Professional Documents
Culture Documents
PRAWO RZECZOWE
- SKRYPT
Katowice 2016
Spis treści
Część I. OGÓLNE WIADOMOŚCI O PRAWIE RZECZOWYM ............................................................................................................................................................... 4
1
56. WSPÓŁPOSIADANIE I KORZYSTANIE Z RZECZY WSPÓLNEJ ................................................................................................................................. 34
57. PODZIAŁ QUOAD USUM ................................................................................................................................................................................... 35
58. TRYBY I SPOSOBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI ............................................................................................................................................ 35
Rozdział XI. Odrębna własność lokali ......................................................................................................................................................................................... 37
2
116. POWSTANIE HIPOTEKI ...................................................................................................................................................................................... 63
117. HIPOTEKA NA NIERUCHOMOŚCI....................................................................................................................................................................... 64
118. HIPOTEKA ŁĄCZNA ........................................................................................................................................................................................... 64
119. HIPOTEKA NA UDZIALE WE WSPÓŁWŁASNOŚCI ............................................................................................................................................... 65
120. HIPOTEKA NA UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM..................................................................................................................................................... 65
121. HIPOTEKA NA SPÓŁDZIELCZYM WŁASNOŚCIOWYM PRAWIE DO LOKALU ......................................................................................................... 65
122. HIPOTEKA NA WIERZYTELNOŚCI ZABEZPIECZONEJ HIPOTEKĄ (SUBINTABULAT) ............................................................................................... 65
123. ZAKRES OBCIĄŻENIA HIPOTECZNEGO ............................................................................................................................................................... 66
124. WIERZYTELNOŚĆ ZABEZPIECZONA HIPOTEKĄ ................................................................................................................................................... 66
125. ZAKRES ZABEZPIECZENIA HIPOTECZNEGO ........................................................................................................................................................ 67
126. AKCESORYJNY CHARAKTER HIPOTEKI................................................................................................................................................................ 67
127. TRYB ZASPOKOJENIA WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNEJ ...................................................................................................................................... 67
128. OCHRONA HIPOTEKI ......................................................................................................................................................................................... 67
129. WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI ................................................................................................................................................................................... 68
130. ROZPORZĄDZANIE OPRÓŻNIONYM MIEJSCEM HIPOTECZNYM ......................................................................................................................... 68
Część V. POSIADANIE ..................................................................................................................................................................................................................... 69
3
Część I.
OGÓLNE WIADOMOŚCI O
PRAWIE RZECZOWYM
4
Rozdział I. Wieloznaczność pojęcia „prawo rzeczowe”
W ZNACZENIU PRZEDMIOTOWYM – zespół przepisów, które regulują formy prawne korzystania z rzeczy
przybierające postać PRAW RZECZOWYCH. Zespół źródeł prawa regulujących problematykę podmiotowych
praw rzeczowych (nabycia, utraty, treści, ochrony tych praw).
W ZNACZENIU PODMIOTOWYM – ściśle skatalogowane – według zasady numerus clausus – prawa podmiotowe
o charakterze bezwzględnym, dotyczące rzeczy (prawo własności, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa
rzeczowe) - ale ustawodawca zalicza czasami do praw rzeczowych prawa mające za przedmiot inne prawa
majątkowe, a nie rzeczy jako przedmioty materialne (np. użytkowanie praw, zastaw na prawach).
5
Rozdział II. Podmiotowe prawa rzeczowe
Są skuteczne erga omnes (względem wszystkich osób). Inna nazwa: stosunki prawne jednostronnie
zindywidualizowane;
przysługują wyłącznie oznaczonemu uprawnionemu;
wykonywane są przez uprawnionego BEZPOŚREDNIO, bez konieczności świadczenia ze strony
oznaczonych osób trzecich (bez pośrednictwa świadczącego dłużnika);
ogół osób postronnych jest zaś zobowiązany do HONOROWANIA cudzego prawa podmiotowego przez
swe BIERNE ZANIECHANIE;
NARUSZENIE (a czasami zagrożenie) PRAWA rodzi adresowane do oznaczonej osoby roszczenie
ochronne;
O bezwzględnym charakterze praw rzeczowych decyduje ustawodawca – strony nie mogą mocą swoich
oświadczeń woli ani nadawać bezwzględnego charakteru prawom podmiotowym o charakterze
względnym, ani przekształcać w prawo względne praw, które ustawodawca określił jako bezwzględne.
Ustawodawca też jest ograniczony w swobodzie wyboru – niekiedy bezwzględny charakter prawa jest
jego immanentną cechą (np. prawo własności, zastaw, hipoteka).
Przykład różnicy: użytkowanie i dzierżawa - treść obu praw jest identyczna - oba uprawniają do używania rzeczy
i pobierania jej pożytków jednak tylko użytkowanie ma bezwzględny charakter. RÓŻNICA w ochronie –
użytkownik może bezpośrednio wobec osób trzecich dochodzić roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego,
natomiast dzierżawca musi skorzystać z pośrednictwa wydzierżawiającego właściciela.
6
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Wyróżniamy też prawa ZBYWALNE (zasada; prawo własności, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu) oraz NIEZBYWALNE (użytkowanie, z wyjątkiem użytkowania w ramach timesharingu, a także
służebności osobiste – służebność gruntowa jako prawo związane podlega rozporządzeniu wraz z prawem
własności nieruchomości władnącej; z kolei służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa
przesyłowego lub nabywcę urządzeń przesyłowych; podobnie zastaw i hipoteka – przeniesienie własności
wierzytelności, którą zabezpiecza, przenosi zastaw).
Prawo ZOBOWIĄZAŃ – zasada swobody umów. Prawo RZECZOWE – ustawodawca zastrzega ZAMKNIĘTY
KATALOG PRAW RZECZOWYCH (numerus clausus). Równocześnie obowiązuje:
Przyczyną stosowania przez ustawodawcę zamkniętego katalogu praw rzeczowych jest ich bezwzględny
charakter. Chodzi o OCHRONĘ OSÓB TRZECICH – skoro prawa rzeczowe mają być skuteczne wobec ogółu (i w
takim znaczeniu stanowić „ciężar” wobec osób trzecich) „kontrola” nad nimi powinna pozostać w rękach
ustawodawcy.
Z powodu ich bezwzględnego charakteru powinny być jawne dla ogółu postronnych osób trzecich.
PRAWA na NIERUCHOMOŚCIACH:
a) Dokonanie WPISU do KSIĘGI WIECZYSTEJ (możliwe jest założenie KW też dla ustalenia stanu prawnego
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
a. Obowiązkowe jest ujawnienie w księdze prawa własności nieruchomości
b. Sporadycznie wpis do księgi jest konstytutywny – konieczny do skuteczności nabycia
ustanawianego prawa rzeczowego – dotyczy to ustanowienia odrębnej własności lokalu,
ustanowienia i przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, ustanowienia hipoteki.
c. W dalszych przypadkach : ustanowieniu użytkowania, służebności, ustanowienia i przeniesienia
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – spotykamy się z nieobowiązkowym wpisem
deklaratoryjnym nabywanego prawa.
d. Księgi wieczyste są JAWNE – nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze
e. DOMNIEMANIE, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym
stanem prawnym
7
b) POSIADANIE – dla wielu nieruchomości nie założono księgi wieczystej – dostępnym instrumentem
ujawnienia stanu prawnego jest posiadanie takiej rzeczy
a. DOMNIEMANIE, że ten, kto faktycznie włada rzeczą jest jej posiadaczem samoistnym.
b. DOMNIEMANIE, że posiadanie to jest zgodne ze stanem prawnym (domniemanie prawa
własności).
c) POWSZECHNA EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW (katastr nieruchomości) – ujawnia położenie,
granice, powierzchnię i rodzaje gruntów oraz właściciela nieruchomości.
a. Jest JAWNA
b. Nie ma domniemania zgodności wpisów z rzeczywistym stanem prawnym
c. Brak w ogóle miejsca na ujawnienie jakichkolwiek danych na temat obciążenia nieruchomości
ograniczonymi prawami rzeczowymi.
PRAWA na RZECZACH RUCHOMYCH – jedynie sporadycznie spotykamy się z ujawnieniem własności rzeczy i
ograniczonych praw rzeczowych (zastawu) we właściwych rejestrach publicznych.
Mamy rejestr okrętowy, rejestr statków powietrznych oraz centralną ewidencję pojazdów. Funkcjonuje też, w
ograniczonym zakresie, rejestr zastawów.
Statek stanowiący polską własność (własność Skarbu Państwa, osoby prawnej mającej siedzibę w RP lub
obywatela polskiego zamieszkałego w RP) podlega obowiązkowi wpisu do rejestru (dane: oznaczenie i adres
właściciela/wszystkich współwłaścicieli z określeniem ich udziałów we współwłasności; podstawa nabycia
własności statku; hipoteka morska i ograniczenia w rozporządzaniu statkiem).
Do oceny skutków wpisu do rejestru okrętowego stosuje się odpowiednio przepisy o prawach jawnych z księgi
wieczystej.
8
Rozdział III. Przedmioty praw rzeczowych
Rzecz – materialna część przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione (w sposób
naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno-gospodarczych mogą być traktowane jako dobra materialne
– stanowić samoistny przedmiot obrotu.
Przedmiotem praw rzeczowych mogą być tylko istniejące rzeczy zindywidualizowane (przedmiotem stosunków
obligacyjnych mogą być rzeczy przyszłe oraz rzeczy oznaczone co do gatunku występujące w większej masie).
RODZAJE RZECZY:
1) OBRÓT
a) Rzeczy wyłączone z obrotu (res extra commertium) – nie mogą stanowić samoistnego
przedmiotu obrotu i stosunków prawnorzeczowych, np. powierzchowne wody płynące,
powietrze atmosferyczne (res omnium communes).
b) Rzeczy w ograniczonym obrocie – broń, amunicja, środki odurzające, w dużym stopniu
lekarstwa.
c) Rzeczy w obrocie (dopuszczone do obrotu).
2) RUCHOME/NIERUCHOME – poniżej
3) GATUNEK/TOŻSAMOŚĆ
a) Oznaczone co do gatunku – do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania
rzeczy.
b) Oznaczone co do tożsamości – sama umowa przenosi własność, chyba że przepis albo wola
stron.
4) PODZIELNE/NIEPODZIELNE. Podzielne to takie, które da się podzielić z zapewnieniem ekonomicznej
wartości i samoistnego bytu fizycznego oraz prawnego nowych rzeczy powstających w wyniku
podziału.
7. POJĘCIE NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomości – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty, nieruchomości
gruntowe - zwykła postać nieruchomości) oraz, WYJĄTKOWO, budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności
(można wtedy mówić o nieruchomości budynkowej lub lokalowej). Jeżeli nie stanowią – są częściami składowymi
gruntu według zasady superfices solo cedit (dzielą los prawny gruntu) – jest to zasada, od której wyjątki mogą być
tylko wprowadzane przepisem ustawowym, nie wolą stron.
3 ustawowe wyjątki:
i. Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste oraz
budynki nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
ii. Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie państwowym oddanym w
użytkowanie spółdzielni.
iii. Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy.
Rzeczy ruchome – nie ma definicji lecz a contrario należy uznać że należą do nich wszystkie rzeczy nie będące
nieruchomościami ani ich częściami składowymi.
Dla nieruchomości jest ustanowiony szczególny reżim prawny, co jest miarą gospodarczej funkcji
nieruchomości: szczególna forma umowy przeniesienia własności nieruchomości.
9
Wyodrębniono de lege lata grupę praw podmiotowych zarezerwowanych wyłącznie dla
nieruchomości: użytkowanie wieczyste, służebności, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu (w obszarze stosunków zobowiązaniowych: dożywocie). Niektóre prawa rzeczowe mogą z kolei
dotyczyć tylko rzeczy ruchomych (zastaw). Są też takie, które mogą dotyczyć obu rodzajów rzeczy
(własność, użytkowanie).
Instytucja KSIĄG WIECZYSTYCH służy ujawnieniu praw rzeczowych (oraz niektórych praw i roszczeń
osobistych) na nieruchomościach.
9. POJĘCIE GRUNTU
Superfices solo cedit – to co jest na powierzchni, przypada gruntowi. Co do zasady CZĘŚCIĄ SKŁADOWĄ gruntu są
wszystkie znajdujące się na nim i trwale z nim związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa
związane z własnością nieruchomości (chyba że stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności na podstawie
szczególnych przepisów – wyjątki mogą być dopuszczane tylko przepisem ustawowym, nie wolą stron).
3 ustawowe wyjątki:
i. Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste oraz
budynki nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
ii. Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie państwowym oddanym w
użytkowanie spółdzielni.
iii. Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy.
Część składowa rzeczy – wszystko, co nie może być od niej odłączone (fizycznie) bez uszkodzenia lub istotnej
zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (np. silnik w samochodzie,
budynek wzniesiony na gruncie, drzewo w lesie).
Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku NIE STANOWIĄ JEJ CZĘŚCI SKŁADOWYCH (barak
na placu budowy, zastępczy silnik zamontowany w samochodzie na czas remontu).
Część składowa NIE MOŻE być ODRĘBNYM PRZEDMIOTEM WŁASNOŚCI oraz innych praw rzeczowych. Nie
można, zachowując związek fizyczny części składowej z rzeczą, ROZPORZĄDZAĆ częścią składową. Można tego
10
dokonać PO ROZŁĄCZENIU, gdy zbywca zdecyduje się na uszkodzenie/istotną zmianę rzeczy (np. właściciel gruntu
dokonuje rozbiórki budynku, właściciel samochodu rozbiera pojazd na części).
GRUNT jest z zasady RZECZĄ ZŁOŻONĄ, obejmującą różne części składowe - z zastrzeżeniem wyjątków
ustawowych (powyżej ) części składowe gruntu stanowią budynki, inne urządzenia trwale z gruntem związane
(baraki, szałasy nie, bo nie są trwale związane), jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub
zasiania oraz PRAWA ZWIĄZANE Z WŁASNOŚCIĄ NIERUCHOMOŚCI (służebności gruntowe, np. służebność drogi
koniecznej, służebność czerpania wody ze studni sąsiada).
TYTUŁEM WYJĄTKU nie stanowią części składowych gruntu urządzenia służące do doprowadzania lub
odprowadzania płynów, pary gazu, prądu elektrycznego oraz inne podobne urządzenia, jeżeli wchodzą w skład
przedsiębiorstwa.
Przynależności – rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej
przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi (np. ciągnik rolniczy
– przynależność nieruchomości rolnej, meble w mieszkaniu, kluczyki do samochodu). Ale przynależność nie traci
swojego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.
Nie może być przynależnością rzecz NIE NALEŻĄCA do właściciela rzeczy głównej.
W przeciwieństwie do części składowej brakuje tu ścisłego związku fizycznego, najistotniejszy jest funkcjonalny
(gospodarczy) z rzeczą główną. MOŻLIWE JEST ROZDZIELENIE przynależności i rzeczy głównej bez jakiejkolwiek
szkody fizycznej.
