BÀI TẬP 6:

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Y là doanh nghiệp sản xuất hàng điện

tử. Hỏi:

a. Bằng những cách nào để doanh nghiệp có thể có quyền sử dụng đất để xây dựng
nhà xưởng phục vụ cho hoạt động sản xuất?

- Theo Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung bởi khoản 25 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP): Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng
vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ
trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng vốn đầu tư
là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 của Luật Đất đai
có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 183 của Luật Đất đai.

- DN có VĐTNN thì không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các cá nhân,
tổ chức. Muốn có quyền sử dụng đất để xây dựng nhà xưởng phục vụ cho hoạt động sản
xuất thì DN phải thực hiện các thủ tục như: Xin Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê
lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết
cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ
sở sản xuất phi nông nghiệp). theo như khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê được quy định tại Điểm đ khoản 1 điều 56

b. Khi sử dụng đất phục vụ cho hoạt động sản xuất nói trên, trường hợp nào doanh
nghiệp được thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất? Tại sao?

Các loại hình giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại).
- Đối với quyền chuyển đổi được quy định tại Đ190 -> DNCVĐTNN không thuộc trường
hợp này.
- Trường hợp doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (k3,
Đ183, Luật Đất đai):
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
trong thời hạn sử dụng đất.
+ Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Tặng cho: Nếu Doanh nghiệp này thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được quyền tặng cho
QSDD. (Điểm a, k2, Đ185)
- Trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm (k2, Đ183, Luật đất đai):
+ Quyền chuyển nhượng: thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được
bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đáp ứng đủ các điều kiện quy
định tại Điều 189 của Luật Đất đai.
+ Không có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

c. Giả sử doanh nghiệp Y không còn nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất kinh doanh,
doanh nghiệp Y có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán nhàxưởng cho một
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khác được không? Tại sao?

- Thứ nhất về điều kiện nhận chuyển nhượng của DN có vốn đầu tư nước ngoài thì Căn
cứ theo khoản 1 Điều 191 Luật đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp
mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên
DN có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức
theo quy định pháp luật khác cụ thể trong trường hợp này là qui định tại khoản 1 Điều 39
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử
dụng đất như sau: “1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển
nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có
nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần

1
cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh
nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp.”

- Thứ hai là về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của DN Y :
Đầu tiên là phải có giấy chứng nhận theo qui định tại điểm a Khoản 1 Điều 188
Đối với trường hợp DN Y thuê đất từ nhà nước thì việc chuyển nhượng phải trong thời
hạn sử dụng đất theo điểm d khoản 1 Đ188
Căn cứ quy định tại Khoản 3, Điều 183 của Luật Đất đai thì:
Trường hợp doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
trong thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại
Điều 189 của Luật Đất đai.
- Thứ ba là về bán nhà xưởng thì nếu DN Y đáp ứng được quy định tại khoản 1 Điều 189
và DN khác đáp ứng đc điều kiện qui định tại Khoản 2 Điều 189 cụ thể “…” thì có thể
bán nhà xưởng

Như vậy có thể kết luận là nếu doanh nghiệp Y không còn nhu cầu sử dụng đất cho sản
xuất kinh doanh, doanh nghiệp Y và đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán nhà xưởng cho một doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài khác theo trường hợp mà pháp luật cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, cụ thể là chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất .