tarihi itibariyle
bilirkişi tarafından belirlenen ince işlerin imalet bedelinin 16.380 TL olduğunun bildirildiği,
bu bedelden davalılardan sebepsiz zenginleşen K3 sorumlu olduğu gerekçesiyle davalı K3
yönünden davanın kabulü, davalılardan K5 yönünden ise; sebepsiz zenginleşmenin bulun-
madığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş, hüküm davalılardan K3 vekili tarafından temyiz
edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve
özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları
yerinde değildir. Ancak, somut olayda, dava konusu taşınmazda halen davacı oturmakta
olup, davalı taraf iddiasına göre dava konusu dairede davacının 12 yıldan beri oturduğu ileri
sürülmüştür. Bu durumda, dava konusu binanın ne zaman tamamlanarak davacı tarafın-
dan oturulmaya başlandığı ve uzun süreden beri davacının oturup oturmadığı, bu oturmanın
(kullanmanın) yıpranmaya sebep olup olmadığı, yıpranma sözkonusu ise 16.04.2007 tarihi
itibariyle bilirkişice belirlenen imalat bedelinden yıpranma payının düşülüp düşülmeyeceği
konusunda araştırma ve bilirkişi incelemesi yapılmadan yazılı şekilde eksik inceleme ile
hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Sonuç
İnşaat sözleşmesinin konusunun kaba inşaatın dört duvar şeklinde
teslimi olmasına bir engel yoktur, bu, aynı zamanda sözleşme özgürlü-
ğünün de bir gereğidir, iş sahibinin inşaatın ince işlerini başka bir şekilde
tamamlamada veya tamamlatmakta menfaati olabilir. Bununla birlikte,
bu, kaba inşaatı konu alan inşaat sözleşmelerinde hiçbir uyuşmazlık
çıkmayacağı anlamına da gelmez. Kaba inşaatın teslimini konu alan bir
sözleşmenin öncelikle hangi sözleşme tipine girdiği belirlenmelidir; bu
sözleşme atipik bir sözleşme de olabilir. Söz konusu olan inşaat sözleş-
mesi ise bu sözleşmenin özellikleri de uyuşmazlıkların çözümünde göz
önüne alınmaktadır. Yargıtay kararları incelendiğinde, kaba inşaat uyuş-
mazlıklarının önemli bir bölümünün, bu inşaatın hangi seviyede teslim
edilmesine ilişkin olduğu görülmektedir. Anahtar teslim inşaat sözleşme-
sinden farklı olarak, kaba inşaatın teslimi farklı aşamalarda söz konusu
olabilir, taraf iradelerinin yorumu yükümlülüklerin tespiti konusunda be-
lirleyicidir. Ancak bu tespit edildikten sonra yüklenicinin ne zaman bor-
cunu ifa etmiş sayılabileceği belirlenir. Yüklenicinin kaba inşaatı teslim
etmiş olması, iş sahibinin kabulü anlamına gelmeyeceği gibi, teslim ayıplı
veya eksik ifaya ilişkin sorunları da ortadan kaldırmaz. Yüklenicinin söz-
leşmeden doğan borcunun ifa ile sona ermiş sayılabilmesi için sözleşme
ile izlenen amaç doğrultusunda kaba inşaatı teslim etmiş olması gerekir.
Sözleşmenin konusunun kaba inşaat olması, yüklenicinin kamu hukuku
kurallarından muaf tutulacağı anlamına da gelmez; özellikle yapı ruhsatı
alma yükümlülüğü bu noktada önemlidir. Yargıtay’ın istikrar kazanmış
uygulaması gereği yapı ruhsatı olmadan yapılan kaba inşaat her an yıkıla-
bilir nitelikte olduğu için ekonomik değeri bulunmamaktadır.
KAYNAKÇA
Acar, Faruk; “Eser Sözleşmesinde Eserin Tamamlanma Oranı ve Bu
Oranın Bazı Etkileri”, E-Akademi, S. 14, Aralık 2013, s. 5
(http://www.e-akademi.org/makaleler/facar.pdf).
Aral, Fahrettin / Ayrancı, Hasan; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,
Ankara, 2012.
Atamer, Yeşim M.; Kredi ve Diğer Finansman Sözleşmelerinde Tüketi-
cinin Korunması, İstanbul, 2016.
Aydıncık, Şirin; Yapma Borçlarının İfa Edilmemesi ve Hukuki Sonuçla-
rı, Özellikle TBK m. 113/I Kapsamında Nama İfa, İstabul,
2013.
Çetiner, Bilgehan; “Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri Kapsamında
İnşa Edilen Bağımsız Bölümlerin Ayıplı Olmasından
Doğan Sorumluluğun Koşulları”, Gelir Paylaşımlı İnşaat
Sözleşmesi Çalıştayı (Ed. Emrehan İnal), İstanbul, 2015, s.
97 vd.
Erman, Hasan; Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Bası, İstanbul,
2010.
İnceoğlu, M. Murat; Kira Hukuku Cilt 1, İstanbul, 2014.
Kurşat, Zekeriya; İnşaat Sözleşmesi, İstanbul, 2017.
Kuruoğlu, Murat; İnşaatçılar İçin Yeni İhale Düzeninde Pratik Teklif
Fiyatı Belirleme Yöntemi, İstanbul Ticaret Odası Yayını,
Yayın No: 2003-50, Ankara, 2003. ( www.ito.org.tr/itoya-
yin/0012637.pdf).
Oğuzman, M. Kemal/Seliçi, Özer/Oktay-Özdemir Saibe; Eşya Hukuku,
İstanbul, 2016
Öz, M. Turgut; İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, İstanbul, 2016.
Öz, M. Turgut; Sebepsiz Zenginleşme, İstanbul, 1990.
Özmen, Etem Sabâ/Vardar Hamamcıoğlu, Gülşah; 6502 Sayılı Tüketi-
cinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli
Konut Satış Sözleşmesi, İstanbul, 2016.
Seliçi, Özer; İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu,İstanbul,
1978.
Şahiniz, Cevdet Salih; Eser Sözleşmelerinde Yüklenicinin Eksik İfa (Ek-

