BAB

6.1. TAHAPAN PERENCANAAN KONSOLIDASI TANAH

Table 6.1. Penetapan Kawasan TOD Harmoni Berdasarkan Kebijakan Terkait

Perda1/2012 tentang Perda 1/2014 tentang

Perpres 55/2018 tentang
RITJ
RTRW DKI Jakarta RDTR dan PZ DKI Jakarta

Penetapan Kawasan TOD PenetapanKawasanTO

TOD Kota (Lingkup DKI D:
Jakarta): 1. Harmoni (Pusat
Keg.Sekunder) 1. Kecamatan Gambir
1. TOD (Kawasan Harmoni)
KampungRambutan 2. Senen (Pusat Keg.
Sekunder) 2. Kecamatan Senen
2. TOD Blok M (KawasanSenen)
3. Grogol (Pusat Keg.
3. TOD LebakBulus Sekunder) 3. Kecamatan Grogol
Petamburan
4. TOD DukuhAtas 4. Blok M (Pusat Keg. (KawasanGrogol)
Sekunder)
5. TOD TanjungPriok 4. Kecamatan Kebayoran
5. Dukuh Atas (Pusat Keg. Baru (Kawasan Blok M)
6. TOD Grogol Primer)
5. Kecamatan Setiabudi
7. TOD Rawa 6. Manggarai (Pusat Keg. (Kawasan Segitiga
Buaya(PuloGebang) Primer) Emas Setiabudi,
Kawasan Dukuh Atas)
8. TOD Jakarta Kota 7. Jatinegara (Pusat Keg.
(Jatinegara) Sekunder) 6. Kecamatan Tebet
(Kawasan Manggarai,
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Perda1/2012 tentang Perda 1/2014 tentang

Perpres 55/2018 tentang
RITJ
RTRW DKI Jakarta RDTR dan PZ DKI Jakarta

9. TOD Cawang–Cikoko Kawasan Terminal Pulo

Gebang)
10. TOD PasarSenen
7. Kecamatan Jatinegara
11. TOD Tanah Abang (Kawasan Jatinegara)

Penetapan Kawasan 8. Pulogebang (Pusat Keg.

TOD Sub Kota dan TOD Sekunder)
Lingkungan:

1. TOD KawasanSt.
TanjungBarat

2. TOD KawasanSt.
Juanda

3. TOD Harmoni

4. TOD ManggaDua

5. TOD Manggarai

6. TOD Cibubur

7. TOD Pancoran

Sumber: analisis konsultan, 2021

Berdasarkan hasil survey sekunder didapatkan data bahwa

1. Terdapat 30 jenis kegiatan di Kawasan delineasi

2. Penggunaan tanah yang paling luas (banyak) adalah pada kegiatan

perkantoran dan bisnis professional lain yaitu: 22,34% ≈ 9,81 ha

3. Kegiatan yang paling sedikit adalah Biro perjalanan yaitu 0,04% ≈ 0,02
ha

175
BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Gambar 6.1. Peta Penggunaan Tanah berdasarkan Kegiatan Wilayah Deliniasi

Sumber: analisis konsultan 2021

176
BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Gambar 6.2. Tipe Hak pada Wilayah Deliniasi

Sumber: analisis konsultan 2021

177
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Table 6.2. Analisis SWOT

Strength Weakness
Internal • Kawasan didominasi oleh Terjadi kepadatan lalu lintas
•
perdagangan dan jasa , diikuti
terutama pada jam pulang kerja
dengan hunian (weekdays).
• Kawasan Pusat Kegiatan Terdapat juga Zona Perumahan
•
Nasional KDB Sedang hingga Tinggi,
namun ketinggian bangunannya
hanya 2 lantai (arahan RDTR DKI
Eksternal Jakarta)
Opportunity Strategi S – O Strategi W – O
• Terdapat bangunan kosong • Mengarahkan pengembangan• Membangun jalan baru di dalam
yang dapat dikembangkan. berbasis kawasan transit kawasan dan
• Pembangunan MRT fase II terpadu (TOD) mengintegrasikannya dengan
• Rencana kota mendukung • Meningkatkan kepadatan ruang rute- rute angkutan umum yang
adanya pengembangan pada kawasan sudah ada.
kawasan TOD. • Menyediakan fasilitas • Membangun sarana dan
penunjang sebagai tempat memfasilitasi pengembangan
transit kawasan berbasis mix-use.
• Perlunya revisi RDTR DKI Jakarta
Threat Strategi S – T Strategi W – T
• Tren pengembangan properti • Memberikan insentif • Mengundang kerjasama dengan
yang ada di kawasan cenderung pengembangan properti pada developer untuk membangun
tidak berkembang (stagnan). kawasan. kawasan berbasis TOD dengan
pemberian insentif.
Sumber: analisis konsultan, 2021

