Professional Documents
Culture Documents
I. GENEL BİLGİLER
Zilyetlik, eşya üzerindeki fiili hakimiyettir. TMK. 973’e göre “Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti
bulunan kimse onun zilyedidir.” Zilyetlik dediğimiz şey, hakkın dış görünüşüdür. Yani hakkı herkes için
aleni (görünür) yapan şeydir. Örneğin bir telefonu elimde görürseniz, dersiniz ki bu kişinin bu telefon
üzerinde bir hakkı vardır. Bu kira sözleşmesi sonucu bir alacak hakkı da olabilir, mülkiyet de intifa da ama
sonuçta bir hakkı var sonucu çıkarırsınız. Zilyetliğin tanımıyla birlikte şunu da bilin. Zilyetlik bir hak
değildir, sadece hakkın dış görünüşüdür. Full zilyetlik işleyeceğimiz için zilyetliği kafada oturtun.
Kanuna göre; taşınırlarda zilyetlik mülkiyete karine teşkil eder. Yani taşınır bir mala zilyet
olan kimse onun maliki sayılır. Taşınmazlarda ise, tapudaki sicil kaydı mülkiyete karinedir. Tapuda kimin
adı varsa o kişi taşınmazın maliki sayılır.
Taşınırlarda ayni hak kazanılması, zilyetliğin kazanılmasına (fiili hakimiyetin kazanılmasına =
teslime) bağlıdır.
ROMA HUKUKUNDA zilyetlik için iki unsur vardır: 1) bir şeyde fiili hakimiyeti ele geçirmiş
olmak. 2) Zilyet olmak iradesi. Bunu bugün için de zilyetliğin unsurları olarak saymamız mümkündür.
II. ZİLYETLİĞİN ÇEŞİTLERİ
1) HAKKA DAYANAN ZİLYETLİK – HAKSIZ ZİLYETLİK
Malikin, rehin hakkı sahibinin, kiracının zilyetliği hakka dayanan zilyetliktir. Hırsızın veya kendine
emanet edilen malda, devredenin hakkını inkar ederek mala zilyet olan kişininki haksız zilyetliktir.
2) İYİNİYETLİ ZİLYETLİK – KÖTÜNİYETLİ ZİLYETLİK
Haksız olan zilyedin, durumu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması iyiniyetli zilyetliktir.
Haksız zilyet durumu biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa kötüniyetli zilyetliktir.
3) ASLİ ZİLYETLİK – FER’İ ZİLYETLİK (Bu ayrım biraz karışık ve önemli)
TMK madde 974’e göre “Zilyet, bir sınırlı aynî hak veya bir kişisel hakkın kurulmasını ya da
kullanılmasını sağlamak için şeyi başkasına teslim ederse, bunların ikisi de zilyet olur. Bir şeyde malik
sıfatıyla zilyet olan aslî zilyet, diğeri fer'î zilyettir.”. Yani asli zilyedin var olabilmesi için, mutlaka fer’i
zilyet olmalıdır. Fer’i zilyetlik yoksa, malik sıfatıyla hareket eden kimsenin zilyetliği sadece zilyetliktir.
Doktrinde üstün olan görüşe göre, asli zilyetlik için malik sıfatıyla zilyet olmak şart değildir. Bir fer’i
zilyet de, başka bir kişiye hak verip zilyetliği devrederse; o kişiye karşı asli zilyet olur.
A =====B’ye intifa hakkı verdi ve malın hakimiyetini B’ye verdi. A asli zilyet B feri zilyet.
B de =====C ile kira sözleşmesi yaptı hakimiyeti ona bıraktı. B Asli zilyet C feri zilyet. Yani bu
durumda B, A’ya karşı feri zilyet C’ye karşı asli zilyettir. Bu mümkündür baskın görüş bu doktrinde.
4) DOLAYLI (VASITALI) ZİLYETLİK – DOLAYSIZ (VASITASIZ ZİLYET)
Bir şeyde fiilî hâkimiyetini doğrudan doğruya sürdüren kimse dolaysız zilyet, başka bir kişi aracılığı
ile sürdüren kimse dolaylı zilyettir. Bir kişinin mal üzerindeki hakimiyeti başka bir kişinin aracılığı ile
oluyorsa, o kişi dolaylı zilyettir. Yok başkasının aracılığı yoksa dolaysız zilyettir. Asli – feri zilyetlik
durumu varsa vasıtalı zilyetlik vardır. Örneğin A malik, B’ye kiraladı. A’nın zilyetliği B vasıtası ile sürer
yani başkası kullanır. Zilyetliği kendisi değil başkası kullandığı için A vasıtalı zilyet B vasıtasız zilyet olur.
5) HİZMET ZİLYETLİĞİ (ZİLYET YARDIMCILIĞI) ve BAŞKASI İÇİN ZİLYETLİK
(BU BAŞLIKTA HOCA NE DEMİŞ ONA DA BİR BAKMANIZ LAZIM)
Evdeki hizmetçinin, bahçıvanın, çocukların eşya üzerindeki fiili hakimiyeti zilyetlik değildir. Eşya
üzerinde başkası namına ve yararına fiili hakimiyet sahibi bu kişiler zilyet yardımcısıdır. Bunların mal
üzerinde hakimiyeti hak ile falan ilgili değildir. Bunlar için, zilyetlikten doğan hak karineleri de söz konusu
değildir. Zilyet yardımcılarının iyi niyetle hak iktisabı da söz konusu olmaz (çünkü zilyet değiller zaten.) Bu
kişiler ancak zilyetliği fiili savunma (ilerde işlenecek) halinde öngörülen tedbirlerden yararlanabilirler,
zilyetlikten doğan davaları kullanamazlar.
Doktrinde, başkası için zilyetlik diye ayrı bir kavram da vardır. Otomobil şoförü, nakliyeci, işçi, satış
temsilcisi gibi; hiçbir ayni veya kişisel hakka dayanmadan malı elinde bulunduran kişiler “başkası için
zilyet” kabul edilirler ve emin sıfatıyla zilyet sayılırlar. Zilyet adına zilyetliğin korunmasını isteyebilirler.
6) PAYLI (ORTAK) ZİLYETLİK – ELBİRLİĞİ ZİLYETLİK
Bir mala vasıtasız zilyet olan kişiler birden fazla ise bu kavramlara gidilir. Burada birden fazla kimse
tek başına malı bağımsız olarak kullanabiliyorsa (örnek: 1 motosikletin 2 tane aynı anahtarı var ve ikisi ayrı
kişide) bunlar ortak zilyettir. Yok bu kişiler bağımsız değil ancak birlikte kullanabilirse elbirliği zilyetlik
vardır. Örnek: 1 kasa ancak 2 anahtarın birlikte sokulup çevrilmesi ile açılıyorsa.
III. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI
1) ASLEN KAZANMA
Bir şey üzerindeki zilyetlik, önceki zilyetliğe dayanmaksızın ondan bağımsız olarak edinilmişse aslen
kazanma söz konusudur. Yani ortada devir teslim olmaksızın zilyetlik kazanımı olmalıdır. Ör: balık avlamak
2) DEVREN KAZANMA
Bir şey üzerindeki zilyetliğin önceki zilyedin rızasına dayanması halinde, zilyetliğin devren iktisabı
söz konusudur. Devren kazanma çeşitleri şunlardır ve bunlar sınavda kesinlikle çıkacaktır.
a. Şeyin Aynının Teslimi: Kısaca malı böyle elinle teslim etmektir.
b. Araçların Teslimi: Mala fiilen hakim olabilmek için gerekli araçların teslimi ile zilyetlik
devri gerçekleşmiş olur. Örnek: arabanın anahtarını verince zilyetliği bu şekilde veriyorsun.
Araçların teslimi; zilyetliği fiilen mümkün kılan teknik imkanların sağlanması demektir.
c. Zilyetlik Sözleşmesi: Taraflar arasında zilyetliğin devri amacını içeren bir sözleşme olmalı.
Örneğin; git benim bahçemdeki portakalları topla dediğimde sözleşme ile devir oluyor. Ne
malın elden teslimi, ne de araçların teslimi var.
d. Temsilciye Teslim: hazır olmayanlar arasında bir devir yapılıyorsa, iktisap edenin
temsilcisine teslim edilme ile birlikte zilyetlik iktisap edene geçmiş olur.
e. Zilyetliğin Teslimsiz Kazanma Halleri (Çok Önemli)
i. Kısa Elden Teslim: Fer’i zilyet olan kişinin, zilyetlik devrine gerek kalmaksızın
zilyetlik çeşidinin değişmesi veya zilyetlik sebebinin değişmesidir.
Örnek: Malik A asli zilyet, kiracı B fer’i zilyet. A malı B’ye satarsa zilyetlik devri olmaksızın
bu kez B asli zilyet konumuna çıkar, zilyetliğinin türü değişir.
Örnek 2: A asli zilyet, telefonunu B’ye kiraladı B Fer’i zilyet. A bundan sonra B’ye karşı
telefonunu rehin vererek borç para alırsa; B yine Fer’i zilyet olmakla birlikte
zilyetliğinin sebebi artık kira sözleşmesi değil rehindir.
ii. Hükmen Teslim: Bir mal üzerindeki hakkını devreden kişi, özel bir sebebe
dayanarak zilyet olmaya devam ederse; burada hükmen teslim vardır. Örnek:
Pantolon aldın parasını verdin ancak paçaları yapılsın diye dükkanda bıraktın.
Veyahut evini Ali’ye sattın ama 2 ay daha oturmak için kira sözleşmesi yaptın. Yani
burada hakkı devretme söz konusu olmakla birlikte; ortada özel bir sebepten ötürü
zilyetliğe devam etme var.
iii. Zilyetliğin Havalesi: Fer’i zilyet sıfatındaki bir kimsenin elinde bulunan şeyin;
asli zilyetliğinin, asli zilyet tarafından başka bir kimseye devredilmesi ve o şeyin
yeni zilyede tesliminin feri zilyede bildirilmesidir. Örnek: A evini B’ye kiralamıştır.
Burada A asli zilyet B feri zilyet. İşte bu noktada A evini C’ye satarsa asli zilyetlik
C’ye geçmiş olacak. B ise feri zilyetliğe devam ediyor. İşte asli zilyetliğin bu şekilde
devredilmesine zilyetliğin havalesi diyoruz.
f. Emtiayı(Eşyayı) Temsil Eden Senetlerin Devri: Bir antrepo veya bir nakliyeciye verilmiş
olan eşyayı temsil eden kıymetli evrakın teslimi ile, o emtia üzerindeki zilyetlik de teslim
alana geçmiş olur. (Bu ticari hayatla ilgilidir. Örneğin bir malı bir depoya yerleştirir, bunu
gösteren belgeyi alıcıya verirsin, alıcı da o belge ile malı depodan çıkarır. Veyahut bir malı
gemiye yüklediysen o belgeyi malı teslim alacak kişiye verirsin, o da varış limanında o
belgeyi gösterip malı teslim alır. İşte bu hallerde belgenin-senedin verilmesi ile zilyetliğin
geçtiğini kabul ediyoruz.)
g. Zilyetliğin Miras Yoluyla Geçmesi: Mirasın açılması ile, mirasçılar mallara zilyet olurlar.
Mirasçılar bundan haberdar olmasa bile zilyet olurlar.
IV. ZİLYETLİĞİN KAYBI
TMK m. 976: “Fiilî hâkimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma
olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez.”(Örnek: paltonu arkadaşında unuttun.) Bu hükmün
tersinden şu çıkar: Fiili hakimiyetin sürekli olarak kaybı halinde zilyetlik sona erer.
Zilyetlik kaybı 2 şekilde olur: I) İrade ile: 1 – Zilyetliğin devri, 2 – Eşyayı terk. II) 1 – Çalınma,
2 – kaybedilme, 3 – gasp.
V. ZİLYETLİĞİN KORUNMASI
Zilyetlik, temelinde bulunana hakka bakılmaksızın her türlü gasp ve tecavüze karşı
korunmuştur. Bir fiili durum olarak zilyetliğin 3 ayrı yolla korunması görülür.
1) Savunma Hakkı
2) Zilyetliğin Korunması Davası
3) İdari Yol
Şimdi teker teker bunları görelim:
1) SAVUNMA HAKKI
TMK 981 uyarınca; zilyet bütün gasp ve tecavüz fiillerini kuvvet kullanarak defetme hakkına
sahiptir. Buradaki savunma hakkı, aslında meşru müdafaa hakkının özel bir şeklidir. Burada gasp
demek zilyetliğin hukuka aykırı ve rıza dışında sona erdirilmeye, malın alınmaya çalışılmasıdır.
Failin iyi niyetli, kötüniyetli veya kusurlu olup olmaması, hakka dayanıp dayanmaması vs. fark
etmez. Fer’i zilyet de bu hakkı asli zilyete karşı kullanabilir. Malın alınmasına kuvvet kullanarak engel
olabilir. TMK m. 981/2 uyarınca “Zilyet, rızası dışında kendisinden alınan şeyi taşınmazlarda el koyanı
kovarak, taşınırlarda ise eylem sırasında veya kaçarken yakalananın elinden alarak zilyetliğini koruyabilir.
Ancak, zilyet durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır.”
Yani taşınırlarda; i) zorla zilyetliği alanın suçüstü durumda veya kaçıyor durumda olması
gerek, ii) zilyet savunma hakkını derhal kullanmalı, iii) bu hak kullanılırken durumun haklı
göstermediği bir kuvvet kullanmaktan kaçınmalıdır.
