DIREITOS REAIS Protessor Fagenta: José Alberta Vieira PROPRIEDADE HORIZONTAL NOGAO: A sujei¢do.de um edificio ao regime da propriedade horizontal torna possivel que cada uma das frages que compdem o prédio sejam objeto de uma afectarao juridica diferenciada das demais. Deixa de haver uma propriedade sobre todo @ prédio e passam.a coexistir varias Propriedades sobre cada uma das fragdes em que © edificio foi repartide. A propriedade horizontal representa um tipo especial de propriedade que tem por objeto uma fragao auténoma do edificio constituido nesse regime. Para além das frages autGnomas, temos as denominadas partes comuns. O Art. 1421°/1 CC estabelece as partes do edificio que se consideram imperativamente comuns, ou Séja, cuja natureza comum nao pode Serafastada. O ne estabelece, diferentemente, as partes que podem ser incluidas numa fragao auténoma ou integrar a categoria da paries comuns. POSIGAO DUPLIGE DO CONDOMINO: = © tipo de propriedade horizontal envolve uma posigo diplice do condémina: & simultaneamente proprietario da fragao e comproprietirio das partes comuns do edificio. Esta duplicidade vem expressa no Art, 1420°/1 CC. = Quanto ao conteuide positive da fra¢do auténoma, aplica-se © mesmo regime que o da propriedade singular (Art. 1305° CC). = Q contedde do direito das partes comuns nao esta sujeita & aplicagao direta do regime da compropriedade. Isto porque ha um regime especial para as partes comuns, em particular nos Arts. 1420° ss CC. Por exemplo, no Art. 1423° CC, nenhum dos condéminos pode pedir a divis4o da coisa comum (contraria o regime da compropriedade). Porém, am tude 0 que no contrarie o regime da co-propriedade (Art. 1409° ss CC}, este pode ser aplicavel ‘subsidiariamente. DELIMITACAO NEGATIVA DO TIPO PROPRIEDADE HORIZONTAL: - Eamesma quo no diraite de propriedade, dispde Art. 1422°/1 GG. Ainda assim, a propriedade horizontal introduz um novo contetido com delimitagde negativa, presente no Art. 1422°/2 CG: a) © condémino nde pode prejudicar a seguranga, a linha arquitecténica ou © arranjo estética do edificio (alinea a)) b) Nao pode destinar a fragdo a usos ofensivos.aos bens costumes (alinea b)) £) Dar a fragao um uso diverso do que Ihe é destinado (alineac)) ) Praticar atos ou levar a cabo atividades vedadas pelo titulo constitutive ou proibidas por deliberagao da assembleia de condéminos aprovada sem opesicao (Alinea d)) ~ Outros deveres encontram-se disperses pelo regime da propriedade horizontal, tais como no art. 1424°/1 CC): as despesas de conservacao sobre o edificio comum; sobre cada condémino recai do dever de efetuar um seguro contra @ risco de incéndio, quer na frago auténoma, quer nas partes comuns. ~ Seo titulo constituto especifica que alguma das partes imperativamente comuns, nos termos do Art. 1421°/1 GC, é parte de frago auténoma, ele é:nulo, por violagao de norma injustiga (Art. 280¢/1 @ 294° CC}, Também vai contra o principio da tipicidade des direitos reais (Art. 1306° GC): nao se podem alterar normas injuntivas. Algumas partes do edificio que a lei considera imperativamente comuns podem ser afetas ao uso exclusive de um condémino (Art. 1421°/3 CC), Neste caso, ndo integrando emboraa fragio auténoma, essa parte fica subtraida 0 uso de todos os condéminos para permanacer reservado A utllizagaio de um deles. 0 TITULO CONSTITUTIVO: = Osrrequisitos civis da propriedade horizontal estfio consagrados no Art. 1414* CC © 4, posteriormente, especializade pelo Art, 1418° CC:a) A propriedade horizontal 86 pede recair sobre um adificio, portanto, sobre uma coisa imével ‘com determinadas caracteristicas de construgao. *NOTA: Quando se diz um edificio nao se quer aizer que nao pessa haver propriedade horizontal sobre dois ecificios contiquos. © Art. 1438°-A CC: permite-o. Quando:se diz um edificio quer-se dizer que nao é qualquer prédio que pode ser alve de propriedade horizontal b) 0 adificio tem que estar dividido em fragdes auténomas ) As fragdes auténomas devem ser independentes entre si todas elas ndo apenas algumas) d) Tam que sor distintas ¢ Isoldas entra si ) Tém que ter uma saida propria para uma parte comum de prédio ou para a via piiblica ‘A falta dos requisites exigidos importa a nulidade do titulo constitutive e sujeita o prédio ao regime da compropriedade (se houver mais que um Condémino}, nos termos do Art. 141671 cc, ~ O Art 1417° CC elenca os factos suscetiveis de constitu o regime da propriedade horizontal: negécio juridice, usucapiio, decisio administrativa ou judicial, ~ Aleiestabelece ainda requisitos proprios de validade do titulo constitutivo, no Art. 1448°/1 CC, cua falta de cumprimento acarreta a nulidade do titulo constituo (W°3}: a) As fracdes dever ser individualizadas b) 0 valor atribuido a cada fragde deve ser exprasso em pereentagem ou pemilagem do valor total do prédio ~ Para alim das indicagdes obrigatérias, pode ainda conter (Art. 1418*/2 CC): a) Mengaa do fim a que se destina cada fragao ou parte comum (alinea al) b) Regulamento do concominio (alinea by) 1c) Previsiio de compromisso arbitral para a resolucao de litigios emergentes da relazao entre condéminos (alinea e)) = A indicagdo do fim a que se destina casa fragéio é meramente supletivo, mas nesse caso ela tem que bater certo com o projete que foi aprovado pela entidade administrativa competente, sob pena de nulidade do titulo constitutive (Art. 1418/3 CC) TITULO CONSTITUTIVO E POSIGAO DO CONDOMINO: ~ adeterminagao da percentagem ou permilagem da frapde no valer total do prédio repercute-se diretamente na posi¢ao que o condémine adota: a) A cada condémino cabe.a fruigao nos rendimentos gerados pelas partes comuns do edificio de acordo com o-valor da persentagem da fragdo (Art. 1424°/1 CC} b) As despesas e encargos gerados pelas partes comuns, assim como as despesas com inovagGes devem ser supartado pelos condémines no valor das suas percentagens da fraglio (Art. 1424°/1 @ 1426° CC) ©) © voto de condémino na assembleia de condéminos afere-se pelo valor, em percentagem, da sua fragao (Art 1432°/3 CC) = O titulo constitutive pode consagrar desvios a estas regras, mas, em regra, 4 assim, Nunca pode, parém, eliminar de tode a poder de fruir do condémino, sob pena de violagao do principio da tipicidade (Art. 1306* CC) @ consequente nulidade do titulo constitutive. Nao ha propriedade sem fruigao (Art. 1305* CC), ~ Uma vez assente a pasigao dos condéminos, sé pode ser aiterado se houver uma modificago do titulo constitutive, que ndo Se afigura facil de exeougao. Esté sujeita & forma de eseritura publica ¢ sé pode ser feita havendo unanimidade de todos os condéminos (Art. 1419°/1 CC) EFEITOS DA CONSTITUIGAO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL: = 0 anterior proprietario singular adquire tantos direitos quantas fragoes auténomas houverem sido feitas, Se estava em compropriedade @ os companheiros nao estipularam no titulo ‘constitutive a separacao, pressupsé-se que adquirem a propriedade sobre todas as fragdes na proporcao que Ihes cabe (a sua quota) ~ 0 direito singular ou o direito de compropriedade extingue-se e passa a haver tantos de direitos de propriedade horizontal quantas fragSes auténomas existicem, FONTES NORMATIVAS DA PROPRIEDADE HORIZONTAL: - Por ordem de hierarquia, as fontes 520 as sequintes: |. Albi, Apesar de deixar largo espago para $e exercer a autonomia privada, esta autonomia é exercida sob 0 controlo negative da leiIO titulo constitutive. Submisso a lei, mas acima das restantes fontes normativas. Il. 0 regulamento de condominio. cbrigatéric em edificios com mais de quatro frazdes auténomas (Art. 1429°-A/1 CC} IV. As deliberagdes da assembleia de condéminos. Dever incidir somente sobre os aspetes das partes comuns do edificio, pois # a nica matéria sobre a qual tem competéncia para deliberar (Art. 1430°/1 GC). Dever estar em conformidade com asrestantes fontes nommativas acima desoritas (Art. 1433°/1 GC) COMPETENCIA DOS ORGAOS DE CONDOMINIO: = 84 a Assembleia dos Gondémines, onde tém assente todos os condémines, e administrador, que é eleita e exonerado pela Assemblela (Art. 1435*/1 CC), sem prejuizo dos ‘CASOS Em que a nOMEACAG © exoneracdo resutte de decisdo judicial (n° 2.@ 3} ~ Existem unicamente para a administragao das partes comuns. Tem que haver uma demarcagaio rigorosa daquilo sobre 0 qual es érgdias do condominio podem deliberar eo que cai fora do Ambito de atuagao (Art. 1430°/1 CC). Esta delimitacao da competéncia nao se repercute somente nas daliberagées da assambieia, mas também no proprio requiamento de ‘condominio. © limite de atuagao dos orgaos de condominio limita-se 4s partes comuns. ~ Esta situagdio ¢controvertida: ha doutrina que diz que ha certas matérias que a assembleia de ‘sondémines pode deliberar que ndo seja parte comum. A doutrina diz que ha certos artigos que dao a entender que a assembleia de condéminas