Módulo 4. Derecho real sobre la cosa ajena garantía.

La defensa del
derecho real Unidad 4.1 Derecho real sobre cosa ajena: seguridades reales,
garantías, hipoteca, anticresis y prenda. Disposiciones generales 4.1.1
Seguridad real y personal. Definición.
Garantía
Primero debemos comprender que se entiende por garantía. En un sentido amplio
podríamos decir que es todo aquel esfuerzo que se le agrega “un derecho de crédito para
asegurar su satisfacción. Atribuye al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas
facultades (por ejemplo, la simple retención de la cosa que debe entregar)” (Código Civil y
Comercial, Art. 2184, p. 292). Por otra parte, debemos tener en cuenta que los derechos
reales de garantía recaen sobre bienes determinados y tienen varios efectos, entre ellos
encontramos a la oponibilidad erga omnes, los derechos de preferencia y de persecución.
Dentro de las garantías, encontramos:
Convencionalidad
Según el Art. 2185 del Código Civil y Comercial, “los derechos reales de garantía solo
pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la
ley indica para cada tipo” (p. 301). Debemos recordar que la convencionalidad requiere de
la voluntad de ambas partes, a lo que denominamos constituyente, que puede ser el deudor
o no y el acreedor.
Accesoriedad
Según el Art. 2186 del Código Civil y Comercial, Los derechos reales de garantía son
accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con
el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por
cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito. (p. 295) Estos
derechos reales de garantía, tiene relación a un vínculo jurídico (contrato), siendo fuente
generadora de obligaciones. Para que este principio de accesoriedad pueda satisfacerse es
necesario individualizar los datos posibles de la obligación que se garantiza. Por ejemplo:
acreedor y deudor según corresponda si la prestación consiste en dar, hacer o no hacer y su
causa de origen.
Créditos garantizables
Cuando hablamos de créditos, debemos posicionarnos en que cualquier crédito puede ser
asegurado con un derecho real de garantía. Pueden ser más de uno los 3 garantizados por
un derecho real. Nos remitimos al Art. 2187 del Código Civil y Comercial, ya que indica
que: Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual,
de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse
adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas
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por la ley. (p. 297) En el mismo acto constitutivo del derecho real, la obligación puede
llevarse a cabo o puede estar en documento separado.
Créditos

Créditos sujetos a condición suspensiva: Este tipo de crédito no es exigible hasta que se
verifique el hecho sujeto a condición. Por ejemplo: te pagaré $ 4000 si el barco llega a
Europa. Esta obligación puede ser garantizada con un derecho real
Créditos sujetos a condición resolutiva: En este caso el crédito es absolutamente
exigible, pero si la condición se cumple dejaría de ser exigible.
Plazos

Plazo suspensivo: La diferencia con la condición es que el plazo siempre se verifica y no

es un hecho incierto. En el caso de que el crédito esté sujeto a un plazo suspensivo, cuando
se llegue al día, será exigible.
Plazo resolutorio: Cuando nos encontramos ante este plazo, el crédito es totalmente
exigible.
Crédito eventual: Un crédito eventual es aquel que actualmente no tiene existencia real,
ni siquiera como condicional, pero está en proceso de gestación y, por lo tanto, puede
llegar a tenerlo.
Especialidad ● Al objeto. ● Al crédito. ● Tope máximo. Intereses y accesorios. ●
Créditos indeterminados. ● Límite en el tiempo. ● Título ejecutivo. ● Cláusula de ajuste.
● Ley 27.271: créditos ajustables por índice UVI. ● Contratos en moneda extranjera. ●
Defectos en la especialidad.
Indivisibilidad El Art. 2191 del Código Civil y Comercial menciona que: Los derechos
reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los
bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la
deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes
puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con
prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías. Puede convenirse
la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También
puede disponerla el juez, fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se
5 ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés. (p.
302)
Se debe entender que la indivisibilidad es un carácter natural, no imperativo, porque las
partes o el juez pueden dejarlo de lado. Si nos referimos al tema del saldo impago, la
garantía subsiste íntegra sobre la totalidad del objeto.

