PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.

Zaky

Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah

Dibuat Dibawah Tangan

M.Zaky Adriansa, Iga Gangga Santi Dewi, Ery Agus Priyono

Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro
Email: mzakyadriansa35@gmail.com

Abstract
This research discusses the legal force of binding sale and purchase agreements
under the hands made by the parties without witnesses and only waarmarking by
a notary. The research method used is the analytical descriptive method, a
research method that reveals problems, analyzes a problem, examines, and
interprets it into conclusions and suggestions in a systematic way so that it is easy
to understand. Normative Juridical approach method, namely legal research that
uses secondary data sources such as principles the doctrines in the science of law.
The results of the study can be concluded that the underhand Sale and Purchase
Agreement (PPJB) is a form of agreement between two parties who agree to bind
themselves, which is made jointly. Even though PPJB under the hand can be made
freely by the parties who want to make an agreement, it may not violate the
provisions of Article 1320 of the KUHPerdata. PPJB made before an authorized
official and PPJB made privately have the same legal force. PPJB under the hand
made by the parties without witnesses and only waarmarking by a notary, the
strength of proof is only between the parties. If the parties do not deny and
acknowledge the signature in the agreement, then the PPJB under the hand has
perfect power as an authentic deed.
Keywords: Power of law, Witnesses, Waarmerking.

Ringkasan
Penelitian ini membahas tentang kekuatan hukum perjanjian pengikatan jual beli
di bawah tangan yang dibuat para pihak tanpa adanya saksi dan hanya di
waarmerking oleh notaris. Metode penelitian yang digunakan yaitu metode
deskriptif analitis suatu metode penelitian yang mengungkapkan masalah,
menganalisis suatu permasalahan, meneliti, serta menginterprestasikan kedalam
kesimpulan dan saran secara sistematis agar mudah dipahami.Metode pendekatan
Yuridis Normatif yaitu penelitian hukum yang mempergunakan sumber data
sekunder seperti asas-asas dan doktrin-doktrin dalam ilmu hukum.Hasil penelitian
dapat disimpulkan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dibawah tangan
merupakan bentuk perjanjian antara dua pihak yang sepakat untuk mengikatkan
dirinya, yang dibuat secara bersama-sama. Meskipun PPJB dibawah tangan itu
dapat dibuat secara bebas oleh para pihak yang ingin membuat suatu perjanjian,
akan tetapi tidak boleh melanggar dari ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata PPJB yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang dan PPJB yang
dibuat dibawah tangan sama-sama mempunyai kekuatan hukum. PPJB di bawah

130
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

tangan yang dibuat para pihak tanpa saksi dan hanya di waarmerking oleh notaris
kekuatan pembuktiannya hanya antara para pihak tersebut. Apabila para pihak
tersebut tidak menyangkal dan mengakui tanda tangannya di dalam perjanjian
tersebut maka PPJB di bawah tangan tersebut mempunyai kekuatan yang
sempurna seperti akta otentik.
Kata Kunci: Kekuatan hukum, Saksi, Waarmerking.

A. Pendahuluan kewajiban yang patut untuk

Tanah memiliki peran dipenuhi oleh para pihak.
yang penting dalam kehidupan Pelaksanaan dari hak dan
semua manusia, karena tanah kewajiban sering terjadi atau
ialah sumber kemakmuran, timbul suatu pelanggaran yang
kesejahteraan dan kehidupan diakibatkan oleh pelanggaran
bangsa. Hal lain tanah memiliki suatu hak dan kewajiban tersebut,
hubungan yang erat dengan maka menimbulkan terjadinya
manusia dikarena tanah miliki suatu peristiwa hukum dalam
nilai yang ekonomis bagi masyarakat.1
kehidupan serta dapat Hubungan antar
menghasilkan suatu sumber daya masyarakat kebanyakan
alam bagi semua orang. diakibatkan oleh faktor
Hubungan antara individu- kepentingan dari masyarakat
individu yang merupakan subjek tersebut. Pelaksanaan dari
hukum maupun antara badan hubungan tersebut dikenal dengan
hukum seringkali merupakan perbuatan hukum. Hubungan
suatu hubungan hukum yang tentu hukum dapat terjadi dikarena ada
dapat dikategorikan sebagai suatu dua pribadi. Dalam hubungan
perbuatan hukum. Dari kehidupan yang telah dilaksanakan atau telah
yang bermasyarakat tersebut dilakukan, akan menimbulkan
timbul suatu hak dan kewajiban keadaan yang dimana salah satu
yang bersifat timbal dan balik pihak tidak dapat mencapai suatu
antara satu sama lainnya untuk kewajiban dirinya kepada pihak
memenuhi suatu hak dan 1Suhaiti Arief, Hukum Acara Perdata, Bung
Hatta University Press, Padang, 2008, hlm. 1.