Dari analisa tersebut di atas, isu penting dan rekomendasi yang bisa
dilakukan untuk melakukan Konsolidasi Tanah di Kawasan Harmoni adalah
sebagai berikut :

1. Penambahan infrastruktur pendukung pada kawasan karena sarana

transportasi masal sudah tersedia.

2. Perlu peran swasta untuk meningkatkan investasi pengembangan

gedung-gedung residensial.

3. Tetap melindungi gedung-gedung bersejarah di Kawasan Cideng-

Petojo-Harmoni.

4. Menciptakan kawasan yang produktif untuk mendapatkan cost

recovery.

5. Revisi RDTR DKI Jakarta agar ketentuan tinggi bangunan bisa lebih
maksimal lagi karena terdapat zona perumahan dengan kepadatan
sedang-tinggi, namun ketinggian bangunan hanya 2 lantai.

Korelasi antara kondisi eksisting dengan RDTR DKI Jakarta dan hasil kuisioner
terhadap masyarakat, disusun sebuah rencana desain dengan tahapan
seperti gambar di bawah.

178
BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Gambar 6.3. Respon Masyarakat Di Kawasan Delineasi Terhadap Rencana Penataan Kawasan
Sumber: analisis konsultan 2021

179
BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Gambar 6.4. Respon Masyarakat Di Kawasan Delineasi Terhadap Tinggal Di Rumah Susun
Sumber: analisis konsultan 2021

180
BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Gambar 6.5. Peta Konsep Pengembangan Wilayah Deliniasi

Sumber: analisis konsultan 2021

181
BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Gambar 6.6. Peta Konsep Umum Pengembangan Wilayah Deliniasi

Sumber: analisis konsultan 2021

182
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

6.2. USULAN KAWASAN PRIORITAS

1. Usulan 1

Gambar 6.7. Usulan 1

Usulan – 1 terletak pada persimpangan Jalan Majapahit, Jalan

Suryopranoto, Jalan Gadjah Mada dan Jalan Ir. H Juanda. Spot
kawasan ini merupakan landmark kawasan yang didesain sebagai
pedestrian park

Penerapan konsep yang digunakan adalah Konsolidasi Tanah dengan

system pengambilalihan kepemilikan lahan oleh Pemerintah Daerah.
Langkah – langkah yang dilakukan adalah:

a. Mengalihfungsikan lahan pada persimpangan Jalan Majapahit

dan Jalan Suryopranoto yang saat ini berupa bangunan
pertokoan lama yang sudah tidak berfungsi maksimal menjadi
taman kota (pedestrian park).

b. Pemugaran bangunan Bank Buana dan beberapa bangunan di

Jalan Suryopranoto, untuk dibangun gedung baru dengan
fungsi campuran

c. Dengan dibangunnya gedung dengan fungsi campuran untuk

menggantikan beberapa bangunan sebelumnya, maka lahan
terbuka menjadi bertambah.

d. Lahan terbuka difungsikan sebagai “ruang bernapas” yang

didesain dengan fungsi untuk sarana pejalan kaki dan sepeda

183
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

2. Usulan 2

Gambar 6.8. Usulan 2

Usulan 2 adalah penataan koridor Jalan Gadjah Mada dan Jalan

Hayam Wuruk. Strategi yang diambil dalam perencanaan
pembangunan Usulan Prioritas 2 ini adalah mengambil alih
kepemilikan / pengelolaan lahan di sepanjang Jalan Gadjah Mada
dan Jalan Hayam Wuruk.

