LAPORAN ANTARA

KATA PENGANTAR

Laporan ini merupakan Laporan Antara Dokumen Bantuan Teknis Pengembangan

Pertanahan dan Pemanfaatan Lahan tahun 2021 yang dipercayakan oleh Kementerian
Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional Direktorat Jenderal Pengadaan
Tanah dan Pengembangan Pertanahan kepada PT. REKA DESINDO MANDIRI. Laporan
Antara ini disusun sebagai salah satu bentuk persyaratan teknis kontrak pengadaan jasa
konsultan perencana antara kedua belah pihak.

Laporan Antara ini berisi tentang gambaran umum wilayah perencanaan, baik dari
lingkup Provinsi, Kabupaten, Kecamatan hingga kawasan yang menjadi area
perencanaan. Bagian penting dalam Laporan Antara ini adalah kajian dan analisis
tentang kondisi eksisting di dalam area deliniasi kawasan, sehingga bisa ditarik satu
kesimpulan dalam bentuk perencanaan yang tertuang dalam Dokumen Bantuan Teknis
Pengembangan Pertanahan dan Pemanfaatan Lahan 2021.

Demikian Laporan Antara ini disampaikan, semoga dapat bermanfaat sebagai bahan
pertimbangan dalam tahapan perencanaan selanjutnya.

Jakarta, September 2021

PT. REKA DESINDO MANDIRI

Tim Penyusun

BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH i

 LAPORAN ANTARA

DAFTAR ISI

PENGANTAR

DAFTAR ISI ........................................................................................................................ ii

DAFTAR GAMBAR ............................................................................................................ iv

DAFTAR TABEL .................................................................................................................. vii

BAB 1 PENDAHULUAN ................................................................................................ 1

1.1. LATAR BELAKANG ............................................................................................. 1

1.2. MAKSUD DAN TUJUAN ...................................................................................... 3

1.3. SASARAN ........................................................................................................... 4

1.4. DASAR HUKUM ................................................................................................... 4

1.5. RUANG LINGKUP .............................................................................................. 5

1.6. METODOLOGI ................................................................................................... 6

1.7. SISTEMATIKA PEMBAHASAN ........................................................................... 17

BAB 2 TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN ................................................................ 19

2.1. TINJAUAN KEBIJAKAN ..................................................................................... 19

2.2. TINJAUAN TEORI .............................................................................................. 25

2.3. STUDI KASUS ..................................................................................................... 62

BAB 3 GAMBARAN UMUM WILAYAH PERENCANAAN ........................................... 71

3.1. KONDISI GEOGRAFIS DAN ADMINISTRASI ..................................................... 71

3.2. KONDISI FISIK WILAYAH PERENCANAAN ...................................................... 76

3.3. KONDISI PENGGUNAAN LAHAN ................................................................... 82

3.4. KONDISI KEPENDUDUKAN DAN SOSIAL BUDAYA ......................................... 85

BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH ii

 LAPORAN ANTARA

3.5. KONDISI SARANA DAN FASILITAS PELAYANAN UMUM ................................. 90

3.6. KONDISI PRASARANA DAN UTILITAS UMUM ................................................. 93

3.7. KONDISI SISTEM TRANSPORTASI DAN PERGERAKAN .................................... 94

3.8. KONDISI INTENSITAS DAN PEMANFAATAN RUANG DAN TATA MASSA

BANGUNAN ...................................................................................................... 95

BAB 4 KAJIAN DAN ANALISIS KAWASAN PERENCANAAN .................................... 98

4.1. KAJIAN DELINIASI KAWASAN PERENCANAAN .............................................. 98

4.2. KAJIAN ANALISIS PERTANAHAN .................................................................. 102

4.3. KAJIAN LINGKUNGAN .................................................................................. 124

4.4. ANALISIS KONDISI TOPOGRAFI .................................................................... 126

4.5. ANALISIS KONDISI HIDROLOGI DAN POLA DRAINASE................................ 129

4.6. ANALISIS LANSEKAP DAN VIEW KAWASAN ................................................ 130

4.7. ANALISIS PENCAPAIAN, SIRKULASI DAN INFRASTRUKTUR EKSISTING ........ 131

4.8. ANALISIS KONTEKS BUDAYA MASYARAKAT ................................................. 132

4.9. ANALISIS KONTEKS SOSIAL EKONOMI MASYARAKAT ................................. 132

BAB 5 KONSEP PERENCANAAN .............................................................................. 134

5.1. GAGASAN AWAL PERENCANAAN .............................................................. 134

5.2. RENCANA PENGEMBANGAN ....................................................................... 144

BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH iii

 LAPORAN ANTARA

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1. Alur Sederhana Penentuan Daftar Kebutuhan Data dan