Przynależność może być odrębnym przedmiotem własności oraz innych praw rzeczowych ALE CZYNNOŚĆ
PRAWNA MAJĄCA ZA PRZEDMIOT RZECZ GŁÓWNĄ ODNOSI SKUTEK TEŻ WZGLĘDEM PRZYNALEŻNOŚCI, chyba że
co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.
13. POŻYTKI
Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad
prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (płody rolne – pożytek nieruchomości rolnej, drzewa
– pożytek nieruchomości leśnej, ryby – pożytki stawu położonego na nieruchomości gruntowej, „przychówek”
inwentarza żywego – pożytek w gospodarstwie rolnym).
Pożytki jeszcze nieodłączone (np. kopaliny zalegające w gruncie) mogą być odłączane od rzeczy głównej według
„zasad prawidłowej gospodarki”. Stają się wówczas „pobranym pożytkiem naturalnym” rzeczy.
UPRAWNIONY do pobierania pożytków naturalnych NABYWA ICH WŁASNOŚĆ poprzez ich ODŁĄCZENIE OD
RZECZY (np. skoszenie łąki, wycięcie drzewa, zerwanie owoców, odebranie źrebaka podczas porodu klaczy).
Uprawnionym do pobierania pożytków jest WŁAŚCICIEL – ale na podstawie umowy może to uprawnienie
przekazać: np. uprawnienie użytkownika (ograniczone prawo rzeczowe) lub dzierżawcy (obligacyjne prawo
względne).
POŻYTKI CYWILNE RZECZY – dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. pobieranie
czynszu najmu lub dzierżawy albo wynagradzanie za użytkowanie rzeczy - gdy było zastrzeżone). Uprawnienie do
pobierania tych pożytków przysługuje WŁAŚCICIELOWI, stanowi zaś EKWIWALENT za korzystanie z rzeczy (lub za
korzystanie i pobieranie pożytków) przez inną osobę.
11
14. PRZEDMIOTOWY STATUS PRAWNY PRZEDSIĘBIORSTW
o Nazwę
o WŁASNOŚĆ nieruchomości i ruchomości (w tym urządzeń, materiałów, towarów, wyrobów) oraz INNE
PRAWA RZECZOWE do nieruchomości i ruchomości
o Prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa korzystania z
nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych
o WIERZYTELNOŚCI, PRAWA Z PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH I ŚRODKI PIENIĘŻNE
o KONCESJE, LICENCJE I ZEZWOLENIA
o Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne
o TAJEMNICE przedsiębiorstwa
o KSIĘGI i DOKUMENTY związane z prowadzenie działalności gospodarczej.
Gospodarstwo rolne – grunty ROLNE wraz z gruntami LEŚNYMI, BUDYNKAMI lub ich częściami, urządzeniami i
inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz PRAWAMI związanymi
z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (55*3 KC).
Odrębna regulacja prawna sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych oraz dziedziczenia
gospodarstw rolnych.
a) KOPALINY - ich status regulują przepisy ustawy Prawo geologiczne i górnicze, w której określono złoża
objęte WŁASNOŚCIĄ GÓRNICZĄ; należą do nich w szczególności złoża węgla kamiennego, brunatnego,
rud metali, soli, kamieni szlachetnych i inne.
a. Złoża kopalin niepodlegające własności górniczej objęte są prawem własności nieruchomości,
jako jej części składowe
b. Prawo WŁASNOŚCI GÓRNICZEJ przysługuje Skarbowi Państwa, który może Z WYŁĄCZENIEM
INNYCH osób korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie
użytkowania
b) WODY - własność Skarbu Państwa, innych osób prawnych albo osób fizycznych. Wody stanowiące
własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są wodami publicznymi
c. POWIERZCHNIOWE WODY STOJĄCE oraz WODY W ROWACH, znajdujące się w granicach
nieruchomości gruntowej - własność właściciela tej nieruchomości
d. POWIERZCHNIOWE WODY PŁYNĄCE oraz WODY PODZIEMNE - wyłączna własność Skarbu
Państwa
c) ZWIERZĘ – nie jest rzeczą; stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące rzeczy (można nabywać, zbywać
itd.)
a. ZWIERZYNA ŁOWNA w stanie wolnym – własność Skarbu Państwa (nie jest to jednak klasyczne
podmiotowe prawo własności w sensie 140 w zw. z 45 KC
12
17. DOBRE NIEMATERIALNE W KONTEKŚCIE STOSUNKÓW PRAWNORZECZOWYCH
Dobra intelektualne (własność intelektualna): utwory (literackie, naukowe, artystyczne), wynalazki, wzory
użytkowe, wzory przemysłowe, znaki towarowe itd. – NIE SĄ TO RZECZY (nie są materialne); na wzór praw
rzeczowych mogą być PRZEDMIOTEM praw BEZWZGLĘDNYCH.
WYKLUCZONE jest jednak bezpośrednie stosowanie do własności intelektualnej przepisów prawa rzeczowego,
nawet dot. Własności.
PRAWA MAJĄTKOWE mogą być wyjątkowo (zasadą jest że przedmiotem praw rzeczowych są rzeczy)
przedmiotem stosunków prawnorzeczowych - ustawodawca dopuszcza ustanowienie użytkowania praw,
zastawu na prawach, hipoteki na użytkowaniu wieczystym, hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie
do lokalu, hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
PIENIĄDZE – w formie gotówkowej, posiadanej przez właściciela – szczególny rodzaj rzeczy, porównywalny ze
zbiorem rzeczy oznaczonych co do gatunku. W formie elektronicznej (ulokowane na rachunku bankowym i
wykorzystywane do transakcji bezgotówkowych) – nie są rzeczami.
13
Część II.
PRAWO WŁASNOŚCI
14
Rozdział IV. Pojęcie, funkcja ustrojowa i współczesna stratyfikacja własności
POZYTYWNĄ STRONĘ własności najlepiej opisuje tradycyjna TRIADA UPRAWNIEŃ: ius possidenti (prawo
posiadania); ius utendi, fruendi, abutendi (użytkowanie, pobieranie pożytków, zużycie rzeczy) oraz ius
disponendi (rozporządzanie rzeczą). Wolno się nią posługiwać mimo że ustawodawca pominął ją w art. 140.
15
iii. POBIERANIE INNYCH DOCHODÓW – np. zagospodarowanie drzew stanowiących
„wiatrołomy”, odłowienie ryb z wysychającego stawu.
iv. ZUŻYCIE (ius abutendi) I PRZETWORZENIE.
c. ROZPORZĄDZANIE (ius disponendi) – przeniesienie, obciążenie, zniesienie prawa własności.
i. PRZENIESIENIE PRAWA WŁASNOŚCI – umowa o charakterze zobowiązująco-
rozporządzającym. NABYCIE POCHODNE, TRANSLATYWNE prawa własności. Też:
ustanowienie współwłasności, oraz (niektórzy tak twierdzą) wyzbycie się własności
mortis causa – ale to ostatnie tak naprawdę raczej nie jest rozporządzeniem
prawnorzeczowym; testator rozporządza spadkiem z racji ogólnej autonomii woli, nie
prawnorzeczowej kompetencji właściciela – dziedziczenie spadku jest nieuchronne).
ii. OBCIĄŻENIE PRAWA WŁASNOŚCI – ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych.
Najem lub dzierżawa nie stanowi stricte obciążenia bo jest skuteczna między
oznaczonymi stronami, obciążenie nie podąża za rzeczą.
iii. ZNIESIENIE PRAWA WŁASNOŚCI – porzucenie rzeczy ruchomej (staje się niczyją),
zniszczenie rzeczy.
A. USTAWA – własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie w jakim
nie narusza ona istoty prawa własności (64|3 Konstytucji).
a. W zakresie ograniczeń korzystania z rzeczy przede wszystkim można powołać przepisy
prawa sąsiedzkiego (144-154 KC – normują zakres i wykonywanie własności
nieruchomości w kolizyjnych stosunkach sąsiedzkich).
b. W zakresie ograniczeń rozporządzania prawem własności – zakres obrotu
nieruchomościami (ustawa o gospodarce nieruchomościami).
B. ZASADY WSPÓŁŻYCIA SPOŁECZNEGO – czynniki moralne.
C. SPOŁECZNO-GOSPODARCZE PRZEZNACZENIE PRAWA – zawsze występuje w łączności z klauzulą
zasad współżycia społecznego. Odwołuje się do FUNKCJI EKONOMICZNEJ prawa własności –
chodzi o pogodzenie interesu społecznego oraz indywidualnego.
16
Rozdział VI. Własność nieruchomości – ustawowe granice treści i wykonywania własności
a) KOPALINY - ich status regulują przepisy ustawy Prawo geologiczne i górnicze, w której określono złoża
objęte WŁASNOŚCIĄ GÓRNICZĄ; należą do nich w szczególności złoża węgla kamiennego, brunatnego,
rud metali, soli, kamieni szlachetnych i inne.
a. Złoża kopalin niepodlegające własności górniczej objęte są prawem własności nieruchomości,
jako jej części składowe
b. Prawo WŁASNOŚCI GÓRNICZEJ przysługuje Skarbowi Państwa, który może Z WYŁĄCZENIEM
INNYCH osób korzystać ze złóż kopalin oraz rozporządzać prawem do nich przez ustanowienie
użytkowania
c. W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu właściciel może
dokonywać robót ziemnych (np. w celu przeprowadzenia wodociągu, kanalizacji).
b) WODY - własność Skarbu Państwa, innych osób prawnych albo osób fizycznych. Wody stanowiące
własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są wodami publicznymi
a. POWIERZCHNIOWE WODY STOJĄCE oraz WODY W ROWACH, znajdujące się w granicach
nieruchomości gruntowej - własność właściciela tej nieruchomości
b. POWIERZCHNIOWE WODY PŁYNĄCE oraz WODY PODZIEMNE - wyłączna własność Skarbu
Państwa
c. Właścicielom gruntów, w których znajdują się wody podziemne, przyznano prawo do
korzystania z nich w celu zaspokojenia potrzeb własnego gospodarstwa domowego oraz
gospodarstwa rolnego, jest to tzw. zwykłe korzystanie z wody
c) POWIETRZE (GRANICA NAD POWIERZCHNIĄ) – rozstrzyga kryterium społeczno-gospodarczego
przeznaczenia gruntu.
Immisja - działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie
sąsiedzkim. Wyróżnia się:
17
Immisje POZYTYWNE (przenikanie substancji, cząstek, fal) i NEGATYWNE (np. zasłanianie światła przez
budynek).
Immisje MATERIALNE (np. nocny hałas, mimo że długotrwały hałas w godzinach nocnych będzie też
wpływał na psychikę) i NIEMATERIALNE (negatywne oddziaływanie na psychikę, np. organizowanie w
lokalu spotkań osób uzależnionych od środków odurzających w orzecznictwie SN ugruntowany jest
pogląd, że właściciel może dochodzić ochrony przed immisjami tego typu w trybie art. 23 i 24 KC czyli w
trybie ochrony dóbr osobistych oraz z art. 222|2 KC w związku z art. 144 KC).
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by
zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-
gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (144) za nieruchomość sąsiednią
uznaje się KAŻDĄ w obrębie szkodliwego wpływu.
Dana nieruchomość może być zagrożona immisjami z kilku nieruchomości wyjściowych. Mamy w tym wypadku
również do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary pomimo tego, że działania poszczególnych właścicieli
OSOBNO TAKIEJ CECHY NIE MAJĄ.
Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim
utratą oparcia” (147).
Jeżeli przekroczono granicę BEZ WINY UMYŚLNEJ, właściciel tego gruntu NIE MOŻE ŻĄDAĆ przywrócenia stanu
poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu
niewspółmiernie wielka szkoda. MOŻE ŻĄDAĆ albo STOSOWNEGO WYNAGRODZENIA za ustanowienie
odpowiedniej służebności gruntowej albo WYKUPIENIA ZAJĘTEJ CZĘŚCI GRUNTU, jak również tej części, która na
skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Przekroczenie Z WINY UMYŚLNEJ uruchamia roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości sąsiedniej.
18
27. PŁOTY, GAŁĘZIE, OWOCE, KORZENIE PRZY GRANICY GRUNTÓW – SYTUACJA PRAWNA
DOMNIEMANIE że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów
sąsiadujących SŁUŻĄ DO WSPÓLNEGO UŻYTKU – to samo dotyczy DRZEW I KRZEWÓW NA GRANICY.
Korzystający z tych urządzeń (oraz drzew i krzewów) obowiązani są wspólnie ponosić koszty ich utrzymania. NIE
OZNACZA TO DOMNIEMANIA WSPÓŁWŁASNOŚCI, chociaż nie jest ona wykluczona.
Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki – chyba że grunt sąsiedni
jest przeznaczony na użytek publiczny.
Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi
lub owoców – właściciel gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie gałęzie zwieszające się z gruntu sąsiedniego – ale
musi wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.
Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. Nie
trzeba uprzedniego wezwania i wyznaczenia terminu na usunięcie korzeni.
Art. 182 § 1. Rój pszczół staje się niczyim, jeżeli właściciel nie odszukał go przed upływem trzech dni od dnia
wyrojenia. Właścicielowi wolno w pościgu za rojem wejść na cudzy grunt, powinien jednak naprawić wynikłą
stąd szkodę.
§ 2. Jeżeli rój osiadł w cudzym ulu nie zajętym, właściciel może domagać się wydania roju za zwrotem kosztów.
§ 3. Jeżeli rój osiadł w cudzym ulu zajętym, staje się on własnością tego, czyją własnością był rój, który się w ulu
znajdował. Dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje w tym wypadku roszczenie z tytułu
bezpodstawnego wzbogacenia.
19
Rozdział VII. Nabycie i utrata własności
NABYCIE PIERWOTNE – nabywca nie wywodzi swego prawa od innej osoby (poprzedniego właściciela), lecz
nabywa je niezależnie od czyichkolwiek uprawnień. Nabywca uzyskuje tą własność, którą traci dotychczasowy
właściciel – ale ta zbieżność czasowa nie stanowi następstwa prawnego (np. zasiedzenie, wywłaszczenie,
zawłaszczenie porzuconej rzeczy ruchomej).
Generalnie z pierwotnym nabyciem własności mamy do czynienia w razie nabycia z mocy samego prawa,
nabycia z mocy konstytutywnego orzeczenia sądu oraz z mocy konstytutywnej decyzji administracyjnej.
NABYCIE POCHODNE – jest wynikiem wyraźnego i koniecznego następstwa prawnego w stosunku między
nabywcą prawa a poprzednim właścicielem (przeniesienie własności [sprzedaż, zamiana, darowizna itp.],
dziedziczenie).
Mamy tu do czynienia z sukcesją prawną, singularną lub uniwersalną – nabywca wywodzi swe prawo od
poprzednika. Obowiązuje to zasada nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet (nikt nie może
przenieść na inną osobę więcej praw niż sam posiada – wyjątki niżej).
