Универзитет у Новом Саду

Правни факултет
др Раденка Цветић
редовни професор

СКРИПТА

Намењена студентима Правног факултета у Новом Саду,

као ДОПУНА уз препоручени уџбеник:
Обрен Станковић, Миодраг Орлић,
Стварно право, (Београд, Номос, девето издањe)
за припрему испита из наставног предмета
СТВАРНО ПРАВО

_________________________________________________

Нови Сад, фебруар 2019. године

 Предговор

Након последњих измена и допуна наведеног универзитетског уџбеника

ступили су на снагу Закон о заложном праву на покретним стварима уписаним
у регистар (Сл. гласник РС, бр. 57/2003) и Закон о хипотеци (Сл. гласник РС,
бр.115/2005), којима су унете новине у наше заложно право. Поред тога, ситуација
у погледу евиденције непокретности у Србији измењена је утолико што је предност
дата тзв. јединственој евиденцији непокретности, која је у међувремену постала и
једина (заменивши земљишнокњижни и тапијски систем). И сам систем
јединствене евиденције непокретности, спроведен кроз катастар непокретности,
претрпео је одређене измене ступањем на снагу Закона о државном премеру и
катастру (Сл. гласник РС, бр. 72/2009).
У 2015. години измењени су и допуњени, у знатној мери, и Закон о
хипотеци и Закон о државном премеру и катастру. Имајући у виду то, као и неке
битне новине везане за форму уговора о промету непокретности и уговора о
хипотеци, било је нужно извршити не само одговарајућу допуну препорученог
уџбеника, већ и измене Допуне која је објављена у фебруару 2014. године (што је
учињено 2016. године). Иновирање Допуне из фебруара 2016. године условљено је
ступањем на снагу Закона о поступку уписа у катастар непокретности и
водова (Сл. гласник РС, бр. 41/2018), којим су учињене значајне измене у систему
јединствене евиденције непокретности.
Наведене новине у нашем правном систему таквог су карактера и обима да,
у недостатку адекватног уџбеника, захтевају овакву (привремену) интервенцију у
циљу пружања могућности студентима да их сазнају и савладају. На још неке
измене које су се десиле у међувремену, од последње ревизије препорученог
уџбеника 1996. године, у погледу права етажних власника на заједничким
деловима зграде и земљишту на коме се зграда налази, затим, заједничке својине,
као и права прече куповине, студентима је скренута пажња на часовима
предавања и консултацијама.
На кодификацију стварног права у Србији чека се више од седамдесет
година (од 1946. године, када је на основу Закона о неважности правних прописа
донетих пре 6. априла 1941. године и за време непријатељске окупације, Српски
грађански законик изгубио правну снагу), а у фази нацрта наше стварно право
налази се већ четрдесет година. Када коначно дође до кодификације ове врло битне
гране приватног права, било посебним законом или у оквиру јединственог
грађанског законика, биће створени услови за настанак новог уџбеника којим би на
одговарајући начин била обухваћена целокупна материја стварног права.

НАПОМЕНА: У циљу правилног коришћења Допуне, неопходно је

пажљиво прочитати овај Предговор и напомену учињену пре
излагања одговарајуће тематске јединице.

2
Нови Сад, фебруар 2019. године Раденка Цветић

ЗАЛОЖНО ПРАВО
НА ПОКРЕТНИМ СТВАРИМА УПИСАНИМ У РЕГИСТАР1
(бездржавинска залога; регистрована залога; мобилијарна хипотека)

НАПОМЕНА: питања која се тичу заложног права на покретним стварима

уписаним у регистар не могу се припремати из препорученог уџбеника Стварно
право, будући да у њему нису обрађена (у време његовог настанка овај вид
заложног права није ни постојао у нашем правном систему). Због тога ова питања
треба припемити уз помоћ предавања, ове Допуне и Душан Николић, Основни
извори стварног права, Нови Сад, 2007.

ИЗВОРИ:
Овај вид заложног права регулисан је Законом о заложном праву на
покретним стварима уписаним у регистар.2 Поступак уписа у Регистар залоге
спроводи се по одредбама Закона о поступку регистрације у Агенцији за
привредне регистре3

1. О називу овог вида залоге на покретним стварима - Мада се ради о

покретним стварима, начин стицања (и средство публицитета) заложног права није
предаја ствари у државину заложног повериоца, већ упис у одговарајући јавни
регистар. Дакле, ствар која је предмет залоге и даље остаје у државини заложног
дужника (власника).4 То је суштинска разлика у односу на ручну залогу (заложно
право на покретним стварима), и суштинска сличност са хипотеком (заложно право
на непокретним стварима).
Због тога је можда најадекватнији назив овог вида залоге мобилијарна
хипотека (хипотека на покретним стварима), будући да преостала два, иначе
уобичајена, изражавају само по једну доминантну особину овог начина залагања
покретних ствари: ствар се не предаје заложном повериоцу (и зато је
бездржавинска залога), а за настанак зложног права потребно је извршити упис у
одговарајући јавни регистар (и зато је регистрована залога односно регистарска).
Назив мобилијарна хипотека упућује на то да се ради о залагању покретних ствари,
али да се оно, у основи, врши по правилима хипотекарног права, а не ручне залоге.

2. Настанак заложног права - Бездржавинска залога на покретним стварима

настаје на основу уговора о залози којим се залогодавац обавезује да повериоцу
1
Студентима који су заинтересовани да сазнају више о овој врсти залоге као стварноправног
(реалног) средства обезбеђења потраживања, препоручујемо: Милош Живковић у: Драгор Хибер,
Милош Живковић, Обезбеђење и учвршћење потраживања, Београд 2015, стр. 173-209.
2
Сл. гласник РС, бр. 57/2003, 61/2005, 64/2006, 29/2011 – др. закони.
3
Сл. гласник РС, бр. 99/2011, 83/2014.
4
Нагласак је на чињеници да заложни поверилац нема право на државину ствари. То право остаје
власнику заложене ствари, а небитно је за заложноправни однос да ли ће залогодавац бити и
непосредни држалац те ствари или неко друго лице

3
пружи обезбеђење потраживања тако што ће се заложно право повериоца на
стварима залогодавца уписати у Регистар залоге.
Уговор је само правни основ (за чију се пуноважност захтева писана форма),
док заложно право настаје уписом у Регистар. То значи да упис има
конститутивни карактер. Међутим, упис који није заснован на пуноважном
основу (јер је, на пример, залогодавац заложио ствар на којој нема право својине)
не производи правно дејство, тј. на основу таквог уписа неће настати заложно
право.
Упис могу тражити поверилац (потребна му је изричита изјава залогодавца
да се саглашава са таквим уписом) и залогодавац. Залогодавац може бити само
лице које има право својине на покретној ствари, односно лице које је титулар
права које се залаже.

3. Правно дејство заложног права – Ако обезбеђено потраживање не буде

исплаћено о доспелости, поверилац чије је заложно право уписано у Регистар
залоге има право првенства у наплати из вредности предмета залоге, као и право
следовања на основу којег може тражити наплату и од каснијих прибавилаца
предмета залоге.

4. Предмет заложног права – Предмет заложног права могу бити:

- покретне ствари (индивидуално одређена ствар и индивидуализована
генерична ствар),
- збир покретних ствари (на пример, роба у складишту или продавници),
- право потраживања (под условом да је преносиво),
- друга имовинска права (којима титулар може слободно располагати),
- сувласнички удео,
- будуће ствари и права (заложно право настаје тек када залогодавац стекне
својину на ствари односно право).

5. Уговорне стране – Уговорне стране су заложни поверилац и залогодавац.

Заложни поверилац је увек оно лице које је поверилац обезбеђеног потраживања
(има право потраживања према дужнику и заложно право на покретним стварима
уписаним у регистар). Залогодавац је, најчешће, дужник обезбеђеног потраживања
који је истовремено и власник ствари која се залаже, али то може бити и треће лице
које пружа обезбеђење за туђи дуг.
Зависно од тога да ли је залогодавац физичко лице (уговор о залози
закључује изван оквира привредне делатности) или привредни субјект (лице које се
професионално бави привредном делатношћу), Законом је предвиђена могућност
уговарања посебних одредаба о намирењу (вансудска јавна продаја, продаја
предмета залоге по тржишној односно берзанској цени или задржавање ствари по
тој цени).5

6. Права и обавезе залогодавца у погледу предмета залоге – Залогодавац је

обавезан да чува предмет заложног права (са пажњом доброг домаћина, односно

5
Одредбе чл. 27-28 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар.

4
доброг привредника) и да га одржава у исправном стању. Обавеза осигурања
предмета залоге постоји само ако је изричито уговорена.
Будући да се ствар налази код њега, 6 залогодавац може, поштујући наведене
обавезе, вршити сва овлашћења која проистичу из права својине (употреба према
уобичајеној намени, прибирање плодова, издавање у закуп, односно уступање
предмета залоге трећем лицу ради употребе и прибирања плодова). Залогодавац
може отуђити предмет заложног права,7 чиме се не мења правни положај заложног
повериоца, јер прибавилац стиче право својине оптерећено уписаним заложним
правом.8
Наведена права залогодавца могу се битно ограничити или искључити
уговором о залози. Тако, уговором се може искључити право залогодавца да отуђи
предмет заложног права или да га поново заложи, а може се и ограничити употреба
предмета заложног права.9 То значи да је аутономија воље мање ограничена него
при закључењу уговора о хипотеци, на основу којег настаје залажно право на
непокретности.

7. Ред првенства у наплати – У случају вишеструке регистроване залоге (на

истом предмету заложног права) ред првенства у наплати одређује се по моменту
настанка заложног права, тј. према тренутку уписа у Регистар. Релевантан
моменат је у ствари време (дан, час и минут 10) пријема захтева за упис заложног
права у Агенцији за привредне регистре.11
Законом је прописано и како се одређује ред првенства када постоје
различита заложна права на истом предмету. Тако, када постоји и регистрована и
ручна залога, првенство у наплати одређује се према времену настанка
одговарајућег заложног права (упису у Регистар, односно предаји ствари у
државину).12

6
Залогодавац има право да држи предмет заложног права, с тим што губи право на државину ако о
доспелости не испуни обавезу према заложном повериоцу. (чл. 20 Закона о заложном праву на
покретним стварима уписаним у регистар)
7
У том случају, залогодавац је дужан да, без одлагања, поднесе захтев ради уписа заложног права у
Регистар залоге на терет новог власника. Исту обавезу има и нови власник предмета заложног
права. За штету која може настати због пропуштања испуњења ове обавезе, залогодавац и нови
власник солидарно су одговорни заложном повериоцу (чл. 23/2-4 Закона о заложном праву на
покретним стварима уписаним у регистар).
8
Међутим, ако залогодавац предмет заложног права продаје у оквиру своје редовне делатности,
купац стиче право својине без терета (чл. 23/6 Закона о заложном праву на покретним стварима
уписаним у регистар). То су оне ситуације када се залаже роба у складишту или продавници. Ово
правило из чл. 23/6 не доводи до погоршања положаја заложног повериоца, јер на место отуђених
ствари у складиште или продавницу пристижу друге истоврсне ствари. С друге стране, другачије
правило би практично значило изузимање заложених ствари из промета, што би залогодавцу
онемогућило нормално обављање своје делатности. Заложни поверилац би од могућих злоупотреба
од стране залогодавца могао да се заштити уговарањем права да контролише стање робе у
складишту. Више о томе видети, Милош Живковић, op. cit., стр. 182-183.
9
Чланови 24-26 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар.
10
Примењује се астрономско рачунање времена, јер је временски редослед пријема захтева за упис
залоге одлучујући за одређивање првенственог реда уписаног заложног права.
11
Члан 30 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар. Сам упис у
Регистар залоге је реализација тог захтева, па је логично да временски редослед извршених уписа
прати редослед захтева.

5
 Првенство у односу на регистровану залогу има законско заложно право из
уговора у привреди, које настаје по одредбама Закона о облигационим односима. 13
За потраживања пореза и других дажбина ред првенства законског заложног
права државе одређује се према времену њиховог уписа у Регистар залоге.14
Треба напоменути да на основу Закона о извршењу и обезбеђењу, судско
заложно право извршног повериоца у извршном поступку настаје у моменту уписа
у Регистар залоге на покретним стварима и правима. Упис се врши на основу
записника о попису покретних ствари на којима је предложено извршење. Када је
заложно право на истој покретној ствари уписано у корист више извршних
поверилаца, редослед стицања права на намирење (ред првенства) одређује се
према времену пријема (дан, час и минут) захтева за упис у Регистар залоге.15

8. Намирење – Ако дужник не испуни своју обавезу о доспелости, заложни

поверилац стиче право на државину по самом закону и право да из вредности
предмета заложног права намири своје обезбеђено потраживање (главницу и
камату) као и трошкове наплате.
Поступак наплате почиње када заложни поверилац препорученим писмом
обавести дужника и залогодавца (када то није исто лице) и треће лице код кога се
ствар налази, о намери намирења из предмета залоге. Заложни поверилац је дужан
да затражи да се у Регистар залоге упише да је започео поступак намирења.
Залогодавац је дужан да, почев од дана обавештења, сарађује са заложним
повериоцем у поступку намирења (пружа потребна обавештења, трпи намирење,
преда ствар или потребну исправу) и дужан му је накнадити сваку штету која
настане услед одбијања сарадње.
Ако залогодавац добровољно не преда предмет заложног права заложном
повериоцу, Законом је предвиђен врло брз судски поступак који треба да доведе до
тога.16 Након што му је достављено обавештење заложног повериоца о намери
намирења из предмета заложног права, залогодавац не може без његове дозволе
правно располагати предметом залоге (чл. 42).

12
У Закону о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар прецизирано је да
заложно право стечено предајом у државину (ручна залога) ужива првенство у односу на доцније
заложно право уписано у Регистар залоге, ако се заснива на уговору о залози који је закључен у
писменој форми и оверен у суду. Поред тога, терет доказивања је на повериоцу који тврди да је
ствар била предата у државину пре него што је извршен упис у Регистар.
13
Ради се о законском заложном праву превозиоца, комисионара, отпремника и складиштара ради
обезбеђења потраживања трошкова отпреме и превоза ствари, као и о законском заложном праву
посленика за потраживања која проистичу из уговора о делу (потраживање награде за рад, накнаде
за утошени материјал).
14
Члан 34 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар .
15
Сл. гласник РС, бр. 106/2015, 106/2016 – аутентично тумачење, 113/2017 – аутентично тумачење.
Видети чл. 227-228 Закона о извршењу и обезбеђењу.
16
Када заложни поверилац поднесе одговарајући захтев суду (као и оверени извод из Регистра
залоге и уговор о залози), суд мора донети одлуку у року од три дана, а поступак одузимања
спроводи се у даљем року од три дана од дана доношења решења којим је захтев за одузимање
усвојен. Залогодавац у року од три дана од када му је достављено решење о одузимању може
уложити приговор (да повериочево потраживање или заложно право не постоји или да је дуг
исплаћен), који, међутим, не одлаже извршење. Видети одредбе чл. 41 Закона о заложном праву на
покретним стварима уписаним у регистар (Посебан поступак за стицање државине на предмету
заложног права).

6
 Када се изврши упис почетка намирења у Регистар залоге, заложни
поверилац може захтевати судску продају (јавну продају или продају по текућој
цени)17, а након протека 30 дана од уписа почетка намирења 18 може приступити
вансудској продаји.19 Савесно лице које купи ствар стиче право својине без терета.
Дужник може спречити продају испуњењем дуга, а то може учинити и залогодавац
који није дужник.

