Wereldhave Jaarverslag 2005 NL

206.
0237 jrv05_omslNED 09-03-2006 13:11 Pagina 1**eendracht **Opmaak 2 HD:private:tmp:501:TemporaryItems:
Inhoudsopgave
1930-2005: 75 jaar Wereldhave 1
Kerncijfers over 10 jaar 2
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Algemene informatie 4
Hoofdlijnen strategie 5
Maatschappelijk verantwoord ondernemen 7
Preadvies van de Raad van Commissarissen 8
Verslag van de Directie 9
- Belangrijkste gebeurtenissen 2005 9
- Resultaten 10
- Vermogen 12
- IFRS 14
- Ontwikkeling van de portefeuille 15
- Personeel en organisatie 16
- België 18
- Finland 20
- Frankrijk 22
- Nederland 24
- Spanje 26
- 75 jaar Wereldhave in foto’s 28
- Verenigd Koninkrijk 30
Jaarverslag 2005 - Verenigde Staten

- Vooruitzichten
Jaarrekening 2005 (inhoudsopgave)
32
34
35
- Geconsolideerde balans 36
Ontwerp: - Geconsolideerde winsten verliesrekening 37
Grafisch ontwerp- & adviesbureau Cambrouse, Rotterdam - Geconsolideerd overzicht van mutaties in het
eigen vermogen 38
Druk: - Geconsolideerd kasstroomoverzicht 40
Drukkerij De Eendracht, Schiedam - Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (1-39) 42
- Vennootschappelijke balans 83
- Vennootschappelijke winsten verliesrekening 83
- Toelichting op de vennootschappelijke balans
en winsten verliesrekening 84
Overige gegevens 91
- Winstbestemming 91
- Corporate Governance 91
- Accountantsverklaring 95
Gegevens Raad van Commissarissen en Directie 96
Verslag van de Raad van Commissarissen 97
Onroerend goed portefeuille 99
Overzicht huurinkomsten en herwaardering 104
An English translation of the Annual Report and Accounts 2005 is available.

206.0237 JV WereldhNED01_34 09-03-2006 11:59 Pagina 1**eendracht **Opmaak 2 HD:private:tmp:501:TemporaryItems:
1930-2005: 75 jaar Wereldhave

Wereldhave is opgericht op 30 mei 1930 te Rotterdam als In de tweede helft van 1988 heeft een substantiële uitbreiding
N.V. Maatschappij tot exploitatie van onroerende goederen plaatsgevonden van de onroerend goed belangen van
”De Wereldhaven”. Begin 1947 werden de aandelen toegelaten Wereldhave in het Verenigd Koninkrijk door de verwerving van
tot de dagelijkse noteringen van de Verenigingen voor de de Britse onroerendgoedmaatschappij Peachey Property
effectenhandel van Amsterdam en Rotterdam. Tot het begin Corporation Plc. Datzelfde jaar vond ook de eerste investering
van de jaren zestig opereerde De Wereldhaven als Rotterdamse in Spanje plaats. Begin 1991 deed Wereldhave een investering
huizenbelegger en bouwonderneming. Pas in de periode in Boedapest (Hongarije). Het duurde tot 2002 voordat weer
1962-1972 vond een zeer sterke expansie plaats. De activiteiten een land aan de activiteiten werd toegevoegd. Met de aankoop
werden uitgebreid tot de gehele Randstad en een reeks van van het winkelcentrum Itäkeskus behoorde Wereldhave tot
bouwen vastgoedondernemingen werd overgenomen. de eerste buitenlandse vastgoedbeleggers in Finland.
De beleggingen in Duitsland zijn in 1993 en 1998 verkocht;
Omstreeks 1971 waren de activiteiten van Wereldhave de beleggingen in Hongarije in 2001 en 2004.
hoofdzakelijk gericht op het beleggen in onroerend goed, en
in veel mindere mate op het ontwikkelen en bouwen van De geschiedenis van het bedrijf is vastgelegd in het boek:
onroerend goed. Om die reden werd De Wereldhaven in 1972 ”75 jaar Wereldhave – van Rotterdamse huizenbelegger tot
omgezet van een onroerend goed exploitatiemaatschappij in vooraanstaande vastgoedonderneming met een internationaal
een beleggingsmaatschappij met de daarbij behorende fiscale gespreide portefeuille in Europa en de Verenigde Staten”.
status. Tegelijkertijd werd de letter ”n” uit de naam gehaald. De geschiedenis van Wereldhave laat zien hoezeer de
ontwikkelingen bij een vastgoedonderneming samenhangen
Na een periode van consolidatie in 1973 stond Wereldhave er met veranderingen in de omgeving. Adequaat reageren en
na de oliecrisis financieel goed voor. Van deze sterke uitgangs- anticiperen op omgevingsveranderingen is dan ook de rode
positie is gebruik gemaakt om tegen relatief lage prijzen draad van onze bedrijfsgeschiedenis. Die traditie zetten we
Europees vastgoed te kopen. De eerste buitenlandse belegging graag voort.
werd in 1975 in Frankrijk gekocht, gevolgd door België in 1976,
Duitsland in 1977 en het Verenigd Koninkrijk in 1978. In 1978
verwierf Wereldhave ook haar eerste onroerend goed
belegging in de Verenigde Staten. In de hierop volgende jaren
werden de beleggingen in deze landen verder uitgebreid.

Kerncijfers over 10 jaar 1)
1996 1997 1998 1999 2000

Resultaten
(x EUR 1 mln)
Netto huuropbrengsten 4) 84,3 85,3 84,9 93,9 112,8
Winst 65,1 72,8 86,9 131,4 216,2

Direct resultaat 2) 55,1 61,7 64,7 71,6 86,0
Indirect resultaat 6) 53,8 41,4 2,2 74,3 140,1
Balans
(x EUR 1 mln)
Onroerend goed in exploitatie 1.118,4 1.045,2 1.061,7 1.316,8 1.517,5

Ontwikkelingsprojecten 21,1 45,2 207,9 278,6 258,1
Eigen Vermogen 3) 741,6 817,1 856,9 968,1 1.156,6
Rentedragende schulden 392,3 316,0 311,0 420,1 464,6
Aantal aandelen
Aantal op 31 december 16.041.440 16.495.377 16.956.748 17.329.725 17.756.735
Gemiddeld in het jaar 15.759.729 16.380.631 16.834.997 17.236.480 17.639.307
Gegevens per aandeel 5)

(x EUR 1)
Eigen vermogen 3) 45,96 49,28 50,28 55,61 64,94

Direct resultaat 3,43 3,73 3,80 4,12 4,83
Indirect resultaat 6) 3,43 2,87 0,49 4,50 7,86
Dividend 3,29 3,29 3,29 3,40 3,85
of 5,88% of 5,56% of 4,76% of 4,76%
en 0,57 en 1,00
Pay-out 95,9% 88,2% 86,6% 82,5% 79,7%
Direct resultaat per aandeel 7) 3,49 3,76 3,83 4,14 4,86
Winst per aandeel 7) 4,12 4,43 5,15 7,62 12,24
Direct resultaat en dividend per aandeel Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december

(vóór winstverdeling)
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
7 90
g DR g Intrinsieke waarde
80
6
g Dividend g Beurskoers
70
5
60
4 50
3 40
30
2
20
1
10
0 0

2001 2002 2003 2004 2005
124,9 147,8 146,6 147,5 151,8
102,6 127,6 104,7 160,8 192,1

97,1 116,3 116,5 110,9 110,1
17,8 ·/· 46,4 ·/· 42,4 49,9 82,0
1.623,2 1.830,5 1.844,0 2.015,1 2.288,8

249,3 124,9 88,1 50,3 34,0
1.203,0 1.322,7 1.310,0 1.414,8 1.542,2
552,1 629,8 575,2 500,0 630,1
1) de cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt

17.756.735 19.691.735 19.691.735 20.781.735 20.781.735 op basis van Dutch GAAP, vanaf 2004
17.756.735 19.691.735 19.691.735 20.573.265 20.781.735 op basis van IFRS; de cijfers 1996-2003
zijn herrekend op basis van de
stelselwijzigingen in 2004
2) vanaf 2001 zonder vermogenskosten
67,55 66,99 66,35 68,08 74,21 3) exclusief minderheidsbelang,
5,45 5,90 5,91 5,34 5,30 vóór winstverdeling
1,01 ·/· 2,36 ·/· 2,15 2,40 3,94 4) vanaf 2004 inclusief minderheidsbelang
4,10 4,40 4,45 4,50 4,55 5) per dividendgerechtigd gewoon aandeel
en gecorrigeerd i.v.m. stockdividend
6) tot en met 2003 inclusief overige
75,2% 74,6% 75,3% 84,3% 85,8% vermogensmutaties en vanaf 2001
zonder toerekening van vermogens-
5,45 5,90 5,91 5,39 5,30 kosten
7) op basis van het gemiddeld aantal
5,77 6,47 5,31 7,81 9,24 gewone aandelen
Sectorale spreiding onroerend goed in Geografische spreiding onroerend Koersverloop aandeel 2005
exploitatie ultimo 2005 goed in exploitatie ultimo 2005
J F M A M J J A S O N D
100
Kantoren België
Winkels Finland 90
2 4 3
9 Industrieel 18 15 Frankrijk
80
Residentieel Nederland
Spanje 70
48 19
18 VK
60
VS
41
5 9 50
16
40

Structuur
Directie Wereldhave is een onafhankelijke, internationale vastgoed-
Ing. G.C.J. Verweij maatschappij in commercieel onroerend goed, opgericht in
1930. Aandelen Wereldhave worden verhandeld op de beurs
van Euronext in Amsterdam en Parijs. De vennootschap is een
Raad van Commissarissen beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De uitgifte
Mr C.J. de Swart en inkoop van aandelen vinden plaats bij besluit van de
J. Krant Directie. Wereldhave heeft geen verplichting aandelen uit te
Drs F.Th.J. Arp RA geven of in te nemen (closed-end). De vennootschap heeft de
Prof. Dr P.H.J. Essers fiscale status van beleggingsinstelling en betaalt daardoor
feitelijk geen vennootschapsbelasting in Nederland.
Wereldhave heeft een vergunning ingevolge de Wet toezicht
Financiële agenda beleggingsinstellingen.
30 maart 2006:
Algemene Vergadering van Aandeelhouders
Beleggingen
7 april 2006:
Betaalbaarstelling dividend Wereldhave belegt in kantoren, winkelcentra, bedrijfs- en
woonruimte in België, Finland, Frankrijk, Nederland, Spanje,
10 mei 2006: het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Wereldhave
Bericht over het eerste kwartaal 2006 beschikt over een geïntegreerde organisatie met vestigingen in
deze landen voor het laten ontwikkelen van, het investeren in
9 augustus 2006: en het beheren van haar vastgoed. Dynamisch management
Bericht over het eerste halfjaar 2006 leidt tot frequente aanpassing in de samenstelling en spreiding
van de portefeuille. Wereldhave waardeert haar onroerend
8 november 2006: goed tegen marktwaarde, kosten koper. Taxaties vinden
Bericht over de eerste drie kwartalen 2006 jaarlijks plaats per 30 juni en 31 december, waarbij steeds de
helft van de portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke
maart 2007: beëdigde taxateurs. Intern wordt de waardering viermaal per
Jaarverslag 2006 jaar uitgevoerd. De beleggingen in België bestaan uit een
belang van 68,2% in de op Euronext Brussel genoteerde
vastgoedbevak Comm.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.. De
beleggingen in Frankrijk zijn ondergebracht in een vaste
inrichting en vallen onder het SIIC regime, in de Verenigde
Staten zijn de beleggingen ondergebracht in een REIT (Real
Estate Investment Trust).
4
Informatie
Organisatie Informatie over Wereldhave is verkrijgbaar bij banken,
commissionairs en Wereldhave:
Wereldhave N.V. tel: +31 70 346 93 25
e-mail: investor.relations@wereldhave.com
Stafafdelingen
website: www.wereldhave.com
België Finland
Frankrijk Nederland
Spanje Verenigd Koninkrijk
Verenigde Staten

Hoofdlijnen strategie
Missie en doelstelling Deze trends leiden ertoe dat zowel de groei van de reële
inkomens als die van de werkgelegenheid in het Westen
Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats stagneren. De toegenomen concurrentie op de afzetmarkten en
Wereldhave ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar de afnemende bevolkingsgroei dwingen tot innovatie en
stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en reorganisatie. De productiviteit moet omhoog en er moet
woonruimte op de juiste tijd en plaats. Daarmee wil Wereldhave langer gewerkt worden voor hetzelfde salaris. Verschillen in
over langere termijn gemeten een groei van het direct inkomen nemen toe. De hoogste inkomens worden verdiend
resultaat per aandeel realiseren van tenminste 3% boven de in gebieden met een hoge leefkwaliteit door mensen die werk
inflatie in het Eurogebied, bij een laag risicoprofiel van haar met een hoge toegevoegde waarde leveren, zoals het werken
totale vastgoedportefeuille. aan nieuwe producten voor groeiende exportmarkten.
Andere gevolgen van bovengenoemde trends in de wereld-

Strategie in economisch perspectief economie zijn een aanhoudend lage inflatie en een aanhoudend
lage reële rente. De opkomende lage lonen landen in Azië
Geografische en sectorale spreiding hebben een spaaroverschot en blijken ondanks een hoog
Wereldhave streeft ernaar het risico van de naar zijn aard investeringsniveau geld over te houden voor kapitaalexport
cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd naar het rijke Westen. Dit houdt hun wisselkoers laag en hun
door enerzijds de portefeuille te verdelen over het vasteland export hoog. De grote landen in het Westen gebruiken de lage
van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten inflatie en de lage reële rente voor het zo lang mogelijk in
en anderzijds door te investeren in bedrijfsruimten, kantoren, stand houden van een hoog consumptieniveau. Hierdoor
winkelcentra en woningen. blijven de noodzakelijke herstructureringen uit, die immers
investeringen vergen. Dit leidt tot een verder verlies aan
Economische trends concurrentiekracht en tot oplopende schulden.
De basis voor de trends op de onroerend goedmarkten wordt
gevormd door de trends in de wereldeconomie. De belang- Vastgoedtrends
rijkste trends zijn de opkomst van lage lonen landen, De stagnerende groei van inkomens en werkgelegenheid in
afnemende bevolkingsgroei in het Westen en een sterke het Westen leidt ertoe dat de uitbreidingsproductie terugloopt
stijging van de prijzen van energie en grondstoffen. De scherp en de vernieuwingsproductie toeneemt. De levenscyclus van
toegenomen vraag en het beperkte aanbod daarvan doen producten wordt korter en nieuwe concepten moeten sneller
verwachten dat ook deze laatste trend in de verdere toekomst worden geïntroduceerd.
zal aanhouden.
Groei direct resultaat/inflatie Eurozone +3%
2001 2002 2003 2004 2005

14
groei DR per aandeel in %
12
10 jrs gemiddelde stijging DR
10
10 jrs gemiddelde inflatie Eurozone + 3%
8
6
4
2
0
-2
-4

Vernieuwingsproductie is alleen lonend wanneer de consument Bij het nemen van een investeringsbeslissing staat voor
bereid is ervoor te betalen, of wanneer sprake is van een Wereldhave de vraag centraal of waarde kan worden
hogere en betaalbare kwaliteit. Dat hoeft niet altijd tot hogere toegevoegd. Het laten bouwen van vastgoed biedt daartoe de
investeringskosten te leiden. Een retailpark is bijvoorbeeld beste mogelijkheden. Op deze wijze heeft Wereldhave niet
goedkoper dan een winkelcentrum, maar de behaalde alleen actief invloed op de kwaliteit van het gebouwde, maar
rendementen op retailparken liggen hoger. Kwaliteit impliceert ook op de timing van de investering. Waarde kan ook worden
maatwerk dat niet alleen is afgestemd op de algemene trends, gecreëerd door het management van vastgoed, bijvoorbeeld
maar ook op de lokale situatie. door het verbeteren van de aantrekkelijkheid van winkelcentra,
waardoor de bestedingen (en de huren) toenemen. Tot slot
Bedrijven hebben daarom een voorkeur voor grote markten kan waarde worden gecreëerd door het kopen van vastgoed
(waar voldoende goede specialisten beschikbaar zijn) en voor in gebieden waar een relatief sterke huurstijging te
efficiënte en flexibele huisvesting, op goed bereikbare, centraal verwachten is. Vastgoedkennis bij Wereldhave’s eigen,
gelegen locaties. Dit kan het Central Business District zijn, lokale managementorganisaties en kennis over economische
maar ook goed ontsloten ringlocaties kunnen in aanmerking trends en vastgoedtrends bij Wereldhave’s stafafdeling
komen. Marktonderzoek vormen een belangrijk fundament voor het
investerings- en desinvesteringsbeleid.
Beleid Wereldhave
Wereldhave speelt door middel van portefeuillevernieuwing in Gezien de hierboven genoemde trends heeft Wereldhave een
op de snel veranderende wensen van gebruikers. Daarbij wordt voorkeur voor moderne, flexibele en herkenbare gebouwen
veel aandacht besteed aan de kwaliteit van het gebouwde en in kennisintensieve gebieden met een hoge leefkwaliteit,
streeft Wereldhave ernaar investeringen en desinvesteringen op goed bereikbare locaties in liquide markten. Het beleid van
te timen, om zodoende gebruik te maken van cycli. De lage portefeuillevernieuwing zal worden voortgezet, waarbij
gemiddelde leeftijd van de portefeuille drukt de kosten van Wereldhave gebruik wil maken van de geringe rendements-
onderhoud en draagt bij aan de verhuurbaarheid en verkoop- verschillen tussen eerste en tweedeklas onroerend goed om
baarheid van de panden. haar portefeuille optimaal te positioneren. Vernieuwing en
uitbreiding van de portefeuille zal de komende jaren in
belangrijke mate worden bewerkstelligd door nieuwe projecten
voor de eigen portefeuille te laten realiseren.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen De werkwijze is vastgelegd in de Procedure Duurzaam

Beleggen, waarbij niet alleen tijdens het ontwerp en de
Maatschappelijke verantwoordelijkheid en productinnovatie uitvoering wordt gecontroleerd op duurzame kwaliteit volgens
Met het schaarser worden van energie en grondstoffen wordt de strikste normen van de Europese Unie, maar ook tijdens
de noodzaak voor ondernemingen om op een maatschappelijk de exploitatie van een pand wordt gemeten of aan de
verantwoorde wijze te opereren steeds groter. Wereldhave verwachtingen wordt voldaan. Sinds 2002 worden de prestaties
is bereid haar verantwoordelijkheid te nemen. In haar Business van nieuw gebouwde panden nauwlettend gevolgd. De gemeten
Principles ligt verankerd dat Wereldhave investeert in resultaten worden vervolgens weer gebruikt om de maatstaf
duurzame, innovatieve vastgoedproducten die leiden tot een voor nieuwe panden vast te stellen. Op deze wijze wordt een
hogere gebruikswaarde, lagere totale kosten en een geringere continue productverbetering gerealiseerd. De grafiek geeft
belasting van het milieu. Sinds 1998 baseert Wereldhave een voorbeeld van het gasverbruik van een tweetal nieuwe
zich daarbij op een aantal vaste thema’s: energie, water, moderne panden in vergelijking tot een ouder pand aan de
materialen, omgeving, flexibiliteit en binnenmilieu (’gezonde Nassaulaan in Den Haag.
gebouwen’). Via concrete projecten wordt kennis opgedaan die
wordt vastgelegd in standaard programma’s van eisen voor de Corporate Governance
realisatie van gebouwen, om vervolgens te worden toegepast Wereldhave streeft ernaar om alle stakeholders een
bij nieuwe investeringen. Enkele voorbeelden van product- transparant beeld te geven van de door de onderneming
innovatie zijn: gehanteerde uitgangspunten op het gebied van milieu,
• Energiebesparing door het toepassen van bodemopslag van mensenrechten/ethiek en de rechten van werknemers.
energie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het feit dat de De Corporate Governance aanbevelingen van de Nederlandse
grondwatertemperatuur op ca. 40 meter diepte constant is Commissie Tabaksblat zijn in 2004 geïmplementeerd.
(ca. 10° C). In de zomer wordt grondwater gebruikt als De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op
koelmedium en in de winter voor het voorverwarmen van de 31 maart 2004 haar instemming verleend. Een uitgebreide
ventilatielucht. Toegepast bij het Aviodrome en het McKinney beschrijving vindt u op pagina 91 e.v.
Green Building.
• Waterbesparing (gebruik en afvalwater) van ca. 40% door het
toepassen van waterbesparende toiletten. Toegepast bij alle
vanaf 2001 opgeleverde gebouwen.
• Energiebesparing door het toepassen van klimaatgevels,
bestaande uit twee ’lagen’ dubbel glas met een spouw van
ca. 10-15 cm ertussen waar binnenkomende zonnewarmte
wordt opgevangen en afgevoerd zodat de benodigde
hoeveelheid koeling afneemt. Toegepast in kantoren in o.a.
Alphen aan den Rijn, Delft, Rijswijk en Vilvoorde.
• Toepassing van bufferbassins om regenwater op te vangen
(zowel natuurlijk als kunstmatig) zodat irrigatie van de
groenvoorzieningen in de zomer wordt gewaarborgd. 7
Toegepast bij McKinney Green Building.
m3 gas/m2
2001 2002 2003 2004 2005

20
XX, Delft
WCT, Rijswijk
15
Nassaulaan, Den Haag
10

Preadvies van de Raad van Commissarissen

Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders De heer Verweij, die oorspronkelijk in 2007 met pensioen zou
gaan, heeft zich bereid verklaard aan te blijven tot 2010 als
Preadvies voorzitter van de Directie. Aan de Algemene Vergadering zal
Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2005 van de vennootschap worden voorgesteld de heer Verweij voor een periode van vier
en het verslag van de Directie aan. PricewaterhouseCoopers jaar te herbenoemen.
Accountants N.V. heeft de jaarrekening van een goedkeurende
verklaring voorzien. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast Op de Algemene Vergadering zal de heer Mr C.J. de Swart
te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de volgens rooster aftreden. Hij stelt zich voor herverkiezing
Directie om een dividend uit te keren van EUR 4,55 per aandeel beschikbaar. Redenen voor de voordracht zijn de ervaring van
in contanten. de heer De Swart op het gebied van het leiding geven aan
en besturen van (internationaal opererende) ondernemingen
Samenstelling van de Directie en zijn kennis van financieringsvormen en risicobeheer.
De Raad van Commissarissen heeft zich in 2005 gebogen De voordracht sluit goed aan op de profielschets voor leden
over de toekomstige samenstelling van de directie en de van de Raad.
daarbinnen beschikbare functies. Dit heeft ertoe geleid dat
Mr R.L.M. de Ruijter in goed overleg is teruggetreden als Verslag van de Raad van Commissarissen
directeur van de vennootschap. De heer De Ruijter werkte De Raad van Commissarissen heeft in 2005 zes keer
sinds 1987 bij Wereldhave en maakte sinds 1994 deel uit van vergaderd. Een uitgebreid verslag van de werkzaamheden van
de directie van Wereldhave, samen met Ing. G.C.J. Verweij, de Raad is te vinden op pagina 97 van dit jaarverslag.
voorzitter van de Directie.
Raad van Commissarissen Wereldhave N.V.
Voorstel tot benoeming
Aan de op 30 maart 2006 te houden Algemene Vergadering C.J. de Swart
van Aandeelhouders wordt voorgesteld Ir. J. Buijs te benoemen J. Krant
tot directeur van Wereldhave N.V.. De heer Buijs werkt F.Th.J. Arp
sinds 1 juni 2000 bij Wereldhave als Hoofd van de afdeling P.H.J. Essers
Bouwzaken. Sinds 1 januari 2005 is hij tevens directeur van
Wereldhave Management Holding B.V., de management- Den Haag, 23 februari 2006
maatschappij van Wereldhave. De benoeming tot directeur
Wereldhave N.V. zal geheel in lijn met de aanbevelingen van
de Commissie Tabaksblat geschieden voor een periode van
vier jaar.

Verslag van de Directie

Belangrijkste gebeurtenissen 2005 Ontwikkelingsportefeuille
In de Verenigde Staten is een kantoorgebouw van 5.000 m2 in
Aankopen in België, het Verenigd Koninkrijk aanbouw genomen in McKinney, Texas. Het gebouw voldoet aan
en de Verenigde Staten de allerhoogste milieu- en duurzaamheidscriteria (LEED-
In het kader van de geplande uitbreiding van het winkel- Platinum). In Washington is opdracht verstrekt aan een
centrum Nivelles, heeft Wereldhave Belgium op 13 april 2005 architect voor het vervaardigen van een ontwerp voor een
voor EUR 3,9 mln vier ernaast gelegen winkelunits gekocht. nieuw te bouwen kantoorgebouw op een perceel grond in
Op 1 september 2005 heeft Wereldhave in het Verenigd Herndon (Dulles V). In San Antonio is in januari 2006 het
Koninkrijk het Towers Business Park in Manchester gekocht siteplan voor de ontwikkeling van het in 2005 gekochte
voor GBP 83 mln inclusief kosten (EUR 120,1 mln). Het perceel grond ingediend. Op het perceel grond zijn ruim
kantorenpark, gelegen tussen het centrum van Manchester 1.200 woningen, 4.000 m2 retail, twee kantoorgebouwen van
en Manchester Airport, bestaat uit 27.084 m2 kantoren, elk 8.000 m2 en een hotel geprojecteerd. De totale ontwikkeling
verdeeld over 9 gebouwen in een landschappelijke omgeving. bestaat uit vier fasen over een periode van ongeveer zes jaar.
Op 18 oktober 2005 heeft Wereldhave in de Verenigde Staten De eerste fase van 400 woningen zal naar verwachting in
een perceel grond gekocht van ruim 48 ha in San Antonio, september 2006 in aanbouw genomen worden. De totale
Texas, Verenigde Staten. De koopsom van de grond bedraagt investeringswaarde van het project beloopt circa USD 160 mln
USD 18,5 mln (EUR 15,4 mln). (EUR 130 mln).
Verkopen in Nederland, het Verenigd Koninkrijk In België zal naar verwachting begin 2006 worden gestart
en de Verenigde Staten met de renovatie van het winkelcentrum Nivelles. De bouw-
In het Verenigd Koninkrijk heeft Wereldhave gedurende het vergunning voor de daarop aansluitende uitbreiding van het
jaar voor EUR 67,7 mln drie kantoorpanden, een aantal winkelcentrum zal in het voorjaar 2006 worden aangevraagd.
panden in Folkestone en een bedrijvenpark in Sittingbourne De omvang van de portefeuille ontwikkelingsprojecten bedroeg
verkocht. De opbrengst lag boven de boekwaarde. In Nederland ultimo 2005 EUR 34,0 mln (2004: EUR 50,3 mln).
werd op 15 december 2005 een bedrijfsgebouw te Alphen aan
den Rijn verkocht voor EUR 6 mln. De opbrengst lag boven
de boekwaarde. Op 28 december 2005 heeft Wereldhave in
de Verenigde Staten een kantoorpand verkocht in Livonia,
Michigan. De opbrengst lag beneden de boekwaarde. Met
deze verkopen werd een vervreemdingsresultaat behaald van
EUR 7,8 mln.
Kantoorpand in de Verenigde Staten en bedrijfsgebouw

in Nederland in exploitatie
Aan het einde van het tweede kwartaal is in de Verenigde
Staten de ontwikkeling van 12.465 m2 kantoren aan G-Street
te Washington opgeleverd. Het gebouw is thans voor 70% 9
verhuurd. In Alphen aan den Rijn is een bedrijfsgebouw van
14.698 m2 aan de Keplerweg in exploitatie genomen. Het
gebouw is volledig verhuurd op basis van een huurovereen-
komst voor 15 jaar.

Resultaten
Direct resultaat Mede door het hogere gemiddelde aantal aandelen daalde het
Het direct resultaat bestaat uit de netto huuropbrengsten direct resultaat per aandeel ten opzichte van 2004 met 1,7%
minus beheerkosten, overige baten en lasten, financiële baten tot EUR 5,30. De bezettingsgraad over 2005 bedraagt over de
en lasten en belastingen over het resultaat. Het direct gehele portefeuille 92,2% (2004: 91,1%). Uitgesplitst per sector
resultaat over 2005 bedraagt EUR 116,5 mln en is daarmee bedraagt de bezettingsgraad in 2005: kantoren 89,1%, winkel-
EUR 0,4 mln lager dan over 2004. De bruto huuropbrengsten ruimte 98,7%, bedrijfshuisvesting 85,0% en woningen 88,4%.
zijn met EUR 5,3 mln gestegen tot EUR 169,0 mln. Door de
stijging van service- en exploitatiekosten van EUR 1,0 mln zijn Indirect resultaat
de netto huuropbrengsten met EUR 4,3 mln gestegen. Die Het indirect resultaat bestaat uit waarderingsresultaten,
stijging is het gevolg van de aankopen van het afgelopen jaar vervreemdingsresultaten, overige baten en lasten, financiële
en van autonome huurstijgingen, verminderd met het effect baten en lasten en mutaties latente belastingverplichtingen.
van verkopen. De stijging van de service en exploitatiekosten is, De latente belastingverplichtingen zijn als gevolg van
naast een autonome stijging van de kosten van EUR 0,6 mln, positieve herwaarderingen EUR 15,8 mln hoger dan in 2004.
voor EUR 0,4 mln het gevolg van aan- en verkopen van De herwaardering was het grootst in de Verenigde Staten en
vastgoed. Finland. De toename van de overige baten en lasten van
EUR 1,6 mln bestond uitsluitend uit koersverschillen. De
De beheerkosten zijn met EUR 1,8 mln gestegen tot EUR 13,1 financiële lasten zijn met EUR 1,7 mln gestegen, waarvan
mln als gevolg van de winstuitkering aan het personeel EUR 1,2 mln verband houdt met mutaties in de geactiveerde en
(EUR 0,6 mln, 2004: nihil), de aan de heer De Ruijter betaalde gepassiveerde posten wegens defined benefit pensioen-
beëindigingsvergoeding (EUR 0,8 mln), extra advieskosten regelingen en EUR 0,5 mln overige. Het indirect resultaat over
inzake IFRS en jubileumkosten. De overige baten en lasten zijn 2005 bedraagt EUR 84,7 mln en is daarmee EUR 33,7 mln
met EUR 1,0 mln gestegen door hogere vergoedingen voor hoger dan in 2004.
servicekostenmanagement.
Een overzicht met vergelijkende cijfers van het direct en
De financiële lasten zijn ten opzichte van 2004 met EUR 2,8 mln indirect resultaat vindt u onder toelichting 5 bij de geconsoli-
gestegen. De toename is het gevolg van de grotere omvang deerde jaarrekening op pag. 61 en 62.
van de portefeuille en de hogere gemiddelde rente, verminderd
met EUR 0,4 mln ontvangen dividend op de certificaten van
het Kortrijk Ring shopping centre. De belastingen over het
resultaat zijn gestegen met EUR 1,1 mln, vooral in het Verenigd
Koninkrijk.
10
Koers (x 1 EUR) Koers/DR Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel (x EUR 1)
2003 2004 2005 2005 Intrinsieke waarde vóór 2005 2004

60,70 80,05 90,40 17,06 winstverdeling per 01-01 68,08 65,45
af: dividend voorgaand jaar 4,50 4,45
hoogst 63,58 61,00
49,01 58,00 75,60 14,26 Direct resultaat 5,30 5,34

Indirect resultaat 3,94 2,40
laagst Overige vermogensmutaties 1,39 -/- 0,66
Intrinsieke waarde
59,35 80,00 79,65 15,03 per 31-12 vóór winstverdeling 74,21 68,08
af: voorgesteld dividend 4,55 4,50
ultimo Intrinsieke waarde
na winstverdeling per 31-12 69,66 63,58

Winst Beursontwikkeling
De winst omvat het direct en het indirect resultaat. Ten opzichte Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2005 een total
van 2004 is de winst met EUR 33,3 mln gestegen. De stijging return behaald van 5,2% (2004: 42,3%). Dit rendement lag 21%
is vooral te danken aan een hogere herwaardering en lager dan de EPRA (European Public Real Estate Association)
vervreemdingsresultaten van vastgoed. De rendementen Return Index (EUR) (2004: +0,6%). De koers/direct resultaat
op vastgoed zijn in 2005 verder gedaald. Veel beleggers zien verhouding lag ultimo 2005 op 15,03. De beursomzet bedroeg
vastgoed als een aantrekkelijk alternatief voor obligaties en gemiddeld ca. 53.000 stuks per dag. Het aandeel Wereldhave
bieden hoge prijzen voor verhuurd vastgoed. De stijging van is opgenomen in de Dow Jones Sustainability Index en maakt
de vastgoedprijzen staat echter doorgaans niet in relatie tot de deel uit van de Amsterdam Midkap Index (AMX). Opties op het
ontwikkelingen op de verhuurmarkten. De waarderings- aandeel worden verhandeld bij Euronext.Liffe.
resultaten op de portefeuille bedroegen in 2005 EUR 102,0 mln
(2004: EUR 60,6 mln). De vervreemdingsresultaten van
vastgoed bedroegen EUR 7,8 mln (2004: –EUR 3,1 mln). Voor
een uitgebreid overzicht van de herwaarderingen verwijzen wij
u naar pagina 104.
Dividend
Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal over
2005 een dividend worden voorgesteld van EUR 4,55 in
contanten (2004: EUR 4,50). Met een dividend van EUR 4,55
bedraagt de pay-out ratio 85,8%. Wereldhave hanteert voor
het dividend een pay-out ratio van 75% - 85% van het direct
resultaat. Van het dividend zal EUR 3,10 per aandeel in
contanten worden uitgekeerd ter voldoening aan de fiscale
uitdelingsverplichting, onder inhouding van dividendbelasting.
Het restant ad EUR 1,45 per aandeel zal ten laste van de
herbeleggingsreserve worden uitgekeerd, waardoor hierover
geen dividendbelasting behoeft te worden ingehouden.
11
Koersverloop aandeel (EUR)
2001 2002 2003 2004 2005

100
90
80
70
60
50
40

Vermogen
Eigen vermogen schulden bedroeg EUR 22,9 mln. Leningen in USD en GBP
Eind december 2005 bedraagt het eigen vermogen inclusief maken onderdeel uit van de valutadekkingspolitiek. Vooral
minderheidsbelang, vóór aftrek van het voorgestelde dividend, de hogere koers van de dollar leidde zo tot een hogere
EUR 1.648,3 mln (2004: EUR 1.517,4 mln). Dit is 67,5% (2004: Eurowaarde van de schulden.
70,6%) van het balanstotaal. Koersverschillen hadden een
positief effect op het eigen vermogen van EUR 27,9 mln, door Voor de hoogrentende GBP leningen, die dateren uit 1985 en
hogere koersen van USD en GBP. De toename van het eigen 1987, was een voorziening opgenomen voor herfinancierings-
vermogen is vooral toe te schrijven aan de toevoeging aan kosten. De voorziening van EUR 19,7 mln is vrijgevallen in het
de reserves van de winst over 2005, onder aftrek van het Eigen Vermogen per 1 januari 2004. De vergelijkende cijfers
uitgekeerde dividend over 2004. over 2004 zijn dienovereenkomstig aangepast, waardoor de
rentelasten over 2004 met EUR 2,4 mln zijn gestegen.
Wereldhave hanteert als richtsnoer voor de lange termijn een
solvabiliteit van 60%, waarbij afwijkingen van 10% naar boven Wereldhave’s sterke balansverhoudingen maken het mogelijk
of beneden aanvaardbaar worden geacht. Solide vermogens- te profiteren van de lage variabele rente. Hoewel de
verhoudingen beperken de rentegevoeligheid en verhogen de Amerikaanse geldmarktrente door de FED in 2005 flink is
slagkracht voor het doen van nieuwe investeringen. In 2005 zijn verhoogd, zou rentefixatie duurder zijn geweest. De kapitaal-
geen nieuwe aandelen uitgegeven. Het totaal aantal uitstaande marktrente in de Verenigde Staten is overigens nauwelijks
gewone aandelen bedroeg op 31 december 2005 20.781.735. gestegen. Gezien de verwachtingen over de Europese
Het aandeelhouderschap van Wereldhave is gespreid over renteontwikkelingen, wordt voorlopig nog tegen geldmarkt-
institutionele beleggers en particulieren, in binnen- en rente gefinancierd. Voor dollarleningen wordt overwogen
buitenland. Belangen groter dan 5% zijn (behalve de Stichting om de rentevolatiliteit extra te beperken. Een verandering
Preferente aandelen met 6,06%) Wereldhave niet bekend. De van de geldmarktrente met 0,5% leidt bij ongewijzigd beleid
free float van de gewone aandelen is 100%. De intrinsieke tot een verandering in het direct resultaat per aandeel van
waarde per aandeel vóór winstverdeling per 31 december 2005 circa EUR 0,13.
is uitgekomen op EUR 74,21 (2004: EUR 68,08).
Wereldhave streeft naar een leningportefeuille die qua
Vreemd vermogen looptijd evenwichtig gespreid is over de middellange termijn.
Eind december 2005 beloopt het rentedragend vreemd De financiering van de groep wordt in principe op basis van
vermogen EUR 630,1 mln (2004: EUR 500,0 mln). Eind 2005 balansfinanciering en zonder zekerheden verzorgd door diverse
gold voor 86% van de leningen een variabele rente (2004: 82%). internationale banken. De toelichting bij de geconsolideerde
Het gemiddelde rentepercentage is gestegen tot 4,6% (2004: jaarrekening geeft nadere informatie over de lening-
4,1%) als gevolg van de hogere Amerikaanse geldmarktrente. portefeuille.
De stijging van het rentedragend vreemd vermogen is het
gevolg van het financieren van de aankoop van Towers
Business Park in Manchester en van hogere koersen van USD
en GBP. Het koerseffect op de langlopende rentedragende
12
Eigen vermogen in % van totale activa

(vóór winstverdeling)
2001 2002 2003 2004 2005

80
75
70
65
60
55
50
45
40

Op 8 februari 2006 heeft Wereldhave een converteerbare Leidraad voor het indekken van het USD en GBP risico op de
obligatie van EUR 200 mln gelanceerd met een interest- vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 50%.
percentage van 2,5%. De looptijd is 5 jaar. De converteerbare Afwijkingen hiervan kunnen plaatsvinden binnen een
obligaties zijn geplaatst bij internationale institutionele dekkingsbandbreedte van 30% - 70%. Resultaten in USD en
beleggers. Omwisseling van de obligaties in gewone aandelen GBP worden, anders dan door rentelasten in dezelfde valuta,
Wereldhave is mogelijk tegen een conversiekoers van EUR 97. niet apart ingedekt. Een stijging of daling van USD en GBP van
De aandelen die uit conversie kunnen ontstaan, vertegen- 10% leidt tot een verschil in het direct resultaat per aandeel
woordigen 9,9% van het huidige uitstaande aandelenkapitaal van totaal circa EUR 0,17.
van de vennootschap. Op deze wijze heeft Wereldhave op zeer
aantrekkelijke voorwaarden voorzien in financiering, die Derivaten
gebruikt zal worden voor herfinanciering en investeringen. Wereldhave maakt gebruik van valutaswaps en valutaopties;
daarnaast gebruikt Wereldhave financiële instrumenten om de
Valuta rentekosten te beheersen. Deze financiële instrumenten
Eind 2005 was de USD voor 55% (2004: 80%) afgedekt en de worden in samenhang met elkaar gebruikt om de valuta-
GBP, in afwijking van de hieronder genoemde bandbreedte, gevoeligheid van de intrinsieke waarde per aandeel en de
voor 74% (2004: 63%). De aankoop van Towers Business Park rentegevoeligheid van de winst per aandeel te beheersen. Het
werd tijdelijk geheel met GBP leningen gefinancierd. In 2006 gebruik van financiële instrumenten als rente- en valutaswaps
zal de GBP dekking weer binnen de bandbreedte worden staat daarmee ten dienste aan bovengenoemde rente- en
gebracht. In 2005 is gebruik gemaakt van valutaopties voor het valutapolitiek. Alleen gerenommeerde banken komen als
indekken van de USD positie en van valutatermijntransacties wederpartij in aanmerking.
voor de afdekking van GBP. De waardestijging van de
onroerendgoedportefeuille als gevolg van koersverschillen van
EUR 58,2 mln leidde tot een vermeerdering van EUR 27,9 mln
van het eigen vermogen.
Overigens wordt bij de valutapolitiek en de hierboven weer-

gegeven dekkingspercentages door Wereldhave uitgegaan van
indekking van de ”Economic Currency Exposure”. Wereldhave
geeft de voorkeur aan deze bruto methode als beleids-
instrument boven de volgens IFRS in de jaarrekening gebruikte
methode van afdekking van de netto investering. De totale
waarde van het vastgoed in een valuta is de basis voor
de indekking. Leningen in dezelfde valuta en financiële
instrumenten op landen- en groepsniveau gezamenlijk vormen
de basis voor de dekking van het valutarisico.
13
Resterende looptijd leningen (in %)
1-2 jaar 2-5 jaar > 5 jaar

100
80
72
60
40
20
13 15

IFRS
Overgang naar IFRS
Wereldhave past met ingang van de jaarrekening 2005 IFRS De waardering van onroerend goed op erfpacht vindt plaats op
toe. De vergelijkende cijfers over 2004 zijn overeenkomstig marktwaarde en op basis van volle eigendom. Daartegenover
aangepast. De belangrijkste veranderingen worden hieronder wordt onder de langlopende schulden de contante waarde van
toegelicht. de toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.
De consolidatie van deelnemingen waarin Wereldhave de De latente belastingverplichtingen die tot en met 2003 in een
zeggenschap heeft, is van proportionele consolidatie gewijzigd voorziening op contante waarde werden opgenomen, worden
in 100% consolidatie. Als gevolg daarvan wordt een minder- vanaf 2004 op nominale waarde gewaardeerd. Toegepaste
heidsbelang in het eigen vermogen en in het resultaat financiële instrumenten worden tegen marktwaarde
opgenomen. opgenomen in de balans. De afdekking van de netto investering
in buitenlandse entiteiten wordt op basis van hedge accounting
Voor onroerend goed in exploitatie blijft marktwaarde de verwerkt. Dat betekent dat zowel de koersverschillen op de
waarderingsgrondslag. De herwaardering op onroerend goed netto investering als die op de dekkingsinstrumenten
in exploitatie wordt onder IFRS grondslagen in de winsten rechtstreeks in het eigen vermogen worden verwerkt.
verliesrekening verantwoord. Onroerend goed in eigen gebruik
wordt als bedrijfsmiddel onder de vaste activa verantwoord De wijzigingen in het eigen vermogen 1 januari 2004 als gevolg
(voorheen onroerend goed in exploitatie). van de toepassing van IFRS bedragen –EUR 21,0 mln. De
belangrijkste elementen in deze post worden gevormd door:
Ontwikkelingsprojecten blijven gewaardeerd tegen kostprijs of • de stijging van de waardering van latente belasting-
lagere marktwaarde. Investeringsverplichtingen voortvloeiend verplichtingen naar nominale waarde (–EUR 34,0 mln);
uit opgedragen maar nog niet uitgevoerde bouwkundige • de vrijval van de voorziening voor herfinancieringskosten
werkzaamheden worden niet langer in de balans opgenomen, (EUR 19,7 mln).
maar worden vermeld in de toelichting bij de jaarrekening.
Ontwikkelingsprojecten worden onder IFRS direct na De winst 2004 is op basis van IFRS EUR 10,4 mln lager.
oplevering in exploitatie genomen. Dit is voornamelijk het gevolg van:
• de hogere post belasting over het resultaat in verband met
Verhuurinvesteringen worden afgeschreven ten laste van het de op nominale waarde te bepalen mutatie van latente
resultaat over de looptijd van het huurcontract. Onder IFRS belastingverplichtingen uit hoofde van herwaardering van
worden uitgaven voor instandhouding van onroerend goed en onroerend goed (EUR 5,0 mln);
de afschrijvingskosten van verhuurinvesteringen als onder- • hogere interestlasten als gevolg van het niet meer
houdskosten opgenomen in het resultaat. Daartegenover staat opnemen van de voorziening voor herfinancieringskosten
dat de herwaardering van het onroerend goed op een hoger (EUR 2,4 mln).
bedrag uitkomt, omdat instandhoudingsuitgaven en verhuur-
investeringen niet meer op het onroerend goed worden
geactiveerd.
14

Ontwikkeling van de portefeuille

In 2005 heeft Wereldhave vastgoed gekocht in België, het Met investeringen en aankopen in de portefeuille in exploitatie
Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en vastgoed was een bedrag van EUR 133,7 mln gemoeid; de investeringen
verkocht in Nederland, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde en aankopen in ontwikkelingsprojecten beliepen EUR 32,1 mln.
Staten. De grootste aankoop in het verslagjaar was het Towers De portefeuille onroerend goed in exploitatie is in 2005 met
Business Park te Manchester. Door de aankoop nam het 4,8% opgewaardeerd met positieve herwaarderingen in alle
aandeel kantoren in de portefeuille toe tot 48%. In de geo- landen. De gemiddelde bezettingsgraad over 2005 bedroeg
grafische spreiding had de aankoop een toename van het 92,2% (2004: 91,1%). Eind 2005 bedroeg de waarde van de
belang in het Verenigd Koninkrijk tot gevolg. Het kantoor- portefeuille ontwikkelingsprojecten EUR 34,0 mln; de waarde
gebouw aan G-Street in Washington is in exploitatie genomen. van de portefeuille in exploitatie EUR 2.288,8 mln.
De daarmee samenhangende afname van de omvang van de
ontwikkelingsportefeuille werd ten dele gecompenseerd door
de aankoop van een perceel grond in Texas.
Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (x EUR 1 mln) *)

Nederland België Duitsland Finland Frankrijk Hongarije Spanje VK VS totaal
1996 37,8 16,3 – – – – – 4,8 – 58,9
1997 0,7 8,6 – – – – 4,1 156,6 50,4 220,4
1998 0,8 72,2 25,8 – 20,4 – 9,3 – – 128,5
1999 30,9 7,9 – – – – – 72,7 – 111,5
2000 1,1 45,7 – – 36,9 – – – – 83,7
2001 1,5 – – – – 0,7 – 12,5 – 14,7
2002 14,1 17,4 – – 145,7 – – 10,2 – 187,4
2003 – – – – – 2,1 – 2,7 – 4,8
2004 4,4 – – – – – – – 23,7 28,1
2005 6,0 – – – – – – 62,2 10,0 78,2
totaal 97,3 168,1 25,8 – 203,0 2,8 13,4 321,7 84,1 916,2
Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (in % van de boekwaarde) *)

Nederland België Duitsland Finland Frankrijk Hongarije Spanje VK VS totaal
1996 100 106 – – – – – 107 – 102
1997 124 100 – – – – 101 101 105 102
1998 116 124 91 – 101 – 96 – – 110
1999 102 117 – – – – – 121 – 115
2000 156 175 – – 109 – – – – 138
2001 157 – – – – 103 – 110 – 113
2002 92 188 – – 114 – – 102 – 115
2003 – – – – – 106 – 101 – 103
2004 56 – – – – – – – 102 90
2005 100 – – – – – – 116 90 111
gem. 97 135 91 – 111 105 97 108 102 110
*) de cijfers tot en met 2003 zijn gebaseerd op Dutch GAAP, de cijfers vanaf 2004 op IFRS 15
Samenstelling portefeuille (in %) *) Netto huuropbrengsten per land (in %) *) Netto huurinkomsten per land en sector
(x EUR 1 mln)
01 02 03 04 05
Kantoren 58 52 48 44 48 01 02 03 04 05 B SF F NL ES UK USA
Winkels 28 36 39 42 41 40
Industrieel 12 11 12 12 9 België 11,3 10,3 10,6 13,6 14,2 Kantoren Industrieel
Residentieel 2 1 1 2 2 35
Finland – 14,9 17,5 18,3 17,9 Winkels Residentieel
Frankrijk 13,8 10,3 10,4 11,0 11,3 30
Geografische spreiding portefeuille (in %) *)
01 02 03 04 05 Hongarije 0,2 0,1 0,1 – – 25
België 11 10 12 16 15 Nederland 19,1 17,3 18,6 17,2 17,0
Finland – 17 20 19 19 20
Spanje 4,5 3,9 5,2 5,0 4,8
Frankrijk 16 12 11 10 9 15
Hongarije <1 <1 – – – VK 22,5 19,1 17,1 16,5 17,6
Nederland 18 18 19 18 16 VS 28,6 24,1 20,5 18,4 17,2 10
Spanje 5 4 5 5 5
VK 22 17 17 16 18 5
VS 27 21 16 16 18 Totaal 100 100 100 100 100
0

Personeel en organisatie
Personeel De winstdelingsregeling voor medewerkers van Wereldhave is
In december 2005 is de heer De Ruijter teruggetreden als in 2005 aangepast. De nieuwe winstdeling is gebaseerd op
directeur van de vennootschap. Aan de Algemene Vergadering de bezettingsgraad, de exploitatiekosten, de beheerkosten en
van aandeelhouders zal worden voorgesteld de heer J. Buijs de toename in omvang van de portefeuille. Per indicator is
te benoemen tot directeur voor een periode van vier jaar. een doelstelling vastgesteld. De score ten opzichte van de
De heer G.C.J. Verweij, die in 2007 met pensioen zou gaan, doelstelling bepaalt de hoogte van de winstdeling. De regeling
heeft zich bereid verklaard aan te blijven tot 2010. Aan de resulteerde over het jaar 2005 in een winstdeling van één
Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voor- maandsalaris.
gesteld hem te herbenoemen voor een periode van vier jaar.
In 2005 heeft Wereldhave het 75-jarig bestaan in Nederland
De heer Ch. Schouten, vanaf het begin in 1980 directeur van gevierd met een 2-daags personeelsfeest voor alle binnen- en
Wereldhave’s managementorganisatie in de Verenigde Staten, buitenlandse medewerkers. Wij kunnen terugkijken op een
gaat in mei 2006 met pensioen. Mevr. C. Taveras-Cruz, die al bijzonder geslaagd evenement en enthousiaste reacties van al
meer dan 24 jaar voor Wereldhave werkt en in meerdere onze medewerkers.
functies alle facetten van het vastgoedbedrijf heeft leren
kennen, is benoemd tot zijn opvolgster. Wij zijn de heer In 2005 zijn er bij Wereldhave gemiddeld 100 personen
Schouten zeer erkentelijk voor zijn bijdrage aan het succes werkzaam geweest (2004: 101), waarvan 65 (2004: 67) in de
van de onderneming en wensen mevr. Taveras-Cruz veel landenvestigingen. Van het totaal aantal personen was 43%
succes in haar nieuwe functie. vrouw en 57% man. De gemiddelde leeftijd van werknemers
bedraagt 41 jaar. Het ziekteverzuim was ook in 2005 zeer laag
In 2005 heeft Wereldhave de pensioenregeling in Nederland (2,3%). Onze waardering gaat uit naar onze medewerkers voor
aangepast aan de wet aanpassing fiscale behandeling Vut, hun inzet en betrokkenheid in het afgelopen jaar.
Prepensioen en introductie Levensloopregeling. De pensioen-
leeftijd is voor werknemers die op 31 december 2004 jonger
waren dan 55 jaar verhoogd tot 65 jaar. De dekkingsgraad
van het pensioenfonds bedroeg ultimo 2005 153%.
Personeelsfeest 2005
16

Organisatie
De werkzaamheden voor de bouw van een nieuw
gecentraliseerd informatiesysteem verlopen volgens schema.
Naar verwachting kan het nieuwe systeem medio 2007 in
gebruik genomen worden.
In 2005 is naar aanleiding van de aanbevelingen van de

Commissie Tabaksblat de aanzet gegeven voor de opstelling
van een systeem van procesbeschrijvingen, waarbij alle binnen
het bedrijf voorkomende processen worden gedocumenteerd
(met inbegrip van de daarbij gehanteerde kwaliteitseisen).
Het systeem draagt bij aan verbetering van de kwaliteit, behoud
van kennis en beheersing van risico’s. Het systeem zal op het
intranet beschikbaar worden gesteld en zal naar verwachting
eind 2006 operationeel zijn.
Wereldhave beschikt sinds 1992 over een vergunning op grond

van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. De wet toezicht
beleggingsinstellingen is in 2005 gewijzigd. Eén van de
gevolgen van de wetswijziging is dat alle vergunninghouders
opnieuw een vergunning dienen aan te vragen, uiterlijk op
1 maart 2006. Wereldhave voldoet aan de bepalingen van de
Wet toezicht beleggingsinstellingen en heeft de aanvraag tijdig
ingediend.
17
Informatie per land
De economische cijfers per land zijn ontleend aan de
”Economic Outlook” van de OESO (december 2005).
De herwaardering per land is berekend in lokale valuta.
Onder het begrip bezettingsgraad wordt verstaan de jaarhuur
bij volledige bezetting minus de huurderving wegens leegstand,
uitgedrukt als percentage van die jaarhuur.

België
In het afgelopen jaar is in de Brusselse kantorenmarkt bijna de discount sfeer komt. In de stadscentra is een sterke vraag
50% meer verhuurd dan in 2004. Dankzij de uitbreiding van de naar kwaliteitspanden op A1-locaties. Sinds eind 2004 stijgen
EU kon de leegstand in de Brusselse agglomeratie licht dalen de huren in winkelcentra snel. In de beste centra worden al
tot 10,4%. Dat geldt niet voor de Leopoldwijk. De laatste jaren hogere huren (EUR 1.600 per m2) betaald dan in de hoofd-
is hier vrij veel nieuwbouw opgeleverd, anticiperend op de winkelstraten (EUR 1.250). De huren in de retailparken
uitbreiding van de EU in 2005. De Europese Unie heeft evenwel bedragen EUR 135 per m2. De toprendementen van Belgisch
een voorkeur voor grotere kantoorgebouwen. In de Leopoldwijk winkelvastgoed bedragen momenteel 5% in de hoofdwinkel-
ontbreekt daarvoor de ruimte. Het gevolg is dat de EU nu straten; in de winkelcentra 6-7,5%. De rendementen staan
uitwijkt naar meer perifere kantoorlocaties en dat de leegstand onder neerwaartse druk als gevolg van de lage rente en de
is gestegen. De huren zijn daardoor in de Leopoldwijk met 3% vraag van beleggers naar winkelvastgoed.
gedaald tot EUR 285 per m2.
De geringe vraag op de markt voor bedrijfshuisvesting heeft
In het nabijgelegen centrum is de leegstand gedaald en zijn de zijn weerslag op de huurprijzen. De huren voor semi-industriële
huren desondanks gedaald met 10% tot EUR 200 per m2. Ook panden zijn de afgelopen tien jaar vrijwel niet gestegen.
elders zijn de huren gelijk gebleven of gedaald bij een lagere Huurperiodes worden steeds korter. De rendementen zijn de
leegstand. Dat is opmerkelijk. Verhuurders zijn bereid tot afgelopen jaren evenwel gedaald van 10% naar 7%.
concessies, gezien de verwachte oplevering van ca. 500.000 m2
nieuwbouw in 2006. Bedrijven tonen zich gevoelig voor de Wereldhave Belgium heeft ten behoeve van de uitbreiding van
kwaliteit van kantoorlocaties en gebouwen. Het rendement in het winkelcentrum Nivelles in 2005 vier ernaast gelegen
het CBD (Leopoldwijk) bedraagt 6%, op de Ring (Gedecentrali- winkels gekocht. De bouwvergunning voor de uitbreiding met
seerde Wijken) 6,5% en in de Periferie 6,7%. ca. 8.000 m2 van het winkelcentrum Nivelles zal in het voorjaar
van 2006 worden aangevraagd. Vooruitlopend op de uitbreiding
De kantooropname van Antwerpen zal in 2005 waarschijnlijk zal het winkelcentrum worden gerenoveerd. Ook in Doornik
uitkomen op 70.000 m2, wat beduidend lager is dan het wordt gewerkt aan de uitbreiding van het winkelcentrum met
gemiddelde van de voorgaande jaren. De wegwerkzaamheden 4.500 m2. Mede hiervoor werd op 9 februari 2006 een terrein
aan de Ring van Antwerpen, die eind 2005 werden afgerond, van 2,5 ha aangekocht om de parkeerfaciliteiten te verbeteren.
zijn daaraan mede debet geweest. Het kantooraanbod bereikte
zijn piek eind 2004 en is sindsdien nauwelijks gedaald. Gezien De bezettingsgraad over 2005 van de portefeuille van
de lagere kantoorhuren is het ombouwen naar woningruimte Wereldhave in België kwam uit op 83,4% (2004: 79,9%). De
eerder lonend dan in Brussel. De rendementen voor kantoren Belgische portefeuille had op 31 december 2005 een waarde
bedragen momenteel ca 7%. van EUR 331,2 mln; de portefeuille bevat geen ontwikkelings-
projecten. De portefeuille is met 2,3% opgewaardeerd. Het
De leegstand van winkels in de hoofdwinkelstraten wordt belang van Wereldhave in Wereldhave Belgium bedraagt per
toegeschreven aan het succes van winkelcentra en retail- jaareinde 2005 68,2% (2004: 68,2%).
parken. Er is de afgelopen jaren duidelijk sprake van een
opwaardering van de perifere detailhandel, waarmee deze uit
18
Jaarhuur en marktwaarde Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)

(in miljoenen Euro, per 31-12-2005, bij volledige bezetting)
2005 2004 Kantoren Winkels Industrieel

200
Economische groei 1,4 2,4 180,0 Jaarhuur Kantoren
Inflatie 2,0 2,3 Marktwaarde Winkels
Groei consumptie 1,1 1,3

150 139,6 4 Industrieel
Groei bedrijfsinvesteringen 12,9 3,3

Groei werkgelegenheid 0,7 0,7 100 42
Werkloosheid 8,4 7,9
54
50
13,2 13,5 11,6

1,4
0

1 5
1. Winkelcentrum Belle Ile, Luik (interieur) 2. Koningstraat 139-141, Brussel (1983-1997) 3. Kunstlaan 41, Brussel (1976-1996) 4. Keiberg, Zaventem (1989-1999)
5. Muntplein / Schildknaapstraat, Brussel (1984-2002)
Gemiddelde bezettingsgraad (in %) Herwaardering onroerend goed in Algemene huurvoorwaarden

exploitatie (in %)
2001 2002 2003 2004 2005 2001 2002 2003 2004 2005
100 25
1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, met een
95 wederzijdse optie tot verlenging
15
en/of aanpassing.
90
5 2. Huurverhogingen: jaarlijkse
85 verhogingen zijn gebaseerd op de
-5 gezondheidsindex.
80
3. Voor rekening van verhuurder:
-15 uitsluitend onderhoud.
75
4. Huurprijzen zijn inclusief BTW.
70 -25

Finland
De hoeveelheid nieuw opgeleverde kantoorruimte is in 2005 2000 op ongeveer EUR 900 per m2. Op de allerbeste locaties
afgenomen, waardoor de leegstand niet verder is opgelopen. valt een stijging van de huren waar te nemen. Op de mindere
Ondanks het feit dat veel kantoorgebouwen in het centrum locaties in het centrum en in de periferie liggen de huren op
economisch verouderd zijn, ligt de leegstand er niet boven het EUR 480 tot 600 per m2. De netto aanvangsrendementen van
gemiddelde van Helsinki. De belangstelling voor huisvesting in grote winkelcentra liggen tussen de 6% en 6,75%.
het centrum is groot, maar geschikte gebouwen zijn schaars.
Kantoorgebruikers verhuizen van oude panden in het centrum In het winkelcentrum Itäkeskus stegen de omzetten in 2005
naar nieuwe gebouwen, bij voorkeur in het centrum of anders met 2,5%, in Tapiola met 4%. Ook de niet-omzetgerelateerde
aan de rand van de stad (zoals Ruohlahti) of in de periferie huren die het afgelopen jaar bij huurverlenging zijn gereali-
(zoals bij het vliegveld in Vantaa). In Espoo, waar veel ICT seerd, zijn gestegen. Na de recente uitbreiding van het
bedrijven gevestigd zijn, ligt de leegstand beduidend hoger. winkelareaal zijn de omzetten stabiel gebleven. Er is nog
In dit aantrekkelijke gebied staan veel relatief oude kantoren. steeds ruimte voor huurverhogingen op de beste locaties in
Daarbij komt dat de ICT sector slechts langzaam herstelt. Itäkeskus. In het verslagjaar zijn verdere verbeteringen
aangebracht aan het winkelcentrum, zoals het moderniseren
In de periode 2001-2005 zijn de huren met ongeveer 20 tot 25% van voetgangersbruggen en het verbeteren van de zichtlijnen in
gedaald. Nu de leegstand niet meer stijgt, lijken de huren zich de ”Boulevard”. In de garage is een elektronisch systeem
te stabiliseren rond een niveau van EUR 280 per m2. In de geïnstalleerd dat bezoekers helpt beschikbare parkeerplaatsen
suburbane gebieden liggen de markthuren rond de EUR 150 te vinden.
per m2. Een belangrijke positieve aanwijzing is dat het aantal
transacties is toegenomen, maar de netto opname ligt al vijf De Finse regering bestudeert de invoering van een speciaal
jaar op een laag niveau. De netto aanvangsrendementen voor fiscaal regime voor vastgoedbeleggingsinstellingen. Het
kantoren zijn in 2005 gedaald van 7,0 tot 6,5%. eindrapport van de door de regering ingestelde werkgroep met
wetsvoorstel zal naar verwachting in de loop van 2006 worden
De winkelmarkt is al enige jaren de meest aantrekkelijke ingediend. Over de inhoud van de voorstellen bestaat nog geen
onroerend goedmarkt van Helsinki. Een belangrijke oorzaak is duidelijkheid. De werkgroep streeft naar invoering per 1 januari
gelegen in de sterke groei van de particuliere consumptie. De 2007.
groei van de consumptie gaat gepaard met een groei van het
winkelaanbod. In 2005 heeft een aantal grote nieuwe winkel- De bezettingsgraad van de Finse portefeuille kwam uit op
centra zijn deuren geopend. In het centrum van Helsinki 99,1% (2004: 99,0%). Op 31 december 2005 bedroeg de
staat ongeveer 1,5% leeg. Ook de grote winkelcentra kennen waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie
weinig of geen leegstand. Daarbuiten ligt de leegstand hoger EUR 423,6 mln. De Finse portefeuille van Wereldhave bevat
op 4 à 5%. In Espoo ligt de leegstand van winkels op ongeveer geen ontwikkelingsprojecten. De portefeuille is met 9,3%
7%. De top-winkelhuren in het centrum van de stad liggen rond opgewaardeerd.
de EUR 1.200 per m2. Dezelfde huren worden gemaakt op de
beste locaties van de grote winkelcentra. Het gemiddelde
huurniveau op de betere winkellocaties ligt al sinds het jaar
20


450
416,6
Economische groei 1,3 3,5 Jaarhuur Kantoren
400
350
Groei consumptie 3,3 2,8 2
300
Groei bedrijfsinvesteringen –3,3 4,6
250
Groei werkgelegenheid 1,2 0,0
200
150
100
50 29,8 98
0,5 7,0
0

1 5
1. 5 Lansituulentie, Tapiola - exterieur 2. 3. 4. 5.: interieur

exploitatie (in %)
2001 2002 2003 2004 2005 2001 2002 2003 2004 2005
100 25
1. Duur: 5 jaar, met een wederzijdse
95 optie tot verlenging en/of aanpassing.
15
2. Huurverhogingen: jaarlijkse
90
5 verhogingen zijn gebaseerd op het
85 consumenten prijsindex cijfer.
-5 Een groot gedeelte van de huren
80
betreft omzethuur.
-15 3. Voor rekening van verhuurder:
75
uitsluitend groot onderhoud.
70 -25

Frankrijk
De bruto kantooropname in Ile de France lag ruim 12% hoger Aanvankelijk ging de aandacht vooral uit naar het herontwikke-
dan in 2004. Vooral in het laatste kwartaal van 2005 steeg de len en uitbreiden van de grote regionale winkelcentra in de
opname sterk. De vraag richt zich op nieuwe efficiënte stedelijke randgebieden. Daarbij komt dat ook in de perifere
kantoorgebouwen op goed bereikbare locaties. Dit blijkt o.m. uitbreidingsgebieden de voorraad nieuwe winkelruimte nog
uit de stijging van de opname van nieuwe kantoorruimte steeds toeneemt. Het gevolg is dat de winkels en winkelcentra
in de oostelijke randgebieden. De voorkeur van de meeste in de binnensteden het moeilijker krijgen. In dit kader valt te
kantoorgebruikers gaat echter nog steeds uit naar de begrijpen dat de strijd om grote winkeloppervlakten (mega-
traditionele kantoorgebieden in het Westen. Oudere inefficiënte stores) in de binnenstad tussen de grote ketens wat lijkt te
kantoorgebouwen zijn moeilijk te verhuren en dit geldt ook luwen. Steeds meer winkeliers uit de stadscentra trekken naar
voor kantoren op moeilijk bereikbare locaties, zoals de verre de goedkopere perifere retailparken. Deze worden gekenmerkt
periferie. Het aantal grote transacties nam in het afgelopen door lage servicekosten en door gratis of goedkoop parkeren.
jaar af; het aantal middelgrote transacties nam toe en het Zij maken thans al 30% van het totale Franse winkelbestand
aantal kleine transacties bleef gelijk. De leegstand in Ile de uit. Het aandeel ”hard discount” winkels neemt gestaag toe.
France is het afgelopen jaar gedaald en ligt nu op 6%. In De stagnerende inkomensgroei en de toenemende inkomens-
2006/2007 zal een aanzienlijke hoeveelheid kantoorruimte verschillen versterken de vraag naar goedkope winkels. In de
gereedkomen (+28%), waardoor de leegstand naar verwachting hoofdwinkelstraten gaat de belangstelling nu meer uit naar de
weer zal gaan oplopen. In het CBD van Parijs ligt de leegstand wat kleinere winkels van 100 tot 300 m2. Hiervoor worden nog
nu op 4,2%. In La Défense is de leegstand in het vierde steeds tophuren betaald. Deze winkels mikken op de modieuze
kwartaal sterk gedaald. Het ging hierbij om een aantal grote consument en op stadstoeristen. Supermarkten zien hun
transacties in nieuwe kantoorgebouwen. Hierdoor stegen de marktaandeel dalen, hypermarkten weten zich te handhaven,
tophuren met 27% tot EUR 493 per m2. Elders in de westelijke terwijl discounters de grote winnaars zijn. De hoogste huren
randgebieden zijn de tophuren met 8% gestegen. In het CBD worden betaald in het centrum van Parijs met uitschieters tot
zijn de tophuren met slechts 2% gestegen tot EUR 639 per m2. EUR 9.000 per m2. Het gaat hier om exclusieve modewinkels op
Kantoorgebruikers zijn, zoals de huurontwikkeling in de Champs Elysées. Op de retailparken liggen de huren rond
La Défense laat zien, bereid om voor kwaliteit en maatwerk de EUR 170 per m2. De rendementen voor winkels op de beste
een hoge huur te betalen. Kwaliteitsverschillen tussen locaties in Parijs liggen tussen de 5,5 en 6%, voor winkelcentra
locaties en panden gaan steeds zwaarder tellen. Het tussen de 5,5 en 6,5% en voor retailparken in de Parijse regio
gemiddeld huurniveau is globaal gelijk gebleven. Dit betekent tussen de 5,75% en 6,25%.
dat er elders huurdalingen hebben plaatsgevonden. Door de
aanhoudend lage rente zijn de rendementen in het CBD en In de samenstelling van de Franse portefeuille is in 2005
La Défense verder verscherpt tot 5,0% respectievelijk 6,0% geen wijziging gebracht. De bezettingsgraad van de Franse
eind 2005. portefeuille over 2005 kwam uit op 97,2% (2004: 96,4%). Op
31 december 2005 bedroeg de waarde van de portefeuille
De nieuwe winkelwetgeving van 1996 (Wet Raffarin) was erop onroerend goed in exploitatie EUR 211,5 mln. De Franse
gericht om de ongebreidelde uitbreiding af te remmen en de portefeuille van Wereldhave bevat geen ontwikkelings-
vernieuwing van oudere winkelconcentraties te stimuleren. projecten. De portefeuille is met 4,6% opgewaardeerd.
22


