The  constitutional  intent,  under  the  1973  and  1987  Constitutions, 

is  to transfer ownership of only a limited area of alienable land of 
Classification of Public Land  the  public  domain  to  a  qualified  individual.  ​This  constitutional 
intent  is  safeguarded  by  the  provision  prohibiting  corporations 
---------------------------------------------------------  from  acquiring  alienable  lands  of  the  public  domain​,  since  the 
A. LAND CLASSIFICATION IS A PUBLIC ACT OF THE  vehicle  to  circumvent  the  constitutional  intent  is  removed.  The 
GOVERNMENT  available  alienable  public  lands  are gradually decreasing in the 
  face  of  an  ever-growing  population.  ​The  most  effective  way  to 
Does Courts has jurisdiction for the classification of public land? ​:   insure  faithful  adherence to this constitutional intent is to grant or 
Courts  are  no  longer free to determine the classification of lands  sell  alienable  lands  of  the public domain only to individuals. ​This, 
from  the  facts  of  each  case,  because  the  present  Public  Land  it  would  seem,  is  the  practical  benefit  arising  from  the 
Act  gave  the  Executive  Department,  through  the  President,  the  constitutional  ban.  (Chavez  vs.  Public  Estates  Authority,  384 
exclusive  prerogative  to  classify  or  reclassify  public  lands  into  SCRA 152, G.R. No. 133250Ju1y 9, 2002)  
alienable  or  disposable,  mineral  or  forest.  (Secretary  of DENR vs.   
Mayor  Jose  S.  hp,  et.al.,  G.R.  Nos.  167707  &  173775,  October  8,   
2008)  Can tax receipt enough to convert classification of land?  
- x  x  x.  the  classification  of  lands  of  the  public domain is  The  rule  that  unless  a  land  is reclassified and declared alienable 
an  exclusive  prerogative  of  the  executive  department  and  disposable.  ​Tax  receipts  and  tax  declarations  are  not 
of  the  government  and  in  the  absence  of  such  incontrovertible  evidence  of  ownership. They are mere indicia of 
classification,  the  lands  remain  as  unclassified  until  it  is  claim  of  ownership.  (Republic  vs.  Bacas  et  a],  GR.  No.  182913. 
released  therefrom  and  rendered  open  to  disposition.  November  20,  2013)  Tax  declaration  is  not  a conclusive proof of 
Further,  there  exists  a  prior  cadastral case involving the  ownership  but  same  is  admissible  to  show  the  nature  of  the 
same  parties  herein  and  the  same  Lot  No.  2372, which  possession  of  the  claimant  of  the  property  for  which  taxes have 
ruled  that Lot No. 2372 belongs to the Republic. (Valiao  been  paid.  (Heirs  of  Anastacio  Fabela  vs.  CA,  362  SCRA  531 
vs.  Republic,  661  SCRA  299,  G.R. No. 170757 November  120011) (REGALIANDOCTRINE, ibid) 
28, 2011)  --------------------------------------------------------- 
---------------------------------------------------------  Unclassified lands are considered forest lands. 
B. Rule in an application registration   
  Is such a classification presumed?  
What  is  a  proper  proof  for  registration  for  the  classification  of  Classified  as  forest  land  is  released in an official proclamation to 
land?   that  effect  so  that it may form part of the disposable agricultural 
lands  of  the  public  domain.  ​Declassification  of  forest  land  is  an 
Under  Section  6  of  the  Public  Land  Act,  the  prerogative  of 
express  and  positive act of Government. It cannot be presumed. 
classifying  or  reclassifying  lands  of  the  public domain belongs to 
Neither  should  it  be  ignored  nor  deemed  waived.  It  calls  for 
the  President—The  President,  through  a  presidential 
proof.  (Pagkatipunan  vs.  Court  of  Appeals,  GR  No.  129682, 
proclamation  or  executive  order, can classify or reclassify a land 
March 21, 2002) 
to  be  included  or  excluded  from  the  public  domain;  The 
  
Department  of  Environment  and  Natural  Resources  (DENR) 
If Boracay is an unclassified land, what category does it fall in? 
Secretary  is  the  only  other  public  official  empowered  by  law  to 
approve  a  land  classification  and  declare  such  land  as  Except  for  lands  already  covered  by  existing  titles,  Boracay was 
alienable  and  disposable.  (Republic  vs.  Heirs  of  Juan  Fabio, 575  an  unclassified  land  of  the  public  domain  prior  to  Proclamation 
SCRA 51, GR. No. 159589 December 23, 2008).   No.  1064.  Such  unclassified  lands  are  considered  public  forest 
  under  PD  No.  705  (Secretary of DENR vs. MayorJose S. rap, et.al., 
The  annotation  in  the  survey  plan presented by Cortez is not the  (ibid).  
kind  of  evidence  required  by  law  as  proof  that  the  subject   
property  forms  part  of  the  alienable  and  disposable  land  of the  --------------------------------------------------------- 
public  domain.  Cortez  failed  to  present  a  certification  from  the  The physical description of the land is irrelevant. 
proper  government  agency  as  to  the  classification  of  the   
subject  property.  (Republic  vs.  Cortez, G.R. No. 186639, February 
NOTE  
5, 2014) 
  The  classification  is  descriptive  of  its  legal  nature  or  status  and 
does  not  have  to  be  descriptive  of  what  the land actually looks 
Thus,  the  present  rule  is  that  an  application  for  original  like. Unless and until the land classified as "forest" is released in an 
registration must be accompanied by:   official  proclamation  to  that  effect  so  that  it  may  form  part  Of 
(1) a CENRO or PENRO Certification; and   the  disposable  agricultural  lands  of  the  public  domain, the rules 
(2)  a  copy of the original classification approved by the DENR  on confirmation of imperfect title do not apply.  
Secretary  and  certified  as  a  true  copy by the legal custodian 
of the official records.   --------------------------------------------------------- 
  Stripping of forest cover is not tantamount  
Here,  respondent  Corporation  only  presented  a  CENRO  to re-classification. 
certification  in  support  of its application. Clearly, this falls short 
of  the  requirements  for  original  registration.  (Republic  vs.   
Corporation,  respondent.  G.R.  No.  p  Type  here  to  search  NOTE  
Bantigue Point Development 162322, March 14, 2012)  The  classification  is  descriptive  of  its  legal  nature  or  status  and 
does  not  have  to  be  descriptive  of  what  the land actually looks 
---------------------------------------------------------  like. Unless and until the land classified as "forest" is released in an 
Classification of land according to alienability  official  proclamation  to  that  effect  so  that  it  may  form  part  Of 
  the  disposable  agricultural  lands  of  the  public  domain, the rules 
Are corporations allowed to own such?    on confirmation of imperfect title do not apply.  
--------------------------------------------------------- 
• __

Tax Receipts are not incontrovertible evidence   in  Section  8  recognizes  that  during  the  Spanish  regime,  Crown 
lands  were  per se alienable unless falling under timber or mineral 
of ownership 
zones,  or  otherwise  reserved  for  some  public  purpose  in 
  accordance  with  law.  Petitioner  has  not  alleged  that  the 
BLANK   disputed  portion  had  not  become  private  property  prior  to  the 
blank   enactment  of  Act  No.  2874.  Neither  has  petitioner  alleged  that 
---------------------------------------------------------  the  disputed  portion  was  not  land  on  which  a  private right may 
be  claimed  under  any existing law at that time. (Republic vs. CA 
Annotation in the survey plan is not sufficient   
and Heirs of Carag and Turingan, GR No. 155450; August 6, 2008) 
evidence. 
---------------------------------------------------------  
 
Sketch or survey plan does convert to alienable 
BLANK  
land 
blank  
 
---------------------------------------------------------  Is  a  sketch  plan  enough  to  convert  such  land  into  alienable 
DENR-CENRO certification is not sufficient to   land? how about private property? 
prove that the land is classified as alienable and  The  existence  of  a sketch plan of real property even if approved 
by  the  Bureau  of  Lands  is  no  proof  in  itself  of  ownership  of  the 
disposable. 
land  covered  by  the  plan.  (Gimeno  v.  Court  of  Appeals,  80 
  SCRA  623).  The  fact  that  a  claimant  or  a  possessor has a sketch 
BLANK   plan  or  a  survey  map  prepared  for a parcel of land which forms 
blank   part  of  the  country's  forest  reserves  ​does  not  convert  such  land 
---------------------------------------------------------  into  alienable  land,  much  less  private  property. ​Assuming that a 
public  officer  erronec)usly  approves  the  sketch  plan,  such 
Classification is a prerogative of the executive 
approval  is  null  and  void  'I  here  must  first  be  a  formal 
department  Government  declaration  that  the  forest  land  has  been 
  re-classified  into  alienable  and  disposable  agricultural  land 
Does  forest  land  have  have  to  be  on  mountains  or  in out of the  which  may  then  be  acquired  by  private persons in accordance 
way  places?  Or  will  it lose classification just because it has been  with  the  various  modes  of  acqumng  public  agricultural  lands. 
stripped off of forest cover?   (Republic  v.  Vicente  Roxas and the Register of Deeds of Oriental 
The  following  ruling  may  be  applied  to  this  case  by  analogy: "A  Mindoro, GR. No. 157988, December 11, 2013) 
forested  area  classified  as  forest land of the public domain does  --------------------------------------------------------- 
not  lose  such  classification  simply  because  loggers  or  settlers 
may  have  stripped  it  of  its  forest  cover. Parcels of land classified  CENRO certificate is not sufficient proof that  
as  forest  land  may  actually  be  covered  with grass of planted to  the land is alienable and disposable 
crops  by  kaingin  cultivators or other farmers. 'Forest lands' do not   
have  to  be  on  mountains  or  in  out  of  the  way  places.  Swampy  Is DENR-CENRO certification  
areas  covered  by  mangrove  trees,  nipa  palms  and  other  trees  sufficient to prove that the land is 
growing  in  brackish  or  sea  water  may also be classified as forest  classified and alienable and disposal 
land.  The  classification  is  descriptive  of  its  legal  nature  Of  status  NO,  DENR-CENRO  certification  is  not  sufficient  to  prove  that  the 
and  does  not  have  to  be  descriptive  of  what  the  land  actually  land is classified and alienable and disposal 
looks  like.  (Edna  Collado  v  Court  of  Appeals,G.R. No. 107764, 04   
October 2002)  To  Support  her  contention  Lualhati  submitted  certifications  from 
  the  DENR-CENRO  stating  that  no public land application or land 
"Forest"  as  defined  in  the  dictionary  is  descriptive  of  what  patent  covering  the  subject  lots  is  pending  nor  are  the  lots 
appears  on the land while 'forest on timber land" is a legal status,  embraced  by  any  administrative  title.  The  certifications  are  not 
a  classification  for  legal purposes. The "forest land" started out as  sufficient.  ​The applicant for land registration must present a copy 
'forest"  Of  vast  tracts  of wooded land with dense growths of tree  of  the  original  classification  approved  by  the  DENR  Secretary 
and  underbrush.  However,  said  the  Highest  Tribunal  in  this  (Republic  v,  Emeteria  G.  Lualhati,  GR  No.  183511,  March  25, 
annotated  case,  the  cutting  down  of  trees  and  the  2015)  Respondents  presented  a  Certification  dated  November 
disappearance  of  virgin  forest  do  not automatically convert the  25,  1994,  issued  by  the  Community  Environment  and  Natural 
land  of  the  public  domain from forest or timber or timber land to  Resources  Officer,  Department  of  Environment  and  Natural 
alienable  agricultural  land.  (REGALIANDOCTRINE,  379  SCRA 632,  Resources Office, 
March 21, 2002)   
 
What is a foreshore land?    
Foreshore  land  refers  to  a strip of land that lies between the high  CENRO and Certification signed by the DENR  
and  low  water  marks  and is alternatively wet and dry according  Secretary as held in the landmark case of T.A.N. 
to  the  flow  of  tide.  It  is  part  and  parcel  of  the  alienable  land of  properties. 
the  public  domain  and  may  be  disposed  of  only  by  lease  and   
not  otherwise.  Classification  of  public  lands  is  a  function  of  the  CENRO and Certification signed by the 
executive  branch  of  the government, specifically the Director of  DENR Secretary as held in the landmark 
Lands  (now  the  Director  of  the  Lands  Management  Bureau).  case of T.A.N. Properties 
(Roble  vs.  Arbasa,  362  SCRA  72  [20011)  (REGALIAN  DOCTRINE,  It  is  not  enough  for  the  PENRO  or  CENRO  to  certify  that  a  land is 
ibid)  alienable  and  disposable.  ​The  applicant  for  land  registration 
  must  prove  that  the  DEVR  Secretary  had  approved  the  land 
However,  Section  8  provides  that  lands  which  are  already  classification  and  released  the  land  of  the  public  domain  as 
private  lands,  as  well  as  lands  on  which  a  private claim may be  alienable  and  disposable,  and  that  the  land  subject  of  the 
made  under  any  law,  are  not  covered  by  the  classification  application  for  registration  falls  within  the  approved  area  per 
requirement  in Section 8 for purposes of disposition. This exclusion  verification  through  survey  by  the  PENRO  or CENRO. In addition, 

1 
• __

the  applicant  for  land  registration  must  present  a  copy  of  the   
original  classification  approved  by  the  DENR  Secretary  and   
certified  as  a  true  copy  by  the  legal  custodian  of  the  official   
records.  These facts must be established to prove that the land is   
alienable and disposable. (Republic vs October 04, 2012)   
---------------------------------------------------------   
 
Private lands are not covered by classification   
 
requirement   
   
BASIS    
However,  Section  8  provides  that  lands  which  are  already   
private  lands,  as  well  as  lands  on  which  a  private claim may be   
made  under  any  law,  are  not  covered  by  the  classification   
requirement  in Section 8 for purposes of disposition. ​This exclusion   
in  Section  8  recognizes  that  during  the  Spanish  regime,  Crown   
lands  were  per se alienable unless falling under timber or mineral   
zones,  or  otherwise  reserved  for  some  public  purpose  in   
accordance  with  law.  Petitioner  has  not  alleged  that  the   
disputed  portion  had  not  become  private  property  prior  to  the   
enactment  of  Act  No.  2874.  Neither  has  petitioner  alleged  that   
the  disputed  portion  was  not  land  on  which  a  private right may   
be  claimed  under  any existing law at that time. (Republic vs. CA   
and Heirs of Carag and Turingan, GR No. 155450; August 6, 2008)    
 
--------------------------------------------------------- 
 
The disposition of alienable AND disposable public   
lands   
   
 
BASIS  
 
The  disposition  of  alienable  and  disposable  public  lands  is 
 
provided  in  Section  11  of  the  Public  Land  Act  (CA  No.  141),  to 
 
wit:  
 
(a) homestead settlement  
 
(b) sale  
 
(c) lease  
 
(d) by confirmation of imperfect or incomplete titles  
 
(e) judicial legalization or  
 
(f)  administrative  legalization  (free  patent).  In  relation  to  this, 
 
Section  48(b)  of  the  Public  Land  Act  provides:  (Malabanan  vs. 
 
Republic, G.R. No. 179987. September 3, 2013) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 
 
The original Land Registration Act (Act No. 496) was approved 
LAWS GOVERNING REGISTRATION OF  on  November  6,  1902,  but  became  effective  on  January  1, 
1903. 
PROPERTY  - It  established  the  Torrens  system  of registration in the 
country.29 
---------------------------------------------------------  - It  created  a  court  called  the  “Court  of  Land 
HISTORICAL LAWS:   Registration”  which  had  exclusive jurisdiction over all 
  applications  for  registration,  with  power  to hear and 
What is role of Law of the Indies of 1893 in LTD  determine  all  questions  arising  upon  such 
The  Spaniards  first  introduced  the  doctrine  in  the  Philippines  applications. 
through  the  laws  of  the  indies  and  cedulas,  laid  the  foundation 
 
that  "all  lands  that  are  acquired  from the government, either by 
pure  or  by  grant,  belong  to  the  public  domain.  Under  the   
Spanish conquest of the Philippines, ownership of lands, territories   
and possessions in the PH passed to the Spanish Crown    
   
What is the role Ley Hipotecaria or the Mortgage Law of 1893 in 
 
LTD 
The  Laws  of  the  Indies  were  followed  by  the  Ley  Hipotecaria  or   
the  Mortgage  Law  of  1893. The Spanish Mortgage Law provided   
for  the  systematic  registration  of  titles  and  deeds  as  well  as   
possessory claims.   
   
What is the role of Treat of Paris role in LTD 
 
Four  years  later,  Spain  ceded  to  the  government  of  the  United 
States  all  rights,  interests  and  claims  over  the national territory of   
the  Philippine Islands through the Treaty of Paris of December 10,   
1898.  In  1903,  the  United  States  colonial  government,  through   
the  Philippine  Commission,  passed  Act  No.  926,  the  first  Public   
Land Act 
 
--------------------------------------------------------- 
 
NOTES:​ LAWS GOVERNING REGISTRATION OF 
 
PROPERTY 
 
 
The  primary  sources  of  legislation  governing  the  registration  of   
private lands and lands of the public domain are:   
(a)  CA  No.  141,  or  the Public Land Act, approved on November 
 
7, 1936, but which became effective on December 1, 1936.  
(b)  PD  No.  1529,  or  the  Property  Registration  Decree,  issued  on   
June 11, 1978.    
(c)  Act  No.  2259,  or  the  Cadastral Act, enacted on February 11,   
1913.  
(d)  RA  No.  8371, or the Indigenous Peoples Rights Act, approved 
 
on October 29, 1997.   
---------------------------------------------------------   
NOTES: P​ D No. 1529, or the Property Registration Decree   
   
 
 
What does: The ​Property Registration Decree ​govern?  
- is a codification of all laws relative to    
- registration of property,    
   
What happens to other laws before PD 1529?  
It  “supersedes  all  other  laws  relative  to  registration  of  property.”   
[Director  of  Lands  v. Santiago, GR No. L-41278, April 15, 1988, 160   
SCRA 186.]   
- It  has  substantially  incorporated  the  provisions  of  Act 
 
No.  496,  or  the  Land  Registration  Act.  Section  14, 
paragraphs  (1)  to  (4),  ​enumerates  the  persons  who   
may apply for registration and the conditions therefor.   
   
   
 
 
• __

  government  and  are  thrown  open  to  private 

appropriation and settlement,  
PUBLIC LAND ACT  - and  excluded  the  patrimonial  property  of  the 
government and the friar lands. 
---------------------------------------------------------   
NOTES: ​ ​CA No. 141, or the Public Land Act 
(for public lands only, does not apply to private lands)  Act  No.  926  was  superseded  in  1919  by  Act  No.  2874,  the 
  second  Public  Land  Act.  This  new  law  was  passed  under  the 
Act No. 926 was superseded in 1919 by Act No. 2874, the second  Jones  Law.  It  was  more  comprehensive  in  scope  but  limited 
Public Land Act  the  exploitation  of  agricultural  lands  to  Filipinos  and 
  Americans  and  citizens  of other countries which gave Filipinos 
After the passage of the 1935 Constitution, Act No. 2874 was  the  same  privileges.  After  the  passage  of  the  1935 
amended in 1936 by CA No. 141, the present Public Land Act  Constitution,  Act  No.  2874  was  amended  in  1936  by  CA  No. 
  141,  the  present Public Land Act, which is essentially the same 
as Act No. 2874.  
What is the basis of operation of the Public Act? 
The  first  Public  Land  Act,  was  passed  in  pursuance  of  the 
CA  No.  141,  approved  November  7,  1936,  ​applies  to lands of 
provisions  of  the  Philippine  Bill  of  1902.  The  law  governed  the 
the  public  domain  which  have  been  declared  open  to 
disposition  of  lands  of  the  public  domain.  In  short,  the  Public 
disposition  or  concession  and  officially  delimited  and 
Land  Act operated on the assumption that title to public lands in  classified. 
the  Philippine  Islands  remained  in  the  government; and that the  - It  contains  provisions  on  the  different  modes  of 
government's  title  to  public  land  sprung  from  the  Treaty  of  Paris  government  grant,  e.g.,  homesteads,25  sale,26  free 
and  other  subsequent  treaties  between  Spain  and  the  United  patents  (administrative  legalization),27  and 
States.  (Collado  vs.  Court  of  Appeals,  G.R.  No.  107764.  October  reservations for public and semi-public purpose 
4, 2002)   - The  Public  Land  Act  has  a  chapter  on  judicial 
  confirmation  of  imperfect  or  incomplete titles based 
  on  acquisitive  prescription.  Section  48(b),  Chapter 
How can the government dispose of public lands:  VIII,  declares  who  may  apply  for  judicial 
Commonwealth No. 141, was approved on November 7 1936  confirmation of imperfect or incomplete titles 
It explicitly enumerates the means by which public lands may be 
 
disposed, as follows: 
(1) For homestead settlement;  Republic vs. Herbieto, G.R. No. 156117. May 26, 
(2) By sale; 
2005 
(3) By lease; 
(4) By confirmation of imperfect Of incomplete titles; 
1.) Does the MTC have the jurisdiction?  
(a) By judicial legalization; or 
1.  On  Jurisdiction  –  the  procedural  defect  or  the  misjoinder, 
(b) By administrative legalization (free patent). 
wherein  two  or  more  distinct  or  contradicting  rights  or 
 
  demands  are  joined,  does  not remove the court’s jurisdiction. 
What does the public land act govern​?   HOWEVER,  in  the  case  at  hand  there  was  indeed  a  lack  of 
Public land only.   jurisdiction  not  because  of  the  misjoinder  but  because  of: a.) 
The Public Land Act governs   THE  REQUIREMENT  FOR  PUBLICATION,  it  is  mandatory  that  the 
- the  ​judicial  confirmation  of  ​imperfect  or  incomplete  publication  be  made  in  the  official  gazette  and  in  a 
titles​ on the basis of  newspaper  of  general circulation before the initial hearing. As 
- possession   we  can  notice  the publication on theFreeman and the Banat 
- and   News  was  only  done  3  months  after  the  hearing  which 
- occupation   rendersinutile the intention of the mandatory publication. 
   
- of alienable portions of the public domain   2.)  Did  the  respondents  had  open,  continuous,  and  adverse 
- in  the  manner  and  for  the  length  of  time 
possession  of  the  Subject  Lots  in  the  concept  of owners since 
required by law.  
12 June 1945 or earlier. 
- The  relevant  provisions  are  Sections  47  to  57,  Chapter 
2. NO 
VIII of the Act. 
- It  prescribed  rules  and  regulations  for  the  - Respondents  failed  to  comply  with  the  required 
homesteading,  selling,  and  leasing  of  portions  of  the  period  of  possession  of  the  Subject  Lots  for  the 
public  domain  of  the  Philippine Islands, and prescribed  judicial  confirmation  or  legalization  of  imperfect  or 
the  terms  and  conditions  to  enable  persons  to  perfect  incomplete title.  
their titles to public lands in the Islands.  - The  said  lots  are  public  lands  classified  as  ​alienable 
-   and  disposable  only  on  June  25,  1963  and  the 
  respondents  were  seeking  for  a  confirmation  of 
What does the public land include?  imperfect  or  incomplete  title  through  judicial 
Public  Land  Act  operated  on  the  assumption  that  title  to public  legalization.  Under  Sec.48  of  the  Public  Land  Act, 
lands in the Philippine Islands remained in the government;   which is the ruling law in this case, Respondents ​were 
- and  that  the  government’s  title  to  public  land  sprung  not  able  to  prove  their  continuous  ownership  of  the 
from the Treaty of Paris   land  since  June  12,  1945  or  earlier​,  ​because  said 
- and  other  subsequent  treaties  between  Spain  and the  lands  were  only  classified  as  alienable  and 
United States.   disposable only on June 25, 1963. 
- The  term  “public  land”  referred  to  all  lands  of  the   
public  domain  whose  title  still  remained  in  the 

1 
• __

 
Judicial  confirmation  or  legalization  of  imperfect  or 
2.  W/N  respondents,  when  they  agreed  to  pay  rent  (mere 
incomplete  title  to  land,  not  exceeding  144 hectares, may 
be  availed  of  by  persons  identified  under Section 48 of the  lessees),  possession  of  the  subject  land  can  ripen  into 
Public  Land  Act,  as  amended  by  Presidential  Decree  No.  ownership.  
1073, which reads –  2.  NO.  Clearly,  respondents,  when  they  agreed  to  pay  rent, 
  became  mere  lessees  and  their  possession  cannot  ripen  into 
Section  48.  The  following-described  citizens  of  the  ownership.  They  also  did  not  present  proof  of  ownership.  The 
Philippines,  occupying  lands  of  the  public  domain  or 
tax  receipts  offered  in  evidence  merely  showed  that  they 
claiming  to  own  any  such  lands  or  an  interest  therein,  ​but 
whose  titles  have  not  been  perfected  or  completed,  may  paid  the  taxes  due  only  after  petitioner  filed  a  complaint 
apply  to  the  Court  of  First  Instance  of  the  province  where  against  them. Such payment without adverse possession does 
the  land  is  located  for  ​confirmation  of their claims and the  not prove ownership. 
issuance  of  a  certificate  of  title  thereafter,  under the Land  - What is Acquisitive prescription:  
Registration Act, to wit:  - Acquisitive  prescription  is  a  mode  of 
  acquiring ownership by a possessor through 
(a) [Repealed by Presidential Decree No. 1073].  the  requisite  lapse  of  time. In order to ripen 
  into  ownership,  possession  must  be  in  the 
(b)  Those  who  by  themselves  or  through  their  concept  of  an  owner,  public,  peaceful 
predecessors-in-interest  ​have  been  in  open,  continuous,  and  uninterrupted.  ​Thus,  mere  possession 
exclusive,  and  notorious  possession  and  occupation  of  with  a  juridical  title,  such  as  by  a 
agricultural  lands  of  the  public  domain,  under  a bona fide  usufructuary,  a  trustee,  a  lessee,  an  agent 
claim  of  acquisition  of  ownership,  ​since  June  12,  1945,  or  or  a  pledgee,  not  being  in  the  concept  of 
earlier,  ​immediately  preceding  the  filing  of  the  an  owner,  cannot  ripen  into  ownership  by 
applications  for  confirmation  of  title,  except  when  acquisitive  prescription,  unless  the  juridical 
prevented  by  war  or  force  majeure.  These  shall  be  relation  is  first  expressly  repudiated  and 
conclusively  presumed  to  have  performed  all  the  such  repudiation  has been communicated 
conditions  essential  to  a  Government  grant  and  shall  be  to  the  other  party.  Acts  of  possessory 
entitled  to  a  certificate  of  title  under  the  provisions  of  this  character  executed  due  to  license  or  by 
chapter.  mere  tolerance  of  the  owner  would 
  likewise be inadequate.  
(c)  Members  of  the  national  cultural  minorities  who  by  - Possession,  to  constitute  the  foundation  of 
themselves  or  through  their  predecessors-in-interest  have  a  prescriptive  right,  must  be  en  concepto 
been  in  open,  continuous,  exclusive  and  notorious  de  dueño,  or,  to  use  the  common  law 
possession  and  occupation  of  lands  of  the  public  domain  equivalent  of  the  term,  that  possession 
suitable  to  agriculture  whether  disposable  or  not,  under  a  should  be  adverse,  if  not,  such  possessory 
bona  fide  claim  of  ownership  since  June  12,  1945  shall  be  acts,  no  matter  how  long,  do  not  start  the 
entitled to the rights granted in subsection (b) hereof.  running of the period of prescription. 
   
- Application for land registration was dismissed  Can possession of a public land ripen into ownership:  
ZARATE,  vs.  DEVELOPMENT  BANK  OF  THE  PHILIPPINES,  G.R.  No. 
  131501, July 14, 2004 
NO.  It  is  a  rule  of  law  that  possession  of  forest  lands,  however 
Esguerra vs. Manantan, G.R. No. 158328. February  long,  cannot  ripen  into  private  ownership.  Such  lands  are  not 
23, 2007  capable  of  private  appropriation,  and  possession  thereof,  no 
matter how long, cannot ripen into ownership. 
1.  W/N  Public  land  act  applies  to  private  properties  like  Lot   
No.  661  as  to  make  valid  the  free  patent  issued  to  the 
 
petitioner 
1.  NO,  Private  ownership  of  land  is  not  affected  by  the   
issuance  of  a  free  patent  over  the  same  land,  because  the   
Public Land Law applies only to lands of the public domain.   
- Inasmuch  as  the  subject  property  is  private,  a  free   
patent  issued  over  it  is  null  and  void,  ​and  produces 
 
no  legal  effect  whatsoever.  Private  ownership  of 
land  is  not  affected by the issuance of a free patent   
over  the  same  land,  because  the  Public  Land  Law   
applies  only  to  lands  of  the  public  domain.  The   
Director  of  Lands  has  no  authority  to  grant  free   
patents  to  lands  that  have  ceased  to  be  public  in 
 
character  and  have  passed  to  private  ownership. 
Consequently,  a certificate of title issued pursuant to   
a  homestead  patent  partakes  of  the  nature  of  a   
certificate  issued  in  a  judicial  proceeding  only  if the   
land  covered  by  it  is  really  a  part  of  the  disposable   
land  of the public domain.19 Hence, the free patent 
 
covering  Lot  No.  661,  a  private  land,  and  the 
certificate  of  title  issued  pursuant  thereto,  are  null   
and void.   
 

2 
• __

  It  aims  to  serve  public  interests  by  requiring  that  “the title to any 
lands ​be titled and adjudicated.”  
 
 
  requisite: “interest of the public” 
   
  (is  an  offspring  of  the  system  of  registration  under  the  Land 
Registration Act​.) 
 
 
CADASTRAL ACT  It may be noted, however, that salient provisions in the Cadastral 
Act  have  now  been  carried  over  in  the  present  ​Property 
---------------------------------------------------------  Registration  Decree​,  particularly  in  Sections  35  to  38  of  the 
Decree 
NOTES: ​ ​Act No. 2259, or the Cadastral Act,  
(petitioner here is the government through the Director of Lands  The  cadastral  system  of  registration  took  effect  with  the 
requisite here is public interest)  enactment on February 11, 1913 of Act No. 2259. 
  - When,  in  the  opinion  of  the  President,  the  public 
(it is in the nature of proceeding IN REM - only need to notify the  interest  requires  that title to any lands be settled and 
world e.g. newspaper)  adjudicated,  he  shall  order  the  Director  of  Lands  to 
  make  a  survey  thereof,  with  notice  to  all  persons 
  claiming an interest therein. 
- Thereafter,  the  Director of Lands, represented by the 
IN REM - Notice to the world 
Solicitor  General,  shall  institute  registration 
- It  is  in  the  nature  of  a proceeding in rem, promoted by 
proceedings  by  filing  a  petition  in  the  proper  court 
the  Director  of  Lands,  somewhat  akin  to  a  judicial  against  the  holders,  claimants,  possessors  or 
inquiry and investigation leading to a judicial decree. In  occupants  of  such  lands,  stating  that  the  public 
one  sense,  there  is  no  plaintiff  and  there  is  no  interest  requires  that  the  titles  to  such  lands  be 
defendant.  In  another  sense,  the  Government  is  the  settled and adjudicated 
plaintiff  and  all  the  claimants  are defendants. (Act No.  - Notice  of  the  filing  of  the  petition  is  published  twice 
2259,  sec.  10.)  The  trial  is  conducted  in  the  same  in successive issues of the Official Gazette.36 
manner  as  ordinary  trials  and  proceedings in thc Court  - All  conflicting  interests  shall  be  adjudicated  by  the 
of  Land  Registration.  (Director  of  Lands  vs.  Roman  court  and  decree awarded to the person entitled to 
Archbishop of Manila, No. 14869. October27, 1920)  the lands or parts thereof.  
- The  object  of  a  cadastral  petition,  as  all  know,  is,  that  - The  decree  shall  be  the  basis  for the issuance of the 
the  title to the various! lots embraced in the survey may  certificate  of  title  which  ​shall  have  the  same  effect 
as  a  certificate  of  title  granted  under  the  Property 
be  settled  and  adjudicated.  It  is  in  the  nature  of  a 
Registration Decree. 
proceeding  in  rem,  promoted by the Director of Lands, 
somewhat  akin  to  a  judicial  inquiry  and  investigation   
leading  to  a  judicial  decree.  In  one  sense,  there  is  no 
plaintiff  and  there  is  no  defendant.  In  another  sense,  Tamin vs. Court of Appeals, G.R. No. 97477, May 
the  Government  is  the  plaintiff  and  all  the  claimants  8, 1992. 
are  defendants.  (Act  No.  2259,  sec.  10.)  The  trial  is 
conducted  in  the  same  manner  as  ordinary  trials  and  1  Whether  or  not  the  issuance  of  the  writ  of  possession  and 
proceedings  in  the  Court  of  Land  Registration.  (Sec.  ancillary writ of demolition was proper; and  
11.)  x  x  x  (Director  of  Lands  vs.  Roman  Archbishop  of  1. NO. it is not proper 
Manila, No. 14869. October27, 1920) 
- The  issuance  of  the  writ  of  possession  and  ancillary 
 
writ  of  demolition  was  improper  because  an 
IN PERSONAM - Notice to each party 
administrative  case  on  the  ownership  of  the  land to 
 
What is is the Cadastral System   which  the  respondent  is  a  party-in-interest  is  still 
Whenever,  in  the  opinion  of  the  Governor-General  (now  the  pending.  Thus,  should  the  respondent  be  declared 
President),  the  public  interests  require  that  the  titles  to  any  titles  the rightful owner of the land, the demolition shall be 
lands  be  settled  and  adjudicated,  x  x  x  (Act  No.  2259)  It  should  prejudicial to his interest. 
be  noted  that  salient  provisions  of  Act  No. 2259 have now been   
carried  over  in  P.D.  1529.  Sections  35  (a)  of  PD.  1529  provides  2  Whether or not the buildings constructed by the respondents 
that:  When  In  the  opinion  of  the  President  of  the  Philippines  are nuisance. 
public  interest  so  requires  that  title  to  any  unregistered  lands be  2.  YES,  they  shall  be  considered  a  nuisance  should  the 
settled and adjudicated, x x x  pending  administrative  case  declare  that  the  subject  land  is 
  part of public dominion. 
What is The purpose of Cadastral Act   - The  buildings  constructed  by  the  respondents  shall 
Under  the  cadastral  system,  the  government  through  the 
be  considered  a  nuisance  should  the  pending 
Director  of  Lands  initiates  the  proceedings  by  filing  a  petition  in 
administrative  case  declare  that  the  subject  land  is 
court  after  which  all  owners  or  claimants  are  compelled  to  act 
part  of  public  dominion.  The  Civil  Code  provides 
and  present  their  answers  otherwise  they  lose  their  right  to  their 
own  property.  The  purpose  is  to  serve  the  public  interests  by  under  Art.  694  that  “A  nuisance  is  any act, omission, 
requiring  that  the  titles  to any lands "be settled and adjudicated  establishment,  business,  condition  of  property  or 
(Tamin vs. Court of Appeals, GR. No. 97477, May 8, 1992)  anything  else  which...  (5)  Hinders  or  impairs  the  use 
  of  property."  Thus,  if  the  administrative  case  is 
  decided  against  the  respondent,  his  continued  use 
  of  the  buildings  hinders  or  impairs  the  use  of  the 
What does: The Cadastral Act govern? ​:  

3 
• __

property  by  the  municipality  making  such building a  observation  made  by  the court not necessary to the 
nuisance.  decision  rendered."  9  The  conclusion  of  the 
  cadastral  court  was  found  in  the  dispositive  portion 
3. What is the purpose of Cadastral proceedings  of  its  Decision,  and  it  was  material  to  the  nature  of 
3.  ​LAND  REGISTRATION’  CADASTRAL  SYSTEM;  A  PROCEEDING  Petra  Unating’s  ownership  of  the  lot.  Furthermore,  it 
IN  REM  AKIN  TO  A  JUDICIAL  INQUIRY  AND  INVESTIGATION.  —  was  based  on  the  evidence  presented  by  the 
Under  the  cadastral  system,  the  government  through  the  parties  and  considered  by  the  said  court.  ​In  any 
Director  of  Lands  ​initiates  the  proceedings  by  filing  a  petition  event,  it  must  be  pointed  out  that  the  Decision 
in  court  after  which  all  owners  or  claimants  are compelled to  became  final  a long time ago, and a final judgment 
act  and  present  their answers otherwise they lose their right to  in  a  cadastral  proceeding,  or  any  other  in  rem 
their own property.   proceeding  for  that  matter,  is  binding  and 
- The  purpose  is  to  serve  the  public  interests  by  conclusive  upon  the  whole  world.  10  Therefore,  the 
requiring  that  the  titles  to  any  lands  "be  settled  and  lot  in  dispute  can  properly  be  considered  as  a 
adjudicated."  (Section  1  Cadastral  Act  [No.  2259]  paraphernal property of Petra Unating. 11 
Government  of  the  Philippine  Islands  v.  Abural,  39   
Phil. 996 [1919].   - Concededly,  properties  acquired  during  the 
- It  is  a  proceeding in rem somewhat akin to a judicial  marriage  are  presumed  to  be  conjugal.  However, 
inquiry  and  investigation  leading  to  a  judicial  this  prima  facie presumption cannot prevail over the 
decree.  (Director  of  Lands  v.  Roman  Archbishop  of  cadastral  court’s  specific  finding,  reached  in 
Manila, 41 Phil. 120 [1920]).  adversarial  proceedings,  that  the  lot  was  inherited 
  by  Petra  Unating  from  her  mother. Noteworthy is the 
3.  OUTCOME  OF  PROCEEDINGS  IS  A  PREJUDICIAL  QUESTION;  fact  that  the  parties  do  not  assail  the  validity  of  the 
CASE  AT  BAR.  —  Considering  therefore,  the  nature  and  cadastral  court’s  Decision. The 1980 reconstitution of 
purpose  of  the  cadastral  proceedings,  the  outcome  of  said  the  title  to  the  lot  in  the  name  of  "Petra  Unating,  40 
proceedings  ​becomes  a  prejudicial  question  which  must  be  years  old,  married  to  Aquilino  Villar,  Filipino  and 
addressed in the resolution of the instant case.   resident  of  Ivisan,  Capiz,  having  inherited  said  lot 
- Technically,  a  prejudicial question shall not rise in the  from  her  mother  Margarita  Argamaso  .  .  ."  ​was 
instant  case  since  the  two actions involved are both  notice  to  the  world,  including  her  heirs  and 
civil in nature.   successors-in-interest,  that  it  belonged  to  Petra  as 
- However,  we  have  to  consider  the  fact  that  the  her  paraphernal  property.  Thus,  the  words  "married 
cadastral  proceedings  will  ultimately  settle  the  real  to"  were  merely  descriptive  of  Petra  Unating’s status 
owner/s of the disputed parcel of land.   at  the  time  the  lot  was  awarded  and  registered  in 
  her name. 
4.  W/N  ​writ  of  possession  and  writ  of  demolition  by  the   
petitioner  Judge  in  the  ejectment  because  of  the  pending   
Cadastral proceeding 
4. YES   
- In  case  respondent  Vicente Medina is adjudged the 
Gimeno vs. Court of Appeals, L-22747, December 
real  owner  of  the  parcel  of  land,  then  the  writ  of 
29, 1977. 
possession  and  writ  of  demolition  would  necessarily 
be  null and void. Not only that. The demolition of the 
1.  W/N  petitioner  can  overthrow  validly  can  overthrow  the 
constructions  in  the  parcel  of  land would prove truly 
homestead patent issued under OCT 1354.  
unjust  to  the  private  respondents.  Parenthetically, 
1. NO  
the  issuance  of  the  writ  of  possession  and  writ  of 
- There  is  no  gainsaying  the  fact  that  the  plaintiffs’ 
demolition  by  the  petitioner  Judge  in  the ejectment 
evidence  falls  far  short of the required quantum and 
proceedings  ​was  premature.  ​What  the  petitioner 
quality  that  can  overthrow  the  homestead  patent 
JUDGE  should  have  done  was  to  stop  the 
issued  under  OCT  1354  which,  as  mentioned 
proceedings  in the instant case and wait for the final 
heretofore,  has  been  in  existence,  unassailed  for 
outcome of the cadastral proceedings. 
more  than  22  years  prior  to  the  institution  of  the 
  present action. 
 
 
2. W/N homestead patent is indefeasible 
Pisueña vs. Heirs of Petra Unating, G.R. No.  2. YES, it is indefeasible 
132803. August 31, 1999.  - The  Nieto  case  has  no  application  to  the  present 
action  In  Nieto  two certificates of title were issued — 
1.  W/N  Paraphernal  or  Conjugal? Whether the phrase “having  one  based  on  a  homestead  patent  while  the  other 
inherited  said  lot  from  her  mother  Margarita  Argamaso”,  was  obtained  through  a  cadastral proceeding, and 
found  in  the  dispositive  portion  of  the  Decision  of the Court of  the  issue  was  which  of  the  two  registrations  already 
First Instance, a mere obiter.  effected and secured should prevail.  
1. Paraphernal  - In  this  case  of  the  Gimenos  all  that  is  involved  is the 
- Thus,  the  finding  of  the  cadastral  court  that  Petra  latter’s  claim  that  the  homestead  patentee,  Brigido 
Unating  inherited  the  lot  in question from her mother  Cartagena,  agreed  way  back  in  1926  to  ​convey  to 
cannot  be  dismissed  as  an  obiter,  which  is  "an  the  Gimenos  two  hectares  of  that  homestead, 

4 
• __

which  assertion  was  discarded  by the trial court and   

the  Court  of  Appeals  for  ​lack  of  sufficient  credible   
evidence  to  substantiate  the  same.  Hence,  the   
dismissal of petitioner’s ​complaint for reconveyance​.   
   
   
 
Director of Lands vs. Roman Archbishop of   
Manila, No. 14869. October 27, 1920. 
 
1. What does it mean that cadastral petition is a proceeding in   
rem.    
1.  Yes.  A  cadastral  petition  is  ​in  the  nature of a proceeding in   
rem​,  promoted  by  the  Director  of  Lands,  somewhat  akin to ​a 
 
judicial inquiry and investigation leading to a judicial decree. 
- In  one  sense,  there  is  no  plaintiff  and  there  is  no   
defendant.  In  another  sense,  the  Government  is the   
plaintiff  and  all  the-  claimants  are  defendants.  (Act   
No.  2259,  sec.  10.)  The trial is conducted in the same   
manner  as  ordinary  trials  and  proceedings  in  the 
 
Court  of  Land  Registration.  (Sec. 11.) As to this court, 
now  abolished,  the  Land  Registration  Act  provides   
that  it  "shall  conform,  as  near  as  may  be,  to  the   
practice  in  special  proceedings  in  courts  of  first   
instance."  (Act  No.  496,  sec.  2.)  The  Code  of  Civil   
Procedure,  which  is  thus  brought  into  relation  with 
 
the  Cadastral  Act,  prescribes  the  order  in which the 
trial  must  proceed.  (Secs.  56,  132.)  The  usual  rules of   
practice,  procedure,  and  evidence  govern   
registration proceedings.   
   
2. Whether or not the Counsel for the Church there upon made 
 
an  offer  to  present  additional  testimony  be  classified  as 
evidence in denial of an affirmative fact.   
2.  Yes,  The  offer  of  counsel  for  the  Church  could  properly  be   
classified  as  evidence  in  denial of an affirmative fact but that   
even  if  not  technically rebuttal evidence, yet in the interest of   
justice  and  the  ascertainment  of  the  truth  it  should  be 
 
received. 
   
Denial  of  such  would  tantamount  to  defeat  the  very  purpose   
of cadastral proceeding.   
   
Whether  such  evidence  would  be  sufficient  to  overcome the 
 
case  which  exists  in  favor  of  the  claimants  of  the  nine  lots 
cannot now be determined.   
 
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   

5 
• __

  In  Cruz  v.  Secretary  of  Environment  and  Natural  Resources, 

Justice  Kapunan,  voting  to  dismiss  the  petition,  stated  that  the 
 
Regalian  theory  does  not  negate  native  title  to  lands  held  in 
  private  ownership  since  time  immemorial,  adverting  to  the 
  landmark case of Cariño v. Insular Government 
   
“It  might,  perhaps,  be  proper  and sufficient to say that when, as 
 
far  back  as  testimony  or  memory  goes,  the  land  has  been  held 
IPRA  by  individuals  under  a  claim  of  private  ownership,  it  will  be 
presumed  to  have  been  held  in  the  same  way  from  before  the 
---------------------------------------------------------  Spanish conquest, and never to have been public land.”  
 
NOTES: R​ A No. 8371, or the Indigenous Peoples Rights Act, 
The above ruling ​institutionalized the recognition of the existence 
 
of  native title to land, ​or ownership of land by Filipinos by virtue of 
What  does  the  The  Indigenous  Peoples  Rights  Act  (IPRA), 
possession  under  a  ​claim  of  ownership  since  time  immemorial 
approved October 29, 1997, govern 
and  independent  of  any  grant  from  the  Spanish  Crown,  as  an 
Recognizes the​ rights of ownership and possession  
exception to the theory of jura regalia. 
- of  indigenous  cultural  communities  or  indigenous 
 
peoples (ICCs/IPs)  
Describing  the  IPRA  as  a  novel  piece  of legislation, Justice Puno 
- to their ancestral domains and ancestral lands  
stated  that  Cariño  firmly  established  a  concept  of  private  land 
- on the basis of ​native title​,  
title that existed irrespective of any royal grant from the State 
- and  defines  the extent of these lands and domains. For 
 
purposes  of  registration,  the  IPRA  ​expressly  converts 
 
ancestral lands into public agricultural lands,  
What is a native title?  
- and  individual  members  of  cultural  communities,  with 
Under  IPRA, Native Title refers to pre-conquest rights to lands and 
respect  to  their  individually-owned  ancestral  lands, 
domains  which,  as  far  back  as  memory  reaches,  have  been 
shall  have  the  option  to  secure  title  to  their  ancestral 
held  under  a  claim of private ownership by ICCs/IPs, have never 
lands  
been  public  lands  and  are  thus  indisputably  presumed  to  have 
- under the provisions of the  
been held that way since before the Spanish Conquest; 
- Public Land Act  
 
- or  
What does IPRA govern?​ :  
- the Property Registration Decree.  
The  IPRA  recognizes  the  existence of ICCs/IPs as a distinct sector 
- This  option  is  limited  to  ancestral  lands  only,  not 
in  Philippine  society.  It  grants  these  people  the  ownership  and 
domains,  and  such  lands  must  be  ​individually​,  not 
possession  of  their  ancestral  domains  and  ancestral  lands,  and 
communally, owned 
defines  the  extent  of  these  lands  and  domains.  The  ownership 
 
given  is  the  indigenous  concept  of  ownership  under  customary 
 
law which traces its origin to native title. 
Does  Indigenous  Peoples  Rights  Act  of  1997  (IPRA)  violate  the 
 
constitutional mandate of regalian doctrine?​:  
 
Due  to  lack  of  majority,  the  law  was  upheld.  Hence,  IPRA’s 
Aren’t Ancestral land part of the public domain?  
validity is upheld.  
ancestral  lands  and  ancestral  domains  are  not part of the lands 
 
of  the  public  domain.  They  are  private  lands  and  belong to the 
In  Cruz  v.  Secretary  of  Environment  and  Natural  Resources,  6 
ICCs/IPs  by  native  title,  which  is  a  concept  of  private  land  title 
petitioners  challenged  the  constitutionality  of  RA  No.  8371, 
that  existed  irrespective  of  any  royal  grant  from  the  State. 
otherwise  known  as  the  Indigenous  Peoples  Rights  Act  of  1997 
However,  the  right  of  ownership  and  possession  by  the  ICCs/IPs 
(IPRA),  ​on  the  ground  that  it  amounts  to  an  unlawful deprivation 
of  their  ancestral  domains  is  a  limited  form  of  ownership  and 
of  the  State’s  ownership  over  lands  of  the  public domain and all 
does not include the right to alienate the same.  
other  natural  resources  therein,  by  recognizing  the  right  of 
- Thus,  ancestral  lands  and  ancestral  domains  are  not 
ownership  of  Indigenous  Cultural  Communities  or  Indigenous 
part  of the lands of the public domain. They are private 
Peoples  (ICCs/IPs)  to  their  ancestral  domains  and  ancestral 
and  belong  to  the  ICCs/IPs.  Section  3  of  Article  XII  on 
lands on the basis of native title.  
National  Economy  and  Patrimony  of  the  1987 
 
Constitution  classifies  lands  of  the  public  domain  into 
After  due  deliberation  on  the petition, the Supreme Court voted 
four  categories:  (a)  agricultural,  (b) forest or timber, (c) 
as  follows:  seven  (7)  Justices  voted  to  dismiss  the  petition  while 
mineral  lands,  and  (d)  national  parks.  Section  5  of  the 
seven  (7)  others  voted  to  grant  the  petition.  As  the  votes  were 
same  Article  XII mentions ancestral lands and ancestral 
equally  divided  (7  to  7)  and  the  necessary  majority  was  not 
domains  but  it  does  not  classify  them  under any of the 
obtained,  the  case  was  redeliberated  upon.  However,  after 
said  four  categories.  To  classify  them  as  public  lands 
redeliberation,  the  voting  remained  the  same.  Accordingly, 
under  any  one  of  the  four  classes  will  render the entire 
pursuant  to  Section  7,  Rule  56  of  the  Rules  of  Court,  the petition 
IPRA  law  a  nullity. The spirit of the IPRA lies in the distinct 
was dismissed, and the validity of the law, deemed upheld. 
concept  of ancestral domains and ancestral lands. The 
 
IPRA  addresses  the  major  problem  of  the  ICCs/IPs 
On  the  other  side  of  the  argument:  Justice  Panganiban  was 
which is loss of  
more  forthright  when  he  stated  that  all  Filipinos,  whether 
- [In  Cruz  vs.  Secretary  of  Environment  and  Natural 
indigenous  or  not,  are  subject  to  the  Constitution,  and  that  no 
Resources, G.R. No. 135385. December 6, 2000] 
one is exempt from its all-encompassing provisions. 
 
 
How  about  natural  resources  inside  Ancestral  domain,  is  it  also 
Does regalian doctrine negate “native title”?  
outside the ownership of the State?  
NO.  
 

6 
• __

Examining  the  IPRA,  there  is  nothing  in the law that grants to the  Economic  Zone  Authority  vs.  Carantes,  G.R.  No.  181274. June 
ICCs/IPs  ownership  over  the  natural  resources  within  their  23, 2010.] 
ancestral domain.   As  holders of a CALC, respondents possess no greater rights than 
  those  enumerated  in  Par.  1,  Section  2,  Article  VII  of  DENR 
Department Administrative Order (DAO) No. 02, Series of 1993: 
Ownership  over  the  natural  resources  in  the  ancestral  domains 
 
remains  with  the  State  and  the  rights granted by the IPRA to the 
ICCs/IPs  over  the  natural  resources  in  their  ancestral  domains  SECTION  2.  Rights  and  Responsibilities  of  Ancestral  Land 
merely  gives  them,  as  owners  and  occupants  of  the  land  on  Claimants – 
1. Rights 
which  the  resources  are  found,  the  right  to  the  small  scale 
 
utilization  of  these  resources,  and  at  the  same  time,  a  priority  in  1.  The  right  to  peacefully  occupy  and  cultivate  the 
their  large  scale  development  and  exploitation.  [In  Cruz  vs.  land,  and  utilize  the  natural  resources  therein, 
Secretary  of  Environment  and  Natural  Resources,  G.R.  No.  subject  to  existing  laws,  rules  and  regulations 
135385. December 6, 2000]  applicable thereto; 
   
Who are ICC’s/IP’s?  2.  The  right  of  the  heirs  to  succeed  to  the  claims 
A. Indigenous Peoples  subject to existing rules and regulations; 
The  term  ​"ICCs"  is  used  in  the 1987 Constitution while that of "IPs"   
is  the  ​contemporary  international  language  in  the  International  3.  The  right  to  exclude  from  the  claim  any  other 
Labor  Organization  (ILO)  Convention  16941  and  the  United  person  who  does  not  belong  to  the  family  or  clan; 
Nations  (UN)  Draft  Declaration  on  the  Rights  of  Indigenous  and 
Peoples.   
  4.  The  right  to  utilize  trees  and  other  forest  products 
B. ICCs/IPs are defined by the IPRA as:  inside  the  ancestral  land  subject  to  these  rules  as 
"Sec. 3 [h]. Indigenous Cultural Communities/ Indigenous Peoples  well as customary laws. (Emphasis supplied.) 
-    
- refer  to  a  group  of  people  or  homogeneous  societies  Respondents being holders of a mere CALC, their right to possess 
identified  by  self-ascription  and  ascription  by  others,  the  subject land is limited to occupation in relation to cultivation. 
who  have  continuously  lived  as  organized  community  Unlike  No.  1,26  Par.  1,  Section  1,  Article  VII  of  the  same  DENR 
on  communally  bounded  and  defined  territory,  ​and  DAO,  which  expressly  allows  ancestral  domain  claimants  to 
who  have,  under  claims  of  ownership  ​since  time  reside  peacefully  within  the  domain,  nothing  in  Section  2 grants 
immemorial,  occupied,  possessed  and  utilized  such  ancestral  land  claimants  a  similar  right,  much  less  the  right  to 
territories,  ​sharing  common  bonds  of  language,  build  permanent  structures  on  ancestral  lands  –  an  act  of 
customs,  traditions  and  other  distinctive  cultural  traits,  ownership  that pertains to one (1) who has a recognized right by 
or  who  have,  through  resistance to political, social and  virtue  of a Certificate of Ancestral Land Title. On this score alone, 
cultural  inroads  of  colonization,  non-indigenous  respondents’ action for injunction must fail. 
religions  and  cultures,  became  historically   
differentiated from the majority of Filipinos.  HENCE:  From  the  foregoing  disquisition,  it  clearly  appears  that 
- ICCs/IPs  shall  likewise  include  peoples  who  are  respondents  likewise failed to satisfy the second requisite in order 
regarded  as  indigenous  on  account  of  their  ​descent  that  an  injunction  may  issue:  that  the  acts  against  which  the 
from  the  populations  which  inhabited  the  country,  at  injunction is to be directed, are violative of said right. PEZA acted 
the  time  of  conquest  or  colonization,  or  at  the  time  of  well  within  its  functions  when  it  demanded the demolition of the 
inroads  of  non-indigenous  religions and cultures, or the  structures  which  respondents  had  put  up  without  first  securing 
establishment  of  present  state  boundaries,  who  retain  building  and  fencing  permits  from  the  Authority.  [Philippine 
some  or  all  of  their  own  social,  economic, cultural and  Economic  Zone  Authority  vs.  Carantes,  G.R.  No.  181274. June 
political  institutions,  but who may have been displaced  23, 2010.] 
from  their  traditional  domains  or  who  may  have   
resettled outside their ancestral domains."  1.  Whether  or  not  NCIP  has  jurisdiction  to  issue  has  the authority 
- [In  Cruz  vs.  Secretary  of  Environment  and  Natural  to  issue  temporary  restraining  orders  and  writs of injunction [City 
Resources, G.R. No. 135385. December 6, 2000] 
Government  of  Baguio  City  vs.  Masweng,  G.R.  No. 
 
Who are ICC’s/IP’s?  180206, February 4, 2009.] 
Indigenous cultural communities is a marginalized sector  YES 
- The  Indigenous  Peoples  Rights  Act  of  1997,  as  a  The  Court  held  that  the  NCIP  is the primary government agency 
culminating  measure  to  affirm  the  views  and  opinions  responsible  for  the  formulation  and  implementation  of  policies, 
of  indigenous  peoples  and  ethnic minorities on matters  plans  and  programs  to  protect  and  promote  the  rights  and 
that affect their life and culture.56 The provisions of that  well-being  o  indigenous  cultural  communities/indigenous 
law  unify  an  otherwise  fragmented  account  of  peoples  (ICCs/IPs)  and  the  recognition  of  their  ancestral 
constitutional,  jurisprudential  and  statutory  doctrine  domains  as  well  as  their  rights  thereto.  In  order  to fully actuated 
which  enjoins  the  organs  of  government  to  be  vigilant  mandate,  the  NCIP  is  vested  with  jurisdiction  over all claims and 
for  the  protection  of  indigenous  cultural  communities  disputes  involving  the  rights  of  ICCs/IPs.  The  only  condition 
as  a  marginalized  sector,57  to  protect  their  ancestral  precedent  to  the  NCIP  assumption  of  jurisdiction  over  such 
domain  and  ancestral  lands  and  ensure  their  disputes  is  that  the  parties  thereto  shall  have  exhausted  all 
economic,  social,  and  cultural  well-being,58  and  to  remedies  provided  under  their  customary  laws  and  have 
guard  their  patrimony  from those inclined to prey upon  obtained  a  certificate  from  the  Council  of  Elders/Leaders  who 
their  ignorance  or  ductility.59  [Heirs  of  Dicman  vs.  participated  in  the  attempt  to  settle  the  dispute  that  the  same 
Cariño, G.R. No. 146459. June 8, 2006. ]  has not been resolved 
   
Who  are  the  rights  of  ICC’s/IP’s  who  has  receive CALC? Do they  In  addition,  NCIP  Administrative  Circular  No.  1-03  dated  April  9, 
have  the  right  to  build  structures  upon  their  land?  [Philippine  2003,  known  as  theRules  on  Pleadings,  Practice  and  Procedure 
before  the  NCIP,  reiterates  the  jurisdiction  of  the  NCIP  over 

7 
• __

claims  and  disputes  involving  ancestral  lands  and  enumerates  andGumangan families, the predecessors-in-interest of
the  actions  that  may  be  brought  before the commission. Sec. 5,  private respondents, as claimants of a portion of the Busol
Rule III.  Forest Reservation but does not acknowledge vested rights
  over the same. In fact,Proclamation No. 15 explicitly
Therefore,  since  based  on  the  allegations  of  the  respondents,  withdraws the Busol Forest Reservation from sale or
they  are  members  of  theIbaloi  tribe  who  first  settled  in  Baguio  settlement.It provides that pursuant to the provisions of
City  claiming  ownership  of  the  property  subject  of  the  case  as  section eighteen hundred and twenty-six of Act Numbered
an  ancestral  land  clearly  then,  the  allegations  in  the  petition,  Twenty-seven Hundred and eleven [,] I hereby establish the
which  axiomatically  determine  the  nature  of the action and the  Busol Forest Reservation To be administered by the Bureau
jurisdiction  of  a  particular  tribunal,  squarely  qualify  as  a  of Forestry for the purpose of conserving and protecting
"dispute(s)  or  controversy(s)  over  ancestral  lands/domains  of  water and timber, the protection of the water supply being of
ICCs/IPs"  ​within  the  original  and  exclusive  jurisdiction  of  the  primary importance and all other uses of the forest are to be
NCIP-RHO.  subordinated to that purpose. 
   
 
RULE III- JURISDICTION  
3.  W/N  ​restraining  order  or  preliminary  injunction  may  be issued 
Section 5. Jurisdiction of the NCIP.  
The  NCIP  through  its  Regional  Hearing  Offices  shall  exercise  by  any  inferior  court  against  the  National  Commission  on 
jurisdiction  over  all  claims  and  disputes  involving  rights  of  Indigenous  Peoples  (NCIP).  [City  Government  of  Baguio  City  vs. 
ICCs/IPs  and  all  cases  pertaining  to  the  implementation,  Masweng, G.R. No. 180206, February 4, 2009.] 
enforcement,  and  interpretation  of  R.A.  8371,  including  but  No  restraining  order  or  preliminary  injunction  may  be  issued  by 
not limited to the following:   any  inferior  court  against  the  National  Commission  on 
 
Indigenous  Peoples  (NCIP).  In  order  to  reinforce  the  powers  of 
(1) Original and Exclusive Jurisdiction of the RHO:  
a.  Cases  involving  disputes  and  controversies  over  ancestral  the  NCIP,  the  IPRA  even  provides  that  no  restraining  order  or 
lands/domains of ICCs/IPs;   preliminary  injunction may be issued by any inferior court against 
b.  Cases  involving  violations  of  the  requirement  of  free  and  the NCIP 
prior and informed consent of ICCs/IPs;   - As  can  be  gleaned  from  the  foregoing  provisions,  the 
c.  Actions  for  enforcement  of  decisions  of  ICCs/IPs  involving  NCIP  may  issue  temporary  restraining  orders  and  writs 
violations  of  customary  laws  or  desecration  of  ceremonial  of  injunction  without  any  prohibition  against  the 
sites, sacred places, or rituals;  
issuance  of  the  writ  when  the  main  action  is  for 
d.  Actions  for  redemption/reconveyance  under  Section  8(b) 
of  R.A.  8371;  and  2  e.  Such  other  cases  analogous  to  the  injunction.  The  power  to  issue  temporary  restraining 
foregoing.   orders  or  writs  of  injunction  allows  parties  to  a  dispute 
  over  which  the  NCIP  has  jurisdiction  to  seek  relief 
(2) Original Jurisdiction of the Regional Hearing Office:   against  any  action  which  may  cause  them  grave  or 
a.  Cases  affecting  property  rights,  claims  of  ownership,  irreparable  damage  or  injury.  In  this case, the Regional 
hereditary  succession,  and  settlement  of  land  disputes, 
Hearing  Officer  issued  the  injunctive  writ  because  its 
between  and  among  ICCs/IPs  that  have  not  been  settled 
under customary laws; and   jurisdiction  was  called  upon  to  protect  and  preserve 
b. Actions for damages arising out of any violation of Republic  the  rights  of  private  respondents  who are undoubtedly 
Act No. 8371   members of ICCs/IPs.  
  - Parenthetically,  in  order  to  reinforce  the  powers  of  the 
(3)  Exclusive  and  Original  Jurisdiction  of  the  Commission:  a.  NCIP,  the  IPRA  even  provides  that  no  restraining  order 
Petition  for  cancellation  of  Certificate  of  Ancestral  Domain  or  preliminary  injunction  may  be  issued  by  any  inferior 
Titles/Certificate  of  Ancestral  Land  Titles  (CADTs/CALTs) 
court  against  the  NCIP  in  any  case,  dispute  or 
alleged  to  have  been  fraudulently  acquired  by,  and  issued 
to,  any  person or community as provided for under Section 54  controversy  arising  from  or  necessary  to  the 
of  R.  A.  8371.  Provided  that  such  action  is  filed  within  one (1)  interpretation  of  the  IPRA  and  other  laws  relating  to 
year from the date of registration.  ICCs/IPs and ancestral domains.17 
 
 
   
2.  W/N  NCIP  can  issue  TEMPORARY  RESTRAINING  ORDER  and   
support  the  Respondents  (Masweng)  right  to  claim  over  the   
property  (Busol  Watershed  Reservation)  [City  Government  of   
Baguio City vs. Masweng, G.R. No. 180206, February 4, 2009.] 
 
YES, it authority to issue such but the respondents are not entitled
- All told, although the NCIP has the authority to issue  
temporary restraining orders and writs of injunction, we are  
not convinced that private respondents are entitled to the  
relief granted by the Commission  
- The fact remains, too, that the Busol Forest Reservation was
 
declared by theCourt as inalienable in Heirs of Gumangan v.
Court of Appeals.The declaration of theBusol Forest  
Reservation as such precludes its conversion into private  
property.  
- Proclamation No. 15, however, does not appear to be a  
definitive recognition of private respondents' ancestral land
 
claim. The proclamation merely identifies the Molintas
 

8 
• __

so.  The  registration  by  appellants  of  the  sale  in  their  favor  was 
ACT 3344 UNREGISTERED LAND  made  under  Act  3344,  which  refers  to  properties  not  registered 
under  the  Land  Registration  Act,  and  hence  was  not  effective 
--------------------------------------------------------- 
for  purposes  of  Article  1544  of  the  Civil  Code.  ​Registration  of 
NOTES: A ​ CT 3344  instruments,  in  order to affect and bind the land, must be done in 
  the proper registry (Secs. 50 and 51, Act 496). 
What does it govern? 
- Section  50  An  owner  of  registered  land  may  convey, 
Registration on the proper registry 
mortgage,  lease,  charge,  or  otherwise  deal  with  the 
 
same  as  fully  as  if  it  had  not  been  registered.  He  may 
 
Can  instruments  (e.g.  of  sale)  of  unregistered  land  still  be  use  forms  of  deeds,  mortgages  leases,  or  other 
registered outside Torrens System? (e.g. via ACT 3344)  voluntary  instruments  like  those  now  in  use  and 
Under  Section  113  of  PD  1529  Recording  of  instruments  relating  sufficient  in  law  for the purpose intended. But no deed, 
to unregistered lands.   mortgage,  lease,  or  other  voluntary  instrument, except 
- No  deed,  conveyance,  mortgage,  lease,  or  other  a  will,  purporting  to  convey  or  affect  registered  land, 
voluntary  instrument affecting land not registered under  shall  take effect as a conveyance or bind the land, but 
the Torrens system shall be valid​,   shall  operate  only  as  a  contract  between  the  parties 
- EXCEPTION​:  except  as  between  the  parties  and  as  evidence  of  authority  to  the  clerk  or  register of 
thereto,   deeds  to  make  registration.  The  act of registration shall 
- EXCEPTION​:  unless  such  instrument  shall  have  be  the  operative  act  to  convey  and  affect  the  land, 
been  recorded  in  the  manner  herein  and  in  all  cases  under  this  Act  the  registration  shall  be 
prescribed  in  the  office  of  the  Register  of 
made  in  the  office of register of deeds for the province 
Deeds  for  the  province  or city where the land 
or provinces or city where the land lies.  
lies..  
- Superseded  Section  51  Every  conveyance,  mortgage, 
  lease,  lien,  attachment,  order,  decree,  instrument,  or 
1.  May  a  winning  party  in  a  land  registration  case  effectively 
entry  affecting  registered  land  which  would  under 
eject  the  possessor  thereof?  [Soriano  vs.  Heirs  of  Domingo 
existing  laws,  or  recorded, filed, or entered in the office 
Magali, No. L-15133. July 31, 1963.] 
of  the  register  of  deeds,  affect the real estate to which 
1. No. Possession and ownership are distinct legal concepts.  
it relates ​shall, if registered, filed, or entered in the office 
- Possession  is  the  holding  of  a  thing or the enjoyment of 
of  the  register  of  deeds  in  the  province  or  city  where 
a  right.  Literally,  to  possess  means  to  actually  and 
the  real  estate  to  which  such instrument relates lies​, be 
physically  occupy  a  thing  with  or  without  right.  A 
notice  to  all  persons  from  the  time  of  such  registering, 
judgment  of  ownership  does  not  necessarily  include 
filing, or entering. Superseded 
possession  as  a  necessary  incident.  Such  declaration 
 
pertains  only  to  OWNERSHIP  and  does  not  1.  W/N  in  a  proceeding  in  rem  it  is  necessary  for  Court  of  Land 
automatically  include  possession.  This  is  especially  true  Registration  (CLR)  to  give  personal  notice  to  each  of  the 
in  the  case  at  bar  wherein  petitioner  is  occupying  the  appellants. [Roxas vs. Enriquez, No. 8539. December 24, 1914.] 
land  allegedly  in the concept of an agricultural tenant.  1.  NO.  Courts  have  held that in actions in rem personal notice to 
The  court  says  “allegedly”  due  to  the  fact  that there is  owners  of  a  res  is  not  necessary  to  give  the  courts jurisdiction to 
still  a  pending  case  in  the  DARAB  (Department  of  deal  with  and  to  dispose  of the res. (Grey Alba vs. De la Cruz, 17 
Agrarian  Reform  and  Adjudication  Board) on the issue.  Phil.  Rep.,  49;  Tyler  vs.  Judges,  175  Mass.,  71;  American  Land 
The issue of ownership of the subject land has been laid  Company vs. Zeis, 219 U.S., 47.) 
to  rest  by  final  judgment;  however  the  right  of  - Contrary  to  the  position  of  the  appellants,  personal 
possession  is  yet  to  be  resolved.  The  Tenancy  Act,  notice  was  not  absolutely  necessary  in  order  to  justify 
which  protects  the  rights  of  agricultural  tenants,  may  the  court’s  action  of  rendering  a  decree  in  favor  of 
limit  the  exercise  of  rights  by  the  lawful  owners.  The  Roxas.  The  Court  stated  that  personal  notice  of  the 
exercise  of  the  rights of ownership yields to the exercise  pendency  of  the  original  petition  had  been given and 
of  the  rights of an agricultural tenant. Since the rights of  that  a  publication  of  the  same  had  been  made  in 
Soriano  to  possess  the  land  are still pending litigation in  accordance with the provisions of sections 31 and 32 of 
the  DARAB  he  is  protected  from  dispossession  of  the  Act  No.  496.  After  the  expiration  of  the  period  during 
land  until  final  judgment  of  said  court  unless  Soriano’s  which  notice  must  be  given,  the original cause was set 
occupancy is found by the court to be unlawful.   down for hearing. Furthermore, Section 32 (Act No. 496) 
  provides  that:  "The  court  shall,  so  far  as  it  deems  it 
2.  W/N  the  instrument  of  sale  in  favor  of  the  Appellants  possible,  require  proof  of  actual  notice  to  all  the 
registered  under  ACT  3344  is  effective,  despite  it  never  being  adjoining  owners  and  to  all  persons  who  appear  to 
registered  and  annotated  on  said  O.C.T.  No.  51878.  [Soriano vs.  have  an  interest  in  or  claim  to  the land included in the 
Heirs of Domingo Magali, No. L-15133. July 31, 1963.]  application."  It  will  be  noted  also  that  the  petitioner  in 
2.  NO,  it  is  not effective. ​This case, therefore, should be resolved  registration  cases  is  not  by  law  required  to  give  any 
in  the  light  of  the  law  governing  double  sale  of  the  same  notice  to  any  person.  Lastly,  the  proceedings  for  the 
property.  Article  1473  of  the  old  Civil  Code,  now  Article  1544,  registration  of  land,  under  Act  No.  496,  are  in  rem and 
provides  that  if  immovable  property  is  sold  to  different  vendees  not  in  personam.  A  proceeding  in  rem,  dealing  with  a 
the  ownership  shall  belong  to  the  person  acquiring  it  who  in  tangible res, may be instituted and carried to judgment 
good  faith  first  recorded  it  in  the registry of property; and should  without  personal  service  upon  the  claimants  within the 
there  be  no  inscription  the  ownership  shall  pertain to the person  state  or  notice  by  name  to  those  outside  of  it. 
who  in  good  faith  was first in the possession. Appellees obtained  Jurisdiction  is  secured  by  the  power  of  the  court  over 
possession  of  the land in good faith in 1944; appellants never did  the  res.  Logically  speaking,  to  require  personal  notice 

9 
• __

to  all  possible  claimants  would  impossible  for  how 

- AGCAOILI  CITING:  Ordinarily,  the  ten-year 
could  personal  notice  be  ever  given  to  “unknown 
prescriptive  period  begins  to  run  from  the  date  of 
claimants.”   registration  of  the  deed  or  the  date  of  the  issuance 
- Upon  the  publication  and  posting of the summons and  of  the  certificate  of  title  over  the  property.  But if the 
its  service  upon  and  mailing  to the person, if any, upon  person  claiming  to  be  the  owner  thereof is in actual 
whom  it  is  herein  directed  to  be  specially  served,  the  possession  of  the  property,  the  right  to  seek 
court  shall  have  full  and  complete  jurisdiction  over the  reconveyance,  which  in  effect  seeks  to quiet title to 
the property, does not prescribe.144 
plaintiff  and  said  property and of the person and every 
 
one  claiming any estate, right, title, or interest in or to or  3.  W/N  the  instrument  Extra-Judicial  Partition  of  Real  Estate 
lien  upon  said  property,  or  any  part  thereof,  and  shall  with  Deed  of  Absolute  Sale,  being  registered  via  ACT  3344, 
be  deemed  to  have  obtained  the  possession  and  despite  the  fact  the  land  in  dispute  was  already  titled  under 
control  of  said  property,  for  the  purpose  of  the  action,  Act  No.  496  in  the  names  of  the  Aying  siblings at the time the 
and  shall  have  full  and  complete  jurisdiction  to  render  subject document was executed, can bind the land 
judgment therein, which is provided for in the law  3.  NO,  In  this  case,  since  the  Extra-Judicial  Partition  of  Real 
Estate  with  Deed  of  Absolute  Sale  was  registered  under  Act 
 
No.  3344  and  not  under  Act  No.  496,  ​said  document  is 
2.  W/N  the  state  has  control  over  rules  of  procedure  over  deemed not registered.  
property [Roxas vs. Enriquez, No. 8539. December 24, 1914.]  - In  Spouses  Abrigo  vs.  De  Vera,16  it  was  held  that 
2. YES  registration  of  instruments  must  be  done  in  the 
- Even  before  the  Torrens  Law  was  adopted,  the  states  proper  registry​,  in  order  to  affect  and  bind  the land 
had  the  ​power and right to provide a procedure for the  and,  thus,  operate  as  constructive  notice  to  the 
world.17  Therein,  the  Court  ruled:  x  x  x  If  the  land  is 
adjudication  of title to real estate. ​The state had control 
registered  under  the  Land  Registration  Act (and has 
over  real  property  within  its  limits.  The  conditions  of  therefore  a  Torrens  Title),  and  it  is  sold  but  the 
ownership  of  real  estate  in  a  state,  whether  the  owner  subsequent  sale  is  registered  not  under  the  Land 
be  a  stranger  or  a  citizen,  are  subject  to  its  rules,  Registration  Act  but  under  Act  3344,  as  amended, 
concerning  the  holding,  transfer,  liability  to obligations,  such sale is not considered REGISTERED x x x .18 
private  or  public,  and  the  models  of  establishing  title  - Registration  of  instruments  affecting  titled  lands 
thereto;  and  for  the  purpose  of  determining  these  under Act No. 3344 ineffective against third persons.  
- In  the  case  of  Aznar  Brothers  Realty  Co.  v. 
question,  it  (the  state)  may  provide  any  reasonable 
Aying,  it  was  held  that  registration  of 
rules  or  procedure.  ​(Clark  vs.  Smith,  13  Peters,  195;  instruments  must  be  done  in  the  proper 
Barker  vs.  Harvey,  181  U.S., 481; Mitchell vs. Furman, 180  registry  in  order  to  bind  the  land.  Where 
U.S.,  402;  Botiller  vs.  Domingues, 130 U.S., 238; Moore vs.  property  registered  under  the  Torrens 
Steinbach,  127  U.S.,  70;  Arndt  vs.  Griggs,  134  U.S.,  316;  system  is  sold  but  the  sale  is  registered  not 
American Land Company vs. Zeiss, 219 U.S., 47.)  under  the  Property  Registration Decree but 
under  Act  No.  3344,  the  sale  is  considered 
- The  state  possesses  not  only  the  power  to  determine 
not  registered  and  effective for purposes of 
how  title  to  real  estate  may  be  acquired  and  proved,  Article  1544  of  the  Civil  Code  on  double 
but  it  is  also  within  its  legislative  competency  to  sales. 
establish  the  method  of  procedure.  (American  Land  - Article  1544.  If  the  same  thing 
Co.  vs.  Zeiss,  219  U.S.,  47;  Bertrand  vs.  Taylor, 87 Ill., 235;  should have been sold to different 
Title,  Document,  etc.,  Company  vs.  Kerrigan,  150  Cal.,  vendees,  the  ownership  shall  be 
208, 305; Perkins vs. Wakeham, 86 Cal., 580.)  transferred  to  the  person  who 
may  have  first  taken  possession 
 
thereof  in  good  faith,  if  it  should 
  be  movable  property.  Should  it 
Aznar Brothers Realty Company vs. Aying, G.R. No. 144773.  be  immovable  property,  the 
May 16, 2005.  ownership  shall  belong  to  the 
person  acquiring  it  who  in  good 
faith first recorded it in the Registry 
1.  Whether  or  not  the  realty  company’s  defense,  that  they 
of  Property.  Should  there  be  no 
acquired  the  entire  parcel  of  land  with  the  mistaken  belief 
inscription,  the  ownership  shall 
that  all  the  heirs  have  executed  the  document,  entitles  them 
pertain to the person who in good 
to ownership over the land by prescription. 
faith  was  first  in  the  possession; 
 
and,  in  the  absence  thereof,  to 
 
the  person  who  presents  the 
2. W/N the 10 year prescription applies to this case 
oldest title, provided there is good 
2.  YES,  in  the  present  case,  respondents  Wenceslao 
faith. (1473) 
Sumalinog,  an  heir  of  Roberta Aying; Laurencio Aying, an heir 
of  Emiliano Aying; and Paulino Aying, an heir of Simeon Aying,   
all  testified  that  they  had  never  occupied  or  been  in   
possession  of  the  land  in  dispute.15  Hence,  the  prescriptive 
period of ten years would apply to herein respondents.  Revilla, and Fajardo vs. Galindez, No. L-9940. March 30, 1960. 
- It  has  been  ruled  that  the  ten-year  prescriptive 
period  begins  to  run  from  the  date  of  registration of  1.  The  mortgage  was  registered  and  a  memorandum  thereof 
the  deed  or  the  date  of  the  issuance  of  the  entered  on  T.C.T.  No. 7454, but the subsequent sale was never 
certificate  of  title  over the property, but if the person  registered. Can it affect innocent third persons?  
claiming  to  be  the  owner  thereof  is  in  actual 
1.  No  it  cannot.  (as  held  in  MCIAA  v.  Tirol:  a  sale  that  is  not 
possession  of  the  property,  the  right  to  seek 
reconveyance,  which  in  effect  seeks  to quiet title to  correctly  registered  is  binding only between the seller and the 
the property, ​does not prescribe.14   buyer, but it does not affect innocent third persons.) 
 

