Uppgift 1 Bostadshyresavtal

Oskar hyr lägenhet i dåligt skick - smutsig, trasig tapet och trasig, sprucken målning på
trädetaljer, småkryp i skafferiet.

Inflytt 6 veckor sedan, omedelbar förfrågan gentemot hyresvärden att renovera lägenheten.
5 v sedan förekom småkrypen i skafferiet. 3 v sedan gjorde han något egenmäktigt direkt ett
avdrag på hyran. Beställde skadedjursbekämpning och hantverkare att renovera, anvisade
fordringarna till hyresvärden. Båda har nu fått fakturorna.

Inledningsvis konstatera att JB 12 kap är tillämpligt - det är ett bostadshyresavtal.

Därefter kommer vi till “fullt brukbart skick” enligt 12:9. NJA 1969 s. 434 reder ut angående
trasiga trädetaljer i lägenhet. Småkryp är en avvikelse från hälsostandard, är också utan
betydelse om det eventuellt är Oskar som fört med sig det in.

Någon undersökningsplikt är inte aktuell vid bostadshyresavtal (s. 83).

Oskar hade vissa handlingsalternativ innan tillträdesdagen genom 12:10-14. Det är dock
12:11 som hade varit mest aktuell, genom vilken han hade rätt att avhjälpa felen själv på HV
beskostnad.

Vidare har hyresgästen bevisbördan, RBD 17:91 om kakbakning.

HG rätt att avhjälpa felet själv är underställd HV rätt att råda över sin egna egendom.
Tidsrummet bestäms utifrån vilken tid hyresvärd behöver för att konstatera felet, anlita
hantverkare. Meddelande för fel på HV risk, 12:63. Huvudregeln är att den som genomför
standardhöjning utan ägarens samtycke gör det på egen bekostnad. JB 12:21 möjliggör för
HG att kvitta (enligt allmänna fordringsrättsliga principer antar jag, kvittningsförklaring etc).
Nedsättning 12:11 p. 3 (aktuell i denna situation genom 12:16 p. 2). Hålla inne betalning är
en allmän kontraktsrättslig princip. Bedömning av vad som är skäligt sker objektivt. Även
möjlighet deponera beloppet 12:21.

Att hålla inne ett för stort belopp kan samtidigt vara kontraktsbrott, ev. grovt.

Det han har gjort borde gjorts inom ramen för ett upprustningsföreläggande enl. 12:18a.
Hyresnämnden förelägger då upprustning inom viss tidsram. Denna bestämmelse tar också
sikte på mer basala saker än tapet etc (se punkterna). Sanitära förhållanden aktuell, 3 st. p.2

Uppgift 2 Boråsvägen a)
Familj med två barn som flertalet gånger varit i dröjsmål senaste året. HV har flera gånger
samtalet med familjen.
Förverkandebestämmelserna i 12 kap tar endast sikte på kontraktsbrottet i sig, inte
parternas intresse. Det faktum av vi arbetar mot att kasta ut en småbarnsfamilj på gatan är
då utan värde - NJA 1990 s. 405.

Då kommer vi till förverkandemöjligheterna i 42 §.

p. 1 avser dröjsmål vid bostadshyresavtal. Räcker med en veckas dröjsmål endast en gång
för förverkande, NJA 1990 s. 405.

HG har emellertid rätt att återvinna sin rätt genom 44 §, där man inom 3 veckor vid
bostadshyra kan betala in hyran. Även socialnämnden underrättas i detta skede. Avhysning
först 2 dagar efter 3 veckor har förfallit, 2 st. Under återvinningsperioden kan HG återvinna
sin rätt genom avräkning från valfri hyra, i annat fall den som har störst konsekvenser för HG
- NJA 2013 s. 1190. Socialnämnden kan enligt p.1 hoppa in och välja att betala hyran åt
familjen.

Därefter kommer vi till besittningsskyddet i 45-47 §§. 46 § p.1 stadgar att den bryts vid
förverkande pga dröjsmål.

Uppgift 2 Borisvägen b)
Nu stör man istället väldigt mycket, och dessutom slår han sin fru.

Hyresgästen har en förpliktelse att inte störa, 25 §. Enligt 2 st är HV skyldig att uppmana HG
att sluta störa samt att underrätta socialnämnden. I detta fall är då HV av lag förpliktad
knacka på dörren och snällt men rättvist be mannen att inte väsnas så mycket när han slår
sin fru.

Om detta inte upphör så kan HV säga upp avtalet genom 46 § p. 2. Allvarligare störningar kan
omedelbart sägas upp genom 42 § ⇒ 25 § 3 st

Överlåtelsen

SamboL gäller även äkta par (3:1). I SamboL 22 § möjliggörs bodelning, som även erkänns i
JB 12:33. Underrättelse om detta i rek brev enl. 12:63.