250
Inflatie 1,3 1,6 200 196,9 Marktwaarde Winkels
Groei consumptie 2,1 2,3 4 3 Industrieel
Groei bedrijfsinvesteringen 3,1 1,4 150

Groei werkgelegenheid 0,2 –0,1
Werkloosheid 10,0 10,0 100
50
16,6 93
8,1 6,5
1,4 1,1
0

1 5
1. Ilot Kléber, Levallois-Perret 2. Rue d’Aguesseau / Rue du Faubourg St Honoré, Parijs (1977-2000) 3. 28-30 Avenue George V, Parijs (1979-1986)
4. Winkelcentrum Parinor, Aulnay-sous-Bois (1990-2002) 5. 29-30 Quai de Dion Bouton, Parijs (1985-1998)

exploitatie (in %)
2001 2002 2003 2004 2005 2001 2002 2003 2004 2005
100 25
1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, waarbij de huurder
95 elke 3 jaar een optie heeft de huur te
15
verlengen.
90
85 verhogingen zijn gebaseerd op de
-5 stijging van de bouwkosten (INSEE
80
index), tenzij anders overeengekomen.
75
uitsluitend onderhoud.
70 -25

Nederland
Na vier magere jaren lijkt de Nederlandse kantorenmarkt rijp groeit de leegstand. Er is sprake van een zeer ruime markt
voor een bescheiden herstel. Er is in 2005 15% meer verhuurd voor oudere bedrijfsgebouwen. De huren van goede bedrijfs-
en de netto absorptie was in 2005 niet langer negatief. gebouwen zijn gelijk gebleven. De huren van oudere
De leegstand nam in 2005 nog wel met 5% toe, omdat er nog bedrijfsgebouwen zijn in 2005 gedaald. In de Randstad liggen
steeds teveel gebouwd wordt. In 2006 is bij een sterkere de huren rond de EUR 60 per m2, in de overige regio’s rond de
economische groei een verdere toename van de netto absorptie EUR 45 per m2. De rendementen voor langjarig verhuurde
te verwachten. Of dit zal leiden tot een daling van de leegstand moderne bedrijfsgebouwen zijn verder gedaald en liggen thans
hangt af van de omvang van de nieuwbouw. Door het hoge tussen 7,5% in de Randstad en 8,0% op de betere locaties
leegstandsniveau en het aanbod van nieuwbouw zullen de daarbuiten.
huurverschillen tussen eersteklas en tweedeklas kantoren
toenemen. Op de betere locaties zijn de huren in 2005 stabiel De bezoekersaantallen van de winkelcentra van Wereldhave
gebleven; op de mindere locaties zijn de huren verder gedaald. zijn in 2005 gelijk gebleven, met uitzondering van Winkel-
De leegstand is het grootst in de gemeenten rond de grote centrum Etten-Leur. De bouwoverlast van het Centrumplan
steden. De tophuren op de Zuid-as in Amsterdam liggen rond is nu voorbij en de bezoekersaantallen stijgen. Na het vertrek
de EUR 320 per m2. De incentives belopen gemiddeld 20% van van de Albert Heijn is de leeggekomen ruimte uitgebreid en
de kale huur. De rendementen liggen rond de 6,0%. verhuurd aan modebedrijven, die in het voorjaar van 2006 hun
deuren zullen openen. Een distributiecentrum met kantoren
In de detailhandel staan de marges onder druk als gevolg in Amersfoort werd voor de huurder uitgebreid en gemoderni-
van stijgende kosten en teruglopende omzetten. Door de seerd. In Alphen aan den Rijn werd een bedrijfsgebouw met
uitbreiding van het winkelareaal neemt de concurrentie toe. kantoren verhuurd en werd een distributiecentrum op
Op toplocaties in de binnenstad en in de betere winkelcentra 15 december 2005 verkocht. De prijs lag iets boven de
wordt gevochten om de beste posities, waarbij aanzienlijke boekwaarde. De bezettingsgraad van de Nederlandse
overnamesommen worden betaald. De huurprijzen zijn daar portefeuille is in 2005 iets verbeterd tot 88,8% (2004: 88,0%).
met circa 5% gestegen. In de straten buiten het kernwinkel- Gezien een aantal in 2005 gerealiseerde verhuurtransacties
gebied, in de verouderde winkelcentra en op meubelboulevards zal de bezettingsgraad in 2006 verder verbeteren.
ontstaat leegstand, waardoor hier en daar al huurprijs- Op 31 december 2005 bedroeg de waarde van de portefeuille
verlagingen voorkomen. De bruto rendementen voor winkels onroerend goed in exploitatie EUR 375,4 mln en van
op de beste locaties in de Randstad liggen tussen de 5,0% en de portefeuille ontwikkelingsprojecten EUR 2,0 mln.
de 6,0%. De portefeuille is met 3,5% opgewaardeerd.
Het aanbod van bedrijfsruimte is in de periode 2000-2005

verviervoudigd tot 8,3 miljoen m2. De stijging van het aanbod
betreft vooral grote units (groter dan 5.000 m2). Veel gebouwen
voldoen niet meer aan de functionele eisen die aan bedrijfs-
ruimte worden gesteld, zowel qua locatie als product. Doordat
bedrijven hun activiteiten verplaatsen naar lage lonen landen,
24


200 190,2

150
Groei consumptie 0,2 0,0 133,1 14 Industrieel
Groei bedrijfsinvesteringen –0,9 4,2

35
Groei werkgelegenheid –0,6 –0,7 100
52,1
50
51
14,6 13,0
4,6
0

1 5
1. Winkelcentrum Kronenburg, Arnhem 2. Binnenhof 10, Amstelveen (1990-1996) 3. Carnegielaan 10-14, Den Haag (1986-1996)
4. Blekerslaan 4-10-12-14, Groningen (1978-1988) 5. Park Boswijk, Doorn (1975-2002)

exploitatie (in %)
2001 2002 2003 2004 2005 2001 2002 2003 2004 2005
100 25
1. Duur: 5 jaar. De huurder heeft een
95 optie met 5 jaar te verlengen.
15
2. Huurverhogingen: jaarlijkse
90
5 verhogingen zijn gebaseerd op de index
85 van de kosten voor levensonderhoud
-5 (prijsindexcijfer gezinsconsumptie).
80
-15 onderhoud, verzekering, administratie
75
en een deel van de lokale belastingen.
70 -25

Spanje
De leegstand in Madrid is in 2005 licht gedaald. De belang- in hoofdwinkelstraten zijn stabiel gebleven of licht gedaald en
rijkste oorzaak is dat er in 2005 veel minder nieuwbouw liggen nu in Madrid rond de 5%.
gereed is gekomen. Netto is er in 2005 ongeveer 300.000 m2
opgenomen. Naar verwachting zal de nieuwbouw in de De vraag naar bedrijfsruimte nam in 2005 toe (tot ongeveer
komende jaren weer gaan oplopen, waardoor de leegstand 250.000 m2). De vraag is vooral gericht op de grotere eenheden
hoog blijft. De verschillen in bruto opname en leegstand tussen (groter dan 5.000 m2) die bovendien goed bereikbaar moeten
de diverse deelmarkten zijn groot. De vraag richt zich op goed zijn. Bij logistieke gebouwen gaat het om nog grotere
bereikbare locaties in het centrum en langs de binnenste eenheden. De leegstand van bedrijfsruimte is gedaald tot
ringweg in het Noorden. In het centrum is de leegstand zeer ongeveer 3,5% als gevolg van het ontbreken van voldoende
laag (2%), mede door de concurrentie van de woningsector. geschikte ontwikkelingslocaties. Door de stijging van de
Op de Castellana ligt de leegstand op ongeveer 4%, langs de huizenprijzen is grond voor bedrijfsruimte schaars geworden.
M30 op 10% en in de periferie op ruim 20%. De leegstands- De huren van grote units zijn in het zuiden met 3% gestegen tot
percentages in de periferie lopen sterk uiteen. Bedrijven die in EUR 67 per m2. De kleinere units in het noorden, waar de
het centrum niet meer terecht kunnen, wijken uit naar de concurrentie van de woningsector groter is, laten een prijs-
betere perifere locaties. Kantoorlocaties als La Moraleja en stijging zien van 5%.
Campo de las Nacionas plukken daar de vruchten van.
Alcobendas, Arroyo de la Vega en San Sebastian de los Reyes De gemiddelde bezettingsgraad van de portefeuille gedurende
worden vanaf medio 2007 beter bereikbaar met de nieuwe het verslagjaar kwam uit op 92,9% (2004: 92,4%). Wereldhave
metro Norte. De kantoorhuren in Madrid zijn in 2005 met is er eind 2005 in geslaagd de laatste leegstaande meters van
ongeveer 2% gestegen. In het centrum zijn de huren met 8% het kantoorgebouw in Arroyo de la Vega te verhuren. Voor 2006
gestegen van EUR 300 tot EUR 325. In de periferie zijn de huren wordt daarom een verbetering van de bezettingsgraad
gelijk gebleven. In 2005 zijn de netto aanvangsrendementen verwacht. Op 31 december 2005 bedroeg de waarde van de
van eersteklas kantoren in het centrum van Madrid tot 5% of portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 104,0 mln;
zelfs 4,75% gedaald. In de periferie liggen de netto aanvangs- Wereldhave heeft in Spanje geen ontwikkelingsprojecten.
rendementen voor de betere kantoorpanden tussen de 6% De Spaanse portefeuille is met 0,8% opgewaardeerd.
en 6,5%.
De hoogste winkelhuren in Madrid worden betaald in de

hoofdwinkelstraten. Hier liggen de netto huren voor eersteklas
winkels tussen de EUR 1.600 en de EUR 2.000 per m2. Op de
retailparken liggen de huren het laagst, tussen de EUR 140 en
de EUR 180 per m2. In 2005 zijn de winkelhuren gemiddeld
gelijk gebleven of licht gestegen. In het topsegment stijgen de
huren, terwijl de mindere locaties kampen met leegstand en de
huren zien dalen. De netto aanvangsrendementen van winkels
26


90
80 77,1
Inflatie 3,6 4,1 Marktwaarde Industrieel

70
Groei consumptie 4,2 4,4
60 26
Groei bedrijfsinvesteringen 6,5 5,6
50
40
30 26,9
20 74
10 6,7
2,2
0

1 5
1. Plaza de la Lealtad 2, Madrid 2. Rambla de Cataluna 124, Barcelona (1994-1997) 3. Calle Mariano Benlliure 1-2, Rivas-Vaciamadrid 4. Rambla de Cataluna 2-4, Barcelona (1994-1998)
5. Calle Fernando el Santo 15, Madrid

exploitatie (in %)
2001 2002 2003 2004 2005 2001 2002 2003 2004 2005
100 25
1. Duur: tot 5 jaar.
15
verhogingen zijn gebaseerd op de index
90
5 van de kosten voor levensonderhoud
85 (prijsindex gezinsconsumptie).
80
onderhoud, verzekering, administratie
-15 en een deel van de lokale belastingen.
75
70 -25

Verenigd Koninkrijk
De Britse kantorenmarkt is in 2005 verder verbeterd. In Londen geworden. De concurrentie op de winkelmarkt, vooral als
is de leegstand in 2005 met eenderde gedaald tot ca 6,8%. gevolg van nieuwe winkelformules als teleshoppen, factory
Vanaf 2004 stijgen de huren. Dit geldt vooral voor Midtown en outlets en retailparken, nam hierdoor verder toe. Luxe winkels
het West End, waar de tophuren nu op GBP 400 resp. GBP 800 zien hun omzetten dalen en winkels op secundaire locaties
per m2 liggen. In de City zijn de huren minder gestegen. hebben het ook moeilijker gekregen. Naar verwachting zal de
De hoogste huren liggen daar nu op GBP 480 per m2. Voor de groei van de winkelhuren afnemen. Goedgelegen winkels in de
komende jaren wordt een verdere huurstijging verwacht. Dit hoofdwinkelstraten doen het nog steeds goed. Hier zijn de
geldt niet alleen voor het centrum van Londen, maar ook voor huren zelfs sterker gestegen dan in winkelcentra (3,8% versus
de centra van grote steden als Birmingham, Manchester, Leeds 3,3%). Kennelijk laat de consument zich niet alleen leiden door
en Liverpool. De suburbane kantorenmarkten aan de rand van prijs, maar ook door comfort en gezelligheid. Winkelcentra
Londen kampen met hoge leegstand. Het tempo waarin de doen het in Londen beter dan erbuiten. Dit is terug te vinden in
markt verbetert, is laag en wisselt sterk per deelmarkt. de ontwikkeling van de aanvangsrendementen van winkels. De
In Manchester is de bruto opname in het centrum vrijwel gelijk aanvangsrendementen van winkels in hoofdwinkelstraten zijn
gebleven en zijn de huren licht gestegen tot GBP 300 per m2. gedaald van 4,25% tot 4,0% terwijl de aanvangsrendementen
In de suburbane kantorenmarkt van zuid-Manchester is het van winkelcentra gelijk zijn gebleven op 5,25%. De aanvangs-
transactievolume omhoog gegaan en zijn de huren eveneens rendementen van eersteklas retail warehouses op retailparken
licht gestegen. zijn gedaald van 4,75% tot 4,5%.
De netto aanvangsrendementen op de Britse onroerendgoed- De portefeuille werd in het verslagjaar uitgebreid door de
markten zijn in 2005 verder gedaald. In het West End liggen aankoop van het Towers Business Park te Manchester.
de rendementen voor eersteklas kantoren gemiddeld op 5% en Wereldhave verkocht in 2005 drie kantoren (in Londen, Truro
in de City op 5,5%. In de suburbane kantorenmarkten rond en Leeds) en een bedrijvenpark in Sittingbourne. Hiermee is
Londen zijn de netto aanvangsrendementen gedaald van 6,25% een verkoopresultaat behaald van EUR 8,5 mln. De gemiddelde
tot 5,75%. In de centra van andere grote steden zijn de bezettingsgraad van de portefeuille gedurende het verslagjaar
aanvangsrendementen gedaald van 6,0% tot 5,5%. De daling kwam uit op 97,3% (2004: 91,3%). Op 31 december 2005
van de aanvangsrendementen kan in verband worden gebracht bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in
met de verwachting dat de nominale rente laag zal blijven en exploitatie EUR 421,5 mln en van de portefeuille ontwikkelings-
dat de bouwkosten zullen stijgen. Op termijn is dan een projecten EUR 0,3 mln. De Britse portefeuille is met 1,6%
verdere stijging van de kantoorhuren te verwachten. Uit de opgewaardeerd.
ontwikkeling van de aanvangsrendementen valt af te leiden dat
de verwachte huurstijging het sterkst zal zijn in het West End.
Aan de sterke groei van de consumptieve bestedingen is in

2005 een eind gekomen door o.m. een lagere economische
groei, een hogere rente, een hogere olieprijs en een afkoelende
woningmarkt. De consument is hierdoor kieskeuriger
30


350
295,7
300
Groei consumptie 1,8 3,6 250 6 Industrieel
Groei bedrijfsinvesteringen 3,1 3,4 23

200
150
98,7
100
71
50 27,1
22,5
7,4 2,1
0

1 5
1. Towers Business Park, Manchester 2. 65 Kingsway, Londen (1989-1999) 3. The Carnaby Estate, Londen (1988-1997) 4. Ebury Gate, Londen (1978-1987)
5. 85 / 87 Clarence Street en 1 Castle Street Kingston upon Thames, Londen (1988-1991)

exploitatie (in %)
2001 2002 2003 2004 2005 2001 2002 2003 2004 2005
100 25
1. Duur: tot 25 jaar.
95 2. Huurverhogingen: elke 5 jaar op basis
15
van de dan geldende markthuur,
90
5 echter in het algemeen niet beneden
85 de laatst geldende huur.
-5 3. Voor rekening van huurder:
80
hoofdzakelijk onderhoud en
-15 opstalverzekering.
75
70 -25

Verenigde Staten
De aanhoudende groei van de Amerikaanse economie heeft in heeft verhoogd. De effectieve winkelhuren zijn in het afgelopen
het afgelopen jaar tot een daling van de leegstand van kantoren jaar met ongeveer 5% gestegen en liggen nu op ongeveer
geleid, zowel op centrumlocaties als in de suburbane kantoor- USD 200 per m2. De lage reële rente heeft ook geleid tot een
gebieden. In deze laatste gebieden was de daling het sterkst. daling van de netto aanvangsrendementen van 7,9% tot 7,4%.
Desondanks zal de leegstand in de centrale gebieden ook in de De sterkste huurstijgingen en de grootste waardestijgingen
toekomst lager blijven dan in de suburbane gebieden. Deze hebben zich voorgedaan in Californië. Nu de korte rente flink is
verwachting is gebaseerd op de toegenomen belangstelling verhoogd, valt een terugslag te verwachten. De concurrentie op
voor centrumlocaties en het tekort aan geschikte bouwlocaties de winkelmarkt zal toenemen en de verschillen in huurgroei
in het centrum. De kennisintensieve gebieden met een hoge tussen goede en minder goede locaties zullen toenemen. Deze
quality of life doen het beter dan de overige gebieden. Door de verwachtingen komen al tot uitdrukking in de hoogte van de
dalende leegstand stegen de huren op een aantal kantoren- netto aanvangsrendementen. In Californië liggen de netto
markten aan de West Coast met meer dan 5%. In Manhattan en aanvangsrendementen met 6,9% onder het gemiddelde van
op Long Island in New York stegen de huren eveneens met 7,4%; in Texas op het gemiddelde en in het Midden van de USA
meer dan 5%. In andere gebieden ligt de huurgroei lager. ruim daarboven.
Op verreweg de meeste markten zijn de huurconcessies
gedaald en de huren gestegen. Ruim 16% van de huurcontracten van Wereldhave in de
Verenigde Staten ofwel ruim 45.000 m2 moest in het
Het herstel op de kantorenmarkten gaat gepaard met een verslagjaar worden vernieuwd of verlengd. Die taak is met
aanhoudende waardestijging op de investeringsmarkten. Door succes volbracht. Het 12.465 m2 tellende Portrait Building aan
de stijgende huren en de lage rente blijft het aantrekkelijk om de G-Street in Washington werd aan het einde van het tweede
onroerend goed te kopen met geleend geld. De netto kwartaal opgeleverd. Het gebouw is voor 70% verhuurd. In het
aanvangsrendementen van kantoren liggen nu gemiddeld rond vierde kwartaal heeft Wereldhave een perceel grond van ruim
de 7%. In Californië en New York liggen ze lager, in Texas 48 ha gekocht in San Antonio, Texas, voor de ontwikkeling van
hoger. In de nabije toekomst dient rekening te worden ruim 1.200 woningen, 4.000 m2 retail, twee kantoorgebouwen
gehouden met een hogere inflatie, een hogere rente en een van elk 8.000 m2 en een hotel. Naar verwachting zal in
daling van de wisselkoers, waardoor de netto aanvangs- september 2006 met de eerste fase (400 woningen) begonnen
rendementen kunnen gaan stijgen. Hiertegenover staat dat kunnen worden. In december 2005 heeft Wereldhave het
hogere bouwkosten kunnen leiden tot minder nieuwbouw en kantoor Victor V Corporate Park in Livonia, Michigan verkocht.
hogere huren. De opbrengst lag beneden de boekwaarde. De gemiddelde
bezettingsgraad van de portefeuille gedurende het verslagjaar
De winkelmarkten in de USA hebben het in de afgelopen jaren kwam uit op 89,7% (2004: 93,0%). Op 31 december 2005
uitstekend gedaan, omdat de Amerikaanse bevolking bereid bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in
was om consumptief krediet op te nemen. Door de lage korte exploitatie EUR 421,6 mln en van de portefeuille in
rente konden huishoudens extra leningen aantrekken op basis ontwikkeling EUR 31,7 mln. De portefeuille onroerend goed in
van de sterk in waarde gestegen woningen. Aan deze impuls exploitatie is met 8,0% opgewaardeerd.
komt een eind nu de Centrale Bank in korte tijd de rente flink
32

2005 2004 Kantoren Winkels Residentieel

400
350 335,7
300 12
Groei consumptie 3,5 3,9 Residentieel
Groei bedrijfsinvesteringen 8,3 9,4 250 8

Groei werkgelegenheid 1,8 1,1 200
Werkloosheid 5,1 5,5 150
100
80
52,0
50 29,0 33,9
2,7 7,1
0

1 5
1. Saxon Woods 4490 Eldorado Parkway, McKinney 2. 1910 Pacific Place, Dallas (1991-2004) 3. 20 Exchange Place, New York (1979-1997)
4. 83 Maiden Lane, New York (1980-1997) 5. 2404 Wilshire Boulevard, Los Angeles (1982-1989)

exploitatie (in %)
2001 2002 2003 2004 2005 2001 2002 2003 2004 2005
100 25
1. Duur: meestal 5 of 10 jaar.
95 2. Huurverhogingen: tussentijds geen.
15
90
5 onderhoud; aan huurder worden
85 doorberekend kostenstijgingen t.a.v.
-5 onroerendgoedbelasting, elektriciteit
80
en lonen.
-15
75
70 -25

Vooruitzichten
Op veel vastgoedmarkten is door lage economische groei en Met deze aan- en verkopen wil Wereldhave profiteren van de
voortgaande nieuwbouw sprake van verzadiging. Hierdoor geringe rendementsverschillen tussen eerste- en tweedeklas
spitst de concurrentie zich steeds meer toe op kwaliteit. vastgoed, om zo de kwaliteit van de portefeuille verder te
Bedrijven willen vooral gevestigd zijn in grote steden met verbeteren. In Nederland en België wordt gewerkt aan
een ruim arbeidsaanbod, goede internationale verbindingen uitbreidingen en verbeteringen van de winkelcentra in de
en een hoge leefkwaliteit. De vraag van huurders naar nieuw portefeuille. Het accent voor de wat langere termijn zal in alle
hoogwaardig onroerend goed zal dan ook aanhouden terwijl landen waar Wereldhave actief is vooral liggen op het laten
de gemiddelde leegstand hoog blijft. Gezien het vooruitzicht realiseren van nieuwbouwprojecten voor de eigen portefeuille.
van een lage inflatie en een lage reële rente zal de vraag van
beleggers naar onroerend goed met een ten opzichte van In 2006 zullen naar verwachting een kantoorpand in Frankrijk
obligaties aantrekkelijk aanvangsrendement aanhouden. (Clichy) en een kantoorpand in het Verenigd Koninkrijk
Hierdoor zullen de rendementsverschillen tussen eerste en (Warwick) worden verkocht. Hiermee kan de sterk gestegen
tweedeklas onroerend goed gering blijven. waarde van deze panden worden gerealiseerd. De verkopen
passen in Wereldhave’s beleid van continue portefeuille-
Portefeuillevernieuwing wordt daarom steeds belangrijker. vernieuwing. Wereldhave streeft ernaar om in 2006 de
Enerzijds kan Wereldhave met dit beleid gebruik maken van de portefeuille per saldo te laten groeien met aankopen die ook
geringe rendementsverschillen om haar portefeuille optimaal op lange termijn een bijdrage leveren aan het resultaat.
te positioneren. Anderzijds blijft nieuwbouw concurrerend door
de nog steeds lage financieringskosten.
Wereldhave is actief op zoek naar uitbreiding en heeft daarbij Directie Wereldhave N.V. G.C.J. Verweij
op dit moment een voorkeur voor het kopen van bestaand Den Haag, 23 februari 2006
vastgoed. Gezien de huidige vermogensverhoudingen zullen
aankopen onmiddellijk kunnen bijdragen aan het direct
resultaat. Uitbreidingen van de portefeuille met bestaand
vastgoed worden vooral gezocht in de grotere markten,
zoals Frankrijk, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en de
Verenigde Staten. In de Verenigde Staten ligt het accent
daarbij op de regio New York, Washington en de westkust
(omgeving San Diego). Toch zal er ook vastgoed worden
verkocht, wanneer perspectief op waardestijging gering is.
34

Jaarrekening 2005
Geconsolideerde balans 36
Geconsolideerde winsten verliesrekening 37
Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen
vermogen 38
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 40
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 42
1. Algemene informatie 42
2. Fiscale status 42
3. Grondslagen 42
4. Transitie naar IFRS 48
5. Direct en indirect resultaat 61
6. Gesegmenteerde informatie 63
7. Onroerend goed in exploitatie 65
8. Ontwikkelingsprojecten 65
9. Bedrijfsmiddelen 66
10. Financiële activa 66
11. Overige langlopende posten 67
12. Debiteuren en overige vorderingen 67
13. Belastingvorderingen 68
14. Kasmiddelen en kasequivalenten 68
15. Aandelenkapitaal 68
16. Agio 69
17. Algemene reserve 69
18. Reserve koersverschillen 69
19. Rentedragende schulden 70
20. Latente belastingverplichtingen 72
21. Overige langlopende schulden 72
22. Overige kortlopende schulden 73
23. Financiële instrumenten 73
24. Bruto huuropbrengsten 74
25. Exploitatiekosten 75
26. Waarderingsresultaten 75
27. Vervreemdingsresultaten 75
28. Beheerkosten 75
29. Overige baten en lasten 77
30. Financiële baten en lasten 77
31. Belastingen over het resultaat 77
32. Resultaat per aandeel 77
33. Dividend 78
34. Niet in de balans opgenomen verplichtingen 78
35. Gebeurtenissen na balansdatum 78
36. Expense ratio 78
37. Schattingen in de jaarrekening 78
38. Verbonden partijen 78
39. Risico’s 79
40. Claims 82
Vennootschappelijke balans 83
Vennootschappelijke winsten verliesrekening 83
Toelichting op de vennootschappelijke balans
en de winsten verliesrekening 84
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2005

Geconsolideerde balans per 31 december 2005

(bedragen x EUR 1.000)
Toel. 31 december 2005 31 december 2004

Activa
Vaste activa
Onroerend goed in exploitatie 7 2.288.819 2.015.058
Ontwikkelingsprojecten 8 34.031 50.330
Bedrijfsmiddelen 9 5.969 5.740
Financiële activa 10 23.845 26.522
Overige langlopende activa 11 22.879 11.877
2.375.543 2.109.527
Vlottende activa
Debiteuren en overige vorderingen 12 18.700 15.648
Belastingvorderingen 13 1.430 2.604
Liquide middelen 14 44.967 21.060
65.097 39.312
Totaal activa 2.440.640 2.148.839
Eigen vermogen en passiva
Eigen vermogen
Aandelenkapitaal 15 207.817 207.817
Agio 16 755.707 755.707
Algemene reserve 17 563.213 465.284
Herwaarderingsreserve 1.527 –
Reserve koersverschillen 18 13.898 -/- 14.017
1.542.162 1.414.791
Minderheidsbelang 106.171 102.614

1.648.333 1.517.405
Langlopende schulden
Rentedragende schulden 19 563.901 499.960
Latente belastingverplichtingen 20 84.491 59.108
Overige langlopende schulden 21 26.729 25.851
36 675.121 584.919
Kortlopende schulden
Crediteuren 2.289 3.127
Belastingen 6.216 5.906
Rentedragende schulden 19 66.199 –
Overige kortlopende schulden 22 42.482 37.482
117.186 46.515
Totaal eigen vermogen en passiva 2.440.640 2.148.839

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2005

Toel. 2005 2004
Totaal opbrengsten 327.244 283.383
Totaal lasten (excl. financiële baten en lasten) -/- 74.093 -/- 85.024
Netto operationeel resultaat 253.151 198.359
Bruto huuropbrengsten 24 168.983 163.730
Service en operationele kosten

– betaald -/- 44.126 -/- 38.864
– ontvangen 39.681 35.049
-/- 4.445 -/- 3.815
Exploitatiekosten 25 -/- 12.725 -/- 12.401
-/- 17.170 -/- 16.216
Netto huuropbrengsten 151.813 147.514
Waarderingsresultaten 26 99.892 60.648
Vervreemdingsresultaten 27 7.389 -/- 3.063
Beheerkosten 28 -/- 13.051 -/- 11.262
Overige baten en lasten 29 7.108 4.522
Netto operationeel resultaat 253.151 198.359
Financiële baten en lasten 30 -/- 24.303 -/- 19.837
Resultaat vóór belastingen 228.848 178.522
Belastingen over het resultaat 31 -/- 27.617 -/- 10.659
37
Winst 201.231 167.863
Aandeelhouders 192.110 160.778

Winst 201.231 167.863
Winst per aandeel (x EUR 1) *) 32 9,24 7,81
*) De winst per aandeel is voor 2005 en 2004 gelijk aan de verwaterde winst per aandeel.

Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen

Toel. Aandeelhouders Minder- Totaal eigen

heidsbelang vermogen
Aandelen Agio Algemene Herwaar- Reserve
kapitaal reserve derings- koers-
reserve verschillen
Stand op
1 januari 2004 196.917 699.055 393.084 – 101.803 1.390.859
Koersverschillen a – – – -/- 14.017 – -/- 14.017

Overige b – – -/- 806 – – -/- 806
Winst boekjaar – – 160.778 – – 7.085 167.863
Totaal mutaties – – 159.972 – -/- 14.017 7.085 153.040
Opbrengst uit
aandelenemissies c 10.900 56.652 – – – – 67.552
Dividend 2003 d – – -/- 87.772 – – -/- 6.274 -/- 94.046
Stand op
31 december 2004 207.817 755.707 465.284 – -/- 14.017 102.614 1.517.405
Aanpassingen IFRS e – – 170 394 – 183 747
Stand op
1 januari 2005 207.817 755.707 465.454 394 -/- 14.017 102.797 1.518.152
Koersverschillen f – – – – 27.915 – 27.915

Herwaardering op
financiële activa
beschikbaar voor verkoop – – – 1.133 – 526 1.659
Overige g – – -/- 833 – – – -/- 833
Winst boekjaar – – 192.110 – – 9.121 201.231
Totaal mutaties – – 191.277 1.133 27.915 9.647 229.972
38
Dividend over 2004 h – – -/- 93.518 – – -/- 6.273 -/- 99.791
Stand op
31 december 2005 207.817 755.707 563.213 1.527 13.898 106.171 1.648.333

Toelichting op het geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen
a Koersverschillen
Koersverschillen op netto investeringen in buitenlandse entiteiten -/- 16.100
Dekkingstransacties op netto investeringen buitenlandse entiteiten 6.162
Koersverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en
gemiddelde koersen) -/- 4.079
-/- 14.017
b Overige
Niet terugvorderbare bronbelasting -/- 916
Overige 110
-/- 806
c Opbrengsten uit aandelenemissies

Emissie van 1.090.000 gewone aandelen op 11 maart 2004 tegen EUR 67,30 per aandeel 73.357
Af: dividend over 2003 (EUR 4,45 per aandeel) -/- 4.851
68.506
Emissiekosten -/- 954
67.552
d Dividend over 2003

Gewone aandelen (EUR 4,45 per aandeel) -/- 87.628
Preferente aandelen (4,23% over het gestorte preferente kapitaal van EUR 3.405.000) -/- 144
-/- 87.772
e Aanpassingen IFRS per 1 januari 2005

Derivaten, waardering op marktwaarde -/- 1.155
Herwaardering rentedragende schulden van nominale waarde naar waardering op basis van
geamortiseerde kosten 1.325
Herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop 394
Minderheidsbelang in herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop 183
747
f Koersverschillen
Koersverschillen op netto investeringen in buitenlandse entiteiten 28.716 39
Dekkingstransacties op netto investeringen buitenlandse entiteiten -/- 3.060
Koersverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en
gemiddelde koersen) 2.259
27.915
g Overige
Niet terugvorderbare bronbelasting -/- 833
h Dividend over 2004

Gewone aandelen (EUR 4,50 per aandeel) -/- 93.518

Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toel. 2005 2004
Operationele activiteiten
Winst 201.231 167.863
Koersverschil a 142 -/- 2.708
201.373 165.155
bij/af:
Interestlasten 24.303 19.837
Waarderingsresultaten b -/- 99.892 -/- 60.648
Vervreemdingsresultaten -/- 7.389 2.999
Belasting over het resultaat 23.640 7.830
Overige mutaties reserves -/- 752 -/- 849
Koersverschil latente belastingverplichtingen 2.354 -/- 447
-/- 57.736 -/- 31.278
143.637 133.877
bij/af:
Mutaties werkkapitaal c 60.002 -/- 23.091
Betaalde rente, per saldo d -/- 22.528 -/- 19.869
Kasstroom uit operationele activiteiten 181.111 90.917
Investeringsactiviteiten
Opbrengst van verkoop van onroerend goed e 83.273 26.054
Investeringen onroerend goed/bedrijfsmiddelen -/-164.802 -/- 60.747
Investeringen financiële activa -/- 17.253 -/- 352
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -/- 98.782 -/- 35.045
Financieringsactiviteiten
Opnamen/aflossingen rentedragende
langlopende schulden 42.395 -/- 56.317
Mutatie overige langlopende schulden -/- 2.672 -/- 1.622
Emissies – 72.403
Dividend minderheidsbelang -/- 6.273 -/- 6.274
Betaald dividend -/- 93.612 -/- 92.661
40 Overige mutaties in reserves f 2.192 3.767

Verkoop financiële instrumenten -/- 452 –
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -/- 58.422 -/- 80.704
Toename/afname liquide middelen 23.907 -/- 24.832
Stand liquide middelen per 1 januari 21.060 45.892

Toename/afname 23.907 -/- 24.832
Stand liquide middelen per 31 december 44.967 21.060

Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht
a Koersverschil
Koersverschil op resultaat (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen) 142
b Waarderingsresultaten
Waarderingsresultaten onroerend goed 101.964
Waarderingsresultaten financiële instrumenten -/- 2.072
99.892
c Mutaties werkkapitaal
Mutatie vorderingen -/- 1.877
bij/af: Mutatie niet kasposten 1.010
-/- 867
Mutatie schulden 70.671

bij/af: Mutatie niet kasposten -/- 9.284
61.387
Koersverschillen -/- 518
60.002
d Betaalde rente, per saldo

Financiële baten en lasten volgens winsten verliesrekening -/- 24.303
Geactiveerde interest -/- 1.316
Mutatie pensioenverplichtingen 1.509
Mutatie erfpachtverplichtingen 1.582
-/- 22.528
e Opbrengst verkopen onroerend goed

Netto opbrengst onroerend goed in exploitatie 78.508
Netto opbrengst ontwikkelingsprojecten 4.765
83.273
f Overige mutaties in reserves

Resultaat termijntransacties 2.192 41

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
1. Algemene informatie Wereldhave heeft de IFRS regels, zoals aanvaard door de

Wereldhave N.V. (de vennootschap) is een beleggingsmaat- Europese Commissie, toegepast en verwerkt op basis van IFRS
schappij in onroerend goed. Het vastgoed uit de portefeuille 1 vanaf het boekjaar 2005, met een transitiedatum van 1 januari
van Wereldhave en haar deelnemingen (de groep) is verspreid 2004. De jaarrekeningen over boekjaren vóór 2005 waren
over Europa en de Verenigde Staten. De activiteiten van de gebaseerd op Dutch GAAP. De vergelijkende cijfers over het
groep bestaan hoofdzakelijk uit de verhuur van onroerend goed jaar 2004 zijn aangepast in overeenstemming met de relevante
in exploitatie op basis van operationele huurovereenkomsten. IFRS bepalingen.
Het management van het vastgoed wordt uitgevoerd door
eigen vastgoedbeheer- en managementmaatschappijen. De hieronder vermelde grondslagen zijn van toepassing op de
De vennootschap is een naamloze vennootschap met beperkte gepresenteerde boekjaren. De door Wereldhave vanaf 1 januari
aansprakelijkheid, statutair gevestigd en kantoorhoudend in 2004 gehanteerde standaarden vereisen toepassing met
Nederland. De aandelen van de vennootschap zijn genoteerd terugwerkende kracht, met uitzondering van de herclassificatie
aan de effectenbeurs van Euronext Amsterdam en Parijs. van vastgoed in eigen gebruik van onroerend goed in
De geconsolideerde jaarrekening over het jaar 2005 is exploitatie naar bedrijfsmiddelen. Op deze post die gewaar-
goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 23 februari deerd wordt op marktwaarde, wordt met ingang van 1 januari
2006. De jaarrekening zal op 30 maart 2006 ter vaststelling 2004 afgeschreven.
worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders. De vennootschap heeft, gebruik makend van de vrijstellingen
die IFRS 1 biedt, ervoor gekozen om:
2. Fiscale status • cumulatieve translatieverschillen op buitenlandse
Wereldhave N.V. heeft de fiscale status van beleggings- activiteiten op 1 januari 2004 te stellen op nihil.
instelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennoot- Dientengevolge zullen baten en lasten als gevolg van de
schapsbelasting. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden vervreemding van enige buitenlandse activiteit geen
geen vennootschapsbelasting behoeft te worden betaald. translatieverschillen omvatten die stammen uit de periode
De belangrijkste voorwaarden betreffen het als dividend vóór 1 januari 2004;
uitkeren van de fiscale winst en beperkingen met betrekking • de uitzondering toe te passen voor retrospectieve verwerking
tot de financiering van beleggingen met vreemd vermogen. en omvangbepaling van financiële instrumenten (IAS 32 en
Vervreemdingsresultaten van beleggingen behoeven niet tot 39) in de vergelijkende cijfers;
de uit te keren winst te worden gerekend. Deelnemingen in • de uitzondering toe te passen voor het weergeven van
België, Frankrijk en de Verenigde Staten hebben een vergelijk- dekkingsrelaties (IAS 39) in de vergelijkende cijfers;
bare status. Deelnemingen in andere landen hebben geen • IFRS 3 niet toe te passen op jaren vóór 2004.
bijzondere fiscale status.
De jaarrekening wordt opgesteld vóór winstverdeling.
3. Grondslagen
3.1 Uitgangspunten jaarrekening 2005
42 De functionele valuta van de groep is de Euro. De jaarrekening

van Wereldhave wordt gepresenteerd in Euro, afgerond op
duizendtallen. De jaarrekening is opgesteld in overeen-
stemming met International Financial Reporting Standards
(IFRS), zoals deze zijn aanvaard en vastgesteld door de
Europese Commissie tot en met 31 december 2005.
Wereldhave heeft geen standaarden vervroegd toegepast.
De geconsolideerde jaarrekening en de jaarrekening van de
vennootschap zijn opgesteld op basis van historische kostprijs,
tenzij anders vermeld. De vennootschap maakt gebruik van de
wettelijke vrijstelling ingevolge artikel 402 BW 2.9.

3.2 Consolidatie 3.5 Afdekking netto investering in buitenlandse activiteiten

Groepsmaatschappijen zijn entiteiten, met inbegrip van de Het gedeelte van de winst of verlies op enig instrument dat
entiteiten die voor een specifiek doel zijn opgericht, waarover wordt gebruikt ter dekking van de netto investering in
de vennootschap de zeggenschap (control) uitoefent. Van buitenlandse activiteiten en is aangemerkt als een effectieve
control is sprake wanneer de vennootschap in de positie dekking, wordt direct in het eigen vermogen verwerkt. Het
verkeert om, direct dan wel indirect, het financiële en operatio- eventuele ineffectieve gedeelte wordt verwerkt in de winsten
nele beleid van een entiteit te bepalen. De jaarrekeningen van verliesrekening. Bij verkoop van een buitenlandse activiteit
groepsmaatschappijen worden verwerkt in de geconsolideerde worden cumulatieve koersen dekkingsresultaten op de
jaarrekening. Intra-groep saldi en ongerealiseerde baten en investering en de daaraan gerelateerde dekkingsinstrumenten
lasten worden geëlimineerd. Wanneer het belang minder uit het vermogen overgebracht naar de winsten verlies-
bedraagt dan 100%, wordt de groepsmaatschappij opgenomen rekening.
in de consolidatie op basis van 100%. In deze gevallen wordt
een minderheidsbelang afzonderlijk verantwoord in het 3.6 Onroerend goed in exploitatie
vermogen op de balans en in de winsten verliesrekening. Onroerend goed in exploitatie omvat het vastgoed dat wordt
Voor de verwerking van aankopen van groepsmaatschappijen gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een
wordt de zogenoemde aankoopmethode gehanteerd. combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt
De waarde van de aankoop wordt bepaald aan de hand van verwerkt tegen kostprijs. Onroerend goed in exploitatie wordt
de marktwaarde van activa en passiva op de datum van gewaardeerd tegen marktwaarde op de balansdata. De markt-
aankoop. Op latere balansdata wordt de waarde op dezelfde waarde wordt bepaald op het geschatte bedrag waarvoor
wijze opnieuw bepaald op basis van de marktwaarde. Zodra onroerend goed op de balansdatum naar een koper zou kunnen
de vennootschap niet langer control uitoefent, wordt de overgaan, op basis van een transactie op marktconforme
consolidatie ervan gestaakt. condities.
3.3 Vreemde valuta De marktwaarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie

De in vreemde valuta luidende resultaten worden omgerekend van markthuren minus exploitatiekosten, zoals onderhoud,
tegen de gemiddelde koersen van de verslagperiode. verzekeringskosten en vaste lasten. Voor de bepaling van de
Activa en passiva in vreemde valuta worden omgerekend tegen marktwaarde worden per object de netto kapitalisatiefactor
de jaareinde koersen op balansdatum. en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur
en contractuele huur, leegstand en van de uitgaven voor
gemiddeld ultimo onderhoud bepaald. Overdrachtsbelasting wordt op de waarde
2005 2004 2005 2004 in mindering gebracht. Uitgaven daterend van na de aankoop
GBP 1,46230 1,47312 1,45921 1,41824 worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk
USD 0,80528 0,80504 0,84767 0,73416 is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen.
Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen ten
Koersverschillen op de netto investering in buitenlandse laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn
groepsmaatschappijen worden verantwoord in het eigen gemaakt. 43
vermogen onder de reserves. Koersverschillen op rechtstreeks
gehouden activa en passiva in vreemde valuta worden verwerkt Onroerend goed in exploitatie dat zich bevindt op een in
in de winsten verliesrekening in de overige baten en lasten. erfpacht uitgegeven perceel, wordt op dezelfde wijze op
marktwaarde gewaardeerd als onroerend goed in exploitatie,
3.4 Derivaten met dien verstande dat de marktwaarde van het onroerend
Derivaten worden gewaardeerd op marktwaarde. Een positief goed de contante waarde van de verplichtingen tot betaling van
of negatief waarderingsresultaat wordt verwerkt in de winst- de erfpacht als een aftrekpost omvat. Voor verslaggevings-
en verliesrekening. Aan- en verkopen worden verwerkt op doeleinden wordt erfpacht verwerkt als financiële huur, waarbij
basis van de transactiedatum. de contante waarde van deze verplichtingen weer wordt toe-
gevoegd aan de waarde van het onroerend goed in exploitatie.
De waarde van de erfpachtverplichtingen wordt op de balans
opgenomen onder de langlopende schulden. Wanneer de
contante waarde van de erfpachtverplichtingen lager is dan de
marktwaarde, wordt de contante waarde verantwoord.

De marktwaarde van de portefeuille wordt vastgesteld op 3.8 Ontwikkelingsprojecten

30 juni en op 31 december door onafhankelijke externe Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld om
taxateurs. Intern worden alle objecten per het einde van elk te worden toegevoegd aan de portefeuille onroerend goed in
kwartaal gewaardeerd op marktwaarde. Waarderings- exploitatie, wordt aangemerkt als ontwikkelingsproject.
resultaten en vervreemdingsresultaten worden verwerkt in de Ontwikkelingsprojecten worden gewaardeerd op kostprijs of
winsten verliesrekening. De ermee verbonden belasting- lagere marktwaarde. De kostprijs omvat de kostprijs van
effecten worden opgenomen in de post belastingen over het de uitgevoerde werken, de kosten van personeel direct
resultaat. Onroerend goed in exploitatie dat wordt herontwik- gerelateerd aan het project, belast met technisch toezicht en
keld, blijft geclassificeerd als onroerend goed in exploitatie. projectmanagement op basis van de bestede uren en de
Onroerend goed in eigen gebruik wordt verantwoord als gekapitaliseerde rentelasten tot aan de datum van oplevering
bedrijfsmiddel. De marktwaarde op de datum van herclassifi- op basis van de uitgegeven bedragen tegen geldmarktrente
catie wordt beschouwd als de basis voor afschrijvingen van het inclusief marge. Een negatief waarderingsverschil wordt
onroerend goed in eigen gebruik. In het geval van verkoop van verwerkt, wanneer de boekwaarde de marktwaarde
onroerend goed wordt het verschil van netto verkoopopbrengst verminderd met verkoopkosten overstijgt.
en boekwaarde verantwoord in de winsten verliesrekening Waarderingsresultaten worden verwerkt in de winsten
onder vervreemdingsresultaten. verliesrekening. Ontwikkelingsprojecten worden overgebracht
naar de portefeuille onroerend goed in exploitatie op de datum
3.7 Bedrijfsmiddelen van technische voltooiing.
Bedrijfsmiddelen omvatten mede het onroerend goed in eigen
gebruik. Bedrijfsmiddelen worden verantwoord tegen kostprijs, 3.9 Debiteuren
onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijving wordt ten laste Debiteuren worden opgenomen tegen marktwaarde,
gebracht van het resultaat op basis van lineaire afschrijving verminderd met een voorziening voor oninbaarheid. Een
over de geschatte levensduur van het bedrijfsmiddel: voorziening voor oninbaarheid van vorderingen op debiteuren
– Vastgoed : 33 jaar wordt genomen wanneer objectief vaststaat dat de groep
– Kantoormeubilair : 10 jaar niet in staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te innen
– Apparatuur : 3 jaar tegen de overeengekomen voorwaarden. De hoogte van de
– Bedrijfsauto’s (excl. restwaarde) : 4 jaar voorziening is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde van
De marktwaarde van vastgoed in eigen gebruik op de datum het actief en de geschatte toekomstige kasstromen. De mutatie
van herclassificatie van onroerend goed in exploitatie naar in de voorziening wordt verwerkt in de resultatenrekening.
bedrijfsmiddelen wordt beschouwd als de basis voor
afschrijvingen. Elke drie jaar wordt de marktwaarde getoetst 3.10 Financiële activa
middels taxatie. Een negatief waarderingsverschil wordt Financiële activa omvatten posten met een looptijd langer dan
verwerkt in de winsten verliesrekening, wanneer de boek- twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Financiële activa
waarde de marktwaarde verminderd met verkoopkosten te worden bij eerste verwerking opgenomen tegen marktwaarde.
boven gaat. Op het moment van verkoop van het bedrijfsmiddel Boekwinsten bij verkoop worden opgenomen onder vervreem-
44 worden positieve en negatieve waarderingsresultaten verwerkt dingsresultaten.

in de winsten verliesrekening. Leningen en overige vorderingen
Uitgegeven leningen en overige vorderingen worden initieel
verwerkt tegen de marktwaarde verminderd met direct
toerekenbare transactiekosten en vervolgens gewaardeerd op
basis geamortiseerde kosten. Mutaties worden verwerkt in het
resultaat onder financiële baten en lasten.

Derivaten 3.14 Voorzieningen

Derivaten met een langlopend karakter worden initieel Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer
gewaardeerd tegen kostprijs en vervolgens op marktwaarde, sprake is van een wettelijke of feitelijke verplichting daartoe,
op basis van gegevens van gerenommeerde marktpartijen. op grond van gebeurtenissen uit het verleden en wanneer
Mutaties worden verwerkt in het eigen vermogen in geval van aannemelijk is dat een uitstroom van economische middelen
netto investeringsdekking en in de winsten verliesrekening benodigd is om de verplichting af te wikkelen.
onder waarderingsresultaten in alle andere gevallen.
Financiële activa beschikbaar voor verkoop 3.15 Langlopende schulden
Financiële activa beschikbaar voor verkoop worden initieel Rentedragende schulden
verwerkt tegen marktwaarde, vermeerderd met transactie- Rentedragende schulden worden initieel verwerkt tegen
kosten en vervolgens op marktwaarde gewaardeerd. marktwaarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten.
Waarderingsresultaten worden rechtstreeks in het eigen Een verschil tussen de nominale waarde en de boekwaarde
vermogen verwerkt. Negatieve waarderingsresultaten worden wordt op basis van de effectieve rente van de lening verwerkt
indien de marktwaarde lager is dan de aanschafwaarde in de in de winsten verliesrekening over de duur van de lening.
winsten verliesrekening opgenomen onder waarderings- Het kortlopende gedeelte van de rentedragende schulden dat
resultaten. binnen twaalf maanden dient te worden terugbetaald wordt
opgenomen onder kortlopende schulden.
3.11 Overige langlopende activa Latente belastingverplichtingen
Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten De latente belastingverplichtingen worden opgenomen op
Deze kosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en nominale waarde en zijn gebaseerd op de tijdelijke verschillen
vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale
welke worden afgeschreven over de looptijd van de huurover- boekwaarde ervan. Daarbij worden het belastingtarief
eenkomst. waartegen het verschil tussen fiscale en commerciële waarde
Pensioenregelingen zal worden afgerekend en eventuele fiscale faciliteiten,
De geactiveerde netto vordering uit hoofde van defined benefit zoals de indexation allowance in het VK, en compensabele
regelingen wordt opgenomen tegen de contante waarde en boekverliezen in aanmerking genomen. Eventuele latente
als langlopend beschouwd. Mutaties in de contante waarde belastingvorderingen worden indien mogelijk in aanmerking
worden in het resultaat verwerkt. Voor meer informatie wordt genomen.
verwezen naar onderdeel 3.16 van deze toelichting. Overige langlopende schulden
Latente belastingvorderingen Langlopende schulden uit hoofde van erfpachtverplichtingen
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor het (zie ook 3.6) en pensioenregelingen (zie 3.16) worden
bedrag dat naar verwachting in de toekomst zal kunnen opgenomen tegen contante waarde.
worden gecompenseerd met verschuldigde belastingen.
3.16 Pensioenregelingen
3.12 Liquide middelen Defined contribution regelingen
Kasmiddelen en kasequivalenten omvatten kassaldi en op Onder defined contribution regelingen worden pensioen- 45
afroep beschikbare deposito’s. Kasequivalenten zijn zeer regelingen verstaan waaraan door groepsmaatschappijen een
liquide korte termijn instrumenten, die onmiddellijk kunnen jaarlijkse bijdrage wordt gedoteerd. De kosten van defined
worden omgezet in vaststaande kasgeldbedragen en waarvan contribution regelingen worden verwerkt in de winsten
het risico op waardeverandering gering is. verliesrekening.
3.13 Aandelenkapitaal
Gewone aandelen worden aangemerkt als eigen vermogen.
De kosten van derden die direct kunnen worden toegerekend
aan de uitgifte van aandelen worden apart verantwoord en in
mindering gebracht op de opbrengst van de uitgifte.

Defined benefit regelingen – Financiële huur:

Onder defined benefit regelingen worden pensioenregelingen Huurovereenkomsten van activa waar een groepsmaat-
verstaan waaraan de deelnemers reglementaire aanspraken schappij in overwegende mate alle risico’s en baten van het
kunnen ontlenen op pensioendatum. De netto vordering of eigendom draagt, worden geclassificeerd als financiële
verplichting uit hoofde van defined benefit regelingen wordt huurovereenkomsten. Financiële huren worden gekapitali-
per regeling vastgesteld door schatting van de toekomstige seerd aan het begin van de huurtermijn tegen de
aanspraken die door werknemers in huidige en voorafgaande marktwaarde van het gehuurde, of indien lager, de contante
dienstbetrekkingen zijn opgebouwd. De contante waarde waarde van de minimum huurtermijnen. De daarmee
van aanspraken wordt afgetrokken van de activa die in de verband houdende verplichtingen, na aftrek van
pensioenregeling zijn ondergebracht. financieringslasten, worden opgenomen onder langlopende
schulden. Het gedeelte van de huur dat bestaat uit
De verplichting uit hoofde van defined benefit pensioen- rentebetaling wordt ten laste van het resultaat gebracht
regelingen wordt door onafhankelijke actuarissen berekend op over de periode van de huur. Onroerend goed in exploitatie
basis van de ”unit credit” methode. De contante waarde van de dat is verworven op basis van financiële huur wordt
defined benefit pensioenverplichting wordt bepaald door het gewaardeerd op marktwaarde.
contant maken van de geschatte toekomstige kasstromen
tegen een rentevoet gelijk aan bedrijfsobligaties met een hoge Indien een groepsmaatschappij verhuurder is, kan sprake
kredietwaardigheid in de valuta waarin de toekomstige zijn van:
uitkeringen gedaan zullen worden en die een resterende – Operationele huur:
looptijd hebben die overeenkomt met de duration van de Vastgoed dat is verhuurd op basis van een operationele huur
pensioenverplichtingen. In markten waar geen uitgebreide wordt opgenomen op de balans onder onroerend goed in
handel in dergelijke leningen bestaat, zullen de markt- exploitatie.
rendementen worden bepaald (per balansdatum) op basis van – Financiële huur:
staatsleningen. Wanneer activa worden verhuurd op basis van financiële
huurovereenkomsten, wordt de contante waarde van de
Actuariële winsten en verliezen uit hoofde van aanpassingen huurtermijnen geboekt als vordering. Indien van de
en wijzigingen in de actuariële aannames worden verwerkt operationele huurovereenkomsten in een object de contante
onder financiële baten en lasten, gespreid over de gemiddeld waarde geheel of nagenoeg geheel overeenkomt met de
resterende periode van het dienstverband van de werknemers, waarde van het object, wordt het object geherclassificeerd
indien en voorzover deze per saldo uitgaan boven 10% van de naar financiële activa.
actuariële verplichtingen of de waarde van de beleggingen,
de hoogste van de twee. 3.19 Opbrengsten
Huuropbrengsten
3.17 Crediteuren en overige te betalen posten Huuropbrengsten van onroerend goed in exploitatie dat is
Crediteuren en overige te betalen posten worden geboekt op verhuurd op basis van een operationele huurovereenkomst
46 hun nominale waarde. worden in het resultaat verwerkt op lineaire basis over de
looptijd van de huurovereenkomst. Verhuurincentives die het
3.18 Huurovereenkomsten karakter hebben van een huurvrije periode worden beschouwd
Indien een groepsmaatschappij huurder is, kan sprake zijn van: als integraal onderdeel van de huuropbrengsten. Dergelijke
– Operationele huur: incentives worden afgeschreven over de looptijd van de
Huurovereenkomsten waarbij in overwegende mate alle huurovereenkomst. De afschrijving komt ten laste van de
risico’s en baten van het eigendom worden behouden door huuropbrengsten. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de
de verhuurder, worden geclassificeerd als operationele omzetbelasting en de bedragen die aan huurders in rekening
huurovereenkomsten. Betalingen met inbegrip van vooruit- worden gebracht als service- en operationele kosten.
betalingen, gedaan ter uitvoering van een operationele Huuropbrengsten worden verantwoord op basis van
huurovereenkomst (gezuiverd van enige vergoeding van de toerekening aan de verslagperiode.
verhuurder) worden ten laste gebracht van het resultaat op
basis van lineaire toerekening over de looptijd van de huur.

3.20 Kosten 3.22 Belasting over het resultaat

Service- en operationele kosten De belasting over het resultaat van een jaar omvat actuele en
Service- en operationele kosten worden als bruto bedragen latente belastingverplichtingen en wordt berekend over het
verantwoord wanneer de eigenaar optreedt als opdrachtgever. resultaat vóór belastingen, rekening houdend met vrijgestelde
In de bruto verantwoording worden de kosten en de winstbestanddelen en niet aftrekbare kosten. Daarbij worden
doorberekening aan huurders afzonderlijk getoond. Kosten en fiscaal compensabele verliezen als latente belastingvordering
doorberekening worden verantwoord op basis van toerekening verwerkt. De actuele belasting is het verwachte te betalen of
aan de periode. te ontvangen bedrag over het resultaat vóór belastingen tegen
Exploitatiekosten de belastingtarieven die op de balansdatum van kracht zijn
De exploitatiekosten bestaan uit operationele kosten die inclusief aanpassingen ten aanzien van te betalen belastingen
voor rekening van de eigenaar komen en kunnen worden over voorafgaande jaren. Met te ontvangen belasting wordt
toegerekend aan het verslagjaar, zoals: alleen rekening gehouden indien het redelijkerwijs te
– onderhoud verwachten is dat de verliezen zullen kunnen worden
– onroerende zaak belasting gecompenseerd.
– verzekeringspremies
– onroerend goed beheer 3.23 Direct en indirect resultaat
– verhuurkosten. Wereldhave maakt in de toelichting bij de geconsolideerde
Verhuurkosten omvatten de afschrijving op uitgaven in relatie jaarrekening in het resultaat onderscheid tussen direct en
tot de verhuur van ruimten. De kosten worden afgeschreven indirect resultaat, omdat dit een beter inzicht verschaft in het
over de looptijd van de huurovereenkomst. Op onroerend goed resultaat. Het direct resultaat bestaat uit de netto huur-
in exploitatie wordt niet afgeschreven, aangezien de panden opbrengsten minus beheerkosten, overige baten en lasten,
worden gewaardeerd op marktwaarde (zie hierboven financiële baten en lasten en belastingen over het resultaat.
onder Onroerend goed in exploitatie). De berekening van de Het indirecte resultaat omvat waarderingsresultaten, overige
marktwaarde houdt rekening met technische en economische baten en lasten, financiële baten en lasten en mutaties in de
veroudering. latente belastingverplichtingen. Deze presentatie is niet
Beheerkosten verplicht onder IFRS.
Het bedrag omvat de beheerkosten die kunnen worden
toegerekend aan het jaar. Directe kosten van personeel ten 3.24 Segmentrapportage
behoeve van het beheer van vastgoed worden opgenomen in de De segmentrapportage presenteert resultaten, activa en
exploitatiekosten. Directe kosten van personeel ten behoeve passiva allereerst per land en vervolgens per sector. De
van toezicht en controle op ontwikkelingsprojecten worden sectoren waarover wordt gerapporteerd zijn kantoren, winkels,
gekapitaliseerd op basis van de bestede uren. bedrijfshuisvesting en woningen. Resultaten per segment
omvatten items die direct aan deze segmenten kunnen worden
3.21 Rentelasten toegerekend.
De rentelasten omvatten de rente op rentedragende schulden,
andere schulden, vorderingen en liquide middelen die kan 47
worden toegerekend aan het boekjaar. Als gevolg van de
waardering van rentedragende schulden op basis van
geamortiseerde kosten wordt in de interest begrepen de
oprenting van de rentedragende schulden op basis van de
effectieve rentevoet per lening.

4. Transitie naar IFRS IAS 18 Opbrengsten

Het financieel verslagjaar 2005 is het eerste jaar waarin de IAS 19 Personeelsbeloningen
jaarrekening van Wereldhave voldoet aan IFRS. De IFRS IAS 21 De gevolgen van wisselkoerswijzigingen
transitiedatum is 1 januari 2004. Wereldhave heeft de IAS 23 Financieringskosten
openingsbalans per 1 januari 2004 omgezet in een IFRS IAS 24 Verbonden partijen
openingsbalans per die datum. De volgende IFRS standaarden, IAS 27 Geconsolideerde jaarrekening en investeringen
met inbegrip van wijzigingen daarop tot en met 31 december in dochterondernemingen
2005, zijn relevant voor Wereldhave’s activiteiten en financiële IAS 32 Financiële instrumenten: informatie en
verslaggeving: presentatie
IAS 33 Resultaat per aandeel
IAS 1 Presentatie van de jaarrekening IAS 36 Bijzondere waardevermindering van activa
IAS 7 Kasstroomoverzicht IAS 37 Voorzieningen, niet op de balans vermelde
IAS 8 Periode resultaat en wijziging in grondslagen verplichtingen en activa
IAS 10 Gebeurtenissen na balansdatum IAS 39 Financiële instrumenten: opname en waardering
IAS 12 Belasting over het resultaat IAS 40 Onroerend goed in exploitatie
IAS 14 Gesegmenteerde informatie en
IAS 16 Bedrijfsmiddelen IFRS 1 Eerste toepassing van IFRS grondslagen
IAS 17 Huurovereenkomsten IFRS 3 Bedrijfscombinaties
De toepassing van deze standaarden heeft geleid tot wijzigingen in de grondslagen van Wereldhave. Wijzigingen per 1 januari 2004
van tot en met 2003 toegepaste grondslagen betreffen met name:
Belastingverplichtingen IAS 12 stelt dat belastingvorderingen en -schulden en de wijzigingen daarin tegen nominale
waarde moeten worden opgenomen;
Ontwikkelingsprojecten IAS 16 stelt dat ontwikkelingsprojecten moeten worden overgebracht naar onroerend goed in
exploitatie op de datum van technische voltooiing en dat onderhoud en herinrichting als
uitgaven worden verwerkt in de winsten verliesrekening;
Uitgaven voor verhuur IAS 17 stelt dat uitgaven voor verhuur lineair moeten worden afgeschreven over de looptijd van
de huur van de ruimte;
Pensioenregelingen IAS 19 stelt dat het saldo van activa en verplichtingen uit hoofde van defined benefit
pensioenregelingen dient te worden opgenomen in de balans;
Koersverschillen in financiële IAS 21 stelt dat koersverschillen in financiële activa en passiva worden verwerkt in de winst-
activa en passiva en verliesrekening;
Consolidatie IAS 27 stelt dat deelnemingen waarover zeggenschap wordt uitgeoefend 100% worden
48 geconsolideerd, waarbij een minderheidsbelang wordt opgenomen in het vermogen en in de

winsten verliesrekening;
Waardering van leningen IAS 39 stelt dat leningen moeten worden gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten;
Vastgoed in eigen gebruik IAS 40 stelt dat vastgoed in eigen gebruik moet worden aangemerkt als bedrijfsmiddel;
Grond in erfpacht IAS 40 stelt dat grond in erfpacht kan worden gewaardeerd als onroerend goed in exploitatie
en dat in dat geval de contante waarde van erfpachtverplichtingen wordt verwerkt onder
langlopende schulden.
Een samenvatting van de wijzigingen in het vermogen door de overgang van Dutch GAAP naar IFRS, de aangepaste balansen per
1 januari 2004 en 31 december 2004 en de winsten verliesrekening over 2004 volgen hieronder.
Als gevolg van nadere interpretaties zijn de door ons in 2005 gepresenteerde IFRS effecten gewijzigd. De effecten op het resultaat
over 2004 van totaal EUR 5,9 mln zijn gewijzigd, door aanpassingen in het indirect resultaat, naar totaal EUR 10,4 mln en de
effecten op het eigen vermogen per 1 januari 2005 zijn gewijzigd van EUR 19,7 mln naar EUR 30,4 mln.

