香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不

負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公

告全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何
責 任。

（於開曼群島註冊成立的有限公司）
（股份代號：1109）

截至二零二零年十二月三十一日止
財政年度業績公佈
摘要
• 二 零 二 零 年 全 年 綜 合 營 業 額 為 人 民 幣 1,795.9 億 元，按 年 增 長 21.2%。其 中，
開 發 物 業 營 業 額 為 人 民 幣 1,571.4 億 元，按 年 增 長 23.5%；投 資 物 業（包 括 酒
店 經 營）租 金 收 入 為 人 民 幣 127.9 億 元，按 年 增 長 4.5%。

• 二 零 二 零 年 全 年 綜 合 毛 利 潤 率 為 30.9%，比 二 零 一 九 年 同 期 的 37.9% 有 所
下 降。其 中，開 發 物 業 毛 利 率 由 二 零 一 九 年 同 期 的 36.5% 下 降 為 29.1%；投
資 物 業（包 括 酒 店 經 營）毛 利 率 為 66.4%，與 二 零 一 九 年 同 期 毛 利 率 持 平。

• 二 零 二 零 年，扣 除 投 資 物 業 評 估 增 值 後 的 核 心 股 東 應 佔 溢 利 人 民 幣 241.4
億 元，同 比 增 長 11.6%；計 入 投 資 物 業 評 估 增 值 後 的 股 東 應 佔 溢 利 人 民 幣
298.1 億 元，同 比 增 長 3.6%。

• 二 零 二 零 年 全 年 結 算 面 積 1,043 萬 平 方 米，按 年 增 加 38.5%。

• 截 至 二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 已 銷 售 尚 未 結 算 的 簽 約 額 為 人
民 幣 2,728 億 元，有 待 陸 續 結 算。其 中，已 鎖 定 於 二 零 二 一 年 內 結 算 的 開
發 物 業 營 業 額 已 達 人 民 幣 1,576 億 元。

• 二 零 二 零 年，本 集 團 新 增 土 儲 計 容 面 積 1,492 萬 平 方 米，截 至 二 零 二 零 年

十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 之 總 土 地 儲 備 達 6,809 萬 平 方 米。

• 二 零 二 零 年 全 年 每 股 股 東 應 佔 溢 利 為 人 民 幣 4.18 元，二 零 一 九 年 同 期 為
人 民 幣4.13元，同 比 增 長1.2%；本 公 司 每 股 核 心 股 東 應 佔 溢 利 人 民 幣3.38元，
同 比 增 長 9.0%。

• 董 事 會 建 議 宣 派 末 期 股 息 每 股 人 民 幣 1.102 元（折 合 港 幣 1.312 元），計 入 中

期 股 息 每 股 人 民 幣 0.15 元（折 合 港 幣 0.168 元），全 年 股 息 按 年 增 長 17.4% 至
每 股 人 民 幣 1.252 元（折 合 港 幣 1.480 元）。

–1–
華 潤 置 地 有 限 公 司（「本 公 司」）董 事 會（「董 事 會」）欣 然 宣 佈 本 公 司 及 其 附 屬 公
司（「本 集 團」）截 至 二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度（「二 零 二 零 年」）之 經 審
核 綜 合 業 績 如 下：

綜合收益表
截至二零二零年十二月三十一日止年度

截至十二月三十一日止年度
二零二零年 二零一九年
附註 人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

收益 4 179,587,269 148,167,235
銷售成本 (124,172,054) (92,028,716)

毛利 55,415,215 56,138,519
投資物業之公平值變動收益 8,884,264 10,732,358
按公平值計入損益之金融工具之
公平值變動收益淨額 59,888 29,961
其 他 收 入、其 他 收 益 及 虧 損 4,536,310 2,858,028
銷售及市場推廣支出 (5,351,916) (5,163,040)
一般及行政支出 (5,087,244) (5,779,010)
應佔於合營企業投資之利潤 1,899,799 1,976,713
應佔於聯營公司投資之利潤 1,099,806 1,740,993
財務費用 5 (1,284,073) (1,389,547)

除稅前溢利 60,172,049 61,144,975

所得稅開支 6 (26,081,775) (26,681,970)

年內溢利 7 34,090,274 34,463,005

以 下 人 士 應 佔 年 內 溢 利：
本公司擁有人 29,809,959 28,783,682
永續資本工具擁有人 220,569 289,224
非控股權益 4,059,746 5,390,099

34,090,274 34,463,005

本公司普通權益持有人應佔每股盈利 人民幣元 人民幣元

基本
— 年內之溢利 9 4.18 4.13

–2–
綜合全面收益表
截至二零二零年十二月三十一日止年度

截至十二月三十一日止年度
二零二零年 二零一九年
人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

年內溢利 34,090,274 34,463,005

其他全面收益
其後可能重分類至損益的項目
公 平 值 對 沖 及 現 金 流 對 沖：
年內產生的對沖工具公平值變動的遠期
部分及有效部分 232,423 (6,559)
換算海外業務所產生之匯兌差異 39,894 210,808

於後續年間可能重分類至損益的
其他全面收益淨額 272,317 204,249

其後將不會重分類至損益的項目
物 業、廠 房 及 設 備 轉 撥 至 投 資 物 業 時 之 重 估
收益 – 643,896
透過其他全面收益按公平值列賬之股本工具
之 公 平 值 變 動（虧 損）╱收 益 (10,420) 24,473

於後續年間將不會重分類至損益的
其 他 全 面（虧 損）╱收 益 (10,420) 668,369

年內其他全面收益 261,897 872,618

年內全面收益總額 34,352,171 35,335,623

以 下 人 士 應 佔 全 面 收 益 總 額：
本公司擁有人 30,058,329 29,603,480
永續資本工具擁有人 220,569 289,224
非控股權益 4,073,273 5,442,919

34,352,171 35,335,623

–3–
綜合財務狀況表
於二零二零年十二月三十一日

二零二零年 二零一九年
十二月 十二月 二零一九年
三十一日 三十一日 一月一日
附註 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列） （經 重 列）
非流動資產
物 業、廠 房 及 設 備 14,095,322 11,130,699 10,806,401
使用權資產 5,816,935 4,674,492 3,529,120
投資物業 187,379,425 161,214,781 132,211,926
無形資產 40,913 424,977 407,579
商譽 11,544 11,544 11,544
於合營企業之投資 35,586,348 25,044,774 9,873,381
於聯營公司之投資 17,848,954 15,785,956 21,067,592
透過其他全面收益按公平值列賬
之股本工具 1,116,163 1,131,496 1,110,346
按公平值計入損益之金融資產 150,124 – 49,030
衍生金融工具 – 12,220 –
非流動資產之預付款項 2,121,759 3,307,284 1,209,723
遞延稅項資產 10,306,764 8,640,760 7,193,980
應收合營企業款項 11,198,863 8,494,891 5,373,477
應收聯營公司款項 3,098,460 3,721,911 5,025,906
應收非控股權益款項 6,216,637 3,199,816 1,659,818

294,988,211 246,795,601 199,529,823

流動資產
供銷售之物業 376,161,525 356,030,497 305,104,449
其他存貨 928,754 1,087,786 1,094,343
應 收 賬 款、其 他 應 收 賬 項、預 付
款項及訂金 10 49,163,844 50,579,080 43,634,961
合約資產 1,388,227 728,257 561,007
按公平值計入損益之金融資產 4,783,678 866,022 1,562,320
應收最終控股公司款項 324 786 –
應收中間控股公司款項 32,307 21,328 46,023
應收同系附屬公司款項 1,091,039 2,134,724 1,070,897
應收合營企業款項 21,889,112 19,018,012 12,406,093
應收聯營公司款項 7,060,716 7,105,703 10,676,946
應收非控股權益款項 10,654,057 9,074,523 5,152,173
預付稅項 11,449,061 11,784,837 10,689,054
現金及銀行結存 89,450,545 64,661,399 71,821,947

574,053,189 523,092,954 463,820,213

–4–
綜 合 財 務 狀 況 表（續）
於二零二零年十二月三十一日

二零二零年 二零一九年
十二月 十二月 二零一九年
三十一日 三十一日 一月一日
附註 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列） （經 重 列）
流動負債
應付賬款及其他應付賬項 11 117,898,821 99,082,091 88,694,028
租賃負債 187,785 288,532 75,092
合約負債 232,584,967 228,811,678 193,452,512
按公平值計入損益之金融負債 – 243,941 –
應付最終控股公司款項 313 230 92
應付中間控股公司款項 2,954,713 899,891 3,003,233
應付同系附屬公司款項 1,270,346 1,343,003 781,979
應付合營企業款項 11,580,417 4,148,000 1,884,574
應付聯營公司款項 5,654,752 3,183,451 2,216,706
應付非控股權益款項 5,311,492 7,041,359 15,614,023
應付稅項 30,863,640 28,565,346 22,406,736
銀行及其他借貸 — 一年內到期 25,721,787 17,472,159 14,494,284
優先票據 — 一年內到期 – – 5,569,887
中期票據 — 一年內到期 9,821,573 3,872,649 2,036,594

