Professional Documents
Culture Documents
Báo cáo cập nhật Ngành: Bất động sản HSX: KDH
20% Định giá & khuyến nghị: Bằng phương pháp NAV để xác định giá trị thực
19% cổ phiếu KDH, giá trị hợp lý cho mỗi cổ phiếu là 42,200 đồng. Mức giá hợp
10%
lý này cao hơn 15% so với mức giá giao dịch chốt ngày 19/03/2024. Vì vậy,
0%
chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KDH.
-10%
Rủi ro: (1) Rủi ro chu kỳ ngành BĐS, (2) Rủi ro trì hoãn tại dự án Tân Tạo.
01-23 05-23 09-23 01-24
SƠ LƯỢC VỀ CÔNG TY Chỉ số tài chính 2021A 2022A 2023A 2024F 2025F
KDH là nhà phát triển bất động sản đất nền (nhà Doanh thu (tỷ VND) 3,738 2,912 2,093 3,439 5,460
phố và biệt thự) nổi tiếng tại TPHCM. Kể từ năm
2017, công ty đã mở rộng sang lĩnh vực phát triển LNST (tỷ VND) 1,202 1,103 731 1,198 1,959
căn hộ tầm trung. KDH hiện sở hữu quỹ đất tại EPS (VND) 1,776 1,538 896 1,435 2,330
Quận 9, Quận 2 (thành phố Thủ Đức) và khu vực
Tây Nam của TP. HCM. Tăng trưởng EPS (%) -16% -13% -42% 60% 62%
Solina H. Bình Chánh Thấp tầng 16.7 500 Đã hoàn thành giải phóng mặt bằng GĐ1.
Hình 2: Bản đồ vị trí các dự án của KDH tại Thành phố Hồ Chí Minh
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
-
2020A 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E
Năm 2023, thị trường bất động sản tại TP.HCM chứng kiến nguồn cung mới
thấp trong thập kỷ do ảnh hưởng từ những biến động vĩ mô, hơn 8,700 căn
hộ (-54% YoY) và chỉ có hơn 7,300 sản phẩm được hấp thụ (-59% YoY).
Bước sang năm 2024, chúng tôi kỳ vọng với môi trường lãi suất thấp cùng
các luật quan trọng về bất động sản đã được Quốc hội thông qua sẽ giúp
cho thị trường bất động sản phục hồi trở lại.
Hình 4: Thị trường và giá bán trung bình căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh
35,000 70
30,000 60
25,000 50
20,000 40
15,000 30
10,000 20
5,000 10
0 0
2019 2020 2021 2022 2023 2024F 2025F
Doanh thu 2024 của KDH chúng tôi ước tính chủ yếu đến từ The Privia
(chiếm khoảng 85%) các căn còn lại tại dự án Classia (tổng cộng ~180 căn;
95% đã bán trước và đã bàn giao 90% tính đến cuối năm 2023), và bán các
lô đất nhỏ không còn nằm trong kế hoạch phát triển của công ty. Dự án
Privia đã được cất nóc vào tháng 1/2024 và dự kiến sẽ bàn giao từ quý
4/2024. Theo chia sẻ mới đây của ban lãnh đạo công ty, tính đến hết tháng
2/2024, dự án chung cư Privia đã gần như hoàn tất việc bán hàng. Dự án
này toạ lạc tại Q.Bình Tân, TP.Hồ Chí Minh, có tổng diện tích đất 1.84 ha với
1,043 căn hộ chung cư. Diện tích các căn hộ trung bình tại dự án này là 60
m2 với giá bán ước tính khoảng 50 triệu đồng/m2. Theo đó, chúng tôi dự
báo KDH có thể ghi nhận doanh thu 3,439 (+65% YoY) và lợi nhuận sau thuế
là 1,198 tỷ đồng (+64% YoY).
Hình 5: Giá trị ước tính mở bán trước (tỷ đồng)
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024E 2025E
đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về 3,000 tỷ đồng. Kế hoạch này dự kiến triển
khai trong năm 2024. Các cổ phiếu phát hành riêng lẻ sẽ bị hạn chế giao
dịch trong một năm.