131
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

lain, sehingga mengakibatkan di masyarakat. Kebutuhan hidup

pihak lain tersebut merasa dirinya untuk keluarga dan usahanya
dirugikan haknya. mengalami suatu pelonjakan yang
Mempertahankan suatu hak dan tinggi. Meningkatnya tuntutan
untuk memenuhi suatu kewajiban akan hal tersebut, masyarakat
maka hukum mengatur hal menuntut pejabat yang berwenang
tersebut yaitu setiap orang tidak untuk dapat melakukan suatu
diperbolehkan untuk bertindak pelayanan dalam pembuatan
makin hakim sendiri. 2 perjanjian dan menjamin
Melaksanakan suatu kepastian hukum dari yang
hubungan hukum untuk menjamin diperbuat.4 Masyarakat perlu
suatu kepastian hukum atau memiliki suatu kepastian dalam
kekuatan dalam hal pembuktian melakukan suatu perjanjian yang
dari suatu perbuatan hukum dapat melibatkan para pihak. Sehingga
dilakukan dengan hubungan tidak menimbulkan suatu
tertulis ataupun lisan. Perbuatan sengketa atau tidak dapat untuk
hukum tertulis lebih disarankan disangkal oleh para pihak yang
karena perbuatan hukum tersebut ada dalam pembuatan perjanjian
telah diatur dalam peraturan- tersebut. Dalam hal ini negara
peraturan yang ada. Perbuatan wajib untuk menjamin kepastian
hukum tertulis dapat menjadi hukum kepada setiap warganya,
kekuatan dalam hal pembuktian sedangkan hal pendukung untuk
dan lebih terjamin kepastian menjamin tercapainya hal tersebut
hukumnya dibandingkan dengan dibutuhkan sebuat alat bukti untuk
suatu perbuatan hukum secara menjaminnya.
lisan. 3 Akta dapat dikatakan
Dewasa ini suatu kegiatan sebagai alat bukti tertulis dalam
jual beli baik tanah ataupun hal mengenai suatu pembuktian
bangunan sedang banyak terjadi tindakan yang diperbuat dari

2Ibid, hlm.5 4 Herlin Budiono, Dasar Teknik Pembuatan

3Satjipto Rahardjo, Masalah Penegakan Akta Notaris, Citra Aditya Bakti, Bandung,
Hukum, Sinar Baru, Bandung, 1983, hlm. 127. 2013, hlm. 1.

132
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

perbuatan hukum yang dilakukan. dan memiliki wewenang ditempat

Akta dapat dibuat secara otentik dimana akta itu akan dibuat.6 Akta
atau akta dibuat dibawah tangan, dikatakan otentik apabila ada hak
semua bertujuan untuk digunakan dan kewajiban didalamnya saat
pembuktian dikemudian hari. pembuatan akta yang
Kedua hal tersebut dapat mengakibatkan akta memiliki
dibedakan dari jenis akta yang kepastian hukum, serta akta yang
dibuat yaitu dalam hal nilai dibuat memiliki kekuatan
pembuktian akta tersebut, apabila pembuktian jika disengketakan
akta dikatakan otentik memiliki dikemudian hari. Jika terjadi suatu
hal pembuktian sempurna maka sengketa tidak dapat untuk
akta dibuat dibawah tangan dihindari terjadi dengan akta yang
memiliki kekuatan dalam hal dibuat secara otentik, maka proses
pembuktian jika para pihak dalam penyelesaiannya mudah karena
perjanjian bertanggungjawab atas akta otentik dapat dikatakan
perbuatannya dan tidak sebagai suatu alat bukti yang
menyangkal perbuatannya. terkuat dalam hal memberikan
Apabila para pihak dalam suatu keyakinan yang nyata untuk
perjanjian tidak dapat mengakui menyelesaikan suatu perkara.
perbuatannya, maka beban Akta otentik dibuat
ditanggung oleh pihak yang tidak dihadapan pejabat yang
mengakuinya dalam berwenang yaitu Notaris atau
pembuktiannya.5 Pejabat Pembuat Akta Tanah
Akta otentik adalah salah (PPAT). Akta otentik ialah akta
satu dari bukti tulisan diatur yang memuat suatu kebenaran
dalam undang-undang, dibuat formal yang sesuai dengan yang
didepan pejabat yang berwenang dibertahukan oleh pihak-pihak
atau pegawai yang telah ditunjuk yang membuat akta yang
5Vitto Odie Prananda dan Ghansham Anand,
Perlindungan Hukum Terhadap Notaris Atas 6 Herlin Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum
Pembuatan Akta oleh Penghadap yang Perdata di Bidang Kenotariatan – Buku
Memberikan Keterangan Palsu, Jurnal Kedua, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2013,
Narotama, Vol.2 No.2, Oktober 2018, hlm. 4 hlm. 267

133
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

bersangkutan kepada pejabat yang acara pemeriksaan pengadilan

berwenang. Maka akta otentik yang dibuat oleh panitera dan akta
dapat dikatakan akta yang yang dibuat dihadapan pejabat
dianggap benar, akan tetapi dapat (acte partij), misalnya akta jual
juga terjadi hal yang sebaliknya beli tanah yang dibuat dihadapan
akta otentik dapat dikatakan tidak Pejabat Pembuat Akta Tanah atau
benar atau cacat jika sudah ada Camat selaku Pejabat Pembuat
putusan dari pengadilan.7 Akta Tanah (PPAT).10
Subekti menyatakan Akta di bawah tangan
bahwa akta adalah suatu tulisan adalah akta yang sengaja dibuat
yang sengaja dibuat untuk oleh para pihak untuk pembuktian
dijadikan alat bukti tentang suatu tanpa bantuan dari seorang
peristiwa dan ditandatangani.8 pejabat pembuat akta, dengan kata
Sedangkan menurut Sudikno lain akta dibawah tangan adalah
Mertokusumo, akta autentik akta yang dimasukkan oleh para
adalah surat sebagai alat bukti pihak sebagai alat bukti tetapi
yang ditandatangani, memuat tidak dibuat oleh notaris atau
peristiwa-peristiwa yang menjadi dihadapan pejabat umum pembuat
dasar suatu hak atau perikatan, akta.11 Akta di bawah tangan
dibuat dari awal dengan tujuan adalah suatu akta yang tidak
untuk pembuktian. 9 dibuat di hadapan pegawai negeri,
Akta autentik dibedakan melainkan suatu akta yang dibuat
menjadi dua jenis, yaitu akta dan ditandatangani oleh
autentik yang dibuat oleh pejabat pembuatnya dengan maksud agar
(acte ambtelijk), misalnya berita dapat digunakan sebagai alat