443,850,606 394,952,330 350,229,740

流動資產淨值 130,202,583 128,140,624 113,590,473

資產總值減流動負債 425,190,794 374,936,225 313,120,296

權益
股本 673,829 673,829 655,829
儲備 202,784,299 175,218,563 139,908,197

本公司擁有人應佔權益 203,458,128 175,892,392 140,564,026

永續資本工具 – 10,000,000 5,000,000
非控股權益 52,784,050 49,898,438 37,328,934

256,242,178 235,790,830 182,892,960

–5–
綜 合 財 務 狀 況 表（續）
於二零二零年十二月三十一日

二零二零年 二零一九年
十二月 十二月 二零一九年
三十一日 三十一日 一月一日
人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列） （經 重 列）

非流動負債
銀行及其他借貸 — 一年後到期 102,232,609 80,798,068 83,501,063
優先票據 — 一年後到期 12,878,137 13,743,971 7,990,439
中期票據 — 一年後到期 14,330,869 18,657,750 18,619,448
租賃負債 5,256,522 3,102,965 2,789,054
按公平值計入損益之金融負債 15,789 6,417 232,420
應付一間中間控股公司款項 6,733,100 – –
應付聯營公司款項 – – 41,420
應付非控股權益款項 2,823,148 3,002,386 1,463,082
長期應付款項 111,379 – –
衍生金融工具 100,262 – –
遞延稅項負債 24,466,801 19,833,838 15,590,410

168,948,616 139,145,395 130,227,336

權益總額及非流動負債 425,190,794 374,936,225 313,120,296

–6–
1. 編製基準

本 集 團 之 綜 合 財 務 報 表 乃 根 據 香 港 會 計 師 公 會 所 頒 佈 的 香 港 財 務 報 告 準 則 而 編 製。此 外，
綜合財務報表載有香港聯合交易所有限公司證券上市規則及香港公司條例之披露規定
所 規 定 的 適 用 披 露 事 項。

綜 合 財 務 報 表 按 歷 史 成 本 基 準 編 製，惟 投 資 物 業 及 若 干 金 融 工 具 按 其 公 平 值 計 量。

在 應 用 本 集 團 會 計 政 策 時，本 公 司 董 事 須 對 無 法 依 循 其 他 途 徑 得 知 之 資 產 及 負 債 帳 面 值
作 出 判 斷、估 計 及 假 設。該 等 估 計 及 相 關 假 設 乃 按 照 過 往 經 驗 及 被 視 為 相 關 之 其 他 因 素
作 出。實 際 結 果 可 能 有 別 於 該 等 估 計。

2. 合併會計重列

涉及受共同控制業務的業務合併之合併會計

於 二 零 二 零 年 六 月 二 十 二 日，華 潤（集 團）有 限 公 司（「華 潤 集 團」）的 間 接 全 資 附 屬 公 司 Ting

Cao (C.I.) Holding Corp（「Ting Cao」）訂 立 買 賣 協 議，以 代 價 約 人 民 幣 523,000,000 元 轉 讓 華 潤 歡
樂 頌（香 港）有 限 公 司（「華 潤 歡 樂 頌 香 港」）及 其 附 屬 公 司 全 部 權 益 予 本 集 團。華 潤 歡 樂 頌
香 港 持 有 華 潤 潤 欣 商 業 管 理（深 圳）有 限 公 司（一 間 於 中 華 人 民 共 和 國（「中 國」）註 冊 成 立 之
公 司，為 深 圳 布 吉 萬 象 匯 管 理 及 提 供 商 業 轉 租 服 務）全 部 權 益。華 潤 歡 樂 頌 香 港 之 轉 讓 已
於 二 零 二 零 年 九 月 十 五 日 完 成。

於 二 零 二 零 年 六 月 二 十 二 日，華 潤 集 團 的 間 接 全 資 附 屬 公 司 華 潤 萬 家（香 港）有 限 公 司 訂

立 買 賣 協 議，以 代 價 約 人 民 幣1,299,000,000元 轉 讓 華 潤 萬 家 置 業（瀋 陽）有 限 公 司（「萬 家 瀋 陽」）
全 部 權 益 予 本 集 團。萬 家 瀋 陽（一 間 物 業 發 展 公 司）直 接 持 有 沈 陽 項 目 全 部 權 益。瀋 陽 項
目 為 一 個 選 址 在 中 國 遼 寧 省 瀋 陽 市 和 平 區 長 白 島 瀋 陽 市 中 心 區 的 策 略 性 物 業 發 展 項 目。
萬 家 瀋 陽 之 轉 讓 已 於 二 零 二 零 年 九 月 九 日 完 成。

於 二 零 二 零 年 六 月 二 十 二 日，華 潤 集 團 的 間 接 全 資 附 屬 公 司 香 港 潤 欣 北 京 投 資 有 限 公 司
訂 立 買 賣 協 議，以 代 價 約 人 民 幣 497,000,000 元 轉 讓 潤 欣 置 業（北 京）有 限 公 司（「潤 欣 北 京」）
全 部 權 益 予 本 集 團。潤 欣 北 京（一 間 物 業 發 展 公 司）直 接 持 有 北 京 項 目 全 部 權 益。北 京 項
目 為 一 個 選 址 在 中 國 北 京 市 朝 陽 區 姚 家 園 路 住 宅 區 的 物 業 發 展 項 目。潤 欣 北 京 之 轉 讓 已
於 二 零 二 零 年 十 一 月 二 十 三 日 完 成。

於 二 零 二 零 年 六 月 二 十 二 日，華 潤 集 團 的 間 接 全 資 附 屬 公 司 Runxin Marlborough (HK) Co.

Limited 訂 立 買 賣 協 議，以 代 價 約 人 民 幣 238,000,000 元 轉 讓 寧 波 錢 湖 樂 都 置 業 有 限 公 司（「寧
波 錢 湖」）全 部 權 益 予 本 集 團。寧 波 錢 湖（一 間 物 業 發 展 公 司）直 接 持 有 寧 波 項 目 全 部 權 益。
寧 波 項 目 為 一 個 選 址 在 中 國 浙 江 省 寧 波 市 鄞 州 區 宋 詔 橋 村 的 物 業 發 展 項 目。寧 波 錢 湖 之
轉 讓 已 於 二 零 二 零 年 十 二 月 一 日 完 成。

–7–
2. 合 併 會 計 重 列（續）

涉 及 受 共 同 控 制 業 務 的 業 務 合 併 之 合 併 會 計（續）

於 二 零 二 零 年 八 月 二 十 六 日，本 集 團 間 接 全 資 附 屬 公 司 華 潤 置 地（武 漢）物 業 管 理 有 限 公

司（「華 潤 置 地（武 漢）」）與 中 國 華 潤 有 限 公 司（「中 國 華 潤」）簽 訂 股 權 轉 讓 協 議，據 此，華 潤
置 地（武 漢）同 意 以 代 價 約 人 民 幣 47,000,000 元 向 中 國 華 潤 收 購 其 於 湖 北 潤 聯 物 業 管 理 有 限
公 司（「潤 聯」）的 全 部 股 權。潤 聯 為 於 中 國 註 冊 成 立 之 公 司，主 要 於 湖 北 省 有 若 干 物 業 管
理 項 目。潤 聯 之 轉 讓 已 於 二 零 二 零 年 九 月 二 十 二 日 完 成。

收 購 華 潤 歡 樂 頌 香 港、萬 家 瀋 陽、潤 欣 北 京、寧 波 錢 湖 及 潤 聯（統 稱「收 購 業 務」）被 視 為 一

項 收 購 業 務，因 為 各 項 所 獲 得 的 一 整 套 活 動 和 資 產，包 括 一 項 投 入 與 一 個 重 要 過 程 共 同
對 創 造 成 果 的 能 力 作 出 重 大 貢 獻。由 於 收 購 業 務 及 本 集 團 受 中 國 華 潤 共 同 控 制，故 收 購
收 購 業 務 根 據 香 港 會 計 師 公 會 頒 佈 之 會 計 指 引 第 5 號 共 同 控 制 之 合 併 會 計 處 理（「會 計 指
引 第 5 號」）入 賬 作 為 受 共 同 控 制 之 業 務 合 併。

按 合 併 會 計 處 理，收 購 業 務 之 業 績 已 自 其 首 次 受 中 國 華 潤 控 制 當 日 起 合 併 入 賬。收 購 業
務 之 資 產 及 負 債 已 反 映 於 合 併 日 之 現 行 賬 面 值。概 無 就 商 譽 或 收 購 方 於 被 收 購 方 之 可 識
別 資 產、負 債 及 或 然 負 債 之 淨 公 平 值 之 權 益 超 出 共 同 控 制 合 併 當 時 之 成 本 之 部 分 確 認 任
何 金 額，有 關 金 額 已 另 於 權 益 項 下 其 他 儲 備 列 賬。

