‫جامعة دمشؽ‬

‫كمية اليندسة المدنية‬

‫قسـ اإلدارة اليندسية كالتشييد‬

‫بناء نموذج رياضي لتقدير قيمة المباني السكنية‬

‫في سورية (دمشؽ)‬

‫دراسة أعدت لنيؿ درجة الدكتكراه في اليندسة المدنية_ قسـ اإلدارة اليندسية كالتشييد‬

‫إعداد‬
‫الميندسة منى حمادة‬

‫إشراؼ‬

‫األستاذ الدكتور محمد نايفة‬

‫‪7107‬‬
 ‫بناء نموذج رياضي لتقدير قيمة المباني السكنية في سورية (دمشؽ)‬

‫املهخص‬

‫تستخدـ عممية تقييـ العقارات لتحديد قيمة العقار التي تعد أساسية في إجراء الرىف العقارم كدراسات‬
‫الجدكل كغيرىا مف األنشطة التجارية كاالقتصادية‪.‬‬

‫بناء عمى طريقة تكضعيا كخصائصيا‬ ‫ن‬ ‫إف تقييـ العقارات ىك عممية تقدير لسعر العقارات‬
‫كمكاصفاتيا‪ ،‬كمف الكاضح أف السعر المقدر لمعقار يتأثر بمجمكعة مف العكامؿ كالمتغيرات المحددة‪.‬‬

‫اليدؼ الرئيسي مف ىذا البحث ىك تطكير نمكذج رياضي لمتقييـ العقارم في سكرية‪ ،‬كبشكؿ أساسي‬
‫لممباني السكنية في دمشؽ‪.‬‬

‫استنادان إلى الدراسة الرجعية المتعمقة بالمكضكع‪ ،‬تـ تحديد مجمكعة المتغيرات أك المحددات التي تؤثر‬
‫عمى قيـ العقارات السكنية‪،‬‬

‫ثـ صمـ في ىذا العمؿ استبياف لتحديد الكاقع الفعمي لممارسة التقييـ العقارم في سكرية كلتحديد‬
‫المتغيرات األساسية التي تؤثر عمى قيمة العقارات السكنية في دمشؽ‪.‬‬

‫حممت البيانات التي تـ جمعيا باستخداـ الحزمة االحصائية ‪ SPSS‬ثـ رتبت المتغيرات التي تؤثر‬
‫عمى قيمة العقارات السكنية كفؽ لترتيب أىميتيا فتبيف أف أىـ المتغيرات ىي‪" :‬المنطقة"‪" ،‬المساحة‬
‫(متر مربع)"‪" ،‬الكضع األمني لممنطقة"‪" ،‬مستكل اإلنياءات"‪" ،‬إمكانية نقؿ الممكية"‪" ،‬إطاللة العقار"‬
‫ك"نكع منطقة العقار‪ -‬تجارم أك سكني"‪.‬‬

‫كأظير تحميؿ البيانات أف درجة أىمية ‪ :26‬مف المتغيرات المدركسة تختمؼ تبعا لممؤسسة المستفيدة‬
‫التي يعمؿ ليا المقيـ‪ ،‬كتختمؼ درجة أىمية ‪ :32‬مف المتغيرات المدركسة كفقان لتجربة المستجيب‪.‬‬
‫كتبيف كجكد ارتباطات إيجابية قكية بيف معظـ المتغيرات المدركسة مف حيث درجة أىميتيا‪.‬‬

‫كاستنادان إلى ىذه النتائج‪ ،‬تـ جمع ما مجمكعو ‪ 114‬مجمكعة مف بيانات تقييـ العقارات السكنية في‬
‫دمشؽ مف القطاع المصرفي (تـ تحديدىا تاريخيان مف قبؿ الخبراء كاستخدمت لمرىف العقارم) كحممت‬
‫ىذه المجمكعات التي تـ جمعيا كاستخداميا لتطكير كاختبار مجمكعة مف النماذج استنادان إلى طرؽ‬
‫مختمفة (االنحدار الخطي المتعدد‪ ،‬كاالنحدار المتعدد غير الخطية‪ ،‬كالشبكات العصبية االصطناعي)‬
‫كنمكذج يستند إلى متكسط نتائج تمؾ النماذج‪.‬‬