7 Triyono, ”Tanggungjawab Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan Akta
Jual Beli Tanah Dan Implikasi Hukumnya
Bagi Masyarakat Umum”¸ JurnaL Pendidikan,
Vol 17 No. 2, Agustus 2019, hlm. 168 10 Taufik Makarao, Pokok-Pokok Hukum
8 Subekti, Hukum Pembuktian, Pradya Acara Perdata, Rineka Cipta, Jakarta, 2009,
Paramitha, Jakarta, 1995, hlm. 25. hlm. 100
9 Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara 11 Marilang. Hukum Perikatan, Perikatan

Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta, Yang Lahir dari Perjanjian, Cet. I, Alauddin
2006, hlm.149 University Press, Makassar, 2013, hlm. 133

134
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

pembuktian.12 Kelemahan surat lain, akta di bawah tangan adalah

di bawah tangan yang didaftarkan akta yang dimaksudkan oleh
kepada notaris adalah notaris pihak tertentu sebagai alat bukti,
tidak mengetahui isi dari surat di tetapi tidak dibuat oleh atau di
bawah tangan, dan surat tersebut hadapan pejabat umum.
tidak dimaksudkan untuk suatu Pada kondisi tertentu
tindak pidana tertentu. Notaris terjadi keadaan yang
hanya berwenang untuk mengakibatkan Akta Jual Beli
mendaftarkan surat tersebut tanpa belum bisa dibuat oleh PPAT,
melihat atau meminta keterangan maka oleh Notaris akan dibuatkan
yang jelas tentang isi surat Akta Perjanjian Pengikatan Jual
tersebut. Beli. Penandatanganan Akta
Waarmerking merupakan perjanjian pengikatan jual beli
perbuatan hukum notaris atau belum menyebabkan terjadinya
pejabat umum lainnya yang diberi pemindahan hak, karena peralihan
wewenang oleh Undang-undang hak atas tanah hanya terjadi pada
untuk mencatat dan mendaftarkan perjanjian jual beli.
surat di bawah tangan yang telah Pasal 1313 Kitab Undang-
dibuat oleh pihak tertentu dalam Undang Hukum Perdata
sebuah buku khusus sesuai (KUHPerdata) menyebutkan,
dengan tatanan yang ada di bawah “Suatu perjanjian adalah suatu
tangan sebagai legalisasi atau perbuatan dengan mana satu
ratifikasi. Selain akta autentik orang atau lebih mengikatkan
yang dibuat oleh notaris, ada akta dirinya terhadap satu orang lain
lain yang disebut akta di bawah atau lebih. Dalam suatu perjanjian
tangan, yaitu akta yang sengaja para pihak bebas menentukan isi
dibuat oleh pihak tertentu untuk serta persyaratan dari suatu
pembuktian tanpa bantuan pejabat perjanjian dengan ketentuan
yang membuat akta. Dengan kata bahwa isi perjanjian tidak boleh

12
bertentangan dengan perundang-
Teguh Samudera, Hukum Pembuktian
Dalam Acara Perdata, P.T. Alumni, undangan, tidak bertentangan
Bandung, 2004, hlm. 44-45.

135
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

dengan hukum, kesusilaan, kepastian tanda tangan sedangkan

kepentingan umum, dan pada legalisasi tanda tangannya
ketertiban. Dalam penelitian ini dilakukan dihadapan yang
permasalahan yang penulis ambil melegalisasi, sedangkan untuk
adalah adanya suatu perbuatan waarmerking, pada saat di-
hukum Perjanjian Pengikatan Jual waarmerking, surat itu sudah
Beli (PPJB) yang dibuat dibawah ditandatangani oleh yang
tangan tanpa disertai saksi dan bersangkutan. Jadi yang
tidak dilegalisasi oleh Notaris tapi memberikan waarmerking tidak
hanya di waarmerking oleh mengetahui dan karena itu tidak
Notaris. mengesahkan tentang tanda
Waarmerking merupakan tangannya.14
perbuatan hukum notaris atau B. Metode Penelitian
pejabat umum lainnya yang diberi Metode penelitian yang
wewenang oleh Undang-undang digunakan yaitu metode deskriptif
untuk mencatat dan mendaftarkan analitis yaitu suatu metode
surat di bawah tangan yang telah penelitian yang mengungkapkan
dibuat oleh pihak tertentu dalam masalah, menganalisis suatu
sebuah buku khusus sesuai permasalahan, meneliti, serta
dengan tatanan yang ada di bawah menginterprestasikan kedalam
tangan.13 Waarmerking artinya kesimpulan dan saran secara
dokumen/surat yang bersangkutan sistematis agar mudah dipahami.
dicatat dalam buku khusus yang Metode pendekatan yang
dibuat oleh notaris. Perbedaan digunakan Yuridis Normatif yaitu
antara Waarmerking dan penelitian hukum yang
Legalisasi adalah: “Waarmerking” mempergunakan sumber data
hanya mempunyai kepastian sekunder seperti asas-asas dan
tanggal saja dan tidak ada doktrin-doktrin dalam ilmu

13 Viktor M. Situmorang, dan Cormentyna

Sitanggang, Grosse Akta dalam Pembuktian 14 A. Pitlo, Pembuktian dan Daluwarsa
dan Eksekusi, Rineka Cipta, Jakarta, 1993, Menurut Kitab Undang-undang Hukum
hlm.36 Perdata, Intermasa, Jakarta, 1986, hlm. 34.

