Professional Documents
Culture Documents
HAFTA
Mülkiyet Hakkı:
· Sınırlı ayni haklarda ise tasarruf etme haricindeki diğer haklar bulunur.
Şerh:
9. HAFTA
10.HAFTA
Taşınmaz Mülkiyeti
56. TMK 998'de taşınmazlar belirtilmiştir. Buna göre;
Arazi
Taşınmaz üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar
Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler (Rehin, ipotek veya irtifak hakkı
vs.)
57. Banka kredi için taşınmaz rehni yani ipotek istediği zaman arazi veya bina gibi
taşınmaza zorunluluk yoktur. Bir arazi üzerindeki irtifak hakkı da taşınmaz
sayılacağından bu hak ipotek ettirilebilir.
Taşınmazın Kazanım Halleri
58. Tescille-Tescilsiz Kazanım
59. Aslen-Devren Kazanım
60. Tescille kazanma, kural olandır. Tipik borçlandırıcı+tasarruf işlemleriyle olur.
Kurucu işlemdir.
61. Tescilsiz kazanma ise istisnai hallerde ve sınırlı sayıdadır:
TMKdaki haller: Olağanüstü zamanaşımı, işgal, cebri icra, miras, kamulaştırma,
mahkeme kararı (tescile zorlama kararı), yeni arazi oluşumu (devletin olur), vakıf
malları.
TTKdaki haller: Ticari şirketin birleşmesi, ticari işletmenin devri
Kadastro Kanundaki haller: İmar ve ihya yoluyla kazanım
62. Miras, biri öldüğü andan itibaren terekedeki mal ve taşınmaz kendiliğinden
mirasçılarına geçer. Geçmesi için tescile gerek yoktur ancak üzerinde işlem
yapmak için tescil gereklidir.
63. Kamulaştırma, devlet ile vatandaşın arazisi için fiyat konusunda anlaşamaması
durumunda, devletin dava yoluyla kazanması halinde tescile gerek kalmayacaktır.
64. Cebri icra, açık arttırmada satılan taşınmaz,ihale anında mülkiyet ihaleyi
kazanana geçer.
65. Mahkeme kararı, satış, trampa, bağışlama ve ek olarak da taşınmaz satış vaadi
sözleşmesini yapıp tapuda tescillettirme görevini yerine getirmek istemeyen mal
sahibine karşı "tescile zorlama davası" ile yaptırılır.
66. Yeni arazi oluşumu, herhangi bir doğa olayı veya başka bir sebeple oluşan
arazinin maliki devlettir,tescile gerek yoktur.
67. Kişiliğ sona eren tüzel kişinin mallarının kazanılmasında, tüzel kişinin malları
amacına en yakın ve üye sayısı en çok olan derneğe geçer. (İlgili kamu kuruluşu
da olabilir.)
68. Vakıf malları, vaktın kurulduğu an vakıf adına olan taşınmazlar tescilsiz geçer.
69. İşgal, tapuya kayıtlı bir taşınmazın adına tescili olan kişinin kendi isteği ile terkin
edilmesi durumunda, o taşınmazın başkası tarafından kullanılması durumunda
işgal edilmiş sayılır ve tescile gerek kalmadan maliki olur.
70. Aslen Kazanma Halleri:
İşgal, yeni arazi oluşumu, kamulaştırma, cebri icra, imar ve ihya, zamanaşımı
71. Devren kazanım, başkasına ait taşınmazı satış,trampa veya bağışlama ile olur.
Resmi şekle tabidir ve tapuda yapılır. Satış vaadi ise yine tapuda yapılır ama
noterde de yapılabilir.
72. Satış sözleşmesi noterde yapılmışsa tahvil yoluyla satış vaadine değiştirilebilir.
73. Zamanaşımı ile kazanımda, taşınmazın tamamı ve payı kazanılabilir. Ancak kamu
ve vakıf malı kazanılamaz. TMK 712-713'te belirtilmiştir.
74. Olağan zamanaşımı şartları;
Tapuya kayıtlı olmalıdır.
Yolsuz tescil olmalıdır.
Yolsuz tescil sahibinin malik sıfatıyla zilyet olmak, iyi niyetli olmak, davasız ve
aralıksız 10 yıl gerekir. (Sicilin düzeltilmesi davası)
75. Mülkiyet, geçmişe etkili olarak yani yolsuz tescilin yapıldığı ilk halden beri
kazanılmış sayılır
76. Taşınmaz üzerindeki ayni haklar, zamanaşımında korunur. (haklar 3.kişilere ait)
77. Olağanüstü zamanaşımı şartları;
Taşımaz maliki kayıtlarda belli olmamalı (20 yıl önce gaiplik kararı alınan biri
mesela)
İyi niyet şart değil, kötü niyetli de kazanabilir.
Tapulu taşınmaz şart değil, tapusuz taşınmaz da kazanılabilir.
Davasız, aralıksız, malik sıfatıyla 20 yıl gerekir. (İstihkak ve haksız el atmanın
önlenmesi davası
78. Olağanüstü zamanaşımında şartlar gerçekleştiği an mülkiyet tescilsiz şekilde
kazanılır.
