EL RETRACTO.

RETRACTO CONVENCIONAL.

I.- CONCEPTO.
“Es un pacto por el cual el vendedor se reserva
recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del
precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el
artículo 1544”.
1).- Es una venta bajo condición resolutoria, razón por
la cual el ejercicio de su derecho afecta a los terceros y no
implica un nuevo negocio jurídico traslativo.
2).- Es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el
retracto como obligación, so pena de nulidad (1534, ap.
único).

II.- SUPUESTOS ESPECIALES DE VALIDEZ DE LA CLAUSULA.

1º.- Que se trate de un pacto en una venta.
2º.- Que el derecho de retraer no se estipula por un
plazo mayor de cinco (5) años, so pena de reducción a este
plazo (1535, encab. y ap. 1).
Pueden estipularse prorroga para ejercer el derecho
de rescate, aunque el plazo y la prorroga sea mayor de 5
años (1535, últ. ap.), la prorroga debe convenirse antes de
expirado el plazo inicial.
Si el plazo para ejercer el retracto no se fija en el
contrato, la acción para intentar el retracto prescribe en
cinco (5)años, contados a partir de la fecha del contrato
(1535, ap. 2º).
 El plazo para ejercer el retracto corre desde la
celebración de la venta o desde la fecha fijada en el
contrato.

III.- EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO CONVNCIONAL.

1.- Legitimación activa.
A) Pueden ejercer el derecho de retracto, el vendedor
o sus causahabientes a titulo universal; y quien haya
adquirido a titulo particular de uno u otros, que este
derecho es cesibe.
-Cuando haya pluralidad de vendedores o de
herederos.
a.- Cuando varias personas han vendido
conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o
cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el
comprador no puede ser obligado a consentir en rescates
parciales. Si no hay acuerdo entre los vendedores o los
herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad
y por su propia cuenta (1541). Es válido el pacto en
contrario, o el comprador puede no oponerse el retracto
parcial
b.- “Si los copropietarios de un fundo no lo han
vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno
a vendido sólo su parte, pueden ejercer el derecho de
retracto separadamente, cada uno por la porción que
corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la
acción de esa manera a que rescate el fundo entero”
(1542).
En caso de pluralidad de causahabientes a titulo
particular del vendido en ese derecho, se aplica por
analogía lo referente a la pluralidad de los vendedores y los
herederos de estos.
B.- Los acreedores del vendedor pueden ejercer el
derecho de retracto, incluso los quirografarios (1593, ap.
2º).
2.- Capacidad.
Se necesita capacidad para realizar actos de
disposición.
3.- Legitimación Pasiva.
Puede ser ejercida contra el comprador y sus
causahabientes a titulo universal, y contra los terceros
adquirientes:
A.- En caso de retrato frente al comprador o
causahabientes a titulo universal.
a.- Si el comprador con pacto de retracto de una
parte indivisa de un fundo lo adquiere en su totalidad por
adjudicación que se le haga en remate judicial resultante
de licitación provocada contra él, podrá obligar a su
vendedor rescatar la totalidad del fundo, si quiere ejercer el
derecho de retracto (1540).
b.- Si el comprador hubiere dejado varios
herederos, el retracto no podrá ejercerse sino contra cada
uno de ellos y por la parte que le corresponde, esté la cosa
indivisa o no (1543, encab.); pero si la herencia se hubiera
dividido y la cosa vendida se hubiera adjudicado a uno de
los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el
todo (1543 ap. único).
B.- El derecho de retracto puede hacerse contra los
terceros adquirientes, sin necesidad de demandar
previamente al comprador original, aún cuando no haya
hecho mención en los contratos del retracto convenido
(1538), esto es igual para los terceros que han adquirido
otros derechos aparte de la propiedad (usufructo, uso,
habitación, enfiteusis).
4.- Formas de ejercer el derecho de retracto
convencional.
-Se considera válidamente ejercido el derecho de
retracto, desde el momento en que el vendedor, manifiesta
su voluntad al comprador de ejercer el derecho de rescate,
aunque no lo pague. Esta manifestación de voluntad, una
vez conocida por el comprador no es revocable por el
vendedor y para surtir efectos frente a terceros, requiere
constar en documento de fecha cierta.

IV.- EFECTOS DEL PACTO DE RETRACTO

1º.- Efectos con la condición pendiente.
A.- Pendiente la condición, el comprador con pacto de
retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su
vendedor (1539, encab.), corre a su favor la prescripción
contra el verdadero propietario (1539, ap. 1º).
B.- La situación de vendedor, en este caso, es la de que
un propietario bajo condición suspensiva, de modo que
puede ejercer todas las facultades del propietario en al
medida en que sea compatible con el carácter condicional
de su derecho.
Si en la venta con pacto de retracto se ha estipulado
que el vendedor queda como arrendatario del fundo será
nula toda cláusula por la cual se sanciona la falta de pago de
canones de arrendamientos con la pérdida del derecho de
rescate, sin perjuicio de que el comprador exija
judicialmente el cobro de los canones, pida desocupación
del inmueble o ejerza el derecho que tenga contra el
subarrendamiento, siempre que no menoscaba el derecho
de rescate ni el término estipulado para ejercerlo (1545).
2.- Efecto fallida condición.
Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el
término convenido, el comprador adquiere
irrevocablemente la propiedad o derecho.
3.- Efecto de la condición cumplida.
A.- Efectos entre las partes.
a). El comprador debe restituir la cosa en el
mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se le
haya incorporado.
b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los
gastos y costos de la venta, los de las reparaciones
necesarias y las de las mejoras que hayan aumentado el
valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que
éste tenga (1544, encab.).
c) La ley no establece plazo para hacer las
restituciones dichas, pero el vendedor realmente no puede
entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas
las obligaciones arribas señaladas (1544, encab. 2º disp..).
d) la ley no obliga al vendedor a pagar los
intereses sobre el precio, ni el comprador a restituir los
frutos.
B.- Frente a terceros
El ejercicio del derecho de retracto opera como el
cumplimiento de cualquiera otra condición resolutoria. Así,
el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del
retracto, lo toma libre de todos los cargos que le haya
impuesto el comprador (hipotecas, usufructo).
RETRACTO LEGAL.

I.- CONCEPTO.
Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al
extraño que adquiere un derecho en la comunidad por
compra o dación en pago, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda
dividirse cómodamente o sin menoscabo (1546, encab.).

II.- SUPUESTOS DEL DERECHO D RETRACTO LEGAL

1º.- La adquisición de un derecho en la comunidad
2º.- Que la adquisición sea hecha por venta o dación en
pago.
3º.- Que la adquisición sea hecha por un extraño.
4º- Que la cosa o derecho no puede dividirse
cómodamente o sin menoscabo, ya que si pudiera podría
los comuneros hacer cesar la relación

III.- EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL.

1º.-Legitimacion activa.
Los comuneros y sus herederos.
2º.- Legitimación pasiva.
Los extraños a la comunidad y sus causahabientes
universales y particulares.
3º.- Plazos para ejercer el derecho de retracto legal.
 El plazo de caducidad es dentro de nueve días,
contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el
comprador al comunero; si este no estuviera presente o no
hubiera quien lo represente, el término sería de 40 días,
contados desde la fecha del registro de la escritura (1544).

IV.- EFECTOS DEL RETRACTO LEGAL.

Los efectos del retracto legal antes de vencerse,
vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente,
son iguales a los efectos del retracto convencional
pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la
condición.