9. Престанак заложног права – Без обзира на разлог који доводи до престанка

заложног права, да би оно и формалноправно престало да постоји потребно је да се
брише из Регистра залоге. Брисање се може тражити када се оствари неки од
следећих услова:
а) престанак потраживања - Као и остале врсте заложног права,
регистрована залога престаје ако престане обезбеђено потраживање (исплатом дуга
или на други начин).20 Да би и формалноправно престало да постоји потребно је да
се изврши брисање заложног права из Регистра залоге.
Брисање могу захтевати заложни поверилац, дужник и залогодавац (када дужник и
залогодавац није исто лице).
Застарелост потраживања не даје могућност дужнику (залогодавцу) да захтева
брисање заложног права, јер заложни поверилац може и своје застарело
потраживање намирити из вредности предмета залоге.
б) пропаст предмета залоге – Престанак потраживања доводи увек до
престанка заложног права (због његовог акцесорног карактера). Међутим, када
престане да постоји предмет залоге престаће заложно право, али не и потраживање.
Оно ће и даље постојати иако ослабљено због престанка заложног права.
У случају да је предмет залоге био осигуран, заложно право се успоставља на
потраживању износа осигурања, по самом закону (без икаквог посебног
уговарања).
в) продаја предмета залоге у поступку намирења заложног повериоца - Ако
је у питању судска продаја, суд по правноснажности одлуке о намирењу решењем
одређује да се заложно право брише из Регистра залоге. У случају вансудске
продаје заложни поверилац је дужан да изда исправу на основу које залогодавац
може захтевати брисање заложног права. Купац који је предмет заложног права
прибавио на вансудској продаји, такође, може захтевати од заложног повериоца
издавање овакве исправе.
г) одрицање заложног повериоца од заложног права – Одрицање је ваљан
основ да се захтева брисање само ако је дато у писаној форми.
17
Ако би трошкови јавне продаје били несразмерно велики према вредности предмета залоге, суд
може одлучити да га заложни поверилац прода по цени утврђеној проценом стручњака или да га
задржи за себе по тој цени.
18
Тај рок се може скратити споразумом заложног повериоца и залогодавца.
19
Законом су детаљно утврђена правила о томе када се може приступити вансудској јавној продаји,
а када се и како врши продаја по тржишној или берзанској цени (чл. 46-49 Закона о заложном праву
на покретним стварима уписаним у регистар).
20
Сврха заложног права је обезбеђење намирења потраживања. Из акцесорног карактера заложног
права у односу на потраживање, проистиче да оно не може настати ако нема потраживања, да се не
може осамосталити у правном промету (тј. може се преносити само заједно са преносом
обезбеђеног потраживања), али и да престаје када престане да постоји потраживање (испуњењем
или на други начин).

7
 д) конфузија – Када се својство заложног повериоца стекне у истом лицу са
својством дужника, престаће заложно право зато што ће у том случају доћи до
престанка потраживања (нико не може сам себи да дугује, односно сам од себе да
потражује).
ђ) консолидација – Када заложни поверилац стекне право својине на
предмету заложног права, по било ком основу, доћи ће до престанка заложног
права.

10. Регистар залоге – Регистар залоге представља јединствену електронску базу

података која је доступна свим лицима, без обзира на место и територију на којој
приступају Регистру. Регистар залоге21 води Агенција за привредне регистре
Републике Србије. Пун назив регистра је Регистар заложног права на покретним
стварима и правима. Регистар је почео са радом 15. августа 2005. године.
Претраживање података уписаних у Регистар веома је олакшано и може се вршити
према залогодавцу, предмету заложног права, броју под којим је захтев заведен.22
Подаци уписани у регистар су јавни. Без доказивања било каквог интереса
свако има право да захтева приступ уписаним подацима, као и оверени извод (о
подацима из Регистра и о томе да Регистар не садржи податке о залози на
одређеној ствари или праву).
Упис у Регистар залоге ствара необориву претпоставку да су трећа лица
упозната са постојањем заложног права. Међутим, упис није доказ о постојању
својинских или других права залогодавца на заложеним покретним стварима, нити
да је обезбеђено потраживање или залагање пуноважно.
Регистар залоге садржи податке о учесницима заложноправног односа,
податке којима се ближе одређује предмет заложног права и потраживање које се
обезбеђује (обавезно се назначује основни и максимални износ да би се знало до
које мере је оптерећена вредност ствари), податке о постојању спора о заложном
праву или предмету залоге и податак да је започет поступак намирења.23
Поред уписа којим се стиче заложно право или се врше измене и допуне
извршеног уписа, у Регистар залоге уписује се и почетак поступка намирења (као
што је већ истакнуто, заложни поверилац је дужан да затражи такав упис),
забележба постојања спора покренутог ради брисања заложног права (упис се врши
21
Подаци уписани у Регистар доступни су јавности путем званичног сајта Агенције www.apr.gov.rs.
Ту се могу преузети и сви формулари захтева за упис и брисање, са упутством за њихово
попуњавање и о потребној документацији коју треба приложити да би се издејствовала дата врста
уписа.
Одредбе чл. 57-57а Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар којима је
била уређена надлежност за вођење Регистра залоге, престале су да важе на основу Закона о
изменама и допунама Закона о Агенцији за привредне регистре из 2011. године (Сл. гласник РС, бр.
55/2004, 111/2009, 99/2011). Важећа регулатива тих питања садржана је у Закону о Агенцији за
привредне регистре (чл. 10а-10б)
22
На сајту Агенције дата су детаљна упутства које податке треба унети да би започело
претраживање. Најчешћи предмети залоге су теретна и путничка возила, аутобуси, производне
машине, опрема (све оно што се може лако идентификовати по одређеном регистарском броју), али
то могу бити и уметнички предмети (наводи се врста и аутор) и драгоцености (наводи се назив и
произвођач).
23
Видети чл. 62 Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар. Од 1. маја
2013. године почела је примена Правилника о садржини Регистра заложног права на покретним
стварима и правима и документацији потребној за регистрацију (Сл. гласник РС, бр. 31/2013).

8
по захтеву залогодавца), као и забележба вођења неког другог спора релевантног за
уписано заложно право (упис могу захтевати залогодавац и заложни поверилац).
Поступак уписа у Регистар залоге спроводи се по одредбама Закона о
поступку регистрације у Агенцији за привредне регистре.24 На процесна питања
која нису посебно уређена овим Законом, сходно се примењују правила општег
управног поступка.25

НАЈЗНАЧАЈНИЈЕ НОВИНЕ КОЈЕ СУ ЗАКОНОМ О ХИПОТЕЦИ

УВЕДЕНЕ У ХИПОТЕКАРНО ПРАВО РЕПУБЛИКЕ СРБИЈЕ

24
Одредбе чл. 65а-65ђ Закона о заложном праву на покретним стварима уписаним у регистар
(којима је регулисан поступак уписа у регистар залоге) престале су да важе на основу Закона о
поступку регистрације у Агенцији за привредне регистре (Сл. гласник РС, бр. 99/2011, 83/2014;
видети одредбе чл. 48 и 49).
25
Видети чл. 4 Закона о поступку регистрације у Агенцији за привредне регистре.

9
НАПОМЕНА: Сва питања у погледу хипотеке треба припремати из препорученог
уџбеника Ставрно право. Дату материју треба само допунити питањима која су
овде размотрена.

ИЗВОРИ:
Закон о хипотеци, који је усвојен на самом крају 2005. године, 26 донео је
потпуно уређење овог веома значајног института тржишне привреде, које нам је
недостајало више од пола века. Поред тога, Законом су предвиђена нека нова
решења у погледу предмета хипотеке, фиксног ранга хипотеке, вансудског
поступка намирења повериоца из вредности хипотековане непокретности.
У 2015. години Закон о хипотеци значајно је измењен и допуњен.27

1. Предмет хипотеке - Чланом 3 Закона о хипотеци прецизно је уређено шта све

може да буде предмет хипотеке:
- непокретна ствар (право својине на земљишту, грађевинском објекту)
- део непокретне ствари (у складу са одлуком о деоби),
- сусвојински удео у непокретној ствари,
- посебан део зграде на којем постоји право својине, односно друго право
које садржи право располагања (стан, пословна просторија, гаража, гаражно место
и др.),
- право на земљишту које садржи овлашћење слободног правног
располагања (нарочито право грађења, право прече градње) или располагања у
државној, односно друштвеној својини,
- објекат у изградњи, као и посебан део објекта у изградњи (стан, пословна
просторија, гаража), без обзира да ли је већ изграђен, под условом да је издато
правноснажно одобрење за градњу у складу са законом којим се уређује изградња
објеката.28 На овај начин проширује се могућност узимања стамбених кредита, али
су се у пракси већ десиле бројне злоупотребе од стране инвеститора при изградњи
стамбених и пословних зграда.29

26
Сл. гласнику РС, бр. 115/2005.
27
Закон о изменама и допунама Закона о хипотеци, Сл. гласник РС, бр. 60/2015 и Закон о изменама
Закона о хипотеци, Сл. гласник РС, бр. 83/2015.
28
Будући да је предмет хипотеке објекат који није уписан у регистар непокретности, предвиђена су
посебна правила о упису уговорне хипотеке на објекту у изградњи. На земљишту на којем се објекат
гради, уписује се хипотека на објекту у изградњи, а по упису објекта у регистар непокретности,
хипотека се уписује по службеној дужности на изграђеном објекту, односно посебном делу
зграде(чл. 11, ст. 2-5). Објектом у изградњи, у смислу Закона о хипотеци, сматра се и физички
завршен објекат, односно његов посебни део, који није уписан у регистар непокретности, ако
задовољава услове за упис хипотеке на објекту у изградњи (чл. 11, ст. 4).
29
Било тако што градња објекта не буде завршена, па купцима посебних делова зграде остане само
кредит који морају да враћају, а банкама хипотека коју не могу реализовати. Или тако што
инвеститору који је објекат оптеретио хипотеком пре продаје посебних делова зграде, купац
исплати цену, у ком случају он, након што изврши упис права својине у катастар непокретности,
постаје власник објекта оптерећеног хипотеком и не може издејствовати њено брисање јер
инвеститор није вратио банци кредит.

10
2. Настанак и врсте хипотеке – Хипотека настаје уписом у надлежни регистар
непокретности. Зависно од тога на основу чега се упис врши, према Закону о
хипотеци, разликују се следеће врсте хипотеке:
- уговорна хипотека (настаје уписом на основу уговора или судског
поравнања),
- једнострана хипотека (настаје уписом на основу заложне изјаве),
- законска хипотека (настаје уписом на основу закона),
- судска хипотека (настаје уписом на основу судске одлуке у извршном
поступку).
Правила о уговорној хипотеци сходно се примењују на једнострану,
законску и судску хипотеку, осим ако је законом другачије прописано.
Уговор о хипотеци закључују власник непокретности и поверилац. Може да
буде закључен као самосталан уговор којим се власник непокретности обавезује да
у корист повериоца заснује хипотеку ради намирења обезбеђеног потраживања, али
и као део уговора на основу којег настаје потраживање које се обезбеђује
хипотеком. У сваком случају, да би уговор био пуноважан (forma ad solemnitatem)
мора бити закључен или у облику јавнобележничког записа или јавнобележнички
потврђене (солемнизоване) исправе.30 Која од ове две форме ће бити услов
пуноважности уговора о хипотеци, зависи да ли се жели обезбедити непосредно
спровођење принудног извршења (судским или вансудским путем) на основу самог
уговора о хипотеци или не. Да би уговор о хипотеци представљао извршну исправу
на основу које је могуће непосредно спровођење принудног извршења, мора бити
закључен у форми јавнобележничког записа (тзв. обавезна нотаријална форма).
Законом о хипотеци прописана је и обавезна садржина уговора о хипотеци
(чл. 12).31 Пре измена Закона из 2015. године, било је прописано да у самом уговору
о хипотеци мора бити садржана и безусловна изјава власника да пристаје да
поверилац упише хипотеку на његовој непокретности (clausula intabulandi). Према
важећем правилу, клаузула интабуланди може бити дата и у посебној исправи, чија
форма треба да прати форму закљученог уговора о хипотеци (форма
јавнобележничког записа или јавнобележнички потврђене исправе).
Једнострана хипотека представља нову врсту хипотеке. У односу на
уговорну хипотеку разликује се само по основу настанка, будући да настаје на
основу заложне изјаве која представља исправу сачињену од стране власника
непокретности, којом се он једнострано обавезује да у корист повериоца заснује
хипотеку ради намирења обезбеђеног потраживања на начин прописан законом.
Заложна изјава о заснивању једностране хипотеке по форми и садржини одговара
уговору о хипотеци.
Да би хипотека настала, није довољно да постоји пуноважан правни основ
(уговор о хипотеци или заложна изјава на основу које настаје једнострана
хипотека). Неопходно је да хипотека буде уписана у надлежни регистар
30
Упоредити чл. 10 Закона о хипотеци и чл. 82, ст. 1, тачка 3. и чл. 93, ст. 2, тачка 2. Закона о јавном
бележништву (Сл. гласник РС, бр. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 – др. закон, 93/2014 – др.
закон, 121/2014, 6/2015, 106/2015).
31
Подаци о повериоцу, залогодавцу и дужнику (када су залогодавац и дужник различита лица),
прецизни подаци о потраживању које се обезбеђује, подаци о хипотекованој непокретности уз доказ
о праву својине, подаци о домашају хипотеке (саставни делови и неодвојени природни плодови,
припаци, побољшања и повећања вредности непокретности након заснивања хипотеке).

11
непокретности, а то је у Републици Србији, катастар непокретности. Без клаузуле
интабуланди, односно изричите, безусловне изјаве власника о дозволи уписа
(садржане у самом уговору о хипотеци, односно заложној изјави или датој у
посебној исправи), не може се извршити упис.
Упис уговорне хипотеке може захтевати власник непокретности, дужник
или поверилац, док се упис једностране хипотеке на основу заложне изјаве врши на
захтев повериоца.

3. Вансудско намирење повериоца – Законом о хипотеци извршено је одступање

од начела официјелности при реализацији заложног права, утолико што је
предвиђена могућност вансудског намирења хипотекарног повериоца. Међутим,
Законом су прецизно и детаљно уређени услови под којима уговор о хипотеци
представља извршну исправу на основу које се може приступити вансудском
намирењу, као и сам поступак вансудског намирења.
Разлог увођења ове новине треба тражити у тежњи да се тиме отклони један
од највећих недостатака хипотеке у нашем правном систему – спора реализација у
дугој и гломазној процедури. На тај начин треба ово изузетно погодно реално
средство обезбеђења (са становишта власника хипотековане ствари који све време
задржава и њену употребну вредност) учинити атрактивнијим за повериоце.
3.1. Када уговор о хипотеци односно заложна изјава представља
извршну исправу?32 – Уговор о хипотеци је извршна исправа, ако је закључен у
форми јавнобележничког записа и садржи одредбе из којих недвосмислено
произлази: а) да је власник неопозиво овластио повериоца да, ако дуг не буде
плаћен о доспелости, намири своје потраживање без подношења тужбе суду, по
правилима поступка вансудског намирења, б) да је власник изричито упозорен на
последице неизмирења дуга о доспелости и да је пристао на могућност
повериочевог намирења у вансудском поступку продаје непокретности 33 и в) да је
власник сагласан да поверилац има право приступа непокретности.34
Када су испуњени наведени услови у погледу форме и садржине уговора о
хипотеци (односно заложне изјаве о једностраној хипотеци), хипотека се уписује35
у регистар непокретности као извршна вансудска хипотека. Веома је важно што је
сада изричито прописано да је у том случају уговор о хипотеци, односно заложна
изјава о једностраној хипотеци извршна исправа и у смислу Закона о хипотеци (на
основу ње се може непосредно водити поступак вансудског намирења) и у смислу
32
Видети чл. 15 Закона о хипотеци.
33
Односно да неће имати право да води парницу, те да ће његова непокретност принудним путем
бити испражњена и предата купцу у року од 15 дана од дана закључења уговора о продаји, ако је
власник не преда добровољно, осим ако се хипотека уписује на сувласничком уделу (чл. 15, ст. 3, т.
2. Закона о хипотеци).
34
Укључујући и право повериоца на улазак у непокретност без обзира у чијем је она поседу
(власник, закупац, плодоуживалац или други непосредни држалац) да би могао да контролише
одржавање непокретности или из других оправданих разлога. Власник прихвата и обавезу сарадње
са повериоцем у поступку продаје, нарочито да омогући приступ хипотекованој непокретности. (чл.
15, ст. 3, т. 3. Закона о хипотеци).
35
Подсећамо на оно што је већ истакнуто када је било речи о настанку хипотеке: без клаузуле
интабуланди, односно изричите, безусловне изјаве власника о дозволи уписа (садржане у самом
уговору о хипотеци, односно заложној изјави или датој у посебној исправи), не може се извршити
упис у катастар непокретности.