Langkah – langkah yang dilakukan adalah:

a. Pemugaran 1 lapis bangunan – bangunan di sepanjang Jalan

Gadjah Mada untuk mendapatkan luasan yang cukup untuk
perencanaan pedestrian park dan MRT gate.

b. Mempertahankan gedung BTN yang merupakan bangunan

cagar budaya dan menjadikannya sebagai center point dari
pedestrian park yang akan difungsikan sebagai perpustakaan
umum / museum (memerlukan koordinasi lebih lanjut dengan
pihak BTN dan pihak yang menangani cagar budaya)

c. Memindahkan halte trans Jakarta yang berada di atas Sungai

Batang Hari menjadi satu dengan MRT gate yang ada
perencanaan pedestrian park

d. Memundurkan GSB pada bangunan – bangunan di sepanjang

Jalan Hayam Wuruk untuk mendapatkan luasan yang cukup
untuk perencanaan pedestrian way dan jalur sepeda

184
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

3. Usulan 3

Gambar 6.9. Usulan 3

Usulan 3 adalah penataan spot kawasan bangunan – bangunan di

sepanjang Jalan Gadjah Mada hingga ke bantaran Sungai Ciliwung.
Menerapkan konsep Konsolidasi Tanah Vertikal dengan system
kerjasama antara Pemerintah Daerah dan pihak swasta yang saat ini
menggunakan lahan tersebut.

Langkah – langkah yang diambil adalah:

a. Menggabungkan deretan massa bangunan yang telah

dibongkar untuk perencanaan pedestrian park dengan deretan
massa bangunan yang ada di dalamnya

b. Kerjasama antara Pemerintah Daerah dan pihak swasta

pengguna kawasan dalam membangun gedung baru dengan
konsep Konsolidasi Tanah Vertikal dengan fungsi perdagangan
dan jasa yang akan menampung beberapa fungsi – fungsi
bangunan sebelumnya

c. Perencanaan Taman Kota menggantikan fungsi lahan parkir

Duta Merlin dan memindahkan lahan parkir di area di
sampingnya

185
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

4. Usulan 4

Gambar 6.10. Usulan 4

Usulan 4 adalah penataan spot kawasan permukiman di RW 08

Kelurahan Petojo Utara yang merupakan permukiman padat.
Menerapkan konsep Konsolidasi Tanah Vertikal dengan system
kerjasama antara Pemerintah Daerah dan pihak masyarakat sebagai
penghuni bangunan di kawasan tersebut.

Langkah – langkah yang diambil adalah:

a. Mengubah bangunan – bangunan hunian tunggal menjadi

bangunan hunian susun (rumah susun)

b. Kerjasama antara Pemerintah Daerah dan pihak masyarakat

pengguna kawasan dalam membangun gedung baru dengan
konsep Konsolidasi Tanah Vertikal dengan fungsi hunian untuk
masyarakat menengah ke bawah (MBR) yang saat ini menghuni
kawasan tersebut.

186
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

6.3. PROYEKSI PERENCANAAN KONSOLIDASI TANAH

1. Ruang Lingkup Konsolidasi Tanah

a. Perencanaan

Seperti dijelaskan pada sub bab sebelumnya, ada 3 (tiga) usulan

prioritas penataan di kawasan TOD Harmoni. Ada 2 (dua) system
yang direncanakan bisa diterapkan dalam kawasan
perencanaan, yaitu system kerjasama dan system
pengambilalihan kepemilikan / pengelolaan lahan.

b. Pelaksanaan

Pelaksanaan konsolidasi tanah di Kawasan TOD Harmoni berada

dalam kewenangan Pemerintah Daerah DKI Jakarta sebagai
pemegang kebijakan. Dalam pelaksanaan pembangunannya
diharapkan adanya kerjasama antara pihak Pemerintah Daerah
dan swasta.

Selain itu, partisipasi masyarakat yang saat ini menghuni

kawasan tersebut juga menjadi pertimbangan penting dalam
pelaksanaan konsolidasi tanah di Kawasan TOD Harmoni.

c. Pembangunan

Dalam proses pembangunan melibahtkan Pemerintah Daerah,

masyarakat dan pihak swasta. Dengan perencanaan yang
matang, diharapkan pihak investor swasta akan tertarik untuk
ikut dalam proses pembangunan kawasan.

d. Pengawasan

Proses pengawasan dilakukan mulai dari tahapan perencanaan

hingga pembangunan selesai dilaksanakan. Pengawasan di
bawah Pemerintah Daerah DKI Jakarta sebagai pemegang
kebijakan.