Zilyetin bu hakkını kullanmaması; zilyetlik davalarını açabilmesine etkili değildir.
2) ZİLYETLİK DAVASI
Burada zilyedin hak sahibi olup olmadığı aranmaksızın; fiili zilyetliğinin dava yoluyla korunması
kabul edilmiştir. Bu dava 2 şekilde olur: a. Yeddin (Şeyin) İadesi Davası, b. Tecavüzün Önlenmesi Davası.
a. Yeddin (Şeyin) İadesi Davası:
Madde 982 - Başkasının zilyet bulunduğu bir şeyi gasp eden kimse, o şey üzerinde üstün bir
hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür.
Davalı, o şeyi davacıdan geri almasını gerektirecek üstün bir hakka sahip olduğunu derhâl
ispat ederse onu geri vermekten kaçınabilir. (Bu hak alttaki davada yok buna dikkat!!!)
Dava, şeyin geri verilmesine ve zararın giderilmesine yönelik olur.
Bu davada davacının yapması gereken şey, o şeye gerçekten fiilen zilyet olduğunu (yani gasp
edilmeden malda hakimiyeti olduğunu) ispat etmektir. Hakkının var olduğunu ispat etmesi gerekmez.
b. Tecavüzün Önlenmesi Davası:
Bu dava, gasp halinde değil; genellikle saldırı halinde söz konusu olur. Burada da davacının hak
sahibi olup olmadığına bakılmaz. Davayı açanın, gerçekten fiilen zilyet olup olmadığını ispat etmesi
yeterlidir. Bu davayı da yine; feri zilyetin lehine olarak asli zilyet açabilecektir. Örnek; A villasını B’ye
kiraladı. C ise villanın bahçesine moloz döküyor. A da B de davayı açabilir. Tabi yine feri zilyet; kendi
hakimiyetinde olan mala karşı asli zilyedin tecavüzü olursa; davasını asli zilyede karşı yöneltebilir.
Zilyet, saldırıya kalkışıldığı takdirde saldırının önlenmesini; saldırı yapılmış ve devam ediyor
ise bu saldırının sona erdirilmesini talep ve dava edebilir. Zilyetliğe yapılan saldırı sona ermiş ise;
ancak tazminat talep edilebilecektir. Bu tazminat talebi TBK 49’daki haksız fiil hükümlerine tabiidir.
Yani hukuka aykırı fiil, kusur, zarar, illiyet bağı gerekir.
BURADA BAHSEDİLEN 2 ZİLYETLİK DAVASININ DA GASP – SALDIRI FİİLLERİNİN
VE FAİLİN ÖĞRENİLMESİNDEN İTİBAREN 2 AY İÇİNDE; HER HALÜKARDA FİİLDEN
İTİBAREN 1 YIL İÇİNDE AÇILMASI GEREKİR. BUNLAR HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELERDİR.
3) ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLLA KORUNMASI
Gerçek ve tüzel kişilerin zilyet oldukları taşınmazlara başkası tarafından müdahale edildiği takdirde;
o taşınmaz zilyedinin ve ya zilyetler birden fazla ise arasından birinin başvurusu üzerine; o taşınmazın
bulunduğu yerin kaymakamı veya valisi tarafından bu saldırı defedilir ve taşınmaz, zilyedine teslim edilir.
Başvuru, saldırının yapıldığının öğrenildiği tarihten 60 gün içinde; her halükarda 1 sene içinde yapılmalıdır.
Bu süreler hak düşürücü sürelerdir.
VI. ZİLYETLİKTE HAKKIN KORUNMASI (önceki başlık sadece zilyetliğin korunması idi.)
İsviçre ve Türk hukukunda; eğer mal taşınırsa, zilyetliğin bir hakka karine olduğu kabul edilir.
Taşınır bir malın zilyedi onun maliki sayılır. Taşınmazlarda ise tapu kütüğüne tescil, zilyetliğin oynadığı
rolü üstlenir. Şimdi bu hususu daha detaylı inceleyelim.
1) ZİLYETLİKTEN DOĞAN HAK KARİNELERİ
i. İlk olarak, taşınır bir malın zilyedi, o şeyin aynı zamanda maliki olduğunu ileri sürebilir.
ii. İkinci olarak; zilyet, zilyetliği altında bulunan şeyin başkasının mülkiyetinde olduğu ve onun
kendisine mal üzerinde şahsi veya ayni bir hak verdiğini iddia edebilir. (Fer’i zilyet; bunu asli zilyede karşı
ileri süremez. Fer’i zilyetin iddiası yetmez ispat etmesi gerek.
iii. Üçüncü olarak da zilyet; sadece “taşınır malın, malı kendisine verenin mülkiyetinde
bulunduğunu, malı kendisinden iyi niyetle aldığını iddia etmesi yeterlidir. Bunlardan istediğini yapabilir.
2) ZİLYETLİKTEN DOĞAN HAK KARİNELERİNİN HUKUKİ SONUÇLARI
a. Savunma ve hüküm etkisi: Zilyet, hukuki karineye dayanarak, şeye zilyet olmayan ancak dava
yolu ile kendi zilyetliğini ve hakkını reddedene karşı sadece zilyetliğini kullanarak hakkını savunma imkanı
bulur. Bir taşınırın zilyedi, kendisine karşı açılan her davada üstün hakka sahip olduğu karinesine
dayanabilir. Gasp veya saldırıya ilişkin hükümler saklıdır. (Yani karşı taraf hırsızlık ve gasp yoluyla mal
benden alındı diyorsa; ben zilyedim o yüzden de malikim karinesine dayanamaz.)
b. İddia ve hüküm etkisi: Zilyetliğe Haklılık Davası = Taşınır Davası = İstirdat Davası
Şartları: Bu davanın şartları seçimliktir. 2 tane var bir tanesi yeterlidir.
i. Şeyin davacının rızası dışında zilyetliğinden çıkmış olması (Unutma, kaybolma, çalınma). Bu
durumda davacı, davasını iyiniyetli zilyetlere karşı da kazanır. Ancak irade dışı elden çıkmayı
ispatlamalı. Örnek; A’nın kitabı çalınsa ve sonra A o kitabı bir sahafta görse; eski zilyet olduğunu ve irade
dışı elinden çıktığını ispat ederse; kitapçı, lehine olan hak karinesini yitirir.
ii. Davacının kötü niyetli olması: Bu durumda şeyin, davacının elinden nasıl çıktığı önemli değildir.
Karşı tarafın, taşınırda herhangi bir hakka sahip olmadığını bile bile elinde tuttuğunu ispat etmesi gerekir.
Ancak bunun için, davacının o malı daha önceden iyi niyetle edinmiş olması gerek. 2 kötü niyetli kişi arası
çekişmede zilyet olanınki tercih edilir.
Davacı: Bu şeye önceden zilyet olan kişi, Davalı: Şeye dava açıldığı anda zilyet olan kişi.
İspat yükü: Davacı 2 şeyi ispat edecek 1) Söz konusu mala önceden zilyet bulunduğunu
2) Elinden irade dışı çıktığını veya karşı tarafın kötü niyetini.
Dava süresi: Davalı iyiniyetli olduğu durumda 5 yıl; kötü niyetli ise süre sınırı bulunmamaktadır.
Özel durumlar: 1) TMK m. 990: Zilyet, iradesi dışında elinden çıkmış olsa bile, para ve hamile
yazılı senetleri iyi niyetle edinmiş olan kimseye karşı taşınır davası açamaz. 2) TMK m. 989/2: Taşınır,
açık artırmadan veya pazardan ya da benzeri eşya satanlardan iyi niyetle edinilmiş ise; iyiniyetli
edinenlere karşı taşınır davası, ancak ödenen bedelin geri verilmesi koşuluyla açılabilir.
c. Zilyetlikten Doğan Karinenin Zilyetliği Geçirme Etkisi: TMK m. 988: Bir taşınırın emin
sıfatıyla zilyedinden o şey üzerinde iyi niyetle mülkiyet veya sınırlı aynî hak edinen kimsenin edinimi,
zilyedin bu tür tasarruflarda bulunma yetkisi olmasa bile korunur. Burada emin sıfatıyla zilyet
dediğimiz şey, önceki zilyedin malı kendi eliyle herhangi bir sebepten bıraktığı zilyettir. (Örnek: kuru
temizlemeye bırakılan ceket, arkadaşına emanet ettiğin kitap, bir koli teslime ettiğin nakliyeci). Bu
durumun olması için 1) Kazanmanın emin sıfatıyla zilyetten elde edilmiş olması; 2) hak edinen kişinin
iyi niyetli olması gerekir.
3) ZİLYETLİĞİN KORUNMASI DAVASI VE TAŞINIR DAVASI ARASI FARKLAR
● Zilyetliğin kor. davası hem taşınırlarda hem taşınmazlarda açılabilir. Taşınır davası sadece taşınırda.
● Zilyetliğin kor. davası sadece zilyetliğe dayanır. Taşınır davası zilyetliğin dayandığı hakka dayanır.
● Zilyetliğin korunması davasında davalı, zilyetliği zorla alan (gasp eden) veya saldırı yapan kişidir.
Taşınır davasında ise davalının böyle nitelikleri olması gerekmez. Eski zilyet, iradesi dışında mal
elinden çıktığını ispat ederse; yeni zilyet iyi niyetli bile olsa bu önemli değildir. Yine malı iade eder.
● Süre bakımından ise; zilyetliğin korunması davalarında hak düşürücü süre öğrenmeden itibaren 2 ay,
her halde 1 yıldır. Taşınır davasında ise bu süre, davalı iyiniyetli ise 5 yıl, kötü niyetliyse süresizdir.
2) Fer’i Siciller: Fer’i sicil diye bir şey olduğunu bilin yeter. Sorarsa kendimi keserim ama yine de
bir kaçının adını bilin: Mal sahipleri sicili, alacaklılar sicili, hacizler sicili, vekaletten azil sicili.
b. Malikin Tasarruf Yetkisinin Kayıtlanmasıyla ilgili Verilen Şerhler: Malikin tasarruf yetkisi
çeşitli sebeplerle sınırlanmış olabilir. Örnek: kanun, resmi karar, hukuki işlem. Tasarruf yetkisine doğrudan
kanun ile getirilmiş olan kayıtlamalar ayrıca tapu siciline şerh verilmesine gerek olmaksızın etki doğururlar
ve bunlar nolursa olsun iyi niyetli kötüniyetli farketmeksizin her türlü hak iktisap eden kişiye ileri sürülür.
Ancak kanunla getirilmeyen sınırlamalar; şerh verilmediği zaman özellikle iyi niyetli 3. Kişilere karşı etki
doğurmayacaktır. Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir:
1. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
2. Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre,
3. Aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.
Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların
sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
i. Çekişmeli hakların korunmasının sağlanmasına ilişkin mahkeme kararları: Bunun için belli
bir taşınmazın talep hakkına konu olması ve isteğin olumlu sonuçlanması halinde tapu değişikliği gerekmesi
lazımdır. Örneğin A, taşınmazını B’ye satar ancak devretmez. Bu durumda tescil için dava açan B’nin bunu
şerh verdirmesi lazımdır. Aksi takdirde A evi C’ye satsa, B hakkını C’ye karşı ileri süremeyecekti. Bu gibi
durumlarda mahkemeden şerh istenir ki hak kaybı yaşanmasın.
ii. Haciz, iflas kararı, konkortado ile verilen süre: Burada önemli olan haciz şerhini bilin yeter.
Üzerinde haciz şerhi olan bir taşınmaz, maliki tarafından satılabilir. Ancak haciz konusu borcun alacaklısı,
hacizden doğan haklarını eğer haciz şerhi konduysa şerhten sonra hak kazanan 3. kişilere karşı ileri sürebilir.
iii. Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler:
Burada kanundan doğan bir sınırlama söz konusudur ve şerh verilirse iyi olur. Ancak şerh verilmese dahi bu
sınırlamalar emredicidir, şerh varmış gibi etki doğururlar. Yani ailede mesela koca; aile konutunu satarsa,
şerh olmasa dahi bu kanuni sınırlama iyiniyetli – kötü niyetli herkese karşı ileri sürülebilecektir.
c. Geçici (Muvakkat) Tescillerin Şerhi: Şu hallerde geçici tesciller şerh edilebilir TMK m. 1011
i. Bir ayni hakkın korunması söz konusu ise: Haklı bir sebebe dayanmayan tescil (yolsuz tescil)
veya 3. bir kişinin tescilden önceki hak kazanımı sebebi ile tapu sicili gerçeği yansıtmıyorsa; sicildeki kayıt
düzeltilinceye kadar şerh yoluyla gerçek hak sahibini, iyi niyetli üçüncü kişilerin tapudaki kayda güvenip
hak iktisap etmelerinden korumak gerekir. Bu koruma da işte bu geçici tescil şerhi ile sağlanır.
ii. Tasarruf yetkisine ilişkin noksan belge tamamlanması söz konusu ise
iii. İnşaatçı ipoteği söz konusu ise: inşaat yapan müteahhit ve işçilere kanunen verilen bir ipotek
hakkıdır. Burada inşaatçı – işçileri alacaklarını alamazlarsa dava açacakları süreye kadar hak kaybına
uğramamak için geçici şerh vermelidir.
3) Beyanlar: Bu kayıtlar, tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılan kayıtlardır. Önemsiz!