12
закона којим се уређује извршење и обезбеђење (на основу ње се може непосредно
водити судски извршни поступак).36 Право избора има хипотекарни поверилац.37
Када нису испуњени наведени услови у погледу форме и садржине, уговор о
хипотеци, односно заложна изјава о једностраној хипотеци немају снагу извршне
исправе. У том случају примењују се општа правила о намирењу заложног
повериоца судским путем, у складу са начелом официјелности у реализацији
заложног права.
3.2. Васнудски поступак намирења38 – Поступак намирења уређен је тако
да поверилац за случај да дужник не исплати дуг о доспелости може сам, у
релативно кратком времену, да реализује своје потраживање из вредности
хипотековане непокретности.
Поступак се покреће првом опоменом која се у писаној форми шаље
дужнику (и власнику предмета хипотеке, ако се ради о различитим лицима).
Прописана садржина прве опомене је таква да из ње недвосмислено проистиче
спремност повериоца да приступи продаји ако дужник не плати што је дужан у
року од 30 дана од пријема прве опомене.
Ако у том року дуг не буде исплаћен, поверилац ће дужнику и власнику
непокретности и осталим хипотекарним повериоцима упути опомену о продаји
непокретности. И ова опомена треба да буде снабдевена свим неопходним
подацима у погледу потраживања и радњама које дужник треба да предузме у циљу
исплате дуга и спречавања продаје, као и обавештење о избору начина продаје.
Протеком рока од 30 дана након што је дужник примио прву опомену, а није
исплатио дуг, поверилац ће регистру непокретности послати захтев да се изврши
забележба хипотекарне продаје у његову корист.39
Забележба садржи изричито овлашћење хипотекарног повериоца да по
коначности решења о забележби40 (а најраније истеком рока од 30 дана од дана

36
У недостатку оваквог правила, пре доношењ Закона о извршењу и обезбеђењу из 2011. године,
судови су различито поступали, сматрајући да вансудска извршна хипотека није извршна исправа у
судском извршном поступку. Законом о извршењу и обезбеђењу из 2011. године изричито је
предвиђено да јесте, а сада постоји изричито правило у том смислу и у Закону о хипотеци (чл. 15,
ст. 1). Такво правило је потврђено и Законом о извршењу и обезбеђењу из 2015. године у чл. 41.
37
Закон о извршењу и обезбеђењу из 2015, чл. 20: "Поверилац чији уговор о хипотеци и заложна
изјава представљају извршне исправе има право избора: да се намири применом закона којим се
уређује хипотека или применом овог закона. Сматра се да је поверилац изабрао намирење применом
закона којим се уређује хипотека када се донесе решење о упису забележбе хипотекарне продаје, а
за намирење применом овог закона када поднесе предлог за извршење. Суд одбацује предлог за
извршење поднет после доношења решења о упису забележбе хипотекарне продаје. Против решења
о одбацивању предлога дозвољен је приговор."
38
Члановима 29-38 Закона о хипотеци.
39
Регистру непокретности уз захтев за упис забележбе хипотекарне продаје, доставља се и копија
опомене о продаји, копија уговора о хипотеци, изјава да дужник до тог дана није испунио дуг,
докази да су прва опомена и опомена о продаји послате дужнику, власнику непокретности и
осталим хипотекарним повериоцима (чл. 31, ст.1). У року од 7 дана по приспећу захтева, регистар
непокретности ће извршити упис тражене забележбе и доставити решење о забележби хипотекарне
продаје хипотекарном повериоцу, дужнику и власнику непокретности и осталим хипотекарним
повериоцима чије је потраживање обезбеђено хипотеком на истој непокретности.
40
Рок за жалбу на решење о забележби износи 15 дана од дана пријема решења, а надлежни орган
мора донети другостепено решење у року од 15 дана од дана подношења жалбе. Право жалбе имају
власник, дужник и поверилац који је поднео захтев за доношење решења о хипотекарној продаји

13
издавања решења), може у својству законског заступника власника хипотековане
непокретности, продати хипотековану непокретност, у складу са одредбама Закона
о хипотеци. Забележба садржи и забрану отуђења и било какво правно располагање
хипотекованом непокретности од стране власника.
Наведена правила дају могућност хипотекарном повериоцу да приступи
продаји хипотековане непокретности у врло кратком року од прве опомене (30 дана
за испуњење обавезе по првој опомени, плус 7 дана за доношење решења о
забележби и упис забележбе, плус 30 дана од дана издавања решења). Продаја се
може извршити путем аукције41 или непосредном погодбом.42 Ако у року од 18
месеци од дана коначности решења о забележби хипотекарне продаје,
хипотекована непокретност не буде продата у вансудском поступку намирења,
регистар непокретности ће донети решење о брисању забележбе по службеној
дужности, и истовремено уписати забележбу забране васудске продаје
хипотековане непокретности од стране хипотекарног повериоца. Од тог момента,
он се може намирити искључиво у поступку судске продаје.43
Могућност брзе реализације хипотеке треба да стимулише повериоце да пристају
на обезбеђење својих потраживања на овај начин. С друге стране, дужник све време
након што је пао у доцњу може спречити продају ако изврши исплату дуга.44

4. Престанак хипотеке - Престанак хипотеке прецизно је и исцрпно регулисан чл.

43-52 Закона о хипотеци.45
4.1. У вези исписа хипотеке, као формалног акта који прати остварење неког
од (материјалноправних) разлога престанка хипотеке, предвиђено је када се врши
(ако обезбеђено потраживање престане на начин дозвољен законом) и по чијем
захтеву (дужника, власника или повериоца).
(чл. 31, ст. 6). Жалба ће бити уважена ако дужник или власник достави регистру непокретности
писмене доказе да потраживање не постоји, да хипотека не постоји, да потраживање није доспело за
наплату или да је дуг исплаћен.
41
Правила о аукцијској продаји садржана су у чл. 35 Закона о хипотеци. Оглас о одржавању аукције
мора бити објављен најмање 30 дана пре заказане продаје. Успех продаје већ на првој аукцији
значио би да поверилац може извршити наплату свог доспелог потраживања у року краћем од три
ипо месеца од када је опменуо дужника да плати оно што је дужан. Прва аукцијска продаја мора
бити одржана у року од 6 месеци од дана коначности решења о забележби хипотекарне продаје.
42
Продаја непосредном погодбом регулисана је чл. 36 Закона о хипотеци. Петнаест дана пре
закључења уговора о продаји, поверилац треба да о намераваној продаји обавести дужника,
власника непокретности и лица која имају друга права на непокретности. То обавештење, између
осталог, садржи и изјаву у ком року може да се изврши целокупна обавеза да би се избегла продаја
непокретности. Одређивање цене по којој се хипотекована непокретност може продати
непосредном погодбом, врши се у складу са правилом из чл. 34, ст. 4-5 Закона о хипотеци.
43
Члан 34, ст. 6-7 Закона о хипотеци.
44
Исти смисао има и прописана могућност закључивања накнадног уговора (чл. 27 Закона о
хипотеци) између хипотекарног повериоца и власника непокретности по доспелости обезбеђеног
потраживања. Накнадним уговором може да се уговори делимични или потпуни пренос права
својине, односно другог стварног права на предмету хипотеке, на повериоце, уместо испуњења дуга
и сваки други посао којим се постиже брисање хипотеке са непокретности. Накнадни уговор могуће
је закључити само у случају да на хипотекованој непокретности постоји један уписани хипотекарни
поверилац (чл. 27, ст. 3). У противном, закључивање накнадног уговора са једним од више уписаних
хипотекарних поверилац, водило би ка изигравању осталих.
45
Поређења ради, цео институт хипотеке био је регулисан са 7 чланова Закона о основама
својинскоправних односа (чланови 63-69).

14
 Испис хипотеке може захтевати власник хипотековане непокретности и
купац који је ту непокретност купио у поступку вансудске продаје. Уз захтев за
испис подноси се: а) изјава хипотекарног повериоца у писаној форми да пристаје на
испис хипотеке, или б) правноснажна судска одлука којом се утврђује да је
потраживање хипотекарног повериоца престало, или в) уговор о купопродаји
хипотековане непокретности закључен након поступка вансудске продаје, односно
уговор о продаји непосредном погодбом,46 односно накнадни уговор.
Поверилац је дужан да дозволи брисање хипотеке уколико му је
потраживање у целости исплаћено, односно када су испуњени услови предвиђени
Законом о хипотеци. Такође је дужан да изда (дужнику и власнику) потврду о
измирењу дуга без одлагања и да сагласност за брисање хипотеке.
Када је на непокретности која је продата вансудском продајом било уписано
више хипотека у корист различитих хипотекарних поверилаца, а из постигнуте
вредности непокретности није могуће да се сви у потпуности намире, регистар
непокретности дужан је да по захтеву овлашћеног лица (ако је приложен
одговарајући документ), изврши брисање свих уписаних хипотека.
4.2. До престанка хипотеке долази због пропасти хипотековане
непокретности. Власник тада може захтевати испис хипотеке, а ако обнови
непокретност, хипотека се поново успоставља, а поновни упис врши се по самом
закону. У случају делимичне пропасти хипотековане непокретности, хипотека се
своди на преостали део (исправка уписа врши се, такође, по самом закону).
У оба случаја (пропаст или делимична пропаст хипотековане
непокретности) хипотекарни поверилац стиче заложно право (по самом закону) на
потраживању накнаде из осигурања, односно на исплаћеној накнади.
4.3. Престанак хипотеке када у општем интересу (по основу
експропријације) право власника на предмету експропријације пређе на треће лице.
У том случају, испис хипотеке врши се на захтев новог власника непокретности, а
хипотекарни поверилац стиче заложно право на потраживању накнаде. Ако је на
име накнаде дата у својину друга непокретност на њој се уписује хипотека.
4.4. Хипотека престаје и када је извршена судска јавна продаја или
вансудска продаја, а испис се врши на основу одговарајућег доказа да је извршено
намирење повериоца.47
4.5. Испис хипотеке може захтевати власник, дужник или поверилац у
случају конфузије и консолидације. Када се у истом лицу стекне својство
хипотекарног повериоца и дужника (конфузија), доћи ће до престанка хипотеке.
46
Када се испис тражи на основу уговора о купопродаји хипотековане непокретности закљученог
након поступка вансудске продаје, односно уговора о продаји непосредном погодбом, потребно је
поднети и доказ да је уплаћена купопродајна цена, да би захтев за брисање хипотеке био усвојен
(чл. 44, ст. 2, тачка 3. Закона о хипотеци.
47
Када се ради о судској јавној продаји, исправа за испис хипотеке је правноснажна судска одлука о
намирењу хипотекарних поверилаца (чл. 48 Закона о хипотеци). Ако је у питању вансудска продаја,
испис хипотеке врши се на захтев купца хипотековане непокретности, хипотекарног повериоца,
хипотекарног дужника, а исправа за испис је или закључени накнадни уговор између власника
непкретности и хипотекарног повериоца, или купопродајни уговор, односно уговор о продаји
непосредном погодбом уз доказ о исплаћеној купопродајној цени. Хипотеке и други терети, уписани
у регистар непокретности после хипотеке ради чијег намирења је извршена вансудска продаја,
односно закључен накнадни уговор, престају по сили закона. Надлежни регистар ће извршити
брисање по службеној дужности, без обзира на обим њиховог намирења (чл. 49 Закона о хипотеци)..

15
Конфузија, уствари, доводи до престанка обезбеђеног потраживања (јер нико сам
себи не може да дугује, нити од себе самог да потражује), па ће због тога престати
и хипотека као акцесорно право. Када хипотекарни поверилац стекне право својине
на хипотекованој непокретности (консолидација) доћи ће до престанка хипотеке.
То не мора имати утицаја на постојање потраживања, али његово намирење неће
више бити обезбеђено хипотеком.
4.6. Поверилац се може одрећи хипотеке. Да би одрицање произвело правно
дејство престанка хипотеке, потребно је да буде дато у форми која је прописана као
услов пуноважности уговора о хипотеци (јавнобележнички запис или
јавнобележнички потврђена, односно солемнизована исправа), те да се изврши
испис (може га захтевати хипотекарни поверилац, односно власник хипотековане
непокретности који мора уз захтев приложити повериочеву изјаву о одрицању).
4.7. Законом о хипотеци изричито је утврђено да хипотека престаје и услед
амортизације обезбеђеног потраживања, када се ради о тзв. старим хипотекама. 48
Основ престанка хипотеке у овом случају је правноснажна судска одлука којом се
утврђује амортизација потраживања, а која се доноси на предлог власника
(сувласника или титулара заједничке својине) хипотековане непокретности. Да би
био усвојен захтев за амортизацију потраживања, треба да буду кумулативно
испуњени следећи услови: 1) да је протекло двадесет година од доспелости
обезбеђеног потраживања, 2) да уписани хипотекарни поверилац више не постоји
или се не може пронаћи (као ни његови универзални сукцесори или касније
уписани пријемници обезбеђеног потраживања) и 3) да за протекло време нико од
овлашћених лица није захтевао, нити примио исплату ни главног потраживања ни
камате. Иста лица која могу тражити да се утврди амортизација обезбеђеног
потраживања (власник, сувласник, заједничар), могу захтевати испис на основу
правноснажне судске одлуке.

5. Заснивање нове хипотеке – Законом о хипотеци регулисано је неколико

ситуација које могу имати врло велики практични значај будући да се ради о
начинима обезбеђења фиксног ранга хипотеке, односно реда првенства. У том
смислу, омогућено је располагање неисписаном хипотеком (односно њен пренос),
дозвољена је забележба првенственог реда за упис нове хипотеке на месту које је
имала ранија хипотека чији се испис тражи, као и предбележба нове хипотеке која
ће настати и заузети место старе хипотеке када она престане.49
5.1. Располагање неисписаном хипотеком50 - Када престане обезбеђено
потраживање, власник хипотековане непокретности (хипотекарни дужник) може
захтевати брисање хипотеке из регистра или располагати неисписаном хипотеком.
Овакво располагање могуће је у периоду од три године након престанка

48
Овај начин престанка хипотеке није био предвиђен Законом о основама својинскоправних односа.
Међутим, брисање старих хипотека (због амортизације обезбеђеног потраживања) могло се
извршити по правилима земљишнокњижног права (јер је овај начин престанка хипотеке био
предвиђен Законом о земљишним књигама из 1930. године).
49
Видети више, Милош Живковић, op. cit., стр. 269-271.
50
Чланови 53-54. Власник се не може одрећи права на располагање неисписаном хипотеком
(одрицање нема правно дејство), осим што се уговором са конкретним лицем, а нарочито са
хипотекарним повериоцем са каснијим редом првенства, може обавезати да ће тражити испис
одређене хипотеке у његову корист.

16
потраживања које је било обезбеђено том хипотеком, тако што се она може пренети
ради обезбеђења новог потраживања, а до износа потраживања које је раније
обезбеђивала. Пренос се врши на захтев власника, уз доказ да је престало
потраживање које је било обезбеђено. Тиме се не мења положај хипотекарних
поверилаца са каснијим редом првенства (задржавају место на коме се њихове
хипотеке налазе – тзв. фиксни ранг), тако да се они не могу успротивити таквом
располагању. С друге стране, побољшава се положај власника хипотековане
непокретности јер он може остварити задуживање под повољнијим условима, ако
понуди обезбеђење хипотеком првог ранга. Од момента престанка обезбеђеног
потраживања постоји тзв. својинска хипотека без потраживања, све док власник не
изврши наведено располагање неисписаном хипотеком.
5.2. Забележба првенственог реда - Ради резервисања првенственог ранга,
власник хипотековане непокретности може уз захтев за испис да тражи забележбу
првенственог реда за упис нове хипотеке.51 Нова хипотека треба да буде уписана у
року од три године од дозвољавања такве забележбе и ништа се не мења у
поређењу са старом (ранијом) хипотеком чији је испис извршен (има исти ранг,
обезбеђује до износа потраживања обезбеђеног ранијом хипотеком).
5.3. Предбележба нове хипотеке - Резервисање првенственог ранга могуће
је постићи и предбележбом нове хипотеке на месту већ уписане хипотеке, 52 с тим
што упис производи дејство ако се стара хипотека испише у року од годину дана од
дана извршене предбележбе нове хипотеке. Ако се то не деси нова хипотека
исписује се по самом закону.

ЕВИДЕНЦИЈА НЕПОКРЕТНОСТИ

НАПОМЕНА: У Републици Србији у једном дужем временском периоду

постојала су три паралелна система евиденције непокретности (систем земљишних
књига заснованих на катастру земљишта, тапијски систем и систем јединствене
евиденције непокретности). Стање у погледу евиденције непокретности, међутим,
измењено је утолико што је предност дата тзв. јединственој евиденцији
непокретности, која је у међувремену постала и једина.

51
Члан 55 Закона о хипотеци. Ако у међувремену дође до промене власника хипотековане
непокретности, извршена забележба користи новом власнику. Нова хипотека, може под наведеним
условима ступити на место две или више хипотека које у првенственом реду долазе једна иза друге.
52
Члан 56 Закона о хипотеци. Овим чланом не само да су одређени услови за предбележбу нове
хипотеке и услови под којим ће она произвести дејство, него је регулисана и ситуација за случај да
је на старој хипотеци заснована надхипотека.

17
 Стога, из препорученог уџбеника Стварно право треба припремати питања:
Земљишне књиге (појам, значај и састав) - стр. 318-327, и Јединствена евиденција
непокретности (појам и основне разлике у односу на земљишне књиге) – стр. 362-
367; остала испитна питања која се односе на евиденцију непокретности односно
катастар непокретности, треба припремити из ове Допуне.