2. Dimensi Pemanfaatan Tanah

Dalam perencanaan penataan Kawasan TOD Harmoni, terdapat 2

dimensi pemanafaatan tanah, yaitu Konsolidasi Tanah Vertikal dan
Horizontal.

a. Konsolidasi Tanah Vertikal

Konsolidasi Tanah Vertikal rencananya akan diterapkan pada

usulan prioritas 3. Konsolidasi Tanah Vertikal di usulan prioritas 3 ini
adalah penggabungan beberapa bangunan dengan fungsi
perdagangan dan jasa yang berada di sepanjang Jalan
Gadjah Mada dengan ketinggian maksimal 16 lantai.

187
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Konsolidasi Tanah ini menggunakan system kerjasama antara

Pemerintah Daerah dan pihak – pihak yang akan
memanfaatkan bangunan tersebut.

Pada usulan prioritas 1 juga terdapat perencanaan Konsolidasi

Tanah Vertikal dengan fungsi mixuse (perkantoran dan
perdagangan) yang mewadahi fungsi bangunan – bangunan
awal yang dialihfungsikan menjadi ruang terbuka.

Masih di zona usulan prioritas 1 direncanakan pula Konsolidasi

Tanah Vertikal dengan fungsi hunian apartemen dilengkapi
fasilitas perdagangan yang berada di perempatan Jalan
Hayam Wuruk dengan ketinggian maksimal 8 lantai. Apartemen
akan dikelola oleh pihak swasta.

b. Konsolidasi Tanah Horizontal

Konsolidasi Tanah Horizontal terdapat di usulan prioritas 1 berupa

kios – kios kuliner yang akan dikelola oleh Pemerintah Daerah
dan digunakan oleh masyarakat umum dengan system sewa.

3. Perencanaan Konsolidasi Tanah

a. Tahapan Perencanaan Konsolidasi Tanah

Berikut uraian tentang tahapan konsolidasi tanah menurut

Petunjuk Teknis Perencanaan Konsolidasi Tanah Tahun 2020:

Pembentukan Tim (Persiapan)

- Pembentukan Tim Koordinasi dan Tim Perencana

Tim Koordinasi dan Tim Perencana menyesuaikan dengan

klasifikasi Konsolidasi Tanah berdasarkan luasan lokasi yaitu
Konsolidasi Tanah Skala Kecil dan Konsolidasi Tanah Skala
Besar dan/Strategis. Untuk wilayah DKI Jakarta, maka
termasuk dalam Konsolidasi Tanah Skala Besar/Strategis.

- Penyiapan Data Awal

Data Awal yang dimaksud adalah data terkait karakteristik

sosial masyarakat dan fisik (pertanahan dan kewilayahan)
lokasi perencanaan konsolidasi tanah. Pada tahap ini
dilakukan pengumpulan data awal dan penyiapan
peralatan, diperoleh dengan berkoordinasi dengan unit
teknis terkait.

Kajian Tata Ruang dan Kebijakan sector

Dalam mencari lokasi konsolidasi tanah yang berasal

Perencanaan Konsolidasi Tanah, kajian yang pertama dilakukan
adalah kajian tata ruang dan kebijakan sektoral yang akan

188
BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

menghasilkan prioritas lokasi konsolidasi tanah dalam persiapan

pelaksanaan konsolidasitanah. Tahapan Kajian Tata Ruang Dan
Kebijakan Sektor meliputi kegiatan:

- Kajian Tata Ruang meliputi : Pembuatan Peta Indikasi

Potensi Lokasi Konsolidasi Tanah dan Kajian Kesesuaian
Tata Ruang;

- Kajian Kebijakan, Rencana dan Program Sektor, meliputi :

Sosialisasi dengan Pemda danKajian Kebijakan, Rencana
dan Program;

- Pemilihan Lokasi, terdiri : Koordinasi dan Sosialisasi dengan

Pemda dan Penyusunan peta peninjauan lapang.