因 此，截 至 二 零 一 九 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 之 綜 合 收 益 表、綜 合 全 面 收 益 表、綜 合 權

益 變 動 表 及 綜 合 現 金 流 量 表 已 經 重 列，以 計 入 收 購 業 務 之 資 產 及 負 債 以 及 經 營 業 績。於
二 零 一 九 年 一 月 一 日 及 二 零 一 九 年 十 二 月 三 十 一 日 之 綜 合 財 務 狀 況 表 已 經 重 列，以 計 入
收 購 業 務 之 資 產 及 負 債 賬 面 值。

上文所述重列對截至二零一九年十二月三十一日止年度綜合收益表的影響已令本集團
收 益 及 本 公 司 擁 有 人 應 佔 本 集 團 溢 利 分 別 增 加 人 民 幣 431,286,000 元 及 人 民 幣 111,406,000 元。

上文所述重列對於二零一九年一月一日及二零一九年十二月三十一日之綜合財務狀況
表 的 影 響 已 令 本 集 團 權 益 總 額 分 別 增 加 人 民 幣 2,206,854,000 元 及 人 民 幣 2,318,260,000 元。

–8–
3. 應用新訂及經修訂香港財務報告準則

本 集 團 已 於 本 年 度 財 務 報 表 首 次 採 納 以 下 經 修 訂 香 港 財 務 報 告 準 則：

香 港 財 務 報 告 準 則 第 3 號（修 訂 本） 業務之定義
香 港 財 務 報 告 準 則 第 7 號、香 港 財 務 利率基準改革
報 告 準 則 第9號 及 香 港 會 計
準 則 第 39 號（修 訂 本）
香 港 財 務 報 告 準 則 第 16 號（修 訂 本） 與 新 型 冠 狀 病 毒 相 關 租 金 優 惠（提 前 採 納）
香 港 會 計 準 則 第1號 及 重大之定義
香 港 會 計 準 則 第 8 號（修 訂 本）

本 集 團 採 納 其 他 準 則 並 不 需 要 更 改 其 會 計 政 策 或 作 出 追 溯 調 整，因 其 不 會 對 本 集 團 之 財
務 報 表 造 成 重 大 影 響。

本集團並無於該等財務報表內應用以下已頒佈但尚未生效的新訂及經修訂香港財務報
告 準 則：

香 港 財 務 報 告 準 則 第 17 號
香 港 財 務 報 告 準 則 第 3 號（修 訂 本）
香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號、
香 港 會 計 準 則 第 39 號、
香 港 財 務 報 告 準 則 第 7 號、
香 港 財 務 報 告 準 則 第4號
及 香 港 財 務 報 告 準 則 第 16 號
（修 訂 本）
香 港 財 務 報 告 準 則 第 10 號 及
香 港 會 計 準 則 第 28 號（二 零 一 一 年）
（修 訂 本）
香 港 財 務 報 告 準 則 第 17 號（修 訂 本）
香 港 會 計 準 則 第 1 號（修 訂 本）
香 港 會 計 準 則 第 16 號（修 訂 本）
香 港 會 計 準 則 第 37 號（修 訂 本）
香港財務報告準則二零一八年至
二零二零年的年度改進
保險合約3
對概念框架之提述2
利 率 基 準 改 革 — 階 段 21
投資者與其聯營公司或合營企業之間之
資 產 出 售 或 注 資4
保 險 合 約 3、6
將 負 債 分 類 為 流 動 或 非 流 動 3、5
物 業、廠 房 及 設 備：擬 定 用 途 前 所 得 款 項 2
有償合約 —履行合約的成本2
香 港 財 務 報 告 準 則 第 1 號、香 港 財 務 報 告 準 則
第 9 號、香 港 財 務 報 告 準 則 第 16 號 隨 附 說 明 性
示 例 及 香 港 會 計 準 則 第 41 號（修 訂 本）2

1
於二零二一年一月一日或之後開始之年度期間生效
2
於二零二二年一月一日或之後開始之年度期間生效
3
於二零二三年一月一日或之後開始之年度期間生效
4
強 制 生 效 日 期 尚 待 釐 定，惟 可 供 採 納
5
因 應 香 港 會 計 準 則 第 1 號（修 訂 本），香 港 詮 釋 第 5 號 財 務 報 表 的 呈 列 — 借 款 人 對 包 含
應 要 求 償 還 條 款 的 定 期 貸 款 的 分 類 已 於 二 零 二 零 年 十 月 予 以 修 訂，以 統 一 相 關 用 詞，
總結部分並無變動
6
因 應 於 二 零 二 零 年 十 月 頒 佈 的 香 港 財 務 報 告 準 則 第 17 號（修 訂 本），香 港 財 務 報 告 準
則 第 4 號 已 作 出 修 訂，以 擴 大 暫 時 豁 免，允 許 保 險 公 司 於 二 零 二 三 年 一 月 一 日 之 前 開
始 之 年 度 期 間 應 用 香 港 會 計 準 則 第 39 號 而 非 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號

–9–
4. 分類資料

向 本 公 司 執 行 董 事（本 集 團 主 要 營 運 決 策 者）呈 報 的 資 料 集 中 於 銷 售 已 發 展 物 業、物 業 投

資 及 管 理、酒 店 經 營、建 築、裝 修 服 務 及 其 他 等 分 類，作 資 源 分 配 及 表 現 評 估 用 途。此 等
分 類 為 本 集 團 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 第 8 號 經 營 分 類 報 告 分 類 資 料 之 基 準。

分 類 業 績 指 各 分 類 之 除 稅 前 所 賺 取 之 溢 利 或 產 生 之 虧 損，其 並 無 分 配 屬 非 經 常 性 質 或 與
主 要 營 運 決 策 者 評 估 本 集 團 之 經 營 表 現 無 關 之 收 入 或 開 支，例 如 其 他 收 入、其 他 收 益 及
虧 損、投 資 物 業 公 平 值 變 動 收 益、按 公 平 值 計 入 損 益 之 金 融 工 具 之 公 平 值 變 動 收 益 淨 額、
總 部 行 政 成 本 及 財 務 費 用。分 類 收 益 及 業 績 為 就 資 源 分 配 及 表 現 評 估 而 向 主 要 營 運 決 策
者 匯 報 的 方 式。分 類 間 銷 售 按 雙 方 議 定 的 價 格 進 行 交 易。

本 集 團 按 經 營 及 可 呈 報 分 類 劃 分 之 收 益 及 業 績 分 析 如 下：

截至二零二零年十二月三十一日止年度

銷售已 物業投資 建 築、裝 修

發展物業 及管理 酒店經營 服務及其他 綜合
人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元

分類收益
收益
來自客戶合約的收益
於某一時點確認 142,213,120 – – – 142,213,120
於一段時間內確認 14,927,034 3,489,062 1,089,179 20,459,801 39,965,076
其他來源的收益
租金收入 – 9,703,570 – – 9,703,570

分類收益 157,140,154 13,192,632 1,089,179 20,459,801 191,881,766

分類間收益 – (1,495,098) – (10,799,399) (12,294,497)

來自外部客戶的收益 157,140,154 11,697,534 1,089,179 9,660,402 179,587,269

業績
分類業績 43,757,438 5,817,540 (228,101) (241,563) 49,105,314

其 他 收 入、其 他 收 益 及 虧 損 4,536,310
投資物業之公平值變動收益 8,884,264
按公平值計入損益之金融工具之
公平值變動收益淨額 59,888
未分配支出 (1,129,654)
財務費用 (1,284,073)

除稅前溢利 60,172,049

– 10 –
4. 分 類 資 料（續）

截 至 二 零 一 九 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度（經 重 列）

銷售已 物業投資 建 築、裝 修

發展物業 及管理 酒店經營 服務及其他 綜合
人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元

分類收益
收益
來自客戶合約的收益
於某一時點確認 124,783,654 – – – 124,783,654
於一段時間內確認 2,414,903 2,004,015 1,491,432 20,788,842 26,699,192
其他來源的收益
租金收入 – 9,687,190 – – 9,687,190

分類收益 127,198,557 11,691,205 1,491,432 20,788,842 161,170,036

分類間收益 – (943,611) – (12,059,190) (13,002,801)

來自外部客戶的收益 127,198,557 10,747,594 1,491,432 8,729,652 148,167,235

業績
分類業績 44,194,137 5,696,779 41,795 112,837 50,045,548

其 他 收 入、其 他 收 益 及 虧 損 2,858,028
投資物業之公平值變動收益 10,732,358
按公平值計入損益之金融工具之
公平值變動收益淨額 29,961
未分配支出 (1,131,373)
財務費用 (1,389,547)