ИЗВОРИ:
Систем јединствене евиденције непокретности, спроведен је у Републици
Србији кроз катастар непокретности. Релевантни извори су: Закон о државном
премеру и катастру из 2009. године,53 и Закон о поступку уписа у катастар
непокретности и водова из 2018. године.54 Од подзаконских аката нарочито је
значајан Правилник о катастарском премеру и катастру непокретности из
2016. године.55

СИСТЕМИ ЕВИДЕНЦИЈE НЕПОКРЕТНОСТИ У СРБИЈИ

1. Појам и значај евиденције непокретности – Евиденција непокретности

представља систематизоване податке о непокретностима који пружају сазнање о
тачном положају, простирању и границама непокретности, врсти и квалитету
земљишта, зградама које се на њему налазе, као и о правима која на
непокретностима (земљишту и зградама) постоје. Сви ти подаци чине потпуну
евиденцију неопокретности, а могу бити садржани у јединственом регистру или у
различитим евиденцијама које се међусобно допуњавају.
Изводљивост евиденције непокретности произлази из чињенице да је та
врста ствари, за разлику од покретних, ограничена у броју и простирању, те да
имају положај који се не мења, односно представљају релативно трајни елемент. У
развоју људског друштва релативно рано је уочено да се путем адекватне
евиденције постиже жељена сигурност у правном промету непокретности.
Временом се из потребе да акти располагања правима на земљишту буду
јавни,56 развио обичај да се својина на непокретности преноси и ограничава пред
судом уз лично присуство преносиоца и прибавиоца који су давали изјаве о
преносу својине или настанку другог стварног права (које представља ограничење
нечијег права својине). Те изјаве су чуване у суду, а затим је почело њихово
уписивање у посебне књиге. Управо из тог обичаја настала је главна формалност за
53
Сл. гласник РС, бр. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 – одлука УС, 96/2015, 47/2017 – аутентично
тумачење, 113/2017 – др. закон, 27/2018 – др. закон, 41/2018 – др. закон.
54
Сл. гласник РС, бр. 41/2018, 95/2018.
55
Сл. гласник РС, бр. 7/2016, 88/2016.
56
За прибављање права својине на непокретним стварима на основу уговора у Римском праву важио
је исти принцип као и код покретних ствари: да би дошло до преноса права својине било је
потребно, и довољно, да постоји споразум преносиоца и прибавиоца и да се изврши предаја,
односно ступање у посед од стране прибавиоца. Међутим, временом је у германском праву
преовладало схватање да пренос права својине на непокретностима треба да буде јаван и свечан. У
основи таквог схватања је економски, па чак и егзистенцијални значај који је земљиште имало.
Нарочито је развој зајма, а затим и кредитних односа који су условили развој реалних средстава
обезбеђења испуњења обавезе, представљао замах за убрзан развој евиденција непокретности.

18
прибављање својине и других стварних права на непокретностима у виду уписа у
посебне јавне књиге. Вођење таквих јавних регистара од стране суда или другог
надлежног државног органа или тела, такође је временом постало правило, јер су
на тај начин дати регистри добијали неопходан ауторитет.
Развој и интензивирање промета непокретности имао је за последицу
тражење што адекватнијег начина публиковања преноса односно стицања стварних
права на непокретностима, у циљу постизања правне сигурности у том промету. У
почетку је уписивање у земљишне регистре имало само функцију публицитета у
смислу чињења доступним података о стварноправном стању непокретности што
ширем кругу лица. Касније, најпре у германским правима, стицање стварних права
на непокретностима условљавано је уписом у посебну јавну књигу. Тиме упис у
јавне књиге добија традициони значај, будући да представља конститутивни
моменат за стицање, ограничавање, пренос или престанак стварних права на
непокретностима.57

2. Три система евиденције непокретности у Србији - Нашим позитивним

стварним правом предвиђено је да се "На основу правног посла право својине на
непокретности стиче уписом у јавну књигу или на други одговарајући начин
одређен законом."58 У Србији је до недавно конститутивни моменат за стицање
права својине на непокретности на основу правног посла био или упис у земљишне
књиге или упис у катастар непокретности или пренос тапије. То значи да су
постојала три паралелна, међусобно изузетно различита, система правне
евиденције непокретности: систем земљишних књига, систем тзв. јединствене
евиденције непокретности у виду катастра непокретности и тапијски систем.
Међутим, у овом моменту може се констатовати да је јединствена евиденција
постала и једина евиденција непокретности у Републици Србији и да је катастар
непокретности заменио све до сада постојеће евиденције.59
Због тога ћемо укратко приказати земљишнокњижни и тапијски систем
евиденције непокретности, док ће сва питања у погледу катастра непокретности
која имају значај за стварна права на непокретностима, бити размотрена у
неопходној мери.

2.1. Систем земљишних књига – Као што је истакнуто у напомени датој

испод наслова Евиденција непокретности, о појму, значају и саставу земљишних
књига треба учити из препорученог уџбеника из Стварног права, стр. 318-327. Због
тога ћемо овде навести само оно што је потребно ради поређења наведена три
система евиденције непокретности.

57
Ради њихове потпуности врши се и евиденција стварних права која су стечена ванкњижно, тј. без
уписа (на пример, одржајем или по основу наслеђивања), као и неких правно релевантних чињеница
које су од значаја било за промет, било за обим уписаног права (на пример, чињеница малолетства
власника, чињеница вођења спора о постојању самог права или његовом обиму).
58
Члан 33 Закона о основама својинско-правних односа.
59
Према чл. 189 Закона о државном премеру и катастру: "У катастарској општини или њеном делу
за коју је основан катастар непокретности у складу са одредбама овог закона, даном почетка његове
примене, престаје да важи катастар земљишта, као и земљишна књига, књига тапија, интабулациона
књига и књига продатих друштвених станова са хипотеком, ако ове књиге постоје у време оснивања
катастра непокретности у тој катастарској општини."

19
 Земљишна књига представља тзв. правну евиденцију непокретности (у
надлежности суда) која је заснована на катастру земљишта као фактичкој
евиденцији (у надлежности органа управе). Дакле, земљишна књига не садржи
податке о непокретности (површина, облик, границе простирања) који се добијају
њеним изворним премером, већ се непокретност у њој описује према подацима из
катастра земљишта. То значи да је ажурност земљишне књиге условљена, с једне
стране, ажурношћу катастра земљишта, јер се промене у погледу непокретности
(површина и облик парцеле, изграђеност земљишта) могу провести у земљишној
књизи тек ако су проведене у катастру земљишта. С друге стране, због начела
добровољности уписа у земљишне књиге, њена ажурност у погледу права на
непокретностима, зависи и од титулара тих права.60
У моменту када се почело размишљати о замени земљишних књига
јединственим регистом непокретности,61 посматрано за данашњу територију
Републике Србије, систем земљишних књига постојао је у Војводини (у којој је, као
делу Хабсбуршке монархије, уведен још 1855. године) и на приближно једној
трећини ужег подручја Србије, где се са увођењем земљишних књига почело после
доношења земљишнокњижних прописа у Краљевини Југославији 1930. и 1931.
године.62 Земљишне књиге су увођене почев од севера, од Саве и Дунава, према
југу и посебно за Град Ниш.
Пошто је 1946. године, ступањем на снагу Закона о неважности правних
прописа донетих пре 6. априла 1941. године и за време непријатељске окупације,
дошло до прекида правног континуитета с правним поретком Краљевине
Југославије, наведени земљишнокњижни закони изгубили су правну снагу. На
основу чл. 4 Закона о неважности ... из 1946. године, примењивана су правна
правила садржана у земљишнокњижним прописима из 1930. и 1931. године, све
док земљишне књиге нису замењене катастром непокретности.

2.2. Тапијски систем – У осталим деловима Србије земљишне књиге нису

уведене ни након доношења споменутих земљишнокњижних закона у Краљевини
Југославији, већ је и даље постојао тапијски систем, 63 као наслеђе из турског
времена.
Српским грађанским закоником из 1844. године (§ 292) било је предвиђено
да се пренос својине на непокретним добрима врши једино уписом прибавиоца у

60
Међутим, доследна примена начела уписа која би значила неопходност његовог спровођења да би
могло доћи до промене у правном стању непокретности, довела би до тога да начело добровољности
уписа не би могло бити злоупотребљено на штету тачности и потпуности земљишне књиге. О томе
каква је судска пракса у том погледу настала и зашто, биће речи при разматрању начела катастра
непокретности.
61
То је период друге половине седамдесетих и прве половине осамдесетих година XX века када је
Србија била у саставу Социјалистичке Федеративне Републике Југославије Питање евиденције
непокретности и права на њима било је у законодавној надлежности република.
62
То су: Закон о земљишним књигама, Закон о унутрашњем уређењу, оснивању и исправљању
земљишних књига (оба донета 1930. године), Закон о земљишнокњижним деобама, отписима и
приписима и Правилник за вођење земљишних књига (из 1931. године).
63
Овај ситем назван је по тапији која се појављује као његова централна установа. Тапија је јавна
исправа која садржи обориву претпоставку да је лице које је означено у њој власник непокретности
за коју је издата тапија. О тапијском систему видети више у препорученом уџбенику из Стварног
права, стр. 359-362.

20
баштинске тј. земљишне књиге. Међутим, до увођења баштинских књига, као
привремено решење, а на основу законодавног решења из 1850. године, наређено је
да се упис у књиге замени судским преносом тапије.64
Улога тапијског система као прелазног решења 65 никада га није доводила у
равноправан положај при разматрању питања за коју евиденцију непокретности ће
се Србија определити.66 У том смислу равноправни такмаци последње две деценије
били су земљишнокњижни систем и систем јединствене евиденције непокретности.

2.3. Јединствена евиденција непокретности - Катастар непокретности у

смислу јединствене (фактичке и правне) евиденције непокретности, као позитивно-
правно решење постоји у Србији три деценије. Законом о премеру и катастру и
уписима права на непокретностима који је донет 1988. године, 67 у Србији је уведена
јединствена евиденција непокретности. Ипак, она је постојала само као законско
решење без икакве реализације, све до доношења Закона о државном премеру и
катастру и уписима права на непокретностима из 1992. године. 68 Иако је од почетка
планирано да катастар непокретности буде не само јединствена већ и једина
евиденција непокретности (да се њоме замене постојеће земљишне књиге и
тапијски систем), у првој деценији важења Закона из 1992. године веома мало је
урађено на његовом спровођењу.69 Темпо оснивања катастра непокретности,
међутим, након 2002. године, када су донете бројне и значајне измене и допуне
Закона о државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима, битно
је промењен.70
Бројне измене и допуне Закона о државном премеру и катастру и уписима
права на непокретностима из 1992. године, довеле су до закључка да је ову
материју потребно регулисати новим законом. Након трогодишње фазе нацрта,
2009. године донет је сада важећи Закон о државном премеру и катастру.71 Неке
64
За тај пренос важили су прописи који се односе на упис у баштинске књиге, под условом да се
могу применити. "Тако је комбинован систем тапија са системом баштинских књига и створен је
један нови систем, који слободно може да се назове српским системом". (Лазар Марковић,
Грађанско право, Општи део и Стварно право, Београд, 1912, стр. 353)
65
Тапијски систем је у Србији имао карактер привременог решења још од ступања на снагу Српског
грађанског законика из 1844. године. У једном дугом периоду био је привремено решење до увођења
земљишних књига, а затим привремено решење до увођења катастра непокретности, у катастарским
општинама за које никада нису биле основане земљишне књиге.
66
Шта више, постоји и став да тапијски систем у Србији постоји само теоријски. Видети: Братислав
Точанац, Напомене о стању евиденције непокретности, Правни живот, бр. 9-10/1994, стр. 810, или
Драгољуб Симоновић, Реафирмација земљишних књига, Правни живот, бр. 10/1998, стр. 780 ("... на
папиру постојећег, а у пракси потпуно закржљалог, тапијског система.").
67
Службени гласник СР Србије, бр. 17/1988, 24/1988, 49/1989, 56/1989; пречишћен текст објављен у
бр. 28/1990.
68
Службени гласник Републике Србије, бр. 83/1992; измене и допуне у бр. 53/1993, 67/1993,
48/1994,12/1996, 15/1996, 34/2001, 25/2002 и 101/2005.
69
До марта 2000. године катастар непокретности је основан у 252 од укупно 5831 катастарских
општина, што је око 4% укупне територије Србије. Како је Законом био прописан десетогодишњи
рок (истицао је 2002. године) за израду нове евиденције, а имајући у виду дотадашњу реализацију,
стручна јавност је, већином, истицала да је дошло време за реафирмацију земљишних књига.
70
Више о томе у: Раденка Цветић, Евиденција непокретности, Зборник радова Правног факулотета
у Новом Саду, бр. 3/2004, стр. 335-338.
71
Сл. гласник РС, бр. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 – одлука УС, 96/2015, 47/2017 – аутентично
тумачење, 113/2017 – др. закон, 27/2018 – др. закон, 41/2018 – др. закон.

21
одредбе овог Закона стављене су ван снаге Законом о поступку уписа у катастар
непокретности и водова из 2018. године.72
Јединствена евиденција непокретности у суштини представља обједињену
базу података о непокретностима и правима на њима у надлежности Републичког
геодетског завода. Посматрано у односу на стање које је код нас постојало пре
њеног увођења, јединствена евиденција непокретности замишљена је и спроведена
као концепт који подразумева да катастар земљишта преузме дотадашњу функцију
земљишних књига. У аустријско-немачком систему земљишних књига заснованих
на катастру земљишта, егзистирају два јавна регистра: земљишна књига и катастар
земљишта. У систему јединствене евиденције непокретности постоји један јавни
регистар који се зове катастар непокретности.

3. Превазилажење незадовољавајућег стања – Стање евиденције непокретности

код нас дуго је било незадовољавајуће, а за то постоји више разлога. 73 Пре свега,
никада није постојала једнообразност у правној евиденцији непокретности, 74 а,
самим тим, земљишне књиге, као поуздани регистри примењени у неким високо
развијеним земљама (Аустрија, Немачка, Швајцарска), нису добиле исту шансу и
код нас. Земљишне књиге никада нису биле уведене у целој Србији, а и на оним
подручјима где јесу, нису увек биле уредно вођене, негде су запуштене, а негде, где
су уништене још у току Другог светског рата, никада нису до краја обновљене.
Поврх свега, у великом броју случајева подаци који су евидентирани у земљишним
књигама разликују се од података у катастру земљишта, а и земљишнокњижно и
катастарско стање разликују се од стварног (фактичког) стања непокретности.75
Императив стварања потпуне и прецизне евиденције непокретности, као
предуслова легалног промета непокретности и искоришћавања њене вредности
ради добијања што повољнијих кредита њеним хипотековањем, требало је, по
мишљењу бројних правних теоретичара и практичара, задовољити доношењем
одговарајућих прописа о земљишним књигама, успостављањем земљишнокњижне
евиденције на оним подручјима Србије где постоји тапијски систем, те
ажурирањем постојећих земљишних књига (довођењем у склад правних података
убележених у земљишне књиге са фактичким стањем које је у међувремену знатно
измењено). Уместо тога, дошло је до опредељења за увођење система јединствене

72
Сл. гласник РС, бр. 41/2018, 95/2018. Даном ступања на снагу Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова (8. јун 2018. године) престале су да важе одредбе чл. 59-61, 65, 66, 73-82б,
121-137, 145, 173, 185, ст. 2-4 Закона о државном премеру и катстру.
73
О разлозима незадовољавајућег стања евиденције непокретности видети више у: Раденка Цветић,
Савремена евиденција непокретности, Нови Сад 2016, стр. 53-58.
74
До каквог апсурда то може да доведе показује један пример из прошлости. У Чачку је увођење
земљишних књига започето 1940. године, а настављено је по завршетку рата. Током 1946. и 1947.
године, земљишне књиге уведене су у 28 катастарских општина на подручју леве обале Западне
Мораве. Због недостатка средстава тада се "застало" тако да је у 29 катастарских општина на десној
обали и даље важио тапијски систем. Такво стање потрајало је све до увођења јединствене
евиденције (катастра непокретности) у свим катастарским општинама, што се десило у периоду од
2000. до 2008. године.
75
Ажурна земљишна књига подразумева, између осталог, постојање свести приватноправних
субјеката да је упис неопходан за легалан промет непокретности, да је недостатак уписа нешто што
умањује тржишну вредност непокретности и од ње чини тзв. мртав капитал који не може да се
оптерети хипотеком у циљу добијања (повољних) кредита.

