Eşya Hukuku

Örnek 1 (taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde alıcının hakkı): (A) -no- terde gerekli şekle uyarak
taşınmazını (B)'ye satma vaadinde bulunmuştur. (A) taşınmazını (B)'ye satıp ona devredecek yerde,
onu (Ü)'ye devretmiştir. Eğer taşınmaz satış vaadi tapuya şerh verilmiş ise, (B) taşınmazı kendisine
satip devretmesini (Ü)'den isteyebilir (eşyaya bağlı borç etkisi) (Ü) de taşın- mazı (Ü2)'ye devrederse,
(B) taşınmazı kendisine satıp devretmesini artık (Ü2)'den isteyebilir (eşyaya bağlı borç etkisi).

Örnek 2 (sözleşmeden doğan önalım hakkı): Evini (A)'ya kiralayan (B), kira sözleşmesinde (A)'ya
önalım hakkı tanımıştır. Bu durumda, (B) taşınmazı üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, (A)'nın
taşınmazı öncelikle satın alma hakkı vardır. Önalım hakkının tapu siciline şerh verilmesi halinde, (A) bu
hakkını taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı ileri sürebilir (eşyaya bağlı borç etkisi): (B), taşınmazı
(C)'ye satar ve malik olarak da (C)'nin adı tapu siciline tescil edilirse, (A) önalım hakkını, şerh sayesinde
(C)'ye karşı kullanabilir. (A) ile (C) arasında bir satış ilişkisi kurulur. Koşullar kütükte be- lirtilmemişse, o
takdirde (B) ile (C) arasında kararlaştırılan koşullar, (A) ile (C) arasındaki ilişki için de geçerlidir (TMK
735/1). Kurulan bu satış ilişkisi- ne rağmen, (C) taşınmazı (A)'ya değil de (D)'ye devrederse, şerh
sayesinde, bir görüşe göre (A) taşınmazın kendisine devrini gene (C)'den ister, bunun yanı sıra hakkını
elde etmesine engel olan durumun ortadan kaldırılmasını (adına yapılan tescilin terkinini) (D)'den
isteyebilir (munzam/ek etki); diğer bir görüşe göre taşınmazın kendine devrini (D)'den isteyebilir
(eşyaya bağlı borç etkisi).

Örnek 3 (alım hakkı): (B), resmi şekilde yapılan bir anlaşmayla, (A) lehine alım hakkı tanımıştır. Buna
rağmen, (B), alım hakkına konu olan taşınmazını (C)'ye temlik etmiştir. Alım hakkının şerh verilmiş
olması halinde, (A) alım hakkını (C)'ye karşı kullanabilir (eşyaya bağlı borç etkisi). Alım hakkının
kullanılması ile birlikte (A) ile (C) arasında bir satış ilişkisi kuru- lur. Kurulan bu satış ilişkisine rağmen,
(C) taşınmazı (A)'ya değil de (D)'ye devrederse, şerh sayesinde, bir görüşe göre (A) taşınmazın
kendisine devrini gene (C)'den ister, bunun yanı sıra hakkını elde etmesine engel olan durumun
ortadan kaldırılmasını (adına yapılan tescilin terkinini) (D)'den isteyebilir (munzam/ek etki); diğer bir
görüşe göre taşınmazın kendine devrini (D)'den isteyebilir (eşyaya bağlı borç etkisi).

Örnek 4 (geri alım hakkı): (A), taşınmazını (B)'ye satar. Satış sözleş- mesinde (B), (A)'ya geri alım hakkı
tanır. Daha sonra (B) taşınmazını (C)'ye temlik eder. Geri alım hakkının şerh verilmiş olması halinde,
(A) bu hakkını (C)'ye karşı kullanabilir (eşyaya bağlı borç etkisi). Geri alım hakkının kulla- nılması ile
birlikte (A) ile (C) arasında bir satış ilişkisi kurulur. Kurulan bu satış ilişkisine rağmen, (C) taşınmazı
(A)'ya değil de (D)'ye devrederse, şerh sayesinde, bir görüşe göre (A) taşınmazın kendisine devrini
gene (C)'den ister, bunun yanı sıra hakkını elde etmesine engel olan durumun ortadan kaldırılmasını
(adına yapılan tescilin terkinini) (D)'den isteyebilir (munzam/ ek etki); diğer bir görüşe göre taşınmazın
kendine devrini (D)'den isteyebilir (eşyaya bağlı borç etkisi).