V. TESCİLİN HÜKMÜ (Tescilin olumsuz hükmü + olumlu hükmü total 2 hükmü vardır)
1) TESCİLİN OLUMSUZ HÜKMÜ
TMK m. 1021 uyarınca “Kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık
kazanamaz.” Yani tapuya tescil edilmedikçe, ayni hakkın doğumuna ilişkin hukuki işlemin geçerli bir
şekilde yapılmış olması anlam ifade etmez, sonuç doğurmaz.
Bunun istisnası; tescilin kurucu değil de açıklayıcı (beyan edici) olduğu zamanlardır. TMK m.
705/2 uyarınca miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda görülen diğer
hallerde hak tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde de hak sahibi kişinin tasarruf işlemleri yapabilmesi
için tescil yapılması gerekir. İşte yapılan bu tescil ise açıklayıcı olur. Tekrar ediyorum kural 1021’deki olan;
tescilsiz hak kazanılmaz. Bu paragraf ise o asıl kuralın istisnasıdır.
2) TESCİLİN OLUMLU HÜKMÜ
a. Ayni Hakkın Doğumu ve Sırası
Ayni haklar, tescil ile doğarlar. Tescilin olumlu hükmü temel olarak budur. Aynı zamanda
tapu siciline yapılan tescil; ayni hakların sırasını da belirler.
b. Tescilin Sebebe Bağlı (İlli) Bir İşlem Oluşu ve Bunun Sonuçları
i. Genel olarak: Ayni haklar tescil ile doğar dedik, ancak tescilin ayni bir sonuç doğurabilmesi için
geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir(buna sebebe bağlılık diyoruz). Tescilin, tescilin tadiline
veyahut terkine temel olan bir hukuki işlem yoksa, veya bu hukuki işlem geçerli değilse, veyahut da ortada
bir yazılı tescil başvurusu yoksa; buna rağmen tapu kütüğüne düşülen kayda rağmen hak durumunda bir
değişiklik olmaz. Yani örneğin A’ya ait taşınmazın B adına tescilinde; tescilin dayandığı hukuki sebep
(örneğin satış sözleşmesi, bağışlama), ehliyetsizlik, şekil eksikliği, muvazaa, hata, hile, korkutma,
vekaletnamenin sahte oluşu gibi bir nedenle geçerli değilse sebebe bağlılık yoktur. Burada tapuda B adına
kayıt düşülmüş olsa bile hukuken B, mülkiyet hakkına sahip olmamıştır. Hak tapu defterinde B’de gibi
görünür ancak malik A’dır. İşte bu durumda A’nın, yeniden hak sahibi görünmesi için önünde belirli
zorluklar vardır. TAPUDA B LEHİNE YAPILMIŞ BU SAKAT TESCİLE YOLSUZ TESCİL DENİR!
B adına tescil yapılmış ancak B aslında hak sahibi değilse, yani yolsuz tescil durumunda; B iyiniyetli
olması halinde yani tapudaki tescilin sebebe dayanmadığını bilmemesi ve bilmesi gerekmemesi halinde;
tescilin üzerinden 10 YIL GEÇMEKLE (Artı belli şartlar da var) , OLAĞAN ZAMANAŞIMI İLE
MÜLKİYETİ KAZANIR.
Yolsuz bir tescil sonucu hakları ihlal edilen kişi (Olayda A), tapu sicilindeki kaydın gerçek hukuki
duruma uygun olarak düzeltilmesini isteyebilir. Bu düzeltme, TARAFLARIN ANLAŞMASI YOLUYLA
VEYAHUT DAVA YOLUYLA OLABİLİR.
ii. Yolsuz Tescilin Tarafların Anlaşmasıyla Düzeltilmesi: Burada tarafların, mülkiyet devrinde
olduğu gibi, yolsuz tescili saptayan ve tescilin sebebe bağlı olmadığını söyleyen bir resmi sözleşme yapması
gerekir. Aynı zamanda tapuda malik görünen kişinin, yaptıkları bu sözleşmeye dayanarak, yazılı tescil
talebinde bulunması gerekir. Yani aslında dış görünüşü itibariyle tapuda ayni hak devri nasıl yapılıyorsa
öyle yapılır tarafların anlaşması yolunda.
iii. Yolsuz tescilin dava yoluyla düzeltilmesi: TMK 1025 uyarınca haklı bir sebep olmaksızın
yapılan tescil veya tescilin tadili veya terkin ile hakları ihlal edilen kişi; dava yoluyla bunun düzeltilmesini
isteyebilir. Buna tapu kaydının düzeltilmesi (tashihi) davası denir. Hakim burada tescilin sebebe bağlı
olmadığını, yani tescilin dayandığı hukuki sebep olmadığını tespit ederse tapu sicilini buna göre düzeltir.
Davacı: Bu davanın davacısı yolsuz tescil ile hakları ihlal olan malikler veya sınırlı ayni hak sahipleri
tarafından açılabilir. Başka kimseler menfaati olsa dahi dava açamaz. Örnek: A taşınmazını B’ye satsa ancak
yanlışlıkla C lehine tescil yapılsa, burada hakları ihlal edilen kişiyi A sayıyoruz. A dava açacak B açamaz.
Davalı: Yolsuz tescilden dolayı hak sahibi görünen kişi yani tescilden yararlanan kişidir. Burada şu
durum önemlidir. Yolsuz tescil var. Ancak bu yolsuz tescil üzerine yolsuz tescille hak sahibi görünen kişi
taşınmazı 3. bir kimseye devrederse ne olacak? Bu hususu birazdan inceleyeceğiz.
Bu dava hakkı zamanaşımına uğramaz.
Davalının itiraz ve def’ileri: Burada iyiniyetle 10 sene geçmişse tescilden sonra; yolsuz tescil kimin
adınaysa o kişi olağan aşımı ile mülkiyeti kazanır. Böyle bir durum varsa davalı artık davacının hak sahibi
olmadığını ileri sürebilir. Ayrıca bazı hallerde sakat olan dayanak işlem sonradan geçerli hale gelmiş
olabilir. Örneğin hata, hile, korkutma durumunda (öğrenmeden 1 yıl) veya gabin durumunda (öğrenmeden 1
yıl herhalde 5 yıl) kişi hak düşürücü süreleri geçirmiş ise artık sözleşme geçerli bir sözleşme haline gelir. Bu
durumlar varsa mesela; davalı bunu ileri sürüp artık işlemin geçerli olduğunu söyleyebilir.
3) İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması (Tapu Siciline Güven Prensibi):
TMK 1023: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak
kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
a. Şartları
i. İyiniyet, tapu sicilindeki yolsuz kaydın doğruluğuna ilişkin olmalıdır.
ii. Bir ayni hak kazanılmalıdır.
iii. Kişi iyiniyetli olmalıdır. Yani kişinin ayni hak kazanırken gerçek hak durumunu, tapunun
yolsuz tescil olduğunu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması gerekir.
b. İyiniyet Sahibi 3. Kişilerin Korunmasının Sonuçları
İyiniyetli 3. kişi, tapu kütüğüne güvenerek ayni hak iktisap ettiği takdirde; tapu kütüğündeki kayıt
doğru, tam, eksiksiz kabul edilir ve yeni hak durumları buna göre belirlenir. Tapu kütüğü ile bağdaşmayan
her hak bu durumda son bulur. Yani A’nın taşınmazında B adına yolsuz tescil vardı. B bunu C’ye sattı C de
tapudaki kayda iyiniyetle güvendi dersek; artık tapudaki kayıt doğru kabul edilecek ve C mülkiyeti kazanmış
olacaktır. Burada tapu ile bağdaşmayan her hak sona erer yani burada A’nın mülkiyet hakkı son bulur.
c. Çifte Tapu Durumu
Çok istisnai olsa da, bir taşınmaz için iki veya çok kişi adına tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlar yani
ikiden fazla tapu olması halinde ne olacaktır? Bunun sebepleri vardır ancak önemli değil, soruda çifte tapu
olduğunu anlayacağınız bir şeyi zaten hoca verecek o yüzden bizim için sonucu önemli. Yani 2 ayrı tapu
varsa ve 3. kişi gelip bu tapu sicillerinden birine (özellikle de yanlış olana) iyi niyetler güvenerek mülkiyet
veya sınırlı ayni hak kazanırsa ne olacak? Bu konuda iki görüş vardır:
● TMK 1020 uyarınca tapu sicili alenidir ve kimse tapu sicilinde kayıtlı bir hususu bilmediğini
iddaa edemez. Bir taşınmaz için birden fazla tapu varsa, 3. kişinin bu kayıtların hepsini bildiği
kabul edilir. Böyle bir durumda geçersiz tapuya dayanarak hak iktisap eden kişi iyi niyet iddiası
ileri süremez. Çifte tapu halinde ancak gerçek hak sahibinden ayni hak kazanılabilir.
● Bu görüş şunu söyler: Her taşınmaz için normalde tek kayıt bulunur. TMK 1020 hükmü bu
çerçevede anlaşılmalı ve uygulanmalıdır. 3. kişi, belli bir taşınmaz için başka bir kayıt olmadığını
kabul etmek hakkına sahiptir. Ayrıca aynı taşınmaza ilişkin değişik kayıtların bulunup
bulunmadığına ilişkin bir araştırmaya maddi imkan da yoktur. Bu halde, geçersiz olan tapuya iyi
niyetle güvenerek bir ayni hak iktisap eden kimsenin TMK 1023’te öngörülen tapu siciline iyi
niyetle güvenerek ayni hak kazananın korunması hükmüne göre korunması gerekir.
Şekle Uymamanın Sonuçları: Taraflar, taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran bir sözleşmeyi resmi
şekilde yapmayıp, haricen (resmi şekil dışında) yapmışlarsa bu sözleşme geçersizdir. Bu sözleşmeye dayanarak
mahkemeye gidilemez. Şekil eksikliğine rağmen, her nasılsa tescil gerçekleşmişse bu bir YOLSUZ TESCİL olur ve
tapu tashihi (tapu kaydının düzeltilmesi) davası açılabilir. Alıcı satış bedelini ödemişse bunun sebepsiz zenginleşme
kuralına göre iadesi gerekir. Ancak TBK’daki 1 yıllık zamanaşımı değil 10 senelik zamanaşımına tabidir. Yargıtay
İBK böyle diyor. Şekle aykırılık bir geçersizlik sebebi olsa da bunun istisnaları var:
1) Adına yolsuz tescil yapılan kişi iyi niyetli ise, şartları gerçekleşince olağan zamanaşımı ile mülkiyeti kazanır.
2) Haricen yapılan satış sözleşmesinde alıcı bedeli ödemiş, satıcı da taşınmazı teslim etmişse; satıcı alıcıya aldığı
parayı iade etmedikçe, alıcı taşınmaz üzerindeki zilyetliğini koruyabilir. Bu bir çeşit ödemezlik defi oluyor.
3) Haricen satışa dayanarak alıcı taşınmaz üzerinde bir bina inşa etmişse; şartları varsa m. 724’teki haksız yapı
hükümlerine dayanarak mülkiyeti alabilir. Haksız yapı konusunu birkaç sayfa sonra detaylıca işleyeceğiz.
4) Somut olayda şekil eksikliğinin öne sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıyorsa artık
sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkün değildir.
2. Mülkiyeti Devir Borcu Doğuran Sözleşmelerde Muvazaa
Eğer mutlak muvazaa varsa; yani şayet muvazaalı sözleşmenin arkasında tarafların gerçek iradelerine uygun
gizli bir işlem YOKSA; artık satış sözleşmesi muvazaa sebebiyle geçersiz olacaktır. Buna dayanarak yapılan tescil de
YOLSUZ tescil olacaktır.
Şayet nispi muvazaa varsa yani tarafların arkada gizledikleri bir işlem varsa; görünürdeki satış sözleşmesi
muvazaa sebebiyle geçersizdir. Arkada gizlenen bağışlama sözleşmesi ise BAĞIŞLAMA SÖZLEŞMESİNİN
ŞEKLİNE AYKIRI OLDUĞU İÇİN GEÇERSİZDİR. Yine bu kapı da yolsuz tescile çıkıyor.
Bedelde muvazaa şeklinde gerçekleşen bir nispi muvazaa varsa; Türk yargıtayı bunu geçerli saymakta; sadece
vergi cezası kesilerek düşük gösterilen bedelden doğan devletin kaybını gidermekle yetinmeyi kabul etmektedir.
İstisnai bir durumdur ki; eğer bedelde muvazaa; önalım hakkının kullanılmasını zorlaştırmak için yapılmışsa (bu sefer
bedel gerçeğinden çok yüksek gösteriliyor ki önalım hakkı sahibi alamasın); bu durumda Yargıtay, bedeli muvazaalı
olarak yüksek gösterilen satış söz. geçersiz saymakta ve asıl bedel üzerinden önalım hakkı kullanımına izin
vermektedir.
İnançlı İşlem Kavramı: Muvazaanın bir türüdür denilebilir. İnançlı işlemde bir taraf (inanan); malvarlığında
bulunan bir malı teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere karşı tarafa (inanılana) devreder. Bu yapılan devir satış –
bağış gibi bir şekilde yapılıyor. Bu sebepten aslında bildiğimiz muvazaa ama özel bir adı var işte… İnançlı işlemin,
inançlı bir işlem olduğunun ispatı ve geçersiz kılınabilmesi ancak taraflardan alınan yazılı delille olur.
