Beslut fattade vid FRN:s sammanträde den 13 oktober 2022

FRN 103/21
Ett badrum i en bostadsrättslägenhet var inte fackmässigt utfört. Detta fick mäklaren
misstanke om efter köpet, men före tillträdet. Misstanken uppkom genom ett mejl från
bostadsrättsföreningen, där föreningen skrev att den inte hade fått bekräftat att
tidigare anmärkningar mot badrummet hade åtgärdats. Mäklaren informerade inte
köparna om mejlet.
Föreningen hade tillgång till ett besiktningsprotokoll där förhöjda fuktindikationer på
grund av bristfälligt tätskikt vid en inbyggd toalettstol hade noterats. Nämnden utgick
från att köparna skulle ha fått del av protokollet om mäklaren hade informerat dem
om mejlet.
Vid en närmare undersökning efter tillträdet visade det sig att hela badrummet
behövde renoveras.
Nämnden ansåg att något orsakssamband mellan påstådd oaktsamhet och skada inte
var visat och avslog kravet. Nämnden skrev bland annat följande:
”Även om det skulle funnits en hävningsrätt enligt 39 § köplagen, vilket inte alls är säkert,
framstår det som mindre sannolikt att [köparna] skulle ha tagit den betydande risken att
häva köpet redan före tillträdet, innan det påstådda felets omfattning var känd. Nämnden
noterar att köpet inte ens har hävts efter tillträdet, trots att [köparna] numera har
betydligt bättre kännedom om det påstådda felet, dess åtgärdskostnad och påverkan på
boendet.

[…]

Det är i och för sig riktigt att [mäklaren], genom sin underlåtenhet att informera om det
misstänkta felet, betog [köparna] möjligheten att hålla inne en del av köpeskillingen till
säkerhet för det påstådda felet. För att en skada avseende åtgärdskostnaderna ska
uppkomma i det fallet krävs emellertid, som en första förutsättning, att det verkligen var
fråga om ett köprättsligt fel. Vidare krävs, som nämnden ser det, att säkerheten var
nödvändig för att kunna få ersättning från säljaren.

Att det var fråga om ett köprättsligt fel får väl ses som fullt möjligt, jfr rättsfallen NJA 2019
s. 807 och NJA 2020 s. 951. Det har emellertid inte ens påståtts att säljarna skulle sakna
möjlighet att betala prisavdrag som täcker det påstådda felet. Vidare framstår det som
mindre sannolikt att [köparna] skulle ha valt att hålla inne pengar på grundval av den
knapphändiga informationen i mejlet från bostadsrättsföreningen och i
besiktningsprotokollet […] Den köpare som håller inne pengar gör det på egen risk. Om
något köprättsligt fel inte föreligger, eller om för mycket pengar hålls inne, hamnar
köparen i dröjsmål.”
FRN 141/21
En bostadsrätt bjöds ut för 3 150 000 kr. Under en visning sa mäklaren till anmälaren
att en annan spekulant (”Spekulanten”) hade lagt ett bud på 3 800 000 kr. Inga andra
bud hade lagts. Anmälaren bjöd 3 900 000 kr och fick köpa bostadsrätten för det priset.
Efter köpet gjorde anmälaren gällande att Spekulanten aldrig hade lagt något bud på
3 800 000 kr. Mäklaren höll fast vid att budet hade lagts. Mäklaren menade också, som
det fick förstås, att det var fråga om ett s.k. dolt bud.
Utredningen visade att Spekulanten aldrig hade lagt något bud, men att mäklaren
möjligen kunde ha uppfattat det så (även om det var mindre sannolikt). Nämnden
ansåg emellertid att det saknade betydelse hur det förhöll sig med den saken och skrev
följande:
”Parterna är överens om att [mäklaren] kommunicerade ett bud till [anmälaren], utan att
ange att det var dolt och därmed upphörde att existera i samma stund som det
kommunicerades. Med den utgångspunkten saknas det anledning att ta ställning till hur
[mäklaren] uppfattade [Spekulantens] agerande. Om [mäklaren] uppfattade att
[Spekulanten] inte lade något bud alls, agerade han oaktsamt när han kommunicerade
det icke existerande budet till [anmälaren]. Om [mäklaren] i stället uppfattade att
[Spekulanten] lade ett dolt bud, agerade han oaktsamt genom att inte berätta att budet
var dolt och förföll i samma stund som det kommunicerades. I båda fallen blev effekten
att [anmälaren] bjöd mot ett icke existerande bud.”