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En la bibliografía obligatoria se podrá conocer más sobre: ● Excepciones a la
indivisibilidad de la hipoteca. ● Extensiones en cuanto al objeto. ● Extensiones en cuanto
al crédito. ● Subrogación real. ● Facultades del constituyente. ● Cláusula nula. ●
Responsabilidad del propietario no deudor. ● Rango de los derechos reales de garantía. ●
Extinción. ● Subasta. ● Cancelación.
4.1.2 Hipoteca. Definición y análisis de normativa. Anticresis. Definición.
Legitimación. Derechos y deberes.
Cuando nos referimos a hipoteca, hacemos referencia a las facultades diferentes que tiene
el titular. En el Código Civil y Comercial se expresa el concepto de hipoteca en el art.
2005: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre
su producido el crédito garantizado. (p. 318)
Lo que debemos tener en cuenta es que los derechos reales de garantía no recaen
solamente sobre uno o más inmuebles, sino que también pueden tener objetos de bienes
que no sean cosas. Por otro lado, al acreedor hipotecario le asisten contra su deudor dos
acciones: ● Acción personal, que nace del vínculo jurídico que da lugar al otorgamiento de
la garantía hipotecaria. ● Acción real de la hipoteca misma.
Caracteres
✔ Derecho real accesorio cuyo pago es asegurado.

✔ Derecho indivisible: se funda en la voluntad presunta de las partes, lo que lleva que la
hipoteca subsista sobre todo el bien gravado.
✔ El objeto es un inmueble salvo excepciones.

✔ Solamente convencional.

✔ Menester satisfacer el principio de espacialidad, sobre el objeto, como el crédito.

✔ Al acreedor se le da el derecho sobre la cosa.

✔ Derecho de preferencia para con los acreedores, en el momento de la venta.

Legitimación
Los legitimados para constituir un derecho real de hipoteca son:
● Dueño. ● Condominio. ● Propiedad horizontal. ● Conjunto inmobiliario. ● Superficie. ●
Tiempo compartido y cementerios. ● Usufructuario.

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Anticresis
Es el derecho real que recae sobre cosas registrables individualizadas. Según el Art. 2012
del Código Civil y Comercial dice que La anticresis es el derecho real de garantía que
recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un
tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a
una deuda. (p. 325) A continuación, desarrollaremos un cuadro comparativo entre
anticresis, hipoteca y prenda:
ANTICRESIS:
Recae sobre cosas inmuebles y muebles registrables. Pasa a un acreedor o a un tercero. La
percepción de ellos por el acreedor es de la esencia del derecho. Tiene un plazo máximo
de duración. Puede constituir. Uso y goce. Puede dar la cosa en arrendamiento.
HIPOTECA:
Cosas inmuebles. Queda en el poder constituyente. No existe tal cosa. Es menor el plazo
de caducidad de la inscripción en cosas muebles. No puede. No existe.
PRENDA: Recae sobre cosas muebles no registrables y créditos instrumentados. Pasa a
un acreedor o a un tercero. La excepción. No hay registros. No puede Acreedor prendario
bajo ciertas condiciones, puede adjudicar la cosa prendada. Debe ser consentida por el
constituyente.
Legitimación
Según el art. 2213 del Código Civil y Comercial sabemos que “pueden constituir anticresis
los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
superficie y usufructo” (p. 326). Si lo comparamos con la hipoteca, se excluye al titular de
un conjunto inmobiliario y se incluye al usufructuario porque es debido a que tiene
derecho sobre el fruto. La anticresis va a existir mientras dure el usufructo, si este derecho
se extingue, el derecho de anticresis se extingue también. Cuando hablamos del tema de
plazos, según el art. 2214 del Código Civil y Comercial, dice que El tiempo de la
anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles y de cinco años para cosas
muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor,
la anticresis se acaba con su titularidad. (p. 327)
Derechos del acreedor
Al respecto, el artículo 2215 del Código Civil y Comercial dice que: Derechos del
acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus
frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se