4.1 Samenvatting van IFRS aanpassingen in het eigen vermogen

1 januari 2004 31 december 2004 1 januari 2005
Totaal eigen vermogen volgens Dutch GAAP 1.310.031 1.445.763
Consolidatie van de Stichting tot het houden van

preferente aandelen en prioriteitsaandelen B -/- 3.181 -/- 3.181
Waardering van compensabele verliezen 2.749 2.783
Uitgaven aan onroerend goed bij verhuur niet meer

verwerkt in boekwaarde onroerend goed, maar
geactiveerd en afgeschreven over de looptijd
van het huurcontract 2.416 2.190
Aanpassing balanspost waardering onroerend goed

in exploitatie in verband met huurvrije perioden en
andere verhuurkosten -/- 7.588 -/- 6.956
Verplichtingen uit hoofde van defined benefit

pensioenregelingen -/- 1.106 -/- 1.091
Latente belastingverplichtingen van contante

waarde naar nominale waarde -/- 33.980 -/- 33.718
Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd

aan reserves 19.715 20.802
Negatieve correctie van vervreemdingsresultaat

in de winst over 2004 64
Koersverschillen ten gunste van de winst over 2004 -/- 1.480
Aanpassing van de winst over 2004 -/- 10.385
49
Totaal eigen vermogen volgens IFRS 1.390.859 1.517.405 1.517.405
Effecten van toepassing van IAS 32 en 39

vanaf 1 januari 2005:
– Derivaten op marktwaarde -/- 1.155
– Herwaardering rentedragende schulden van nominale
waarde naar geamortiseerde kostprijs 1.325
– Herwaardering van financiële activa beschikbaar
voor verkoop 394
– Minderheidsbelang herwaardering van
financiële activa beschikbaar voor verkoop 183
Totaal eigen vermogen volgens IFRS 1.390.859 1.517.405 1.518.152

4.2 IFRS aanpassingen in de geconsolideerde balans per 1 januari 2004

Toel. Dutch GAAP IFRS aanpassingen IFRS

Activa
Vaste activa
Onroerend goed in exploitatie a 1.844.041 117.702 1.961.743
Ontwikkelingsprojecten b 88.045 -/- 48.719 39.326
Bedrijfsmiddelen c – 5.738 5.738
Financiële activa d – 6.041 6.041
Overige langlopende activa e – 11.367 11.367
1.932.086 92.129 2.024.215
Vlottende activa f 85.295 -/- 6.286 79.009
2.017.381 85.843 2.103.224
Eigen vermogen
Aandelenkapitaal 200.322 -/- 3.405 196.917
Agio 699.055 – 699.055
Algemene reserve 552.322 -/- 159.238 393.084
Herwaarderingsreserve -/- 141.668 141.668 –
1.310.031 -/- 20.975 1.289.056
Minderheidsbelang – 101.803 101.803
g 1.310.031 80.828 1.390.859
Voorzieningen h 38.012 -/- 38.012 –
Rentedragende schulden 565.307 – 565.307
Latente belastingverplichtingen i – 52.277 52.277
Overige langlopende schulden j 10.196 17.054 27.250
575.503 69.331 644.834
50
Kortlopende schulden k 93.835 -/- 26.304 67.531
2.017.381 85.843 2.103.224
Aantal uitgegeven gewone aandelen 19.691.735 19.691.735 19.691.735
Intrinsieke waarde per gewoon aandeel (x EUR 1) 66,35 *) -/- 0,90 65,45 *)
*) inclusief winst lopend jaar

Toelichting op de IFRS aanpassingen in de geconsolideerde balans per 1 januari 2004
a Onroerend goed in exploitatie

100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen 96.571
Grond in erfpacht gewaardeerd op marktwaarde als onroerend goed in exploitatie 12.008
Aanpassing balanspost waardering onroerend goed in exploitatie in verband met huurvrije perioden en
andere verhuurkosten -/- 7.588
Overgedragen van ontwikkelingsprojecten 26.188
Onroerend goed in eigen gebruik aangemerkt als bedrijfsmiddel -/- 4.325
Herziening voor opgedragen, maar nog niet uitgevoerde werken -/- 5.152
117.702
b Ontwikkelingsprojecten
Overgedragen naar onroerend goed in exploitatie -/- 26.188
-/- 48.719
c Bedrijfsmiddelen
Onroerend goed in eigen gebruik aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen onroerend goed
in exploitatie) 4.325
Inventaris aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen vlottende activa) 921
Auto’s aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen vlottende activa) 492
5.738
d Financiële activa
Verstrekte leningen opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 5.151
Betaalde waarborgsommen opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 890
6.041
e Overige langlopende activa

Boekwaarde inrichtingskosten (voorheen toegevoegd aan de boekwaarde van onroerend goed in exploitatie) 2.416
Vorderingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen opgenomen in de balans 990
Waardering van compensabele verliezen opgenomen in de balans 827
Vorderingen voorheen onder vlottende activa 7.134
11.367
51
f Vlottende activa
Toename liquide middelen door 100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen 3.893
Toename van debiteuren en overige vorderingen door 100% consolidatie i.p.v. proportionele
consolidatie van deelnemingen 2.304
Consolidatie van de Stichting tot het houden van preferente aandelen en prioriteitsaandelen B 183
Waardering van compensabele verliezen opgenomen in de balans 1.922
Vorderingen aangemerkt als overige langlopende activa -/- 7.134
Vorderingen aangemerkt als financiële activa -/- 6.041
Inventaris en auto’s aangemerkt als bedrijfsmiddelen -/- 1.413
-/- 6.286

g Eigen vermogen
Consolidatie van de Stichting tot het houden van preferente aandelen en prioriteitsaandelen B -/- 3.181
Waardering van compensabele verliezen 2.749
Uitgaven aan onroerend goed bij verhuur niet meer verwerkt in boekwaarde onroerend goed,
maar geactiveerd en afgeschreven over de looptijd van het huurcontract 2.416
Aanpassing balanspost waardering onroerend goed in exploitatie in verband met huurvrije perioden en
andere verhuurkosten -/- 7.588
Verplichtingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen -/- 1.106
Latente belastingverplichtingen van contante waarde naar nominale waarde -/- 33.980
Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd aan reserves 19.715
-/- 20.975
Minderheidsbelang 101.803
80.828
h Voorzieningen
Latente belastingverplichtingen opgenomen onder langlopende schulden -/- 18.297
Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd aan reserves -/- 19.715
-/- 38.012
i Latente belastingverplichtingen
Latente belastingverplichtingen overgedragen uit voorzieningen 18.297
Waardering van latente belastingverplichtingen op nominale waarde, voorheen op
netto contante waarde 33.980
52.277
j Overige langlopende schulden

100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen 46
Erfpachtverplichtingen op marktwaarde 12.008
Financiering van preferente aandelen in Stichting tot het houden van preferente en
prioriteitsaandelen B Wereldhave 2.904
Verplichtingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen verantwoord in de balans 2.096
17.054
k Kortlopende schulden
52 Correctie voor opgedragen, maar nog niet uitgevoerde werken -/- 27.683
Preferente aandelen bij derden 341
-/- 26.304

4.3 IFRS aanpassingen op de geconsolideerde balans per 31 december 2004


Activa
Vaste activa
Onroerend goed in exploitatie a 1.922.807 92.251 2.015.058
Ontwikkelingsprojecten b 58.159 -/- 7.829 50.330
Bedrijfsmiddelen c – 5.740 5.740
Financiële activa d – 26.522 26.522
Overige langlopende activa e – 11.877 11.877
1.980.966 128.561 2.109.527
Vlottende activa f 68.741 -/- 29.429 39.312
2.049.707 99.132 2.148.839
Eigen vermogen
Aandelenkapitaal 211.222 -/- 3.405 207.817
Agio 755.707 – 755.707
Algemene reserve 635.713 -/- 170.429 465.284
Herwaarderingsreserve -/- 156.879 156.879 –
Reserve koersverschillen – -/- 14.017 -/- 14.017
1.445.763 -/- 30.972 1.414.791
g 1.445.763 71.642 1.517.405
Voorzieningen h 39.067 -/- 39.067 –
Rentedragende schulden 499.960 – 499.960
Latente belastingverplichtingen i – 59.108 59.108
Overige langlopende schulden j 8.150 17.701 25.851
508.110 76.809 584.919 53
Kortlopende schulden k 56.767 -/- 10.252 46.515
2.049.707 99.132 2.148.839
Aantal uitgegeven gewone aandelen 20.781.735 20.781.735 20.781.735
Intrinsieke waarde per gewoon aandeel (x EUR 1) 69,40 *) -/- 1,32 68,08 *)
*) inclusief winst lopend jaar

Toelichting op de IFRS aanpassingen op de geconsolideerde balans per 31 december 2004
a Onroerend goed in exploitatie

Grond in erfpacht gewaardeerd op marktwaarde als onroerend goed in exploitatie 12.279
Aanpassing voor gekapitaliseerde interest -/- 15
Aanpassing balanswaardering onroerend goed in exploitatie in verband met huurvrije perioden
en andere verhuurkosten -/- 10.573
Onroerend goed in eigen gebruik aangemerkt als bedrijfsmiddel -/- 4.625
92.251
b Ontwikkelingsprojecten
c Bedrijfsmiddelen
Onroerend goed in eigen gebruik aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen onroerend goed
in exploitatie), na terugboeking herwaardering en na afschrijving 4.336
Inventaris aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen vlottende activa) 884
Auto’s aangemerkt als bedrijfsmiddel (voorheen vlottende activa) 520
5.740
d Financiële activa
Verstrekte leningen aan huurders opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 4.885
Activa gehouden voor verkoop opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 5.958
Waardering van derivaten opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 14.680
Betaalde waarborgsommen opgenomen onder financiële activa (voorheen vlottende activa) 999
26.522
e Overige langlopende activa

Boekwaarde inrichtingskosten (voorheen toegevoegd aan de boekwaarde van onroerend goed in exploitatie) 3.798
Vorderingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen opgenomen in de balans 1.101
Vorderingen voorheen onder vlottende activa 6.978
11.877
54
f Vlottende activa
Toename liquide middelen door 100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen 1.974
Toename van debiteuren en overige vorderingen door 100% consolidatie i.p.v. proportionele
consolidatie van deelnemingen 4.070
Toename overige vlottende activa door 100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie
van deelnemingen 36
Waardering van compensabele verliezen opgenomen in de balans 827
Vorderingen aangemerkt als financiële activa -/- 26.522
Vorderingen aangemerkt als overige langlopende activa -/- 8.582
Inventaris en auto’s aangemerkt als bedrijfsmiddelen -/- 1.404
-/- 29.429

g Eigen vermogen
Consolidatie van de Stichting tot het houden van preferente aandelen en prioriteitsaandelen B -/- 3.181
Waardering van compensabele verliezen 2.783
Uitgaven aan onroerend goed bij verhuur niet meer verwerkt in boekwaarde onroerend goed,
maar geactiveerd en afgeschreven over de looptijd van het huurcontract 2.190
Aanpassing balanspost waardering onroerend goed in exploitatie in verband met huurvrije perioden
en andere verhuurkosten -/- 6.956
Verplichtingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen per saldo -/- 1.091
Latente belastingverplichtingen van contante waarde op nominale waarde op 1 januari 2004
(na koerscorrectie) -/- 33.718
Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd aan reserves 20.802
Aanpassing vervreemdingsresultaat in de winst over 2004 64
Correctie voor koersverschillen in de winst over 2004 -/- 1.480
Winstaanpassingen 2004 -/- 10.385
-/- 30.972
Minderheidsbelang 102.614
71.642
h Voorzieningen
Latente belastingverplichtingen opgenomen onder langlopende schulden -/- 20.688
Voorziening herfinancieringskosten toegevoegd aan reserves -/- 18.379
-/- 39.067
i Latente belastingverplichtingen
Latente belastingverplichtingen overgedragen uit voorzieningen 20.688
Waardering van latente belastingverplichtingen naar nominale waarde, voorheen op netto
contante waarde 38.420
59.108
j Overige langlopende schulden

Erfpachtverplichtingen op marktwaarde 12.279
Consolidatie van de Stichting tot het houden van preferente aandelen en prioriteitsaandelen B 2.904
Verplichtingen uit hoofde van defined benefit pensioenregelingen verantwoord in de balans 2.472
17.701
55
k Kortlopende schulden
Correctie voor opgedragen, maar nog niet uitgevoerde werken -/- 10.362
Dividend op preferente aandelen over 2004 128
Overgebracht naar overige langlopende activa (inzake huurvrije perioden) -/- 1.604
Preferente aandelen bij derden 341
-/- 10.252

4.4 IFRS aanpassingen in de winsten verliesrekening over 2004

Bruto huuropbrengsten a 166.502 -/- 2.772 163.730

Service- en operationele kosten
– betaald b -/- 38.864 -/- 38.864
– ontvangen c 35.049 35.049
-/- 3.815 -/- 3.815

Exploitatiekosten d -/- 24.373 11.972 -/- 12.401
-/- 24.373 8.157 -/- 16.216
Netto huuropbrengsten 142.129 5.385 147.514
Waarderingsresultaten e 58.904 1.744 60.648

Vervreemdingsresultaten f -/- 2.999 -/- 64 -/- 3.063
Beheerkosten g -/- 6.882 -/- 4.380 -/- 11.262
Overige baten en lasten h – 4.522 4.522
Netto operationeel resultaat 191.152 7.207 198.359
Financiële baten en lasten i -/- 16.278 -/- 3.559 -/- 19.837
Resultaat vóór belastingen 174.874 3.648 178.522
Belastingen over het direct resultaat j -/- 870 -/- 1.959 -/- 2.829
Mutatie latente
belastingverplichtingen k -/- 2.841 -/- 4.989 -/- 7.830
-/- 3.711 -/- 6.948 -/- 10.659
Winst 171.163 -/- 3.300 167.863
Aandeelhouders 171.163 -/- 10.385 160.778

Winst 171.163 -/- 3.300 167.863
56
Aantal dividendgerechtigde aandelen 20.781.735 20.781.735
Winst per dividendgerechtigd aandeel (x EUR 1) 8,23 *) -/- 0,49 7,74
Gemiddeld aantal aandelen 20.573.265 20.573.265
Winst per aandeel (x EUR 1) 8,31 *) -/- 0,50 7,81
*) Gebaseerd op de winst over het jaar, na aftrek van het dividend op de preferente aandelen

Toelichting op de IFRS aanpassingen in de winsten verliesrekening over 2004
a Bruto huuropbrengsten
Operationele kosten voorheen begrepen in de huuropbrengsten, thans afzonderlijk getoond -/- 9.000
Eliminatie van huuropbrengst onroerend goed in eigen gebruik -/- 473
-/- 2.772
b Betaalde service- en operationele kosten

Servicekosten voorheen begrepen in de exploitatiekosten thans afzonderlijk getoond -/- 38.864
c Ontvangen service- en operationele kosten

Servicekosten voorheen begrepen in exploitatiekosten thans afzonderlijk getoond 35.049
d Exploitatiekosten
100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen -/- 403
Servicekosten voorheen begrepen in de exploitatiekosten, thans afzonderlijk getoond 12.391
Erfpachtlasten ten laste van erfpachtverplichtingen 845
Afschrijving van inrichtingskosten over de duur van de huurovereenkomst -/- 505
Onderhoudsinvesteringen niet langer toegevoegd aan de boekwaarde van vastgoed, maar als
onderhoudskosten ten laste van de exploitatiekosten -/- 2.342
Eliminatie van exploitatiekosten van onroerend goed in eigen gebruik 39
Eliminatie van opslagen op interne beheervergoedingen ten gunste van beheerkosten 1.947
11.972
e Waarderingsresultaten
Onderhoudsinvesteringen niet langer toegevoegd aan de boekwaarde 2.342
Inrichtingskosten niet langer toegevoegd aan de boekwaarde 2.113
Aanpassing waardering van vastgoed in eigen gebruik -/- 222
Mutatie waardering van huurvrije perioden en andere verhuurkosten -/- 3.551
Mutatie erfpachtverplichtingen 272
1.744
57
f Vervreemdingsresultaat
Correctie vervreemdingsresultaat, ten laste van het resultaat -/- 64
g Beheerkosten
Opbrengsten van derden afzonderlijk getoond -/- 2.326
Eliminatie van huurkosten voor onroerend goed in eigen gebruik 434
Afschrijving van onroerend goed in eigen gebruik -/- 67
Eliminatie van opslagen op interne beheervergoedingen ten laste van exploitatiekosten -/- 1.947
-/- 4.380

h Overige opbrengsten
Opbrengsten van derden afzonderlijk getoond 2.326
Overige opbrengsten, voorheen begrepen in huuropbrengsten 427
Koersverschillen op financiële activa en verplichtingen 1.769
4.522
i Financiële baten en lasten, per saldo

Herziening vrijval voorziening herfinancieringskosten -/- 2.423
Mutatie erfpachtverplichtingen -/- 1.117
Mutatie pensioenverplichtingen -/- 281
Dividend preferente aandelen -/- 128
Aanpassing geactiveerde interest -/- 16
-/- 3.559
j Belastingen over het resultaat

Hogere belastingen als gevolg van waardering compensabele verliezen in de balans -/- 1.956
-/- 1.959
k Latente belastingverplichtingen
Mutatie (tegen gemiddelde koersen) van de waardering van belastingverplichtingen van
contante waarde naar nominale waarde -/- 4.989
58

4.5 IFRS aanpassingen op het geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2004


Operationele activiteiten
Winst 171.163 -/- 3.300 167.863
af: koersverschil a – -/- 2.708 -/- 2.708
171.163 -/- 6.008 165.155
bij/af
Interestlasten – 19.837 19.837
Waarderingsresultaten b -/- 58.904 -/- 1.744 -/- 60.648
Vervreemdingsresultaten c – 2.999 2.999
Vermogenswinstbelasting 2.841 4.989 7.830
Afschrijving onr. goed in eigen gebruik – 67 67
Overige mutaties reserves -/- 916 – -/- 916
Koersverschil latente
belastingverplichtingen – -/- 447 -/- 447
-/- 56.979 25.701 -/- 31.278
114.184 19.693 133.877
af:
Mutaties werkkapitaal d -/- 37.512 14.421 -/- 23.091
Mutaties voorzieningen -/- 2.236 2.236 0
Betaalde rente e – -/- 19.869 -/- 19.869
-/- 39.748 -/- 3.212 -/- 42.960
Kasstroom uit operationele activiteiten 74.436 16.481 90.917
Investeringsactiviteiten
Opbrengst van verkoop onr. goed f 29.053 -/- 2.999 26.054
Investeringen onroerend
goed/bedrijfsmiddelen g -/- 47.793 -/- 12.954 -/- 60.747
Investeringen financiële activa – -/- 352 -/- 352
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -/- 18.740 -/- 16.305 -35.045
Financieringsactiviteiten
Aflossingen rentedragende schulden -/- 56.317 – -/- 56.317
Mutatie overige langlopende schulden h -/- 2.072 450 -/- 1.622
Emissies 73.357 – 73.357 59
Emissiekosten -/- 954 – -/- 954
Dividend minderheidsbelang – -/- 6.274 -/- 6.274
Betaald dividend i -/- 92.623 -/- 38 -/- 92.661
Overige mutaties in reserves – 3.767 3.767
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -/- 78.609 -/- 2.095 -/- 80.704
Afname liquide middelen -/- 22.913 -/- 1.919 -/- 24.832
Stand liquide middelen 1 januari j 41.999 3.893 45.892

Afname -/- 22.913 -/- 1.919 -/- 24.832
Stand liquide middelen 31 december 19.086 1.974 21.060

Toelichting op de IFRS aanpassingen op het geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2004
a Koersverschillen
2004 Dutch GAAP koersverschillen 6.000
Koersverschillen geherclassificeerd naar het werkkapitaal -/- 4.941
Geherclassificeerd naar overige mutaties reserves -/- 3.767
-/- 2.708
b Waarderingsresultaten
Verwezen wordt naar de IFRS aanpassing van de winst over 2004 -/- 1.744
c Vervreemdingsresultaat
Herclassificatie van kasstroom uit investeringsactiviteiten naar operationele kasstroom 2.999
d Mutaties werkkapitaal
100% consolidatie i.p.v. proportionele consolidatie van deelnemingen -/- 1.547
Herclassificaties 15.968
14.421
e Betaalde rente
Financieringskosten ten laste van winsten verliesrekening -/- 19.837
Gekapitaliseerde rente -/- 1.149
Mutatie erfpachtverplichtingen 1.117
-/- 19.869
f Opbrengsten uit verkoop van vastgoed

Vervreemdingsresultaten geherclassificeerd van cash flow uit investeringsactiviteiten naar
kasstroom uit operationele activiteiten -/- 2.999
g Beleggingen in vaste activa, onroerend goed in exploitatie en bedrijfsmiddelen

Investeringen 2004 (Dutch GAAP: in 2003 reeds opgedragen, maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden) -/- 16.094
60 Investeringen die zijn geherclassificeerd naar de winsten verliesrekening 2.342

Gekapitaliseerde rente (niet kasmatig) 1.079
Overige 16
-/- 12.954
h Mutaties in langlopende verplichtingen

Niet kasmatige mutaties 450
i Betaald dividend
j Liquide middelen op 1 januari 2004


5 Direct en indirect resultaat

2005 Direct resultaat Indirect resultaat
Bruto huuropbrengsten 168.983 168.983

– betaald -/- 44.126 -/- 44.126
– ontvangen 39.681 39.681
-/- 4.445 -/- 4.445

Exploitatiekosten -/- 12.725 -/- 12.725
-/- 17.170 -/- 17.170
Waarderingsresultaten 99.892 99.892
Vervreemdingsresultaten 7.389 7.389
Beheerkosten -/- 13.051 -/- 13.051
Overige baten en lasten 7.108 3.748 3.360
Financiële baten en lasten -/- 24.303 -/- 22.040 -/- 2.263
Belastingen over het resultaat -/- 27.617 -/- 3.977 -/- 23.640
Winst 201.231 116.493 84.738
Aandeelhouders 192.110 110.109 82.001

Minderheidsbelang 9.121 6.384 2.737
61
Winst 201.231 116.493 84.738
Winst per aandeel (x EUR 1) 9,24 5,30 3,94

5 Direct en indirect resultaat *)

2004 Direct resultaat Indirect resultaat
Bruto huuropbrengsten 163.730 163.730

– betaald -/- 38.864 -/- 38.864
– ontvangen 35.049 35.049
-/- 3.815 -/- 3.815

Exploitatiekosten -/- 12.401 -/- 12.401
-/- 16.216 -/- 16.216
Waarderingsresultaten 60.648 60.648
Vervreemdingsresultaten -/- 3.063 -/- 3.063
Beheerkosten -/- 11.262 -/- 11.262
Overige baten en lasten 4.522 2.751 1.771
Financiële baten en lasten -/- 19.837 -/- 19.269 -/- 568
Belastingen over het resultaat -/- 10.659 -/- 2.829 -/- 7.830
Winst 167.863 116.905 50.958
Aandeelhouders 160.778 110.897 49.881

Minderheidsbelang 7.085 6.008 1.077
62
Winst 167.863 116.905 50.958
Winst per aandeel (x EUR 1) 7,81 5,39 2,42
*) Het direct en het indirect resultaat 2004 zijn aangepast op basis van IFRS.

6 Gesegmenteerde informatie
Primaire segmentatie (geografisch)

De segmentatie van huuropbrengsten en activa en passiva per land is als volgt:
2005 NL BE F ES SF UK USA Totaal

Resultaat
Bruto huuropbrengsten 29.044 22.834 18.503 8.097 29.024 28.016 33.465 168.983
Netto huuropbrengsten 25.787 21.637 17.187 7.354 27.147 26.655 26.046 151.813
Onr. goed in exploitatie

stand 01/01 352.401 319.599 202.175 103.168 386.002 338.379 313.334 2.015.058
Koerscorrectie 01/01 – – – – – 9.777 48.445 58.222
352.401 319.599 202.175 103.168 386.002 348.156 361.779 2.073.280
Aankopen/investeringen 5.541 4.203 -/- 2 126 1.527 120.372 1.949 133.716

Verkopen -/- 5.952 – – – – -/- 53.569 -/- 11.639 -/- 71.160
Van ontwikkelingsprojecten 10.643 – – – – – 38.139 48.782
Herwaardering 12.740 7.396 9.232 787 36.082 6.589 31.375 104.201
stand 31/12 375.373 331.198 211.405 104.081 423.611 421.548 421.603 2.288.819
Overige activa 50.389 18.666 5.876 3.064 2.581 18.421 52.824 151.821
Totale activa *) 425.762 349.864 217.281 107.145 426.192 439.969 474.427 2.440.640
Passiva -/-282.024 -/- 4.282 -/- 83.904 -/- 79.014 -/- 62.736 -/-125.372 -/-154.975 -/-792.307
2004 NL BE F ES SF UK USA Totaal

Resultaat
Bruto huuropbrengsten 28.509 22.255 17.564 7.899 28.586 26.756 32.161 163.730
Netto huuropbrengsten 25.402 20.061 16.201 7.411 26.999 24.281 27.159 147.514
Onr. goed in exploitatie

stand 01/01 345.150 316.273 201.376 100.679 375.803 305.604 316.858 1.961.743
Koerscorrectie 01/01 – – – – – -/- 130 -/- 23.052 -/- 23.182
345.150 316.273 201.376 100.679 375.803 305.474 293.806 1.938.561
63
Aankopen/investeringen 3.913 81 448 447 1.553 1.128 32.165 39.735
Verkopen -/- 7.800 – – – – – -/- 21.253 -/- 29.053
Van ontwikkelingsprojecten 7.096 – – – – 2.016 80 9.192
Herwaardering 4.042 3.245 351 2.042 8.646 29.761 8.536 56.623
stand 31/12 352.401 319.599 202.175 103.168 386.002 338.379 313.334 2.015.058
Overige activa 46.714 20.963 4.658 4.046 3.207 7.450 46.743 133.781
Totale activa *) 399.115 340.562 206.833 107.214 389.209 345.829 360.077 2.148.839
Passiva -/-162.249 -/- 5.464 -/- 83.290 -/- 78.063 -/- 60.016 -/-115.002 -/-127.350 -/-631.434
*) In de primaire segmentatie is het object in gebruik als hoofdkantoor van Wereldhave ter grootte van EUR 4,3 mln (2004: EUR 4,3 mln) opgenomen in het segment
Nederland (NL). Tevens zijn derivaten, gebruikt ter dekking van financiële risico’s van de groep, ter grootte van EUR 10,3 mln (2004: EUR 14,7 mln) opgenomen in dit segment.

Secundaire segmentatie (per sector)

De segmentatie van huuropbrengsten en onroerend goed in exploitatie over de sectoren is als volgt:
2005 Kantoren Winkels Industrieel Residentieel Totaal

Huuropbrengsten
Bruto huuropbrengsten 77.742 67.615 17.861 5.765 168.983
Netto huuropbrengsten 70.475 62.555 16.763 2.020 151.813
Onroerend goed in exploitatie

stand 01/01 888.709 848.703 233.753 43.893 2.015.058
Koerscorrectie 01/01 42.525 7.328 1.582 6.787 58.222
931.234 856.031 235.335 50.680 2.073.280
Aankopen/investeringen 122.571 9.059 2.069 17 133.716

Verkopen -/- 33.515 – -/- 37.645 – -/- 71.160
Van ontwikkelingsprojecten 38.158 645 9.998 -/- 19 48.782
Herwaardering 45.644 61.765 -/- 4.577 1.369 104.201
stand 31/12 1.104.092 927.500 205.180 52.047 2.288.819
2004 Kantoren Winkels Industrieel Residentieel Totaal

Huuropbrengsten
Bruto huuropbrengsten 75.097 63.897 19.505 5.231 163.730
Netto huuropbrengsten 68.761 58.794 17.917 2.042 147.514

stand 01/01 922.052 778.709 217.192 43.790 1.961.743
Koerscorrectie 01/01 -/- 19.940 -/- 38 -/- 19 -/- 3.185 -/- 23.182
902.112 778.671 217.173 40.605 1.938.561
Aankopen/investeringen 4.540 33.797 1.165 233 39.735

Verkopen -/- 21.253 – -/- 7.800 – -/- 29.053
Van ontwikkelingsprojecten 80 – 9.112 – 9.192
64 Herwaardering 3.230 36.235 14.103 3.055 56.623
stand 31/12 888.709 848.703 233.753 43.893 2.015.058

7 Onroerend goed in exploitatie (x EUR 1.000) 2005 2004
Stand op 1 januari 2.015.058 1.961.743

Koersverschillen 58.222 -/- 23.182
2.073.280 1.938.561
Aankopen 124.081 29.339

Investeringen 9.635 10.396
Overgebracht van ontwikkelingsprojecten 48.782 9.192
Verkopen -/- 71.160 -/- 29.053
Herwaarderingen 104.201 56.623
Stand op 31 december 2.288.819 2.015.058
De overdracht van ontwikkelingsprojecten heeft betrekking op het project G-Street, Washington, USA (overgebracht op
1 juli 2005) en een bedrijfspand in Alphen aan den Rijn (overgebracht op 25 februari 2005). De verkopen omvatten vier panden
in het Verenigd Koninkrijk en een object in Nederland die boven boekwaarde zijn verkocht en een object in de Verenigde Staten
dat beneden boekwaarde is verkocht.
Onroerend goed in exploitatie tot een bedrag van EUR 125,0 mln (2004: EUR 123,3 mln) is tot zekerheid verbonden.
De portefeuille onroerend goed in exploitatie werd gewaardeerd op 31 december 2005. Als externe taxateurs voor de portefeuille
traden op Troostwijk Taxaties B.V., Amsterdam, Jones Lang Lasalle, Londen en Troostwijk-Roux Expertises cvba, Antwerpen.
Per 31 december 2005 is de waardering van onroerend goed in exploitatie als volgt bepaald:
Waarde van de portefeuille van onroerend goed in exploitatie volgens interne en externe taxaties 2.297.291
Terugboeking: toevoeging van afgeboekte contante waarde toekomstige erfpachtverplichtingen 13.027
2.310.318
Af: boekwaarde van huurvrije perioden en andere geactiveerde verhuurkosten 21.499
Balanswaardering 2.288.819
Exploitatiekosten en servicekosten van niet verhuurde objecten bedragen EUR 196.000 (2004: EUR 688.000).
8 Ontwikkelingsprojecten (x EUR 1.000) 2005 2004

65
Stand op 1 januari 50.330 39.326
55.737 37.554
Aankopen 15.450 –
Investeringen 16.693 22.028
Overgebracht naar onroerend goed in exploitatie -/- 48.782 -/- 9.192
Verkopen -/- 4.349 –
Herwaardering -/- 718 -/- 60
Stand op 31 december 34.031 50.330
De verkopen betreffen een aantal winkelpanden in Folkestone (Verenigd Koninkrijk).

9 Bedrijfsmiddelen (x EUR 1.000) Vastgoed in Kantoor- Auto’s Totaal

eigen gebruik inventaris
Stand op 1 januari 2004 4.325 921 492 5.738

Koersverschillen – -/- 13 – -/- 13
4.325 908 492 5.725
Aankopen 78 487 224 789

Verkopen – – -/- 17 -/- 17
Afschrijving -/- 67 -/- 511 -/- 179 -/- 757
Stand op 31 december 2004 4.336 884 520 5.740
Stand op 1 januari 2005 4.336 884 520 5.740

koersverschillen 24 2 26
4.436 908 522 5.766
Aankopen 44 620 316 980

Verkopen – -/- 30 -/- 70 -/- 100
Afschrijving -/- 67 -/- 382 -/- 228 -/- 677
Stand op 31 december 2005 4.313 1.116 540 5.969
31 december 31 december
2005 2004
Totale aanschafwaarde 12.502 11.744

Totale afschrijving -/- 6.533 -/- 6.004
Netto boekwaarde 5.969 5.740
Materiële vaste activa zoals gespecificeerd in IAS 1 bestaan uit bedrijfsmiddelen en ontwikkelingsprojecten en bedragen samen
EUR 40,0 mln (2004: EUR 56,1 mln).
66 10 Financiële activa (x EUR 1.000) 31 december 31 december

2005 2004
Leningen 4.209 4.885

Financiële activa beschikbaar voor verkoop 8.197 5.958
Betaalde waarborgsommen 1.130 999
Derivaten 10.309 14.680
Totaal 23.845 26.522
De marktwaarde van financiële activa stemt overeen met de waardering op de balans. Voor een toelichting op de post Derivaten
wordt verwezen naar toelichting 23.

11 Overige langlopende activa (x EUR 1.000) 31 december 31 december

2005 2004
Pensioenregelingen 1.313 1.101

Gekapitaliseerde uitgaven waarop wordt afgeschreven 6.105 3.798
Gekapitaliseerde makelaarsprovisies 8.288 3.566
Gekapitaliseerde huurvrije perioden 7.173 3.412
22.879 11.877
Pensioenregelingen 31 december 31 december

Het netto actief is als volgt samengesteld: 2005 2004
Pensioenverplichtingen 32.509 30.007

Marktwaarde van activa 38.427 32.859
5.918 2.852
Actuariële verliezen -/- 4.605 -/- 1.751
Netto actief 1.313 1.101
2005 2004
De mutatie van het netto actief is als volgt:
Netto actief op 1 januari 1.101 990
Werkgeversbijdragen 611 459
Netto mutatie -/- 399 -/- 348
Netto actief op 31 december 1.313 1.101
Veronderstellingen:
– disconteringsvoet verplichtingen 4,25% 4,25%
– lange termijn rendement activa pensioenregeling 5,20% 5,90%
– percentage pensioenstijgingen 2,50% 2,50%
De gehanteerde sterftetafels zijn ontleend aan de sterftetafels ”Gehele bevolking mannen en vrouwen 1995-2000”, zoals
gepubliceerd door het Actuarieel Genootschap. De marktwaarde van de betreffende activa omvat gewone aandelen van de
vennootschap met een marktwaarde van EUR 1.075 (2004: EUR 3.200).
67
12 Debiteuren en overige vorderingen (x EUR 1.000) 31 december 31 december

2005 2004
Vorderingen op huurders 6.089 5.197

Vooruitbetalingen 1.688 1.524
Nog te ontvangen interest 1.466 2.179
Overige 9.457 6.748
Totaal 18.700 15.648
De overige vorderingen omvatten evenals in 2004, geen vorderingen en vooruitbetalingen met een resterende looptijd van meer
dan twaalf maanden. Het bedrag aan vorderingen op huurders wordt getoond na aftrek van een voorziening dubieuze debiteuren
van EUR 1.198 (2004: EUR 617).

13 Belastingvorderingen (x EUR 1.000) 31 december 31 december

2005 2004
Bronbelasting 1.430 1.420

Vennootschapsbelasting – 933
Omzetbelasting – 251
Totaal 1.430 2.604
14 Liquide middelen (x EUR 1.000) 31 december 31 december

2005 2004
Banksaldi 17.293 11.841

Deposito’s 27.674 9.219
Totaal 44.967 21.060
15 Aandelenkapitaal (Aantal aandelen) Maatschappelijk Aantal aandelen

aantal aandelen geplaatst
Gewone aandelen
Stand op 1 januari 2004 40.000.000 19.691.735
Toevoeging in 2004 – 1.090.000
Stand op 31 december 2004 40.000.000 20.781.735

Toevoeging in 2005 – –
Stand op 31 december 2005 40.000.000 20.781.735
De gewone aandelen hebben een nominale waarde van EUR 10 elk en zijn volledig volgestort.
Maatschappelijk Aantal aandelen

Prioriteitsaandelen A
Stand op 1 januari 2004 10 10
68 Toevoeging in 2004 – –
Stand op 31 december 2004 10 10

Stand op 31 december 2005 10 10
De prioriteitsaandelen A hebben een nominale waarde van EUR 10 elk en zijn volledig volgestort.
De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen A zijn naast de winstrechten, de vaststelling van het aantal
directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming.