sik İş) ve Ayıplı İfadan Sorumluluğu, İstanbul, 2014.
Ulusan, İlhan; İyiniyetli Sebepsiz Zenginleşenin İade Borcunun Sınır-
lanması Sorunu, İstanbul, 1984.
Yakuppur, Sendi; Borçlar Kanunu’na Göre Eser Sözleşmesinde Müteah-
hidin Eseri Teslim Borcu ve Teslim Borcuna Aykırılıkları,
İstanbul, 2009.
Yavuz, Cevdet; Borçlar Hukuku Dersleri, İstanbul, 2011.

Kaba Insaatin Teslimini Konu Alan Insaat

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Kaba Insaatin Teslimini Konu Alan Insaat

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

KABA İNŞAATIN TESLİMİNİ KONU

ALAN İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

çerçevesinde değerlendirmektir. Çalışmamızda bu bağlamda kaba inşaa-

I. Genel Olarak Kaba İnşaatı Konu Alan İnşaat

A. Kaba İnşaat Kavramı

sözleşmesidir”5. Demek oluyor ki, yüklenici eserin tamamını değil bir

siklikleri tamamlamak ve iskan ruhsatı almak üzere uygun süre verilerek

İnşaat sözleşmesinin konusu taşınmazın kaba inşaat olarak teslimi

Bu karardan da anlaşılacağı gibi yüklenicinin inşaatı hangi aşamaya

Yargıtay 14. HD., E. 2006/3483 K. 2006/7770 T. 30.06.2006.

valı H. J. tarafından temlik edilen villaların “ileri kaba inşaat seviyesine”

Kararda sözleşmede kullanılan “ileri kaba inşaat” ifadesinin teknik

rınca binanın sadece bu cephesinin BTB olacağının kararlaştırıldığını, ayrıca davacıya

B. Kaba İnşaatın Teslimini Konu Alan Sözleşmenin

teslim edildiği ve bu tamamlama karşılığında taşınmazdan bir bağımsız

belirlenmesi açısından son derece önemlidir. Bu konuda sözleşenlerin

II. Kaba İnşaatı Konu Alan İnşaat Sözleşmelerinde

kaba inşaatın hangi seviyede teslim edilmesi gerektiği uyuşmazlığa yol

iştir”. Öğretide bu konudaki Yargıtay kararlarını topluca değerlendiren

nu dikkate alan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, bir kararında bu hususları şu

Yargıtay 15. HD., E. 2010/3630 K. 2011/4534 T. 11.07.2011. Karşılıklı edimlerin ifası-

Yüklenicinin kaba inşaatı yerine getirme borcunu tam olarak ifa

III. Yüklenicinin Ruhsat Alma Yükümlülüğü

A. İskan Ruhsatı (Yapı Kullanma İzni)

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2009/6877 K. 2009/1565 T. 18.3.2010.

İskan ruhsatının alınması yükümlülüğü yüklenicide ise, iş sahibi bu

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin de benzer bir uygulaması vardır41:

kurulunun 26.11.2005 tarihinde yapılan genel kuruluna davacı tarafın

tamamlanarak binayı oturulur hale getirdiğini belirtmiştir. İlk derece

Yargıtay 23. HD., E. 2014/3369 K. 2014/7166 T. 11.11.2014.

madığı, inşaatın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı sorulup,

Kararda yüklenicinin yapı ruhsatı alma yükümlülüğünden bah-

YHGK., E. 2009/13-208 K. 2009/230 T. 03.06.2009: “Ne var ki; Yerel Mahkemece;

konuda yerleşmiş ve istikrar kazanmış uygulaması uyarınca ilgili idare ta-

mümkün olup, olmadığının da ayrıca araştırılıp, saptanması zorunludur. Yerel Mahkeme-

ceği için hiçbir değeri olmayacaktır, bu nedenle de yüklenici iş karşılığı

Kamu düzeninden olduğu için emredici hüküm niteliğinde olan,

nın ekonomik değerinin bulunmadığı, dolayısıyla arsa maliki yönünden

IV. Kaba İnşaatı Konu Alan İnşaat Sözleşmelerinde

Uygulamada çoğu kez, yüklenici, kaba inşaat aşamasında kadar

B. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü

itirazları yerinde değildir. Ancak, davacının; daireyi kaba inşaat halinde

Yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi de tamamlama masraflarının se-

tüniyetli kullanımdan doğan bir işgal tazminatıdır. Nitekim, TMK’nın

Yargıtay 14. HD., E. 2007/5813 K. 2007/7560 T. 15.6.2007.

Ancak sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz iş görme kurumları ara-

bunun üzerine davalı arsa sahibi ve inşaatı yapan müteahhit aleyhine

Yukarıdaki örnek olayda olduğu gibi, kaba inşaat hâlindeki yapının

Şahiniz, Cevdet Salih; Eser Sözleşmelerinde Yüklenicinin Eksik İfa (Ek-

You might also like