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debe dar cuenta al deudor. (p. 327) ● Uso y goce. ● Derecho arrendar la cosa. 9 ● Derecho
a ejecutar. ● Privilegio.
Deberes del acreedor
El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla él
mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble
imputando como fruto el alquiler que otro pagaría. Excepto pacto en contrario, no puede
modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor, después de
pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía. El acreedor
debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los
daños que ocasiona al deudor. El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y
obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado. (CCyC, Art. 2216, p. 329)
● Conservar la cosa. ● No alterar su destino. ● Rendir cuentas al deudor. ●
Responsabilidad de pago de contribuciones y cargas. ● Restituir la cosa.
Artículo 2217: Gastos
El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la conservación
del objeto, aunque este no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las
contribuciones y las cargas del inmueble. 10 El acreedor no puede reclamar los gastos
útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto. (p. 330)
4.1.3 Prenda. Disposiciones generales. Prenda de cosas. Prenda de
créditos.
Cuando hablamos de prenda estamos hablando del derecho real que recae sobre bienes
muebles cuya posesión se transmite en garantía del cumplimiento de una obligación
contraída por el transmitente o un tercero. Como solamente estamos hablando de que se
transmite la posición, el acreedor que recibe la cosa no puede disponer de ella. Por eso
podemos decir que el desplazamiento posesorio reviste singular importancia, es lo que
hace que el constituyente no pueda disponer de la cosa o del crédito, ni destruirla o
deteriorarla. Debemos recordar que, el derecho real se caracteriza por:
● Sobre cosa ajena. ● De garantía. ● Accesorio. ● Indivisible. ● Ejerce por la posesión. ●
Convencional. ● Debe satisfacer el principio de especialidad en cuanto al objeto y al
crédito.
Legitimación
Según el art. 2219 del CCyC sabemos que: La prenda es el derecho real de garantía sobre
cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la
totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado
y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se

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rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo. (p. 331) Si no encontramos
ante el caso de condominio, todos los que formen parte deberán prestar su conformidad
para gravarla como prenda.

Objeto
Según el art. 2219 del CCyC, “la prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles
no registrables o créditos instrumentados” (p. 331). Si nos referimos a las cosas muebles
registrables, se rige por la legislación especial.
● Cosa mueble: surge del Art. 16 del concepto cosas y cosas muebles del Art. 227.
Recordemos que la prenda puede recaer sobre títulos u otros bienes negociables en bolsas
o mercados públicos. ● Casos controvertidos. ● Créditos.
Dentro de las prendas encontramos: ● Prenda con registro. ● Prenda de cosas. ● Prenda de
créditos.
Unidad 4.2 Defensa del derecho real: acciones reales, acción
reivindicatoria, acción negatoria, acción confesoria, acción de deslinde
4.2.1 Acciones reales. Disposiciones generales (comparación con acciones
posesorias, definición legal, finalidad y normas)
La acción real, según dice el art. 2247 del CCyC dice que: Las acciones reales son los
medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra
ataques que impiden su ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la
reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales son
imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva. (p.
366) 12 Las acciones reales tienen por objeto la protección de los derechos reales. Podría
decirse que están provistos de la consiguiente acción real. Debemos tener en cuenta que el
derecho real inviste a su titular de una potestad sobre la cosa que es su objeto, que le
permite tenerla, usarla, gozarla y disponer de ella material o jurídicamente, sin
intervención de otra persona. El ordenamiento jurídico se ve precisado a dotar a todo
titular de las acciones que le correspondieren para hacer efectivo el ejercicio de su
derecho, cuando este sea impedido o menoscabado por acción u omisión de otro sujeto.
Con lo que respecta a la imprescriptibilidad, podríamos decir que, en el código establece
que las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripción adquisitiva. Dentro de las acciones encontramos:
4.2.2 Acción reivindicatoria (objetos reivindicable y no reivindicable,
legitimación. Prueba. Alcance