Annat fall övertagande 12:47. Oberoende av hävning har man möjlighet att fortsätta hyra
som medhyresgäst. Besittningsskydd till förmån för medboende. Däremot har vi spörsmålet
“skäligen nöja sig med”, hyran kan då vara ett problem (RBD 17:86). Eventuellt får
underhållsstöd och berättigas ekonomisk bistånd från socialförvaltningen eftersom hon är
ensamstående med två barn. Och barnbidraget också.

Även vid störning får det nekas, dock ej om den störande har blivit skild ifrån och inte
kommer tillbaka, Svea HovR avd. 16, ÖH 5987-07
Uppgift 2 Lägenhetsbyte

a)
Olle och Farah vill byta sig till en större lägenhet. Peter och Sagron kan tänka sig byta.
Hyresvärden vill dock inte.

Huvudregeln är att det råder överlåtelseförbud 32 §, samtycke från HV. Kan dock
framtvingas genom 35 §, med hyresnämndens tillstånd.

b)
Modifikation genom att HV samtycker.

NJA 1984 s. 614 anger att ett byte som inte förverkligats är skäl till HV hävande av avtalet.

38 § stadgar särskilt att hyresavtalen fortsätter gälla genom bytet, fast mot nya HG. Att
försöka häva detta borde vara allmänt kontraktsbrott och kunna sanktioneras. Pacta sunt
servanda etc.

Besittningsskyddet är något som tar sikte på att skydda HG från HV uppsägning och är
därför inte tillämpbart i en situation där man frivilligt valt byta lägenhet med en annan
hyresgäst.

Uppgift 4 Hotellet - lokalhyresavtal

Nefeli - Drevet AB

Hotellverksamhet med 16 rum och restaurang. Hyresavtal i femårsperioder med automatisk

förlängning. Nefeli började även hyra en angränsande lokal vars hyra betalades genom
huvudavtalet. Tanken var att riva vägg, vilket man var överens om.

Därefter sades avtalet upp i angränsande lokalen, då HV ville ändra verksamheten. Sedan
även ursprungsavtalet.

Jag anser att lokalerna ändå sammanfogats genom att hyran betalas genom
ursprungsavtalet och parterna var överens om att väggen skulle rivas. RBD 19:88 stadgade
att hyresvärden inte kan stycka upp en lägenhet under befintligt avtal, men det gällde ju en
ensidig ändring av avtalet, något som inom kontraktsrätten inte är möjligt såvida inte något
anspråk om kontraktsbrott kan göras gällandes gentemot motparten. Gemensam partsvilja
är överordnad avtalsinnehållet, och man kan även ändra på avtalet genom en sådan, och då
borde lägenheterna vara en och samma.
Om hävningen finns då en avvägningsoperation enl 12:57 av objektiv natur som ska göras,
NJA 2013 s. 1112.

HG
a) hur länge man hyrt
b) intresset av oförändrad verksamhet
c) ändring i lönsamhet
d) annan lämplig lokal

versus

HV
a) kompensation
b) hyresförlängning
c) anvisning av annan lokal
d) gynnsamhet av annan vhm

Vidare ska tyngden av åtgärderna för HV tillmätas betydelse

Utfall till HG fördel innebär ersättning enligt 58 b §

NJA 1999 s. 35 - Affärssammanhangets betydelse

KB Bärnstenen v. Lindica AB

KB Bärnstenen var fastighetsägare till en galleria. Esse Lundgren hyrde fastigheten och
hade som uppdrag att sedan hyra ut i andra hand. En av dessa andrahandshyresgäster var
Lindica AB som maj 1987 började hyra i andra hand. Juni 1987 ingicks ett avtal direkt med
Bärnstenen, som reglerade att hyresavtalet skulle fortsätta i det fall avtalet mellan
Bärnstenen och Lundgrens upphörde. Sedan upphörde dock andrahandshyresavtalet
mellan Lindica och Lundgren 1992.
Lindica gjorde i första hand gällande att det var en förmån och ej förpliktelse, och i andra
hand att det avtalet endast gällde i det fall att förstahandskontraktet mellan Bärnstenen och
Lundgrens upphörde.

HD. Avtalssystematiken innebär förpliktelse, i synnerhet avtalets tredje stycke gör gällande
att det var en förpliktelse och inte en ensidig förmån.
Frågan som kvarstår är om denna förpliktelse även gäller i denna situation. Avtalet ger
stöd för att det är det aktuella förhållandet mellan Lindica och Lundgrens som då skall
tillämpas, vilket i detta fall är “ingenting”. Finns ej något stadgat undantag för denna
särskilda situation.
⇒ Lindica ej skyldiga att ingå avtalet.

