Kontraktsrätt 13

Uppgift 1 Kaufer och Seller enl. NL 17

Oförändrade omständigheter i övrigt.

A) Scenario 1
10 veckors dröjsmål, Seller vill ha dröjsmål.

KöpL precis som då tillämplig, 1 §. Dock avtalsfrihet enligt vad som följer av avtal, sedvänja
och handelsbruk, dvs NL 17 tillämpas framför KöpL.

p. 1 Man får avvika från standardavtalet enligt skriftligt avtal mellan parterna
p. 14 - Säljaren är skyldig att utge ersättning för skada som skett pga underlåtelse att
informera motparten om dröjsmålet. I detta skickades meddelande angående strejk, men
dock ej angående globala leveranskedjan.
p. 15 - säljaren har möjlighet till att förlänga leveranstiden ad infinitum om force
majeurehändelse enligt p. 45 är tillämplig - exempelvis covid (naturhändelse) eller kriget i
Ukraina. Tycker dock man borde bedöma orsakssambandet mellan sådana händelser och
det faktiska dröjsmålet - är ju skillnad om underleverantör är i Mariupol eller om
underleverantör plågas av rubbningar på värdepappersmarknaden som orsakas av sådana
händelser.
p. 16 Vitet för dröjsmål är beloppsbegränsat till 1% av priset per vecka, med ett maxtak på
10% dvs 10 veckor.
p. 17 möjlighet till hävning och skadestånd om beloppstaket i p.16 blir uppnådd. Även denna
post är begränsad till 10%.

Utöver detta en generell ansvarsbegränsning för säljaren angående direkta/indirekta skador

i p. 44, grov vårdslöshet slår dock igenom
⇒ Man får alltså max 20% av kontraktsvärdet utspritt över 10 veckor.

b) Scenario 2
Maskinen levereras, men har dock endast 80% av sin förmåga. Felet upptäcks 2 veckor
efter leverans, reklamation och krav på avhjälpande då.

p. 24 säljaren ansvarar för fel för bl.a brist i konstruktion, enligt följande punkter p. 25-36
p. 26 reklamation måste ske inom 1 år från leverans.
p. 28 reklamation måste ske utan “oskäligt uppehåll” från då felet upptäcks. Ej senare än 2
veckor från 1 år enl. p.26, alltså borde 2 veckor inom denna period också vara godtagbart.
p. 32 köparen ansvarar för merkostnad pga bortfall under avhjälpningsperioden
p. 44 Återigen ansvarsbegränsning för följdskador etc, grov vårdslöshet slår genom.

⇒ återigen till säljarens förmån, ingen ersättning alls för köparen

Kontraktsrätt 13

Uppgift 2 BRF Järneken

a) Scenario 1 med Gratton
Förhandsavtal om bostadsrätt som tecknas aug-okt 2023. 2027 närmar vi oss
färdigställande av husen. Ett av husen hade dock beräknad upplåtelse okt/nov 2026 och
tillträde dec/jan 2026/27. I verkligheten flyttades upplåtelsen tillbaka till 21 dec 2026 och
tillträdet till april/maj 2027. Detta fick man bud om först 2026.

En av de fyra förhandstecknarna, Gratton, sade då upp avtalet i oktober p.g.a drösjmålet.

BR-lagen är tillämplig, 1§. Förhandsavtal regleras i 5 kap. och godtas till skillnad från
förhandsavtal angående fast egendom, 5:1. 5 kap. 2-3 § innehåller formkrav med tvingande
verkan. Man kan snabbt säga att angivelser av tidsspann är godtagbart, dels enligt HD:s
avgörande samt av lagen självt i 5 §.