136
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

hukum.15 Pendekatan yang penelitian yang menjadi poin

digunakan pada penelitian ini utama dalam penelitian ini dapat
adalah Pendekatan Undang- menunjukkan hasil jawaban
Undang yang dilakukan dengan rumusan masalah dengan lebih
menelaah semua Undang-Undang jelas. Oleh karena itu kesimpulan
dan regulasi yang bersangkut paut yang diambil dengan
dengan isu hukum yang sedang menggunakan cara berfikir
ditangani. Pendekatan Perundang- deduktif, yaitu dengan cara
undangan dalam penelitian hukum berfikir mendasar pada hal-hal
normatif memiliki kegunaan baik yang bersifat umum kemudian
secara praktis maupun ditarik kesimpulan secara
akademis.16 Pendekatan khusus.17
konseptual beranjak dari Penulis meneliti tentang
pandangan-pandangan dan kekuatan hukum akta dibawah
doktrin-doktrin yang berkembang tangan dari perjanjian pengikatan
didalam ilmu hukum, dengan jual beli dengan pendekatan
mempelajari pandang-pandangan peraturan perundang-undangan
dan doktrin-doktrin didalam ilmu secara sistematis.
hukum, peneliti akan menemukan
ide-ide yang melahirkan C. Pembahasan
pengertian-pengertian hukum, 1. Kekuatan Hukum Perjanjian
konsep-konsep hukum, dan asas- Pengikatan Jual Beli (PPJB)
asas hukum relevan dengan isu Dibawah Tangan Tanpa Saksi
yang dihadapi. Ketentuan Perjanjian
Kesimpulan dari pendahuluan/perikatan jual beli
perumusan masalah dalam dikenal PPJB pada awalnya diatur
penelitian ini lebih menekankan dalam Peraturan Menteri PUPR
kepada bagaimana sebuah hasil Nomor 11 Tahun 2019, dan juga
dalam Undang-Undang (UU)
15 Zainuddin Ali, Metode Penelitian Hukum,
Sinar Grafika, Jakarta, 2013, hlm. 24
16 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, 17Soerjono Soekanto, Pengantar Hukum¸ UI-
Kencana, Jakarta, 2012, hlm. 93 Press, Jakarta, 2006, hlm. 67.

137
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah susun yang dilakukan oleh

Rumah Susun. Terbitnya UU pelaku pembangunan pada saat
Nomor 11 Tahun 2020 tentang sebelum atau dalam proses
Cipta Kerja, dengan peraturan sebelum penandatanganan PPJB.
pelaksanaan yang mengatur PPJB Dalam PP ini pemasaran dapat
yaitu Peraturan Pemerintah dilakukan sebelum terjadinya
Nomor 12 Tahun 2021 tentang proses pembangunan. Hal tersebut
Perubahan Atas Peraturan hanya berlaku untuk proyek
Pemerintah Nomor 14 Tahun rumah susun. Beberapa hal terkait
2016 Tentang Penyelenggaraan syarat-syarat pemasaran bahwa
Perumahan dan Kawasan kepastian hak atas tanah harus
Permukiman (PP No. 12 Tahun dibuktikan dengan sertipikat hak
2021). atas tanah dengan dibuktikan
Pada PPJB pemasaran dengan dokumen hak atas tanah
memegang peranan sangat lainnya sesuai dengan ketentuan
penting dalam pelaksanaan peraturan perundang-undangan di
pembangunan rumah. Dalam bidang pertanahan.
Permen PUPR Nomor 11 Tahun Selain ketentuan terkait
2019, pemasaran hanya dapat pemasaran, PP No. 12 Tahun
dilakukan jika pelaku 2021 ini juga mengubah ketentuan
pembangunan telah melaksanakan mengenai biaya pembatalan.
proses pembangunan. Namun Sesuai Pasal 22H, dalam hal
dengan terbitnya PP No. 12 Tahun pembatalan pembelian rumah
2021, Pemasaran adalah kegiatan pada saat pemasaran yang
yang direncanakan pelaku disebabkan oleh calon pembeli
pembangunan untuk dan bukan kelalaian pelaku
memperkenalkan, menawarkan, pembangunan, pelaku
menentukan harga, dan pembangunan dapat memotong
menyebarluaskan informasi paling rendah 20 persen dari
mengenai Rumah atau Perumahan pembayaran yang telah diterima
dan satuan Rumah susun atau pelaku pembangunan ditambah