NJA 2011 s. 454 Diskmaskinfallet

Handlingsplikt av ordningsregel bl.a
Svenska bostäder v. Z.S

Z.S hyrde lägenhet av SB AB. I detta hyresavtal fanns en ordningsregel till betydelsen av att
man inte utan särskilt tillstånd kunna installera bl.a diskmaskin (bänkdiskmaskin undantaget)
och att installation ska utföras på fackmässigt sätt, utöva tillsyn och kontroll, alltid stänga av
maskinen efter användning.

Därefter skedde en olycka med bänkdiskmasknen, där slangen briserade och orsakade
omfattande vattenskada på fastigheten. Tvisten gäller om det var vårdslöst av Z.S att ej
stänga av vattnet. 12 kap 24 § JB innebär skadeståndsskyldighet för skada genom
vårdslöshet/vållande/försummelse från hyresgästen.
p.5 Regeln om tillsyn etc omfattar även bänkdiskmaskiner. p.6 ordningsregler preciserar
vårdplikten i JB 12 kap, och att stänga av vattnet inom vårdplikten är inom denna. p. 7 Avtal
kan skapa handlingsplikt, p.8 detta är en sådan handlingsplikt. p. 9 Däremot är JB
tvingande, och man kan skapa handlingsregler som är mer missgynnande än vad de
tvingande reglerna i JB. Frågan ska därför avgöras ur en allmän skadeståndsrättslig
bedömning. p. 11 Ej faktiskt orsakssamband mellan att just vattnet inte stängdes av och
slangen briserade, inte heller tecken på att något sådant skulle ske.
⇒ Oberoende av ordningsregel så har Z.S ej varit oaktsam

NJA 2013 s. 1112 - Omfattande ombyggnad

Eurostar v. Svenska bostäder

Eurostar bedrev biografverksamhet i en biograflokal som hyrdes av Svenska bostäder i

Vällingby centrum sedan 1985. 2009 sades lokalhyresavtalet upp av Svenska bostäder med
anledning av ombyggnad och att hyresväden önskade få en ny, lönsammare hyresgäst (SF
Bio). Renoveringen innebar en rejäl investering i Vällingby centrum.
Eurostar yrkade på JB 12 kap. 58 b §. Svenska bostäder på att ersättningslokal anvisats l
enl. 12:57 och i andra hand befogad anledning upplösa hyresavtalet enl. 12:57 p. 4.

HD. p.5 Frågan är om generalklausulen i 12:57 p.4 är tillämpbar i detta fall, i annat fall det
indirekta besittningsskyddet. p. 6 Gällande rätt, indirekt besittningsskydd finns i andra fall än
om grovt kontraktsbrott skett. p. 7 faller bort enl. 57 § p. 1-5. p. 8 Befogad anledning, ska
vara sakliga skäl som står för ett legitimt intresse. p. 9 avvägning mellan sakliga skäl och
hyresgästen av att få fortsatt hyra lokalen. p. 10 lagmotiv utfäster särskilt att bedömningen
inte ska utgöra hinder mot ombyggnation, och syftet med förnyelsen är utan betydelse för
bedömningen. Det räcker att hyresvärden anvisar en annan lokal.

p. 11-12 en annan generell situation då det är mer gynnsamt med annan hyresgäst som
bedriver annan verksamhet, dock ej situationen här.
p. 14-16 Intresseavvägning. Hur länge hyresgäst hyrt, behov, möjlighet att hyra annan
lämplig lokal, bedriva verksamheten med oförändrad lönsamhet v. om hyresvärden erbjudit
kompensation, hyresförlängning, anvisat annan lokal.
p. 17 Vid rivning- eller ombyggnation alltid sakliga skäl, däremot även anledning till
kompensation - vilket skapar en ny bedömning av hyr betungande skälig kompensation eller
anvisning är för HV.

RBD 19:88 - Uppsägning av del av hyresavtal

Ulla O v. M

Ulla hyrde ut en stor lägenhet till M år 1972. 1987 önskade Ulla ändra avtalet, så att ett s.k
uthyrningsrum skulle återgå till henne att hyra ut till ännu en person. Hon ansökte därför om
hyresvillkorsändring hos Hyresnämnden. M bestred grundat på att det inte kunde prövas
enligt det förfarandet, utan gällde rätten för honom att förlänga avtalet.

I Bostadsdomstolen yrkade hon på att det skulle ses som två skilda lägenheter.

Att ändra på avtalet på detta sätt går inte, utan det måste först sägas upp och därefter i tvist
avgöras om hand har rätt till bostadsförlängning. Meddelandet har ej heller verkan som giltig
uppsägning.