Pemetaan Sosial dan Analisis Potensi Kawasan

Pemetaan Sosial dan Analisis Potensi Kawasan bertujuan untuk

mendapatkan data dan informasi yang terkait pertanahan, sosial
ekonomi budaya masyarakat serta potensi wilayah, langsung di
lokasi potensi konsolidasi tanah (Peninjauan Lapang). Data sosial
danfisik wilayah yang belum diperoleh pada pengumpulan data
awal, diambil pada saat peninjauan lapang
(Identifikasi/Inventarisasi/Validasi Kondisi Fisik, Sosial, Ekonomi,
dan Budaya).

Pada tahapan ini terdiri dari 3 kegiatan yang harus dilaksanakan,

yaitu: Sosialisasi ke Masyarakat, Pemetaan Sosial dan Analisis
Potensi Kawasan (Peninjauan Lapang), Pengolahan Data
Lapang.

Pembuatan Desain Awal/Visioning dan Penyepakatan

(Penjajakan Kesepakatan)

Desain Awal/Visioning merupakan gambaran kasar mengenai

tema dan arah pengembangan lokasi Konsolidasi Tanah.
Pembuatan Desain Awal/Visioning merupakan kegiatan untuk
memvisualisasikan kondisi lingkungan yang diharapkan tercapai
di masa yang akan datang dari hasil penataan konsolidasi tanah
dalam bentuk Desain Awal (Sketch Block Desain). Visioning
dilaksanakan dengan tujuan untuk lebih menarik minat
masyarakat menjadi peserta kegiatan penataan konsolidasi
tanah dengan melihatgambaran keadaan yang akan diperoleh
setelah Konsolidasi Tanah. Tahap ini terdiri dari kegiatan yang
meliputi:

- Penyusunan Desain Awal/Visioning (Sketch Block Plan);

- Sosialisasi Rencana KT ke Masyarakat; dan
- Pemaparan ke Pusat.

189
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Penetapan Lokasi

Tahap penetapan lokasi adalah tahap akhir dari Perencanaan

Konsolidasi Tanah. Tahap ini meliputi beberapa kegiatan yaitu :
Persetujuan dan Dukungan Pemda, Pengajuan SK penetapan
Lokasi, dan Penyusunan Laporan.

b. Tahapan Perencanaan yang telah dilakukan dan yang belum

dilakukan (sebagai tindak lanjut)

Table 6.3. Tahapan Perencanaan Konsolidasi Tanah

PELAKSANAAN
No TAHAPAN KEGIATAN KETERANGAN
(Sudah/Belum)
1 Pembentukan Tim (Persiapan)
- Pembentukan Tim Koordinasi dan
Tim Perencana/Pelaksana (SK Tim SK masih dalam
Belum dilaksanakan
Koordinasi bentuk Draft
dan Tim Perencana/Pelaksana)
Peta Administrasi
Wilayah,Peta
Penggunaan
Tanah, Peta RDTR
DKI Jakarta, Data
Penyiapan Data Awal Sudah Dilaksanakan Bidang Tanah dan
peta Gambaran
Umum
Penguasaan
Tanah, Data Zona
Nilai Tanah
Kajian Tata Ruang dan Kebijakan Sektor (Pembuatan Peta Kerja dan Penjajakan
2
Kebijakan)
Pembuatan Peta
Indikasi Potensi
Lokasi Konsolidasi
Kajian Tata Ruang Sudah Dilaksanakan Tanah, kesesuaian
lokasi dengan
kebijakan tata
ruang
Kajian Kebijakan,
Rencana dan
Program Sektor
sudah
Kajian Kebijakan, Rencana, dan dilaksanakan
Program Sudah dilaksanakan namun belum
Sektor melibatkan
keselurahan
lembaga/instansi
pemerintahan
daerah