Maatschappelijk Aantal aandelen

Prioriteitsaandelen B
Stand op 1 januari 2004 19.999.990 –
Stand op 31 december 2004 19.999.990 –

Stand op 31 december 2005 19.999.990 –
De toegestane prioriteitsaandelen B hebben een nominale waarde van EUR 10 elk. Prioriteitsaandelen B zijn niet
uitgegeven. De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen B zijn naast de winstrechten, de vaststelling van
het aantal directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming.
16 Agio
Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is vrijgesteld van
belastingheffing voor een bedrag van EUR 741,4 mln (2004: EUR 741,4 mln).
17 Algemene reserve (x EUR 1.000) 2005 2004
Stand op 31 december voorgaand jaar 465.284 393.084

Aanpassingen IFRS 170 –

Winst 192.110 160.778
Dividend voorgaand jaar -/- 93.518 -/- 87.772
Overige -/- 833 -/- 806
Een bedrag van EUR 357,4 mln (2004: EUR 265,1 mln) wordt aangemerkt als wettelijke reserve.
69
18 Reserve koersverschillen
De reserve koersverschillen bestaat uit koersverschillen als gevolg van de omrekening van jaarrekeningen van
buitenlandse entiteiten in USD en GBP, alsmede uit hoofde van de omrekening van verplichtingen en transacties die
worden bestempeld als dekking voor en in relatie tot omrekeningsverschillen op netto investeringen in deelnemingen in
de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. De mutaties in de reserve koersverschillen staan gespecificeerd in het
geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen op pagina 38.

19 Rentedragende schulden (x EUR 1.000) 31 december 31 december

2005 2004
Langlopend
Zonder zekerheid 500.177 437.097
Met zekerheid 63.724 62.863
563.901 499.960
Kortlopend
Rentedragende schulden 66.199 –
Totale rentedragende schulden 630.100 499.960
De mutatie luidt als volgt: 2005 2004

Aanpassingen IFRS -/- 1.325 –
498.635 565.307
521.506 556.277
Opnamen/aflossingen 108.561 -/- 56.317
Waardewijziging uit hoofde van waardering op basis van geamortiseerde kosten 33 –
Significante bepalingen en voorwaarden

Rentedragende schulden met zekerheid bestaan uit twee GBP hypothecair gezekerde geldleningen met een looptijd van 1985
resp. 1987 tot 2015. Bij rentedragende schulden zonder zekerheid per 31 december 2005 komen uiteenlopende condities voor.
Op 31 december 2005 voldoet Wereldhave aan deze condities. De gevoeligheid van de rentedragende schulden van de Groep
voor veranderingen in rentetarieven en de contractuele herzieningsdata zijn op balansdatum als volgt:
31 december 31 december
2005 2004
Tot 12 maanden 66.199 89.592

> 12 maanden 563.901 410.368
70
Totale rentedragende schulden 630.100 499.960
Percentage van rentedragende schulden tegen variabele rente: 85,8% 82,4%
De resterende looptijd van langlopende rentedragende schulden is als volgt:

– tussen 1 en 2 jaar 74.988 20.000
– tussen 2 en 5 jaar 406.439 327.505
– meer dan 5 jaar 82.474 152.455
563.901 499.960
Langlopende rentedragende schulden als percentage van het totaal

aan rentedragende schulden: 89,5% 100%

De gemiddelde effectieve rentevoet op de balansdata is als volgt:

2005 2004 *)
EUR USD GBP totaal EUR USD GBP totaal
Kortlopende rentedragende schulden 3,0% – 4,8% 4,3% – – – –

Langlopende rentedragende schulden
– zonder zekerheid 3,2% 4,9% 5,1% 4,1% 3,0% 2,8% 5,6% 3,2%
– met zekerheid
• debentures – – 10,5% 10,5% – – 10,0% 10,0%
• interest rate swaps – – -/- 1,7% -/- 1,7% – – 0,2% 0,2%
Gemiddeld 3,2% 4,9% 6,2% 4,6% 3,0% 2,8% 8,5% 4,1%
*) gemiddelde rentetarieven voor 2004 zijn gebaseerd op de nominale rentetarieven
De effectieve rentevoet is de disconteringsvoet waarmee de contante waarde van de (toekomstige) netto kasstromen over
de looptijd van het financiële instrument of, indien toepasselijk, een kortere periode, in overeenstemming wordt gebracht
met de netto boekwaarde van de onderliggende financiële activa of passiva.
De boekwaarde en de marktwaarde van de

langlopende rentedragende schulden is als volgt: boekwaarde marktwaarde
2005 2004 2005 2004
Zonder zekerheid 500.177 437.097 501.792 438.847

Met zekerheid 63.724 62.863 90.319 86.814
563.901 499.960 592.111 525.661
De marktwaarde wordt berekend op de contante waarde van kasstromen op basis van de relevante marktrente met een
door de vennootschap gehanteerde specifieke opslag. De marktwaarde van de kortlopende schulden wordt gelijk
verondersteld aan de balanswaarde.
De boekwaarde van de rentedragende schulden van de groep

(kort- en langlopend) luiden in de volgende valuta: 2005 2004
valuta EUR valuta EUR
EUR 271.383 271.383 269.592 269.592

USD 173.000 146.647 176.000 129.212 71
GBP 145.331 212.070 71.325 101.156
630.100 499.960
Rentedragende schulden tot een bedrag van EUR 39,6 mln (2004: EUR 19,8 mln) kwalificeren als dekkinginstrument op de
netto investering in buitenlandse activiteiten. De winsten en verliezen op deze dekking wordt verwerkt in het eigen
vermogen in het overzicht van mutaties eigen vermogen.
2005 2004 *)
valuta EUR valuta EUR
USD 27.000 22.888 27.000 19.822

GBP 11.424 16.670 – –
Totale dekking netto investering d.m.v.
rentedragende schulden 39.558 19.822
*) Aangezien IAS 39 is toegepast vanaf 1 januari 2005 zijn er geen financiële instrumenten aangemerkt als netto investeringsdekking.

Naast het gebruik van rentedragende schulden in lokale valuta voor de netto investeringsdekking worden derivaten
met een referentiehoofdsom van EUR 194,2 mln (2004: EUR 253,2 mln) per balansdatum aangemerkt als
netto investeringsdekking (zie toel. 23).
De Groep heeft de volgende financieringsarrangementen waarop niet getrokken is: 2005 2004
– korter dan 1 jaar – –

– langer dan 1 jaar 22.685 98.964
22.685 98.964
20 Latente belastingverplichtingen (x EUR 1.000)
Latente belastingverplichtingen houden verband met het verschil tussen de marktwaarde van onroerend goed
in exploitatie en de fiscale boekwaarde ervan. De post wordt beschouwd als langlopend. De mutaties zijn als volgt:
2005 2004

Koersverschillen 1.513 -/- 441
60.621 51.836
Mutaties ten laste van het resultaat 23.870 7.272
21 Overige langlopende schulden (x EUR 1.000) 31 december 31 december

2005 2004
Erfpachtverplichtingen 13.027 12.279

Pensioenregelingen 4.246 2.472
Vooruitbetalingen van huurders 3.832 3.292
Overige 3.117 2.904
Totaal 26.729 25.851
Nominale waarde en de contante waarde van erfpachtverplichtingen bedragen naar looptijd:
72
2005 2004
nominale waarde contante waarde nominale waarde contante waarde
– < 1 jaar 844 844 844 844

– 2-5 jaar 3.377 2.530 3.374 2.873
– > 5 jaar 62.726 9.653 63.487 8.562
Pensioenregelingen 31 december 31 december

De netto verplichting is als volgt bepaald: 2005 2004
Pensioenverplichtingen 19.231 14.826

Marktwaarde van pensioenactiva 14.985 12.354
Netto verplichting 4.246 2.472

De mutatie van de netto verplichting is als volgt: 2005 2004
Netto verplichting op 1 januari 2.472 2.072

Koersverschillen 70 -/- 2
Werkgeversbijdragen -/- 337 -/- 286
Netto mutatie 350 221
Actuariële verliezen 1.691 467
Netto verplichting op 31 december 4.246 2.472
Veronderstellingen:
– disconteringsvoet verplichtingen 4,75% 5,30%
– lange termijn rendement activa 6,39% 6,71%
– percentage stijging van pensioenen 2,75% 2,75%
De gehanteerde sterftetafels zijn ontleend aan de 1992 serie van de tafels die naar de huidige ervaringen van toepassing zijn.
22 Overige kortlopende schulden (x EUR 1.000) 31 december 31 december

2005 2004
Vooruit ontvangen posten 21.779 19.808

Overige kortlopende schulden 20.703 17.674
Totaal 42.482 37.482
23 Financiële instrumenten (x EUR 1.000)
Derivaten worden gebruikt om hoogrentende, langlopende leningen om te zetten naar lage geldmarktrente en voor afdekking
van de netto investering van in buitenlandse valuta luidende activa.
Netto investeringsdekking buitenlandse deelnemingen

Leningen in vreemde valuta, valutatermijntransacties en valutaoptietransacties worden aangemerkt als dekkingsinstrumenten
tegen het koersrisico op deelnemingen in USD en GBP gebied. De waarde van de valutatermijntransacties en valutaoptie-
transacties bedraagt:
Marktwaarde Marktwaarde
2005 2004 *)
activa passiva activa passiva 73
Valutatermijntransacties 1.324 – 715 –

Valuta opties 32 – 13.965 –
Totaal 1.356 – 14.680 –
*) Aangezien IAS 39 is toegepast vanaf 1 januari 2005, zijn er geen financiële instrumenten aangemerkt als netto investeringsdekking.
De informatie over 2004 is indicatief en gebaseerd op Dutch GAAP.
De volledige marktwaarde van een financieel instrument wordt aangemerkt als langlopend, wanneer de resterende looptijd
van het gedekte item langer is dan 12 maanden en als vlottend actief of passief wanneer de resterende looptijd minder
bedraagt dan 12 maanden. Eind 2005 waren alle derivaten langlopend.
Valutatermijntransacties
De referentiehoofdsom van uitstaande valutatermijntransacties bedroeg op 31 december 2005 EUR 109 mln (2004: EUR 106 mln).
Winsten en verliezen op valutatermijntransacties zijn verwerkt in de reserve koersverschillen.

Valuta opties
De referentiehoofdsom op uitstaande valuta opties bedroeg op 31 december 2005 EUR 84,7 mln (2004: EUR 146,8).
Winsten en verliezen op valuta opties per 31 december zijn verwerkt in de koersverschillenreserve. Naast het gebruik van
derivaten voor de netto investeringsdekking, worden bepaalde leningen in lokale valuta tot een bedrag van EUR 39,6 mln
(2004: EUR 19,8 mln) per balansdatum eveneens aangemerkt als netto investeringsdekking (zie toel. 19).
Netto investeringsdekking
De netto investeringsdekking, afgezet tegen de onderliggende blootstelling in lokale valuta, wordt getoond in onderstaande tabel:
2005 2004 *)
USD GBP Totaal in EUR USD GBP Totaal in EUR
Netto beleggingen 397.375 119.805 511.664 330.335 105.741 392.485

Dekking
– derivaten 100.000 75.000 194.208 200.000 75.000 253.200
– rentedragende schulden 27.000 11.424 39.558 27.000 – 19.822
Totale netto investeringsdekking 127.000 86.424 233.766 227.000 75.000 273.022
Totale risicodragende
netto belegging 270.375 33.381 277.898 103.335 30.741 119.463
*) Aangezien IAS 39 is toegepast vanaf 1 januari 2005, is de informatie over 2004 indicatief en gebaseerd op Dutch GAAP.
Derivaten voor interestconversie Marktwaarde Marktwaarde

2005 2004 *)
activa passiva activa passiva
Rente swaps 8.953 – 7.084 –
*) Aangezien IAS 39 is toegepast vanaf 1 januari 2005, is de informatie over 2004 indicatief en gebaseerd op Dutch GAAP.
De referentiehoofdsom van uitstaande rente swaps per 31 december 2005 bedraagt EUR 64,2 mln (2004: EUR 62,4 mln).
Dit bedrag is langlopend te beschouwen.
24 Bruto huuropbrengsten (x EUR 1.000)

74
De huurcontracten voor verhuurde ruimte kennen verschillende expiratiedata. Indexatie van huur wordt bedongen in landen
waar dat gebruikelijk of wettelijk toegestaan is. De huurovereenkomsten specificeren de huurprijs, de overige rechten en
verplichtingen van huurder en verhuurder, met inbegrip van opzegtermijn, verlengingsmogelijkheden en doorbelasting van
service- en operationele kosten. Betaalde en ontvangen service- en operationele kosten zijn niet begrepen in de huuropbrengsten.
Huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage van de theoretische huur, bedroeg in 2005 7,79% (2004: 8,95%).
De toekomstige contractuele huur uit op 31 december 2005 bestaande huurovereenkomsten (waarbij omzethuren zijn verant-
woord op basis van de minimum huur) kan voor de eerste vijf jaar als volgt worden gespecificeerd:
2005 2004
Eerste jaar 165.189 155.878

Tweede tot en met vierde jaar 423.890 402.205
Vijfde jaar 103.944 101.624
Totaal 693.023 659.707

25 Exploitatiekosten (x EUR 1.000) 2005 2004
Onderhoud van vastgoed 2.864 4.328

Onroerende zaak belasting 2.863 2.979
Verzekeringspremies 673 695
Beheer van vastgoed 2.683 2.265
Overige operationele kosten 3.642 2.134
Totaal 12.725 12.401
26 Waarderingsresultaten (x EUR 1.000) 2005 2004

Positieve waarderingsresultaten 101.964 80.082
Negatieve waarderingsresultaten – -/- 19.434
101.964 60.648
Financiële instrumenten *)
Positieve waarderingsresultaten 1.667 –
Negatieve waarderingsresultaten -/- 3.739 –
-/- 2.072 –
Totaal 99.892 60.648
*) Met uitzondering van valutatermijntransacties welke via het vermogen worden verwerkt, werden in 2004 in overeenstemming met Dutch GAAP
en gebruikmakend van de vrijstelling onder IAS 32 en 39 geen waarderingsverschillen verantwoord.
27 Vervreemdingsresultaten (x EUR 1.000) 2005 2004
Onroerend goed
Verkoopopbrengsten, netto 82.890 28.106
Boekwaarde -/- 75.049 -/- 31.169
7.841 -/- 3.063
Financiële instrumenten
Verkoopopbrengsten, netto 8.239 –
Boekwaarde -/- 8.691 –
-/- 452 –
Totaal 7.389 -/- 3.063 75
28 Beheerkosten (x EUR 1.000) 2005 2004
Salarissen en sociale lasten 9.035 7.561

Pensioenkosten 1.322 1.113
Accountantskosten 435 385
Advieskosten 677 665
Overige beheerkosten 6.213 6.211
17.682 15.935
Toegerekend aan exploitatiekosten/service-
en operationele kosten -/- 4.185 -/- 3.781
Toegerekend aan beleggingen -/- 446 -/- 892
-/- 4.631 -/- 4.673
Totaal 13.051 11.262
Salarissen en sociale lasten

In deze post is begrepen de beëindigingsvergoeding aan Mr. R.L.M. de Ruijter (EUR 0,8 mln).
Pensioenkosten
De pensioenkosten omvatten de premie voor de pensioenregelingen van werknemers. De werkgeversbijdragen voor defined
benefit regelingen bedragen EUR 948 (2004: EUR 818) en voor defined contribution regelingen EUR 374 (2004: EUR 295).
Werknemers
Gedurende het jaar 2005 waren gemiddeld 100 personen (2004: 101) in dienst van de groep, waarvan 43 in Nederland en
57 in het buitenland.
Winstdeling werknemers
De winstdeling is gebaseerd op vier indicatoren: bezettingsgraad, exploitatiekosten, beheerkosten en omvang van de
portefeuille. Voor elke indicator is een doelstelling bepaald. De score ten opzichte van de indicatoren bepaalt het
eindresultaat. De maximum winstdeling is één maandsalaris.
Remuneratie van de leden van de Raad van Commissarissen en de Directie
Raad van Commissarissen remuneratie
C.J. de Swart 36
F.Th.J. Arp (vanaf 31 maart 2005) 18
P.H.J. Essers (vanaf 31 maart 2005) 18
J. Krant 24
H. van Nimwegen (tot 31 maart 2005) 6
H.M.N. Schonis (tot 31 maart 2005) 6
De leden van de Raad van Commissarissen bezitten geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V.
De vennootschap heeft geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt aan leden van de Raad.
salaris bonus pensioen- sociale beëindigings-

kosten lasten vergoeding
Directie
G.C.J. Verweij 330 77 82 21 –
R.L.M. de Ruijter 258 50 65 16 820
Aan de heer De Ruijter is in december 2005 een beëindigingsvergoeding betaald van EUR 820.000. Het bedrag is
gerelateerd aan de duur van het dienstverband van de heer De Ruijter, zijn leeftijd op de datum van beëindiging van het
dienstverband en zijn jaarsalaris. Het salaris is verhoogd met het gemiddelde van de winstdelingen over de afgelopen vijf
76 jaar, om aan de hand van de kantonrechtersformule het betaalbaar bedrag vast te stellen.
De leden van de Directie bezitten geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V.. De vennootschap heeft geen
leningen, voorschotten of garanties verstrekt aan leden van de Directie.
Aandelen of opties op aandelen zijn en worden niet toegekend aan leden van de Directie.
De bonus die ontvangen kan worden bij een normaal tot goede performance (het zogenaamde ’at target’ niveau) voor de
korte termijn bonus bedraagt 33% van het jaarsalaris. Bij excellente prestaties kan de toegekende bonus stijgen naar
1,5 maal de ’at target’ bonus, namelijk 49,5% van het jaarsalaris. De korte termijn bonus is voor 70% afhankelijk van de
jaarlijkse winsten rendementsdoelstellingen en voor 30% van individueel duidelijk meetbare doelstellingen. De ’at target’
hoogte van de lange termijn bonus is gelijk aan 33% van het jaarsalaris en zal na drie jaar uitbetaald worden in cash. Bij
excellente prestaties kan de toegekende bonus stijgen naar 1,5 maal de ’at target’ bonus, namelijk 49,5% van het
jaarsalaris. De lange termijn bonus is voor 70% gebaseerd op strategische doelstellingen en voor 30% gebaseerd op lange
termijn persoonlijke doelstellingen. Deze bonus wordt vastgesteld in 2008 en zou voor 2005 uitgekomen zijn op EUR 80.000.

29 Overige baten en lasten (x EUR 1.000) 2005 2004
Opbrengsten servicekostenmanagement en overig 3.748 2.753

Koersverschillen 3.360 1.769
Totaal 7.108 4.522
30 Financiële baten en lasten (x EUR 1.000) 2005 2004
Ontvangen rente 3.896 3.540

Gekapitaliseerde rente 1.316 1.149
Overige 440 –
5.652 4.689
Betaalde rente -/- 26.321 -/- 22.689
Mutatie pensioenverplichtingen -/- 1.509 -/- 281
Overig -/- 2.125 -/- 1.556
-/- 29.955 -/- 24.526
-/- 24.303 -/- 19.837
De gekapitaliseerde rente betreft geactiveerde rente op ontwikkelingsprojecten en is gebaseerd op voor Wereldhave

relevante interestpercentages. Gedurende 2005 liep de bandbreedte van de gehanteerde rentetarieven van 2,86% tot 5,75%
(2004: 2,27% tot 5,75%).
31 Belastingen over het resultaat (x EUR 1.000)
Deze post omvat de verschuldigde vennootschapsbelasting over resultaten van deelnemingen. 2005 2004
Actuele belastingen 3.977 2.829

Latente belastingverplichtingen 23.640 7.830
Totaal 27.617 10.659
Winst vóór belastingen 228.848 178.522

Af: vrijgestelde opbrengsten op basis van fiscale status en fiscale aanpassingen -/- 138.803 -/- 115.311
Belastbare winst 90.045 63.211 77
Te betalen belastingen (tegen lokale tarieven) 27.617 10.659
Het gewogen gemiddelde belastingtarief bedraagt 12,1% (2004: 6,0%). De stijging van de gemiddelde belastingdruk was
overwegend het gevolg van vermogenswinstbelastingeffecten in Finland, waar het belastingeffect in 2004 laag was door een
aanpassing van het belastingtarief, en in het Verenigd Koninkrijk.
32 Resultaat per aandeel
Het resultaat per aandeel wordt berekend op basis van de totale netto winst na belastingen en het gemiddeld aantal
gewone aandelen gedurende het jaar (2005: EUR 9,24; 2004: EUR 7,81).

33 Dividend
De Directie stelt voor aan aandeelhouders een dividend uit te keren van EUR 4,55 (2004: EUR 4,50) per gewoon aandeel, ofwel
totaal EUR 94,5 mln (2004: EUR 93,5 mln).
34 Niet in de balans opgenomen verplichtingen
De Groep heeft zich jegens derden garant gesteld voor een bedrag van EUR 17,3 mln (2004: 17,2 mln). De Groep is verplichtingen
voor investeringen aangegaan tot een bedrag van EUR 8,8 mln (2004: EUR 10,4 mln).
35 Expense ratio
De Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) is in 2005 gewijzigd. De expense ratio over het jaar 2005 bedraagt op basis van de
nieuwe Wtb regels 1,94% (2004: 1,89%). Het percentage is berekend als het quotiënt van exploitatie- en beheerkosten en het
gewogen eigen vermogen per begin en einde van het jaar en de tussenliggende kwartaaleinden. Op basis van de oude Wtb regels
bedraagt de expense ratio 3,49% (2004: 3,33%). In de oude regels maakten interestlasten deel uit van de formule.
36 Gebeurtenissen na balansdatum
Op 7 februari 2006 heeft Wereldhave een converteerbare obligatie van EUR 200 mln gelanceerd. De looptijd is 5 jaar. Omwisseling
van de obligaties in gewone aandelen Wereldhave is mogelijk tegen een conversiekoers van EUR 97. De coupon bedraagt 2,5%.
37 Schattingen in de jaarrekening
De activa van de vennootschap en haar dochterondernemingen bestaan nagenoeg geheel uit de vastgoedportefeuille. Voor de
bepaling van de waarde van de objecten in deze portefeuille kan geen gebruik worden gemaakt van officiële noteringen of
prijslijsten. De waarde van de objecten wordt gebaseerd op basis van de door de vennootschap vastgelegde uitgangspunten voor
de waardering van onroerend goed (de waarderingssystematiek) en van de schattingen door interne en externe deskundigen bij
de waardebepaling van vastgoed ten aanzien een aantal onderdelen daarvan. Deze onderdelen betreffen voornamelijk de per
object te hanteren disconteringsfactor (yield), de markthuur van verhuurbare oppervlakten en het bedrag van de verwachte
uitgaven die nodig zijn om het object in de conditie te houden waarop de markthuur is gebaseerd. Voorts zijn schattingen
78 gehanteerd bij de bepaling van de waarde van derivaten en bij het opnemen van latente verplichtingen of claims.
De groep is in verschillende landen belastingplichtig. Dit brengt met zich mee dat aannames gemaakt moeten worden om de
voorziening voor belastingen wereldwijd te bepalen. Er zijn vele transacties en berekeningen waarvoor de uiteindelijke
belastingconsequenties onzeker zijn. De Groep houdt rekening met verplichtingen die voortvloeien uit belastingcontroles door
inschattingen te maken van extra belastingschulden. Indien de werkelijke belastingconsequenties afwijken van de oorspronkelijke
opgenomen bedragen, zullen de verschillen gevolgen hebben voor de (latente) belastingvoorzieningen in de periode waarin deze
verschillen naar voren komen.

38 Verbonden partijen
De deelnemingen en het pensioenfonds Wereldhave worden aangemerkt als verbonden partij. De leden van de Raad van
Commissarissen en de Directie hebben geen persoonlijk belang in beleggingen van de vennootschap. Voor informatie over de
remuneratie van bestuurders wordt verwezen naar toelichting 28. Voorzover de vennootschap bekend, hebben in het verslagjaar
geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te
beschouwen.
39 Risico’s
Per risicorubriek en risico wordt aangegeven welke beheersingsmaatregelen zijn getroffen.
Bedrijfsrisico’s
Hieronder worden verstaan de risico’s die Wereldhave ziet als haar normale ondernemersrisico, te weten:
huurmarktontwikkelingen
Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling.
• De huurmarktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd door de lokale beheersmaatschappijen, daarbij ondersteund door de
afdeling Marktonderzoek.
waardeontwikkeling vastgoed
Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van Wereldhave.
• De marktwaarde van de portefeuille wordt intern op elk kwartaaleinde vastgesteld. Daarnaast wordt op 30 juni de helft van de
portefeuille getaxeerd door onafhankelijke externe taxateurs en op 31 december de andere helft.
waardering vastgoed en financiële instrumenten

In de waardering van vastgoed worden schattingen van onder meer markthuren en yields gehanteerd. In de waardering van
financiële instrumenten wordt gebruik gemaakt van marktgebaseerde referentiewaarden. Het risico bestaat dat dergelijke
schattingen en referentiewaarden achteraf niet juist blijken te zijn.
• Externe taxateurs worden ingeschakeld om de juistheid van de gehanteerde aannames als markthuren, yields te controleren.
• Opgaven van waarderingen van financiële instrumenten worden verkregen van gerenommeerde financiële instellingen en
intern modelmatig beoordeeld.
technische staat van de gebouwen

Hieronder vallen risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de gebouwen, het risico van verborgen gebreken en van
eventuele bodemverontreiniging. 79
• Het onroerend goed van Wereldhave is verzekerd op basis van een opstalverzekering met parapludekking. Terrorisme is door
verzekeraars uitgesloten van de dekking m.u.v. het Verenigd Koninkrijk.
• Wanneer onroerend goed wordt gekocht, wordt vooraf een uitgebreide bouwkundige analyse van het gebouw of de bouw-
plannen gemaakt.
• De gehele portefeuille van Wereldhave is onderzocht op de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid schadelijke
stoffen. Aan het einde van het huurcontract met huurders die voor het milieu potentieel risicovolle activiteiten ondernemen
wordt een bodemonderzoek uitgevoerd. Bodemverontreiniging wordt waar mogelijk verhaald op de huurder.
• Bij de verwerving van nieuw onroerend goed wordt vooraf een uitgebreid onderzoek uitgevoerd. Wanneer blijkt dat de grond of
het grondwater verontreinigd is, wordt de grond niet of pas na een deugdelijke sanering (die voor rekening van de verkoper
komt) gekocht.

technologische ontwikkelingen
Technologische ontwikkelingen kunnen ertoe leiden dat vastgoed versneld veroudert, hetgeen een nadelige invloed heeft op de
verhuurbaarheid en de waarde.
• Wereldhave’s afdeling Bouwzaken vervult de functie van kenniscentrum op het gebied van technologische ontwikkelingen en
rapporteert hierover aan de Directie.
wijzigingen in wet- of regelgeving

In de landen waar Wereldhave actief is en beleggingen heeft, is zij onderworpen aan plaatselijke, regionale en nationale
regelgeving.
• De lokale managementmaatschappijen van Wereldhave dienen als venster op de markt. Hiermee kan Wereldhave in een vroeg
stadium beschikken over relevante informatie betreffende (voorgestelde) wijzigingen in wet- of regelgeving.
• Wereldhave heeft een compliance officer aangewezen, die is belast met het toezicht op de naleving van weten regelgeving.
informatieverstrekking aan externe partijen

Wereldhave is als beursgenoteerde onderneming verplicht te voldoen aan wettelijke verplichtingen en normen met betrekking tot
de timing en inhoud van informatie verstrekking aan externe partijen. Het risico bestaat dat dit niet tijdig of onvolledig plaatsvindt.
• De interne administratieve organisatie en controle, alsmede het financiële systeem en haar planningsprocessen zijn zodanig
ingericht dat zij beogen te voldoen aan alle door de wet of andere regelgevers aan de onderneming gestelde eisen met
betrekking tot tijdigheid en inhoud van de door haar aangeleverde financiële en niet-financiële informatie.
nakomingsrisico huurders
Dit risico bestaat vooral uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde aan het einde van
de huur.
• Kandidaat-huurders worden beoordeeld op hun kredietwaardigheid en betrouwbaarheid. In de standaard huurovereenkomsten
van Wereldhave worden betalingsgaranties bedongen. De lokale managementmaatschappijen rapporteren maandelijks een
debiteurenoverzicht, waarmee oplopende betalingsachterstanden worden gesignaleerd. Wereldhave hanteert een stringent
incassobeleid.
nakomingsrisico leveranciers
Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Het risico is
vooral van belang bij grote opdrachten als turn-key projecten e.d.
• Opdrachtverlening geschiedt volgens modelovereenkomsten, die regelmatig worden geactualiseerd. In de overeenkomsten zijn
uitgebreide garantie- en nakomingsbepalingen opgenomen. Wereldhave streeft naar bestendige relaties met leveranciers,
waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming wordt verkleind.
80 Financiële risico’s
Dit zijn de risico’s die ontstaan doordat Wereldhave onderhevig is aan economische risico’s. De volgende risico’s worden
onderscheiden:
renteontwikkelingen
Veranderingen van renteniveaus kunnen van invloed zijn op het resultaat, rendement en de waarde van het onroerend goed.
• Het rentebeleid wordt door de Directie vastgesteld en door de afdeling Treasury uitgevoerd. Bij de vaststelling van het beleid
wordt gebruik gemaakt van door de Directie vastgestelde parameters. Wereldhave’s sterke balansverhoudingen maken het
mogelijk te profiteren van de lage variabele rente. Wereldhave beschikt over renteconsolidatiemogelijkheden, waarvan gebruik
gemaakt zal worden zodra een duidelijke trend van renteverhogingen waarneembaar is.
valutaontwikkelingen
Wereldhave heeft buiten het EURO-gebied vastgoedbeleggingen in GBP en USD gebied. Lagere koersen van deze valuta ten
opzichte van de EUR leiden tot een lager resultaat en een lagere waarde van de vastgoedbeleggingen.
• Het dekkingsbeleid wordt door de Directie vastgesteld en door de afdeling Treasury uitgevoerd. Bij de vaststelling van het
beleid wordt eveneens gebruik gemaakt van de forecastkoersen (parameters). Koersontwikkelingen worden continu gevolgd.
De risico’s van lagere koersen op het resultaat worden niet gedekt. Leidraad voor het indekken van USD en GBP risico op de
vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 50%. Afwijkingen hiervan kunnen plaatsvinden binnen een dekkings-
bandbreedte van 30% - 70%.
inflatie
Een oplopende inflatie zal een positieve invloed hebben op de waarde van vastgoed aangezien deze mede wordt bepaald door de
hoogte van de huuropbrengsten (die voor inflatie gecorrigeerd worden). Een lage inflatie en deflatie hebben een nadelig effect op
de waarde van het vastgoed.
• De hoogte van de inflatie maakt onderdeel uit van de door de Directie vastgestelde parameters, die worden gehanteerd bij de
vaststelling van het beleid. Informatie over de daadwerkelijke hoogte van de inflatie maakt deel uit van de maandelijkse
managementrapportage.
herfinancieringsrisico
Hieronder wordt verstaan het risico dat kredietovereenkomsten niet of slechts tegen ongunstiger voorwaarden kunnen worden
verlengd.
• Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, het onderhouden van relaties met diverse
internationale banken en het beschikbaar houden van voldoende kredietfaciliteiten (committed en uncommitted).
transacties
Onder dit risico wordt verstaan het risico dat verbonden is aan financiële transacties als rente- en valutaswaps.
• Het gebruik van financiële instrumenten is beperkt tot het dekken van onderliggende transacties of posities. Alleen gerenom-
meerde banken komen als wederpartij in aanmerking. Financiële transacties worden slechts met voorafgaande instemming
van de Directie aangegaan.
Operationele risico’s
Deze risico’s vloeien voort uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en
kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten.
mensen
De risico’s verbonden aan mensen zijn onder te verdelen in:
continuïteit
Het risico van vertrekkende medewerkers is vooral aanwezig bij afdelingshoofden en landendirecteuren.
• Aan de opvolging van de binnen een termijn van 5 jaar wegens pensionering vrijkomende functies wordt jaarlijks aandacht
besteed in het ondernemingsplan. De doorstromingsmogelijkheden binnen het bedrijf zijn beperkt. Kandidaten zullen in de
meeste gevallen van buiten moeten worden aangetrokken. 81
gedrag
Deze risico’s relateren vooral aan fouten, fraude, verduistering e.d.
• Wereldhave heeft een voor haar geëigende administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. De te
onderscheiden bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgesteld door de Directie. De bedrijfsprocessen zijn uitgewerkt in taak-
omschrijvingen per functie. Het stelsel van Administratieve Organisatie/Interne Controle is gebaseerd op een zover mogelijk
doorgevoerde functiescheiding. Het omvat mede een geautomatiseerd informatiesysteem waarin de toegang is gebaseerd op
hiervoor bedoelde taakomschrijvingen.
• Het risico van fraude en verduistering wordt beperkt door het consequent hanteren van een interne en een externe tekenings-
bevoegdheid en door de strikte scheiding tussen investeren en beheren en tussen administreren en betalen. De externe
bevoegdheid van de Directie is onbeperkt en zelfstandig. Andere procuratiehouders zijn slechts gezamenlijk bevoegd tot een
gelimiteerde omvang. Intern geldt te allen tijde, dus ook voor directeuren, een tweehandtekeningen- en een vier ogen principe.
Facturen worden slechts betaalbaar gesteld wanneer de betrokken factuur conform het geldende bevoegdheidsschema is
geaccordeerd. Betalingen dienen te allen tijde door twee bevoegde functionarissen te worden getekend.
• Op 26 mei 2003 heeft de Directie van Wereldhave een Code of Conduct vastgesteld, waarin de uitgangspunten voor het
zakendoen en de gedragsregels voor Directie en medewerkers van het bedrijf zijn vastgelegd. De code is gepubliceerd op het
intranet van Wereldhave en op www.wereldhave.com. In december 2003 is een regeling ”Waarschuwing bij misstanden”
vastgesteld. De regeling bevat procedureregels voor werknemers voor het op adequate en veilige wijze kunnen melden van
eventuele vermoedens van misstanden in de onderneming waarin zij werkzaam zijn binnen de Wereldhave groep.
informatiesysteem
Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem.
• Wereldhave beschikt over een eigen afdeling Informatie Systemen met vier ontwikkelaars en twee systeembeheerders, die het
informatiesysteem onderhouden en waar nodig vernieuwen. Dagelijks worden back-ups vervaardigd van de databestanden.
De back-up bestanden worden wekelijks extern opgeslagen in een kluis. Met IBM is een uitwijkovereenkomst gesloten.
Strategische risico’s
Dit zijn de risico’s die verbonden zijn aan de strategische keuzes van een bedrijf, zoals fusies, allianties e.d. Wereldhave
onderscheidt de volgende strategische risico’s:
Risico behoud fiscale status

Wereldhave heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting
1969. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden geen vennootschapsbelasting behoeft te worden betaald. Indien niet langer
aan alle wettelijke vereisten kan worden voldaan, bestaat de mogelijkheid dat deze fiscale status vervalt.
• Ook buiten de invloed van Wereldhave om kunnen zodanige wijzigingen optreden in het aandeelhoudersbestand dat niet langer
aan alle vereisten voor de status van fiscale beleggingsinstelling wordt voldaan.
• Het behoud van de status heeft de voortdurende aandacht van de Directie. Iedere maand wordt het geactualiseerde overzicht
financieringslimieten besproken in de Directievergadering. De uitdelingsverplichting wordt berekend voordat het dividend-
voorstel aan de Raad van Commissarissen wordt voorgelegd.
Betreden nieuwe landen

Het aanpassen van de geografische spreiding met nieuwe landen waarin Wereldhave niet eerder actief is geweest, gaat gepaard
met het risico dat onvoldoende kennis over weten regelgeving, cultuur e.d. is opgebouwd.
• Het kunnen beschikken over een eigen lokale managementmaatschappij is een voorwaarde voor het betreden van nieuwe
landen. In de lokale managementmaatschappijen van Wereldhave werken medewerkers die afkomstig zijn uit het betrokken
land, verweven zijn met de lokale cultuur en direct betrokken zijn bij het resultaat van Wereldhave.
82 40 Claims
In november 1996 heeft de Belgische groepsmaatschappij N.V. VastgoedMaatschappij België (VMB) een belastingaanslag
ontvangen van BEF 1,4 miljard (EUR 35,9 mln). Deze aanslag heeft betrekking op de splitsing van MLO Ltd in N.V. M.L.O. en
N.V. Seceurimmo invest, waarna de nieuwe aandeelhouder van de laatstgenoemde vennootschap het onroerend goed heeft
afgestoten en als kasgeldvennootschap heeft verkocht. De Belgische belastinginspectie accepteert de splitsing niet en stelt dat
er sprake is van een “verkapte” dividendbetaling. In 1999 heeft de Belgische belastinginspectie een aanvullende aanslag ad
BEF 0,6 miljard (EUR 15,0 mln) opgelegd. Deze aanvullende aanslag, die in het verlengde van de eerste aanslag ligt, heeft
betrekking op dividendbelasting. Ter behoud van rechten hebben de Belgische fiscale autoriteiten een viertal objecten in België
bezwaard met een hypotheek. De marktwaarde van de bezwaarde objecten bedraagt ultimo 2005 in totaal EUR 61,3 mln
(2004: EUR 60,4 mln).
Wereldhave stelt zich op het standpunt dat de claims onterecht zijn opgelegd en heeft tegen de bovengenoemde aanslagen
bezwaar ingediend.