W razie nabycia POCHODNEGO nabywca uzyskuje prawo własności w takich granicach, w jakich przysługiwało
ono zbywcy, a więc ze wszystkimi obciążeniami. W razie nabycia PIERWOTNEGO ustawodawca często zastrzega
wygaśnięcie dotychczasowych obciążeń (ale jeżeli brak zastrzeżenia legislacyjnego dotychczasowe obciążenia
rzeczy podlegają kontynuacji).
Nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet - nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw
niż sam posiada. Zasada wywodzi się z prawa spadkowego. Wyjątki w prawie polskim:
ODPŁATNE NABYCIE RZECZY LUB PRAWA uprzednio zbytego na podstawie czynności prawnej
pozornej (83|2 KC).
Nabycie SKŁADNIKU SPADKU LUB ZWOLNIENIE Z ZOBOWIĄZANIA przez osobę, która, nie będąc
spadkobiercą, uzyskała stwierdzenie nabycia spadku – chyba że działa w złej wierze (ten na kogo
rzecz rozporządzenie następuje) – 1028 KC.
Nabycie na podstawie czynności prawnej dokonanej BEZ WYMAGANEJ ZGODY DRUGIEGO
MAŁŻONKA (art 38 KRO) – stosuje się wtedy przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze
dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem (czyli 169
KC).
NABYCIE CZEKU LUB WEKSLA od nieuprawnionego (art. 16 prawa wekslowego i 17 prawa
czekowego).
20
NABYCIE PATENTU od nieuprawnionego (art. 75 w zw. z art 74 prawa własności przemysłowej)
NABYCIE przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną UŻYTKOWANIA NA GRUNCIE WNIESIONYM PRZEZ
CZŁONKA SPÓŁDZIELNI, który nie był upoważniony do rozporządzania nim (279|2 KC w zw. z art
141 § 1 pr. spółdz.).
Zasadą jest model przeniesienia własności w trybie umowy zobowiązująco-rozporządzającej (z 155 KC). Obok
tego istnieje drugi model alternatywny przeniesienia własności w trybie umowy rozporządzającej, zawieranej
dla wykonania uprzedniego zobowiązania (z 156) – ma on miejsce gdy z woli stron lub z powodu szczególnych
przepisów zostaje wyłączony rozporządzający skutek umowy zobowiązującej.
Umowa przekazania nieruchomości – właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność
nieruchomości (902|1 KC).
Inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości – m.in.: dożywocie (dożywotnie
utrzymanie zbywcy za przeniesienie własności nieruchomości), dzieło (wykonanie oznaczonego dzieła i domyślnie: przeniesienie
własności dzieła), spółka (wniesienie wkładów w celu osiągnięcia celu gospodarczego, wkład może polegać na wniesieniu do spółki
własności).
Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia
własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności są rzeczy przyszłe (155|2 KC) – też jest to model zasadniczy, z tym że dochodzi tu ustawowy warunek dokonania
realnej czynności przeniesienia posiadania.
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub innego zdarzenia, ważność umowy
przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania (156 KC).
Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu
(157|1). Natomiast, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została
zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest
dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przeniesienie
własności (157|2) – dwie umowy, najpierw zobowiązująca, a następnie rozporządzająca.
Prawo pierwokupu przysługujące gminie (wg GospNierU) – właściciel nieruchomości nabytej uprzednio
od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego może ją sprzedać pod warunkiem, że gmina
nie skorzysta z prawa pierwokupu – tutaj też potrzeba zawarcia dwóch umów (warunkowo
zobowiązującej i przenoszącej własność).
Odstępstwo od zasady przeniesienia własności solo consensu (na podstawie samej umowy).
Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku,
do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku gdy
przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe (155|2 KC) – też jest to model
zasadniczy, z tym że dochodzi tu ustawowy warunek dokonania realnej czynności przeniesienia posiadania rzeczy
wytworzonej, wyodrębnionej, oznaczonej już co do tożsamości.
21
33. PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI DLA WYKONANIA UPRZEDNIEGO ZOBOWIĄZANIA
Rozporządzający skutek umowy zobowiązującej zostaje wyłączony na podstawie przepisu szczególnego lub woli
stron. Niezbędne jest wtedy zawarcie późniejszej umowy rozporządzającej – przeniesienie własności dla
wykonania uprzedniego zobowiązania.
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio
zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego
wzbogacenia lub innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego
zobowiązania (156) – sformułowana jest tu zasada kauzalności (causa solvendi) dokonywanego rozporządzenia
– przyczyną rozporządzenia jest uprzednie zobowiązanie – kauzalność materialna).
Dla umów przenoszących własność nieruchomości obowiązuje jednocześnie zasada kauzalności materialnej
(rzeczywiste istnienie zobowiązania) i formalnej (jego wskazanie w treści aktu notarialnego).
KC nie reguluje takiej instytucji. Uważa się ją jednak za dopuszczalną, np. prawo bankowe pozwala zabezpieczyć
wierzytelność banku w drodze przeniesienia na bank przez dłużnika lub osobę trzecią prawa własności rzeczy
ruchomej lub papierów wartościowych (101|1 PrBank).
Podobnie prawo upadłościowe i naprawcze: umowa przeniesienia własności rzeczy, wierzytelności lub innego
prawa w celu zabezpieczenia wierzytelności jest skuteczna wobec masy upadłości, jeżeli została zawarta w
formie pisemnej z datą pewną (84|2 PrUpNapr).
Nawet przeniesienie własności nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności należy dopuścić (mimo zakazu
przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu) – odpowiednio
skonstruowana umowa musi wymagać tutaj bezwarunkowego przeniesienia własności przy czym wolno
równocześnie zastrzec warunkowe zobowiązanie do powrotnego (bezwarunkowego) przeniesienia własności
gdy zabezpieczonego zobowiązanie zostanie wykonane.
TREŚĆ – istotne jest wyrażenie zamiaru przeniesienia własności rzeczy, z określeniem przyczyny prawnej
przysporzenia jaką jest zabezpieczenie wierzytelności (causa cavendi). Równocześnie strony powinny
doregulować treść fiducjarnego (powierniczego) stosunku prawnego łączącego je w okresie trwającego
zabezpieczenia, w tym trybu zaspokojenia wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy. Na koniec należałoby określić
tryb powrotnego przeniesienia własności, gdy zabezpieczona wierzytelność została zaspokojona.
Przewłaszczenie na zabezpieczenie, skoro już jest dopuszczalne, jest objęte powszechnymi zasadami
przeniesienia własności (155-158). Następuje w trybie umowy zobowiązująco-rozporządzającej (jeżeli
przedmiotem rozporządzenia są rzeczy oznaczone co do tożsamości). Jeżeli przedmiotem rozporządzenia są
rzeczy oznaczone tylko co do gatunku lub rzeczy przyszłe, wymagane jest przeniesienie posiadania.
Jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca
uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze – 169|1 – rzecz jest
powierzona zbywcy przez właściciela (władanie rzeczą następuje na podstawie woli właściciela – np.
użytkowanie), który wiarołomnie ją zbywa – ochrona dobrej wiary nabywcy (usprawiedliwione przekonanie
nabywcy, że zbywca jest uprawniony do rozporządzania rzeczą).
Jednak - gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed
upływem trzech lat od chwili zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z
22
upływem powyższego trzyletniego terminu (169|2 zd. 1) – odroczenie terminu nabycia własności ale ogólne
przesłanki muszą zaistnieć: zbycie i wydanie rzeczy oraz dobra wiara.
Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej
licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego (169|2 zd. 2) – nabycie ich własności następuje
z chwilą wydania rzeczy nabywcy (wg 169|1).
Powyższych przepisów nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury (169|3).
W razie skutecznego rozporządzenia rzeczą ruchomą przez nieuprawnionego, jej nabycie stanowi „odmianę”
pochodnego nabycia własności – jest skutkiem dokonanej czynności prawnej.
PRZEDMIOT:
prawo własności:
o rzeczy ruchome – posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność,
jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w
złej wierze (174 KC).
o nieruchomości gruntowe – bez zastrzeżeń – można nawet nabyć część gruntu z większej
nieruchomości macierzystej, a wówczas podział gruntu może nastąpić niezależnie od ustaleń
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
o nieruchomości budynkowe – zasiedzenie własności budynku może nastąpić jedynie wraz z
zasiedzeniem prawa użytkowania wieczystego gruntu (odrębna własność budynku
przysługująca wieczystemu użytkownikowi jest prawem związanym z użytkowaniem
wieczystym). Nie można nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości budynkowych, gdy
odrębna własność budynku przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej;
o nieruchomości lokalowe – możliwe ale nie wystarcza sama fizyczna samodzielność
posiadanego lokalu – trzeba równocześnie nabyć udział we współwłasności lub
współużytkowaniu wieczystym gruntu. Nie można nabyć w drodze zasiedzenia części lokalu.
prawo użytkowania wieczystego – tylko osoba będąca posiadaczem nieruchomości w ramach
użytkowania wieczystego;
służebność gruntowa – tylko gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia;
23
c. „Posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane” (345 KC) – chodzi o przywrócenie
posiadania w wyniku realizacji roszczenia posesoryjnego (344 KC) lub zastosowania
dozwolonej samopomocy (343|2 KC).
III. DOBRA WIARA
a. NIERUCHOMOŚCI - możliwe jest zasiedzenie zarówno w DOBREJ (uzasadnia nabycie
własności przez zasiedzenie z upływem krótszego, 20-letniego terminu posiadania) jak i
ZŁEJ wierze (konieczne jest 30 lat nieprzerwanego posiadania). Chodzi o dobrą lub złą wiarę
W CHWILI UZYSKANIA POSIADANIA.
b. RZECZY RUCHOME można nabyć tylko w dobrej wierze (termin 3-letni), która jest
wymagana przez cały okres posiadania uzasadniającego zasiedzenie.
c. W dobrej wierze jest posiadacz (samoistny), który pozostaje w błędnym, ale
usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności.
Dobrą wiarę wyłącza zarówno przeciwna wiedza jak i niedołożenie należytej staranności
(w złej wierze jest posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien
wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo własności).
d. DOMNIEMANIE dobrej wiary.
IV. UPŁYW TERMINU ZASIEDZENIA
a. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń (175 KC),
więc:
i. Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza
samoistnego niebędącego właścicielem rzeczy (120 KC)
ii. Nabycie własności ma miejsce z upływem terminu, a więc z upływem dnia, który
swą datą odpowiada początkowej dacie rozpoczęcia biegu zasiedzenia (112 KC).
iii. Może mieć miejsce zawieszenie lub przerwanie biegu zasiedzenia (do których
stosujemy odpowiednio 121 i 123 w zw. z 175 KC).
iv. SZCZEGÓLNA REGULACJA: „jeżeli właściciel, przeciwko któremu biegnie
zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z
upływem 2 lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela” (173 KC).
Zasiedzenie polega na nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania
tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu.
Łączy się z utratą prawa przez dotychczasowego właściciela.
NABYCIE, następujące tu z mocy prawa, ma charakter pierwotny przy czym DOTYCHCZASOWE OBCIĄŻENIA
RZECZY nie wygasają.
Ze względów dowodowych potrzebne jest formalne stwierdzenie nabycia własności w postępowaniu
nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia. Postanowienie DEKLARATORYJNE.
Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od
lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze (174 KC).
RZECZY RUCHOME można nabyć tylko w dobrej wierze, która jest wymagana przez cały okres posiadania
uzasadniającego zasiedzenie.
24
40. INNE SPOSOBY NABYCIA WŁASNOŚCI
25
c. Jednak: „jeżeli przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość
materiałów jest większa od wartości nakładu pracy, rzecz wytworzona staje się własnością
właściciela materiałów” (192|1).
d. „Jeżeli rzeczy ruchome zostały połączone lub pomieszane w taki sposób, że przywrócenie
stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami,
dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości. Udziały we współwłasności
oznacza się według stosunku wartości rzeczy połączonych lub pomieszanych (193|1 KC).
e. Jednak „gdy jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe,
rzeczy mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi” (193|2 KC).
26
Rozdział VIII. Obrót nieruchomościami
Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (157|1).
Natomiast, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod
warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie
stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przeniesienie własności (157|2) – dwie umowy,
najpierw zobowiązująca, a następnie rozporządzająca.
Od dnia 1 maja 2004 r. generalna zasada, iż nabycie nieruchomości lub udziałów i akcji w spółkach będących
właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia, nie ma
zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na
terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE, Norwegia, Islandia, Lichtenstein).
Minister Spraw Wewnętrznych może udzielić cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomości lub nabycie
udziałów lub akcji, jeśli nie występuje prawdopodobieństwo zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa
lub porządku publicznego, a także gdy wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z
Rzeczpospolitą Polską.
Przepisy ustawy nie znajdują zastosowania przy przekształceniu spółki oraz przy nabyciu nieruchomości wskutek
dziedziczenia ustawowego.
Nabycie nieruchomości, nabycie lub przejęcie udziałów lub akcji przez cudzoziemca wbrew przepisom niniejszej
ustawy jest nieważne.
27
43. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW – WYŁĄCZENIA
28
Rozdział IX. Ochrona własności
1) Właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana,
chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (222|1
KC).
Obojętne jest ŻRÓDŁO STANU, w którym właściciel nie wykonuje posiadania rzeczy – nie chodzi
jedynie o zachowania deliktowe; każde „posiadanie bez skutecznego względem właściciela
uprawnienia do władania rzeczą” uzupełnia roszczenie windykacyjne.
2) Istotą rei vindicatio jest ŻĄDANIE WYDANIA RZECZY, jednak nie cum omni causa (ze wszystkimi
przychodami).
Roszczenie o wydanie pobranych pożytków i przychodów z rzeczy windykowanej, o zwrot
wartości pożytków zużytych lub niepobranych wbrew zasadom prawidłowej gospodarki –
samodzielne, odrębne roszczenie.
3) ZASPOKOJENIE roszczenia windykacyjnego – wydanie rzeczy w naturze, nie jej wartości.
4) ZUŻYCIE (ZNISZCZENIE) rzeczy windykowanej powoduje „zniesienie” prawa własności i wygaśnięcie
roszczenia windykacyjnego – odrębną kwestią jest odpowiedzialność posiadacza za zużycie rzeczy.
5) LEGITYMACJA CZYNNA dla dochodzenia roszczenia windykacyjnego przysługuje właścicielowi oraz
współwłaścicielom.
6) ROSZCZENIE WINDYKACYJNE wymaga przeprowadzenia DOWODU WŁASNOŚCI (ciężar dowodu na
zasadach ogólnych). Ale: domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym (pomoc dla właściciela nieruchomości mającej ustanowioną księgę wieczystą).
29
7) LEGITYMOWANYM BIERNIE – osoba, która faktycznie włada rzeczą.