Möjlighet till hävning av avtalet regleras i 13 §. p.2 anger att avtalet får frånträdas, om
upplåtelse som bostadsrätt inte sker inom skälig tid från den beräknade tiden och detta inte
beror på förhandstecknaren eller någon på hans sida. Vi kan direkt klippa av den senare
bestämmelsen.
Det vilar då på en skälig tid-bedömning. Angående förhandsavtal om BR föreligger en
konsumentliknande situation, det vill säga Gratton är någorlunda skyddsvärd. Vidare avser
detta ett köp av bostad, och det är då väldigt betungande för Gratton med dröjsmål då han
dels inrättar sitt liv kring en flytt, dels behöver iordninggöra sin tidigare bostad för försäljning.
Vidare kom beskedet om försening väldigt sent, i oktober då tillträdet var bestämt till
december. Det finns då en meddelandeplikt för föreningen i 11 § angående väsentliga
avvikelser från förhandsavtalet, alltså tillträdestiden bl.a. Omständigheterna talar då för att
han ska få häva.

Vidare har han rätt till ersättning enl. 15 §, som hänvisar tillbaka till att hävning enl. 13 §
ger möjlighet till ersättning enligt de tre efterföljande punkterna. P. 1 har han rätt till att få
tillbaka sin förskottsbetalning med ränta enligt räntelagen. P. 2 rätt till ersättning för inredning
och dylik han satt dit med föreningens godkännande och som han inte kan tillgodogöra sig.
P. 3 Rätt till ersättning för skada orsakad av försumlighet från föreningens sida. Här
återkoppling till 11 § om meddelandeplikt, att vi med bestämmelsen har en
handlingsstandard som sannolikt inte är uppnådd - man kan nog i förväg sett att bygget var
försenat tidigare än oktober och alltså lämnat meddelande tidigare.

Sen är frågan om KöpL bestämmelser om ev. skadestånd i övrigt är tillämplig? Den är

dispositiv till avtalet (3 §), och KKöpL (4 §). 2 § stadgar att den inte är tillämplig för avtal
angående uppförande av byggnad, men kan man tycka att förhandsavtal om bostadsrätt
angår uppförande av byggnad? Ja kanske.
Kontraktsrätt 13

b) Scenario 2 med Silvia

Annat hus. Tillträde i enlighet med förhandsavtalet 20 november 2026. 5 lägenheter fick
dock annat utförande än vad som avtalats. Klädkammare, saknad dusch i ett av
badrummen, större hall. En förhandstecknare, Silvia, ville häva medan resten ställde sig
frågande.

Återigen finns det tillämpliga bestämmelser i BR-lagen. 3 § p. 6 stadgar att det måste finnas
reglerat i avtalet om, och i sådanafall hur, planlösningen i lägenheterna kan komma att
ändras fram till tillträdet. Om det då var stadgat att det inte gick att ändra så har vi ett klart
avtalsbrott redan här.

Silvia vill då häva och 13 § p. 4 är den tillämpliga hävningspunkten, då lägenheten

väsentligen avviker från vad som avtalats. Det vilar i detta skede på en
väsentlighetsbedömning.
Man kan anse att det är väsentligt utifrån flera punkter. Nästan hela poängen med ett
förhandsavtal för bostadsrätt att förhandstecknaren ska få möjlighet att välja planlösning och
då sätta sin personliga prägel på sin boning - och i utbyte får säljaren då säkerhet för sitt
kostsamma bygge. I detta kan man även trycka in konsumentliknande förhållande till Silvias
fördel.

Dessutom har BRF:n sannolikt en plikt att meddela eller förhandla utifrån vad som följer i
avtalet av 3 § p.6 (om hur planlösningen kan komma att ändras). Vidare har vi en uttrycklig
bestämmelse i 11 § om att BRF:n måste meddela då det kommer ske en väsentlig avvikelse
från avtalet - dvs att den avtalade planlösningen inte kommer att ske - och detta verkar man
underlåtit att informera om.
Motargument är nog främst att avvikelsen kan ses som av mindre grad, d.v.s ej väsentlig.