Av skäl som redogjordes för i beslutet ansåg nämnden att skadan kunde beräknas till
200 000 kr. Mäklaren rekommenderades att betala det beloppet i skadestånd.

FRN 152/21
Under rubriken "Renoveringsbeskrivning" i objektsbeskrivningen hade mäklaren skrivit
"2015 Vatten/avlopp”. Uppgiften var hämtad från bostadsrättsföreningens
årsredovisning, där åtgärden beskrevs som ett utfört underhåll.
Efter köpet visade det sig att golvbrunnen i det 32 år gamla badrummet inte var bytt.
Köparen ansåg att det var fråga om ett köprättsligt fel; på grund av uppgiften om
renovering av vatten/avlopp menade köparen att han kunde räkna med att
golvbrunnarna i föreningens hus var bytta.
Säljaren betalade prisavdrag och ådrog sig juristkostnader i tvisten mot köparen. För
detta krävde säljaren skadestånd och nedsättning av provision från mäklaren.
Nämnden ansåg att man kunde ha synpunkter på att mäklaren använde ordet
”renovering” i stället för ”underhåll” – orden är inte synonyma – men det innebar inte
att mäklaren hade agerat felaktigt. Enligt nämnden kunde en opreciserad uppgift om
renovering av vatten/avlopp inte tolkas som att golvbrunnarna i lägenheterna hade
bytts. Det gällde särskilt som uppgiften om renoveringen fanns under rubriken
”Information om föreningen” i objektsbeskrivningen. Nämnden påpekade att ansvaret
för golvbrunnar normalt ligger på bostadsrättsinnehavaren och inte på föreningen.

FRN 154/21
I objektsbeskrivningen hade mäklaren angett lägenhetens boarea till 81 kvm. Till grund
för den uppgiften låg en s.k. mäklarbild, dvs. en skriftlig information om bostadsrätten
från bostadsrättsföreningen. I mäklarbilden angavs lägenhetens ”storlek” till 81 kvm.
I direkt anslutning till lägenheten fanns ett förråd om cirka tre kvm. Enligt köparna hade
mäklaren sagt att förrådet inte var inräknat i de 81 kvm. Enligt köparna skulle alltså
den totala arean uppgå till 84 kvm (81 + 3).

Efter köpet mättes boarean till 78 kvm (och den totala arean därmed till 81 kvm).
Nämnden ansåg att det inte var visat att mäklaren skulle ha sagt att förrådet inte var
inräknat i de 81 kvm. I frågan om mäklaren hade agerat oaktsamt i något annat
avseende skrev nämnden följande:
”I mäklarbilden angavs lägenhetens ”storlek” till 81 kvm, men [mäklaren] redovisade den
uppgiften som ”boarea”. Nämnden bedömer att det var oaktsamt att redovisa ”storleken”
som boarea, i varje fall när det skedde utan reservation för att uppgiften kanske inte var
riktig. Det gäller inte minst eftersom det aktuella förrådet kunde tänkas vara inräknat i
lägenhetens ”storlek”, något som antagligen också var fallet.”

Nämnden ansåg dock att oaktsamheten inte hade orsakat någon skada. Det var inte
sannolikt att det hade påverkat priset om mäklaren hade skrivit ”storlek 81 kvm” i
stället för ”boarea 81 kvm”.