10 
• __

2.  W/N  Revilla  and  Fajardo  has  better  rights  of  the  property  - Moreover,  defendant-appellant  asserts  that 
over Galindez.  plaintiffs-appellees  are nothing more than trustees of 
2.  NO.  They  both  lack  in  good  faith.  The  first  sale was in favor  Lot  No.  4763-D  in  favor  of  defendant-appellant 
of  the  ​defendant​,  and  never  registered,  although  from  the  MCIAA,  being  merely  successors-in-interest  of  the 
time  the  land  was  mortgaged  to  him  up  to  the  present,  he  original  owners,  spouses  Julian  Cuison  and  Marcosa 
has  been  in uninterrupted possession of the land. But since it is  Cosef, who undertook in paragraph 4 of the Deed of 
a  registered land, defendant-appellee certainly cannot claim  Absolute  Sale,  to  assist  in  the reconstitution of title so 
title by acquisitive prescription.   that  the  land  may  be  registered  in  the  name  of 
- To  successfully  bind  the  land,  ​he  should  have  vendee  government,  through  defendant-appellant 
registered the sale in his favor. By reason of his failure  MCIAA.  In  paragraph  5  of  the  same  Deed  of 
to  do  so,  ​the  sale  operated  only  as  a  contract  Absolute  Sale,  ​the  parties  also  agreed  that  the 
between  him  and  the  vendor,  Florencio  Gasmeña​,  property  be  registered  under  Act  3344  pending  the 
and  as  evidence  of  authority  to  the  Register  of  reconstitution and issuance of title.  
Deeds to make registration.   - Consequently,  the  fact  that  petitioner  MCIAA  was 
- Florencio  Gasmeña  and  his  heirs  were  able  to  register  its  Deed  of  Absolute  Sale  under  Act 
bound  to  respect  the  contract,  but  No.  3344  is  of  no moment, as the property subject of 
innocent  third  persons  cannot  be affected  the  sale  is  indisputably  registered  land. Section 50 of 
thereby.  Unquestionably,  the  sale  in  favor  Act  No.  496  in  fact  categorically  states  that  it  is  the 
of  plaintiffs  was  a  registered  one,  and  a  act  of  registration  that  shall  operate  to  convey  and 
certificate of title was issued to them.   affect  the  land;  absent  any  such  registration,  the 
- The  point  of  inquiry  is whether they are purchasers in  instrument  executed by the parties remains only as a 
good  faith.  ​An  examination  of  Alipio  Gasmeña's  contract  between  them  and  as  evidence  of 
certificate  of  title  would  likewise  have  yielded  the  authority  to  the  clerk  or  register  of  deeds  to  make 
fact  that  said  portion  of  land  had  been  mortgaged  registration, viz.: 
to  defendant.    All  these  circumstances  were  - SECTION  50.  An  owner  of  registered  land  may 
sufficient  to  warn  plaintiffs  that  their  transferors  did  convey,  mortgage,  lease,  charge, or otherwise deal 
not  have  clean title to the land. ​Their failure to make  with  the  same  as  fully  as  if  it  had  not  been 
the  investigations  required  by  the  circumstances  registered.  He  may  use  forms  of  deeds,  mortgages, 
constitutes lack of good faith​.   leases,  or  other  voluntary  instruments  like  those  now 
- Not being purchasers in good faith,plaintiffs  in  use  and  sufficient in law for the purpose intended. 
are  clearly  not  entitled  to  the  rights  of  a  But  no  deed,  mortgage,  lease,  or  other  voluntary 
registered owner.   instrument,  except  a  will,  purporting  to  convey  or 
  affect  registered  land,  shall  take  effect  as  a 
  conveyance  or  bind  the land, but shall operate only 
3.  If  both  lack  good  faith,  what  will  be  the  basis  and  whom  as  a  contract  between  the  parties and as evidence 
should the property belong to?   of  authority  to  the  clerk or register of deeds to make 
3.  Neither  of  the  vendees  having  registered  their  respective  registration.  The  act  of  registration  shall  be  the 
sales  in  good  faith,  their  right  to  the  property  ​must  be  operative  act  to  convey and affect the land, and in 
determined by the priority of possession.   all  cases  under  this  Act  the  registration  shall  be 
- Where  the  same  immovable  property  was  sold  to  made  in  the  office  of  register  of  deeds  for  the 
two  different  persons  neither  of  whom  recorded the  province  or  provinces  or  city  where  the  land  lies. 
transfer  in  good  faith,  ownership  shall  pertain  to  the  (italics supplied) 
person  who  in  good  faith  was  first  in  the  possession 
(Article 1544, N.C.C.; Article 1473, O.C.C.).    
- The  lot,  therefore  properly  belongs  to  2.  W/N  Respondent  purchasers  Sps  Tirol  may  be  considered 
defendant-appellee.  innocent  purchasers  for  value  and  in  good  faith  against 
MCIAA claim. 
 
2. YES 
 
- Under  the  established  principles  of  land  registration, 
Mactan-Cebu International Airport Authority vs. Tirol, G.R. No.  a  person  dealing  with registered land may generally 
171535, June 5, 2009.  rely  on  the  correctness  of  a  certificate  of  title  and 
the  law  will  in  no  way  oblige  him  to  go  beyond it to 
1.  W/N  the  instrument  Deed  of  Absolute  Sale  relating  to  determine  the  legal  status  of  the  property,  except 
MCIAA  first  executed  registered  under  ACT  3344  is  effective.  when  the party concerned has actual knowledge of 
W/N  sale  not  correctly  registered  is  binding only between the  facts  and  circumstances  that  would  impel  a 
seller  and  the  buyer  and  may  not  affect  innocent  third  reasonably  cautious  man  to  make  such  inquiry. 
persons​.  Applying  this  standard  to  the  facts  of  this  case,  we 
1.  NO,  ​respondents  may  not  be  characterized  as  buyers  in  rule  that  respondents  exercised  the  required 
bad  faith  for  having  bought the property notwithstanding the  diligence  in  ascertaining  the  legal  condition  of  the 
registration  of  the  first  Deed  of  Absolute  Sale  under  Act  No.  title  to  the  subject  property  as  to  be  considered 
3344.  An  improper  registration is no registration at all. Likewise,  innocent purchasers for value and in good faith.  
a  sale  that  is  not  correctly  registered  is binding only between 
the  seller  and  the  buyer,  but  it  does  not  affect  innocent  third   
persons.  In Director of Lands v. Santiago, No. L-41278. April 15, 1988. 

11 
• __

1.  W/N  respondent  Judge  Santiago  erred  in  Admitting  the  filed, for such an interpretation would be nothing less 
Amended  Application  for  Registration  and  adjudicating  the  than illogical, unwarranted, and unjust 
parcels of land in favor of respondent corporation,  - The  opposition  or  answer  filed  by  the  Director  of 
1.  YES,  Judge  Santiago,  the  lower  court  gravely  abused  its  Lands, which is based on substantial grounds, having 
discretion  when  it  granted  the  respondent  corporation’s  been  formally  filed  prior  to  the  issuance  of  the 
application for registration,   Notice  of  Initial  Hearing,  it  was  improper  for  the 
- without  sufficient  proof  that  the  applicant  possessed  respondent  Judge  taking  cognizance  of  such 
an  imperfect  and  incomplete  title  ​that  is  registrable  registration  case  to  declare  the  oppositor  in  default 
under  Sec.  48,  par. b, of Commonwealth Act 141, as  simply  because  he  failed  to  appear  on  the  day  set 
amended  by Republic Act 6236, otherwise known as  for  the  initial  hearing.  The  declaration  of  default 
the Public Land Act.  against  the  petitioner  was  patently  invalid  because 
- Verily,  we  said  in  Director  of  Lands  vs.  Intermediate  when  the  same  was  made, he had already entered 
Appellate  Court  that:  "No  proof  being  admissible  to  an appearance and filed his opposition or answer. 
overcome  a  conclusive  presumption,  confirmation  - Especially  in  this  case  where  the  greater  public 
proceedings  would,  in  truth,  be  little  more  than  interest  is  involved  as  the  land  sought  to  be 
formality,  at the most limited to ascertaining whether  registered  is  alleged  to  be  public  land,  the 
the  possession  claimed  is  of  the  required  character  respondent  Judge  should  have  received  the 
and  length  of  time;  and  registration  thereunder  applicant’s  evidence  and  set  another  date  for  the 
would  not  confer  title,  but  simply  recognize  a  title  reception  of  the oppositor’s evidence. The oppositor 
already vested."    in  the  Court  below  and  petitioner  herein  should 
- But  precisely  ​we  are  not  convinced  with  the  have been accorded ample opportunity to establish 
conclusion  of  the  respondent  Judge  and  with  the  the government’s claim. 
arguments  of  the  respondent  corporation  that  the   
latter,  through  its  predecessors-in-  interest,  has been  3.  W/N  respondent  Judge  Santiago  erred  in  Denying  the 
in  ​open,  continuous,  exclusive,  and  notorious  petitioner’s Motion for New Trial.; 
possession  and  occupation  of  agricultural  lands  of  3. YES Judge Santiago erred in denying the petitioner’s Motion 
the  public  domain​,  under  a  bona  fide  claim  of  for New Trial, 
acquisition or ownership, for at least thirty years.  - The  respondent  Judge,  in  denying  the  petitioner’s 
- even  on  the  assumption  that  the  applicant  herein,  Motion  for  New  Trial,  ignored  the  established  rule 
through  its  predecessors-in-interest,  had  been  in  that courts ​should be liberal in setting aside a default 
possession  for  at  least  thirty  years,  such  possession  judgment.  “The  Court,  in  the  exercise  of  wise 
never ripened into private ownership.  discretion,  could  have  restored  their  standing  in 
- In  view  of  the  basic  presumption  that  lands  of  court  and  given  them  an even chance to face their 
whatever  clasification  belong  to  the  State,  courts  opponents. 
must  scrutinize  with  care  applications  to  private  - Tthe  Supreme  Court  no longer deem it imperative to 
ownership  of  real  estate.  But  this  the  respondent  order  a  new  trial  of  this  case  which  would  only 
Judge  sadly failed to heed; the tax declarations and  prolong  the  litigation  unnecessarily,  for  as  it said in a 
plans submitted by the private respondents were not  recent  case,  the  remand  of  a  case  to  the  lower 
carefully  analyzed,  and  the  allegations  in  the  court  for  Lither  reception  of  evidence  is  not 
petitioner's  opposition  to  the  application  were  so  necessary  where  the  court  is  in  a  position  to  resolve 
casually ignored.  the  dispute  based  on  the  records  before  on  the 
- WHEREFORE,  in  view  of  the  foregoing,  the  ​petition  is  records before it. 
GRANTED;  the  Order  of  general  default,  dated  - In  view  of  the  basic  presumption  that  lands  of 
January  23,  1975,  as  against  the  petitioner,  and  the  whatever  classification  belong  to  the  State,  courts 
Order  dated  August  7,  1975  denying  the  Motion  For  must  scrutinize  with  care  applications  to  private 
New  Trial,  the  Decision  dated  February  17,  1975,  as  ownership  of  real  estate.  But  this  the  respondent 
well  as  the  ​decree  of  registration  issued  pursuant  Judge  sadly failed to heed; the tax declarations and 
thereto,  if  any,  are  all  declared  VOID and SET ASIDE.  plans submitted by the private respondents were not 
The  respondent  corporation's  subject application for  carefully  analyzed,  and  the  allegations  in  the 
land registration is hereby DISMISSED. No costs.  petitioner’s  opposition  to  the  application  were  so 
-   casually ignored. 
2.  W/N  respondent  Judge  Santiago  erred  in  Declaring  the   
Director of Lands in default, 
 
2.  YES  Judge  Santiago  erred  in  declaring  the  oppositor  in 
 
default  simply  because he failed to appear on the day set for 
 
the initial hearing.   
- The  pertinent  provision  of  law  which  states:  “If  no   
person  appears  and  answers  within  the  time   
allowed,  the  court  may  at  once upon motion of the   
applicant,  no  reason  to  the  contrary  appearing,   
order  a  general  default  to be recorded …,”  cannot   
be  interpreted  to  mean  that  the  court  can  just   
disregard  the  answer  before  it, which has long been   
 
 

12 
• __

   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   

13 
• __

 
 
 
 
 
 

14 
 
be  filed  with  the  appropriate  R  TC  of  the  province where the 
ACT 496 LAND REGISTRATION ACT  land  is  declared  for  taxation  purposes,  if  the  boundaries  are 
not  defined,  a  separate  plan  for  each  portion  must  be 
  prepared  by  the  surveyor,  and  a  separate  application  for 
each  lot  must  be  filed  with  (Laws  and Jurisprudence on Land 
Ordinary Procedure, Requisites  Registration,  Environment & Natural Resources, Marissa B. dela 
Cruz-Galandines, Ferdinand M. Deechavez, p. 301) 
------------------------------------------------------   
NOTES:   What  is  the  reason  behind  the  requirements  for  registration of 
lands 
For  an  applicant  to  have  this  imperfect  or  incomplete  title  or  The  reason  for  this  was  explained  in  the  case  of  Fenes  PS. 
claim  to  a  land  to  be  originally  registered  under  Act  496, the  Vasquez  -  an  application  for  registration  of land is required to 
several requisites should all be satisfied;  contain,  among  others,  a  description  of  the  land  subject  of 
the  proceeding,  the  name,  status  and  address  of  the 
(1)  Survey  of  land by the Bureau of Lands  applicant,  as  well  as  the  names  and  addresses  of  all 
occupants  of  the  land  and  of  all  adjoining  owners,  if  known, 
or a duly licensed private surveyor; 
or  if  unknown,  of'  the  steps  taken  to  locate  them.  SVIhen  the 
 
application  is  set  by  the  court  for  initial  hearing,  it is then that 
WHAT IS A SURVEY?​:  
notice  (of  the hearing), addressed to all persons appearing to 
Survey  is  the  process  by  which  a  parcel  of  land  is  measured 
have  an  interest  in  the  lot  being  registered and the adjoining 
and  its  boundaries  and  contents  ascertained,  also  a  map, 
owners,  and  indicating  the  location,  boundaries  and 
plat  or  statement  of  the  result of such survey, with the courses 
technical  description  of  the  land  being  registered,  shall  be 
and  distances  and  the  quantity  of  the  land.  (Heirs  of 
published  in  the  Official  Gazette  for  two  consecutive  times 
Margarito  Pabaus  vs.  Heirs  of  Amanda  Yutiamco,  G.R.  No. 
(Republic  of  the  Philippines,  vs.  Jessie  I.  Legaspi,  G.R.  No. 
2010 164356. July 27, 2011 
182913. November 20, 2013) 
 
Can  a  survey  without  the  approval  of  the  Director  of  Lands 
stand?   (3)  Setting  of  the  date  for  the  initial 
No  plan  or  survey  may  be  admitted  in  land  registration  hearing of the application by the Court; 
proceedings  until  approved  by  the  Director  of  Lands.  The 
submission of the plan is a statutory requirement of mandatory   
character.  Unless  a plan and its technical description are duly  When should the initial hearing be?   
approved  by  the  Director of Lands, the same are of no value.  Section  23  PD  1529, the initial hearing of the case must be not 
(University  of  the  Philippine  vs  Rosario,  GR.  NO.  136965,  earlier  than  forty-five  (45)  days  and  not  later  than  ninety  (90) 
MARCH 28, 2001)  days  from  the  date  of  the  Order  setting the date and hour of 
  the initial hearing. 
   
What  is  a  tracing  cloth,  is  it  a  mandatory  requirement  for  Who has the duty of setting the date of initial hearing?  
registration?   With  respect  to  the  setting  of  the  initial  hearing  outside  the 
Indeed,  the  submission  of  the  tracing  cloth  is  ​a  mandatory  90-day  period  set  forth  under  Section  23  of  P.D.  1529,  the 
requirement for registration.   Court  agrees  with  the  CA in ruling that the setting of the initial 
- EXCEPTION  Possible  alternatives​:  However,  it  was  hearing  is  the  duty  of  the  ​land  registration  court  ​and  not  the 
held  that while the best evidence to identify a piece  applicant.  (Republic  of the Philippines, vs. Hanover Worldwide 
of  land for registration purposes is the original tracing  Trading Corporation, G.R. No. 172102, July 2, 2010) 
cloth  plan  from  the  Bureau  of  Lands,  ​blue  print 
copies  and  other  evidence  could  also  provide  (4)  Transmittal  of  the  application and the 
sufficient  identification.  ​Generose  R.  Generoso,  vs. 
Republic  of  the  Philippines, GR. No. 160421. October 
date  of  the  initial  hearing  together  with 
4, 2004)  all  the  documents  or  other  evidences 
attached  thereto  by  the  Clerk  of  Court 
(2) Filing an application for registration by  to the Land Registration Commission; 
the applicant;   
 
Who  has  jurisdiction  for  filing an application for registration by  (5)  Publication  of  a  notice  of  the  filing  of 
the applicant 
The  Regional  Trial  Court  now  has  the  authority to act not only  the  application  and  the  date  and  place 
on applications for original registration, but also on all petitions  of the hearing in the Official Gazette; 
filed  after  the  original  registration  of  title,  and  coupled  with 
 
this  authority  is  the  power to hear and determine all questions 
Is publication mandatory?  
arising upon such applications Of petitions. (Talusan vs. Tayag, 
P.D. 1529 Section 23 provides that:  
GR. No. 133698. April 4, 2001) 
 
  The  public  shall  be  given  notice  of  the  initial  hearing  of  the 
When  you  apply  for registration what is your responsibility with  application for land registration by means of  
the Bureau of lands  (1) publication  
The  Bureau  of  Lands  must  always  be  furnished with a copy of  (2) mailing  
the  petition  and  all  pertinent document. If the land is situated  (3) posting  
between  boundaries  of  two  provinces,  the  application  must   
• __

The  said  word  denotes  an  imperative  and  thus  indicates  the   
mandatory  character of a statute. (Director of Lands vs. Court  What does “"Claim of Ownership"” mean?  
of Appeals, G.R. No. 102858. July 28, 1997)  The  term  ''claim"  in the phrase "claim of ownership" document 
  of  any  sort.  It  is  an  attitude  towards  something.  The  phrase 
What is the effect of defective publication  "claim  of  ownership"  means  "the  possession  of  a  piece  of 
The  Republic  is  correct  that  in  land  registration  case,  property  with  the  intention  of  claiming  it  in hostility to the true 
publication  of  the  notice  of  initial  hearing  is  a  jurisdictional  owner.  It  is also defined as "a party's manifest intention to take 
requirement  and  ​non-compliance  therewith  ​affects  the  over  land,  regardless  of  title  or  right."  (Alvarez  PS.  PICOP 
jurisdiction  of  the  court.  The  purpose  of  publication  of  the  Resources, Inc., December 3, 2009) 
notice  is  to require all persons concerned, who may have any   
rights  or  interests  in  the  property  applied  for,  to  appear  in   
court  at  a  certain  date  and  time  to  show  cause  why  the  What  if  the  opposition  only  has  written  appearance,  will  this 
application  should  not  be  granted.  (In  Re:  Application  for  make his opposition fail?  
Land  Registration  of  Title,  Fieldman  Agricultural  Trading  The  written  appearance  with  opposition  presented  by 
Corporation vs. Republic, G.R. No. 147359. March 28, 2008)  petitioner  in  the  case  at  bar  against  the  applicants  for 
  registration  of  land,  was  a valid one and sufficient to give him 
  a  legal  standing  in court and would entitle him to notice, as a 
Land  registration is a proceeding in rem and ​jurisdiction in rem  matter  of  right.  The  lower  court  erred  in  having  chosen  to 
cannot  be  acquired  unless  there  be  constructive  seizure  of  ignore  the  written  appearance  with  opposition,  which  was  a 
the land through publication and service of notice.​ x x x.   substantial  compliance  with  the  law,  that  requires  a  formal 
- CONSEQUENCE​:  Hence,  the  ​decision  of  18  answer.  (Nicolas  vs.  Director  Lands,  GR  Nos.  L-19147-48. 
September  1925  of  the  land  registration  court  was  December 28, 1963) 
void  for  want  of  the  required  publications​. (Republic   
vs. Court of Appeals, G.R. 113549. July 5, 1996)  What is the effect of failure to opposite a registration  
  It  has  been  held  that  a  claimant  having  failed  to  present  his 
answer  or  objection  to  the  registration  of  a  parcel  of  land 
under  the  Torrens  System  or  to  question  the  validity  of  such 
(6)  Service  of  notice  upon  contiguous  registration  within  a  period  of  one year after the certificate of 
owners,  occupants  and  those  known  to  title  had  been  issued,  ​had  forever  lost  his  right  in  said  land 
have  interests  in  the  property  by  the  even  granting  that  he  had  any  right  therein.  (Esconde  vs. 
Barlongay, No. L-67583. July 31, 1987) 
sheriff;   
BASIS  
 
Section  15  of  Presidential  Decree  No.  1529  is  explicit  in 
NOTE  ON  OPPOSITION​:  Although  section  34  of  Act  No.  496 
requinng  that  in  the  application  for  registration  of  land  titles, 
apparently  authorizes any person claiming any kind of interest 
the  application  "​shall  also  state  the  full names and addresses 
to  file  an  opposition  to  an  application  for  registration,  the 
of  all occupants of the land and those of the adjoining owners 
opposition  should  be  based  on  a  right  of  dominion  or  some 
if  known,  and  if  not  known,  it  shall  state  the  extent  of  the 
other  real  right  independent,  of,  and not at all subordinate to 
search made to find them.  
the  rights  of  the  Government.  (Leyva vs. Jandoc, No. L-16965. 
- A  mere  statement  of  the  lack  of  knowledge  of  the 
February 28, 1962) 
names  of the occupants and adjoining owners is not 
sufficient  but  "what  each  has  been  made  to  find 
them  is  necessary."  x  x  x  Such  omission  cannot  be  (8) Hearing of the case by the Court;  
deliberate  misrepresentation  constituting  fraud,  a   
basis  for  allowing  a  petition  for  review  of  judgment.  BASIS:  
(Divina  vs  Court  of  Appeals,  G.R.  NO.  117734.22  After  the  corresponding  number  of  days  required  for 
February 2001)  responsive  pleading  has  elapsed, the Court of First Instance in 
which  the  application  was  filed  shall  conduct  a  hearing 
thereon.  After  said  hearing,  in  which  the  Bureau  Of  Lands, 
(7)  Filing  of  answer  to  the  application  by  represented  by  the  Solicitor  General,  and others who appear 
any  person  whether  named in the notice  to have interest therein, were given the opportunity to contest 
or not;  the  petition,  the  Court  shall  issue  the  corresponding  final 
decree  that  would  serve  as  the  basis  for  the  issuance  by  the 
  Register  of  Deeds  of  an  original  certificate  of  title.  (Joson 
BASIS​, until when can a person with interest file an opposition?  
Secretary of Agriculture and Resources) 
In  P.D.  1529 Sec. 25 of the Land Registration Act provides that: 
 
Any  person  claiming an interest, whether named in the notice 
Who has the burden of proof?   
or  not,  may  appear  and  file  an  opposition  ​on  or  before  the 
In  resolving  the  issues  raised  in  the  respective  assignments  of 
date of initial hearing,  
errors  of  the  parties  in  these  appeals, we start with the settled 
- or  within  such  further time as may be allowed by the 
rule  that  the  burden  of proof in land registration cases is upon 
court. 
the applicant. 
 
 
 
What  is  an  order  of  default?    If  no  person  appears  and 
Who else may file an opposition?  
answers  within  the  time  allowed,  the  court shall, upon motion 
Persons,  who  claim  to  be  in  possession  or  a  tract  of  public 
of  the  applicant,  no  reason  to  the  contrary  appearing, order 
land  and  who  have  applied  to  the  Bureau  of  Lands  for  its 
a  default  to  be  recorded  and  require  the  applicant  to 
purchase,  may  oppose  its  registration  under  section 48 of the 
present  evidence.  By  the  description  in  the  notice  "El'o  all 
Public  Land  Law.  (Heirs  of  Pelagio  Zara,  vs.  Director  of  Lands, 
Whom  It  May  Concern",  all  the  world  are  made  parties 
Director of Forestry, No. L-19535, July 10, 1967) 
defendant and shall be concluded by the default order.  

1 
• __

- Where  an  appearance  has  been  entered  and  an  (4)  there  must  be,  between  the  first  and  the  second  action, 
answer  filed,  a  default  order  shall  be  entered  identity  of  parties,  of  subject  matter  and  of  causes  of action. 
against  persons  who  did  not  appear  and  answer.  (Topacio  vs.  Bonco  Filipino  Savings  and  Mortage  Bank,  G.R. 
(Section 26 of P.D. 1529)  No. 157644. November 17, 2010) 
   
What is the responsibility of the land registration court in orders  What  is  the  effect  of failure to raise the defense of res judicata 
of default?   in land registration cases?  
When  a  land  registration  court  issues  an  order  of  default,  it  is  Thus, the defense of res adjudicata when not set up either in a 
presumed  to  regularly perform its task in accordance with law  motion  to  dismiss  or  in  answer,  ​is  deemed  waived.  It  cannot 
especially  with  regard  to  notice  requirements.  (Heirs  of Pedro  be  pleaded  for  the  first  time  at  the  trial  or  on  appeal  (Phil. 
Lopez vs. De Castro, G.R. No. 112905, 3, 2000)  Coal  Miners'  Union  v.  CEPOC,  et  al,  1-19007,  April 30, 1964, 10 
  SCRA 784, 789). 
   
Will  a  judge  has  the  right  to  declare  an  oppositor  in  default  What  about  a  judgement  dismissing  an  application  for 
when he fails to appear on the day set for initial hearing?   registration  of  land,  is  it  also  covered  by  Res  Judicata?  How 
Thus,  the  opposition  or  answer,  which  is  based  on  substantial  about a predecessor of an ancestor who was dismissed?  
grounds,  having  been  formally  filed,  it  was  improper  for  the  A  judgment  dismissing  an  application  for  the  registration  of 
respondent  Judge  taking  cognizance  of  such  registration  land  ​does  not  operate  as  a  conclusive  adiucation  (res 
case  to  declare  the  oppositor  in  default  simply  because  he  adjudicata)  between  the  applicant  and  the  opponent  who 
failed to appear on the day set for the initial hearing. (Director  has successfully resisted the application.  
of Lands vs. Santiago, No. L-41278. April 15, 1988)  - As  a  consequence  the  applicant,  or  any  person 
deriving  title  from  him,  ​may  institute  another 
proceeding for the registration of the same land;  
(9)  Promulgation  of  judgment  by  the  - and  
Court;   - the  fact  that  he  or  his  predecessor  in  interest  was 
  unsuccessful  in  the  former  proceeding  does  not 
BASIS   constitute  a  bar  thereto.  (Henson  vs.  Director  of 
Aimed  at  avoiding  multiplicity  of  suits  the  change  has  Lands, GR No. 10812. March 26 1918) 
simplified  registration  proceedings  by  conferring  upon  the 
regional  trial  courts  the  authority  to  act  not  only  on  (10)  Issuance  of  the  decree  by  the Court 
applications  for  original  registration  but  also  over  all  petitions 
filed  after  original  registration  of  title,  with  power  to  hear and  declaring  the  decision  final  and 
determine  all  questions  arising  upon  such  applications  or  instructing  the  Land  Registration 
petitions.  (Ligon  vs.  Court of Appeals, G.R. No. 107751. June 1,  Commission  to  issue  a  decree  of 
1995) 
  confirmation and registration; 
What are the powers of the Court?    
Land  registration  courts,  as  such,  can  now  hear  and  decide  BASIS 
even  controversial  and  contentious  cases,  as  well  as  those  After  the  judgment  directing  the  registration  of  title  to  land 
Involving  substantial  issues.  When  the  lavv  confers  jurisdiction  has  become  final,  the  court  shall,  within  fifteen  days  from 
upon  a  court,  the  latter  is  deemed  to  have  all  the necessary  entry  of  judgment,  issue  an  order  directing  the  Commissioner 
powers  to  exercise  such  jurisdiction  to  make  it  effective.  It  to  issue  the  corresponding  decree  of  registration  and 
may,  therefore,  hear  and  determine  all  questions  that  arise  certificate  of  title.  The  clerk  of  court  shall  send,  within  fifteen 
from  a  petition  for  registration.  (SM  Prime  Holdings,  Inc.  vs.  days  from  entry of judgment, certified copies of the judgment 
Madayag, G.R. No. 164687. February 12, 2009)  and  of  the  order  of  the  court  directing  the  Commissioner  to 
  issue  the  corresponding  decree  of registration and certificate 
Does Res JUDICATA apply in Land Registration Cases?   of  title,  and  a  certificate  stating  that  the  decision  has  not 
Consequently,  the  decision  dated  September  30,  1940 of the  been  amended,  reconsidered,  nor  appealed,  and  has 
Cadastral  Court  declaring  the  land  in  question  a  public  land  become  final.  Thereupon, the Commissioner shall cause to be 
has  become  final  and  conclusive.  It  has  also  acquired  the  prepared  the decree of registration as well as the original and 
status of res judicata.   duplicate  of  the  corresponding original certificate (Section 39 
- It  must  be  remembered  that  generally,  the  of P.D. 1529) 
fundamental  principle  of  res  judicata  applies  to  all 
 
cases  and  proceedings​,  including  land  registration 
Once  a  decision  has  become  final and executory what is the 
or cadastral proceedings.  
responsibility of the Court 
- The  doctrine  of  res  judicata  precludes  parties  from 
After  a  decision  has  become  final  and  executory, it devolves 
relitigating  issues  actually  litigated  and  determined 
on  the  land  registration  court  and  the  Land  Registration 
by  a  prior  and  final  judgment."  (Director of Lands vs. 
Commission  to  cause  the  issuance  of  a  decree to the person 
Estenzo, 165 SCRA 36, No. 1-35618 August 30, 1988) 
adjudged  entitled  to  registration  or  his  successor-in-interest. 
 
(Heirs  of  Cristobal  Marcos  vs.  De  Banuvar,  22110.  September 
What are the requisites for RES JUDICATA to apply?  
28, 1968) 
Res  judicata  applies in the concept of "bar by prior judgment" 
 
if the following requisites concur:  
When  will  adjudication  of  in  a  cadastral  or  land  registration 
(1) the former judgment or order must be final;  
become final? 
(2) the judgment or order must be on the merits;  
 
(3)  the  decision  must  have  been  rendered  by  a court having 
Petitioners'  contention  is  not  correct.  Unlike  ordinary  civil 
jurisdiction over the subject matter and the parties; and  
actions,  the  adjudication  of  land  in  a  cadastral  or  land 
registration  proceeding  does  not  become  final,  in  the  sense 

2 
• __

of  incontrovertibility  until  after  the  expiration  of  one  (1)  year  Current  doctrine,  in  the  case  of  Development  Bank  of  the 
after  the  entry  of  the  final  decree  of  registration.  (Gomez  vs.  Philippines  v.  Acting  Register  of  Deeds  of  Nnepa  Ecija,  thus 
Court  of  Appeals,  No.  L-77770.  December  15,  1988),  the  seems  to  be  that  entry  alone  produces  the  effect  of 
decision  remains  under  the  control  and  sound  discretion  of  registration,  whether  the  transaction  entered  is  a voluntary or 
the  court  rendering  it,  which  court,  after  hearing,  may  set  an  involuntary  one,  ​so  long  as  the  registrant  has  complied 
aside  the  decision  or  decree  and  adjudicate  the  land  to  with  all  that  is  required  of  him  for  purposes  of  entry  and 
another  party.  (Cayanan  vs.  De  Ios  Santos,  No.  L-21150.  annotation,  and  nothing  more  remains  to  be  done but a duty 
December 26, 1967)  incumbent  solely on the register of deeds. (NHA vs. BASA, G.R. 
  No. 149121, April 20, 2010) 
Is there a deadline for the Curt to issue a decree?    
For  as long as a decree has not yet been transcribed (entered   
in  registration  book  of  the  RD),  the  court  which  adjudicated  That  view  fails  to  find  support  from  a  consideration  of  entire 
and  ordered  for  the  issuance  of  such decree continues to be  context  of  said  Section  56 which in another part also provides 
clothed  with  jurisdiction."  There  is  nothing  in  the law that limits  that  ​the  instrument  subject  of  a  primary  entry  shall  be 
the  period  within  which  the  Court  may  order  or  issue  a  regarded  as  registered  from  the  time  so  noted  and,  at  the 
decree.  (Republic  vs.  Heirs  of  Spouses  Donato  Sanchez  and  very  least,  gives  such entry from the moment of its making the 
Juana Meneses, GR. No. 212388. December 10, 2014)  effect  of  putting  the  whole  world  on  notice  of  the  existence 
the  instrument  on  entered. Such effect (of registration) clearly 
attaches  to  the  mere  making  of  the  entry  without  regard  to 
(11)  Entry  of  the  decree  of  registration  in 
the  subsequent  step  of  annotating  a  memorandum  of  the 
the Land Registration Commission;  instrument  subject  of  the  entry  on  the  certificate  of  title  to 
  which  it  refers.  (Development Bank of the Philippines v. Acting 
BASIS   Register of Deeds of Nueva Ecija UDK, No. 7671 June 23, 1988) 
Upon  receipt  by  the  Register  of  Deeds  of  the  original  and   
duplicate  copies  of  the  original  certificate  of  title  the  same 
shall  be  entered  in  his  record  book  and  shall  be  numbered,  --------------------------------------------------------- 
dated,  signed  and  sealed  by  the  Register  of  Deeds  with  the  What are the Effect of Registration under P.D. 1529 
seal  of  his  office.  Said  certificate of title shall take effect upon   
the  date  of  entry thereof. The Register of Deeds shall forthwith  Section  47.  Registered  land  not  subject  to  prescriptions.  No  title 
send  notice  by  mail  to  the  registered  owner  that  his  owner's  to  registered  land  in  derogation  of  the  title  of  the  registered 
duplicate  is  ready  for  delivery  to  him  upon  payment  of  legal  owner shall be acquired by prescription Of adverse possession.  
fees. (Section 40 of P.D. 1529)  Section  48.  Certificate  not  subject  to  collateral  attack  A 
certificate  of  title  shall  not  be  subject  to  collateral  attack.  It 
cannot  be  altered, modified, or canceled except proceeding in 
(12)  Sending  of  copyof  the  decree  of  accordance with law. 
registration  to  the corresponding Register   
of Deeds; 
 
BLANK 

(13)  Transcription  of  the  decree  of 

registration  (Adviento  vs.  Heirs  of  Miguel 
Alvarez, G.R. No. 150844. 
Transcription  of  the  decree  of  registration  in  the  registration 
book  and  the  issuance  of  the  owner's  duplicate  original 
certificate  of  title  to  the  applicant  by  the  Register  of  Deeds, 
upon payment of the prescribed fees   
  What are the Effect of Registration under P.D. 1529 
What is transcription?   1. Certificate not subject to collateral attack   
Transcription  is  the  entering  in  the  registration  book  by  the  2. The land is conveyed to the registered owner  
register  of  deeds  of  the  original  certificate  of  title  duly  ○ Act  of  registration  shall  be  the  operative  act 
numbered,  dated,  signed  and  sealed  issued  pursuant  to  a  to  convey  or  affect  the  land  insofar  as  third 
decree  of  registration,  patent,  award  or  grant.  (P.D.  1526  persons  are  concerned,  and  in  all  cases 
Section 45)  under  this  Decree,  the  registration  shall  be 
  made in the office of the Register of Deeds for 
When is the transaction considered registered?  the  province  or  city  where  the  land  lies. (Sec. 
Upon  receipt  by  the  Register  of  Deeds  of  the  original  and 
51, PD 1529) 
duplicate  copies  of  the  original  certificate  of  title  the  same 
3. Constructive Notice upon registration  
shall  be  entered  in  his  record  book  and  shall  be  numbered, 
○ Every  conveyance,  mortgage,  lease,  lien, 
dated,  signed  and  sealed  by  the  Register  of  Deeds  with  the 
seal  of  his  office.  Said  certificate of title shall take effect upon  attachment,  order,  judgment,  instrument  or 
the  date  of  entry thereof. The Register of Deeds shall forthwith  entry  affecting  registered  land  shall,  if 
send  notice  by  mail  to  the  registered  owner  that  his  owner's  registered,  filed  or  entered  in the office of the 
duplicate  is  ready  for  delivery  to  him  upon  payment  of  legal  Register  of  Deeds  for  the  province  or  city 
fees. ​(Section 40 of P.D. 1529)  where  the  land  to  which  it  relates  lies,  be 
  constructive  notice  to  all  persons  from  the 

3 
• __

time  of  such  registering,  filing  or  entering.  the  necessity  of  waiting  in  the  portals  of  the  court  sitting  in  the 
(Sec. 51, PD 1529)  mirador  de  su  casa  to  avoid  the  possibility of losing his land. The 
  certificate  of  title  cannot  be  defeated  by  adverse,  open  and 
  notorious  possession.  ​Neither  can  it  be  defeated by prescription. 
When is precise moment when title is considered registered in  As  provided  under  Sec.  47  of  PD  1529, no title to rcgistcrcd land 
the Torrens System?  in  derogation  of  the  title  of  the  registered  owner  shall  be 
acquired by prescription or adverse possession. 
- It  is  when  a  decree  has  been  entered  and  that  an 
 
original  certificate  of  title  was  issued,  the  title  was 
 
transmitted  to  the  Registry  Office  where  the  land  is 
Can  “registered  lands”/certificate  of  title  still  be  defeated  by 
situated,  and  finally  when  that  title  is  registered  in  the  Collateral Attack 
registration  book  of  that  registry  office  and  signed  by  Section  48.  Certificate  not  subject  to  collateral  attack  A 
the Registrar of Deeds.  certificate  of  title  shall  not  be  subject  to  collateral  attack.  It 
  cannot  be  altered, modified, or canceled except proceeding in 
Unlike  ordinary  civil  actions,  the  adjudication  of  land  in  a  accordance with law. 
cadastral  or  land  registration  proceeding  does  not  become   
final,  in  the  sense  of  incontrovertibility until after the expiration of  It  is  settled  in  this  jurisdiction  that  the  issue  of  the  validity  of  title 
one  year  after  the  entry  of  the  final  decree  of  registration.  can  only  be  assailed  in  an  action  expressly  instituted  for  such 
Therefore,  as long as a final decree has not been entered by the  purpose. A certificate of title cannot be attacked collaterally.—lt 
Land  Registration  Commission  (now  NLTDRA)  and  the  period  of  is  settled  in this jurisdiction that the issue of the validity of title can 
one  (1)  year  has  not  elapsed  from  the  date  of  entry  of  such  only  be  assailed  in  an  action  expressly  instituted  for  such 
purpose.  A  certificate  of  title  cannot  be  attacked  collaterally. 
decree,  ​the  title is not finally adjudicated and the decision in the 
This  rule  is  provided  under  Section  48  of  PD  1529  which  states 
registration  proceeding  continues  to  be  under  the  control  and 
that:  SEC.  48.  Certificatc  not  subject  to  collateral.  (Cosephine 
sound  discretion  of  the  court  ​(Ramos,  vs.  Rodriguez  and  LRA, 
Wee vs. Felicidad Mardo, G.R.No.202414, June' 2014.) 
May 29, 1995)   
  A  Torrens  title  can  be  attacked  only  for  fraud,  within  one  year 
Can Indefeasibility be assailed through an action for quieting of  after  the  date  of the issuance of the decree of registration. Such 
title?  attack  must  be  direct,  and  not  by  a  collateral  proceeding.  The 
Indefeasibility cannot be assailed through an action for quieting  title  represented  by  the certificate cannot be changed, altered, 
of title  modified,  enlarged,  or  diminished  in  a  collateral  proceeding.  In 
  the  same  manner,  in  an  action  for  quieting  of  title,  the 
The  Court  held  that  the validity of a certificate of title cannot be  indefeasibility  cannot  be  attacked,  the  Court  held  that  the 
assailed  in an action for quieting of title; an action for annulment  validity  of a certificate of title cannot be assailed in an action for 
of  title  is  the  more  appropriate  remedy  to seek the cancellation  quieting  of  title;  an  action  for  annulment  of  title  is  the  more 
Of  a  certificate  of  title.  (Sotero  Roy  Leonero  et  al  v.  Sps.  Barba,  appropriate  remedy  to  seek  the  cancellation  of  a  certificate of 
No. 159788, December 23, 2009)  tide.  Cosephine  Wee  v.  Felicidad  Mardo,  GR  No.  202414,  June 
  04, 2014) 
 
Can  “registered  lands” can still be subject to adverse possession  What are the Exceptions to indefeasibility 
or prescription?   Acquisition in bad faith (Fraud and Forgery)  
Section 47 Registered land not subject to prescriptions. No title to  The  principle  of  indefeasibility  of a Torrens Title ​does not apply 
registered  land  in  derogation  of  the  title of the registered owner  where  fraud  attended  the  issuance  of  the  title​—the  Torrens 
shall be acquired by prescription or adverse possession.  Title  ​does  not  furnish  a  shield  for  fraud.​—Petitioners  also claim 
  that  their  tides  are  unassailable  having  acquired  the  same 
  pursuant  to  law.  Again  the  Court  does  not  agree.  The 
Can  “registered  lands”/certificate  of  title  still  be  defeated  by  principle  of  indefeasibility  of  a  Torrens  Tide  does  not  apply 
Adverse Possession  
where  fraud  attended  the  issuance  of  the  title,  as  is 
NO. (Section 47 of P.D. 1529) 
conclusively  established  in  this case. The Torrens Tide does not 
Contrary  to  petitioner's  submission,  he  and  his  predecessors-in- 
furnish  a  shield  for  fraud.  (Sacdalan  vs.  Court  of Appeals, 428 
interest  cannot,  by  their  continuous  and  uninterrupted 
occupancy  of  the  subject land, acquire the same by acquisitive  SCRA 586, G.R. No. 128967May20, 2004) 
prescription.  Section  46  of  Act  No.  496,  now  section  47  of  P.D.   
No.  1529,  expressly  provides  that  no  title  to  registered  land  in  Is there a deadline for challenging on the basis of fraud?  
derogation  of  the  title  of  the  registered owner shall be acquired  A  Torrens  title  can  be  attacked  only for fraud, within one year 
by  prescription  or  by  adverse  possession.  (Herce,  Jr.  vs.  after  the  date  of  the  issuance  of  the  decree  of  registration. 
Municipality  of  Cabuyao,  Laguna,  474  SCRA  797,  G.R.  No.  Such  attack  must  be  direct,  and  not  by  a  collateral 
166645  November  11,  2005)  ​Their duly registered titles cannot be  proceeding.  The  title  represented  by  the  certificate  cannot 
defeated  by  the  alleged  adverse,  continuous  and  notorious  be  changed,  altered,  modified,  enlarged,  or  diminished  in  a 
possession  of  the  petitioners  since  their  titles  are  indefeasible  collateral  proceeding.  In  the  same  manner,  in  an  action  for 
and  cannot  be  acquired  by  prescription  or  adverse  possession.  quieting  of  title,  the  indefeasibility  cannot  be  attacked,  the 
(Pinlac  vs.  Court  of  Appeals,  349  SCRA  635,  G.R.  No.  91486,  Court  held  that  the  validity  of  a  certificate  of  title  cannot  be 
January 19, 2001) 
assailed  in  an  action  for  quieting  of  title;  an  action  for 
 
annulment  of  title is the more appropriate remedy to seek the 
Can  “registered  lands”/certificate  of  title  still  be  defeated  by 
cancellation  of  a  certificate  of  tide.  Cosephine  Wee  v. 
Prescription  
NO. (Section 47 of P.D. 1529)  Felicidad Mardo, GR No. 202414, June 04, 2014) 
Once  a  title  is  registered,  as  a  consequence  either  of judicial or 
administrative  proceedings,  the  owner  may  rest  secure,  without 

4 
• __

affect  the  titles  of  innocent  purchasers  for value. ​(Rabaja Ranch 

THE  EXCEPTION:  ​Can  “registered  lands”/certificate  of  title  still 
Development  Corporation  vs.  AFP  Retirement  and  Separation 
be defeated by Laches?  
Benefits System, 592 SCRA 201, GR. No. 177181 July 7, 2009). 
YES 
   
In  the  recent  case  of  De  Vera-Cruz  v.  Miguel,  we  reiterated  Contrary  to what the Abalons would like to impress on us, Legare 
the  principle  we  have  consistently  applicd  in laches: "The law  and  Torres  do  not  present  clashing  views.  In  Legare, the original 
provides  that  no  title  to  registered  land  in  derogation  of  that  owner  relinquished  physical  possession  of  her  title  and  thus 
of  the  registered  owner  can  be  acquired  by  prescription  or  enabled  the  perpetrator  to  commit  the  fraud,  ​which  resulted  in 
adverse  possession.  Nonetheless,  while  it  is  true  that  a Torrens  the  cancellation  of  her  title  and  the  issuance  of a new one. The 
Title  is  indefeasible  and  imprescriptible,  the  registered  forged  instrument  eventually  became  the  root  of  a  valid  title  in 
landowner  may  lose  his  right  to  recover  the  possession  of  his  the  hands  of  an  innocent  purchaser  for  value.  The  new  title 
registered  property  by  reason  of  laches.  (Department  of  under  the  name  of  the forger was registered and relied upon by 
Education, Division of Albay vs. Oriate, June 8, 2007)  the  innocent  purchaser  for  value.  ​Hence,  it  was  clear that there 
  was  a  complete  chain of registered tides. ​Sps. Peralta vs. Heirs of 
A  period  of  twenty-three  years  is definitely a long time to wait 
Abalon,  (GR.  No.  183464,  Junc  30,  2014;  G.R.  No.  183448,  June 
for one to finally claim his due. Considerable delay in asserting 
30, 2014) 
one"  right*before a court of justice is strongly persuasive of the 
 
lack  of  merit  of  his  claim, since it is human nature for a person 
to  enforce  his  right  when  the  same  is  threatened  or invaded.  What  is  the  remedy  if  a  decree  has  been  issued, and yet, it was 
Thus,  ​he  is  estopped  by  laches  from  questioning  the  found  that  no  Original  Certificate  of  Title  issued  pursuant  to  that 
ownership  of  the  questioned land. (Quinsay, et al. vs. IAC, GR.  decree was 
67935,  March  18,  1991)  (R.E  Navarro  &  Co.,  Inc.  vs.  Vailoces,  In  Republic  v.  Heirs  of  Sanchez,  the  Court  enunciated  the 
361 SCRA 139, GR. No. 102313Ju1y 12, 2001)  necessity  of  the  petition  for  cancellation  of  the  old  decree  and 
its  re-issuance,  if  no  OCT  had  been  issued  pursuant  to  the  old 
 
dccrcc:  the  correct  proceeding  is  a  petition  for  cancellation  of 
Does Indefeasibility bar investigation? 
the  old  decree,  reissuance  of  decree  and  for  issuance  of  OCT 
Indefeasibility does not bar investigation. 
pursuant to that reissued decree. 
 
 
True,  a  tide  issued  on the basis of a free patent is as indefeasible 
Why  should  a decree be canceled and reissued when the same 
as  one  judicially  secured. However, this indefeasibility cannot be 
is  valid  and  intact?  Within  the  context  of  this  discussion,  there  is 
a  bar  to  an  investigation  by  the  State  as  to  how  such  tide  has 
no  dispute  that  a  decree  has  been validly issued. And in fact, in 
been  acquired,  if  the  purpose  of  the  investigation  is  to 
some  instances,  a  copy  of  such  decree  is  intact.  ​What  is  not 
determine  whether  or not fraud has been committed in securing 
known  is  whether  or  not  an  OCT  is  issued  pursuant  to  that 
the  title.  One  who  succeeds  in  fraudulently  acquiring  tide  to 
decree.  ​If  such  a  decree  is  valid,  why  is  there  a  need to have it 
public  land  should not be allowed to benefit from it. (Republic v. 
cancelled and reissued? 
Heirs of Agustin L. Angeles, G.R. No. 141296, October 7, 2002) 
 
 
Section  39  of  PD  1529  which  states  that:  "The  original  certificate 
Can a forged document give rise to a valid title? 
of  tide  shall  be  a  true  copy  of  the  decree  of  registration."  This 
Yes, A forged document can give rise to a valid title 
provision  is  significant  because  it  contemplates  an OCT which is 
 
an  exact  replica  of  the  decree.  If  the  old  decree  will  not  be 
The  established  rule  is  that  a  forged  decd  is  generally  null  and 
canceled  and  no  new  decree  issued,  the  corresponding  OCT 
cannot  convey  title,  the  exception  thereto,  pursuant  to  Section 
issued  today  will  bear  the  signature  of  the  present Administrator 
55  of  the  Land  Registration  Act,  (now  Section  530f  PD  1529) 
while  the  decree  upon  which  it  was  based  shall  bear  the 
denotes  the  registration  of  titles  from  the  forger  to  the  innocent 
signature  of  the  past  Administrator.  This  is  not consistent with the 
purchaser  for  value.  Thus,  the  qualifj'ing  point  here  is  that  there 
clear  intention  of  the  law which states that the OCT shall be true 
must  be  a  complete  chain of registered titles. This means that all 
copy  of  the  decree  of  registration.  Ostensibly,  therefore,  the 
the  transfers  starting  from  the  original  rightful  owner  to  the 
cancellation  of  the  old decree and the issuance of a new one is 
innocent  holder  for  value — and that includes the transfer to the 
necessary. (Republic Vs. Yap, GR. No. 231116, February 7, 2018) 
forger  —  must  be  duly  registered,  and  the  title must be properly 
 
issued to the transferee. (Sps. Peralta vs. Heirs of Abalon, (GR. No. 
What is the doctrine of “Complete chain of registered title” 
183464, Junc 30, 2014; G.R. No. 183448, June 30, 2014) 
Contrary  to what the Abalons would like to impress on us, Legare 
 
and  Torres  do  not  present  clashing  views.  In  Legare, the original 
In  a  reversion  case,  even  if  the  original grantee of a patent and 
owner  relinquished  physical  possession  of  her  title  and  thus 
title  has  obtained the same through fraud, reversion till no longer 
enabled  the  perpetrator  to  commit  the  fraud,  ​which  resulted  in 
prosper  as  the  land  had  become  private  land  and  the 
the  cancellation  of  her  title  and  the  issuance  of a new one. The 
fraudulent  acquisition  cannot  affect  the  titles  of  innocent 
forged  instrument  eventually  became  the  root  of  a  valid  title  in 
purchasers  for  value.—ln  Estate  of  the  Late  Jesus  S.  Yujuico  v. 
the  hands  of  an  innocent  purchaser  for  value.  The  new  title 
Republic  (537  SCRA  513  120071),  citing  Republic  v.  Court  of 
under  the  name  of  the forger was registered and relied upon by 
Appeals  (301 SCRA 366 [19991), this Court stressed the fact that it 
the  innocent  purchaser  for  value.  ​Hence,  it  was  clear that there 
was  never  proven  that  private  respondent  St.  Jude  was  a party 
was  a  complete  chain of registered tides. ​Sps. Peralta vs. Heirs of 
to  the  fraud  that  led  to  the  increase  in  the  area of the property 
Abalon,  (GR.  No.  183464,  Junc  30,  2014;  G.R.  No.  183448,  June 
after  it  was  subdivided.  In  the  same  case,  citing  Republic  v. 
30, 2014) 
Umali  (171  SCRA  647 [19891), held that, in a reversion case, even 
 
if  the  original  grantee  of  a  patent  and  title  has  obtained  the 
On  the  other  hand  in  Torres,  the  original  owner  retained 
same  through  fraud,  reversion  will  no  longer prosper as the land 
possession  of  the  title,  but  through  fraud,  his  brother-in-law 
had  become  private  land  and  the fraudulent acquisition cannot 
secured  a  court  order  for  the  issuance  of  a  copy  thereof. While 

5 
• __

the  title  was  in  the  name  of  the  forger,  the  original  owner 
annotated  the  adverse  claim  on  the  forged  instrument.  Thus, 
before  the  new  title  in  the  name  of  the  forger  could  be 
transferred  to a third person, a lien had already been annotated 
on  its  back.  The  chain  of  registered  tides was broken and sullied 
by  the  original  owner's  annotation  of  the  adverse  claim.  By  this 
act, the mortgagee was shown to be in bad faith. 
 
The  established  rule  is  that  a  forged  decd  is  generally  null  and 
cannot  convey  title,  the  exception  thereto,  pursuant  to  Section 
55  of  the  Land  Registration  Act,  (now  Section  530f  PD  1529) 
denotes  the  registration  of  titles  from  the  forger  to  the  innocent 
purchaser  for  value.  Thus,  the  qualifj'ing  point  here  is  that  there 
must  be  a  complete  chain of registered titles. This means that all 
the  transfers  starting  from  the  original  rightful  owner  to  the 
innocent  holder  for  value — and that includes the transfer to the 
forger  —  must  be  duly  registered,  and  the  title must be properly 
issued to the transferee. (Sps. Peralta vs. Heirs of Abalon, (GR. No. 
183464, Junc 30, 2014; G.R. No. 183448, June 30, 2014) 
 
Can banks use the buyer in good faith defense?  
As  a  banking  institution,  jurisprudence  stringently  requires  that 
respondent  should  take  more  precautions  than  an  ordinary 
prudent  man should, to ascertain the status and condition of the 
properties  offered  as  collateral  and  to  verify  the  scope  of  the 
authority  of  the  agents  dealing  with  these.  (Mercado,  et.  al.  vs. 
Allied Banking Corporation, GR. No. 171460, July, 24, 2007) 
 

Guidelines in conducting due diligence for realty companies  

Supreme Court in this case laid down some sort of a guideline 

in conducting proper due diligence, what needs to be done 
in buying real properties, to wit:  
 
(1)  verify  the  origin,  history,  authenticity,  and  validity  Of  the 
title  with  the  Office  of  the  Register  of  Deeds  and  the  Land 
Registration Authority;  
 
(2)  engage  the  services  of  a  competent  and  reliable 
geodetic engineer to verify the boundary, metes, and bounds 
of  the  lot  subject  of  said  title  based  on  the  technical 
description  in  the  said  title  approved  survey  plan  in  the  Land 
Management Bureau;  
 
(3) conduct an actual ocular inspection of the lot;  
 
(4)  inquire  from  the  owners  and  possessors  of  adjoining  lots 
with  respect  to  the  true  and  legal  ownership  of  the  lot  in 
question;  
 
(5)  put  up  signs  that  said  lot  is  being  purchased,  leased,  or 
encumbered;  and  (6)  undertake  such  other  measures  to 
make  the  general  public  aware that said lot will be subject to 
alienation,  lease,  or  encumbrance  by  the  parties.  (AYALA 
STEEL  MANUFACTURING  CO.,  INC.,  vs.  ANTONIO  M.  ACERO, 
G.R. No. 126236, January 26, 2007) 

---------------------------------------------------------
 
 
 
 
 
 
 
 

6 
  private  ownership  are  presumed  to  belong  to  the  State. 
Consequently,  the  burden  of  proof  to  overcome  the 
Chapter I General Provisions  presumption  of ownership of lands of the public domain is on the 
person  applying  for  registration.  Unless  public  land  is  shown  to 
---------------------------------------------------------  have  been  reclassified  and  alienated  by  the  State  to  a  private 
BASIC INFO  person,  it  remains  part  of  the  inalienable  public  domain. 
  (Republic vs. Capco de Tensuan, 171136. October23,2013.) 
CODE​: ​Presidential Decree No. 1529   
  To  overcome  this  presumption,  incontrovertible  evidence  must 
LONG  TITLE​:  ​Amending  and  Codifying  the  Laws  Relative  to  be  established  that  the  land  subject  of  the  application  is 
Registration of Property and for Other Purposes  alienable or disposable. (Republic vs. Lao, GR. No. 150413. July 1, 
  2003)  X  x  x.  No  public  land  can  be  acquired  by  private persons 
SHORT TITLE​: ​Property Registration Decree  without  any  grant,  express or implied, from the government, and 
  it  is  indispensable  that  ​the  person  claiming  title  to  public  land 
DATE OF EFFECTIVITY​:   should  show  that  his  title  was  acquired  from  the  State  Of  any 
- APPROVED​: June 11, 1978  other  ​mode  of  acquisition  recognized  by  law.  (Republic  vs. 
- EFFECTIVITY  CLAUSE:  ​Section  122  Effectivity. This Decree  Mufioz, GR No. 151910, October 15, 2007) 
shall take effect upon its approval.   
  What is the Concept of "Regalian Doctrine" or jura regalia​:  
Includes Modifications Pursuant to:   Unless  public  land  is  shown  to  have  been  reclassified  or 
Batas Pambansa Blg. 594 (1983)   alienated  to  a  Private  person  by  the  State, it remains Part of the 
Republic Act No. 6732 (1989)  inalienable  public  domain;  Occupation  thereof  in  the  concept 
  of  owner,  no  matter  how  long,  cannot  ripen into ownership and 
Check older laws:  be registered as a title. 
1902 The Land Registration Act (Act No. 496)    
- MODIFIED  BY:  ​Act  No.  809  (1903)  Act  No.  1108  (1904)  What is the Concept of "Regalian Doctrine" or jura regalia​:  
Act  No.  2011  (1911)  Act  No.  2164  (1912)  Act  No.  3621  All  lands  of  whatever  classification  and  other  natural  resources 
(1929)  Act  No.  3630  (1929)  Republic  Act  No.  93  (1947)  not  otherwise  appearing  to  be  clearly  within  private  ownership 
Republic  Act  No.  96  (1947) Republic Act No. 117 (1947)  belong to the state. 
Republic  Act  No.  440  (1950)  Republic  Act  No.  928   
(1953) Republic Act No. 1096 (1954) Presidential Decree  Jura  regalia  refers  to  royal  rights  which  the  sovereign  has  over 
No. 1418 (1978)  anything in which a subject has a right or property. 
---------------------------------------------------------   
Under  this  concept,  private  title  to  land must be traced to some 
Section 1 grant,  express  or  implied,  from  the  Spanish  Crown  or  its 
Title of Decree. - successors, the American Colonial Govt, and the Phil. Govt. 
This Decree shall be known as the Property Registration  
Decree. Originally,  refers  to  royal  rights  which  the  sovereign  has  over 
anything  in  which  a  subject  has  a  right  or  property.  These  were 
rights enjoyed during feudal times by the King as the sovereign. 
PRINCIPLE:  ​WHEREAS, there is a need to update the Land  
Registration Act and to codify the various laws relative to
HISTORY OF OWNERSHIP OF LAND IN THE PHILIPPINES 
registration of property, in order to facilitate effective  
implementation of said laws; The  "Regalian  Doctrine"  or  jura  regalia  is  a  Western  legal 
---------------------------------------------------------  concept  that  was  first  introduced  by  the  Spaniards  into  the 
country through the Laws of the Indies and the Royal Cedulas. 
NOTES:​ Regalian Doctrine  The  Laws  of  the  Indies,  i.e.,  more  specifically,  Law  14,  Title 12, 
  Book  4  of  the  Novisima  Recopilacion  de  Leyes  de  las  Indias, 
What  is  the  presumption  of  the  "Regalian  Doctrine"  or  jura  set  the  policy  of  the  Spanish  Crown  with  respect  to  the 
regalia​:   Philippine Islands in the following manner: 
Presumption  that  all  lands  of  the  Public  Domain  belong  to  the   
State.  This  same  doctrine  also  states  that  all  lands  not  otherwise  The  Philippines  passed  to  Spain  by  virtue  of  "discovery"  and 
appearing  to  be  clearly  within  private  ownership  are  presumed  conquest.  Consequently,  all  lands  became  the  exclusive 
to  belong  to  the  State.  (Republic  of  the  Philippines  vs  Alaminos  patrimony  and  dominion  of  the  Spanish  Crown.  The  Spanish 
Ice  Plant  and  Cold  Storage, Inc., G.R. No. 189723, 871 SCRA 510,  Government  took  charge  of  distributing  the  lands  by  issuing 
Julyll, 2018)  royal  grants  and  concessions  to  Spaniards,  both  military  and 
- Unless  public  land  is shown to have been reclassified or  civilian.5  Private  land  titles  could  only  be  acquired  from  the 
alienated  to  a  Private  person  by  the  State,  it  remains  government  either  by  purchase  or  by  the  various  modes  of 
land grant from the Crown.6 
Part  of  the  inalienable  public  domain;  Occupation 
 
thereof  in  the  concept  of  owner,  no  matter  how  long, 
The  Laws  of  the  Indies  were  followed  by  the  Ley Hipotecaria, 
cannot  ripen  into  ownership  and  be  registered  as  a  or  the  Mortgage  Law  of  1893.  The  Spanish  Mortgage  Law 
title.  provided  for  the  systematic  registration  of  titles  and deeds as 
  well  as  possessory  claims.  The  law  sought  to  register  and  tax 
How  to  and  who  has  the  Burden  of  proof  to  overcome  the  lands  pursuant to the Royal Decree of 1880. The Royal Decree 
presumption of ownership of lands of the public domain  of 1894, or the “Maura Law,” was partly an amendment of the 
Under  the  Regalian  doctrine,  all  lands  of  the  public  domain  O  Mortgage  Law  as  well  as  the  Laws  of  the  Indies,  as  already 
belong  to  the  State,  and  that  the  State  is  the  source  of  any  amended  by  previous  orders  and  decrees.  This  was  the  last 
asserted  right  to  ownership  of  land  and  charged  with  the  Spanish  land  law  promulgated  in  the  Philippines.  It  required 
conservation  of  such  patrimony.  The  same  doctrine  also  states  the  “adjustment”  or  registration  of  all  agricultural  lands, 
that  all  lands  not  otherwise  appearing  to  be  clearly  within 
• __

otherwise the lands shall revert to the state.   lands, including improvements and interests therein, and
  over all petitions filed after original registration of title,
Four  years  later,  by  the  ​Treaty  of  Paris  ​of  December  10, 1898,  with power to hear and determine all questions arising
Spain  ceded  to  the government of the United States all rights, 
interests  and claims over the national territory of the Philippine 
upon such applications or petitions. The court through its
Islands.4  clerk of court shall furnish the Land Registration
 
Commission with two certified copies of all pleadings,
According  to the Doctrine, the state is the source of any asserted  exhibits, orders, and decisions filed or issued in
right  to  ownership  in  land  and  charged  with  the  conservation of  applications or petitions for land registration, with the
such patrimony. How should this presumption be overcome?  exception of stenographic notes, within five days from the
To  overcome  such  presumption,  incontrovertible  evidence must 
filing or issuance thereof.
be  shown  that  the  land subject of the application is alienable or 
disposable.    --------------------------------------------------------- 
  Judicial  proceedings  for  the  registration  of  lands  throughout  the 
What is the constitutional basis of the Regalian Doctrine?​:   Philippines SHALL​:  
It is reflected in Art. 12, Sec 2 of the 1987 Constitution:   1. \\\​shall be ​in rem 
  2.  \\\​shall be based on the generally accepted principles
“All  lands  of  the  public  domain,  waters,  minerals,  coal, 
petroleum,  and  other  mineral  oils,  all  forces  of potential energy, 
underlying the ​Torrens system.
fisheries,  forests  or  timber,  wildlife,  flora  and  fauna,  and  other 
natural  resources  ​are  owned  by  the  State​. With the exception of  NOTES: ​Torrens system. 
agricultural  lands,  all  other  natural  resources  shall  not  be  [​registration of lands throughout the Philippines ]​  
alienated.  The  exploration,  development  and  utilization  of 
 
natural  resources  shall  be  ​under  the  full  control  and  supervision 
#​certificate of title
of  the  State.  The State may directly undertake such activities or it 
may  enter  into  co-production,  joint  venture,  or   
production-sharing  agreements  with  Filipino  citizens,  or  PRINCIPLE:  ​WHEREAS, to strengthen the Torrens system,
corporations  or  associations  at  least  sixty  per  centum  of  whose  it is deemed necessary to adopt safeguards to prevent
capital is owned by such citizens. Such agreements may be for a 
period  not  exceeding  twenty-five years, renewable for not more  anomalous titling of real property, and to streamline and
than  twenty-five  years,  and  under  such  terms  and  conditions as  simplify registration proceedings and the issuance of
may  be  provided  by  law.  In  cases  of  water  rights  for  irrigation,  certificates of title; 
water  supply,  fisheries,  or  industrial  uses  other  than  the 
development  of  water  power,  beneficial  use  may  be  the   
measure and limit of the grant.  What is the “TORRENS SYSTEM OF REGISTRATION”?​: 
  A:  It  is  a  system  for  registration  of  land  under  which,  upon  the 
How  about  the  natural  resources  within  a  territory  privately  landowner’s  application,  the  court  may,  after  appropriate 
owned by the individual? What are the rights of the State?   proceedings,  direct  the  register  of  deeds  for  the  ​issuance  of  a 
x  x  x, waters, minerals, coal, petroleum, and other mineral oils, all  certificate of title 
forces  of  potential  energy,  fisheries,  forests  or  timber,  wildlife,   
flora  and  fauna,  and  other  natural  resources  are  owned  by the   
State.  x  x  x  (Joven  vs.  Calilung,  G.R.  No.  129546.  December  13,  What is the “TORRENS SYSTEM OF REGISTRATION”?​: 
2005).  Thus,  even  if  a  private  person  owns  the  property  where  It  is  the  system  of  registration  of  transactions  with interest in land 
minerals  are  discovered,  his  ownership  does  not  give  him  the  whose  declared  object  is,  under  governmental  authority,  to 
right  to  extract or utili.ze said minerals without perniission fronl the  establish  and  certify  to  the  ownership  of  an  absolute  and 
State to which such minerals belong. (Menguito vs Republic, G.R.  indefeasible  title  to  realty,  and  to  simplify  its  transfer.  [8  Grey 
No. 134308, December 14, 2000)  Alba v. De la Cruz, GR No. L-5246, Sept. 16, 1910, 17 SCRA 49.] 
   
Can possession of a public land ripen into ownership:   The  system  facilitates  land  conveyance  and  negotiation.  The 
ZARATE,  vs.  DEVELOPMENT  BANK  OF  THE  PHILIPPINES,  G.R.  No.  Torrens  system  requires  that  the  government  issue  an  official 
131501, July 14, 2004  certificate  of  title  attesting  to  the  fact  that  the  person named is 
NO.  It  is  a  rule  of  law  that  possession  of  forest  lands,  however  the  owner  of  the  property  described  therein,  subject  to  such 
long,  cannot  ripen  into  private  ownership.  Such  lands  are  not  liens and encumbrances as thereon noted or the law warrants or 
capable  of  private  appropriation,  and  possession  thereof,  no  reserves.  The ​certificate of title ​is indefeasible and imprescriptible 
matter how long, cannot ripen into ownership.  and  all  claims  to  the  parcel  of  land  are  quieted  upon  issuance 
  of  said  certificate.  This system highly facilitates land conveyance 
---------------------------------------------------------  and  negotiation.  [Cruz  v.  Secretary  of  Environment  and  Natural 
Section 2 Resources, supra, per Justice Puno] 
Nature of registration proceedings; jurisdiction of courts. -  
What is the purpose of Torrens system of registration? 
Judicial proceedings for the registration of lands To  quiet  title  to  land;  to put a stop forever to any question of the 
throughout the Philippines shall be in rem and shall be legality  of  the  title,  except  claims  which  were  noted at the time 
based on the generally accepted principles underlying the of  registration,  in  the  certificate,  or  which  may  arise  subsequent 
Torrens system. thereto. 
 
Also,  to  decree  land  titles  that  shall  be  final,  irrevocable  and 
Courts of First Instance shall have exclusive jurisdiction undisputable.  The  registration compels the claimants to come to 
over all applications for original registration of title to court  and  to  make  there  a  record.  Yet,  it  is  only  a  system  for 

1 
• __

registration  of  title  to  land  only,  NOT a system established for the  extent  of  such  claims.  [Roxas  v.  Enriquez,  GR  No.  8539,  Dec.  24, 
acquisition of land.  1914, 29 Phil. 31.] 
   
What is the purpose of Torrens system of registration?  Is registration a mode of acquiring ownership?​:  
The  real  purpose  of  the  Torrens  system  of  registration,  as  REGISTRATION IS NOT A MODE OF ACQUIRING OWNERSHIP   
expressed  in  Legarda  v.  Saleeby [4 GR No. 8936, Oct. 2, 1915, 31  - It  is  merely  a  procedure  to  establish  evidence  of  title 
Phil. 590.], a 1915 decision,  over realty.   
- is to quiet title to land;   - It only confirms, but does not confer, ownership.   
- to  put  a  stop  forever  to  any  question  of  the  legality  of  - It  is  a  means  of  confirming  the fact of its existence with 
the title, except claims which were noted at the time of  notice to the world at large. 
registration,  in  the  certificate,  or  which  may  arise   
subsequent thereto.   
- That  being  the  purpose  of  the  law,  it  would  seem  that  WHAT is a CERTIFICATE OF TITLE  
once  a  title  is  registered  the  owner  may  rest  secure,  A:  Certificate  of  title  is  the transcript of the decree of registration 
without  the  necessity  of  waiting  in  the  portals  of  the  made  by  the  Register  of  Deeds  in  the  registry​.  It  accumulates in 
court,  or sitting in the ‘mirador de su casa,’ to avoid the  one  document  a  precise  and  correct  statement  of  the  exact 
possibility of losing his land.  status  of  the  fee  simple  title which an owner possesses. (Agcaoili 
  Reviewer, p. 245, 2008 ed) 
What  is  the  purpose  of  Torrens  system  of  registration?  (golden   
notes)  is CERTIFICATE OF TITLE is a source of right? 
A:  To:  1.  avoid  possible  conflicts  of  title  regarding  real  property;  CERTIFICATE  OF  TITLE  is  not  a source of right. It merely confirms or 
and  2. facilitate transactions relative thereto by giving the public  records  a  title  already  existing  and  vested.  The  mere  possession 
the  right  to  rely  on  the  face  of the Torrens certificate of title and  does not make one the true owner of the property. 
to dispense with the need of inquiring further.     
  Distinguish between Title and a Certificate of Title. 
What is the purpose of Torrens system of registration? 
The  Torrens  system  was  adopted  in  this  country  because  it  was  TITLE   CERTIFICATE OF TITLE 
believed  to  be  the  most  effective  measure  to  guarantee  the 
integrity  of land titles and to protect their indefeasibility once the  It refers to the lawful cause or  It is a mere evidence of 
claim  of  ownership  is  established  and recognized. [2 Republic v.  ground of possessing;  ownership 
Umali, GR No. 80687, April 10, 1989, 171 SCRA 642] 
  It  refers  to  the  foundation  of  It  may  be  an  Original 
What is the AIM of Torrens system of registration?  ownership  of property, real or  Certificate  of  Title  (which 
The  law  aims  “to  ascertain  once  and  for  all  the  absolute  title  personal,  which  constitutes  constitutes  true  copy  of  the 
just  cause  of  exclusive  decree  of  registration)  or  a 
over  a  given  landed  property;  to  make,  so  far  as  it is possible, a 
possession  Transfer  Certificate  Title 
certificate  of  title  issued  by  the  court  to  the  owner  of  the  land 
(issued  subsequent  to  the 
absolute  proof  of such title; to quiet title to the land and to put a  original registration) 
stop  forever  to  a  question  of  legality  to  a  title;  and  to  decree 
that  land  title  to  be  final,  irrevocable  and indisputable.” [Zuñiga   
v. Court of Appeals, GR No. L-19776, Jan. 28, 1980, 95 SCRA 940.]  Q: What are the two types of ​CERTIFICATE OF TITLE​?  
  - A: 1. Original Certificate of Title (OCT) –  
What are the advantages of the Torrens System?​:   - the  first  title  issued  in  the  name  of  the 
Sir  Robert  Torrens  summarized  the  benefits  of  the  system  of  registered  owner  ​by  the  Register  of  Deeds 
registration of titles, to wit:   covering  a  parcel  of  land  which  had  been 
  registered  under  the  Torrens  system  by  virtue 
(a) It has substituted security for insecurity;   of  a  judicial  or  administrative  proceeding.  It 
  consists  of  one  original  copy  filed  in  the 
(b)  It  has  reduced  the  cost  of  conveyances  from  pounds  to  Register  of  Deeds,  and  the  owner’s duplicate 
shillings, and the time occupied from months to days;   certificate delivered to the owner.  
  - 2. Transfer Certificate of Title (TCT)  
(c)  It  has  exchanged  brevity  and  clearness  for  obscurity  and  - –  the  title  issued  by  the  Register  of  Deeds  in 
verbiage;   favor  of  a  transferee  to  whom  the  ​ownership 
  of  a  registered  land  has  been  transferred  ​by 
(d)  It  has  so  simplified  ordinary  dealings  that  he  who  has  any  legal  mode  of  conveyance  (e.g.  sale, 
mastered the ‘three R’s’ can transact his own conveyancing;   donation).  It  also  consists  of  an  original  and 
  an owner’s duplicate certificate. 
(e) It affords protection against fraud;    
  Q:  Differentiate  title  over  land,  land  title,  certificate  of  title,  and 
(f)  It  has  restored  to  their  just  value  many  estates,  held  under  deed.  
good  holding  titles,  but  depreciated  in  consequence  of  some   
blur  or  technical  defect,  and  has  barred  the  reoccurrence  of 
Title  is  a  juridical  act  or  a  deed  which  is  not  sufficient by itself 
any  similar  faults.  [Grey  Alba  v.  De  la  Cruz, supra, citing Sheldon 
to  transfer  ownership  but  ​provides  only  for  a  juridical 
on Land Registration] 
justification  for  the  effectuation  of  a  mode  to  acquire  or 
 
transfer ownership.  
The  registration  either  relieves  the  land  of  all  known  as  well  as 
unknown  claims  absolutely,  or  it compels the claimants to come 
Land  title  is  the  evidence  of  the  owner’s  right  or  extent  of 
into  court  and  to  make  there  a  record,  so  that  thereafter  there 
interest,  by  which  he  can  maintain  control,  and  as  a  rule, 
may  be  no  uncertainty  concerning  either  the  character  or  the 
assert right to exclusive possession and enjoyment of property.  

2 
• __

Certificate  of  title  is  the transcript of the decree of registration  OCCUPATION  POSSESSION 

made  by  the  Register  of  Deeds  in  the registry. It accumulates 
in  one  document  a  precise  and  correct  statement  of  the  It  applies  only  to  property  It  applies  to  properties 
exact  status  of  the  fee  simple  title  which  an owner possesses.  without owner.  whether  with  or  without 
(Agcaoili Reviewer, p. 245, 2008 ed)  owner. 

A  ​deed is the ​instrument in writing​, by which any ​real estate or  It confers ownership.  By  itself  does  not  confer 

interest  therein  is  created,  alienated,  mortgaged  or assigned​,  ownership 
or  by  which  title  to  any  real  estate  may be affected in law or 
equity  There  can  be  no occupation  There  can  be  possession 
without ownership.  without ownership. 
---------------------------------------------------------   
ACQUISITION OF   Q: What are the modes of ​land title​?  
Title  A: PERA PAID  
  - 1. Public grant  
OWNERSHIP  - 2. Emancipation patent or grant  
  - 3. Reclamation  
Land title  - 4. Adverse possession / acquisitive prescription   
  - 5. Private grant or voluntary transfer  
Q: Is title over land synonymous with ownership?   - 6. Accretion  
A:  No.  ​Title  is  a  juridical  act  or  a  deed  which  is  not  sufficient  by  - 7. Involuntary alienation  
itself  to  transfer  ownership  but  provides  only  for  a  juridical  - 8. Descent or devise 
justification  for  the  effectuation  of  a mode to acquire or transfer  --------------------------------------------------------- 
ownership.  It  provides the cause for the acquisition of ownership.  ACCEPTED TITLE: ​Torrens title
(i.e.  sale  =  title;  delivery  =  mode  of  acquisition  of  ownership) 
(Pineda, Property, p. 485, 1999 ed) 
  Q: What is Torrens title? 
Ownership​,  on  the  other  hand,  is  an  independent  right  of  A:  A:  It  is  a  certificate  of  ownership  issued  under  the  Torrens 
exclusive  enjoyment  and  control  of  the  thing  for  the  purpose of  system  of registration by the government, through the Register of 
deriving  therefrom  all  advantages  required  by  the  reasonable  Deeds  (RD) naming and declaring the owner in fee simple of the 
needs  of  the  owner  and  the  promotion  of  the  general  welfare  real  property  described  therein,  free  from  all  liens  & 
but  subject  to  the  restrictions  imposed  by  law  and  the  rights  of  encumbrances,  except  as  may  be  expressly  noted  there  or 
others. (Art. 427, NCC)  otherwise reserved by law.  
  - Note:  It is conclusive against the whole world (including 
Q: What are the modes of ​acquiring title​ over land?   the  government  and  to  a  holder  in  good  faith), 
A:   guaranteed  to  be  indefeasible,  unassailable  & 
- 1. By ​possession​ of land since time Immemorial.   imprescriptible. 
- 2.  By  ​possession  of  Alienable  and  disposable  public   
land   Q:  Filomena  allegedly bought ​a parcel of unregistered land from 
- Note: Under the Public Land Act (CA No. 141),  Hipolito​.  When  she  had  the  property  titled  and  declared  for  tax 
citizens  of  the  Philippines,  who  by  themselves  purposes,  she  sold  it.  The  Mapili’s  question  the  transfer,  saying 
or  through  their  predecessors-in-interest  have  that  Filomena  falsely  stated  in  her  Affidavit  of  Transfer  of  Real 
been  in  open,  continuous,  exclusive  and  Property  that  Hipolito  sold  it  to  her in 1949, since by that time, he 
notorious  possession  and  occupation  of  is  already  dead.  Filomena  maintains  that  she is the lawful owner 
alienable  and  disposable  agricultural  land  of  of such by virtue of the issuance of the Torrens certificate and tax 
the  public domain under a bona fide claim of  declarations  in  her  name​.  Is  Filomena  the  lawful  owner  of  such 
ownership  since  June  12,  1945,  or  earlier,  property? 
(except  when  prevented  by  war  or  force  A:  No.  Torrens  certificate  pertaining  to  the  disputed  property 
majeure),  shall  be  conclusively  presumed  to  does  not  create  or  vest  title,  but  is  merely  an  evidence  of  an 
have  performed  all  the conditions essential to  indefeasible  and  incontrovertible  title  to  the  property  in favor of 
a  government  grant and shall be entitled to a  the  person  whose  name  appears  therein.  Land  registration 
certificate of title.   under  the  Torrens  system  was  ​never  intended  to  be  a  means  of 
- 3.  By  Sale,  Donation,  and  Other  modes  of  acquiring  acquiring ownership.  
ownership   
  Neither  does  the  existence  of  tax  declarations  create  or  vest 
Q: What are the modes of ​acquiring ownership​ over land?   title.  It  is  not  a  conclusive  evidence  of  ownership,  but  a  proof 
A: OLD TIPS   that  the  holder  has  a  claim  of  title  over  the  property. (Larena v. 
1. Occupation   Mapili, et. al., G.R. No. 146341, Aug. 7, 2003) 
2. Law    
3. Donation   Q: What are the effects of the issuance of a Torrens title? 
4. Tradition   A: TRINC  
5. Intellectual creation   1. The land is placed under the operation of Torrens System;  
6. Prescription   2.  Land  is  Relieved  from  all  claims  except  those  noted  thereon 
7. Succession   and provided by law;  
  3. The land becomes Incontrovertible and indefeasible;  
  4. Title to the land becomes Non- prescriptible; and  
  5. The certificate of title is not subject to Collateral attack. 
 
 

3 
• __

Q: What is the probative value of a Torrens title?  On  February  16,  1976,  PD  No.  892  was  issued  decreeing  the 
A:  Torrens  title  may  be  received  in  evidence  in  all  courts  of  the  discontinuance  of  the  system  of  registration  under  the  Spanish 
Philippines  and  shall  be  conclusive  as  to  all  matters  contained  Mortgage  Law  and  the  use  of  Spanish  titles  as evidence in land 
therein,  principally  as  to the identity of the land owner except so  registration proceedings 
far as provided in the Land Registration Act (LRA)    
  GENERAL​:  THE  SYSTEM  OF  REGISTRATION  UNDER  SPANISH 
A  Torrens  certificate  is  an  evidence  of  indefeasible  title  of  MORTGAGE  LAW  ​is hereby discontinued​,  AND  a​ ll lands
property  in  favor  of the person in whose name appears therein – 
recorded under said system which are not yet covered by
such  holder  is  entitled  to  the  possession  of  the  property  until  his 
title is nullified.  Torrens title​ shall be considered as unregistered lands.
   