3. Nam-ı Müstear
Taşınmaz satışlarında taraflardan birinin, kendisini üçüncü kişilerden gizlemek maksadıyla satış sözleşmesine
kendi yerine başkası adına yaptırmasıdır. Gaziantep’ten güncel örnek: Koca bir ailenin, İsrail hesabına araziler
topladığı iddiası var. Bu gerçekse işte Gaziantepli aile “nam-ı müstear” oluyor. İsrail kendini gizlemek için işlemi bu
nam-ı müstear tarafından yaptırıyor. Nam-ı müstear, satış sözleşmesini kendi adına fakat başkası hesabına yapar.
Sonradan da dolaylı temsil yaparmış gibi; elde ettiği bu hakları gelir ve 2. bir satışla kendini gizlemiş olan kişiye
devreder.
Nam-ı müstear için; dolaylı temsil yetkisi veren bir vekalet sözleşmesi en güzeli olur. Bu sayede malı kendi
adına iktisap ettikten sonra; devirden kaçınan nam-ı müstear dava yoluyla taşınmazı devre zorlanabilir. Yoksa çok zor.
4. Tapusuz Taşınmazların Durumu
Tapusu olmayan bir taşınmazın devri nasıl gerçekleşecektir. Doktrinde değişik değişik görüşler var. 1. görüş:
tapusuz taşınmaz satışı, taşınır satışı gibidir bu sözleşme her şekilde yapabilir. 2. görüş: resmi şekilde yapılması yani
noterde yapılması gerek yoksa geçersiz diyor. 3. görüş: Oğuzman ve Sungurbey diyor ki; a) tapusuz taşınmazın
üzerinde kazandırıcı zamanaşımı süresi dolmamışsa; zaten mülkiyet hakkı yok zilyetliğin devri vardır; bu da şekle
bağlı değildir diyor. Bu bağlamda zilyetliği devir sözleşmesi gibi hüküm doğurmalı ve alıcı, satıcıyı teslime
zorlamalıdır. Ancak b) kazandırıcı zamanaşımı dolmuşsa; artık tescile gerek olmayan bir mülkiyet hakkı iktisabı
vardır. Taşınmaz mülkiyeti nolursa olsun haricen devredilemez. Bu tür satış; teslim edilmiş olsa bile geçersizdir.
4. görüş YARGITAY: tapusuz taşınmazların haricen satışına rağmen eğer satıcı taşınmazı teslimden kaçınırsa onu
teslime zorlamak mümkün değildir. Ancak tapusuz taşınmaz haricen satılmış ve teslim de yapılmış ise buradaki satış
geçerlidir. Artık taşınmaz geri alınamaz.
III) Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu ile TBK’daki Bina ve İnşa Eseri Sahibinin
Sorumluluğu Karşılaştırması
Her iki sorumluluğun kaynağı da bir taşınmaz maldır. Her iki sorumluluk da, kusursuz
sorumluluk halidir.
1) Taşınmaz malikinin sorumluluğu durumu, TMK 730’da düzenlenmiş olup, taşınmaz
üzerindeki mülkiyet hakkının aşırı kullanılmasından doğan zarar&zarar tehlikesi durumunda
uygulanır. TBK’da Bina ve yapı eseri sahibinin sorumluluğu ise, binanın veya eserin
yapımdaki bozukluk veya bakımdaki noksanlık sebebiyle özen gösterme görevini ihmal
etmesinden doğan zararda uygulanır.
2) Taşınmaz malikinin sorumluluğu durumunda davalı & davacılar sadece komşular olduğu için
davacı ya da davalı, taşınmaz maliki ya da sınırlı ayni hak sahibi olabilir. TBK’daki bina ve
yapı eseri malikinin sorumluluğu halinde davacı herkes olabilir. Örneğin arabamı park ettim
çatıdan kiremit düştü. Burada TMK 730’a göre değil TBK’daki bina ve yapı eseri sahibinin
sorumluluğu kurumuna göre davacı olabilirim.
2
e) Mecra (Altyapı) Geçirilmesi: TMK 744-746 uyarınca; gerçekten gerekli olduğu durumlarda,
taşınmaz malikinin mecra geçirilmesine ilişkin hakkı vermesi zorunludur. Mecra geçirilmesinin
gerekli olmasının şartları;
i. Elektrik, su vb. için mecraya ihtiyaç olmalıdır.
ii. Başka yerden geçirilmesi imkansız veya aşırı masraflı olmalıdır.
iii. Mecrayı geçirecek kişi, yükümlünün zararını peşinen tazmin etmelidir: Buradaki
zarardan şunu anlayın, mecra yani altyapı geçirmek için bir kazı yapılacak, belki adamın
arazisi, ekinleri, belki de bir duvarı zarar görecek. Bunların peşinen karşılanması gerekiyor.
iv. Mecranın geçirilmesi komşuluk ilişkisine dayanmalıdır.
Kanuni mecra hakkının şartları oluştuğunda, yükümlü taşınmaz malikinin hak sahibine bu hakkı
vermesi gerekmektedir. Ancak vermezse, hak sahibi olduğunu düşünen taşınmaz maliki mahkemeye
giderek hakkının varlığının tespitini ve bu hakkın tapu siciline tescilini talep edebilir. Hakim kararı
ile hak tespit edilir ve sonrasında yapılan tescil açıklayıcı hükümdedir.
İstisna 1: Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, mecranın
geçirileceğin arazi parçasının, zararını tam karşılayacak bir bedel ödenmek suretiyle kendisinden
satın alınmasını talep edebilir.
İstisna 2: Mecra ve mecra ihtiyacı ile ilgili durum değişirse; artık ihtiyaç kalmazsa veya başka bir
yerden de bu sağlanabilir hale gelirse; yükümlü taşınmaz maliki, masrafı mecra hakkı sahibine ait
olmak üzere, mecranın başka bir yere nakledilmesini talep edebilir.
f) Geçit Hakları: TMK 747 uyarınca taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi
bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında kendisine geçit hakkı tanınmasını komşularından
isteyebilir. Bunu yapabilmesinin şartları;
i. Geçit isteyenin yola çıkmak için yeterli geçidinin bulunmaması
ii. Taşınmazların durumu ve çeşitli maliklerin uğrayacakları zararlar açısından bu hak
başka komşulardan talep edilememeli: Yani bu hak, ilk önce, kendisinden bu geçidin
istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen ve en az zarara uğrayacak
komşuya komşuya karşı karşı ileri sürülür.
iii. Geçit isteyenin denkleştirme bedelini ödemesi gerekir. Burada kişi, kendi arazisinden
başkasının geçmesine katlanmak zorunda kalıyor. Bu durumda buna katlanması karşılığında
denkleştirme bedeli olarak bir miktar bedel ödenmesi gerekiyor.
Mecra hakkında şartlar varsa, hak kendiliğinden doğmuş demektir. Mahkemede açılacak dava
sadece tespit davası demiştik. Hakim hakkı tespit edip bırakıyordu.
Geçit hakkında ise bu daha farklıdır. Burada şartları varsa, hak sahibi olduğunu düşünen kişi gidip
malike başvurur, malik şartların varlığını kabul ederse hak doğar. Eğer kabul etmezse; hak sahibi
olduğunu düşünen kişi mahkemede dava açarak kendine zorunlu geçit hakkının verilmesini ister. Bu
durumda hakimin vereceği kararın kesinleşmesi ile hak doğacaktır. (yani burada mecradaki gibi
tespit davası değil bir eda davası açılıyor). Yapılan tescil yine açıklayıcı niteliktedir.
g) Su İrtifakı: İsteyebilmenin şartları;
i. Yükümlünün kaynak suyu kendi ihtiyacından fazla olmalıdır.
ii. İrtifakı isteyenin bu suyu başka yerden sağlaması aşır zahmetli&masraflı olması.
iii. İrtifakı kurmak için malike tam denkleştirme bedeli ödenmeli.
3
II) Taşınmaz Mülkiyetinin İradi Kısıtlanmaları: Malik, mülkiyeti devir yetkisini
kısıtlayabilir. Bunlar; sözleşmeden doğan önalım, alım, gerialım hakkı olarak üçe ayrılır. Kişisel
nitelikte olan bu sözleşmeler tapuya şerh verilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme etkisini
kazanırlar. Eğer şerh verilmemişse sadece mirasçılara karşı ileri sürülebilir 3. Kişilere sürülemezler.
1) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Taşınmaz malikinin, taşınmazı üçüncü kişiye satması
halinde, önalım hakkı sahibine tek taraflı irade beyanı ile taşınmazın alıcısı olma yetkisi
veren bir haktır. Sözleşme şekle bağlı değildir, adi yazılı şekilde yapılan bir sözleşme ile bu
hak verilebilir. Bunun sebebi ise bu hükmün genellikle kira sözleşmesine konulan bir hüküm
olmasındandır o yüzden kanun koyucu şekle bağlamamış.
Önalım hakkı kanunda biraz garip düzenlenmiş; şöyle ki bildiğimiz üzere tapuya şerh
verilmeyen kişisel haklar yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir. Burada kira
sözleşmesinde önalım hakkı tanınırsa, satış yapıldıktan sonra önalım hakkı sahibi hiçbir şey
yapamayacaktır. Ancak gidip eski malike tazminat davası açar, gidip malı yeni alan 3. Kişiye
herhangi bir şey ileri süremez. O YÜZDEN PRATİKTE BU HAKKIN TAPUYA ŞERH
VERİLMESİ ZORUNLU BİR UNSUR GİBİ GÖRÜNMEKTEDİR. SÖZLEŞMESEL
ÖNALIMDAN DOĞAN HAK, YALNIZCA ŞERH VERİLİNCE 3. KİŞİYE İLERİ
SÜRÜLMEKTEDİR.
Bunun sebebi şu: Eskiden İsviçre’de ve Türkiye’de satış sözleşmesi ve tescil birbirinden
ayrı yapılan şeylermiş, yani sözleşmeyi yapıyorsun sonra çok zaman geçiyor tescil ediyorsun.
Bu işte eskiden kalma bir refleksle yazılmış bir hüküm. Şimdilerde satış sözleşmesi ile tescilin
arasında 5 dakika olduğu için önalım hakkı kullanılamıyor. Eskiden sözleşme yapılıp tescil
hemen yapılmadığı için o arada bu hak kullanılabiliyormuş. SONUÇ OLARAK TEKRAR
EDİYORUM ŞİMDİ BU HAKKIN KULLANIMI ŞERH OLMAZSA PRATİK OLARAK
MÜMKÜN DEĞİLDİR.
Önalım hakkının iki türlüsü vardır. 1) eğer önalım hakkının, taşınmazın 3. kişiye satıldığı
bedel üzerinden tanındığı yazılmışsa burada Adi Önalım Hakkı vardır. Ancak sözleşmede önalım
hakkının hangi bedelden kullanılacağı yazılmışsa; örneğin 80.000 tl ile önalım hakkı tanınmışsa
burada Nitelikli Önalım Hakkı vardır. Adi önalım hakkı olunca olay muvazaaya açık oluyor
genelde burada bedeli 3 katı gösterip önalım hakkı sahibinin hak kullanmasına engel olunabiliyor.
Öteki adam tabi burada muvazaayı ispatlama yoluna gidip gerçek bedel üstünden hakkını
kullanabilir.
Önalım hakkı dava ile kullanılır. Bu dava sonucu hakimden; taşınmazın bedeli karşılığında
hak sahibi adına tescili istenir. Bu hak söz konusu olunca bilinmeli ki; taşınmaz üçüncü kişiye satılır
ve bu satış hak sahibine bildirilir. Hak sahibinin bildirimin akabinde hakkını kullanması gereken
öğrenmeden itibaren 3 ay / her halükarda satıştan itibaren 2 yıllık hak düşürücü süre işlemeye
başlar. Dava yoluyla hak kullanılınca hakim, taşınmazın hak sahibi lehine tesciline karar verir ve bu
karar mülkiyeti geçirir; tescil ise açıklayıcıdır.Sözleşmesel önalım hakkı, satışa eşdeğer bir işlem
(trampa, bağışlama vs.) yapılınca da kullanılabilir. TBK’ya göre bu sözleşme en fazla 10 sene için
yapılabilir. Örneğin sözleşmeyi yaptıktan 2 sene sonra şerh ettin, artık o şerh en fazla 8 senelik
olabilir.
Doktrinsel tartışma çıkabilir: Önalım hakkı sahibi, tapuda şerh edilmiş bu hakkını, ilk satışta
bu hakkını kullanmıyorsa bu hak sona erer mi? Yoksa sözleşme ve şerh süresince (max 10 sene)
yapılan herhangi bir satış için bu hakkını kullanması mümkün müdür? Doktrinde iki görüş vardır:
İlk görüş (sanırsam Oğuzman olabilir – emin değilim); ilk satıştan sonra hak kullanılmazsa sona
ermelidir diyor. Önalım hakkının mantığı satış durumunda öncelikli alacaklılık sağlamaktır bunu
her satış için veremeyiz diyor. Ancak bana göre kanuni düzenlemede ilk satış sonrasında hakkın
sona ereceğine ilişkin bir düzenleme olmayıp maksimum 10 sene düzenlemesi yazdığı için bence 10
sene boyunca herhangi bir satış için bu hakkın kullanılması mümkün olacaktır.