Precis som i scenario 1 får Silvia då ersättning enligt 15 §, p.1 förskottsbetalning, p.2 att hon
ej kan tillgodogöra sig inredning etc, p.3 annan skada som orsakats av föreningens
försumlighet (då åter till meddelandeplikten i 11 § som handlingsnorm)

För övriga boende kan man konstatera att BR-lagen saknar någon bestämmelse om
prisnedsättning i det fall man vill behålla lägenheten, endast hävningen regleras. Då en
bostadsrätt inte är fast egendom eller lös sak, men däremot är lös egendom, är KöpL
tillämplig, 1 §. Däremot kan man tycka att 2 §, om att KöpL inte gäller avtal om uppförande
av byggnad sätter stopp för det hela. När det dock saknas bestämmelser om prisnedsättning
tycker jag ändå att man analogt kan tillämpa KöpL. Konsumentliknande förhållande ger stöd
för analogt.
I 18 § har vi utfästelseansvaret, vilket föreligger då det avtalats om hur planlösningen ska
vara. Varan är alltså felaktig och vi kan göra gällande felpåföljder med utgångspunkt i 30 §.
Avhjälpande och omleverans ska nyttjas framför prisavdrag enligt 37 §, men det är rätt
omöjligt att få till i detta fall. Därför blir 38 § om prisavdrag tillämplig, där vi gör ett prisavdrag
genom ett konstaterande av differens i pris mellan varan i avtalsenligt skick och det faktiska
skicket. Det lär sorgligt nog inte bli så stort i detta fall. Vidare ersättning för direkt skada
enligt 40 § om inte säljaren kan visa att det enligt 27 § varit ett hinder utanför
kontrollansvaret.
Kontraktsrätt 13

Uppgift 3

Kommentar till avtalet

Sek A
1:3 Avsiktsförklaring - ?

Sek B
6:1 - Avtal om framtida avtal om fastighetsförvärv. Ogiltigt generellt i svensk rätt förutom bl.a
uppdragsavtal.
6:2 - Handpenning om 10%, endast giltig i det mån den täcker faktiska kostnader för
kommunen.
8:1 - Förhandsavtal enl. BR-lagen

Sek D
27:1 - Förbud mot överlåtelse - avtalsfrihet råder antar jag?
28:1 - Vitesklausul på 13 miljoner.

Därefter fastställdes detaljplan.

Scenario 1
Område A och B överlåts ej i enlighet med avtalet, pga kontraktsbrott på exploatörens sida,
som dock själva vill få tillbaka sin handpenning.

Enligt svensk rätt är huvudregeln att man inte kan ingå avtal om framtida fastighetsförvärv.
Då detta dock är ett uppdragsavtal så borde det däremot finnas en öppning för giltighet, per
NJA 2002 s. 467.

Avseende handpenningen är huvudregeln att den ska återgå enligt NJA 1974 s. 526, men
det fallet gällde huvudtypfallet där villkoret inte äger giltighet. Då detta istället är ett fall det
villkoret istället äger tillämplighet, så borde det därför inte återgå. Åtminstone borde
kommunen utifrån detta led få rätt till att täcka kostnaderna för kontraheringen av annan
exploatör för avtalsbrottet - att skapa en säkerhet är ju själva syftet med en
förskottsbetalning.

Samtidigt kan man ställa sig frågande till varför kommunen väljer att begå ett eget avtalsbrott
som svar på motpartens avtalsbrott. Avtal ska hållas, och i avtalet finns dessutom en punkt
som reglerar sanktionen mot avtalsbrott i form av vite - avsnitt 28:1. Avtalet får då tolkas som
att avsnitt 28:1 nyttjas i första hand och ett eget avtalsbrott - i detta fall i praktiken en hävning
eftersom den delen av avtalet i sig hade kunnat utgöra ett eget avtal - i andra hand. Vidare
är det oerhört betungande för exploatören att man ska häva på grund av bristande
förberedelser, när detaljplanen inte var fastställd av kommunen vid avtalsingåendet.
Dröjsmålet består ju då ett förhållande på kommunens egna sida. Jämkning 36 § .
Kontraktsrätt 13

Scenario 2
Fastighetsförvärvet sker avseende A och B enligt JB:s alla formkrav, fastigheten styckas upp
(lantmäteriet) och två BRF bildas (i enlighet med 27:1). Lägenheterna säljs utan att
kommunen köper en enda.