8) OBRONA POZWANEGO:
a. Istnienie „skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą”.
b. Zaprzeczenie własności (kwestionuje legitymację czynną powoda).
c. Zaprzeczenie by posiadał rzecz (kwestionuje swoją legitymację bierną)
d. Zarzut przedawnienia (nie dotyczy jeśli roszczenie dotyczy nieruchomości).
Właściciel może żądać od osoby, która narusza jego własność w inny sposób niż przez pozbawienie go
faktycznego władania rzeczą:
a) przywrócenia stanu zgodnego z prawem - domaganie się usunięcia cudzej rzeczy oraz usunięcia
skutków naruszenia (np. zasypanie bezprawnie kopanego rowu).
b) zaniechania naruszeń - ma na celu doprowadzenie do powstrzymania nieuprawnionego od
bezprawnych działań odnoszących się do rzeczy cudzej. Roszczenie to aktualne jest wtedy, gdy istnieje
obawa dalszych naruszeń.
MOŻLIWE jest zastosowanie każdego wariantu z osobna bądź obu łącznie. NIE NALEŻY do treści roszczenia
negatoryjnego roszczenie o naprawienie szkody lub o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia.
LEGITYMACJA CZYNNA – właściciel i użytkownik.
LEGITYMACJA BIERNA - każdy, kto naruszył prawo własności w inny sposób niż pozbawienie właściciela władania
rzeczą.
NIE ULEGA PRZEDAWNIENIU jeśli dotyczy NIERUCHOMOŚCI.
30
uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby
pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (225
KC).
NAKŁADY – wydatki (nakłady finansowe, rzeczowe i pracy) na rzecz oraz rezultat tych wydatków w postaci
dokonanych ulepszeń lub przyniesionych pożytków.
Jeżeli posiadaczowi służy roszczenie o zwrot nakładów, może on skorzystać z prawa zatrzymania (ius retentionis),
hamując w ten sposób roszczenie windykacyjne:
a. Zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia
przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz (461|1 KC).
b. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo
gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych (461|2 KC).
DOBRA WIARA:
a) Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają
pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy (226|1 zd. 1 KC).
b) Nakłady konieczne – nakłady pieniężne i rzeczowe niezbędne dla utrzymania i zabezpieczenia rzeczy
(np. ubezpieczenie, naprawa pojazdu).
c) Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili wydania jej
właścicielowi (226|1 zd. 2 KC) – np. rozbudowa budynku, dodatkowe wyposażenie pojazdu.
d) Ponadto samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z
rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (227|1 KC).
DOBRA WIARA OD CZASU WYTOCZENIA POWÓDZTWA WINDYKACYJNEGO:
a) Gdyby nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się
o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów
koniecznych (226|1 zd. 3 KC).
b) Właściciel może zatrzymać przyłączone przedmioty, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość
i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (227|2 KC).
ZŁA WIARA:
Może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się
bezpodstawnie jego kosztem (226|2 KC) [przy czym dalej stosuje się 227|2 KC ].
31
Rozdział X. Współwłasność
W polskim systemie prawnym „współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną (196|1 KC).
32
54. ZNACZENIE OKREŚLENIA UDZIAŁU WE WSPÓŁWŁASNOŚCI
Zarząd – dokonywanie wszelkich czynności o charakterze faktycznym lub prawnym, dotyczących rzeczy, w
zakresie jej utrzymywania, gospodarowania, rozporządzania.
Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (200 KC).
ZARZĄD USTAWOWY
o Model KOMPLEMENTARNY w stosunku do pozostałych.
o Współwłaściciele są zobowiązani do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
o Rozporządzanie rzeczą wspólną i inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu -
potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (200 KC). BRAK ZGODY – współwłaściciele,
których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (199 KC).
o Czynności ZWYKŁEGO ZARZĄDU – wystarczy zgoda WIĘKSZOŚCI współwłaścicieli (większość
oblicza się według wielkości udziałów). BRAK ZGODY – każdy ze współwłaścicieli może żądać
upoważnienia sądowego do dokonania czynności (201 KC).
o Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności RAŻĄCO SPRZECZNEJ Z
ZASADAMI PRAWIDŁOWEGO ZARZĄDU rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli
może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (202 KC).
o CZYNNOŚCI ZWYKŁEGO ZARZĄDU – załatwianie BIEŻĄCYCH spraw związanych ze ZWYKŁĄ
EKSPLOATACJĄ rzeczy i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie w ramach aktualnego jej
przeznaczenia, np. decydowanie o rodzaju upraw rolnych; stosowanej agrotechnice;
nabywaniu surowców i sprzedaży płodów rolnych; ubezpieczenie, utrzymanie i remonty
budynków itp.
33
o PRZEKRACZA TEN ZAKRES wszystko inne, w szczególności: zbycie/obciążenie rzeczy;
wynajęcie/wydzierżawienie rzeczy; zmiana przeznaczenia rzeczy; zmiana utrwalonego sposobu
gospodarowania; wzniesienie/przebudowa budynku itp.
o ALE trzeba uwzględnić okoliczności – ta sama czynność może być – w odmiennych
okolicznościach – bądź to czynnością zwykłego zarządu, bądź też przekraczającą ten zakres.
ZARZĄD UMOWNY
o Współwłaściciele mogą odmiennie uregulować zasady zarządu rzeczą wspólną – jest to zarząd
umowny: albo modyfikacja modelu ustawowego, albo nawet przyjęcie całkiem oryginalnego
modelu własnego.
o KLASYCZNYM ROZWIĄZANIEM UMOWNYM jest powierzenie zarządu rzeczą wspólną
oznaczonemu zarządcy z grona współwłaścicieli lub osób trzecich, z równoczesnym
określeniem praw i obowiązków zarządcy.
o Z zasady ZARZĄDCA jest UPRAWNIONY (i zobowiązany), by dokonywać czynności ZWYKŁEGO
ZARZĄDU. Równocześnie zachodzi potrzeba udzielenia zarządcy pisemnego (ad
solemnitatem) pełnomocnictwa ogólnego dla czynności prawnych z zakresu jego zarządu.
Można też przydzielić zarządcy dokonywanie niektórych czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu – tu jednak nie wystarczy pełnomocnictwo ogólne.
ZARZĄD SĄDOWY
o Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu O WYZNACZENIE ZARZĄDCY, jeżeli nie można
uzyskać zgody współwłaścicieli w ISTOTNYCH SPRAWACH dotyczących zwykłego zarządu albo
jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi
mniejszość (203 KC).
o Wtedy mówimy o modelu zarządu sądowego – ORZECZONEGO przez sąd i NADZOROWANEGO
przez sąd. Ustanowiony przez sąd zarządca jest UPRAWNIONY (i zobowiązany) dokonywać
czynności zwykłego zarządu. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu powołany
zarządca może dokonywać za zgodą współwłaścicieli, a w jej braku – za zezwoleniem sądu.
34
c. Przyznanie prawa BEZPOŚREDNIEGO KORZYSTANIA jednemu z współwłaścicieli, z
zastrzeżeniem oddawania pozostałym odpowiedniej części pożytków w naturze lub gotówce.
d. FIZYCZNY PODZIAŁ RZECZY DO KORZYSTANIA (quoad usum) – dotyczy rzeczy podzielnych;
najbardziej rozpowszechniony jest podział quoad usum nieruchomości, także nieruchomości
rolne.
e) Czasem zachodzi potrzeba SĄDOWEGO OKREŚLENIA SPOSOBU KORZYSTANIA Z RZECZY WSPÓLNEJ, w
szczególności mocą postanowienia sądu można dokonać podziału quoad usum rzeczy.
FIZYCZNY PODZIAŁ RZECZY DO KORZYSTANIA (quoad usum) – dotyczy rzeczy podzielnych; najbardziej
rozpowszechniony jest podział quoad usum nieruchomości, także nieruchomości rolne.
Zastosowany podział quoad usum nie oznacza zniesienia współwłasności.
Rzecz podlega tymczasowemu podziałowi na oznaczone części fizyczne, one zaś przypadają poszczególnym
współwłaścicielom do wyłącznego, skutecznego inter partes, korzystania.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności (210 zd. 1 KC). Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega
przedawnieniu (220 KC).
Uprawnienie do roszczenia o zniesienie współwłasności może być jednak wyłączone przez czynność prawną na
czas nie dłuższy niż 5 lat (w ostatnim roku przed upływem terminu można go przedłużyć na kolejne 5 lat, a
przedłużenie można ponowić raz, więcej już nie).
TRYB UMOWNY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI – strony osiągną porozumienie co do faktu zniesienia
współwłasności, jak i sposobu wyjścia ze stanu współwłasności. Do umowy – ogólne przepisy bo zniesienie
współwłasności to rozporządzenie prawem (zniesienie współwłasności nieruchomości – forma notarialna).
TRYB SĄDOWY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI - postanowienie sądu, postępowanie nieprocesowe.
SPOSOBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI:
a) PODZIAŁ RZECZY – dotyczy rzeczy podzielnych; wykluczony jest podział sprzeczny z przepisami ustawy
lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociagający za sobą istotną zmianę rzeczy
lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
a. Nieruchomość – podział jest dopuszczalny pod warunkiem zgodności z ustaleniami
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
b) PRZYZNANIE RZECZY NA WŁASNOŚĆ JEDNEMU ZE WSPÓŁWŁAŚCICIELI – tryb umowny lub sądowy. W
postępowaniu sądowym orzeka się równocześnie o obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli.
c) SPRZEDAŻ RZECZY WSPÓLNEJ i podział uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów. Jest to ”podział
cywilny”. Sprzedaż w trybie licytacji tak, jak w postępowaniu egzekucyjnym.
35
Wykluczony jest FIZYCZNY PODZIAŁ gospodarstwa rolnego, jeżeli byłoby to sprzeczne z zasadami prawidłowej
gospodarki rolnej.
a. Jeżeli podział jest niedopuszczalny, sąd przyzna gospodarstwo temu, na którego wyrażą zgodę
wszyscy współwłaściciele; BRAK ZGODY – przyzna je temu z nich, który je prowadzi lub stale
w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego
współwłaściciela; jeżeli te warunki SPEŁNIA KILKU ALBO ŻADEN – sąd przyzna gospodarstwo
temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.
b. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli jak również w razie niewyrażenia przez żadnego zgody
na objęcie gospodarstwa, sąd zarządza jego sprzedaż.
WSPÓŁWŁAŚCICIELE, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia
współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienie do dalszego zamieszkiwania, jednak
nie dłużej niż przez 5 lat, a gdy w chwili zniesienia współwłasności są MAŁOLETNI – nie dłużej niż przez 5 lat od
osiągnięcia pełnoletniości (218 KC).
36
Rozdział XI. Odrębna własność lokali
1) PRZEDMIOT
„Część budynku” może być odrębnym przedmiotem własności. W prawie polskim – tylko samodzielny lokal
mieszkalny oraz lokal o innym przeznaczeniu. Lokal mieszkalny – przeznaczony na stały pobyt ludzi w celu
zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Lokale o innym przeznaczeniu – wszelakie niemieszkalne lokale
użytkowe.
Warunek samodzielności lokalu – „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb”.
Spełnienie warunku samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie
przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono
dany lokal (w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż) zwane pomieszczeniami przynależnymi.
2) WSPÓŁWŁASNOŚĆ
Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w UŻYTKOWANIE WIECZYSTE, przedmiotem wspólności
jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania
wieczystego.
Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokalu – są to prawa
związane (mamy do czynienia z współwłasnością przymusową – rodzaj współwłasności ułamkowej).
LOKAL MIESZKALNY – przeznaczony na stały pobyt ludzi w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych .
LOKAL O INNYM PRZEZNACZENIU - wszelakie niemieszkalne lokale użytkowe (np. piekarnia, kancelaria).
Warunek samodzielności lokalu – „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb”.
Spełnienie warunku samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio
nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym
wyodrębniono dany lokal (w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż) zwane pomieszczeniami
przynależnymi.
NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA – grunt, na którym wzniesiono budynek oraz wspólne części budynku (np.
fundamenty, dachy, mury, klatki schodowe, korytarze, bramy, wspólne centralne ogrzewanie, wspólne
wodociągi, kanalizacje, instalacje elektryczne).
37
61. USTANOWIENIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU
a. UMOWA – najczęściej: umowa zawierana przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. Umowne
ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić:
a. W trybie sprzedaży, darowizny.
b. W wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie
domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i
przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę.
c. Dla zniesienia współwłasności – niejako podział nieruchomości poprzez ustanowienie
odrębnej własności poszczególnych lokali. Zachowana zostaje jedynie przymusowa
współwłasność nieruchomości wspólnej.
d. UMOWA o ustanowienie odrębnej własności lokalu – AKT NOTARIALNY. Do powstania tej
własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
e. UMOWA DEWELOPERSKA – deweloper (przedsiębiorca) zobowiązuje się, za zapłatą ceny, do
wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu (lub przeniesienia własności
nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym).
f. SPÓŁDZIELCZA UMOWA DEWELOPERSKA – z członkiem spółdzielni ubiegającym się o
ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu.
Umowa ta (…) powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o
ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu.
38
c. W takim samym stosunku właściciele lokalów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
d. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal
w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystanie przez
innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (13|1 WłLokU).
Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w
formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć
zarząd osobie fizycznej albo prawnej (18|1 WłLokU).
Jeżeli brak umowy – reguły ustawowe:
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela
nie jest większa niż 7, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy KC i KPC o
współwłasności (19 WłLokU).
Zarządzanie nieruchomością odbywa się tu wg modelu zarządu ustawowego z przewidzianymi tam
możliwościami ustanowienia zarządu sądowego.
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż 7, właściciele lokali są
zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu. Członkiem zarządu może
być zarówno właściciel lokalu, jak i osoba nienależąca do grona właścicieli lokali (20|1 WłLokU).
Zarząd jest organem wspólnoty mieszkaniowej, kieruje jej sprawami i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w
stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (21|1 WłLokU). Czynności zwykłego zarządu
podejmuje samodzielnie, do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest
uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.
Uchwały są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;
część głosów może być zebrana tak, a część tak. Uchwały zapadają większością głosów.
65. SYTUACJA PRAWNA GRUNTU POD BUDYNKIEM, W KTÓRYM WYODRĘBNIONO WŁASNOŚĆ LOKALI
Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w UŻYTKOWANIE WIECZYSTE, przedmiotem wspólności
jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania
wieczystego.
Generalnie nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokalu –
są to prawa związane (mamy do czynienia z współwłasnością przymusową – rodzaj współwłasności ułamkowej)
ALE CHARAKTER PRZEDMIOTU WSPÓŁWŁASNOŚCI PRZYMUSOWEJ ma wyłącznie GRUNT „niezbędny” do
korzystania z budynku – w pozostałym zakresie można dokonać zniesienia współwłasności:
39
66. USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI – ZASADY OGÓLNE
Przepisów ustawy nie można stosować w przypadku nieruchomości, które służą wykonywaniu zadań przez
placówki zagraniczne Rzeczypospolitej Polskiej.