FRN 9/22
En tysk mäklare hade marknadsfört en fastighet, belägen i Sverige, mot den tyska
marknaden. Han biträddes av en i Sverige registrerad fastighetsmäklare med hemvist i
Sverige.
Köparen, som hade hemvist i Tyskland, anmälde den svenske mäklaren till nämnden
och krävde skadestånd.
Frågan gällde vilket lands lag som var tillämplig på tvisten. Om svensk rätt och den
svenska fastighetsmäklarlagen inte var tillämplig, var nämnden enligt sina stadgar inte
behörig att pröva ärendet.
Nämnden ansåg att Rom II-förordningen var tillämplig, att den inte utpekade svensk
rätt och att nämnden därmed inte var behörig att pröva ärendet. Nämnden skrev bland
annat följande:
”I den rättsliga litteraturen har […] antagits att rena förmögenhetsskador ska anses ha
uppkommit där den skadegörande handlingen först påverkade en tillgång tillhörig den
skadelidande, alternativt där den skadelidande utförde en handling som oåterkalleligen
ledde till att hans tillgångar förminskades. I detta fall leder båda synsätten, enligt
nämndens mening, till att skadan uppkom i Tyskland. Köpekontraktet undertecknades
från [köparens] sida i Tyskland och nämnden utgår från att även betalning skedde därifrån
– i ett mejl från [den svenske mäklaren] till [anmälaren] den 10 juni 2020 angavs att
köpesumman hade överförts i Euro (”Die Kaufsumme wurde in EUR überwiesen”). Som
nämnden ser det utpekar artikel 4, p. 1 i förordningen därmed tysk och inte svensk rätt.”

Nämnden konstaterade vidare att anmälaren och den svenske mäklaren inte båda
hade hemvist i Sverige och ansåg – av skäl som redogjordes för i beslutet – att tvisten
inte heller hade en uppenbart närmare anknytning till Sverige än till Tyskland. Därmed
ledde inte heller p. 2 eller p. 3 i Rom II-förordningens artikel 4 till att svensk rätt var
tillämplig.
Nämnden tillade att det saknade betydelse om det förhöll sig så som anmälaren hade
påstått – och som den svenske mäklaren inte hade invänt mot – att parterna var
överens om att tillämpa den svenska fastighetsmäklarlagen. Nämnden skrev följande:
”[Anmälaren] har […] uppgett att enligt tysk rätt har en mäklare endast skyldigheter mot
sin uppdragsgivare. En eventuell överenskommelse mellan [anmälaren] och [den svenske
mäklaren] om att tillämpa FML, trots att tysk rätt annars skulle vara tillämplig, hade
därmed inneburit ett åsidosättande av [den svenske mäklarens] ansvarsförsäkringsbolags
rättigheter. Enligt artikel 14, p. 1, 2 st. i Rom II-förordningen är avtal som åsidosätter
tredje mans rättigheter ogiltiga.”

FRN 16/22
Nämnden ansåg att mäklaren hade åsidosatt sina skyldigheteter mot säljaren i två
avseenden. Dels genom att inte under sex veckor ha anlitat den stylist han åtagit sig
att anlita (med påföljd att försäljningen fördröjdes), dels genom att inte informera
säljaren om att en spekulant hade bokat en enskild visning som aldrig blev genomförd.
Skälet till det var att mäklarens kollega, som skulle hålla visningen, inte hade någon
nyckel till lägenheten.
För de två förseelserna nedsattes provisionen med 25 000 kr. Ett kortare dröjsmål med
att överlämna en nyckel till köparen bedömdes däremot som en ringa förseelse.
FRN 19/22
Två sambor ägde en bostadsrätt med hälften var. De stod i begrepp att separera och
lämnade ett förmedlingsuppdrag till en mäklare. Efter visningar och budgivning ingick
de ett bodelningsavtal, varigenom äganderätten till hela bostadsrätten övergick till en
av samborna. Bodelningsavtalet ingicks under ensamrättstiden.
Mäklaren begärde att samborna skulle betala provision, alternativt skadestånd för
nedlagda kostnader och värdet av nedlagt arbete. Han begärde att de båda samborna
skulle betala beloppet med hälften var, alltså inte solidariskt.
Den ena sambon medgav kravet. Den andra sambon, den som hade fått bostadsrätten
tillskiftad till sig, medgav att ersätta mäklaren för nedlagda kostnader men inte för
nedlagt arbete.
Nämnden konstaterade att mäklaren, så som han hade fört sin talan, inte kunde få
provision redan på den grunden att den sambo han krävde provision av inte hade
avyttrat sin del av bostadsrätten. Nämnden tillade att det även i övrigt var osäkert om
han hade kunnat få provision med stöd av ensamrättsreglerna, detta eftersom
avyttringen hade skett genom en bodelning och inte någon överlåtelse (jfr lagtexten i
3 kap. 23 § 2 st. fastighetsmäklarlagen).
Nämnden ansåg det däremot visat att samborna aldrig hade haft för avsikt att sälja
bostadsrätten och mäklaren därför hade rätt till skadestånd motsvarande full
provision. Efter att ha refererat uppdragsavtalet samt doktrin och praxis i frågan skrev
nämnden bland annat följande:
”I uppdragsavtalet angavs […] att mäklaren kan ha rätt till (skadestånd motsvarande) full
provision om uppdragsgivaren har agerat svikligt. Med andra ord verkar uppdragsavtalet
förutsätta att vid vissa fall av svek – oklart vilka – har mäklaren inte rätt till skadestånd
motsvarande full provision. Uppdragsavtalet ger alltså ingen egentlig ledning i frågan.