4
2) Alım (İştira) Hakkı: Bu hak, hak sahibine hukuki bir işlemle belirli bir süre içinde tespit
edilen koşullar altında, tek taraflı irade beyanıyla taşınmazın mülkiyetin devrini isteme
yetkisi veren, yenilik doğuran bir haktır. Alım sözleşmesi ile verilir. Sözleşmenin resmi
şekilde (noterde) yapılması gerekir. Tapuya bu hak için şerh verilince, şerh süresince
sonraki malikler için de geçerli olur. Bu sözleşme de en fazla 10 sene için yapılabilir.
Örneğin sözleşmeyi yaptıktan 2 sene sonra şerh ettin, artık o şerh en fazla 8 senelik olabilir.
Alım hakkı sahibi bu hakkını kullandığı takdirde, taşınmaz maliki ile arasında alım sözleşmesindeki
koşullara uygun bir satım ilişkisi doğar. Karşı taraf artık mülkiyeti devir borcu altındadır. Şerh
yoksa sadece hakkı veren kişiye karşı ileri sürülebilir. Eğer şerh verilmişse, artık taşınmazın yeni
maliklerine karşı da bu hak ileri sürülebilir.
5
*TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI
I) Devren Kazanma: Taşınır mülkiyetinin önceki malikten, başka bir kişiye geçmesidir. Devren
kazanma, hukuki bir işleme dayanıyorsa mülkiyeti kazanan cüzi halef, miras sebebine dayanıyorsa
külli halef olur. Taşınır mülkiyetinin nakli için, zilyetliğin devri gerekir.
Bir taşınırın zilyetliğini iyi niyetle ve malik olmak üzere devralan kimse, devredenin devir yetkisi
olmasa dahi, zilyetlik hükümlerine göre kazanmanın korunduğu hallerde o şeyin maliki olur. Yani
kural olarak, taşınır mülkiyetinin bir hukuki işlemle kazanılabilmesi için, borçlandırıcı işlemin
yapılması ve zilyetliğin devri gerekir.
1) Borçlandırıcı İşlem: Taşınır mülkiyetinin devren kazanılması için öncelikle bir borçlandırıcı
işlemin bulunması gerekir. Mülkiyetin devri borcunu doğuran borçlandırıcı işlem, sadece
taraflar arasında sonuç doğuran, nisbi bir haktır.
2) Zilyetliğin Devri: Devren kazanmada taşınırın mülkiyetinin geçişi, tasarruf işlemi olan
zilyetliğin devri ile gerçekleşir. Zilyetliğin devri iki taraflı bir hukuki işlemdir; tarafların
zilyetliği, mülkiyeti geçirme amacıyla geçirdikleri konusunda anlaşmaları gerekir. Zilyetliğin
devri çeşitli şekillerde gerçekleşir.
Yargıtay ve Federal Mahkemece kabul edilen ve doktrinde de üstün olan görüşe göre
taşınmaz mülkiyetinin devrinde olduğu gibi taşınır mülkiyetinin devrinde de sebebe bağlılık
kuralının geçerli olduğudur. Diğer görüş ise (Oğuzman) taşınır mülkiyetinin devrinde sebebe
bağlılık kuralı geçerli değildir der. Sebebe bağlılık şu: Taşınmazlarda olduğu gibi, borçlandırıcı
işlemin geçersiz olması; zilyetliğin devrini ve mülkiyet geçişini de geçersiz kılar mı kılmaz mı?
Böyle sakat bir sözleşme varsa yargıtaya ve bana göre mülkiyet geçişi geçersiz, bu saatten sonra kişi
iyiniyetliyse ancak zamanaşımı vs ile kazanması mümkün olur mülkiyeti satış ile kazanamamıştır.
Mülkiyetin Saklı Tutulması Sözleşmesi: Bu alıcı ve satıcı arasında yapılan ve alıcıya teslim edilen
mal üzerinde bir şartın gerçekleşmesine kadar satıcının mülkiyet hakkının devam edeceğine ilişkin
bir sözleşmedir. Resmi şekilde noterde yapılır ve bu sözleşme noterdeki özel bir sicile kaydedilir.
Fakat şöyle ki; bu sicilin aleniyet (mal üzerinde bir hakkı görünür kılma) fonksiyonu olmadığından;
malın emin sıfatıyla zilyedi olan alıcıdan iyi niyetle mal üzerinde hak kazanan üçüncü kişinin iyi
niyeti korunur.
Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesinin hükmü ise, sözleşmedeki şart gerçekleşmezse, satıcı mal
üzerindeki mülkiyetine dayanarak malı geri alabilir, bunun için aralarındaki satış sözleşmesini
feshetmesi gerekir. Buna karşılık, şart gerçekleşince alıcı taşınırın mülkiyetini kazanır.
Bedelin bir kısmı ödenir bir kısmı ödenmezse ve bu sebepten taşınır geri alınırsa doğal olarak bu
önceki alınan bedelin iadesi gerekir. İade edilecek bedelden uygun bir kira bedeli ve malın
kullanılmasından doğan zarar indirilir.
6
II) Aslen Kazanma: Taşınır mülkiyetinin aslen kazanılmasında ya evvelce kimsenin mülkiyetine
tabi olmayan bir mal üzerinde mülkiyet hakkı kazanılmaktadır; ya da bir kimse mülkiyet hakkını
kazanırken bir diğeri mülkiyet hakkını kaybetmekte, fakat bir devir olmamaktadır.
ASLEN KAZANMANIN ÇEŞİTLERİ
1) Sahiplenme: Sahiplenme, sahipsiz bir taşınır üzerinde malik olma iradesiyle zilyetliğin ele
geçirilmesidir. Zilyetliği böylece ele geçiren kişi, o taşınırın maliki olur. Burada malik olma
iradesi bir hukuki fiildir. Daha önce hiç kimsenin mülkiyetinde olmayan mallar ile
maliklerince terk edilen mallar sahipsiz eşyalardır.
2) Bulunmuş Eşya: bu şekilde kazanmanın olabilmesi için bazı şaartların gerekiyor
a) Bulunan eşya sahipli olmalıdır. (Sahipsiz olsa yukarıdaki maddenin konusu olurdu)
b) Eşya, oturulan bir evde veya işyerinde ya da kamu hizmeti görülen yerde bulunmuş
olmamalıdır.
c) Eşyayı bulan, kanunun kendisine yüklediği görevleri yerine getirmiş olmalı. Bu görevler;
i. Sahibini biliyorsa haber vermeli
ii. Sahibini bilmiyorsa, eşya değerli ise kolluk kuvvetlerine veya köy gibi yerlerde
muhtara haber vermeli
iii. Değeri az olan bir eşya ise ya kolluk kuvvetlerine haber vermeli ya da araştırma
yapıp ilan vermeli.
AKSİ HALDE KÖTÜ NİYETLİ OLUR!!! (Bunun sonucu başka bir yerde görülecek)
d) İlan veya kolluk kuvvetleri ya da muhtara bildirme tarihinden aşlayarak 5 yıl içinde bulunan
şeyin maliki ortaya çıkmamış olmalıdır. *Bu 5 sene boyunca eşyayı bulan, özenle
korumalıdırç eğer eşya kolluk kuvvetlerinde 1 yıldan çok kalırsa, açık artırma ile satılır.
3) Define: Define, bulunmalarından çok zaman önce gömülmüş veya saklanmış olduğu ve
duruma göre artık malikinin bulunmadğı kesin olan değerli eşyalardır. Eğer define bilimsel bir
değer taşıyorsa, özel hükümler uygulanır. Eğer define bilimsel bir değer taşımıyorsa, içinde
bulunduğu taşınır veya taşınmaz malın malikinin olur. Defineyi bulan kimseye ise, bulunan malın
değerinin yarısını aşmayacak değerde bir ödül verilir.
4) İşleme (Hukuki Tağyir): Bir kimse başkasına ait bir şeyi işler veya başka bir şekle sokarsa,
emeğin değerinin o şeyin değerinden fazla olması halinde, yeni şey işleyenin, aksi takdirde yeni şey
malikin olur. (örneğin başkasının boyası ve tuvalini kullanıp tablo yaptın) Eğer işleyen iyi niyetli
değilse, yani taşınırın başkasına ait olduğunu biiliyor veya bilebilecek durumda ise hakim takdir
yetkisini kullanır. Mal kime verilirse verilsin, diğer tarafın tazminat ve sebepsiz zenginleşmeden
doğan talep hakları saklıdır.
5) Karışma ve Birleşme: Birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan
veya aşırı bir emek ve para harcanmadan ayrılamayacak şekilde birbiriyle birleşmiş veya karışmışsa
o kişiler, yeni şey üzerinde kendi taşınırlarınn birleşme veya karışma zamanındaki değerleri
oranında paylı mülkiyete sahip olurlar.
Ancak bir taşınır diğer bir taşınırla onun ikincil bir parçası olacak şekilde birleşmiş veya karışmışsa
(ahşap masa ve cila), eşyanın tamamı asıl parça malikine ait olur. Bu durumda tazminat ve sebepsiz
zenginleşmeden doğan talep hakları saklıdır.
Örneğin buluntu eşyada yükümlülükler yerine getirilmezse adam kötü niyetli oluyor ve bu olunca
işte artık kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması ihtimali de patlamış oluyor.
*ARILARIN MÜLKİYETİ VE DİĞER SAÇMA SAPAN ŞEYLER
Madde 752.- Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda
başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı
oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi
maliki izin vermek zorundadır.
Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli
kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.
Madde 774.- Su, rüzgar, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle veya rastlantı sonucunda taşınır
mallar veya hayvanlar kimin egemenlik alanına girerse, o kimse kaybolan eşyayı bulanın haklarına
sahip ve yükümlülüklerine tabi olur.
Başkasının kovanına göçen arı oğulu, bir bedel ödenmesi gerekmeksizin kovan malikinin
olur.
*TAŞINIR MÜLKİYETİNİN KAYBI
Taşınır mülkiyeti, malik terk etmedikçe veya başkası tarafından kazanılmadıkça,yalnız
zilyetliğin kaybı ile sona ermez. Aslen kazanma hallerinde mülkiyet kendiliğinden ortadan kalkar.
Taşınırın tamamen yok olması halinde mülkiyet kaybedilmiş olur. Ancak, zilyetliğin kaybı tek
başına mülkiyet hakkını sona erdirmez.
8
KAT MÜLKİYETİ
Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümlerini, anataşınmazdan
ayırarak onlara bağımsız ve ayrı bir mülkiyet hakkı tanıyan kurumdur. Kat mülkiyeti ile binaların
kat, daire, büro, mağaza, depo gibi bağımsız bölümleri ayrı ve bağımsız bir taşınmaz mal sayılarak
sırf bu parçalar üzerinde mülkiyet hakkı tesisine imkan tanınmıştır.
Kat Mükiyeti Kanunu m. 1: Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza,
mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o
gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız
mülkiyet hakları kurulabilir. Bunun için bağımsız bölüm için tapu sicilinde tek başına bir
taşınmazmış gibi ayrı bir sayfa açılır.
Kanuna göre bu bağımsız bölümler üzerinde bağımsız mülkiyet hakları öngörülmüşken ortak
yerler hakkında, paylı mülkiyet öngörülmüştür. Ancak KMK m. 5 uyarınca – Kat mülkiyetinin
başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,
kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez
ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
!!!KAT İRTİFAKI!!!: KMK uyarınca, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının,
ayrı ayrı kullanıma elverişli bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat
mülkiyetine esas olmak üzere kat irtifakı kurulabilir. Bu hak arsa payına bağlı bir hak olup devri de
arsa payının devri ile olur. Kat irtifakı sahipleri, yapılacak yapının başlaması veya yapılması için
kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme hakkına sahiptir. Kat irtifakı
sahiplerinden birisi, kendine düşen borcu noterden ihtar çekilmesinden itibaren 2 ay içinde yerine
getirmezse, talep üzerine hakim o hak sahibine ait kat irtifakı ve arazi payının, karşılığı verilerek
öteki paydaşlara payları oranında devrine karar verebilir. KMK 49/2’ye göre kat irtifakı 5 senelik
kurulur, 5 sene sonra kendiliğinden sona erer ancak talep edilip uzatılabilir.
Kat irtifakı ve diğer irtifakların farkı? İrtifak hakkı sınırlı ayni haktır, malikin yetkilerinden
bazıları kısıtlanıp irtifak hakkı sahibine ait olur. Burada ise kat irtifakı var, bu çok başka. Öncelikle
hak sınırlayıp başkasına vermiyorsun, mülkiyet de senin irtifak da. En önemli fark ise şu; kat irtifakı
hakkın diğer irtifaklar gibi değil, bu irtifaktan borç da doğabiliyor. Binanın yapılmasını sen
isteyebileceğin gibi, başkaları da senden bunu yapmanı talep edebiliyor. Bir nevi hem hak hem borç
veriyor kat irtifakı.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DEVRE MÜLK HAKKI: KMK 57 Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya
bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bir bağımsız bölümden yılın belli
dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Buna devre mülk hakkı denir.
KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
1) RESMİ SÖZLEŞME + TESCİLLE KURULMASI
En önce, tamamlanmış bir yapının bulunması gerekir, ayrıca taşınmazın tümü için kat
mülkiyetine çevirmek isteme gerekir.
Kat mülkiyetinin kurulması için resmi sözleşmenin düzenlenmesi ve sözleşme uyarınca kat
mülkiyeti kütüğüne tescil gerekir. Resmi sözleşme ile taşınmazın malikleri karşılıklı olarak kat
mülkiyeti kurma borcu altına girerler ve tescil ile de kat mülkiyeti kurulur. Anataşınmazdaki her bir
bölüm için tapuda ayrı sayfalar açılır. Kat mülkiyetine çevirme için resmi sözleşme ve dilekçeyle
birlikte iskan belgesi, bağımsız bölümlerin listesi ve planları, anataşınmaz yönetim planı (bu
yönetim planı çok önemli olacak ileride) verilir.