Informasi .......................................................................................... 11

Gambar 2.1. Ruang Pejalan Kaki ......................................................................... 61

Gambar 2.2. Kondisi Eksisting Pasar Manggis – Jakarta Selatan ...................... 63

Gambar 2.3. Penyusunan Konsep Pasar Manggis – Jakarta Selatan ............. 64

Gambar 2.4. Konsep Perencanaan Pasar Manggis – Jakarta Selatan .......... 65

Gambar 2.5. Konsep Perencanaan Pasar Manggis – Jakarta Selatan .......... 66

Gambar 2.6. Siteplan CityCenterDC ................................................................... 67

Gambar 2.7. Design Concept CityCenterDC .................................................... 68

Gambar 2.8. Konsep Pengembangan ............................................................... 69

Gambar 2.9. Transit Station Ticket Concourse .................................................... 70

Gambar 3.1. Peta Administrasi Provinsi DKI Jakarta .......................................... 72

Gambar 3.2. Peta Luas Wilayah Jakarta Pusat .................................................. 73

Gambar 3.3. Persentase Luas Wilayah Menurut Kelurahan ............................. 74

Gambar 3.4. Peta Administratif Wilayah Kajian ................................................. 75

Gambar 3.5. Peta Tematik 13 Sungai di Provinsi DKI Jakarta .......................... 78

Gambar 3.6. Rata – Rata Curah Hujan menurut Bulan ..................................... 80

Gambar 3.7. Rata – Rata Suhu Udara menurut Bulan ...................................... 81

Gambar 3.8. Peta Administratif Wilayah Kajian ................................................. 83

Gambar 3.9. Peta Deliniasi Kawasan .................................................................. 84

Gambar 3.10. Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin ................................... 86

Gambar 3.11. Jumlah Penduduk Berdasarkan Kelurahan ................................. 87

Gambar 3.12. Jumlah Penduduk Per Km2 ............................................................. 89

BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH iv

 LAPORAN ANTARA

Gambar 3.13. Jumlah Penduduk di Wilayah Perencanaan .............................. 89

Gambar 3.14. Jumlah Sarana Ekonomi (Warung, Restoran, Losmen, Hotel) .... 91

Gambar 3.15. Jumlah Sarana Ekonomi (Pasar, Pertokoan) .............................. 92

Gambar 3.16. Jumlah Sarana Perbankan ............................................................ 93

Gambar 3.17. Tipe Kepemilikan Lahan ................................................................. 96

Gambar 3.18. Tata Massa Bangunan Eksisting ..................................................... 97

Gambar 4.1. Deliniasi Kawasan Versi PT. IRAI ..................................................... 98

Gambar 4.2. Deliniasi Kawasan Versi PT. MRT Jakarta ...................................... 99

Gambar 4.3. Deliniasi Kawasan Hasil Survey Konsultan .................................... 99

Gambar 4.4. RW yang Masuk ke dalam Wilayah Perencanaan ................... 100

Gambar 4.5. Prosentase Luas Wilayah Perencanaan ................................... 100

Gambar 4.6. Prosentase Penggunaan Lahan berdasar Jenis Kegiatan ...... 101

Gambar 4.7. Peta Penggunaan Lahan Berdasar Kegiatan ........................... 101

Gambar 4.8. Kepemilikan Lahan Berdasar Tipe Hak ...................................... 103

Gambar 4.9. Prosentase Kepemilikan Lahan Berdasar Tipe Hak .................. 103

Gambar 4.10. Kepemilikan Lahan Berdasar Tipe Pemilik .................................. 104

Gambar 4.11. Prosentase Kepemilikan Lahan Berdasar Tipe Pemilik ............. 104

Gambar 4.12. Peta Kepemilikan Lahan Berdasar Tipe Hak ............................. 105

Gambar 4.13. Peta Kepemilikan Lahan Berdasar Tipe Pemilik ........................ 106

Gambar 4.14. Skema Pendekatan DPSIR ........................................................... 124

Gambar 4.15. Tata Guna Lahan Eksisting .......................................................... 125

Gambar 4.16. Tata Guna Lahan sesuai RDTR .................................................... 125

Gambar 4.17. Peta Elevasi Lahan ....................................................................... 127

Gambar 4.18. Peta Kemiringan Lereng DKI Jakarta .......................................... 128

Gambar 4.19. Peta Kemiringan Lereng DKI Jakarta .......................................... 129