Vennootschappelijke balans per 31 december 2005

(bedragen x EUR 1.000; vóór winstverdeling)
Toel. 31 december 2005 31 december 2004

Activa
Beleggingen
Onroerend goed 2 339.900 328.403
Beleggingen in groepsmaatschappijen 3 1.020.204 871.974
Overige beleggingen 4 496.737 470.240
1.856.841 1.670.617
Vorderingen 5 15.029 27.919
Overige activa 7.381 4.397
1.879.251 1.702.933
Passiva
Eigen vermogen
Aandelenkapitaal 207.817 207.817
Agio 755.707 755.707
Algemene reserve 207.353 200.153
Herwaarderingsreserve 357.387 265.131
Reserve koersverschillen 13.898 -/- 14.017
6 1.542.162 1.414.791
Leningen 7 262.735 236.333
Overige schulden 8 10.831 11.045
273.566 247.378
Kortlopende schulden 9 63.523 40.764
1.879.251 1.702.933
83
Vennootschappelijke winsten verliesrekening over 2005

2005 2004
Resultaat na belastingen van deelnemingen 3 149.288 139.940

Overige opbrengsten na belastingen 42.822 20.838
Winst na belastingen 192.110 160.778

Toelichting op de vennootschappelijke balans en winsten verliesrekening

(bedragen x EUR 1 mln)
1. Algemeen
1.1. Grondslagen voor het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening

De vennootschappelijke jaarrekening van de vennootschap wordt opgesteld in overeenstemming met de wettelijke
bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de door artikel 2:362 lid 8 BW geboden
mogelijkheid om in de vennootschappelijke jaarrekening de grondslagen van waardering en resultaatbepaling
(waaronder begrepen de grondslagen voor presentatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen) toe
te passen die in de geconsolideerde jaarrekening worden gehanteerd. Verwezen wordt naar de toelichting bij de
geconsolideerde jaarrekening.
1.2. Stelselwijziging
Keuze van grondslagen
Met ingang van het boekjaar 2005 heeft de vennootschap de geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming
met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie. De eerste toepassing van
deze grondslagen heeft in de geconsolideerde jaarrekening geleid tot wijzigingen in de gehanteerde grondslagen en
waardebepaling van activa, voorzieningen en verplichtingen (de IFRS-aanpassingen). Deze IFRS-aanpassingen zijn met
terugwerkende kracht doorgevoerd in de vergelijkende cijfers over 2004. Alleen de wijzigingen die betrekking hebben op
financiële instrumenten zijn doorgevoerd per 1 januari 2005.
De vennootschap heeft ervoor gekozen om vanaf 2005 de grondslagen van waardering en resultaatbepaling (waaronder
begrepen de grondslagen voor presentatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen) die worden
gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening, ook toe te passen in de vennootschappelijke jaarrekening.
De vennootschap heeft voor deze wijziging gekozen omdat dit leidt tot een verbetering in de verslaggeving van de
vennootschappelijke jaarrekening. Hiermee blijven het eigen vermogen en het resultaat na belastingen in de
vennootschappelijke jaarrekening in beginsel gelijk aan het eigen vermogen in de vennootschappelijke jaarrekening,
wat naar Nederlands gebruik algemeen geaccepteerd is. Tevens leidt het tot een vereenvoudiging van de verslaggeving
aangezien de vennootschap kan volstaan met één set van grondslagen voor haar (te consolideren) deelnemingen.
Ten opzichte van de jaarrekening 2004 heeft dit geleid tot:

• een wijziging van het eigen vermogen per 1 januari 2004 en 31 december 2004 als gevolg van de IFRS-aanpassingen;
• een wijziging van het resultaat over 2004 als gevolg van de IFRS-aanpassingen;
• een wijziging van het eigen vermogen per 1 januari 2005 als gevolg van de toepassing van de grondslagen met
betrekking tot financiële instrumenten.
De effecten van de stelselwijziging op vermogen en resultaat zijn gelijk aan de informatie opgenomen in de
84 IFRS-aanpassingen in toelichting 4 (Transitie naar IFRS) bij de geconsolideerde jaarrekening.
Samenstelling van het eigen vermogen

Met ingang van 1 januari 2005 zijn de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen in Nederland met betrekking tot het
vormen en aanhouden van wettelijke en herwaarderingsreserves gewijzigd. Als gevolg van deze wettelijke bepalingen,
maar ook als gevolg van de gewijzigde grondslagen, is de samenstelling van het eigen vermogen gewijzigd. Verwezen
wordt naar de toelichting op het eigen vermogen.
1.3. Grondslagen van waardering en van resultaatbepaling

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening zijn gelijk aan die
voor de geconsolideerde jaarrekening. Indien geen nadere grondslagen zijn vermeld, wordt verwezen naar de vermelde
grondslagen in toelichting 3 bij de geconsolideerde jaarrekening.

1.4. Beleggingen in groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere entiteiten waarin de vennootschap zeggenschap kan uitoefenen of
waarover zij de centrale leiding heeft, worden initieel en op balansdata gewaardeerd op de netto vermogenswaarde.
De waarde van deze deelnemingen wordt aangepast met het aandeel van de vennootschap in de resultaten van de
deelneming, gebaseerd op de grondslagen van bepaling van het resultaat zoals toegepast in de geconsolideerde
jaarrekening en met het aandeel in de overige mutaties in het eigen vermogen van de deelneming die na de
overnamedatum aan de vennootschap toerekenbaar zijn. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de activa,
voorzieningen en verplichtingen te waarderen op basis van en het resultaat te berekenen volgens de grondslagen die
worden gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening.
Bij de vaststelling van de netto vermogenswaarde wordt rekening gehouden met de overgangsbepalingen
bij de eerste toepassing van IFRS grondslagen, zoals gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening
(de IFRS-aanpassingen).
2. Onroerend goed Onroerend goed Ontwikkelings- Totaal

in exploitatie projecten
Stand per 1 januari 2005 318.694 9.709 328.403
Investeringen 5.791 934 6.725

Verkopen -/- 5.953 – -/- 5.953
Herwaardering 10.725 – 10.725
Overgebracht naar onroerend goed in exploitatie 10.643 -/- 10.643 –
Stand per 31 december 2005 339.900 – 339.900
De vastgoedbeleggingen zijn alle in eigendom van de vennootschap en worden gehouden om huuropbrengsten of

waardestijging te realiseren. De onroerende zaken worden niet gebruikt in de productie of levering van goederen
en diensten of op andere wijze voor eigen gebruik aangewend. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt
vier maal per jaar bepaald. Twee maal per jaar worden de waarderingen door externe taxateurs bepaald.
Bij de bepaling van de waarde wordt rekening gehouden met de omvang, de aard en het gebruik van het vastgoed.
De volgende bedragen zijn met betrekking tot vastgoedbeleggingen in de winsten verliesrekening verwerkt:
2005 2004 85
Huurinkomsten 26.040 26.643

Exploitatiekosten voor activa die huuropbrengsten hebben gegenereerd -/- 3.769 -/- 3.042
Exploitatiekosten voor activa die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd -/- 95 -/- 212

3. Beleggingen in groepsmaatschappijen
Het overzicht van de mutaties luidt als volgt:

Deelnemingen
in groeps-
maatschappijen
Stand per 31 december 2003 828.761

IFRS aanpassingen -/- 41.587
Stand per 1 januari 2004 787.174
Koersverschil -/- 20.312

Desinvesteringen -/- 740
Resultaat deelnemingen 139.940
Dividend uitkeringen -/- 34.088
Stand per 31 december 2004 871.974
IFRS aanpassingen 394
872.368
Koersverschil 31.784
Herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop 1.133
Resultaat deelnemingen 149.288
Dividend uitkeringen -/- 34.369
Stand per 31 december 2005 1.020.204
Lijst van groepsmaatschappijen

Op 31 december 2005 worden door de vennootschap de volgende deelnemingen rechtstreeks gehouden:
Aandeel in
kapitaal (%)
C.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. *) 37,99

Wereldhave Finland Oy 100
Kleber Investissements S.A.S. 100
Clichy Investissements S.A.S. 100
86 Plaine Investissements S.A.S. 100

Bollaert Investissements S.A.S. 100
Marine de Dunkerque S.A.S. 100
N.V. Wereldhave International 100
Wereldhave Management Holding B.V. 100
West World Holding N.V. 100
Relovast B.V. 100
Espamad S.L. 100
Wereldhave U.K. Holdings Ltd. 100
*) Inclusief indirecte belangen: 68,2%

4. Overige beleggingen Vorderingen op Overige Totaal

groeps- financiële
maatschappijen vaste activa
Stand per 31 december 2003 441.859 – 441.859

Koersverschil -/- 6.703 – -/- 6.703
Investeringen 53.175 1.377 54.552
Desinvesteringen -/- 19.468 – -/- 19.468
Stand per 31 december 2004 468.863 1.377 470.240
Koersverschil 15.423 – 15.423
Investeringen 152.465 9.639 162.104
Desinvesteringen -/- 151.030 – -/- 151.030
Stand per 31 december 2005 485.721 11.016 496.737
5. Vorderingen 31 december 31 december

2005 2004
Vorderingen op groepsmaatschappijen 4.447 3.590

Overlopende activa 75 15
Overige vorderingen 4.695 18.152
15.029 27.919
De looptijd van de vorderingen is minder dan één jaar.
6. Eigen Vermogen
Aandelenkapitaal
Het maatschappelijk kapitaal van de onderneming bedroeg per 31 december 2005 EUR 400.000.000 verdeeld in 40.000.000
gewone aandelen van elk EUR 10,– en 20.000.000 preferente aandelen van elk EUR 9,08. Het geplaatste en gestorte
aandelenkapitaal is groot EUR 207.817.350, bestaande uit 20.781.735 aandelen van EUR 10,– nominaal.
Gewone aandelen
Stand per 1 januari 2004 19.691.735

Emissie 1.090.000 87
Stand per 31 december 2004 20.781.735
Gedurende 2005 vonden er geen mutaties plaats in het aandelenkapitaal.

Conform de grondslagen van presentatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen worden de preferente
aandelen, inclusief de daarmee samenhangende bedragen in de agioreserve, vanaf 1 januari 2004 verwerkt als langlopende
schulden.

Het mutatieoverzicht van het eigen vermogen over 2004 en 2005 is als volgt:
Aandelen- Agio Algemene Herwaar- Herwaar- Reserve Totaal

kapitaal reserve deringsreserve deringsreserve koers-
onroerend goed deelnemingen verschillen
(wettelijke (wettelijke (wettelijke
reserve) reserve) reserve)
Stand per 31 december 2003 200.322 699.055 552.322 – – -/-141.668*) 1.310.031

Stelselwijziging inzake presentatie
herwaardering van onroerend goed – – -/-212.307 59.688 152.619 – –
IFRS-aanpassingen -/- 3.405 – -/-159.238 – – 141.668 -/- 20.975
Stand per 1 januari 2004 196.917 699.055 180.777 59.688 152.619 – 1.289.056
Koersverschil buitenlandse deelnemingen – – – – – -/- 16.100 -/- 16.100

Omrekeningsverschillen – – – – – -/- 4.079 -/- 4.079
Mutatie reserves – – -/- 806 – – 6.162 5.356
Emissie 10.900 56.652 – – – – 67.552
Gerealiseerde herwaardering – – 177 -/- 177 – – –
Dividend uitkering – – -/- 87.772 – – – -/- 87.772
Resultaat lopend boekjaar – – 107.777 7.016 45.985 – 160.778
Stand per 31 december 2004 207.817 755.707 200.153 66.527 198.604 -/- 14.017 1.414.791
IFRS-aanpassingen 170 394 564
Stand per 1 januari 2005 207.817 755.707 200.323 66.527 198.998 -/- 14.017 1.415.355
Koersverschil buitenlandse deelnemingen – – – – – 28.716 28.716

Omrekeningsverschillen – – – – – 2.259 2.259
Resultaat netto investeringsdekking – – – – – -/- 3.060 -/- 3.060
Mutatie reserves – – -/- 833 – 1.133 – 300
Gerealiseerde herwaardering – – 17.848 -/- 1.401 -/- 16.447 – –
Dividend uitkering – – -/- 93.518 – – – -/- 93.518
Resultaat lopend boekjaar – – 83.533 18.313 90.264 – 192.110
Stand per 31 december 2005 207.817 755.707 207.353 83.439 273.948 13.898 1.542.162
*) Deze post was op 31 december 2003 geen wettelijke reserve.
88 Agio
Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is vrijgesteld van
belastingheffing voor een bedrag van EUR 741,4 mln (2004: EUR 741,4 mln).
Algemene reserve
Winstbestemming 2004
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 31 maart 2005 is de bestemming van het resultaat over 2004
(na IFRS aanpassingen) als volgt vastgesteld:
Uitgekeerd aan gewone aandeelhouders 93,5

Toegevoegd aan
• Herwaarderingsreserve onroerend goed 7,0
• Herwaarderingsreserve deelnemingen 46,0
• Algemene Reserve 14,3
Winst 160,8

Dividend 2005
De jaarrekening is opgesteld vóór winstverdeling. Het voorgestelde dividend per aandeel bedraagt EUR 4,55 per gewoon
aandeel, ofwel totaal EUR 94,5 mln.
Het preferente dividend is in overeenstemming met de gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling
vanaf 1 januari 2004 als (interest)kosten verwerkt in de winsten verliesrekening.
Herwaarderingsreserve onroerend goed

Als gevolg van de wijzigingen in de wettelijke bepalingen voor het vormen en aanhouden van wettelijke en herwaarderings-
reserves in 2005 worden herwaarderingsreserves aangehouden voor de volgende niet gerealiseerde herwaarderingen:
• waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen via de winst-en-verliesrekening zijn verantwoord;
• waardevermeerderingen van activa die rechtstreeks worden verwerkt in het eigen vermogen.
Het saldo van de positieve herwaarderingen per 31 december 2003 met betrekking tot onroerend goed en deelnemingen is,
als gevolg van de wijzigingen in Titel 9 Boek 2 BW, opgenomen onder de respectievelijke herwaarderingsreserves.
Herwaarderingsreserve deelnemingen
In deze reserve worden de positieve waarderingsresultaten van onroerend goed beleggingen in deelnemingen
opgenomen.
Reserve koersverschillen
Vanaf 2004 wordt een reserve koersverschillen aangehouden voor omrekeningsverschillen deelnemingen in vreemde
valuta. Waardeveranderingen van financiële instrumenten die dienen als dekkingsinstrument en effectief zijn, worden in
deze reserve verantwoord.
7. Leningen 31 december 2005 31 december

2004
Looptijd Looptijd Looptijd Totaal Totaal

< 1 jaar 1 – 5 jaar > 5 jaar looptijd looptijd
> 1 jaar > 1 jaar
Schulden aan deelnemingen 1.500 109.451 – 109.451 87.918

Schulden aan kredietinstellingen 16.670 97.887 55.397 153.284 148.415
Totaal 18.170 207.338 55.397 262.735 236.333
89
8. Overige schulden 31 december 31 december

2005 2004
Preferente aandelen 3.405 3.405

Ontvangen waarborgsommen 30 30
Erfpachtverplichtingen 7.396 7.610
10.831 11.045
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen
onder de schulden op korte termijn.

Valuta
Alle leningen zijn afgesloten in euro’s, behoudens een lening in Britse ponden ad GBP 11.424.188 (EUR 16.670.347)
en een lening in Amerikaanse dollars ad USD 27.000.000 (EUR 22.878.171).
Preferente aandelen
De preferente aandelen zijn met ingang van 1 januari 2004 geclassificeerd als (langlopende) schuld in overeenstemming
met de toegepaste grondslagen zoals gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening. Het aantal preferente aandelen
bedraagt 1.500.000. Er heeft geen mutatie plaatsgevonden gedurende 2004 en 2005.
9. Kortlopende schulden 31 december 31 december

2005 2004
Schulden aan kredietinstellingen 33.895 29.142

Kortlopend deel van langlopende schulden 18.170 –
Crediteuren 350 465
Schulden aan deelnemingen 4.520 4.074
Winstbelasting 8 1
Overige belastingen en premies sociale verzekeringen 54 131
Dividend preferente aandeelhouders 132 1
Overige schulden 6.394 6.950
63.523 40.764
10. Werknemers
Gedurende het jaar 2005 waren bij de rechtspersoon evenals in 2004 gemiddeld 2 werknemers in dienst.
11. Bestuurders en commissarissen
Voor de gegevens omtrent de remuneratie van directie en commissarissen wordt verwezen naar de toelichting op de
12. Verbonden partijen
Alle deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen toegelicht in paragraaf 4 worden aangemerkt

als verbonden partij. De groepsmaatschappijen worden aangemerkt als verbonden partijen. Verwezen wordt naar
90 toelichting 38 van de geconsolideerde jaarrekening.
13. Niet in de balans opgenomen verplichtingen
Garanties
De vennootschap heeft zich voor groepsmaatschappijen jegens derden garant gesteld voor een bedrag van
EUR 448,3 mln (2004: EUR 340,5 mln).
Den Haag, 23 februari 2006 Raad van Commissarissen Directie

C.J. de Swart G.C.J. Verweij
J. Krant
F.Th.J. Arp
P.H.J. Essers

Overige gegevens
Winstbestemming Corporate Governance

De winstbestemming is geregeld in artikel 25 van de statuten Wereldhave hecht grote waarde aan evenwicht tussen de
van de vennootschap. Allereerst wordt aan houders van belangen van de verschaffers van risicodragend vermogen en
preferente aandelen een dividend uitgekeerd waarvan het van de andere betrokkenen bij de onderneming. Daarin
percentage anderhalf procent hoger ligt dan de twaalf maands passen zaken als openheid, een adequate, toekomstgerichte
geldmarktrente (Euribor), geldend voor de eerste beursdag van informatieverstrekking en bedrijfsethiek. De bedrijfsethiek
het betrokken boekjaar, of zoveel minder als beschikbaar is. is verankerd in de in mei 2003 door de Directie vast-
De uitkeringen worden berekend over het gestorte nominale gestelde Business Principles en de Code of Conduct voor
bedrag van deze aandelen. Van de resterende winst wordt op het personeel, die worden gepubliceerd op onze website
de prioriteitsaandelen A vijf procent uitgekeerd over hun www.wereldhave.com. Wereldhave heeft de aanbevelingen
nominale waarde. Het restant staat ter beschikking van de van de Commissie Tabaksblat begin 2004 geïmplementeerd.
algemene vergadering van aandeelhouders. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op
24 maart 2004 ingestemd met de wijze waarop de
Voorstel tot winstverdeling aanbevelingen van de Commissie zijn opgevolgd.
Voorgesteld wordt, om naast het statutair bepaalde dividend in Aan de op 30 maart 2006 te houden Algemene Vergadering van
contanten van 3,84% op de uitstaande preferente aandelen en Aandeelhouders wordt voorgesteld de Directie te benoemen
5% op de uitstaande prioriteitsaandelen A, op de gewone voor een periode van vier jaar. In de arbeidsovereenkomsten
aandelen een dividend in contanten/aandelen uit te keren wordt vastgelegd dat de maximale vergoeding bij tussentijdse
van EUR 4,55 per aandeel. Van het dividend zal EUR 3,10 per beëindiging conform de code Tabaksblat 1 jaarsalaris bedraagt.
aandeel in contanten worden uitgekeerd ter voldoening aan Daarmee wordt de statutaire mogelijkheid van bindende
de fiscale uitdelingsverplichting, onder inhouding van dividend- voordrachten de enige afwijking van de Code. Een uitgebreide
belasting. Het restant ad EUR 1,45 per aandeel zal ten laste analyse per aanbeveling en best practice bepaling kunt u
van de herbeleggingsreserve worden uitgekeerd, waardoor vinden op de website.
hierover geen dividendbelasting behoeft te worden ingehouden.
Directie
(bedragen x EUR 1 mln) 2005 2004 De Directie wordt benoemd en ontslagen door de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de
Winst 192,1 160,8 vergadering van houders van prioriteitsaandelen. Tot ontslag of
schorsing, anders dan met instemming van de vergadering van
Uitkering aan gewone aandeelhouders 94,5 93,5 houders van Prioriteitsaandelen, kan door de algemene
Toevoeging aan: vergadering slechts worden besloten met tweederde der
• Herwaarderingsreserve onroerend goed 18,3 7,0 uitgebrachte stemmen, vertegenwoordigende meer dan de
• Herwaarderingsreserve deelnemingen 90,3 46,0 helft van het geplaatste kapitaal. Het systeem van voordrachten
• Algemene reserve – 14,3 wijkt af van de best practice bepalingen van de Commissie
Onttrekking aan de Algemene Reserve -/- 11,0 – Tabaksblat. In eerste instantie wordt weliswaar een niet
192,1 160,8 bindende voordracht gedaan, die met eenvoudige meerderheid 91
kan worden afgewezen, maar in een tweede ronde kan de
Prioriteit evenwel een andere, (al dan niet) bindende
voordracht doen die met tweederde meerderheid verworpen
kan worden.

Wijzigingen in de bezoldiging van de Directie zullen door De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk
Wereldhave ter goedkeuring aan aandeelhouders worden ten opzichte van elkaar, de Directie en welk deelbelang dan
voorgelegd. De Directie en RvC zijn van mening dat zij zonder ook. Ingevolge de statuten treedt ieder jaar één der
het vertrouwen van de AVA niet kunnen functioneren. Bij de commissarissen af. Een (her)benoemingsvoorstel aan de
uitoefening van de bijzondere bevoegdheden die verband Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden
houden met de beschermingsconstructie zal met dit gemotiveerd. Gaat het om een herbenoeming, dan wordt
uitgangspunt rekening worden gehouden. Directieleden van daarbij rekening gehouden met de wijze waarop de kandidaat
Wereldhave werden tot heden benoemd voor onbepaalde tijd. zijn taak als commissaris heeft vervuld. In het reglement
Aan de op 30 maart 2006 te houden Algemene Vergadering van van de Raad van Commissarissen is vastgelegd dat de
Aandeelhouders zal (geheel conform de Code Tabaksblat) maximale zittingsduur 8 jaar bedraagt, tenzij zwaarwegende
worden voorgesteld de Directie te benoemen op basis van (en uitdrukkelijk te motiveren) belangen een langere termijn
arbeidsovereenkomsten voor vier jaar, met de mogelijkheid van rechtvaardigen.
tussentijdse beëindiging en een beëindigingsvergoeding die is
gemaximeerd op één jaarsalaris. De Raad van Commissarissen heeft in augustus 2005 een
auditcommissie ingesteld. De auditcommissie bestaat uit de
Bezoldiging van de Directie geschiedt volgens de beleidslijnen heren Drs F.Th.J. Arp RA (voorzitter) en Prof. Dr. P.H.J. Essers.
die zijn vastgesteld in het remuneratierapport. Belangrijke De auditcommissie heeft in november 2005 een vergadering
wijzigingen in het bezoldigingsbeleid zullen aan de algemene gehad met de accountant, waarbij het controleplan 2005 en de
vergadering van aandeelhouders worden voorgelegd. compliance binnen Wereldhave werden besproken. In februari
De bezoldiging van bestuurders wordt door de Raad van 2006 heeft de auditcommissie ter voorbereiding op de
Commissarissen van tijd tot tijd vergeleken met de markt, voor vergadering van de voltallige Raad van Commissarissen buiten
het laatst in 2004. In 2005 heeft de Raad van Commissarissen aanwezigheid van de Directie gesproken met de accountant
weer een remuneratierapport opgesteld. Het rapport wordt over het directieverslag, de jaarrekening 2005 en de
gepubliceerd op de website van Wereldhave. De hoofdlijnen van bevindingen van de accountant. Het instellen van andere
dit rapport staan vermeld op pagina 97. afzonderlijke commissies wordt thans niet nodig geacht.
De Raad vergadert volgens een vast vergaderschema,
De reglementen van Directie en Raad van Commissarissen van tenminste zes maal per jaar. Eén van deze vergaderingen is
Wereldhave verbieden het beleggen in eigen aandelen van het gewijd aan het bespreken – buiten aanwezigheid van de
bedrijf. Hierdoor wordt voorkomen dat de onderneming enig Directie – van het eigen functioneren van de Raad, de relatie tot
afbreukrisico loopt als gevolg van het handelen van een de Directie en de samenstelling, beoordeling en beloning van
bestuurder of commissaris. Een reglement voor het handelen de Directie. De profielschets waaraan leden van de Raad van
in andere aandelen door bestuurders en commissarissen is in Commissarissen dienen te voldoen wordt jaarlijks geëvalueerd
februari 2004 vastgesteld. en wanneer nodig herzien, laatstelijk in 2003. De Raad van
Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van de
Raad van Commissarissen vennootschap.
92 De leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd

en ontslagen door de Algemene Vergadering van Aandeel- Er zijn in het verslagjaar geen zakelijke transacties geweest
houders, op voordracht van de vergadering van houders waarbij tegenstrijdige belangen een rol hebben kunnen spelen.
van prioriteitsaandelen. De Algemene Vergadering stelt de Elke zakelijke transactie tussen de vennootschap en leden van
vergoeding van Commissarissen vast. De hoogte van de de Raad zal in het jaarverslag worden vermeld. De profiel-
vergoeding is vastgesteld in 1999 en wordt jaarlijks schets en het Reglement van de Raad van Commissarissen,
geïndexeerd. het rooster van aftreden van leden van de Raad en het
Directiereglement worden gepubliceerd op de website van
Wereldhave en worden op aanvraag kosteloos toegezonden.