Örnek 5 (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar): (A), arsası üzerinde inşaat yapması
hususunda yüklenici (müteahhit) (M) ile anlaşır. (A), karşılık olarak arsasının 1/2 hissesini (M)'ye
devretmeyi vaat eder. Noterde yapılan anlaşma tapuya şerh verilmiştir. (A) taahhüdüne rağ- men,
arsanın tamamını (B)'ye temlik eder. (M), şerh sayesinde, arsanın 1/2 hissesinin kendisine devrini
(B)'den isteyebilir (eşyaya bağlı borç etkisi). (B) de taşınmazı (C)'ye devrederse, (M) taşınmazı
kendisine satıp devretmesini artık (C)'den isteyebilir (eşyaya bağlı borç etkisi).

Örnek 6 (kiracılık hakkı): (A) taşınmazını (B)'ye kiralamış ve kira sözleşmesi tapuya şerh verilmiştir.
Daha sonra (A) taşınmazını (Ü)'ye dev- retmiştir. TBK 310 I uyarınca (Ü) kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kanundaki bu düzenleme varken neden şerh imkânı tanınmıştır? Bu imkân, konut ve çatılı işyeri
kiralarına ilişkin 351. madde ile birlikte bir anlam taşır (madde gerekçesi). TBK 351 1 hükmü, yeni
malike gereksinimi sebebiyle kira sözleş- mesini sözleşme süresinin bitiminden önce sona erdirme
imkânı tanımıştır.

Şerh varsa, yeni malik bu imkândan yoksun kalır, kiracının kira sözleşmesine uygun olarak taşınmazı
kullanmasına izin vermek zorundadır.

Örnek 7 (bağışlayana dönme koşullu bağışlamalarda, bağışlayanın hakkı): Bağışlayana dönme (rücu)
koşullu bağışlama sözleşmesinde, bağışla- nanın bağışlayandan önce ölmesi halinde, bağışlanan şeyin
bağışlayanın mül- küne geri dönmesi söz konusudur (TBK 2921). Bağışlananın bağışlayandan önce
ölmesi, bozucu koşul teşkil eder. Bozucu koşulun tasarruf işlemine mi, yoksa borçlandırıcı işleme mi
ilişkin olduğu tartışmalıdır¹19. Bir görüşe göre, söz konusu bozucu koşul gerçekleştiği takdirde,
borçlandırıcı işlem niteli- ğindeki bağışlama sözleşmesi hükümden düşer, bağışlayan bağışlanan şeyin
kendisine devri hususunda nispi bir hakka sahip olur. Bu hak şerh sayesinde, sonradan taşınmazda hak
iktisap eden herkese karşı ileri sürülebilir. Örneğin (A), bağışlayana dönme koşulu ile taşınmazını (B)'ye
bağışlasa ve bu koşul tapuya şerh verilse ve daha sonra (B) taşınmazı (C)'ye satıp devretse ve ardın-
dan ölse, o takdirde (A) şerh sayesinde taşınmazın kendisine devrini (C)'den isteyebilir (eşyaya bağlı
borç etkisi).

Diğer bir görüşe göre, koşula bağlı olan, mülkiyetin nakline ilişkin tasar- ruf işlemidir. Bozucu koşulun
gerçekleşmesi ile birlikte, mülkiyet kendiliğin- den bağışlayana geri döner (karş. TST 16 II). Böyle bir
durumda bağışlayan mülkiyet hakkını doğrudan kazandığından, iadeye ilişkin nispi bir hak söz konusu
değildir. Burada şerhin, koşulun gerçekleşmesinden önceki etkisi, iyiniyetli üçüncü kişilerin, TMK 1023
uyarınca, bağışlayana dönme koşulu ile yükümlü olmaksızın bağışlanan üzerinde ayni hak iktisap
etmelerine engel olmaktan ibarettir¹20. Örneğin (A), bağışlayana dönme koşulu ile taşınmazını (B)'ye
bağışlasa ve bu koşul tapuya şerh verilse ve daha sonra (B) taşınmazı (C)'ye satıp devretse ve ardından
ölse, o takdirde taşınmazın mülkiyeti başka bir işleme gerek kalmaksızın (A)'ya geri döner. Şerh
sayesinde (C), bağışla- yana dönme koşulunun varlığını bilmediğini, bilmesi de gerekmediğini ve bu
sebeple taşınmazı koşulsuz olarak iktisap ettiğini ileri süremez.