40
Część III.
UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
41
Rozdział XII. Geneza, funkcja i przyszłość prawa użytkowania wieczystego
Grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i
przekazane do realizacji zadań jego gospodarki.
W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty
Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Nieruchomości gruntowe stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich
związków (bo przepisy dotyczące jednostek samorządu terytorialnego stosuje się odpowiednio do ich związków).
Regulacja ustawy o gospodarce nieruchomościami jest późniejsza i szczególna – należy uznać, że przedmiotem
użytkowania wieczystego mogą być wszelkie grunty skarbowe, także te położone poza granicami miasta i
nieprzekazane do realizacji zadań miasta, innymi słowy: WSZELKIE GRUNTY SKARBOWE I SAMORZĄDOWE, BEZ
WZGLĘDU NA ICH POŁOŻENIE GEOGRAFICZNE ORAZ PRZEZNACZENIE.
Grunty stanowiące własność innych osób prawnych lub fizycznych nie mogą stanowić przedmiotu
użytkowania wieczystego.
Nie można oddawać w użytkowanie wieczyste skarbowych gruntów rolnych pod rządem ustawy o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
„Nieruchomości gruntowe” – „grunt wraz z częściami, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny
przedmiot własności” (przedmiotem użytkowania wieczystego nie mogą być nieruchomości budynkowe i
lokalowe).
Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą
położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń (31 GospNierU).
Jest PRAWEM RZECZOWYM POŚREDNIM między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Jest
PRAWEM NA RZECZY CUDZEJ, tak jak ograniczone prawa rzeczowe, jednak JEGO TREŚĆ I OCHRONA ZBLIŻA JE DO
PRAWA WŁASNOŚCI.
ODPŁATNY charakter – użytkownik uiszcza opłatę roczną. Wysokość określa się na początku, w umowie o oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste oraz podlega ona sukcesywnej aktualizacji w trybie określonym w GospNierU,
w razie zmiany wartości nieruchomości.
TERMINOWY charakter – oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat (wyjątkowo, gdy cel
gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga 99 lat, można na okres krótszy, minimalnie 40 lat).
42
W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego terminu użytkownik wieczysty może żądać jego
przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny
interes społeczny.
W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu (…)
w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych
granicach może swoim prawem rozporządzać (233 KC).
[Granice własności: ustawy, zasady współżycia społecznego, społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa;
granice użytkowania wieczystego: ustawy, zasady współżycia społecznego, umowa o oddanie gruntu].
Użytkownik wieczysty może prawem rozporządzać – w granicach przeznaczenia, terminu, odpłatności itd.
Rozporządzenie może przybrać postać przeniesienia prawa użytkowania wieczystego (stosuje się odpowiednio
przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości – wymagany jest również konstytutywny wpis do księgi
wieczystej).
Uprawnienie do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego obejmuje także możliwość ustanowienia na
nim ograniczonych praw rzeczowych: hipoteki, użytkowania prawa, służebności.
Użytkownikowi wieczystemu przysługuje odrębna (od gruntu) własność budynków wzniesionych przez niego lub
nabytych (kupionych) podczas ustanawiania użytkowania wieczystego gruntu – własność ta jest prawem
związanym z użytkowaniem wieczystym (235|2 KC).
Skutkiem tego odrębna własność budynku gaśnie wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego – odrębna
własność budynku nie może być samoistnym przedmiotem rozporządzeń. Z drugiej strony, rozporządzenie
prawem użytkowania wieczystego obejmuje ex lege znajdujące się na użytkowanym gruncie budynki stanowiące
własność użytkownika wieczystego.
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek
samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność (235|1
zd. 1 KC).
To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi
przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (235|1 zd. 1 KC).
TRÓJSTOPNIOWA PROCEDURA:
1) WYŁONIENIE NABYWCY (użytkownika wieczystego) – tryb określony w GospNierU i właściwym
rozporządzeniu wykonawczym – zasadniczo tryb przetargowy, jedynie wyjątkowo jest dopuszczalne
rozporządzenie bezprzetargowe (wówczas ustawodawca wskazuje osoby uprawnione do nabycia
nieruchomości).
PODSTAWA DO ZAWARCIA UMOWY – protokół z przetargu. Ustalonemu w protokole nabywcy
przysługuje ROSZCZENIE O ZAWARCIE UMOWY ustanawiającej użytkowanie wieczyste.
2) Zawarcie UMOWY O ODDANIE GRUNTU W UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
a. Odpowiednio stosuje się przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, a więc:
i. ZAKAZ rozporządzeń warunkowych.
ii. TERMINOWY charakter użytkowania wieczystego.
iii. FORMA aktu notarialnego.
43
b. DO ISTOTNYCH POSTANOWIEŃ należy:
i. Oznaczenie NIERUCHOMOŚCI oddawanej w użytkowanie wieczyste (powinno
zawierać dane o jej położeniu, sposobie korzystania i powierzchni).
ii. Oznaczenie SPOSOBU KORZYSTANIA z nieruchomości. Gdy mówimy o gruncie
przeznaczonym pod zabudowę – OKREŚLENIE RODZAJU INWESTYCJI:
1. ścisłe określenie rodzaju budynków lub innych urządzeń oraz
2. terminu rozpoczęcia i zakończenia robót, oraz
3. warunków i terminu odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki
budynków/urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego.
iii. Oznaczenie TERMINU użytkowania wieczystego (zasadniczo 99 lat).
iv. Ustalenie OPŁAT (pierwszej i następnych rocznych) z tytułu użytkowania wieczystego.
3) WPIS prawa użytkowania wieczystego DO KSIĘGI WIECZYSTEJ – konstytutywny wymóg wpisu do księgi
wieczystej.
44
2) PRZYMUSOWY TRYB PRZEKSZTAŁCENIA prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (nabycie
własności gruntu przy jednoczesnym wygaśnięciu użytkowania wieczystego).
a. Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy z 29.7.2005 o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności użytkownikami wieczystymi nieruchomości
zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonymi pod
tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem
przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności.
b. Z tym żądaniem mogą wystąpić osoby fizyczne i osoby prawne, będące właścicielami lokali,
których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz
spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
c. Warunkiem zachowania roszczenia było jednak dochowanie wymaganego terminu
(31.12.2012). Zaspokojenie roszczenia w drodze decyzji wydanej przez starostę
(nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa) lub wójta (burmistrza, prezydenta
miasta – nieruchomości stanowiące własność JST).
d. Przekształcenie jest ODPŁATNE – opłata z tytułu przekształcenia prawa, wysokość określa się w
decyzji.
45
Część IV.
OGRANICZONE PRAWA
RZECZOWE
46
Rozdział XV. Ograniczone prawa rzeczowe – przepisy ogólne
Samoistny (niezależny) byt prawny mają użytkowanie oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ich
ustanowienie oraz dalsze istnienie jest niezależne od jakiegokolwiek innego prawa.
Akcesoryjny charakter mają zastaw i hipoteka – służą zabezpieczeniu wierzytelności. Wygasają – pomijając
wyjątki – wraz z wygaśnięciem zabezpieczonej wierzytelności. Nie dają uprawnienia do korzystania z rzeczy.
Służebności gruntowe – ograniczone prawo rzeczowe związane z własnością nieruchomości władnącej -
ustanowiona służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej.
47
Służebności przesyłu – są prawami związanymi z prowadzeniem przedsiębiorstwa przesyłowego.
Służebność osobista – ma wszelkie cechy samoistnego prawa rzeczowego (argument z 296 KC).
48
77. FORMA UMOWY O USTANOWIENIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Poza wyjątkami, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o
przeniesieniu własności. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie
stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu.
Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia, nie dla
oświadczenia kontrahenta, który oświadcza wolę nabycia prawa (może swoje oświadczenie złożyć nawet przez
czynności dorozumiane).
1) UMOWA
a. Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między
uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze
wieczystej, wpis do tej księgi (248|1 KC).
b. Jeżeli zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej
osoby. Oświadczenie powinno być złożone jednej ze stron (248 KC).
c. FORMA – brak szczególnej. Jeżeli umowa o ustanowieniu prawa – forma pisemna, zmiana też
forma pisemna ad probationem. Jeżeli treść prawa jest wpisana do księgi wieczystej – zmiana:
sporządzenie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.
2) ORZECZENIE SĄDOWE – wyjątkowo (np. jest taka możliwość w przypadku służebności).
Kolizja ograniczonych praw rzeczowych – wykonywanie jednego prawa odbywa się z uszczerbkiem dla innego.
HIERARCHIA:
1) Prawo wpisane do KSIĘGI WIECZYSTEJ – pierwszeństwo przed nieujawnionym w takiej księdze (nie ma
znaczenia czas ustanowienia tych kolidujących praw).
2) Jeżeli oba prawa są wpisane do księgi wieczystej – o pierwszeństwie rozstrzyga CHWILA ZŁOŻENIA
WNIOSKU O WPIS (od wtedy wpis ma moc wsteczną, od wtedy liczą się skutki dokonanego wpisu).
a. PRAWA WPISANE na podstawie wniosków złożonych RÓWNOCZEŚNIE mają równe
pierwszeństwo.
49
b. Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej,
właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z nim dla innego prawa.
c. Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w
księdze wieczystej.
3) ZASADA PRIOR TEMPORE POTIOR IURE – „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą
rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego
wcześniej” (249|1 KC). Nie uchybia to przepisom odmiennym.
ZMIANA PIERWSZEŃSTWA
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych może być zmienione poprzez umowę pomiędzy tym, czyje prawo
ma ustąpić pierwszeństwa, a tym, czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo.
Jeżeli chociaż jedno z tych praw jest ujawnione w księdze wieczystej, potrzebny jest wpis.
Zmiana pierwszeństwa nie narusza praw mających pierwszeństwo niższe niż prawo ustępujące pierwszeństwa, a
wyższe niż prawo, które uzyskuje pierwszeństwo (250|1 zd. 2 KC).
1) ZRZECZENIE SIĘ PRAWA – (jednostronne) oświadczenie powinno być złożone właścicielowi rzeczy
obciążonej (246|1). ALE jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej,
do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej (246|2 KC).
2) KONFUZJA – zjednoczenie w jedne osobie prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego.
3) INNE ŹRÓDŁA:
a. TERMIN – jeżeli ostało ustanowione z zastrzeżeniem terminu końcowego
b. ŚMIERĆ UPRAWNIONEGO – użytkowanie i służebności osobiste
c. EX LEGE na skutek NIEWYKONYWANIA PRZEZ 10 LAT – użytkowanie i służebności gruntowe
d. WYGAŚNIĘCIE WIERZYTELNOŚCI zabezpieczonej hipoteką – powoduje wygaśnięcie hipoteki,
chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Podobnie ZASTAW.
e. KONSTYTUTYWNE ORZECZENIE SĄDOWE – służebności gruntowe
f. WYWŁASZCZENIE ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.
Do ochrony praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (251 KC) – odwołanie do
przepisów o roszczeniu windykacyjnym i negatoryjnym. Jednak np. w odniesieniu do hipoteki nie da się tego
”odpowiednio stosować” (to jest tak specyficzne prawo; odnośnie hipoteki ustawa o KW i hipotece ustanawia
własne środki ochrony hipoteki).
Generalnie możliwe jest stosowanie do ochrony ograniczonych praw rzeczowych roszczenia odpowiadającego
treścią roszczeniu windykacyjnemu, jeżeli dokonano naruszenia prawa poprzez wyzucie uprawnionego z
posiadania rzeczy (dotyczyć to może użytkowania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zastawu
oraz niektórych postaci służebności – zwłaszcza służebności mieszkania).
W tych samych wypadkach oraz w wypadku dalszych postaci służebności może też zachodzić potrzeba stosowania
roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń, wzorowanego na actionis
negatoriae.
50
Rozdział XVI. Użytkowanie
UŻYTKOWANIE polega na obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków (252 KC).
Prawo to powinno być wykonywane zgodnie z wymaganiami PRAWIDŁOWEJ GOSPODARKI.
Charakter OSOBISTY i NIEZBYWALNY.
Użytkowanie przez osoby fizyczne – funkcja ALIMENTACYJNA.
Wyróżniamy:
Użytkowanie przez osoby fizyczne
Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne
Inne wypadki użytkowania (użytkowanie przez inne niż powyższe osoby prawne).
a. Nie obejmuje uprawnienia do pobierania „INNYCH DOCHODÓW” z rzeczy, które nie stanowiłyby
pożytków rzeczy w rozumieniu 53|1 i 2 KC.
b. Po WYGAŚNIĘCIU użytkowania użytkownik jest obowiązany ZWRÓCIĆ rzecz właścicielowi w takim stanie,
w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania.
c. W STOSUNKACH WZAJEMNYCH użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej
gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy (podatki, inne ciężary publiczne).
d. Właściciel nie ma obowiązku CZYNIĆ NAKŁADÓW na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie
poczynił, może żądać od użytkownika ich ZWROTU według przepisu o prowadzeniu cudzych spraw bez
zlecenia.
e. NAPRAWY – użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym
korzystaniem z rzeczy (remonty bieżące, naprawa samochodu). O potrzebie INNYCH NAPRAW I
NAKŁADÓW powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych
robót (remont generalny budynku).
f. Jeżeli użytkownik poczynił NAKŁADY, co do których NIE BYŁ ZOBOWIĄZANY, stosuje się odpowiednio
przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Następuje TYLKO poprzez UMOWĘ. Nie można nabyć prawa użytkowania w trybie zasiedzenia ani w trybie
konstytutywnego orzeczenia sądowego (inną kwestią jest stwierdzenie w trybie 64 KC obowiązku złożenia
oświadczenia woli o ustanowieniu prawa użytkowania) ani w trybie decyzji administracyjnej (wyjątek dotyczy
ustanawiania ograniczeń prawa własności nieruchomości w trybie wywłaszczania – w tym trybie jednak następuje
raczej ustanowienie koniecznych służebności gruntowych).
Strony mają swobodę określenia TERMINU KOŃCOWEGO dla ustanowionego użytkowania (z braku oznaczenia
terminu użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią).
Można w umowie określić ODPŁATNOŚĆ.
ZAKRES UŻYTKOWANIA można ograniczyć przez WYŁĄCZENIE oznaczonych POŻYTKÓW RZECZY. Ponadto
wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części.
51
86. PRZEDMIOT UŻYTKOWANIA
Jeżeli użytkowanie obejmuje pieniądze lub rzeczy oznaczone co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą
wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem. Po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu według
przepisów o zwrocie pożyczki.
Właściciel może odmówić wydania przedmiotów objętych użytkowaniem nieprawidłowym dopóki nie trzyma
odpowiedniego zabezpieczenia (270 KC – nie trzeba ważnych powodów).