除稅前溢利 61,144,975

5. 財務費用

截至十二月三十一日止年度
二零二零年 二零一九年
人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

包 括 銀 行 及 其 他 借 貸、優 先 票 據、中 期 票 據 及
其他之利息總額 7,463,021 7,446,513
租賃負債之利息總額 213,032 159,728
銀行收費總額 209,803 197,306
減：發 展 中 之 供 銷 售 物 業、在 建 投 資 物 業 及 在 建 工 程
撥充資本之金額 (6,601,783) (6,414,000)

1,284,073 1,389,547

– 11 –
6. 所得稅開支

截至十二月三十一日止年度
二零二零年 二零一九年
人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

所 得 稅 開 支 包 括：
當期稅項
中 國 企 業 所 得 稅（「企 業 所 得 稅」）及 預 扣 所 得 稅 10,105,523 10,971,749
中 國 土 地 增 值 稅（「土 地 增 值 稅」） 12,932,766 13,129,391
香港利得稅 – 77
其他司法管轄區的稅項支出 12,158 4,371

23,050,447 24,105,588
遞延稅項 3,031,328 2,576,382

26,081,775 26,681,970

(a) 企業所得稅

根 據 中 華 人 民 共 和 國 企 業 所 得 稅 法（「企 業 所 得 稅 法」）及 企 業 所 得 稅 法 實 施 條 例，自

二 零 零 八 年 一 月 一 日 起 本 集 團 中 國 附 屬 公 司 的 稅 率 為 25%。

(b) 中國預扣所得稅

於中國成立的公司向其海外投資者宣派自二零零八年一月一日起賺取之利潤的股
息 應 按 10% 的 稅 率 繳 納 中 國 預 扣 所 得 稅。就 中 國 附 屬 公 司 於 香 港 註 冊 成 立 或 經 營 並
符 合 中 國 與 香 港 訂 立 的 稅 務 條 約 安 排 規 定 的 直 接 控 股 公 司 而 言，可 採 用 5% 的 較 低 預
扣 稅 稅 率。

(c) 土地增值稅

土 地 增 值 稅 撥 備 乃 根 據 相 關 中 國 稅 法 及 條 例 所 載 之 規 定 估 計。土 地 增 值 稅 已 按 增 值
額 之 累 進 稅 率 範 圍 撥 備，且 有 若 干 可 扣 減 項 目。

(d) 香港利得稅

香 港 利 得 稅 乃 按 估 計 應 課 稅 利 潤 以 16.5%（二 零 一 九 年：16.5%）的 稅 率 計 算。

(e) 海外所得稅

本 公 司 於 開 曼 群 島 根 據 開 曼 群 島 法 律 第22章 公 司 法 註 冊 成 立 為 獲 豁 免 有 限 公 司，因 此，
獲 豁 免 繳 納 開 曼 群 島 所 得 稅。本 公 司 於 英 屬 處 女 群 島 註 冊 成 立 之 附 屬 公 司 根 據 英 屬
處 女 群 島 國 際 商 業 公 司 法 註 冊 成 立，因 此，獲 豁 免 繳 納 英 屬 處 女 群 島 所 得 稅。

(f) 其他司法管轄區的稅項支出

其 他 司 法 管 轄 區 的 稅 項 支 出 主 要 指 英 國 的 即 期 稅 項 支 出。根 據 英 國 稅 法，在 英 國 經
營 之 附 屬 公 司 之 稅 率 為 19%（二 零 一 九 年：19%）。

– 12 –
7. 年內溢利

截至十二月三十一日止年度
二零二零年 二零一九年
人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

年 內 溢 利 已 扣 除 下 列 各 項：

物 業、廠 房 及 設 備 折 舊 669,859 615,487

使用權資產折舊 242,514 157,816
無形資產攤銷 14,083 14,083

8. 股息

截至十二月三十一日止年度
二零二零年 二零一九年
人民幣千元 人民幣千元

二 零 二 零 年 中 期 股 息，每 股 普 通 股 人 民 幣 0.15 元
（二 零 一 九 年：人 民 幣 0.129 元） 1,069,641 894,091
二 零 二 零 年 擬 派 末 期 股 息，每 股 普 通 股 人 民 幣 1.102 元
（附 註）
（二 零 一 九 年：人 民 幣 0.937 元） 7,858,295 6,689,780

8,927,936 7,583,871

附 註： 於 二 零 二 一 年 三 月 二 十 九 日 舉 行 之 董 事 會 會 議 上，董 事 會 建 議 派 付 截 至 二 零 二 零
年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 本 公 司 末 期 股 息 每 股 普 通 股 人 民 幣1.102元（折 合 港 幣1.312
元），總 計 約 人 民 幣 7,858,295,000 元（折 合 約 港 幣 9,355,793,000 元），此 乃 基 於 本 公 司 最
新 已 發 行 普 通 股 數 目 7,130,939,579 股 計 算。擬 派 股 息 並 未 於 此 等 綜 合 財 務 報 表 中 反
映 作 應 付 股 息，但 將 於 本 公 司 截 至 二 零 二 一 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 之 綜 合 財 務
報 表 反 映 作 溢 利 撥 款。

截 至 二 零 一 九 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 的 末 期 股 息 每 股 普 通 股 人 民 幣 0.937 元（折
合 港 幣 1.026 元），總 計 約 人 民 幣 6,689,780,000 元（折 合 約 港 幣 7,316,344,000 元），已 於 二
零 二 零 年 六 月 二 日 之 本 公 司 股 東 週 年 大 會 中 批 准，並 於 本 年 度 內 派 付。

– 13 –
9. 每股盈利

本 公 司 擁 有 人 應 佔 每 股 基 本 盈 利 按 以 下 數 據 計 算：

截至十二月三十一日止年度
二零二零年 二零一九年
人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

盈利
用作計算每股基本盈利之盈利
（本 公 司 擁 有 人 應 佔 年 內 溢 利） 29,809,959 28,783,682

二零二零年 二零一九年

股份數目
用作計算每股基本盈利之加權平均普通股數目 7,130,939,579 6,964,272,912

由於截至二零二零年及二零一九年十二月三十一日止年度並無任何發行在外的潛在普
通 股，故 並 無 呈 列 每 股 攤 薄 盈 利。

10. 應 收 賬 款、其 他 應 收 賬 項、預 付 款 項 及 訂 金

二零二零年 二零一九年
十二月 十二月
三十一日 三十一日
人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

應 收 賬 款 及 應 收 票 據（附 註） 2,611,627 2,559,146

減：減 值 撥 備（附 註） (90,061) (90,572)

2,521,566 2,468,574

就收購土地使用權之預付款項 10,317,530 13,651,542

其他應收賬項 17,494,720 16,173,884

減：減 值 撥 備 (470,817) (420,741)

17,023,903 15,753,143

預付款項及訂金 19,300,845 18,705,821

49,163,844 50,579,080

附 註：

出 售 物 業 之 應 收 所 得 款 項 按 照 買 賣 協 議 所 載 條 款 支 付。租 賃 物 業 的 租 金 收 入 及 建 築 合 約
的 所 得 款 項 一 般 根 據 相 關 協 議 的 條 款 收 取。

除 出 售 物 業 之 所 得 款 項，租 賃 物 業 租 金 收 入 及 建 築 合 約 之 所 得 款 項 均 須 根 據 有 關 協 議 條
款 收 取 外，本 集 團 一 般 會 給 予 客 戶 不 超 過 30 至 45 天 的 信 貸 期，甚 或 不 會 給 予 其 客 戶 任 何
信 貸 期。

– 14 –
10. 應 收 賬 款、其 他 應 收 賬 項、預 付 款 項 及 訂 金（續）

附 註：（續）

以 下 為 報 告 期 末 應 收 賬 款 及 應 收 票 據（已 扣 除 減 值 撥 備）之 賬 齡 分 析：

二零二零年 二零一九年
十二月 十二月
三十一日 三十一日
人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

0–30 天 919,751 1,137,325

31–60 天 168,711 204,377
61–90 天 130,503 143,860
91–180 天 414,361 329,939
181–365 天 428,759 393,230
超 過1年 459,481 259,843

2,521,566 2,468,574

11. 應 付 賬 款 及 其 他 應 付 賬 項

二零二零年 二零一九年
十二月 十二月
三十一日 三十一日
人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

應 付 賬 款 及 應 付 票 據（附 註 a） 87,278,133 70,974,556

其 他 應 付 賬 項（附 註 b） 30,620,688 28,107,535

117,898,821 99,082,091

附 註：

(a) 應付賬款及應付票據

應 付 賬 款 及 應 付 票 據 的 平 均 信 貸 期 按 合 同 條 款 規 定，通 常 為 30 天 至 1 年。

以 下 為 根 據 發 票 日 期 之 報 告 期 末 應 付 賬 款 及 應 付 票 據 之 賬 齡 分 析：

二零二零年 二零一九年
十二月 十二月
三十一日 三十一日
人民幣千元 人民幣千元
（經 重 列）

0–30 天 38,697,290 32,129,253

31–60 天 4,944,992 3,115,562
61–90 天 3,147,104 2,541,838
91–180 天 9,489,712 6,915,441
181–365 天 12,573,024 11,041,838
超 過1年 18,426,011 15,230,624