22
евиденције непокретности. Коментари су били бројни и разноврсни, али би се
могли свести на следећу констатацију: "Увођење јединствене катастарске
евиденције је особен покушај да се напусти најсавршенији систем
земљишнокњижне евиденције који је доживео своју потпуну афирмацију у
најразвијенијим државама Европе и да се проблем настао услед недовршеног
регистра реши покушајем увођења ‘нове’ евиденције."76 77

КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ
- појам и састав -

За стручне послове и послове државне управе од значаја за фактичку и

правну евиденцију непокретности утврђена је надлежност Републичког геодетског
завода, посебне организације у оквиру државне управе. 78 У погледу надлежности за
праћење промена насталих након оснивања катастра непокретности (тзв. поступак
одржавања катастра непокретности), треба истаћи да у првом степену решава
служба за катастар непокретности, а у другом степену Републички геодетски
завод.79
1. Појам катастра непокретности – Према законској дефиницији катастар
непокретности је основни и јавни регистар о непокретностима и стварним правима
на њима. У катстар непокретности уписују се следеће непокретности: земљиште
(катастарске парцеле пољопривредног, шумског, грађевинског, водног и другог
земљишта), надземни и подземни грађевински објекти (зграде свих врста,
привредни објекти, објекти културе, спорта и рекреације, склоништа и други
грађевински објекти), посебни делови објеката који чине грађевинску целину (стан,
пословни простор, гаража и други). Што се тиче права, уписује се стварна права
(право својине, право коришћења непокретности у складу са Законом о јавној
својини, право службености, хипотека и друга стварна права на непокретностима
прописана законом),80 и облигациона права (уговорно право прече куповине, закуп
и друга облигациона права на непокретности чији упис је предвиђен законом).81

76
Мирослав Лазић, Значај јавног регистра за хипотеку, Зборник радова Правног факултета у Нишу,
2000/2001, стр. 85.
77
О томе како се евентуално могло превазићи незадовољавајуће стање евиденције непокретности у
Србији, видети више у: Раденка Цветић, Савремена евиденција непокретности, Нови Сад 2016, стр.
69-83.
78
Видети чл. 10 Закона о државном премеру и катастру. Стручне послове (геодетске радове) поред
Републичког геодетског завода, обављају и годетске организације (на основу лиценце коју издаје
Завод).
79
Члан 11 Закона о државном премеру и катастру и чл. 18 Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова. Служба за катастар непокретности је ужа унутрашња јединица
Републичког геодетског завода, која је образована за територију општине, града или градске
општине.
80
Видети чл. 4 Закона о државном премеру и катастру и чл. 6-9 Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова.
81
Видети чл. 10 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.

23
 Из оваквог законског одређења проистиче да катастар непокретности
обједињује у себи и фактичке и правне податке о непокретности (зато се у теорији
овај систем назива јединствена евиденција непокретности).

2. Састав катастра непокретности – Катастар непокретности састоји се од:82 1)

елабората премера; 2) збирке исправа и 3) базе података катастра непокретности.
2.1. Елаборат премера - Елабората премера је скуп докумената и података
насталих у поступку пројектовања83 и реализације катастарског премера,
комасационог премера или постојећег премера, на основу којих се оснива или
обнавља катастар непокретности. Из садржине елабората премера проистиче да он
обухвата прикупљене податке о непокретности (њено хоризонтално и вертикално
позиционирање, описивање, израчунавање површине) и имаоцима права на
непокретности. Елаборат премера чува се трајно.
Катастарски премер84 може да се врши у циљу оснивања или обнове
катастра непокретности, а представља геодетско мерење и прикупљање података о
непокретностима према фактичком стању и прикупљање података о имаоцима
права на непокретности.85 Основна катастарска територијална јединица је
катастарска парцела,86 а основна јединица за коју се врши катастарски премер и
оснива, обнавља и одржава катастар непокретности је катастарска општина.
2.2. Збирка исправа - "(1) Збирка исправа јесте скуп исправа на основу којих
је извршен упис или брисање уписа на непокретностима. (2) Збирка исправа чува се
трајно."87 Овако сумарно законско одређење збирке исправа нодомешћено је
детаљнијом регулативом о исправама на основу којих се врши упис у катастар
непокретности. Упис се може извршити на основу приватне или јавне исправе која
је и по садржини и по форми подобна за упис.88
2.3. База података катастра непокретности89 - База података катастра
непокретности је скуп података о непокретностима, стварним правима и одређеним
82
Видети чл. 67 Закона о државном премеру и катастру и упоредити са чл. 38-41 дерогираног
Закона о државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима из 1992. године, по
којем су у састав катастра непокретности улазили: 1) радни оригинал плана (копија архивског
оригинала), који је служио за одржавање премера и катастра непокретности; 2) збирка исправа
(оригинали или оверени преписи исправа од значаја за упис права на непокретностима); 3)
катастарски операт (пандан главној књизи у земљишнокњижном систему), а чинили су га листови
непокретности (пандан земљишнокњижном улошку у систему земљишних књига).
83
Шта обухват пројектовање (техничка документација) видети у чл. 23-26 Закона о државном
премеру и катастру.
84
Видети чл. 40-52 Закона о државном премеру и катастру. Завод је дужан да на прописан начин
обавести о вршењу катастарског премера и објави позив имаоцима права да учествују у поступку и
да појединачно позове све имаоце права на земљишту, који су као такви уписани у било коју
постојећу евиденцију (катастрар земљишта, земљишну књигу, књигу тапија, катастар
непокретности) да изврше обележавање граничних тачака парцела.
85
За детаљан садржај катастарског премера видети чл. 45 Закона о државном премеру и катастру.
86
Катастарска парцела је основна катастарска територијална јединица, која представља део
земљишта у катастарској општини одређен границом (међом) и означен јединственим бројем, на
коме постоји право својине (чл. 42 Закона о државном премеру и катастру). Остале катастарске
територијалне јединице су катастарска општина (по правилу, обухвата подручје једног насељеног
места) и катастарски срез (територијална јединица за катастарско класирање земљишта).
87
Видети чл. 69 Закона о државном премеру и катастру.
88
Видети чл. 86-88 Закона о државном премеру и катастру. О томе ће бити више речи при
разматрању општих услова за упис.

24
облигационим правима на њима, који приказују комплетно (фактичко и правно)
стање непокретности. У бази података садржани су нарочито подаци о: 1)
парцелама, 2) објектима, 3) посебним деловима објеката и 4) имаоцима права на
непокретностима. У њој се воде и подаци адресног регистра и регистра просторних
јединица.90
Из базе података катастра непокретности издаје се катастарски план (у
дигиталном или аналогном облику, за једну или више парцела) и лист
непокретности.
Састав катастра непокретности, утврђен на начин како је то учињено
важећим Законом о државном премеру и катастру, измењен је 91 у правцу стварања
у правом смислу речи јединствене евиденције о непокретностима и правима на
њима, у виду базе података која приказује комплетно (фактичко и правно) стање
непокретности. Такав приступ представља концепцијско усавршавање катастра
непокретности, али и неопходан уступак захтевима електронске обраде података.
Оно што ће се евентуално показати као недостатак је чињеница да база података,
због детаљности и извршене фрагментације (подељеност података у одређене
тематске целине) неће бити у стању да пружи једноставну и целовиту информацију
о стању непокретности, као што то може главна књига у систему земљишних
књига.
2.4. Лист непокретности - Лист непокретности је основни документ о
непокретностима и стварним правима на њима. 92 У важећем Закону о државном
премеру и катастру изостала је традиционална подела овог основног документа о
непокретностима на одређене листове који садрже унапред предвиђене податке. 93

89
Базу података израђује Републички геодетски завод, као јединствену и интегрисану базу
геопросторних и других података о непокретностима и правима на њима на територији Републике
Србије (чл. 4, ст. 2. Правилника о катастарском премеру и катастру непокретности).
90
Видети чл. 70 Закона о државном премеру и катастру.
91
Док је катастарски операт као скуп листова непокретности (видети напомену бр. 81 у којој се
наводи састав катастра непокретности према дерогираном Закону о државном премеру и катастру и
уписима права на непокретностима), на неки начин опонашао главну књигу земљишне књиге, база
података катастра непокретности представља потпуно нову концепцију вођења података о
непокретностима и правима на њима. Састав катастра непокретности уређен дерогираним Законом
о државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима, представљао је практично
механички спој катастра земљишта и земљишне књиге.
92
Видети чл. 2, тачка 17. Закона о државном премеру и катастру.
93
Када се говори о саставу листа непокретности, треба истаћи да је и дерогирани Закон о државном
премеру и катастру и уписима права на непокретностима напустио традиционални састав
земљишнокњижног улошка, иако се стварао привид да је он само донекле измењен. Тродеоба
земљишнокњижног улошка (поседовница – пописни лист, лист А; властовница – власнички лист,
лист Б; и теретовница – теретни лист, лист Ц) даје могућност да се у сваки део уписује тачно оно
што је законом предвиђено, тако да је врло једноставно утврдити било који податак који се тиче
непокретности односно права на њој, титулара права и других правно релевантних чињеница. При
увођењу јединствене евиденције непокретности, законодавац је напустио традиционални концепт
земљишнокњижног тела као правне целине и установио лист непокретности који је давао могућност
да као власници земљишта и изграђеног објекта на том земљишту буду уписана различита лица.
Подаци који су уписивани у лист непокретности били су распоређени у четири листа: А лист
(садржи податке о земљишту), Б лист (садржи податке о носиоцу права на земљишту), В лист
(садржи податке о згради, стану и пословној просторији, као посебним деловима зграде и другим
грађевинским објектима и носиоцима права на њима) и Г лист (садржи податке о теретима и
ограничењима: стварне и личне службености, хипотека, право дугорочног закупа, уговорно право

25
Сви подаци садржани су, као што је већ истакнуто, у бази података катастра
непокретности. Из базе података издаје се лист непокретности у прописаном
облику и садржају 1) за непокретност (садржи податке који се односе на
непокретност за коју се издаје) и 2) за имаоца права (садржи податке који се односе
на све непокретности које припадају истом имаоцу права).94 У суштини, ради се о
комбинацији реалних и персоналних фолија. У систему евиденције који се води по
принципу реалних фолија (што је случај са земљишним књигама), уписи се
спроводе и одређени су с обзиром на објект права које се уписује, односно с
обзиром на непокретност као трајнији елемент. Систем персоналних фолија почива
на уписима који се спроводе с обзиром на имаоца права, тако што се поред имена
одређеног лица уписују све непокретности које му припадају или на којима има
друго стварно право.

НАЧЕЛА КАТАСТРА НЕПОКРЕТНОСТИ

Када се говори о начелима евиденције непокретности треба имати у виду

најопштија правила на којима се она темељи, односно оквир од којег се полази при
регулисању дате материје.
Законом о државном премеру и катастру изричито су предвиђена следећа
начела катастра непокретности: начело јавности, начело поуздања и начело
законитости. Законом о поступку уписа у катастар непокретности утврђена су
начела вођења катастра, тако што је прописано да се катастар 95 води уз
поштовање следећих начела: начело уписа, начело официјелности, начело јавности,
начело поуздања, начело првенства, начело законитости и начело одређености.
1. Начело уписа - Домашај овог начела треба сагледати кроз дејство уписа
у катастар непокретности на стицање, пренос и престанак права на
непокретностима. У том смислу биће речи о конститутивности, декларативности и
каузалности уписа.
Према Закону о поступку уписа у катастар непокретности и водова, начело
уписа подразумева да се својина и друга стварна права на непокретностима стичу,
преносе и ограничавају уписом у катастар, а да престају брисањем тог уписа. Само
у случајевима одређеним законом та права могу се стећи и пре уписа у катастар,
али и тада тек уписом производе правно дејство према савесним трећим лицима.
Конститутивност уписа - Према важећим правилима нашег стварног права,
правни посао (уговор) нема транслативно дејство, већ представља само правни
основ (iustus titulus) при стицању, преносу, ограничавању и престанку права
својине и других стварних права. То значи да у моменту закључења уговора настаје
само облигациони однос одговарајуће садржине за уговорне стране. Стицање

прече куповине, право откупа и прекупа; у овај лист врши се и забележба правних чињеница које се
односе на власника непокретности или саму непокретност, а које могу да буду од утицаја на
постојање и промет права на непокретностима).
94
Шта све садржи лист непокретности прописано је у чл. 189 Правилника о катастарском премеру и
катастру непокретности
95
Видети чл. 3 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова. У питању су начела
вођења и катастра непокретности и катастра водова.

26
стварног права везује се за моменат остварења једне додатне чињенице, а то је упис
у јавну књигу, односно надлежни регистар непокретности, што је modus acquirendi
или начин стицања у ужем смислу.
Када је, на пример, у питању стицање права својине на непокретности на
основу уговора, правни следбеник изводи своје право из права претходника, што
овај начин стицања сврстава у деривативно стицање. Међутим, то је само једна од
три битне чињенице које кумулативно треба да се остваре да би до стицања права
дошло:
- претходник са којим се, као преносиоцем закључује уговор усмерен на
пренос права својине (уговор о продаји, поклону или размени), мора бити власник,
- уговор, који представља правни основ стицања (iustus titulus) мора бити
пуноважан, односно закључен у писаној форми и потврђен (солемнизован) од
стране јавног бележника,96
- треба да се изврши упис права својине у корист следбеника, у одговарајући
јавни регистар, а у Републици Србији то је катастар непокретности.
Дакле, упис у катастар непокретности у том случају има конститутивно
дејство, јер пре њега неће доћи до промене стварноправног стања непокретности.
То практично значи да је, на пример, могуће да купац исплати цену и ступи у посед
непокретности и да фактички остварује сва власничка овлашћења, али да га и даље,
док не буде извршен упис, правни поредак не сматра, а то значи и не штити као
власника у односу на трећа савесна лица. У таквој ситуацији, у односу на свог
продавца и његове универзалне сукцесоре, купац је заштићен приговором продате
и предате ствари.97
Конститутивни карактер уписа најдоследније је спроведен код хипотеке.
Док се право својине може фактички вршити и без уписа, 98 хипотека, као
бездржавинска залога, не може постојати без уписа. У случају хипотеке, упис у
јавни регистар јавља се и као искључиво средство публицитета датог права на туђој
ствари. У том смислу може се рећи не само да је пуноважна једино хипотека која је
уписана, већ да она и не може да настане без уписа (тј. не може доћи до
разилажења између уписаног и тзв. ванкњижног стања).
Декларативност уписа - До стицања стварног права на непокретности,
међутим, може доћи и пре уписа у катастар непокретности, по самом закону (ex
lege), наслеђивањeм, као и одлуком државног органа на начин и под условима који
су одређени законом. У свим тим случајевима упис нема конститутивни карактер,

96
Услови за пуноважност уговора прописани су у чл. 4 Закона о промету непокретности (Сл.
гласник РС, бр. 93/2014, 121/2014, 6/2015). Да би уговор о промету непокретности био пуноважан и
производио правно дејство, мора бити закључен у облику јавнобележнички потврђене
(солемнизоване) исправе, а за потврђивање је искључиво надлежан јавни бележник на чијем се
подручју налази непокретност која је предмет уговора. Видети и чл. 93-93ђ Закона о јавном
бележништву (Службени гласник РС, бр. 31/2011,85/2012, 19/2013,55/2014 – др. закон, 93/2014 – др.
закон, 121/2014, 6/2015).
97
Видети у препорученом уџбенику Стварно право, уговорно стицање права својине на
непокретностима, трећа хипотеза (стр.73-74) и одбрана туженог од реивиндикационог захтева
(exceptio rei venditae et traditae, стр. 135).
98
Исти је случај и са стварним и личним службеностима, будући да се оне испољавају кроз држање
и коришћење туђе ствари (начин и обим, наравно, зависе од врсте службености). И не само да се без
уписа право својине и службености могу фактички остваривати, већ под одређеним условима тај
фактицитет може прерасти у право (одржај као оригинарни начин стицања стварних права).