138
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

dengan biaya pajak yang telah rumah susun, 20 persen

diperhitungkan. Ketentuan keterbangunan dyitinjau dari
sebelumnya yang diatur dalam volume konstruksi bangunan
Peraturan Menteri PUPR No. 11 rumah susun yang sedang
Tahun 2019 membatasi dipasarkan.
pemotongan hanya hingga 10 Berdasarkan PP No. 12
persen. Pemotongan maksimal 10 Tahun 2021, pengertian Sistem
persen sekarang berlaku untuk Perjanjian Pendahuluan Jual Beli
pembatalan karena kredit yang selanjutnya disebut Sistem
pemilikan rumah (KPR) PPJB adalah rangkaian proses
konsumen yang tidak disetujui kesepakatan antara Setiap orang
oleh bank atau perusahaan dengan pelaku pembangunan
pembiayaan. dalam kegiatan pemasaran yang
Ketentuan terkait syarat dituangkan dalam perjanjian
penandatanganan PPJB juga pendahuluan jual beli atau
direvisi dalam PP No. 12 tahun Perjanjian Pengikatan Jual Beli
2021. Sekarang, salah satu syarat sebelum ditandatangani akta jual
penandatanganan PPJB yaitu beli. Sedangkan Perjanjian
keterbangunan perumahan paling Pendahuluan Jual Beli atau
sedikit 20 persen, yang Perjanjian Pengikatan Jual Beli
diklasifikasi menjadi 2 (dua) yang selanjutnya disebut PPJB
kategori, yaitu rumah tunggal atau adalah kesepakatan antara pelaku
rumah deret dan rumah susun. pembangunan dan setiap orang
Dalam Pasal 22 I ayat (7), diatur untuk melakukan jual beli rumah
keterbangunan 20 persen untuk atau satuan rumah susun yang
rumah tunggal/rumah deret dapat dilakukan oleh pelaku
dihitung dari seluruh jumlah unit pembangunan sebelum
serta ketersediaan prasarana, pembangunan untuk rumah susun
sarana dan utilitas umum dalam atau dalam proses pembangunan
suatu perumahan yang untuk Rumah tunggal dan Rumah
direncanakan, sedangkan untuk

139
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

deret yang dibuat di hadapan Pada dasarnya, semua orang

notaris. cakap dalam membuat
Pada prinsipnya PPJB perjanjian, kecuali ditentukan
tunduk pada ketentuan umum tidak cakap menurut undang-
perjanjian yang terdapat dalam undang.
Buku III Kitab Undang-Undang c. Mengenai suatu hal tertentu
Hukum Perdata (KUH Perdata) Hal tertentu berarti dalam
tentang Perikatan. Pasal 1313 perjanjian tersebut terdapat
KUH Perdata memberikan objek yang diperjanjikan,
rumusan tentang Perjanjian adalah yang paling tidak objek yang
“suatu perjanjian adalah suatu dimaksudkan dalam
perbuatan dengan mana satu perjanjian dapat ditentukan
orang atau lebih mengikatkan jenisnya.
dirinya terhadap satu orang atau d. Sebab yang halal
lebih lainnya”. Definisi perjanjian Berarti perjanjian yang dibuat
adalah “Suatu peristiwa dimana tidak bertentangan dengan
seorang berjanji pada orang lain undang-undang, kesusilaan,
atau dimana dua orang itu saling maupun dengan ketertiban
berjanji untuk melaksanakan umum.
sesuatu hal”. Sedangkan syarat Pada Pasal 1338 ayat (1)
sahnya perjanjian menurut Pasal KUH Perdata menyatakan bahwa,
1320 – Pasal 1337 KUH Perdata, semua persetujuan yang dibuat
yaitu adanya: secara sah berlaku sebagai
a. Kesepakatan para pihak undang-undang bagi mereka yang
Kesepakatan berarti ada membuatnya. Pasal 1338 ini
persesuaian kehendak yang mengandung asas kebebasan
bebas antara para pihak berkontrak, maksudnya adalah
mengenai hal-hal pokok yang setiap orang bebas mengadakan
diinginkan dalam perjanjian. suatu perjanjian berupa apa saja,
b. Kecakapan para pihak baik bentuknya, isinya, namanya
dan pada siapa perjanjian itu

140
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

ditujukan. Dari asas ini dapat Perjanjian Pengikatan Jual

disimpulkan bahwa masyarakat Beli (PPJB) di bawah tangan
diperbolehkan membuat termasuk sebagai alat bukti surat.
perjanjian yang berupa dan berisi PPJB dibawah tangan tanpa saksi
tentang apa saja dan perjanjian itu tetap merupakan perjanjian yang
mengikat mereka yang sah. Meskipun kekuatan hukum
membuatnya seperti suatu dari perjanjian pengikatan jual
Undang-Undang. beli dibawah tangan tidak sekuat
Kekuatan hukum akta otentik akan tetapi selama
perjanjian pengikatan jual beli perjanjian pengikatan jual beli
adalah kuat selama para pihak dibawah tangan tidak disangkal
membuat perjanjian menurut para pihak, maka perjanjian sah
syarat sah perjanjian yang diatur secara hukum. Hal tersebut diatur
dalam Pasal 1320 KUHPerdata dalam Pasal 1338 KUHPerdata
dan para pihak tidak menyangkal (asas pacta sun servanda) yang
adanya perjanjian tersebut. menyatakan bahwa semua
Apabila terjadi penyangkalan persetujuan yang dibuat sesuai
pada salah satu pihak di dengan undang-undang berlaku
pengadilan, maka diperlukan sebagai undang-undang
adanya saksi. Dalam bagi mereka yang membuatnya.
proses peradilan perdata berlaku Persetujuan itu tidak dapat ditarik
Hukum Acara Perdata. Hukum kembali selain dengan
Acara Perdata sendiri mengenal 5 kesepakatan kedua belah pihak,
macam alat bukti yang sah, yaitu atau karena alasan-alasan yang
dalam Pasal 164 Herzien ditentukan oleh undangundang.
Inlandsch Reglement antara lain : Persetujuan harus dilaksanakan
a) Surat dengan itikad baik.
b) Saksi Saksi sebagai alat bukti
c) Persangkaan dapat memperkuat pembuktian di
d) Pengakuan Pengadilan bahwa telah ada
e) Sumpah hubungan hukum yang terjadi