52
b. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnią produkcyjną na gruncie Skarbu
Państwa stanowią własność spółdzielni, chyba że w decyzji zastrzeżono że mają się stać
własności Skarbu Państwa.
c. Jeżeli rolniczej spółdzielni produkcyjnej zostaje przekazany do użytkowania zabudowany grunt
Skarbu Państwa, przekazanie budynków może nastąpić albo do użytkowania, albo na własność
– stosuje się odpowiednio do drzew i innych roślin.
i. Ta odrębna własność jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu – niezbywalne
prawo własności (niezbywalne jest bowiem nadrzędne prawo użytkowania gruntu).
b. Użytkowanie WKŁADÓW GRUNTOWYCH wniesionych przez CZŁONKÓW SPÓŁDZIELNI
a. WKŁAD gruntowy – grunty oraz budynki lub ich części i inne urządzenia trwale z gruntem
związane, znajdujące się na tych gruntach w chwili ich wniesienia.
b. Użytkowanie wkładów przez spółdzielnię jest ODPŁATNE
c. Jeżeli statut spółdzielni ani umowa z członkiem inaczej nie postanawia, spółdzielnia nabywa z
chwilą przejęcia wniesionych przez członków wkładów gruntowych ich użytkowanie.
d. Statut może postanawiać, że – gdy wymaga tego prawidłowe wykonanie zadań spółdzielni –
przysługuje jej uprawnienie do zmiany przeznaczenia wkładów gruntowych oraz uprawnienie
do naruszania ich substancji albo jedno z tych uprawnień.
e. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez spółdzielnię na gruncie stanowiącym wkład stają
się jej własnością.
f. Budynki wzniesione przez członka spółdzielni, a wnoszone do majątku spółdzielni wraz z
gruntem stanowią przedmiot użytkowania spółdzielni.
g. WYGAŚNIĘCIE użytkowania wkładu gruntowego – USTANIE stosunku CZŁONKOSTWA.
Użytkowanie wszelkich gruntów (publicznych i prywatnych) przysługujące wszelkim osobom prawnym (oprócz
użytkowania rolniczych spółdzielni produkcyjnych).
Stosuje się przepisy ogólne o użytkowaniu oraz odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
Umowa timeshare – konsument odpłatnie nabywa prawo do korzystania w okresach wskazanych w umowie z
co najmniej jednego miejsca zakwaterowania (na okres dłuższy niż rok).
Ustawodawca nie określił z początku istoty prawnej tej umowy pozostawiając stronom sięganie do
odpowiadającej im postaci prawa podmiotowego. Można tu rozważać formę użytkowania, służebności, a
spośród praw względnych – formę najmu.
Później ustawodawca – preferując użytkowanie – wprowadził korektę: wykluczył stosowanie wobec
timesharingu niektórych przepisów o użytkowaniu. Tak więc:
Użytkowanie w ramach timesharingu jest zbywalne i podlega dziedziczeniu. Nie obowiązuje zasada, że wygasa
na skutek niewykonywania przez 10 lat. Nie stosuje się zasad dotyczących rozkładu ciężarów pomiędzy
użytkownikiem a właścicielem rzeczy.
53
Rozdział XVII. Służebności
Służebność jest obciążeniem cudzej NIERUCHOMOŚCI mającym na celu zwiększenie użyteczności innej
nieruchomości albo też zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej.
Wyróżniamy służebności:
GRUNTOWE – nieruchomość można obciążyć na rzecz KAŻDOCZESNEGO .właściciela innej
nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że:
o właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości
obciążonej (służebności CZYNNE), bądź na tym, że:
o właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w
stosunku do niej określonych działań (służebności BIERNE), bądź na tym, że:
o właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które
mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i
wykonywaniu własności (BIERNE, jw.).
OSOBISTE – j.w. z tym, że nieruchomość jest obciążona na rzecz osoby fizycznej.
PRZESYŁU – obciążenie nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy w celu wybudowania i korzystania z
urządzeń przesyłowych.
1) UMOWA
a. Zarówno służebności gruntowe, osobiste jak i przesyłu.
b. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej – akt notarialny. Jest to podstawa
wpisu do księgi wieczystej, wpis ten ma jednak tylko deklaratoryjny charakter.
c. Nabycie służebności następuje solo consensu mocą umowy zobowiązująco-rozporządzającej.
d. Jeżeli ustanowienie służebności następuje dla wykonania uprzedniego zobowiązania (causa
solvendi), ważność zawieranej umowy zależy od istnienia tego zobowiązania.
2) EX LEGE
a. SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na
korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
3) ORZECZENIE SĄDOWE (konstytutywne; postępowanie nieprocesowe) – musi być szczególne
upoważnienie ustawodawcy.
a. SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ – „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do
drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel
może żądać od właściciela gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej
służebności drogowej” (145|1 KC).
b. SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA niezbędna z powodu przekroczenia granic gruntu przy budowie
c. SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA ustanawiana przy podziale gruntu (zniesieniu współwłasności) – z
zasady chodzi o służebność drogi koniecznej.
4) DECYZJA ADMINISTRACYJNA (rzadko) – przede wszystkim ustanowienie niezbędnych służebności
gruntowych w trybie wywłaszczenia. „Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub
54
ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa
rzeczowego na nieruchomości” (112|2 GospNierU).
W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciąża
właściciela nieruchomości władnącej (289|1 KC) – np. utrzymywanie studni, mostu.
Jeżeli obowiązek utrzymania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel
odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista
współwłaścicieli jest solidarna (289|2 KC) – odpowiadają więc nie tylko rzeczowo ale całym majątkiem.
Podział nieruchomości WŁADNĄCEJ – służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych
przez podział; jednak gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości
obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych (290|1 KC).
Podział nieruchomości OBCIĄŻONEJ – służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych
przez podział; jednak gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele
pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności (290|2 KC).
Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania
służebności wymaga zmiany, sposób ten, w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd (290|2 KC).
Może nastąpić w trybie UMOWY (zawieranej przez właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej).
Ponadto (wyjątkowo) może nastąpić w PRZYMUSOWYM TRYBIE SĄDOWYM – „jeżeli po ustanowieniu służebności
gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za
wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby
niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej” (291 KC) – zmiana w tym trybie następuje ZA
WYNAGRODZENIEM dla właściciela nieruchomości władnącej.
55
służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego
korzystania z nieruchomości władnącej (294 KC).
e. DECYZJA ADMINISTRACYJNA - WYWŁASZCZENIE służebności.
56
Rozdział XVIII. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Współcześnie WYŁĄCZONO już możliwość ustanawiania tego prawa. Prawo to wcześniej było ustanawiane przez
spółdzielnie mieszkaniowe i nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało ustanowione.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ZBYWALNE, podlega DZIEDZICZENIU i EGZEKUCJI. Może być
obciążone HIPOTEKĄ. Obciąża CAŁĄ nieruchomość spółdzielczą.
Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego.
WYKLUCZONE są INNE ROZPORZĄDZENIA w postaci innych jeszcze obciążeń prawa – wykluczone jest
„użytkowanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu” czy ustanowienie „służebności mieszkania”
na tym prawie.
Na jego treść składają się 2 UPRAWNIENIA: prawo do KORZYSTANIA z lokalu oraz prawo do ROZPORZĄDZANIA
SWOIM PRAWEM, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu.
Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. W razie chęci zmiany
przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy) potrzebna jest zgoda spółdzielni mieszkaniowej.
Wg powszechnych zasad:
1) ZRZECZENIE SIĘ
2) KONFUZJA (zdarza się rzadko)
Wygaśnięcie prawa – spółdzielnia „odzyskuje” lokal i jest obowiązana uiścić uprawnionemu wartość rynkową
tego prawa.
„Lokatorskie” też uprawnia do korzystania z lokalu, nie jest jednak ograniczonym prawem rzeczowym, jest
NIEZBYWALNE, NIE PRZECHODZI na spadkobierców i NIE PODLEGA egzekucji.
Jest bliższe najmowi, w który się przekształca jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego lub
egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia
mieszkaniowa.
Na PISEMNE ŻĄDANIE uprawnionego po dokonaniu WYMAGANYCH SPŁAT spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć
z uprawnionym umowę o przeniesienie własności lokalu (wykup lokalu).
57
Rozdział XIX. Zastaw
1) Poręczenie
2) Gwarancję bankową
3) Weksel własny in blanco
4) Poręczenie wekslowe (aval)
5) Przelew wierzytelności na zabezpieczenie
6) Przystąpienie do długu
7) Nieodwołalne pełnomocnictwo
1) Przewłaszczenie na zabezpieczenie
2) Zastrzeżenie własności rzeczy sprzedanej
3) Zastaw
4) Hipotekę
5) Prawo zatrzymania
6) Kaucję
7) Blokadę środków pieniężnych
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego
wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy (306|1 KC).
Identyczną funkcję pełni HIPOTEKA, z tym że przedmiotem prawa zastawu są jedynie rzeczy ruchome (oraz
zbywalne prawa) zaś przedmiotem hipoteki – nieruchomości oraz niektóre prawa na nieruchomości.
Za pomocą zastawu można zabezpieczać wszelkie wierzytelności, nie tylko pieniężne, a wśród pieniężnych – nie
tylko wierzytelności z tytułu pożyczek i kredytów.
58
106. ZASTAW REJESTROWY
a. Np. posiadacz gruntu może zająć cudze zwierzę, które wyrządza szkodę na gruncie, jeżeli zajęcie
jest potrzebne dla zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody – uzyskuje na nim
ustawowe prawo zastawu..
b. USTAWOWY ZASTAW NA STATKU – „PRZYWILEJ NA STATKU” – wierzycielom służy na
zabezpieczenie wierzytelności uprzywilejowanych ustawowe prawo zastawu na statku z
pierwszeństwem przed innymi wierzytelnościami, choćby zabezpieczonymi zastawem
wynikającym z umowy lub orzeczenia sądu (90|1 KM). (Lista wierzytelności uprzywilejowanych
– 91 KM).
c. Stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie umownym
59
podatnika i jego małżonka rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, jeżeli
wartość poszczególnych rzeczy lub praw wynosi co najmniej 12 400 zł (41|1 OrdPU).
b. POWSTAJE z dniem wpisu do rejestru zastawów skarbowych (są prowadzone przez
naczelników urzędów skarbowych).
c. PRZEDMIOT – wszystkie rzeczy ruchome i zbywalne prawa majątkowe.
Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej i warunkowej (306|2 KC).
Zastaw zabezpiecza także:
roszczenia o odsetki za ostatnie trzy lata przed zbyciem rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub
upadłościowym,
przyznane koszty postępowania w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części kapitału oraz
inne roszczenia o świadczenia uboczne, w szczególności roszczenie o odszkodowanie z powodu
niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania oraz o zwrot nakładów na rzecz (314 KC).
a) ZASTAWNIK, któremu rzecz została wydana powinien czuwać nad jej zachowaniem stosownie do
przepisów o przechowaniu za wynagrodzeniem.
b) Po wygaśnięciu zastawu zastawnik powinien zwrócić rzecz.
c) Jeżeli rzecz obciążona zastawem przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy,
pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń. Poza tym, zastawnik nie ma
prawa korzystania z rzeczy.
d) Jeżeli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio
przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
e) Jeżeli rzecz obciążona zastawem zostaje narażona na utratę lub uszkodzenie, zastawca może żądać bądź
złożenia rzeczy do depozytu sądowego, bądź zwrotu rzeczy za jednoczesnym ustanowieniem innego
zabezpieczenia wierzytelności, bądź sprzedaży rzeczy – w razie sprzedaży zastaw przechodzi na uzyskaną
cenę, która powinna być złożona do depozytu sądowego.
f) ZASTAWCA może korzystać z przedmiotu zastawu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem, jeżeli umowa nie stanowi inaczej. Powinien DBAĆ O ZACHOWANIE PRZEDMIOTU w
stanie nie gorszym niż wynikający z prawidłowego używania oraz jest OBOWIĄZANY umożliwić
zastawnikowi w wyznaczonym przez niego terminie ZBADANIE STANU PRZEDMIOTU zastawu
rejestrowego.
W zakresie zastawu zwykłego – przepisy bezwzględnie obowiązujące. W zakresie zastawu rejestrowego oraz
hipoteki morskiej – przepisy względnie obowiązujące.
1) UMOWNY ZASTAW ZWYKŁY
a. Następuje według przepisów o SĄDOWYM POSTĘPOWANIU EHZEKUCYJNY, – egzekucję
prowadzi komornik, dokonuje on sprzedaży (przeważnie licytacyjnej).
b. ZASTAWNIKOWI przysługuje PIERWSZEŃSTWO zaspokojenia, chyba że przepis szczególny
ustanawia przywileje egzekucyjne dla innych wierzycieli.
60
c. PODSTAWĘ egzekucji stanowi TYTUŁ WYKONAWCZY, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej – jest
nim przeważnie zasądzający WYROK sądowy.
d. Jeżeli rzecz obciążona przynosi POŻYTKI, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy,
pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń.
e. PRZEDAWNIENIE wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika
do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej.
2) ZASTAW REJESTROWY
a. Następuje według przepisów o SĄDOWYM POSTĘPOWANIU EHZEKUCYJNY, – egzekucję
prowadzi komornik, dokonuje on sprzedaży (przeważnie licytacyjnej).
b. UMOWA ZASTAWNICZA może przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez
niego na własność przedmiotu zastawu rejestrowego, jeżeli:
i. Zastaw rejestrowy został ustanowiony na INSTRUMENTACH FINANSOWYCH
zapisanych na rachunku papierów wartościowych lub innym rachunku w rozumieniu
ustawy w obrocie instrumentami finansowymi
ii. PRZEDMIOTEM zastawu rejestrowego są RZECZY WYSTĘPUJĄCE POWSZECHNIE w
obrocie towarowym
iii. PRZEDMIOTEM zastawu rejestrowego są RZECZY, WIERZYTELNOŚCI i PRAWA lub
ZBIORY RZECZY lub PRAW stanowiące całość gospodarczą, a strony w umowie
zastawniczej ściśle oznaczyły wartość przedmiotu zastawu albo określiły sposób
ustalenia jego wartości dla zaspokojenia zastawnika.
iv. PRZEDMIOTEM zastawu rejestrowego jest WIERZYTELNOŚĆ z RACHUNKU
BANKOWEGO.
c. UMOWA ZASTAWNICZA może przewidywać również zaspokojenie zastawnika przez sprzedaż
przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego, który przeprowadzi
notariusz lub komornik.
3) HIPOTEKA MORSKA
a. Następuje według przepisów o SĄDOWYM POSTĘPOWANIU EHZEKUCYJNY, – egzekucję
prowadzi komornik, dokonuje on sprzedaży (przeważnie licytacyjnej).
b. Umowa zawarta między właścicielem statku a wierzycielem o ustanowieniu hipoteki morskiej
może przewidywać przejęcie przez wierzyciela hipotecznego posiadania statku obciążonego
hipoteką, łącznie z upoważnieniem do sprzedaży, w celu zaspokojenia zabezpieczonej
wierzytelności z dochodu, jaki przynosi statek, lub z ceny uzyskanej z jego sprzedaży.