Nguồn vốn từ việc phát hành cổ phiếu này sẽ được sử dụng để thanh toán
các khoản vay ngân hàng trong giai đoạn 2024-2025 tại KDH và Khang
Phúc (công ty con 100% vốn của KDH). Khang Phúc là chủ đầu tư của các
dự án như Tân Tạo, Phong Phú 2, Khu công nghiệp Solina và Lê Minh Xuân
mở rộng. Chúng tôi kỳ vọng rằng việc này sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi
phí tài chính hơn 300 tỷ đồng và có thêm nguồn vốn để đẩy nhanh tiến độ
tại các dự án.
Đáng chú ý, tính đến hết 2023, Tổng nợ vay của KDH đang là 6,345 tỷ đồng.
KDH có tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu là 17%, đây cũng một trong những
doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính thấp nhất ngành BĐS. Đây cũng sẽ
là điều kiện thuận lợi để công ty có thể dễ dàng tiếp cận các quỹ đất tiềm
năng để phát triển trong tương lai
Hình 6: Tỷ lệ nợ vay ròng /vốn chủ (%) của các công ty bất động sản
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
KDH NLG VHM AGG PDR DXG SCR HDC NVL
2022 2023
5. Rủi ro
Rủi ro chu kỳ ngành BĐS. Do KDH phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh BĐS
thương mại và nhà ở, do đó, chu kỳ kinh doanh của KDH sẽ chịu tác động
khi chu kì của thị trường BĐS suy thoái.
Dự án Tân Tạo: Do dự án Tân Tạo chiếm hơn 50% tổng NAV giá trị ước tính
của chúng tôi . Nên việc dự án Tân Tạo bị chậm trễ về mặt pháp lý, sẽ làm
có thể ảnh hưởng đến kế hoạch của KDH do phần lớn hàng tồn kho đều tập
trung vào dự án này.
Lưu chuyển tiền thuần từ HĐ Kinh doanh 163 -2,010 -1,047 -934 -1,530
Lưu chuyển tiền thuần từ HĐ Đầu tư 12 -106 -797 -819 -619
Lưu chuyển tiền thuần từ HĐ Tài chính 486 1,646 3,231 3,516 2,627
Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ 661 -470 1,387 1,763 478
Tiền & tương đương tiền đầu kỳ 1,175 1,836 1,365 3,730 5,493
Tiền & tương đương tiền cuối kỳ 1,836 1,365 2,753 5,493 5,970
Tăng trưởng
Tỷ suất thanh toán hiện thời 3.09 5.95 5.85 5.96 5.32
Chi nhánh Quận 1 Chi nhánh Quận 3 Chi nhánh Tân Bình
Phòng 1003A, Tầng 10, Tòa nhà Ruby Tầng 4 và 5, D&D Tower, Tòa nhà Park Legend,
81-83-83B-85 Hàm Nghi, 458 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 2, Quận 251 Hoàng Văn Thụ, Phường 2, Quận Tân
Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Tp.HCM 3, Tp.HCM Bình, Tp.HCM.
Điện thoại: (+84-28) 3 535 6060 Điện thoại: (+84-28) 3 820 8068 Điện thoại: (+84-28) 3 813 2401
Fax: (+84-28) 3 535 2912 Fax: (+84-28) 3 820 8206 Fax: (+84-28) 3 813 2415
Chi Nhánh Thanh Xuân Chi Nhánh Hà Nội Chi nhánh Hải Phòng
Tầng 5, Tòa nhà UDIC Complex, Tầng 5, Tòa nhà Vinafor, Tầng 2, Tòa nhà Eliteco,
N04 Hoàng Đạo Thúy, Phường Trung Hòa, Số 127 Lò Đúc, Phường Đống Mác, Quận 18 Trần Hưng Đạo, Quận Hồng Bàng, Hải
Quận Cầu Giấy, Hà Nội Hai Bà Trưng, Hà Nội Phòng
Phone: (+84-24) 6 250 9999 Phone: (+84-24) 3 933 4566 Phone: (+84-22) 384 1810
Fax: (+84-24) 6 250 6666 Fax: (+84-24) 3 933 4820 Fax: (+84-22) 384 1801
Quý Khách hàng vui lòng xem nội dung chi tiết về xung đột lợi ích và khuyến cáo cuối báo cáo này