79. Şartlar gerçekleşince tescil davası açılması zorunludur. Bu dava daha çok
açıklayıcı niteliktedir.
Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği
80. İçerik olarak sadece arazi mülkiyeti vardır.
81. Kapsamı 3'e ayrılır; Yatay, dikey, maddi. Bunlar arazinin ne kadarına sahip
olduğunu belirtir.
82. Yatay kapsam için kadastro planına bakmak yeterlidir.
83. Dikey kapsam ise toprağın yukarı ve aşağısı için yapılır.
84. Maddi kapsam, araziye sahip olan kişi bütünleyici parça, eklenti ve doğal
ürünlerine maliktir.
85. "Üst arza tabidir." ilkesine göre arazi sahibi arazi üzerindeki her türlü bina ve
inşanın da sahibidir.
86. Üst arza tabi ilkesinin istisnaları ise;
Üst hakkı, taşınır yapı, taşkın yapı, mecralar, kat mülkiyeti
87. Mecra hakkı, devletin elektrik direği doğalgaz borusu vs. için kamulaştırma
yapmadan taşınmazın üstünden veya altından geçirmesidir.
11. HAFTA
88. Haksız yapı 3 durumda oluşur:
Başkasının malzemesiyle kendi arazisinde
Başkasının arazisinde keni malzemesiyle
Başkasının arazisinde başkasının malzemesiyle
89. İlk durumda 3 şey talep edilebilir. (Bunlar terdiplidir yani ilk talep olmazsa
ikinciyi, üçüncüyü isteyebilir.)
Sökülme talebi
Taşınmaz mülkiyetinin devri (Eğer yapılan yapı, arazinin değerinden açıkça
fazlaysa bu durum oluşur.)
Uygun tazminat (Malzemeyi kullanan kötü niyetli ise talep edenin tüm zararlarını
giderir.)
90. Taşan arazinin sahibi 15 gün içinde itiraz etmemiş, taşkın yapıyı yapan iyi niyetli
ise, durum ve koşullar taşkın yapıya katlanmayı gerektiriyorsa, taşıran kişi uygun
bir bedel karşılığında taşan yapının arazisinin kendine devredilmesini isteyebilir.
Veya taşan kısım üzerinde irtifak hakkı isteyebilir.
91. Bu durum gerçekleşmezse taşan kısmın kaldırılması talep edilebilir.
92. Arazinin geri kalanı kullanılamayacak kadar taşmış ise arazinin geri kalanını
taşkın yapı sahibi kendisine devredilmesini isteyebilir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları
93. Malikin kendi yapacağı hukuki işlemle, Kanundan kaynaklanan olmak üzere ikiye
ayrılır.
94. Malikin yapacağı işlem; alım, geri alım, sözleşmeden doğan önalım, taşınmaz
üzerindeki sınırlı ayni hak
95. Kanundan kaynaklanan; özel hukuktan kısıtlama, kamu hukukundan kısıtlama
96. Özel hukuk kısıtlaması;
Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı
Komşuluk lehine konmuş kısıtlamalar (TMK 737-750)
Taşınmazın kullanılma tarzına ilişkin (koku,gürültü vs.)
Kazı ve yapılarla ilgili
Mecra geçirilmesine katlanma
Zorunlu geçit hakkı kurma
Zorunlu su/kaynak irtifakı
Suların akış tarzına engel olmama
97. Bu haklardan birini komşu olmayan biri isterse taşınmaz sahibi istemeyebilir
ama komşu olunca istemek zorundadır.
98. Zorunlu su irtifakında, araziden geçen değil çıkan su söz konusudur. Çıkan
suyun fazlasının komşuya verilmesi zorunludur.
99. Zorunlu geçit irtifakında, tam bir bedel karşılığında yeterli yolu olmayan
komşu ister.
100. Taşınmaz malikinin sorumluluğu için, önceki belirtilen komşu lehine
hakların ihlalinde söz konusudur.
101. Yapı maliki sorumluluğu ise, yapıdaki eksiklik, bakımsızlıktan
kaynaklanır.
Taşınır Mülkiyeti
102. Devren kazanılması, borçlandırıcı + tasarruf işlemleriyle veya miras ile
olur.
103. Aslen kazanımı, sahipszi taşınırlar sahiplenme ile kazanılır.
104. Sahipli taşınırı kazanma yolları;
Bulunmuş eşya, İşleme, Karışma ve Birleşme, Define/Hazine, Zamanaşımı
105. Sahiplenme için, zamanaşımı veya iyiniyet/kötüniyet aranmaz. Sadece ayırt
etme gücü olmalı. (Sahipsiz eşyada sahiplenme)
106. Bulunmuş eşya için, iş yeri ev veya kamu hizmeti yerinde bulunan eşyanın
ilan veya bildirmeden sonra 5 yıl içinde mülkiyet kazanır.