141
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

dengan dibuatnya perjanjian. apabila diakui oleh pihak yang

Perlu adanya saksi sebagai alat memakainya, maka surat tersebut
bukti juga disebutkan dalam Pasal bisa menjadi alat bukti yang
1865 dan Pasal 1866 serta Pasal sempurna terhadap orang yang
1902 KUHPer. menanda tanganinya. Dalam
Berdasarkan Pasal 1905 sidang pemerikasaan perkara
KUHPer menentukan bahwa perdata surat di bawah tangan
terkait penggunaan saksi sebagai dapat menjadi alat bukti yang
alat bukti, apabila hanya ada satu sempurna atau memiliki kekuatan
orang saksi tanpa alat pembuktian hukum yang selaras dengan surat
lain dalam Pengadilan tidak boleh autentik, namun dengan syarat
dipercaya. para pihak yang bertandatangan
Berdasarkan Pasal 1875 pada surat perjanjian itu tidak
KUHPerdata, bahwa dalam hal menyangkal kebenaran tanda
pembuktian surat di bawah tangannya. Karena yang perlu
tangan, hanya mempunyai dibuktikan oleh para pihak yang
kekuatan pembuktian formal, berperkara bukanlah hukumnya,
yaitu bila tanda tangan serta melainkan peristiwa atau
pernyataan yang tercantum dalam hubungan hukumnya atau duduk
surat tersebut itu diakui dan perkaranya.
dibenarkan maka surat di bawah Apabila salah satu pihak
tangan itu sebenarnya sudah melakukan penyangkalan dan
memiliki kekuatan hukum dalam mengaku bahwa dirinya tidak
pembuktian. Secara material, menandatangani surat tersebut,
kekuatan pembuktian surat di maka pihak yang mengajukan
bawah tangan tersebut hanya surat tersebut harus berusaha
berlaku terhadap orang yang untuk meyakinkan atau
diberikan pernyataan, sedangkan membuktikan bahwa tanda tangan
hakim memberikan penilaian atau tersebut telah di bubuhkan oleh
pembuktian bebas terhadap pihak pihak yang menyangkal tersebut
lain. Surat di bawah tangan dengan salah satu cara yaitu

142
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

mendatangkan saksi-saksi yang penyangkalan atas bukti tersebut

ikut serta melihat dan mendengar diserahkan kepada hakim.
saat pembuatan surat tersebut. Suatu akta yang dibuat di
Saksi inilah untuk membuktikan bawah tangan baru mempunyai
bahwa surat di bawah tangan yang kekuatan terhadap pihak ketiga,
di ajukan sebagai alat bukti bahwa antara lain apabila dibubuhi suatu
benar-benar PPJB di tandatangani pernyataan yang bertanggal dari
oleh pihak yang menyangkal di seorang notaris atau seorang
Pengadilan. pegawai lain yang ditunjuk oleh
2. Kekuatan Hukum Perjanjian Undang-undang sebagaimana
Pengikatan Jual Beli (PPJB) di diatur dalam Pasal 1874 dan Pasal
Bawah Tangan yang di 1880 Kitab Undang-undang
Waarmerking Hukum Perdata. Pernyataan
Berbeda dengan akta tertanggal ini lebih lazimnya
autentik yang mempunyai disebut Waarmerking.
kekuatan sempurna, akta di bawah Pembuktian akta di bawah tangan
tangan mempunyai kekuatan tidak lahir, terhadap siapa akta di
sempurna karena akta di bawah bawah tangan itu digunakan dapat
tangan sempurna sepanjang para membenarkan atau memungkiri
pihak mengakuinya atau tidak ada tandatangannya. Akta di bawah
penyangkalan dari salah satu tangan mempunyai kekuatan
pihak. Apabila para pihak pembuktian formil kalau
mengakuinya, maka akta di tandatangan pada akta tersebut
bawah tangan tersebut telah diakui. Itu berarti bahwa
mempunyai kekuatan pembuktian keterangan atau pernyataan di atas
sempurna sebagaimana akta tandatangan itu adalah keterangan
autentik. Apabila ada salah satu atau pernyataan dari para pihak.
pihak yang tidak mengakuinya, Kekuatan pembuktian formil dari
beban pembuktian diserahkan akta di bawah tangan ini sama
kepada pihak yang menyangkal
akta tersebut dan penilaian