Q: What is the mirror doctrine?   EXCEPTION:  ​all instruments affecting lands originally
A:  All  persons  dealing  with  a  property  covered  by  Torrens  registered under the Spanish Mortgage Law
certificate  of  title  ​are  not  required  to  go  beyond  what  appears 
on the​ face of the title.   \\\​may be recorded under Section 113 of this Decree, until
- Where  there  is  nothing  on  the  certificate  of  title  to  the land shall have been brought under the operation of the
indicate  any  cloud  or  vice  in  the  ownership  of  the  Torrens system. 
property,  or  any  encumbrance  thereon,  ​the purchaser 
--------------------------------------------------------- 
is  not  required  to  explore  further  than  what  the  Torrens 
title  upon  its  face  indicates  in  quest  for  any  hidden  The books of registration for unregistered lands provided
defect  or  inchoate  right  that  may  defeat  his  right  under Section 194 of the Revised Administrative Code, as
thereto.   amended by Act No. 3344, shall continue to remain in
- Stated  differently:  an  innocent  purchaser  for  value 
force; provided, that all instruments dealing with
relying on the Torrens title issued is protected.  
  unregistered lands shall henceforth be registered under
Q: When does the mirror doctrine apply?   Section 113 of this Decree.
A:  When  a  title  over a land is registered under the Torrens system  --------------------------------------------------------- 
(Agcaoili Reviewer, p. 246, 1999 ed)  UNACCEPTED TITLES: ​registration for unregistered
 
Q:  Is  the  right  of  the  public  to  rely  on  the  face of a certificate of  lands  
title absolute?   
A:  No.  This  is  unavailing  when  the  party  concerned  has  actual  Is  Section  194  of  the  Revised  Administrative  Code,  as  amended 
knowledge  of  facts  and  circumstances  that  should  imply  a  by  Act  No.  3344  still  applicable  for  registration  of  instruments 
reasonably cautious man to make such further inquiry  affecting unregistered land? 
  All  instruments  dealing  with  unregistered  lands  shall  henceforth 
  be registered under S
​ ection 113 of this Decree. 
Q:  Bee  bought a ​parcel of land with a clean TCT. However, when   
he  found  some  persons  occupying  it,  ​he  fenced  the  property  NOTE:  ​books of registration for unregistered lands
over  the  occupants’  objection​.  May  Bee  invoke  the  principle 
that a person dealing with a registered land need not go beyond 
provided under Section 194 of the Revised Administrative
its certificate of title in this case? (exception to mirror doctrine)  Code, as amended by Act No. 3344, ​shall continue to
A:  No. Although it is a recognized principle that a person dealing  remain in force; 
on  a  registered  land  need  not  go  beyond  it certificate of title, ​it   
is  also  a  firmly  settled  rule  that  where  there  are  circumstances 
Give  an  example  where  recording  shall  be  without  prejudice to 
which  would  put a party on guard and prompt him to investigate 
or  inspect  the  property  being  sold  to  him,  such  as  the presence  a third party with a better right. [​Section 113​]  
of  occupants/tenants  thereon,  it  is  of course, expected from the  The first registration has better rights 
purchaser  of valued piece of land to inquire first into the status or  However,  in  one  case,  it  was  held  that  where  the  ​owner  of  a 
nature  of  the  possession  of  the  occupants​,  i.e.,  whether  or  not  parcel  of  unregistered  land  sold  it  to  two  different  parties, 
the  occupants  possess  the  land  en  concepto  de  dueno,  in  assuming  that  both  sales  are  valid,  ​the  vendee  whose  deed  of 
concept of an owner.    sale  was  first  registered  under  the  provisions  of  Act  No.  3344 
  would  have  a  better  right.72  [Espiritu  v.  Valerio,  GR  No.  L-18018, 
As  is  the  common  practice  in  the  real  estate  industry, an ocular  Dec. 26, 1963, 119 Phil. 69.] 
inspection  of  the  premises  involved  is  a  safeguard  that  a   
cautious  and prudent purchaser usually takes. Should he find out  Give  an  example  where  recording  shall  be  without  prejudice to 
that  the  land  he  intends  to  buy  is  occupied  by  anybody  else  a third party with a better right. [​Section 113​]  
other  than  the  seller  who,  as  in  this  case,  is  not  in  actual  Spanish regime title < Act 496 (Land Registration Act) Title 
possession,  ​it  would  then  be  incumbent  upon  the  purchaser  to  A  title  duly  registered  during  the  Spanish  regime  under  the 
verify  the  extent  of  the  occupant’s  possessory  rights.  The  failure  system  of  registration  then  in  vogue  must  yield  to  a  title  to  the 
of  the prospective buyer to take such precautionary steps would  same  lands  duly  registered  under  Act  No.  496.  Under  the 
mean  negligence  on  his  part  and  would  thereby  preclude  him  provisions  of said Act, “every decree of registration shall bind the 
from  claiming  or  invoking  the  rights  of  a  “purchaser  in  good  land,  and quiet title thereto,” and “shall be conclusive upon and 
faith.” (Mathay v. CA, G.R. No. 115788, Sept. 17, 1988)  against  all  persons,  including  the Insular Government and all the 
  branches  thereof.”  The  title  having  been  registered  by  proper 
---------------------------------------------------------  decree,  it  was good, after it became final, as to everybody, and 
cannot  be  attacked  by  any  person  claiming  the  same  land 
UNACCEPTED TITLES: S ​ panish Mortgage Law 
under  title  anterior to the decree of registration. [Manila Railroad 
 
Co. v. Rodriguez, GR No. 9440, Jan. 27, 1915, 29 Phil. 336] 
iS the ​Spanish Mortgage Law​ still applicable? ​:    

4 
• __

---------------------------------------------------------  such  necessities,  to  satisfy  all  possible  obligations,  to continue its 

Judicial  proceedings  for  the  registration  of  lands  throughout  the  voyage  and  its  business  on  the  high  seas, merchants and courts 
Philippines SHALL​:   came  to  regard  the  ‘ship’  as  a person, with whom or with which 
they  were  dealing,  and  not  its  real  owner.  Consequently  there 
be ​in rem 
1. \\\​shall
came  into  existence  this  action  in  rem.  For  the  purpose  of 
2.  \\\​shall
be based on the generally accepted principles carrying into effect the broader purposes of the Torrens land law, 
underlying the ​Torrens system. it  has  been  universally  considered  that  the  action  should  be 
considered as one in rem.” 
 
PROCEEDING: ​ ​in rem   
[​registration of lands throughout the Philippines ]​   What is a proceeding in personam?​:  
  But  if  the  technical  object  of  the  suit  is  to  establish  ​a  claim 
Q:  What  is  the  nature  of  the  proceeding  for  land  registration  against  some  particular  person,  with  a  judgment  which 
under the Torrens System?   generally,  in  theory  at  least,  binds  his  body,  or  to  bar  some 
A:  The  Torrens  system  is  judicial  in  character  and  not  merely  individual  claim  or  objection,  so  that  only  certain  persons  are 
administrative.  Under  the  Torrens  system,  the  proceeding  is  in  entitled to be heard in defense, then the action is in personam.  
rem, which means that it is binding upon the whole world.   
- Note:  In  a  registration  proceeding  instituted  for  the  Q:  What  bodies  implement  land  registration  under  the  Torrens 
registration of a private land, with or without opposition,  system? 
the  judgment  of  the  court  confirming  the  title  of  the  1. Courts  
applicant  or  oppositor,  as  the  case  may  be,  and  2. Department of Environment and Natural Resources (DENR)  
ordering  its  registration  in  his  name,  constitutes,  when  3.  Department  of  Justice  (DOJ)  through  the  Land  Registration 
final, res judicata against the whole world.  Authority (LRA) and its Register of Deeds  
  4. Department of Land Reform (DLR)  
What is the main goal of registration?   5. Department of Agriculture (DAR) 
The  main  principle  of  registration  is  to  make  registered  titles  --------------------------------------------------------- 
indefeasible.  Upon  the  presentation  in  court  of  an  application 
for  the  registration  of  the  title  to  lands,  the  theory  under  the 
Courts of First Instance shall have ​exclusive jurisdiction
Torrens  system  is  that  all  occupants,  adjoining  owners,  adverse  over all applications for original registration of title to
claimants,  and  other  interested  persons  are  notified  of  the  lands, including improvements and interests therein,
proceedings,  and  have  a  right  to  appear  in  opposition  to  such  and over all petitions filed after original registration of
application.  In  other  words,  the  proceeding is against the whole  title, with power to hear and determine all questions
world.  This  system  was evidently considered by the Legislature to 
be  a public project when it passed Act No. 496 and later, PD No. 
arising upon such applications or petitions. ​The court
1529.  The  interest  of  the  community  at  large  was  considered  to  through its clerk of court shall furnish the Land
be  preferred  to  that  of  private  individuals.  [Grey  Alba  v.  De  la  Registration Commission with two certified copies of all
Cruz, supra.]  pleadings, exhibits, orders, and decisions filed or issued in
 
applications or petitions for land registration, with the
What is a proceeding in rem? 
A  proceeding  is  in  rem  when  the  object  of  the  action  is  to  bar  exception of stenographic notes, within five days from the
indifferently  all  who  might  be  minded  to  make  an  objection  of  filing or issuance thereof. 
any sort against the right sought to be established, and if ​anyone  --------------------------------------------------------- 
in  the  world  ​has  a  right  to  be  heard  on  the  strength  of  alleging  JURISDICTION OVER CASES RELATED TO 
facts which, if true, show an inconsistent interest. 
 
REGISTRATION OF PROPERTY 
Moscoso  v.  Court  of  Appeals:  The  proceedings  for  the  exclusive jurisdiction over all applications 
registration of title to land under the Torrens system is an action in   
rem,  not  in  personam,  hence, personal notice to all claimants of  Who  has  JURISDICTION  over  all  applications  for  original 
the  res  is  not  necessary  to  give  the court jurisdiction to deal with  registration  of title to lands, including improvements and interests 
and  dispose  of  the  res,  and  neither  may  lack  of  such  personal  therein,  and  over  all  petitions  filed  after  original  registration  of 
notice  vitiate  or  invalidate  the  decree  or  title  issued  in  a  title,  with  power to hear and determine all questions arising upon 
registration  proceeding,  for the State, as sovereign over the land  such applications or petitions. 
situated  within  it,  may  provide  for  the  adjudication  of  title  in  a  Courts of First Instance 
proceeding  in  rem  or  in  the  nature  of  a  proceeding  in  rem,   
which shall be binding upon all persons, known or unknown  What  is  the  Court’s  duty  towards  LAND  REGISTRATION 
  COMMISSION? 
  \\\​Thecourt through its clerk of court shall furnish the
The  in  rem  character  of  the  proceeding  is  perhaps  best 
Land Registration Commission with 
appreciated  by  citing  a  paragraph  in  ​Roxas v. Enriquez [GR No. 
8539,  Dec.  24,  1914,  29  Phil.  31] which recounts the history of the  - \\\​two certified copies of all pleadings, exhibits,
rule:  “This  rule  was  first  established  in  admiralty  proceedings.  It  orders, and decisions filed or issued in applications
was  established  out  of  the  very  necessities  of  the  case.  The  or petitions for land registration,  
owner  of  a  ship,  for  instance,  lived in London. His ship was found 
in  the  most  distant  ports  of  the  earth.  Its  operation  necessarily  - with the exception of stenographic notes 
required  supplies,  such  as  men,  coal,  and  food.  The very nature  - deadline​:  ​within five days from the filing or
of  its  business  necessitated  the  making  of  contracts.  The  issuance thereof. 
continuance of its voyage depended upon its capacity to make   
contracts  and  to  get  credit.  It  might  also,  perchance,  cause  Regional  Trial  Courts  have  exclusive  jurisdiction  over  land 
damage  to other craft, in like conditions. To be able to secure all  registration cases. 

5 
• __

The  jurisdiction  of  the  Regional Trial Courts over matters involving  Courts  the  delegated  jurisdiction  to  hear  and 
the  registration  of  lands  and  lands  registered  under  the  Torrens  determine  cadastral  or  land  registration  cases  in  the 
system  is  conferred  by  Section 2 of PD No. 1529, while jurisdiction  following instances:  
over  petitions  for  amendments  of  certificates  of  title  is  provided  - (a)  Where  the  lot  sought  to  be  registered  is  not  the 
for by Section 108 of the Decree. [Rudolf Lietz Holdings v. Registry  subject of controversy or opposition; or 
of  Deeds  of  Parañaque  City,  GR  No.  133240,  Nov.  15,  2000,  344  - (b)  Where  the  lot  is  contested  but  the  value  thereof 
SCRA 680]  does  not  exceed  P100,000.00,  such  value  to  be 
  ascertained  by  the  affidavit  of  the  claimant  or  by  the 
Jurisdiction in civil cases involving title to property  agreement  of  the  respective  claimants,  if  there  be 
Pursuant  to  Section  19(2)  of  BP  Blg.  129,  as  amended,  ​Regional  more  than  one,  or  from  the  corresponding  tax 
Trial  Courts  shall  exercise  exclusive original jurisdiction in all civil  declaration of the real property 
actions  - APPEALABLE:  The  decisions  of  said courts shall 
- which involve the title to, or possession of, real property,  be  appealable  in  the  same  manner  as 
or any interest therein,   decisions of the Regional Trial Courts. 
- where  the  assessed  value  of  the  property  exceeds  - The  decisions  of  the  first  level  courts  shall  be 
P20,000.00, or   appealable  to  the CA. Jurisdiction of first level 
- for  civil  actions  in  Metropolitan  Manila,  where  such  courts,  being  merely  delegated,  is  limited  to 
value exceeds P50,000.00,   what  is  expressly  mentioned in the delegation 
  (to  hear  and  determine  cadastral  and  land 
It  bears  reiterating  that  what  determines  jurisdiction  are  the  registration  cases).  Hence,  matters 
allegations  in  the  complaint  and  the  reliefs  prayed  for.  Where  subsequent  to  the  original  registration 
the  ultimate  objective of the plaintiff is to obtain title to property,  determined  by  2nd  level  courts,  including 
it  should  be  filed  in  the  proper  court  having  jurisdiction  over the  petitions  for  reconstitution  of lost title, may not 
assessed value of the property.61 An action for reconveyance or  be unloaded to first level courts. 
for the annulment of a deed of sale and partition is one involving  - On  November  15,  1995,  the  Supreme  Court  issued 
the  title  to  or  interest  in  property.  Thus,  in  an  action  for  Administrative Circular No. 6-93-A, providing that: 
reconveyance,  the  complaint  should  allege  the  assessed  value  - 1.  Cadastral  or  land  registration  cases  filed 
of the property to determine what court has jurisdiction. But if the  before  the  effectivity  of  this  Administrative 
complaint  simply  alleges  the  “market  value”  of  the  property  as,  Circular  but  where  hearing  has  not  yet 
say,  P15,000.00, it is the inferior court, not the Regional Trial Court,  commenced  shall  be  transferred  by  the 
which  has  jurisdiction  over  the case. [Barangay Piapi v. Talip, GR  Executive  Judge  of  the  Regional  Trial  Court 
No. 138248, Sept. 7, 2005.]  having  jurisdiction  over  the  cases  to  the 
  Executive  Judge  of  the  appropriate 
Is  there  a  distinction  between  the  court’s  general  and  limited  Metropolitan  Trial  Court,  Municipal  Trial  Court 
jurisdiction?   in  Cities,  Municipal  Trial  Court  or  Municipal 
NO,  distinction  between  the  court’s  general  and  limited  Circuit  Trial  Court  for  the  required  raffle 
jurisdiction  eliminated.  Aimed  at  avoiding multiplicity of suits, the  among  the  branches  of  the  Court  under  his 
change  has  simplified  registration  proceedings  by  conferring  administrative supervision; and 
upon Regional Trial Courts the authority to act   - 2.  Cadastral  or  land  registration  cases 
- not only ​on applications for original registration   pending in the Regional Trial Courts where trial 
- but  also  over  all  petitions  ​filed  after original registration  had  already  been  commenced  as  of  the 
of  title​,  with  power  to  hear  and determine all questions  date  of  the  effectivity  of  the  Administrative 
arising upon such applications or petitions.63  Circular  shall  remain  with  said  courts. 
  However,  by  agreement  of  the  parties,  these 
In other words, the court is no longer fettered by its former limited  cases  may  be  transferred  to  the  appropriate 
jurisdiction.  It  is  now  authorized  to  hear  and  decide  not  only  Metropolitan  Trial  Court,  Municipal  Trial  Court 
non-controversial  cases  but  even  the  contentious  and  in  Cities,  Municipal  Trial  Court  or  Municipal 
substantial  issues  which  were  beyond  its  competence  before.  Circuit Trial Courts. 
[Averia  v.  Caguioa,  GR  No.  L-65129,  Dec.  29,  1986,  146  SCRA   
459.]  What  is  the exception to RTC’s jurisdiction? Where to appeal MTC 
  cases 
What  is  the  scope  of  the  jurisdiction of RTC over land registration  Except  under  Sec.  34  of  Batas  Pambansa  Bilaug  129  (Judiciary 
cases?  Reorganization Act) as amended by Section 4 of R.A. No. 7691 
GENERAL  RULE:  RTC  HAVE  PLENARY  JURISDICTION  OVER  LAND  - Metropolitan  Trial  Court  was  given  delegated 
REGISTRATION CASES.  jurisdiction  to  hear  ordinary  and  cadastral  land 
  registration  where  there  is  no  controversy or opposition 
Sec  2  of  PD  No.  1529  provides  that  RTC  shall  have  exclusive  to  the  application  or  where  the  assessed  value  of  the 
jurisdiction  over  all  applications  for  original registration of titles to  land does not exceed 100 thousand pesos.  
lands,  including  improvements  and  interest  therein  and  over  all  - From  the  Metropolitan  Trial  Court  the  ​appeal  shall  be 
petitions  filed  after  or  original  registration  of  title,  with  power  to  filed  directly  with the Court of Appeals. ​The decisions of 
hear  and  determine  all  questions  arising upon such applications  the  Metropolitan  Trial  Court  shall  be  appealable  in the 
or petitions.  same manner as decisions of the Regional Trial Courts. 
   
EXCEPTION  RULE:  ​DELEGATED  JURISDICTION OF INFERIOR COURTS  Does  MTC  has  delegated  jurisdiction  over  cadastral  and  land 
-grants to first level courts METC, MTC, MCTC  registration cases?  
- As  amended  by  RA  No.  7691,  approved  March  25,  The  delegated  jurisdiction  of  the  MTC  over  cadastral  and  land 
1994,  Section  34  of  BP  Blg.  129,  known  as  the  Judiciary  registration  cases  is  indeed  set  forth  in  the  Judiciary 
Reorganization  Act  of  1980,  grants  Metropolitan  Trial  Reorganization  Act,  in  Sec.  34. x x x. Their decision in these cases 
Courts, Municipal Trial Courts, and Municipal Circuit Trial  shall  be  appealable  in  the  same  manner  as  decisions  of  the 

6 
• __

Regional  Trial  Courts.  (As  amended  by  R.A.  No.  7691)  (Emphasis 
jurisdiction to hear the amended petition of EOI. 
supplied.)  Thus,  the  MTC  has  delegated  jurisdiction  in  cadastral 
- By  what  authority  it  is  conferred  and  to  whose 
and  land  registration  cases  in  two  instances:  First,  where there is 
jurisdiction land registration cases is conferred to 
no  controversy  or  opposition;  or,  Second,  over  contested  lots,   
the  value  of  which  does  not  exceed  PIOO,OOO.  (Republic  vs.  \\\It  is  basic  in  law  that  the  jurisdiction  of  courts  is  conferred 
Bantigue  Point  Development  Corporation,  668  SCRA  158,  G.R.  by  law.  The  jurisdiction  of  regional  trial  courts  in  land 
No. 162322)  registration  cases  is  conferred  by  Section  2 of P.D. No. 1529. It 
  expressly provides: 
- Section  2.  Nature  of  registration  proceedings; 
  jurisdiction  of  courts.  Judicial  proceedings  for  the 
Will  an  administrative  act  for  the  issuance  of  patent  (e.g.  registration  of  lands  throughout  the  Philippines  shall 
homestead  patent),  divest  a  land  registration  court  of  its  be  in  rem  and  shall  be  based  on  the  generally 
jurisdiction?  accepted principles underlying the Torrens system. 
NO,  It  has  been  held  that  a  land  registration  court  which  has  - Courts  of  First  Instance  shall  have  exclusive 
validly  acquired  jurisdiction  over  a  parcel  of land for registration  jurisdiction  over  all  applications  for  original 
of  title  cannot  be  divested  of  said  jurisdiction  by  a  subsequent  registration  of  title  to  lands,  including  improvements 
administrative  act  consisting  in  the  issuance  by  the  Director  of  and  interests  therein,  and ​over all petitions filed after 
Lands  of a homestead patent covering the same parcel of land.  original  registration  of  title,  ​with  power  to  hear  and 
[De  los  Angeles v. Santos GR No. L-19615, Dec. 24, 1964, 12 SCRA  determine  all  questions  arising  upon  such 
622.]  applications  or  petitions.  The  court  through  its  clerk 
of  court  shall  furnish  the  Land 
 
RegistrationCommission  with  two  certified  copies  of 
W/N  petitions  for  replacement  of  lost  duplicate  certificates  are 
all  pleadings,  exhibits,  orders,  and  decisions  filed  or 
under jurisdiction of the RTC  issued  in  applications  or  petitions  for  land 
Under  Chapter  X  of  the  decree  entitled  "Petitions  and  Actions  registration,  with  the  exception  of  stenographic 
After  Original  Registration"  is  Section  109 which governs petitions  notes,  within  five  daysfrom  the  filing  or  issuance 
for  issuance  of  lost  or  stolen  owner's duplicate certificate of title.  thereof.  ”  (  Ernesto  Oppen,  Inc. vs. Alberto Compas, 
Clearly,  petitions  for  replacement  of  lost  duplicate  certificates,  Substituted  by  his  heirs  namely,  Clifford  M.  Compass 
as  in  Miscellaneous  Case  No.  1626,  are cognizable by the RTCs..  and  Joan  M.  Compass  and  Philippine  Merchant 
(Office  of  the  Court  Administrator  vs.  Matas  ,  247  SCRA  9,  Adm.  Marine  School,  Inc.,  G  .R.No.  203969,  October  21, 
Matter No. RTJ- 92-836 Augusta 1995) Click to add notes  2015) 
   
A. JURISDICTION OF COURT   W/N EOI’s reliance on Section 108 of P.D. No. 1529 is valid 
1. Section 2 (b) of P.D. 1529.  The  CA  was  correct  in  stating  that  EOI's  reliance  on  Section 
108  of  P.D. No. 1529 was misplaced. The appellate court aptly 
Ernesto  Oppen,  Inc.  vs.  Compas,  G.R.  No.  203969.  October  cited  Philippine  Veteran's  Bank  v.  Valenzuela25  where  the 
21, 2015)  Court  held  that  the  prevailing  rule  was  that  ​proceedings 
under  Section  108  were  summary  in  nature​,  contemplating 
FACTS:  corrections  or  insertions  of  mistakes  which  were  only  clerical 
The  subject  matter  of  the  present  case  involves  two  (2)  but  ​certainly  not  controversial  issues​.  Relief  under  the  said 
parcels  of  land,  each  with  an  area  of  11,  452  square  meters,  legal  provision  can  only  be  granted  if  there  is  unanimity 
located  in  Las  Piñas  City,  covered  by  Transfer  Certificate  of  among  the  parties,  or that there is no adverse claim or serious 
Title  (TCT)  No.  S-1006125  and  TCT  No.  S-100613,6  and  objection on the part of any party in interest.​26  
previously  registered  in  the  name  of  Philippine  Merchant  - Thus,  the  petition  was  properly  filed  with the RTC-Las 
Marine School Inc. (PMMSI).  Piñas  where  it  was  docketed  as  LRC  Case  No. 
  LP-05-0089,  and  not  before  the  court  which  heard 
MTC:  On  May  21,  1984,  the  said  properties  were  levied  upon  the  original  registration  proceeding  under  LRC  No. 
pursuant  to  the  decision  rendered,  and  the  writ  of  execution  N-1238, as the ​petition involved adversarial issues. 
issued,  by  the  Metropolitan  Trial  Court,  Branch  7,  Manila  - Sec.  108. Amendment and alterations of certificates. 
(MeTC-Branch  7)  in  Civil  Case  No.  098646-CV.7  The  -  No  erasure,  alteration,  or  amendment  shall  be 
MeTC-Branch  7  decision8  approved  the  compromise  made  upon  the registration book after the entry of a 
agreement  between  Manufacturers  Building,  Inc.  (MBI)  and  certificate  of  title  or of a memorandum thereon and 
PMMSI.  Thereafter,  the  Notice  of  Levy  in  favor  of  MBI  was  the attestation of the same by the Register of Deeds, 
annotated  at  the  back  of  TCT  Nos.  S-100612 and S-100613 on  except  by  order  of the proper Court of First Instance. 
August 22, 1986.9  x x x All petitions or motions filed under this Section as 
  well  as  any  other  provision  of  this  Decree  after 
RTC:  On  September  28,  2005,  Compas  filed  a  petition  for  the  original  registration  shall  be  filed  and  entitled  in  the 
cancellation  of  TCT  Nos.  S-100612  and  S-100613  and  for  the  original  case  in  which  the decree or registration was 
issuance  of  new  titles  in  his name before RTC-Las Piñas, which  entered. 
was  docketed  as  LRC  Case  No.  LP-05-0089.  Upon  learning   
that  TCT  No.  S-100162  had  been  cancelled  and  TCT  No. 
T-95712  had  been  issued  in  its  place  under  EOI's  name,  Talusan vs. Tayag, G.R. No. 133698. April 4, 2001 
Compas  filed  his Motion to Admit Amended Petition,13 dated 
March 3, 2008.  FACTS:  
  Before  us  is  a Petition for Review on Certiorari under Rule 45 of 
On  October  7,  2010,  the  RTC-Las  Piñas  issued  an  order  the  Rules  of  Court,  assailing  the  November 20, 1997 Decision1 
denying  EOI's  second  motion  to  dismiss  on  the  ground  that  of  the  Court  of  Appeals  (CA)  in  CA-GR  CV  No.  41586.  The 
Section  108  of  P.D.  No.  1529  was  inapplicable and that it was  dispositive  portion  of  the  challenged  Decision  is  hereunder 
vested with jurisdiction under Section 2 thereof.  reproduced as follows: "WHEREFORE, premises considered, the 
  appealed  decision  (dated  February  4,  1993)  of  the  Regional 
  Trial  Court  (Branch  7)  in  Baguio  City  in Civil Case No. 1456-R is 
ISSUES/HELD  hereby AFFIRMED, with costs against plaintiffs/appellants." 
The  principal  issue  in  this  case  is  whether  the  RTC  has   

7 
• __

WHEREFORE,  the  Petition  is  hereby  DENIED  and  the  assailed  also on everyone else who may have any claim thereon. 
Decision and Resolution AFFIRMED. Costs against petitioners. 
   
Petitioners  contend  that  the  Decision  in  LRC  Adm.  Case  No.  2.  Sec.  34  of  Batas  Pambansa  Bilang  129  (Judiciary 
207-R,  rendered  by  the  Regional  Trial  Court  of  Baguio  City  Reorganization Act) as amended by Section 4 of R.A. No. 7691, 
(Branch  6),  did  not  preclude  the filing of a separate action to   
annul  the  auction  sale.  ​Citing  Tiongco  v.  Philippine  Veterans 
Section  4.  Section  34  of  the  same  law  is  hereby  amended  to 
Bank,​10  they  aver  that  this  RTC  Branch  had  no  jurisdiction  to 
rule  on  the  validity  of  that  sale.  Hence,  its Decision in the LRC  read as follows:  
case cannot bar the present proceedings.   
  "Sec.  34.  ​Delegated  Jurisdiction  in  Cadastral  and  Land 
ISSUES/RULING  Registration  Cases​.  –  Metropolitan  Trial  Courts,  Municipal  Trial 
W/N  Petitioners  contention  is  correct  that  RTC  had  no  Courts,  and  Municipal  Circuit  Trial  Courts may be assigned by 
jurisdiction to rule the validity of that sale  the  Supreme  Court  to  hear  and  determine  cadastral  or  land 
W/N  RTC  in  land  registration  case  is  barred  on  ruling  the  registration  cases  covering  lots  where  there  is  no  controversy 
“validity of the auction sale”  or  opposition,  or  contested  lots  where  the  value  of  which 
NO,  the  ​petitioners  err  in  contending  that the RTC is, in a land  does  not  exceed One hundred thousand pesos (P100,000.00), 
registration  case,  barred  from  ruling  on  the  validity  of  the  such  value  to  be  ascertained  by  the affidavit of the claimant 
auction  sale.  That  court  now  has  the  authority  to  act  not only  or  by agreement of the respective claimants if there are more 
on  applications  for  original  registration,  but  also  on  all 
than  one,  or  from  the  corresponding  tax  declaration  of  the 
petitions filed after the original registration of title.  
real  property.  Their  decisions  in  these  cases  shall  be 
- Coupled  with  this  authority  is  the power to hear and 
determine  ​all  questions  arising  upon  such  appealable  in  the  same  manner  as  decisions of the Regional 
applications  or  petitions.  [Ligon  v.  Court  of  Appeals,  Trial Courts." 
244 SCRA 693, June 1, 1995.] 
- Especially  where  the issue of ownership is ineluctably  What  is  the  scope  of  the  jurisdiction  of  RTC  over  land 
tied  up  with  the  question  of  registration,  the  land  registration cases? 
registration  court  commits  no  error  in  assuming  GENERAL  RULE:  RTC  HAVE  PLENARY  JURISDICTION  OVER LAND 
jurisdiction.  [Vda.  de  Arceo  v. Court of Appeals, 185  REGISTRATION CASES. 
SCRA 489, May 18, 1990.]   
  Sec  2  of  PD  No.  1529  provides  that  RTC  shall  have  exclusive 
Tiongco  v.  Philippine  PRESENT: In the RTC CASE  jurisdiction  over  all  applications  for original registration of titles 
Veterans Bank,  to  lands,  including  improvements  and  interest  therein  and 
over  all  petitions  filed  after  or  original  registration  of  title,  with 
In  that  case,  the  trial  court  In  LRC  Adm.  Case  No.  power  to  hear  and  determine  all  questions  arising  upon such 
was acting on a   207-R,  the  trial  court  was  applications or petitions. 
  faced with a    
    EXCEPTION  RULE:  ​DELEGATED  JURISDICTION  OF  INFERIOR 
Petition  for  the  ​Surrender  of  Petition  for  ​Consolidation  of  COURTS -grants to first level courts METC, MTC, MCTC 
Certificates of Title​.  Ownership.   - As  amended  by  RA  No.  7691,  approved  March  25, 
  1994,  Section  34  of  BP  Blg.  129,  known  as  the 
It  had  jurisdiction  to  rule  on  Judiciary  Reorganization  Act  of  1980,  grants 
all  matters necessary for the 
Metropolitan  Trial  Courts,  Municipal  Trial  Courts,  and 
determination  of  the  issue 
Municipal  Circuit  Trial  Courts  the  delegated 
of  ownership,  including  the 
validity of the auction sale.  jurisdiction  to  hear  and  determine  cadastral  or  land 
registration cases in the following instances:  
  - (a)  Where  the  lot  sought  to  be  registered  is  not  the 
  subject of controversy or opposition; or 
Indeed,  this  Court  in  several  cases  has  previously  declared  - (b)  Where  the  lot  is  contested  but  the  value thereof 
that  a  petition for the ​Surrender of Certificates of Title​. involves  does  not  exceed  P100,000.00,  such  value  to  be 
contentious  questions  which  should  be  threshed  out  in  an 
ascertained  by  the  affidavit  of  the  claimant  or  by 
ordinary  case,  because  the  land  registration  court  has  no 
the  agreement  of  the  respective  claimants,  if  there 
jurisdiction  to  try  them.  [See  Puguid  v.  Reyes,  20  SCRA  972, 
August  10,  1967;  Tomada  v.  Tomada,  28  SCRA  1028,  July  30,  be  more  than  one,  or  from  the  corresponding  tax 
1969; Santos v. Cruz, 52 SCRA 330, August 30, 1973.]  declaration of the real property 
  - APPEALABLE:  The  decisions  of  said  courts 
Presidential  Decree  (PD)  1529,  however,  intended  to  avoid  a  shall be appealable in the same manner as 
multiplicity of suits and to promote the expeditious termination  decisions of the Regional Trial Courts. 
of  cases.  In  more  recent  cases,12  therefore,  the  Court  - The decisions of the first level courts shall be 
declared  that  this  Decree  had  eliminated  the  distinction  appealable  to  the  CA.  Jurisdiction  of  first 
between  general  jurisdiction  vested  in  the  regional  trial  court  level  courts,  being  merely  delegated,  is 
and  the  latter’s  limited  jurisdiction  when  acting  merely  as  a  limited  to  what  is  expressly  mentioned  in 
land  registration  court.  Land  registration  courts,  as  such,  can  the  delegation  (to  hear  and  determine 
now  hear  and  decide  even  controversial  and  contentious  cadastral  and  land  registration  cases). 
cases, as well as those involving substantial issues.13 
Hence,  matters  subsequent  to  the  original 
 
registration  determined by 2nd level courts, 
It  is  equally  important  to  consider  that  a  land  registration 
court’s  decision ordering the confirmation and the registration  including  petitions  for  reconstitution  of  lost 
of  title,  being  the  result  of  a  proceeding  in  rem,  binds  the  title,  may  not  be  unloaded  to  first  level 
whole  world.16  Thus,  the  trial  court’s  ruling  consolidating  the  courts. 
ownership  and  the  title  of  the  property  in  the  name of herein  - On  November  15,  1995,  the  Supreme  Court  issued 
respondent  is  valid  and  binding  not  only  on  petitioners,  but  Administrative Circular No. 6-93-A, providing that: 

8 
• __

- 1.  Cadastral  or  land  registration  cases  filed  for  reconsideration denied, petitioner thus sought relief via the 

before  the  effectivity  of  this  Administrative  instant  petition  for  review  challenging primarily the jurisdiction 
Circular  but  where  hearing  has  not  yet  of the RTC-Las Pinas City. 
commenced  shall  be  transferred  by  the   
Executive  Judge  of  the Regional Trial Court  ISSUE/RULING: 
having  jurisdiction  over  the  cases  to  the  Whether  the  RTC  of  Las  Pinas  City  (where the land is situated)  
Executive  Judge  of  the  appropriate  has  jurisdiction  over  the  petition  for  review  of  the  Decree  v. 
Metropolitan  Trial  Court,  Municipal  Trial  RTC Makati who initially granted  
Court  in  Cities,  Municipal  Trial  Court  or  Yes,  the  RTC  of  ​Las  Pinas  City  (where  the  land is situated) has 
Municipal  Circuit Trial Court for the required  jurisdiction over the petition for review of the Decree. 
raffle  among  the  branches  of  the  Court  - Under  Act  No.  496  or  the  Land  Registration  Act,  as 
under his administrative supervision; and  amended,  which  was  the  governing law at the time 
- 2.  Cadastral  or  land  registration  cases  of  the  commencement  by  both  parties  of  their 
pending  in  the  Regional  Trial  Courts  where  respective  registration  proceedings,  jurisdiction over 
trial  had  already  been  commenced  as  of  all  applications  for  registration  of  title  was  conferred 
the  date  of  the  effectivity  of  the  upon  the  ​RTCs  of  their  respective provinces in which 
Administrative  Circular  shall  remain  with  the land sought to be registered is situated.  
said  courts.  However,  by  agreement of the  - The  land  registration  laws  were  updated  and 
parties,  these  cases  may  be  transferred  to  codified  under  PD  NO.  1529  and  under  Section  17 
the  appropriate  Metropolitan  Trial  Court,  thereof,  ​jurisdiction  over  an  application  for  land 
Municipal  Trial  Court  in  Cities,  Municipal  registration  is  ​still  vested  on  the  RTC  of  the  province 
Trial Court or Municipal Circuit Trial Courts.  or city where the land is situated.  
- Basically,  Section  32  of  PD  No.  1529  provides  that 
 
any  person  deprived  of  land  or  of  any  estate  or 
B.  LAND  REGISTRATION  COURTS,  CAN  HEAR  AND  DECIDE 
interest  therein  by  such adjudication or confirmation 
CONTROVERSIAL AND CONTENTIOUS CASES. 
of  title  obtained  by  actual  fraud  ​may  file  in  the 
 
proper  Court  of  First  Instance  a  petition  for 
LOZADA, vs. BRACEWELL G.R. No. 179155. April 2, 2014)   reopening  and  review  of  the  decree  of  registration 
not  later  than  one  year  from  and  after  the  date  of 
FACTS:  the  entry  of  such  decree  of  registration.  As  the land 
Petitioner  Nicomedes  Lozada  filed  an  ​application  for  subject  of  this  case  is  clearly  situated  in  Las  Pinas 
registration  and  confirmation  of  title  over  a  parcel  of  land  City, ​the application for its original registration should 
covered  by  Plan  PSU-129514,  which  was  ​granted  by  the  have been filed before the RTC-Las Pinas City. 
RTC-Makati City, acting as a land registration court.    
  C. PRESIDENTIAL DECREE (P.D.) NO. 1529  
The  Land  Registration  Authority  (LRA)  consequently  issued  a  eliminated  the  distinction  between  the  general  jurisdiction 
Decree  in  the  name of petitioner, who later obtained Original  vested  in  the  Regional  Trial  Court  and  the  latter’s  limited 
Certificate of Titlecovering said parcel of land.   jurisdiction when acting merely as land registration court. 
   
Subsequently,  respondent  ​James  Bracewell filed a petition for 
review  of  the  decree  of  registration  under  Section  32  of  SM  Prime  Holdings,  Inc.  vs.  Madayag,  G.R.  No. 
Presidential  Decree  No.  1529,  otherwise  known  as  the  64687, February 12, 2009 
“Property  Registration  Decree”  before  the  RTC-Las Pinas City​, 
claiming  that  a  portion  of  the  aforementioned  Plan  of  which  Facts:  
he  is  the  absolute  owner  and  possessor,  is  fraudulently  Madayag  filed  with  the  RTC of Pangasinan an application for 
included in the earlier mentioned Decree.  registration  of  a  parcel  of  land  situated  in  Urdaneta  City, 
  Pangasinan.  
The  RTC-Las  Pinas  City  rendered  a  Decision  finding  that   
petitioner  obtained  the  Decree  in  bad  faith.  Accordingly,  it  SM  Prime  Holdings,  Inc.  (SM)  filed  an  opposition  to  the 
directed  the  LRA  to  set  aside  said  Decree  and  ordered  application alleging that Madayag’s survey plan encroached 
petitioner to cause the amendment of the said Plan.   from their properties. 
   
Aggrieved,petitioner  elevated  his  case  on  appeal before the  Meanwhile,  SM  filed  with  the  DENR  a  petition  for  the 
CA  arguing  mainly  that  the  RTC-Las  Pinas  City  had  no  cancellation of Madayag’s survey plan. 
jurisdiction  over  a  petition  for  review  of  a  decree  of   
registration  under  Section 32 of PD 1529, which should be filed  SM  filed  a  Motion  to  Suspend  Proceedings,  alleging  that  the 
in  the  same  branch  of  the  court  that  rendered  the  decision  RTC  should  await  the  DENR  resolution  of  the  petition  for  the 
and ordered the issuance of the decree.   cancellation  of  the  survey  plan.  ​The  RTC  issued  an  Order 
  granting  the  Motion.  Madayag  filed  a  petition  for  certiorari 
The  CA  affirmed  the  decision of the RTC-LasPinas, finding that  with  the  CA  assailing  the  RTC  Order.  CA  granted  the petition 
respondents  were  able  to  substantiate  their  claim  of  actual  ordering  the  RTC  to  continue  proceedings.  Thus,  SM  filed  this 
fraud  in  the  procurement  of  said  Decree,  which  is  the  only  Petition for Review. 
ground  that  may  be  invoked  in  a  petition  for  review  of  a   
decree  of  registration  under  Section  32  of  PD  No.  1529.  It  Issue/Ruling 
likewise  held  that,  since the petition for review was filed within  Whether  the  RTC  should  suspend  the  proceedings  in  the land 
one  (1)  year  from  the issuance of the questioned decree and  registration  case  ​pending  the  resolution  of  the  petition for the 
considering  that the subject lot is located in Las Pinas City, the  cancellation of Madayag’s survey plan filed with the DENR. 
RTC of said city had jurisdiction over the case. With the motion 

9 
• __

There  is  no  need  to  suspend  the  proceedings.  When  the  law  of preliminary injunction. 
confers  jurisdiction  upon a court, the latter is deemed to have   
all  the  necessary  powers  to  exercise  such jurisdiction to make  ACCORDINGLY,  the  petitions  are  GRANTED.  The  questioned 
it  effective.  ​It  may,  therefore,  hear  and  determine  all  order  of  the  respondent  Court  of  Appeals  lifting  the  writ  of 
questions that arise from a petition for registration​.   preliminary  injunction  is  SET ASIDE. The writ of possession issued 
  in  Cadastral  Case  No.  17,  GLRO  Records  No.  163  is  declared 
NULL  and  VOID.  The  records  of  this  case  and  of  CA-G.R.  No. 
The  RTC  need  not  wait  for  the  decision  of  the  DENR  in  the 
00139  are  remanded  to  the  trial  court  for  hearing  of  the 
petition  to  cancel  the  survey  plan  in  order  to  determine 
motion  for  cancellation  of  the  reconstituted  titles.  Private 
whether  the  subject  property  is  already  titled  or  forms part of  respondents  are  ordered  to  return  to  petitioners  the 
already  titled  property.  Petition  is  denied.  The  RTC  is  directed  possession  of  the  properties  in  question.  The  temporary 
to continue with the proceedings.  restraining  order  issued  by  this  Court  on  February  15,  1972, 
  enjoining  private  respondents  from  interfering  in  any manner, 
DOCTRINE:  with  petitioners'  right  of  possession  of  the  properties  in 
It  is  well  to  note  at this point that, in its bid to avoid multiplicity  questions,  shall  remain  effective  until  the  issue  of  ownership 
of  suits  and  to  promote  the  expeditious  resolution  of  cases,  and/or  possession  of  the  properties  is  finally  settled  by  a 
Presidential  Decree  (P.D.)  No.  1529  eliminated  the  distinction  competent court. 
between  the  general  jurisdiction  vested  in  the  RTC  and  the   
latter's  limited  jurisdiction  when  acting  merely  as  a  land  ISSUE/RULING:  
registration  court.  Land  registration  courts,  as  such,  can  now  W/N  person  who  reconstituted  a  title  who  does  not  actually 
possess  the  land,  deprive  the  actual  occupants  possession 
hear  and  decide  even  controversial  and  contentious  cases, 
thereof?   
as  well  as  those  involving  substantial  issues.  When  the  law 
W/N  writ  of  possession  may  be  issued  in  reconstitution  of  title 
confers  jurisdiction  upon a court, the latter is deemed to have  proceeding same as in original land registration proceedings 
all  the  necessary  powers  to  exercise  such jurisdiction to make  A  person  who  seeks  a  reconstitution  of  a  certificate  of  title 
it  effective.  It  may,  therefore,  hear  and  determine  all  over  a  property  he  does  not  actually  possess  cannot,  by  a 
questions  that  arise  from  a  petition  for  registration.  (SM  Prime  mere  motion  of  the  issuance  of  a  writ  of  possession,  which  is 
Holdings,  Inc.  vs.  Madayag,  G.R.  No.  164687.  February  12,  summary  in  nature,  deprive  the  actual  occupants  of 
2009)  possession  thereof.  Possession  and/or  ownership  of  the 
property should be threshed out in a separate proceeding. 
   
  Reconstitution  does  not confirm or adjudicate ownership over 
D.  WRIT  OF  POSSESSION;  RECONSTITUTION  DOES  NOT  CONFIRM  the property covered by the reconstituted title  
NOR ADJUDICATE OWNERSHIP OVER A PROPERTY.  - as  opposed  to  “original  land  registration 
proceedings”  where,  a  writ  of  possession  may  be 
Serra  Serra  vs.  Court  of  Appeals,  G.R.  No.  34080.  March  22,  issued to place the applicant-owner in possession. 
1991   
- In  a  land  registration  case,  ​a  writ  of  possession  may 
FACTS:   be  issued  only pursuant to a decree of registration in 
A  petition  for  reconstitution  of  alleged  lost  OCT  and  owner’s  an  original  land  registration  proceedings  "not  only 
duplicate  copies  in  the  name  of  Eleuterio  Hernaez  covering  against  the  person  who  has  been  defeated  in  a 
Lot  No.  1316of  Kabankalan  Cadastre  and  Lot  Nos.  2685  and  registration  case  but  also  against  anyone  adversely 
717  of  Ilog  Cadastre,  in  the  Province  of  Negros  Occidental,  occupying  the  land  or  any  portion  thereof  during 
was  filed by his successors-in-interest Primitivo, Rogaciana and  the  proceedings  up  to  the  issuance  of  the  decree." 
Luisa, all surnamed Hernaez with then CFI of Bacolod City.  (Lucero  v.  Loot,  G.R.  No.  L-16995,  October  28,  1968, 
  25  SCRA  687; Marcelo v. Hon. Mencias, L-15609, April 
The  ​CFI  granted the petition and ordered the reconstitution of  29, 1960; Demorar v. Hon. Ibañez and Paras, G.R. No. 
the subject OCTs and its duplicate copies.   L-7595, May 21, 1955, 97 Phil. 72).  
  - It  cannot  however,  be  issued  in  a  petition  for 
These  reconstituted  OCT  ​were  cancelled  on  May  29,  1969  reconstitution  of  an  allegedly  lost  or  destroyed 
upon  presentation  by  Hernaez  of  a  “declaration  of  heirship”  certificate  of  title.  Reconstitution does not confirm or 
and  in  lieu  thereof,  Transfer  Certificate  of  Title  (TCT)  Nos.  adjudicate  ownership  over  the  property covered by 
T-51546, T-51547, and T-51548 were issued in their names.   the  reconstituted  title  as  in  original  land  registration 
  proceedings  where,  in  the  latter, a writ of possession 
Upon  learning  of  the  existence  of  the  above  TCTs,  Salvador  may  be  issued  to  place  the  applicant-owner  in 
Serra  Serra,  for  and  on  behalf  of  his  co-heirs,  registered  their  possession. 
adverse  claim  and  moved  for  the  cancellation  of  the 
reconstituted  titles.  They averred that they are holders of valid   
and  existing  certificates  of  title  over  the  subject  properties  E.  ACTIONS;  VENUE: Application for land registration shall be filed 
and  ​have  been  in  continuous  and  actual  possession  thereof​.  with the RTC of the province or city where the land lies. 
The  trial  court  denied  petitioners’  motion  to  cancel  the 
reconstituted  titles  and  granted  instead  Hernaez’  prayer  that  Latorre vs. Latorre, G.R. No. 183926. March 29, 2010. 
they be placed in possession of the subject properties,  
- which  petitioner  challenged  before  the  Court  of  FACTS​:  
Appeals  in  a  petition  for  certiorari  docketed  as  In  October  2000,  petitioner  Generosa  Almeda  Latorre 
CA-G.R.  No.  SP-00139.  On  June  7,  1971,  the  (petitioner)  filed  before  the  RTC  of  Muntinlupa  City  a 
appellate  court issued a writ of preliminary injunction  Complaint  for Collection and Declaration of Nullity of Deed of 
which  was  ordered  lifted  in  a  resolution  dated  Absolute  Sale  with  application  for  Injunction  against  her  own 
August  3,  1971.  ​Petitioners’  motion  for  son,  herein respondent Luis Esteban Latorre (respondent), and 
reconsideration was denied,   one Ifzal Ali (Ifzal). 
- hence  they  filed  before  this  Court  a  petition  for 
 
certiorari,  prohibition  and  mandamus,docketed  as 
Respondent immediately filed a Motion to Dismiss7 on the sole 
G.R.  No.  L-34080  and  consolidated  with  G.R.  No. 
L-34693,seeking  to  annul  the  resolution lifting the writ  ground  that  the  venue  of  the  case  was  improperly  laid.  He 

10 
• __

stressed  that  while  the  complaint  was  denominated  as  one  Hereafter, all instruments affecting lands originally
for  Collection  and  Declaration  of  Nullity  of  Deed  of  Absolute  registered under the Spanish Mortgage Law may be
Sale  with  application  for  Injunction,  in  truth  the  case  was  a  recorded under Section 113 of this Decree, until the land
real  action  affecting  title  to  and  interest  over  the  subject  shall have been brought under the operation of the Torrens
property.  Respondent  insisted  that  all  of  petitioner's  claims 
system.
were  anchored  on  her  claim  of  ownership  over  one-half  (½) 
portion  of  the  subject  property.  Since  the  subject  property  is  --------------------------------------------------------- 
located  in  Makati  City,  respondent  argued  that  petitioner  UNACCEPTED TITLES: ​titled lands under ​Act No. 3344 
should  have  filed  the  case  before the RTC of Makati City and   
not of Muntinlupa City.  Can  ​titled  lands  registered  under  ​Act No. 3344    affect 
  third  persons?  Will  it  prevail  over  lands  registered  under  the 
The  RTC  committed  a  procedural  blunder  when  it  denied  Property Registration Decree? 
respondent's  motion  to  dismiss  on  the  ground  of  improper  Where  property  registered  under  the  Torrens  system  is  sold  but 
venue.  The  RTC  insisted  that  trial  on  the  merits be conducted  the  sale  is  registered  not  under  the Property Registration Decree 
even  when  it  was  awfully  glaring  that  the  venue  was  but under Act No. 3344, the sale is considered not registered and 
improperly  laid,  as  pointed  out  by respondent in his motion to  effective  for purposes of Article 1544 of the Civil Code on double 
dismiss.  After  trial,  the  RTC  eventually  dismissed  the  case  on  sales. [Aznar Brothers Realty Co. v. Aying] 
the  ground  of  lack  of  jurisdiction,  even  as  it  invoked,  as   
justification,  the rules and jurisprudence on venue. Despite the  In  Naawan  Community  Rural  Bank  v.  Court  of  Appeals,  81  the 
conduct  of  trial,  the  RTC  failed  to adjudicate this case on the  Court  upheld  the  right  of  a  party who had registered the sale of 
merits  land  under  the  Property  Registration  Decree,  as  opposed  to 
  another  who  had  registered  a  deed  of  final  conveyance under 
ISSUE/RULING:  Act  No.  3344.  In that case, the “priority in time” principle was not 
Where is the proper venue for actions involving real property  applied,  because  the  land  was  already  covered  by  the  Torrens 
Where  the  action  in  the  Regional  Trial  Court  is  for  the  system  at  the  time  the  conveyance  was  registered  under  said 
Declaration  of  Nullity  of  the  Deed of Absolute Sale involving a  Act  
real  property, the venue for such action is unquestionably the   
proper  court  of  the  place  ​where  the  real  property  or  part  Under  Act  No.  3344,  registration  of  instruments  affecting 
thereof  lies. —Sections 1 and 2, Rule 4 of the 1997 Rules of Civil  unregistered  lands  is  “without  prejudice  to  a  third  party  with  a 
Procedure  provide  an  answer  to  the  issue  of  venue.  Actions  better  right.”  The  phrase  has  been  held  to  mean  that  the  mere 
affecting  title  to  or  possession  of  real  property  or  an  interest  registration  of  a  sale  in  one’s  favor  does  not  give  him  any  right 
therein  (real  actions)  shall  be  commenced  and  tried  in  the  over  the  land  if  the  vendor  was  not  anymore  the  owner  of  the 
proper  court  that  has  territorial  jurisdiction  over  the  area  land  having  previously  sold  the  same  to  somebody  else  even  if 
where the real property is situated.  the earlier sale was unrecorded. 
 
Where is the proper venue for personal actions  
--------------------------------------------------------- 
On  the  other  hand,  all  other  actions  (personal  actions)  shall  UNACCEPTED TITLES: ​Spanish Title 
be  commenced  and  tried  in  the  ​proper  courts  where  the   
plaintiff  or  any  of  the  principal  plaintiffs  resides  ​or  where  the  Can Spanish titles still be used as evidence of land ownership​:  
defendant  or  any  of  the  principal  defendant  resides.  The  \\\Spanish  titles  are  no  longer  efficacious as proof of ownership 
action  in  the  RTC,  other  than  for  Collection,  was  for  in land registration proceedings. 
theDeclaration  of  Nullity  of  the  Deed  of  Absolute  Sale   
involving  the  subject  property,  which  is  located  at  No.  1366  \\\Spanish  titles are quite dissimilar to administrative and judicial 
Caballero  St.,  Dasmariñas  Village,Makati  City.  The  venue  for  titles  under  the  present  system.  Although  evidences  of 
such  action  is  unquestionably the proper court of Makati City,  ownership,  these  Spanish  titles  may  be  lost  through  prescription. 
where  the  real  property  or  part  thereof  lies,  not  the  RTC  of  They  are,  therefore,  neither  indefeasible  nor  imprescriptible. 
Muntinlupa City  [Director  of  Forestry  v.  Muñoz,  GR  No.  L-24796,  June  28, 1968, 23 
  SCRA 1183] 
DOCTRINE   
Actions  affecting  title  to  or  possession  of  real  property  or  an  The  Spanish  government  distributed  lands by issuing royal grants 
interest  therein  (real  actions)  shall  be  commenced  and  tried  and  concessions  to  settlers  and  other  people  in  various  forms. 
in  the  proper court that has territorial jurisdiction over the area  Enumerate such forms:  
where  the  real  property  is  situated.  x  x  x.  The  venue  for  such  Such forms included the following:  
action  is  unquestionably  the  proper  court  of  Makati  City,  - (a) the “titulo real” or royal grant;  
where  the  real  property  or  part  thereof  lies,  not  the  RTC  of  - (b) the “concession especial” or special grant;  
Muntinlupa  City.  (Latorre  vs.  Latorrc,  G.R.  No.  183926.  March  - (c)  the “composicion con el estado” title or adjustment 
29,2010)  title;  
- (d) the “titulo de compra” or title by purchase;  
--------------------------------------------------------- - (e)  the  “informacion  possessoria”  or  possessory 
Section 3 information title; and  
- (f) the “titulo gratuito” or a gratuitous title. 
Status of other pre-existing land registration system. -
 
The system of registration under the Spanish Mortgage is  Titulo  de  Propriedad  No.  4136, a spanish title, valid to be used 
Law is hereby discontinued and all lands recorded under as evidence of land ownership​:  
said system which are not yet covered by ​Torrens title ​shall The  case of Director of Forestry v. Muñoz would soon be the core 
be considered as unregistered lands. of  subsequent  decisions  declaring  the  infamous  Titulo  de 
Propriedad  No.  4136  as  a  forgery  foisted  upon  the  courts  and 
bereft of any validity and efficacy as evidence of ownership. 
 

11 
• __

In  Intestate  Estate  of  Don  Mariano  San  Pedro  v.  Court  of 
Appeals,  Titulo  de  Propriedad  No.  4136 is declared null and void 
and  of  no  legal  force  and  effect  and  that  therefore  no  rights 
could be derived therefrom.  
- Presidential  Decree  No.  892,  dated  February  16,  1976, 
Spanish  titles  like  the  TITULO  is  absolutely  inadmissible 
and  ineffective  as  proof  of  ownership  in  court 
proceedings,  except  where  the  holder  thereof  applies 
for  land  registration under Act No. 496, which is not true 
in the proceedings at bar; 
--------------------------------------------------------- 
WHEREAS, there is a need to update the Land
Registration Act and to codify the various laws relative to
registration of property, in order to facilitate effective
implementation of said laws;

WHEREAS, to strengthen the Torrens system, it is deemed

necessary to adopt safeguards to prevent anomalous titling
of real property, and to streamline and simplify registration
proceedings and the issuance of certificates of title;

WHEREAS, the decrees promulgated relative to the

registration of certificates of land transfer and
emancipation patents issued pursuant to Presidential
Decree No. 27 to hasten the implementation of the land
reform program of the country form an integral part of the
property registration laws;

NOW, THEREFORE, I, FERDINAND E. MARCOS,

President of the Republic of the Philippines, by virtue of
the powers vested in me by the Constitution, do hereby
order and decree the following:
--------------------------------------------------------- 
BASIC INFO: ​LAND REFORM PROGRAM 
registration of certificates of land transfer and
emancipation patents 
 
PRINCIPLE​: see above
--------------------------------------------------------- 
BASIC INFO: ​LAND REFORM PROGRAM 
registration of certificates of land transfer and
emancipation patents 
 
PRINCIPLE​:  ​the registration of certificates of land transfer
and emancipation patents issued pursuant to Presidential
Decree No. 27 to hasten the implementation of the land
reform program of the country form an integral part of the
property registration laws; 
--------------------------------------------------------- 
 
 

12 
  and by a Chief Geodetic Engineer who shall each receive
compensation at the rate of three thousand four hundred
Chapter II The Land Registration 
pesos per annum less than that of the Deputy
Commission and Its REGISTRY OF DEEDS  Commissioner.
--------------------------------------------------------- 
LRA: ​NOTES  All other officials and employees of the Land Registration
  Commission including those of the REGISTRY OF
What’s the UPDATED name of LRC​?   DEEDS whose salaries are not herein provided, shall
The  Land  Registration  Commission  has  been  renamed  Land 
receive salaries corresponding to the minimum of their
Registration  Authority  (LRA)  pursuant  to  Section  28,  Chapter  9, 
Title III, of EO No. 292, known as the Administrative Code of 1987.  respective upgraded ranges as provided under paragraph
---------------------------------------------------------  3.1 of Budget Circular No. 273, plus sixty per centum
Section 4 thereof across the board, notwithstanding the maximum
Land Registration Commission. salary allowed for their respective civil service eligibilities.
In order to have a more efficient execution of the laws The salaries of officials and employees provided in this
relative to the registration of lands, geared to the massive Decree shall be without prejudice to such benefits and
and accelerated land reform and social justice program of adjustments as may from time to time be granted by the
the government, there is created a commission to be known President or by the legislature to government employees.
as the Land Registration Commission under the executive All officials and employees of the Commission except
supervision of the Department of Justice. REGISTERS OF DEEDS shall be appointed by the
---------------------------------------------------------  Secretary of Justice upon recommendation of the
LRA: ​NOTES  Commissioner of Land Registration.
  --------------------------------------------------------- 
What is the purpose of LRA?​:   COMPOSITION: ​LRA 
\\\​In order to have a more efficient execution of the laws  
Composition of LRA 
relative to the registration of lands 
1. It is headed by an ​Administrator​/​Commissioner 
- \\\​geared to the massive and accelerated land
2. who  shall  be  assisted  by  two  (2)  Deputy 
reform and social justice program of the
Administrators/​Deputy Commissioner​,  
government 
○ all  of  whom  shall be appointed by the
 
Under whose authority does LRC fall under?​:  President.  
\\\​under the executive supervision of the Department of ○ upon  the  recommendation  of  the  ​Secretary
Justice.  of Justice​.  
3. Other officials 
---------------------------------------------------------
Section 5
○ division chiefs
○ Special Assistant to the Commissioner 
Officials and employees of the Commission.
○ Chief Geodetic Engineer 
The Land Registration Commission shall have a chief and ○ All  other  officials  of  the  LRA,  except  Registers 
an assistant chief to be known, respectively, as the of  Deeds,  ​shall be appointed by the
Commissioner and the Deputy Commissioner of Land
Secretary of Justice upon recommendation
Registration who shall be appointed by the President. The
of the ​Administrator​/C
​ ommissioner of Land
Commissioner shall be duly qualified member of the
Registration. 
Philippine Bar with at least ten years of practice in the legal
 
profession, and shall have the same rank, compensation
Qualifications: ​Commissioner/​Administrator 
and privileges as those of a Judge of the Court of First
///​shall be duly qualified member of the Philippine Bar 
Instance. The Deputy Commissioner, who shall possess the
///​with at least ten years of practice in the legal profession 
same qualifications as those required of the Commissioner,
- ///benefits:  ​shall have the same rank, compensation
shall receive compensation which shall be three thousand
pesos per annum less than that of the Commissioner. He and privileges as those of a Judge of the Court of
shall act as Commissioner of Land Registration during the First Instance. 
 
absence or disability of the Commissioner and when there
Does under the supervision of the supreme court?  
is a vacancy in the position until another person shall have NO.  
been designated or appointed in accordance with law. The  
Deputy Commissioner shall also perform such other While  Section 5 states that the “Commissioner x x x shall have the 
functions as the Commissioner may assign to him. same  rank,  compensation  and  privileges  as  those  of a Judge of 
the  Court  of  First  Instance”  (Associate  Justice  of  a  collegiate 
appellate  court,  per  EO  No.  649,  dated  Feb.  9,  1981),3  his 
They shall be assisted by such number of division chiefs as functions  are  plainly  executive  and  subject  to  the  President’s 
may be necessary in the interest of the functioning of the power  of  supervision  and  control​.  He  can  be  investigated  and 
Commission, by a Special Assistant to the Commissioner, removed  only  by  the  President  and  not  by  the  Supreme  Court 
• __

which  is  not  charged  with  the  administrative  function  of  d. Exercise executive supervision over all
supervisory  control  over executive officials. Thus did the Supreme 
clerks of court and personnel of the
Court rule in Noblejas v. Teehankee4 
  Courts of First Instance throughout the
  Philippines with respect to the discharge
Qualifications: ​Deputy​ ​Commissioner  of their duties and functions in relation to
///​shall be duly qualified member of the Philippine Bar  the registration of lands;
///​with at least ten years of practice in the legal profession  e. Implement all orders, decisions, and
- ///benefits:  ​shall receive compensation which shall decrees promulgated relative to the
be three thousand pesos per annum less than that registration of lands and issue, subject to
the approval of the Secretary of Justice,
of the Commissioner. 
all needful rules and regulations therefor;
- ///additional  duty:  ​He shall act as Commissioner of
f. Verify and approve subdivision,
Land Registration during the absence or disability
consolidation, and
of the Commissioner and when there is a vacancy consolidation-subdivision survey plans of
in the position until another person shall have been properties titled under Act No. 496 except
designated or appointed in accordance with law.  those covered by P.D. No. 957.
- ///additional  duty:  ​shall also perform such other 2. The ​Land Registration Commission/​[LRA]​ shall
functions as the Commissioner may assign to him.  have the following ​FUNCTIONS​:
  a. Extend speedy and effective assistance to
benefits ​division chiefs​/​Special Assistant to the the Department of Agrarian Reform, the
Commissioner,​/​Chief Geodetic Engineer  Land Bank, and other agencies in the
- ///benefits:  ​who shall each receive compensation at implementation of the land reform
the rate of three thousand four hundred pesos per program of the government;
annum less than that of the Deputy Commissioner  b. Extend assistance to courts in ordinary
  and cadastral land registration
  proceedings;
benefits ​All other officials and employees:  
c. Be the central repository of records
relative to original registration of lands
- ///benefits:  ​whose salaries are not herein provided,
titled under the Torrens system, including
shall receive salaries corresponding to the
subdivision and consolidation plans of
minimum of their respective upgraded ranges as
titled lands.
provided under paragraph 3.1 of Budget Circular
--------------------------------------------------------- 
No. 273, plus sixty per centum thereof across the
board, notwithstanding the maximum salary FUNCTIONS: ​LRA 
 
allowed for their respective civil service Can LRA be compelled by mandamus to issue decree  
eligibilities. ///Thus,  where  the  Administrator  files  his  report  as  an  officer  of 
- ///benefits:​The salaries of officials and employees the  court  precisely  to  inform  the  latter  that  the  LRA  cannot 
provided in this Decree shall be without prejudice comply  with  the  order  to issue a decree because the subject lot 
sought  to  be  registered  was  discovered  to  have  been  already 
to such benefits and adjustments as may from time
decreed  and  titled  in  the  name  of  another,  the  LRA,  under  the 
to time be granted by the President or by the circumstances,  is  not legally obligated to follow the court’s order 
legislature to government employees. for  the  issuance  of  the  decree.7  The  issuance  of  a  decree  of 
  registration  is  part  of  the  judicial  function  of  courts  and  is  not 
--------------------------------------------------------- compellable  by  mandamus  because  it  involves  the  exercise  of 
Section 6 discretion.  [Laburada  v.  Land  Registration  Authority,  GR  No. 
101387, March 11, 1998, 287 SCRA 333]  
General ​FUNCTIONS​.  
1. The ​Commissioner/​[administrator]​ of Land Is  it  The  LRA  that  represent  the  government  in  registration 
Registration shall have the following functions: proceedings?  
a. Issue decrees of registration pursuant to NO,  Under  the  Administrative  Code  of  1987,  the  Solicitor 
General,  as  counsel  for  the  government,  shall  represent  the 
final judgments of the courts in land
government  “in  all  land  registration  and  related  proceedings.” 
registration proceedings and cause the [10See also PD No. 478] 
issuance by the REGISTERS OF DEEDS  
of the corresponding certificates of title; 1. Historical evolution of the LRA. 
b. Exercise supervision and control over all  

REGISTERS OF DEEDS and other
personnel of the Commission;
c. Resolve cases elevated en consulta by, or
on appeal from decision of, REGISTERS
OF DEEDS;
Court  of  Land  Registration  (Act  496  –  Land  Registration  Law, 
Nov. 6, 1902) 
Act 2347 - Creating General Land Registration Office (GLRO) 

1 
• __

Land  Registration  Commission  under  DOJ-  which  at  the  time   

exercising supervision of the court.  ISSUES/RULING 
W/N  the  respondents  Acting  Land  Registration  Commissioner 
National  and  Titles  &  Deeds  Registration  Administration  and  Engr.  Silverio  Porez  duties were purely ministerial? What is 
the exception to ministerial application  
(NALTDRA),  under  the  Ministry  of Justice - Executive Order 649 
The  act  of  the  respondent  land  registration  officials  is  the act 
(1981)  of the court  
 
Land  Registration  Authority  -  Executive  Order  292  (July  25,  Petitioners  insist  that  the  duty  of  the  respondent  land 
1989), Administrative Code of 1987.  registration officials to Issue the decree is purely ministerial.  
 
  It  is  ministerial  in  the  sense  that  they  act  under  the  orders  of 
2. Functions of LRA. (Section 6, par. 2 of R.A. 1529)  the  court  and  the  decree  must  be  in  conformity  with  the 
  decision  of  the  court  and  the  decree  must  be  in  conformity 
Functions of the LRA   with  the  decision  of  the  court  and  with  the data found in the 
(a)  Extend  speedy  and  effective  assistance  to  the  Department  record and they have no discretion in the matter.  
of  Agrarian  Reform,  the  Land  Bank,  and  other  agencies  in  the   
Howeve​r  if  they  are  in  doubt  upon  any point in relation to the 
implementation of the land reform program of the government;  
preparation  and  issuance  of  the  decrees,  it  is  their  duty  to 
(b)  Extend  assistance  to  courts  in  ordinary  and  cadastral  land  refer  the  matter  to the court. They act in this respect. 5 officials 
registration proceedings;   of  the  court  and  not  as  administrative  officials,  and their acts 
(c)  Be  the  central  repository  of  records  relative  to  original  is  the  act  of  the  court.  They  are  specifically  called  upon  to 
registration  of  lands  titled  under  the  Torrens  system,  including  extend  assistance  to  court.  They  are  specifically  called  upon 
subdivision  and  consolidation  plans  of  titled  lands.  (Section  6,  to  "extend  assistance  to  courts in ordinary and cadastral land 
par. 2 of R.A. 1529)  registration proceedings. 
 
 
When does the DECREE OF REGISTRATION BECOMES FINAL AND 
Functions of the LRA Administrator    INCONTROVERTIBLE 
o  The  Commissioner  of  Land  Registration  s all have the following  Unlike  ordinary  civil  actions,  the  adjudication  of  land  in  a 
functions:   cadastral  or  land  registration  proceeding  does  not  become 
(a)  Issue  decrees  of  registration  pursuant  to  final  judgments  of  final,  in  the  sense  of incontrovertibility until after the expiration 
the  courts  in  land  registration  proceedings  and  cause  the  of  one  (1)  year  after  the  entry  of  the  final  decree  of 
registration.  This  Court,  in  several  decisions,  has  held  that  as 
issuance  by  the  Registers  of  Deeds  of  the  corresponding 
long  as  a  final  decree  has  not  been  entered  by  the  Land 
certificates of title;   Registration  Commission  (now  NLTDRA) and the period of one 
(b)  Exercise  supervision  and  control  over  all  Registers  of  Deeds  (1)  year  has  not  elapsed  from  date  of  entry  of  such  decree, 
and other personnel of the Commission;   the  title  is  not  finally  adjudicated  and  the  decision  in  the 
(c)  Resolve  cases  elevated  en  consulta  by,  Of  on  appeal  from  registration  proceeding  continues  to  be  under  the  control 
decision of, Registers of Deeds;  and sound discretion of the court rendering it. 
(d)  Exercise  executive  supervision  over  clerks  of  court  and   
DOCTRINE: LRA ministerial in nature 
personnel  of  the  Courts  of  First  Instance  throughout  the 
Petitioners  insist  that  the  duty  of  the  respondent  ​land 
Philippines  with  respect  to  the  discharge  of  their  duties  and  registration  officials  to  issue  the  decree  is  purely  ministerial. It 
functions in relation to the registration of lands;   is  ministerial  in  the  sense  that  they act under the orders of the 
(e)  Implement  all  orders,  decisions,  and  decrees  promulgated  court  and  the  decree  must be in conformity with the decision 
relative  to  the  registration  of  lands  and  issue,  subject  to  the  of  the  court  and  with  the  data  found  in the record, and they 
approval  of  the  Secretary  of  Justice,  all  needful  rules  and  have no discretion in the matter.  
- EXCEPTION​:  However,  if  they  are  in  ​doubt  upon  any 
regulations therefore;  
point  in  relation  to  the  preparation  and  issuance  of 
(f)  Verify  and  approve  subdivision,  consolidation,  and  the  decree​,  it  is  their  duty  to  ​refer  the  matter  to  the 
consolidation-  subdivision  survey  plans  of  properties  titled  under  court.  
Act No. those covered by P.D. No. 957. (Section 6, P.D. 1529)   
 
 
CAPTION: ​Gomez vs. Court of Appeals, No.  DOCTRINE: LRA judicial in nature 
L-77770. December 15, 1988)  They  act,  in  this  respect,  as  officials  of  the  court  and  not  as 
administrative  officials,  and  their  act  is the act of the court. They 
FACTS:   are  specifically  called  upon  to  "extend  assistance  to  courts  in 
Consolacion  M.  Gomez  was  the  owner  of  certain  lots  in  Sito  ordinary  and  cadastral  land  registration  proceedings."  (Gomez 
Poporto, Bayambang Pangasinan as declared by the Court in  vs. Court of Appeals, 77770. December 15, 1988) 
the  case  of  Government  of  the  Philippine  Island vs Ahran The   
heirs  of  Gomer  alleged  that  they  became  the  absolute  Although  the  final  decree  is  actually  prepared  by  the  Chief  of 
owners  of  the  subject  lot  by  virtue  of  a  quitclaim  signed  by  the  General  Land  Registration  Office,  the  administrative  officer, 
son  the  son  of Consolacion. Luis Loper. On August 5. 1981, the  the  issuance  of  the  final  decree  can  hardly  be  considered  a 
court  rendered  its  decision  adjudicating  the  subject  lots  ministerial  act  for  the reason that said Chief of the General Land 
petitioner's favor.  Registration  Office acts not as an administrative officer but as an 
  officer  of  the  court  and  so  the  issuance  of  a  final  decree  is  a 
On  July  11  1984  respondent  Silverio  G.  Perez,  Chief  of  the  judicial  function  and  not  an  administrative  one (De los Reyes vs. 
Division  of  Origination  Registration,  Land  Registration  De  Villa,  supra)  (Laburada  vs.  LRA,  G.R.  No.  101387,  March  11, 
Commission  submitted  a  report to the court a quo that the lot  1998) 
in  question  were  already  covered  by  homestead  patents   
issued  in  1928  and  1929  and  recommended  the  decision  of 
CAPTION: ​Laburada vs. LRA, G.No. No. 101387, March 11, 
August 5, 1981 be set aside. 

2 
• __

1998)  administrative  officer,  the  issuance  of  the  final  decree  can 
hardly  be  considered  a  ministerial act for the reason that said 
FACTS:   Chief  of  the  General  LandRegistration  Office  acts  not  as  an 
Sps.  Laburada  applied  for  the  registration  of  Lot  3-A  which  administrative  officer  but  as  an officer of the court and so the 
was  approved  by  the  trial  court.  Upon  motion  of  petitioners,  issuance  of  a  final  decree  is  a  judicial  function  and  not  an 
the  trial  court  issued  an  order  requiring  the  LRA  to  issue  the  administrative one (Delos Reyes vs. De Villa) 
corresponding  decree  of  registration.  However,  the  LRA 
 
refused.  Hence,  petitioners filed an action for mandamus. The 
3. Functions of the LRA ​Administrator​ [Section 6, P.D. 1529] 
LRA  revealed  that  based  on  records,  Lot  3-A which sought to 
 
be  registered  by Sps. Laburada is part of Lot No. 3, over which 
TCT No. 6595has already been issued.   CAPTION: ​Laburada vs. Land Registration Authority, G.R. No. 
  101387. March 11, 1998 
Upon  the  other  hand,  Lot  3-B  of  said  Lot  3  is  covered  by 
Transfer  Certificate  of  Title  No.  29337  issued  in  the  name  of 
Pura  Escurdia  Vda.  de  Buenaflor,  which  was  issued  as  a  What is the nature of LRA officials work in this case? judicial? 
transfer  from  TCTNo.  6595.  The  LRA  contended  that  to  issue   
the  corresponding  decree  of  registration  sought  by  the  In  Ramos  vs.  Rodriguez,  18  this  Court  ruled  that  the  LRA  is 
petitioners,  it  would  result  in  the  duplication  of  titles  over  the  mandated  to  refer  to  the  trial  court any doubt it may have in 
same  parcel  of  land,  and  thus  contravene  the  policy  and  regard  to  the  preparation  and  the  issuance  of  a  decree  of 
purpose  of  the  Torrens  registration  system,  and  destroy  the  registration.  In  this  respect,  LRA  officials  act  not  as 
integrity of the same  administrative  officials  but  as  officers  of  said  court​,  and  their 
  act  is  the  act of the court​. They are specifically called upon to 
ISSUES/RULING  "extend  assistance  to  courts  in  ordinary  and  cadastral  land 
Whether  or  not  the  LRA  may  be  compelled  by  mandamus  to  registration proceedings." 
issue  adecree of registration if it has evidence that the subject 
 
land  may alreadybe included in an existing Torrens certificate 
of title?  CAPTION: ​Noblejas vs. Teehankee, No. L-28790. April 29, 1968 
After  the finality of the decision, the trial court, upon motion of 
petitioners,  issued  an  order  dated  March  15,  1991  requiring 
the  LRA  to  issue  the  corresponding  decree  of  registration.  FACTS:  
However,  the  LR​A  refused.  Hence,  petitioners  filed  this  action  Antonio  Noblejas,  herein  petitioner,  was  the  duly  appointed 
for  mandamus.  The  LRA  cannot  be  compelled  by mandamus  and  confirmed  Commissioner  of  Land  Registration.  Under the 
to  issue  decree  [Laburada  vs.  Land Registration Authority G.R.  terms  provided  in  Republic  Act  No.  1151,  the  said 
No. 101387. March 11, 1998]  Commissioner  is  entitled  to  the  same  compensation, 
  emoluments  and  privileges as those of a judge of the Court of 
NO. It is settled that a land registration court has no jurisdiction  First Instance. 
to  order  the  registration  of land already decreed in the name   
of  another  in  an  earlier  land  registration  case.  A  second  On  March  7,  1968, respondent Secretary of Justice sent to the 
decree  for  the  same  land  would  be  null  and  void,  since  the  petitioner  a  letter  requiring  him  to  explain  in  writing  why  no 
principle  behind  original  registration  is  to  register  a  parcel  of  disciplinary  action  should  be  taken  against  petitioner  for 
land only once.   "approving  or  recommending  approval  of  subdivision, 
  consolidation  and  consolidation  subdivision  plans  covering 
Thus,  if  it  is  proven  that  the  land which petitioners are seeking  areas  greatly  in  excess  of  the  areas  covered  by  the  original 
to  register  has  already  been  registered  in  1904and  1905,  the  titles."  Noblejas  answered  and  apprised  the  Secretary  of 
issuance  of  a  decree  of  registration  to  petitioners  will  run  Justice  that,  as  he  enjoyed  the  rank,  privileges,  emoluments 
counter  to  said  principle.  The  issuance  of  a  decree  of  and  compensation  of  a  Judge  of  the  Court  of  First  Instance, 
registration  is part of the judicial function of courts and is not a  he  could  only  be  suspended  and  investigated  in  the  same 
mere  ministerial  act  which  may  be  compelled  through  manner  as  a  Judge  of  the  Courts  of  First  Instance,  and, 
mandamus.  It is not legally proper to require the LRA to issue a  therefore,  the  papers  relative  to his case should be submitted 
decree of registration.  to  the  Supreme  Court,  for  action  thereon  conformably  to 
  section  67  of  the  Judiciary  Act  (R.  A.  No.  296)  and  Revised 
Indeed,  it  is  well-settled  that  the  issuance  of  such  decree  is  Rule 140 of the Rules of Court. 
not  compellable  by  mandamus  because  it  is  a  judicial  act   
involving  the  exercise  of  discretion.  Likewise,  the  writ  of  On  March  18, 1968, petitioner applied to this Court, reiterating 
mandamus  can  be  awarded  only  when  the  petitioners' legal  the  contentions  advanced  in  his  letter  to  the  Secretary  of 
fight  to  the  performance  of  the particular act which is sought  Justice,  claiming  lack  of  jurisdiction  and  abuse  of  discretion, 
to  be  compelled  is  clear  and  complete.  Under Rule 65 of the  and  praying  for  restraining  writs.  In  their  answer  respondents 
Rules  of  Court,  a  clear legal right is a right which is indubitably  admit  the  facts  but  denied  that  petitioner,  as  Land 
granted  by  law  or  is  inferable  as  a matter of law. If the fight is  Registration  Commissioner,  exercises  judicial  functions, or that 
clear  and  the  case  is  meritorious,  objections  raising  merely  the  petitioner  may  be  considered  a  Judge  of  First  Instance 
technical  questions  will  be  disregarded.  But  where  the  right  within  the  purview  of  the  Judiciary  Act  and  Revised  Rules  of 
sought  to  be  enforced  is  in  substantial doubt Of dispute, as in  Court  140;  that  the  function  of  investigating  charges  against 
this case, mandamus cannot issue.  public  officers  is administrative or executive in nature; that the 
  Legislature  may  not  charge  the  judiciary  with  non-judicial 
Whether  or  not  the  issuance  of  decree  of  registration  after  functions  or  duties  except  when  reasonably  incidental  to  the 
judgment is a ministerial act?  fulfillment  of  judicial  duties,  as  it  would  be  in  violation  of  the 
No.  The  issuance  of  decree  of  registration  after  judgment  is  principle of the separation of powers. 
not  a  ministerial  act.  The  issuance  of a decree of registration   
is  part  of  the  judicial  function  of  courts  and  is  not  amere  ISSUES/RULING 
ministerial act which may be compelled through mandamus.   Whether  or  not  the  Commissioner  of  Land  Registration, 
  performing  judicial  functions  may  only be investigated by the 
Furthermore,although  the final decree is actually prepared by  Supreme Court: 
the  Chief  of  the  General  LandRegistration  Office,  the 

3 
• __

Can registration be done in any place? 