9
2) KAT MÜLKİYETİNİN MAHKEME KARARIYLA KURULMASI
KMK’ya göre paydaşlar dilerlerse taşınmazın mülkiyetini, kat mülkiyetine çevirebilirler.
Paydaşlar bu konuda anlaşamazlarsa, her biri hakimden, taşınmazın mülkiyetinin paylı mülkiyete
çevrilmesini isteyebilir. Bunun temel şartı ise, taşınmazın katmülkiyetine konu olmaya elverişli
olmasıdır. Bu elverişlilik: taşınmazda ayrı ayrı kullanmaya elverişli bağımsız bölümler olmasıdır.
Hakim bağımsız bölümleri paylara göre böler, eksik fazla durumunda bedel ödenmek suretiyle
denkleştirilir.
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
I. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
1) Bağımsız Bölüm ve Eklentiler Üzerinde
Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı
kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ana yapıya
ve ortak tesislere zarar verecek nitelikte olmamak şartıyla kendi bağımsız bölümlerinde diledikleri
onarım ve tesis yapabilirler.
2) Ortak Yerler Üzerinde
Ortak yerler üzerinde hakları Yönetim Planı düzenler, yönetim planı ile ortak alanlardan
maliklerin ne derece yararlanacağı belirlenir. Bu konuda hüküm yoksa kanuna göre; genel kullanım
amaçlı ortak alanlardaki kullanım hakkı, örneğin açık otopark veya çamaşır kurutma alanında, arsa
payı ile oranlıdır. Kat malikleri, ortak yerleri, diğerlerinin kullanmasına imkan vermeyecek şekilde
tek başlarına kullanamazlar. Yargıtaya göre ortak alanlardan kullanma hakkı, yönetim planı ile de
kaldırılamaz. Bu yönetim planı tapuya verilmiş olsa dahi durum değişmez. Böyle bir yönetim
planının iptali gerekir.
II. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI
1) Bağımsız Bölüm ve Ortak Yerlerin Kullanılmasında Dürüstlük Kuralına Uyma: Kat
malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk
kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve
yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
2) Bağımsız Bölüm ve Eklentileri Tahsis Amacına Uygun Kullanma:
a. Yasak Olan İşler: Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen
bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler
kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik
niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
b. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliği ile Yapılabilecek İşler: Anagayrimenkulün, kütükte
mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahve, gazino, pavyon, bar,
kulüp, vs emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve
beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat
malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (Yönetim planında yazıyorsa öncelikle o
uygulanır.)
c. İzne gerek olmayan işler: Büro, yazıhane, muayenehane gibi şeyler serbest.
Avukatlık büroları için: anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat
maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Yönetim
planı hükümleri öncelikli yine.
d. Kanuna aykırı kullanım halinde hakimin müdahalesi: a ve b’ye aykırılık olduğu vakit; her
malik hakim müdahalesini isteyebilir. Burada hakim müessesenin kapatılmasını, aykırı kullanıma
son verilmesini emreder ve süre verir. Süre sonunda aykırılık bitmezse, idari para cezası verilir ve
mülkiyetin zorunlu devri yoluna gidilip bağımsız bölüm hakim kararıyla sattırılabilir.
10
3) Onarım Halinde Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme Zorunluluğu: meydana gelen bir
hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı
güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız
bölüme girmek gerekiyorsa karşı taraf buna katlanmak zorundadır.
4) Anataşınmazın Genel Giderlerine Katılma: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü
anlaşma (yönetim planı) olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar
için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin
bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak
tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla
yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi
bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını
ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya
yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi
yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için
aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Kat malikinin, payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından,
bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak
devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının
sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan
düşülür.
ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK VE İLAVELER YAPILMASI, ANATAŞINMAZA
BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ
I. ORTAK YERLERDE DEĞİŞİKLİK VE İLAVE
1) Kat Maliklerinden Birine İlişkin Değişiklikler: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin
beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler,
değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun
anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması
gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş
olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması
konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. KMK m. 19/2
2) Ortak Yerlerden Daha İyi Faydalanmaya İlişkin Değişiklikler: Kat
malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak
yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu
yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin
sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
3) Çok Masraflı ve Lüks Olan Değişiklikler: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok
masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün
bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde
bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu
bir değişikliğin giderini onların yapılmasına karar veren kat malikleri öderler. Sonradan para verirse
diğerleri de yararlanabilirler.
II. ANATAŞINMAZA BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ: Yapılması gerekenler
● Kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar vermesi gerek.
● İnşaattan sonraki duruma göre arsa paylarının yeniden tespiti yapılmalıdır.
● Bu iki işlemden sonar, inşaat tamamlanıncaya kadar kat irtifakı sözleşmesi yapılır tapuda.
11
● Bağımsız bölüm inşası tamamlanınca talep üzerine yeni bağımsız bölümde kat mülkiyeti kurulur.
HAKİMİN MÜDAHALESİ
KMK m. 33: Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine oy kullanan her kat maliki
karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden
başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün
bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok
veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir
sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi
yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm
yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve yerine getirilmesini
emreder. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz
elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
KAT MÜLKİYETİNİN ZORUNLU DEVRİ
KMK Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve
yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale
gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının
kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı
içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen
emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat
maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak
suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu davanın açılması için, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar
vermesi gerek. Hem sayı çoğunluğu olacak hem arsa payı çoğunluğu olacak. Bu karara rağmen, bir
kısım kat malikleri bu davayı açmak istemezse; diğerleri açabilir. Mal onlara devredilir. Hakim en
yakın tarihteki malın değerini belirler ve mal sahibine bu ödenir.
Kurul kararından sonra 6 aylık, çekilmez hal çıkmasından ise 5 yıllık zamanaşımı var. Biri patlarsa
biter.
ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİ
Anataşınmaz, kat malikleri kurulunca yönetilir. Ancak bu yönetimde, tapuya verilen yönetim
planı çok önemlidir. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve
denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat
maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
YÖNETİM PLANI DEĞİŞMESİ İÇİN KAT MALİKLERİ SAYISININ 4/5 ÇOĞUNLUĞU
GEREKİR
Kat malikleri kurulu ise, her kat malikinin, arsa oranına bakılmaksızın tek bir oya sahip
olduğu karar organıdır. Anagayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her
bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız
bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
12
Kat malikleri kurulu toplanması için çoğunluk aranır. Toplantıya katılanların çoğunluğu ile karar
verilir.
SINIRLI AYNİ HAKLAR
I. GENEL BİLGİ
Bildiğimiz gibi, mülkiyet hakkı eşya üzerinde en geniş yetkileri sağlayan “kullanma –
yararlanma – tasarruf(tüketme)” yetkilerinin hepsini birden veren bir ayni haktır. SINIRLI AYNİ
HAKLARDA İSE, mülkiyete bağlanan yetkilerden bir kısmı (tasarruf yetkisi hariç), 3. bir kişiye
yani sınırlı ayni hak sahibine bırakılmaktadır. Sınırlı ayni haklarda bu bakımdan eşya üzerinde
kısmi bir hak verilmiş olmakla birlikte; bu hak, sınırlı ayni hak sahibine eşya üzerinde doğrudan
doğruya hakimiyet sağlar ve sınırlı ayni hak sahibi, bu hakkını herkese karşı ileri sürebilir.
Sınırlı ayni hak, bir kere kuruldu mu artık mülkiyetten bağımsız bir nitelik taşır. Mülkiyet
hakkı sona erse (örneğin malik malı terk etse) veyahut mülkiyet başkasına geçse bile sınırlı ayni hak
devam eder.
II. SINIRLI AYNİ HAK ÇEŞİTLERİ (Sınırlı ayni hak = SAH)
1. Yararlanma Hakları: Bu haklar, mülkiyetteki eşyadan kullanma ve yararlanma yetkisinin
tamamının veya bir kısmının mülkiyet hakkından koparılarak sınırlı ayni hak sahibinin emrine
özgülenmesi yoluyla elde edilen haklardır. Mülkiyeti kısıtlayıp SAH sahibine yarar sağlarlar.
Bunlara İRTİFAK HAKLARI adı verilir.
2. Teminat (Güvence) Hakları: Bir alacağı teminat altına alırlar ve alacağın ödenmemesi
durumunda malın satış suretiyle paraya çevrilerek alacağın bu satış bedeli içinden alınmasını
sağlarlar. Biz bunlara REHİN HAKLARI diyoruz.
3. Taşınmaz Yükü: Taşınmaz yükünde, taşınmaz sahibi 3. bir kişiye karşı taşınmazla ilişkili bazı
edimlerde bulunma borcu altına girer (örneğin arsadaki portakalları adama verecek), bununla
birlikte bu borcun teminatını da taşınmazın kendisi oluşturur. (Kafanızda oluşsun diye söylüyorum,
bu hak rehinin çok özel bir hali gibi (sakın sınavda böyle yazmayın) yani alacak teminat altına
alınıyor taşınmaz ile ancak burada alacağın konusu para araba vs değil taşınmazla ilişkili bir şeydir.
ÖZEL BAŞLIK: MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜSTÜNDE SIN. AYNİ HAK SAHİBİ OLMASI
● Malik lehine irtifak: Örneğin adamın 2 arazisi var, birisi üzerinde diğeri için geçit hakkı tanır
veya manzara kapatmama irtifakı verir. Sonra ileride yükümlü olan araziyi satarsa geçit hakkı
olarak kullanır veya yeni alan kişi 50 kat dikip manzara kapatamaz. Pratik fayda sağlıyor yani.
● Malik lehine taşınmaz rehni: ipotekli borç senedi diye bir kavram var, senet veriyosun ama
senette güvence olarak ipotek var. Normalde senedi 3. Kişiye verirsin. TMK’da malik bunu
kendi lehine düzenleyebilir diyor. Bu yolla ciro zinciri malikin kendisinden başlayabiliyor yani.
Hani düzenlenmesi zor diye malik önceden kendi adına çıkarıp birine verceğinde kolaylık olur.
● Malik lehine taşınmaz yükü: OĞUZMAN, burada zor bir mantıkla alacaklı ve borçlu sıfatı aynı
kişide birleşince borç sona erer diyor bu yüzden kurulamaz diyor. Bu kadar bilmeniz yeterlidir.
IV. TAŞINMAZ REHNİ VE ÇEŞİTLERİ (Çeşitler bence sınav sorusu, aralarındaki farklar)
Tüm taşınmaz rehni çeşitlerinde ortak olan yön, bir taşınmazın, alacağa teminat teşkil etmesidir. Hak sahibi
kişi, alacağı ödenmediği durumda taşınmazı icra müdürlüğü vasıtasıyla paraya çevirterek alacağını alma
yetkisine sahiptir. Hak sahibi bu hakkını bütün üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Taşınmaz rehni medeni
kanunumuzda numerous clause olarak 3 çeşit düzenlenmiş başka çeşit yok!
1. İpotek: Burada bir alacağı teminat altına almak için ipotek kurulur ve borçlunun kişisel sorumluluğu
devam eder, borcunu öderse ipotek sona erer. Ancak ödemez ise taşınmazı sattırılıp para oradan alınır.
Eşyaya bağlı borç doğurmaz, keza malik herhangi bir borcu için gidip ipotek verebilir. Borçlu olmayan 3.
kişi, borçlu için tesis edebilir. Örnek annemin banka kredisi için taşınmazım üzerinde ipotek hakkı
verebilirim. Burada şu bilinmelidir: Ben eğer kendi taşınmazım üzerinde kendi borcum için ipotek verirsem,
taşınmazın satış bedeli benim borcumu ödemeye yetmezse alacaklı borcun devamını benden yine talep
edebilir. Ancak ben kendi taşınmazımda başkasının borcu için ipotek verirsem, sadece taşınmazımla
sorumlu olurum. Yani taşınmaz borcu karşılamaya yetmezse artık bana gelemezler.
2. İrat Senedi: Taşınmazın değerine tedavül yeteneği kazandırmak amacına yönelmiş bir taşınmaz rehni
çeşididir. Bir kıymetli evraktır. Kıymetli evrakla soyut bir borç yaratılmış ve bunun teminatı olarak taşınmaz
rehni de senetle bütünleşmiştir. BAŞKA BİR BORÇ İÇİN VERİLMİŞSE, İRAT SENEDİ İLE ESKİ BORÇ
YENİLEME SEBEBİYLE SONA ERER. Kıymetli evrak olarak piyasada dolaşır. En büyük özelliği,
taşınmazın bedeli irat senedinde gösterilen borcu karşılamaya yetmezse; artık hiç bir şekilde borçlunun diğer
mallarına başvurulamamasıdır. Karşıladı karşıladı, karşılamazsa da bitti. Yani sorumluluk taşınmazla sınırlı.
3. İpotekli Borç Senedi: Burada biraz ipotek biraz irat senedi gibi. İrat senedinde olduğu gibi bir kıymetli
evrak vardır ancak asıl borç yenileme sebebiyle sona ermez. Yine kıymetli evrak olduğundan taşınmazın
değeri piyasada tedavül yeteneğine sahiptir. Ancak taşınmazın satış bedeli, borcu karşılamaya yetmezse
burada borçlunun diğer mallarına başvurma yolu açıktır. İrat senedi gibi sorumluluk taşınmazla sınırlı değil.