87,278,133 70,974,556

(b) 其他應付賬項

該 等 金 額 主 要 包 括 其 他 應 付 稅 款、暫 收 款 及 預 提 工 資。

– 15 –
主席報告

本人欣然向各位股東提呈本公司及本集團二零二零年十二月三十一日止之年
度 業 績 回 顧 與 展 望。

二 零 二 零 年 是 人 類 歷 史 上 極 不 平 凡 的 一 年，世 紀 疫 情 和 百 年 變 局 交 織，國 際
格 局 加 速 推 演，人 類 又 一 次 站 在 前 途 命 運 的 十 字 路 口。我 們 以 舉 國 抗 疫 的 方
式 拉 開 新 年 的 序 幕，整 個 國 家、每 個 企 業、每 個 人 都 經 受 了 新 冠 疫 情 的 嚴 峻
考 驗，所 幸，疫 情 很 快 得 到 有 效 控 制，消 費 市 場 逐 步 復 蘇，內 生 性 不 斷 提 升，
經 濟 發 展 更 是 取 得 了 舉 世 矚 目 的 成 績，實 現 了 GDP 首 次 突 破 人 民 幣 100 萬 億，
成 為 全 球 唯 一 實 現 經 濟 正 增 長 的 主 要 經 濟 體，為「十 三 五」收 官 畫 上 了 圓 滿 句 號。
經 濟 展 現 強 有 力 的 韌 性，房 地 產 行 業 亦 保 持 平 穩 發 展，全 國 商 品 房 銷 售 額 實
現 同 比 增 長，背 後 仍 然 是 城 鎮 化 發 展 的 內 驅 動 力 和 人 們 對 美 好 生 活 的 需 求 深 化。

二 零 二 零 年，本 集 團 在 認 真 開 展 疫 情 防 控 工 作 的 同 時，盡 全 力「搶 時 間、保 業 績」，

推 動「降 本、提 質、增 效」，經 受 住 了 疫 情 和 業 績 的 雙 重 考 驗，各 項 核 心 業 績 指
標 繼 續 保 持 穩 健 增 長。 全 年 實 現 綜 合 營 業 額 人 民 幣 1,795.9 億 元， 按 年 增 長
21.2%，其 中 開 發 業 務 結 算 營 業 額 人 民 幣 1,571.4 億 元，按 年 增 長 23.5%；租 金 收
入 人 民 幣 127.9 億 元，按 年 增 長 4.5%。全 年 實 現 簽 約 額 人 民 幣 2,850 億 元，按 年 增
長 17.5%。扣 除 投 資 物 業 評 估 增 值 後 的 核 心 股 東 應 佔 溢 利 人 民 幣 241.4 億 元，按
年 增 長 11.6%，計 入 投 資 物 業 評 估 增 值 後 的 股 東 應 佔 溢 利 人 民 幣 298.1 億 元，按
年 增 長 3.6%。實 現 每 股 股 東 應 佔 盈 利 人 民 幣 4.18 元，其 中 每 股 核 心 股 東 應 佔 溢
利 人 民 幣 3.38 元。截 至 二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，每 股 淨 資 產 達 人 民 幣 28.53
元，較 二 零 一 九 年 底 的 每 股 淨 資 產 增 長 15.7%。本 公 司 董 事 會 建 議 派 發 末 期 股
息 每 股 人 民 幣 1.102 元（折 合 港 幣 1.312 元），按 年 增 長 17.5%，全 年 股 息 合 計 每 股
人 民 幣 1.252 元，按 年 增 長 17.4%，折 合 港 幣 全 年 股 息 每 股 1.480 港 元，按 年 增 長
26.5%。全 年 派 息 率 較 二 零 一 九 年 提 升 2 個 百 分 點 至 37.0%。

危 機 並 存，危 可 轉 機。精 準 把 握 投 資 機 會 是 企 業 賴 以 發 展 的 核 心 競 爭 力，本

集 團 於 土 地 市 場 相 對 冷 清 的 一 季 度 獲 取 北 京、瀋 陽、蘇 州 等 中 心 城 市 優 質 項 目，
二 季 度 則 保 持 定 力、絕 不 盲 目 追 高。下 半 年，本 集 團 繼 續 順 勢 而 為，及 時 動 態
調 整 投 資 策 略，發 力 深 圳、廣 州、武 漢 等 高 能 級 城 市。年 內，本 集 團 新 獲 取 項
目 69 個，新 增 權 益 土 地 儲 備 1,148 萬 平 方 米，聚 焦 在 粵 港 澳、長 三 角、京 津 冀、

– 16 –
成 渝 經 濟 圈 四 大 區 域 以 及 九 大 國 家 中 心 城 市 等 一 二 線 城 市。目 前，本 集 團 累
計 進 入 全 球 82 個 城 市，總 土 地 儲 備 面 積 6,809 萬 平 方 米，權 益 土 地 儲 備 面 積 4,801
萬 平 方 米，土 地 儲 備 佈 局 與 結 構 優 質，可 保 障 未 來 3–5 年 發 展。

疫 情 下，本 集 團 購 物 中 心 經 營 雖 階 段 性 承 壓，但 仍 主 動 實 施 減 租，並 通 過 卓

越 經 營，實 現 營 業 額 穩 步 上 漲，彰 顯 商 業 地 產 領 導 者 的 能 力。截 至 二 零 二 零
年 十 二 月 三 十 一 日，已 開 業 萬 象 系 列 購 物 中 心 45 個，儲 備 項 目 57 個。本 集 團 將
繼 續 做 強、做 優 經 營 性 不 動 產 業 務，構 建 長 期 穩 定 的 發 展 動 力 源。

經 過 近 20 年 努 力 耕 耘 和 經 驗 沉 澱，本 集 團 商 業 運 營 管 理 及 物 業 管 理 業 務 成 熟
度 已 達 到 價 值 釋 放 的 水 平。12 月 9 日，華 潤 萬 象 生 活 有 限 公 司（「華 潤 萬 象 生 活」）
成 功 分 拆 並 於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（「港 交 所」）主 板 上 市，成 為 二 零 二 零
年 港 交 所 第 三 大 IPO，市 盈 率 行 業 領 先。這 既 是 本 集 團 面 向 新 時 代、推 動 國 企
改 革 的 戰 略 落 地，又 是 加 速 產 業 佈 局、持 續 推 動 高 質 量 發 展 的 重 要 舉 措，也
是 踐 行 對 股 東 的 長 期 承 諾、釋 放 公 司 價 值 回 饋 股 東 的 價 值 選 擇。在 分 拆 過 程
中 落 實 了 員 工 持 股，實 現 了 激 勵 方 式 的 創 新 突 破。未 來，華 潤 萬 象 生 活 將 成
為 本 集 團 重 要 的 業 績 增 長 極。

中 國 房 地 產 行 業 發 展 至 今，增 速 見 頂 的 趨 勢 已 比 較 明 顯，城 市 生 態 的 構 建、
片 區 統 籌、產 業 鏈 整 合，為 城 市 提 供 從 規 劃 到 投 資、從 建 設 到 運 營 的 一 籃 子
高 品 質 服 務，已 經 成 為 地 產 企 業 必 備 能 力。本 集 團 緊 密 圍 繞「城 市 投 資 開 發 運
營 商」的 定 位，堅 守「自 主 經 營、自 負 盈 虧、自 建 能 力、自 建 品 牌」的 發 展 策 略，
推 進 多 個 依 托 主 業、服 務 主 業、賦 能 主 業 的 新 業 務。其 中，代 建 代 運 營 業 務 在
十 三 五 期 間 取 得 長 足 進 展，成 功 打 造 了 北 京 大 興 國 際 機 場 綜 合 服 務 樓、西 安「三
中 心」、成 都 東 安 湖 體 育 公 園、嘉 興 南 湖 湖 濱 紅 色 文 旅 等 國 家 級 標 誌 性 項 目，
順 應 國 家 戰 略，彰 顯 央 企 擔 當，協 同 資 源 獲 取，增 強 品 牌 影 響。截 至 二 零 二 零
年 底，本 集 團 累 計 獲 取 代 建 代 運 營 項 目 超 過 140 個，協 同 主 營 業 務 項 目 落 地 超
過 10 個。

面 對 錯 綜 複 雜 的 國 際 形 勢 以 及 疫 情 對 經 濟 環 境 的 影 響，本 集 團 進 一 步「增 渠 道、
調 結 構、降 成 本、控 風 險」，加 強 融 資 管 理，構 建 穩 健 的 財 務 政 策，負 債 率 和 融
資 成 本 持 續 處 於 行 業 最 低 水 平，彰 顯 本 集 團 的 抗 風 險 能 力。標 普、穆 迪 和 惠
譽 均 維 持 本 公 司「BBB+/ 穩 定 展 望」、「Baa1/ 穩 定 展 望」及「BBB+/ 穩 定 展 望」的 信
用 評 級。