No. if the law had really intended to include the general grant  The  registration  of  instruments  affecting  registered  land  must  be 
of  rank  and  privileges  equivalent  to  Judges,  the  right  to  be  done  in  the  proper  registry,  in  order  to  affect  and bind the land 
investigated  and  be  suspended  or  removed  only  by  the 
and, thus, operate as constructive notice to the world.1 [12Aznar 
Supreme  Court,  then  such  grant  of  privileges  would  be 
Brothers Realty Co. v. Aying, GR No. 144773, May 16, 2005] 
unconstitutional,  since  it  would  violate  the  doctrine  of 
separation  of  powers  because  it  would  charge  the  Supreme   
Court  with  an  administrative  function  of  supervisory  control   
over  executive officials, simultaneously reducing pro tanto,the  If it is not registered, what is the effect? 
control of the Chief Executive over such officials   This  is  in  full  accord  with  Section  51  of  PD  No.  1529  which 
  provides  that  no  deed,  mortgage,  lease  or  other  voluntary 
There  is  no  inherent  power  in  the  Executive  or  Legislative  to  instrument  —  except  a  will  —  purporting  to  convey  or  affect 
charge  the  Judiciary  with  administrative  functions  except  registered  land  shall  take  effect  as  a  conveyance  or  bind  the 
when reasonable incidental to the fulfillment of judicial duties.   land​ until its registration.  
   
The judiciary cannot give decisions which are merely advisory,  Thus,  if  the  sale  is  not  registered,  it  is  binding  only  between  the 
nor  can  it  exercise  or  participate  in  the  exercise  of  functions  seller  and the buyer but it does not affect innocent third persons. 
which are essentially legislative or administrative. The Supreme 
[13Abrigo  v.  De  Vera,  GR  No.  154409,  June  21,  2004,  432  SCRA 
Court  and  its  members  should  not and cannot be required to 
544.] 
exercise  any  power  or  to  perform  any  trust  or  to  assume  any 
duty not pertaining to or connected with the administration of   
judicial functions.   What does registration in the public registry do?  
  Registration  in  the  public  registry  is  notice  to  all  the  world.  All 
As  such,  RA 1151 while conferring the same privileges as those  persons  are  charged  with  the  knowledge of what it contains. All 
of  a  judge,  did  not  include  and  was  not intended to include,  persons  dealing  with  the  land  so  recorded,  or  any  portion  of  it, 
the  right  to  demand  investigation by the Supreme Court, and  must  be  charged  with  notice  of  whatever  it  contains.  The 
to  be  suspended  or  removed  only  upon  the  Court’s  purchaser  is  charged  with  notice  of  every  fact  shown  by  the 
recommendation.  Said  rights  would  be  violative  of  the  record  and  is  presumed  to  know  every  fact  which  the  record 
Constitution. The suspension of Noblejas by the ES valid.  discloses.  When  a  conveyance  has  been  properly  recorded, 
such  record  is constructive notice of its contents and all interests, 
--------------------------------------------------------- legal and equitable, included therein.17 
Section 7  
Office of the REGISTER OF DEEDS.  
There shall be at least one REGISTER OF DEEDS for Between  two  buyers  of  the same immovable property registered 
under the Torrens system, the law gives ownership priority to: 
each province and one for each city. Every Registry with a (1) the first registrant in good faith;  
yearly average collection of more than sixty thousand (2) then, the first possessor in good faith; and  
pesos during the last three years shall have one Deputy (3)  finally,  the  buyer  who  in  good  faith  presents  the  oldest  title. 
REGISTER OF DEEDS, and every Registry with a yearly This  rule, however, does not apply if the property is not registered 
under the Torrens system. 
average collection of more than three hundred thousand
 
pesos during the last three years, shall have one Deputy What is the effect of registration  
REGISTER OF DEEDS and one second Deputy Every  conveyance,  mortgage,  lease,  lien,  attachment,  order, 
REGISTER OF DEEDS. judgment,  instrument  or  entry  affecting  registered  land  shall,  if 
The Secretary of Justice shall define the official station and registered,  filed  or  entered  in  the  office  of the Register of Deeds 
of  the  province  or  city  where  the  land  to which it relates lies, be 
territorial jurisdiction of each Registry upon the
constructive  notice  to  all  persons  from  the  time  of  such 
recommendation of the Commissioner of Land registering, filing or entering. 
Registration, with the end in view of making every registry  
easily accessible to the people of the neighboring How many registry of deeds in the country? 
municipalities. There shall be at least ​one REGISTER OF DEEDS for
The province or city shall furnish a suitable space or each province and ​one​ for each city. 
building for the office of the REGISTER OF DEEDS until  

such time as the same could be furnished out of national The Secretary of Justice shall define the official station and
funds. territorial jurisdiction of each Registry  upon  the 
recommendation  of  the  LRA  Administrator,  with  the  end  in view 
--------------------------------------------------------- 
of  making  every  Registry  easily  accessible  to  the  people  of  the 
NOTES: ​REGISTER OF DEEDS  neighboring municipalities. 
 
---------------------------------------------------------
What is registration 
“Registration  in  general,  as  the  law  uses  the  word,means  any  Section 8
entry  made  in  the  books  of  the  Registry,  including  both  Appointment of REGISTERS OF DEEDS and their
registration  in  its  ordinary  and  strict  sense,  and  cancellation,  Deputies and other subordinate personnel; salaries.
annotation, and even the marginal notes.  
REGISTERS OF DEEDS shall be appointed by the
 
In  its  strict  acceptation,  it  is  the entry made in the Registry which  President of the Philippines upon recommendation of the
records  solemnly  and  permanently  the  right  of  ownership  and  Secretary of Justice. Deputy REGISTERS OF DEEDS and
other real rights.”  all other subordinate personnel of the REGISTRY OF
  DEEDS shall be appointed by the Secretary of Justice upon
[16Po Sun Tun v. Price, GR No. 31346, Dec. 28, 1929, 54 Phil. 192.] 
 

4 
• __

the recommendation of the Commissioner of Land ●shall be three thousand

Registration. four hundred pesos per
The salaries of REGISTERS OF DEEDS and their annum less than those of
Deputies shall be at the following rates: REGISTERS OF
1. First Class Registries The salaries of REGISTERS DEEDS in second class
OF DEEDS in first class Registries shall be three Registries. 
thousand four hundred pesos per annum less than iv. Deputy REGISTERS OF DEEDS 
that of the Deputy Commissioner. ● shall be three thousand
2. Second Class Registries The salaries of four hundred pesos per
REGISTERS OF DEEDS in second class annum less than those of
Registries shall be three thousand four hundred their corresponding
pesos per annum less than those of REGISTERS REGISTERS OF
OF DEEDS in first class Registries. DEEDS and Deputy
3. Third Class Registries The salaries of REGISTERS OF
REGISTERS OF DEEDS in third class Registries DEEDS, respectively. 
shall be three thousand four hundred pesos per v. Second Deputy REGISTERS OF
annum less than those of REGISTERS OF DEEDS DEEDS
in second class Registries. ● shall be three thousand
4. The salaries of Deputy REGISTERS OF DEEDS four hundred pesos per
and Second Deputy REGISTERS OF DEEDS annum less than those of
shall be three thousand four hundred pesos per their corresponding
annum less than those of their corresponding REGISTERS OF
REGISTERS OF DEEDS and Deputy DEEDS and Deputy
REGISTERS OF DEEDS, respectively. REGISTERS OF
The Secretary of Justice, upon recommendation of the DEEDS, respectively.
Commissioner of Land Registration, shall cause the
reclassification of Registries based either on work load or 2. /​Deputy REGISTERS OF DEEDS  
the class of province/city, whichever will result in a higher 3. /​all other subordinate personnel
classification, for purposes of salary adjustments in ○ shall be appointed by the Secretary of
accordance with the rates hereinabove provided. Justice upon the recommendation of the
---------------------------------------------------------  Commissioner of Land Registration.
APPOINTMENT: ​REGISTER OF DEEDS 
  Reclassification  of  registries​:  ​The
Secretary of Justice, upon
Composition of LRA 
recommendation of the Commissioner of Land
1. /​REGISTERS OF DEEDS 
Registration, shall cause the reclassification of Registries
○ all  of  whom  shall be appointed by the
based either on work load or the class of province/city,
President.  
whichever will result in a higher classification, for
○ upon  the  recommendation  of  the  ​Secretary
purposes of salary adjustments in accordance with the rates
of Justice​.  
hereinabove provided 
○ benefit:  ​The salaries of REGISTERS OF
 
DEEDS and their Deputies shall be at the What is office of the Register of Deeds? 
following rates:  Constitutes  a public repository of records of instruments affecting 
i. First Class Registries  registered  or  unregistered  lands  and  chattel  mortgages  in  the 
● shall be three thousand province  or  city  wherein  such  office  is  situated.24  The  existence 
of  a  certificate  of  title  in  the Registry supports the authenticity of 
four hundred pesos per the title.25 
annum less than that of  
the Deputy Was  EO  No.  649,  dated  February  9,  1981,  which  reorganized the 
Commissioner.  Land Registration Commission, a valid reorganization measure.  
It  was  held  in  National  Land  Titles  and  Deeds  v.  Civil  Service 
ii. Second Class Registries 
Commission23  that  EO  No.  649,  dated  February  9,  1981,  which 
● shall be three thousand reorganized  the  Land  Registration  Commission,  is  a  valid 
four hundred pesos per reorganization  measure.  With  the  issuance  of  the  implementing 
annum less than those of order,  all  positions  in  the then LRC were deemed non-existent. In 
REGISTERS OF this  case,  respondent  was  holding  the  position  of  Deputy 
Register  of  Deeds  but  was  separated  from  office  because  she 
DEEDS in first class was  not  a  member  of  the  Bar,  the  qualification  prescribed  for 
Registries.  the  position.  The  Court  explained  that  abolition  of  a  position 
iii. Third Class Registries  does  not  involve  removal  since  removal  implies  that  the  post 
subsists  and  that  one  is  merely  separated  therefrom.  After 

5 
• __
abolition,  there  is in law no occupant and no tenure to speak of.  -
Hence,  it  was  ruled that respondent, not being a member of the 
Bar, cannot be reinstated to her former position. 
---------------------------------------------------------
Section 9
Qualifications of REGISTERS OF DEEDS and Deputy
REGISTERS OF DEEDS.
No person shall be appointed REGISTER OF DEEDS
unless he has been admitted to the practice of law in the
Philippines and shall have been actually engaged in such
practice for at least three years or has been employed for a
like period in any branch of government the functions of
which include the registration of property.
The Deputy REGISTER OF DEEDS shall be a member of
the Philippine Bar. Provided, however, that no REGISTER
OF DEEDS or Deputy REGISTER OF DEEDS holding
office as such upon the passage of this Decree shall by
reason hereof, be removed from office or be demoted to a
lower category or scale of salary except for cause and upon
compliance with due process as provided for by law.
--------------------------------------------------------- 
QUALIFICATION: ​REGISTER OF DEEDS  It  has  been  held  that  the  function  of  a  Register  of  Deeds  with
 
NOTES​: ​above  instruments  and  the  like  is  ministerial  in  nature.  [Baranda  v.
 
---------------------------------------------------------
Section 10
General functions of REGISTERS OF DEEDS.
The office of the REGISTER OF DEEDS constitutes a
public repository of records of instruments affecting
registered or unregistered lands and chattel mortgages in
the province or city wherein such office is situated.
It shall be the duty of the REGISTER OF DEEDS to
immediately register ​an instrument presented for
registration dealing with real or personal property which
[requisite 1] ​complies with all the requisites for
registration. ​He shall see to it that said instrument bears
the proper documentary and science stamps and that the
same are properly canceled. [requisite 2CreditCredit] ​If the
instrument is not registerable​, he shall forthwith deny
registration thereof and inform the presentor of such denial
in writing, stating the ground or reason therefor, and
advising him of his right to appeal by consulta in
accordance with Section 117 of this Decree.
--------------------------------------------------------- 
FUNCTIONS: ​REGISTER OF DEEDS  invalidity  of  instruments  are  expected  to  be  decided  after,  not
 
What is the duty of the Register of Deeds  that  registration  must  first  be  allowed,  and  the  validity  or  effect
It shall be the duty of the REGISTER OF DEEDS to   thereof  litigated  afterwards.[Gurbax  Singh  Pabla  and  Co.  v.
- ///​immediately register an instrument
presented for registration dealing with real or
personal property which complies with all the
requisites for registration. 
- ///​He shall ​see to it that said instrument bears
the proper documentary and science stamps and
that the same are properly canceled. If the
instrument is not registerable,
///​he shall forthwith ​deny registration thereof
and inform the presentor of such denial in
writing, stating the ground or reason therefor​,
- ///​and advising him of his right to appeal by
consulta in accordance with Section 117 of this
Decree. 
Explain the ministerial nature of duty of the Register of Deeds 
Under  Section  10  of  the  ACT,  [​It shall be the duty of the
REGISTER OF DEEDS​]  to  i​ mmediately register an
instrument presented for registration dealing with real
or personal property which complies with all the requisites
for registration. 
Registration  is  a  mere  ministerial  act  by  which  a  deed, contract 
or  instrument  is sought to be inscribed in the records of the office 
of  the  Register  of  Deeds  and  annotated  at  the  back  of  the 
certificate  of  the  title  covering  the  land  subject  of  the  deed, 
contract  or  instrument.[Agricultural  Credit  Cooperative 
Association v. Yusay, GR No. L-13313, April 28, 1960, 107 Phil. 791.] 
 
 
reference  to  the  registration  of  deeds  encumbrances, 
 
Gustilo, GR No. 81153, Sept. 26, 1988, 165 SCRA 757.] 
 
He  may  not  validly refuse to register a deed of sale presented to 
him  for  registration.  ​Whether  a  document  is  valid  or not is not for 
the  Register  of  Deeds  to  determine;  this  function  belongs 
properly  to  a  court  of  competent  jurisdiction.  The  law  on 
registration  does  not  require  that  only  valid  instruments  shall  be 
registered.  If  the  purpose  of  registration  is  merely  to give notice, 
then  questions  regarding  the  effect  or  invalidity  of  instruments 
are  expected  to  be  decided  after,  not  before,  registration.  It 
must  follow  as  a  necessary  consequence  that  registration  must 
first  be  allowed,  and  the  validity  or  effect  thereof  litigated 
afterwards.[Gurbax  Singh  Pabla  and  Co.  v.  Reyes,  GR  No. 
L-3970, Oct. 29, 1952, 92 Phil. 182] 
 
What  if  invalid  titles  are  registered?  May  the  register  of  deed 
valid refuse a registration? 
He  may  not  validly refuse to register a deed of sale presented to 
him  for  registration.  ​Whether  a  document  is  valid  or not is not for 
the  Register  of  Deeds  to  determine;  this  function  belongs 
properly to a court of competent jurisdiction.  
 
The  law  on  registration  does  not  require  that  only  valid 
instruments  shall  be  registered.  If  the  purpose  of  registration  is 
merely  to  give  notice,  then  questions  regarding  the  effect  or 
 
before,  registration.  It  must  follow  as  a  necessary  consequence 
 
 
Reyes, GR No. L-3970, Oct. 29, 1952, 92 Phil. 182] 
1. General functions of the Register of Deeds.  
 
CAPTION: ​HITALIA,  vs. HONORABLE JUDGE TITO GUSTILO, No. L 
81163. September 26, 1988 
FACTS:  
A  parcel  of  land  designated  as  Lot  No. 4517 of the Cadastral 
6 
• __

Survey  of  Sta.  Barbara,  Iloilo  covered  by original certificate of  1988. 

title  no.  6406  is  the  land  subject  of  the  dispute  between 
petitioner  (Eduardo  S.  Baranda  and  Alfonso  Hitalia)  and  ISSUES/RULING 
respondents(Gregorio Perez, Maria Gotera and Susan Silao).   Under  Sections  10  and  117  of  Presidential  Decree  No.  1529, 
  the  function  of  a  Register  of  Deeds  with  reference  to  the 
Both  parties  claimed  ownership  and  possession  over  the  said  registration  of deeds encumbrance, instruments and the like is 
land.  However  during  the  trial,  it  was  found  that  the  transfer  ministerial in nature. 
certificate  of  title  held  by  respondents  ​was  fraudulently 
acquired.  ​So  the  transfer  certificate  of title was ordered to be   
put in the name of petitioners. 
  CAPTION: ​Agricultural Credit Cooperative Assn. of Hinigaran 
  In  compliance  with  the  order  or  the  RTC,  the Acting Register  vs. Yusay, et al. No. L-13313. April 28, 1960 
of  Deeds  Avito  Saclauso  annotated  the  order  declaring  TCT 
T-25772  null  and  void,  cancelled  the  same  and  issued  new  FACTS:  
certificate of titles in the name of petitioners.   Rafaela  Yulo  executed  in  favor  of  the  cooperative  a 
  mortgage  for  P33,626.29,  due  from  her,  her  mother,  sisters, 
However,  by  reason  of  a  separate  case pending in the Court  brothers,  and  others,  which  amount  she  assumed  to  pay  to 
of  Appeals,  a  notice of lis pendens was annotated in the new  the cooperative.  
certificate of title.    
  A  motion  was  presented  to  the  court  by  the  cooperative 
This  prompted  the  petitioners  to  move  for  the cancellation of  demanding  the  surrender  of  the  owner's duplicate certificate 
the  notice  of  lis  pendens  in  the  new  certificates.  Judge  Tito  of  title  that  it may annotate said mortgage at the back of the 
Gustilo  then  ordered  the  Acting  Register  of  Deeds  for  the  certificate.  Estanislao  Yusay,  a  part owner of the lot, opposed 
cancellation  of  the  notice  of  lis  pendens  but  the  Acting  the  petition  on  the  ground  that  he  is  owner  of  a  part  of  the 
Register  of  Deeds  filed  a  motion  for  reconsideration  invoking  property  in  question;  that  the  granting  of  the  motion  would 
Sec 77 of PD 1529.  operate  to  his  prejudice,  as  he  has  not  participated  in  the 
- Section  77  Cancellation  of  lis  pendens.  Before  final  mortgage  cited  in  the  motion; that Rafaela Yulo is dead; that 
judgment,  a  notice  of lis pendens may be canceled  the  motion  is  not  verified  and  movant's  rights  have lapsed by 
upon  order  of  the  court,  after  proper  showing  that  prescription.  
the  notice  is  for  the  purpose  of  molesting  the   
adverse  party,  or  that  it  is  not  necessary  to  protect  Finally  it  is  argued  that  his  opposition  raises  a  controversial 
the  rights  of  the  party  who  caused  it  to  be  matter  which  the  court  has  no  jurisdiction  to  pass  upon.  The 
registered.  It  may  also  be  canceled  by  the  Register  existence  of  the  mortgage  is  not  disrupted,  and neither is the 
of  Deeds  upon  verified  petition  of  the  party  who  fact  that  the  mortgagor  Rafaela  Yulo  is  part  owner of the lot. 
caused  the  registration  thereof.  At  any  time  after  The  oppositors  do  not  dispute  that  she  is  such  a  part  owner, 
final  judgment  in  favor  of  the  defendant,  or  other  and  their  main  objection  to  the  petition is that as part owners 
disposition  of  the  action  such  as  to  terminate  finally  of  the  property,  the  annotation  of  the  mortgage  on  the 
all  rights  of  the  plaintiff  in  and  to  the  land  and/or  common  title  will affect their rights. The matter was brought to 
buildings  involved,  in  any  case  in  which  a  the  CFI,  and  it  ordered  the  Register  of  Deeds  to  register  the 
memorandum  or  notice  of  lis  pendens  has  been  mortgage.  annotation  of  the  mortgage,  did  not  pass  on  its 
registered  as  provided  in  the  preceding section, the  invalidity  or  effect.  As  the  mortgage  is  admittedly  an  act  of 
notice  of  lis  pendens  shall  be  deemed  canceled  the  registered  owner,  all  that  the  judge  below  did and could 
upon  the  registration  of  a  certificate  of  the  clerk  of  do,  as  a  registration  court,  is  to  order  its  registration  and 
court  in  which  the  action  or  proceeding  was  annotation  on  the  certificate  of  title  covering  the  land 
pending stating the manner of disposal thereof.  mortgaged.  By  said  order  the  court  did  not  pass  upon  the 
ISSUES/RULING  effect  or  validity  of  the  mortgage  -  these  can  only  be 
1.  What  is  the  nature  of  the  duty  of  the  Register  of  Deeds  to  determined  in  an  ordinary  case  before the courts, not before 
annotate  or  annul  a  notice  of  lis  pendens  in  a  Torrens  a  court  acting  merely  as  a  registration  court,  which  did  not 
certificate of title?   have  the  jurisdiction  to  pass  upon  the  alleged  effect  or 
Judge  Gustilo  abused  his  discretion  in  sustaining  the  Acting  invalidity. 
Register  of Deed’s stand that the notice of lis pendens cannot   
be  cancelled  on  the  ground  of  pendency  of  the  case  in the  ISSUES/RULING 
Court of Appeals.   W/N  EFFECT  OR  VALIDITY  OF  INSTRUMENT  can  be  de 
  determined  before  a  court  acting  merely  as  a  registration 
The  function  of  the  Register  of  Deeds  with  reference  to  the  court? 
registration  of  deeds,  encumbrances,  instrument  and  the  like   
is ​ministerial in nature.   Registration  is  a  mere  ministerial  act  by  which  a  deed, 
  contract  or  instrument  is  sought  to  be inscribed in the records 
1. In view that RD function is ministerial in nature, was it correct  of  the  Office  of  the  Register  of  Deeds  and  annotated  at  the 
to file a motion for reconsideration of the Judge’s Order?  back  of the certificate of title covering the land subject of the 
The  ​acting  register  of  deeds  did  not  have  any  legal  standing  deed,  contract  or  instrument.  When  a  court  orders  the 
to  file  a  motion  for  reconsideration  of  the  Judge’s  Order  registration  and  annotation  of  a  mortgage  on  the  certificate 
directing him to cancel the notice of lis pendens.   of title covering the land mortgaged, said court does not pass 
- Sec.  10  of  PD 1529 states that: “It shall be the duty of  upon  the  effect  or  validity  of  the  mortgage.  These  can  only 
the  register  of  deeds  ​to  immediately  register  an  be  determined  in  an  ordinary  case  before  the  courts,  not 
instrument  presented  for  registration  dealing  with  before  a  court  acting  merely  as  a  registration  court,  which 
real  or  personal  property  ​which complies with all the  does not have jurisdiction to pass upon these questions. 
requisites for registration.   
Whether  the  validity  or  effectivity  of  a  mortgage  may  be 
 
determined during its registration 
2. Duty of the Register of Deeds, Ministerial. 
No.  The  mere  fact  that  a  lease  or  mortgage  was  registered 
 
does not stop any party to it from setting up that it now has no 
CAPTION: ​Baranda vs. Gustilo, No. L-81163. September 26,  force or effect. 

7 
• __

- In  his  Brief  before  this  Court,  counsel  for  appellants  Paquito  Tiu  who  signed  them.  Paquito  presented  his  Owner's 
argue  that  the  mortgage  sought  to  be  registered  Duplicate  Copy  of  TCT  No.  1035  and  submitted  a  Sworn 
was  not  recorded  before the closing of the intestate  Statement  stating  that  he  never  signed  the  loan  documents 
proceedings  of  the  deceased  mortgagor,  but  was  applied  for  by  Marian  and  that  his  signatures  therein  were 
so  recorded  only  four  months  after  the  termination  forged. 
of said proceedings, so that the claim of movant has   
been  reduced  to  the  character  of  a  mere  money  BPI  Family  immediately  made  a  verification  with the Office of 
claim,  not  a  mortgage,  hence  the  mortgage  may  the  Register  of  Deeds  of  San  Juan  City.  Upon  thorough 
not be registered.   examination,  the  Owner's  Duplicate  Copy  of  TCT  No.  1035 
- In  the  first  place,  the  proceeding  to  register  the  submitted  by  Marian,  although  on  its  face  appeared  to  be 
mortgage  does  not  purport  to  determine  the  real  and  authentic  since  the  title  was  in  a  Land  Registration 
supposed invalidity of the mortgage or its effect.  Authority  form,  turned  out  to  be  fake and spurious. After such 
- Registration  is  a  mere  ministerial  act  by  which  a  discovery,  Dee,  as  Register  of  Deeds,  filed  with  the  Office  of 
deed,  contract  or  instrument  is  sought  to  be  the  Prosecutor  (Pasig  City)  a  case  against  Marian  for 
inscribed  in  the  records  of  the  Office  of  the Register  falsification of public documents. 
of  Deeds  and  annotated  at  the  back  of  the   
certificate  of  title  covering  the  land  subject  of  the  ISSUES/RULING 
deed  The  registration  of  a  lease or mortgage, or the  The  issue  for  our  resolution  is  whether  the  CA  erred  in 
entry  of  a  memorial  of  a  lease  or  mortgage  on  the  exonerating  Manalastas  for negligence in failing to determine 
register,  is  not  a  declaration  by  the  state  that  such  the  genuineness  of  the  owner's  duplicate  copy  of  the  title 
an instrument is a valid and subsisting interest in land;  attached  to  the  real  estate mortgage sought to be annotated 
it  is  merely  a  declaration  that  the  record  of  the  title  with the Office of the Register of Deeds of San Juan City. 
appears  to be burdened with the lease or mortgage  W/N  the  Register  of  Deeds  is authorized to determine whether 
described,  according  to  the  priority  set  forth  in  the  or  not  fraud  was  committed  in  the  document  sought  to  be 
certificate.   registered. 
  NO  Since  registration  of  documents  is  a  ministerial  act  and 
DOCTRINE​:  Registration  is  a  mere  ministerial  act  by  which  a  merely  creates a constructive notice of its contents against all 
deed,  contract  or  instrument  is  sought  to  be  inscribed  in  the  third  persons,16  the  Register  of  Deeds  is  not  authorized  to 
records  of  the  Office  of  the Register of Deeds and annotated  determine  whether  or  not  fraud  was  committed  in  the 
at  the back of the certificate of title covering the land subject  document sought to be registered. 
of  the  deed,  contract  or  instrument.  When  a  court orders the   
registration  and  annotation  of  a  mortgage  on  the  certificate  Registration  is  a  mere  ministerial  act  by  which  a  deed, 
of title covering the land mortgaged, said court does not pass  contract,  or  instrument  is sought to be inscribed in the records 
upon  the  effect  or  validity  of  the  mortgage.  These  can  only  of  the  Office  of  the  Register  of  Deeds  and  annotated  at  the 
be  determined  m  an  ordinary  case  before  the  courts,  not  back  of the certificate of title covering the land subject of the 
before  a  court  acting  merely  as  a  registration  court,  which  deed,  contract,  or  instrument.  Being  a  ministerial  act,  it  must 
does  not  have  jurisdiction  to  pass  upon  these  questions.  be  performed  in  any  case.  The  public  officer  having  this 
(Agricultural  Credit  Cooperative  Assn.  of  Uinigargn  vs.  yusay,  ministerial  duty  has  no  choice  but  to  perform  the  specific 
et al. No. L- 13313. April 28, 1960)  action  which  is  the  particular  duty  imposed  by  law.  The 
purpose of registration is to give notice to all persons.  
   
It  operates  as  a notice of the deed, contract, or instrument to 
CAPTION: ​Office of the Ombudsman vs. Manalastas, G.R.No.  others,  but  neither  adds  to  its  validity  nor  converts  an  invalid 
208264, July 27, 2016  instrument into a valid one between the parties. 

FACTS:    
This  case  originated  from  a  complaint  for  Grave  Misconduct 
filed  by  Miriam  Jane  M.  Jacinto  (Jacinto),  Assistant  Vice  CAPTION: ​Balbin vs. Register of Deeds of Ilocos Sur, No. 
President  of  BPI  Family  Savings  Bank,  Inc.  (BPI  Family), against  L-20611. May 8, 1969 
Atty.  Lorna  S.  Dee  (Dee),  Manalastas,  and  Gilberto  M.  Paras  (EXCEPTION TO MINISTERIAL DUTY) 
(Paras), in their capacities as Register of Deeds, Examiner, and 
Acting Deputy Register of Deeds, respectively, of the Office of  FACTS:  
the Register of Deeds of San Juan City, Metro Manila.  Petitioners  Aurelio  and  Francis  Balbin  presented  to  the  Ilocos 
  Sur  register  of  deeds  a  duplicate  copy  of  the  registered 
Manalastas,  as  Examiner  of  said  office,  examined  the  owner’s  certificate  of  title  and a deed of donation inter-vivos, 
documents  and  assessed  the  corresponding  fees.  After  requesting  that  the  latter  be  annotated  on  the  title.  The 
Cuasay  paid  for  the  fees,  Manalastas  entered  the  mortgage  registered  owner  Cornelio  Balbin  appears  to  have  donated 
in  the  Registration  Book  under  Entry  No.  4435/T-1035  and  inter-vivos  2/3  portion  of  the  land.  The  register  of  deeds 
affixed  his  initials  on  the  Real  Estate  Mortgage.  Thereafter,  denied  the  requested  annotation for being “legally defective 
Manalastas  endorsed the same document to Paras, as Acting  or  otherwise  not  sufficient  in  law.”  It  appears  that  previously 
Deputy  Register  of  Deeds. After examination, Paras affixed his  annotated  in  the  memorandum  of  encumbrances  on  the 
initials  on  the Real Estate Mortgage then endorsed it further to  OCT  are  three  separate  sales  earlier  executed  by  Cornelio 
Dee,  the  Register  of  Deeds.  Finding  the  documents  to  have  Balbin  in  favor  of  Florentino  Gabayan,  Roberto  Bravo  and 
passed  through  the  natural  course  of  registration,  Dee  also  Juana  Gabayan,  who  each  received  their  co-owner’s 
affixed  her  signature  on  the  Real  Estate  Mortgage,  the  duplicate  CTs.  Mainly  because  these  3  co-owner’s  copies  of 
Owner's  Duplicate  Copy  of  TCT  No.  1035,  and  the  Registry  CTs  had  not  been  presented  by  petitioners,  the  register  of 
Copy of TCT No. 1035, which served as collateral for the loan.  deeds  refused  to  make  the  requested  annotation. Petitioners 
  referred  the  matter  to  the  Commissioner of Land Registration, 
On  1  February  2001,  the real Paquito Tiu, accompanied by his  who  upheld  the  action  of  the  Register  of  Deeds  in  a 
lawyer,  Atty. Deogracias C. Eufemio, went to BPI Family's main  resolution. 
office  located  in  Makati  City.  Paquito  informed  BPI  Family's   
officers  that  the  signatures  of  one  Paquito  Tiu  appearing  on  ISSUES/RULING 
the  loan  documents  were  not  his  since  he  was  not  the  same  W/N  the  refusal  of  the  Register  of  Deeds  to  make  the 

8 
• __

annotation is proper  is  easy  to  see  how  their  integrity  may  be  adversely 
When an RD go beyond their ministerial duty?   affected  if  an  encumbrance,  or  an  outright 
YES.  There  being  several  copies  of  the  same title in existence,  conveyance,  ​is  annotated  on  one  copy and not on 
their  integrity  may  be  affected  if  an  encumbrance,  or  an  the others.  
outright  conveyance,  is  annotated  on  one  copy  and  not  on  - The  law  itself  refers  to  ​every  copy 
the  others.  If different copies were permitted to carry different  authorized  to  be  issued  as  a  duplicate  of 
annotations,  the  whole  system  of  Torrens  registration  would  the  original​,  which  means  that  both  must 
cease to be available.  contain  identical  entries  of  the 
  transactions,  particularly  voluntary  ones, 
Since  the  property  subject  of  donation  is  also  presumed  affecting  the  land  covered  by  the  title.  If 
conjugal,  that  is,  property  of  donor  Cornelio  and  his  this  were  not  so,  ​if  different  copies  were 
deceased  wife  Nemesia  Mina,  “there  should  first  be  a  permitted  to  carry  differing  annotations, 
liquidation  of  the  partnership before the surviving spouse may  the  whole  system  of  Torrens  registration 
make  such  a  conveyance.”  Assuming  the  conjugal nature of  would cease to be reliable. 
the  property,  the donation bears on its face an infirmity which  - HELD:  IN  VIEW  OF  THE  FOREGOING,  the 
justified  the  denial  of  registration,  namely,  the  fact  that  2/3  decisions  of  the  Register  of  Deeds of Ilocos 
portion  of  the  property  which  Cornelio  donated  was  more  Sur  and  that  of  the  Commissioner  of  Land 
than  ½  his  share,  not  to  say  more  than  what  remained  of  Registration  are  affirmed.  No 
such  share  after  he  had  sold  portions  of  the  same  land  to  3  pronouncement as to costs. 
other parties.  - Upheld  decision  of  the  RD 
ILOCOS  SUR:  ​The  final  part  of  the 
  annotations  referring  to  the 
  abovementioned  sales  contains 
an  additional  memorandum 
CAPTION: ​Balbin vs. Register of Deeds of Ilocos Sur, No.  stating  that  "three  co-owner's 
L-20611. May 8, 1969  duplicate  certificates  of  title  No. 
548  have  been  issued  (by  the 
If  the  duty  of  the  Register  of  Deeds is merely ministerial, when  register  of  deeds  of  Ilocos  Sur)  in 
may the Register of Deeds refuse registration  the  name  of  Florentino Gabayan, 
Under Balbin v. Register of Deeds of Ilocos Sur, GR No. L-20611,  Roberto  Bravo  and  Juana 
May  8,  1969,  28  SCRA  12,  While  the  duty  of  the  Register  of  Gabayan  upon  verbal  request  of 
Deeds  to  register  instruments  dealing  with registered property  Mr.  Andres  Cabeldo,  Notary 
is  ministerial,  ​there  are  instances  when  he  may  be  justified  in  Public  of  Caoayan,  I.  Sur,  for  and 
denying registration,​ to wit:   in  the  name  of  the  vendees,  this 
5th day of January, 1956 at Vigan, 
1.  When  there  are  several  copies  of  the  title  (co-owner’s  I. Sur." ​Mainly because these three 
duplicate)  but  only  one is presented with the instrument to be  other  co-owner's  copies  of  the 
registered.   certificate  of  title  No. 548 had not 
- Without presenting those three (3) other duplicates of  been  presented  by  petitioners, 
the  title,  ​petitioners  would  want  to  compel  the  Register  of  Deeds  refused  to 
a​nnotation  of the deed of donation upon the ​copy ​in  make the requested annotation. 
their  possession,  ​citing  section  55  of  Act  496,  which 
provides  that  "the  production  of  the  owner's  2.  When  the  property  is  ​presumed  to  be  conjugal  but  the 
duplicate  certificate  of  title  ​whenever any voluntary  instrument  of  conveyance  bears  the  signature  of  only  one 
instrument  is  presented  for  registration  shall  be  spouse​.  In  a  donation,  for  instance,  where the deed is signed 
conclusive  authority  from  the  registered  owner  to  by  only  one  of  the  spouses,  such  deed  bears  on  its  face  an 
the  register  of  deeds  to  make  a  memorandum  of  infirmity  which justifies the denial of its registration, namely, the 
registration  in  accordance  with  such  instrument."  fact  that the donor is donating more than his one-half share in 
Under  this  provision,  according  to  petitioners,  the  the property.  
presentation  of  the  ​other  copies  of  the  title  is  not  - One  other  ground  relied  upon  by  the  Land 
required​,  first,  because  it  speaks  of  "registered  Registration  Commissioner  in  upholding  the  action 
owner"  and  ​not  one whose claim to or interest in the  taken  by  the  Register  of  Deeds  of  Ilocos  Sur  is  that 
property is merely annotated on the title, such as the  since  the  property  subject  of  the  donation  is 
three  vendees-co-owners  in this case; and secondly,  presumed  conjugal,  that is, property of the marriage 
because  the  issuance  of  the  duplicate  copies  in  of  the  donor,  Cornelio  Balbin,  and  his  deceased 
their  favor  was  illegal  or  unauthorized.  [me:  owner  wife,  Nemesia  Mina,  "there  should  first  be  a 
has  one  title?  but  on  record  the  property  is  already  liquidation  of  the  partnership  before  the  surviving 
sold in three different titles?]  spouse may make such a conveyance." 
- We  find  no  merit  in  petitioners'  contention.  Section 
55,  supra,  obviously  ​assumes  that  there  is  only  one  3.  ​When  there  is  a  pending case in court where the character 
duplicate  copy  of  the  title  in  question​,  namely,  that  of  the  land  and  validity  of  the  conveyance  are  in  issue.  In 
of  the  registered  owner  himself,  such  that  its  such  a  case,  the  matter  of  registration  may  well  await  the 
production  whenever  a  voluntary  instrument  is  outcome  of  that  case,  and  in  the  meantime  the  rights of the 
presented constitutes sufficient authority from him for  interested  parties  could  be  protected  by  filing  the  proper 
the  register  of  deeds  to  make  the  corresponding  notices of lis pendens. 35 
memorandum  of  registration.  ​In  the case at bar, the  - It  appears  that  there  is  a  case  pending  in the Court 
three  other  copies  of  the  title  were  in  existence,  of  First  Instance  of  Ilocos  Sur  (CC  No.  2221), wherein 
presumably  issued  under  section  43  *  of  Act  496.  ​As  the  civil  status  of  the  donor  Cornelio  Balbin  and  the 
correctly  observed  by  the  Land  Registration  character  of  the  land  in question are in issue, as well 
Commissioner,  petitioners'  claim  that the issuance of  as  the  validity  of  the  different  conveyances 
those copies was unauthorized or illegal is beside the  executed  by  him.  The  matter  of  registration  of  the 
point,  its  legality  being  presumed  until  otherwise  deed  of  donation  may  well  await  the  outcome  of 
declared  by  a  court of competent jurisdiction. ​There  that  case,  and  in  the  meantime  the  rights  of  the 
being  several  copies  of  the  same title in existence​, it 

9 
• __

interested  parties  could  be  protected  by  filing  the  compelled  by  mandamus to comply with the RTC Order since 
proper notices of lis pendens.  there  were  existing  transfer  certificates  of  title  covering  the 
subject  parcels  of  land  and  there  was  reason  to...  question 
 
the rights of those requesting for the issuance of the TCTs.  
 
 
The  Office  of  the  Register  of  Deeds  is  not  mandated  to 
CAPTION: ​Angeles vs. Secretary of Justice, G.R. No. 
investigate  further  than  necessary  when  documents 
142549. March 9, 2010. 
presented  before  it  appear  authentic.-—-ln  this  case,  the 
(EXCEPTION TO MINISTERIAL DUTY) 
owner's  duplicate  copy  of  title  attached  to  the  real  estate 
mortgage  was  written  in  an  official  paper  of  the  Land 
FACTS:   Registration  Authority  and  contained  all  the  markings  of  a 
The  property  involved  in  this  case  is  covered  by  Original  genuine  title.  The  Office  of  the  Register  of  Deeds  is  not 
Certificate  of  Title  (OCT)  No.  994,  which  encompasses  One  mandated  to  investigate  further  than  necessary  when 
Thousand  Three  Hundred  Forty-Two  (1,342)  hectares  of  the  documents presented before it appear authentic. 
Maysilo  Estate...  petitioner,  together  with  other  individuals,  all   
of  them  claiming  to  be  the  heirs  of  a  certain  Maria  de  la  DOCTRINE: NOT REQUIRED TO INVESTIGATE 
Concepcion  Vidal,  and  alleging  that  they  are  entitled  to  The  Office  of  the  Register  of  Deeds  is  not  mandated  to 
inherit  her  proportional  share  in  the parcels of land located in  investigate  further  than  necessary  when  documents 
Quezon  City  and  in  the...  municipalities  of  Caloocan  and  presented  before  it  appear  authentic.-—-ln  this  case,  the 
Malabon,  Province of Rizal, commenced a special civil action  owner's  duplicate  copy  of  title  attached  to  the  real  estate 
for  partition  and  accounting  of the property otherwise known  mortgage  was  written  in  an  official  paper  of  the  Land 
as  Maysilo  Estate  covered  by  OCT  No.  994,  allegedly  Registration  Authority  and  contained  all  the  markings  of  a 
registered  on  April  19,  1917  with  the  Registry  of  Deeds  of  genuine  title.  The  Office  of  the  Register  of  Deeds  is  not 
Caloocan City.  mandated  to  investigate  further  than  necessary  when 
  documents presented before it appear authentic. 
In  the  RTC  Order  sought  to  be  implemented,  Judge Jaime D.   
Discaya  granted  the  partition  and  accounting  prayed  for  by  DOCTRINE: MAY SUSPEND WHEN 
plaintiffs  in  that  case;  directed  the  respective  Registers  of  The  Registrar  of  Deeds  may  suspend  registration  of  a  o 
Deeds  of  Caloocan  City  and  Quezon  City  to  issue  transfer  voluntary  transaction  ​on  the  ground  that  the subject property 
certificates  of  title...  in  the  names  of  all  the  co-owners,  is  involved  in  litigation  The  matter  of  registration  of  an 
including  petitioner,  for  twelve  (12)  parcels  of  land...  and  instrument  disposing  of  a  registered  land  under  the  Torrens 
ordered  that  said  parcels  of  land  be  sold,  subject  to  the...  system  may  be  suspended  to  await  the  outcome  of  a  suit to 
confirmation  of  the  Court,  and  the  proceeds  be  divided  determine  the  validity of the different conveyances executed 
among  the  plaintiffs  in  proportion  to  their  respective  interests  by  the  person  seeking  the  registration  of  the  voluntary 
in  the  property. Petitioner alleges that the respective Registers  instrument.  (Balbin  vs.  Register  of  Deeds  of  Sur,  No.  L-20611. 
of  Deeds  of  Caloocan  City  and  Quezon  City  refused  to  May 8, 1969 
comply  with  the  RTC  Order  because  they  were  still  awaiting   
word  from  the  LRA  Administrator  before proceeding. Counsel  DOCTRINE​:  
for  petitioner  then  requested  the LRA Administrator to... direct  The Register of Deeds cannot be compelled  
said  Registers  of  Deeds  to  comply  with  the  Order.  The  LRA  o  by  mandamus  to  comply  with  the  RTC  Order  since  there 
Administrator,...  sent  counsel  for  petitioner  a  letter-reply  We  were  existing  transfer  certificates  of  title  covering  the  subject 
regret  to  inform  you  that  your  request  cannot  be  granted  in  parcels  of  land  and  there was reason to question the rights of 
view  of  the directive of the Department of Justice... as a result  those  requesting  for  the  issuance  of  the  TCTs  Click  to  add 
of  the  inquiry  conducted  by  the  Composite  Fact-Finding  notes 
Committee  (created  under  DOJ  Department  Order  No.  137)   
finding  that there is only one OCT No. 994 which was issued by  As  can  be  gleaned  from  the  above  discussion,  the  issuance 
the  Rizal  Register  of Deeds on 3 May 1917 (and not on 19 April  by  the  LRA  officials  of  a  decree  of  registration  is  not  a  purely 
1919)  The  LRA  Administrator  likewise  wrote  that  in  Senate  ministerial  duty  in cases where they find that such would result 
Committee  Report  No.  1031  dated  May  25,  1998,  the  Senate  to  the  double  titling  of  the  same  parcel  of  land.  In  the  same 
Committees on Justice and Human Rights and Urban Planning  vein,  we  find  that  in  this  case,  which  involves  the  issuance  of 
came  up  with  the  following  findings:...  i.  There  is  only  one  transfer  certificates  of  title,  the  Register  of  Deeds  cannot  be 
Original  Certificate  of  Title  (OCT)  No.  994  and  this  was  issued  compelled  by  mandamus to comply with the RTC Order since 
or registered on May 3, 1917... ii. The [OCT] No. 994 dated April  there  were  existing  transfer  certificates  of  title  covering  the 
19,  1917  is  non-existent.  It  was  a  fabrication  perpetrated  by  subject  parcels  of  land  and  there  was  reason to question the 
Mr.  Norberto Vasquez, Jr., former Deputy Registrar of Deeds of  rights of those requesting for the issuance of the TCTs. 
Caloocan City. 
   
ISSUES/RULING 
W/N  public  respondents  unlawfully  neglected to perform their  CAPTION: ​Bon-Mar Realty and Sport Corporation vs. De 
duties  by  their  refusal  to  issue  the  questioned  transfer  Guzman, G.R. Nos. 182136-37. August 29, 2008. 
certificates  of  title  to  petitioner  and  her  co-plaintiffs  (in  Civil 
Case  No.  C-424)  or  have...  unlawfully  excluded  petitioner  FACTS:  
from the use and enjoyment of whatever claimed right  The  DE  GUZMANS  were  the  owners  of  two  lots  located  in 
We  find  that  it  was  not  unlawful  for  public  respondents  to  Greenhills,  San  Juan,  Metro  Manila  (the  subject  lots  or 
refuse  compliance  with  the  RTC  Order,  and  the  act  being  properties),  which  were  covered  by  Transfer  Certificates  of 
requested  of  them  is  not  their  ministerial  duty;...  hence,  Title  (TCT)  Nos.  9052  and  9053.  Owing  to  the  need  for 
mandamus does not lie and the petition must be dismissed.  campaign  funds  for  Nicanor’s  candidacy  as  member  of  the 
  House  of  Representatives,  the DE GUZMANS borrowed money 
As  can  be  gleaned  from  the  above  discussion,  the  issuance  from  the  SIOCHIS.  As  collateral,  the  DE GUZMANS executed a 
by  the  LRA  officials  of  a  decree  of  registration  is  not  a  purely  deed  of  sale  dated  April  10,  1987  in  favor  of  the  Siochis  over 
ministerial  duty  in cases where they find that such would result  the subject lots. 
to  the  double  titling  of  the  same  parcel  of  land.  In  the  same   
vein,  we  find that in this... case, which involves the issuance of  The  SIOCHIS,  however,  caused  the  cancellation  of  TCT  Nos. 
transfer  certificates  of  title,  the  Register  of  Deeds  cannot  be 

10 
• __

9052  and  9053  by  virtue  of  the  April  10,  1987  deed  of  sale.  interest  who  disagrees  with  the final resolution, ruling 
New  titles,  TCT  Nos.  275-R  and  276-R,  were  issued  in  their  or  order  of  the  Commissioner  relative  to  consultas 
name.  Thereafter,  the  SIOCHIS  sold  the  subject lots to the UYS  may  appeal  to  the  Court  of  Appeals  within  the 
who  were  issued  TCT  Nos.  277-R  and  278-R. Subsequently, the  period  and  in  manner  provided  in  Republic  Act  No. 
UYS  entered  into  a  lease  agreement  with  Roberto  5434. 
Salapantan.   
  W/N  Resolution  by  the  Commissioner  of  the  Land  Registration 
Meanwhile,  on  March  10,  1999  or  while  the  UYS’  petition  in  Authority  on  the  consulta  may  be  appealed  to  the  Court  of 
G.R.  No.  109197  was  pending,  BON-MAR  filed  Civil  Case  No.  Appeals, 
673157  for  nullification  of title against the UYS and the Register  Under  the  1997  Rules  of  Procedure,  the  resolution  by  the 
of  Deeds  of  San  Juan.  BON-MAR  claimed  that  after  G.R.  No.  Commissioner  of  the  Land  Registration  Authority  on  the 
109217  became  final  and executory (on December 11, 1994),  consulta  may  be  appealed  to  the  Court  of  Appeals,  which 
the  UYS’  titles  were  cancelled  and  in  lieu  thereof  new  titles  has  exclusive  jurisdiction  to  decide  the  same,  within  the 
were  issued  in  the  name of the DE GUZMANS (TCT Nos. 6982-R  period  and  in  the  manner  provided  in  Rule  43  thereof.  SCA 
and  6983-R);  that  thereafter,  the  DE  GUZMANS  sold  the  No.  2988-SJ  should  thus  be  dismissed  for  being  the  wrong 
subject  lots  to  spouses  Abundia  and  Jose  Garcia  (the  mode of remedy. 
GARCIAS);  that  on  January  23,  1996,  BON-MAR  bought  the   
lots  from  the  GARCIAS  and,  as  a  result,  TCT  Nos.  7480-R  and  W/N  REGISTRY  OF  DEEDS  maybe held in contempt for refusing, 
7481-R  were  issued in its name; that on April 1, 1996, BON-MAR  is  this  the  property  remedy  should  the  RD  refused  a 
caused  the  subdivision  of  the  properties  into  four  (4)  lots,  registration?  
under  TCT  Nos.  7650-R  to  7653-R;  that  TCT  Nos.  7650-R  to  Anent  the  propriety  of  DE  GUZMANS'  intervention  in  SCA  No. 
7653-R  were  transferred  to  the  UYS  on  January  10,  1997,  to  2988-S),  this  Court  finds  that  contempt  is  not  the  proper 
whom  TCT  Nos.  8238-R  to  8241-R  were  issued;  however,  the  remedy  available  to  BON-MAR  for  the  Registrar  of  Deeds' 
said  January  10,  1997  transfer  in  favor  of  the  UYS  was  a  denial  of  its  request  for  issuance  of  titles  pursuant  to  the 
forgery,  as  the  latter  allegedly  forged  the  signature  of  judgment  in  Civil  Case  No.  67315.  Under  Presidential  Decree 
BON-MAR’s  President  (Bonifacio  Choa or CHOA) on the deed  No.  1529,  or  the  Property  Registration  Decree,  BON-MAR 
of  sale  and  other  related  documents.  On  March  11,  1999,  should  appeal  the  Registrar  of  Deeds'  denial  by  consulta  to 
BON-MAR  caused  the  annotation of a notice of lis pendens in  the Commissioner of the Land Registration Authority. 
Civil  Case  No.  67315,  under  Entry  No.  34865,  on  the  titles   
covering the subject properties.  The  Register  of  Deeds  shall  make  a  memorandum  of  the 
  pending  consulta  on  the  certificate  of  title  which  shall  be 
ISSUES/RULING  cancelled  motu  proprio  by  the  Register  of  Deeds  after  final 
May the DE GUZMANS intervene in SCA No. 2988-SJ? –  resolution  or  decision  thereof,  or  before  resolution,  if 
No,  Anent  the  propriety  of  DE  GUZMANS’  intervention  in  SCA  withdrawn  by  petitioner.  (Bon-Mar  Realty  and  Sport 
No.  2988-SJ,  this  Court  finds  that  contempt  is  not  the  proper  Corporation  vs.  De  Guzman,  G.R.  Nos.  182136-37.  August  29, 
remedy  available  to  BON-MAR  for  the  Registrar  of  Deeds’  2008) 
denial  of  its  request  for  issuance  of  titles  pursuant  to  the   
judgment  in  Civil  Case  No.  67315.  Under  Presidential  Decree   
No.  1529,  or  the  Property  Registration  Decree,  BON-MAR   
should  appeal  the  Registrar  of  Deeds’  denial  by  consulta  to 
the Commissioner of the Land Registration Authority. Thus:   
- SECTION  117.  Procedure.  —  When  the  Register  of  When  it  is  doubtful  whether  to  register  a  deed  or  instrument  on 
Deeds  is  in  doubt  with  regard  to  the  proper  step  to  the  ground  that  it  is  invalid,  what  should  the  Register  of  Deeds 
be taken or memorandum to be made in pursuance  do? [#doubtfulquestions] 
of  any  deed,  mortgage  or  other  instrument  Doubtful  questions  shall  be  submitted  to  LRA  Administrator  for 
presented  to  him  for  registration, or where any party  resolution.  
in  interest  does  not  agree  with  the  action  taken  by   
the  Register  of  Deeds  with  reference  to  any  such  When  in  doubt,  all  that  he  is  supposed  to  do  is  to  submit  and 
instrument,  the  question  shall  be  submitted  to  the  certify  the  question  to  the  LRA  Administrator  who  shall,  after 
Commissioner  of  Land  Registration by the Register of 
notice  and  hearing,  enter  an  order  prescribing  the  step  to  be 
Deeds,  or  by  the  party  in  interest thru the Register of 
taken  on  the  doubtful question. [29Sec. 117, PD No. 1529; Almirol 
Deeds. 
- Where  the  instrument  is  denied  registration,  the  v.  Register  of  Deeds  of  Agusan,  GR  No. L-22486, March 20, 1968, 
Register  of  Deeds  shall  notify  the  interested  party  in  22 SCRA 1152.] 
writing,  setting  forth  the  defects  of  the  instrument  or  - Corollarily,  where  any  party  in  interest  does  not  agree 
legal  grounds  relied  upon,  and  advising  him  that  if  with  the  action  taken  by  the  Register  of  Deeds  with 
he  is  not  agreeable  to  such  ruling,  he  may,  without  reference  to  any  instrument  submitted  to  him  for 
withdrawing  the  documents  from  the  Registry,  registration,  the  question  shall  be  submitted  to  the LRA 
elevate  the  matter  by  consulta  within five days from  Administrator  who  shall  thereafter  “enter  an  order 
receipt  of  notice  of  the  denial  of  registration  to  the  prescribing the step to be taken or memorandum to be 
Commissioner of Land Registration  made,”  which  shall  be  “conclusive  and  binding  upon 
- The  Register  of  Deeds shall make a memorandum of  all  Registers  of  Deeds.”  This administrative remedy must 
the  pending consulta on the certificate of title which  be  resorted  to  by  the  interested  party  before  he  can 
shall  be  cancelled  motu  proprio  by  the  Register  of 
have  recourse  to  the  courts.  [Sec.  117,  PD  No.  1529; 
Deeds  after  final  resolution  or  decision  thereof,  or 
Almirol  v.  Register  of  Deeds  of Agusan, GR No. L-22486, 
before resolution, if withdrawn by petitioner. 
- The  Commissioner  of  Land  Registration,  considering  March 20, 1968, 22 SCRA 1152.]] 
the  consulta  and  the  records  certified  to  him  after   
notice  to  the  parties  and  hearing,  shall  enter  an  Whether  the  document  is  invalid,  frivolous or intended to harass, 
order  prescribing  the  step  to  be  taken  or  is  not  the  duty  of  Register  of  Deeds  to  decide,  but  a  court  of 
memorandum  to  be  made.  His  resolution  or ruling in  competent  jurisdiction.”[1Gabriel  v.  Register  of  Deeds  of  Rizal, 
consultas  shall  be  conclusive  and  binding  upon  all  GR No. L-17956, Sept. 30, 1963, 9 SCRA 136] 
Registers  of  Deeds,  provided,  that  the  party  in  - The  question  of  whether  or  not  a  conveyance  was 
made  to  defraud  creditors  of  the  transferor  should 

11 
• __

better  be  left  for  determination  by  the  proper  court.  exceed the salary authorized for the position thus
There  is  as  much  danger  in  giving  this  authority  to  the 
filled by him.
Register  of  Deeds  without  judicial  intervention.[.  32In re 
Vicente  J.  Francisco,  GR  No.  45192,  April  10,  1939,  67  3. In case of a ​newly-created province or city and
Phil. 222.]  pending establishment of a Registry of Deeds and
- And  although  there  may  be some matters in which the  the ​appointment of a regular REGISTER OF
Register  of  Deeds  has  quasi-judicial  power,  a  suit  to  DEEDS for the new province or city, the
quiet  title  or  to  ascertain  and  determine  an  interest  in 
REGISTER OF DEEDS of the mother province or
real  property  is  a  matter  exclusively  within  the 
jurisdiction  of  the  courts.[33Smith,  Bell  &  Co.  v.  Register  city shall be the ex-officio REGISTER OF
of  Deeds  of  Leyte,  GR  No.  24736,  Jan.  29, 1926, 48 Phil.  DEEDS for said new province or city.
656.]  --------------------------------------------------------- 
 
IN CASE OF VACANCIES: ​REGISTER OF DEEDS 
Can  the  court  issue  an  order  to  register  an  instrument,  without 
 
notice to registrar of deeds?  
NOTES​: ​above 
When a writ of preliminary injunction in a cadastral proceeding is 
 
dissolved,  the  obstacle  to  the  registration  of  a  deed  of  sale  is 
removed,  but  ​it  is  no  authority  for  the  court  to  issue  an order for  ---------------------------------------------------------
registration  of  said  deed  without  notice  to the Register of Deeds  Section 12
or  to  the  adverse  party,  where  the  dismissal  of  the  cadastral  Owner's Index; reports.
case is not yet final.  There shall be ​prepared in every Registry an ​index system
 
It  is  one  thing  for  the  Register  of  Deeds,  in  the  exercise  of  his 
which shall contain the names of all ​registered owners
ministerial  duties under the law, to register an instrument which in  alphabetically arranged​. For this purpose, ​an index card
his  opinion  is  registrable​,  and  quite  another  thing  for  the  court  which shall be prepared in the name of each registered
itself  to  order  the  registration.  The  former  does  not contemplate  owner which shall ​contain a list of all lands registered in
notice  to  and  hearing  of  interested  parties  such  as are required 
his name.
in  a  judicial  proceeding  nor  carry  with  it the solemnity and legal 
consequences  of  a  court  judgment.  [34Ledesma  v.  Villaseñor, 
GR No. L-18725, March 31, 1965, 13 SCRA 494]  The ​REGISTER OF DEEDS shall ​submit to the ​Land
  Registration Commission within ​ten days ​after the month
--------------------------------------------------------- to which they pertain ​his ​monthly reports ​on collections
Section 11 and accomplishments. He shall also submit to the
Discharge of duties of REGISTER OF DEEDS in case of Commission ​at the end of December of each year, an
vacancy, etc. annual inventory of all titles and instruments ​in his
1. Until a regular REGISTER OF DEEDS ​shall have Registry.
been appointed for a province or city, or in case of --------------------------------------------------------- 
vacancy in the office, or upon the occasion of the Owner's​ ​Index ​[​card​] ​:​REGISTER OF DEEDS 
absence, illness, suspension, or inability of the  
REGISTER OF DEEDS to discharge his duties, [monthly reports ]​:​REGISTER OF DEEDS 
said duties shall be performed by the following  
officials, in the order in which they are mentioned [annual inventory]​:​REGISTER OF DEEDS 
below, unless the Secretary of Justice designates  
another official to act temporarily in his place: NOTES​: ​above 
a. For the province or city where there is a  

Deputy REGISTER OF DEEDS, by said ---------------------------------------------------------

Deputy REGISTER OF DEEDS​, ​or by the
second Deputy REGISTER OF DEEDS​,
should there be one;
b. For the province or city where there is no
Deputy or second Deputy REGISTER OF
DEEDS, by the ​Provincial or City Fiscal,
or any Assistant Fiscal designated by the
Provincial or City Fiscal;
2. In case of absence, disability or suspension of the
REGISTER OF DEEDS ​without pay​, or in case of
vacancy in the position, the Secretary of Justice
may, in his discretion, authorize the payment of an
additional compensation to the official acting as
REGISTER OF DEEDS, such additional
compensation together with his actual salary not to
Section 13
Chief Geodetic Engineer.
There shall be a ​Chief Geodetic Engineer in the Land
Registration Commission who shall be the technical
adviser of the Commission on all matters involving surveys
and shall be responsible to him for all plats, plans and
works requiring the services of a geodetic engineer in said
office. He shall perform such other functions as may, from
time to time, be assigned to him by the Commissioner.
--------------------------------------------------------- 
Chief Geodetic Engineer.​: ​LRA 
 
What is the duty of a chief geodetic engineer​:  
\\\​shall be the ​technical adviser​ of the Commission
- \\\​on all matters involving ​surveys

12 
• __

- and shall be responsible to him for all ​plats, plans

and works requiring the ​services of a geodetic
engineer in said office 
\\\​shall perform such other functions as may, from time to
time, be assigned to him by the Commissioner 
 
Does  LRA  still  has  the  authority  to  approve  original  survey  plans 
for registration purposes? 
NO, it is now Only the Lands Management Bureau  
 
Pursuant  to  PD  No.  239,  dated  July  9,  1973,  ​the  authority  of  the 
Land  Registration  Authority  (formerly  Land  Registration 
Commission)  to  approve  original  survey  plans  has  been 
withdrawn.  Before  it  was  with  LRA  and  Bureau  of  Lands  (now 
Lands  Management Bureau). Since withdrawn, it is now only with 
Bureau of Lands (now Lands Management Bureau) 
- The  reason  for  the  grant  of  such  authority  to  the  LRC 
was  to  facilitate  expropriation  by  the  government  of 
big  landed  estates  intended  for  distribution  and  resale 
at  cost  to  tenant-farmers  under  the  Agricultural  Land 
Reform  Code.  However,  under  PD  No.  27,  dated 
October  21,  1972,  there  is  no  more  necessity  for  the 
government  to  expropriate  big  landed  estates  as  the 
tenant  tillers  of  rice  and  corn  lands have already been 
declared as owners of the lands they till.  
- The  grant  of  authority  to  the  LRC  to  approve  original 
survey  plans  has  resulted  in  wasteful  overlapping  or 
duplication  of  functions,  not  to  mention  the 
deterioration  of  surveying  standards  and  confusion  in 
land survey records. 
- There  was  therefore  a  need  to  centralize  in  one 
agency,  the  Lands  Management  Bureau  (LMB),  the 
function  of  verifying  and  approving  original  survey 
plans  for  all  purposes  in  order  to  assure  compliance 
with  established  standards  and  minimize irregularities in 
the execution of land surveys. 
--------------------------------------------------------- 
 
 
 
 

13 
  issuance  of  the  original  certificate  of  title 
based  on  the  decree  of  registration,  patent, 
Chapter III Original Registration  award  or  grant.  (Registration  of  Deeds, 
Manual of Registration) 
---------------------------------------------------------  2. Registration by Judicial Confirmation of Imperfect Title  
NOTES: REGISTRATION  3. Registration Under the Indigenous People's Rights Act 
  4. Registration under the CARL 
VIA THE TORRENS SYSTEM   
  What is the main goal of registration?  
DEFINE REGISTRATION  The  main  principle  of  registration  is  ​to  make  registered  titles 
indefeasible​.  Upon  the  presentation  in  court  of  an  application 
[Cheng  v.  Genato,  GR  No.  129760,  Dec.  29,  1998,  300  SCRA  for  the  registration  of  the  title  to  lands,  the  theory  under  the 
722]  Torrens  system  is  that  all  occupants,  adjoining  owners,  adverse 
claimants,  and  other  interested  persons  are  notified  of  the 
“Registration”  means  any  entry  made  in  the  books  of  the  proceedings,  and  have  a  right  to  appear  in  opposition  to  such 
registry,  including  both  registration  in  its  ordinary  and  strict  application.  In  other  words​,  the  proceeding is against the whole 
sense,  and  cancellation,  ​annotation,  and  even  marginal 
world.  This  system  was evidently considered by the Legislature to 
notes​.  ​In  its  strict  acceptation,  it  is  the  entry  made  in  the 
be  a public project when it passed Act No. 496 and later, PD No. 
registry  which  records  solemnly  and  permanently  the  right  of 
ownership and other real rights.   1529.  The  interest  of  the  community  at  large  was  considered  to 
be  preferred  to  that  of  private  individuals.  [Grey  Alba  v.  De  la 
Registration  of  title  or  original  registration  takes  place  when  Cruz, supra.] 
the title to land is made of public record for the first time in the   
name  of its lawful owner. It refers to the registration procedure  What does registration do? 
from  the  filing  of  the  application  to  issuance  of  the  original  AGCAOILI: Registration only confirms existing title.  
certificate  of  title based on the decree of registration, patent,   
award  or  grant.  (Registration  of  Deeds,  Manual  of  The  Torrens  system  of  land  registration  is  a  system  for  the 
Registration)  registration  of  title  to  land  only,  and not a system established for 
the  acquisition  of  land.  It  is  not  intended  that  lands  may  be 
  acquired  by  said  system  of  registration.  ​[Roxas  v.  Enriquez,  GR 
No. 8539, Dec. 24, 1914, 29 Phil. 31.] 
WHAT ARE THE TWO SYSTEMS OF REGISTRATION  - NOTE​:  If  there  exists  known  and  just  claims  against  the 
title  of  the  applicant,  he  gains  nothing  in  effect  by  his 
for registered lands  for unregistered lands  registration,  except  in  the  simplicity  of  subsequent 
transfer  of  his  title.  The  registration  either  relieves  the 
under PD No. 1529 (Property  under Act NO. 3344  land of all known as well as unknown claims, absolutely, 
Registration Decree)  or  it  compels  the  claimants  to  come  into  court  and  to 
make  there  a  record,  so  that  thereafter  there  may  be 
Registration of instruments  no  uncertainly  concerning  either  the  character  or  the 
must be done in the proper registry in order to bind the land.  extent  of  such  claims.  ​[Roxas  v.  Enriquez,  GR  No. 8539, 
Dec. 24, 1914, 29 Phil. 31.] 
Accordingly,  if  a  parcel  of  The  recording  of  instruments   
land  covered  by  a  Torrens  relating  to  unregistered lands  AGCAOILI:  A  decree  Of  registration  merely  confirms,  but  does 
title  is  sold,  but  the  sale  is  is  governed by Section 113 of  not  confer,  ownership.  Cast  somewhat  differently,  the  primary 
registered  under  Act  No.  PD No. 1529 which provides   purpose  Of  the  Torrens system is the registration of title which the 
3344  and  not  under  the    applicant  has  and  to  relieve  his  land  of unknown liens or claims, 
Property  Registration Decree,  -  that  no  deed, conveyance,  just or unjust, against it.  
the  sale  is  not  considered  mortgage,  lease  or  other   
registeredl'  and  the  voluntary  instrumen​t  - The Torrens system of land registration is a system for the 
registration  of  the  deed does  affecting  land  not  registered  registration  of  title  to  land  only,  and  not  a  system 
not  operate  as  constructive  under  the  Torrens  system  established  for  the  acquisition  of  land.  ​[Roxas  v. 
notice to the whole world  shall be valid​,   Enriquez, GR No. 8539, Dec. 24, 1914, 29 Phil. 31.] 
- except  as  between  - 'It  is  not  intended  that  lands  may  be  acquired  by  said 
the  parties  thereto,  system  of  registration.  It  is  intended  only  that  the  title, 
unless  such  which  the  petitioner  has,  shall  be  registered  and 
instrument  shall  thereby  cleared  of  all  liens  and burdens of whatsoever 
have  been  character,  except  those  which  shall  be  noted  in  the 
recorded  in  the  order  of  registration  and  in  the  certificate  issued. 
office  Of  the  [Roxas  v.  Enriquez,  GR  No.  8539,  Dec.  24,  1914,  29  Phil. 
Register  of  Deeds.  31.] 
The  recording,   
however,  shall  be  Will it VEST a new title? 
"without  prejudice  Registration  does  not  vest  or  give  title  to  the  land,  but  merely 
to  a  third  party  with  confirms  and  thereafter  protects  the  title  already  possessed  by 
a better right.  the  owner,  making  it  imprescriptible  by  occupation  of  third 
parties.  The  registration  does  not  give  the  owner  any  better title 
  than  he  has.  He  does  not  obtain  title  by virtue of the certificate. 
What are the kinds of registration (Atty. Voltaire San Pedro, 2020)  He  secures  his  certificate  by  virtue  of  the  fact  that  he  has a fee 
1. Registration Under the Property Registration Decree   simple  title."  [Legarda  v.  Saleeby,  supra;  Republic  v.  Court  of 
○ Registration of title or original registration takes  Appeals  nnd  Del  Rio.  GR  No.  1_..43105,  Aug.  31. 1984, 131 SCRA 
place  when  the  title to land is made of public  632:  Duque•RoEario  v.  Banco  Filipino  Savings  and  Mortgage 
record  for  the  first  time  in  the  name  of  its  Bank, GRNo. 140528. Dec. 7, 2011.] 
lawful  owner.  It  refers  to  the  registration   
procedure  from the filing of the application to 
• __

Will  registration  in  the  Torrens  System  make  the ownership of the  2. Those who have acquired ownership of private
land undisputable? What does a certificate of title serve as?  
Placing  a  parcel  of  land  under  the  Torrens  system  does  not  lands by prescription under the provision of
mean  that  ownership  thereof  can  no  longer  be  disputed.  existing laws.
Ownership  is  different  from  a  certificate  of  title.  While  the 
certificate  of  title  may  be  considered  the  best  proof  of 
3. Those who have acquired ownership of private
ownership,  the  mere  issuance  thereof  does  not  foreclose  the  lands or abandoned river beds by right of
possibility  that  the  property  may  be  under  co-ownership  with  accession or accretion under the existing laws.
persons  not  named  in  the  certificate  or  that  the  registrant  may 
only  be  a  trustee  or  that  other  parties  may  have  acquired 
4. Those who have acquired ownership of land in any
interest  subsequent  to  the  issuance  of the certificate of title [Lee  other manner provided for by law.
Tek  Sheng  v.  Court  of  Appeals.  supra.  see  Ono  v.  Lim.  GR  No. 
154270. March 9, 2010. 614 SCRA] 
 
Where the land is owned in common, all the co-owners
Is registration a mode of acquiring ownership?​:   shall file the application jointly.
REGISTRATION IS NOT A MODE OF ACQUIRING OWNERSHIP   
- It  is  merely  a  procedure  to  establish  evidence  of  title  Where the land has been sold under pacto de retro, the
over realty.   
vendor a retro may file an application for the original
- It only confirms, but does not confer, ownership.   
- It  is  a  means  of  confirming  the fact of its existence with  registration of the land, provided, however, that should the
notice to the world at large.  period for redemption expire during the pendency of the
  registration proceedings and ownership to the property
Is CERTIFICATE OF TITLE is a source of right?  consolidated in the vendee a retro, the latter shall be
CERTIFICATE  OF  TITLE  is  not  a source of right. It merely confirms or  substituted for the applicant and may continue the
records  a  title  already  existing  and  vested.  The  mere  possession 
proceedings.
does not make one the true owner of the property. 
  A trustee on behalf of his principal may apply for original
Distinguish between Title and a Certificate of Title.  registration of any land held in trust by him, unless
It refers to the lawful cause or  It is a mere evidence of 
prohibited by the instrument creating the trust.
ground of possessing;  ownership  ---------------------------------------------------------
NOTES: Who may apply? ​co-owners
It  refers  to  the  foundation  of  It  may  be  an  Original 
ownership  of property, real or  Certificate  of  Title  (which 
personal,  which  constitutes  constitutes  true  copy  of  the  Where the land is owned in common, all the co-owners
just  cause  of  exclusive  decree  of  registration)  or  a  shall file the application jointly. 
possession  Transfer  Certificate  Title 
(issued  subsequent  to  the   
original registration)  Can  a  co-owner  file  for  registration  without  the  other  co-owners 
as applicant:  
--------------------------------------------------------- 
NO.  Since  a  co-owner  cannot  be  considered  a  true  owner of a 
I ORDINARY REGISTRATION PROCEEDINGS  specific  portion  until  division  or  partition  is  effected,  he  cannot 
file  an  application  for  registration  for  the  whole  area  without 
  joining the co-owners as applicants. 
 
A. Applications  What is the limit of the rights of the co-owner 
Who may apply?  Under Article 493 of the Civil Code,  
- Article  493. Each co-owner shall have the full ownership 
  of  his  part  and  of  the  fruits  and  benefits  pertaining 
thereto,  and  he  may  therefore  alienate,  assign  or 
REGISTRATION UNDER THE PROPERTY  mortgage  it,  and  even  substitute  another  person  in  its 
REGISTRATION DECREE  enjoyment, except when personal rights are involved.  
- But  the  effect  of  the  alienation  or  the  mortgage,  with 
respect  to  the co-owners, s​hall be limited to the portion 
Section 14 which  may  be  allotted  to  him  in  the  division  upon  the 
Who may apply. termination of the co-ownership. ​(399) 
The following persons may file in the proper Court of First ---------------------------------------------------------
Instance an application for registration of title to land, NOTES: Who may apply? ​Vendee a retro may file 
whether personally or through their duly authorized application in his name 
representatives: Where the land has been sold under pacto de retro, the
1. Those who by themselves or through their vendor a retro may file an application for the original
predecessors-in-interest have been in open, registration of the land, provided, however, that should
continuous, exclusive and notorious possession the period for redemption expire during the pendency of
and occupation of alienable and disposable lands the registration proceedings and ownership to the
of the public domain under a bona fide claim of property consolidated in the vendee a retro, ​the latter
ownership since June 12, 1945, or earlier. shall be substituted for the applicant and may
continue the proceedings. 

1 
• __

  occupation  can  ripen  into  ownership  over  lands  of  the  public 
May a Vendee a retro register a land?   domain;  all  lands  of  the  public  domain  presumably  belong  to 
A sale with ​pacto de retro​ ​transfers the legal title to the vendee   the  State  and  are  inalienable.  (Diaz-  Enriquezvs.  Dir.  of  Lands, 
- and  the  vendee  is  subrogated  to  all  the  rights  and  ibid.) 
actions  of  the  vendor,  subject  to  the  latter's  right  of   
redemption.    
- Having  the  legal  title  to  the  land,  the  vendee  a  retro 
CAPTION: MALABANAN, vs. REPUBLIC OF THE PHILIPPINES, G.R. 
has  therefore  a  registrable  title  thereto  which  may  be 
No. 179987. SEPTEMBER 3, 2013 
the subject of initial registration.  
badge: ​Requisites for Registration under Section 14(1) of P.D. 
- The  right  to  redeem  the  property  retained  by  the  1529.​; ​Alienable and Disposable Lands of the Public Domain 
vendor  a  retro  should  only be noted in the decree and 
certificate of title that may be issued. 
FACTS:  
---------------------------------------------------------  
NOTES: Who may apply? ​trustee on behalf of his  
principal  ISSUES/RULING 
What are the requirements of registration under Section 14(1) 
A trustee on behalf of his principal may apply for "1.  The  applicant,  by  t​ hemselves or through their
original registration of any land held in trust by him, predecessors-in-interest​,  has  been  in  ​possession  a
​ nd 
unless prohibited by the instrument creating the trust.  occupation​ of the property subject of the application;  
 
  2.  The  ​possession  a
​ nd  ​occupation  must  be  o
​ pen,
 
continuous, exclusive and notorious​;  
 
 
What is a trustee? trustor? beneficiary?  
trustor   3.  The  ​possession  a
​ nd  ​occupation  must  be  ​under a bona
- A person who establishes a trust  fide claim of ownership​;  
trustee   
- One  in  whom  confidence  is  reposed  as  regards  4.  The  ​possession  ​and  ​occupation  must  have  taken  place 
property​ for the benefit of another   since ​ ​June 12, 1945, or earlier​;   
beneficiary or cestui que trust   
- the  person  for  whose  benefit  the  trust  has  been  5.  The  property  subject  of  the  application  must  be  an 
created   agricultural land of the public domain." 
  - NOTE​:  Such  agricultural  land,  a
​ lienable and
Is a corporation a trustee? Can a corporation register a land?  
disposable lands of the ​public domain  
YES,  A  corporation  sole  or  "ordinary"  is  not  the  owner  of  the 
- “Accordingly,  public  lands  not  shown  to 
properties  that  he  may  acquire  but  merely  the  administrator  have  been  reclassified  or  released  as 
thereof  and  holds  the  same in trust for the ​faithful or members of  alienable  agricultural  land  or  alienated  to 
the  society  or  church  [beneficiary]  for  which  the  corporation  is  a  private  person  by  the  State  remain  part 
organized.  Properties  acquired  by  the  incumbent  pass  by  of  the  alienable  public domain.” [Republic 
operation  of  law,  upon  his  death  not  to  his  personal heirs but to  v. Munoz GR No. 151910, Oct. 15.2007] 
his ​successor in office.​[trustor]  
   
How can a trustee apply for registration?  Is  it required that land should have been declared alienable and 
disposable agricultural land as early as June 12, 1945   
Whoever  claims  an  interest  in  registered  land  by  reason  of  any 
There  appears  to  be  no  other  legislative  intent  that  could  be 
implied  or  constructive  trust  ​shall  file  with  the  Register  of  Deeds 
associated  with  the  date.  June  12,  1945,  as  written  in  our 
for  registration  a  sworn statement containing a description of the  registration  laws  except  that  it  qualifies  the  requisite  period  Of 
land,  the  name  of  the  registered  owner  and  a  reference  to the  possession  and  occupation.  The  law  imposes  no  requirement 
number of the certificate of title.   that  land  should  have  been  declared  alienable and disposable 
- Such  claim  shall  not  affect  the  title  of  a  purchaser  for  agricultural  land  as  early  as  June  12,  1945.  [*Espiritu  v. Republic, 
value and in good faith before its registration  GR No. 219070. June 21.2017]  
---------------------------------------------------------   
What  is  important  in  computing  the  period  of  possession  is  that 
NOTES: Who may apply? Under Section 14(1) 
the  land  has  already  been  declared  alienable  and  disposable 
“The following persons may file in the proper Court of at  the  time  of  the  application  for  registration.  ​[R
​ epublic v. Court 
First Instance an application for registration of title to land”  of  Appeals  and  Naguit,  ​GR  No.  144057.  Jan,  n.  2005.448  SCRA 
442]. 
- Upon  satisfaction  of  this  requirement,  the  computation 
1. Those who by themselves or through their of  the  period  ​may  include  the  period  of  ​adverse 
possession  prior  to  the  declaration  that  land  is 
predecessors-in-interest have been ​in open, continuous, alienable  and  disposable  [​AFP  Retirement  and 
exclusive and notorious possession and occupation of Separation  Benefit"  System  v.  Republic,  GR No. 180086, 
alienable and disposable lands of the public domain July 2.2014.​] 
 
under a bona fide claim of ownership ​since June 12,
W/N  it  is  necessary  under  Section  14(1)  of  the  Property 
1945, or earlier. Registration  Decree  that  the  subject  land  be  first  classified  as 
alienable  and  disposable  before  the  applicant's  possession 
 
under a bona fide claim of ownership could even start.  
NOTE​:  ​Lands  of  the  public  domain, unless declared otherwise by 
NO.  The  Court  answered  in  the  negative,  holding  that  Section 
virtue  of  a  statute  or  law,  are  inalienable  and  ​can  never  be  14(1)  merely  requireS  the  property  sought  to  be  registered  as 
acquired  by  prescription;  ​no  amount  of  time  of  possession  Of  already  alienable  and  disposable  "at  the  time  the  application 

2 
• __

for  registration  of  title  is  filed."  Republic  v.  Court  of  Appeals  and 
Naguit, ​GR No. 144057. Jan, n. 2005.448 SCRA 442].  There  must  first  be  a  formal  Government  declaration that the 
  forest  land  has  been  re-  classified  into  alienable  and 
disposable  agricultural  land  which  may  then  be  acquired  by 
ALIENABLE AND DISPOSABLE LANDS OF THE  private  persons  in  accordance  with  the  various  modes  of 
PUBLIC DOMAIN  acquiring public agricultural lands. (Republic of the Philippines 
  Vicente Roxas, ibid) 

What can be presented as proof for a land of the public   

domain is alienable and disposable. 
Land may be classified as: 
The  standing  doctrine  is  that land of the public domain, to be 
Land, being an immovable property, may be classified as: 
the  subject  of appropriation, must be declared alienable and 
(a) Public Dominion 
disposable  either  by  the  President  or  the  Secretary  of  the 
(b) Private Ownership 
DENR.  ​Applicants  must  present  a  copy  of  the  original 
classification  approved  by  the  DENR  Secretary  and  certified 
What is Alienable and Disposable Lands of the Public Domain?  
as  true  copy  by  the  legal  custodian  of  the  records.  The 
It  refers  to  those lands of the public domain which have been 
applicant  for  land  registration  must  prove  that  the  DENR 
the  subject  of  the  present  system  of  classification  and 
Secretary had approved the land classification 
declared as not needed for forest purposes. 
- and  released  the  land  of  the  public  domain  as 
alienable and disposable.   
Alienable  and  disposable  lands  of  the  State  fall  into  two 
categories, to wit:  
To  establish  that  the  land  subject  of  the  application  is 
(a)  ​patrimonial lands of the State or those classified as lands of 
alienableand  disposable  public  land,  the  general  rule 
private  ownership  under  Article  425  of the Civil Code, without 
remains:  all  applications  for  original  registration  under  the 
limitation; and 
Property Registration Decree must include both:  
- Patrimonial  property  ​is  the  property  of  the  State 
- (1) a CENRO or PENRO certification and 
owned  by it in its private or proprietary capacity​, i.e., 
- [City  ​Environment  &  Natural  Resources 
the  property  is  not  intended  for  public  use,  or  for 
Office (CENRO)] 
some  public  service,  or  for  the  development  of  the 
- [Provincial  Environment  &  Natural 
national wealth. 
Resources Office (CENRO)] 
- Article  425.  Property  of  private  ownership,  besides 
- (2)  a  certified  true  copy  of  the  original  classification 
the  patrimonial  property  of  the  State,  provinces, 
made  by  the  DENR  Secretary.  Respondent  failed  to 
cities,  and  municipalities,  consists  of  all  property 
present  a  certified  true  copy  of  the  DENR's  original 
belonging  to  private  persons,  either  individually  or 
classification  of  the  land.  With  this  failure,  the 
collectively. (345a)  
presumption  that  Lot  6411-B,  Csd-01-013782-D,  is 
 
inalienable  public  domain  has not been overturned. 
(b) ​lands of the ​public domain​ ​,  
The  land  is  incapable  of  registration  in  this  case. 
(Republic  vs.  Alaminos  Ice  Plant  and  Cold  Storage,  - the  public  lands as provided by the Constitution, but 
Inc., 811 'C" 510, GR. No. 189723 July 11, 2018)   with  the  limitation  that  the  lands  must  only  be 
agricultural.  Consequently,  lands  classified  as  forest 
Is CENPRO or PENRO is enough?   or  timber,  mineral,  Of  national  parks  are  not 
CENRO  or  PENRO  certification  is  not  enough  to  establish  that  susceptible  of  alienation  or  disposition  unless  they 
a land is alienable and disposable.  are reclassified as agricultural.  
 