27
односно не јавља се као начин стицања права, али он и даље не остаје без правног
значаја. Стечена права морају се публиковати, учинити познатим трећим лицима да
би им се ваљано могла супротставити. Тада упис врши функцију декларисања већ
постојеће стварноправне ситуације.99 Упис у катастар непокретности права својине
које је стечено пре уписа, битан је и за даље правно располагање.100
Да не би дошло до забуне, наглашавамо да није исти критеријум за поделу
на деривативно и оригинарно стицање права и разликовање конститутивног и
декларативног дејства уписа. Стицање наслеђивањем је очигледан пример: право се
изводи из права претходника (дакле, у питању је деривативно стицање), а упис тако
стеченог права у регистар непокретности је декларативног, а не конститутивног
карактера (право је стечено ванкњижно, у моменту смрти оставиоца).
Одступање од начела уписа - У нашем правном систему постоји и један
изузетак који упису не само да не даје конститутивни карактер, већ му одузима
било какав правни значај, тако да он нема ни декларативни карактер. Наиме, према
Закону о основама својинскоправних односа (чл.53/3) стварна службеност која
настаје на основу судске одлуке стиче се даном правноснажности пресуде. Без
обзира на чињеницу да ли је извршен упис или не, тако стечена стварна службеност
може се истицати према свим каснијим стицоцима права на тој непокретности.101
Каузалност уписа - У погледу начела уписа потребно је још истаћи значај
чињенице да је упис каузалног карактера. То практично значи да упис сам за себе,
ако није заснован на пуноважном правном основу102 неће довести до промене
стварноправног стања непокретности. Такав неистинит упис доводи само до
повреде постојећег књижног права и овлашћује лице чије је уписано право
повређено да тражи брисање спроведеног уписа.103 Међутим, све док није оспорена
и учињена видљовом кроз јавни регистар, неистинитинитост уписа не може
99
На пример, узукапиони држалац непокретне ствари постаје њен власник истеком последњег дана
рока одржаја ex lege. Значи, истек последњег дана рока одржаја, под условом да су испуњени
законом прописани услови у погледу квалификованости државине, има конститутивно дејство.
Међутим, тако стечено право својине може се пре уписа супротставити једино ранијем власнику и
његовим универзалним сукцесорима. Да би могло да се истиче ваљано према савесним трећим
лицима неопходно је да се изврши упис права у одговарајући јавни регистар. А да би се извршио
упис неопходно је да се издејствује судска одлука којом се утврђује (декларише) да су испуњени сви
законом прописани услови за стицање права својине путем одржаја.
100
На пример, да би лице које је стекло право својине на непокретности путем одржаја могло
хипотековати непокретност, мора претходно, на основу судске одлуке којом се утврђује испуњеност
услова за одржај права својине, захтевати упис у катастар непокретности.
101
Мада не постоји јединствен став о овом питању, сматрамо да чињеница што није извршен упис
може имати утицаја на решење питања облигационоправне одговорности за штету правног
претходника према савесном правном следбенику, али не и питања да ли је настала стварна
службеност. Јер стварна службеност која настаје на основу судске одлуке претпоставља да је суд
утврдио нужност њеног настанка која би се као таква могла истаћи према сваком лицу. У том
смислу: Обрен Станковић у препорученом уџбенику из Стварног права, стр. 197-198. У напомени
бр. 582 на стр. 198 износи се став наших правних теоретичара (Милан Бартош и Лазар Марковић) о
томе да пресуда представља само титулус, а да је за настанак потребан упис у земљишне односно
интабулационе књиге.
102
Из пуноважне исправе за упис се види шта је основ стицања права. Ако, на пример, буде
утврђена ништавост уговора на основу којег је извршен упис или уговор буде поништен, упис сам
за себе не производи правно дејство.
103
Татјана Јосиповић, Земљишне књиге, у: Гавелa Никола и др., Стварно право, свезак 1., Загреб
2007, стр. 288-289.

28
проузроковати повреду права савесних трећих лица. Њихови интереси заштићени
су начелом поуздања у јавни регистар.

2. Начело официјелности – Ово начелно правило о покретању поступка

уписа у регистар права на непокретностима, прописано је Законом о поступку
уписа у катастар непокретности и водова уместо начела обавезности. 104 Начело
официјелности подразумева да се поступак уписа у катастар непокретности
покреће и води по службеној дужности: 1) када обвезник доставе служби за
катастар непокретности достави исправу коју је донео, саставио, потврдио или
оверио, а која је правни основ за упис у катастар 105 и 2) када је прописано да се
упис у катастар врши по сили закона.106 Поступак се, међутим, може водити и по
захтеву странке, осим ако је то искључено законом.107
На овај начин обавеза подношења захтева од стране имаоца права на
непокретности108 замењена је обавезом субјекта који је донео, саставио, потврдио
или оверио исправу која је правни основ за упис у катастар непокретности
(обвезник доставе исправе по службеној дужности), да је достави надлежној
служби за катастар непокретности, која ће ex officio покренути и водити поступак.
Судови, јавани бележници, јавни извршитељи, органи јавне управе и други
органи и организације који врше јавна овлашћења (обвезници доставе), по
службеној дужности достављају надлежној служби за катастар непокретности
одлуке и исправе које су у оквиру своје надлежбности донели, саставили,
потврдили или оверили, а које представљају подобан правни основ за упис у
катастар непокретности.109 Достава се врши преко е-шалтера,110 а рокови за

104
О начелу обавезности видети више у Раденка Цветић, Савремена евиденција непокретности,
Нови Сад 2016, 109-113. Суштина овог начела је да је ималац права на непокретности обавезан да
поднесе захтев за упис непокретности и права својине у катастар непокретности.
105
Служба за катастар непокретности покреће поступак одмах по пријему исправе (чл. 21, ст. 1,
тачка 1 ЗПУКНВ).
106
Служба за катастар непокретности покреће поступак по ступању закона на снагу, односно у року
који је прописан законом (чл. 21, ст. 1, тачка 2 ЗПУКНВ).
107
Покретање поступка захтевом странке регулисано је чл. 25-26, одлучивање о захтеву за упис чл.
33, могућност странке да измени захтев, односно да одустане од захтева за упис чл. 28-29,
могућност подношења захтева у форми папирног документа (до 31. децембра 2020. године) чл. 59
ЗПУКНВ.
108
Ималац права на непокретности дужан је да у року од 30 дана од настанка промене фактичког и
правног стања непокретности (у односу на оно које је већ уписано у катастар непокретности)
достави служби за катастар непокретности захтев за провођење дате промене, као и исправу која је
основ за упис промене, односно исправе на основу којих се могу утврдити настале промене. За
непоштовање ове обавезе предвиђена је прекршајна одговорност и новчана казна као санкција. Вид.
чл. 114, 117 и 185, ст. 1, тачка 3 Закона о државном премеру и катастру.
109
Детаљније о томе видети у чл. 22 ЗПУКНВ. Прописани су и рокови доставе (чл. 23): јавни
бележник у року од 24 часа (од тренутка састављања, потврђивања или оверавања исправе, тј. од
дана извршности исправе коју је донео у повереном послу; о томе издаје потврду странкама), суд у
року од три радна дана (од извршности одлуке коју је донео у предмету у ком води првостепени
поступак), јавни извршитељ у року који је прописан законом којим се уређује извршење и
обезбеђење, државни орган, орган локалне самоуправе и други субјекти у року од 24 часа (од дана
извршности одлуке која је основ за упис).
110
Електронски шалтер (е-шалтер) је јединствени централни информациони систем, кроз који се
размењују подаци и акта у поступку уписа у катастар непокретности. Поднесци и акта достављају се
у форми електронског документа.

29
повезивање обвезника доставе са Републичким геодетским заводом путем е-
шалтера, различито су одређени зависно од обезника о којем се ради.111
Још након увођење начела обавезности уписа у катастар непокретности у
нашој правној теорији стављена је примедба да то представља ограничење
аутономије воље, јер се одступа од страначке диспозиције при вршењу и заштити
грађанских субјективних права. Иста примедба важи и у погледу начела
официјелности. Јер, ако је у питању нечије приватно право, подразумева се
аутономија његове воље. Природно је да држава интервенише у одређеној мери и
да слободу воље приватноправног субјекта ограничава, 112 али не може начелно
полазиште да буде такво да је воља оног о чијем праву се ради ирелевантна. Због
тога би провођење уписа у катастру непокретности по службеној дужности требало
да буде само изузетак од начела диспозиције, односно од правила да се упис врши
по захтеву заинтересованог лица. Законодавна власт је већ довољно ограничила
диспозицију стицалаца стварних права на непокретности прописивањем одређене
форме као услова пуноважности правног посла који је правни основ промене
стварноправног стања непокретности, а затим и правилом да је упис у регистар
конститутивног значаја за стицање (ограничење, пренос, престанк) стварних права
на непокретностима.113
Начело диспозиције једино је прихватљиво као начелно правило о
покретању и вођењу поступка уписа у регистар права на непокретностима, уз
могућност одступања у законом изричито предвиђеним случајевима. Оно што је,
међутим, од посебног значаја за ажурност таквог регистра је постојање свести
приватноправних субјеката да је упис неопходан за легалан промет непокретности
и да је тај упис првенствено значајан за њих. Ванкњижни промет има смисла све
док његовим учесницима пружа довољан степен правне сигурности. У условима
поштовања начела уписа и начела поуздања у катастар непокретности, ванкњижни
промет који није праћен уписом, нема правни значај. Такав приступ чини
излишним и начело обавезности и начело официјелности.

3. Начело јавности - Сврха евиденције непокретности је и да се путем ње

обезбеди публицитет фактичког и правног стања непокретности. На тај начин
повећава се правна сигурност титулара уписаних права, као и сигурност правног
промета. Таквој функцији регистра иманентно је начело јавности. Сви учесници у
правном промету непокретности имају обавезу да се упознају са садржином
регистра непокретности, јер постојећи степен јавне доступности података
садржаних у њему, ствара необориву претпоставку да су уписани подаци свима
познати.
Домашај начела - Подаци катастра непокретности су јавни и да свако
може, под условима одређеним законом, тражити да изврши увид у њих.

111
За јавне бележнике је 1. јул 2018. године био рок за повезивање и за отпочињање доставе исправа
преко е-шалтера, за остале обвезнике 1. новембар 2018. године, осим за судове којима рок за
повезивање 1. јануар 2020. године. Видети чл. 60-61 Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова.
112
О начелу аутономије воље (слободне иницијативе, диспозиције) и одступањима од начела (опште
ограничење и посебна ограничења), видети Душан Николић, Увод у систем грађанског права, Нови
Сад 2016, 122-127.
113
Поштовање тих правила знатно повећава трансакционе трошкове.

30
Необорива је претпоставка да је свако упознат са подацима уписаним у катастар
непокретности, јер нико се не може позивати на то да му уписани подаци нису
били или нису могли бити познати, нити то може доказивати.114
Последица чињенице да регистар воде органи државне власти - Јавне
регистре о непокретностима воде органи државне власти: судови, органи управне
власти или специјализоване владине (државне) агенције. У земљишнокњижном
систему евиденције непокретности, јавни регистар о правном стању непокретности
у надлежности је посебних (земљишнокњижних, грунтовних) одељења основних
судова, а у систему јединствене евиденције непокретности ова надлежност судова
пренета је на посебну организацију у оквиру државене управе – Републички
геодетски завод. Сваки упис у јавни регистар непокретности претпоставља да је
утврђена испуњеност свих законом прописаних услова за његово спровођење, што
упућује на веродостојност њихове садржине односно заснованост на пуноважним
исправама. Због тога је и могуће тим регистрима и изводима из њих дати снагу
јавне исправе. Чињеница да се ради о јавној исправи значи претпоставку њихове
веродостојности, потпуности и тачности, све док се супротно не докаже.
На крају, треба додати да развој информационих технологија и њихова
примена у систему евиденције непокретности у знатној мери олакшава приступ
подацима. Потпуна дигитализација података из катастра непокретности омогућава
стварање јединствене базе података и њено претраживање путем компјутерске
мреже.

4. Начело поуздања - Домашај начела уписа и јавности на приказан начин,

омогућава још једно правило начелног карактера. Ради се о начелу поуздања
(поверења) у регистар непокретности, којим се штите савесна трећа лица која су у
правном промету иступала с поверењем у истинитост и потпуност података
уписаних у јавни регистар, у ситуацији када се испостави да је упис неистинит.
Савесни стицаоци права на непокретностима, дакле, не могу трпети било каву
штету због чињенице да се регистровано стање разликује од стварног стања
непокретности.
Два аспекта начела поуздања - У правној теорији обично се говори о
деловавњу овог начела у два смера, односно о његова два аспекта. Наиме, савестан
стицалац може се поуздати у истинитост и потпуност јавног регистра о правима
на непокретностима. Истинитост подразумева да је све што је уписано у регистар
тачно – правно постоји, а потпуност да права која нису уписана, а иначе могу бити
уписана у регистар, као и она која су била уписана, али су брисана, не постоје.
Поставља се питање да ли су претпоставке о истинитости и потпуности
регистра необориве или обориве? Начело поуздања штити само савесног стицаоца,
тј. оног чије је незнање да је упис у регистар неистинит или непотпун оправдано,
зато што није знао, нити је могао знати за нетачност уписа. Претпоставка његове
савесности свакако је оборива, а терет доказивања лежи на оном ко тврди
супротно.
Када се стицалац може позвати на своју савесност? - Друго је питање
када ће се стицалац моћи позвати на своју савесност. Као што ћемо видети, у

114
Видети чл. 62 Закона о државном премеру и катастру и чл. 3, ст. 1, тачка 3 Закона о поступку
уписа у катастар непокретности и водова.

31
нашем правном систему, према до скоро владајућој судској пракси, потребно је да
стицалац испита не само земљишнокњижно односно регистровано стање, већ и
ванкњижно, те да с обзиром на утврђено стање нити зна, нити може знати да
уписани подаци нису тачни или потпуни. Такав приступ у великој мери практично
представља напуштање начела поуздања упркос његовој изричитој декларацији.
У Хрватској је изричито постављена инструкција шта треба утврдити да би се могло
рачунати на положај савесног, а то значи заштићеног стицаоца. Није савестан само онај који је знао
или је с обзиром на околности могао посумњати да земљишнокњижно стање није потпуно или није
истинито. Дакле, савесност стицаоца се претпоставља само ако је у правном промету испољио
дужну пажњу неопходну за стицање датог права, а савестан мора бити и када закључује правни
посао, који представља isustus titulus стицања, и када захтева упис права у своју корист. Поставља се
питање на чега се односи његова добра вера, будући да у погледу земљишнокњижног стања, као
поселедица деловања начела јавности, без изузетка, важи необорива претпоставка да су сви били
упознати са њим. У том смислу, питање је само да ли је стицалац знао за неслагање
земљишнокњижног и стварног стања, односно да ли му је то неслагање остало непознато зато што у
правном промету није поступао као иоле пажљив човек. Ако је за неслагање знао или је оно
очигледно за иоле пажљивог човека, не може се говорити о савесном стицаоцу. Међутим, он не
мора да спроводи посебно испитивање у погледу правног стања непокретности, осим оног уписаног
у земљишној књизи, да би се могао поуздати у то што је уписано и да би у случају спора био
заштићен.
У Немачкој се отишло још корак даље. Чак се одступило од принципа: Scire, et scire debere,
aequiparantur in iure (Знати, и бити дужан знати, у праву је исто) и стицалац се сматра несавесним
само ако је знао за неистинитост или непотпуност земљишнокњижног стања, односно за његово
неслагање са стварним стањем. Не захтева се стандардизована пажња иоле пажљивог човека која би
му омогућила да полазећи од околности датог случаја сазна то што иначе не зна. На тај начин
поуздање у земљишне књиге у немачком правном систему заиста има значај начела од којег се
минимално одступа.
Као што је већ истакнуто, начело поуздања, с обзиром на дуготрајно
незадовољавајуће стање евиденције непокретности у Србији, озбиљно је доведено
у питање у нашој судској пракси. Због тога је веома битно изричито прописивање
овог начела и то на начин који треба да промени постојећу судску праксу.
Начело поуздања заснива се на претпоставци да дата евиденција
непокретности истинито и потпуно одражава чињенично и правно стање
непокретности, те због тога штити савесна лица на начин да не могу трпети штету
када се уписано стање разликује од стварног. Покушавајући да уважи начело
поуздања, а полазећи од чињенице да се књижно и фактичко стање врло често
разликују, наша судска пракса је савесност лица које се позива на ово начело
строжије ценила. Одлучујући утицај на формирање такве судске праксе имао је
Закључак са саветовања грађанских и грађанско привредних одељења Савезног
суда, републичких и покрајинских врховних судова и Врховног војног суда из
1986. године.115 Заузет је став да о томе ко има јаче право у случају вишеструке
продаје једне исте непокретности,116 суд одлучује применом начела савесности и
поштења и начела забране злоупотребе права. У том смислу, предност се даје
савесном купцу, али питање је по ком критеријуму се утврђује његова савесност, а
нарочито да ли постоји савесност каснијег купца.
У образложењу наведеног Закључка истакнуто је између осталог и следеће: "С обзиром на
колизију између формалног стања у јавним књигама и материјалноправног стања у природи, код
115
Билтен судске праксе, Врховни суд Србије, бр. 3/1987.
116
Ради се о ситуацији када је више лица закључило посебне правне послове ради стицања права
својине на исту непокретност. Видети више о томе у: Драгољуб Петровић, Начело савесности и
поштења код двоструке продаје непокретности, Правни живот, бр. 9-10/1994.