1) ZRZECZENIE SIĘ
2) KONFUZJA
3) WYGAŚNIĘCIE zabezpieczonej WIERZYTELNOŚCI (prawo zastawu jest prawem akcesoryjnym, służącym
zabezpieczeniu wierzytelności).
4) PRZENIESIENIE WIERZYTELNOŚCI z wyłączeniem zastawu
5) ZWRÓCENIE rzeczy zastawcy przez zastawnika – zastaw wygasa bez względu na zastrzeżenia przeciwne
Wyjątkowo jednak na mocy przepisu szczególnego zastaw NIE WYGASA pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez
zastawnika na własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub
na jej rzecz zajęta.
61
6) UPŁYW 20 lat od chwili wpisu do rejestru zakładów
7) WYKREŚLENIE zastawu rejestrowego z rejestru zastawów
62
Rozdział XX. Hipoteka
Tak jak zastaw należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych o charakterze akcesoryjnym, służącym do
zabezpieczenia wierzytelności. Różni się od zastawu zakresem zastosowania. Zastaw może obciążać jedynie
rzeczy ruchome i zbywalne prawa majątkowe; hipotekę ustanawia się dla (PRZEDMIOT HIPOTEKI) zabezpieczenia
wierzytelności na nieruchomościach (na prawie własności nieruchomości) oraz wybranych prawach, a
dokładniej: na użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz na wierzytelności
zabezpieczonej hipoteką.
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (65|1 KWU).
Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, Z
PIERWSZEŃSTWEM przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
1) HIPOTEKA UMOWNA
a. Umowa pomiędzy WIERZYCIELEM (wierzycielem hipotecznym) oraz WŁAŚCICIELEM obciążonej
nieruchomości (dłużnikiem hipotecznym) – w przypadkach określonych KWU w roli dłużnika
hipotecznego może wystąpić osoba, której przysługuje inne prawo niż prawo własności
nieruchomości.
b. Podobnie jak przy zastawie – hipotekę może ustanowić (obciążając swoją nieruchomość dla
zabezpieczenia cudzego długu) właściciel NIE BĘDĄCY DŁUŻNIKIEM OSOBISTYM względem
wierzyciela – dłużnik osobisty odpowiada całym majątkiem za zaciągnięte zobowiązania, a
obok niego odpowiada „rzeczowo” obciążoną hipotecznie nieruchomością jej właściciel.
c. FORMA – oświadczenie właściciela obciążonej nieruchomości – akt notarialny. Oświadczenie
wierzyciela – dowolna forma (np. jego wniosek o dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej
może być traktowany jako dowód dorozumianego oświadczenia woli zawarcia umowy o
ustanowienie hipoteki).
d. TREŚĆ – należy określić zabezpieczaną wierzytelność za wskazaniem jej wysokości i stosunku,
z jakiego wynika (także w przypadku wierzytelności PRZYSZŁEJ).
e. Do powstania prawa konieczny jest WPIS w KSIĘDZE WIECZYSTEJ (konstytutywny). PODSTAWĘ
wniosku o wpis stanowi umowa zawarta w formie aktu notarialnego lub przynajmniej
notarialne oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki.
2) HIPOTEKA PRZYMUSOWA
a. W określonych ustawą przypadkach hipoteka może powstać i zostać wpisana do księgi
wieczystej na wniosek wierzyciela nawet bez wyrażonej w umowie zgody właściciela
nieruchomości na obciążenie jego prawa.
b. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w
przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na
wszystkich nieruchomościach dłużnika (109|1 KWU).
63
c. Ponadto, hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie POSTANOWIENIA SĄDU o
udzieleniu zabezpieczenia, POSTANOWIENIA PROKURATORA, na mocy przepisów szczególnych
na podstawie DECYZJI, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo ZARZĄDZENIA
ZABEZPIECZENIA dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w
administracji.
d. „SKARBOWA” HIPOTEKA PRZYMUSOWA – Skarbowi Państwa i jednostce samorządu
terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika,
inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych, a także z
tytułu zaległości podatkowych i odsetek (powstaje przez DOKONANIE WPISU do księgi
wieczystej).
3) HIPOTEKA USTAWOWA
a. Kiedyś odgrywała istotną rolę, powstawała ex lege niezależnie od wpisu do księgi wieczystej.
W szczególności dotyczyło to zabezpieczenia hipotecznego zobowiązań podatkowych.
b. Współcześnie WYŁĄCZONO jej zastosowanie w tym zakresie, zastępując odmianą skarbowej
hipoteki przymusowej.
c. Sporadycznie ta konstrukcja jest zalegalizowana przez ustawodawcę – w toku postępowania
egzekucyjnego. W określonych przypadkach „wierzyciel (…) nabywa z mocy samego prawa
hipotekę na sprzedanej nieruchomości.
64
e. Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową
jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo
stanowią własność dłużników solidarnych (111*1 KWU).
f. WIERZYCIEL, któremu przysługuje hipoteka łączna może żądać zaspokojenia w całości lub w
części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie (może
dokonać też podziału tej hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości).
Przedmiotem hipoteki może być użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym
terenie stanowiącym własność użytkownika wieczystego (65|3 KWU).
Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia (241 KC).
Zaspokojenie wierzyciela z obciążonego prawa użytkowania wieczystego odbywa się w trybie analogicznym jak
w przypadku obciążenia prawa własności nieruchomości.
Przedmiotem hipoteki może być także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (65|2 ust. 2 KWU).
Obciążone hipoteką spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega egzekucji na zaspokojenie
wierzytelności w trybie analogicznym do egzekucji z nieruchomości.
Przedmiotem hipoteki może być także wierzytelność zabezpieczona hipoteką (65|4 ust. 4 KWU).
Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być przedmiotem dalszych hipotek
(108*4 KWU).
Złożony stosunek prawny, w którym pierwotnym przedmiotem obciążenia jest nieruchomość, zaś zabezpieczona
w ten sposób wierzytelność staje się kolejnym przedmiotem obciążenia. Pośrednio zatem ostatni w łańcuchu
wierzyciel korzysta z zabezpieczenia pierwotnego.
65
Do ustanowienia hipoteki na wierzytelności hipotecznej nie jest wymagane udowodnienie istnienia obciążonej
wierzytelności (108*1 ust. 1 KWU).
TRYB ZASPOKAJANIA – „spłata (…) może być dokonana do wysokości tej hipoteki tylko do rąk wierzyciela,
któremu ona przysługuje, o ile jego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym. W pozostałych
przypadkach suma odpowiadająca wysokości hipoteki na wierzytelności hipotecznej powinna być złożona do
depozytu sądowego” (108*1 ust. 2 KWU).
Jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej oraz obciążona wierzytelność
hipoteczna są już wymagalne, wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka na wierzytelności obciążonej, może żądać
zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej; może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości
(108*2 KWU).
Jeżeli właściciel nieruchomości dokonał zapłaty do rąk wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka a wierzytelności
hipotecznej, hipoteka na nieruchomości wygasa aż do wysokości sumy uiszczonej przez właściciela (108*3 KWU).
Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z jej częściami składowymi (części składowe dzielą losy rzeczy).
Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości,
chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą
urzędowo poświadczoną (85|1 KWU).
Hipoteka na nieruchomości OBCIĄŻA także jej PRZYNALEŻNOŚCI (wyjątek od ogólnej zasady – strony nie mogą
wyłączyć przynależności nieruchomości z zakresu obciążenia hipotecznego).
Rzeczy, które na skutek zbycia przestały być przynależnościami, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na
nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona
pismem z datą urzędowo poświadczoną (86 KWU).
Hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednak do chwili zajęcia nieruchomości
przez wierzyciela hipotecznego właściciel może czynsz pobierać (88|1 KWU).
a. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą (68|1 KWU).
MOŻNA jednak zabezpieczać też pieniężne roszczenia odszkodowawcze z tytułu niewykonania lub
nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych oraz przekształcone w formę pieniężną – w dacie
ustanowienia hipoteki – roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, zwrot nakładów itp.
a. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność DO OZNACZONEJ SUMY pieniężnej (w związku z tym
uchylono dawniejsze postanowienia dotyczące hipoteki kaucyjnej – charakter jej przysługujący
nadano obecnie wszystkim hipotekom).
b. HIPOTEKA UMOWNA może zabezpieczać KILKA WIERZYTELNOŚCI z różnych stosunków prawnych
przysługujących temu samemu wierzycielowi.
a. Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę – oznacza to wycofanie się z jednolitej
konstrukcji ustanowionej już hipoteki zespolonej.
c. MOŻNA zabezpieczyć hipoteką KILKA wierzytelności przysługujących RÓŻNYM podmiotom, a służącym
sfinansowaniu TEGO SAMEGO przedsięwzięcia – wierzyciele powołują wtedy administratora hipoteki
(jeden z wierzycieli lub osoba trzecia – umowa powołująca go: FORMA pisemna ad solemnitatem).
a. ADMINISTRATOR zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki
wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których
66
wierzytelności są objęte zabezpieczeniem (konstrukcja ZASTĘPSTWA POŚREDNIEGO
powiązanego ze stosunkiem POWIERNICTWA).
d. PODMIANA WIERZYTELNOŚCI – MOŻNA zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną wierzytelnością tego
samego wierzyciela.
a. Do zmiany zabezpieczonej wierzytelności stosuje się przepisy o zmianie treści hipoteki.
b. Zgoda osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, nie jest
potrzebna.
c. Taka PODMIANA następuje w trybie UMOWNYM; oświadczenie woli właściciela obciążonej
nieruchomości – FORMA aktu notarialnego.
Hipoteka (w każdej odmianie) zabezpiecza oznaczoną wierzytelność w jej zasadniczej postaci, którą można by
określić mianem kapitału. Zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej jak i „mieszczące się w
sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o
świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu do księgi
wieczystej” (69 KWU).
Tak jak zastaw hipoteka jest akcesoryjnym prawem rzeczowym służącym zabezpieczeniu oznaczonej
wierzytelności – ścisłe związanie hipoteki z nadrzędnym prawem podmiotowym jakim jest wierzytelność
hipoteczna.
Nie może powstać bez istnienia zabezpieczonej wierzytelności – nie uchybia temu fakt, że w trybie hipoteki
można również zabezpieczać wierzytelności przyszłe.
W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi
inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (79|1 KW). Z drugiej
strony „hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza” (79|2 KWU).
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego
stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu (94 KWU).
Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziałuje na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągać za sobą
zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania
tych działań (91 KWU).
67
Jeżeli na skutek okoliczności, za które właściciel odpowiada, wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w
stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi ODPOWIEDNI TERMIN
do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia
dodatkowego. Pod bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu wierzyciel może żądać NIEZWŁOCZNEGO
ZASPOKOJENIA z nieruchomości obciążonej (92 KWU).
Jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości naruszające bezpieczeństwo hipoteki nastąpiło na skutek
okoliczności, za które właściciel nie odpowiada, hipoteka obejmuje przysługujące właścicielowi roszczenie o
naprawienie szkody.
1) ZRZECZENIE SIĘ (nie obowiązuje już postanowienie, według którego „skuteczność zrzeczenia się
zabezpieczenia hipotecznego bez wygaśnięcia wierzytelności wymaga wykreślenia hipoteki”).
2) KONFUZJA
3) WYGAŚNIĘCIE WIERZYTELNOŚCI zabezpieczonej hipoteką – chyba że z danego stosunku prawnego mogą
powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu (94 KWU). OBOJĘTNA jest
przyczyna wygaśnięcia wierzytelności.
a. Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia OSTATNIEJ, jeżeli
nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło
pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności.
4) WYKREŚLENIE hipoteki z KSIĘGI wieczystej bez ważnej podstawy prawnej – WYGASA PO 10 LATACH.
5) „Gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też
zaspokojenie go napotyka na trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży
zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem”
(99|1 KWU).
6) „Jeżeli od dnia wpisu hipoteki upłynęło 10 LAT, a nie powstała wierzytelność hipoteczna, lecz nadal może
powstać, właściciel nieruchomości może żądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem”
(99*1|1 KWU).
Wielość hipotek obciążających tą samą nieruchomość – dotychczas było tak, że wygaśnięcie jednej „przesuwało”
naprzód kolejne, istniejące. TERAZ właściciel ma uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem
hipotecznym. Może na tym miejscu USTANOWIĆ NOWĄ hipotekę albo PRZENIEŚĆ na nie za zgodą uprawnionego
INNĄ, już obciążającą nieruchomość hipotekę.
Jednak jeżeli hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości właściciel nieruchomości nie może
rozporządzać opróżnionym miejscem .
Uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi
nieruchomości.
Hipotece ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce
przysługuje PIERWSZEŃSTWO takie samo jak wygasłej hipotece.
68
Część V.
POSIADANIE
69
Rozdział XXI. Pojęcie i rodzaje posiadania; nabycie posiadania
POSIADACZEM jest ten, kto nią włada faktycznie jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie
włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone
władztwo (posiadacz zależny) – 336 KC.
Posiadanie występuje przy jednoczesnym istnieniu fizycznego elementu władania rzeczą, określanego jako corpus
possesionis (corpus), oraz psychicznego elementu animus rem sibi habendi (animus), rozumianego jako zamiar
władania rzeczą dla siebie.
Jednolite – w zakresie charakteru – posiadanie rzeczy wykonuje kilka osób. Nie jest współposiadaniem przypadek
gdy względem jednej rzeczy odrębnie przysługuje jednej osobie posiadanie samoistne, a innej posiadanie zależne.
KC nawiązuje do współposiadania dwukrotnie:
a. 206 KC – uprawnienie współwłaścicieli do współposiadania rzeczy
b. 346 KC – ochrona posesoryjna w stosunkach między współposiadaczami
Żaden z tych przepisów nie mówi o istocie współposiadania, stąd należy uznać że współposiadanie nie stanowi
odrębnej jurydycznie kategorii posiadania.
133. DZIERŻENIE
Kto rzeczą włada faktycznie za kogo innego, jest dzierżycielem. Jest element FAKTYCZNEGO WŁADZTWA NAD
RZECZĄ, różnice są w warstwie CZYNNIKA WOLI. Przykłady dzierżycieli: przewoźnik, spedytor, przechowawca,
przedsiębiorca składowy, pełnomocnik, przedstawiciel ustawowy.
70
POSIADACZ ZALEŻNY nie jest jednak dzierżycielem za posiadacza samoistnego – posiadacz zależny wykonuje w
zupełności dla siebie posiadanie cudzej rzeczy, bez najmniejszego odcienia władania rzeczą za kogo innego (dla
kogo innego).