– 17 –
本 集 團 不 忘 初 心，積 極 履 行 社 會 責 任，攜 手 利 益 相 關 方 共 克 時 艱。在 行 業 率
先 減 免 租 戶 租 金 人 民 幣 9.4億 元，惠 及 全 國 租 戶 約13,000家；參 與 脫 貧 攻 堅，以「零
利 潤」形 式 承 建 了 湖 北 紅 安、貴 州 劍 河、陝 西 延 安 三 座 希 望 小 鎮。年 內 本 集 團
獲 MSCI 上 調 ESG 評 級 為 BB 級，晉 升 恒 生 ESG50 指 數 成 份 股。

回 首「十 三 五」，本 集 團 行 業 地 位 保 持 領 先，業 績 指 標 全 面 達 成。成 功 完 成 向 城

市 投 資 開 發 運 營 商 的 轉 型，基 於「2+X」商 業 模 式，大 力 實 施「精 準 投 資、卓 越
運 營、變 革 創 新」三 大 戰 略 舉 措，形 成 大 型 城 市 地 標 綜 合 體、大 型 城 市 更 新 項 目、
大 型 城 市 文 體 會 展 場 館、城 市 TOD 項 目 的 投 資 / 建 設 / 運 營 以 及 城 市 投 資 開 發
運 營 生 態 圈 業 務 運 營 的 五 大 核 心 競 爭 力，深 挖 企 業 發 展 護 城 河，實 現 高 質 量
發 展，營 業 額 複 合 增 長 率 16.5%、淨 利 潤 複 合 增 長 率 15.8%、全 口 徑 簽 約 額 複 合
增 長 率 27.0%，股 東 回 報 持 續 提 升。

展 望「十 四 五」，本 集 團 將 堅 持 城 市 投 資 開 發 運 營 商 戰 略 定 位，以「重 塑 華 潤 置 地，

實 現 高 質 量 發 展」為 戰 略 目 標，構 建 開 發 銷 售 型 業 務、經 營 性 不 動 產 業 務、輕
資 產 管 理 業 務（即 華 潤 萬 象 生 活）三 大 主 營 業 務 與 生 態 圈 要 素 型 業 務 有 機 聯 動、
一 體 化 發 展 的「3+1」業 務 模 式，打 造 城 市 投 資 開 發 運 營 生 態 圈。其 中，開 發 銷
售 型 業 務 包 括 住 宅、可 售 公 建 等，是 公 司 收 益 主 要 貢 獻 者，為 經 營 性 不 動 產
業 務 提 供 現 金 流 支 撐。經 營 性 不 動 產 業 務 包 括 持 有 購 物 中 心、寫 字 樓 等，為
公 司 帶 來 長 期 穩 定 收 益，幫 助 開 發 銷 售 型 業 務 平 衡 風 險、獲 取 資 源，提 升 輕
資 產 服 務 能 力。華 潤 萬 象 生 活 作 為 本 集 團 旗 下 商 業 運 營 管 理 及 物 業 管 理 業 務
的 平 台，將 成 為 公 司 新 的 業 績 增 長 極，協 同 開 發 銷 售 型 業 務 獲 取 資 源，實 現
資 產 的 保 值 增 值。生 態 圈 要 素 型 業 務 包 括 城 市 建 設 運 營、城 市 更 新、長 租、產 業、
康 養 等，將 聯 合 三 大 主 營 業 務，共 同 構 建 城 市 投 資 開 發 運 營 的 綜 合 能 力，既
能 有 力 支 持 主 營 業 務 業 績 增 長，又 能 自 主 盈 利，自 主 發 展，同 時 成 為 華 潤 置
地 品 牌 影 響 力 的 突 出 貢 獻 者。構 建 戰 略 引 領 投 資、生 產 運 營 精 細 化 管 理 兩 大
體 系，乘 勢 區 域 發 展、支 撐 各 業 務 的 全 鏈 條 競 爭 力 提 升。打 造 科 技 賦 能、金 融

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創 新、組 織 變 革 與 激 勵 三 大 發 展 驅 動 引 擎，聚 力 推 動 四 項 戰 略 任 務 和 五 大 攻
堅 戰，實 現「重 塑 華 潤 置 地」的 戰 略 目 標，實 現 開 發 銷 售 型 業 務 簽 約 額 行 業 前 十、
購 物 中 心 綜 合 實 力 行 業 第 一、華 潤 萬 象 生 活 物 管 進 入 第 一 梯 隊、商 管 保 持 行
業 第 一 等 發 展 目 標。

二 零 二 一 年 是「十 四 五」開 局 之 年，中 國 將 開 全 面 建 設 社 會 主 義 現 代 化 國 家

新 征 程，並 將 加 快 構 建 以 國 內 大 循 環 為 主 體、國 內 國 際 雙 循 環 相 互 促 進 的 新
發 展 格 局。本 集 團 將 進 一 步 結 合 母 公 司 華 潤 集 團 多 元 業 務 優 勢，抓 住 新 型 城
鎮 化、國 家 區 域 協 調 發 展 戰 略 落 地、國 企 改 革 全 面 深 化、消 費 升 級、科 技 創 新
等 重 大 機 遇，通 過 產 業 佈 局 和 競 爭 策 略 的 組 合 拳 實 現 高 質 量 發 展，為 股 東 創
造 更 大 價 值。

最 後，本 人 謹 代 表 董 事 會，向 長 期 以 來 關 注 支 持 本 集 團 發 展 的 股 東、客 戶 及

社 會 各 界 致 以 衷 心 感 謝！展 望 未 來，我 們 定 將 不 負 信 任，韌 性 生 長、奮 楫 篤 行！
征 途 漫 漫、唯 有 奮 鬥！

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管理層討論與分析

二 零 二 零 年，突 如 其 來 的 疫 情 對 全 球 經 濟 與 民 眾 生 活 造 成 了 重 大 衝 擊。面 對
複 雜 的 外 部 環 境 和 激 烈 的 行 業 競 爭，本 集 團 在 做 好 疫 情 防 控 的 前 提 下 高 效 推
動 復 工 復 產，「搶 時 間、保 業 績」，全 面 落 實「降 本、提 質、增 效」工 作，將 疫 情 影
響 降 至 最 低。3 月 底 本 集 團 所 有 工 程 項 目 和 售 樓 處 全 面 復 工，4 月 底 主 營 業 務
全 面 恢 復 經 營，5 月 旗 下 購 物 中 心 零 售 額 強 勢 反 彈，疫 情 後 本 集 團 各 項 經 營 業
務 快 速 恢 復，全 年 業 績 實 現 穩 定 增 長。

第 一 部 分、二 零 二 零 年 業 績 回 顧

1、 開 發 銷 售 型 業 務 簽 約 情 況 回 顧

二 零 二 零 年，本 集 團 實 現 簽 約 額 人 民 幣 2,850.3 億 元，較 去 年 增 長 17.5%，實

現 簽 約 面 積 1,418.7 萬 平 方 米，較 去 年 增 加 7.1%。

本 集 團 二 零 二 零 年 各 區 域 具 體 簽 約 情 況 詳 見 下 表：

區域 簽約額 簽約面積
人民幣千元 % 平方米 %

華北大區 55,533,983 19.5% 3,084,469 21.7%

華東大區 79,342,014 27.8% 2,690,662 19.0%
華南大區 79,134,661 27.8% 2,694,976 19.0%
華西大區 27,531,647 9.7% 2,268,230 16.0%
東北大區 23,993,544 8.4% 1,935,230 13.6%
華中大區 19,498,130 6.8% 1,513,692 10.7%

合計 285,033,979 100.0% 14,187,259 100.0%

2、 開 發 銷 售 型 業 務 結 算 情 況 回 顧

二 零 二 零 年，本 集 團 實 現 開 發 物 業 結 算 營 業 額 人 民 幣 1,571.4 億 元，較 去 年

增 長 23.5%；結 算 面 積 1,043.2 萬 平 方 米，較 去 年 增 加 38.5%。二 零 二 零 年 本 集
團 開 發 物 業 的 結 算 毛 利 率 為 29.1%，低 於 去 年 的 36.5%。

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 本 集 團 二 零 二 零 年 結 算 營 業 額 區 域 構 成 如 下：

區域 結算營業額 結算面積
人民幣千元 % 平方米 %

華北大區 33,707,908 21.4% 2,228,251 21.3%

華東大區 29,986,935 19.1% 1,708,638 16.4%
華南大區 39,812,014 25.3% 1,540,166 14.8%
華西大區 18,992,690 12.1% 1,828,487 17.5%
東北大區 24,301,973 15.5% 2,105,285 20.2%
華中大區 10,338,634 6.6% 1,021,667 9.8%