143
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

dengan kekuatan pembuktian masih diupayakan alat bukti lain

formil dari akta otentik.18 yang mendukungnya sehingga
Waarmerking artinya diperoleh bukti yang dianggap
dokumen/surat yang bersangkutan cukup untuk mencapai kebenaran
dicatat dalam buku khusus yang menurut hukum. “Jadi akta di
dibuat oleh notaris. Perbedaan bawah tangan hanya dapat
antara Waarmerking dan diterima sebagai permulaan bukti
Legalisasi adalah: “Waarmerking” tertulis (Pasal 1871
hanya mempunyai kepastian KUHPerdata).”
tanggal saja dan tidak ada Surat yang sudah
kepastian tanda tangan sedangkan ditandatangani oleh pihak yang
pada legalisasi tanda tangannya bersangkutan akan di daftarkan
dilakukan dihadapan yang dalam buku khusus yang dibuat
melegalisasi, sedangkan untuk oleh notaris, namun pada tanggal
waarmerking, pada saat di- yang berbeda disebut juga dengan
waarmerking, surat itu sudah Waarmerking. Karena tanggal
ditandatangani oleh yang surat tidak sama dengan tanggal
bersangkutan. Jadi yang pendaftaran maka jika ditinjau
memberikan waarmerking tidak dari sudut kekuatan hukumnya,
mengetahui dan karena itu tidak maka tentu saja lebih kuat
mengesahkan tentang tanda Legalisasi dari pada Waarmerking
tangannya.19 Dalam persidangan, dalam hal pembuktian. 20
apabila yang diajukan sebagai Kekuatan hukum PPJB
bukti hanya akta di bawah tangan yang dibuat dibawah tangan
mengingat kekuatan dengan didaftarkan di kantor
pembuktiannya terbatas, sehingga notaris (Waarmerking) kekuatan
hukumnya tidak berpengaruh
18
Febri Rahmadhani, “Kekuatan
Pembuktian Akta di Bawah Tangan terhadap waarmerking itu sendiri,
Waarmerking Dalam Perspektif Peraturan
Perundang-undangan di Indonesia”, Recital
Review, Volume 2 No.2, 2020, hlm. 107. 20
Irma Devita, 2012, “Legalisasi dan
19
A. Pitlo, Pembuktian dan Daluwarsa Waarmeking”, hlm. 23. URL:
Menurut Kitab Undang-undang Hukum http://irmadevita. com, diakses pada tanggal
Perdata, Intermasa, Jakarta, 1986, hlm. 34. 20 Juli 2022.

144
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

artinya kekuatan hukum dalam telah menguasai objek jual beli

pembuktiannya akan lebih dan dilakukan dengan itikad
sempurna apabila para pihak baik.”
mengakui kebenaran tanda Berdasarkan bunyi SE MA
tangannya masing-masing, selain tersebut, maka apabila Perjanjian
itu notaris tidak sepenuhnya Pengikatan Jual Beli (PPJB) calon
bertanggung jawab atas pembeli telah membayar lunas
kelegalitasan surat di bawah harga tanah tersebut serta telah
tangan yang telah di daftarkan juga menguasai tanah tersebut dan
tersebut, dengan kata lain surat dilakukan dengan itikad baik,
tersebut didaftarkan hanya maka secara hukum peralihan hak
semata-mata bertujuan agar atas tanah dari penjual kepada
keberadaan surat tersebut diakui pembeli telah terjadi.
oleh negara. 21 Peralihan hak atau
Surat Edaran Mahkamah pemindahan hak adalah perbuatan
Agung No. 4 Tahun 2016 tentang hukum yang tujuannya untuk
Pemberlakuan Rumusan Hasil memindahkan hak atas tanah
Rapat Pleno Kamar Mahkamah kepada pihak lain (penerima hak).
Agung Tahun 2016 dalam Bagian Peralihan hak atas tanah dapat
B Rumusan Hukum Kamar terjadi karena pewarisan tanpa
Perdata, Perdata Umum angka 7 wasiat dan perbuatan hukum yaitu
SEMA 4/2016, berbunyi: pemindahan hak.22 Demikian
“Peralihan hak atas tanah meskipun tanpa adanya saksi,
berdasarkan Perjanjian Pengikatan PPJB lunas artinya apa yang telah
Jual Beli (PPJB) secara hukum disepakati pembayaran dalam
terjadi jika pembeli telah PPJB telah dilunasi oleh calon
membayar lunas harga tanah serta pembeli, maka calon pembeli
sudah memiliki hak atas obyek
21
Sita Arini Umbas, “Kedudukan akta Di
22
Bawah Tangan Yang Telah Dilegalisasi Boedi Harsono, Hukum Agraria
Notaris Dalam Pembuktian Di Pengadilan”, Indonesia, Djambatan, Jakarta, 2010,
Jurnal Fakultas Hukum Samratulangi, 2017, hlm.333.
hlm. 100.

145
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

PPJB tersebut atau dengan kata notaris kekuatan pembuktiannya

lain secara hukum peralihan hak
atas tanah dari penjual kepada
pembeli telah terjadi.
D. Penutup
PPJB yang dibuat
bawah tangan adalah perjanjian
yang dibuat sendiri oleh para
pihak tanpa ada campur tangan
pegawai umum yang berwenang,
serta tanpa suatu standar tertentu
dan hanya disesuaikan dengan
kebutuhan para pihak tersebut.
PPJB di bawah tangan yang
dibuat para pihak tanpa saksi dan
hanya di waarmerking
hanya antara para pihak tersebut.
Apabila para pihak tersebut tidak
menyangkal dan mengakui tanda
tangannya di dalam perjanjian
di tersebut maka akta di bawah
tangan mempunyai kekuatan yang
sempurna seperti akta otentik.
Kekuatan perjanjian
pengikatan jual beli yang telah
diatur dalam peraturan terbaru
yaitu yang diatur dalam PP. No 12
Tahun 2021 lebih memberikan
perlindungan hukum pada calon
pembeli.
oleh