Do dzierżenia nie stosuje się przepisów dotyczących posiadania. WYJĄTEK stanowi przyznanie dzierżycielowi
uprawnienia do obrony koniecznej i dozwolonej samopomocy dla ochrony dzierżenia (343|3 KC).
Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem
służebności (352|1 KC) – np. faktyczne posiadanie służebności drogi koniecznej, służebności czerpania wody ze
studni sąsiada, służebności wypasu bydła.
Służebności jedynie wyjątkowo stanowią źródło posiadania rzeczy. Dotyczy to m.in. służebności mieszkania.
Zasadniczo zaś służebności gruntowe (i osobiste) zawierają uprawnienie do korzystania z nieruchomości (285 KC)
BEZ MOŻLIWOŚCI zupełnego władania nieruchomością.
Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy (352|2 KC).
W doktrynie przeważa zdanie, że jest to stan faktyczny, chociaż wywołujący określone skutki prawne – w
orzecznictwie jest to pogląd jednolicie panujący.
Skrajnie przeciwny pogląd uważa posiadanie ze rodzaj prawa podmiotowego – prawa rzeczowego, którego
treścią jest faktyczne prawo nad rzeczą, uznawane ze wykonywanie określonego prawa (mowa o posiadaniu
występującym bez związanego z nim „macierzystego” stosunku rzeczowego lub obligacyjnego).
Według pośredniego stanowiska posiadanie rodzi szczególną sytuację prawną – jest zalążkiem prawa
podmiotowego – prawa własności pozostającego in statu usucapiendi (w stadium przed zasiedzeniem).
Należy przyjąć i pogodzić pierwszą i trzecią koncepcję, nie da się przekonująco uzasadnić poglądu, że posiadanie
jest „skończonym” prawem rzeczowym.
1) POSIADACZ SAMOISTNY– „ten, kto włada rzeczą jak właściciel”. POSIADACZ ZALEŻNY – „ten, kto rzeczą
faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym
łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą”.
W obu przypadkach spotykamy posiadanie poparte jak i niepoparte tytułem prawnym.
2) POSIADACZ W DOBREJ WIERZE – osoba, która pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym
okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje jej wykonywane prawo do rzeczy: prawo własności w
przypadku posiadania samoistnego, inne prawo do rzeczy cudzej w przypadku posiadania zależnego.
Dobrą wiarę WYŁĄCZA zarówno przeciwna wiedza (scientia) jak i niedbalstwo (culpa).
POSIADACZ W ZŁEJ WIERZE – przy dołożeniu należytej staranności mógł się dowiedzieć że nie przysługuje
mu wykonywane prawo.
3) POSIADANIE Z TYTUŁEM PRAWNYM/BEZ TYTUŁU PRAWNEGO
4) POSIADANIE WADLIWE (nabyte z użyciem środków niedozwolonych) / NIEWADLIWE to rozróżnienie
nie ma znaczenia normatywnego.
71
137. NABYCIE POSIADANIA
1) PIERWOTNE NABYCIE POSIADANIA – dochodzi do niego przez jednostronny akt posiadacza polegający
na objęciu rzeczy (occupatio) połączony z wolą wykonywania określonego prawa względem rzeczy (z
wolą władania rzeczą „jak właściciel” lub „mający inne prawo”.
Np. objęcie w posiadanie niczyjej rzeczy ruchomej (rzeczy porzuconej), przywłaszczenie cudzej rzeczy
zgubionej, kradzież cudzej rzeczy, zajęcie cudzej nieruchomości (opuszczonej lub zagospodarowanej).
2) PRZENIESIENIE POSIADANIA – czynność prawna (nabywca nie musi mieć zdolności do czynności
prawnych). FORMY:
a. Wydanie rzeczy (traditio corporalis) ale z kolei „wydanie dokumentów, które umożliwiają
rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą,
jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy” - 348 KC - (traditio longa manu).
b. Consitutum possesorium - dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim
władaniu jako posiadacz zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który
strony jednocześnie ustalą” (349 KC) np. właściciel sprzedaje rzecz, ale równocześnie strony
zawierają umowę dzierżawy, pozostawiając nieruchomość w posiadaniu zależnym sprzedawcy.
c. „Jeżeli rzecz znajduje się w posiadaniu zależnym albo dzierżeniu osoby trzeciej, przeniesienie
posiadania samoistnego następuje przez umowę i przez zawiadomienie posiadacza zależnego
albo dzierżyciela” (350 KC).
d. Traditio bravi manu – „przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na
dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami” (351 KC).
3) DZIEDZICZENIE POSIADANIA – nie uregulowano tego w KC, zaznaczono jedynie, że jeżeli podczas biegu
zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który
sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Tę zasadę „stosuje się odpowiednio, gdy obecny
posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza” (176|2 KC).
72
Rozdział XXII. Funkcje i skutki posiadania; domniemania związane z posiadaniem
Prawo-manifestująca – traktowane jest jako dowód własności (domniemanie, że posiadanie jest zgodne
ze stanem prawnym).
Prawo-korygująca – może prowadzić do nabycia własności przez posiadacza rzeczy (zasiedzenie)
Ochronna dla praw podmiotowych – uproszczona ochrona posesoryjna służy również ochronie prawa
własności i innych praw podmiotowych.
1) Domniemanie POSIADANIA SAMOISTNEGO – „domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada jest
posiadaczem samoistnym” (339 KC).
2) Domniemanie CIĄGŁOŚCI POSIADANIA – dla np. instytucji zasiedzenia wystarczy jeżeli posiadacz
udowodni jedynie datę nabycia posiadania. Nie musi wykazywać ustawicznej ciągłości posiadania aż do
upływu terminu zasiedzenia.
3) Domniemanie DOBREJ WIARY – z części ogólnej prawa cywilnego: jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne
od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
4) Domniemanie ZGODNOŚCI POSIADANIA ZE STANEM PRAWNYM – dotyczy też posiadania przez
poprzedniego posiadacza. Na to domniemanie nie można się powołać przeciwko domniemaniu prawa
wynikającemu z wpisu do księgi wieczystej.
73
Rozdział XXIII. Ochrona posiadania
Posiadanie podlega odrębnej ochronie. „Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w
złej wierze” (342 KC). Dopuszczalność roszczenia posesoryjnego „nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani
od zgodności posiadania ze stanem prawnym” (344|1 zd. 2 KC).
Nawet właściciel rzeczy nie może samowolnie naruszać cudzego, choćby bezprawnego posiadania – zapobieżenie
samowoli.
1) OBRONA KONIECZNA – „posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne
naruszenie posiadania” (343|1 KC). Nie określono granic ale skoro ma być konieczna, należy sięgać do
środków niezbędnych, wystarczających dla odparcia zamachu.
2) DOZWOLONA SAMOPOMOC – możliwość przywrócenia własnym działaniem posiadacza poprzedniego
stanu posiadania.
a. „Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania
przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym
przemocy względem osób” (343|2 zd. 1 KC).
b. „Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może
natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc
w celu przywrócenia stanu poprzedniego” (343|2 zd. 2 KC).
DZIERŻYCIEL tak samo może stosować obronę konieczną i dozwoloną samopomoc.
1) PRZESŁANKI:
a. Nastąpiło samowolne naruszenie posiadania (wina osoby naruszającej jest nieistotna)
b. Dobra lub zła wiara posiadacza oraz zgodność posiadania ze stanem prawnym są nieistotne,
chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego
rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia
jest zgodny z prawem (344|1 zd. 2 KC).
2) TREŚĆ – naruszenie może przybrać formę pozbawienia posiadania (następuje utrata faktycznego
władztwa nad rzeczą) i zakłócenia posiadania (następuje ograniczenie posiadania bez wyzucia z
posiadania). Stosownie do tego można dochodzić roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego oraz
o zaniechanie naruszeń.
Szczególnym rodzajem roszczenia posesoryjnego jest roszczenie o WSTRZYMANIE BUDOWY.
3) TERMIN ZAWITY – roszczenie wygasa jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.
4) CZYNNA LEGITYMACJA PROCESOWA – posiadacz (jedynie).
5) BIERNA LEGITYMACJA PROCESOWA – ten, kto samowolnie naruszył posiadanie oraz ten, na czyją
korzyść naruszenie nastąpiło.
6) WYROK SĄDU – powinien precyzyjnie określać obowiązki pozwanego a przez to nadawać się do
egzekucji. Nie wystarczy proste nakazanie „przywrócenia posiadania” czy „zaniechania naruszeń”.
74
143. OCHRONA POSIADANIA MIĘDZY WSPÓŁPOSIADACZAMI
„Roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach między współposiadaczami tej samej rzeczy,
jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania” (346 KC). Nie wiadomo czym jest „ustalony zakres
współposiadania”.
Orzecznictwo przyjmuje, że roszczenie posesoryjne przysługuje jednemu współposiadaczowi przeciw drugiemu
w razie naruszenia współposiadania, które może być wykonywane bez współdziałania z pozostałymi
współposiadaczami.
Natomiast w przypadku, gdy współposiadane może być wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu
współposiadaczy, roszczenie posesoryjne nie przysługuje.
Przysługuje posiadaczowi nieruchomości, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić
wyrządzeniem mu szkody (347|1 KC).
Ochrona ta ma prewencyjny charakter.
„Roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy; wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w
ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy” (347|2 KC).
75
Część VI.
KSIĘGI WIECZYSTE
76
Rozdział XXIV. Społeczno-gospodarcze i jurydyczne znaczenie ksiąg wieczystych
Wszelkie nieruchomości podlegają ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków – nie ma jednak generalnego
obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla wszystkich nieruchomości.
1) WŁASNOŚĆ
2) UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
3) OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE – związane z własnością nieruchomości oraz obciążające
nieruchomość.
a. Użytkowanie
b. Hipoteka
c. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
d. Służebności
W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą
być ujawnione prawa osobiste oraz roszczenia (16|1 KWU):
Najem, dzierżawa, odkup, pierwokup, dożywocie
Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie
ograniczonego prawa rzeczowego
Roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez
współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych
Roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności
Wierzytelności banku hipotecznego (…) wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych
Prawa z umowy timeshare.
W ustawodawstwie odrębnym przewidziano inne wyjątki, np. ujawnieniu w księdze wieczystej podlega wszczęcie
egzekucji z nieruchomości (wniosek składa komornik sądowy, wzywając jednocześnie dłużnika do zapłaty).
Ustalenie stanu prawnego nieruchomości następuje za pomocą ujawnienia w księdze wieczystej nabytego prawa
oraz wykreślenia prawa wygasłego (wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie).
Wyjątkowo wymagany jest wpis o charakterze konstytutywnym. Wpisu konstytutywnego wymaga się dla:
77
zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej.
Odpisy według ostatniego stanu wpisu wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie
sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego
(36*2|1 KWU).
Odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora,
notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego, a w wypadkach
uzasadnionych – również na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczył (36*2|2 KWU).
Księgi prowadzone elektronicznie:
Centralna Informacja wydaje na wniosek odpisy ksiąg wieczystych, wyciągi z ksiąg wieczystych oraz
zaświadczenia o zamknięciu ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym (36*4|2
KWU).
Odpisy, wyciągi i zaświadczenia (…) wydawane przez Centralną Informację mają moc dokumentów
wydawanych przez sąd (36*4|3 KWU).
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (3|1
KWU).
Przeciwko temu domniemaniu nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikającego z posiadania.
78
windykacyjnego, negatoryjnego, postępowania o rozgraniczenie nieruchomości, o stwierdzenie zasiedzenia, o
dział spadku, o zniesienie współwłasności itp.).
Generalnie, obaleniu domniemania służy postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym (o usunięcie niezgodności).
1) ISTOTA RĘKOJMI
a. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej
a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność
prawną z osobą uprawnioną według treści księgi (ale nieuprawnioną w rzeczywistości – MW)
nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) – 5 KWU.
b. Posuniecie zaufania do treści księgi wieczystej jeszcze dalej niż w przypadku domniemania
zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Ustawodawca w razie niezgodności między
stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
faworyzuje formalny stan wpisów – udziela pierwszeństwa ochronie osób trzecich w imię
zasady bezpieczeństwa obrotu, odstępując od ochrony osób uprawnionych według
rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.
c. Odstępstwo od zasady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.
2) PRZESŁANKI RĘKOJMI
a. Nabycie własności lub innego prawa rzeczowego w drodze czynności prawnej (5 KWU):
umowy zobowiązująco-rozporządzającej lub czynności rozporządzającej.
i. 5 KWU stosuje się też gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione
świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi.
ii. Nie będzie nabycia w drodze rękojmi, jeśli u podstaw przysporzenia ma leżeć inne
zdarzenie prawne (np. orzeczenie sądu, decyzja administracyjna); nie jest to również
nabycie ex lege.
iii. W warunkach rękojmi chodzi o nabycie pod tytułem szczególnym (succesio singularis).
Rękojmia nie chroni nabycia uniwersalnego w drodze np. dziedziczenia, zbycia spadku.
b. ODPŁATNOŚĆ ROZPORZĄDZENIA i DOBRA WIARA NABYWCY – rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy
działającego w złej wierze (6|1 KWU).
i. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym
stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (6|2 KWU).
Więc brak należytej staranności również wyłącza dobrą wiarę nabywcy.
ii. Dobra/zła wiara – w chwili zawarcia umowy. Jeżeli do dokonania rozporządzenia
potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku jest rozstrzygająca
dla oceny dobrej/złej wiary nabywcy.
3) SKUTKI RĘKOJMI
a. „Rozstrzygnięcie na korzyść nabywcy” – skuteczne nabycie własności (wolne od obciążeń
istniejących ale nieujawnionych w księdze) lub innego prawa rzeczowego, które nie istnieje lub
przysługuje innej osobie niż rozporządzająca nieruchomością (w takim trybie może nastąpić
nabycie każdego prawa zbywalnego).
b. W chwili nabycia – wygaśnięcie nieujawnionego w księdze prawa osoby dotychczas
uprawnionej według rzeczywistego stanu prawnego.
79
c. W warunkach rękojmi skuteczne jest obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem
rzeczowym przez osobę wpisaną w księdze jak właściciel, nie będącą nią rzeczywiści.
d. Doktryna nie jest jednolita ale przyjmuje się, że w warunkach rękojmi ma miejsce pochodne
nabycie prawa.
4) PRAWA OBJĘTE OCHRONĄ PRZED SKUTKAMI RĘKOJMI - rękojmia nie działa przeciwko:
a. Prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu
b. Prawu dożywocia
c. Służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji
państwowej
d. Służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy
wznoszeniu budynku lub innego urządzenia
e. Służebnościom przesyłu.
5) Działanie rękojmi eliminują pewne wpisy sygnalne. DZIAŁANIE RĘKOJMI WYŁĄCZA:
a. Wzmianka o wniosku
b. Wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego
c. Wzmianka o apelacji lub kasacji
d. Ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (8 KWU).
d. c. al fine
80