It  is  well-settled  that  a  CENRO  or  PENRO  certification  is  not  Alienable  and disposable public lands suitable for agricultural 
enough  to  establish  that  a land is alienable and disposable. It  purposes can be disposed of only as follows;  
should  be  "accompanied  by  an  official  publication  Of  the  CAPTION: REPUBLIC vs. ROXAS, G. R. No. 157988. December 
DENR  Secretary's  issuance  declaring  the  land  alienable  and  11, 2013 
disposable."  (Republic  vs.  Malian-Javier,  860SCRA  443,  G.R.  badge:  ​Requisites  for  Registration  under  Section  14(1)  of 
No. 214367 April 4, 2018)  P.D.  1529.​;  ​Alienable  and  Disposable  Lands  of  the  Public 
Domain 
Is  the  existence  of  a  sketch  plan  enough  to  prove  a  land  is 
alienable, even if approved by the Bureau of Lands?  FACTS:  
The  existence  of  a  sketch  plan  does  not  convert  such  land   
 
into alienable land, much less private property. 
ISSUES/RULING 
  Per  the  Public  Land  Act,  alienable  and  disposable  public 
The  existence  of  a  sketch  plan  of  real  property  even  if  lands  suitable  for  agricultural  purposes  can  be disposed of 
approved  by  the  Bureau  of  Lands  is  no  proof  in  itself  of  only as follows: 
ownership  of  the  land  covered by the plan. (Gimeno v. Court   
of  Appeals,  80  SCRA  623).  The  fact  that  a  claimant  or  a  Per  the  Public  Land  Act,  alienable  and  disposable  public 
possessor  has  a  sketch  plan  or  a  survey  map  prepared  for  a  lands  suitable  for  agricultural  purposes  can  be disposed of 
parcel  of land which forms part or the country's forest reserves  only as follows:  
does  not  convert  such  land  into  alienable  land,  much  less  (1) For homestead settlement,  
private  property.  Assuming  that  a  public  officer  erroneously  (2) By sale,  
approves  the  sketch  plan,  such  approval  is  null  and  void.  (3) By lease; and  

3 
• __

(4) By confirmation of imperfect or incomplete titles:   ISSUES/RULING 

- (a) By judicial legalization;   What  evidence  is  required  to  prove  a  public  land  is 
- (b)  By  administrative  legalization  (free  patent);  alienable and disposable?  
Jurisprudence  has  required  that  an  applicant  for 
(Republic  of  the  Philippines  —  Bureau  of  Forest 
registration  of  title  acquired  through  a  public  land  grant 
Development  v.  Vicente  Roxas  and  The  Register  must  present  incontrovertible  evidence  that  the  land 
of  Deeds  Oriental  Mindoro,  G.  R.  No.  157988.  subject  of  the  application  is  alienable  or  disposable  by 
December 11, 2013)  establishing  the  existence  of  a  positive  act  of  the 
government,  such  as  a  presidential  proclamation  or  an' 
  executive  order;  an  administrative  action;  investigation 
reports  Of  Bureau  Of  Lands  investigators;  and  a  legislative 
Land is considered of public dominion if it either:   act  or  a  statute.  (Fortuna,  vs.  Republic  of  the  Philippines, 
(i) is intended for public use; or   GR. No. 173423, March 5, 2014) 
(ii)  belongs  to  the  State,  without  being  for  public  use,  and  is   
intended  for  some  public  service  or  for  the  development  of 
the  national  wealth.  (Malabanan,  vs.  Republic  of  the   
Philippines, G.R. No. 179987. SEPTEMBER 3, 2013)  POSSESSION AND OCCUPATION 
 
Classification  of  public  lands  according  to  its  alienability  In  Is  possession  synonymous  to  occupation? What does possession 
the 1987 Constitution lands are classified into:   and occupation mean together? 
(a) agricultural   The law speaks of possession and occupation. Since these words 
(b) forest   are separated by the conjunction and the clear intention of the 
(c) timber   law is not to make one synonymous with the other.  
(d) mineral and   - Possession  is  broader  than  occupation  because  it 
(e) national parks.   includes  constructive  possession.  When,  therefore,  the 
  law  ​adds  the word occupation it seeks to delimit the all 
Under  Article  XII  Section  2  of  the  1987  Constitution,  ​only  -encompassing effect of constructive possession.  
agricultural lands of the public domain may be alienated;   - Taken  together  with  the  words  open,  continuous, 
- all  other  natural resources may not be. (Malabanan,  exclusive  and  notorious, the word occupation serves to 
vs. Republic, ibid.)  highlight  the  fact  that  for  an  applicant  to  qualify,  ​his 
possession must not be a mere fiction.  
  - Actual possession of a land consists in the manifestation 
of  acts  of  dominion  over  it  of  such  a  nature  as a party 
CAPTION: Diaz-Enriquez vs. Republic, G.R. No. 141031.  would naturally exercise over his own property. 
August 31, 2004  - [Republic  v.  Alconaba  G.R.  No.  156012.  April  471  Phil 
badge: BURDEN OF PROOF IN PROVING that land is  607;  also  Republic  v.  East  Realty  Development 
Alienable and Disposable Lands of the Public Domain  Corporation, GR No. 186961. Feb. 20, 2012.]  
 
FACTS:  
  CAPTION: Republic vs. Carrasco, G.R. No. 143491. December 
  6, 2006 
ISSUES/RULING  badge: ​Requisites for Registration under Section 14(1) of P.D. 
Who  has  the  burden  of  proof  in  land  registration  cases  is  1529.​; ​Alienable and Disposable Lands of the Public Domain 
incumbent on the applicant. 
  FACTS:  
The  presumption  is  that  ​lands  of  whatever  classification   
belong  to  the  State  ​and  evidence  of  a land grant must be   
ISSUES/RULING 
"well-nigh Incontrovertible."  
For  the  land  to  be  acquired  thru  JUDICIAL CONFIRMATION OF 
  IMPERFECT  OR  INCOMPLETE  TITLE,  is  there  a  requirement  date 
The  burden  of  proof  in  land  registration cases is incumbent  of ​possession​?  
on  the  applicant  who  must  show  that  she  is  the  real  and  As presently phrased, the law requires that ​possession of lands 
absolute  owner  in  fee simple of the land applied for. As we  of  the  public  domain  ​must be from June 12, 1945 or earlier ​for 
ruled  in  Director,  Land  Management  Bureau  v.  Court  of  the  land  to  be  acquired  through  judicial  confirmation  of 
Appeals.  (Diaz-Enriquez  vs.  Republic,  GR.  No.  141031.  imperfect  or  incomplete  title.  In  sum,  the  respondent  could 
not  have  acquired  an  imperfect  title  to  the  land  in  question 
August 31, 2004) 
because  he  has  not  proved  possession  openly,  continuously 
and  adversely  in  the  concept  of  an  owner  since  June  12, 
 
1945,  the  period  of  possession  required  by  law  (Republic  vs. 
CAPTION: FORTUNA, vs. REPUBLIC OF THE PHILIPPINES, G.R.  Carrasco, G.R. No. 143491. December 6, 2006) 
No. 173423, March 5, 2014 
badge: ​Requisites for Registration under Section 14(1) of   
P.D. 1529.​; ​Alienable and Disposable Lands of the Public 
Domain 
OTHERS 
 
FACTS:   CAPTION: REPUBLIC V. BACASI, G.R. No. 182913. November 20, 
  2013 
  badge:  ​Requisites  for  Registration  under  Section  14(1) of P.D. 

4 
• __

1529.​; ​Alienable and Disposable Lands of the Public Domain  CAPTION: ​AQUILA LARENA v FRUCTUOSA MAPILI, G.R. No. 
146341, August 7, 2003 
FACTS:   badge: ​Possession 
Here,  the  Chabons  did  not  make  any  mention  of  the 
ownership or occupancy by the Philippine Army. They also did  FACTS:  
not  indicate  any  efforts  or  searches  they  had  exerted  in  blank 
determining  other  occupants  of  the  land.  Such  omission   
constituted  fraud  and  deprived  the  Republic  of  its  day  in  ISSUES/RULING 
court.  Not  being  notified,  the  Republic  was  not  able  to file its  What kind of possession is required​ in Section 14(2)​? 
opposition  to the application and, naturally, it was not able to  Possession  must  be  en  concepto  de  duello,  public,  peaceful 
file an appeal either.  and uninterrupted. 
   
ISSUES/RULING  "​Acquisitive  prescription  is  a  mode  of  acquiring ​ownership by 
Is  the  republic  prohibited  to  question  a  final  and  executory  a  possessor  through  the  requisite  lapse  of  time.  In  order  to 
judgement even when there is fraud?  ripen  into  ownership,  possession  must  be  en  concepto  de 
POLITICAL  LAW:  NO,  it  is  not  prohibited.  The  Republic  can  duefio,  public,  peaceful  and uninterrupted. Coupled with the 
question  even  final  and  executory  judgment  when  there  is  court  a  quo's  finding  that  the  claims  of  purchase  were 
fraud  unsubstantiated,  petitioners'  acts  of a ​possessory character -- 
  acts  that  might  have  been  merely  tolerated  by  the  owner  -- 
Are military reserves alienable?   did  not  constitute  possession.  No  matter  how  long  tolerated 
Such  power  of  the President to segregate lands was provided  possession  is  continued,  it  does  not  start  the  running  of  the 
for  in  Section  64(e)  of  the  old  Revised  Administrative  Code  prescriptive  period.  (Aquila  Larena  vs.  Fructuosa  Mapiff,  G.R. 
and  C.A.  No.  141  or  the  Public  Land  Act.  Later,  the  power of  No. 146341 / August 7, 2003) 
the  President  was  restated  in Section 14, Chapter 4, Book III of 
the  1987  Administrative  Code.  ​When  a  property  is  officially   
declared  a  military  reservation,  it  becomes  inalienable  and 
outside  the  commerce  of  man​.  It may not be the subject of a  CAPTION: ​HEIRS OF SERASPI v. CA and RECASA, G. R. No. 
contract  or  of  a  compromise  agreement.  A  property  135602. April 28, 2000 
continues  to  be  part  of  the  public  domain,  not  available  for  badge: ​Possession 
private  appropriation  or  ownership,  until  there  is  a  formal 
declaration on the part of the government to withdraw it from  FACTS:  
being such.  blank 
 
---------------------------------------------------------  ISSUES/RULING 
NOTES: Who may apply? Under Section 14(2)  What  kind  of  possession  is required in Section 14(2)​? What are 
the  modes  of  possession  recognize  by  law  to  produce  a  just 
“The following persons may file in the proper Court of title through acquisitive prescription?  
First Instance an application for registration of title to land”  Article  1129:  For  the  ​purposes  of  prescription​,  there  is  ​just  title 
when  the  adverse  claimant  came  into  possession  of  the 
property  ​through  one  of  the  modes  recognized by law ​for the 
2. Those who have acquired ownership of private lands acquisition  of  ownership  or  other  real  rights​,  but  the  grantor 
by prescription under the provision of existing laws.​[Civil  was not the owner or could not transmit any right. 
Code?]  
In  the  case  at  bar,  private  respondent  did  not  acquire 
  possession  of  the  property  through  any  of  the  ​modes 
  recognized by the Civil Code​, to Wit:  
(1) occupation,  
CAPTION: Espiritu, Jr. vs. Republic, G.R. No. 219070. June 21,  (2) intellectual creation,  
2017  (3) law,  
badge:  ​Requisites  for  registration  under  P.D.  1529  Section  (4) donation,  
14(2).  (5) succession,  
(6) tradition In consequence of certain contracts, and  
FACTS:   (7) prescription. (Article 712 NCC) 
  (Heirs  of  Seraspi  v.  CA  and  Recasa,  G. R. No. 135602. April 28, 
  2000) 
ISSUES/RULING 
 
What  are  the  requisites  for  application  for  registration  under 
PRESCRIPTION in Section 14(2): 
CAPTION: ​REPUBLIC, VS. ESPINOSA, G.R. No. 171514, July 18, 
The applicant must establish the following requisites:  
2012 
(a)  the  land  is  an  ​alienable  and  disposable​,  ​and  ​patrimonial 
badge:  ​Prescription  to  run  against  the  State;  ​Express 
property of the public domain;  
declaration  that  the  public  dominion  property was no longer 
(b) the applicant and its predecessors-in-interest have been in 
intended for public service. 
possession​ of the land  
- for at least 10 years, in good faith and with ​just title​,  
- or   FACTS:  
- for  at  least  30  years,  regardless  of  good  faith  Of just  blank 
title; and    
(c)  the  land  had  already  been  converted  to  or  ​declared  as  ISSUES/RULING 
patrimonial  property  of  the  State  at  the beginning of the said  Requirement for the prescription to run against the State?  
10-year  or  30-year  period  of  possession.  (Espiritu,  Jr.  vs.  For  prescription  to  run  against  the  State,  there  must  be  ​proof 
Republic G.R.No. 219070. June 21, 2017)  that  there  was an official declaration that the subject property 
is  no  longer  earmarked  for public service or the development 
  of  national  wealth.  ​Moreover,  such  official  declaration should 

5 
• __

have  been  issued  at  least  ten  (10)  or  thirty  (30)  years,  as  the  Difference  between  Section  14(1)  and  Section  14(2)  of  P.D. 
case  may  be,  prior  to  the  filing  of  the  application  for  No.  1529.  in  terms  of  the  date  when  the  property  was 
registration.   declaired alienable 
  Under  Section  14(1)  of  P.D.  No.  1529, the ​determination of the 
Indeed,  while  a  piece of land is still reserved for public service  particular  date  when  the  property  was  declared  alienable 
or  the  development  of  national  wealth,  even  if  the  same  is  and disposable would be unnecessary 
alienable  and  disposable,  possession  and  occupation  no   
matter  how  lengthy  will  not  ripen  to  ownership  or  give  rise  to  while  
any  title  that  would  defeat  that  of  the  State's  ​if  such  did  not   
commence  on  June  12,  1945  or  earlier.  ​(Republic  of  the  An  application  under  Section  14(2)  of  P.D.  No.  1529  is  based 
Philippines,  Petitioner,  VS.  Domingo  Espinosa,  Respondent,  on  acquisitive  prescription  and  must  comply  with  the  law  on 
G.R. No. 171514, July 18, 2012)  prescription  as  provided  by  the  Civil  Code.  In  that  regard, 
---------  only  the  patrimonial  property  of  the  State  may  be  acquired 
by prescription pursuant to the Civil Code. 
   
  For  acquisitive  prescription  to  set  in,  therefore, the land being 
possessed  and  occupied  must  already  be  classified  or 
CAPTION: ​Republic vs. The Estate of Virginia Santos, G.R. No.  declared  as  patrimonial  property  of  the  State.  Otherwise,  no 
218345. December 7, 2016  length  of possession would vest any right in the possessor if the 
badge: ​Prescription to run against the State;  property  has  remained  land  of  the  public  dominion. 
Malabanan  stresses  that  even  if  the land is later converted to 
FACTS:   patrimonial  property  of  the  State, possession of it prior to such 
blank  conversion  will  not  be  counted  to  meet  the  requisites  of 
  acquisitive  prescription.22  ​Thus,  registration  under  Section 
ISSUES/RULING  14(2)  of  P.D.  No. 1529 requires that the land had already been 
Is  the  declaration  of  alienability  and  disposability  enough  for  converted  to  patrimonial  property  of  the  State  ​at  the  onset of 
prescription to run in Section 14(2)?   the period of possession​ required by the law on prescription. 
The  declaration  of  alienability  and  disposability is not enough 
—  there  must  be  an  express  declaration  that  the  public   
dominion  property  was  no  longer  intended  for  public  service   
or  the  development  of  the  national  wealth  or  that  the 
property had been converted into patrimonial.  CAPTION: ​Canlas vs. Republic, G.R. No. 200894. November 
  10, 2014) 
Section  14(2)  explicitly  refers  to  the  principles  on  prescription,  badge:  ​Difference  between  Section  14(1)  and  Section  14(2) 
as  set  forth  in  the  Civil  Code.  ​In  this  regard,  the  Civil  Code  of P.D. No. 1529. 
makes  it  clear  that  patrimonial  property  of  the  State  may  be 
acquired  by  private  persons  through  prescription​.  x  x  x  this  FACTS:  
Court  ruled  that  declaration  of  alienability  and  disposability  blank 
was  not  enough  —  there must be an express declaration that   
the  public  dominion  property  was  no  longer  intended  for  ISSUES/RULING 
public  service  or  the  development  of  the  national  wealth  or  Difference  between  Section  14(1)  and  Section  14(2)  of  P.D. 
that  the  property  had  been  converted  into  patrimonial.  No. 1529. 
(Republic  vs.  The  Estate  of  0  Virginia  Santos,  G.R.  No.  218345.  Section  14(1)  refers  to  registration  of  title  on  the  basis  of 
December 7, 2016)  possession,  while  the  Section  14(2)  entitles  the  applicant  to 
---------  the registration of his property on the basis of prescription.  
Accordingly,  ​there  must  be  an  express  declaration  by  the   
State  that  the  public  dominion  property  is  no longer intended  As  to  registration,  the  former’s  registration  is  extended  under 
for  public  service  or  the  development  of  the  national  wealth  the  aegis  of  the  P.D.  No.  1529  and  the  Public  Land  Act (PLA) 
or  that  the  property  has  been  converted  into  patrimonial.  while  under the second mode it is made available both by PD 
Without  such  express  declaration,  the  property,  even  if  No. 1529 and the Civil Code.  
classified  as  alienable  or  disposable,  remains  property  of  the   
public  dominion,  pursuant  to  Article  420(2),  and  thus  As  to  the  legal  basis  of  30-year  period,  In  the  former,  under 
incapable  of  acquisition  by  prescription.  It  is  only  when  such  Section  48(b)  of  the  PLA,  as  amended  by  Republic  Act  No. 
alienable  and  disposable  lands are expressly declared by the  1472,  the  30-year  period  is  in  relation  to  possession  without 
State  to  be  no  longer  intended  for  public  service  or  for  the  regard  to  the  Civil  Code,  while  in  the  latter,  Section  14(2)  of 
development  of  the  national  wealth  that  the  period  of  P.D.  No.  1529,  the  30-year  period  involves  extraordinary 
acquisitive  prescription  can  begin  to  run.  ​Such  declaration  prescription  under  the  Civil  Code,  particularly  Article  1113  in 
shall  be  in  the  form  of  a  law  duly  enacted  by  Congress  or  a  relation  to  Article  1137.  (Canlas  vs.  Republic, G.R. No. 200894. 
Presidential  Proclamation  in  cases  where  the President is duly  November 10, 2014) 
authorized  by  law.  [REPUBLIC  ,  vs. ZURBARAN REALTY, G.R. No.  - Art.  1113.  All  things  which  are  within  the  commerce 
164408. March  24,  2014]  [Heirs  of  Mario  Malabanan  v.  of  men  are  susceptible  of  prescription,  unless 
Republic]  otherwise  provided.  Property  of  the  State  ​or  any  of 
its  subdivisions  not  patrimonial  in  character shall not 
  be the object of prescription. (1936a) 
- Article  1137.  Ownership  and  other  real  rights  over 
CAPTION: ​REPUBLIC , vs. ZURBARAN REALTY, G.R. No.  immovables  ​also  prescribe  through  uninterrupted 
164408. March 24, 2014  adverse  possession  thereof  for  thirty  years,  without 
badge: ​Prescription to run against the State;  need of title or of good faith. (1959a) 

FACTS:    
blank  --------------------------------------------------------- 
  NOTES: Who may apply? Under Section 14(3) 
ISSUES/RULING 

6 
• __

“The following persons may file in the proper Court of and  

First Instance an application for registration of title to land”  (3)  that  the  land  where  the accretion takes place is ​adjacent 
to  the  bank  of  the  river.  ​(Heirs  of  Emiliano  Navarro  vs. 
Intermediate Appellate Court, G.R. No. 68166. February 1997) 
3. Those who have acquired ownership of private lands  
or abandoned river beds by right of accession or Is a formal act of acquisition required from a riparian owner 
Riparian  owner  acquires  automatic  ownership  of  the 
accretion​ under the existing laws. abandoned  bed  without  need  of  any  formal  act  of 
  acquisition 
Are Riverbeds to be registered?   
Article  461.  ​River  beds  which  are  abandoned  ​through  the  It  is  thus  clear  under  this  provision  that  once the river bed has 
natural  change  in  the  course  of  the waters ipso facto belong to  been  abandoned, the riparian owners become the owners of 
the  owners  whose  lands  are  occupied  by  the  new  course  in  the  abandoned  bed  to  the  extent  provided  by  this  article. 
proportion  to  the  area  lost.  However,  the  owners  of  the  lands  The  acquisition  of  ownership  is  automatic.  There  need  be  no 
adjoining  the  old  bed  shall  have  the  right  to  acquire  the  same  act  on  the  part  of  the  riparian  owners  to  subject  the 
by  paying  the  value  thereof,  which  value  shall  not  exceed  the  accession  to  their  ownership,  as  it  is  subject  thereto  ipso  jure 
value of the area occupied by the new bed. (370a)  from  the  moment  the  mode  of  acquisition  becomes evident, 
  without  the  need  of  any  formal  act  of  acquisition.  Agne  vs. 
Can you acquire property by Accretion?   Director of Lands, GR. No. 40399. February 6, 1990) 
Article  457.  To  the  owners  of  lands  adjoining  the  banks  of  rivers 
 
belong  the  accretion  which  they  gradually  receive  from  the 
effects of the current of the waters. (336)  CAPTION: ​Republic vs. Santos III, G.R. No. 160453. November 
  12, 2012 
badge:  ​For  accretion  or  alluvion  to  form  part  of  registered 
CAPTION: ​Heirs of Emiliano Navarro vs. Intermediate Appellate 
land. 
Court, G.R. No. 68166. February 12, 1997 
badge:  ​Essential  Requisites  to  Acquire  Property  by  Accretion 
under Article 457.  FACTS:  
blank 
 
FACTS:  
ISSUES/RULING 
blank 
 
 
ISSUES/RULING   
What is the difference between Accretion and Alluvium? 
Accretion  is  the  ​process  whereby  the  soil  is  deposited,  while  CAPTION: ​Cureg vs. Intermediate Appellate Court, G.R. No. 
alluvium  is  the  soil  deposited  on  the  estate  fronting  the  river  73465. September 7, 1989 
bank, the owner of such estate is called the riparian owner.   badge:  ​Accretion  does  not automatically become registered 
  land. 
What  is  the  difference  between  riparian  owner  and  littoral 
owner?  
FACTS:  
Riparian  owners  are,  strictly  speaking,  distinct  from  littoral 
blank 
owners,  the  latter  being  owners  of  lands  bordering  the  shore 
 
of the sea or lake or other tidal waters.  
ISSUES/RULING 
 
If  formal  act  of  acquisition  is  not  required  from  a  riparian 
 
owner,  does  that  mean  accretion  becomes  automatically 
 
registered to?  
 
NO. It must be registered under the Torrens System.  
   
However,  it  should  be  noted  that  the  area  covered  by  OCT 
 
No.  P-19093  is  only  four  thousand  five  hundred  eighty  four 
CAPTION: ​Agne vs. Director of Lands, G.R. No. 40399.  (4,584)  square  meters.  The  accretion  attached  to  said  land is 
February 6, 1990  approximately  five  and  a  half  (5.5)  hectares.  The  increase  in 
badge:  ​Essential  Requisites  to  Acquire  Property  by  Accretion  the  area  of  petitioners'  land,  being  an  accretion  left  by  the 
under Article 457.  change  of  course  or  the  northward  movement  of  the 
Cagayan  River  does  not  automatically  become  registered 
land  just  because  the  lot  which  receives  such  accretion  is 
FACTS:   covered  by a Torrens title. (See Grande v. Court of Appeals, L- 
blank  17652,  June  30,  1962).  As  such,  it  must  also  be  placed  under 
  the  operation  of  the  Torrens  System.(Cureg  vs.  Intermediate 
ISSUES/RULING  Appellate Court, G.R. No. 73465. September 7, 1989) 
Essential  Requisites  to  Acquire  Property  by  Accretion  under   
Article 457.  An  accretion  does  not  automatically  become  registered 
Accretion  as  a  mode  of  acquiring property under said Article  land,  just  because  the  lot  which  receives  such  accretion  is 
457, requires the concurrence of the following requisites:   covered  by  a Torrens title. ​Ownership of a piece of land is one 
(1)  that  the  accumulation  of  soil  of  sediment  be ​gradual and  thing; registration under the Torrens system of that ownership is 
imperceptible;   another.  Registration  under  the  Land  Registration  and 
(2) that it be the​ result of the action of the waters​ of the river;   Cadastral  Acts  does  not  vest  or  give  title  to  the  land,  but 
- The  requirement  that  the  deposit  should  be  due  to  merely  confirms  and,  thereafter,  protects  the  title  already 
the  effect  of  the  current  of the river is indispensable.  possessed  by  the  owner,  making  it  imprescriptible  by 
This  excludes  from  Art.  457  of  the  New Civil Code all  occupation  of  third  parties.  But  to  obtain  this  protection,  the 
deposits  caused  by  human  intervention.  Alluvion  land  must  be  placed  under  the  operation  of  the  registration 
must  be  the  ​exclusive  work  of  nature.  ​(Republic  vs.  laws,  wherein  certain  judicial  procedures  have  been 
Court of Appeals, No. L-61647. October 12, 1984) 

7 
• __

provided.  ​(Grande  vs.  Court  of  Appeals,  No. L-17652.June 30,  the  Government  shall  declare  them  to  be  property  of  the 
1962)  owners  of  the  estates  adjacent  thereto  and  as  Increment 
  thereof.  
   
To  obtain  the  protection  of  imprescriptibility  by  a  riparian  The  shores  and  the  lands  reclaimed  from  the  sea,  while  they 
owner, what must be done?   continue  to  be  devoted  to  public  uses  and  no  grant 
Registration  under  the  Land  Registration  and  Cadastral  Acts  whatever  has  been  made  of  any  portion  of  them  to  private 
does  not  vest  or  give  title  to  the  land,  but  merely  confirms  persons,  remain  part  of  the  public  domain  and  are for public 
and,  thereafter,  protects  the  title  already  possessed  by  the  uses,  and,  until  they  are  converted  into  patrimonial  property 
owner,  making  it  imprescriptible  by  occupation  of  third  of  the  State,  such  lands,  thrown  up  by  the  action  of  the  sea, 
parties.  But  to  obtain  this  protection,  the land must be placed  and  the  shores  adjacent  thereto,  are  not  susceptible  of 
under  the  operation  of  the  registration  laws,  wherein  certain  prescription,  inasmuch  as,  being  dedicated  to  the  public 
judicial procedures have been provided. ​(Grande vs. Court of  uses,  they  are  not  subject  of  commerce  among  men,  In 
Appeals, No. L-17652.June 30, 1962)  accordance  with  the  provision  of  article  1936  of  the  Civil 
Code. 
 
 
CAPTION: ​Delos Reyes vs. Municipality of Kalibo, Aklan, G.R. 
No. 214587.  February 26, 2018 
 
 
badge:  ​Accretion  does  not automatically become registered 
land. 
CAPTION: ​Chavez vs. Public Estates Authority, GR. No. 133250. 
May 6, 2003) 
FACTS:   badge:  Registration  of  foreshore  and  offshore  areas  through 
blank  "special patent" 
 
ISSUES/RULING 
FACTS:  
W/N  Peralta’s  right  on  the  land  by  accretion  may  stand 
blank 
against  the  Municipality  of  Kalibo  despite  it  being  untitled, 
 
and thus the petition to quiet the title can prosper  
ISSUES/RULING 
NO,  The  Court rules in the negative. In order that an action for 
W/N  Registration  of  foreshore  and  offshore  areas  through 
quieting  of  title  may  prosper,  ​the  plaintiff  must  have  legal  or 
"special patent" is valid 
equitable  title  to,  or  interest  in,  the  property  which  is  the 
It is.  
subject  matter  of  the  action.  While  legal  title  denotes 
 
registered  ownership,  equitable  title  means  beneficial 
As  a  matter  of  ordinary  land  registration  practice,  a  special 
ownership.  In  the  absence  of  such  legal  or  equitable  title,  or 
patent  is  a  "patent  to  grant, cede, and convey full ownership 
interest,  there  is  no  cloud  to  be  prevented  or  removed.7 
of  alienable  and  disposable  lands  formerly  covered  by  a 
Likewise,  the  plaintiff  must  show  that  the  deed,  claim, 
reservation  or  lands  of  the  public  domain"  and  is issued upon 
encumbrance,  or  proceeding  that  purportedly  casts  a cloud 
the  "promulgation  of  a  special  law  or  act  of  Congress  or  by 
on  their  title  is  in  fact  invalid  or  inoperative  despite  its  prima 
the  Secretary  of  Environment  and  Natural  Resources  as 
facie appearance of validity or legal efficacy.8  
authorized by an Executive Order of the President." 40  
 
- This  meaning  of  a  "special  patent"  cannot  override 
Is  a  title  still  required  for  the  accretion  land,  when  there  is 
the  ​overwhelming  executive  and  legislative  intent 
already title for the land that received accretion  
manifest  in  PDs  1084  and  1085  to  make  the 
It  must be noted that the Peraltas, the petitioners in the instant 
reclaimed lands available for contract purposes. 
case,  are  not  even  registered owners of the area adjacent to 
- Thus  the  Department  of  Environment  and  Natural 
the  increment  claimed,  much  less  of  the  subject  parcels  of 
Resources  (DENR),  through  the  Reservation  and 
land.  Only  the  late  Juanito  became  the  registered  owner  of 
Special  Land  Grants  Section  of  the  Land 
Lot  2076-A,  the  lot  next  to  the  supposed  accretion.  Assuming 
Management  Division,  is  tasked  to  issue  special 
that  the  petitioners  are  Juanito's  rightful  successors,  they  still 
patents  in  favor  of  "government  agencies  pursuant 
did  not  register  the  subject  increment  under  their  names.  ​It is 
to  special laws, proclamations, and executive orders 
settled  that  an  accretion  does  not  automatically  become 
. . . (Emphasis supplied)." 41 
registered  land  just  because  the  lot  that  receives  such 
 
accretion is covered by a Torrens Title. 
 
  Indeed,  there  should  be  no  fear  calling  reclaimed  lands 
"lands  of  the  Private  domain"  and  making  them  available  for 
CAPTION: ​Lanzar vs. Director of Land, No. L-31934. July 29,  disposition  if  this  be  the  legislative  intent.  ​The  situation  is  no 
1977.  different  from  the  trade  of  mineral  products  such  as  gold, 
badge:  ​Lands  formed  by  action  of  the  sea  as accretion form  copper,  oil  or  petroleum.  ​Through  joint  ventures  that  are 
part of the public domain.  allowed  under  the  Constitution,  Our  government  disposes 
minerals  like  private  properties.  x  x  x.  We  must  not  hamstring 
both  the  Executive  and  Congress  from  ​making  full  use  of 
FACTS:  
reclaimed  lands  as  an  option  in following ​economic goals ​by 
blank 
the  declaration  made  in  the  Ponencia.  (Chavez  vs.  Public 
 
Estates Authority, GR. No. 133250. May 6, 2003) 
ISSUES/RULING 
W/N  an  accretion  formed  by the action of the sea, is property   
of  the  public  domain  and  not  susceptible  of  private 
appropriation.   
Lands  added  to  the  shores  by  accretion and alluvial deposits   
caused  by  action  of  the  sea,  form part of the public domain.   
When  they are no longer washed by the water of the sea and   
are  not  necessary  for  purposes  of  public  utility,  or  for  the 
establishment  of  special  industries,  or  for  coastguard  service, 
--------------------------------------------------------- 
NOTES: Who may apply? Under Section 14(4) 

8 
• __

“The following persons may file in the proper Court of

awardee  pays  in  full  the  consideration  agreed  upon  in  the 
First Instance an application for registration of title to land”  deed  of  sale,  it  will  be  still  necessary  for  the  Board  to 
determine  whether  Of  not  the  awardee  has  complied  with 
the  provisions  of  Republic  Act  No.  477  and  the  pertinent 
4. Those who have acquired ownership of land in any provisions  of  the  Public  Land  Law,  relative  to the requisites for 
other manner provided for by law. the  issuance  of  a  sales  patent.  It  was  held  therein  that  if  the 
Board  finds  the  applicant  not  qualified  because  he  did  not 
  actually  occupy  the  land  but  merely  served  as  a  dummy,  or 
NOTE:  ​Section  14(4)  refers  to  acquisition  in  "any  other  manner  has violated the law, then it can cancel the contract. 
provided  for  by  law",  which  could  either  be  a  statute  or   
Indeed,  the  right  of  an  applicant  to  public  land  does  not 
executive  act.[Property  Registration  Decree  and  Related  Laws 
become  absolute  until  after  he  has  complied  with  all  the 
(Land Titles and Deeds), Justice Oswaldo D. Agcaoili]  requirements of law. Consequently, private respondents could 
  not  insist  on  a  formal  action  for reversion under section 101 of 
the  Public  Land  Law.  As  ruled  by  this  Court  in  Francisco  v. 
CAPTION: ​Heirs of Cerila Gamos vs. Heirs of Juliano Frando  Rodriguez,  the  afore-cited  section  "may  be  invoked  only 
G.R. No. 149117. December 16, 2004  when  title  has  already  vested  in  the  individual,  e.g.  when  a 
badge: ​Acquisition of ​Public Land​ through a Sales Patent  patent  Of  a  certificate  of  title  has  already  been  issued". 
(Quiaoit vs. Consolacion, No. L-41824. September 30, 1976) 
FACTS:  
blank   
 
ISSUES/RULING  IMPERFECT/INCOMPLETE TITLES 
What  is  required  in an acquisition of Public Land through Sales 
 
Patent to be sufficient?  
The  mere  application  for  a  patent,  coupled  with  the  fact  of   
exclusive,  open,  continuous  and  notorious  possession  for  the  (Taar vs. Lawan, ibid.): DISTINGUISH BETWEEN:  
required  period  is  sufficient  to  vest  in  the  applicant  the  grant 
judicial legalization AND administrative legalization 
applied  for.  In  sum,  the  application  by  Juliana  Frando  for  a 
sales  patent,  coupled  with  her  ​open, exclusive, uninterrupted 
and  notorious  possession  of  the  land  applied  for  is,  for  all  In  ​judicial  legalization  or  On  the  other  hand,  the 
purposes,  equivalent  to  a  patent  already  perfected  and  judicial  confirmation,  the  applicant  of  a  free  patent 
granted.  (Heirs  of  Cerila  Gamos  vs.  Heirs  of  Juliano  Frando  applicant  ​"already  holds  an  does  not  claim  that  the  land 
G.R. No. 149117. December 16, 2004)  imperfect  title  to  an  is  his  or  her  private  property 
  agricultural land of the public  but  ​acknowledges  that  the 
NOTE:  ​Acquisition  of  Public  Land  through  a  Sales  Patent must  domain  ​after  having  land  is  still  part  of  the  public 
occupied  it  from  June  12,  domain. 
be  Open,  Continuous,  Exclusive,  Notorious  Possession  and 
1945 or earlier." 
Occupation of Alienable and Disposable Lands 

  In  Heirs  of  Malabanan  v.  Petitioners,  in  choosing  to 

Republic  of  the  Philippines,  apply  for  free  patents, 
CAPTION: ​Quiaoit vs. Consolacion, No. L-41824. September  120  this  Court  made  an  acknowledged  that  the  land 
30, 1976  important  qualification  covered  by  their  application 
badge: ​Acquisition of ​Public Land​ through a Sales Patent  regarding  the  registration  of  still  belongs  to  the 
lands  through  judicial  government  and is still part of 
confirmation  of  imperfect  the: public domain.128 Under 
FACTS:   title,  thus:  If  the  mode  is  Section  44  of  the Public Land 
blank  judicial  confirmation  of  Act as amended by Republic 
  imperfect  title  under  Section  Act  No.  6940,  they  are 
ISSUES/RULING  48  (b)  of the Public Land Act,  required  to  prove  continuous 
What  is  required  in an acquisition of Public Land through Sales  the  agricultural  land  subject  occupation  and  cultivation 
Patent to be sufficient?   of the application ​needs only  for  30  years  prior  to  April  15, 
As  it  is  settled  that  the  Board of Liquidators had the full power  to  be  classified  as  alienable  1990  and  payment  of  real 
and  authority  to cancel the award, as the so-called "contract  and disposable as of the time  estate  taxes  while  the  land 
of  sale"  is  not  really  a  deed  of  actual  sale,  but  should  be  of  the  application​,  provided  has  not  been  occupied  by 
considered  as  a  mere  application",  the  cancellation  of  the  the  applicant's  possession  other persons. 
application  would,  therefore,  preclude  private  respondents  and  ​occupation  of  the  land 
from  asserting  any  proprietary  Of  possessory  rights  over  the  dated  back  to  June 12, 1945, 
said  public  land.  Indeed,  the  right  of  an  applicant  to  public  or  earlier.  Thereby,  a 
land  does  not  become  absolute  until  after  he  has  complied  conclusive  presumption  that 
with  all  the  requirements  of  law.  Consequently,  private  the  applicant  has  performed 
respondents  could  not  insist  on  a  formal  action  for  reversion  all  the  conditions  essential  to 
under  section  101  of  the  Public  Land  Law.  As  ruled  by  this  a  government  grant  arises, 
Court  in  Francisco  v.  Rodriguez,  the  afore-cited  section  'may  and  the  applicant  becomes 
be  invoked  only  when  title  has  already  vested  in  the  the  owner  of  the  land  by 
individual,  e.g.  when  a  patent  Of  a  certificate  of  title  has  virtue  of  an  imperfect  or 
already been issued.  incomplete  title.  By  legal 
  fiction,  the  land  has  already 
Thus,  it  was  explained  in  Alvarez  v.  Board  of  Liquidators,  that  ceased  to  be  part  of  the 
the  agreement  denominated  "Contract  of  Sale"  with  respect  public  domain  and  has 
to  public  agricultural  lands  awarded  to  applicants  under  become private property.121 
Republic  Act  No.  477  "is  not  really  a  deed  of  actual  sale, but  (Citations omitted) 
should  be  considered  as  a  mere  application".  It  was  stated 
therein  that  after  the  approval  of  such  application  and  the   

9 
• __

   
NOTE:  ​Both  judicial  legalization  and  administrative  legalization  CAN  The  time  to  file  applications  for  confirmation  of  Imperfect 
involve  agricultural  lands  of  the  public  domain  ​and  require  Title BE extend beyond 31 December 2020.: 
"continuous  occupation  and  cultivation  either  by  the  applicant  NO.  The  time  to  file  applications  for  confirmation  of  Imperfect 
Title shall not extend beyond 31 December 2020. 
himself  or through his predecessors-in-interest for a certain length 
- [Section  1  of  R.A.  9176]  Section  45,  Chapter  VII  of 
of  time";  judicial  legalization  Of  judicial  confirmation  and  free  Commonwealth  Act  No.  141,  as  amended,  is  hereby 
patent,  distinguished;  petitioners chose to apply for free patents.  further amended to read as follows:  
(Taar vs. Lawan, ibid.)  - “Section  45.  The  President  of  the  Philippines,  upon 
  recommendation  of  the  Secretary  of  Environment  and 
Natural  Resources,  shall  from  time  to  time  fix  by 
CAPTION: ​Taar vs. Lawan, G.R. No. 190922. October 11, 2017  proclamation  the  period  within  which  applications  for 
badge:  ​Confirmation  of  Imperfect  or  Incomplete  Titles;  ​two  free  patents  may  be  filed  in  the  Community 
modes   Environment  and  Natural  Resources  Office  or  region 
specified  in  such  proclamation,  and  upon  the 
FACTS:   expiration  of  the period so designated, unless the same 
blank  be  extended  by  the  President,  all  the  lands comprised 
  within  such  district,  chartered  city,  province, 
ISSUES/RULING  municipality  or  region  subject  thereto  under  the 
What  are  the  two  modes  of  disposing  public  confirmation  of  provisions  of  this  chapter  may  be  disposed  of  as 
imperfect or incomplete titles?   agricultural  public  land  without  prejudice  to  the  prior 
There  are  two  modes  of  disposing  public  confirmation  of  right  of  the  occupant  and  cultivator  to  acquire  such 
imperfect or incomplete titles:   land  under  this  Act  by  means  other  than  free  patent. 
1. Judicial Confirmation   The  time  to  be  fixed  in  the  entire  Archipelago  for  the 
2. Administrative Legalization   filing of applications under this Chapter shall not extend 
  beyond  31  December  2020:  ​Provided,  That  the  period 
The  last  mode  of  disposition  is by continuation of Imperfect of  shall  apply  only  when  the  area  applied  for  does  not 
incomplete  titles  either through judicial legalization or through  exceed  twelve  (12)  hectares.  The  period  fixed  for  any 
administrative legalization. (Taar vs. Lawan, G.R. No. 190922)  district,  chartered  city,  province  or  municipality  shall 
  take  effect  thirty  (30)  days  after  the  publication  of  the 
What governs Judicial Confirmation ?  proclamation  in  one  (1)  newspaper  of  general 
Judicial  legalization  or  judicial  confirmation  of  imperfect  or  circulation  in  the  city,  province  or  municipality 
incomplete  titles  ​is  governed  by  Section 48 of the Public Land  concerned.  A  certified  copy  of said proclamation shall 
Act,  as  amended  by  Republic  Act  No.  3872  and  Presidential  be  furnished  by  the  Secretary  of  Environment  and 
Decree  No.  1073,  which  states:  Section  48.  The  following  Natural  Resources  within  thirty  (30)  days  counted  from 
described  citizens  of  the  Philippines,  occupying  lands  of  the  the  date  of  the  presidential  proclamation  to  the 
public  domain  or  claiming  to  own  any  such  lands  or  an  Community  Environment  and  Natural  Resources  Office 
interest  therein,  but  whose  titles  have  not  been  perfected  or  and  to  the  provincial  board  and  municipal  board  or 
completed,  may  apply  to  the  Court  of  First  Instance  of  the  city  council  and  barangay  council  affected,  and 
province  where  the  land  is  located  for  confirmation  of  their  copies  thereof  shall  be  posted  on the bulletin board of 
claims  ​and the issuance of a certificate of title therefor, under  the  Community  Environment  and  Natural  Resources 
the Land Registration Act, to wit:  Office  and  at  such  conspicuous  places  in  the 
xxxxx  provincial  capitol,  city  or  municipal  hall,  and  in 
(b)  Those  who  by  themselves  or  through  their  predecessors-  barangay  hall  or  meeting  place.  It  shall  moreover  be 
in-interest  have  been  in  the  ​open,  continuous, exclusive, and  announced  and  aired  over  the  government  station  in 
notorious  possession  and  occupation  ​of  agricultural  lands  of  the concerned local area.” 
the  public  domain,  under  a  bona Jide claim of acquisition Of   
ownership,  except as against the government, since [June 12,  Who has the burden of proof?  
19451,  immediately preceding the filing of the applications for  The  burden  of  proof  in  overcoming  the  presumption  of  State 
confirmation  of  title,  except  when  prevented  by  war or force  ownership  of  the  lands  of  the  public  domain  is  on  the  person 
majeure.  Those  shall  be  conclusively  presumed  to  have  applying  for  registration  (Of  claiming  ownership),  who  must 
performed  all  the  conditions  essential  to  a  government grant  prove  that  the  land  subject  of  the  application  is  alienable  Of 
and  shall  be  entitled  to  a  certificate  of  title  under  the  disposable.  To  overcome  this  presumption,  incontrovertible 
provisions of this chapter. (Taar vs. Lawan, ibid)  evidence  must  be  established  that  the  land  subject  of  the 
application  (or  claim)  is  alienable  or  disposable.  x  x  x.  The 
  applicant  may  also  secure  a  certification  from  the  government 
JUDICIAL CONFIRMATION:   that  the  land  claimed  to  have  been  possessed  for  the  required 
number  of  years  is  alienable  and  disposable.  (Diaz-Enriquez  vs. 
  Director of Lands, ibid.) 
NOTE:  ​The  time  to  file  applications  for  confirmation  of  Imperfect 
 
Title shall not extend beyond 31 December 2020 
- Section  45,  Chapter VII of Commonwealth Act No. 141,  CAPTION: ​Carlos vs. Republic, G.R. No. 164823. August 31, 
as  amended,  is  hereby  further  amended  to  read  as  2005 
follows:  "Section  45.  x  x  x  The  time  to  be  fixed  in  the  badge:  ​Requisites  in  ​Judicial  Confirmation  of  Imperfect  Title; 
entire  Archipelago  for  the  filing  of  applications  under  Possession may be had in two ways 
this  Chapter  shall  not  extend  beyond  31  December 
2020:  Provided,  that  the  period  shall  apply  only  when 
FACTS:  
the  area  applied  for  does  not  exceed  twelve  (12) 
blank 
hectares.  The  period  fixed  for  any  district,  chartered 
 
city, province Of municipality shall take effect thirty (30) 
ISSUES/RULING 
days  after  the  publication  of  the  proclamation  in  one 
What  are  the  requisites  of  Judicial  Confirmation  of  an 
(1)  newspaper  of  general  circulation  in  the  city, 
Imperfect title? 
province  Of  municipality  concerned.  (Section  1 of R.A. 
Applicants  for  confirmation  of  imperfect  title  must  prove  the 
9176) 
following:  
 

10 
• __

 
(a)  that  the  land  forms  part  of  the  ​disposable  and  alienable 
agricultural lands ​of the public domain; and   CAPTION: ​Republic vs. Nicolas, G.R. No. 181435. October 2, 
  2017 
(b)  that  they  have  been  in  ​open,  continuous,  exclusive,  and  badge:  ​Requisites  in  ​Judicial  Confirmation  of  Imperfect  Title. 
notorious  possession  and  occupation  of  the  same  under  a  Applicant must prove that land is alienable. 
bona  fide  claim  of ownership either since time immemorial Of 
since  June  12,  1945.  (Carlos  vs.  Republic,  G.R.  No.  164823. 
FACTS:  
August 31, 2005) 
blank 
- The  applicant  for  judicial  confirmation  of  imperfect 
 
title  must  show  that  he  is  in  actual  possession  of  the 
ISSUES/RULING 
property  at  the  time  of  the  application.  Taken  with 
Respondent  has  failed  to  prove  that  the property is alienable 
the  words  open,  continuous,  exclusive  and 
and  disposable  agricultural  land  that  may  be  registered 
notorious,  the  word  occupation  serves  to  highlight 
under Section 14(1) of P.D. 1529. 
the  fact  that  for  an  applicant  to  qualify,  his 
possession  must  not  be  a  mere  fiction.  (Carlos  vs.   
Republic, ibid.)   
 
What are the two ways possession may be had?   CAPTION: ​Dauan vs. Secretary of Agriculture and Natural 
Even  if  it  were  true  that  it  was  the  petitioner  who  had  actual  Resources, et al. No. L-19547. January 31, 1967 
possession  of  the  land  at  that  time,  such  possession  was  no  badge: ​Requisites in ​Judicial Confirmation​ of Imperfect Title 
longer  in  the  concept  of  an  owner. Possession may be had in 
one  of  two  ways:  possession  In  the  concept of an owner and 
possession  of  a  holder.  A  possessor  in  the  concept  of  an  FACTS:  
owner  may  be  the  owner  himself  or one who claims to be so.  blank 
On  the  other  hand,  one  who  possesses  as  a  mere  holder   
acknowledges in another a superior right which he believes to  ISSUES/RULING 
be  ownership,  whether  his  belief  be  right  or  wrong.  Petitioner  How to prove possession? 
herein  acknowledges  the  sale  of  the  property  to  Ususan  The  fact  that  appellee  was in possession of the homestead at 
Development  Corporation  in  1996  and  in  fact  promised  to  the  time  of  the  conveyances  to  the  appellants,  coupled  by 
deliver  the  certificate  of  title  to  the  corporation  upon  its  the  lack  of  anything  to  show  that  he  was  not  in possession of 
obtention.  Hence,  it  cannot  be  said that her possesston since  the  requisite  qualifications,  fairly  indicates  that his application 
1996  was  under  a  bona  fide  claim  of  ownership.  Under  the  had  been  approved  by  the  Director  of  Lands.  (Dauan  vs. 
law,  only  he  who  possesses  the  property  under  a  bona  fide  Secretary  of  Agriculture  and  Natural  Resources,  et  al.  No.  L- 
claim  of  ownership  is  entitled  to  confirmation  of  title.  (Carlos  19547. January 31, 1967) 
vs. Republic, ibid.)   
  How to prove possession? 
Under  Act  926,  then  the  applicable  law,  the  fight  of  the 
CAPTION: ​Republic vs. Tri-Plus Corporation, 503 SCRA 793  homesteader  to  the  patent  does  not  become  absolute  until 
badge:  ​Requisites  in  ​Judicial  Confirmation  of  Imperfect  Title;  after  he  has  complied  with  all  the  requirements  of the law. One 
Applicant must prove that land is alienable.  of  the  most  important  requirements  is  that  the  "person  filing  the 
application  ​shall  prove  by  two  credible  witnesses  that  tie  has 
resided  upon  and  cultivated  the  land  for  the  term  of  five  years 
FACTS:  
immediately  succeeding  the  time  of  filing  the  application 
blank 
aforesaid,  and  ​shall  make  affidavit  that  no  part  of  said land has 
 
been  alienated  or  encumbered  (Vda.  de  Delizo  vs.  Delizo,  Nos. 
ISSUES/RULING 
J-32820-21. January30, 1976). 
How to prove that land is alienable? 
 
To  prove  that  the  land  subject  of  an  application  for 
registration  is  alienable,  an  applicant  must  establish  the 
CAPTION: ​Director of Lands vs. Buyco, G.R. No. 91189, 
existence  of  a  ​positive  act  of  the  government  such  as  a 
November 27, 1992 
presidential  proclamation  or  an  executive  order,  an 
badge:  ​Requisites  in  ​Judicial  Confirmation  of  Imperfect  Title; 
administrative  action,  investigation  reports  of  Bureau of Lands 
Payment of tax is not sufficient to prove ownership. 
investigators, and a legislative act or statute.  
 
The  ​applicant  may  also  secure  a  certification  from  the  FACTS:  
government  that  the  lands  applied  for  are  alienable  and  blank 
disposable. (Republic vs. Tri-P1us Corporation, 503 SCRA 793)   
ISSUES/RULING 
  Is Payment of tax sufficient to prove possession? 
How to prove that land is alienable?  In  any  event,  even  if  Charles  had  indeed  ​declared  the 
In  Heirs  of  Mario  Malabanan  v.  Republic  of  the  Philippines,  704  property  for  taxation  purposes  and  actually  paid  taxes,  such 
SCRA  561  (2013),  the  Court  emphasized  that  lands  of the public  facts  are  still  insufficient  to justify possession thereof, ​much less 
domain,  unless  declared  otherwise  by  virtue  of  a  statute or law,  a  claim  of  ownership  thereon.  This  Court  has  repeatedly held 
are  inalienable  and  can  never  be  acquired  by  prescription.  No  that  the  declaration  of  ownership  for  purposes  of  assessment 
amount  of  time  of  possession  or  occupation  can  ripen  into  on  the  payment of the tax is not sufficient to prove ownership. 
ownership  over  lands  of  the  public  domain.  ​A  positive  act  (Director  of  Lands  vs.  Buyco,  G.R.  No.  91189,  November  27, 
declaring  land  as  alienable  and disposable is required. ​X x x the  1992) 
Court  has  time  and  again  emphasized  that  there  must  be  a 
positive act of the government, such as an official proclamation,   
declassifying  inalienable  public  land  into  disposable  land  for 
CAPTION: ​de Leon vs. de Leon-Reyes, G.R. No. 205711. May 
agricultural  or  other  purposes.  In  fact,  Section  8  of  CA  No.  141 
30, 2016 
limits  alienable  Of  disposable  lands  only  to  those  lands  which 
badge:  ​Requisites  in  ​Judicial  Confirmation  of  Imperfect  Title; 
have  been  officially  delimited  and  classified.  (Diaz-Enriquez  vs. 
Original  registration  of  the  title, via judicial proceedings, takes 
Director of Lands, G.R.No. 168065. September 6, 2017) 

11 
• __

 
place as a matter of course.  
CAPTION: ​Taar vs. Lawan, G.R. No. 190922. October 11, 2017 
FACTS:   badge:  Administrative  Legalization;  ​Requirements  for  the 
blank  Application  of  Free  Patents;  Both  judicial  legalization  and 
  administrative legalization involve agricultural lands. 
ISSUES/RULING 
Is a judicial confirmation a grant of title to the property?   FACTS:  
Upon compliance with the conditions of Sec. 48(b) of the PLA,  blank 
the  possessor  is  deemed  to  have  acquired,  by  operation  of   
law,  right  to  a  grant  over  the  land.  For  all  legal  intents  and  ISSUES/RULING 
purposes,  the  land  is  segregated  from  the  public  domain,  What are the requisites of the application for free patents 
because  the  beneficiary  is  conclusively  presumed  to  have  The  applicant  for  a  free  patent  should  comply  with  the 
performed  all  the conditions essential to a Government grant.  following requisites:  
The  land  becomes  private  in  character  and  is  now  beyond  (1)  the  applicant  must  be  a  natural-born  citizen  of  the 
the  authority  of  the  director  of  lands  to  dispose  of.  At  that  Philippines;  
point,  original  registration  of  the title, via judicial proceedings,  (2)  the  applicant  must  not  own  more  than  12  hectares  of 
takes  place  as  a  matter  of  course; the registration court does  land;  
not  grant  the  applicant  title  over  the  property  but  merely  (3)  the  applicant  or his/her predecessors-in-interest must have 
recognizes  the  applicant's  existing  title  which  had  already  continuously occupied and cultivated the land;  
vested upon the applicant's compliance with the requirement  (4)  the  continuous  occupation  and  cultivation  must  be  for  a 
of  open,  continuous,  exclusive,  and  notorious  possession  and  period  of  at  least  30  years  before  April  15,  1990,  which  is  the 
occupation  of  the  land  since  June  12,  1945.  (de  Leon  vs.  de  date of effectivity of Republic Act No. 6940; and  
Leon- Reyes, GR. No. 205711. May30,2016)  (5)  payment  of  real  estate  taxes  on  the  land  while  it  has  not 
been occupied by other persons. (Taar vs. Lawan, ibid) 
 
 
ADMINISTRATIVE REGISTRATION OF TITLE 
CAPTION: Rep. of the Phils. vs. Sps. Noval, G.R. No. 170316, 
(1) Department of Environment and Natural Resources.   Sept. 18, 2017 
01. Free patent   badge:  ​Requisites  in  ​Administrative  Legalization;  ​The  burden 
02. Homestead patent   of  evidence  lies  on  the  party  who  asserts  an  affirmative 
03. Sales patent   allegation.  
04. Miscellaneous Sales Application Patent  
05. Residential Free patent   FACTS:  
06. Special  Patent  by  virtue  of  a  presidential  blank 
proclamation    
  ISSUES/RULING 
RA  No.  11231  (Agricultural  Free  Patent  Reform  Act)  removed  blank 
the  prohibitory  period  for  subsequent  disposition  and 
encumbrances to free patent and homestead patent.   

CAPTION: Herce Jr. vs. Municipality of Cabuyao, Laguna, G.R. 

(2) Department of Agrarian Reform.   No. 166645, November 11, 2005 
01. Emancipation patents   badge:  ​Requisites  in  ​Administrative  Legalization;  ​Lands  of  the 
02. Certificate of land ownership Award  public domain can never be acquired by prescription. 

(3) National Commission of Indigenous Peoples  

FACTS:  
 
blank 
Certificate of Ancestral Domain of Title (CADT) 
 
Certificate Of Ancestral Land Title (CALT) 
ISSUES/RULING 
 
blank 
CADT  and  CALT  are  mere  recognition  of  a  native  title,  not  a 
part of torrens system 
--------------------------------------------------------- 
  NOTES: Who may apply? UNDER THE IPRA 
Administrative Legalization   
 
NOTE:  ​Both  judicial  legalization  and  ​administrative  legalization  REGISTRATION UNDER THE IPRA 
involve  ​agricultural  lands  of  the  public  domain  ​and  ​require   
"continuous  occupation  and  cultivation  either  by  the  applicant 
himself  or  through  his  predecessors-in-interest  for  a  certain  CAPTION: ​Cruz vs. Secretary of Environment and Natural 
length  of  time"​;  judicial  legalization  Of  judicial  confirmation  and  Resources, G.R. No. 135385. December 6, 2000 
free  patent,  distinguished;  petitioners  chose  to  apply  for  free  badge: ​Registration under the Indegenous People’s Rights Act 
(IPRA), R.A. No. 8371 
patents. (Taar vs. Lawan, ibid.) 
 
FACTS:  
NOTE​:  ​Lands  of  the  public  domain, unless declared otherwise by 
blank 
virtue  of  a  statute  or  law,  are  inalienable  and  can  never  be   
acquired  by  prescription;  ​no  amount  of  time  of  possession  Of  ISSUES/RULING 
occupation  can  ripen  into  ownership  over  lands  of  the  public  Consitutional basis of IPRA:  
domain;  all  lands  of  the  public  domain  presumably  belong  to  The  1987  Constitution  carries  at  least  six  (6)  provisions  which 
the  State  and  are  inalienable.  (Diaz-  Enriquezvs.  Dir.  of  Lands,  insure  the  fight  of  tribal  Filipinos  to  preserve  their  way  of  life. 
ibid.)  This  Constitution  goes  further  than  the  1973  Constitution  by 

12 
• __

expressly  guaranteeing  the  rights  of  tribal  Filipinos  to  their  CAPTION: ​Republic vs. Southside Homeowners Association, 
ancestral  domains  and  ancestral  lands.  By  recognizing  their  Inc. G.R. No. 156951. September 22, 2006 
right  to  their  ancestral  lands  and  domains,  the  State  has  badge:  ​The  President  is  empowered  to  reserve  by 
effectively  upheld  their  right  to  live  in  a  culture  distinctly  their  proclamation  alienable  lands  of  the  public  domain  for 
own.  (Cruz  vs.  Secretary  of  Environment  and  Natural  specific public use or service 
Resources, GR. No. 135385. December 6, 2000) 
FACTS:  
 
blank 
CAPTION: ​Lamsis vs. Dong-e, G.R. No. 173021. October 20,   
2010  ISSUES/RULING 
badge: ​Registration under the Indegenous People’s Rights Act  When  is  the  president  allowed  to  reserve  by  proclamation 
(IPRA), R.A. No. 8371  alienable lands of the public domain  
The  President,  upon  the  recommendation  of  the  Secretary of 
Environment  and  Natural  Resources,  may  designate  by 
FACTS:   proclamation  any  tract  or  tracts of land of the public domain 
blank  as  reservations  for  the  use  of  the  Republic  or  any  of  its 
  branches,  or  for  quasi-public  uses  or  purposes.  Such  tract  or 
ISSUES/RULING  tracts  of  land  thus  reserved  shall  be  non-alienable  and  shall 
W/N titling of ancestral lands vests ownership  not  be subject to sale or other disposition until again declared 
The  application for issuance of a Certificate of Ancestral Land  alienable.  Consistent  with  the  foregoing  postulates, 
Title  pending  before  the  NCIP  is  akin  to  a  registration  jurisprudence  teaches  that  a  military  reservation,  like  the 
proceeding.  It  also  seeks an official recognition of one's claim  FBMR,  or  a part thereof is not open to private appropriation or 
to  a  particular  land  and  is  also  in  rem.  The  titling  of ancestral  disposition  and,  therefore,  not  registrable,  unless  it  is  in  the 
lands  is  for  the  purpose of "officially establishing" one's land as  meantime  reclassified  and  declared  as  disposable  and 
an  ancestral  land.  Just  like  a  registration  proceeding,  the  alienable  public  land.  And  until  a  given  parcel  of  land  is 
titling  of  ancestral  lands  ​does  not  vest  ownership  ​upon  the  released  from  its  classification  as  part  of  the  military 
applicant  but  only  recognizes  ownership  that  has  already  reservation  zone  and  reclassified  by  law  Of  by  presidential 
vested in the applicant by virtue of his and his predecessor-in-  proclamation  as  disposable and alienable, its status as part of 
interest's  possession  of  the  property  since  time  immemorial.  a  military  reservation  remains, even if incidentally it is devoted 
(Lamsis vs. Dong-e, G.R. No. 173021. October 20, 2010)  for  a  purpose  other  than  as  a  military  camp  or  for  defense. 
(Republic vs. Southside Homeowners Association, Inc. G.R. No. 
 
156951. September22, 2006) 
CAPTION: ​Chavez vs. Public Estates Authority, G.R. No. 
133250. May 6, 2003   
badge: ​Registration under the Indegenous People’s Rights Act  What is the legal basis of the President’s power 
(IPRA), R.A. No. 8371  It  may  here  be  reiterated  that,  pursuant  to  Section  64(e)  of  the 
Revised  Administrative  Code,  alienable  lands  of  the  public 
domain  may  be  ordered  reserved,  by  the  President,  for  a 
FACTS:   specific  public  purpose  or  service.  Then  under  the  provisions  of 
blank  the  Public  Land  Act  (Com.  Act  141)  the  President  has  authority 
  to  re-classify  such  lands  from  one  class  to  another,  e.g.,  from 
ISSUES/RULING  agricultural  to  reserved  areas  and  vice-versa.  And,  this 
blank  re-classification  may  be  effected  any  time  and  in  a  similar 
manner,  that  is,  by  Presidential  action.  It  cannot  be  rightly 
---------------------------------------------------------  claimed,  therefore,  that the release from reservation of a certain 
NOTES: Who may apply? President’s Proclamation  portion  of  the  area  originally  intended  for  the  use  of  the 
  Mountain  National  Agricultural  School  by  a  subsequent 
proclamation  of  the  President,  is  not  In  accordance  with  law. 
CAPTION: ​Republic vs. Court of Appeals, No. L-40912.  [Republic vs. Octobfe, et al. No. 1-18867. April 30, 1966] 
September 30, 1976  --------------------------------------------------------- 
badge:  ​The  President  is  empowered  to  reserve  by 
proclamation  alienable  lands  of  the  public  domain  for  FORMS AND CONTENTS, DEALING WITH 
specific public use or service 
LAND 
FACTS:  
blank 
  Section 15
ISSUES/RULING  Form and contents. -
Is  the  President  empowered  to  reserve  by  proclamation  The application for land registration shall be in writing,
alienable  lands  of the public domain for specific public use or 
service  signed by the application or the person duly authorized in
Certainly,  Proclamation  No.  350  is  free  of  any legal infirmity. It  his behalf, and sworn to before any officer authorized to
proceeds  from  the  recognized  competence  of  the  President  administer oaths for the province or city where the
to  reserve  by  executive  proclamation  alienable  lands  of  the 
public  domain  for  a  specific  public  use  or  service.  Section 64 
application was actually signed. If there is more than one
(e)  of  the  Revised  Administrative  Code  empowers  the  applicant, the application shall be signed and sworn to by
President  "(t)o  reserve  from  sale  or  other  disposition  and  for  and in behalf of each. The application shall contain a
specific  public  uses  or  service,  any  land  belonging  to  the 
description of the land and shall state the citizenship and
private  domain  of  the  Government  of  the Philippines, the use 
of  which  is  not  otherwise  directed  by  law. (Republic vs. Court  civil status of the applicant, whether single or married, and,
of Appeals, No. L-40912. September30, 1976)  if married, the name of the wife or husband, and, if the
  marriage has been legally dissolved, when and how the
marriage relation terminated. It shall also state the full

13 
• __

names and addresses of all occupants of the land and those Section 19
of the adjoining owners, if known, and, if not known, it Amendments.
shall state the extent of the search made to find them. Amendments to the application including joinder,
The application, shall, in form, be substantially as follows: substitution, or discontinuance as to parties may be allowed
(PLEASE SEE OTHER FILE: )  by the court at any stage of the proceedings upon just and
---------------------------------------------------------  reasonable terms.
NOTES:   Amendments which shall consist in a substantial change in
  the boundaries or an increase in area of the land applied for
NOTES​: ​above 
  or which involve the inclusion of an additional land shall
--------------------------------------------------------- be subject to the same requirements of publication and
Section 16 notice as in an original application.
Non-resident applicant. --------------------------------------------------------- 
If the applicant is not a resident of the Philippines, he shall NOTES:  
 
file with his application an instrument in due form NOTES​: ​above 
appointing an agent or representative residing in the  
Philippines, giving his full name and postal address, and ---------------------------------------------------------
shall therein agree that the service of any legal process in Section 20
the proceedings under or growing out of the application When land applied for borders on road.
made upon his agent or representative shall be of the same If the application describes the land as bounded by a public
legal effect as if made upon the applicant within the or private way or road, it shall state whether or not the
Philippines. If the agent or representative dies, or leaves the applicant claims any and what portion of the land within
Philippines, the applicant shall forthwith make another the limits of the way or road, and whether the applicant
appointment for the substitute, and, if he fails to do so the desires to have the line of the way or road determined.
court may dismiss the application. --------------------------------------------------------- 
---------------------------------------------------------  NOTES:  
NOTES:    
  NOTES​: ​above 
NOTES​: ​above   
  ---------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------- Section 21
Section 17 Requirement of additional facts and papers; ocular
What and where to file. inspection.
The application for land registration shall be filed with the The court may require facts to be stated in the application
Court of First Instance of the province or city where the in addition to those prescribed by this Decree not
land is situated. The applicant shall file together with the inconsistent therewith and may require the filing of any
application all original muniments of titles or copies additional paper. It may also conduct an ocular inspection,
thereof and a survey plan of the land approved by the if necessary.
Bureau of Lands. --------------------------------------------------------- 
The clerk of court shall not accept any application unless it NOTES:  
is shown that the applicant has furnished the Director of  
NOTES​: ​above 
Lands with a copy of the application and all annexes.  
---------------------------------------------------------  ---------------------------------------------------------
NOTES:   Section 22
 
NOTES​: ​above 
Dealings with land pending original registration.
  After the filing of the application and before the issuance
--------------------------------------------------------- of the decree of registration, the land therein described may
Section 18 still be the subject of dealings in whole or in part, in which
Application covering two or more parcels. case the interested party shall present to the court the
An application may include two or more parcels of land pertinent instruments together with a subdivision plan
belonging to the applicant/s provided they are situated approved by the Director of Lands in case of transfer of
within the same province or city. The court may at any portions thereof and the court, after notice to the parties,
time order an application to be amended by striking out one shall order such land registered subject to the conveyance
or more of the parcels or by a severance of the application. or encumbrance created by said instruments, or order that
---------------------------------------------------------  the decree of registration be issued in the name of the
NOTES:   person to whom the property has been conveyed by said
  instruments.
NOTES​: ​above 
 
 
---------------------------------------------------------

14 
• __
B. Publication, Opposition and Default  the sea where a river or harbor line has
Section 23
Notice of initial hearing, publication, etc.
The court shall, within five days from filing of the
application, issue an order setting the date and hour of the
initial hearing which shall not be earlier than forty-five
days nor later than ninety days from the date of the order.
The public shall be given notice of the initial hearing of the
application for land registration by means of (1)
publication; (2) mailing; and (3) posting.
1. By publication.
Upon receipt of the order of the court setting the
time for initial hearing, the Commissioner of Land
Registration shall cause notice of initial hearing to
be published once in the Official Gazette and once
in a newspaper of general circulation in the
Philippines: Provided, however, that the
publication in the Official Gazette shall be
sufficient to confer jurisdiction upon the court.
Said notice shall be addressed to all persons
appearing to have an interest in the land involved
including the adjoining owners so far as known,
and "to all whom it may concern". Said notice
shall also require all persons concerned to appear
in court at a certain date and time to show cause
why the prayer of said application shall not be
granted.
2. By mailing.
a. Mailing of notice to persons named in the
application. The Commissioner of Land
Registration shall also, within seven days
after publication of said notice in the
Official Gazette, as hereinbefore
provided, cause a copy of the notice of
initial hearing to be mailed to every
person named in the notice whose address
is known.
b. Mailing of notice to the Secretary of
Public Highways, the Provincial Governor
and the Mayor. If the applicant requests to
have the line of a public way or road
determined, the Commissioner of Land
Registration shall cause a copy of said
notice of initial hearing to be mailed to the
Secretary of Public Highways, to the
Provincial Governor, and to the Mayor of
the municipality or city, as the case may
be, in which the land lies.
c. Mailing of notice to the Secretary of
Agrarian Reform, the Solicitor General,
the Director of Lands, the Director of
Public Works, the Director of Forest
Development, the Director of Mines and
the Director of Fisheries and Aquatic
Resources. If the land borders on a river,
navigable stream or shore, or on an arm of
been established, or on a lake, or if it
otherwise appears from the application or
the proceedings that a tenant-farmer or the
national government may have a claim
adverse to that of the applicant, notice of
the initial hearing shall be given in the
same manner to the Secretary of Agrarian
Reform, the Solicitor General, the
Director of Lands, the Director of Mines
and/or the Director of Fisheries and
Aquatic Resources, as may be
appropriate.
3. By posting.
The Commissioner of Land Registration shall also
cause a duly attested copy of the notice of initial
hearing to be posted by the sheriff of the province
or city, as the case may be, or by his deputy, in a
conspicuous place on each parcel of land included
in the application and also in a conspicuous place
on the bulletin board of the municipal building of
the municipality or city in which the land or
portion thereof is situated, fourteen days at least
before the date of initial hearing.
The court may also cause notice to be served to
such other persons and in such manner as it may
deem proper.
The notice of initial hearing shall, in form, be substantially
as follows:
(Caption and Title)
NOTICE OF INITIAL HEARING
To (here insert the names of all persons appearing to have
an interest and the adjoining owners so far as known, and
to all whom it may concern):
An application (or petition) having been filed in the
above-entitled case by (full name and address) praying for
the registration and confirmation (or for the settlement and
adjudication, in case of petition in cadastral proceedings) of
title to the following described lands:
(Insert description)
You are hereby served this notice to appear before this
Court at its session to be held at _________________ on
the ______________ day of _______________, 19
______, at _____________ o'clock in the _________ then
and there to present such claims as you may have to said
lands or any portion thereof, and to submit evidence in
support of such claim; and unless you appear at said Court
at the time and place aforesaid, your default will be
recorded and the title to the lands will be adjudicated and
determined in accordance with law and the evidence before
the Court, and thereafter you will forever be barred from
contesting said application (or petition) or any decree
entered thereon.
15 
• __
Witness, the Hon. ________________________ Judge of
the Court of First Instance of _______ this _______ day of
_________________, in the year 19 ______.
Attest:
Commissioner of Land Registration
--------------------------------------------------------- 
NOTES:   above
NOTES​: ​above 
---------------------------------------------------------
Section 24
Proof of publication and notice.
The certification of the Commissioner of Land Registration
and of the sheriff concerned to the effect that the notice of
initial hearing, as required by law, has been complied with
shall be filed in the case before the date of initial hearing,
and shall be conclusive proof of such fact.
--------------------------------------------------------- 
NOTES:   SPECIFIC EVIDENCE OF OWNERSHIP
NOTES​: ​above  above
---------------------------------------------------------
Section 25
Opposition to application in ordinary proceedings.
Any person claiming an interest, whether named in the
notice or not, may appear and file an opposition on or
before the date of initial hearing, or within such further
time as may be allowed by the court. The opposition shall
state all the objections to the application and shall set forth
the interest claimed by the party filing the same and apply
for the remedy desired, and shall be signed and sworn to by
him or by some other duly authorized person.
If the opposition or the adverse claim of any person covers
only a portion of the lot and said portion is not properly
delimited on the plan attached to the application, or in case
of undivided co-ownership, conflicting claims of
ownership or possession, or overlapping of boundaries, the
court may require the parties to submit a subdivision plan
duly approved by the Director of Lands.
---------------------------------------------------------  hearing. Hearing before a referee may be held at any
NOTES:   convenient place within the province or city as may be
 
NOTES​: ​above 
---------------------------------------------------------
Section 26
Order of default; effect.
If no person appears and answers within the time allowed,
the court shall, upon motion of the applicant, no reason to
the contrary appearing, order a default to be recorded and
require the applicant to present evidence. By the
description in the notice "To all Whom It May Concern",
all the world are made parties defendant and shall be
concluded by the default order.
Where an appearance has been entered and an answer filed,
a default order shall be entered against persons who did not
appear and answer.
 
C. Hearing Judgment and Decree of 
Registration 
 
CITIZENHSHIP REQUIREMENT 
 
 
CLASSIFICATION OF PUBLIC LANDS 
above 
 
NON-REGISTRABLE PROPERTIES 
above 
 
 
 
C. Hearing Judgment and Decree of 
Registration 
--------------------------------------------------------- 
NOTES:  
NOTES​: ​above 
 
---------------------------------------------------------
Section 27
Speedy hearing; reference to a referee.
The trial court shall see to it that all
registration-proceedings are disposed or within ninety days
from the date the case is submitted for decision,
The Court, if it deems necessary, may refer the case or any
part thereof to a referee who shall hear the parties and their
evidence, and the referee shall submit his report thereon to
the Court within fifteen days after the termination of such
fixed by him and after reasonable notice thereof shall have
been served the parties concerned. The court may render
judgment in accordance with the report as though the facts
have been found by the judge himself: Provided, however,
that the court may in its discretion accept the report, or set
it aside in whole or in part, or order the case to be
recommitted for further proceedings:
--------------------------------------------------------- 
NOTES:  
NOTES​: ​above 
---------------------------------------------------------
Section 28
Partial judgment.
In a case where only a portion of the land subject of
registration is contested, the court may render partial
judgment provided that a subdivision plan showing the
16 
• __
contested and uncontested portions approved by the
Director of Lands is previously submitted to said court.
---------------------------------------------------------  The decree of registration shall bind the land and quiet title
NOTES:   thereto, subject only to such exceptions or liens as may be
 
NOTES​: ​above 
 
---------------------------------------------------------
Section 29
Judgment confirming title.
All conflicting claims of ownership and interest in the land
subject of the application shall be determined by the court.
If the court, after considering the evidence and the reports
of the Commissioner of Land Registration and the Director
of Lands, finds that the applicant or the oppositor has
sufficient title proper for registration, judgment shall be
rendered confirming the title of the applicant, or the
oppositor, to the land or portions thereof.
--------------------------------------------------------- 
NOTES:  
NOTES​: ​above 
---------------------------------------------------------
Section 30
When judgment becomes final; duty to cause issuance of
decree.
The judgment rendered in a land registration proceedings
becomes final upon the expiration of thirty days to be
counted from the data of receipt of notice of the judgment.
An appeal may be taken from the judgment of the court as
in ordinary civil cases.
After judgment has become final and executory, it shall
devolve upon the court to forthwith issue an order in
accordance with Section 39 of this Decree to the
Commissioner for the issuance of the decree of registration
and the corresponding certificate of title in favor of the
person adjudged entitled to registration.
---------------------------------------------------------  the right of any person, including the government and the
NOTES:   branches thereof, deprived of land or of any estate or
 
NOTES​: ​above 
 
---------------------------------------------------------
Section 31
Decree of registration.
Every decree of registration issued by the Commissioner
shall bear the date, hour and minute of its entry, and shall
be signed by him. It shall state whether the owner is
married or unmarried, and if married, the name of the
husband or wife: Provided, however, that if the land
adjudicated by the court is conjugal property, the decree
shall be issued in the name of both spouses. If the owner is
under disability, it shall state the nature of disability, and if
a minor, his age. It shall contain a description of the land as
finally determined by the court, and shall set forth the
estate of the owner, and also, in such manner as to show
their relative priorities, all particular estates, mortgages,
easements, liens, attachments, and other encumbrances,
including rights of tenant-farmers, if any, to which the land
or owner's estate is subject, as well as any other matters
properly to be determined in pursuance of this Decree.
provided by law. It shall be conclusive upon and against all
persons, including the National Government and all
branches thereof, whether mentioned by name in the
application or notice, the same being included in the
general description "To all whom it may concern".
--------------------------------------------------------- 
NOTES:  
NOTES​: ​above 
 
---------------------------------------------------------
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
REMEDIES 
Section 32
Review of decree of registration; ​Innocent purchaser for
value.
The decree of registration shall not be reopened or revised
by reason of absence, minority, or other disability of any
person adversely affected thereby, nor by any proceeding
in any court for reversing judgments, subject, however, to
interest therein by such adjudication or confirmation of title
obtained by actual fraud, to file in the proper Court of First
Instance a petition for reopening and review of the decree
of registration not later than one year from and after the
date of the entry of such decree of registration, but in no
case shall such petition be entertained by the court where
an innocent purchaser for value has acquired the land or an
interest therein, whose rights may be prejudiced. Whenever
the phrase "innocent purchaser for value" or an equivalent
phrase occurs in this Decree, it shall be deemed to include
an innocent lessee, mortgagee, or other encumbrancer for
value.
Upon the expiration of said period of one year, the decree
of registration and the certificate of title issued shall
become incontrovertible. Any person aggrieved by such
decree of registration in any case may pursue his remedy
by action for damages against the applicant or any other
persons responsible for the fraud.
--------------------------------------------------------- 
17 
• __

REMEDIES: ​Innocent purchaser for value. - Stated  differently:  an  innocent  purchaser  for  value 
  relying on the Torrens title issued is protected.  
Q: Can decree of registration be reopened?   
GENERAL  RULE:  ​The decree of registration shall not be Q: When does the mirror doctrine apply?  
A:  When  a  title  over a land is registered under the Torrens system 
reopened or revised by reason of    (Agcaoili Reviewer, p. 246, 1999 ed) 
- absence,    
- minority,   Q:  Is  the  right  of  the  public  to  rely  on  the  face of a certificate of 
- or other disability of any person adversely affected title absolute? 
A:  No.  This  is  unavailing  when  the  party  concerned  has  actual 
thereby  knowledge  of  facts  and  circumstances  that  should  imply  a 
- nor by any proceeding in any court for reversing reasonably cautious man to make such further inquiry 
judgments   
  Q:  Bee  bought a ​parcel of land with a clean TCT. However, when 
  he  found  some  persons  occupying  it,  ​he  fenced  the  property 
EXCEPTION  RULE:  ​subject,however, to the right of any over  the  occupants’  objection​.  May  Bee  invoke  the  principle 
that a person dealing with a registered land need not go beyond 
person, including the government and the branches thereof its certificate of title in this case? (exception to mirror doctrine) 
deprived of land or of any estate or interest therein by such A:  No. Although it is a recognized principle that a person dealing 
adjudication or confirmation of title   on  a  registered  land  need  not  go  beyond  it certificate of title, ​it 
- obtained by actual fraud,  is  also  a  firmly  settled  rule  that  where  there  are  circumstances 
  which  would  put a party on guard and prompt him to investigate 
  or  inspect  the  property  being  sold  to  him,  such  as  the presence 
Q: What is the remedy for above exception?   of  occupants/tenants  thereon,  it  is  of course, expected from the 
purchaser  of valued piece of land to inquire first into the status or 
REMEDY:  ​tofile in the proper Court of First Instance a nature  of  the  possession  of  the  occupants​,  i.e.,  whether  or  not 
petition for reopening and review of the decree of the  occupants  possess  the  land  en  concepto  de  dueno,  in 
registration concept of an owner.   
 