190
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

PELAKSANAAN
No TAHAPAN KEGIATAN KETERANGAN
(Sudah/Belum)
Pemilihan Lokasi (Koordinasi dengan
Belum dilaksanakan
Pemda)
Pemetaan Sosial dan Analisis Potensi Kawasan (Peninjauan Lapang dan
3
Pengolahan Data)
Penjaringan
Aspirasi Warga
Sosialisasi KT kepada Masyarakat Sudah dilaksanakan terhadap
Penataan
Kawasan Harmoni
Pemetaan Sosial dan Peninjauan
Sudah dilaksanakan
Lapang
Sudah
Pengolahan Data Lapang
Dilaksanakan
Pembuatan Desain Awal/Visioning dan
4
Penyepakatan (Penjajakan Kesepakatan)
Pembuatan Desain Awal (Visioning) Sudah dilaksanakan
Sosialisasi lebih
Sosialisasi Rencana KT dan Sudah spesifik ke
Penyepakatan ke Masyarakat Dilaksanakan penataan
Kawasan Harmoni
Dalam hal ini
dilaksanakan
Sudah melalui
Pemaparan ke Pusat
Dilaksanakan penyelenggaraan
FGD dan Seminar
Hasil
5 Penetapan Lokasi
Persetujuan dan Dukungan Pemda Belum dilaksanakan
Pengajuan SK Penetapan Lokasi Belum dilaksanakan
Pelaporan Belum dilaksanakan

6.4. KAJIAN LINGKUNGAN

1. Driving Force

Faktor yang memberi pengaruh signifikan terhadap perubahan tata

guna lahan di wilayah perencanaan adalah

a. Akses terhadap perumahan yang layak, aman, terjangkau, dan

pelayanan dasar, serta terhindar dari kawasan kumuh.

b. Akses terhadap sistem transportasi yang aman, terjangkau,

mudah diakses dan berkelanjutan, meningkatkan keselamatan
lalu lintas, terutama dengan memperluas jangkauan transportasi
umum, dengan memberi perhatian khusus pada kebutuhan
mereka yang berada dalam situasi rentan, perempuan, anak,
penyandang difabilitas dan orang tua.

191
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Kedua hal tersebut menjadi penggerak atau kekuatan pendorong

bagi tersedianya hunian yang terjangkau, nyaman, aman, dan
mempunyai tingkat keterjangkauan yang tinggi, terutama terhadap
transportasi dan pelayanan umum. Kebutuhan akan lingkungan hidup
yang sehat, kemudahan transportasi, kebutuhan akan hunian yang
nyaman dan aman. Adanya peningkatan penduduk wilayah DKI
Jakarta sejalan dengan perkembangan fisik lahan terbangun yang
diperuntukkan bagi fasilitas atau sektor yang ada. Hal ini akan memicu
terjadinya perubahan penutupan lahan, sehingga lahan yang
bervegetasi akan terancam dialihfungsikan menjadi lahan terbangun.
Meningkatnya jumlah penduduk juga berbanding positif dengan
meningkatnya kebutuhan jumlah ruang untuk tempat tinggal di
Provinsi DKI Jakarta.

2. Pressure

Ketersediaan lahan menjadi permasalahan dalam melakukan

pembangunan di Provinsi DKI Jakarta. Untuk mengimbangi kebutuhan
aktivitas sosial dan perekonomian, perubahan fungsi lahan yang
terjadi di Provinsi DKI Jakarta cenderung merubah kawasan resapan
air menjadi kawasan pemukiman atau menjadi Central Business District
(CBD). Selain alih fungsi lahan, tekanan lain terhadap keseimbangan
tata guna lahan adalah adanya penguasaan lahan oleh pihak – pihak
tertentu secara illegal.

Hasil analisis pada bab sebelumnya menunjukkan bahwa rencana

pengembangan Kawasan Berorientasi Transit (TOD, Transit Oriented
Development) di daerah Cideng – Petojo – Harmoni secara umum
adalah :

a. Mengalihfungsikan beberapa fungsi bangunan sebagai ruang

terbuka publik

b. Penataan ruang terbuka publik dengan menggantikan

bangunan – bangunan tua/terbengkalai yang diharapkan
mampu kembali menghidupkan kawasan.

c. Mempertahankan dan meningkatkan jalan utama sebagai

penghubung kawasan

d. Mewujudkan kota ramah pejalan kaki dan pesepeda di

Kawasan TOD Harmoni dengan menciptakan: pedestrian park,
pedestrian and bycicle line, untuk konektivitas di dalam
kawasan.

e. Area yang direncanakan akan dikembangkan berupa

pedestrian park yang akan menjadi icon kawasan

Sedangkan secara khusus sesuai dengan prioritas – prioritasnya adalah

sebagai berikut :

192
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

a. Alih fungsi beberapa bangunan menjadi taman kota (pedestrian

park).