‫‪3‬‬
‫ثـ أجريت مقارنة بيف ىذه النماذج استنادان إلى مجمكعة مف المعايير (ىي‪ :‬متكسط الخطأ المطمؽ‪،‬‬
‫متكسط النسبة المئكية المطمقة لمخطأ‪ ،‬معامؿ االرتباط‪ ،‬معامؿ التحديد المتعدد كنسبة الحاالت التي‬
‫تككف فييا النسبة المئكية لمخطأ المطمؽ أقؿ مف ‪)%5‬‬

‫كأظيرت النتائج أف األداء التنبؤم لنمكذج االنحدار المتعدد غير الخطي لمتقييـ العقارم لممباني‬
‫السكنية في دمشؽ ىك األفضؿ مقارنة بأداء النماذج األخرل‪.‬‬

‫كعالكة عمى ذلؾ‪ ،‬أكضح نمكذج االنحدار المتعدد غير الخطي السمكؾ المنطقي نحك تغيير‬
‫المتغيرات داخؿ بنية النمكذج‪.‬‬

‫الكممات المفتاحية‪ :‬تقييـ العقارات‪ ،‬تحميؿ االنحدار المتعدد‪ ،‬الشبكات العصبكنية االصطناعية‪،‬‬
‫نمكذج رياضي‪ ،‬دمشؽ‪.‬‬

‫‪4‬‬
 Building A Mathematical Model To Estimate The Value Of

Residential Buildings In Syria (Damascus)

ABSTRACT

Real estate valuation process is used to determine the real estate value which
is essential for conducting mortgage, feasibility studies and other
commercial and economical activities.
The real estate valuation is the process of estimating the real estate price
based on the real estate layout and property features and specifications,
obviously the real estate estimated price is affected by a set of determining
factors and variables.
The main aim of this research is to develop a mathematical model for real
estate valuation in Syria, basically for residential buildings in Damascus.
Based on the literature survey on the subject matter, a set of variables or
determinants that affect the residential real estate values were defined
A questionnaire was designed to identify the reality of the real estate
valuation practice in Syria and to specify the basic variables affecting the
value of residential property in Damascus.
The collected data were analyzed using the SPSS package, so the variables
which affect the value of residential property were arranged in order of their
importance. It was found that the most important variables are: "the region",
"the area (square meter)", "the security situation of the area", "the finishing
level" , " the possibility of transfer of ownership", "the Property View" and
"the property zone type- is it commercial or residential” .
Data analysis revealed that the degree of importance of 26% of the studied
variables varies according to the beneficiary institution that the evaluator
works for, and the degree of importance of 32% of the studied variables
varies according to the responder experience. It was concluded that there are
strong positive correlations between most of the studied variables in terms of
their degree of importance.
Based on these results, a total of 114 sets of real estate evaluation data of
residential properties in Damascus were collected from the banking sector
(they are historically defined by experts and were used for mortgage). These
collected sets of data were analyzed and used to develop and test a set of
models based on various methods (multiple linear regression, multiple non-
linear regression, artificial neural networks) and a model based on the
average results of those models. Then, a comparison between these models
was carried out based on a set of criteria (i.e. Mean Absolute Error, Mean
Absolute Percentage Error, the correlation coefficient, Multiple Coefficient
of determination and the percentage of cases where the Percentage of
absolute error is less than 5%).
The results revealed that the predictive performance of the multiple non-
linear regression model for real estate valuation of residential buildings in
Damascus is the best compared to other models‟ performance. Furthermore,
the multiple non-linear regression model demonstrates logical behavior
toward the change of variables within the model structure.

Keywords: real estate valuation, Multiple Regression Analysis, Artificial

Neural Networks, A Mathematical Model, Damascus.
Damascus University

Faculty of Civil Engineering

Department of Engineering Management and Construction

Building A Mathematical Model To Estimate

The Value Of Residential Buildings In Syria
(Damascus)

thesis Submitted to Damascus University for the degree of Doctor of

Philosophy in Engineering Management and Construction

Prepared by:

Eng. Muna Hamadeh

Supervised by:

prof. D. Mohammad Nayfeh

Damascus 2017