Inledningsvis får man konstatera att huvudregeln om att avtal om framtida fastighetsförvärv
inte är giltigt, faktiskt är giltigt i detta fall då det gäller ett uppdragsavtal.

Man kan tolka avtalet och scenariot och uttolka att kommunens tanke eller inre vilja bakom
avtalet var att i enlighet med 8:1 skulle LSS-bostäder byggas, och att det eventuella
försäljningspriset ska motsvara kostnaden för att uppföra lägenheterna. I 27:1 att överlåtelse
av fastigheten får ske till en blivande bostadsrättsförening. Och då att kommunen skulle äga.

Vill man vara elak mot kommunen kan man tolka avtalet som att kommunen helt enkelt
överlåtit fastigheter till företaget enl 1:3, därefter låtit företaget upprätta byggnader enl 8:1
som sedan överlåtits till blivande BRF enl 27:1.

En sådan tolkning av att det skulle vara det gällande avtalet är dock så orimlig att det vid
tiden innan avtalsingåendet skulle vara culpa in contrahendo att inte upplysa kommunen om
vad som ska gälla i detalj, och därefter dolusregeln eftersom exploatören därefter väljer att
tillämpa avtalet på ett sådant (oriktigt) sätt. Vid den här typen av stora avtal borde det finnas
en omfattande lojalitetsplikt som därför ger upphov till culpa in contrahendo.

Angående vem talan ska riktas mot borde det vara exploatören. En BRF är en egen juridisk
person, som dessutom råkar ha kommit över fastigheten i enlighet med avtalet 27:1. BRF:n
är heller inte motparten som faktiskt begått kontraktsbrottet i detta fall, utan det är
exploatören som har bundit sig till avtalet och lider konsekvenserna av dolusregeln.

NJA 1963 s. 105 Culpa in contrahendo

E blev “inlurad” att han skulle få bli kreditör för G:s bolag i Colombia och inrättade sig
därefter.

G tillsammans med någon colombiansk herre uppträdde som behöriga att anställa E som
verkställande direktör. Det behövdes dock även att bolagsstämman skulle godkänna E, G
övertalade E att detta var en ren formalitet och skulle gå genom. Vidarefick E ett
meddelande om att denne högsta helge skulle flytta till Colombia och börja jobba, och E
inrättade sig därefter.
Av utredningen framgick ej att G gentemot E hade någon egentlig makt att anställa honom
som VD, inte heller att anställningsförmånerna rent faktiskt skulle gå genom. Däremot vägde
det faktum att bolagstämmans godkännande var en ren formsak, och telegrammet, att det
Kontraktsrätt 13

hela var att betrakta som vilseledande och vårdslöst, d.v.s culpa in contrahendo, och E fick
därför skadestånd för det hela.

NJA 1974 s. 526 Handpenningen

E v. Solveig G

E och fästmön Sissi S letade fastighet och intresserades av Solveigs. Solveig krävde en
handpenning och E sade då att han skulle återkomma. Solveig hörde därefter av sig till Sissi
S och informerade att det fanns andra intresserade köpare, och Sissi S lade då handpenning
om 4000 kr för att få möjlighet till förvärvet. När E kom tillbaka från sin resa i Norge
upptäckte han då att boendekostnaderna är alldeles för höga och ville då inte stå fast vid
köpet, och krävde dessutom tillbaka handpenningen.

HD. I fallet fanns en gemensam partsvilja där handpenningen syftade till att ge Solveig
säkerhet för fastighetsförsäljningen. Avtalet saknade dock bestämmelse om vad som händer
med handpenningen vid hävning.
Enligt gällande rätt kan man inte heller ingå avtal om framtida fastighetsförvärv, förutom i
vissa undantagsfall som familjerättsliga situationer bl.a. Av detta följer att handpenningen
inte kan förverkas fullt ut.
Solveig har dock i enlighet med syftet i avtalet att tillgodogöra sig delar av handpenningen
för kostnader hon haft till följd av hur hon inrättat sig efter avtalet, dvs att hon behövt avböja
andra köpare och dylik.