14
BU 3 ÇEŞİDİ İYİ BİLİN, ipotekte tedavül yeteneği yok, iratta ise sorumluluk taşınmazla sınırlı buna dikkat.
TAŞINMAZ REHNİNE HAKİM OLAN İLKELER (BU SAYFAYI YUTMANIZ GEREKECEK)
I. BELİRLİLİK İLKESİ: Bu ilke Türk Medeni Kanunu’nun 851., 852. ve 854. maddelerinden
çıkmaktadır. Buna göre; rehin hakkı ile teminat altına alınan alacak ve rehin konusu olan gayrimenkul,
taraflarca açık seçik olarak belirlenmiş, tayin edilmiş olmalıdır. Burada belirlilik ilkesini ikiye ayırıp
incelememiz uygundur. 1) Alacak hakkının belirli olması: İpotekle doğan taşınmaz rehni; fer’i, yani
alacağa bağlı bir haktır. Mevcudiyeti ancak bir alacak hakkının var olmasına bağlıdır. Bu sebeple, rehnin
geçerli olarak kurulabilmesi için teminatını oluşturduğu alacak hakkının belirli, muayyen bir alacak olması
gerekmektedir. Örneğin rehin kurulurken 10.000 liralık kira alacağı veya tüketim ödüncü sözleşmesinden
doğan 20.000 lira alacak şeklinde somutlaştırılması gerekmektedir. Alacağın ne olduğu ve miktarı belirli
olarak gösterilmeden rehin hakkı tanınamaz. İleride doğacak borç için de bu şekilde rehin hakkı verilemez.
2) Rehin konusu taşınmazın belirli olması: Türk Medeni Kanunu 853. Madde uyarınca: “Rehin hakkı, ancak
tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerine kurulabilir” ve 854. Madde uyarınca: “Rehin kurulurken, konusu olan
taşınmazın belirtilmesi gerekir.”. Yani hangi taşınmaz olduğu gösterilmek durumunda kesinlikle.
II. ALENİYET İLKESİ:Türk Medeni Kanununun 856. Maddesi uyarınca; taşınmaz rehninin
kurulması tescil yoluyla olur. Yani rehin hakkının bir taşınmaz üzerinde tesis edilebilmesi için rehin
sözleşmesi ile birlikte taşınmazın malikinin yazılı tescil talebinde bulunması gereklidir. Aynı şekilde
kanunun 858. Maddesine göre taşınmaz rehninin sona ermesi de ancak terkin yoluyla olmaktadır. Yani rehin
sözleşmesi yapılacak sonrasında tapuda rehin hakkının tescili yapılacak ve hak aleni hale getirilecektir.
Bundan sonra tapu sicilinde yer alan hak için kimse ben bilmiyordum diyemeyeceği gibi, tapu sicilinde
görünmeyen bir hak da, bu hakkı görmeden iyi niyetle taşınmazda hak elde eden 3. kişilere etkili olmaz.
III. SABİT DERECELER İLKESİ: Sabit dereceler ilkesi Türk Medeni Kanununun 871. Maddesinden
çıkmaktadır. Buna göre “MADDE 871.- Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin
haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme
hakkı vermez. Terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir.” Yani eski roma ve Fransız
hukukunda kabul edilen; üst derece boşalırsa alt derecedeki rehin üst dereceye ilerler kuralı bizde kabul
edilmiyor. Bizde derece sabit kalıyor. Ancak kişiler arasında, taşınmaz rehni verilirken boş dereceye
ilerleme sözleşmesi yapıldıysa bu mümkün. (BU İLKE ÇOK ÖNEMLİ BİR İLKE HABERİNİZ OLSUN!)
YABANCI PARA ÜZERİNDEN REHİN HAKKI KURULMASI: Medeni Kanun 851/2 uyarınca
yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para
ölçüsü ile verilen kredileri teminat altına alabilmek için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir.
Burada taşınmaz rehninin derecesinde gösterilen TL cinsinden miktar o anki rayiçten yabancı paraya
çevrilerek o derecenin yabancı para karşılığı bulunur. Ancak aynı derece içinde 2 farklı para biriminden
rehin verilemez. Örneğin 100 bin TL ilk derecem var. 10 bin dolar için rehin verdim. Sonra 50 bin TL için
oradan rehin veremem. Derecede 2 ayrı para birimi olamaz. Ayrıca unutmayın kredi kuruluşu varsa yabancı
paradan veriliyor. Ali’den aldığın borca dolar olarak rehin verilmez.
TAŞINMAZ REHNİNDE TEMİNAT YÜKÜNÜN KAPSAMI: 1) Taşınmazın kendisi zaten
teminat olarak gösterilmiştir. O taşınmazın lehine gösterilen irtifaklar da rehnin kapsamında. 2) Bütünleyici
parça ve eklentiler de teminat yüküne dahildir. Eklentiler kapsam dışında olacaksa özel olarak sözleşmede
belirtilmeli. 3) Kiralar: Taşınmaz malik tarafından kiraya verilmişse; kira bedeli, belli koşullarda teminatın
içindedir. İcra takibinin başladığı veya borçlunun iflası ilan edildiği tarihten; taşınmazın paraya çevrilmesi
tarihine kadar işleyen kiralar teminatın içindedir. 4) Sigorta tazminatı: Eğer rehinli taşınmaz zarar görür de
bir sigorta tazminatı alınacak olursa; bu da yükün kapsamındadır ve bu sigorta tazminatı; rehin hakkı
sahibinin rızası olmadan borçluya ödenemez. Ancak taşınmazın eski haline getirilmesinde kullanılacaksa; bu
para malike (borçluya) ödenebilir. Bunun için de malikin teminat göstermesi gerekir.
TEMİNAT ALTINA ALINAN ALACAĞIN KAPSAMI: 1) Anapara, 2) Takip giderleri ve
gecikmeden dolayı temerrüt faizi, 3) Sözleşme faizi: Asıl borcun normal sözleşme faizi varsa; icra takibi
veya iflas ilanına kadar işlemiş son 3 yıllık faiz ve taşınmazın satışına kadar geçen sürenin faizi alacağın
kapsamındadır. Yani mal satılınca adam sadece ana parayı almıyor bu diğer kalemleri de alabiliyor.
LEX COMMISSORIA YASAĞI: Roma hukukundan gelen bir kuralımızdır. Rehin hakkı sahibinin,
borcun ödenmemesi durumunda rehinli mala malik olacağına ilişkin yapılan / yapılacak anlaşmalar
15
geçersizdir. Rehin hakkı sahibi alacağına kavuşmak için her halükarda icra organları aracılığı ile taşınmazı
açık artırma ile sattıracak. Satış bedeli içinden alacağını alacaktır.
TAŞINMAZIN TEK TARAFLI OLARAK REHİN YÜKÜNDEN KURTARILMASI
Normalde rehinle yüklü bir taşınmazın el değiştirmesi halinde; tapu sicilindeki rehin hakkı
devam eder. Ancak medeni kanun, bu durumda taşınmazın yeni malikine, taşınmazı tek taraflı
olarak rehinden kurtarma imkanı vermiştir. Hüküm İsviçre ve Almanya kanunları ile paraleldir.
Türk medeni kanununun 885-886. maddelerinde düzenlenmiştir.
Şartları: TMK m. 885’ten çıkıyor: 1) Yeni malik, taşınmaz rehniyle teminat alınmış
alacaktan dolayı şahsen sorumlu olmamalıdır. (Mesela müteselsil borçlu veya müteselsil kefil vb.
Olmamalıdır. 2) Rehin hakkı, yeni malikin taşınmaz mülkiyetini kazandığı sırada mevcut olmalıdır.
3) Rehin hakları, söz konusu taşınmazın değerini aşmalıdır. Taşınmaz, bir karşılık verilerek
edinilmişse bu karşılık miktarı; karşılıksız kazandırma varsa yeni malikin taşınmazına biçtiği değer;
taşınmazın değeridir. 4) Rehnin paraya çevrilmesi henüz talep edilmemiş olmalıdır.
Yeni malik, ipotekten kurtarmak isteğini 6 ay önceden yazılı olarak rehinli alacaklılara
bildirmelidir.
Rehinli alacaklıların açık artırma imkanı: TMK m. 886’dan çıkıyor: Yukarıdaki kural
sebebiyle taşınmaz satılırken taşınmaz değeri düşük gösterilebilir. Bu tür kötü niyetli anlaşmalar
rehinli alacaklıların hakkına zarar verir. Bu yüzden; ipotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar;
ihbarın tebliğinden başlayarak 1 ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık
artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. OĞUZMAN; LEEMANN ve STEINAURERE göre;
taşınmazın açık artırma ile satılmasını isteme hakkı; üst sıralardaki alacaklılara ait değildir. Keza
onlar her türlü alacaklar paralarını; alt sıradaki, taşınmaza biçilen değerden ötürü zarar gören
alacaklılar 1 ay içinde bu hakkı kullanabilecektir.
Buradaki açık artırmadan çıkan bedel; rehinden kurtarma bedeli olarak sayılır. Eğer rehinden
kurtarma talebinde yazılı değer açık artırmadakinden fazlaysa; satış giderleri rehinli alacaklılara
yüklenir; yok eğer açık artırmadan çıkan değer yüksek ise bu kez taşınmazın maliki satış
masraflarına katlanacaktır.
İPOTEK
I. GENEL OLARAK
TMK m. 881 uyarınca; MEVCUT OLAN veya HENÜZ DOĞMAMAKLA BİRLİKTE DOĞMASI
KESİN veya OLASI OLAN herhangi bir alacak için ipotek kurulabilmektedir. Teminat altına
alınacak borcun her zaman para alacağı olması gerekmez. Para dışındaki bir yapma veya verme
edimi de ipotekle teminat altına alınabilir. Fakat edimin değerinin teminat miktarı olarak Türk Lirası
cinsinden gösterilmesi gerekir.
Ana Para İpoteği: Mevcut alacakları teminat altına almak için kurulan ipotektir. Örneğin
5000 TL borcum var diye ipotek veriyorsam bu bir ana para ipoteğidir.
Üst Sınır İpoteği: ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacak için kurulan
ipotek ise bir üst sınır ipoteğidir. Bunun için tapu kütüğünde ipoteğin hangi miktara kadar teminat
teşkil edeceği gösterilecektir. Örneğin; bir sigorta sözleşmesinde sigortacı, o sözleşmeden
doğabilecek borçları için bir taşınmazı teminat gösterebilir. İşte bu bir üst sınır ipoteği olur. O azami
miktara kadar olan alacakların teminatı olarak ipotek verilmiştir.
16
NOT: Daha önceden yazılmış bulunan; taşınmaz rehnine hakim olan ilkeler sayfası çok önemlidir.
Her satırı ipotek için de geçerlidir. O sayfanın yine yutulması gerekir.
II. KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI
Aleniyet (Kamuya Açıklık) İlkesi gereğince ipoteğin kurulması için tapu siciline tescil
gereklidir. Tescilin geçerli olması için de ural olarak geçerli bir kazanma sebebi (rehin sözleşmesi)
ve taşınmaz malikinin yazılı tescil talebi de gereklidir.
Medeni kanunumuz, kurulmaları bu kurala istisna teşkil eden ipotek hakları öngörmüştür.
Bunlardan bazıları kanun dolayısıyla sicil dışı; tescil olmaksızın doğmaktadır. Söz konusu
ipoteklere TESCİLE TABİ OLMAYAN KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI denir. Bunlar
istenirse tescil edilebilir ancak tescilleri zorunlu değildir. Hak her halükarda vardır.
Bir de yine kanundan doğan ancak kurulması için tescili gereken ipotek hakları vardır.
Bunlar da TESCİLE TABİ KANUNİ İPOTEK HAKLARIDIR.
A. TESCİLE TABİ OLMAYAN KANUNİ İPOTEK HAKLARI 3 tane vardır.
● İpotekli taşınmazın değeri malikin kusuru ile azalma tehlikesindeyse; rehinli alacaklı hakimin
izni ile, gecikmede sakınca varsa kendiliğinden, gerekli tedbirleri malik hesabına alabilir ve
burada yaptığı masraflar hususunda öncelikli ve tescile tabi olmayan bir ipotek hakkı vardır.
● Malikin kusuru olmadan taşınmazın değeri azalıyorsa yine tedbir alabilir. Bu tedbirler için
yapılan masraflar için tescile tabi olmayan kanundan doğan ipotek hakkı vardır.
● Alacaklının, taşınmazı korumak için ödediği, özellikle taşınmazın sigortalattırılması durumunda
sigorta primleri için; esas rehinli alacağı ile aynı sırada tescile tabi olmayan bir ipotek hakkı
vardır.
B. TESCİLE TABİ KANUNİ İPOTEK HAKLARI
● Taşınmazın mülkiyetini devreden satıcının; bedel alacağını teminat altına almak amacıyla bir
ipotek hakkı tesis etmek yetkisi bulunmaktadır.
● Üst hakkı sahibine inşaat için arazi malikinin bir bedel ödemesi kararlaştırılmış olup, söz konusu
bedel arazi maliki tarafından ödenmediği veya güvence altına alınmadığı takdirde, üst hakkı
sahibine veya rehinli alacaklılara, bedel alacağının teminatını teşkil etmek üzere terkin edilen üst
hakkı yerine taşınmaz üzerinde aynı derece ve sırada tescile tabi bir kanuni ipotek hakkı
tanınmıştır.