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Como ya anteriormente hemos mencionado el concepto, directamente abordaremos lo que
refiere al objeto.
Objeto
Cosas: Como bien sabemos, la acción reivindicatoria procura recuperar la cosa que sea
actualmente existente, determinada e individualizada. Si la cosa se encontraré
parcialmente destruida y solo quedase sus restos, estos pueden ser objeto de la
reivindicación. Los títulos valores y los créditos instrumentados pueden ser objeto de la
acción reivindicatoria.
Universalidad:
Esta puede ser de derecho y de hecho. Cuando hablamos de la universalidad de derecho, el
Art. 2252 del CCyC considera que es reivindicable una universalidad de hecho, de modo
que no puede serlo una de derecho, tal como una sucesión cuestionada. Por otro lado, la
universalidad, de hecho, en la última parte del art. 2252, permite la reivindicatoria. Pero
debemos tener en claridad que lo que se reivindica no es la universalidad de las cosas, sino
cada una de las cosas que la componen, y hasta es posible que la acción prospere respecto
de unas cosas y no de otras.
Legitimación pasiva
Poseedor:
En la acción reivindicatoria el caso típico es que se dirija contra el poseedor que despojó al
titular del derecho real. Puede llevarse a cabo sobre la cosa mueble o inmueble contra el
autor del despojo. En el caso de que la cosa ya no esté en poder del autor del
desapoderamiento, la acción puede dirigirse contra los sucesores, en rigor, contra quien
tenga en su poder la cosa.
Tenedor:
Esta acción también puede ir contra el tenedor, pero debemos tener en claro dos
situaciones: que el tenedor posea para un tercero o para el propio reivindicaste.
4.2.3 Acción negatoria. Legitimación pasiva. Prueba. Acción confesoria.
Legitimación activa. Prueba
Legitimación pasiva
Según el art. 2262 del CCyC La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el
derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna
servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el
ejercicio de un derecho real. (p. 389) 14 Este art. complementa al art. 2248: se tiene que
tener en cuenta que no se puede reducir la legitimación pasiva al supuesto de quien se

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arroga sobre el inmueble alguna servidumbre indebida. Por lo tanto, la acción procede
cuando el ataque es menos grave que el desapoderamiento.
Objeto
Si bien en el art. 2262 habla de un inmueble, no se puede descartar la viabilidad de una
acción negatoria respecto de una cosa mueble.

Prueba
Según el Código, distribuye la carga de la prueba teniendo en cuenta que el derecho real se
presume libre de cargas. Lo primero que actor del titular de derecho debe acreditar es ser
el titular, en cambio, no necesita demostrar, ya que el derecho real se presume libre de
cargas y gravamen.
Acción confesoria
Legitimación pasiva
Según el art. 2264 del CCyC “la acción confesoria compete contra cualquiera que impide
los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas” (p.
391). Esta acción tutela a los titulares de todos los derechos reales sobre los inmuebles que
se ejercen por posesión en un supuesto específico. Si hablamos del acto lesivo y no apunta
a cuestionar la servidumbre en sí misma, corresponde una acción de daño y perjuicio.
Asimismo, puede ejercerse cuando esta acción se afecte otro derecho inherente a la
posesión, constituido por las limitaciones al dominio. Por ejemplo, si un locador produce
un ruido que excede la normal tolerancia, puede ser sujeto pasivo de esta acción real.
Prueba
Se distribuye la carga de la prueba teniendo en cuenta que el derecho real se presume libre
de cargas. El art. 2265 del CCyC menciona que Al actor le basta probar su derecho de
poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su
derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la
posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la
carga de probar su derecho de hipoteca. (p. 392) Cuando se trate de alguien a quien se le
impida ejercer los derechos inherentes a su posesión, al actor le bastará con acreditar su
derecho de poseer. En el supuesto ejercicio por el acreedor hipotecario, este deberá
justificar su derecho de hipoteca mediante el instrumento público respectivo y, además, el
derecho de poseer del titular del fondo gravado.
Acción de deslinde
Naturaleza jurídica

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Retomaremos la historia donde la acción de deslinde se denominaba actio finium
regundorum del derecho romano. Esta acción se la puede definir como el derecho que
corresponde al propietario de una finca a cercarla, colocar mojones o hitos para
distinguirla de la colindante. El problema se presenta cuando los límites son confusos y no
hay acuerdo entre los colindantes para fijarlos. En síntesis, ¿cuál es la finalidad de esta
acción? Determinar y separar los puntos cuyos linderos estuviesen confundidos. Por esto
las propiedades deben ser contiguas y colindantes.

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