107. İşleme, işleyen iyi niyetli ve işlenen eşya asıl eşyadan daha değerli ise eşyanın
yeni maliki işleyen olur. Ayırt etme gücü gerekli değildir. İşleyen kötü niyetli olsa
bile hakim, işlenen şeyi kötü niyetliye bırakabilir.
108. Karışma/Birleşme, homojen karışmada paylı mülkiyet hükümleri uygulanır
ancak paylar eşit olmayabilir. Homojen olmazsa, bütünleyici parça eşyanın
tamamı ana malike ait olur. Ancak tazminat ve sebepsiz zenginleşme ile para
istenir.(TMK776)
109. Define/Hazine, bilimsel değeri varsa devlete aittir ancak ödül istenebilir.
Bilimsel değer yoksa, maliki defineyi bulan kişidir. (TMK 772)
110. Kazandırıcı zamanaşımı, iyiniyette ve malik sıfatıyla zilyet olan 5 yıl boyunca
devam ederse malik olur.
12. HAFTA
111. İrtifak hakkı: Kullanma ve/veya yararlanma hakkı verir. Anlaşmaya bağlı
değişir.
112. İntifa hakkı: Hem kullanma hem de yararlanma yetkisi verir. Diğer tüm irtifak
haklar sadece birini verir.
113. İrtifak mülkiyette olduğu gibi taşınır eşyada da olur. İstisnası ise sadece eşya
üzerinde değil, haklar üzerinde de olabilir.
114. Mülkiyet hakkından farkı, tasarruf yetkisini vermemektedir.
115. İrtifak türleri:
İntifa, Geçit, Üst, Oturma, Spor, Kaynak, Eğitim ve atış, Manzara kapatma
116. Yararlanma yetkisinin kapsamına göre; tam ve sınırlı şeklinde ayrılır. (Tam
yararlanma yetkisi sadece intifa hakkına ait, diğerleri sınırlı yetki tanır.)
117. Yararlanma tarzı açısından; Tüm haklar olumlu yarar sağlar, manzara kapatma
olumsuz yarar sağlar.
118. Hak sahibinin belirleniş tarzına göre; Eşyaya bağlı haklar, intifa ve oturma
hakkındaki tüm haklardır ancak bunlar eşyaya bağlı kurulabileceği gibi düzensiz
kişisel irtifak olarak da kurulabilir. Şahsa bağlı haklar ise, intifa ve oturma
hakkıdır.
119. Eşyaya bağlı irtifaklar, TMK 998 gereği bağımsız ve sürekli olmadıkları için
taşınmaz sayılmazlar.
120. Düzenli irtifaklar (intifa ve oturma) hiçbir şekilde devredilemez ve miras
geçmez. İntifa ve oturma şahsa bağlı (kaim) olduğundan şahıs ölünce biter.
Bağımsız hak değildirler. Bu nedenle de taşınmaz niteliği kazanamazlar.
121. Üst ve kaynak hakkı taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça mirasçılara geçebilir
ve devredilebilir.
122. Diğer düzensiz irtifaklar aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez, mirasçılara
geçmez.
123. İntifa hakkı, mirasçılara geçmez ama başkasına kullandırılabilir.
124. İntifa hakkı eğer tüketilebilen eşya üzerinde kurulmuşsa, intifa hakkı sahibine
kanunen de geçer.
125. Tüzel kişi lehine en fazla 100 yıl intifa kurulabilir.
126. Kamulaştırılan mal üzerinde intifa hakkı sona erer ancak eşyanın parası
üzerinde devam eder.
127. İntifa Hakkının Sona Erme Sebepleri:
Hak konusunun (Eşyanın) yok olması
Sürenin dolması
Ölüm veya kişiliğin sona ermesi
Mahkeme kararı
Kamulaştırma
Cebri İcra
Vazgeçme
128. İntifa sahibinin hakları; zilyetlik, kullanma, ürün ve gelir elde etme, resmi
defter tutulma talebi
129. İntifa sahibinin yükümlülükleri; vergiler ödeme, bakma ve koruma, gerekirse
malı sigorta ettirme.
130. Oturma hakkı, bir binada veya bir kısmında oturma yetkisi veren irtifak
hakkıdır.
131. Oturma hakkına ilişkin özel hüküm yoksa intifa hükümleri uygulanır.
132. Oturma hakkı sahibi ile malik birlikte oturuyorsa binanın onarım ve bakım
giderleri malike aittir.
133. Üst hakkı, sona erdiğinde arazi maliki üst hakkı malikine bedel ödemek
zorunda değil ama aksi kararlaştırılabilir.
134. Bağımsız ve sürekli olarak kurulabilir, şahıs veya eşyaya bağlı kurulabilir.
135. Herhangi bir süre yoktur ancak bağımsız hak olması için en az 30 yıl olarak
tescil edilmelidir. Üst sınır 100 yıldır.
136. Üst hakkı ile yapılan yapı da devredilebilir. Ancak arazi üzerindeki yapı yok
olursa üst hakkı da sona erer.
13. HAFTA
14. HAFTA