As  is  the  common  practice  in  the  real  estate  industry, an ocular 
PRESCRIPTION:  ​notlater than one year from and after the date inspection  of  the  premises  involved  is  a  safeguard  that  a 
of the entry of such decree of registration, cautious  and prudent purchaser usually takes. Should he find out 
- that  the  land  he  intends  to  buy  is  occupied  by  anybody  else 
other  than  the  seller  who,  as  in  this  case,  is  not  in  actual 
- EFFECT OF PRESCRIPTION: ​Upon the possession,  ​it  would  then  be  incumbent  upon  the  purchaser  to 
expiration of said period of one year, the decree of verify  the  extent  of  the  occupant’s  possessory  rights.  The  failure 
registration and the certificate of title issued shall of  the prospective buyer to take such precautionary steps would 
mean  negligence  on  his  part  and  would  thereby  preclude  him 
become incontrovertible.
from  claiming  or  invoking  the  rights  of  a  “purchaser  in  good 
- REMEDY IN CASE OF PRESCRIPTION: ​Any faith.” (Mathay v. CA, G.R. No. 115788, Sept. 17, 1988) 
person aggrieved by such decree of registration in  
any case ​may pursue his remedy by action for  
Q:  [​(1999  Bar  Question)​]  Spouses  X  and  Y mortgaged a piece of 
damages against the applicant or any other registered  land  to  A,  delivering  as  well  the  OCT  to the latter, but 
persons ​responsible for the fraud. they  continued  to  possess  and  cultivate  the  land,  giving  1/2  of 
EXCEPTION  TO  SUCH:  ​but in no case shall such petition be each  harvest  to  A  in  partial  payment of their loan to the latter. ​A 
however,  without  the  knowledge  of  X  and  Y,  forged  a  deed  of 
entertained by the court where an innocent purchaser for
sale  of  the  aforesaid  land  in  favor  of  himself​,  got  a  TCT  in  his 
value has acquired the land or an interest therein, whose name,  and  ​then  sold the land to B.  ​B bought the land relying on 
rights may be prejudiced.  A's  title,  and  thereafter  got  a  TCT  in  his  name.  It  was  only  then 
  that  the  spouses  X  and  Y  learned  that  their  land had been titled 
Q: Does the ​innocent
purchaser for value​ include?   in  B's name. ​May said spouses file an action for reconveyance of 
the land in question against B? Reason. 
Whenever the phrase "innocent purchaser for value" or an  
equivalent phrase occurs in this Decree, it shall be deemed A:  The  action  of  X  and Y against B for r​econveyance of the land 
to include an innocent lessee, mortgagee, or other will  not  prosper  because  B  has  acquired  a  clean  title  to  the 
encumbrancer for value.  property  being  an  innocent  purchaser  for  value. A forged deed 
  is  an  absolute  nullity  and  conveys  no  title.  The  fact  that  the 
Q: What is the mirror doctrine?   forged  deed  was  registered  and  a  certificate  of  title was issued 
A:  All  persons  dealing  with  a  property  covered  by  Torrens  in  his  name,  did  not  operate  to  vest  upon  A ownership over the 
certificate  of  title  ​are  not  required  to  go  beyond  what  appears  property  of  X  and  Y.  The  registration  of  the  forged  deed will not 
on the​ face of the title.   cure the infirmity.  
- Where  there  is  nothing  on  the  certificate  of  title  to   
indicate  any  cloud  or  vice  in  the  ownership  of  the  However,  once  the  title  to  the  land  is  registered  in  the  name  of 
property,  or  any  encumbrance  thereon,  ​the purchaser  the  forger  and  title  to  the  land  thereafter  falls  into  the  hands  of 
is  not  required  to  explore  further  than  what  the  Torrens  an  innocent  purchaser  for  value,  the latter acquires a clean title 
title  upon  its  face  indicates  in  quest  for  any  hidden  thereto.  ​A  buyer  of  a  registered  land  is  not  required  to  explore 
defect  or  inchoate  right  that  may  defeat  his  right  beyond  what  the  record  in  the  registry  indicates  on  its  face  in 
thereto.  

18 
• __

quest  ​for  any  hidden  defect  or  inchoate  right  which  may  statement  therein,  or  omission  of  facts  shall  ipso  facto 
subsequently defeat his right thereto.   produce the cancellation of the concession.  
- This  is  the  "mirror  principle"  of  the  Torrens  system  which  - The  patent  issued  to  Nestor  in  this  case  is  void  ab initio 
makes  it  possible  for  a  forged  deed to be the root of a  not  only  because  ​it  was  obtained  by  fraud  but  also 
good title.   because  it  covers  30  hectares  which  is  far  beyond the 
  maximum  of  24  hectares  provided  by  the  free  patent 
Besides, it appears that spouses ​X and Y are guilty of contributory  law. 
negligence  when  they  delivered  the  OCT  to  the  mortgagee   
without  annotating  the  mortgage  thereon.  Between  them  and  2.  The  ​government  can  seek  annulment  of  the  original  and 
the innocent purchaser for value, they should bear the loss.   transfer  certificates  of  title  and  the  reversion  of  the  land  to  the 
  State.  Eddie's  defense  is  untenable.  The  protection  afforded  by 
Q: Who is a purchaser in good faith and for value?   the  Torrens  System  to  an  innocent  purchaser  for  value  can  be 
A:  A  purchaser  in  ​good  faith  and  for  value  is  one  who  buys  availed  of  only  if  the  land  has  been  titled  thru  judicial 
property  of  another,  without  notice  that  some  other  person  has  proceedings  where  the  issue  of  fraud  becomes  academic after 
a  right  to,  or  interest  in  such  property  and  pays  a  full  and  fair  the  lapse  of  one  (1)  year  (or  10  years  in  the  book?)  from  the 
price  for  the  same  at  the  time  of  such  purchase,  or  before  he  issuance  of  the  decree  of  registration.  In  public  land  grants, the 
has  notice  of  the  claim  or  interest  of  some  other  person  in  the  action  of  the  government  to  annul  a  title  fraudulently  obtained 
property.  (San  Roque  Realty  and  Development  Corp.  v.  does  not  prescribe  such  action  and  will  not  be  barred  by  the 
Republic, G.R. No. 163130, Sept. 7, 2007)   transfer  of  the  title  to  an  innocent purchaser for value. (2000 Bar 
  Question) 
Note:  An  innocent  purchaser  for  value  includes  a  lessee,   
mortgagee, or other encumbrances for value.    
   
Purchaser  in  good faith and for value is the same as an innocent  NOTES​: ​above 
purchaser  for  value.  Good faith consists in an honest intention to   
abstain from taking any unconscious advantage of another.  ---------------------------------------------------------
  Section 33
Q:  If  the  land  subject  of  the  dispute  was  not  brought  under  the  Appeal from judgment, etc.
operation  of  the  Torrens  system​,  will  the  concept  of  an innocent 
The judgment and orders of the court hearing the land
purchaser for value apply? 
A:  NO.  If  the  land  in  question  was  not  brought  under  the  registration case are appealable to the Court of Appeals or
operation  of  Torrens  system  because  the  original  certificate  of  to the Supreme Court in the same manner as in ordinary
title  is  null  and  void  ab  initio,  the  ​concept  of  an  innocent  actions:
purchaser for value does not apply.   --------------------------------------------------------- 
 
NOTES:  
Note:  Good  faith  and  bad  faith  is  immaterial  in  case  of   
unregistered  land.  One  who  purchases  an  unregistered  land  NOTES​: ​above 
does so at his peril (Agcaoili Reviewer, p. 10, 1999 ed)   
  ---------------------------------------------------------
Q:  In  1979,  Nestor  applied  for  and  ​was  granted  a  Free  Patent 
Section 34
over  a  parcel  of  agricultural  land  with  an  area  of  30  hectares, 
located  in  General  Santos  City.  He  presented  the  Free  Patent to  Rules of procedure.
the  Register  of  Deeds,  and  ​he  was  issued  a  corresponding  The Rules of Court shall, insofar as not inconsistent with
Original  Certificate  of  Title  (OCT)  No.  375.  Subsequently,  Nestor  the provision of this Decree, be applicable to land
sold  the  land  to  Eddie.  The  deed  of  sale  was  submitted  to  the  registration and cadastral cases by analogy or in a
Register  of  Deeds  and  on  the  basis  thereof,  OCT  No.  375  was 
cancelled  and  Transfer  Certificate  of  Title  (TCT)  No.  4576  was 
suppletory character and whenever practicable and
issued  in  the  name  of Eddie. ​In 1986, the Director of Lands filed a  convenient.
complaint  for  annulment of OCT No. 375 and TCT No. 4576 on the 
ground  that Nestor obtained the Free Patent through fraud​. Eddie 
filed  a  motion  to  dismiss  on  the  ground  that  he was an innocent 
purchaser  for  value  and  in  good  faith  and  as  such,  he  has 
acquired  a  title  to  the  property  which  is  valid,  unassailable  and 
indefeasible. Decide the motion. 
 
A:  Nestor’s motion to dismiss the complaint for annulment of OCT 
No.  375  and  TCT  No.  4576  ​should  be  denied  for  the  following 
reasons: 
 
 
 
1.  Eddie  cannot  claim  protection  as  an  innocent  purchaser  for   
value  nor  can  he  interpose  the  defense  of  indefeasibility  of  his 
title, because his TCT is rooted on a void title. Under  
- Sec.  91,  CA  No.  141,  as  amended,  otherwise known as 
the  Public  Land  Act,  statements of material facts in the 
applications for public land ​must be under oath.  
- Sec.  91  of  the  same  act  provides  that such statements 
shall  be  considered  as essential conditions and parts of 
the  concession,  title,  or  permit  issued,  ​any  false 

19 
  not  be  rebutted.  (Eufemia  Balatico  VDA.  de  Agatep,  Rodriguez 
and Natalia Aguinaldo VDA. De 170540. October 28, 2009) 
Chapter V Subsequent Registration   
An attachment is a harsh remedy, when can it be issued?  
 
Jurisprudence  teaches  us  that  the  rule  on  the  issuance  of a writ 
of  attachment  ​must  be  construed  strictly  in  favor  of  the 
II Involuntary Dealings  defendant.  
   
Attachment,  a  harsh  remedy,  ​must  be  issued  only  on  concrete 
Section 69
and  specific  grounds  and  not  on  general  averments  merely 
Attachments. quoting  the  words  of  the  pertinent  rules.  Thus,  the  applicant's 
An attachment, or a copy of any writ, order or process affidavit  must  contain  statements  clearly  showing  that  the 
issued by a court of record, intended to create or preserve ground  relied  upon  for  the  attachment  exists.  words  of  the 
any lien, status, right, or attachment upon registered land, pertinent  rules.  Thus,  the  applicant's  affidavit  must  contain 
statements  clearly  showing  that  the  ground  relied  upon  for  the 
shall be filed and registered in the Registry of Deeds for the
attachment  exists.  (Professional  Video,  Inc.  vs.  Technical 
province or city in which the land lies, and, in addition to Education  and  Skills  Development  Authority,  G.R.  No.  155504. 
the particulars required in such papers for registration, shall June 26, 2009) 
contain a reference to the number of the certificate of title  
to be affected and the registered owner or owners thereof, What is garnishment?  
The  proceeding  by  garnishment  is  a  species  of  attachment  for 
and also if the attachment, order, process or lien is not reaching  credits  belonging to the judgment debtor and owing to 
claimed on all the land in any certificate of title a him  from  a  stranger  to the litigation. By means of the citation the 
description sufficiently accurate for identification of the stranger  becomes  a  forced  intervenor;  and  the  court,  having 
land or interest intended to be affected. A restraining order, acquired  jurisdiction  over  him  by  means  of  the  citation, requires 
him  to  pay  his  debt,  not  to  his  former  creditor,  but  to  the  new 
injunction or mandamus issued by the court shall be
creditor,  who  is  creditor  in  the  main  litigation.  It  is merely a case 
entered and registered on the certificate of title affected, of  involuntary  novation  by  the  substitution  of  one  creditor  for 
free of charge. another. (Tayabas Land Co. vs. Sharruf, 15499. February 9, 1921) 
---------------------------------------------------------   
NOTES: ​Attachments  Who has jurisdiction over garnishment?  
The  Notice  of Garnishment of the Silverio share upon Manila Golf 
 
brought  the  property  into  the  custodia  legis  of  ​the  court  issuing 
What is an Attachment​:  
the  writ,  x  x  x.  A  court  which  has  control  of  such  property, 
In  general,  an  attachment  is  a  writ  issued  at  the  institution  or 
exercises  exclusive jurisdiction over the same, retains all incidents 
during  the  progress  of  an  action,  commanding  the  sheriff  or 
relative  to  the  conduct  of  such  property.  ​No  court,  except  one 
other  public  officer  to  attach  the  property,  rights,  credits,  or 
having supervisory control or superior jurisdiction in the premises, 
effects of the defendant to satisfy the demands of the plaintiff.
has  a  right  to  interfere  with and change that possession. (Yau vs. 
Manila Banking Corporation, G.R. No. 128623. July 11, 2002) 
An attachment, or a copy of any writ, order or process  
issued by a court of record, intended to create or preserve
PRELIMINARY ATTACHMENT  GARNISHMENT 
any lien, status, right, or attachment upon registered land,
shall be filed and registered in the Registry of Deeds  In  preliminary  attachment,  As  distinguished  from 
  the  property  attached  is  preliminary  attachment, 
A restraining order, injunction or mandamus issued by the taken  into  the  possession  of  garnishment  does  not  usually 
court shall be entered and registered on the certificate of the  officer  holding  the  writ​,  involve  actual  seizure  of  the 
and  is  under  his  custody  and  property  and  no  specific  lien 
title affected, free of charge. control,  and  specific  lien  is  is  acquired  thereon;  the 
acquired thereby.   property  remains  with  the 
How  to  register  an  attachment?  When  will  such  registration  be    garnishee. 
enough against adverse claim? can it still be rebutted therein?    
This  Court  has  repeatedly  held  that  in  involuntary  registration, 
such  as  an  attachment,  levy  on  execution, 1is pendens and the  While  seizure  of  property  garnishment  merely 
like,  entry  thereof  in  the  day  book  or  entry  book  is  a  sufficient  under  attachment  may  impounds  the  property  in the 
notice  to  all  persons  of  such  adverse  claim.  Petitioners'  lien  of  cause  entire  loss  of,  or  garnishee's  possession  and 
attachment  was  properly  recorded  when  it  was  entered  in  the  considerable  injury  on,  the  maintains  its  status  quo  until 
primary  entry  book  of  the  Register  of Deeds on October 6, 1982.  property,   determination  of  the  main 
action.  
(Caviles, Jr. vs. Bautista, G.R. No. 102648. November 24, 1999) 
 
 
Garnishment  proceedings, 
It  is  settled  that  registration  in  the  public  registry  is  notice  to  the  furthermore,  ​are  usually 
whole  world.  Every  conveyance,  mortgage,  lease,  lien,  directed  to  personal 
attachment,  order,  judgment,  instrument  or  entry  affecting  property.  (Moran,  Comments 
registered  land shall, if registered, filed or entered in the Office of  on  the  Rules  of  Court,  1957 
the  Register  of  Deeds  of  the  province  or  city  where  the  land  to  Ed., Vol. II, p. 5) 
which  it relates lies, be constructive notice to all persons from the 
 
time  of  such  registering,  filing  or  entering.  Under  the  rule  of 
What is a levy?  
notice,  it  is  presumed  that  the  purchaser  has  examined  every 
The levy of an execution of a judgment consists in the act or acts 
instrument  of  record  affecting  the  title.  Such  presumption  may 
by  which  an  officer  sets apart or appropriates for the purpose of 
• __

satisfying  the  command  of  the  writ,  a  part  or  the  whole  of  the  adverse claim, and the court shall grant a speedy hearing
judgment  debtor's  property.  (Llenares  vs.  Valdeavella  and 
upon the question of the validity of such adverse claim, and
Zoreta, No. 21572. October 4, 1924) 
  shall render judgment as may be just and equitable. If the
  adverse claim is adjudged to be invalid, the registration
Will levy remain valid even if not filed in the registry of deeds?  thereof shall be ordered canceled. If, in any case, the court,
A  valid  levy  is  essential  to  the  validity  of  an  execution  sale,  and  after notice and hearing, shall find that the adverse claim
levy  is  invalid  if  the  notice  of levy of real property is not filed with 
thus registered was frivolous, it may fine the claimant in an
the office of the register of deeds. (Llenares vs. Valdeavella, ibid) 
  amount not less than one thousand pesos nor more than
What  is  the  exception?  When  will  levy  remain  valid  despite  not  five thousand pesos, in its discretion. Before the lapse of
being filed with the registry of deeds?   thirty days, the claimant may withdraw his adverse claim
One  of  the  ​main  purposes  ​of  the  requirement that the notice of  by filing with the Register of Deeds a sworn petition to that
levy  of  real  property  be  filed  with  the  office  of  the  register  of 
deeds,  is  to  notify  third  parties  who  may  be  affected  in  their 
effect.
dealings with respect to such property.   --------------------------------------------------------- 
  NOTES: ​Adverse claim 
Hence, where, as in the case at bar,    
- there are no such third parties involved,   What is an adverse claim 
- and   Whoever claims any part or interest in registered land
- the  non-registration  of  the  notice  of  levy  prior  to  the 
auction  sale  has  not  impaired  the  substantial  rights  of 
adverse to the registered owner, arising subsequent to the
the judgment debtor,   date of the original registration​,
  - REMEDY​: may, if no other provision is made in
whose  failure  to  contest  the  legality  of  the  buyer's  possession  of  this Decree for registering the same, ​make a
the  property  for  about  five  (5)  years  after  the  auction  sale 
statement in writing setting forth fully his
amounted  to  laches,  the  subsequent  registration  of  the 
certificate  of  absolute  sale amounted to the filing with the office  alleged right or interest, and how or under whom
of  the  register  of  deeds of the notice of levy, insofar as the same  acquired, a reference to the number of the
has  the  effect  of  notifying  the  whole  world  that  the  sheriff  was  certificate of title of the registered owner, the
taking  constructive  possession  of  the  land  for  the  purpose  of  name of the registered owner, and a description of
holding  the  same  responsible  for  the  payment  of  the  money 
judgment  in  favor  of  the  judgment  creditor.  (Valenzuela,  vs.  De 
the land in which the right or interest is claimed. 
 
Aguilar, Nos. L-18083-84. May 31, 1963) 
What is an adverse claim 
 
Section 110 of the Land Registration Act provides:  
NOTE:  The  purpose  of  requirements  as  to  filing  notice;  Above 
- Sec.  110.  Whoever  claims  any  right  or  interest  in 
circumstance  under  which  failure  to  file  notice  of  levy  before 
registered  land  adverse to the registered owner, arising 
execution sale​ is not deemed fatal ​to the validity of sale 
subsequent to the date of the original registration, may, 
--------------------------------------------------------- if  no  other  provision  is  made  in  this  Act  for  registering 
Section 70 the  same,  make a statement in writing setting forth fully 
Adverse claim. his  alleged  right  or  interest  and  how  or  under  whom 
acquired,  and  a  reference  to the volume and page of 
Whoever claims any part or interest in registered land
the  certificate  of  title  of  the  registered  owner,  and  a 
adverse to the registered owner, arising subsequent to the description  of  the  land  in  which  the  right  or  interest  is 
date of the original registration, may, if no other provision claimed.  The  statement  shall  be  signed  and  sworn  to, 
is made in this Decree for registering the same, make a and  shall  state  the  adverse  claimant's  residence  and 
statement in writing setting forth fully his alleged right or designate  a  place  at  which  all  notices  may  be served 
upon  him. This statement shall be entitled to registration 
interest, and how or under whom acquired, a reference to
as  an  adverse  claim,  and  the  court  upon  a  petition of 
the number of the certificate of title of the registered any  party  in  interest  shall  grant a speedy hearing upon 
owner, the name of the registered owner, and a description the  question  of  the  validity  of  such  adverse  claim  and 
of the land in which the right or interest is claimed. shall  enter  such  decree  therein  as  justice  and  equity 
The statement shall be signed and sworn to, and shall state may  require.  If  the  claim  is  adjudged  to  invalid,  the 
registration  shall  be  cancelled.  If  in  any  case the court 
the adverse claimant's residence, and a place at which all after  notice  and  hearing  shall  find  that  a  claim  thus 
notices may be served upon him. This statement shall be registered  was  frivolous  or  vexatious,  it  may  tax  the 
entitled to registration as an adverse claim on the certificate adverse claimant double or treble costs in its discretion. 
of title. ​The adverse claim shall be effective for a period of  
Section 110 is divided into two parts.  
thirty days from the date of registration. ​After the lapse of
- The  first  part  refers  to  the  ​procedure  to  be  followed  in 
said period, the annotation of adverse claim may be registering  an  adverse  claim  in  the  Office  of  the 
canceled upon filing of a verified petition therefor by the Register of Deeds.  
party in interest: Provided, however, that after cancellation, - The  second  part  provides  ​for  the  determination  by  a 
no second adverse claim based on the same ground shall be Court  of  the  validity  of  an  adverse  claim  upon petition 
and  speedy  hearing  (Gabriel  vs.  Register  of  Deeds  of 
registered by the same claimant.
Rizal, 118 Phil. 98() [19631).  
Before the lapse of thirty days aforesaid, any party in  
interest may file a petition in the Court of First Instance  
where the land is situated for the cancellation of the Which Court has jurisdiction for adverse claim?  

1 
• __

Section  110  does  not  distinguish  between  a  Court  sitting  as  a  When  must  a  claimant  file  an  adverse  claim?  Is  there  a 
land  registration  Court  and  a  Court  of  general  jurisdiction.  We  deadline? When will it be too late?  
are  of  the  considered  opinion,  therefore,  that  either  Court  may  It must be ​subsequent to the date of original registration.  
determine  the  validity  of  an  adverse  claim  and  if  found  to  be   
invalid,  order  its  cancellation.  (GSIS  vs.  Court  of  Appeals,  240  An  adverse  claim  or  interest  against  the  owner  of  a  registered 
SCRA 737, G.R. No. 56290January30, 1995)  land,  if  prior  and  not  subsequent  to  the  date  of  original 
  registration  cannot  be  registered  on  the  Torrens  certificate  of 
What is the purposes of adverse claim?  title.  (De  los  Reyes  vs.  De  Ios  Reyes,  91  Phil.  528;  Consulta  Nos. 
Concededly,  annotation  of  an  adverse  claim  is  a  ​measure  552, 611, 1053, 1189, 1323.)  
designed  to  protect  the  interest  of  a  person  over a piece of real  - Thus,  the  fights  of  the  successors-in-interest  of  a 
property  where  the  registration  of  such  interest  or  fight  is  not  homestead  applicant  over  a  piece  of  land  which  was 
otherwise  provided  for  by  the  Land  Registration  Act  Of  Act  496  title in the name of another (Consulta No. 1323.)  
(now P.D. 1529 or the Property Registration Decree),   - or the interest of a lawyer based on a conveyance of a 
- and  serves  a  warning  to  third  parties  dealing  with  said  portion  of  the  property  subject  of  the  land  registration 
property  that  someone  is  claiming  an  interest  on  the  proceedings  as  payment  of  attorney's  fees,  (Consulta 
same  or a better fight than that of the registered owner  No.  1103)  are  not  registrable  ​as  the  claims  arose  prior 
thereof  (Saionas  vs.  258  SCRA  79,  G.R.  No.  102377  July  and  NOT  subsequent  to the date of original registration. 
5, 1996)  (Register of Deeds, MANUAL OF REGISTRATION, ibid) 
   
 
 
What are the formal requisites of adverse claim  Is  adverse  claim  a  subsidiary  remedy?  Can  it  be  taken 
advantage  of  if  such  interest  is  otherwise  provided  for  by  the 
The  following  are  the  formal  requisites  of  an  adverse  claim:  I.  Land Registration Act?  
The adverse claimant must state the following in writing:   “​only  when  there  is  no  provision  in  Act  496  under  which  the 
  claim may be registered.​ “ 
(a) His alleged right or interest;    
(b)  How  and  under  whom  such  alleged  right  or  interest  is  The  annotation  of  an  adverse  claim  is  conditioned  where  the 
acquired;   registration  of  such  interest  or  right  is  not  otherwise  provided  for 
(c)  description  of  the  land  in  which  the  right  or  interest  is  by  the  Land  Registration  Act.  (CMS  Logging, Inc. vs. Margarita E 
claimed, and  
Sison,  CA-G.R  No.SP-05831-R,  June  2,  1977;  Consulta  No.  1056.) 
(d)  The  certificate  of  title  number. o 2. The statement must be 
Hence, since Section 71 of Act 496 provides for the registration of 
signed  and  sworn  to  before  a  notary  public  or  other  officer 
authorized  to  administer  oath;  and  3.  The  claimant  should  a  contractor's  lien,  an  adverse  claim  based  on  said  lien  is  not 
state  his  residence  or  the  place  to  which  all  notices  may  be  registrable  because  the  remedy  of  adverse  claim  ​may  be 
served  upon  him.  (Lozano  vs.  Ballesteros,  195  SCRA 681, 1991,  resorted  to  only  when  there  is  no  provision  in  Act  496  under 
G.R. No. 49470)  which  the  claim  may  be  registered.  (Consulta  No.  (Register  of 
Deeds, Manual of Registration, ibid). 
   
   
What  if  the  Interest  in  land  IS  NOT  adverse  to  the  registered  What must be the form and content of an adverse claim?  
owner? Cite instances when adverse claim won’t be allowed?  
The  adverse  claim  should  be  in  writing,  signed  and  sworn  to 
- The  claimant's  right  or  interest  must  be  adverse  to  by  the  adverse  claimant, and shall set forth fully the following: 
the  registered  owner.  (Consulta  No.  1044)  He  ​must  (See Sec. 70, P.D. 1529.)  
assert  ownership  over  the  land  or  a  portion  thereof  (a) The claimant's alleged fight or interest;  
and  contest  the  registered  owner's  title;  (Consulta  (b) How or under whom such right or interest was acquired;  
Nos.  1197,  1371.)  there  should  be  privity  between  (c)  A  reference  to  the  number  of  the certificate of title of the 
them.  (Consulta  No.  1119.)  The  claim,  therefore,  of  registered owner;  
the  mortgages  based  on  the  ​mortgage  executed  (d) The name of the registered owner;  
by  the  vendee  of  an  unregistered  sale  is  not  (e)  A  description  of  the  land  in  which  the  right  interest  is 
registrable  ​on  the  vendor’s  title  for  not  being  claimed;  
adverse  to  the  registered  owner.  (Consulta  NO.  (f) The adverse claimant's residence; and  
(g)  The  place  where  all  notices  may  be  served  upon  the 
1346).  
adverse claimant. 
- Likewise,  the  ​claim  against  a corporation cannot be 
enforced  on  the  certificate  of  title  of  the 
What  if  the  formal  requirements  of  the  adverse  claim  is  not 
corporation's  president  and  general  manager, 
complied with? What is the consequence?  
(Consulta No. 1371.)   The  formal  requirements  should  be  complied  with,  otherwise, 
- nor  is  the  claim  of  the  wife  that  the  property  is  the adverse claim ​will not be registrable.  
conjugal  adverse  to  the  title  of  the  corporation   
managed by her husband. (Consulta No. 1044.)   Thus,  the  failure  to  state  how  and  under  whom  the  alleged 
- Neither  is  the  adverse  claim of the registered himself  right  or  interest  was  acquired  ​renders  the  adverse  claim 
registrable  against  his  own  property;  (Consulta  Nos.  non-registrable  and  ineffective.  ​(Lozano  vs.  Ballesteros,  195 
1003, 1364.)   SCRA 681, 689.)  
- nor is the claim for attorney's fees of a lawyer against   
the  certificate  of  title  of  the  transferee  of  his  client.  Also,  the  claim  is  not  registrable  if  it  does  not  contain  the 
(Consulta  No.  1103)  (Register  of  Deeds,  Manual  of  description  of  the  land  in  which the right or interest is claimed 
Registration)  (Consulta  Nose  143,  244,  704,  798,  1132,  1371,  1505;  Cabrillos 
vs.  Register  or  Deeds  of  Cebu,  71  0.G.  810.)  nor  indicate  the 
  place  where  all  notices  may  be  served  upon  the  adverse 
  claimant. (Consulta Nos. 144, 621)  

2 
• __

 
NOTE​:  Under  Section  110  of  Act  496,  reference  to  the volume 
and  page of the certificate of title of the registered owner was  ---------------------------------------------------------
required.  (Consulta  Nos.  110,  196,  79.,  1003,  1049.)  However,  Section 71
Section  70,  PD.  1529,  no  longer  impose  such  requirement.  Surrender of certificate in involuntary dealings. -
(Consulta  No.  1235.)  (Register  of  Deeds,  Manual  of 
Registration, ibid)  If an attachment or other lien in the nature of involuntary
dealing in registered land is registered, and the duplicate
 
What  is  the  difference  between  the  adverse  claim  and  the  certificate is not presented at the time of registration, the
notice  of  such  adverse  claim?  Will  the  notice  of  adverse  claim  Register of Deeds shall, within thirty-six hours thereafter,
remain valid even after the p ​ eriod of thirty days​?  send notice by mail to the registered owner, stating that
In  the  1996  case  of  Sajonas  v.  Court  of  Appeals,  258  SCRA  79  such paper has been registered, and requesting him to send
(1996),  we  explained  that  a  notice  of  adverse  claim  remains  or produce his duplicate certificate so that a memorandum
valid  even  after  the  lapse  of  the  30-day  period  provided  by 
of the attachment or other lien may be made thereon. If the
Section  70  of  PD  1529.  Section  70  provides:  (Ching  vs. Enrile, 565 
SCRA 402, 156076 September 17, 2008)  owner neglects or refuses to comply within a reasonable
  time, the Register of Deeds shall report the matter to the
- Whoever claims any part or interest in registered court, and it shall, after notice, enter an order to the owner,
land adverse to the registered owner, arising to produce his certificate at a time and place named therein,
subsequent to the date of the original registration, and may enforce the order by suitable process.
may, if no other provision is made in this Decree --------------------------------------------------------- 
for registering the same, make a statement in NOTES ​Surrender of certificate in involuntary dealings.  
writing setting forth fully his alleged right or  
NOTES​: ​above 
interest, and how or under whom acquired, a
 
reference to the number of the certificate of title of
---------------------------------------------------------
the registered owner, the name of the registered
Section 72
owner, and a description of the land in which the
Dissolution, etc. of attachments, etc.
right or interest is claimed. 
Attachments and liens of every description upon registered
- The adverse claim shall be effective for a period of
land shall be continued, reduced, discharged and dissolved
thirty days from the date of registration. ​After the
by any method sufficient in law, and to give effect to the
lapse of said period, the annotation of adverse
continuance, reduction, discharge or dissolution thereof the
claim may be canceled upon filing of a verified
certificate or other instrument for that purpose shall be
petition therefor by the party in interest: Provided,
registered with the Register of Deeds.
however, that after cancellation, no second adverse
--------------------------------------------------------- 
claim based on the same ground shall be registered
NOTES ​Dissolution, etc. of attachments, etc 
by the same claimant. 
 
 
NOTES​: ​above 
Until when can such notice of adverse claim be valid?  
 
We  held  that  for  ​as  long  as  there  is  yet  no  petition  for  its 
cancellation,  the  ​notice  of  adverse  claim  remains  subsisting:  ---------------------------------------------------------
Thus:  At first blush, the provision in question would seem to restrict  Section 73
the  effectivity  of  the  adverse  claim  to  thirty days. But the above  Registration of orders of court, etc.
provision  cannot  and  should  not  be  treated  separately,  but 
should  be  read  in  relation  to  the  sentence  following,  which 
If an attachment is continued, reduced, dissolved, or
reads:  After  the  lapse  of  said  period,  the  annotation  of  the  otherwise affected by an order, decision or judgment of the
adverse  claim  may  be  cancelled  upon  filing  of  a  verified  court where the action or proceedings in which said
petition  therefor  by  the  party  in  interest.  If  the  rationale  of  the  attachment was made is pending or by an order of a court
law  was for the adverse claim to ipso facto lose force and effect  having jurisdiction thereof, a certificate of the entry of such
after  the  lapse  Of  thirty  days,  then  it  would  not  have  been 
necessary  to  include  the  foregoing  caveat  to  clarify  and 
order, decision or judgment from the clerk of court or the
complete  the  rule.  For  then,  no  adverse  claim  need  be  judge by which such decision, order or judgment has been
cancelled.  If  it  has  been  automatically  terminated  by  mere  rendered and under the seal of the court, shall be entitled to
lapse  of  time,  party  in  interest to do a useless act. the law would  be registered upon presentation to the Register of Deeds.
not have required the (Ching vs. Enrile, ibid) 
--------------------------------------------------------- 
 
Since  a  petition  for  its  cancellation  is  required.  What  then  is  the  NOTES ​Registration of orders of court, etc. 
procedure to for such a petition?    
In  a  petition  for  cancellation  of  adverse  claim,  a  ​hearing  must  NOTES​: ​above 
first  be  conducted.  The  hearing  will  afford  the  parties  an   
opportunity  to  prove  the  propriety  or  impropriety of the adverse  ---------------------------------------------------------
claim.  Now,  as  we see it, the recourse will either rise or fall on the  Section 74
decisive question of ​whether or not respondents were purchasers 
Enforcement of liens on registered land.
in  good  faith  ​when  they  acquired  the  disputed  lot  despite  the 
annotated adverse claim on their title. (Ching vs. Enrile, ibid)  Whenever registered land is sold on execution, or taken or
  sold for taxes or for any assessment or to enforce a lien of

3 
• __
any character, or for any costs and charges incident to such
liens, any execution or copy of execution, any officer's
return, or any deed, demand, certificate, or affidavit, or
other instrument made in the course of the proceedings to
enforce such liens and required by law to be recorded, shall
be filed with the Register of Deeds of the province or city
where the land lies and registered in the registration book,
and a memorandum made upon the proper certificate of
title in each case as lien or encumbrance.
---------------------------------------------------------  deemed canceled upon the registration of a certificate of
NOTES ​Enforcement of liens on registered land.  the clerk of court in which the action or proceeding was
 
NOTES​: ​above  ---------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------
Section 75
Application for new certificate upon expiration of
redemption period.
Upon the expiration of the time, if any, allowed by law for
redemption after registered land has been sold on execution
taken or sold for the enforcement of a lien of any
description, except a mortgage lien, the purchaser at such
sale or anyone claiming under him may petition the court
for the entry of a new certificate of title to him.
Before the entry of a new certificate of title, the registered
owner may pursue all legal and equitable remedies to
impeach or annul such proceedings.
---------------------------------------------------------  1989)
NOTES ​Application for new certificate upon expiration of
redemption period  What is the purpose of Lis Pendens​:
 
NOTES​: ​above  and  necessity.—"[Tlhe  doctrine  of  lis  pendens  is  founded  upon
 
---------------------------------------------------------
Section 76
Notice of lis pendens.
No action to recover possession of real estate, or to quiet
title thereto, or to remove clouds upon the title thereof, or
for partition, or other proceedings of any kind in court
directly affecting the title to land or the use or occupation
thereof or the buildings thereon, and no judgment, and no
proceeding to vacate or reverse any judgment, shall have
any effect upon registered land as against persons other
than the parties thereto, unless a memorandum or notice
stating the institution of such action or proceeding and the
court wherein the same is pending, as well as the date of
the institution thereof, together with a reference to the
number of the certificate of title, and an adequate
description of the land affected and the registered owner
thereof, shall have been filed and registered.
Section 77
Cancellation of lis pendens.
Before final judgment, a notice of lis pendens may be
canceled upon order of the court, after proper showing that
the notice is for the purpose of molesting the adverse party,
or that it is not necessary to protect the rights of the party
who caused it to be registered. It may also be canceled by
the Register of Deeds upon verified petition of the party
who caused the registration thereof.
At any time after final judgment in favor of the defendant,
or other disposition of the action such as to terminate
finally all rights of the plaintiff in and to the land and/or
buildings involved, in any case in which a memorandum or
notice of lis pendens has been registered as provided in the
preceding section, the notice of lis pendens shall be
pending stating the manner of disposal thereof.
 
NOTES ​Notice of lis pendens. 
 
What is Lis Pendens​:  
Lis  pendens  is a Latin term which literally means a pending suit or 
a  pending  litigation  while  a  ​Notice of lis pendens  is  an 
announcement  to  the  whole  world  that  a  particular  real 
property is in litigation,  
- serving  as  a  warning  that  one who acquires an interest 
over  the said property does so at his own risk, or that he 
gambles  on  the  result  of  the  litigation  over  the  said 
property.  
- It  is  but a signal to the intending buyer or mortgagee to 
take care or beware and to investigate the prospect or 
non-prospect  of  the  litigation  succeeding  before  he 
forks  down  his  money.  (People  vs.  Regional  Trial  Court 
of  Manila,  178  SCRA  299,  G.R.  No.  81541  October  4, 
 
  
Doctrine  of  lis  pendens  is  founded  upon  reason  of  public  policy 
 
reason  of  public  policy  and  necessity, the purpose of which is to 
keep  the  subject  matter  of  the  litigation  within  the power of the 
Court  until  the judgment or the decree shall have been entered; 
otherwise,  by  successive  alienations  pending  the  litigation,  its 
judgment  or  decree  shall  be  rendered  abortive  and  impossible 
of execution." (People vs. Regional Trial Court of Manila, ibid) 
 
 
What is the form and content of Lis Pendens​:  
A  notice  of  1is  pendens  to  be  registrable  must  state  the 
following:  
(a) The institution of the action or proceeding;  
(b) The court where the action is pending;  
(c) The date of the institution of the action;  
(d) The names of parties;  
(e) The object of the action or defense;  
(f) The number of the certificate of title;  
(g) Adequate description of the land affected; and  
(h)  The  registered  owner  of  the  property.  358 Full compliance 
with  the  legal  requirements  is  enjoined  to  render  the  notice 
registrable. (Consulta Nos. 107, 1025, 1120 and 1151.)  
What  if  the  formal  requirements  of  the  notice  of lis pendens is 
not complied with? What is the consequence?  
Failure  comply  with  the  formal  requirements  is  a  valid  and 
sufficient  ground  for  denying  registration  since  the  register  of 
deeds  is  without  authority  to  record  documents  that  are 
deficient  in  form  and  substance.  (Consulta  Nos.  1301,  1348) 
(Register of Deeds, MANUAL OF REGISTRATION, ibid) 
 
4 
• __

  having  jurisdiction  of  it  at any given time. And its continuance or 

removal—​like  the  continuance  or  removal  of  a  preliminary 
What is the effect of filing a notice of lis pendens 
attachment  or  injunction​—​is  not  contingent  on  the  existence  of 
a  final  judgment  in  the  action,  and  ordinarily  has  no  effect  on 
The filing of a notice of 1is pendens has a two-fold effect:  
the merits thereof. (Magdalena Homeowners Association, Inc. vs. 
(1) to keep the subject matter of the litigation within the power 
Court of Appeals, 184 SCRA 325, G.R. No. 60323 April 17, 1990) 
of  the court until the entry of the final judgment to prevent the 
defeat of the final judgment by successive alienations; and   ---------------------------------------------------------
   
(2)  to  ​bind  a  purchaser,  bona  fide  or  not,  of  the  land  subject   
of  the  litigation  to  the  judgment  or  decree  that  the  court  will   
promulgate subsequently.    
   
Once  a  notice  of  lis  pendens  has  been  duly  registered,  ​any   
subsequent  transaction  affecting  the  land  involved  would 
have  to  be  subject  to  the  outcome  of  the  litigation​.  (Top 
Management  Programs Corporation vs. Fajardo, 652 SCRA 18, 
G.R. No. 150462 June 15, 2011) 
 
Cite instances when Lis Pendens will be proper 
Relative  thereto,  a notice of lis pendens is proper in the following 
actions and their concomitant proceedings:  
(a) an action to recover possession of real estate;  
(b) an action to quiet title thereto;  
(c) an action to remove clouds thereon;  
(d) an action for partition; and  
(e)  any  other  proceedings  of any kind in Court directly affecting 
the  title  to  the  land  or  the  use  or  occupation  thereof  or  the 
buildings  thereon."  (Gagoomal  vs.  Villacorta, 444 663 SCRA, G.R. 
No. 192813 January 18, 2012) 
 
 
What  of  a case where the only object sought is the recovery of a 
money  judgment,  though  the  title  or  right  of  possession  to 
property be incidentally affected 
To  be  sure,  in  Atlantic  Erectors,  Inc.  v.  Herbal  Cove  Realty 
Corporation,  399  SCRA 409 (2003), we have previously explained 
that  the  doctrine  of  ​lis  pendens  has  no  application  to  a 
proceeding  in  which  the  only  object  sought  is  the recovery of a 
money  judgment,  though  the  title  or  right  of  possession  to 
property  be  incidentally  affected. It is essential that the property 
be  directly  affected  such  as when the relief sought in the action 
or  suit includes the recovery of possession, or the enforcement of 
a  lien,  or  an  adjudication  between  conflicting  claims  of  title, 
possession,  or  the  right  specific  property,  or  requiring  its  transfer 
or sale.. (Gagoomal vs. Villacorta, ibid)  
 
Until  when  can  such  notice  of  lis  pendens  be  valid?  Can  it  be 
cancelled?  
The  notice  of  lis  pendens  must  be  carried  over  in  all  titles 
subsequently  issued,  which  will  yield  to  the  ultimate  result  of the 
appeal. x x x  
 
We  find  the  order  to  cancel  Original  Certificate  of  Title  No. 
0-3151  and  to  issue  subsequent  titles  free  from  all  liens  and 
encumbrances  to  be  void  ab  initio.  (Director  of Lands vs. Reyes, 
68  SCRA  177,  No.  L-27594,  No.  L-28144  November  28,  1975)  In 
other  words,  upon  the  termination  of  the  litigation  there  can  be 
no risk of losing the property or any part thereof as a result of any 
conveyance  of  the  land  or  any  encumbrance  that  may  be 
made  thereon  posterior  to  the  filing  of  the  notice  of lis pendens. 
(Dela  Merced  vs.  Government  Service  Insurance  System  (GSIS), 
661vSCRA 83, G.R. No. 167140 November 23, 2011) 
 
NOTE: Notice of lis pendens cannot be cancelled until litigation is 
terminated (Voltaire San Pedro, 2020) 
 
In what instance can notice of lis pendens may be cancelled?  
The  ​cancellation  of such a precautionary notice is therefore also 
a  mere  incident  in the action​, and may be ordered by the Court 

5 
 
authority  of  the  latter  shall  be in writing; otherwise, the sale 
Chapter V Subsequent Registration  shall be void.  
- The  authority  of  an  agent  to  sell.  "When  a  sale of 
--------------------------------------------------------- 
a  piece  of  land  or  any  interest  therein  is  through 
Essential Requisites of a Deed  an  agent,  the  authority  of  the  latter  shall  be  in 
writing;  otherwise,  the  sale  shall  be  void."  (Article 
---------------------------------------------------------  1874) p Type here to search 
FORM OF CONTRACTS   
  (f) Contracts of antichresis (here the principal loan, and the 
interest  if  any,  must  be  specifi  ed  in  writing;  otherwise,  the 
GENERAL RULE: FORM IS NOT REQUIRED 
  contract of antichresis is void). (Art. 1773, Civil Code). 
  - Antichresis.  According to Art. 2134 of the Code, in 
contracts  of  antichresis,  the  amount  of  the 
1ST EXCEPTION: WHEN ​FORM​ IS ​REQUIRED​ BY LAW  principal  and  of  the  interest  shall  be  specifi  ed  in 
TO BE VALID  writing; otherwise, the contract shall be void.  
   
[FORMALTIES FOR VALIDITY] = FORMAL CONTRACTS  (g)  Article 2125. In addition to the requisites stated in article 
  2085,  it  is  indispensable,  in  order  that  a  mortgage  may  be 
“HERE: FORM BECOMES 4TH ESSENTIAL REQUISITE”  validly  constituted,  that  the  document  in  which  it appears 
REMEDY: VOID/VOIDABLE  be  recorded  in  the  Registry  of  Property.  If  the  instrument is 
not  recorded,  the  mortgage  is  nevertheless  binding 
  between the parties. 
Examples of Formal Contracts  
(NOTE:  If  the  form is not complied with, Art. 1457 of the Civil  Contracts which must be registered are as follows:  
Code cannot be availed of.)   (1) Chattel mortgages. According to Art. 2140 of the Code, 
  by  a  chattel  mortgage,  personal  property  is  recorded  in 
(a)  Donations  of  real  property  (these  require  a  public  the  Chattel  Mortgage  Register  as  a  security  for  the 
instrument). (Art. 749, Civil Code).   performance  of  an  obligation.  If  the  movable,  instead  of 
- Donations  inter  vivos  of real property In order that  being  recorded,  is  delivered  to  the  creditor  or  a  third 
the  donation  of  an  immovable  may  be  valid,  it  person,  the  contract  is  a  pledge  and  not  a  chattel 
must  be  made  in  a  public  document,  specifying  mortgage.  
therein  the  property  donated  and  the  value  of  - In  chattel mortgages, there should be an affidavit 
the  charges which the done must satisfy. xxx If the  of  good  faith.  A  chattel  mortgage  shall  be 
acceptance  is  made  in  a  separate  instrument,  deemed  to be sufficient when made substantially 
the  donor shall be notified thereof in an authentic  in  accordance  with  the  following  form,  and  shall 
form,  and  this  step  shall  be  noted  in  both  be  signed  by the person or persons executing the 
instruments. (Article 749 of the Civil Code)  same,  in  the  presence  of two witnesses, who shall 
- (d)  Donation  mortis  causa  of  real  property  sign  the  mortgage  as  witnesses  to  the  execution 
Donations  which  are  to  take  effect  upon  the  thereof,  and  each  mortgagor  and  mortgagee, 
death  of  the  donor  partake  of  the  nature  of  or,  in  the absence of the mortgagee, his agent or 
testamentary  provisions,  and  shall  be  governed  attorney,  shall  make  and  subscribe an affidavit in 
by  the  rules  established  in  the  (Article  728  of  the  substance  as hereinafter set forth, which affidavit, 
Civil Code)  signed  by  the  parties  to  the  mortgage  as  above 
  stated,  and  the  certificate  of  the  oath  signed  by 
(b)  Donations  of  personal  property  (these  require a written  the  authority  administering  the  same,  shall  bc 
contract  or  document  if  the  donation  exceeds P500). (Art.  appended  to  such  mortgage  and  recorded 
748, Civil Code).   therewith. (SECTION 5 OF ACT NO. 1508) 
  (2)  Sales  or  transfers  of  large  cattle.  According  to  the 
  Cattle  Registration  Act,  no  sale  or  transfer  of  large  cattle 
(c)  Stipulation  to  pay  ​interest  on  loans,  interest  for  the  USE  shall  be  valid unless it is duly registered and a certifi cate of 
of the money (said stipulation must be in writing).   transfer is secured.8 
- Agreements  regarding  payment  of  interest  in 
 
contracts  of  loan.  According  to  Art.  1956  of  the 
Code,  no  interest  shall  be  due  unless  it  has  been   
expressly  stipulated  in  writing.  The  validity  of  the 
2ND EXCEPTION: WHEN ​FORM​ IS ​REQUIRED​ BY LAW 
contract of loan, however, is not affected.  
  TO BE ENFORCEABLE 
(d)  Transfer  of  large  cattle  (this  requires  the  transfer  of  the   
certifi cate of registration). (Sec. 523, Rev. Adm. Code).  [FORMALITIES FOR ENFORCEABILITY] 
   
“HERE: FORM BECOMES 4TH ESSENTIAL REQUISITE” 
(e)  Sale  of  a  piece  of  land  or  any  interest  therein  through 
REMEDY: VOID/VOIDABLE 
an  agent.  According  to  Art.  1874  of  the  Code,  the 
• __
Article 1403. The following contracts are unenforceable, unless
they are ratified:
xxxxxxxxxx
(2) Those that do not comply with the Statute of Frauds as set forth
in this number. In the following cases an agreement hereafter made
shall be unenforceable by action, unless the same, or some note or
memorandum, thereof, be in writing, and subscribed by the party
charged, or by his agent; evidence, therefore, of the agreement
cannot be received without the writing, or a secondary evidence of
its contents:
(a) An agreement that by its terms is not to be performed within a
year from the making thereof;
(b) A special promise to answer for the debt, default, or miscarriage
of another;
(c) An agreement made in consideration of marriage, ​other than a
mutual promise to marry;
- Agreements made in consideration of marriage. The
following contracts are unenforceable, unless they are
ratified: o o x x x.
- Those that do not comply with the Statute of Frauds as
set forth in this number. In the following cases an
agreement hereafter made shall be unenforceable by
action, unless the same, or some note or memorandum,
thereof, be in writing, and subscribed by the party
charged, or by his agent; evidence, therefore, of the
agreement cannot be received without the writing, or a
secondary evidence of its contents: An agreement made
in consideration of marriage, other than a mutual promise
to marry; (Article 1403(2) (c) of the Civil Code)
(d) An agreement for the sale of goods, chattels or things in action,
at a price not less than five hundred pesos, unless the buyer accept
and receive part of such goods and chattels, or the evidences, or
some of them, of such things in action or pay at the time some part
of the purchase money; but when a sale is made by auction and
entry is made by the auctioneer in his sales book, at the time of the
sale, of the amount and kind of property sold, terms of sale, price,
names of the purchasers and person on whose account the sale is
made, it is a sufficient memorandum;
(e) An agreement for the leasing for a longer period than one year,
or for the sale of real property or of an interest therein;
( f ) A representation as to the credit of a third person.  Article  1358,  like  its  forerunner Article 1280 of the Civil Code of
 
3RD EXCEPTION: WHEN IT IS PRESCRIBED BY LAW 
FOR ​CONVENIENCE/EFFICACY ONLY: ARTICLE  bound may be compelled to execute the proper document.
1358 of the Civil Code 
 
“HERE: FORM IS NOT AN ESSENTIAL REQUISITE”  covered  by  the  private  Calig-onan  sa  Panagpalit  and  to
REMEDY: JUDICIALLY COMPEL THE OTHER PARTY TO FOLLOW 
THE FORM 
Article 1357. ​If the law requires a document or
other special form, as in the acts and contracts
enumerated in the following article, the contracting
parties may compel each other to observe that
form, once the contract has been perfected. This
right may be exercised simultaneously with the
action upon the contract. (1279a)  (3) The power to administer property, or any other
Article 1358. ​The following ​must appear in a
public document:  should prejudice a third person;
(1) Acts and contracts which have for their object
the creation, transmission, modification or
extinguishment of real rights over immovable
property; sales of real property or of an interest
therein are governed by articles 1403, No. 2, and
1405;
- 1403 (2) Those that do not comply with the
Statute of Frauds as set forth in this
number. I
- Article 1405. Contracts infringing the
Statute of Frauds, referred to in No. 2 of
article 1403, are ratified by the failure to
object to the presentation of oral evidence
to prove the same, or by the acceptance of
benefit under them.
Can  a  sale  of  real  property be made legally effective against 
third parties without registration?  
It is settled in this jurisdiction that a sale of real
estate, whether made as a result of a private
transaction or of a foreclosure or execution sale,
becomes legally effective against third parties
only from the date of its registration (Section 50,
Act 496; Anderson & Co. vs. Garcia 64:506)
[Campillo v. Philippine National Bank. GR No
L-19890, Mny 21. [969. 28 SCRA 220]
Relating  to  above  and  since  Article  1358  is  only  for  efficacy, 
will  a  conveyance of land made in a private document affect 
its  validity?  If no, what is the correct remedy for such a private 
sale not appearing in a public document?  
NO.  A  conveyance  of  land  made  in  a  private  document 
does not affect its validity. 
 
Spain,  does  not  require  the  accomplishment  of  the  acts  or 
contracts  in  a  public  instrument  in  order  to  validate  the  acts 
or  contract  but  only  to  insure  its  efficacy,  so  that  after  the 
existence  of  said  contract  has  been  admitted  ​the  party 
  
 
Thus,  for  instance,  to  recover  the  other  half  of  the  property 
 
have  it  registered  on  the  title  of  the  property,  petitioners 
should  have  filed  an  action  to  compel  respondents,  ​as  heirs 
of  the sellers in the contract, to execute a public deed of sale. 
[Labiste v. Labiste, GR No. 162033, May 8.2009. SCRA 317] 
(2) The cession, repudiation or renunciation of
hereditary rights or of those of the conjugal
partnership of gains; 
power which has for its object an act appearing or
which should appear in a public document, or
 
1 
• __

If  a  contract  of  sale  is  perfected  at  the  moment  there  is  a 
(4) The cession of actions or rights proceeding from meeting  of  minds/consent,  does  it  vest  ownership as well at that 
an act appearing in a public document.  moment? Or is delivery (i.e. consummation?) still required?  
NO,  The  perfection of a contract of sale ​should not, however, be 
All other contracts where the ​amount involved confused  with  its  consummation.  ​In  relation  to  the  acquisition 
and  transfer  of  ownership,  it  should  be  noted  that  sale  is  not  a 
exceeds five hundred pesos must appear in
mode,  but  merely  a  title.  ​A  contract  of  sale  is  deemed 
writing, even a private one. consummated  where  the  ​sellers  and  buyers  have  performed 
- EXCEPTION​:  ​But sales of goods, chattels or their  respective  obligations  under  the  contract.  In  a  contract of 
things in action are governed by articles, sale,  the  seller  obligates  himself  to  transfer  the  ownership  of  the 
determinate  thing  sold,  and  to  deliver  the  same,  to  the  buyer 
1403, No. 2 and 1405. (1280a) who  obligates  himself  to  pay  a  price  certain  to  the  seller. 
  Ownership  of  the  thing  sold  is  transferred  to  the vendee upon its 
Is an unsigned deed of sale not valid?   actual or constructive delivery​. [me: i.e. consummation?] 
In Limketkai Sons Milling, Inc. v. Court of Appeals, the Court held:    
The  fact  that  the  deed  of  sale  still  had  to  be  signed  and  RULE IN CASE OF SALE OF REAL PROPERTY;  
notarized  ​does  not  mean  that  no  contract  had  already  been 
unit price contract v. lump sum contract 
perfected.  A  sale  of  land  is  valid  regardless  of  the  form  it  may 
have  been entered into (Claudel vs. Court of Appeals. 199 SCRA  In  a  contract  of  sale  of  property,  which  should  prevail:  the 
113,  119  [19911).  The  requisite form under Article 1458 of the Civil  area  declared  or  the  boundary?  Based  on  this,  is  ​a unit price 
Code  is  merely  for  greater  efficacy  or  convenience  and  the  contract  conclusive?  or  can  it  be  adjusted  based  on 
failure  to  comply  therewith  does  not  affect  the  validity  and  boundary?  
binding  effect  of  the  act  between  the  parties  (Vitug. 
Compendium  of  Civil  Iaw  and  Jurisprudence,  1993  Revised  In  Esguerra  v.  Trinidad  [[G.R.  No.  169890,  March  12,  2007,  518 
Edition,  p.  552).  If  the  law  requires  a  document  or  other  special  SCRA  186.],]  the  Court  had  occasion  to  discuss  the  matter of 
form,  as  in  the  sale  of  real  property, ​the contracting parties may  sales  involving  real  estates.  The  Court’s  pronouncement  is 
compel  each  other  to  observe  that  form,  once  the contract has  quite instructive: 
been  perfected. ​Their right may be exercised simultaneously with   
action  upon  the  contract  (Article  1359,  Civil  code).  [GR  No.  In sales involving real estate, the parties may choose between 
118509, December 1, 1995, 250 SCRA 523]   two types of pricing agreement:  
  - a  unit  price  contract  ​wherein  the  purchase  price  is 
determined by way of reference to a stated rate per 
Is  failure  to  embody  a  certain  instrument  into  a  ​public
unit area (e.g., ₱1,000 per square meter),  
document​ affect its validity?   - or  a  lump  sum  contract  which  states a full purchase 
ART.  1358  of  the  Civil  code  which  requires  the  embodiment  of  price  for  an  immovable  the  area  of  which  may  be 
certain  contracts  in  a  public  instrument, is only for convenience;  declared  based  on  the  estimate  or  where  both  the 
and  ​registration  of  the  instrument  only  adversely  affects  third  area  and  boundaries  are  stated  (e.g.,  ₱1  million  for 
parties​,  and  non-compliance  therewith  ​does  not  adversely  1,000  square  meters,  etc.).  In  Rudolf  Lietz,  Inc.  v. 
affect  the  validity  ​of  the  contract  or  the  contractual  rights  and  Court  of  Appeals  (478  SCRA  451),  the  Court 
obligations  of  the  parties  thereunder  [Estreller  v.  Ysmael,  GR No.  discussed the distinction: 
170264, March 12, 2009, 580 SCRA 247]  - "…​In  a unit price contract, the statement of 
  area  of  immovable  is  not  conclusive  and 
In  the  foregoing,  when  form  is  merely  required  for  efficacy,  the  price  may  be  reduced  or  increased 
which  will  prevail  the  form  of  the  contract  or  the  intention of the  depending  on  the  area actually delivered. 
parties?   If  the  vendor  delivers  less  than  the  area 
A [me: ​consensual​] contract is perfected by mere ​consent​. More  agreed  upon,  the  vendee  may  oblige  the 
particularly,  a  contract  of  sale  is  perfected  at  the moment there  vendor  to  deliver  all  that  may  be  stated  in 
is  a  meeting  of  minds  upon  the  thing  which  is  the  ​object  of  the  the  contract  or  demand  for  the 
contract  and  upon  the  price  [me:  ​consideration​?]. This meeting  proportionate  reduction  of  the  purchase 
of  the  minds  speaks  of  the  intent  of  the  parties  in  entering  into  price  if  delivery is not possible. If the vendor 
the  contract  ​respecting  the  subject  matter  and  the  delivers  more  than  the  area  stated  in  the 
consideration thereof.   contract,  the  vendee  has  the  option  to 
  accept  only  the  amount  agreed  upon  or 
If  the ​words of the contract [​me: form?​] appear to be contrary to  to  accept  the  whole  area,  provided  he 
the  evident  ​intention  of  the  parties,  the  latter  shall  ​prevail  over  pays  for  the  additional  area  at  the 
the former.   contract rate. 
- REMEDY​:  Even  when  a  document  appears  on  its  face   
to  be  a  sale,  the  ​owner  of the property may prove that  Where  both  the  area  and  the  boundaries  of  the  immovable 
the  contract  is really a loan with mortgage ​by raising as  are  declared.  the  ​area  covered  within  the  boundaries  of  the 
an  issue  the  fact  that  the  document  does  not  express  immovable  prevails  ​over  the  stated  area.  In  cases of conflict 
the  true  intent  of  the  parties.  [Lustan  v.  Court  of  between  areas  and  boundaries,  it  is  the  latter  which  should 
Appeals, GR No 111924. Jam 27. 1997, SCRA 663.]  prevail.  What  really  defines  a  piece  of ground ​is not the area, 
  calculated  with  more  or  less  certainty,  mentioned  in  its 
 

2 
• __

description,  but  ​the  boundaries  therein  laid  down​,  as  Should  the  wife  fail  to  exercise  this  right,  she  or  her 
enclosing the land and indicating its limits.   heirs,  after  the  dissolution  of  the  marriage,  may 
  demand  the  value  of  property  fraudulently 
In  a  contract  of  sale  or  land  in  a  mass,  ​it  is  well  established  alienated by the husband. (n)  
that  the  specific  boundaries  stated  in  the  contract  must  - In  Felipe  v.  Aldon  [G.R.  L-60174.  Feb.  16.  1983.  205 
control  over  any  statement  with  respect  to  the  area  Phil.  537.]  the  Court  applied  Article  173  in  a  case 
contained  within  its  boundaries​.  use  of  "more or less" or similar  where  the  wife  sold  some  parcels of land belonging 
words  in  designating  quantity  covers  only  a  reasonable  to  the  conjugal  partnership  without  the  consent  of 
excess or deficiency.   the  husband.  The  Court  ruled  that  the  contract  Of 
- Black's  Law  Dictionary  defines  the  phrase  "more  or  sale  was  voidable  subject  to  annulment  by  the 
less"  to  mean:  about;  substantially  or approximately,  husband. 
implying  that  both  parties  assume  the  risk  of  any   
ordinary  discrepancy.  The  words  are  intended  to  If  it  is  voidable  according  to  Article  173,  what  would  inaction 
cover  slight  or  unimportant  inaccuracies  in quantity,  of the offended party result to?  
and are ordinarily to be interpreted as taking care of  Voidable  contracts,  however,  are  susceptible  to  ratification. 
unsubstantial  differences  or  differences  of  small  In  the  case  of  Alfredo  v.  Borras  [GR No. 144225. June 17.2003. 
importance  compared  to  the  whole  number  of  404  SCRA  145]:  the  Court  held  that  if  the  sale  of the property 
items  transferred.  [Del  Prado v. Cabellero GR 148225  by  Carmen  was  unauthorized  by  her  husband.  Godofredo. 
MARCH 3 2010]  the  latter should have filed an action to annul the sale, but he 
did  not.  His  conduct  belies  his  claim  that  his  wife  sold  the 
  subject  land  without  his  consent.  Moreover,  even  if  Carmen 
RULE IN CASE OF SALE OF CONJUGAL PROPERTY  sold  the  land  without the consent of her husband, the sale still 
binds  the  conjugal  partnership  since  the  proceeds  was  used 
Is  a  sale  of  a  conjugal  property  without  the  consent  of  the 
to  pay  their  debt  with  the  bank.  Article  161 Of the Civil Code 
spouse valid?  
provides  that the conjugal partnership shall be liable for debts 
Family  code  which  took  effect  on  August  3,  1988,  provides 
and  obligations  contracted  by  the  wife  for  the  benefit of the 
that any alienation or encumbrance made by the husband of 
conjugal partnership. 
the  conjugal  partnership  property  without  the  consent  of  the 
wife is toid. Article 124.   
Is  a  sale  of  a  conjugal  property  without  the  consent  of  the  Contract of Sale  Contract to Sell 
spouse  valid?  How  about  the  portion  pertaining  to  the 
husband?   In a contract of sale,  In a contract to sell.  
In  Guiang  v.  of  Appeals  [353  PHIL  578  (1998)]  the  court  held     
  ownership  is,  by  agreement, 
that  the  sale  of  conjugal  property  requires  the  consent  of 
  reserved in the vendor 
both  the  husband  and  wife.  In  applying  Article  124  of  the     
Family  code,  the  court  declared  consent  of  one  renders  the  the title to the property  and  is  not  to  pass  to  the 
entire  sale  null  and  void, ​including the portion of the conjugal  passes to the vendee   vendee  
property  pertaining  to  the  husband  who contracted the sale.     
[​see  also Alinas v. Alinas GR No. 158040 April 14.2008 551 SCRA     
154​]  upon the delivery of the thing  until  full  payment  of  the 
sold;  purchase price. 

What  if  the  sale  was  done  before  the  effectivity  of  the  Family 
a contract of sale,    whereas in a contract to sell,  
Code?      
However,  where  the  sale  was  made  before  the  effectivity  of  the  vendor  ​loses  ownership  title  is  retained by the vendor 
the  Family  Code [​August 3, 1988​], the applicable law is Article  over the property   until  full  payment  of  the 
173  of  the  Civil  Code  which  provides  that  the  disposition  of    price.  
conjugal  property  without  the  wife's  consent  is  not  void  but     
and  cannot  recover  it  until   
merely  voidable.  The  wife  may,  during  the  marriage,  and 
and  unless  the  contract  is   
within 10 years from the transaction questioned, ask the courts  resolved or rescinded:   
for  the  annulment  of  any  contract  of  the  husband  entered   
into  without  her  consent,  when  such  consent  is  required;  or   
any  act  or  contract  of  the  husband  which  tends  to  defraud   
her  or  impair  her  interest  in the conjugal partnership property. 
Should  the  wife  fail  to  exercise  this  right.  she or her heirs, after  In  a  contract  of  sale,  the  In  a  contract  to  sell,  the 
the  dissolution  of  the  marriage,  may  demand  the  value  of  seller  conveys  ownership  of  buyer  does  not  acquire 
the  property  to  the  buyer  ownership  of  the  property 
property fraudulently alienated by the husband. 
upon  the  perfection  of  the  until  he  fully  pays  the 
- Article  173.  The  wife  may,  during  the  marriage,  and  contract.   purchase  price. 
within ten years from the transaction questioned, ​ask    [consummation?] 
the  courts  for  the  annulment  of  any  contract  of  the     
husband  entered  into  without  her  consent,  ​when     
such  consent  is  required,  or  any  act  or  contract  of  REMEDY​:  Should  the  buyer  REMEDY:  ​For  this reason. if the 
default in the payment of the  buyer  defaults  in  the 
the  husband  which  tends  to  defraud  her  or  impair 
purchase  price.  the  seller  payment  thereof,  the  seller 
her  interest  in  the  conjugal  partnership  property.  may  either  sue  for  the  can only sue damages. 

3 
• __

collection  thereof  or  have    - Pasagui  v. 

the  contract  judicially    Villablanca  35  had 
resolved and set aside.     earlier  ruled  that 
    such  constructive or 
    symbolic  delivery, 
The  non-payment  of  the  The  payment  of the price is a  being  merely 
price  is  therefore  a  negative  suspensive condition,   presumptive,  was 
resolutory condition.    deemed  ​negated 
  by  the  failure  of  the 
Failure  of  which  is  not  a  vendee  to  take 
breach  but  an  event  that  actual  possession of 
prevents the obligation of the  the land sold 
vendor  to  convey  title  from  [Ten  Forty  Realty  Inc.  and 
effective.  Development  Corporation, 
  Inc  v.  Lorenzana,  GR  151212, 
online:  If  the  suspensive  SEPT 10, 2003, 410 SCRA 484] 
condition  is  not  fulfilled,  the 
perfection  of  the  contract  of   
sale  is  completely  abated  Based  on  the  foregoing,  is  “delivery”  restricted  only  upon  such 
(Homesite  and  housing Corp.  possession of the land?  
vs.  Court  of  Appeals,  133  Explicitly.  the  law  provides  that  the  ownership  of  the  thing  sold 
SCRA 777 [1984]).  acquired  by  the  vendee  from  the  moment  it  is  delivered  to him 
in  any  of  the  ways  specified  in  Articles  1497  to  1501.  The  word 
ON DELIVERY  ON DELIVERY  "delivered"  ​should  not  be  taken  restrictively  to  mean  transfer  of 
    actual  physical  possession  of  the  property.  The  law  recognizes 
Is Execution of a Deed of Sale    two (2) principal modes of delivery, to wit: [LAW ON SALES] 
Sufficient  as Delivery? What is    - (1) actual/real delivery (real tradition); and  
the  presumption?  And  when    - takes  place  by  the  delivery  or  transfer  of  a 
is it negated?     thing  from  hand  to  hand  (movable)  or 
    processory acts by the vendee (immovable). 
In  a  contract  of  sale.  ​the  Title  is retained by the vendor  - (2)  legal  or  constructive  delivery.  (constructive 
buyer  acquires  the  thing sold  until  full  payment  of  the  tradition) 
only  upon  its  delivery  "in  any  price.   - exists  when  delivery  of  movable  and 
of  the  ways  specified  in  immovable  things  is not actual or material but 
Articles  1497  to  1501,  or  in  represented  by  other  signs  or  acts  indicative 
any  other  manner  signifying  thereof. 
an  agreement  that  the  is  - a.  Legal:  as  when  the  sale  is  made 
transferred  from  the  vendor  through  a  public  instrument.  The 
to the vendee."   execution  thereof  shall  be 
  equivalent  to  the  delivery  of  the 
With  respect  to  incorporeal  thing  which  is  the  object  of  the 
property  [me:  no  physical  contract​,  it  from  the  deed  the 
existence,  e.g.  mortgage],  contrary  does  not  appear  or  is  not 
Article  1498  lays  down  the  clearly inferred.  
general rule: the execution of  - b.  Symbolic:  with  respect  to 
a  public  instrument  ​shall  be  movable  property,  its  delivery  may 
equivalent  to  the  delivery  of  also  be  made  by  the  delivery  of the 
the  thing  that  is  the  object  of  keys  of  the  place  or  depository 
the  contract  ​if​,  from  the  where it is stored or kept. 
deed,  the  contrary  does  not  When  can  execution  of  a  public  instrument  be  equivalent  to 
appear  or  cannot  be  clearly  delivery?  What  can  a  property  buyer  do  to  protect  his  right  of 
inferred  purchase by execution of public instrument? 
  The  execution  of  a  public  instrument  ​shall  be  equivalent  to  the 
However,  ownership  is  delivery  of  the  thing  that  is  the  object  of  the  contract,  but  this 
transferred  not  by  contract  gives  rise  only  to  a  prima  facie  presumption  of  delivery.  It  is 
but  by  tradition  or  delivery.  deemed  negated  ​by  the  failure  of  the  vendee  to  take  actual 
32  Nowhere  in the Civil Code  possession  of  the  land  sold​.  Exceptions  exist,  among  which  is 
is  it  provided  that  the  when  mere  presumptive  and  not  conclusive  delivery  is  created 
execution  of  a  Deed  of  Sale  in  cases  where  the  ​buyer  fails  to  take material possession of the 
is  a  conclusive  presumption  subject  of  sale.  A  person  who  does  not  have  actual  possession 
of  delivery  of  possession  of  a  of  the  thing  sold  cannot  transfer  constructive  possession  by  the 
piece  of  real  estate.  [Santos  execution  and  delivery  of  a  public  instrument.  [Villamar  v. 
v.  Santos,  366  SCRA  395,  Mangaoil. GR NO 188661 April 11 2012] 
October 2, 2001.]   
  What is Dacion en pago in the light of delivery? 
This  Court  has  held  that  the  Dacion  en  pago  is  the  ​delivery and transmission of ownership of 
execution  of  a  public  a  thing  by  the  debtor to the creditor ​as an accepted equivalent 
instrument  gives  rise  only to a  of the performance of the obligation.  
prima  facie  presumption  of  - It  is  a  special  mode  of  payment  where  the  debtor 
delivery.  Such  presumption  is  offers  another  thing  to  the  creditor,  who  accepts  it  as 
destroyed  when  the  delivery  an equivalent of the payment of an outstanding debt.  
is  not  effected  because  of  a  - In  its  modern  concept.  what  actually  takes  place  in 
legal impediment.    dacion  en  pago  is  an  objective  ​novation  of  the 
obligation  

4 
• __

- where  the  thing  offered  as  an  accepted 

equivalent  of  the  performance  of  an  Deeds  of  the  province  or  city  where  the  land  to  which  it 
obligation  is  considered  as  the  object  of  the  relates  lies,  be  constructive notice to all persons from the time 
contract  of  sale,  while  the  debt  is considered  of  such  registering  filing  or  entering.  [Guaranteed  Homes Inc. 
as the purchase price.  v.  Valdez.  GR  No.  171531.  Jan.  30,  2009,  577  SCRA  441; 
  Agricultural Credit Cooperative v. Yusay. GR L-13313]
 
 
--------------------------------------------------------- 
 
Upon  understanding  what  a  public  instrument  do,  what  do  you 
I Voluntary Dealings with Registered Lands  think the act of registration further do?  
  The act of registration shall be the operative act to convey
What are voluntary transactions:  or ​affect the land insofar as third persons are concerned 
Voluntary  transactions  are  the  contracts  or  agreements  willfully  - Registration  in  the  public  registry  is  notice  to  the whole 
executed  by the landowner or his duly authorized representative  world.  Every  conveyance,  mortgage,  lease.  lien, 
such  as sales, leases, mortgages, donations, exchanges, trusts, or  attachment,  order,  judgment,  instrument  or  entry 
variations thereof affecting real estate. 
affecting  registered  land  shall,  if  registered,  filed  or 
 
entered  in  the  Office  of  the  Register  of  Deeds  of  the 
General Provisions  province  or  city  where  the  land  to  which  it  relates  lies, 
be  constructive  notice  to  all  persons  from  the  time  of 
  such  registering  filing  or  entering.  [Guaranteed  Homes 
Section 51 Inc.  v.  Valdez.  GR  No.  171531.  Jan.  30,  2009,  577  SCRA 
441;  Agricultural  Credit  Cooperative  v.  Yusay.  GR 
Conveyance and other dealings by registered owner.
L-13313] 
An owner of registered land may convey, mortgage, lease,  
charge or otherwise deal with the same in accordance with Where should the registration be done​:  
existing laws. He may use such forms of deeds, mortgages, the registration shall be made in the office of the Register
leases or other voluntary instruments as are sufficient in of Deeds for the province or city where the land lies.
law. But no deed, mortgage, lease, or other voluntary
instrument, except a will purporting to convey or affect Registration  is  the  operative  act  that  conveys  ownership  or 
registered land shall take effect as a conveyance or bind the affects the land insofar as third persons are concerned. [Saberon 
v. Ventanilla, GR No, 192669. April 21. 2014] 
land, but shall operate only as a contract between the
 
parties and as evidence of authority to the Register of Does  registration  PD  1529  protect against fraud or can it be used 
Deeds to make registration. to shield against fraud?  
It  is  worth noting, however, that the Property Registration Decree 
The act of registration shall be the operative act to convey only  protects  the  holder  in  good  faith,  and ​cannot be used as a 
shield  for  frauds.  Thus,  where  the  party  has knowledge of a prior 
or affect the land insofar as third persons are concerned, existing  interest  which  is  unregistered  at  the  time  he  acquired  a 
and in all cases under this Decree, the registration shall be right  to  the  same  land,  his  knowledge  of  that  prior  unregistered 
made in the office of the Register of Deeds for the province interest  has  the  effect  of  registration as to him. Knowledge of an 
or city where the land lies. unregistered sale is equivalent to registration. 
 