NJA 1990 s. 745 Super vacuum-pumpen

SRM AB V. Bertil L

En person S utvecklade Super-V-Pumpen. Bertil avtalade med en Göran L om att

marknadsföra pumpen genom deras respektive företag. Här kommer F och SRM AB in i
bilden, som träffar avtal direkt med S om att överta S rättigheter till Super-V-Pumpen. Detta
var ett optionsavtal som löpte över begränsad tid, där Bertil och Göran skulle få möjlighet till
försäljningsavtal angående pumpen. SRM tecknade dock försäljningsavtal med ett annat
företag.

HD. Bindande återförsäljaravtal går ej att bevisa.

Kvarstår då om dolus eller culpa in contrahendo föreligger. Frågan är om brev från SRM
(letter of intent) alternativt om förhandlingarna nått så långt att lojalitetsplikt uppkommit.

Gällande rätt, Letter of Intent omdiskuterat vad det har för värde. Dock ej bindande i sig
självt generellt. I detta fall utan verkan - saknar viljeförklaring.
Förhandlingarna var dock så utförliga att lojalitetsplikt uppkommit. Dessa var så utförliga att
det skapade en situation där Bertils försäljningsförmåga skulle tolkas som avgörande för om
återförsäljaravtal skulle tecknas.
Kontraktsrätt 13

Däremot var bolagets underlåtelse att besvara Bertils brev angående hans åtgärder ej culpa
in contrahendo - Görans firma hade då gått i konkurs bl.a.
Var dock culpöst av SRM att inte underrätta Bertil om att återförsäljaravtalet inte skulle ske,
han saknade dock några utgifter som täcktes av den period som underlåtelsen omfattade.

NJA 2002 s. 467 Utfästelse i exploateringsavtal

S.M v. Götenehus AB

Exploateringsavtal. S.M hade rät til att på förhand välja vilja på området som avtalet
omfattade.

HD. Avtal om framtida fastighetsförvärv kan ej ingås utifrån formkraven i JB 4:1. Förköptsrätt
ej generellt bindande. Endast i samband med familjerätt, uppdragsförhållande eller gåva. Då
utfästelsen var ogiltig från första början ger den heller inte möjlighet till att utge skadestånd
eller jämka avtalet med AvtL 36 §.

NJA 2021 s. 245 Tollare strand

A.S o L.S v. BRF Tollare strand.

A.S och L.S ingick förhandsavtal med BRF. A.S och L.S la förskott på 80 000 kr. A.S och L.S
ska få teckna upplåtelseavtal med preliminär insats om 6 000 000 kr. Preliminär tid för
upplåtelse Q2-3 2019 och inflytt Q4/Q1 2019/20.
2018 meddelade A.S och L.S att de inte längre kunde slutföra affären pga lånebesvär.
Föreningen kontrade då med att detta ej utgjorde en skälig grund för hävning.

HD. Frågan är om avtalet uppnår formkravet i 5:3-4 §§ BR-lagen angående preciserad

tidpunkt för upplåtelsen.
Gällande rätt - förhandsavtal om BR giltig, dock krav i 5:3 som är tvingande.

Om förhandsavtal ingås mycket långt i förväg får allmänna avtalsrättsliga principer nyttjas,
ex. 36 §. Angående “beräknad tidpunkt för upplåtelsen” ej tydligt utifrån lagmotiv vad detta
innebär. Domstolar försiktiga med att ogiltigförklara avtal pga formkrav. Räcker med tillräcklig
tydlighet. Syftet med beräknad tidpunkt är att möjliggöra hävning p.g.a dröjsmål. Ett längre
intervall innebär stora olägenheter för köpare. Ett intervall innebär dock ej direkt hinder - den
senare tidpunkten för intervallet är då tidpunkt för ev. dröjsmål.