DAFTAR PUSTAKA
A‟yun. Amalia Ifada Qurrata 2018, Akibat Hukum Pembatalan Perjanjian Dalam
Putusan Nomor 1572 K/PDT/2015 Berdasarkan Pasal 1320 Dan 1338
KUH Perdata, Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune Vol I No. 1.
Asnan, Fandi Muhammad, Kajian Yuridis Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas
Satuan Rumah Susun (Studi Kasus Nomor 101/Pdt.SusPKPU/2020/
PN.Niaga.Jkt.Pst.), DIPONEGORO LAW JOURNAL Volume 11, Nomor
2, Tahun 2022.
Budiono, Dasar Teknik Pembuatan Akta Notaris, Citra Aditya Bakti, Bandung,
2013.
Budiono, Herlin, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan –
Buku Kedua, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2013
Denara, Made Ara dan Dedy Priyanto, I Made, 2019, Perjanjian Pengikatan Jual
Beli (PPJB) Dalam Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau
Bangunan, dalam Jurnal Kertha Semaya Vol. 8 No. 1 2019.
Devita, Irma 2012, “Legalisasi dan Waarmeking”, hlm. 23. URL:
http://irmadevita. com, diakses pada tanggal 20 Juli 2022
Dewi, Avina Risma “Kekuatan Hukum Dari Sebuah Akta Di Bawah Tangan”,
Jurnal Fakultas Hukum Universitas Udayana, Vol.03, No.03, 2015.

146
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

Firdaus, Riza, Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Dalam Perjanjian Pengikatan

Jual Beli Tanah Yang Masih Berstatus Hak Pengelolaan, Jurnal LamLaj
Vol. 2 Issue. 1 2017.
Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 2010
Khairunnisah, 2020, Penerapan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat Nomor 11/Prt/M/2019 Tentang Sistem Perjanjian
Pendahuluan Jual Beli Rumah, Jurnal LEGALITAS Volume 5, no.2.
Legawantara, Made Erik Kresmeina. dkk., Akibat Hukum Perjanjian Jual Beli
Hak Atas Tanah, Jurnal Interprestasi Hukum Vol. 1 No. 1 2020.
Makarao, Taufik, Pokok-Pokok Hukum Acara Perdata, Rineka Cipta, Jakarta,
2009
Marilang. Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian, Cetakan I,
Alauddin University Press, Makassar, 2013.
Marzuki, Peter Mahmud Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, 2012
Mertokusumo, Sudikno, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta,
2006
Odie Prananda, Vitto dan Ghansham Anand, “Perlindungan Hukum Terhadap
Notaris Atas Pembuatan Akta oleh Penghadap yang Memberikan
Keterangan Palsu”, Jurnal Narotama, Vol. 2 No. 2, 2018,
Pitlo. A, Pembuktian dan Daluwarsa Menurut Kitab Undang-undang Hukum
Perdata, Intermasa, Jakarta, 1986
Purnawan, Amin, 2017, Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Dengan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas, Jurnal Akta, Universitas
Islam Sultan Agung, Vol. 4 No. 4.
Rahardjo, Satjipto, Masalah Penegakan Hukum, Sinar Baru, Bandung, 1983
Rahmadhani, Febri ,Kekuatan Pembuktian Akta di Bawah Tangan Waarmerking
Dalam Perspektif Peraturan Perundang-undangan di Indonesia, Jurnal
Recital Review, Volume 2 No.2, 2020.
Ramdhani, Rachmat, Kedudukan Hukum Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB)
dalam Kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah, IURIS STUDIA:
Jurnal Kajian Hukum Kedudukan Hukum Perjanjian Perikatan Jual Beli
(PPJB), Volume 3 Nomor 1, Februari 2022
Rifky, Anggatiastara, dkk. “Akta Pengikatan Jual Beli Tanah Sebelum Dibuatnya
Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah”, Jurnal Notarius Vol. 13 No. 2 2020.
Samudera, Teguh, Hukum Pembuktian Dalam Acara Perdata, P.T. Alumni,
Bandung, 2004.
Sitorus. S, Nikita, Akibat Hukum Terhadap Penyimpangan Perjanjian Pengikatan
Jual Beli (PPJB) Sebagai Dasar Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) (Studi
Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor: 668/ Pdt.G/ 2016/PN.Mdn),
Jurnal Hukum dan Kemasyarakatan Al-Hikmah Vol. 3, No. 4, Desember
2022.
Situmorang, M.,dan Cormentyna Sitanggang, Grosse Akta dalam Pembuktian dan
Eksekusi, Rineka Cipta, Jakarta 1993.
Soekanto, Soerjono, Pengantar Hukum¸ UI- Press, Jakarta, 2006
Subekti, Hukum Pembuktian, Pradya Paramitha, Jakarta, 1995.

147
PROGRESIF: Jurnal Hukum XVI/No. 2/Desember 2022 Nama: M.Zaky

Suhaiti, Arief, Hukum Acara Perdata, Bung Hatta University Press, Padang,
2008.
Triyono,Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam
Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Dan Implikasi Hukumnya Bagi
Masyarakat Umum¸ Jurnal Pendidikan, Vol. 17 No. 2, 2019.
Umbas, Sita Arini ,Kedudukan Akta Di Bawah Tangan Yang Telah Dilegalisasi
Notaris Dalam Pembuktian Di Pengadilan, Jurnal Fakultas Hukum
Universitas Samratulangi, Vol.07, No.01, 2017.

148