Örnek 8 ( taşınmaz rehninde sonraki sırada yer alan rehinli alacaklının boşalan dereceye geçme hakkı):
(A), taşınmazı üzerinde (B) lehine birinci sı- rada, (C) lehine ikinci sırada rehin hakkı kurmuştur. (B)'ye
ait rehin hakkının sona ermesi üzerine (C), kendisine ait rehin hakkının birinci sıraya geçirilme- sini
talep edemez (TMK 871 I, II). (C)'nin (A)'dan bunu talep edebilmesi, (A)'nın önceden bir sözleşme ile
kendisine boşalan dereceye geçme hakkı tanımış olmasına bağlıdır. Resmi şekilde yapılan bu
sözleşmenin tapuya şerh verilmesi halinde, (C), sözleşmeden doğan hakkını taşınmazın devri halinde
yeni malike (eşyaya bağlı borç etkisi); (B)'ye ait rehin hakkı sona erdiği halde şeklen devam ediyorsa,
terkini için (B)'ye, keza boşalan derecede (A) bir baş- kası lehine rehin hakkı kurmuşsa, ona karşı ileri
sürebilir, böylece hem rehin hakkının terkin edilmesini (ayni etki) hem de boşalan dereceye kendisinin
geçmesini sağlayabilir.

Örnek 9 (paylaşmalı mal ayrılığında evliliğin iptali veya boşanma du- rumunda, eşit olarak paylaşma
konusu olan aile konutunda kalma hakkı): (A) ile (B), evlenmeden kısa bir süre önce yaptıkları mal
rejimi sözleşmesi ile "paylaşmalı mal ayrılığı" rejimini seçerler. (A) evlendikten sonra çalışarak edindiği
para ile bir ev satın alır. Eşler, aile konutu olarak bu evi kullanırlar. Birkaç yıl geçtikten sonra eşler
boşanır ve aile konutu eşler arasında eşit olarak paylaşılır (TMK 250 I). Taraflar boşanmadan sonra aile
konutunda (B)'nin kalması hususunda anlaşırlar ve (B)'nin bu hakkı tapu kütüğüne şerh verdirilir. Bir
süre sonra (A), payını (C)'ye devreder. (B), şerh sayesinde ko- nutta kalma hakkını (C)'ye karşı da ileri
sürebilir (eşyaya bağlı borç etkisi).

Tarafların anlaşamaması halinde, boşanma hâkimi, konutta kimin kalma- ya devam edeceği
hususunda karar verebilir ve kararını, tapu kütüğüne şerh verilmesi için tapu memuruna bildirebilir
(TMK 254 II). Hakim, konutta kalma hakkını (B)'ye tanımış olsa, o takdirde (A)'nın sonradan payını
(C)'ye devretmesi halinde, (B) şerh sayesinde bu hakkını (C)'ye karşı ileri sürebilir (eşyaya bağlı borç
etkisi).

Örnek 10 (üst hakkı sona erdiğinde, üst hakkı sahibine ödenmesi karar- laştırılan bedele ilişkin
anlaşmadan doğan haklar). (A), sahibi olduğu arazi üzerinde (B) lehine üst hakkı kurar. (B), bu hakka
dayanarak arazi üzerinde bir alış-veriş merkezi inşa edecek ve 30 yıl boyunca bunu işletecektir. 30 yılın
sonunda üst hakkı sona erecek ve (B)'nin inşa ettiği binalar (A)'ya ka- lacaktır (TMK 828 I). (A),
kendisine kalan yapılar için uygun bir bedel öde- meyi kabul etmiş ve buna ilişkin anlaşma üst hakkının
kurulması için gerekli olan resmi şekilde yapılmış ve tapuya şerh verilmiştir. (A), taşınmazı (C)'ye temlik
ettiği takdirde, (B), şerh sayesinde bedel alacağını (C)'den isteyebilir (eşyaya bağlı borç etkisi).