Algemene Vergadering van Aandeelhouders van het aantal directeuren en commissarissen van de
De jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt vennootschap en het kunnen opmaken van een bindende
doorgaans gehouden in de laatste week van de maand maart. voordracht voor hun benoeming de belangrijkste rechten
Het stemrecht op de aandelen wordt bepaald door de nominale verbonden aan de prioriteitsaandelen A en B. Tot ontslag of
waarde van de aandelen. De preferente aandelen hebben schorsing, anders dan met instemming van de houders van de
een nominale waarde van EUR 9,08, de prioriteitsaandelen en prioriteitsaandelen, kan door de Algemene Vergadering slechts
gewone aandelen hebben een nominale waarde van EUR 10. worden besloten met tweederde der uitgebrachte stemmen,
De wet bepaalt dat bij een onderverdeling van het vertegenwoordigend meer dan de helft van het geplaatste
maatschappelijk kapitaal in aandelen met verschillende kapitaal.
nominale waarden, het stemrecht van iedere aandeelhouder
gelijk is aan het aantal malen dat het bedrag van het kleinste Er staan geen prioriteitsaandelen B uit. Van de preferente
aandeel is begrepen in het gezamenlijke nominale bedrag van aandelen worden 1.350.000 aandelen gehouden door de
zijn aandelen; gedeelten van stemmen worden verwaarloosd. ’Stichting tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen
B Wereldhave’. Het bestuur van de stichting wordt
Verzoeken van kapitaalverschaffers, die alleen of gezamenlijk gevormd door de heren Drs H.J.A.F. Meertens (Voorzitter),
1 procent van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigen, om Dr M.A. Snijder en Drs P.C. Neervoort. De preferente aandelen
onderwerpen op de agenda van de Algemene Vergadering van Wereldhave zijn genoteerd aan de Officiële Markt van de
Aandeelhouders te plaatsen worden gehonoreerd, indien deze effectenbeurs van Euronext Amsterdam N.V. De koers van het
tenminste 60 dagen voor de datum van de vergadering bij de preferente aandeel Wereldhave op 31 december 2005 bedraagt
Directie of de Raad van Commissarissen zijn ingediend, tenzij EUR 1,92. Naast stemrecht geven de preferente aandelen recht
er naar het oordeel van de Raad van Commissarissen en op een preferent dividend uit de winst. Ingeval van vereffening
de Directie zwaarwichtige belangen van de vennootschap wordt hetgeen na voldoening van de schulden overblijft,
zijn die zich tegen het opnemen in de agenda verzetten. overgedragen aan de aandeelhouders naar verhouding van
De behandeling in de Algemene Vergadering dient geen ieders aandelenbezit behoudens dat aan de aandeelhouders
afbreuk te doen aan het ordelijk verloop van de vergadering. van preferente aandelen geen verdere uitkering geschiedt dan
Van het verhandelde ter vergadering worden door de secretaris het gestorte bedrag op die aandelen en aan houders van
van de vennootschap notulen opgesteld. De notulen worden prioriteitsaandelen A en B geen verdere uitkering geschiedt
getekend door de Voorzitter der vergadering en door de dan het nominaal gestorte bedrag op die aandelen.
secretaris. In beginsel worden de notulen binnen één maand na
de vergadering gepubliceerd op de website van Wereldhave en Preferente aandelen en prioriteitsaandelen A en B zijn niet
worden de notulen op verzoek kosteloos per post toegezonden. gerechtigd tot de reserves van de vennootschap. De Stichting
tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B
Beschermingsconstructie Wereldhave heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten ten
De constructie bestaat uit de mogelijkheid tot het plaatsen van doel het behartigen van de belangen van Wereldhave, van
preferente aandelen, prioriteitsaandelen A en prioriteits- de met haar verbonden onderneming en van alle daarbij
aandelen B. Al deze aandelen luiden op naam. De prioriteits- betrokkenen, waarbij de stichting onder meer in aanmerking 93
aandelen A dienen volledig te worden volgestort; voor de neemt het behoud van de zelfstandigheid, de continuïteit en de
preferente aandelen en prioriteitsaandelen B geldt een identiteit van de vennootschap en de onderneming. Het belang
volstortplicht van 25%. Het maatschappelijk kapitaal voorziet van de stichting in Wereldhave bedraagt 6,06% van het aantal
in de uitgifte van preferente en prioriteitsaandelen tot ten uitstaande aandelen, rechtgevend op 5,5% van de stemmen.
hoogste 50% van het geplaatste gewone aandelenkapitaal.
Op 31 december 2005 bedroeg het totaal geplaatst kapitaal aan Naar het gezamenlijk oordeel van de vennootschap en de
preferente en prioriteitsaandelen EUR 13.620.100. Uitgegeven bestuursleden van de Stichting tot het houden van Preferente
zijn 1.500.000 preferente aandelen en 10 prioriteitsaandelen A, en Prioriteitsaandelen B Wereldhave is de stichting
die worden gehouden door de Stichting tot het houden van onafhankelijk van de vennootschap, een en ander in de zin als
prioriteitsaandelen van de naamloze vennootschap: bedoeld in bijlage X van het Fondsenreglement van Euronext
’Wereldhave N.V.’ Het bestuur van de stichting wordt gevormd Amsterdam N.V..
door de leden van de Directie en de leden van de Raad van
Commissarissen. Naast de winstrechten zijn de vaststelling

Interne risicobeheersings- en controlesystemen materieel belang bevat. De Directie streeft naar verdere
De Directie is verantwoordelijk voor de opzet, implementatie en verbetering en optimalisatie van de interne risicobeheersings-
werking van de op de bedrijfsactiviteiten van Wereldhave en controleprocedures.
afgestemde interne risicobeheersings- en controlesystemen.
Deze systemen zijn erop gericht om met een redelijke mate van Klachtenregeling
zekerheid, tijdig significante risico’s te onderkennen en deze zo Klachten ten aanzien van de financiële verslaggeving, interne
goed mogelijk te beheersen. Zij geven inzicht in hoeverre risicobeheersing, controlesystemen en de audit moeten worden
strategische, operationele en financiële doelstellingen worden ingediend bij de secretaris der vennootschap, die de Raad van
gerealiseerd en de financiële verslaglegging betrouwbaar is. Commissarissen hierover zal informeren. De secretaris draagt
Zij ondersteunen het naleven van de relevante weten zorg voor de registratie van klachten. Hij zal de klager de
regelgeving. De Directie van Wereldhave is zich er van bewust ontvangst van de klacht bevestigen en daarbij aangeven binnen
dat geen enkel risicobeheersings- en controlesysteem kan welke termijn naar verwachting een besluit op de klacht
voorzien in een absolute garantie voor wat betreft het behalen genomen zal worden. De Raad van Commissarissen zal uiterlijk
van ondernemingsdoelstellingen en het voorkomen van binnen 12 weken na ontvangst van de klacht zijn beslissing aan
wezenlijke fouten, verliezen, fraude of het schenden van wetten de klager kenbaar maken.
of regelgeving.
Transacties met direct belanghebbenden
De belangrijkste elementen in het interne risicobeheersings- De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie
en controlesysteem van Wereldhave zijn: van Wereldhave N.V. hadden gedurende het boekjaar 2005
– het stelsel van administratieve organisatie en interne evenals in voorgaande jaren geen persoonlijk belang bij
controle (AO/IC) waarin procedures tot op detailniveau zijn beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap
opgenomen aangaande bedrijfsprocessen, administratie, bekend, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoed-
controles, interne rapportage, documentatie en transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die
handleidingen voor de inrichting van de financiële als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te
verslaglegging; beschouwen.
– een geautomatiseerd, geïntegreerd en centraal informatie-
systeem waarmee alle binnenlandse en buitenlandse Accountant
bedrijfsonderdelen rechtstreeks zijn verbonden; De accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering
– een interne managementrapportage die is gericht op directe van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van
signalering van ontwikkelingen in de waarde van de Commissarissen. De Directie legt jaarlijks een budget voor de
beleggingen en het resultaat per aandeel; bezoldiging van de accountant ter goedkeuring voor aan de
– een jaarlijks strategisch vijfjaren-beleggingsplan waarin de Raad van Commissarissen. De accountant is aanwezig in de
analyse van de operationele en financiële doelstellingen is vergadering van de Raad van Commissarissen en de Directie
verwerkt; waarin de jaarcijfers worden besproken en vastgesteld.
– de Wereldhave ’Business Principles’ en ’Code of Conduct’ die De persberichten met de kwartaal-, halfjaar- en de definitieve
94 van toepassing is voor de gehele organisatie. cijfers worden tenminste twee dagen voor publicatie in concept
Voor een beschrijving van de belangrijkste bedrijfs-, financiële, aan de accountant toegezonden.
operationele en strategische beheersingsmaatregelen
verwijzen wij naar de toelichting 39 in de geconsolideerde De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de accountant
jaarrekening van dit verslag. De uitkomsten van de beoordeling te bevragen over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van
door de Directie van de opzet en de werking van de interne de jaarrekening. De accountant is bevoegd hierover het woord
risicobeheersings- en controlesystemen, alsmede eventuele te voeren in de vergadering.
significante wijzigingen hierin, zijn tezamen met de strategie en
de risico’s besproken met de Raad van Commissarissen. Op Investor relations
basis van de uitgevoerde beoordeling en rekening houdend met Vragen over het aandeel Wereldhave kunt u stellen via
de aanbeveling van de Monitoringcommissie Corporate www.wereldhave.com. Op deze website vindt u tevens de
Governance (december 2005) dienaangaande, is de Directie van meest recente PowerPoint slide shows van de aan beleggers
mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen en analisten te geven presentaties.
van Wereldhave in opzet adequaat zijn en een redelijke mate
van zekerheid verschaffen dat de financiële verslaglegging
zoals opgenomen in dit jaarverslag geen onjuistheden van
Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Wereldhave N.V.
Accountantsverklaring Oordeel met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening

Wij zijn van oordeel dat de geconsolideerde jaarrekening een
Opdracht getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van
Ingevolge uw opdracht hebben wij de in dit verslag op pagina het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat en de
36 tot en met pagina 90 opgenomen jaarrekening 2005 van kasstromen over 2005 in overeenstemming met International
Wereldhave N.V. te Den Haag gecontroleerd. De jaarrekening Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de
bestaat uit de geconsolideerde en de vennootschappelijke Europese Unie en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake
jaarrekening. De jaarrekening is opgesteld onder de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW
verantwoordelijkheid van de Directie van de vennootschap. voorzover van toepassing en de Wet toezicht beleggings-
Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring instellingen. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag
inzake de jaarrekening te verstrekken. voorzover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de
Werkzaamheden
Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland Oordeel met betrekking tot de vennootschappelijke
algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot jaarrekening
controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze Wij zijn van oordeel dat de vennootschappelijke jaarrekening
controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling
redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat
jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. over 2005 in overeenstemming met in Nederland aanvaarde
Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan
van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de wettelijke bepalingen inzake de vennootschappelijke
de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW en de
Tevens omvat een controle een beoordeling van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Tevens zijn wij nagegaan
grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen
van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke verenigbaar is met de vennootschappelijke jaarrekening.
schattingen die de Directie van de vennootschap daarbij heeft
gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de Den Haag, 23 februari 2006
jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.
J.A.M. Stael RA
95

Raad van Commissarissen
Mr C.J. de Swart Oud Voorzitter Raad van Bestuur AMEV Stad Rotterdam Verzekeringsgroep en oud lid
(m, 64) Executive Committee Fortis
Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 2001;
herbenoemd in 2003. Commissariaten: Bestuursfuncties:
Treedt volgens rooster af in 2006. Stadion Feyenoord N.V. Lid Bestuur St. Kunsthal Rotterdam
Japhet de Jong Holding B.V. St. Administratiekantoor Heijmans N.V.
Hogeschool Rotterdam
Fondel Finance B.V.
Daf Trucks N.V.
Ordina N.V.
Ruwaard van Putten Ziekenhuis
Univé Verzekeringen
NIBC Wealth Management
J. Krant Oud Directievoorzitter Kempen & Co

(m, 57) Directeur Catalyst Advisors B.V.
Lid RvC Wereldhave sinds 2003.
Treedt volgens rooster af in 2007. Commissariaten: Bestuursfuncties:
Voorzitter RvC Kardan N.V. Voorzitter Joods Historisch Museum
Stichting ”Hollandsche Schouwburg”
F.Th.J. Arp Lid Raad van Bestuur Telegraaf Mediagroep N.V. CFO
(m, 52)
Lid RvC Wereldhave sinds 2005. Commissariaten: Bestuursfuncties:
Treedt volgens rooster af in 2008. Weather News International World Association of Newspapers
Div. commissariaten namens de Telegraaf
P.H.J. Essers Hoogleraar belastingrecht, Voorzitter vakgroep belastingrecht Universiteit van Tilburg
(m, 48)
Lid RvC Wereldhave sinds 2005. Commissariaten: Nevenfuncties:
Treedt volgens rooster af in 2010. geen Voorzitter Commissie Financiën van de
Eerste Kamer
Gasthoogleraar Sorbonne, Parijs
Redacteur Weekblad Fiscaal Recht
Bestuurslid Center for Company Law
Directielid European Tax College
96
Algemeen Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De heer Mr C.J. De Swart zal in de
Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 30 maart 2006 aftreden. Hij wordt voor
herbenoeming voorgedragen.
Directie
Ing. G.C.J. Verweij Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977

(m, 60) Directeur bouwzaken 1981
Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982
Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf maart 1994)

Verslag van de Raad van Commissarissen
Werkzaamheden van de Raad De auditcommissie bestaat uit de heer F.Th.J. Arp (Voorzitter)
en de heer P.H.J. Essers. De auditcommissie heeft in
De Raad heeft in 2005 zes keer vergaderd. Vaste onderwerpen november 2005 buiten aanwezigheid van de Directie met de
op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling, accountant gesproken over de relatie van de accountant met
de ontwikkelingen op de relevante vastgoedmarkten, Wereldhave, de onafhankelijkheid van de accountant, de
investeringen en desinvesteringen, het financieringsbeleid, toepassing van ICT en de interne risicobeheersings- en
het valuta- en dividendbeleid en de fiscaliteit. In de vergadering controlesystemen. Voorts heeft de auditcommissie aandacht
in juni is het beleggingsplan voor de komende 5-jaar door de besteed aan de compliance binnen Wereldhave. De notulen
Directie gepresenteerd, dat jaarlijks waar nodig op onderdelen van de vergadering van de auditcommissie zijn besproken
wordt aangepast en bijgesteld. Het beleggingsplan bevat en goedgekeurd in de novembervergadering van de
de strategie voor de komende vijf jaar en de kritische Raad van Commissarissen.
succesvoorwaarden, de eisen die in verband daarmee aan
personeel en organisatie worden gesteld, een beschrijving Het remuneratierapport dat is opgesteld door de Raad van
van de informatiesystemen, financieringsbeleid, fiscaliteit, Commissarissen wordt gepubliceerd op www.wereldhave.com
resultaatsontwikkeling en investeringsvolumes per land. en wordt op aanvraag kosteloos toegezonden. De hoofdlijnen
Daarnaast geeft het rapport een actuele beschrijving van de van het rapport worden hieronder weergegeven.
vooruitzichten op de onroerendgoedmarkten in de landen
waarin Wereldhave actief is en een uitgebreide set met De Raad van Commissarissen heeft zich in 2005 gebogen
aannames die zijn gehanteerd bij de opstelling van de over de toekomstige samenstelling van de Directie en de
resultaatsprognoses, zoals met betrekking tot rente, inflatie daarbinnen beschikbare functies. Dit heeft ertoe geleid dat
en economische groei. Het beleggingsplan is in juni 2005 door Mr R.L.M. de Ruijter in goed overleg is teruggetreden als
de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De Raad van directeur van de vennootschap. De heer De Ruijter werkte
Commissarissen is van mening dat de jaarlijkse behandeling sinds 1987 bij Wereldhave en maakte sinds 1994 deel uit van
van een geactualiseerd beleggingsplan een waardevolle bron de Directie van Wereldhave, samen met Ing. G.C.J. Verweij,
van inzicht vormt in de gang van zaken binnen de beleggings- Voorzitter van de Directie. Aan de heer De Ruijter is in verband
maatschappij. met de beëindiging van het dienstverband per 31 december
2005 een vergoeding betaalbaar gesteld van EUR 820.000.
Met het bestuur is in februari gesproken over de opzet en de Deze vergoeding is gerelateerd aan de lengte van het
werking van de interne risicobeheersings- en controle- dienstverband van de heer De Ruijter, zijn leeftijd bij
systemen. Er zijn hierbij geen punten naar voren gekomen uitdiensttreding en het overeengekomen jaarsalaris.
die aanpassing of bijstelling behoeven. De Raad van Commis- Het overeengekomen jaarsalaris is daarbij verhoogd met het
sarissen heeft in juni 2005 besloten een auditcommissie in te gemiddelde van de in de afgelopen vijf jaren betaalbaar
stellen. Andere afzonderlijke commissies worden gezien de gestelde winstdelingen. Voor de berekening van de vergoeding
geringe omvang van de Raad niet nodig geacht. is gebruik gemaakt van de kantonrechtersformule.
Aan de op 30 maart 2006 te houden Algemene Vergadering 97

van Aandeelhouders zal het voorstel worden gedaan de heer
J. Buijs te benoemen tot directeur. Het vaste salaris bij
aanstelling bedraagt EUR 220.000 per jaar. Daarnaast zal
met de heer Buijs een prestatiecontract worden gesloten
voor de te realiseren korte termijn en lange termijn
doelstellingen conform de door de Algemene Vergadering
van Aandeelhouders op 31 maart 2005 goedgekeurde
uitgangspunten.

Voorgesteld wordt de heer G.C.J. Verweij te herbenoemen Alle commissarissen zijn onafhankelijk ten opzichte van elkaar,
voor een periode van vier jaar, derhalve tot en met maart 2010. de Directie van Wereldhave en welk deelbelang dan ook.
De beloning van de heer Verweij wordt ten opzichte van het De leden van de Raad van Commissarissen hebben alle
vorige jaar, behoudens indexatie, niet aangepast. vergaderingen van de Raad bijgewoond.
Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal het De reglementen voor de Directie en de Raad van Commis-
voorstel worden gedaan met de directeuren arbeidsovereen- sarissen en de profielschets voor de leden van de Raad,
komsten aan te gaan voor een periode van vier jaar, met de evenals een uitgebreide reactie op alle aanbevelingen en
mogelijkheid van tussentijdse beëindiging. De vergoeding bij best practice bepalingen, zijn te vinden op de website
tussentijdse beëindiging zal worden gemaximeerd op één jaar. www.wereldhave.com.
De tot op heden in de arbeidsovereenkomsten van directeuren
opgenomen regeling voor ontslag als gevolg van een fusie Er zijn in 2005 geen zakelijke transacties geweest tussen de
vervalt. leden van de Raad van Commissarissen en de vennootschap.
Leden van de Directie trekken op geen enkele andere wijze

voordeel van de activiteiten van Wereldhave of gelieerde Namens de Raad van Commissarissen,
ondernemingen. Wereldhave kent een eindloon pensioen-
regeling waarbij de deelnemers op 65-jarige leeftijd met Mr C.J. de Swart, Voorzitter Den Haag, 23 februari 2006
pensioen gaan. De leden van de Directie bezitten geen
aandelen of optierechten Wereldhave N.V.. Aan de leden van
de Directie zijn door Wereldhave N.V. geen leningen,
voorschotten of garanties verstrekt.
98

Onroerendgoedportefeuille

Onroerend goed in exploitatie per 31 december 2005

(alleen objecten met een marktwaarde boven EUR 5 mln zijn afzonderlijk vermeld)
locatie kantoren winkels industrieel woningen aantal jaar van jaar van jaarhuur
m2 m2 m2 aantal parkeer- aankoop bouw of 2006
v.v.o. v.v.o. v.v.o. plaatsen renovatie (x EUR
1 mln)
België *)
Berchem
Berchemstadionstraat 76-78 11.416 217 1999 2002 1,4
Roderveldlaan 1-2 12.344 238 1999 2001 1,8
Roderveldlaan 3-4-5 17.139 316 1999 2001 2,1
Brussel
Boulevard Bischoffsheim 1-8 12.666 150 1988 2002 2,6
Boulevard Bischoffsheim 22-25 5.730 64 1990 1990 1,2
Doornik
Boulevard Walter de Marvis 22 14.178 1.260 1988 1996 2,2
Luik
Quai des Vennes 1 31.252 2.200 1994 1994 8,2
Meer
Riyadhstraat 35-41 22.610 85 2001 2002 0,9
Nijvel
Chaussée de Mons 18 19.501 802 1984 1995 2,7
Vilvoorde
Medialaan 28 12.989 305 1998 2002 1,7
Medialaan 30 5.696 178 1999 2001 0,8
Medialaan 32 4.052 123 1999 2001 0,8
overige objecten 6.336 3.285 18.359 333 1,7
88.368 68.216 40.969 28,1
Finland
Espoo
Lansituulentie 5 12.117 234 2003 1998 3,1
Helsinki
Itäkeskus 9.537 85.009 3.000 2002 2001 27,2
9.537 97.126 – 30,3
100 Frankrijk
Duinkerken
Quai des Fusiliers Marins 9.895 7.944 600 1999 1999 2,4
Parijs en omgeving
Avenue Jules Rimet, Saint-Denis 10.993 121 1999 2001 3,1
45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret 19.660 350 1999 1999 6,9
Zac des Berges de Seine, Clichy 23.564 350 1999 2002 6,7
54.217 9.895 7.944 19,1

1 mln)
Nederland
Alphen aan den Rijn
J. Keplerweg 14.698 50 1997 2005 0,8
R. Wallenbergplein 6.177 108 1999 2002 0,9
Amersfoort
Basicweg 1-3 11.377 96 1997 1993 0,7
Amsterdam
Hornweg 64 12.457 117 1997 1991 0,8
Arnhem
Winkelcentrum Kronenburg
(erfpacht tot 2110) 31.752 1.000 1988 1985 7,1
Best
Brem 4 11.283 690 1977 1971 0,9
Breda
Distriparc IABC 20.134 2002 2002 0,7
Den Haag en omgeving
Laan van Ypenburg 20-160, Den Haag 47.179 155 1996 1993 2,9
Winston Churchill Tower, Rijswijk 23.163 370 1974 2002 3,2
Deventer
Duisburgstraat 2 18.360 25 1997 1991 0,6
Etten-Leur
Winkelcentrum Etten-Leur 21.751 1991 1995 2,9
Geldrop
Heuvel 62-89A en
Achter de Kerk 1, 3, 5 en 15 4.537 30 1978 1996 0,9
Leiderdorp
Winkelcentrum Winkelhof 17.310 830 1993 1999 3,6
Moerdijk
Middenweg 6 8.779 126 1997 1988 1,1
Nuth
Thermiekstraat 15 18.066 690 1977 1987 1,3
Roosendaal
Borchwerf 23 15.378 126 1997 1994 0,6
Utrecht
Rutherfordweg 1 12.876 100 1997 1994 0,7 101
overige objecten 4.322 30.548 151 2,5
33.662 75.350 221.135 32,2
Spanje
Madrid
15 Avenida de la Vega, Alcobendas 22.676 421 1999 2000 4,8
15 Calle Fernando el Santo 3.254 39 1991 1993 0,9
1-2 Calle Mariano Benlliure,
Rivas-Vaciamadrid 35.248 351 2001 2002 2,2
2 Plaza de la Lealtad 3.012 1989 1999 1,0
28.942 – 35.248 8,9

1 mln)
Verenigd Koninkrijk
Blackburn
76-80 Bank Top 3.426 202 1994 1987 0,4
Burton-Upon-Trent
Horninglow Street 2.765 140 1988 1986 0,4
Gloucester
63-71 Northgate Street en 14-20 Hare Lane 4.047 1994 1972 0,5
Guildford
73-75 North Street 1.085 357 1988 1976 0,5
Londen en omgeving
126-134 Baker Street, W1 934 605 1988 1999 0,9
326-334 Chiswick High Road, W4 2.307 1988 1974 0,8
72-74 Dean Street, Royalty House, W1 2.648 12 1988 1999 1,1
14-18 Eastcheap, EC3 3.630 1988 1991 1,8
31-36 Foley Street, W1 3.155 10 1988 1993 1,2
186-188 Fullham Road 1.048 7 1988 1979 0,4
26-28 Great Portland Street, W1
(erfpacht tot 2105) 1.290 1988 1990 0,6
1-5 Lower George Street en 1 Eton Street,
Richmond upon Thames 2.864 10 1988 1963 0,9
56-70 Putney High Street, SW15 4.369 44 1988 1971 1,1
10-12A Thames Street en
1, 2 en 5 Curfew Yard, Windsor 932 464 62 1988 1972 0,7
Manchester
Wilmslow Road 27.084 927 2005 2003 7,9
Northampton
100 Pavillion Drive 11.051 510 1998 1991 2,3
Redhill
Grosvenor House, 65/71 London Road 4.652 150 1989 1986 1,5
Rickmansworth
1 Tolpits Lane, Olds Approach 7.334 165 1988 1993 0,7
Sheffield
Penistone Road 3.918 163 1988 1986 0,7
Warwick
102 Warwick Technology Park, Gallows Hill 21.814 788 1998 1992 4,4
Yeovil
Bay 6, Lynx Trading Estate 3.218 207 1994 1986 0,5
overige objecten 4.038 15.298 29 2,7
78.275 33.426 22.632 32,0

1 mln)
Verenigde Staten
Austin, Texas
3801 Cap. of Texas Highway North 11.891 550 2004 2002 2,8
6801 Cap. of Texas Highway North 8.568 344 1999 1999 0,7
8300 Mopac Expressway 8.669 431 1998 2000 1,1
4801 Plaza on the Lake Drive 10.363 491 1999 1999 1,1
5001 Plaza on the Lake Drive 11.383 539 1999 1999 1,2
Dallas en omgeving, Texas
805 Central Expressway, Allen 10.702 737 1999 1999 1,2
161 Corporate Center, Irving 9.737 465 1998 1998 1,1
411 East Buckingham Road, Richardson 338 648 1999 1999 2,9
4490 Eldorado Parkway, McKinney 525 880 2000 2004 4,2
4600 Regent Boulevard, Irving 7.432 479 1998 1998 0,8
4650 Regent Boulevard, Irving 7.432 479 1999 1999 0,9
Philadelphia, Pennsylvania
1515 Market Street 47.161 1989 1986 6,1
Pittsburgh, Pennsylvania
3000 Park Lane 9.784 1998 1998 1,2
Washington D.C. en omgeving
701 8th Street 12.465 101 2005 2005 4,3
13600 Dulles Technology Drive, Herndon 10.507 531 1999 2000 1,7
13650 Dulles Technology Drive, Herndon 10.507 531 1999 2000 1,6
1401 New York Avenue 17.646 165 1988 1984 4,1
21660 Ridgetop Circle, Sterling 11.681 1999 2002 1,8
194.037 11.891 – 38,8
Totaal 487.038 295.904 327.928 189,4
Onder v.v.o. wordt verstaan het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders
vermeld. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting vóór aftrek van exploitatiekosten.
*) In de objecten in België in de categorieën kantoren en winkels heeft Wereldhave een belang van 68,2%. 103
Onafhankelijke taxateurs
Jones Lang La Salle, Troostwijk Taxaties B.V., Troostwijk-Roux Expertises cvba,
Londen Amsterdam Antwerpen

Overzicht onroerend goed in exploitatie
In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de marktwaarde van het onroerend goed in exploitatie per
31 december 2005. Vreemde valuta zijn omgerekend tegen de passagekoersen per 31 december 2005. De jaarhuur betreft de huur
bij volledige bezetting voor aftrek van exploitatiekosten.
(bedragen x EUR 1 mln) kantoren winkels industrieel residentieel totaal

markt- jaar- markt- jaar- markt- jaar- markt- jaar- markt- jaar-
waarde huur waarde huur waarde huur waarde huur waarde huur
België 139,6 13,2 180,0 13,5 11,6 1,4 – – 331,2 28,1

Finland 7,0 0,5 416,6 29,8 – – – – 423,6 30,3
Frankrijk 196,9 16,6 8,1 1,4 6,5 1,1 – – 211,5 19,1
Nederland 52,1 4,6 190,2 14,6 133,1 13,0 – – 375,4 32,2
Spanje 77,1 6,7 – – 26,9 2,2 – – 104,0 8,9
Verenigd Koninkrijk 295,7 22,5 98,7 7,4 27,1 2,1 – – 421,5 32,0
Verenigde Staten 335,7 29,0 33,9 2,7 – – 52,0 7,1 421,6 38,8
Totaal 1.104,1 93,1 927,5 69,4 205,2 19,8 52,0 7,1 2.288,8 189,4
Reeds vastgelegde huurinkomsten Overzicht ontwikkelingsprojecten

(in % van de contractuele huur op 31 december 2005)
(in aanbouw, met een investeringswaarde boven EUR 10 mln)

2006 2007 2008 2009 2010
100
Contractuele huur
(prognose) investeringswaarde
80
datum gereed (x EUR 1 mln)
60
VS McKinney 5.500 m2 kantoren juni 2006 13,1
50
45
40
104 Overzicht herwaardering onroerend goed in exploitatie per land en per sector
(x EUR 1 mln)
waarde herwaar- in % van de waarde vóór herwaardering

31-12-2005 dering in 2005 kantoren winkels industrieel residentieel totaal
België 331,2 7,4 0,7 4,4 -/- 9,5 – 2,3

Finland 423,6 36,1 9,6 0,4 8,8 – 9,3
Frankrijk 211,5 9,2 4,6 4,7 4,7 – 4,6
Nederland 375,4 12,7 2,4 10,8 -/- 5,0 – 3,5
Spanje 104,0 0,8 -/- 0,1 – 3,3 – 0,8
Verenigd Koninkrijk 421,5 6,6 1,7 -/- 0,8 9,9 – 1,6
Verenigde Staten 421,6 31,4 9,8 0,1 – 2,7 8,0
Totaal 2.288,8 104,2 4,3 7,1 -/- 2,2 2,7 4,8

206.0237 jrv05_omslNED 09-03-2006 13:11 Pagina 2**eendracht **Opmaak 2 HD:private:tmp:501:TemporaryItems:
Wereldhave N.V.
Wereldhave Management Holding B.V.
Wereldhave Nederland B.V.
Nassaulaan 23
2514 JT Den Haag
Nederland
Telefoon 070-346 93 25
Fax 070-363 89 90
Comm. V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.

Medialaan 30
B-1800 Vilvoorde
België
Telefoon (00 32) 2 732 19 00
Fax (00 32) 2 732 21 80
Wereldhave Finland Oy
Itäku 1 B
FIN-00930 Helsinki
Finland
Telefoon (00 358) 934 364 880
Fax (00 358) 932 397 79
Wereldhave N.V. (Vaste Inrichting)

Wereldhave Management France S.A.S.
17, allées de l’Europe
F-92110 Clichy
Frankrijk
Telefoon (00 33) 1 41 27 90 60
Fax (00 33) 1 41 27 90 70
Wereldhave Management Spain S.L.

c/Fernando el Santo, 15 – Bajo – dcha
E-28010 Madrid
Spanje
Telefoon (00 34) 91 310 38 27
Fax (00 34) 91 319 46 16
Wereldhave Property Management Co. Ltd.

39 Sloane Street
Londen SW1X 9WR
Verenigd Koninkrijk
Telefoon (00 44) 207 235 20 80
Fax (00 44) 207 245 99 62
West World Management, Inc.

4 Manhattanville Road, 2nd Floor
Purchase, New York 10577
Verenigde Staten
Telefoon (00 1) 914 694 59 00
Fax (00 1) 914 694 46 42
206.0237 jrv05_omslNED 09-03-2006 13:11 Pagina 1**eendracht **Opmaak 2 HD:private:tmp:501:TemporaryItems:
Inhoudsopgave
1930-2005: 75 jaar Wereldhave 1
Kerncijfers over 10 jaar 2

Algemene informatie 4
Hoofdlijnen strategie 5
Maatschappelijk verantwoord ondernemen 7
Preadvies van de Raad van Commissarissen 8
Verslag van de Directie 9
- Belangrijkste gebeurtenissen 2005 9
- Resultaten 10
- Vermogen 12
- IFRS 14
- Ontwikkeling van de portefeuille 15
- Personeel en organisatie 16
- België 18
- Finland 20
- Frankrijk 22
- Nederland 24
- Spanje 26
- 75 jaar Wereldhave in foto’s 28
- Verenigd Koninkrijk 30
Jaarverslag 2005 - Verenigde Staten

- Vooruitzichten
Jaarrekening 2005 (inhoudsopgave)
32
34
35
- Geconsolideerde balans 36
Ontwerp: - Geconsolideerde winsten verliesrekening 37
Grafisch ontwerp- & adviesbureau Cambrouse, Rotterdam - Geconsolideerd overzicht van mutaties in het
eigen vermogen 38
Druk: - Geconsolideerd kasstroomoverzicht 40
Drukkerij De Eendracht, Schiedam - Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (1-39) 42
- Vennootschappelijke balans 83
- Vennootschappelijke winsten verliesrekening 83
- Toelichting op de vennootschappelijke balans
en winsten verliesrekening 84
Overige gegevens 91
- Winstbestemming 91
- Corporate Governance 91
- Accountantsverklaring 95
Gegevens Raad van Commissarissen en Directie 96
Verslag van de Raad van Commissarissen 97
Onroerend goed portefeuille 99
Overzicht huurinkomsten en herwaardering 104
An English translation of the Annual Report and Accounts 2005 is available.

Wereldhave Jaarverslag 2005 NL

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Wereldhave Jaarverslag 2005 NL

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

206.

0237 jrv05_omslNED 09-03-2006 13:11 Pagina 1**eendracht **Opmaak 2 HD:private:tmp:501:TemporaryItems:

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Jaarverslag 2005 - Verenigde Staten

An English translation of the Annual Report and Accounts 2005 is available.

1930-2005: 75 jaar Wereldhave

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Kerncijfers over 10 jaar 1)

1996 1997 1998 1999 2000

Netto huuropbrengsten 4) 84,3 85,3 84,9 93,9 112,8

Winst 65,1 72,8 86,9 131,4 216,2

Onroerend goed in exploitatie 1.118,4 1.045,2 1.061,7 1.316,8 1.517,5

Gegevens per aandeel 5)

Eigen vermogen 3) 45,96 49,28 50,28 55,61 64,94

Direct resultaat per aandeel 7) 3,49 3,76 3,83 4,14 4,86

Winst per aandeel 7) 4,12 4,43 5,15 7,62 12,24

Direct resultaat en dividend per aandeel Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

2001 2002 2003 2004 2005

124,9 147,8 146,6 147,5 151,8

102,6 127,6 104,7 160,8 192,1

1.623,2 1.830,5 1.844,0 2.015,1 2.288,8

1) de cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Spanje Verenigd Koninkrijk

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Andere gevolgen van bovengenoemde trends in de wereld-

Groei direct resultaat/inflatie Eurozone +3%

2001 2002 2003 2004 2005

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Maatschappelijk verantwoord ondernemen De werkwijze is vastgelegd in de Procedure Duurzaam

2001 2002 2003 2004 2005

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Preadvies van de Raad van Commissarissen

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Verslag van de Directie

Kantoorpand in de Verenigde Staten en bedrijfsgebouw

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

2003 2004 2005 2005 Intrinsieke waarde vóór 2005 2004

49,01 58,00 75,60 14,26 Direct resultaat 5,30 5,34

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Koersverloop aandeel (EUR)

2001 2002 2003 2004 2005

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Eigen vermogen in % van totale activa

2001 2002 2003 2004 2005

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Overigens wordt bij de valutapolitiek en de hierboven weer-

Resterende looptijd leningen (in %)

1-2 jaar 2-5 jaar > 5 jaar

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Ontwikkeling van de portefeuille

Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (x EUR 1 mln) *)

Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (in % van de boekwaarde) *)

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

In 2005 is naar aanleiding van de aanbevelingen van de

Wereldhave beschikt sinds 1992 over een vergunning op grond

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2005

Jaarhuur en marktwaarde Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)

2005 2004 Kantoren Winkels Industrieel

0237 jrv05_omslNED 09-03-2006 13:11 Pagina 1eendracht Opmaak 2 HD:private:tmp:501:TemporaryItems: