FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND

BESLUT DEN 1 NOVEMBER 2022 DNR 70/22 SIDA 1 AV 10

Anmälare
Dödsboet efter NN

Ställföreträdare och ombud:

YY

Motpart
Mäklaren

Vad saken gäller

Nedsättning av provision

___________________

BESLUT
Dödsboet efter NN har inte rätt till ersättning.

___________________

YRKANDE M.M.
Dödsboet efter NN har begärt att Mäklaren ska betala 45 000 kr.

Mäklaren har motsatt sig kravet.

BAKGRUND
Mäklaren har haft uppdrag från dödsboet efter NN (”dödsboet”) att förmedla för-
säljning av dödsboets fastighet i Småstaden. Fastigheten såldes den 15 februari
2022 för 1 300 000 kr. För sitt arbete fick Mäklaren en provision om 74 500 kr.

Postadress E-post m.m.

FRN E-post: frn@frn.se
Turebergs allé 2 Tel: 08-120 189 30, vardagar 10-12
191 62 Sollentuna www.frn.se
 FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND
Sida 2 av 10

Enligt dödsboet åsidosatte Mäklaren sina skyldigheter mot dem i flera avseenden.
De har därför begärt att provisionen ska sättas ned.
Dödsboets anmälan är inte helt tydlig i alla delar. För att inget ska gå förlorat ge-
nom oförsiktig redigering har nämnden valt att återge inlagorna i sin helhet och
utan redigeringar.

VAD PARTERNA HAR ANFÖRT

Dödsboet (genom YY)

”Medvetet försökt bryta mot lagen

På första mötet så meddelade [Mäklaren] att energideklarationen inte behövdes gö-

ras. Vi var väldigt intresserade men jag minns inte varför vi inte skrev kontrakt. Sen
kommer julen. Under tiden så kändes det inte bra angående energideklarationen
varpå jag ringde till Boverket och fick till svar ”att det är ett krav att det ska göras”.
Hur kan då mäklaren säga att det inte ska göras? Istället så hamnade vi i mitten av
januari då vi skrev kontrakt. Här dribblades det fortfarande om vad som ska göras
eller inte göras. Vi fick ett kontraktsförslag där det framgår att mäklaren har redovisat
vad som gällde med energideklarationen. Hon påpekade igen att vi inte behöver göra
den. Vi påpekade och föreslog att det skulle stå i kontraktet att enligt mäklaren så
behövdes det inte. Man löste det i kontraktet genom att plocka bort det som gällde
vid energideklarationen i kontraktet. Nu blir det konstigt. Lagen säger att de ska göras
och mäklaren säger inte. Man kan tolka den på olika sätt enligt mäklaren. Då medde-
lade vi att vi vill att man gör en energideklaration, samt besiktar + dolda fel försäk-
ringen. När vi skriver förmedlingsuppdraget så har man flyttat tillbaka den punkten.

Brist på information

När vi sagt ja till budet från köparen så skickade mäklaren ett kontraktsförslag och
det måste vara påskrivet samma dag kl. 18. Vi har 2 timmar på oss att läsa igenom
och förstå. Min syster ringde mig och frågade om jag har läst. Jag hade inte fått något
för att de skickat till fel mailadress igen. Likadant som skedde när vi skulle signera
kontraktet. Min syster C skickade över det och jag hann kolla lite. Jag hann inte upp
till [Sjöbyn] i rusningstrafiken utan C + S (sin man) gick dit. Vi har redan meddelat att
C hade en fullmakt för mig och detta känner [Mäklaren] till. Då är inte [Mäklaren] där
utan en annan mäklare ”CA”. Varför vet vi inte? Det framkommer inte? Kontraktet
hade fel datum och ort (verkade som vi var i [Centralorten]) samt att det inte står att
C har fullmakt för mig. Skriver man inte ut nya kontrakt då? I stället gick man in och
ändrade. Är inte detta ett viktigt dokument? Eller hamnar det bara i [Mäklarbyråns]
arkiv (papperskorgen)? Det var ganska många papper som skulle signeras och ändras
för att man är lat och inte uppdaterar kontraktet. När köparen eller säljaren undrade
 FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND
Sida 3 av 10

något, så fanns det ingen tid att förklara vad detta betyder. Det viktigaste är att ni
skriver på enligt den nye mäklaren. När man signerade så kom annonsen fram igen.
Denna signerades igen. Hur många gånger ska man signera ett papper för att det ska
vara signerat?

Köparna vill låna nycklarna för att mäta. C kontaktar [Mäklaren] som i sin tur hänvisar
vidare till KC för vidare hjälp. När hon inte svarade så skickade C ett nytt mail och
undrar hur man brukade göra. Då ringde KC mig och frågade om köparen kunde låna
nycklarna. Jag hade pratat med C innan och vi ansåg att detta inte borde vara något
problem men att C skulle kolla med mäklaren hur man brukade göra. Jag sa att C
skötte detta men det borde inte vara några problem att låna ut nyckeln. Har inte C
hört av sig? Svaret var att hon inte fått tag i C. Jag blev ganska förvånad när C berät-
tade att hon har försökt att få tag i bägge utan resultat. Att ingen svarade på mail
eller telefon.

Den 8/4 så kom det ett mail från KC med likvidräkningen. Hon bad oss kolla igenom
den innan mötet. Jag och C (S) försökte gå igenom den men fattade ingenting. Vi
vände och vred på uppgifterna men fick inte ihop det. Jag ringde på fredagen samma
dag fast på eftermiddag och KC svarade efter andra gången. Jag undrade om hon
kunde få fram uppgifterna för vi fattade ingenting och hon meddelade att hon är på
väg hem. Alla system var nersläckta men ev. så hade man scannat in det och hon
kunde kanske få fram det via telefon. Jag sa att det blir nog problem att skriva på
pappren på måndag om vi inte har hunnit kolla innan. Man hade en post på 130 000
kr som man hade redovisat tidigare. Dessa 130 000 kr är handpenning men när och
hur mycket man har dragit har ingen redovisat. Efter mycket om och men så fick KC
fram uppgifterna. Och mycket riktigt så har man betalt in pengar på T:s konto. Hon
förklarade hur det låg till och varför det såg ut som det gjorde. När vi hade granskat
det så hittade vi lite fel. Vi mailade och sa att detta vore bra om man uppdaterade
innan vi skulle skriva det sista på måndagen. Kontraktet var signerat i [Småstaden].
Vad jag vet så finns inte detta. Återigen så är det fel i kontraktet. Under likvidräk-
ningen så var det fel information angående NN:s dödsbo. Detta som vi påpekade in-
nan. Hade mäklaren varit där när vi skrev på, så hade man löst detta med en gång.
Detta tog 2 veckor att få hemskickat. När detta väl kom så har man skickat samma
papper igen. Återigen klipper och klistrar jag så det ska bli rätt. Man lyckades ju i
köpebrevet. Detta papper kom till slut 5/5.

Att informerat att man går ut och frågar på 2 st. städfirmor. När man undrar vilken
den andra var så har man redan valt och arbetet är igång. Priset var utan moms.

Man har inte velat ha kontakt med oss och bollat runt oss mot olika personer. Jag vet
fortfarande inte vem som var våran mäklare.
 FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND
Sida 4 av 10

Forcering

Kontraktsskrivningen. Se ovan.

Nu blev bouppteckningen klar. Då fick C ett sms att bouppteckningen var klar från
mäklaren. Vi hade själva inte fått den bekräftelsen från mannen som utförde boupp-
teckningen. Det var mer som ett hot än en information. Där man bara klippt ut texten
att köpet ska vara klart 10 dagar efter bouppteckningen. Under kontrakt skrivningen
i februari så påpekade C ett antal gånger att bouppteckningen inte är klar. Och är inte
den klar så kan vi inte ansöka om lagfart till dödsboet och således så kan vi inte sälja.
Detta stod även med i kontraktet. Nu kunde köparens bank hjälpa till med lagfarten.
Nu hamnade vi i en diskussion där [Mäklaren] ringde C. C kan inte svara och [Mäkla-
ren] ringde mig och jag satt i ett möte. Jag ringde upp men fick inget svar. Sen pratade
[Mäklaren] och C. Sen ringde [Mäklaren] till mig och ville väl informera att banken
kunde göra detta. Jag blev väldigt irriterad. Nu kunde banken hjälpa till och [Mäkla-
ren] kunde inte förstå varför man inte bara avblåste våran jurist, så skulle allt bli klart
på några dagar. Jag meddelade att detta var inga nya uppgifter som kommit fram.
[Mäklaren] påpekade igen att allt går mycket fortare. Jag meddelade har jag lagt ut
ett jobb, så avser jag att följa detta. Jag vill upplevas som seriös när jag gör affärer.
[Mäklaren] var helt frågande. Jag meddelade att jag fick kolla med min syster C och
se vad vi kunde göra. [Mäklaren] hann ringa C innan mig och till min förvåning så hade
vi gått med på detta. C kände sig tvingad att gå med på detta efter påtryckning.

Mäklarjournalen skulle signeras utan att man fick läsa den. Känns väldigt obehagligt
att signera ett papper som man inte vet vad det är eller vad det står i den.

Felaktigheter i kontrakt och andra dokument

Att i kontraktet så ska köparen betala handpenning den 31/1 2022 när kontraktet
skrivs den 15/2 2022. Att samtliga dokument som vi ska signera så vet man inte vilket
datum eller var man befinner sig någonstans. Att man ena gången skriver dödsboet
[NN] och nästa gång inte.

Ljugit i mäklarjournalen

2022-01-28 Informerat om skyldigheter enl. lag om energideklaration. Se ovan.

2022-02-15 Genomläsning av kontrakt samt gått igenom. – Fanns ingen möjlighet att
fråga vad saker betydde så man har knappast gått igenom. Skriv på var budskapet. Se
ovan.

2022-03-25 Uppdraget slutfört?

2022-03-25 Likvidavräkningen genomgången???

 FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND
Sida 5 av 10

2022-03-25 Mäklarjournal överlämnad????

2022-03-25 Köpebrev har gåtts igenom?????

2022-03-25 Förnyad kontroll och samtal med uppdragsgivare? – Vi har inte pratat

2022-03-25 Förnyad kontroll på rätt att förfoga över fastigheten??????

2022-04-06 Handpenning redovisats till säljaren i enlighet med avtal? Kom den 8/4 i
mailform utan förklaring??? Man gör fel på en post, justerar detta utan att förklara.
Helt omöjligt att tyda. Se ovan

Borde inte texten komma att man har avslutat affären??”

Mäklaren
Det har varit många turer i denna affär med påpekanden och klagomål från döds-
boet. Hon har försökt att gå dödsboet till mötes och rättat till det som dödsbode-
lägarna inte varit nöjda med. Ingen tydlighet i alla klagomål och många gånger ba-
gateller då dödsboet har lagt ner mycket tid på att leta fel i affären.
De hade en diskussion om energideklaration för fritidshus, att det generellt inte
behövs. När de sedan pratade om att tidigare ägare bott där året runt, beslutade
de sig för att beställa en energideklaration.
Dödsboet fick ett förhandsbud och köparen ville skriva kontrakt så snart som möj-
ligt innan visningen. Dödsboet upplystes om förutsättningarna, budet och att kö-
paren ville ha ett snabbt kontrakt. Dödsboet valde att tacka ja till budet och ställa
in visningen. Eftersom hon var upptagen hjälpte hennes kollega till med kontrakts-
skrivningen. Hon mejlade ut kontraktet för att parterna skulle läsa igenom det in-
nan. Att dödsboet sedan klagar på att det står Centralorten, och inte Sjöbyn, och
att det blev fel datum var ju olyckligt, men det rättades till. Att det gick snabbt var
dödsbodelägarna medvetna om när de tackade ja till budet.
Gällande städfirma så hjälpte hon till att få fram en städfirma enligt önskemål från
dödsboet. Hon var också snäll och betalade röjning och städning då dödsboet inte
kunde eller ville ligga ute med pengarna. Dessa pengar låg hon ute med fram till
tillträdet.
Att inte kunna skilja på dödsboet efter NN och NN: Hon tycker klagomålet talar för
sig själv. Det står inte ”dödsboet” före namnet på en handling, detta rättades till.
 FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND
Sida 6 av 10

Likvidavräkningen mejlades innan tillträdet. En dödsbodelägare ringde dagen in-

nan med frågor som reddes ut. Dödsboet mejlade även tidigt samma dag med frå-
gor och ändringar. På tillträdet förklaras vad det är för handling och vilka uppgifter
som framgår och man ber även köpare och säljare läsa igenom handlingen innan
påskrift. På redovisningen av provision hade hon tyvärr dragit 10 000 kr för lite
enligt hennes förmedlingsuppdrag, detta rättades till i likvidavräkningen. Så alla
handlingar blev korrigerade och allt förklarades.
Enligt köpekontraktet skulle tillträdet vara tio dagar efter att bouppteckningen re-
gistrerats. Köparen ville ha så snabbt tillträde som möjligt. Dödsboet hade anlitat
en jurist som skulle hjälpa till med dödsbolagfarten, då köparens bank inte alltid är
behjälplig. Nu erbjöd sig köparens bank att hjälpa till med detta så de skulle kunna
få till ett bra avslut och ett snabbare tillträde och även kunna hålla det som avtalats
i kontraktet. Hon förklarade för dödsboet att detta så klart även gynnade dödsboet
som slipper drift med mera och snabbare får sin slutlikvid. För att dödsbodelägarna
skulle gå med på detta så ville de avtala bort flyttstädning. Hon valde att inte ta
någon diskussion då allt var så infekterat. Köparen fick därför en flyttstädning som
hennes mäklarföretag betalade.
Dödsboet har uppgett att hon inte kommunicerat när hon dragit pengar från döds-
boets konto. Hon förstår inte vad dödsboet menar. Hon har ingen fullmakt och kan
inte dra pengar från något konto. Om det gäller kvittning av provisionen så har det
skett enligt standard hur man gör i branschen.
Mäklarjournalen: Då tillträdesdagen ändrades blev det tyvärr fel datum i journalen.
Gällande handpenningen är det standardhandlingar i branschen.
Hon har haft timtals med samtal för att försöka förklara alla delar och handlingar
för dödsbodelägarna.

Dödsboet (genom YY) tillade följande:

”Vi har verkligen inte letat fel. Men eftersom mäklaren inte håller sig till det hon säger
så blev vi osäkra. Då kände vi oss tvungna att kolla upp. Det är våran skyldighet och
ansvar som säljare. För mäklaren har väl inget ansvar alls i försäljning? Det enda vi
ville var att få till en affär som inte skulle innebära några problem i efterhand.

Energideklaration

Vi informerade på första mötet att han bor där permanent. Vi påpekar detta både
2 och 3 ggr att han bor där. Mäklaren tyckte fortfarande att det var ett fritidshus. När
 FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND
Sida 7 av 10

vi kollar upp och informerar så ändrar mäklaren sig. Om detta är diskussionen som
mäklaren hänvisar till vet jag inte.

Köpekontrakt

Vi ifrågasätter hela processen. Att man tackar ja till ett bud innan är inte så konstigt.
Att man vill skriva snabbt är heller inte konstigt. Men att skicka kontraktet till fel mai-
ladress 3 h innan man ska skriva. Innebar att vi inte kunde förbereda oss. Att förstå
vad som menas med alla punkterna i kontraktet. Men har inte mäklarna som uppgift
att informera och förklara? Att det dessutom står fel datum och ort. Innebär att man
ska skriva detta också. Man hade lätt kunnat lösa detta genom att skriva ut nya men
valde att inte göra detta. Man blir lätt frustrerad men jag förstår att man vill spara in
på papper. Men när vi frågar vad olika saker betyder i kontraktet. Att inte vilja/kunna
svara på detta och tvinga igenom det. Kan inte vara rätt.

Städfirma

Det är mäklaren som föreslår att man ska ta fram två stycken städare så kan vi välja
vilken som är bäst. Hon har några som man kan fråga. Det var aldrig tal om att vi
skulle göra detta. Detta fixar mäklaren och vi kör på detta. Om hon istället sa att vi
tar den här städaren eller alt. att vi får ta fram en städare så hade detta inte varit
något problem. Vi har ingen aning hur processen är. Problemet är att hon säger en
sak och gör en helt annan. Vi trodde vi skulle få välja men istället så var det informat-
ion att nu har han börjat. Att inte kunna lita på en mäklare som ska företräda oss i
försäljningen är väldigt jobbigt.

Dödsboet

När vi talade med banken så var det tydliga med att det är skillnad på dödsboet och
inte. Varför man håller på och skriver olika på dessa dokument förstår jag inte. Läser
man inte igenom det man ska få påskrivet? Vi hade flera dokument där man blandade
detta.

Likvidräkningen

Det står att det mailades ut onsdagen innan i mäklarjournalen och detta är fel. Vi får
mailet på fredag förmiddag. För en som inte läser sånt här så ofta så var det jobbigt
men jag och min svåger är ingenjören och min syster är ekonom. Hade man inte kun-
nat informera vad de gjort så hade man sluppit lägga timmar på detta. Men återigen
så lägger man det på oss när mäklaren gör fel och hoppas att ingen ska märka något.
Vi ringde 8 ggr men utan att komma fram. På eftermiddagen kommer vi äntligen fram
till mäklarassistenten och får en förklaring. Vi mailar in våra synpunkter på måndagen
tidigt på morgonen. Tyvärr så kommer dessa saker inte med heller. De som jobbar på
denna mäklarfirma svarar inte så lätt och när man informerar så lyssnar de inte. Hade
 FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND
Sida 8 av 10

man hört av sig och förklarat misstaget så hade vi haft mer förståelse. Man vill inte
prata med oss.

Tillträdesdag

Vi meddelade att dödsbolagfarten måste vara klar innan vi kan sälja. Vi får detta från
våran jurist. Detta verkade mäklaren inte känna till heller att dödsbolagfarten måste
vara klar. Vi kan inte sälja något som någon annan äger. Vi står på oss och får med
detta i kontraktet. Detta meddelades när vi skrev första gången i mitten av februari.
Detta visste mäklaren och köparen. För våran del så hade de kunnat köpa huset redan
i februari. Att banken tog över jobbet som våran jurist skulle göra stämmer. Men att
förklara på vad vi skulle tjäna på detta när jag ser det som en förlustaffär i förtroende
för min del. Detta anser jag är väldigt oprofessionellt. Man ska respektera avtal som
man sluter. I det läget så informerar vi att vi har prel. bokat slutstädningen en vecka
senare eftersom det var samma städare som gjorde första städningen. Men vi kan
göra ett försök att flytta på detta. Eftersom vi bokade detta i februari och räknade
fram oss till en vecka som en ev. flytt kunde ske. Så den bokningen var väldigt preli-
minär. Så det borde inte vara några problem att ändra. Att säga att vi förhandlat bort
slutstädningen är en ren lögn. Vi hör inget mer från mäklaren (som vanligt). När vi
skrev pappren på måndagen så beklagade vi oss inför köparen att vi inte hann med
att göra slutstädning. Vi frågade om det fanns något vi kunde göra så det fick en slut-
städning. Han svarade att mäklaren redan gjort detta. Men så har det hela tiden varit.
Man säger en sak och gör en annan. Måste vara jobbigt att hålla reda på alla lögner.

Pengar

Vi som inte känner till branschen hade kanske velat veta när pengarna kommer in
eller dras. Enligt kontraktet så skulle handpenning vara betald sista januari? Så vitt
jag vet så hade vi ingen affär då. Vi visste inte heller när pengarna dras till mäklaren.

Mäklarjournalen

Jag förstår inte hur man kan ha tillträdesdag den 25/3? Den dagen har aldrig diskute-
rats. Det borde varit ett senare datum med tanke på att affären blev klar tidigare. Ska
detta dokument gälla vid tvist mellan köpare och säljare? Ett dokument som inte
stämmer alls. Tur att vi och köparen är på samma nivå.

När det gäller att fråga så har vi gjort det så många gången i början med korta konstiga
svar och på slutet utan svar. Så jag vet inte med vem mäklaren har pratat i timmar
med. Det är inte med oss. Måste vara alla kollegor som hanterat detta ärende. Men
det ligger väl på säljaren att fråga hur processen ska gå till? Vi som trodde att vi köpte
en tjänst för att få en enkel resa eftersom vi inte visste något. Att mäklaren skulle
informera hur det borde gå till och syftet med mäklaren var att göra så affären blev
så smidig som möjlig både för säljare och köpare.”
 FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND
Sida 9 av 10

UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat uppdragsavtal, köpekon-
trakt, likvidavräkningar och mäklarjournal.

NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt fastighetsmäklarlagen kan mäklarens provision sättas ned om mäklaren har
åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För nedsättning krävs inte att
någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens agerande eller underlåten-
het att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett avsiktligt eller av oakt-
samhet. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt
samma bestämmelse dock inte ske. Med ringa åsidosättande menas sådana miss-
tag som inte medför att värdet av mäklartjänsten minskar i någon egentlig mening.
Mäklarens huvudsakliga uppgift är att hitta en lämplig köpare till sin uppdragsgi-
vare, se prop. 1994/95:14 s. 44. Det är därför främst brister i detta moment, kun-
danskaffningen, som kan medföra nedsättning av provisionen.
Det är uppdragsgivaren som normalt har bevisbördan för att sådana omständig-
heter föreligger som kan medföra rätt till nedsättning av provisionen. Kan ett på-
stående om att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter inte bevisas, kan någon
nedsättning inte utdömas.
Bedömningen i detta fall
Nämnden anser att Mäklarens påstådda förseelser i alla händelser är att betrakta
som ringa. Någon nedsättning av provisionen blir därför inte aktuell.
_________________________

På nämndens vägnar:

_____________________
Magnus Melin
 FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND
Sida 10 av 10

INFORMATION

I beslutet har deltagit: jur kand Magnus Melin, ordf, Ulf Stenberg, Villaägarnas Riksför-
bund, Maria Wiezell, Konsumentvägledarnas förening, Ann-Christine Enqvist, fastighets-
mäklare och Lars-Erik Nykvist, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.

Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt-
ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig-
hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.