合計 157,140,154 100.0% 10,432,494 100.0%

截 至 二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 已 經 鎖 定 已 簽 未 結 算 開 發 物 業
營 業 額 人 民 幣 2,728 億 元，有 待 陸 續 結 算。其 中，人 民 幣 1,576 億 元 將 於 二 零
二 一 年 結 算，為 本 集 團 二 零 二 一 年 的 業 績 實 現 打 下 了 堅 實 的 基 礎。

3、 經 營 性 不 動 產 業 務 回 顧

(1) 購 物 中 心

二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 購 物 中 心 評 估 後 資 產 賬 面 總 值 為
人 民 幣 1,360 億 元，佔 本 集 團 資 產 總 值 15.7%。年 內，購 物 中 心 營 業 額 人
民 幣 100.9 億 元， 較 去 年 增 長 7.9%（ 剔 除 期 內 免 租 影 響， 同 比 實 際 增 長
16.2%），出 租 率 94.7%，同 比 下 降 0.2 個 百 分 點。

(2) 寫 字 樓

二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 寫 字 樓 評 估 後 資 產 賬 面 總 值 為 人
民 幣 379.1 億 元，佔 本 集 團 資 產 總 值 4.4%。年 內，寫 字 樓 營 業 額 人 民 幣 16
億 元，較 去 年 增 長 15.5%（剔 除 期 內 免 租 影 響，同 比 實 際 增 長 16.7%），寫
字 樓 出 租 率 81.8%，同 比 上 升 8.9 個 百 分 點。

(3) 酒 店

二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 已 開 業 酒 店 13 家，資 產 賬 面 原 值
為 人 民 幣95.9億 元。年 內，受 新 冠 疫 情 影 響，酒 店 營 業 額 人 民 幣10.9億 元，
同 比 下 降 27%；酒 店 平 均 入 住 率 48%，同 比 下 降 22 個 百 分 點。

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本 集 團 二 零 二 零 年 新 開 業 主 要 投 資 物 業 詳 列 如 下：

本集團 總樓面 應佔樓面

物業名稱 所在城市 持股比例 面積 面積
（平 方 米） （平 方 米）

寧波錢湖萬象匯 寧波 100% 99,989 99,989

其 中： 商業 54,841 54,841
停車場 45,148 45,148

瀋陽長白萬象匯 瀋陽 100% 110,270 110,270

其 中： 商業 73,205 73,205
停車場 37,065 37,065

成都萬象城二期 成都 100% 262,983 262,983

其 中： 商業 158,400 158,400
停車場 104,583 104,583

北京華潤置地中心寫字樓 北京 78.52% 43,665 34,286

二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 在 營 投 資 物 業 總 樓 面 面 積 共 計 1,198
萬 平 方 米，在 建 及 擬 建 投 資 物 業 總 樓 面 面 積 共 計 988 萬 平 方 米，具 體 構 成
如 下：

在營投資物業 在 建/擬 建 投 資 物 業
總樓面 應佔樓面 總樓面 應佔樓面
面積 面積 面積 面積
（平 方 米） （平 方 米） （平 方 米） （平 方 米）

總樓面面積 11,978,526 10,230,415 9,876,741 7,024,406

其 中： 商業 5,762,746 4,943,252 5,799,055 4,291,361
寫字樓 1,277,821 1,032,842 1,629,354 1,048,245
酒店 631,347 543,418 989,556 749,571
其他 4,306,612 3,710,903 1,458,776 935,229

以 購 物 中 心 為 代 表 的 投 資 物 業 是 本 集 團 重 點 發 展 的 業 務 板 塊，未 來 兩 至
三 年 仍 將 是 新 建 購 物 中 心 投 入 運 營 的 持 續 高 峰 期。本 集 團 將 進 一 步 提 升
投 資 物 業 的 開 發 及 運 營 效 率，確 保 租 金 收 入 持 續 穩 定 增 長，並 持 續 提 升 盈
利 能 力。

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4、 輕 資 產 管 理 業 務 回 顧

二 零 二 零 年，本 集 團 分 拆 商 業 運 營 和 物 業 管 理 業 務，成 立「華 潤 萬 象 生 活」，

並 成 功 在 香 港 聯 合 交 易 所 主 板 掛 牌 上 市。截 至 二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，
本 集 團 物 業 管 理 業 務 覆 蓋 全 國 69 個 城 市，所 管 理 的 住 宅 及 商 業 物 業 面 積
達 1.19 億 平 方 米。年 內，華 潤 萬 象 生 活 實 現 營 業 額 人 民 幣 67.8 億 元，其 中，
住 宅 物 業 管 理 服 務 營 業 額 人 民 幣 38.8 億 元，商 業 運 營 及 物 業 管 理 服 務 營 業
額 人 民 幣 29.0 億 元。

5、 生 態 圈 要 素 型 業 務 回 顧

本 集 團 生 態 圈 要 素 型 業 務 包 括 城 市 建 設 運 營、城 市 更 新、長 租、產 業、康 養、

影 業、教 育 等，聯 合 三 大 主 營 業 務，共 同 構 建 城 市 投 資 開 發 運 營 體 系。年 內，
生 態 圈 要 素 業 務 營 業 額 人 民 幣 154 億 元（含 集 團 內 業 務），其 中，城 市 建 設 運
營 業 務 營 業 額 人 民 幣 149 億 元。

第 二 部 分、土 地 儲 備

二 零 二 零 年，本 集 團 以 總 地 價 人 民 幣 1,379.5 億 元（權 益 地 價 人 民 幣 987.3 億 元）增

持 了 69 宗 優 質 土 地 儲 備，新 增 土 地 總 計 容 建 築 面 積 達 1,492.1 萬 平 方 米。二 零 二
零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 總 土 地 儲 備 面 積 為 6,808.7 萬 平 方 米，區 域 分 佈 如
下：

總建築 權益建築
區域 面積 面積
（平 方 米） （平 方 米）

華北大區 14,237,886 8,397,423

華東大區 9,704,393 6,322,616
華南大區 15,594,986 9,413,419
華西大區 11,561,244 10,580,126
東北大區 7,457,593 7,078,541
華中大區 9,461,248 6,173,952
香港 69,328 48,790

合計 68,086,678 48,014,867

土 地 儲 備 為 本 集 團 業 績 的 持 續 增 長 進 一 步 夯 實 了 基 礎。二 零 二 零 年 十 二 月
三 十 一 日，本 集 團 土 地 儲 備 已 覆 蓋 全 球 82 個 城 市。

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未 來，在 保 證 財 務 穩 健 和 滿 足 目 標 資 本 結 構 約 束 條 件 的 前 提 下，本 集 團 將 根
據 業 務 發 展 需 要，嚴 格 執 行 財 務 回 報 指 標 要 求，採 取 適 當 的 資 源 配 置 策 略，
通 過 多 樣 化 土 地 資 源 獲 取 方 式，有 選 擇 性 地 增 持 符 合 本 集 團 戰 略 及 商 業 模 式
的 土 地 儲 備。增 持 土 地 所 需 資 金，將 通 過 本 集 團 內 部 資 源 和 外 部 融 資 滿 足。

第 三 部 分、貸 款 及 負 債 比 率、資 產 抵 押、匯 率 波 動 風 險

二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 綜 合 借 貸 額 折 合 人 民 幣 1,650 億 元，現 金

及 銀 行 結 存 折 合 人 民 幣 895 億 元，淨 有 息 負 債 股 東 權 益（包 括 少 數 股 東 權 益）比
率 為 29.5%，較 二 零 一 九 年 底 的 29.6% 小 幅 下 降。

二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 非 人 民 幣 淨 負 債 敞 口 佔 比 12.8%。有 息 負
債 總 額 中，約 21.5% 的 有 息 負 債 將 於 一 年 內 到 期，而 其 餘 為 長 期 有 息 負 債。本
集 團 資 金 成 本 仍 維 持 在 行 業 內 較 低 水 平，於 二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日 的 加
權 平 均 融 資 成 本 約 為 4.08%，較 二 零 一 九 年 底 的 4.45% 下 降 37 個 基 點。