b. Dibangun gedung baru dengan fungsi campuran sehingga

menambah lahan terbuka

c. Difungsikan sebagai “ruang bernapas” yang didesain dengan

fungsi untuk sarana pejalan kaki dan sepeda

d. Alih fungsi menjadi Pedestrian park dan MRT gate

e. Menjadikan bangunan cagar budaya sebagai center point dari

pedestrian park yang akan difungsikan sebagai perpustakaan
umum / museum (memerlukan koordinasi lebih lanjut dengan
pihak BTN dan pihak yang menangani cagar budaya)

f. Diintegrasikan dengan MRT gate yang ada perencanaan

pedestrian park

g. Memundurkan GSB untuk mendapatkan luasan yang cukup

untuk perencanaan pedestrian way dan jalur sepeda

h. Digabungkan menjadi pedestrian park dengan deretan massa

bangunan yang ada di dalamnya

3. State

Berdasarkan kondisi tata ruang saat ini, peruntukan lahan DKI Jakarta
didominasi oleh lahan terbangun yang digunakan sebagai kawasan
pemukiman dan perkantoran. Adanya alih fungsi lahan yang
dilakukan menyebabkan ketidakseimbangan tata ruang di wilayah
Provinsi DKI Jakarta. Ketidakseimbangan tata ruang memberikan
pengaruh terhadap kondisi fisik dan sosial di DKI Jakarta antara lain:
penurunan muka air tanah, sedimentasi badan air, minimnya ruang
terbuka hijau, dan berkurangnya ruang interaksi masyarakat.

Kawasan Cideng – Petojo – Harmoni merupakan kawasan terbangun

yang saat ini pemanfaatan ruangnya tidak optimal. Dengan
dibangunnya halte busway dan MRT (Mass Rapid Transit) di kawasan
Harmoni yang merupakan terminal hub, maka optimalisasi ruang di
kawasan tersebut guna memperoleh kawasan yang mempunyai
tingkat kenyamanan dan aksesibilitas yang diperlukan menjadi sangat
mendesak.

4. Impact

Kondisi fisik tata ruang Kawasan Petojo – Cideng – Harmoni yang tidak
mendukung hunian yang layak, aman, terjangkau, dengan tingkat
pelayanan social – ekonomi, serta akses yang rendah terhadap sistem
transportasi yang aman, terjangkau, mudah diakses dan
berkelanjutan, meningkatkan keselamatan lalu lintas, terutama
dengan memperluas jangkauan transportasi umum dan pejalan kaki.

193
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Dengan memberi perhatian khusus pada kebutuhan mereka yang

berada dalam situasi rentan, perempuan, anak, penyandang
difabilitas dan orang tua memberikan dampak langsung maupun
tidak langsung kepada perikehidupan masyarakat. Dampak yang
ditimbulkan pada umumnya adalah merupakan dampak positif.

Namun demikian dengan adanya alihfungsi lahan tersebut juga terjadi

gejolak konflik tenurial. Hal ini terbukti bahwa 60 % pemilik bangunan
yang berada di Blok A01 (Petojo Utara) tidak setuju dengan adanya
penataan kawasan tersebut. Demikian juga dengan pemilik
bangunan di Blok A03 Petojo Selatan di mana 45% pemilik bangunan
tidak setuju dengan adanya penataan kawasan.

5. Response

Untuk mencapai penataan kawasan Cideng – Petojo – Harmoni yang

lebih efisien dan seimbang, perlu dilakukan upaya – upaya jangka
pendek maupun kebijakan jangka menengah hingga panjang oleh
pemerintah DKI Jakarta. Upaya adaptasi bentuk hunian terhadap
minimnya lahan, optimalisasi Ruang Terbuka Hijau dan Ruang Terbuka
Biru melalui penanaman pohon dan taman – taman vertical yang
merupakan bentuk upaya jangka pendek.

Dalam konteks kebijakan jangka menengah hingga panjang

pemerintah provinsi DKI Jakarta menyusun kebijakan yang inetgratif
dengan revisi RDTR Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL), Urban Development Guide Line
(UDGL) serta upaya Reforma Agraria dalam rangka Konsolidasi Tanah
Vertikal dan penerapan Green Infrastruktur.