32
оцене питања ваљаности стицања права својине на непокретности не може се ослонити само на
критеријум приоритета и безрезервног поуздања у земљишнокњижно стање, већ се то питање
просуђује и решава с обзиром на савесност купца. Стога купац непокретности своју савесност у
стицању не може оправдати само позивом на поуздање у апсолутну тачност земљишнокњижних
уписа, већ је дужан да провери и поседовно стање непокретности коју жели да прибави, односно да
се увери није ли земљишнокњижни власник исту непокретност већ раније другом продао. Пропусти
ли ову дужну пажњу па се испостави да је дотична непокретност већ раније другом продата купац
ће се сматрати несавесним, јер се узима да је знао или могао знати да је правни посао о продаји
непокретности раније закључен."
Дакле, да би се лице које купује непокретност могло позвати на своју
савесност неопходно је да провери не само земљишнокњижно стање, 117 већ и
ванкњижно, тј. фактичко стање непокретности: ко има државину непокретности
(књижни претходник или неко други), а ако је то неко други, по ком основу и у ком
својству то лице држи дату непокретност.118
У нашој правној литератури примећено је да је оваква судска пракса, без
обзира на могуће разлоге и оправдање њеног формирања, знатно допринела
"слабљењу правне дисциплине и уредног правног саобраћаја."119
Како променити постојећу судску праксу? - Подаци о непокретностима
уписани у катастар непокретности су истинити и потпуни и савесно лице не може
сносити штетне последице због тог поуздања.120
"Наша судска пракса уопштено није наклоњена стицању поуздањем у
регистар, што није чудно имајући у виду стање регистра последњих неколико
деценија. Међутим, у новије време дешавају се случајеви у којима је, макар кад је
реч о изворном стицању хипотеке, наша судска пракса признала стицање на основу
поуздања."121

117
У том смислу: да ли је непокретност уписана на име продавца, да не постоји већ нека молба за
упис истог права која би уживала првенство, а, такође и да ли је наступила фикција апсолутне
тачности земљишних књига.
118
О домашају начела поуздања у нашем правном систему видети више у препорученом уџбенику
из Стварног права, стр. 330-340.
119
Драгор Хибер, Консолидација права својине и земљишнокњижни систем, предговор за репринт
књиге Матић, Драгосав; Ђоковић, Тихомир: Земљишноњижни поступак (приказан у примерима за
састављање исправа, молби, луструма, решења, извршења уписа и потврда на исправама, Београд,
1936; репринт из 1998, стр. XIII. Истиче се да је, ширећи круг изузетака од начела уписа и начела
поверења у земљишне књиге, уз афирмацију начела савесности и поштења и правичности на рачун
постојећих правних правила, судска пракса, практично, одступајући од строге примене
земљишнокњижног и стварног права, негативно повратно деловала на правну праксу у промету
непокретности. То је "... узроковало даље слабљење земљишнокњижних правила и начела ... све до
чињенице да су се нека 'изобичајила', de facto нестала из правног живота."
120
Видети чл. 3, ст. 1, тачка 4 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова. Према
фомулацији начела поуздања у Закону о државном премеру и катастру (чл. 63) нико не може
сносити штетне последице због поуздања у катастар непокретности. Дакле, није експлицитно
прописано да се овим начелом штите само савесна лица. Ипак, будући да се начело савесности и
поштења може сматрати општим правним начелом, питање савесности мора бити једно од кључних
при утврђивању стицања права поуздањем у катастар непокретности.
121
Милош Живковић у: Драгор Хибер, Милош Живковић, Обезбеђење и учвршћење потраживања,
Београд 2015, 249.

33
 Ипак, две скорије пресуде Врховног касационог суда, 122 донете по ревизији
коју је суд изузетно дозволио ради уједначавања судске праксе, говоре у прилог
прављења заокрета у односу на дугогодишњи негативан став судске праксе у
погледу савесног стицања поуздањем у јавни регистар и реафирмације начела
поуздања у регистар непокретности.

5. Начело законитости - Смисао начела законитости је у обавези надлежног

органа да по службеној дужности испита испуњеност законом прописаних услова
за упис у дати регистар.123
У Закону о државном премеру и катастру (чл. 64) начело законитости
одређено је на следећи начин: "У поступку уписа у катастар непокретности
проверава се да ли су испуњени услови за упис прописани овим законом и другим
прописима." Законом о поступку уписа у катастар непокретности и водова
прецизирано је да надлежни орган неће проверавати законитост промене у катастру
непокретности, ако се упис врши на основу пресуде суда, јавнобележничке и друге
јавне исправе, јер се о законитости промене води рачуна у поступку доношења,
састављања, односно потврђивања (солемнизације) те исправе.124
Када одлучује у поступку покренутом на основу исправе достављене од
стране обвезника доставе, надлежна служба за катастар непокретности врши
проверу испуњености формалних услова за упис: да ли је надлежна за вођење
поступка, да ли је исправу доставио прописани обвезник доставе, да ли је
достављена исправа која представља правни основ за упис у катастар
непокретности по службеној дужности, да ли су чињенице о непокретностима и
лицима који су наведени у достављеној исправи у складу са стањем катастра
непокретности у тренутку одлучивања. Ако су испуњени формални услови за упис,
служба спроводи упис по достављеној исправи не проверавајући законитост
промене.125
Када одлучује по захтеву странке, надлежна служба врши проверу
испуњености следећих формалних услова: да ли је надлежна за вођење поступка, да
ли је захтев поднет од стране лица које може бити странка у поступку, да ли захтев
садржи све прописане податке, да ли је уз захтев приложена исправа која је правни

122
Видети више о томе у: Раденка Цветић, Заједничка својина супружника и савеесно стицање
поуздањем у катастар непокретности, Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, бр.
3/2016.
123
Видети § 104 Закона о земљишним књигама Краљевије Југославије: "(1) Земљишнокњижни суд
тачно ће испитати молбу и њене прилоге, а земљишнокњижни упис може дозволити само онда: 1)
кад из земљишне књиге у погледу земљишта или права не произилази никаква запрека захтеваном
упису; 2) кад нема основане сумње о томе да ли су учесници, којих се упис тиче, способни
располагати предметом, на који се упис односи, или о томе да ли су молиоци овлашћени поднети
молбу; 3) кад је тражење основано садржином поднесених исправа; 4) кад исправе имају онај облик,
који се захтева за дозволу укњижбе, предбележбе или забележбе. (2) Код земљишнокњижних уписа,
које дозвољава други који суд а не земљишнокњижни суд, ограничиће се земљишнокњижни суд на
одлучивање о томе, да ли је упис допуштен с обзиром на стање земљишне књиге, а у погледу
осталих услова одлучивање припада оном суду, који упис дозвољава."
124
Видети чл. 3, ст. 1, тачка 6 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.
125
Видети чл. 32 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова. Прописано је и како
служба поступа ако нађе да је располагање непокретношћу учињено у достављеној исправи за упис
очигледно у супротности са принудним прописима (чл. 32, ст. 3).

34
основ за упис у катастар непокретности, да ли су чињенице о непокретностима и
лицима који су наведени у захтеву и исправи у складу са стањем катастра
непокретности у тренутку одлучивања. Ако нису испуњени формални услови за
упис захтев се одбацује, а ако јесу служба спроводи упис по достављеној исправи
не проверавајући законитост промене.126
Практично, надлежни орган води рачуна о испуњености формалних услова
за упис не упуштајући се у проверу законитости промене коју треба спровести, јер
је претпоставка да је о томе вођено рачуна у поступку доношења, састављања,
потврђивања или оверавања исправе.

6. Начело првенства - Начело првенства или приоритета уређује однос

више уписа у погледу исте непокретности (или удела непокретности), зависно од
временског редоследа пријема захтева за упис. Смисао утврђивања редоследа
уписа појединих права на непокретностима је у томе што се на тај начин утврђује
редослед њиховог стицања и остваривања. Стога је потребно утврдити које право је
пре уписано да би се знало које је пре настало (prior tempore potior iure).
Значај овог начела нарочито долази до изражаја код ограничених стварних
права (стварна права на туђим стварима) будући да се она могу рангирати, јер могу
истовремено постојати на једној ствари. Када се ради о упису права својине битан
је приоритет у времену јер се тиме одређује ко постаје власник, али код
ограничених стварних права (хипотеке, стварних и личних службености, реалних
терета) тај приоритет у времену не само да одређује када је право настало већ и
редослед у њиховом остваривању. Раније уписано право оствариваће се као да
права која су уписана после њега ни не постоје. По неким ауторима, начело
првенства најзначајније је код хипотеке јер њеним уписом, хипотекарни поверилац
стиче право првенства намирења у односу на повериоце који немају хипотеку (што
је последица првенства које стварна права имају у конкуренцији са облигационим
правима), али и у односу на хипотекарне повериоце чије право је касније настало,
тј. уписано (што је последица рангирања истоврсних стварних права на једној
ствари према моменту њиховог настанка).127
За одлучивање о упису у катастар непокретности, а тиме и стицање права на
непокретностима, релевантан је тренутак пријема исправе, односно захтева за упис,
а не моменат када је упис заиста и спроведен. Стога се и основаност уписа
процењује према стању регистра непокретности у моменту пријема.
Упис у катастар и утврђивање реда првенства права у односу на конкретну
непокретност врши се према временском редоследу пријема исправе достављене
ради уписа по службеној дужности, односно пријема захтева за упис. 128 Да би се
спречила било каква повреда првенственог реда, служба за катастар непокретности
уписује годину, месец, дан, час, минут и секунд (астрономско рачунање времена)

126
Видети чл. 33 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова. Служба на исти начин
поступа ако нађе да је располагање непокретношћу учињено у исправи која је основ за упис
очигледно у супротности са принудним прописима, као и када одлучује у поступку покренутом по
службеној дужности (чл. 33, ст. 7).
127
О немогућности рангирања права својине видети: Мирослав Лазић, Ранг стварних права, Правни
живот, бр. 10/2002, стр. 73, а о рангирању хипотеке: Мирослав Лазић, Права реалног обезбеђења,
Ниш, 2009, стр. 128-129.
128
Видети чл. 3, ст. 1, тачка 5 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.

35
пријема исправе од стране обвезника доставе, односно захтева странке.
Истовремено, на непокретности на коју се односи упис, уписује се забележба
времена пријема, број под којим је предмет заведен и врсту предметног уписа. 129 У
случају да је достављено више исправа за упис по службеној дужности, односно
поднето више захтева за упис на истој непокретности, прво ће се спровести
поступак по достави која је прва извршена, односно по захтеву који је први
примљен. По редоследу пријема, касније достављене исправе, односно захтеви се
узимају у поступак по коначности решења донетог у поступку по раније
достављеној исправи, односно захтеву.
Изричито је предвиђено да редослед одлучивања о упису не може бити
нарушен посебним законом.130 Ред првенства у погледу уписаних права хипотеке
може се изменити у складу са законом који уређује хипотеку.131

7. Начело одређености - Из начела одређености произлази да сваки упис у

регистар непокретности мора садржати све податке који су неопходни да би он
представљао самосталну и потпуно одређену правну целину. То практично значи
да сваки упис мора бити тачно и потпуно одређен у погледу:
- саме непокретности на коју се упис односи
- врсте уписа која се врши (да ли је у питању упис непокретности, упис
права, предбележба или забележба),
- права, односно друге чињенице која се уписује (мора бити недвосмислено
одређено које право је у питању, што значи да оно мора бити одређено као једно од
могућих права чији упис се, на основу закона, дозвољава у регистар),
- субјекта уписа (у чију корист се упис врши и ко је уписани претходник),
- редоследа првенства уписа) и
- исправа на основу којих је упис извршен.

УПИС У КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ

У погледу врста уписа, Закон о државном премеру и катастру донео је

измене које су потврђене и Законом о поступку уписа у катастар непокретности и
водова. Упис у катастар непокрености више није тројак као што је у земљишним
књигама и као што је био у систему јединствене евиденције непокретности до 2009.
године. Тада је утврђено да уместо три традиционалне врсте уписа (укњижба,
предбележба и забележба), постоје четири врсте уписа у катастар непокретности:
1) упис непокретности,
2) упис права,
129
Детаљније о покретању поступка уписа у катастар, времену пријема и евиденцији о пријему
исправа и захтева, видети чл. 21 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.
130
Члан 31, ст. 4 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.
131
Члан 9, ст. 3 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.

36
 3) предбележба и
4) забележба.132

1. Упис непокретности - Упис непокретности је упис података о парцели,

објекту и посебном делу објекта.133 Законом о поступку уписа у катастар
непокретности и водова предвиђено је да се за сваку непокретност појединачно
одређује и уписује јединствени матични број непокретности (чл. 5, ст. 2), који
представља јединствену ознаку идентификационих података о непокретности на
територији Републике Србије.
Када се уписује непокретност која представља грађевински објекат за који
није издата грађевинска или употребна дозвола или је изграђен прекорачењем
овлашћења из грађевинске дозволе или се ради о привременом објекту, уписује се и
забележба одговарајуће садржине.

2. Упис права – У катастар непокретности уписује се право својине и друга

стварна права на непокретности. Међутим, могу се уписати и одређена
облигациона права, ако је њихов упис предвиђен законом. Тиме се постиже
супротстављивост уписаних облигационих права трећим лицима, упркос чињеници
да се ради о релативним правима. Имајући то у виду, предвиђен је упис стварних
права и упис облигационих права.134
2. 1. Упис стварних права - Упис стварних права је назив за ону врсту
уписа која је до 2009. године у нашем правном систему означавана као укњижба. У
складу са начелом уписа, право својине и друга стварна права на непокретностима
стичу се, преносе ограничавају или престају уписом у катастар непокретности, ако
законом за поједине случајева стицања стварних права није прописано да се стичу
и пре уписа. У том случају, као што је већ истакнуто, упис у катастар
непокретности има декларативан значај и "ванкњижно" стечена права се могу
супротставити савесним трећим лицима тек након уписа.
Право својине на непокретности уписује се као: 1) својина (у корист
искључивог власника целе непокретности), 2) сусвојина (у корист сувласника са
одређеним уделима у односу на целину непокретности, на пример, ½, ¼ и сл. 135), 3)
заједничка својина (на име свих заједничара)
У циљу искорењивања праксе да се као искључиви власник уписује један од
супружника и када је непокретност стечена радом током трајања заједнице живота,
Законом о поступку уписа у катастар непокретности и водова прецизирана су
правила о упису заједничке својине по основу стицања у току трајања брака. (чл. 7,
ст. 4-8). Наиме, иако претпоставка утврђена Породичним законом (чл. 176, ст. 2) 136
да се сматра да је упис извршен на име оба супружника и када је извршен на име

132
Видети чл. 4 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.
133
На основу чега се уписују подаци о парцели, објекту и посебним деловима објекта, детаљно је
уређено одребом чл. 5, ст. 4-7 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.
134
Видети следеће чланове Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова: чл. 3, ст. 1,
тачка1 (Начело уписа), чл. 4 (Врсте уписа у катастар непокретности), чл. 6-10 (Упис права).
135
Или у складу са законом којим се уређује стицање права на грађевинском земљишту. Овде се, пре
свега, мисли на упис извршеног претварања права коришћења грађевинског земљишта у право
сусвојине, у складу са Законом о планирању и изградњи.
136
Сл. гласник РС, бр. 18/2005, 75/2011 – др. закон, 6/2015.

37
само једног од њих (осим ако након уписа није закључен писмени споразум
супружника о деоби заједничке имовине односно брачни уговор, или је о правима
супружника на непокретности одлучивао суд), штити супружника који није уписан
у катастар непокретности од самовласног располагања оног који је уписан као
искључиви власник, начело поуздања у катастар непокретности спречава његову
заштиту у односу на трећа савесна лица. Због тога су јавни бележници и пре
ступања на снагу Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова,
солемнизацију уговора којима се располаже непокретностима, условљавали
изјашњавањем супружника који није уписан у катастар непокретности.
Заједничка својина по основу стицања у браку уписује се у катастар
непокретности у случају постојања брака у моменту настанка исправе за упис. 137
Када се упис врши по достави исправе од стране јавног бележника или суда неће се
уписати заједничка својина и на другог супружника: 1) ако у исправи за упис нема
података о постојању брака и супружника или 2) ако се достави изјава оба
супружника да се на ради о заједничкој, већ о посебној имовини једног од
супружника или 3) ако супружници на основу достављене исправе стичу сусвојину.
За случај да је непокретна имовина већ уписана у катастар непокретности само на
једног од супружника, заједничка својина ће бити уписана на основу изјаве оба
супружника да се у конкретном случају ради о њиховој заједничкој својини.138
Ако у моменту настанка исправе за упис постоји брак, неће се уписати
заједничка својина супружника, ако је у питању стицање наслеђивањем и
бестеретним правним послом и ако су супружници закључили брачни уговор којим
отклањају имовински режим прописан законом.
Упис других стварних права на непокретностима - У катастар
непокретности уписују се и стварна права на туђим непокретним стварима, а то су
стварне и личне службености, хипотека,139 право коришћења (када се ради о
непокретностима у јавној својини) и друга стварна права на непокретностима
прописана законом
2.2.Упис облигационих права – Иако је и раније било могуће захтевати и
извршити упис одређених облигационих права у катастар непокретности, тек је
изменама и допунама закона о државном премеру и катастру из 2015. године
изричито предвиђен упис облигационих прав, као посебна врст уписа права.
Законом о поступку уписа у катастар непокретности и водова изричито је

137
И то на основу податка о тој чињеници (постојању брака) унетог у исправу коју обвезник доставе
по службеној дужности доставља надлежној служби за катастар непокретности ради уписа. Податке
о постојању брака обвезник доставе прибавља из матичне књиге венчаних.
Будући да се на имовинске односе ванбрачних партнера сходно примењују правила о имовинским
односима супружника (чл. 191, ст. 2 Породичног закона), те да је у српском праву ванбрачна
заједница фактичка, поставља се питање адекватне заштите ванбрачних партнера и уписа њихове
заједничке својине.
138
Изјаве супружника да се ради или не ради о заједничкој својини достављају се у форми
јавнобележничког записа или јавнобележнички солемнизованих исправа, а могу бити и саставни део
саме исправе на основу које се стиче непокретност на коју се та изјава односи, односно
солемнизационе клаузуле којом је потврђена та исправа.
139
За хипотеку је изричито прописано да се уписују подаци о повериоцу и дужнику, износу
обезбеђеног потраживања, валути, каматној стопи, основу за упис и року важења. Видети чл. 9
Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.