--------------------------------------------------------- 
When  must  the  question  of  invalidity  of  invaility  be  answered? 
NOTES ​Conveyance and other dealings by registered Must  it  be  resolve  upon  registration  or  is  registration  merely  a 
owner.  ministerial act?  
  Registration  is  a  mere  ministerial  act  ​by  which a deed, contract 
  or instrument is sought to be inscribed in the records of the Office 
of  the  Register  of  Deeds  and  annotated  at  the  back  of  the 
Registration, Meaning  certificate  of  title  covering  the  land  subject  of  the  deed, 
contract,  or  instrument.  While  it  operates  as  a  notice  of  the 
In  general,  registration  means  any entry made in the books of  deed,  contract,  or  instrument  to  others,  it  does  not  add  to  its 
the  registry  including  the  cancellation,  annotation  and  even  validity  nor  converts  an  invalid  instrument  into  a  valid  one  as 
the  marginal  notes. In its strict sense, it is the entry made in the  between  the  parties.  nor  amounts  to  a  declaration  by the state 
registry  which  record  solemnly  and  permanently  the  rights  of  that  the  instrument  is  a  valid  and  subsisting  interest  in  the  land. 
ownership  and  other  real  rights.  The  mere presentation to the  The  registration  of  a  void  deed,  for  instance.  is  not  an 
office  of  a  registrar  of  deeds  of a document is not equivalent  impediment  to  a declaration by the courts of its invalidity. [Fudot 
to  recording  or  registering  the  real  property.  (Po  Sun  Tum  vs.  v. Land. Inc., GR No. 171008. Sept. 13.2007] 
Price and Provincial Government of Leyte, 54 Phil. 192)   
The  law  on  registration  does  not  require  that  only  valid 
instruments  shall  be  registered.  If  the  purpose  of  registration  is 
The act of registration shall be the operative act to
merely  to  give  notice  then  questions  regarding  the  effect  or 
convey or ​affect the land insofar as third persons are invalidity  of  instruments  are  expected  to  be  decided  after,  not 
concerned  before  registration.  It  must  follow  as  a  necessary  consequence 
that  registration  must  first  be  allowed,  and  validity  or  effect 
Registration  in  the  public  registry  is  notice  to the whole world.  litigated  afterwards.  [Fudot  v.  Land.  Inc.,  GR  No.  171008.  Sept. 
Every  conveyance,  mortgage,  lease.  lien, attachment, order,  13.2007] 
judgment,  instrument  or entry affecting registered land shall, if   
registered,  filed  or  entered  in  the  Office  of  the  Register  of 

5 
• __

If  appearance  in  a public document is only required for efficacy  and upon all persons claiming under him, ​in favor of every
and  will  not  affect  the  validity  of  a  contract,  how  about 
purchaser for value and in good faith.
registration? Will it affect the validity of a sale?  
As  between  the  parties  to  a  sale​,  registration  is ​not necessary to 
make  it  valid  and  effective,  for  ​actual  notice  is  equivalent  to  In all cases of registration procured by fraud, the owner
registration.  ​"​The  purpose  of  registration  is  merely  to  notify  the  may pursue all his legal and equitable remedies against the
interests  of  strangers  to  a  given  transaction.  ​who  may  be  parties to such fraud ​without prejudice, however, to the
ignorant  thereof  and  the  non-registration  of  the  deed 
evidencing  said  transaction  does  not  relieve  the  parties  thereto 
rights of any innocent holder for value of a certificate of
of  their  obligation  thereunder.  ​Where  no  right  of  innocent  third  title. After the entry of the decree of registration on the
persons  is  involved  the  conveyance  between  the  vendee  and  original petition or application, any subsequent registration
his  vendors,  although  not  registered,  is  valid  and  binding  upon  procured by the presentation of a forged duplicate
the  latter  as  well  as  upon  his  heirs.  Indeed  no  action  for  the  certificate of title, or a forged deed or other instrument,
enforcement  of  the  contract  is  needed,  since  the  delivery  of 
possession  of  the  land  sold  consummated  the  sale  and 
shall be null and void.
transferred title to the purchaser.    --------------------------------------------------------- 
--------------------------------------------------------- ON FORGED DEED; EXCEPTIONS ON 
Section 52 INNOCENT PURCHASERS 
Constructive notice​ upon registration.  
Every conveyance, mortgage, lease, lien, attachment, order,
judgment, instrument or entry affecting registered land ON FORGED DEED 
shall, if registered, filed or entered in the office of the
Register of Deeds for the province or city where the land to GENERAL  RULE:  ​Generally,  a  forged or fraudulent deed or any 
instrument  effecting  transfer  of  ownership  is  a  nullity  and 
which it relates lies, ​be constructive notice to all persons conveys no title.[7] 
from the time of such registering, filing or entering. - When  the  instrument  presented  to  the  Registry  of 
---------------------------------------------------------  Deeds  for  registration  is  forged,  even  if 
accompanied  by  the  owner’s  duplicate  certificate 
NOTES ​Constructive notice upon registration.  of  title,  the  registered  owner  does  not  thereby  lose 
  his  title,  and  neither  does  the  assignee  or  the 
If  registration  is  notice  upon  the  world,  will  failure  of  registration  mortgagee,  for  that  matter,  acquire any right or title 
affect  the  contract of sale between the parties? [ACTUAL NOTICE  to the property.[8]  
v. CONSTRUCTIVE NOTICE]  
NO.  (me:  The  actual  notice  between  the  parties  is  enough.  EXCEPTION  RULE:  ​without
prejudice, however, to the rights
Absence  of  constructive  notice  upon  the  world  protect  against 
of any innocent holder for value of a certificate of title 
third persons not between the parties.)  
 
 
Innocent purchaser (buyer in good faith) 
As  between  the  parties  to  a  contract  of  sale  registration  is  not  An  innocent  purchaser  for value is one who buys the property 
necessary  to  make  it  valid  and  effective,  for  actual  notice  ​is  of  another  without  notice  that  some  other  person  has  a right 
equivalent  to  registration.  Section  51 of the Property Registration  to  or  interest  therein  and  who  then  pays  a  full  and  fair  price 
Decree  provides  that  even  without  the  act  of  registration.  a  for  it  at  the  time  of  the purchase or before receiving a notice 
deed  purporting  to  convey  or  affect  registered  land  shall  of  the  claim  or  interest  of  some  other  persons in the property. 
operate  as  a  contract  between  the  parties.  The  registration  is  Buyers  in  good  faith  buy  a  property  with  the  belief  that  the 
intended  to  ​protect  the  buyer  against  claims  of  third  persons  person  from  whom  they  receive  the  thing  is  the  owner  who 
arising  from  subsequent  alienations  by  the  vendor,  ​and  is  can  convey  title  to  the  property.  Such  buyers  do  not  close 
certainly  not  necessary  to  give  effect  to  the of sale, ​as between  their  eyes  to  facts  that  should  put  a  reasonable  person  on 
the  parties  to  the  contract.  [Lustan  v.  CA  GR  111924  (Jan  27  guard and still claim that they are acting in good faith.[12] 
1997)]   

---------------------------------------------------------
Section 53
Presentation of owner's duplicate upon entry of new
certificate.
No voluntary instrument shall be registered by the Register
of Deeds, unless the owner's duplicate certificate is
presented with such instrument, except in cases expressly
provided for in this Decree or upon order of the court, for
cause shown.
The production of the owner's duplicate certificate,
whenever any voluntary instrument is presented for
registration, shall be conclusive authority from the
registered owner to the Register of Deeds to enter a new
certificate or to make a memorandum of registration in
accordance with such instrument, and the new certificate or
memorandum shall be binding upon the registered owner
NOTE:  This  is  the  reason  why  there  can  be  no 
“buyer  in  good  faith”  when  the  instrument 
registered is forged.  
- However,  the  second  sentence  of  the 
above-cited  provision  (earlier  quoted  provision) 
operates  ​as  a  qualification  of the first sentence or 
rather  a  limitation  to  the  concept  of  innocent 
purchaser[14]  since  it  provides  that  ​After
the
entry of the decree of registration on the
original petition or application, any
subsequent registration ​procured by the
presentation of a forged duplicate
certificate of title, or a forged deed or other
instrument, shall be null and void.
- MEANING:  Even  if  its  an  innocent 
purchaser  of  value,  if  it  is  procured from 
a forged deed, it is null and void.  
- [Peralta  v.  Heirs  of  Abalon,  G.R.  No.  183448, June 

6 
• __

oblige  him  to  go  beyond  the  certificate  to  determine  the 
30, 2014] 
condition  of  the  property.  Where  there  is  nothing  in  the 
certificate  of  title  to  indicate  any  cloud  or  vice  in  the 
FIRST CASE: Forger sells to an  SECOND  CASE:  Forger  thru 
innocent purchaser of value  insidious  means,  obtains the  ownership  of  the  property,  or  any encumbrance thereon, the 
using  a  ​forged duplicate owner’s  duplicate  purchaser  is  not  required  to  explore  further  than  what  the 
certificate  of  title,  converts  Torrens  Title  upon  its  face  indicates  in  quest  for  any  hidden 
certificate of title, or a it  in  his  name,  and  sells  it  to  defects  or  inchoate  right  that  may  subsequently  defeat  his 
forged deed  =  n ​ ull and an  innocent  holder  for  right  thereto.  (Villamil  vs.  Villarosa,  G.R.  No.  177187.  April  7, 
void.  value = VALID 
2009) 
- meaning  Original 
Owner  still  holds  a 
valid Torrens Title  NOTE​: i​ n favor of every
- purchaser for value
this  EXCEPTION  for  innocent  Spouses  Peralta  v.  Heirs  of 
purchase  of  value  has  no  Abalon[15], 
- and
application  where  the    - in good faith. 
owner   Thus,  the  qualifying  point 
  here  is  that  there  must be a 
  complete  ​chain  of  same rule applies to lessees and 
still  holds  a  valid  and  registered  titles.​30  This  mortgagees. 
existing  certificate  of  title  means  that  all  the  transfers 
covering  the  same  interest  starting  from  the  original   
in a realty;  rightful  owner  to  the  Section  32  of  P.D.  1529  extends  the  protection  given  to  an 
  innocent  holder  for  value  –  innocent  purchaser  for  value  to  an  innocent mortgagee. The 
i.e., when the original owner  and  ​that  includes  the  term “innocent purchaser for value” also includes an innocent 
retained  possession  of  the  transfer  to  the  forger  –  must  lessee.[28]  The  said  provision  provides:  Section  32.  x  x  x. 
title,   be  duly  registered,  and  the  Whenever  the  phrase  “innocent  purchaser  for  value”  or  an 
  title  must  be  properly issued 
equivalent  phrase occurs in this Decree, it shall be deemed to 
but through fraud,   to the transferee. 
  include  an  innocent  lessee,  mortgagee,  or  other 
another  person  secured  a  encumbrancer for value. 
court  order  for  the  issuance   
of a copy thereof.   
NOTE​: However, this doctrine presupposes that the mortgagor, 
For  in  such  a  case  the  new    who  is  not  the  rightful  owner  of  the  property,  has  already 
certificate  is  binding  upon 
succeeded  in  obtaining  Torrens  title  over  the  property  in  his 
the  owner  (Sec.55,  Act  496; 
Sec. 53, P.D. No. 1529).  name  and  that,  after  obtaining  the  said  title,  he  succeeds  in 
  mortgaging  the  property  to  another  who  relies  on  what 
So  if the owner holds a valid  appears on the title. 
and  existing  certificate  of   
title,  his  would  be  EXCEPTIONS FOR MORTGAGEES​:  
indefeasible  as  against  the  1. Hence,  the  doctrine  of  mortgagee  in  good  faith 
whole  world,  and  not  that 
does  not  apply  to  a  situation  where  the  title  is  still in 
of  the  innocent  holder’s  – 
prior  tempore  potior  jure  the  name  of  the  rightful owner and the mortgagor is 
(earlier  in  time,  priority  in  a  different  person  pretending  to  be  the  owner.  In 
right).[18]  such  a  case,  the  mortgagee  is  not  an  innocent 
mortgagee  for  value  and  the  registered  owner  will 
 
generally not lose his title.[35] 
   
2. In  the  same  vein,  the  doctrine  has  no  application 
EXCEPTION: Protection for the innocent  where  the  owner  could  not  be  charged  with 
purchaser;   negligence  in  the  keeping  of  its  duplicate 
certificates  of  title  or  with any act which could have 
  brought  about  the  issuance  of  another  title  relied 
GENERAL: Such innocent purchaser ​is not  upon  by  the  purchaser  or  mortgagee  for  value,  ​as 
required to explore further than what the Torrens Title upon its  the  innocent  registered owner has a better right over 
face  the  mortgagee  in  good  faith.  For  the  law  protects 
and  prefers  the  lawful  holder  of  registered  title  over 
As  a  general  rule,  every  person  dealing  with  registered  land  the  transferee of a vendor bereft of any transmissible 
may  safely  rely  on  the  correctness  of  the  certificate  of  title  rights.[36] 
issued  therefore  ​and  the  law  will  no  way  oblige  him  to  go 
 
beyond  the  certificate  to  determine  the  condition  of  the 
property. 
Who is NOT an innocent purchaser;  
 
Well-settled  is  the  rule  that  every  person  dealing  with  a   
registered  land  may  safely  rely  on  the  correctness  of  the 
certificate  of  title  issued  therefor  and  the  law  will  in  no  way 

7 
• __

Exception to exception: When the  diligence  in ascertaining the status of the property, not merely 

relying on what appears on the face of the title.[43] 
innocent purchaser is required to check   
[42]  Cruz  v.  Bancom  Finance  Corporation,  G.R.  No.  147788, 
As  a  general  rule,  every  person  dealing  with  registered  land  March 19, 2002 
may  safely  rely  on  the  correctness  of  the  certificate  of  title   
issued  therefore  and  the  law  will  no  way  oblige  him  to  go  [43]  Agcaoili,  supra,  at  474,  citing  Sunshine  Finance  and 
beyond  the  certificate  to  determine  the  condition  of  the  Investment  Corporation  v.  Intermediate Appellate Court, G.R. 
property.   Nos.  74070-71,  October  28,  1991  and  Eagle  Realty 
  Corporation v. Republic, G.R. No. 151424, July 31, 2009 
However, this principle admits exceptions: x x x  
a  person dealing with registered land has a right to rely on the   
Torrens  certificate  of  title  and  to  dispense  with  the  need  of 
inquiring further ​except when   “Double sale”
 
1. the  party  has  actual  knowledge  of  facts  and  When  a  real  property  was  sold  to  two  different  persons  or 
circumstances  that  would  impel  a  reasonably  more  at  the  same  time,  the  ownership  of  such  immovable 
cautious man to make such inquiry   property  is  governed  by  Article  1544  of  the  Civil  Code, 
- or   otherwise  known  as  the  rule  on  “double  sale”  (or  which  is 
2. when  the  purchaser  has  knowledge  of  a  defect  or  more appropriate as “multiple sale”). Said provision provides: 
the  lack  of  tide  in  his  vendor  or  of  sufficient  facts  to   
induce  a reasonably prudent man to inquire into the  Art.  1544.  If  the  same  thing should have been sold to different 
status of the tide of the property in litigation.   vendees, x x x. 
   
The  presence  of  anything  which  excites  or  arouses  suspicion  Should  it  be  immovable  property,  the  ownership  shall  belong 
should  then  prompt  the  vendee  to  look  beyond  the  to  the  person  acquiring  it  who  in good faith first recorded it in 
certificate  and  investigate  the  title  of  the  vendor  appearing  the Registry of Property. 
on  the  race  of  the  certificate.  One  who  falls  within  the   
exception can neither be denominated   Should  there  be  no  inscription,  the  ownership  shall  pertain  to 
- as​ innocent purchaser for value   the  person  who  in  good  faith  was  first  in  possession;  and,  in 
- nor   the  absence  thereof,  to  the  person  who  presents  the  oldest 
- a ​purchaser in good faith;   title, provided there is good faith. 
- and  hence  does  not  merit  the  protection of the law   
(BUCTON,  vs.  GO,  G.R.No.  188395,  November20, 
One  example  of  a  situation  where  the  provision of the law 
2013) 
could  be  properly  applied  is  where  the  owner  sold  his 
  property  to  a  person  while  at  the  same  time,  his  agent  or 
any  person  acting  on  the  owner’s  behalf  sold the same to 
EXCEPTION: Being not required to explore  another,  the  two  sellers  as  well  as  the  two  different  buyers 
being  fully  unaware  of  each  other’s  transaction,  and  ​all 
further doesn’t apply to ​Banks as are  acting  in  good  faith.  ​Simply  speaking,  there  are  two 

mortgagee  valid  sales  and  the  question of who among the two buyers 

has  the  right  of  ownership  arises.  In  such  a  case,  the  law 
provides  that  the  hierarchy  of  preference  as  to  whom 
The  rule  is  different  however,  with  respect  to banks and other 
ownership shall belong is as follows: 
financial  institutions.  The  rule  that  persons  dealing  with 
 
registered  lands  can  rely  solely  on  the  certificate  of title does 
first registrant in good faith; 
not  apply  to  banks.[37]  Banks  are  enjoined  to  exercise  a 
first possessor in good faith; 
higher  degree  of  diligence,  care,  and  prudence  in  handling 
the person who in good faith presents the oldest title 
real  estate  transactions,  especially  those  involving  registered 
lands.  Thus,  a  banking  institution  is  expected  to  exercise  due   
diligence before entering into a mortgage contract.[38]  NOTE​:  It  is  worth  noting  that  in  every  case,  good  faith  is  an 
  indispensable  requirement.  The  law  does  not  apply  however, 
[37]  Philippine  Trust  Company  v.  Court  of  Appeals,  G.R.  No.  if  the  property  is  not  registered  under  the  Torrens  system.  The 
150318, November 22, 2010  issue  of  buyer’s  good  faith  or  bad  faith  is relevant only where 
  the  subject  of  the  sale  is registered land, and the purchaser is 
[38]  Arguelles  v.  Malarayat  Rural  Bank,  Inc.,  G.R.  No.  200468,  buying  the  same  from  the  registered  owner whose title to the 
March 19, 2014  land  is  clean.[44]  Moreover,  the  registration  contemplated 
under  Art.  1544  of  the  Code  refers  to  registration  under  P.D. 
Likewise,  the  due diligence required of banks extends even to  1529.[45]  
persons  regularly  engaged  in  the  business  of  lending  money 
secured  by  real  estate  mortgages.[42]  Same  degree  of  “Double sale” and forgery cannot 
diligence is also required with respect to investment, financing 
and  realty  corporations  which  because  of  the  nature  of their  co-exist 
business,  are  expected  to  exercise  a  higher  standard  of 

8 
• __

Inasmuch  as  the  rule  on  double  sale  is  premised  on  the  comes. 
existence  of  two  or  more  valid  sales  of  the  same  property,   
there  is  no  “double  sale”  to  speak  of  when  there  is  fraud  or  PRESCRIPTION 
The  presence  of  fraud  creates  an  implied  trust  in  favor of the 
forgery involved.  
plaintiffs,  giving  them  the  right  to  seek  reconveyance  of  the 
  property  from  the  private  respondents.  The  aggrieved  party 
Hence,  Art.  1544  does  not  apply.  In  Fudot  v.  Cattleya  Land,  may  file  an  action  for  reconveyance  based  on  implied  or 
Inc.[46],  the  Court  ruled  that  Art.  1544  is not applicable in the  constructive trust,  
instant  case  –  the  second  sale  in  favor  of petitioner is without 
the  consent  of  the  other  spouse  and  the  latter’s  signature  in 
- which  prescribes  in   ten  years  ​ from  the  date 
of  the  issuance  of  the  Certificate  of  Title  over  the 
the deed being forged.   property  
  - NOTE​:  ​provided  that  the  property  has  not  been 
The  Court  also  cited  the  case  of Remalante v. Tibe[47] where  acquired by an innocent purchaser for value. 
it  ruled  that  the  Civil  Law  provision  on  double  sale  is  ​not   
applicable  where  there  is  only  one  valid  sale,  ​the  previous  BASIS: 
sale having been found to be fraudulent.   3.  If  the  action  does  not  involve  the  annulment  of  a contract, 
  but ​there was fraud in the registration of the subject property,  
Likewise,  in Espiritu and Apostol v. Valerio[48], where the same  - then  the  period  of  prescription  is  ten  years  from  the 
parcel of land was purportedly sold to two different parties,   discovery of the fraud 
- the  Court  held  that  despite  the  fact  that  one  deed   
This  finds  codal  support  in  No.  (2)  of  Art.  1144  of  the  Civil 
of  sale  was  registered  ahead  of  the  other,  Art.  1544 
Code,  [TITLE  V  PRESCRIPTION  /  CHAPTER  3  Prescription  of 
of  the  Civil  Code  will  not  apply  where  said  deed  is  Actions] 
found to be a forgery, the result of this being that the  - which declares that an action based upon  
right of the other vendee should prevail.  - (1) Upon a written contract;  
- (2) Upon an obligation created by law;  
[44]  Spouses  Sabitsana  v.  Muertegui,  G.R.  No.  181359, August  - (3) Upon a judgment. (n) 
- must  be  brought  within  ten  years  from  the  time  the 
5, 2013 
right of action accrues.  
 
[45]  Fudot  v.  Cattleya  Land,  Inc., G.R. No. 171008, September  PRESCRIPTION 
13,  2007,  citing  Justice  Jose  Vitug,  Compendium  of  Civil  Law  It  is  Idle  to  bother  as  to  whether  the  action  here  is  one 
and Jurisprudence 604 (1993)  founded  
  - exclusively on fraud which prescribes in four (4) years  
[46] Fudot, supra  - or  
  - one  based on constructive trust which is barred after 
ten years,  
[47] G.R. No. L-59514, February 25, 1988 
 
  there  being  no  question  that  the  appellees  secured  their title 
[48] G.R. No. L-18018, December 26, 1963  more than twenty years before the filing of the complaint,  
   
https://pipocalusa.wordpress.com/  and  
 
  it  is  from  the  date  of  the  issuance  of  such  title  that  the 
effective  assertion  of  adverse  title  for  purposes  of  the  statute 
---------------------------------------------------------  of  limitations  is  counted.  (Gerona  vs.  De  Guzman,  11  SCRA 
153). 1964 
ACTION FOR RECONVEYANCE   
 
Heirs  of  Maximo  Sanjorjo  v.  Heirs  of  Manuel  Quijano,  G.R.  No.  In  other  words,  if  the  registration  of  the  land  is fraudulent, the 
140457, January 19, 2005  person  in whose name the land is registered holds it as a mere 
  trustee,  and  the  real  owner  is  entitled  to  file  an  action  for 
Reconveyance  is  based  on  Section  53  of  P.D.  1529  which  reconveyance  of  the  property.  (Mendizabel,  et  al.  vs.  Apao, 
provides  that  ​in all cases of registration procured by et al., G.R. No. 143185, February 20, 2006). 
fraud,​,  
In  New  Regent  Sources,  Inc.  v.  Tanjuatco[58],  the  Court 
- the owner may pursue all his legal and equitable enumerated  the  four requisites that must concur for an action 
remedies against the parties to such fraud   for reconveyance to prosper, to wit: 
- without prejudice  however,  to  the  rights   
“To  warrant  a  reconveyance  of  the  land,  the  following 
of  any  a
​ ny innocent holder for value of requisites must concur:  
a certificate of title  (1)  the  action  must  be  brought  ​in  the  name  of  a  person 
  claiming ownership or dominical right  
In  civil  law, the basis of an action for reconveyance is the trust  - over  the  land  registered  in  the  name  of  the 
created  by virtue of Art. 1456 of the Civil Code which provides  defendant;  
that  a  person  acquiring  property  through  fraud  becomes  by  (2)  the  registration  of  the  land  in  the  name  of  the defendant 
operation  of  law  a trustee of an implied trust for the benefit of  was ​procured through fraud or other illegal means;  
the real owner of the property.   (3)  the  property  ​has  not  yet  passed  to an innocent purchaser 
- Article  1456.  If  ​property  is  acquired  through  mistake  for value​; and  
or  fraud,  the  person  obtaining  it  is,  by  force  of  law,  (4)  the  action  is  filed  ​after  the  certificate  of  title  had  already 
considered  a  trustee  of  an  implied  trust  ​for  the  become final and incontrovertible  
benefit  of  the  person  from  whom  the  property  - but within four years  

9 
• __

- from the discovery of the fraud   person  in whose name the land is registered holds it as a mere 

- or  trustee,  and  the  real  owner  is  entitled  to  file  an  action  for 
- not later than 10 years   reconveyance  of  the  property.  (Mendizabel,  et  al.  vs.  Apao, 
- in the case of an implied trust. x x x.”  et al., G.R. No. 143185, February 20, 2006) 

[60] Article 1410, Civil Code   Prescriptibility of actions to enforce trust.​ ​— ​JURADO obicon 
- an action for reconveyance   - Prior  ​1964​,  the  question  as  to  whether  or  not  an 
- can  prescribe  or  can  be  barred  by statute  action  for  reconveyance  of  real  property  based 
of limitations,   upon  an  implied  trust  resulting  from  fraud  may  be 
- an  action  for  ​reconveyance  based  on  a  void  barred by the statute of limitations ​was unsettled.  
contract   - The  majority  of  cases,  however,  ​supported  the  view 
- is imprescriptible. 
that the action cannot be barred.  
[61]  See  Daclag  v.  Macahilig,  G.R.  No.  159578,  February  18, 
- Thus,  
2009; Lacsamana v. Court of Appeals, G.R. No. 121658, March 
27, 1998; Bernales, supra  - where a brother,  
- Thus,  the  action  based  on  a  fictitious,  fraudulent  or  - as  administrator  of  the  estate  of 
forged  deed  may  be  brought  by  the  aggrieved  his parents,  
party at any time.   - took advantage of the absence of his sister  
- and  registered  the  properties  adjudicated 
REQUISITE  REMINDER:  (3)  the  property  ​has not yet passed  to his sister in his own name,  
- in  an  action  commenced  by  the  sister 
to an innocent purchaser for value​; 
twenty-nine years afterwards,  
 
- it  was  held  that  ​the  defense of prescription 
“​without prejudice, however, to the rights of any is clearly untenable.  
innocent holder for value of a certificate of title.​”   - Public  policy  demands  that  a  person  guilty of fraud, 
or,  at  least,  of breach of trust, should not be allowed 
  to  use  a  Torrens  Title  as  a  shield  against  the 
cases of implied trust consequences  of  his  wrongdoing.2  [Jacinto  vs. 
Jacinto,  115  Phil.  363.  To  the  same  effect:  Juan  vs. 
(does not exclude others) Zuñiga,  114  Phil.  1163;  Villaluz  vs.  Neme,  117  Phil.  25, 
and cases cited therein.]  
7. ​property is acquired through mistake or fraud   
- TRUSTEE ​person obtaining it   GENERAL  RULE:  IMPLIED  TRUST  MAY  NOT  BE BARRED BY STATUTE 
- the person obtaining it is, by force OF LIMITATIONS 
Finally,  on  May  29,  1964,  the  Supreme  Court  in Gerona vs. De 
of law, considered a trustee of an
Guzman,3  in  an  excellently phrased decision penned by then 
implied trust Justice  Concepcion,  ​unequivocally  reaffirmed  the  rule​, 
- BENEFICIARY:  ​person from whom the property overruling previous decisions, that  
comes  - GENERAL  RULE:  an  action  for  reconveyance  of  real 
- implied trust for the benefit of the property  based  upon  an  ​implied  trust  resulting  from 
fraud​,  ​may  not  be  barred  by  the  statute  of 
person from whom the property limitations,​”  
comes. - and  further  that  “the action therefore may be filed x 
x x from the discovery of the fraud,’’  
Article 1456. If property is acquired through - the  discovery  in  that  case  being  deemed 
to have taken place when  
mistake or fraud, the person obtaining it is, by force
- said instrument was filed with the
of law, considered a trustee of an implied trust for Register of Deeds and new
the benefit of the person from whom the property certificates of title were issued in the
comes. name of respondents exclusively,
- for the registration of the deed of
PRESCRIPTION  extra-judicial settlement constitute
It  is  Idle  to  bother  as  to  whether  the  action  here  is  one  constructive notice to the whole
founded   world (Diaz v. Gorricho, L-11229,
- exclusively on fraud which prescribes in four (4) years   March 29, 1958; Avecilla v. Yatco,
- or   L-11578, May 14, 1958; J.M. Tuason
- one  based on constructive trust which is barred after  & Co., Inc. v. Magdangal, L-15539,
ten years,   January 30, 1962; Lopez v.
  Gonzaga, L-18788, January 31,
there  being  no  question  that  the  appellees  secured  their title 
1964). 
more than twenty years before the filing of the complaint,  
- This  rule  was  subsequently  reiterated in a long line of 
 
and   notable decisions. 
   
it  is  from  the  date  of  the  issuance  of  such  title  that  the   
effective  assertion  of  adverse  title  for  purposes  of  the  statute  EXCEPTION RULE: MAY BE BARRED BY LACHES 
of  limitations  is  counted.  ​(Gerona  vs.  De  Guzman,  11  SCRA  Laches  may  bar  action.  —  In Fabian vs. Fabian [22 SCRA 231] 
153). ​1964  the  Supreme  Court  reiterated  the  rule  laid  down  in  Diaz  vs. 
  Goricho  [​103  Phil.  264-265.​]  ​that  laches  may  bar  an  action  to 
  enforce a constructive trust. 
In  other  words,  if  the  registration  of  the  land  is fraudulent, the   

10 
• __

What are laches?  

LACHES  is  the  failure  or  neglect,  for  an  unreasonable  and  must  be  brought  to  the   
unexplained  length  of  time,  to  do  that  which  by  exercising  knowledge  of  the   
due  diligence  could  or  should  have  been  done  earlier;  it  is  beneficiary;    
negligence  or  omission  to  assert  a  right  within  a  reasonable     
time,  warranting  a  presumption  that  the  party  entitled  to  (3)  the  evidence  thereon   
assert it either has abandoned it or declined to assert it.  must  be  clear  and   
  conclusive; and   All  that  is  required  is that he 
  must  set  up  a  title  ​which  is 
EXPRESS TRUST  IMPLIED OR CONSTRUCTIVE  (4)  expiration  of  the  period  adverse  to  that  of  the 
TRUST  prescribed by law.7   beneficiary.  

The  American  law  on  trusts    In  other  words,  the  normal  requisites  for  extraordinary 
has  always  maintained  a    acquisitive prescription must be present.  
distinction between    
     
express trusts   implied  or  constructive  EXCEPTION RULE: TRUSTEE MAY ACQUIRE ABSOLUTE OWNERSHIP 
  trusts that are   BY ACQUISITIVE PRESCRIPTION  
    Acquisition of property by trustee through prescription. —  
created  by  the  intention  of  exclusively created by law,   - In  this  jurisdiction, it is now settled that in constructive 
the parties     trusts​,  the  trustee  ​may  acquire  absolute  ownership 
    over the trust​ res by acquisitive prescription.  
  the  latter  not  being  trusts  in  - Thus,  where  two  of  the  ​four  co-owners  of  a  certain 
  their technical sense  parcel  of  land  which  they  had  inherited  from  their 
    parents,  had  been  in  adverse  possession  of  the 
(Gayondato  vs.  Insular  (Gayondato  vs.  Insular  property  since  1928  in  the  concept  of  owners, 
Treasurer, supra.)   Treasurer, supra.)   declaring  the  property  for  taxation  purposes  in  their 
names  in  1929,  and  in  1945,  they  subdivided  the 
property  into  two  equal  parts,  ​and  two  transfer 
The ​express trusts   But  in  constructive  trusts,  x x 
certificates  of  title  were  issued  separately  in  their 
  x  
names,  
   
- in  an  action  for  reconveyance  commenced  by  the 
disable the trustee   the  rule  is  that  laches 
preterited  co-heirs  in  1960,  it  was  held  that  such 
  constitutes  a  bar  to  actions 
action  is  not  only  barred  by  extinctive  prescription 
from  acquiring  for  his  own  to enforce the trust,  
and by laches,  
benefit the property    
- but  a  valid,  ​full  and complete title over the 
   
property  has  already  vested  in  the 
committed  to  his   
defendants ​by acquisitive prescription​.6 
management or custody,    
 
- at  least  while  he   
 
does  not  openly   
 
repudiate  the   
 
trust,  and  ​makes  and  repudiation  is  not 
 
such  repudiation  required,  
known  to  the   
beneficiary  or    What  is  the  period  of  prescription  for  bringing  an  action  for 
cestui que trust.    reconveyance  based  on  the  implied  or  constructive  trust 
    which is created in Article 1456 of the New Civil Code? 
For  this  reason,  the  old  unless  there  is  a   
Code  of  Civil  Procedure  concealment  of  the  facts 
1.  If  the action for reconveyance ​involves the annulment of 
(Act  190)  declared  that  the  giving rise to the trust  
the  voidable  contract  which  became  the  basis  for  the 
rules  on  adverse possession   
fraudulent registration of the subject property, then  
does  not  apply  to  (54  Am.  Jur.,  Secs.  580,  581; 
- the  period  of  prescription  is  four  years  from  the 
‘continuing  and  subsisting’  65  C.J.,  Secs.  956,  957; 
discovery of the fraud.  
(i.e., unrepudiated) trusts.  American  Law  Institute, 
 
Restatement  of  Trusts, 
This  finds  codal  support  in  Art.  1391,  par.  4,  of  the  Civil 
Section  219;  on  Restitution, 
Code, [CHAPTER 7 Voidable Contracts] 
Section  179;  Stianson  vs. 
- which  declares  that  the  action  for  annulment  of 
Stianson,  6  ALR  287; 
contracts  which  are  voidable  by  reason  of 
Claridad vs. Beñares, 97 Phil. 
mistake  or  fraud shall be brought within four years 
973.)’’ 
from  the  time  of  the  discovery  of  the  mistake  or 
fraud.  
In  express  trust,  before  It  must  be  observed  that   
absolute  title can be vested  although  acquisitive  It  also  finds  support  in  the  cases  of Gerona vs. De Guzman 
in  the  trustee,  the  following  prescription  in  favor  of  the  (11  SCRA  153),  Fabian  vs.  Fabian  (22  SCRA  231),  Carantes 
requisites must concur:   trustee  is  possible  in  both  vs.  Court  of  Appeals  (76  SCRA  514),  Alarcon  vs.  Bidin  (120 
  express and implied trusts  SCRA 390), and other cases  
   
   
2.  If  the  action  involves  the  declaration  of  the  nullity  or 
(1)  The  trustee  must  In  implied  trusts,  however, 
inexistence  of  a  ​void  or  inexistent  contract which became 
expressly repudiate the right  express  repudiation  of  the 
the  basis  for  the  fraudulent  registration  of  the  subject 
of the beneficiary;   trust  by  the  trustee  is  not 
property,  
  required.  
- then the action is imprescriptible.  
(2)  such  act  of  repudiation   

11 
• __

 
  (b)  A  certificate  authorizing registration (CAR) or certificate of 
This  finds codal support in Art. 1410 of the Civil Code, which  exemption  from  the  BIR  in  case  of  sale,  exchange  or  other 
declares  that  the  action  or  defense  for  the  declaration  of  disposition of real property.  
the inexistence of a contract does not prescribe.    
  (c)  A  certification  from  the  BIR  that  the  documentary  stamp 
It  also  finds  support  in  the  case  of  Tongoy  vs.  Court  of  tax,  where  applicable,  has  been  paid,  as  in  mortgage  or 
Appeals (123 SCRA 99).  lease. 
 
3.  If  the  action  does  not  involve  the  annulment  of  a  (d)  A  certification  from  the  municipal  treasurer  that  the 
contract,  but  ​there  was  fraud  in  the  registration  of  the  property  is  not  delinquent  in  the payment of real estate taxes 
subject property​,   in  case  of  alienation,  transfer  or  encumbrance  of  real 
- then  the  period  of  prescription  is  ten  years  from  property.  [Sec.  209,  Local  Government  Code  of  1991  (R.A. 
the discovery of the fraud  7160).1  
   
This  finds  codal  support  in  No.  (2)  of  Art.  1144  of  the  Civil  (e)  A  certification  from  the  municipal  treasurer  that  the  land 
Code,  [TITLE  V  PRESCRIPTION  /  CHAPTER  3  Prescription  of  transfer  tax  due  on  the transaction has been paid in the case 
Actions]  of  sale,  donation,  barter  or  any  other  mode  of  transferring 
- which declares that an action based upon   ownership  or  title  of  real  property.  (Sec.  135,  Local 
- (1) Upon a written contract;   Government Code of 1991, R.A. 7160)  
- (2) Upon an obligation created by law;    
- (3) Upon a judgment. (n)  (f)  board  secretary's  certificate  or  a  copy  of  the  board  of 
- must  be  brought  within  ten  years  from  the  time  directors  resolution  authorizing  the  sale,  donation  or 
the right of action accrues.   exchange  or  property  and  designating  the  corporate  official 
  authorized  to  sign  the  dccd,  if  the  vendor, donor or grantor is 
It  also  finds  support  in  the  cases  of  Bueno  vs.  Reyes  (27  a corporation.  
SCRA  1179),  Varsity  Hills,  Inc.  vs.  Navarro  (43  SCRA  503),   
Escay  vs.  Court  of Appeals (61 SCRA 369), Jaramil vs. Court  (g)  The  board secretary's certificate or a copy of the board of 
of  Appeals  (78  SCRA 420), Vda. de Nacalaban vs. Court of  directors  resolution  authorizing  the  purchase,  exchange  or 
Appeals  (80  SCRA  428), Duque vs. Domingo (80 SCRA 654),  acceptance  of  the donation of property and designating the 
and cases.  corporation  official  authorized  to  sign  the  deed,  and  the 
articles  of  incorporation,  if  the  vendee,  done  or  grantec  is  a 
4. If the ​legitimate owner ​of the subject property which was  corporation.  
fraudulently  registered  in  the  name  of another ​had always   
been in possession thereof​ so that, as a consequence,  (h)  A  power  of  attorney  specially  authorizing  the 
- the constructive notice rule cannot be applied​,   attorney-in-fact  to  enter  into  any  contract  by  which  the 
  ownership  of  an  Immovable  is  transmitted  or  acquired  either 
- in reality the action for reconveyance is an action  gratuitously  or  for  a  valuable  consideration (Art. 1878 (5), Civil 
to quiet title;   Code),  or  for the lease of any real property for more than one 
- therefore, the​ ​action is imprescriptible.   year,  (Art.  1878  (8),  Civil Code) if the transaction is through an 
- This  finds  support  in  the  case  of  Caragay  Layno  agent.  
vs. Court of Appeals (133 SCRA 718).   
(i)  A  court  order  approving  the  sale  or  donation  by  a 
 
guardian  of  property  belonging  to  a  minor  or  an 
incompetent.  If  the  buyer  is  a  minor  Of  incompetent  court 
--------------------------------------------------------- 
approval  of  the  salc  cntcrcd  into  by  the  guardian  on  behalf 
NOTES   of  the  minor  or  incompetent  is  required  if  the  funds  used  in 
  acquiring  the  property  belongs  to  the  ward;  otherwise,  court 
approval  may  be  dispensed  with.  If  the  done  is  a  minor  or 
Requirements  for  the  registration  of  voluntary  and  involuntary  incompetent  court  approval  of  the  donation  entered  into by 
transactions. [Agcaoili, 449]  the  guardian  on  behalf  of  the  ward  is  dispense  with  if  the 
donation  is  pure  and  simple  and  does  not  impose  upon  the 
In voluntary transactions. such as sale, mortgage. lease and  done  any  charge  Of  burden;  (Consulta  No.  1581)  A  court 
the like, registration is complete and operates to convey or  order  is  also  required  where  the  sale  or  donation  is executed 
affect the land upon the:   by  an  administrator  of  property  under  administration;  Of  the 
  property  disposed  of  is  a  road  lot;  (Sec.  50,  P.D.  1529)  or  the 
(a) filing and registration in the day book of the notarized  salc  is  executed  by  a  corporation  sole.  (Sec.  113.  B.P  68,  or 
deed or instrument;   Corporation Code of the Philippines)  
   
(b) surrender of the owner's duplicate certificate Of title; and   (j)  A  DAR  clearance  and  an  affidavit  of total landholdings by 
  the vendee in case of sale of agricultural lands.  
(c) payment in full of the proper registration fees within 15   
days from date of entry.  (k)  An  order  from  the  DAR  Regional  Director  approving  the 
  sale  in  the  property  sold  is  covered  by  an  Emancipation 
Patent.  
 
Supporting Documents for Registration  (i)  A  duly  approved  subdivision  plan  and  its  corresponding 
technical  description  where  the property to be titled by virtue 
The  supporting  documents  that  must  accompany  ​the  three  of  the  transaction  is  a  resulting  lot of a subdivision (Register of 
basic  requirements  are,  depending  on  the  nature  of  the  Deeds, Manual of Registration) 
transaction, the following: 
   
(a)  A  certified  copy  of  the  tax  declaration  in  tran  s  involving 
transfer of ownership.   Registration Procedure in General 

12 
• __

1.  Entry  of  the  document  in  the  primary  entry  or  day  book,  instrument which creates or transfers or claims such
accompanied  by  all supporting documents applicable to the  interests and by a brief memorandum thereof made by the
transaction.   Register of Deeds upon the certificate of title, and signed
 
2. Payment of the entry and registration fees.  
by him. A similar memorandum shall also be made on the
  owner's duplicate. The cancellation or extinguishment of
3.  Surrender  of  the  owner's  duplicate  certificate  and  all  such interests shall be registered in the same manner.
co-owner's duplicates if any had been issued.  
--------------------------------------------------------- 
 
4.  Examination  of  the  document,  certificate  of  title  and  NOTES ​Dealings less than ownership, how registered. 
supporting papers by a deeds examiner.    
  NOTES​: ​above 
5.  Review  by  the  register  of  deeds  of  the action taken by the  ---------------------------------------------------------
deeds examiner.  
  Section 55
6.  Registration  of  the  document  or  denial  of its registration by  Grantee's name, nationality, etc., to be stated.
the register of deeds.   Every deed or other voluntary instrument presented for
 
7. Entry of Document. Section 56 of P.D. 1529   registration shall contain or have endorsed upon it the full
  name, nationality, residence and postal address of the
8.  Payments  of  Fees.  Upon  entry  of  the  document,  the  grantee or other person acquiring or claiming an interest
corresponding  entry  and  registration  fees  should  be  paid.  In 
default  payment,  the  entry  made  in  the  primary  entry  book  under such instrument, and every deed shall also state
will  ipso  facto  become  null  and  void.  However,  the  national,  whether the grantee is married or unmarried, and if
as  well  as  the  provincial,  city  or  municipal  governments  arc  married, the name in full of the husband or wife. If the
not  required  to  pay  the  registration  fees  in advance. (Sec. 56 
1529)  
grantee is a corporation or association, the instrument must
  contain a recital to show that such corporation or
9.  Surrender  of  the  Owner's  and  Co-owner's  Duplicate  association is legally qualified to acquire private lands.
Certificates. No Voluntary instrument shall be registered by the 
Any change in the residence or postal address of such
register  of  deeds,  unless  the  owner's  duplicate  certificate  is 
presented  with  such  instrument,  except  in  cases  expressly  person shall be endorsed by the Register of Deeds on the
provided  for  in  P.D.  1529  or  upon  order  of  the  court,  for case  original copy of the corresponding certificate of title, upon
shown.  (Sec.  53,  P.D.  1529) If co-owner's duplicate certificates  receiving a sworn statement of such change. All names and
had  been  issued, all outstanding certificates so issued shall be 
surrendered  whenever  the  register  of  deeds  shall  register any  addresses shall also be entered on all certificates.
subsequent  voluntary  transaction  affecting  the  whole land or 
part thereof or any interest therein. (Sec. 41, P.D. 1529)   Notices and processed issued in relation to registered land
 
10.  Examination  by  Deeds  Examiner.  Registrability  of  an  in pursuance of this Decree may be served upon any person
instrument  is  initially determined by the deeds examiner of the  in interest by mailing the same to the addresses given, and
registry.  If  the  document  is  found  to  comply  with  all  shall be binding, whether such person resides within or
requirements  the  examiner  recommends  its registration to the 
register  of  deeds.  Otherwise,  he  recommends  denial  of 
without the Philippines, but the court may, in its discretion,
registration.  The  deeds  examiner,  on  his  own,  is  generally  not  require further or other notice to be given in any case, if in
allowed to register or deny registration.   its opinion the interest of justice so requires.
 
11.  Review  by  the  Register  of  Deeds.  The  authority  to  register 
of  deny  registration  being  lodged  with  the  register  of  deeds,  Section 56
he  is  required  to  review  the  action  taken  by  the  deeds  Primary Entry Book; fees; certified copies.
examiner.  He  may  either  adopt,  alter,  modify Of reverse such 
action  depending  upon  his  own  appraisal  of  the registrability 
Each Register of Deeds shall keep a primary entry book in
of the instrument filed for registration.   which, upon payment of the entry fee, he shall enter, in the
  order of their reception, all instruments including copies of
12.  Registration  or  Denial  Thereof  by  Register  of  Deeds.  If  the 
writs and processes filed with him relating to registered
register  of deeds finds that the document presented complies 
with  all  the  requisites  for  registration,  it  is  his  duty  to  land. He shall, as a preliminary process in registration, note
immediately  register  the  same.  If  the  instrument  is  not  in such book the date, hour and minute of reception of all
registrable,  he  shall  forthwith  deny  rcg{stration  thereof  and  instruments, in the order in which they were received. They
inform  the  presenter  of  such  denial  in  writing,  stating  the 
ground  or  reason  theref0f,  and  advising  him  Of  his  right  to  shall be regarded as registered from the time so noted, and
appeal  by  consulta  in  accordance  with  Section  117  of  P.D  the memorandum of each instrument, when made on the
1529. (Sec. 10, RD. 1529)  certificate of title to which it refers, shall bear the same
--------------------------------------------------------- date: Provided, that the national government as well as the
Section 54 provincial and city governments shall be exempt from the
Dealings less than ownership, how registered. payment of such fees in advance in order to be entitled to
No new certificate shall be entered or issued pursuant to entry and registration.
any instrument which does not divest the ownership or title Every deed or other instrument, whether voluntary or
from the owner or from the transferee of the registered involuntary, so filed with the Register of Deeds shall be
owners. All interests in registered land less than ownership numbered and indexed and endorsed with a reference to the
shall be registered by filing with the Register of Deeds the proper certificate of title. All records and papers relative to

13 
• __

registered land in the office of the Register of Deeds shall An owner desiring to convey his registered land in fee
be open to the public in the same manner as court records, simple shall execute and register a deed of conveyance in a
subject to such reasonable regulations as the Register of form sufficient in law. The Register of Deeds shall
Deeds, under the direction of the Commissioner of Land thereafter make out in the registration book a new
Registration, may prescribe. certificate of title to the grantee and shall prepare and
All deeds and voluntary instruments shall be presented deliver to him an owner's duplicate certificate. The Register
with their respective copies and shall be attested and sealed of Deeds shall note upon the original and duplicate
by the Register of Deeds, endorsed with the file number, certificate the date of transfer, the volume and page of the
and copies may be delivered to the person presenting them. registration book in which the new certificate is registered
Certified copies of all instruments filed and registered may and a reference by number to the last preceding certificate.
also be obtained from the Register of Deeds upon payment The original and the owner's duplicate of the grantor's
of the prescribed fees. certificate shall be stamped "canceled". The deed of
---------------------------------------------------------  conveyance shall be filled and indorsed with the number
NOTES ​Grantee's name, nationality, etc., to be stated.  and the place of registration of the certificate of title of the
  land conveyed.
NOTES ​Primary Entry Book; fees; certified copies.  --------------------------------------------------------- 
  NOTES ​Procedure in registration of conveyances. 
 
Formal Requirements in the Deeds.    
 
Procedure in Registration of Conveyances 
1​:  ​contain or have endorsed upon it the full name,
nationality, residence and postal address of the grantee or An owner desiring to convey his registered land in fee
other person acquiring or claiming an interest under such simple shall ​execute and register a deed of conveyance
instrument, and every deed shall also state whether the in a ​form​ sufficient in law. 
grantee is married or unmarried, and if married, the name
in full of the husband or wife.  The ​Register of Deeds shall thereafter make out in the
  registration book a new certificate of title to the grantee
2​:  ​Notices and processed issued in relation to registered and shall prepare and ​deliver to him an owner's duplicate
land in pursuance of this Decree may be served upon any certificate.
person in interest by mailing the same to the addresses
given, and shall be binding, whether such person resides The ​Register of Deeds ​shall note upon the original and
within or without the Philippines, but the court may, in its duplicate certificate the ​date of transfer​, the ​volume and
discretion, require further or other notice to be given in any page of the registration book in which the new certificate
is registered and a ​reference by number to the last
case, if in its opinion the interest of justice so requires. 
 
preceding certificate.
3​:  ​Each
Register of Deeds shall keep a primary entry book  
in which, upon payment of the entry fee, he shall enter, in
Effects of Conveyance in Voluntary Dealings 
the order of their reception, all instruments including
copies of writs and processes filed with him relating to Section  51  -  An  owner  of  registered  land  may  convey, 
registered land.  mortgage,  lease,  charge  or  otherwise  deal  with  the  same  in 
  accordance with existing laws. x x x  
 
4​:  ​All
deeds and voluntary instruments shall be presented The  act  of  registration  shall be the operative act to convey or 
with their respective copies and shall be attested and sealed affect  the  land  insofar  as third persons are concerned, and in 
by the Register of Deeds, endorsed with the file number, all  cases  under  this  Decree,  the  registration  shall  be  made  in 
and copies may be delivered to the person presenting them. the  office  of  the  Register  of  Deeds  for  the  province  or  city 
where the land lies. 
 
5​:  ​Certified copies of all instruments filed and registered
Section  52  -  Every  conveyance,  mortgage,  lease,  lien, 
may also be obtained from the Register of Deeds upon attachment,  order,  judgment,  instrument  Of  entry  affecting 
payment of the prescribed fees.  registered  land  shall,  if registered, filcd or cntercd in the office 
of  the  Register  of  Deeds  for  the  province  or  city  where  the 
--------------------------------------------------------- 
land  to  which  it  relates  lies,  ​be  constructive  notice  to  all 
(a) Conveyances and Transfers  persons  from  the  time  of  such  registering,  filing  or  entering. 
(Section 51 and 52 of R.A 1529) 
 
Section 57 It  is  a  well-settled  rule  that,  ​when  the  property  sold  on 
execution  is  registered  under  the Torrens system, registration is 
Procedure in registration of conveyances.
the  operative  act  that  gives  validity to the transfer, or creates 
a  lien  on  the  land,  and  a  purchaser,  on execution sale, is not 

14 
• __

required  to  go behind the registry to determine the conditions  certificate to the grantee for the lot or lots thus conveyed,
of  the  property.  Such  purchaser  acquires  such  right,  title  and  and that the grantor's certificate is canceled as to such lot or
interest  as  app€"ar  on  the  certificate  of  title  issued  on  the  lots.
property,  subject  to  no  liens,  encumbrances  or  burdens  that  --------------------------------------------------------- 
are  not  noted  thereon. (Wm. II. Anderson &, co. vs. Garcia, 64 
Phil.,  506;  Reynes vs. Barrera, G. R. No. 46724.)" (Rivera Ramirez 
NOTES ​Procedure where conveyance involves portion of
vs.  Provincial  Sheriff  of Pampanga, CA-No. 780. November 16,  land. 
1945)   
NOTES​: ​above 
Registration  in  the  public  registry  is  notice  to the whole world.   
Every  conveyance,  mortgage,  lease,  lien, attachment, order,  --------------------------------------------------------- 
judgment,  instrument  or  entry  affecting  registered  land  shall 
be,  if  registered,  filed  or  entered  in  the  Office  of  the  Register  Encumbrances 
of  Deeds  of  the  province  or  city  where  the  land  to  which  it 
relates  lies,  be  constructive notice to all persons from the time  ---------------------------------------------------------
of  such registering, filing or entering. (Guaranteed Homes, Inc.  Section 59
vs. Heirs of Maria P. Valdez, GR. No. 171531. January 30, 2009.) 
Carry over of encumbrances.
--------------------------------------------------------- If, at the time of any transfer, subsisting encumbrances or
Section 58 annotations appear in the registration book, they shall be
Procedure where conveyance involves portion of land. carried over and stated in the new certificate or certificates;
If a deed or conveyance is for a part only of the land except so far as they may be simultaneously released or
described in a certificate of title, the Register of Deeds discharged.
shall not enter any transfer certificate to the grantee until a --------------------------------------------------------- 
plan of such land showing all the portions or lots into NOTES ​Carry over of encumbrances. 
which it has been subdivided and the corresponding  
NOTES​: ​above 
technical descriptions shall have been verified and
 
approved pursuant to Section 50 of this Decree.
--------------------------------------------------------- 
Meanwhile, such deed may only be annotated by way of
memorandum upon the grantor's certificate of title, original (b) Mortgages and Leases 
and duplicate, said memorandum to serve as a notice to
 
third persons of the fact that certain unsegregated portion
of the land described therein has been conveyed, and every Mortgages 
certificate with such memorandum shall be effectual for the
 
purpose of showing the grantee's title to the portion
conveyed to him, pending the actual issuance of the Leases 
corresponding certificate in his name.
Upon the approval of the plan and technical descriptions, ---------------------------------------------------------
the original of the plan, together with a certified copy of Section 60
the technical descriptions shall be filed with the Register of Mortgage or lease of registered land.
Deeds for annotation in the corresponding certificate of Mortgage and leases shall be registered in the manner
title and thereupon said officer shall issue a new certificate provided in Section 54 of this Decree. The owner of
of title to the grantee for the portion conveyed, and at the registered land may mortgage or lease it by executing the
same time cancel the grantor's certificate partially with deed in a form sufficient in law. Such deed of mortgage or
respect only to said portion conveyed, or, if the grantor so lease and all instruments which assign, extend, discharge or
desires, his certificate may be canceled totally and a new otherwise deal with the mortgage or lease shall be
one issued to him describing therein the remaining portion: registered, and shall take effect upon the title only from
Provided, however, that pending approval of said plan, no time of registration.
further registration or annotation of any subsequent deed or No mortgagee's or lessee's duplicate certificate of title shall
other voluntary instrument involving the unsegregated hereafter be issued by the Registers of Deeds, and those
portion conveyed shall be effected by the Register of issued prior to the effectivity of this Decree are hereby
Deeds, except where such unsegregated portion was deemed canceled and the holders thereof shall immediately
purchased from the Government or any of its surrender the same to the Register of Deeds concerned.
instrumentalities. If the land has been subdivided into --------------------------------------------------------- 
several lots, designated by numbers or letters, the Register NOTES ​Mortgage or lease of registered land. 
of Deeds may, if desired by the grantor, instead of  
NOTES​: ​above 
canceling the latter's certificate and issuing a new one to  
the same for the remaining unconveyed lots, enter on said ---------------------------------------------------------
certificate and on its owner's duplicate a memorandum of
Section 61
such deed of conveyance and of the issuance of the transfer
Registration.

15 
• __
Upon presentation for registration of the deed of mortgage
or lease together with the owner's duplicate, the Register of
Deeds shall enter upon the original of the certificate of title
and also upon the owner's duplicate certificate a
memorandum thereof, the date and time of filing and the
file number assigned to the deed, and shall sign the said
memorandum. He shall also note on the deed the date and
time of filing and a reference to the volume and page of the
registration book in which it is registered.
---------------------------------------------------------  In the event of redemption by the mortgagor, the
NOTES ​Registration
of (b) Mortgages and Leases
 
NOTES​: ​above  Deeds, either a final deed of sale executed by the
 
---------------------------------------------------------
Section 62
Discharge or cancellation.
A mortgage or lease on registered land may be discharge or
canceled by means of an instrument executed by the
mortgage or lessee in a form sufficient in law, which shall
be filed with the Register of Deeds who shall make the
appropriate memorandum upon the certificate of title.
---------------------------------------------------------  NOTES ​Foreclosure of Mortgage.
NOTES ​Discharge or cancellation 
 
of (b) Mortgages and Leases 
 
NOTES​: ​above 
 
--------------------------------------------------------- 
Foreclosure  Allowed to convey: by POA or In Trust
---------------------------------------------------------  ---------------------------------------------------------
Section 63
Foreclosure of Mortgage.
a. If the mortgage was foreclosed judicially, a
certified copy of the final order of the court
confirming the sale shall be registered with the
Register of Deeds. If no right of redemption exists,
the certificate of title of the mortgagor shall be
canceled, and a new certificate issued in the name
of the purchaser.
Where the right of redemption exists, the
certificate of title of the mortgagor shall not be
canceled, but the certificate of sale and the order
confirming the sale shall be registered by a brief
memorandum thereof made by the Register of
Deeds upon the certificate of title. In the event the
property is redeemed, the certificate or deed of
redemption shall be filed with the Register of
Deeds, and a brief memorandum thereof shall be
made by the Register of Deeds on the certificate of
title of the mortgagor.
If the property is not redeemed, the final deed of
sale executed by the sheriff in favor of the
purchaser at a foreclosure sale shall be registered
with the Register of Deeds; whereupon the title of
the mortgagor shall be canceled, and a new
certificate issued in the name of the purchaser.
b. If the mortgage was foreclosed extrajudicially, a
certificate of sale executed by the officer who
conducted the sale shall be filed with the Register
of Deeds who shall make a brief memorandum
thereof on the certificate of title.
same rule provided for in the second paragraph of
this section shall apply.
In case of non-redemption, the purchaser at
foreclosure sale shall file with the Register of
person authorized by virtue of the power of
attorney embodied in the deed of mortgage, or his
sworn statement attesting to the fact of
non-redemption; whereupon, the Register of Deeds
shall issue a new certificate in favor of the
purchaser after the owner's duplicate of the
certificate has been previously delivered and
canceled.
--------------------------------------------------------- 
 
 
NOTES​: ​above 
 
--------------------------------------------------------- 
(c) Powers of Attorney; Trusts 
 
  
Section 64
Power of attorney.
Any person may, by power of attorney, convey or
otherwise deal with registered land and the same shall be
registered with the Register of Deeds of the province or
city where the land lies. Any instrument revoking such
power of attorney shall be registered in like manner.
--------------------------------------------------------- 
NOTES ​Power of attorney. 
 
NOTES​: ​above 
 
In  the  issue  of  whether  or  not  the  buyer  of  the  property  under  a 
deed  of  sale  executed  in the name of the registered owner by a 
fake  agent  or  attorney-in-fact  is  deemed  a  purchaser  in  good 
faith,  the  Court  in  Solivel  v.  Francisco[24]  laid  down  the  ruling 
based on two different scenarios.[25] 
Simply  stated,  a  person  cannot  be  regarded  as  a 
purchaser/mortgagee in good faith if he himself was negligent in 
the  real estate transaction he entered into and failed to exercise 
the  degree  of  prudence  required  from  one  who  buys  from  a 
person who is not the registered owner. 
- The  Court  explained  that  in  Blondeau,  the  owner’s 
negligence  or  acquiescence,  if  not  actual 
connivance,  had  made  possible the commission of the 
16 
• __

fraud,  while  in  De  Lara,  the  title  was  still in the name of  Judicial appointment of new trustee.
the  real  owner  when  the  land  was  mortgaged  by  the 
If a new trustee of registered land is appointed by a court of
impostor.  The  mortgagee  was  defrauded  ​not  because 
they  relied  upon  what appeared in a Torrens certificate  competent jurisdiction, a new certificate may be issued to
of  title  —  there  was  nothing  wrong  with  the  certificate  him upon presentation to the Register of Deeds of a
—  but  because  they  believed  the  words  of  the  certified copy of the order or judicial appointment and the
impostor  when  he  told  them  that  he  was  the  person  surrender for cancellation of the duplicate certificate.
named  as  owner  in  the  certificate.  Simply  stated,  a 
--------------------------------------------------------- 
person  cannot  be  regarded  as  a 
purchaser/mortgagee  in  good  faith  if  he  himself  was  NOTES ​Judicial appointment of new trustee. 
negligent  in  the  real  estate transaction he entered into   
and  failed  to  exercise  the  degree  of  prudence  NOTES​: ​above 
required  from  one  who  buys  from  a  person  who  is  not   
the registered owner.  ---------------------------------------------------------
  Section 68
--------------------------------------------------------- Implied, trusts, how established.
Section 65 Whoever claims an interest in registered land by reason of
Trusts in registered land. any implied or constructive trust shall file for registration
If a deed or other instrument is filed in order to transfer with the Register of Deeds a sworn statement thereof
registered land in trust, or upon any equitable condition or containing a description of the land, the name of the
limitation expressed therein, or to create or declare a trust registered owner and a reference to the number of the
or other equitable interests in such land without transfer, certificate of title. Such claim shall not affect the title of a
the particulars of the trust, condition, limitation or other purchaser for value and in good faith before its registration.
equitable interest shall not be entered on the certificate; but --------------------------------------------------------- 
only a memorandum thereof shall be entered by the words NOTES ​Implied, trusts, how established. 
"in trust", or "upon condition", or other apt words, and by a  
reference by number to the instrument authorizing or NOTES​: ​above 
creating the same. A similar memorandum shall be made  
upon the original instrument creating or declaring the trust --------------------------------------------------------- 
or other equitable interest with a reference by number to  
 
the certificate of title to which it relates and to the volume
and page in the registration book in which it is registered.
--------------------------------------------------------- 
NOTES ​Trusts in registered land. 
 
NOTES​: ​above 
 
---------------------------------------------------------
Section 66
Trust with power of sale, etc., how expressed.
If the instrument creating or declaring a trust or other
equitable interest contains an express power to sell,
mortgage or deal with the land in any manner, such power
shall be stated in the certificate of title by the words "with
power to sell", or "power to mortgage", or by apt words of
description in case of other powers. No instrument which
transfers, mortgages or in any way deals with registered
land in trust shall be registered, unless the enabling power
thereto is expressly conferred in the trust instrument, or
unless a final judgment or order of a court of competent
jurisdiction has construed the instrument in favor of the
power, in which case a certified copy of such judgment or
order may be registered.
--------------------------------------------------------- 
NOTES ​Trust with power of sale, etc., how expressed. 
 
NOTES​: ​above 
 
---------------------------------------------------------
Section 67

17 
  (2)  as  thc  holders  of  transfer  certificates  of  titlc,  that  they  be 
innocent  purchasers  in  good  faith  and  for  value.  (Eagle  Realty 
Chapter VII Assurance Fund  Corporation  vs.  Republic,12557SCRA  77,  G.R.  No.  151424,  July  4, 
2008) 
---------------------------------------------------------   
NOTES  Can Breach of trust be a ground to 
  claim against the Assurance Fund 
What is the purpose of the assurance fund?​:   Respondents'  claim  against  the  Assurance  Fund  also  cannot 
The  Assurance  Fund  is  intended to relieve innocent persons from  prosper.  ​Section  101  of  PD.  No.  1529  clearly  provides  that  the 
the  harshness  of  the  doctrine  that  a  certificate  is  conclusive  Assurance  Fund  shall  not  be  liable  for  any  loss,  damage,  or 
evidence  of  an  indefeasible  title  to  land.  (De  Guzman,  Jr.  vs.  deprivation  or  any  right  or interest in land ​which may have been 
National Treasurer of the Republic of the Phils., 337SCRA 238, G.R.  caused  by  a  breach  of  trust,  whether  express,  implied,  or 
No. 143281, August 3, 2000)  constructive.  (Guaranteed  Homes,  Inc.  vs.  Heirs  of  Maria  2 
  Valdez, 577 SCRA 441, G.R. No. 171531, January30, 2009) Leave 
What are the requisites of the assurance fund?​:    
(1)  A  person  who,  without  negligence  on his part, sustains loss or  If  it  was sold by fraud, but it has already passed into the hands of 
damage,   an innocent purchaser for value, can the sale be cancelled?  
  IF  it  cannot be cancelled anymore what remedy  remains for the 
(2)  Is  deprived  of  land  in  consequence  of  the  bringing  of  the  original landowner? 
land  under  the  operation  of  the  Torrens  system  of  arising  after  If  the  property,  however,  ​has  already  passed  into  the  hands  of 
original registration of land,   an innocent purchaser for value​,  
  - the  remedy  is  to  file  an  action  for  damages  from  the 
(3)  through  fraud  or  in  consequence  of  any  error,  omission,  person  who  allegedly  registered  the  property  through 
mistake, or misdescription in any certificate of title Of in any entry  fraud,  
or memorandum in the registration book, and   - or  
  - if he had become insolvent  
(4)  and  is  precluded  from  bringing  an  action for the recovery of  - or  
1or the estate titl tercst therein.  - if the action is barred by prescription,  
  - to  file  an  action  for  recovery  against  the 
WHAT  IS  The  condition  sine  qua  non  of  a  person  who  brings  the  Assurance  Fund  under  Section  95  of  PD.  No. 
action for damages against the Assurance Fund  1529  (the  Property  Registration Decree) within 
It  is  a  condition  sine  qua  non  that  one  who brings the action for  a  period  of  six  years  from the time the right to 
damages  against  the  Assurance  Fund  ​be  the  registered  owner  bring  such  action  accrues.  (Heirs  of 
and,  as  the  holders  of  transfer  certificates  of  title,  that  they  be  Baldomero  Roxas  y  Ilermanos  vs.  Garcia,  436 
innocent purchasers in good faith and for value.​—  SCRA  253,  G,R.  No.  146208,  August  12,  2004) 
- Pet1tioner's  claim  against  the  Assurance  Fund  must  (Guaranteed  Homes,  Inc.  vs.  Heirs  of Maria p: 
necessarily  fail.  Its  situation  does  not  come  within  the  Valdez, ibid) 
ambit  of  the cases protected by the Assurance Fund. It   
was  not  deprived  of land in consequence of bringing it  What is reconveyance? 
under  the operation of the Torrens system ​through fraud  PLEASE SEE CHAPTER V. 
or  in  consequence  of  any  error,  omission,  mistake,  or   
misdescription  in  the  certificate  of  title​.  It  was  simply  a   
victim  of unscrupulous individuals. More importantly, it is  2005 Bar Question:  
a  condition  sine  qua  non  that  the  person  who  brings  Inscription,  good  faith,  Forgery;  Innocent  Purchaser;  Holder  in 
the  action for damages against the Assurance Fund be  Bad Faith, foreshore land only lease  
the  registered  owner  and,  as  the  holders  of  transfer   
certificates  of  that  they  be  innocent  purchasers  in  Rod,  the  owner  of  an  FX  taxi,  found  in  his  vehicle  an  envelope 
good  faith  and  for  value.  And  we  already  established  containing  TCT  No.  65432  over  a  lot  registered  in  Cesaris  name. 
that  petitioner  does  not  qualify  as  such.  (Eagle  Realty  Posing  as  Cesar,  ​Rod  forged  Cesar's signature on a Deed of Sale 
Corporation  vs.  Fff$blic,  5.57  SCREE, GR. No. 154. July 4,  in  Rod's  favor.  ​Rod  registered  the  said  document  with  the 
2008)  Register  of  Deeds,  and  obtained  a  new  title  in his name. After a 
  year,  he  sold  the  lot  to Don, a buyer in good faith and for value, 
Can  the  certificate  still  be  conclusive  even  if  it  is  obtained  by  who also registered the lot in his name. 
fraud? What is the remedy of the person prejudiced   
The  right  of  the  innocent  purchaser for value must be respected 
A. BAR Q AND A WHERE DON MAY NOT RETAIN. 
and protected, ​even if the seller obtained his title through fraud​.  
- The  remedy  of  the  person  prejudiced  is  to  bring  an 
A) Did Rod acquire title to the land? Explain. 
action  for  damages  against  those  who  ​caused  or 
 
employed the fraud,   A)  No,  Rod  did  not  acquire  title  to  the  land.  The inscription in 
- and  ​if  the  latter  are  Insolvent​,  an  action  against  the  the  registry,  to  be  effective,  must be made in good faith. 'The 
Treasurer  of  the  Philippines  may  be filed for recovery of  defense  of  indefeasibility  of  a  Torrens  Title  does not extend to 
damages against the Assurance Fund. (Tenio-Obsequio  a  transferee  who  takes  the  certificate  of  title  with  notice of a 
vs.  Court  of  Appeal  230  SCRA  550,  G.R.  No.  107967,  flaw.  A  holder in bad faith of a certificate of title is not entitled 
March 1, 1994)  to  the  protection  of  the  law,  for  the  law cannot be used as a 
  shield  for  frauds.  (Samonte  v.  Court  of  Appeals,  G.R.  No. 
Two  sine  qua non conditions which bring the actions (against the  104223, July 12, 2001) 
assurance fund)​:     
(I)  the  action  for  damages  against  the  Assurance  Fund  be  the  In  the  case  at  bar,  Rod  only  forged  Cesar's  signature  on  the 
registered owner, and   Deed  of  Sale.  It  is  very  apparent  that  there  was  bad  faith on 
• __

the  part  of  Rod  from  the  very  beginning.  As  such,  he  is  not  land located in Bacolod City.  
entitled to the protection of the Registration Act.   
A  year  later,  Louie  returned  to the Philippines and discovered 
B) Discuss the rights of Don, if any, over the property.  that  Dewey  registered  the  land  and  obtained  an  Original 
  Certificate of Title over the property in his (Dewey's) name.  
It  is  a  well-known  rule  in  this  jurisdiction  that  persons   
dealing  with  registered land have the legal right to rely on the  Compounding  the  matter,  Dewey  sold  the  land  to  Huey,  ​an 
face  of the Torrens Certificate of Title and to dispense with the  innocent purchaser for value​.  
need  to  inquire  further,  except  when  the  party  concerned   
has  actual  knowledge  of facts and circumstances that would  Louie promptly filed an action for reconveyance of the parcel 
impel  a  reasonably  cautious  man  to  make  such  inquiry  of land against Huey. 
(Naawan  Community Rural Bank v. Court of Appeals, G.R. No. 
128573, January 13, 2003).  A) Is the action pursued by Louie the proper remedy?  
   
In  the  given  problem,  the  property  was  already  registered  in  A)  An action for reconveyance against Huey is not the proper 
the  name  of  Rod  when  he  bought  the  same  from  the  latter.  remedy, because Huey is an Innocent purchaser for value.  
Thus,  Don  could  be  considered  as  a  buyer  in  good  faith and   
for value.   The  proper  recourse  is  for  Louie  to  go  after  Dewey  ​for 
- However,  since  Rod  did  not  actually  sell  any  damages  by  reason  of  the  fraudulent  registration  and 
property to him,   subsequent sale of the land.  
- Don  has  no  right  to  retain  ownership  over  the   
property.  He  has  only  the  right  to  recover  the  If  Dewey  is  Insolvent,  Louie  may  file  a  claim  against  the 
purchase price plus damages.  Assurance  Fund  (Heirs  of  Pedro  Lopez  v.  De  Castro  324 SCRA 
591 120001 citing sps. Eduarte v. CA, 323 Phil. 462, 467 II 996]). 
B. BAR Q AND A: SUGGESTED ANSWER LUIS MAY RETAIN 
B)  Assuming  that  ​reconveyance  is  the proper remedy, will the 
2009 BAR Q  action  prosper  if  the  case  was  filed  beyond  one  year,  but 
within ten years, from the entry of the decree of registration? 
Before migrating to Canada in 1992, the spouses 'Iéodoro and 
 
Anita  entrusted  all  their  legal  papers  and  documents  to  their 
B)  Yes,  the  remedy  will prosper because the action prescribes 
nephew,  Atty.  Tan.  Taking  advantage  of  the  situation,  Atty. 
in  ten  (10)  years,  not  within  one  year  when  a  petition  for  the 
Tan  forged  a  deed  of  sale,  making  it  appear  that  he  had 
reopening of the registration decree may be filed.  
bought  the  couple's  property  in  Quezon  City.  In  2000,  he 
 
succeeded  in  obtaining  a  TCI'  over  the  property  in  his name. 
The  action  for  reconveyance  is  distinct  from  the  petition  to 
Subsequently,  Atty.  Tan  sold  the  same  property  to  Luis,  who 
reopen  the  decree of registration (Grey Alba v. DC la Cruz, 17 
built  an  auto  repair  shop  on  the  property.  In  2004,  Luis 
Phil.  49  119101).  There  is  no  need  to  reopen  the  registration 
registered  the  deed  of  conveyance,  and  title  over  the 
proceedings,  but  the  property  should  be  reconveyed  to  the 
property  was  transferred  in  his  name.  In  2006,  the  spouses 
real owner. 
Teodoro  and  Anita  came  to  the  Philippines  for  a  visit  and 
discovered  what  had  happened  to  their  property.  They   
immediately  hire  you  as  lawyer.  What  action  or  acti  will  you 
institute in order to vindicate their f' hts? Explain fully.  2019  Bar  Question:  Innocent  purchaser,  assurance  fund  In 
2015,  O,  the  original  registered  owner  of  a  300-square  meter 
I will institute the following actions against Atty. Tan:  property  covered  by  Original  Certificate  of  Titie  (OCT)  No. 
a)  A  civil  action  for  damage  for  the fraudulent transfer of the  0-1234,  appointed  F as its caretaker. A year after, while O was 
title in his name and to recover the value of the property;  abroad,  F  surreptitiously  broke  open  O's  safe  and  stole  the 
  duplicate  copy  of  the  said  OCT.  F  then  forged  a  Decd  of 
b)  An  action  against  the National Treasurer for compensation  Absolute  Sale and made it appear that O sold the property to 
from  the  State  Assurance  Fund  which  is  set  aside  by  law  to  him.  Consequently,  F  was  able  to  have  OCI'  No.  0-1234 
pay  those  who  lose  their  land  suffer  damages  as  a  cancelled  and  in  lieu  thereof,  a  new  title,  Transfer Certificate 
consequence of the operation of the Torrens system;  of Ti No. T-4321, was issued in his name.  
   
c)  A  criminal  action  for  forgery  or  falsification  of  public  A  few  months  after,  F  offered  the  property  for  sale  to X. After 
document;  conducting  the  required  due  diligence  to  verify  the  title  of  F, 
  and  finding  no  occupant  in  the  property  during  ocular 
d)  A  complaint with the Supreme Court/ Integrated Bar of the  inspection,  X  signed  the contract of sale, and thereupon, fully 
Philippines  to  disbar  or  suspend  him  or  other  disciplinary  paid  the  purchase  price.  A  few  days  later,  X  was  able  to 
action for violation or the Code Professional Ethics.  obtain  No.  T-5678  under  his  name.  When  O  discovered  F's 
  fraudulent  acts  upon  his  return  in  2017,  O  immediately filed a 
Any  action  against  Luis  will  not  prosper  because  he  is  an  complaint  for  reconveyance  against  F  and  X,  principally 
innocent  purchaser  for  value.  The  Title  to  the  land  he  bought  pointing  out  that  F  merely  forged  his  signature in the Deed of 
was  already  in  the  name  of  the  person who sold the property  Absolute  Sale  purportedly  made  in  Fs  favor  and  thus, F could 
to  him,  and  there  is  nothing  on  the  title  which  will  make  him  not  have  validly  transferred  the  title  thereof  to  X. 
suspect about the fraud committed by Atty Tan.   Consequently,  he  sought  the  return of the subject property to 
him. 
 
  A)  Will  the  prayer  of  O  for  the  return  of  the  subject  property 
2003 BAR QUESTION  prosper? Explain.  
Louie,  before  leaving  the  country  to  train  as  a  chef  in  a   
five-star hotel in New York, U.S.A.,   A)  No,  the  prayer  of  O  for  the  ​return  of  the  subject  property 
  will  not  prosper.  (Law)  Sec.  39  of  Act  496  or  The  Land 
entrusted  to  his  first-degree  cousin  Dewey  an  application  for  Registration  Act  dictates  that  every  applicant  receiving  a 
registration,  under  the  Land  Registration  Act,  of  a  parcel  of  certificate  of  title  in  pursuance  of  a  decree  of  registration, 

1 
• __

and  every subsequent purchaser of registered land who takes  All money received by the Register of Deeds under the
a  certificate of title for value in good faith, shall hold the same  preceding section shall be paid to the National Treasurer.
free  of  all  encumbrance  except  those  noted  on  said  He shall keep this money in an Assurance Fund which may
certificate.  
 
be invested in the manner and form authorized by law, and
(Jurisprudence)  As  per  jurisprudence,  where  innocent  third  shall report annually to the Commissioner of the Budget
persons,  relying  on  the  correctness  of  the  certificate  of  title  the condition and income thereof.
thus  issued,  acquire  rights  over  the  property the court cannot 
The income of the Assurance Fund shall be added to the
disregard  such  rights  and  order  the  total  cancellation  of  the 
certificate. X, in this case, having conducted the required due  principal until said fund amounts to five hundred thousand
diligence  and  being  a  buyer  in  good  faith,  may  not  be  pesos, in which event the excess income from investments
deprived  of  the  property in satisfaction of O's prayer for the re  as well as from the collections of such fund shall be paid
of the subject property. 
into the National Treasury to the account of the Assurance
B)  Assuming  that  O  could  no  longer  recover  the  subject  Fund.
property  in  view  of  X's  registration  thereof  in  his  name, may a  --------------------------------------------------------- 
claim  against  the  Assurance  Fund  pursuant  to  the  provisions 
of the Property Registration Decree be instituted? 
NOTES ​Custody and investment of fund. 
   
B)  Yes,  a  claim  against  the  Assurance  Fund  pursuant  to  the  NOTES​: ​above 
provisions  of  the  Property  Registration  Decree  may  be   
Instituted.  Section  95  of  the  PRID  provides  a  remedy  where  a  ---------------------------------------------------------
person  who person who sustains loss or damage or is deprived 
of  any  estate  or  interest  tn  land  in  consequence  of  the 
Section 95​ as last updated by ​BP 594​ (1983)
operations  of  the  Torrens  system  of  registration,  without  Action for compensation from funds. —
negligence  on  his  part,  may  bring  an  action  for the recovery  A person who, without negligence on his part, sustains loss
of damages to be paid out of the Assurance fund.  
or damage, or is deprived of land or any estate or interest
 
As  public  policy  demands,  'those  unjustly  deprived  of  their  therein in consequence of the bringing of the land under the
rights  over  real  property  by  reason  of  the  operation  of  our  operation of the Torrens system or arising after original
registration laws, such as O may be afforded such remedies.  registration of land, through fraud or in consequence of any
  error, omission, mistake or misdescription in any certificate
  of title, and who by the provisions of this Decree is barred
  or otherwise precluded under the provision of any law from
  bringing an action for the recovery of such land or estate or
  interest therein, may bring an action in any court of
  competent jurisdiction for the recovery of damage to be
  paid out of the Assurance Fund.
---------------------------------------------------------  --------------------------------------------------------- 
Section 93​ as last updated by ​BP 594​ (1983) NOTES ​Action for compensation from funds.  
Contribution to Assurance Fund. —  
Upon the entry of a certificate of title in the name of the NOTES​: ​above 
 
registered owner, and also upon the original registration on
---------------------------------------------------------
the certificate of title of a building or other improvements
on the land covered by said certificate, there shall be paid Section 96
to the Register of Deeds one-fourth of one percent of the Against whom action filed.
assessed value of the real estate on the basis of the last If such action is brought to recover for loss or damage or
assessment for taxation purposes, as contribution to the for deprivation of land or of any estate or interest therein
Assurance Fund. Where the land involved has not yet been arising wholly through fraud, negligence, omission,
assessed for taxation, its value for purposes of this Decree mistake or misfeasance of the court personnel, Register of
shall be determined by the sworn declaration of two Deeds, his deputy, or other employees of the Registry in
disinterested persons to the effect that the value fixed by the performance of their respective duties, the action shall
them is to their knowledge, a fair valuation. be brought against the Register of Deeds of the province or
Nothing in this Section shall in any way preclude the court city where the land is situated and the National Treasurer
from increasing the valuation of the property should it as defendants. But if such action is brought to recover for
appear during the hearing that the value stated is too small. loss or damage or for deprivation of land or of any interest
---------------------------------------------------------  therein arising through fraud, negligence, omission,
NOTES: ​Contribution to Assurance Fund 
mistake or misfeasance of person other than court
  personnel, the Register of Deeds, his deputy or other
NOTES​: ​above  employees of the Registry, such action shall be brought
  against the Register of Deeds, the National Treasurer and
--------------------------------------------------------- other person or persons, as co-defendants. It shall be the
Section 94 duty of the Solicitor General in person or by representative
Custody and investment of fund. to appear and to defend all such suits with the aid of the

2 
• __
fiscal of the province or city where the land lies: Provided,
however, that nothing in this Decree shall be construed to
deprive the plaintiff of any right of action which he may
have against any person for such loss or damage or
deprivation without joining the National Treasurer as party
defendant. In every action filed against the Assurance
Fund, the court shall consider the report of the
Commissioner of Land Registration.
---------------------------------------------------------  Section 100
NOTES ​Against whom action filed. 
 