為 支 持 公 司 業 務 發 展，拓 展 融 資 渠 道，降 低 融 資 成 本，本 公 司 的 一 間 全 資 附

屬 公 司 華 潤 置 地 控 股 有 限 公 司 於 本 年 度 內 發 行 了 兩 筆 人 民 幣 中 期 票 據（其 中，
4 月 13 日 發 行 二 零 二 三 年 到 期 人 民 幣 8 億 元 中 期 票 據 及 二 零 二 五 年 到 期 人 民 幣
12 億 元 中 期 票 據；5 月 6 日 發 行 二 零 二 三 年 到 期 人 民 幣 15 億 元 中 期 票 據 及 二 零
二 五 年 到 期 人 民 幣 5 億 元 中 期 票 據），合 計 票 據 金 額 人 民 幣 40 億 元。該 等 票 據
均 於 中 國 銀 行 間 交 易 商 協 會 發 行。該 等 二 零 二 三 年 到 期 合 計 人 民 幣 23 億 元 中
期 票 據 年 化 票 面 利 率 分 別 為 2.65%、2.42%；二 零 二 五 年 到 期 合 計 人 民 幣 17 億 元
中 期 票 據 年 化 票 面 利 率 分 別 為 3.20%、2.95%。華 潤 置 地 控 股 有 限 公 司 亦 於 8 月
14 日 在 深 圳 證 券 交 易 所 發 行 了 一 筆 人 民 幣 15 億 元 的 住 房 租 賃 專 項 公 司 債，二
零 二 三 年 到 期，年 化 票 面 利 率 3.2%。此 外，本 公 司 的 一 間 全 資 附 屬 公 司 華 潤 置
地 投 資 有 限 公 司 作 為 原 始 權 益 人，以 成 都 萬 象 城 為 基 礎 資 產，於 11 月 11 日 在
深 圳 證 券 交 易 所 發 行 了 一 筆 資 產 支 持 專 項 計 劃，發 行 規 模 人 民 幣 25.01 億 元，
期 限 3+3+3+3+3+3 年，優 先 級 年 化 票 面 利 率 為 3.8%。

二 零 二 零 年，標 普、穆 迪 及 惠 譽 三 家 國 際 評 級 機 構 維 持 本 公 司 的 BBB+/ 穩 定 展

望、Baa1/ 穩 定 展 望 和 BBB+/ 穩 定 展 望 的 評 級。

二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 通 過 資 產 抵 押，共 獲 得 人 民 幣 435 億 元 的

貸 款 額 度，該 額 度 下 貸 款 餘 額 為 人 民 幣 230 億 元，抵 押 資 產 期 限 從 3 年 到 25 年
不 等。

– 24 –
二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 通 過 交 叉 貨 幣 掉 期 合 約 進 行 匯 率 風 險 對
沖 的 交 易 本 金 總 金 額 約 為 美 元 6.0 億 元（折 合 人 民 幣 39.1 億 元），通 過 利 率 掉 期
進 行 利 率 風 險 對 沖 的 交 易 本 金 總 金 額 約 為 英 鎊 8,580 萬 元（折 合 人 民 幣 7.6 億 元）。
隨 著 人 民 幣 匯 率 市 場 化 形 成 機 制 逐 步 完 善，人 民 幣 匯 率 雙 向 波 動 幅 度 進 一 步
擴 大，但 本 集 團 的 外 匯 風 險 整 體 可 控，人 民 幣 匯 率 波 動 不 會 對 本 集 團 財 務 狀
況 帶 來 顯 著 影 響。同 時，本 集 團 對 外 匯 風 險 敞 口 實 施 動 態 監 控 並 將 根 據 市 場
環 境 的 變 化 進 行 必 要 調 整。

第 四 部 分、僱 員 及 薪 酬 政 策

二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 在 中 國 內 地 和 香 港 僱 用 了 48,414 名 全 職
員 工（包 括 屬 下 的 物 業 管 理 及 經 紀 公 司）。本 集 團 根 據 員 工 的 業 績 表 現、工 作
經 驗 和 市 場 工 資 水 平 來 決 定 員 工 的 薪 酬。此 外，酌 情 給 予 績 效 獎 金，其 他 員
工 福 利 包 括 公 積 金、保 險 與 醫 療 計 劃。

第 五 部 分、或 有 負 債

本 集 團 就 部 分 物 業 的 買 家 所 獲 按 揭 貸 款 向 銀 行 做 出 階 段 性 擔 保。銀 行 將 於 買
家 獲 發 出 房 屋 所 有 權 證 或 物 業 買 家 完 成 按 揭 貸 款 之 後（以 較 早 者 為 準）解 除 該
等 擔 保。董 事 會 認 為，該 等 財 務 擔 保 合 約 之 公 平 值 並 不 重 大。

企業管治

本 公 司 及 其 董 事 會 矢 志 建 立 良 好 企 業 管 治 常 規 及 程 序。本 公 司 深 知 維 持 良 好
的 企 業 管 治 水 平 對 於 本 集 團 長 期 健 康 穩 定 發 展 的 重 要 性。本 公 司 已 採 納 香 港
聯 合 交 易 所 有 限 公 司（「聯 交 所」）證 券 上 市 規 則（「上 市 規 則」）附 錄 十 四 所 載 的
企 業 管 治 守 則（「企 業 管 治 守 則」）。

本公司已於二零二零年一月一日至二零二零年十二月三十一日止期間遵守企
業 管 治 守 則 列 載 之 守 則 條 文。

董事之證券交易

董 事 會 已 採 納 上 市 規 則 附 錄 十 所 載 之《上 市 發 行 人 董 事 進 行 證 券 交 易 的 標 準
守 則》（「標 準 守 則」）作 為 本 公 司 董 事 進 行 證 券 交 易 之 守 則。本 公 司 已 向 所 有 董
事 作 出 特 定 查 詢，全 體 董 事 確 認 在 回 顧 年 度 已 遵 守 標 準 守 則 所 載 之 規 定 準 則。

– 25 –
購 買、出 售 或 贖 回 上 市 證 券

本 公 司 或 其 附 屬 公 司 於 截 至 二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 內，概 無 購 買、
出 售 或 贖 回 本 公 司 任 何 上 市 證 券。

審核委員會及審計師

截 至 二 零 二 零 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 之 全 年 業 績 已 由 審 核 委 員 會 審 閱，該
委 員 會 由 四 名 獨 立 非 執 行 董 事 及 兩 名 非 執 行 董 事 組 成。本 初 步 業 績 公 佈 所 載
之截至二零二零年十二月三十一日止年度之財務資料已獲本公司之審計師同
意。

末期股息

董事會建議約於二零二一年七月九日向於二零二一年六月二十二日名列本公
司股東名冊的股東派發截至二零二零年十二月三十一日止年度的末期股息每
股 人 民 幣 1.102 元（折 合 港 幣 1.312 元，二 零 一 九 年：港 幣 1.026 元）。

暫停辦理股份過戶登記手續

為 確 定 出 席 於 二 零 二 一 年 六 月 九 日 舉 行 的 股 東 周 年 大 會 並 於 會 上 投 票 的 資 格，
本 公 司 將 於 二 零 二 一 年 六 月 二 日 至 二 零 二 一 年 六 月 九 日（包 括 首 尾 兩 天）暫 停
辦 理 股 東 登 記，期 間 不 會 辦 理 本 公 司 股 份 過 戶 登 記 手 續。為 取 得 出 席 上 述 大
會 並 於 會 上 投 票 的 資 格，本 公 司 之 未 登 記 股 東 應 確 保 所 有 過 戶 表 格 連 同 有 關
股 票 於 二 零 二 一 年 六 月 一 日 下 午 4:30 前 送 抵 股 份 過 戶 登 記 分 處 卓 佳 標 準 有 限
公 司 辦 理 登 記 手 續，地 址 為 香 港 皇 后 大 道 東 183 號 合 和 中 心 54 樓。

為確定收取建議之截至二零二零年十二月三十一日止年度的末期股息的資格
（ 該 股 息 須 待 股 東 於 股 東 周 年 大 會 上 批 准 ）， 本 公 司 將 於 二 零 二 一 年 六 月
二 十 二 日 暫 停 辦 理 股 東 登 記，期 間 不 會 辦 理 本 公 司 股 份 過 戶 登 記 手 續。為 符
合 資 格 收 取 上 述 擬 派 末 期 股 息，本 公 司 之 未 登 記 股 東 應 確 保 所 有 過 戶 表 格 連
同 有 關 股 票 於 二 零 二 一 年 六 月 二 十 一 日 下 午 4:30 前 送 抵 股 份 過 戶 登 記 分 處 卓
佳 標 準 有 限 公 司 辦 理 登 記 手 續，地 址 為 香 港 皇 后 大 道 東 183 號 合 和 中 心 54 樓。

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於聯交所網站刊登全年業績

載 有 上 市 規 則 所 要 求 相 關 資 料 的 本 公 司 二 零 二 零 年 年 報，將 於 稍 後 刊 登 於 聯
交 所 及 本 公 司 網 站（http://www.crland.com.hk）。

承董事會命
華潤置地有限公司
總裁
李欣

中 國，二 零 二 一 年 三 月 二 十 九 日

於 本 公 告 日 期，本 公 司 非 執 行 董 事 為 王 祥 明 先 生、閻 飈 先 生、陳 鷹 先 生、王 彥

先 生 及 陳 荣 先 生；本 公 司 執 行 董 事 為 李 欣 先 生、張 大 為 先 生、謝 驥 先 生、吳 秉
琪 先 生 及 郭 世 清 先 生；以 及 本 公 司 獨 立 非 執 行 董 事 為 閻 焱 先 生、何 顯 毅 先 生、
尹 錦 滔 先 生、鐘 偉 先 生 及 孫 哲 先 生。

– 27 –