● Yapı alacaklısı ipoteği (İnşaatçı İpoteği) AYRI BAŞLIK AÇACAĞIZ.
Tescile bağlı kanuni ipoteğin kurulması hak düşürücü süreye tabidir. Bu hak düşürücü süre 3
aydır. Satıcının süresi mülkiyetin devrinden, üst hakkını veren kişi için üst hakkının terkininden
itibaren, inşaatçı ipoteğinde ise inşaat işlerinin bitim tarihinden itibaren bu 3 ay başlar.
Kanundaki şartlar gerçekleştiğinde, kanun hükmü gereğince hak sahibinin ipoteğin tescilini
talep etme yetkisi vardır. Gidip tapu memuruna bir dilekçe ile başvurması mümkündür. Bu ipotek
tesisi için karşı tarafın muvafakatı aranmaz. İNŞAATÇI İPOTEĞİ BU KONUDA ÖZEL
HÜKÜMLER İÇERİYOR.
Ayrıca kanundan doğan tescile tabi ipotek haklarının herhangi bir önceliği yoktur. İpotek
hakkının kuruluşu itibariyle sırası tayin olunur. ANCAK İNŞAATÇI İPOTEĞİ YİNE BURADA
ÖZELDİR ŞİMDİ İNŞAATÇI İPOTEĞİNİ İNCELEYELİM ZATEN SINAVDA BANKO SORU!
III. İNŞAATÇI İPOTEĞİ (YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİ)
17
Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme verenler veya vermeden emek
sarf edenler (işçilik); malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt
yüklenici veya zanaatkârlar İNŞAAT ALACAKLILARIDIR.
Dikkat edilmesi gerekir ki; malikten alacaklı olanlar da; yükleniciden alacaklı olanlar da
inşaat alacaklısıdır. Yani malik bir yüklenici ile anlaşıp inşaat yaptırsa; inşaatta yüklenicinin işçisi
de inşaat alacaklısı sıfatını haizdir.
İnşaat alacaklısı; inşaattan doğan yani malzeme veyahut emeğin karşılığında doğan alacağını
temşnat altına almak için özel bir ipotek hakkına sahiptir. Buna da YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİ
diyoruz veya İNŞAATÇI İPOTEĞİ diyoruz. Inşaat alacaklısına ipoteğin kurulmasını sağlayan hak,
bir yenilik doğuran hak niteliğindedir. Bu hak tapu memuruna yapılacak tek taraflı beyanla
kullanılır. Ancak bu ipoteğin kurulmasını isteyen beyan, taşınmaz el değiştirdikten sonar yapılamaz.
Yani inşaat bitti 5 gün sonra bina başkasına satıldıysa artık inşaatçı ipoteği kurulamaz. Keza burada
iyiniyetli olarak satın alan yeni malik korunur. Bu yüzden 895. Madde; inşaat alacaklısına,
çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri tarihten itibaren ipotek hakkının tescilini isteme
yetkisi vermiştir.
İnşaatçı ipoteğini sırası önemlidir. Normalde ayni haklarda sıra; kuruluş tarihine göre
belirlenir. Hakkın kuruluş tarihi hangi hakta önceyse o hak öncelikli olarak tatmin edilir. Ancak bir
taşınmaza ilişkin birden fazla yapı alacaklısı ipoteği tesis edilmişse; bunlar aynı sırada yer alırlar.
Çünkü kanun, yapı alacaklılar arasında bir sıralama – öncelik yaratmak istememiştir. Yoksa örneğin
boruları döşeyen kişi, her zaman seramiği döşeyen kişiden daha önce alacağına kavuşurdu. Şimdi
ise hepsi aynı sırada sayılmaktadır.
Tekrar edersek: Genel kuralımız sınırlı ayni haklar; kuruluş tarihine göre sıralanır. Birden
fazla inşaatçı ipoteği varsa bunlar kendi aralarında eşit sıradadırlar.
İSTİSNA: Ancak; yapı alacaklılarının alacakları; taşınmazın satışı suretiyle tatmin edilemez
de bedel eksik kalırsa; YAPI ALACAKLILARININ YAPIYA KATTIKLARI DEĞER ÜZERİNDE
ÖNCELİKLİ HAKLARI BULUNUR.
Durumu bir örnekle açıklayalım: Taşınmazın değeri 400.000 TL ve dış cephesi yapılarak
değeri 500.000 TL’ye çıkmış. Tadilat öncesi taşınmaz üzerinde 200.000 + 150.000 TL’lik 2 adet
ipotek var. Dış cephenin yapımı sözleşmesinde ücret 120.000 tl kararlaştırılmış. İnşaatçı da süresi
içerisinde bunu tescil edilmiş.
Sıraya bakarsak: 1. sıra 200.000 TL
2. sıra 150.000 TL
3. sıra 120.000 TL bizim inşaatçı ipoteğimiz.
Mala biçilen değer 500.000 TL ancak açık artırmada 400.000 TL’ye satılmış diyelim.
Normalde 3. Sıradaki ipoteğe 50.000 TL kalırdı. Ancak yapı alacaklısı 100.000 TL artış
sağladığı için bu 100.000 TLyi öncelikli olarak alacak.
Sınavda bu kadar karışık gelmez bence ancak genel mantığın bu olduğunu göstermek
istedim.
TAŞINIR REHNİ
I. TAŞINIR REHNİ ÇEŞİTLERİ
18
● Teslime bağlı taşınır rehni
● Tescilli taşınır rehni
● Hapis Hakkı (Bu da bir rehin türü)
● Alacak ve haklar üzerinde rehin
● Rehinli tahvil
● Ödünç verme işiyle uğraşanlarla yapılan rehin
Biz bunlardan sadece birkaç tanesini işleyeceğiz.
II. TAŞINIR REHNİNE HAKİM OLAN PRENSİPLER
1. Alacağa Bağlılık Prensibi: Rehin hakkı fer’i bir haktır, asıl alacağa bağlıdır. Rehin hakkının
doğumu ve kullanımı kısacası varlığı; asıl alacağın varlığına bağlıdır. Bunun istisnası şudur:
Asıl alacak zamanaşımına uğrarsa; rehin hakkı sona ermez ve taşınırın paraya çervrilmesi
talep edilebilir.
2. Kamuya Açıklık Prensibi: Medeni kanunumuz, diğer ayni haklarda olduğu gibi taşınır
rehninde de aleniyet prensibini kabul etmiştir. Teslime bağlı taşınır rehninde; üzerinde rehin
hakkı kurulan taşınır, rehin hakkı sahibine bırakılır, bu yolla rehin hakkı zilyetlik vasıtasıyla
üçüncü kişiler için görünür kılınır.
Bunun dışında hayvan rehninde kanun; teslim şartı aramamış fakat hayvanların üzerinde
rehin hakkı kurmak için hayvan siciline rehin hakkının tescilini aramıştır.
Ayrıca sicili bulunan taşınırlar için de aleniyet tescil yoluyla sağlanır. Örneğin motorlu
taşıtlar üzerinde rehin kurulacaksa, bunların resmi siciline tescil yeterlidir. Bu şekilde hak aleni olur.
3. Güvenin Korunması Prensibi: Bir kimse, 3. bir kişiye ait olan bir malı getirip rehin vermiş
ve alacaklı da bu rehni iyi niyetle kabul etmişse ne olacaktır? Burada ayrı ayrı ihtimallerle
değerlendirelim.
● Bir taşınırı, emin sıfatıyla zilyedinden (malikin iradesiyle malı teslim ettiği kişiye emin
sıfatıyla zilyet diyoruz) iyi niyetle rehin alan kişinin kazanımı korunur. O anda kişi iyi
niyetli ise rehin hakkını iktisap etmiş sayılır. Sonradan gerçeği öğrense de durum değişmez.
● Sahibinin elinden rıza dışı çıkmış bir malı iyi niyetle rehin alan kimsenin kazanımı
korunmaz.
● TMK 990 uyarınca para ve hamiline yazılı senette iyi niyetle rehin alan kişinin kazanımı her
halükarda korunur. Burada kişinin rızasıyla veya rıza dışı elden çıkması önemli değildir.
4. Belirlilik Prensibi: Rehin alınan malın ve teminat altına alınacak alacağın belirli olması
gerekir. Gelecekte doğacak bir borç için rehin veriliyorsa bunun da iyice ferdileştirilmesi
gerekmektedir.
5. Teminatın bölünmezliği prensibi: Rehin verilen mal, bütünleyici parçaları, eklentileri,
doğal ve hukuki ürünleri (doğal ürün = meyve, hukuki ürün ise faiz-kira) teminata dahildir.
Bunlar ayrı tutulamaz.
6. Öncelik: Bir taşınır üzerinde birden fazla rehin hakkı kurulması mümkündür. Bu durumda
hangi hakkın önce geleceği; rehin hakkının kuruluş tarihine göre belirlenir. Eğer ileride
doğacak borç için rehin verildiyse; rehnin kuruluşu o tarih sayılır, borcun doğduğu tarih değil
ART REHİN: Birden fazla rehin varsa buna art rehin denir, 1.nin borç bitince mal 2.ye verilir
III. TESLİME BAĞLI REHİN
19
TMK 939. madde uyarınca esas kural olarak bir taşınır üzerinde rehin hakkı ancak teslime
bağlı rehin olarak kurulabilir. Esas olan rehin tipi budur, diğerleri istisnai niteliktedir. Reehin veren
kişinin mutlaka şahsen borçlu olması gerekmez, başkasının borcu için de rehin vermek mümkündür.
Burada consensus + res, yani türkçesi tarafların anlaşması + malın dolaysız zilyetliğinin karşı
tarafa geçirilmesi gerekmektedir. Yukarıda anlattığımız güven prensibi gereği; rehin vermeye
yetkisi bulunmayan kişiden rehin alan kişinin rehin hakkının geçerliliği; 1) iradeyle – irade dışı
malın elden çıkmasına ve 2) para veya kıymetli evrak olup olmamaya göre değişmektedir.
Teslime bağlı rehinde alacaklının hakları: 1) Rehinli alacaklı, muaccel olan borç
ödenmediği takdirde rehin konusu olan taşınır malı paraya çevirterek elde edilen meblağdan
alacağını tehsil etme yetkisine sahiptir. 2) Rehinli alacaklı burada zilyet olduğu için zilyetlikten
doğan bütün davalardan ve zilyetliğin korunması hükümlerinden yararlanır. 3) Rehinli alacaklı,
malın korunması için yaptığı masrafları ve bakım giderlerini talep etme hakkına sahiptir.
Teslime bağlı rehinde alacaklının borçları: 1) Rehinli alacaklı, rehin konusu malı
saklamak ve korumakla yükümlüdür ve bunun için dürüstlük kuralları uyarınca gerekli olan tüm
önlemleri almakla yükümlüdür. 2) Rehinli alacaklı, rehin konusu malı KULLANMA VE
ÜRÜNLERİNDEN YARARLANMA YETKİSİNE SAHİP DEĞİLDİR. Doğal ürünler maldan
ayrılınca malike iadesi gerekir. Bunun aksi taraflarca kararlaştırılabilir. Eğer kullanma ve
yararlanma yetkisi verilmişse buna YARARLANMALI REHİN DENİR. 3) Rehinli alacaklı, rehin
konusu mal üzerinde tasarruf edemez. 4) Rehin hakkının sona ermesi halinde, rehin konusu malı
sahibine iade etmekle yükümlüdür.
IV. BİR SİCİLE TESCİLİ ZORUNLU TAŞINIR MALLARIN REHNİ
Kanun bazı malların ekonomik niteliğinden dolayı bunların rehninde bir kolaylık yaratmıştır.
Bir sicile tescili zorunlu olan otomobil, uçak, tren gibi taşınırlar (bizim için önemli olanı otomobil);
temel kurala göre teslime bağlı olarak rehin verilebileceği gibi; teslim edilmeden sadece siciline
rehin hakkı tescil edilmek suretiyle de rehnedilebilir. Motorlu taşıtlar üzerinde rehin hakkı
kurulurken motorlu taşıtların Trafik Siciline rehin hakkı tescil edilerek hak verilir. TMK 940/2’dir.
V. HAPİS HAKKI (BANKO SINAV SORUSU OLACAK)
TMK 950 Alacaklı, borçluya ait olup onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli
evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği itibarıyla bu eşyanın alacak ile bağlantısı bulunması
hâlinde, borç ödeninceye kadar hapsedebilir.
Zilyetlik ve alacak ticarî ilişkiden doğmuşsa, tacirler arasında bu bağlantı var sayılır.
ŞARTLARI:
● Borçlunun rızası ile zilyetlik olmalıdır.
● Alacaklının, borçludan muaccel bir alacağının olması gerekir.
● Alacaklının zilyetliğindeki taşınır veya kıymetli evrak ile alacak arasında bağlantı olmalıdır:
örneğin, sebepsiz zenginleşmede mal için yapılan zorunlu masrafı, malın maliki sana
vermedikçe hapis hakkı var; ayakkabıyı tamire verdin, tamir parası burada bağlantıya sahip.
● Hapis hakkı kullanılmasının yasaklanmamış olması gerekir.
HAPİS HAKKININ HÜKMÜ: Alacak verilmezse mal sattırılıp alacak içinden alınır.
20