Gambar 4.20. Usulan Desain Bangunan dalam Kawasan Rawan Banjir ........ 130

BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH v

 LAPORAN ANTARA

Gambar 4.21. Ilustrasi Penataan Lansekap sebagai View Kawasan ............. 131

Gambar 4.22. Peta Linkage Kawasan Perencanaan ....................................... 131

Gambar 5.1. Existing Figure ................................................................................ 134

Gambar 5.2. Plan Figure .................................................................................... 135

Gambar 5.3. Existing Linkage ............................................................................. 135

Gambar 5.4. Plan Linkage .................................................................................. 136

Gambar 5.5. Existing Open Space .................................................................... 137

Gambar 5.6. Plan Open Space ......................................................................... 137

Gambar 5.7. Tata Guna Lahan RDTR DKI Jakarta ........................................... 138

Gambar 5.8. Rencana Tata Guna Lahan ........................................................ 139

Gambar 5.9. Konsep Perencanaan Tata Guna Lahan .................................. 140

Gambar 5.10. Perencanaan Simbol dan Tanda Kawasan ............................. 141

Gambar 5.11. Perencanaan Pendukung Kegiatan pada Kawasan ............. 142

Gambar 5.12. Perencanaan Preservasi Kawasan ............................................. 143

Gambar 5.13. Block Plan ...................................................................................... 145

Gambar 5.14. 3D Presentation ............................................................................ 146

BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH vi

 LAPORAN ANTARA

DAFTAR TABEL

Tabel 3.1. Pengamatan Jumlah Curah Hujan menurut Bulan di Kota Jakarta
Pusat, 2020 ................................................................................................. 79

Tabel 3.2. Pengamatan Kecepatan Angin dan Tekanan Udara menurut Bulan
di Kota Jakarta Pusat, 2020 ...................................................................... 80

Tabel 3.3. Pengamatan Unsur Suhu dan Kelembaban menurut Bulan di Kota
Jakarta Pusat, 2020 .................................................................................. 81

Tabel 3.4. Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin, Pertumuhan Penduduk

dan Sex Ratio di propinsi DKI Jakrta, 2020 ............................................. 85

Tabel 3.5. Jumlah Penduduk Menurut Jenis Kelamin ............................................. 88

Tabel 3.6. Laju Pertumbuhan Penduduk Kecamatan Gambir ............................. 88

Tabel 3.7. Fasilitas Pendidikan di Kecamatan Gambir ........................................... 90

Tabel 3.8. Fasilitas Kesehatan di Kecamatan Gambir ........................................... 90

Tabel 3.9. Fasilitas Peribadatan di Kecamatan Gambir ........................................ 90

Tabel 3.10. Fasilitas Perdagangan (Pasar, Pertokoan) ............................................. 91

Tabel 3.11. Fasilitas Perdagangan (Warung, Restoran, Losmen, Hotel) ................. 91

Tabel 3.12. Jumlah Resmi Pedagang Kaki Lima ........................................................ 92

Tabel 3.13. Fasilitas Jasa Perbankan .......................................................................... 92

Tabel 3.14. Daya Terpasang, Produksi dan Distribusi Listrik PT. PLN.(persero)
Menurut Cabang PLN di Kota Jakarta Pusat ......................................... 93

Tabel 3.15. Jumlah Lokasi Pengembangan Jaringan Tata Air dan Pemeliharaan
Saluran Air. Darurat / Rawan ................................................................... 93

Tabel 3.16. Jumlah Pelanggan dan Air yang Disalurkan di Jakarta Pusat ........... 94

Tabel 3.17. Panjang Jalan Menurut Tingkat Kewenangan Pemerintahan di Kota

Jakarta Pusat ............................................................................................ 94

Tabel 3.18. Panjang Jalan Menurut Kondisi Jalan di Kota Jakarta Pusat ............. 95

Tabel 3.19. Tipe Hak Bangunan Berdasarkan Jumlah Bangunan .......................... 95

Tabel 3.20. Tipe Hak Bangunan Berdasarkan Luas Bangunan ............................... 96

BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH vii

 LAPORAN ANTARA

Tabel 4.1. Tipe Hak Tanah Berdasarkan Jumlah Persil .......................................... 102

Tabel 4.2. Tipe Hak Tanah Berdasarkan Luas Persil .............................................. 102

Tabel 4.3. Fasilitas Perdagangan (Pasar, Pertokoan) ........................................... 133

Tabel 4.4. Fasilitas Perdagangan (Warung, Restoran, Losmen, Hotel) .............. 133

BANTUAN TEKNIS PENGEMBANGAN PERTANAHAN DAN PEMANFAATAN TANAH viii