38
предвиђено (чл. 10) да се могу уписати уговорно право прече куповине, закуп, али
и друга облигациона права на непокретности чији упис је предвиђен законом.

3. Предбележба - Предбележба је упис којим се стварна права на

непокретностима условно стичу, преносе, ограничавају или престају. То значи да
ће до промене у правном стању непокретности доћи тек ако предбележба буде
оправдана.140
Предбележба се врши на основу исправе за упис која не испуњава услове за
коначан упис стварних права, и то: 1) ако је у исправи за упис постављен услов или
одложни рок за стицање права, а услов и рок нису испуњени; 2) ако је у одлуци
вршиоца јавних овлашћења одређен упис предбележбе.
Рок за оправдање предбележбе може бити одређен у самој исправи за упис, а
ако то није случај, тај рок износи 3 месеца. Рок за оправдање предбележбе је
саставни део предбележбе, осим када је у питању предбележба објекта у изградњи.
Законом о поступку уписа у катастар непокретности и водова предвиђено је
да се предбележба врши и када је предмет уписа објекат у изградњи, односно
посебни део објекта у изградњи, као и пренос права на објекту или посебном делу
објекта у изградњи.141 Ова предбележба, као што је већ истакнуто, уписује се без
означења рока трајања предбележбе.
Предбележба се оправдава отклањањем разлога због којег није извршен
упис стварног права.142 Ако не буде оправдана у року на који је уписана,
предбележба се брише решењем по захтеву странке, а по службеној дужности када
истекне рок од три месеца од њеног уписа.
Сврха предбележбе је задобијање првенственог реда, односно осигурање
ранга права према времену предбележбе, под условом да буде оправдана.
Оправдањем предбележба постаје упис стварних права (о томе се доноси решење)
са дејством од уписа предбележбе. Односно, права која су касније уписана у односу
на предбележено право имаће каснији првенствени ред, ако је предбележено право
оправдано.
Када је уписана предбележба објекта у изградњи "оправдање" се састоји у
следећем. Када се објекат (посебни делови објекта) упише у катастар
непокретности (на основу правноснажне употребне дозволе), предбележба својства
140
Предбележба као врста уписа у катастар непокретности регулисана је одредбама чл. 11-13 Закона
о поступку уписа у катастар непокретности и водова. О предбележби видети више у препорученом
уџбенику из Стварног права, стр. 351-353, и у: Татјана Јосиповић, op. cit., стр. 310-313.
141
Предбележба се врши на основу правноснажне грађевинске дозволе, техничке документације на
основу које је издата грађевинска дозвола и потврде о пријави радова по тој дозволи. Када се врши
предбележба преноса права на објекту (посебном делу објекта) у изградњи основ уписа је уговор о
промету тог објекта, који је подобан за упис.
Инвеститор пре почетка извођења радова органу који је издао грађевинску дозволу подноси пријаву
радова, а тај орган по службеној дужности доставља сву неопходну документацију органу
надлежном за послове државног премер и катастра у циљу уписа предбележбе објекта у изградњи.
Видети чл. 148 Закона о планирању и изградњи (Сл. гласник РС бр. 72/2009, 81/2009, 64/2010-
одлука УС, 24/2011, 121/2012, 42/2013- одлука УС, 50/2013- одлука УС, 98/2013- одлука УС,
132/2014, 145/2014, 83/2018).
142
"Предбележба се оправдава отклањањем сметњи за упис стварних права које су постојале у
тренутку уписа предбележбе, односно накнадним достављањем доказа о испуњењу услова или
наступањем рока за стицање, односно упис стварних права." (чл. 12, ст. 1 Закона о поступку уписа у
катастар непокретности и водова).

39
инвестиора или купца објекта у изградњи, прелази у право својине (ако су
испуњени и други услови за стицање права својине).143
Предбележени ималац права може располагати предбележеним правом.
Уписи против предбележеног претходника уписују се као предбележбе и
условљени су оправдањем или брисањем предбележбе. Оправдањем предбележбе
они се оснажују (постају безусловни), а ако се не оправда у року, предбележба се
брише и све накнадне предбележбе против предбележеног имаоца права.

4. Забележба - У Закону о поступку уписа у катастар непокретности и

водова144 одређен је појам забележбе, њено дејство и врсте забележбе
Забележба је врста уписа која се од уписа стварних права и њихове
предбележбе разликује по томе што не доводи ни до коначног ни до условног
стицања, ограничења, преноса или престанка стварних права на непокретностима.
Путем ове врсте уписа у јавни регистар уносе се правно релевантне чињенице које
се односе на личност имаоца права, на саму непокретност или на правне односе
поводом непокретности. Њихова правна релевантност проистиче из њиховог
могућег дејства на постојање уписаног права, обим тог права или могућност
располагања правом. Након што је извршен упис тих чињеница ствара се
необорива претпоставка о њиховој видљивости, а тиме и познатости свим трећим
лицима, чиме се омогућава њихово дејство према свима.
Дејство забележбе може се одредити на следећи начин: од тренутка када је
извршена забележбa неке правно релевантне чињенице, сва располагања имаоца
права и уписи у катастру непокретности који су противни сврси уписане
забележбе, условни су. То значи да ће ваљаност располагања и уписа који су
извршени након уписа забележбе, а који су противни сврси уписане забележбе,
зависити од исхода решавања стварних права на непокретности због којих је
забележба уписана. Забележба, у суштини, представља упозорење да постоје
чињенице о којима треба водити рачуна при ступању у правне односе поводом
одређене непокретности, јер се оно што је забележено може супротставити свим
каснијим стицаоцима.
Сврха забележбе није да се спречи располагање уписаним правима. То значи
да упис забележбе не спречава даље уписе на непокретности на коју се уписана
забележба односи, осим ако је супротно изричито прописано законом. Када је
уписана забележба одлуке о забрани отуђења и оптерећења непокретности, она
спречава даље уписе који се односе на забрањено отуђење и оптерећење
непокретности. На пример, забележба забране отуђења објеката који су у поступку
озакоњења (легализације),145 или забележба забране отуђења стана или породичне

143
Уписане хипотеке на објекту у изградњи преносе се на објекат (посебан део објекта), водећи
рачуна о редоследу уписа. Видети чл. 12, ст. 4 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и
водова и чл. 11, ст. 3-6 Закона о хипотеци.
144
Видети одредбе чл. 14 и 15 Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова.
145
Члан 28 Закона о изменама и допунама Закона о озакоњењу објеката (Сл. гласник РС, бр.
83/2018). Надлежни орган за озакоњење за све објекте који су у поступку озакоњења по службеној
дужности доставља органу надлежном за послове државног премера и катастра потврду да је
објекат у поступку озакоњења ради уписа забележбе забране отуђења за те објекте.

40
куће стечених доделом или под непрофитним условима у оквиру стамбене
подршке.146
Законом о поступку уписа у катастар непокретности и водова (чл. 15),
одређено је које забележбе се могу уписати у катастар непокретности. 147 Овде
наводимо само неке:
- забележба да је достављена исправа за упис по службеној дужности,
односно да је поднет захтев за упис у катастар непокретности – ова забележба
садржи време пријема (година, месец, дан, час, минут и секунд пријема), број под
којим је предмет заведен и врсту предметног уписа;
- забележба личних стања имаоца права на непокретности - на пример,
забележба малолетства, старатељства, лишења и ограничења пословне
способности, продужења родитељског права, стечаја;
- забележба спора - уписује се на основу тужбе поднете надлежном суду,
при чему је битно да одлука у том спору може довести до промене уписа права на
непокретности (на пример, забележба спора по тужби уписаног претходника да је
извршеним уписом повређено његово право или забележба по тужби трећег лица
ради утврђења права својине стеченог по правилима о одржају);
- забележба да првостепена одлука није правноснажна - значи да је против
коначног решења на основу којег је спроведен упис могуће водити управни спор;
- забележба управног спора против другостепене одлуке Републичког
геодетског завода - чини се видљивим да је против те одлуке покренут управни
спор;
- забележба одлуке о забрани отуђења и оптерећења непокретности;
- забележба постојања уговора о доживотном издржавању - уписује се у
корист даваоца издржавања који ће после смрти примаоца издржавања стећи
својину на непокретности;
- забележба постојања брачног уговора - уписује се када је у погледу дате
непокретности брачним уговором искључен законски режим заједничке својине
супружника;
- забележба покретања поступка експропријације;
- забележба правноснажне грађевинске дозволе;
- забележба својства културног добра.
Поред осталих забележби чији упис је прописан Законом о поступку уписа у
катастар непокретности и водова, у катастар непокретности уписују се и забележбе
прописане посебним законом. На пример, Законом о хипотеци (чл. 31) прописан је
упис забележбе хипотекарне продаје, Законом о извршењу и обезбеђењу (чл. 155)
прописан је упис забележбе решења о извршењу на непокретности.

Општи услови за упис стварних права, предбележбе и забележбе

146
Члан 100 Закона о становању и одржавању зграда (Сл. гласник РС, 104/2016). Стан или породична
кућа стечена у оквиру стамбене подршке под непрофитним условима не може се отуђити пре истека
рока од 5 година од дана коначне исплате купопродајне цене. Ако је у питању стицање доделом
(бестеретно), забрана отуђења траје 10 година од дана стицања права својине на стану, односно
породичној кући. О забрани отуђења врши се упис забележбе у регистру непокретности.
147
Правилником о катастарском премеру и катастру непокретности (чл. 158-172) детаљније је
уређено ово питање у погледу основа по којем се врши забележба и самих чињеница које се уписују.

41
 Материјалне претпоставке које морају бити испуњене у моменту када се
врши било који од ове три врсте уписа су: 1) да је уписана непокретност, 2) да је
уписан претходник и 3) да постоји одговарајућа исправа за тражену врсту уписа.148
1) Уписана непокретност - У тренутку подношења захтева за упис,
непокретност у погледу које се тражи коначно или условно стицање, ограничење,
пренос или престанак права, односно захтева упис правно релевантних чињеница,
мора бити уписана у катастар непокретности. Ако то није случај, може бити
уписана истовремено са уписом стварног права.
2) Уписан претходник - Упис се може издејствовати само против лица које
је у тренутку пријема захтева за упис већ уписано у катастар непокретности
(уписани претходник) као ималац права у погледу којег се упис захтева у смислу
његовог преноса, ограничења или престанка. Дакле, против оног у чије се право
задире траженим уписом. Будући да се и предбележеним правом може располагати,
довољно је да претходник буде предбележен као ималац права чији се пренос,
ограничење или брисање тражи.
Међутим, упис се дозвољава и против лица које није уписани претходник,
ако се уз захтев приложе исправе којима се доказује правни континуитет између
лица против којег се тражи упис и уписаног претходника. То је, на пример случај
када се докаже непрекинути ланац ванкњижних преноса 149 или када се захтева упис
прва које се стиче од наследника уписаног претходника.
Када се врши упис стварних права на новоизграђеном објекту или на стану
стеченом уговором о откупу стана у друштвеној, односно државној својини не
захтева се постојање уписаног претходника.150
3) Исправа за упис - Последњи од прописаних општих услова за упис
стварних права, предбележбе и забележбе је постојање одговарјуће пуноважне
исправе на којој се темељи тражени упис, будући да је упис каузалног карактера.
То практично значи да упис, сам за себе, ако није заснован на пуноважном правном
основу, неће довести до промене стварноправног стања непокретности. Такав
неистинит упис доводи само до повреде раније уписаног права и овлашћује лице
чије је уписано право повређено да тражи брисање спроведеног уписа. 151 Због тога,
орган који је надлежан за упис мора проверити по службеној дужности, да ли су
испуњени сви услови што се тиче пуноважности и адекватности исправе у погледу
захтеване врсте уписа.

148
Ови услови су пописани као општи, што значи да морају бити увек испуњени, осим када је
специјалним правилом друкчије одређен и услов и основ уписа (Lex specialis derogat legi generali).
Видети одредбу чл. 83 Закона о државном премеру и катастру.
149
То је ситуација када је право на непокретности више пута узастопно ванкњижно (без извршеног
уписа) пренето, па последњи стицалац може захтевати да пренос буде извршен непосредно на њега,
под условом да докаже непрекинути низ ванкњижних преноса од уписаног претходника до себе.
150
Правилником о катастарском премеру и катастру непокретности (чл. 138) прецизирано је да
правни континуитет између ималаца права постоји када се право изводи из права уписаног
претходника, или лица које испуњава услове за упис (иако није уписано). Правни континуитет са
уписаним претходником не захтева се када се право стиче по основу: комасације, уговора о откупу
стана у друштвеној, односно државној својини, као и за упис стицања права по закону (када закон
не прописује, као услов, правни континуитет са уписаним претходником, односно другачије
одређује услов и основ уписа.
151
Татјана Јосиповић, op. cit., стр. 288-289.

42
 Упис се може извршити на основу приватне или јавне исправе која је и по
садржини и по форми подобна за упис. Услови за подобност исправе прописани су
самим законом, као општи и као посебни који се захтевају за приватну или јавну
исправу.152 Без обзира да ли је у питању приватна или јавна исправа за упис, она
мора нарочито да садржи: место и датум састављања, односно овере; означење
непокретности на коју се исправа односи према подацима катастра непокретности
(катастарска општина, број и површина парцеле, број и површина објекта, број и
површина посебног дела објекта); податке о уписаном претходнику и лицу у чију
корист се упис захтева (презиме, име и име једног родитеља, пребивалиште или
боравиште, јединствени матични број грађана153). 154 Исправа за упис мора бити
приложена у оригиналу, овереној фотокопији или у другом облику прописаном
законом, а ако је састављена на страном језику мора се доставити и оверен превод.
3.1. Посебни услови у погледу приватне исправе - Да би била подобна за
упис, приватна исправа, односно исправа о правном послу, мора бити сачињена у
писаној форми, а потписи лица између којих се исправа сачињава морају бити
оверени, ако посебна форма исправе није прописана посебним законом. О томе који
су захтеви постављени у погледу форме, да би уговор на основу којег се стичу
стварна права на непокретностима био пуноважан, било је речи на одговарајућем
месту у овој Допуни.155 Подсећамо да се ради или о исправи која је
јавнобележнички потврђена (солемнизована) или о форми јавнобележничког
записа .
Када се упис захтева на основу приватне исправе, да би био дозвољен, мора
постојати и безусловна и неорочена изјава о дозволи уписа (clausula intabulandi).
Ова изјава може бити садржана у приватној исправи, односно исправи о правном
послу, али може бити дата и у посебној исправи уз оверу потписа лица које изјаву
даје.
3.1. Посебни услови у погледу јавне исправе - Јавне исправе на основу којих
се може извршити упис у катастар непокретности су исправе које је у прописаном
облику издао суд, надлежни државни и други орган у границама својих овлашћења
и оне које је издала или сачинила у вршењу јавних овлашћења друга организација
или лице. Јавне исправе су и јавнобележничке исправе и одлуке које су сачинили,
издали, донели или потврдили јавни бележници.
Да би била подобна за упис, одлука мора бити правноснажна, односно
извршна. Ако се ради о страној јавној исправи она мора бити призната у Републици
Србији.

152
Видети чл. 86-88а Закона о државном премеру и катастру.
153
Ако се ради о правном лицу наводе се назив, седиште и матични број.
154
Ако се забележба односи на личност имаоца права исправа не мора да садржи податке о означењу
непокретности, а ако се забележба односи на саму непокретност исправа не мора да садржи податке
о уписаном претходнику.
155
Видети Настанак и врсте хипотеке, стр. 11 и Начело уписа, стр. 27 ове Допуне.

43