NOTES​: ​above  damages that may be incurred due to the unlawful or
 
---------------------------------------------------------
Section 97
Judgment, how satisfied.
If there are defendants other than the National Treasurer
and the Register of Deeds and judgment is entered for the
plaintiff and against the National Treasury, the Register of
Deeds and any of the other defendants, execution shall first
issue against such defendants other than the National and
the Register of Deeds. If the execution is returned
unsatisfied in whole or in part, and the officer returning the
same certificates that the amount due cannot be collected
from the land or personal property of such other
defendants, only then shall the court, upon proper showing,
order the amount of the execution and costs, or so much
thereof as remains unpaid, to be paid by the National
treasurer out of the Assurance Fund. In an action under this
Decree, the plaintiff cannot recover as compensation more
than the fair market value of the land at the time he
suffered the loss, damage, or deprivation thereof.
---------------------------------------------------------  this provision clearly requires that the ​plaintiff must
NOTES ​Judgment, how satisfied.  have a dominical right over the property. Petitioner
 
NOTES​: ​above  property over which the government has no interest,
 
---------------------------------------------------------
Section 98
General Fund when liable.
If at any time the Assurance Fund is not sufficient to satisfy
such judgment, the National Treasurer shall make up for
the deficiency from any funds available in the treasury not
otherwise appropriated.
--------------------------------------------------------- 
NOTES ​General Fund when liable  Indisputably,  the  government  is  charged  with  the  duty  to
 
NOTES​: ​above 
---------------------------------------------------------
Section 99
Subrogation of government to plaintiff's rights.
In every case where payment has been made by the
National Treasurer in accordance with the provisions of
this Decree, the Government of the Republic of the
Philippines shall be subrogated to the rights of the plaintiff
against any other parties or securities. The National
Treasurer shall enforce said rights and the amount
recovered shall be paid to the account of the Assurance
Fund.
--------------------------------------------------------- 
NOTES ​Subrogation of government to plaintiff's rights 
 
NOTES​: ​above 
---------------------------------------------------------
Register of Deeds as party in interest.
When it appears that the Assurance Fund may be liable for
erroneous issuance of a certificate of title, the Register of
Deeds concerned shall be deemed a proper party in interest
who shall, upon authority of the Commissioner of Land
Registration, file the necessary action in court to annul or
amend the title.
The court may order the Register of Deeds to amend or
cancel a certificate of title or to do any other act as may be
just and equitable.
--------------------------------------------------------- 
NOTES ​Register of Deeds as party in interest. 
 
NOTES​: ​above 
Petitioner attacks the personality of the Republic of
the Philippines, represented by the Commissioner of
Land Registration, to file the Complaint. It contends
that the CA's reliance on Section 100 of P.D. 1529 to
justify the plaintiff's personality to file the complaint
for cancellation of erroneously or unlawfully issued
titles is misplaced as this provision only gives the
Register of Deeds the authority to file such action. It
is Section 32 of the same law that should apply and
argues that since the subject parcel of land is private
the Republic of the Philippines has no right to file the
suit for cancellation of titles.
Is the petitioner correct?
(Eagle  Realty  Corporation  vs.  Republic, 557 SCRA 77, G.R. No. 
151424Ju1y 4, 2008) 
AVAILABLE  REMEDY  FOR  POSSIBLE  LIABILITY  AGAINST 
ASSURANCE FUND: 
 
 
preserve  the  integrity  of  the  Torrens  System  and  protect  the 
Assurance  Fund. ​The plaintiff instituted the complaint precisely 
to  perform  this  duty.  The  Complaint  seeks  the  cancellation of 
erroneously  issued  titles  to  protect  the  Assurance  Fund  from 
being  made  liable by the private respondents for damages in 
case  they  fail  to  recover  the  property.  The  public  officer 
specifically  tasked  to perform this duty is the ​Register of Deeds 
who, under Section 100 of P.D. No. 1529, is authorized to file an 
action  to  annul  a  certificate  of  title  erroneously  or  unlawfully 
issued​, thus: 
SEC.  100.  Register  of  Deeds  as  party  in  interest.  -  ​When it
appears that the Assurance Fund ​may be liable for
damages that may be incurred due to the unlawful or
3 
• __

PRESCRIPTIVE PERIOD  
erroneous issuance of a certificate of title​, the Register PD  1529  Section  102  Limitation  of  Action.  Any  action  for 
of Deeds concerned shall be deemed a proper party in compensation  against the Assurance Fund by reason of any loss, 
interest who shall, upon authority of the Commissioner damage or deprivation of land or any interest therein 
of Land Registration, file the necessary action in court to - shall be instituted within a period of six years  
annul or amend the title.  - from the time  
- the ​right to bring such action  
COURT ACTION: 
The court may order the Register of Deeds to amend or - first occurred​:  
- Provided,  That  the  right  of  action  herein  provided shall 
cancel a certificate of title or to do any other act as may survive  to  the  legal  representative  of  the  person 
be just and equitable.  sustaining loss or damage​,  
- EXCEPTION: unless barred in his lifetime;  
 
 
 
--------------------------------------------------------- - AND
Section 101 - Provided, further, That if at the time such right of
Losses not recoverable. action first accrued the person entitled to bring
The Assurance Fund shall not be liable for any loss, such action was a minor or insane or imprisoned,
or otherwise under legal disability, such person or
damage or deprivation caused or occasioned by a breach of
trust, whether express, implied or constructive or by any anyone claiming from, by or under him may bring
mistake in the resurveyed or subdivision of registered land the proper action at any time within two years after
such disability has been removed, notwithstanding
resulting in the expansion of area in the certificate of title.
--------------------------------------------------------- 
the expiration of the original period of six years
first above provided.
NOTES ​Losses not recoverable.   
   
NOTES​: ​above 
--------------------------------------------------------- 
---------------------------------------------------------  
Section 102  
Limitation of Action.
Any action for compensation against the Assurance Fund
by reason of any loss, damage or deprivation of land or any
interest therein ​shall be instituted within a period of six
years from the time the right to bring such action first
occurred: Provided, That the right of action herein provided
shall survive to the legal representative of the person
sustaining loss or damage, unless barred in his lifetime; and
Provided, further, That if at the time such right of action
first accrued the person entitled to bring such action was a
minor or insane or imprisoned, or otherwise under legal
disability, such person or anyone claiming from, by or
under him may bring the proper action at any time within
two years after such disability has been removed,
notwithstanding the expiration of the original period of six
years first above provided.
--------------------------------------------------------- 
NOTES ​Limitation of Action. 
 
PRESCRIPTION​:  ​Any action for compensation against the
Assurance Fund 
If  the  property,  however,  has  already  passed  into  the  hands  of 
an  innocent  purchaser  for  value,  the  remedy  is  to  file an action 
for  damages  from  the  person  who  allegedly  registered  the 
property  through  fraud,  or  if  he  had  become  insolvent  or  if  the 
action  is  barred  by  prescription,  to  file  an  action  for  recovery 
against  the  Assurance  Fund  under  Section  95  of  RD.  No. 152941 
(the  Property  Registration  Decree)  within  a  period  of  six  years 
from  the  time  the  right  to  bring  such  action  accrues.  (Heirs  of 
Baldomero  Roxas  y  Ilermanos  vs.  Garcia, 436 SCRA 253, G,R. No. 
146208,  August  12,  2004)  (Guaranteed  Homes,  Inc.  vs.  Heirs  of 
Maria p: Valdez, ibid) 
 

4 
  assignccs.  As  the  deed  of  donation  is  formally  and  intrinsically 
valid  and  that  no  third  persons  With  a  better  right  or  title  to  the 
Chapter XIII Dealings with Unregistered  property  subject  of  the  deed  of  donation  would be prejudiced, 
Lands  the  deed  of  donation  has  attained  legal  efficacy  to  the  extent 
of  MacarioS  share.  (Consignado  vs.  Court  of Appeals, 207 SCRA 
---------------------------------------------------------  297, G.R. No. 87148 March 18, 1992) 
 
NOTES 
Recording  shall  be  without  prejudice  to  a  third  party  with  better 
 
right 
Two  systems  of  registration  of  real  property  or  rights  therein, 
Under  Act  No.  3344,  registration  of  instruments  affecting 
namely,  
unregistcrcd  lands  is  "without  prejudice  to  a  third  party  with  a 
- Torrens Sytem,  
better  right".  The  aforequoted  phrase  has  been  held  by  this 
- and  
Court  to  mean  that  the  mere registration Of a sale in one's favor 
- the system of recording of unregistered real estate 
does  not  give  hirn  any  right  over  the  land  if  the  vendor was not 
 
anymore  the  owner  of  the  land  having previously sold the same 
UNTITLED LANDS 
to somebody else even if the earlier sale was unrecorded. 
Untitled  lands  used  by  the  DENR  and  DAR  to  ​mean  lands  that 
 
have  been  considered  as  private  lands  already by operation of 
The  case  Of  Carumba  vs.  Court  of  Appeals  is  a  case  point.  It 
law  
WAS  held  therein  that  Article  1544  of  the  Civil  Code  has  no 
- but  said  private  ownership  is  not  registered  with  the 
application  to  Land  not  registered  undcr  Act  No. 496. I ikr m thc 
Register of Deeds.  
casc  at  bar,  Carttmba  dealt  with  a  double  sale  of  the  same 
- Although  UPALs  are  unregistered  land,  the  DAR  pays 
unregistered  land.  The  first  sale was madc by the original owners 
the  owner  claimant  compensation  when  such  land  is 
and  was  unrecorded  while  the  second  was  an  execution  sale 
covered and distributed. 
that  resulted  from  a  complaint  for  a  sum  of  money filed against 
 
the  said  origånal  owners.  Applying  Section  35,  Rule  39  of  the 
What is the principal purpose of registration of unregistered land 
Revised  Rules  Of  Court,  this  Court  held  that  Article  1544  of  the 
The  principal  purpose  of  registration  is  merely  to  notify  other 
Code  cannot  be  invoked  to  benefit  the  purchasex  at  the 
persons  not  parties  to a contract that a transaction involving the 
execution  sale  though  the latter Was •a buyer in good faith and 
property has been entered into. 
even  if  this  second  sale  was registered. It was explained that this 
 
is  because  the  purchaser  of  unreg;stered  land  at  a  sheriff's 
The  conveyance  of  unregistered  land  shall  not  be  valid  against 
execution  sale  only  steps  inro  the  shoes of rhe judgment debtor, 
any person unless registcred, except: 
and  merely  acquires  the lacer's interest in the property sold as of 
(1) the grantor, 
the  rime  the  property  was  levied  upon.  (Radiowealth  Finance 
(2) his heirs and devisees, and 
Company vs. PWiIeo. 197 SCRA 245, GR. No. 83432 May 20, 1991) 
(3)  third  persons  having  actual  notice  or  knowledge  thereof 
 
(Guitierrez  vs.  Mendoza-Plaza,  607  SCRA  807,  GR.  No.  185477 
 
December 4 2009) 
The register of deeds in recording instruments of ministerial 
 
The  provisions  of  governing  the  transmission  of  property  by  the 
Will the non-registration affects its validity?  
act  of  the  sheriff  who  has  sold  land  under  execution  are 
The  non-registration  of  the  aforesaid  deed  does  not  also  affect 
specÆc;  and  the  instruments  executed  by  him pursuant to such 
the  validity  thereof.  Registration  is  not  a  requirement  for  validity 
provisions  must  be  taken  to  have  full  legal  effect,  anything 
of  the  contract  as  between  the  parties.  (Guitierrez  vs. 
contained  in  Act  NO.  2837  to  the  contrary  notwithstanding 
Mendoza-Plaza, ibid) 
Accordingly,  Garcia  Sanchez  vs  (40  Phil..  231),  above  cited, this 
 
court  not  hesitate  to  the  register  Of  deeds  to  sheriff's  deed, 
Will Registration under P.D.1529 prevail over registration No. 3344 
although  the  which  subic•ct  Of  the  conveyance  had  not been 
Thus,  from  April  17,  1984, the subject property was already under 
previously  registered  under  any  system  of  registration.  In  the 
the  operation  of  the  Torrens  System.  Under  the  said  system, 
matter  Of  Consulta  NO.  441  de  10s  Abogados  de  Smith,  Bell  & 
registration  is  the  operative  act  that  gives  validity to the transfer 
co.  vs.  Register  of  Deeds  Of  Leyte  (48  656),  this  court  again 
ar  creates  a  lien  upon  the  land.  Private  respondents  posit  that, 
granted  a  or  mandamus  to  compel  the  registration  Of a sheriffs 
even  assuming  that  the  sheriff's  deed  of  final  conveyance  in 
deed,  the  court  holding  that,  as  regards  such  instrument,  the 
favor  of  petitioner  bank  was  duly  recorded  the  day hook of the 
register  Of  deeds  exercises  functions  Of  a  ministerial  nature. 
Register  of  Deeds  under  Act.1344,  ownership  of  the  subject  real 
(Williams vs. Sufic•r, 49 Phil. 534 No. 25795 November 6, 1926) 
property  would  stiff  be  theirs  as  purchasers  in  good  faith 
 
because  they  registered  the  sale  first  under  the  Property 
The  register  deeds  does  not  exercise  a  or  power  in  the 
Registration  Decree.  The  rights  created  by  the  above-stated 
registration  Of  sheriffs  deeds  or  certificates  of  sale.  His  duty  with 
statute  of  course  do  not  and cannot accrue under an bad faith 
respect  to  the  notation  or  recording  of  these  instruments,  So  far 
Mere  registration of title case of double sale is not enough; good 
at 'east as relates to unregistered property, is ministerial only; and 
faith  must  concur  with  the  registration.  (Naawan  Community 
the  registration  of,  such  instruments  adds  to  theil intrinsic; effect, 
Rural  Bank,  Inc.  vs.  Court  of  Appeals,  395  SCRA  43,  G.R.  No. 
Registration  in  such  cases  is  required  merely  as  a  means  of 
128373January 13, 2003) 
notification of the purchasers' rights to the public, in accordance 
 
with  the  American  system  of  registration.  (Chua  Pua  Herrnanos 
 
Register  of Deeds of Batangas. 50 Phil. 670, No. 27449 September 
Registration  with  the  Registry  of  Property  of  the  deed  is  not  a 
10, 1927) 
requisite  for  validity  of  the  document  between  parties  and  their 
 
assignees 
The  deed  of  donation  of  August  27,  1980  (Exhibit  3)  was  not  --------------------------------------------------------- 
registered  under  Section  113,  PD.  1529,  known  •as  the  Properly  Section 113
Registration  Decree  (effective  June l, 1978); but, registration with  Recording of instruments relating to unregistered lands.
the  Registry of property of the deed of donation is not a requisite 
for  validity  of  the  document  between  the  parries  and  their 
• __

No deed, conveyance, mortgage, lease, or other voluntary  

NOTES​: ​above 
instrument affecting land not registered under the Torrens
 
system shall be valid, except as between the parties thereto,
--------------------------------------------------------- 
unless such instrument shall have been recorded in the  
manner herein prescribed in the office of the Register of
Deeds for the province or city where the land lies.
a. The Register of Deeds for each province or city
shall keep a Primary Entry Book and a
Registration Book. The Primary Entry Book shall
contain, among other particulars, the entry
number, the names of the parties, the nature of the
document, the date, hour and minute it was
presented and received. The recording of the deed
and other instruments relating to unregistered
lands shall be effected by any of annotation on the
space provided therefor in the Registration Book,
after the same shall have been entered in the
Primary Entry Book.
b. If, on the face of the instrument, it appears that it is
sufficient in law, the Register of Deeds shall
forthwith record the instrument in the manner
provided herein. In case the Register of Deeds
refuses its administration to record, said official
shall advise the party in interest in writing of the
ground or grounds for his refusal, and the latter
may appeal the matter to the Commissioner of
Land Registration in accordance with the
provisions of Section 117 of this Decree. It shall
be understood that any recording made under this
section shall be without prejudice to a third party
with a better right.
c. After recording on the Record Book, the Register
of Deeds shall endorse among other things, upon
the original of the recorded instruments, the file
number and the date as well as the hour and
minute when the document was received for
recording as shown in the Primary Entry Book,
returning to the registrant or person in interest the
duplicate of the instrument, with appropriate
annotation, certifying that he has recorded the
instrument after reserving one copy thereof to be
furnished the provincial or city assessor as
required by existing law.
d. Tax sale, attachment and levy, notice of lis
pendens, adverse claim and other instruments in
the nature of involuntary dealings with respect to
unregistered lands, if made in the form sufficient
in law, shall likewise be admissible to record
under this section.
e. For the services to be rendered by the Register of
Deeds under this section, he shall collect the same
amount of fees prescribed for similar services for
the registration of deeds or instruments concerning
registered lands.
--------------------------------------------------------- 
NOTES ​Recording of instruments relating to unregistered
lands 

1 
  Section 114
Recording of chattel mortgages. -
Chapter XIV Registration of Chattel 
A chattel mortgage shall be recorded in the office of the
Mortgages  Register of Deeds of the province or city where the
---------------------------------------------------------  mortgagor resides as well as where the property is situated
NOTES  or ordinarily kept.
  --------------------------------------------------------- 
Duty of the Register of Deeds  NOTES ​Recording of chattel mortgages. 
x  x  x.  we  declare  it  to  be  the  duty  of  the  register  or  deeds  to 
 
accept  the  estimate  placed  upon  the  document  by  the 
WHERE​:  
practitioner  and  to  register  it,  upon  payment  of  the  proper  fee. 
A  chattel  mortgage  shall  be  recorded  in  the  office  of  the 
(Standard  Oil  Co.  of  New  York  vs.  Jaramillo,  44  Phil.  630,  No. 
Register  of  Deeds  of  the  province  or  city  where  the  mortgagor 
20329 March m, 1923) 
resides  as  where  the  property  is  situated  or  ordinarily  kept. 
 
(Section 114 of en 1529) 
Can the Register of Deeds has no 
 
authority to pass upon the capacity of 
 
the parties to a chattel mortgage 
iS Registration of the mortgage is 
which is presented to him for record 
sufficient to give constructive notice 
Based  principally  upon  the  provisions  of  section  quoted  the 
to third parties 
Attorney-  General  Of  the  Islands,  in  an  opinion  dated  August  l, 
If  a  chattel  mortgage  off  shares  of  stock  of  a  Corporation  may 
1909,  held  that a register Of deeds has no authority to pass upon 
validly  be  made  without  the  delivery  of  possession  of  the 
the  capacity  of  the  parties  to  a  chattel  mortgage  which  is 
property  to  the  mortgagee  and  t​he  mere  registration  or  the 
presented  to  him  for  record.  A  fortiori  a  register  of  deeds  can 
mortgage  is  sufficient  to  give  constructive notice to third parties, 
have  no  authority  to  pass  upon  the  character  of  the  property 
we  are  confronted  with  the  question  as  to  the  proper  place  of 
sought  to  be  encumbered  by  chattel  mortgage.  Of  course,  if 
registration  of  such  a  mortgage.  Section  4  provides  that  in such 
the  Mortgaged  property  is  instead  Of  personal  the  chattel 
a  ease the mortgage shall be registered in the province in which 
mortgage  would  no  doubt  be  held  ineffective  as  against  third 
the  mortgagor  resides  at  the  time  of making the same or, if he is 
parties,  but  this  is  a  question  to  be  determined  by  the  courts  of 
a  non-resident​,  in  the  province  in  which  the  property is situated; 
justice  considered  as  movable  or  personal  property,  and  they 
and  it  also  provides  that  if  the  property  is  situated  in  a  different 
can  be  constituted  as  security  to  secure  a  principal  obligation, 
province  from that in which the mortgagor resides the mortgage 
such  as  the  dues  and  fees.  G.R.  NO.  158805  April  16,  2009stice 
shall  be  recorded  both  in  the  province  of  the  mortgagors 
and  not  by  the  Of  (Standard  oil  co.  New  York  vs.Jaramillo,  44 
residence  and  in  the  province  where  the  property  is  situated. 
Phil. 630, No. 20329 16, 1923) 
(Chua  Guan  vs.  Samahang  Magsasaka,  Inc.,  62  Phil.  472,  No. 
 
42091 November 2, 1935) 
There  are  at  least  two  contractual  modes  under  the  Civil  Code 
by  which  personal  property  can  be  used  secure  a  principal  ---------------------------------------------------------
obligation  Section 115
- the first is through a ​contract of pledge,   Manner of recording chattel mortgages. -
- while the second is through a chattel mortgage   Every Register of Deeds shall keep a Primary Entry Book
 
Under  Article  2124  Of  the  Civil  Code,  ​movables  may  be  the 
and a Registration Book for chattel mortgages; shall certify
object of a chattel mortgage.  on each mortgage filed for record, as well as on its
  duplicate, the date, hour, and minute when the same was by
Governing Law  him received; and shall record in such books any chattel
Chattel  mortgage is governed by Act No. 1508, otherwise known 
mortgage, assignment or discharge thereof, and any other
The  Chattel  Mortgage Law, and the Civil Code. (Valley Golf and 
Country Club, Inc. vs. de 585 SCRA 218, G.R. No. 158805 April 16  instrument relating to a recorded mortgage, and all such
  instruments shall be presented to him in duplicate, the
It  is  settled  that  once  a  mortgage  is  registered  with  the  Register  original to be filed and the duplicate to be returned to the
of Deeds and in the Land Transportation it is binding anybody  person concerned.
A  chattel  mortgage  of  a  car  in  order  to  affect  third  persons 
The recording of a mortgage shall be effected by making
s​hould  not  only  be  registered  in  the  Chattel  Mortgage  Registry 
but  should  also  be  recorded  in  the  Motor  Vehicles  Office  as  an entry, which shall be given a correlative number, setting
required  by  Section  5(c)  of  the  Revised  Motor  vehicle  Law.  forth the names of the mortgagee and the mortgagor, the
(Montano  vs.  Lim  Ang,  7  SCRA  250,  NO.  L—13057  February  27,  sum or obligation guaranteed, date of the instrument, name
1963)   of the notary before whom it was sworn to or
 
It  is  settled  that  once  a  mortgage  is  registered  with  the  Register 
acknowledged, and a note that the property mortgaged, as
of  Deeds and in the Land Transportation Commission, it is binding  well as the terms and conditions of the mortgage, is
against  anybody​,  including  defendant  Armando  Jr- As correctly  mentioned in detail in the instrument filed, giving the
pointed  out,  in  purchasing  the  motor  vehicle  in  question,  proper file number thereof. The recording of other
defendant  Armando  Custodio,  Jr.  knew  or,  at  least,  was 
instruments relating to a recorded mortgage shall be
presumed  to  know,  by  the  mere  fact  that  the  mortgage  was 
registered  in  the  Office  of  the  Register  of  Deeds,  as in this Case,  effected by way of annotation on the space provided
the  said  chattel  mortgage  was  subject  to  a  mortgage  Ben"  therefor in the Registration Book, after the same shall have
Specialists,  Incorporated  vs.  Court  of Appeals, 251 SCRA 70, G.R.  been entered in the primary Entry Book.
No. 1/13.301 December 8, 1995) 
--------------------------------------------------------- 
• __
The Register of Deeds shall also certify the officer's return
of sale upon any mortgage, making reference upon the
record of such officer's return to the volume and page of
the record of the mortgage, and a reference of such return
on the record of the mortgage itself, and give a certified
copy thereof, when requested, upon payment of the legal
fees for such copy thereof, when requested, upon payment
of the legal fees for such copy and certify upon each
mortgage officer's return of sale or discharge of mortgage,
and upon any other instrument relating to such a recorded
mortgage, both on the original and in the duplicate, the
date, hour, and minute when the same is received for
record and record such certificate index of mortgagors and
mortgagees, which record and index shall be open to public
inspection.
Duly certified copies of such records and of filed
instruments shall be receivable as evidence in any court.
---------------------------------------------------------  thousand one hundred sixty-two pesos for
NOTES ​Manner of recording chattel mortgages. -  the initial amount not exceeding five
  
NOTES​: ​above  pesos for each additional twenty thousand
---------------------------------------------------------
Section 116
Fees for chattel mortgages, etc. -
The register of Deeds shall collect the following fees for
services rendered by him under this section:
1. Entry fee. -
For entry or presentation of any document in the
Primary Entry Book, five pesos. Supporting papers
presented together with the principal document
need not be charged any entry or presentation fee
unless the party in interest desires that they be
likewise entered.
2. Chattel Mortgage. -
For filing and recording each chattel mortgage,
including the necessary certificates and affidavits,
the fees established in the following schedule shall
be collected:
a. Six thousand pesos maximum. When the
amount of the mortgage does not exceed
six thousand pesos, seven pesos for the
first five hundred pesos, or fractional part
thereof, and three pesos for each
additional five hundred pesos, or
fractional part thereof.
b. Thirty thousand pesos maximum. When
the amount of the mortgage is more than
six thousand pesos but does not exceed
thirty thousand pesos, forty-eight pesos
for the initial amount not exceeding eight
thousand pesos, and eight pesos for each
additional two thousand pesos or
fractional part thereof.
c. One hundred thousand pesos maximum.
When the amount of the mortgage is more
than thirty thousand pesos but does not
exceed one hundred thousand pesos, one
hundred fifty pesos for the initial amount
not exceeding thirty-five thousand pesos,
and fourteen pesos for each additional five
thousand pesos of fractional part thereof.
d. Five hundred thousand pesos maximum.
When the amount of the mortgage is more
than one hundred thousand pesos but does
not exceed five hundred thousand pesos,
three hundred fifty-two pesos for the
initial amount not exceeding one hundred
ten thousand pesos and twenty pesos for
each additional ten thousand pesos or
fractional part thereof.
e. More than five hundred thousand pesos.
When the amount of the mortgage is more
than five hundred thousand pesos, one
hundred twenty thousand pesos, and thirty
pesos or fractional part thereof: Provided,
however, that registration of the mortgage
in the province where the property is
situated shall be sufficient registration and
provided, further, that if the mortgage is
to be registered in more than one city or
province, the Register of Deeds of the city
or province where the instrument is first
presented for registration shall collect the
full amount of the fees due in accordance
with the schedule prescribed above, and
the Register of Deeds of the other city of
province where the same instrument is
also to be registered shall collect only a
sum equivalent to twenty per centum of
the amount of fees due and paid in the
first city of province, but in no case shall
the fees payable in any Registry be less
than the minimum fixed in this schedule.
3. Conveyance of mortgaged property, etc.
For recording each instrument of sale, conveyance,
or transfer of the property which is subject of a
recorded mortgage, or of the assignment of
mortgage credit, the fees established in the
preceding schedule shall be collected on the bases
of ten per centum of the amount of the mortgage or
unpaid balance thereof, provided, that the latter is
stated in the instrument.
4. Notice of attachment.
For recording each notice of attachment, including
the necessary index and annotations, eight pesos.
5. Release of mortgage.
For recording such release of mortgage, including
the necessary index and references, the fees
established in the schedule under paragraph (b)
1 
• __

above shall be collected on the basis of five per

centum of the amount of the mortgage.
6. Release of attachment.
For recording each release of attachment,
including the proper annotations, five pesos.
7. Sheriff's return of sale.
For recording each sheriff's return of sale,
including the index and references, seven pesos.
8. Power of attorney, appointment of guardian,
administrator or trustee.
For recording a power of attorney, appointment of
judicial guardian, administrator, or trustee, or any
other instrument in which a person is given power
to act in behalf of another in connection with a
mortgage, ten pesos.
9. No specific fee.
For recording each instrument or order relating to
a recorded mortgage, including the necessary
index and references, for which no specific fee is
provided above, five pesos.
10. Certified copy.
For certified copies of records, such fees as are
allowed by law for copies kept by the Register of
Deeds.
11. Certification.
For issuing a certificate relative to, or showing the
existence or non-existence of an entry in the
registration book, or a document on file, for each
such certificate containing not more than two
hundred words, five pesos; if it exceeds that
number, an additional fee of one peso shall be
collected for every one hundred words or
fractional part thereof, in excess of the first two
hundred words.
12. Research Fee.
For services rendered in attending to requests for
references to, or researches on any document on
file in the Registry, there shall be collected a fee of
two pesos per document.
--------------------------------------------------------- 
NOTES ​Fees for chattel mortgages, etc. - 
 
NOTES​: ​above 
 
--------------------------------------------------------- 
 

2 
 
Chapter XV CONSULTAS  may, without withdrawing the documents from the
---------------------------------------------------------  days from receipt of notice of the denial of registration to
Section 117
Procedure.
When the Register of Deeds is in doubt with regard to the
proper step to be taken or memorandum to be made in
pursuance of any deed, mortgage or other instrument
presented to him for registration, or where any party in
interest does not agree with the action taken by the Register
of Deeds with reference to any such instrument, the
question shall be submitted to the Commissioner of Land
Registration by the Register of Deeds, or by the party in
interest thru the Register of Deeds.
---------------------------------------------------------  instrument; and Theena Marie
NOTES  (3)  when  the  registration  is  denied.  None  of  these  situations  is
 
In  case  of  doubt​:  ​When
the Register of Deeds is in doubt
with regard to the proper step to be taken or memorandum
to be made in pursuance of any deed, mortgage or other
instrument presented to him for registration
Answer:  ​the question shall be submitted to the
Commissioner of Land Registration 
---------------------------------------------------------
Where the instrument is denied registration, the Register of
Deeds shall notify the interested party in writing, setting
forth the defects of the instrument or legal grounds relied
upon, and advising him that if he is not agreeable to such
ruling, he may, without withdrawing the documents from
the Registry, elevate the matter by CONSULTA within five
days from receipt of notice of the denial of registration to
the Commissioner of Land Registration.
The Register of Deeds shall make a ​memorandum of the
pending CONSULTA on the certificate of title which shall
be canceled motu proprio by the Register of Deeds after
final resolution or decision thereof, or before resolution, if
withdrawn by petitioner.
The Commissioner of Land Registration, considering the
CONSULTA and the records certified to him after notice to
the parties and hearing, shall enter an order prescribing the
step to be taken or memorandum to be made. His resolution
or ruling in CONSULTAS shall be conclusive and binding
upon all Registers of Deeds, provided, that the party in
interest who disagrees with the final resolution, ruling or
order of the Commissioner relative to CONSULTAS may
appeal to the Court of Appeals within the period and in
manner provided in Republic Act No. 5434.
---------------------------------------------------------  whose  decision  on  the  matter  shall be binding upon all Registers
NOTES ​Where the instrument is denied registration,  of  Deeds. Hence, this administrative remedy must be resorted to,
 
1:  ​shall
notify the interested party in writing, setting forth
the defects of the instrument or legal grounds relied upon, 
2:  ​advising
him that if he is not agreeable to such ruling, he
Registry, elevate the matter by CONSULTA within five
the Commissioner of Land Registration.
 
It is clear that the afore-quoted procedure applies only when  
 
the instrument is already presented for registration 
and:  
(1)  the  Register  of  Deeds  is  in  doubt  with  regard  to  the  proper 
step  to  be  taken  or  memorandum  to  be  made  in  pursuance  or 
any  deed,  mortgage  or  other  instrument  presented  to  him  for 
registration; or  
(2)  where  any  party  in  interest  does  not  agree  with  the  action 
taken  by  the  Register  Of  Deeds  with  reference  to  any  such 
  
 
present  in  this  case.  In  this case, there was no evidence that the 
involuntary  instrument  which  is  the  Court  of  Appeals  Resolution 
already  presented  to  the  Register  Of  Deeds  Of  Makati  City  for 
the  re-annotation  Of  the  Notice  Of  Lis  pendens,  and  that  there 
was  also  no  showing  that  the  Register  of  Deeds  denied  the 
re-annotation. (St. Mary Of the Woods School, Inc., vs. Registry Of 
Deeds  or  Makati  City,  et.  AL,  G.  R.  No.  176116/174290,  January 
20, 2009) 
 
DUTY OF THE REGISTER OF DEEDS 
'  'x  x  x  Considering  the  notoriety  of  the  Maysilo  estate  as  the 
"mother  of  all  land  titling  scams,"  the  irregularity  attending  the 
issuance  of  the  titles  could  have  been  avoided  had  petitioner 
exercised  a  little  more  due  care  and circumspection before the 
affixed  her  signature  [on  the  Rivera  titles/-  that  that  the  Maysilo 
estate  has  spawned  conflicting  claims  of  ownership  which 
invariably  reached  the  courts,  a  fact  which  petitioner  cannot 
Ignore  on  account  of  her  long  exposure  and  experience  as  a 
register  of  deeds,  should  have  impelled  petitioner  to  be  more 
prudent  even  to  the extent of deliberately holding action on the 
papers  submitted  ro her relative to the estate until she shall have 
fully satisfied herself that everything was above board- x x x  
 
If  petitioner  had  made  further  investigation  (in  the  light  of  her 
previous  certifications  and  the  notoriety  of  the Maysilo estate as 
a  potential  breeding  ground  of  titling  irregularities)  and,  thus, 
made  a  then/y  discovery  of  the  error  the  quest;oned  entry,  but 
still  was  in  doubt  On  how  to  proceed,  she  Could  have  easily 
referred  the  matter  to  the  LRA  Administratoren  as  authorized by 
Section  117  of  PD  No.  1529  x  x  x."50  (Emphasis  in  the  original) 
(Alfonso  vs.  Office  of  the  President, 520 SCRA 64, GR. No. 150091 
April 2, 2M) 
 
If the registration is denied what is the correct remedy 
Mandamus  does  not  lie  to  compel  the  Register  of  Deeds  to 
register  the  deed  Of  sale  in  question,  because  pursuant  to  the 
provisions  Of  section  4  Of  Republic  Act 1151, where any party in 
interest  does  not  agree  with  the  Register of' Deeds, the question 
shall  be  submitted  to  the  Commissioner  of  Land  Registration, 
 
 
before  there  can  be  recourse  to  the  courts.  (Almirol  vs.  The 
Register  of  Deeds  of  Agusan,  22  SCRA  1152,  No.  L-22486  March 
20, 1968) 
--------------------------------------------------------- 
  As used in this Act, unless the context otherwise requires:
a. "Condominium" means a condominium as defined
Condominium Act 
in the next preceding section.
---------------------------------------------------------  b. "Unit" means a part of the condominium project
NOTES intended for any type of independent use or
What  is  needed  to  constitute  a  piece  of  land  into  a  ownership, including one or more rooms or spaces
condominium, what documents should be filed? 
located in one or more floors (or part or parts of
1.  An  enabling  or  master  deed  which  shall  recorded  in  the 
registry  and  duly  annotated  on  the  corresponding  certificate of  floors) in a building or buildings and such
tide of the land;   accessories as may be appended thereto.
  c. "Project" means the entire parcel of real property
2.  A  certificate  of  the  land  of  the  registered  owner  of  the  divided or to be divided in condominiums,
property,  if  hc  is  other  than  the one executing the master deed, 
including all structures thereon,
as well as of all registered holders of any lien or encumbrance on 
the  property,  that  they  consent  to  the  registration  of  the master  d. "Common areas" means the entire project
deed;   excepting all units separately granted or held or
  reserved.
3.  A  survey  plan  of  the  land  included  in  the  project,  unless  a  e. "To divide" real property means to divide the
survey plan of the same property had previously been filed;  
 
ownership thereof or other interest therein by
4.  A  diagrammatic  floor  plan  of  the  building  or  buildings  in  the  conveying one or more condominiums therein but
project,  in  sufficient  detail  to  identify  each  unit,  its  relative  less than the whole thereof.
location and approximate dimensions;   Section 4
 
The provisions of this Act shall apply to property divided
5.  A  declaration  Of  restrictions  relating  to  the  project  which  the 
register  of  deeds  shall  annotate  on  the  certificate  of  title  of  the  or to be divided into condominiums only if there shall be
land.  recorded in the Register of Deeds of the province or city in
--------------------------------------------------------- which the property lies and duly annotated in the
Section 1 corresponding certificate of title of the land, if the latter
The short title of this Act shall be "The Condominium had been patented or registered under either the Land
Act". Registration or Cadastral Acts, an enabling or master deed
Section 2 which shall contain, among others, the following:
A condominium is an interest in real property consisting of a. Description of the land on which the building or
separate interest in a unit in a residential, industrial or buildings and improvements are or are to be
commercial building and an undivided interest in common, located;
directly or indirectly, in the land on which it is located and b. Description of the building or buildings, stating the
in other common areas of the building. A condominium number of stories and basements, the number of
may include, in addition, a separate interest in other units and their accessories, if any;
portions of such real property. Title to the common areas, c. Description of the common areas and facilities;
including the land, or the appurtenant interests in such d. A statement of the exact nature of the interest
areas, may be held by a corporation specially formed for acquired or to be acquired by the purchaser in the
the purpose (hereinafter known as the "condominium separate units and in the common areas of the
corporation") in which the holders of separate interest shall condominium project. Where title to or the
automatically be members or shareholders, to the exclusion appurtenant interests in the common areas is or is
of others, in proportion to the appurtenant interest of their to be held by a condominium corporation, a
respective units in the common areas. statement to this effect shall be included;
The real right in condominium may be ownership or any e. Statement of the purposes for which the building
other interest in real property recognized by law, on or buildings and each of the units are intended or
property in the Civil Code and other pertinent laws. restricted as to use;
---------------------------------------------------------  f. A certificate of the registered owner of the
NOTES  property, if he is other than those executing the
  master deed, as well as of all registered holders of
What is a condominium​:   any lien or encumbrance on the property, that they
-A condominium is an interest in real property consent to the registration of the deed;
consisting of separate interest in a unit in a g. The following plans shall be appended to the deed
residential, industrial or commercial building and as integral parts thereof:
an undivided interest in common, directly or (1) A survey plan of the land included in the
indirectly, in the land on which it is located and ​in project, unless a survey plan of the same property
other common areas of the building  had previously bee filed in said office;
--------------------------------------------------------- (2) A diagrammatic floor plan of the building or
Section 3 buildings in the project, in sufficient detail to
• __
identify each unit, its relative location and
approximate dimensions;
h. Any reasonable restriction not contrary to law,
morals or public policy regarding the right of any
condominium owner to alienate or dispose of his
condominium.
The enabling or master deed may be amended or revoked
upon registration of an instrument executed by the
registered owner or owners of the property and consented
to by all registered holders of any lien or encumbrance on
the land or building or portion thereof. The term "registered
owner" shall include the registered owners of
condominiums in the project. Until registration of a
revocation, the provisions of this Act shall continue to
apply to such property.
Section 5
Any transfer or conveyance of a unit or an apartment,
office or store or other space therein, shall include the
transfer or conveyance of the undivided interests in the
common areas or, in a proper case, the membership or
shareholdings in the condominium corporation: Provided,
however, That where the common areas in the
condominium project are owned by the owners of separate
units as co-owners thereof, ​no condominium unit therein
shall be conveyed or transferred to persons other than
Filipino citizens, ​or corporations at least sixty percent
of the capital stock of which belong to Filipino citizen​s,
except in cases of hereditary succession. Where the
common areas in a condominium project are held by a
corporation, no transfer or conveyance of a unit shall be
valid if the concomitant transfer of the appurtenant
membership or stockholding in the corporation will cause
the alien interest in such corporation to exceed the limits
imposed by existing laws.
---------------------------------------------------------  refinish and decorate the inner surfaces of the
NOTES
Can Foreign Nationals can condominium units purchase  bounding his own unit.
YES.  The  Philippine  Condominium  Act  allows  foreigners  to  own  f. Each condominium owner shall have the exclusive
condo units, as long as 60% of the building is owned by Filipinos. 
- BASIS:  ​That where the common areas in the
condominium project ​are owned by the owners
of separate units as co-owners thereof,
- no condominium unit therein shall be conveyed
or transferred to persons other than Filipino
citizens, ​or corporations at least sixty percent of
the capital stock of which belong to Filipino
citizen​s,​ except in cases of hereditary succession.   property be first offered to the condominium
 
EXCEPTION: When it is beyond the alien interest allowed by law.  
Where the common areas in a condominium project ​are
held by a corporation​, no transfer or conveyance of a unit
shall be valid if the concomitant transfer of the appurtenant
membership or stockholding in the corporation will cause
the ​alien interest in such corporation to ​exceed the limits
imposed by existing laws. 
---------------------------------------------------------
Section 6
Unless otherwise expressly provided in the enabling or
master deed or the declaration of restrictions, the incidents
of a condominium grant are as follows:
a. The boundary of the unit granted are the interior
surfaces of the perimeter walls, floors, ceilings,
windows and doors thereof. The following are not
part of the unit bearing walls, columns, floors,
roofs, foundations and other common structural
elements of the building; lobbies, stairways,
hallways, and other areas of common use, elevator
equipment and shafts, central heating, central
refrigeration and central air-conditioning
equipment, reservoirs, tanks, pumps and other
central services and facilities, pipes, ducts, flues,
chutes, conduits, wires and other utility
installations, wherever located, except the outlets
thereof when located within the unit.
b. There shall pass with the unit, as an appurtenance
thereof, an exclusive easement for the use of the
air space encompassed by the boundaries of the
unit as it exists at any particular time and as the
unit may lawfully be altered or reconstructed from
time to time. Such easement shall be automatically
terminated in any air space upon destruction of the
unit as to render it untenantable.
c. Unless otherwise, provided, the common areas are
held in common by the holders of units, in equal
shares, one for each unit.
d. A non-exclusive easement for ingress, egress and
support through the common areas is appurtenant
to each unit and the common areas are subject to
such easements.
e. Each condominium owner shall have the exclusive
right to paint, repaint, tile, wax, paper or otherwise
walls, ceilings, floors, windows and doors
right to mortgage, pledge or encumber his
condominium and to have the same appraised
independently of the other condominiums but any
obligation incurred by such condominium owner is
personal to him.
g. Each condominium owner has also the absolute
right to sell or dispose of his condominium unless
the master deed contains a requirement that the
owners within a reasonable period of time before
the same is offered to outside parties;
Section 7
Except as provided in the following section, the common
areas shall remain undivided, and there shall be no judicial
partition thereof.
Section 8
Where several persons own condominiums in a
condominium project, an action may be brought by one or
1 
• __
more such persons for partition thereof by sale of the entire
project, as if the owners of all of the condominiums in such
project were co-owners of the entire project in the same
proportion as their interests in the common areas: Provided,
however, That a partition shall be made only upon a
showing:
a. That three years after damage or destruction to the
project which renders material part thereof unit for
its use prior thereto, the project has not been
rebuilt or repaired substantially to its state prior to
its damage or destruction, or
b. That damage or destruction to the project has
rendered one-half or more of the units therein
untenantable and that condominium owners
holding in aggregate more than thirty percent
interest in the common areas are opposed to repair
or restoration of the project; or
c. That the project has been in existence in excess of
fifty years, that it is obsolete and uneconomic, and
that condominium owners holding in aggregate
more than fifty percent interest in the common
areas are opposed to repair or restoration or
remodeling or modernizing of the project; or
d. That the project or a material part thereof has been
condemned or expropriated and that the project is
no longer viable, or that the condominium owners
holding in aggregate more than seventy percent
interest in the common areas are opposed to
continuation of the condominium regime after
expropriation or condemnation of a material
portion thereof; or
e. That the conditions for such partition by sale set
forth in the declaration of restrictions, duly
registered in accordance with the terms of this Act,
have been met.
Section 9
The owner of a project shall, prior to the conveyance of
any condominium therein, register a declaration of
restrictions relating to such project, which restrictions shall
constitute a lien upon each condominium in the project,
and shall insure to and bind all condominium owners in the
project. Such liens, unless otherwise provided, may be
enforced by any condominium owner in the project or by
the management body of such project. The Register of
Deeds shall enter and annotate the declaration of
restrictions upon the certificate of title covering the land
included within the project, if the land is patented or
registered under the Land Registration or Cadastral Acts.
The declaration of restrictions shall provide for the
management of the project by anyone of the following
management bodies: a condominium corporation, an
association of the condominium owners, a board of
governors elected by condominium owners, or a
management agent elected by the owners or by the board
named in the declaration. It shall also provide for voting
majorities quorums, notices, meeting date, and other rules
governing such body or bodies.
Such declaration of restrictions, among other things, may
also provide:
a. As to any such management body;
1. For the powers thereof, including power
to enforce the provisions of the
declarations of restrictions;
2. For maintenance of insurance policies,
insuring condominium owners against
loss by fire, casualty, liability, workmen's
compensation and other insurable risks,
and for bonding of the members of any
management body;
3. Provisions for maintenance, utility,
gardening and other services benefiting
the common areas, for the employment of
personnel necessary for the operation of
the building, and legal, accounting and
other professional and technical services;
4. For purchase of materials, supplies and
the like needed by the common areas;
5. For payment of taxes and special
assessments which would be a lien upon
the entire project or common areas, and
for discharge of any lien or encumbrance
levied against the entire project or the
common areas;
6. For reconstruction of any portion or
portions of any damage to or destruction
of the project;
7. The manner for delegation of its powers;
8. For entry by its officers and agents into
any unit when necessary in connection
with the maintenance or construction for
which such body is responsible;
9. For a power of attorney to the
management body to sell the entire project
for the benefit of all of the owners thereof
when partition of the project may be
authorized under Section 8 of this Act,
which said power shall be binding upon
all of the condominium owners regardless
of whether they assume the obligations of
the restrictions or not.
b. The manner and procedure for amending such
restrictions: Provided, That the vote of not less
than a majority in interest of the owners is
obtained.
c. For independent audit of the accounts of the
management body;
d. For reasonable assessments to meet authorized
expenditures, each condominium unit to be
assessed separately for its share of such expenses
in proportion (unless otherwise provided) to its
owners fractional interest in any common areas;
e. For the subordination of the liens securing such
assessments to other liens either generally or
specifically described;
2 
• __

f.For conditions, other than those provided for in administration  over  these  common  areas  wluch  are  jointly 
owned  by  the  various  unit  Owners,  the  Condominium  Act 
Sections eight and thirteen of this Act, upon which
permits  the  creation  Of  a  condominium  corporation,  Which  is 
partition of the project and dissolution of the specially  formed  for  the  purpose  of  holding  title  ro the common 
condominium corporation may be made. Such area,  In  which  the  holders  of  separate  interests  shall 
right to partition or dissolution may be conditioned automatically  be  members  or  shareholders,  to  the  exclusion  of 
upon failure of the condominium owners to rebuild Others  in  proportion  to  the  appurtenant  interest  of  their 
respective  units.  (Yamane  vs.  BA  Lepanto  Condominium 
within a certain period or upon specified
Corporation, 474 SCRA 258, G.R. No. 154993 October25, 2005) 
inadequacy of insurance proceeds, or upon  
specified percentage of damage to the building, or Who can be Incorporators of a condominium 
upon a decision of an arbitrator, or upon any other corporation  
reasonable condition. They must be shareholders 
Section 10  
The  Court,  thus,  upholds  the  finding  of  the  Commission  that  the 
Whenever the common areas in a condominium project are
indispensable  requirement  that  all  incorporators  of  a 
held by a condominium corporation, such corporation shall
condominium  corporation  must be shareholders thereof was not 
constitute the management body of the project. The satisfactorily  complied  with  by  the  petitioner  at  the  time  a 
corporate purposes of such a corporation shall be limited to certificate of registration was applied for. (Section 5, Corporation 
the holding of the common areas, either in ownership or Code  of  the  Philippines  [Batas  Pambansa  Blg.  68];  Section  10, 
any other interest in real property recognized by law, to the Condominium  Act  [Rep.  Act  47261.  To  be  a  shareholder,  one 
management of the project, and to such other purposes as must  necessarily  be  an  owner  of  a  condominium  unit.  (Sunset 
may be necessary, incidental or convenient to the View  Condominium  Corporation  v.  Jr_, 104 295 119811) the case 
at  bar,  it  was  found  by  the  SEC  that  only  one,  Angel  Bautista, 
accomplishment of said purposes. The articles of
was  considered  to  be  an  owner  of  a  unit  in  the  Skyworld 
incorporation or by-laws of the corporation shall not Condominium  at  the  time  of  incorporation  (Skyworld 
contain any provision contrary to or inconsistent with the Condominium  Owners  Association,  Inc.  vs.  Securities  and 
provisions of this Act, the enabling or master deed, or the Exchange  Commission,  211  SCRA  .56,  GR.  No.  95778JuJy  17, 
declaration of restrictions of the project. Membership in a 1992) 
condominium corporation, regardless of whether it is a ---------------------------------------------------------
stock or non-stock corporation, shall not be transferable Section 11
separately from the condominium unit of which it is an The term of a condominium corporation shall be
appurtenance. When a member or stockholder ceases to co-terminus with the duration of the condominium project,
own a unit in the project in which the condominium the provisions of the Corporation Law to the contrary
corporation owns or holds the common areas, he shall notwithstanding.
automatically cease to be a member or stockholder of the Section 12
condominium corporation. In case of involuntary dissolution of a condominium
---------------------------------------------------------  corporation for any of the causes provided by law, the
condominium corporation  common areas owned or held by the corporation shall, by
  way of liquidation, be transferred pro-indiviso and in
What  is  the  purpose  of  the  Condominium  Act​?  of  the 
Condominium Corporation?  
proportion to their interest in the corporation to the
- Whenever the common areas in a condominium members or stockholders thereof, subject to the superior
project are held by a ​condominium corporation​, rights of the corporation creditors. Such transfer or
such corporation shall constitute the management conveyance shall be deemed to be a full liquidation of the
body of the project. ​The corporate purposes of interest of such members or stockholders in the
such a corporation shall be limited to the corporation. After such transfer or conveyance, the
holding of the common areas, either in provisions of this Act governing undivided co-ownership
ownership or any other interest in real property of, or undivided interest in, the common areas in
recognized by law, to the management of the condominium projects shall fully apply.
project, and to such other purposes as may be Section 13
necessary, incidental or convenient to the Until the enabling or the master deed of the project in
accomplishment of said purposes.  which the condominium corporation owns or holds the
  common area is revoked, the corporation shall not be
The  creation  of  the  condominium  corporation  is  sanctioned  by  voluntarily dissolved through an action for dissolution
Republic Act No. 4726  under Rule 104 of the Rules of Court except upon a
The  creation  of  the  condominium  corporation  is  Sanctioned  by  showing:
Republic  Act  No.  4726,  otherwise  known  as  the  Condominium 
Act.  Under  the  law,  u condominium is an interest in real property 
a. That three years after damage or destruction to the
consisting of a separate interest in a unit in a residential, industrial  project in which the corporation owns or holds the
or  commercial  building  and  an  undivided  interest  in  common,  common areas, which damage or destruction
directly  or  indirectly,  in  the  land  on  which  it  is  located  and  in  renders a material part thereof unfit for its use
other  common  areas  of  the  building  To  enable  the  orderly  prior thereto, the project has not been rebuilt or

3 
• __
repaired substantially to its state prior to its
damage or destruction; or
b. That damage or destruction to the project has
rendered one-half or more of the units therein
untenantable and that more than thirty percent of
the members of the corporation, if non-stock, or
the shareholders representing more than thirty
percent of the capital stock entitled to vote, if a
stock corporation, are opposed to the repair or
reconstruction of the project, or
c. That the project has been in existence in excess of
fifty years, that it is obsolete and uneconomical,
and that more than fifty percent of the members of
the corporation, if non-stock, or the stockholders
representing more than fifty percent of the capital
stock entitled to vote, if a stock corporation, are
opposed to the repair or restoration or remodeling
or modernizing of the project; or
d. That the project or a material part thereof has been
condemned or expropriated and that the project is
no longer viable, or that the members holding in
aggregate more than seventy percent interest in the
corporation, if non-stock, or the stockholders
representing more than seventy percent of the
capital stock entitled to vote, if a stock
corporation, are opposed to the continuation of the
condominium regime after expropriation or
condemnation of a material portion thereof; or
e. That the conditions for such a dissolution set forth
in the declaration of restrictions of the project in
which the corporation owns of holds the common
areas, have been met.
Section 14
The condominium corporation may also be dissolved by
the affirmative vote of all the stockholders or members
thereof at a general or special meeting duly called for the
purpose: Provided, That all the requirements of Section
sixty-two of the Corporation Law are complied with.
Section 15
Unless otherwise provided for in the declaration of
restrictions upon voluntary dissolution of a condominium
corporation in accordance with the provisions of Sections
thirteen and fourteen of this Act, the corporation shall be
deemed to hold a power of attorney from all the members
or stockholders to sell and dispose of their separate
interests in the project and liquidation of the corporation
shall be effected by a sale of the entire project as if the
corporation owned the whole thereof, subject to the rights
of the corporate and of individual condominium creditors.
Section 16
A condominium corporation shall not, during its existence,
sell, exchange, lease or otherwise dispose of the common
areas owned or held by it in the condominium project
unless authorized by the affirmative vote of all the
stockholders or members.
Section 17
Any provision of the Corporation Law to the contrary
notwithstanding, the by-laws of a condominium
corporation shall provide that a stockholder or member
shall not be entitled to demand payment of his shares or
interest in those cases where such right is granted under the
Corporation Law unless he consents to sell his separate
interest in the project to the corporation or to any purchaser
of the corporation's choice who shall also buy from the
corporation the dissenting member or stockholder's interest.
In case of disagreement as to price, the procedure set forth
in the appropriate provision of the Corporation Law for
valuation of shares shall be followed. The corporation shall
have two years within which to pay for the shares or
furnish a purchaser of its choice from the time of award.
All expenses incurred in the liquidation of the interest of
the dissenting member or stockholder shall be borne by
him.
Section 18
Upon registration of an instrument conveying a
condominium, the Register of Deeds shall, upon payment
of the proper fees, enter and ​annotate the conveyance on
the certificate of title covering the land included within
the project and the transferee shall be entitled to the
issuance of a "condominium owner's" copy of the
pertinent portion of such certificate of title. ​Said
"condominium owner's" copy need not reproduce the
ownership status or series of transactions in force or
annotated with respect to other condominiums in the
project. A copy of the description of the land, a brief
description of the condominium conveyed, name and
personal circumstances of the condominium owner would
be sufficient for purposes of the ​"condominium owner's"
copy of the certificate of title. No conveyance of
condominiums or part thereof, subsequent to the original
conveyance thereof from the owner of the project, shall be
registered unless accompanied by a certificate of the
management body of the project that such conveyance is in
accordance with the provisions of the declaration of
restrictions of such project.
In cases of condominium projects registered under the
provisions of the Spanish Mortgage Law or Act 3344, as
amended, the registration of the deed of conveyance of a
condominium shall be sufficient if the Register of Deeds
shall keep the original or signed copy thereof, together with
the certificate of the management body of the project, and
return a copy of the deed of conveyance to the
condominium owner duly acknowledge and stamped by the
Register of Deeds in the same manner as in the case of
registration of conveyances of real property under said
laws.
Section 19
Where the enabling or master deed provides that the land
included within a condominium project ​are to be owned in
common by the condominium owners therein​, the
Register of Deeds may, at the request of all the
condominium owners and upon surrender of all their
"condominium owner's" copies, ​cancel the certificates of
4 
• __

title of the property and issue a new one in the name of declaration of restrictions may provide for the
said condominium owners as pro-indiviso co-owners subordination thereof to any other liens and encumbrances 
thereof.  
Section 20 Such liens may be enforced in the same manner provided
An assessment upon any condominium made in accordance for by law for the judicial or extra-judicial foreclosure of
with a duly registered declaration of restrictions shall be an mortgages of real property.
obligation of the owner thereof at the time the assessment  
is made. The amount of any such assessment plus any other Proof of special authority to foreclose 
In  First  Marbella,  the  Supreme  Court  (SC)  held  that  proof  of 
charges thereon, such as interest, costs (including attorney's petitioner's  special authority to foreclose, the Clerk of Court as Ex 
fees) and penalties, as such may be provided for in the Sheriff  is  precluded  from  acting  on  the  application  for 
declaration of restrictions, s​hall be and become a lien extrajudicial  foreclosure.  "—x x x ​Thus, the Court ruled that neither 
upon the condominium assessed when the management annotation  nor  vests  therein  petitioner  with  sufficient  authority to 
foreclose  on  the  property.  In the case at bar, the foreclosure not 
body causes a notice of ​assessment to be registered with
merely  based  on  the  the  notice  of  assessment  annotated  on 
the Register of Deeds of the city or province where such 2826  nor  solely  upon  the  Condominium  Act  but  also  on  the 
condominium project is located. The notice shall state the Master  Deed  and  the  condominium  corporation  Bylaws.  ​(Welbit 
amount of such assessment and such other charges thereon Construction Corp. vs. Heirs of Crescnciano C. De Castro, Ibid) 
a may be authorized by the declaration of restrictions, a
description of the condominium, unit against which same
has been assessed, and the name of the registered owner
thereof. Such notice shall be signed by an authorized ---------------------------------------------------------
representative of the management body or as otherwise Section 21
provided in the declaration of restrictions. Upon payment No labor performed or services or materials furnished with
of said assessment and charges or other satisfaction thereof, the consent of or at the request of a condominium owner or
the management body shall cause to be registered a release his agent or his contractor or subcontractor, shall be the
of the lien. basis of a lien against the condominium of any other
Such lien shall be superior to all other liens registered condominium owner, unless such other owners have
subsequent to the registration of said notice of assessment expressly consented to or requested the performance of
except real property tax liens and except that the such labor or furnishing of such materials or services. Such
declaration of restrictions may provide for the express consent shall be deemed to have been given by the
subordination thereof to any other liens and encumbrances. owner of any condominium in the case of emergency
Such liens may be enforced in the same manner provided repairs of his condominium unit. Labor performed or
for by law for the judicial or extra-judicial foreclosure of services or materials furnished for the common areas, if
mortgages of real property. Unless otherwise provided for duly authorized by the management body provided for in a
in the declaration of restrictions, the management body declaration of restrictions governing the property, shall be
shall have power to bid at foreclosure sale. The deemed to be performed or furnished with the express
condominium owner shall have the same right of consent of each condominium owner. The owner of any
redemption as in cases of judicial or extra-judicial condominium may remove his condominium from a lien
foreclosure of mortgages. against two or more condominiums or any part thereof by
---------------------------------------------------------  payment to the holder of the lien of the fraction of the total
NOTES sum secured by such lien which is attributable to his
condominium unit.
assessment upon any condominium  Section 22
Section  20  of  the  Condominium  Act  merely  provides  that  the  Unless otherwise provided for by the declaration of
assessments,  upon  any  condominium made in accordance with  restrictions, the management body, provided for herein,
a  duly  registered  declaration  of  restrictions,  shall  be  a lien upon 
may acquire and hold, for the benefit of the condominium
the  said  condominium,  and  also  prescribes  the  procedure  by 
owners, tangible and intangible personal property and may
Which  such  liens  may be enforced, viz.: Sec. 20. A
​ n
assessment
dispose of the same by sale or otherwise; and the beneficial
upon any condominium made in accordance with a duly
interest in such personal property shall be owned by the
registered declaration of restrictions shall be an obligation condominium owners in the same proportion as their
of the owner thereof at the time the assessment is made.  respective interests in the common areas. A transfer of a
(Welbit  Construction  Corp.  vs.  Heirs  Of  Cresenciano  C.  De 
Castro, 872 SCRA 451, GR. No. 210286Ju1y 23, 2018) 
condominium shall transfer to the transferee ownership of
  the transferor's beneficial interest in such personal
Failure  to  pay  assessment  may  be  enforced  by  judicial  and  property.
extrajudicial foreclosure   Section 23
Such lien shall be superior to all other liens registered Where, in an action for partition of a condominium project
subsequent to the registration of said notice of assessment or for the dissolution of condominium corporation on the
except real property tax liens and except that the ground that the project or a material part thereof has been

5 
• __

condemned or expropriated, the Court finds that the practices.  Its  preambulatory  clauses  say  so  and  the  Court 
conditions provided for in this Act or in the declaration of need not belabor the matter presently.  
restrictions have not been met, the Court may decree a --------------------------------------------------------- 
reorganization of the project, declaring which portion or Section  18,  Of  the  decree  directly  addresses  the  problem  of 
portions of the project shall continue as a condominium fraud  and  other  manipulative  practices  perpetrated  against 
buyers​ when  
project, the owners thereof, and the respective rights of said
- the  lot  or  unit  they have contracted to acquire, and 
remaining owners and the just compensation, if any, that a which they religiously paid for,  
condominium owner may be entitled to due to deprivation - is mortgaged without their knowledge, Iet alone their 
of his property. Upon receipt of a copy of the decree, the consent.  
Register of Deeds shall enter and annotate the same on the - The  avowed  purpose  of  PD  957  compels,  as  the  OP 
correctly  stated,  the  reading  of  Section  18  as 
pertinent certificate of title. prohibitory  and  acts  committed  contrary  to  it  are 
Section 24 void. 
Any deed, declaration or plan for a condominium project  
shall be liberally construed to facilitate the operation of the Any  less  stringent  construal  would  only  accord  unscrupulous 
project, and its provisions shall be presumed to be developers  and  their  financiers  ​unbridled  discretion  ro  follow 
or  not  to  follow  PD  957  and  thus  defeat  the very lofty purpose 
independent and severable. Of that decree.  
Section 25 - It  thus  stands  to  reason  that  ​a  mortgage  contract 
Whenever real property has been divided into executed  in  breach  of  Section  18  of  the  decree  is 
condominiums, each condominium separately owned shall null  and  void.  (Metropolitan  Bank  and  Trust 
Company,  Inc.  vs.  SLGT Holdings, Inc., 533 SCRA 516, 
be separately assessed, for purposes of real property
GR.  Nos.  175181-82,  GR.  Nos.  175354  &  175387-88 
taxation and other tax purposes to the owners thereof and September 14, 2007) 
the tax on each such condominium shall constitute a lien --------------------------------------------------------- 
solely thereon.
 
Section 26
 
All Acts or parts of Acts in conflict or inconsistent with  
this Act are hereby amended insofar as condominium and  
its incidents are concerned.  
Section 27  
 
This Act shall take effect upon its approval.
 
 
 
PD 957   
 
 
Section 18
 
Mortgages. -
No mortgage on any unit or lot shall be made by the
owner or developer without prior written approval of the
Authority. Such approval shall not be granted unless it is
shown that the proceeds of the mortgage loan shall be
used for the development of the condominium or
subdivision project and effective measures have been
provided to ensure such utilization. The loan value of
each lot or unit covered by the mortgage shall be
determined and the buyer thereof, if any, shall be
notified before the release of the loan. The buyer may, at
his option, pay his installment for the lot or unit directly
to the mortgagee who shall apply the payments to the
corresponding mortgage indebtedness secured by the
particular lot or unit being paid for, with a view to
enabling said buyer to obtain title over the lot or unit
promptly after full payment thereto;
--------------------------------------------------------- 
NOTES 
NOTES​:  
A  mortgage contract executed in breach or Section 18 or the 
decree is and 957 aims to protect innocent subdivision lot and 
condominium  unit  buyers  against  fraudulent  real  estate 

6 
  produces  no  legal  effect  at  all—In any event, the Court cannot, 
even  on  the  grounds  of  equity,  grant  reimbursement  to 
FOREIGN OWNERSHIP  petitioner  given  that  he  acquired  no  right  whatsoever  over  the 
subject properties by virtue of its unconstitutional purchase.  
---------------------------------------------------------   
FOREIGN OWNERSHIP  It  is  well-established  that  equity  as  a  rule  will  follow  the  law  and 
  will  not  permit  that  to  be  done  indirectly  which,  because  of 
Constitutional basis​:   public  policy,  cannot  be  done  directly.  Surely,  a  contract  that 
SECTION  7.  Save  in  cases  of  hereditary  succession,  no  private  violates  the  Constitution  and  the  law  is  null  and  void,  vests  no 
lands  shall  be  transferred  or  conveyed  except  to  individuals,  rights, creates no obligations and produces no legal effect at all. 
corporations,  or associations qualified to acquire or hold lands of   
the public domain.  No  person  should  unjustly  enrich  himself  at  the  expense  of 
  another.—Neither  can  the  Court  grant  petitioner's  claim  for 
reimbursement  on  the  basis  of  unjust  enrichment.  ​As  held  in 
What is the primary purpose of the prohibition  Frcnzcl  v:  Catito,  a  case  also  involving  a  foreigner  seeking 
Aliens,  whether  individuals  or  corporations,  have  been  monetary  reimbursement  for  money  spent  on  purchase  of 
disqualified  from  acquiring  lands  of  the  public  domain.  Philippine  land,  the  provision  on  unjust  enrichment  does  not 
Hence,  by  virtue  of  the  aforccitcd  constitutional  provision,  apply  if  the  action  is  proscribed  by  the  Constitution,  Tt  may  be 
they  are  also  disqualified  from  acquiring  private  lands  The  unfair  and  unjust  to  bar  the  petitioner  from  filing  an  accion  in 
primary  purpose  of'  this  constitutional  provision  is  the  rem  verso  over  the  subject  properties,  or  from  recovering  the 
conservation  of  the  national patrimony. Our fundamental law  money  he  paid  for  the  said  properties,  but,  as  Lord  Mansfield 
cannot  be  any  clearer.  The  right  to  acquire  lands  of  the  stated  in  the  early  case  of  Holman  Johnson:  "The objection that 
public  domain  is  reserved  only  to  Filipino  citizens  or  a  contract  is  Immoral  Of  illegal  as  between  the plaintiff and the 
corporations  at  least  sixty  percent  of  the  capital  of  which  is  defendant,  sounds  at  all  times  very  ill  in  the  mouth  of  the 
owned by Filipinos.  defendant  (Beamer  vs.  Amores,  686  SCRA  770,  GR.  NO.  195 
  December 3, 2012) 
The  rule  is  clear  and  inflexible:  aliens  are  absolutely  not   
allowed  to  acquire  public  or  private  lands  in  the  Philippines,  The  distinction  made  between  transfer  of  ownership as opposed 
save only in constitutionally recognized exceptions. There is no  to  recovery  of  funds  is  a  futile  exercise  on  alien  spouse's part to 
rule  more  settled  than  this  constitutional  prohibition,  as  more  allow  reimbursement  would  in  effect  permit respondent to enjoy 
and  more  aliens attempt to circumvent thc provision by trying  the fruits of a property which he own 
to  own  lands  through  another.  In  a  long  line  of  cases,  we  The  distinction  made  between transfer of ownership as opposed 
have  settled issues that directly or indirectly involve the above  to  recovery  of  funds  is  a  futile  exercise  on  respondent's  part.  To 
constitutional  provision.  (Matthews  vs.  Taylor,  590  SCRA  394,  allow  reimbursement  would  in  effect  permit  the  respondent  to 
GR. No. 164584 June 2, 2009)  enjoy  the  fruits  of  a  property  which  he  is  not  allowed  to  own. 
Petitioner  Thomas  Chccsman  was,  of  course,  charged  with 
EXCEPTIONS  knowledge  of  this  prohibition.  Thus,  assuming  that  it  was  his 
  intention  that  the  lot  in  question  bc  purchased  by  him  and  his 
(i)  Batas  Pambansn  Bilang  185 — ​a former natural born citizen 
wife,  hc  acquired  no  right  whatever  over  the  property  by virtue 
who  has  acquired  alien  citizenship  may acquire real property 
of  that  purchase;  and in attempting to acquire a right or interest 
in  the  Philippines intended for residential purpose (1,000 sq. m. 
— urban/' I hectare — rural land)   in  land,  vicariously  and  clandestinely,  he  knowingly  violated the 
  Constitution;  the  sale  as  to  him  was  null  and  void.  In  any  event, 
(ii)  R.A.  No.  7042  —  (Omnibus  Investment  Code)  —  a  ​former  he  had  and  has  no  capacity  or  personality  to  question  the 
natural  born  Filipino  citizen  may  acquire  real  property  to  be  subsequent  sale  of  the  same  property  by  his  wife  on  the  theory 
used for business (5,000 — urban / 3 hectares — rural)   that  in  so  doing  he  is  merely  exercising  the  prerogative  of 
  husband in respect of conjugal property. 
(iii) Dual Citizenship law (RA 9225)   To  sustain  such  a  theory  would  permit  indirect  controversion  of 
  the  constitutional  prohibition.  If  the  property  were  to  be 
(iv) Hereditary succession  declared  conjugal,  this  would  accord  to  the  alien  husband  a 
  not  insubstantial  interest  and  right  over  land,  as  he  would  then 
(v)  Batas  Pambansa  Bilang  185  —  a  former  natural  born  have  a  decisive  vote  as  to its transfer or disposition. ​This is a right 
citizen  who  has  acquired  alicn  citizenship  may  acquire  real 
that  the  Constitution  does  not  permit  him  to  have  (Muller  vs. 
property  in  thc  Philippines  intended  for  residential  purpose 
Muller, 500 SCRA 65, G.R. No. 149615 August 29, 2006) 
(1,000 sq. m. — urban/ hectare —rural land)  
   
(vi)  R.A.  No.  7042  —  (Omnibus  Investment  Code)  —  a  former   
natural  born  Filipino  citizen  may  acquire  real  property  to  be  How about in lease? What if lease is for 99 years?  
used for business (5,000 sq.m. — urban / 3 hcctarcs rural)   If  an  alien  is  given  not  only  a  lease  of,  but  an  option  to  buy,  a 
  piece  of  land  by  virtue  of  which the Filipino owner cannot sell or 
(vii) Dual Citizenship law (R,A 9225)   otherwise  dispose  of  his  property,  this  to  last  for  fifty  (50)  years, 
then  it  becomes  clear  that  the  arrangement  is  a  virtual  transfer 
 
of  ownership  whereby  the  owner  divests  himself  in  stages  not 
Can  the  Court  grant  an  alien's  claim  for  reimbursement  on  the 
only  of  the  right  to  enjoy  the  0  land  but  also  of  the  right  to 
basis  of  unjust  enrichment  and  the  time-  honored  principle  of 
dispose of it — rights which ownership 
Equity 
 
Equity  as  a  rule  will  follow  the  law  and  will  not  permit  that to be 
Thus,  if  an  alien  is given not only a lease of, but also an option to 
done  indirectly  which,  because  of  public  policy,  cannot  be 
buy,  a  piece of land by virtue of which the Filipino owner cannot 
done directly.  
sell  or  otherwise  dispose  of  his  property,  this  to  last  for  50  years, 
 
then  it  becomes  clear  that  the  arrangement  is  a  virtual  transfer 
Surely,  a  contract  that  violates  the  Constitution  and  the  law  is 
of  ownership  whereby  the  owner  divests  himself  in  stages  not 
null  and  void,  vests  no  rights,  creates  no  obligations  and 
• __

only  of  the  right  to  enjoy the land but also of the right to dispose  Six  years  after  Chua's  death,  the  heirs executed an extrajudicial 
of  it  —  rights  which  constitute  ownership.  If  this  can  bc  done,  settlement  of  estate,  and  the  parcel  of  land  was  allocated  to 
then  the  Constitutional  ban  against  alien  landholding  in  the  Julian.  
Philippines,  is  indeed  in  grave  peril.  (Fullido  vs.  Grilli,  785  SCRA   
278, GR. No. 215014 February 29, 2016)  In  2007,  Luciano  filed  suit  to  recover  the  land  he  sold  to  Chua, 
  alleging  that  the  sale  was  void  because  it  contravened  the 
How about improvements thereon?   Constitution  Which  prohibits  the  sale  Of  private  lands  to  aliens 
The  prohibition,  however,  is  not  limited  to  the  sale  of  lands  to  moved  to  dismiss  the  suit  on  grounds  of  pari delicto, laches and 
foreigners.  It also covers leases of ands amounting to the transfer  acquisitive prescription.​ Decide the case with reasons. (4%) 
of  all  or  substantially  all  the  rights  of  dominion.  In  the  landmark   
casc  of  Philippine  Banking  Corporation  Lui  She,  21  SCRA  52  The case must be dismissed.  
(1967),  the  Court  struck  down  a  lease  contract  of  a  parcel  of  - (1)  Julian,  who  is  a  naturalized  Fllipino  citizen  and  to 
land  in  favor  of  a  foreigner  for  a  period of ninety-nine (99) years  whom  the  property  was  allocated  in  an  extra-judicial 
with  an  option  to  buy  the  land  for  fifty  (50)  years.  Where  a  partition  off  estate,  is  now  the  owner  of  the  property. 
scheme  to  circumvent  the  Constitutional  prohibition  against the  The  defect  in  ownership  of the property of Julian's alien 
transfer  of  lands  to  aliens  is  readily  revealed  as  the  purpose  for  father has already been ​cured​ by its transfer to Julian.  
the  contracts,  then  the  illicit  purpose  becomes  the illegal cause  - It  has  been  validated  by  the  transfer  of  the 
rendering the contracts void.  property  to  a  Filipino  citizen.  Hence,  there  is 
  no  more  violation of the Constitution because 
Precisely,  it  is  the  Constitution  itself  which  demarcates  the  rights  the  subject  real  property  is  now  owned  by  a 
of  citizens  and  non-citizens  in  owning Philippine land. To be sure,  Filipino  citizen  (Halili  v.  CA,  287  SCRA 
the  constitutional  ban  against  foreigners  applies  only  to  465,119981).  
ownership  of  Philippine  land  and  not  to  the  improvements  built  - (2)  Further,  after  the  lapse  of  35  year,  laches  has  set in 
thereon,  such  as  the  two  (2)  houses standing on Lots 1 and 2142  and  the  motion  to  dismiss  may  be  granted,  for  the 
which  were  properly  declared  to  be  co-owned  by  the  parties  failure  of  Luciano  to  question  the  ownership  of  Chua 
subject  to  partition.  Needless  to  state,  the  purposc  of  the  before its transfer of ownership to Julian. 
prohibition  is  to  conscrvc  the  national  patrimony  and  it  is  this  -​-------------------------------------------------------​- 
policy  which  the  Court  is  duty-bound  to  protect.  (Beumer  vs. 
Amores, 686 SCRA 770, GR. No. 195670 December 3, 2012) 
  Lee v. Republic of the 
As  correctly  observed  by  the  public respondents, ​the prohibition 
in  the  Constitution  applies  only  to  ownership  of  land.  It does not  Philippines (2001) 
extend  to  immovable  or  real  property  as  defined  under  Article 
-​-------------------------------------------------------​- 
415  of  the  Civil  Code.  Otherwise,  we  would  have  a  strange 

RATIO / RULINGS
situation  where  the  ownership  of  immovable  property  such  as 
trees,  plants  and  growing  fruit  attached  to  the  land  would  be   
limited  to  Filipinos  and  Filipino  corporations  only.  C.G.  Summit  —  ​The  constitutional  proscription  on  alien  ownership of lands 
Holdings,  Inc.  vs.  Court  of  Appeals,  450  SCRA  169,  G.R.  No.  of  the public or private domain was intended to protect lands 
124293 January31, 2005)  from  falling  in the hands of non-Filipinos. In this case, however, 
  there  would  be  no  more  public policy violated since the land 
is  in  the  hands  of  Filipinos  qualified  to  acquire  and  own  such 
2003 Bar Question 
land.  ​If  land  is  invalidly  transferred  to  an  alien  who 
In  1970,  the  spouses  Juan  and  Juana  de  la  Cruz,  then  Filipinos, 
subsequently  becomes  a  citizen  or  transfers it to a citizen, the 
bought  a  parcel  of  unregistered land in the Philippines on which  flaw  in  the  original  transaction  is  considered  cured  and  the 
they built a house which became their residence.   title  of  the  transferee  is  rendered  valid.  ​Thus,  the  subsequent 
  transfer  of  the  property  to qualified Filipinos may no longer be 
In  1986,  they  migrated  to  Canada  and  became  Canadian  impugned  on  the  basis  of  the  invalidity  of  the  initial  transfer. 
citizens.  Thereafter,  in  1990,  they  applied,  opposed  by  the  The  objective  of  the  constitutional  provision to keep our lands 
Republic,  for  the  registration of the aforesaid land in their names.  in Filipino hands has been achieved.  
Should the application of the spouses de la Cruz be granted over 
 
the Republic's opposition Why? 
This  appeal  concerns  the  attempt  by  an  American  citizen 
Yes,  the  application  should  be  granted.  (Based  on  their 
(petitioner  Thomas  Cheesman) to annul — ​for lack of consent on 
citizenship when they acquired the ownership over the land) 
his  part  —  the  sale  by  his  Filipino  wife  (Criselda)  ​of  a  residential 
 
lot and building to Estelita Padilla, also a Filipino. 
As  a  rule,  the  Constitution  prohibits  aliens  from  owning  private 
 
lands  in  the  Philippines.  This  rule,  however, does not apply to the 
Fundamental  law  prohibits  the  sale  to  aliens  of  residential  land. 
spouses  Juan  and  Juana  de  la  Cruz  because  ​at  the  time  they 
Section 14, Article XIV of the 1973 Constitution ordains that, "Save 
acquired  ownership  over  the  land,  albeit  imperfect,  they  were 
in  cases  of  hereditary  succession,  no  private  land  shall  bc 
still  Filipino  citizens.  application  for  registration  is  a  mere 
transfcrrcd  or  conveyed  except  to  individuals,  corporations,  or 
confirmation  of  the  imperfect  tide  which  the  spouses  have 
associations  qualified  to  acquire  or  hold  lands  of  the  public 
already  acquired  before  they  became  Canadian  citizens. 
domain,  Petitioner  Cheesman  was,  of  course,  charged  with 
(Republic v. CA, 235 SCRA 567) 
knowledge  of  this  prohibition.  Thus,  assuming  that  it  was  his 
 
intention  that  the  lot  in  question  be  purchased  by  him  and  his 
 
wife,  he  acquired  no  right  whatever  over  the  property  by virtue 
2009 Bar Question  
of  that  purchase;  and in attempting to acquire a right or interest 
In 1972, Luciano de la Cruz sold to Chua Chung Chua, a Chinese 
in  land,  vicariously  and  clandestinely,  he  knowingly  violated the 
citizen,  a  parcel  of  land  in  Binondo,  Chua  died  inl  990,  leaving 
Constitution;  the  sale  as  to  him was null and void (Cheesman vs. 
behind  his  wife  and  three  children,  one  of  whom,  Julian,  is  a 
Intermediate Appellate Court, January21, 1991) 
naturalized Filipino citizen.  
  -​-------------------------------------------------------​- 

1 
• __

 
Matthew v. Taylor (2009)   
 
-​-------------------------------------------------------​-   
 

RATIO / RULINGS  
 
 
—  LAND  CANNOT  BE  CONJUGAL  WITH  A  FOREIGNER?  ​In  any   
event,  he  had  and has no capacity or personality to question 
 
the  subsequent  lease  of  the  Boracay  property  by  his  wife  on 
 
the  theory  that  in  so  doing,  he  was  merely  exercising  the 
prerogative  of  a  husband  in  respect  of  conjugal  property. To   
sustain  such  a  theory  would  countenance  indirect   
controversion  of  the  constitutional  prohibition.  ​If  the  property   
were  to  be  declared  conjugal​,  this  would  accord  the  alien   
husband  a  substantial  interest  and  right  over  the  land,  as  he   
would  then  have  a  decisive  vote  as  to  its  transfer  or   
disposition.  This  is  a  right  that  the  Constitution  does not permit   
him to have.   
 
FACTS:    
Benjamin  claimed  that  his  funds  were  used  in  the  acquisition   
and  improvement  of the Boracay property, and coupled with   
the  fact  that  he  was  Joselyn’s  husband,  any  transaction   
involving said property required his consent. 
 
 
 
QUOTING CHEESMAN ABOVE 
Finally,  in  Cheesman  v.  Intermediate  Appellate  Court,33   
petitioner  (an  American  citizen)  and  Criselda  Cheesman   
acquired  a  parcel  of  land  that  was  later  registered  in  the   
latter’s  name.  Criselda  subsequently  sold  the  land  to  a  third 
person  without  the knowledge of the petitioner. The petitioner 
then  sought  the  nullification  of  the  sale  as  he  did  not give his 
consent  thereto.  The  Court  held  that  assuming  that  it  was  his 
(petitioner’s)  intention  that  the  lot  in  question  be  purchased 
by  him  and  his  wife,  he  acquired  no  right  whatever  over  the 
property  by  virtue  of  that  purchase;  and  in  attempting  to 
acquire  a  right  or  interest  in  land,  vicariously  and 
clandestinely, he knowingly violated the Constitution; thus, the 
sale as to him was null and void. 

-​-------------------------------------------------------​- 
--------------------------------------------------------- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2