[…]
En skillnad mellan rättsfallet [NJA 1939 s. 153] och det nu aktuella fallet är att i rättsfallet
ville säljaren eventuellt sälja. Rättsfallet ger därför ingen direkt vägledning.

Som nämnts verkar parterna överens om att [samborna] aldrig hade för avsikt att sälja
bostadsrätten. Det var alltså inte så att de eventuellt ville sälja. Nämnden anser därför att
det var fråga om svek av sådan art att [mäklaren] har rätt till skadestånd även för värdet
av nedlagt arbete.”

FRN 21/22
Mäklaren hade fått uppdrag att förmedla en obebyggd fastighet. Uppdraget, som hade
lämnats av den lagfarne ägaren, ledde fram till en försäljning.
Några dagar efter köpekontraktets undertecknande väckte ett dödsbo talan mot
säljaren och hävdade bättre rätt till fastigheten. Grunden för talan var att säljaren
aldrig hade varit ägare av fastigheten utan fått lagfart genom en s.k. lagfartskapning.
Dödsboets talan mot säljaren bifölls genom en tredskodom.
Någon köpeskilling hann aldrig betalas, men köparna krävde att mäklaren skulle
ersätta dem för de advokatkostnader de ådrog sig i samband med affären och för den
förlust de gjorde när de sålde sin tidigare bostad. De ansåg, av olika skäl, att mäklaren
borde ha insett att säljaren inte var rätt ägare.
Nämnden skrev att en mäklare ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över
fastigheten och att den kontrollen normalt görs hos Lantmäteriet. Om inga fakta tyder
på något annat, kan en mäklare utgå från att den lagfarne ägaren också är den som
har rätt att förfoga över fastigheten.
Av skäl som redogjordes för i beslutet ansåg nämnden att det inte hade framkommit
något som gav mäklaren anledning att ifrågasätta säljarens rätt att förfoga över
fastigheten. Tvärtom hade han, skrev nämnden, agerat helt korrekt i ett svårt läge.

FRN 22/22
Mäklaren hade felaktigt och av oaktsamhet uppgett att fastigheten var ansluten till
fiber.
Skadan bedömdes uppgå till hela kostnaden för fiberanslutning, 37 000 kr. Mäklaren
rekommenderades att betala det beloppet i skadestånd.

FRN 23/22
Mäklare hade ingått ett muntligt – och därmed ogiltigt – avtal om tilläggsprovision och
även tillgodogjort sig tilläggsprovisionen ur handpenningen. Han hade senare
återbetalat tilläggsprovisionen. Provisionen nedsattes med ett belopp som motsvarade
dröjsmålsränta på tilläggsprovisionen fram till dess att återbetalning skedde.
Mäklaren hade även angett en felaktig månadsavgift i marknadsföringen, vilket ledde
till en tvist med köparen och att säljaren fick betala prisavdrag. Provisionen nedsattes
även i den delen. Nämnden ansåg att både säljaren och mäklaren var ansvariga för att
uppgiften blev felaktig, men att större delen av ansvaret föll på mäklaren.
Innan ärendet anmäldes till FRN hade mäklaren, som då företräddes av ett ombud,
träffat en överenskommelse med säljaren om att han skulle återbetala
tilläggsprovisionen mot att säljaren inte drev resterande del av kravet vidare. I FRN
åberopade mäklaren dock inte detta. Säljaren var därför oförhindrad att framställa
ytterligare krav.