6.5. PRAKIRAAN DAMPAK KEGIATAN

Dampak kegiatan pembangunan kawasan TOD Petojo – Cideng – Harmoni

meliputi dampak lingkungan, dampak ekonomi, dan dampak social.
Dampak – dampak tersebut secara ringkas prakiraannya disajikan pada
table berikut.

194
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

Tabel 5. 1. Perkiraan Dampak

table 6.4. Prakiraan Dampak Kegiatan
PERKIRAAN DAMPAK
No Kondisi Saat Ini Rencana Kegiatan
Lingkungan Ekopnomi Sosial
P.1 Prioritas 1
P1.1 Bangunan pertokoan lama Alihfungsi menjadi taman kota - meningkatnya kesehatan Meningkatkan kemudahan dalam Berdampak Positif:
yang sudah tidak berfungsi (pedestrian park). lingkungan mobilitas orang, barang dan jasa. - memberikan kesegaran,
maksimal - meningkatnya kebersihan - kenyamanan,
lingkungan - keindahan
P1.2 Bangunan Bank Buana dan Dibangun gedung baru dengan fungsi - meningkatnya kesehatan Meningkatkan kemudahan dalam Berdampak Positif:
beberapa bangunan di Jalan campuran sehingga menambah lahan lingkungan mobilitas orang, barang dan jasa. - memberikan kesegaran,
Suryopranoto, terbuka - meningkatnya kebersihan - kenyamanan,
lingkungan - keindahan
P1.3 Lahan terbuka (paving Difungsikan ebagai ang be napa - meningkatnya kesehatan Meningkatkan kemudahan dalam Berdampak Positif:
concrete) yang didesain dengan fungsi untuk lingkungan mobilitas orang, barang dan jasa. - memberikan kesegaran,
sarana pejalan kaki dan sepeda - meningkatnya kebersihan - kenyamanan,
lingkungan - keindahan
P2 Prioritas 2
P2.1 1 (satu) lapis bangunan Alihfungsi menjadi Pedestrian park dan - meningkatnya kesehatan Meningkatkan kemudahan dalam - memberikan kesegaran,
bangunan di sepanjang MRT gate lingkungan mobilitas orang, barang dan jasa. - Meningkatkan kenyamanan,
Jalan Gadjah Mada - meningkatnya kebersihan - Meningkatkan keindahan
lingkungan
P2.2 Gedung BTN yang Menjadi center point dari pedestrian - Meningkatkan kemudahan dalam - Memperkokoh pelestarian
merupakan bangunan cagar park yang akan difungsikan sebagai mobilitas orang, barang dan jasa. cagar budaya
budaya perpustakaan umum / museum - Peningkatan akses masyarakat
(memerlukan koordinasi lebih lanjut terhadap ilmu dan
dengan pihak BTN dan pihak yang pengetahuan
menangani cagar budaya)
P2.3 Halte trans Jakarta yang Diintegrasikan dengan MRT gate yang - meningkatnya kesehatan Meningkatkan kemudahan dalam
berada di atas Sungai ada perencanaan pedestrian park lingkungan mobilitas orang, barang dan jasa
Ciliwung - meningkatnya kebersihan
lingkungan
P2.4 Bangunan bangunan di Memundurkan GSB untuk mendapatkan - Meningkatkan kemudahan dalam
sepanjang Jalan Hayam luasan yang cukup untuk perencanaan mobilitas orang, barang dan jasa
Wuruk pedestrian way dan jalur sepeda
P3. Prioritas 3
P3.1 Deretan massa bangunan Digabungkan menjadi pedestrian park - meningkatnya kesehatan Meningkatkan kemudahan dalam
yang telah dibongkar dengan deretan massa bangunan yang lingkungan mobilitas orang, barang dan jasa
ada di dalamnya
5-11

195
 BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH

…lanjutan

PERKIRAAN DAMPAK
No Kondisi Saat Ini Rencana Kegiatan
Lingkungan Ekopnomi Sosial
- meningkatnya kebersihan
lingkungan
P3.2 Lahan parkir Duta Merlin Taman Kota menggantikan fungsi - meningkatnya kesehatan
lahan parkir lingkungan
Memindahkan lahan parkir di area - meningkatnya kebersihan
di sampingnya lingkungan

5-12
196