pode efetivamente regular algumas matérias relacionadas 45 fragdes auténomas, nomeadamente oArt. 1422°/2 & 4 CC. O JAV ‘veda por completo esta hipstese. DELIBERAGAO DA ASSEMBLEIA DE CONDOMINOS: = A assembleia de condéminos constitui 6 orgae colegial do condominio, Delibera em assuntos de administragdo das partes comuns do edificio, cabendo-he a ultima palavra, o que implica revogar 08 atos do administrador a recurso de qualquer Gondémino (Art. 1438* CC). ~ A assembleia reune quando convocada para o efeito. A convocacae pode ser feita pelo administrador ou pelos condémines, desde que representem 25% do capital total do edificio e ainda por qualquer condémino em recurso de ato do administrador (Art. 1431/2 @ 1438° CC) - A realizado de uma assembleia est sujeita a um apertado formalismo de convocagdio que se prende sobretude com anecessidade de assegurar o conhacimento prévio des condéminos Sobre os assuntos sujeitos a deliberacao. Seo formalismo legal nao for cumprido, as deliberagdes so invalidas e podem ser impugnadas. a) Toda a reuniao tem de ser precedida de uma convocatéria que pode Ser feita mediante carta registada, enviada com 10 dias de antecedéncia, ou aviso convocatério assinado pelos condéminos (Art. 1432/1 GC}. Deve obrigatoriamente constar o dia, hora, local, ordem de trabalhos ¢ os assuntos a discutir e as deliberagées a tomar (n*2). E, ainda, informagao sobre 65 Assuntos que devem Ser aprovades por unanimidade, 56 for 6 6450. b) A assembleia 86 pode reunir havendo um quomum legal. Esse quorum comesponde ao nimero de condémines cujos votos possam perfazer a maioria legal para as deliberagées anunciadas na convocatéria (Art. 1432°/3 CC}. Se for carecido unanimidade tim que estar, palos menos, presentes, dois tergos do capital investido (5). c) Se a assembleia nao puder reunir em primeira convocatéria, por falta de condéminos, o Art 143274 CC permite uma segunda conwocatéria que, na falta de aviso em contraro, terd lugar uma semana depois na mesma hora ¢ lugar. © quorum desce para um quarto do valor total de prédio, 1) As deliberagdes devem sercomunicadas a todos os condéminos ausentes por carta ragistada com avise de recepdo, no prazo-de 30 dias (Art. 1432*/6 CC). Mesmo ausentes, os condéminos podem aprovar ou rejeitar as delibsragSes tomadas, com os efeitos juridicos associados a esse comportamento. Para rejeitar, 0 condémino ausente tem 90 dias para comunicar por escrito a assembleia a sua discordancia (n°7}, Sob pena da © seu siéncic ser tomado como aprovagao (n’8} VALOR JURIDICO DAS DELIBERAGOES DA ASSEMBLEIA DE CONDOMINOS: ~ As doliberagdes contrarias 4 lei ou ao requlamento anteriormente aprovado so anukiveis a requerimento de qualquer condémino que nao as tenha aprovado (Art. 1433°/1 CC). Neste artigo, deve ler-se também titulo constitutivo,- O Art. 1433°/1 CG apenas abrange as deliberapSes tomadas sobre matérias no qual a assembieia tenha competéncia, ou seja, administragie das partes comuns. Qualquer deliberagao temada fora do Ambito da competéncia 6 nula, - Tem competéncia para invocar a anulagao somente o condémino que ndo tenha votado a favor. © artigo da-lhe uma tripla alternativa a) Exigir a0 administrador no prazo de 10 dias centade da deliberaao, ou contado da sua comunicagao caso seja ausente, a convecacao de uma assembleia extraordinaria, com a finalidade de deliberar a revogagio da deliberagao contestada (Art. 1433°/2 CC) b) Sujettara administracao a um centro de arbitragem, no prazo de 30 dias, contado da doliberagao (Art. 1433°/3 CC). ©) Propor a aco de anulagao, 0. que pode Ser feito no prazo de 20 dias contado da deliberago da Assemblaia extraordindria, e¢ a ela houver lugar, ou de 60 dias, s@ nde fol solcitada (Art 1433°/4 CC) PROPRIEDADE HORIZONTAL E ALOJAMENTO LOCAL: - Tem trazide imensa controvérsia para a doutrina portuguesa, As préprias “vitimas” de situagSes ‘8m que haja alojamento local dentro de uma fragao auténoma do mesmo édificio queixam-s6 da possibilldade de haver alojamento local quando 0 fim do edificio estipulado no titulo constitutivo fou fim regular) 4 a habitagae, RESPOSTA DO JAV: Uma coisa é a qualificagao da atividade explorada do estabelecimento local [atividade de prestagao de servigos), outra 4 0 uso dado a fragdo (a utiizagdo que nela tem lugay). 56 esse Sogundo aspsto para a andlise da conformagao da atividade desenvolvida na fragao auténoma com o titulo constitutive. Em Direitos Reais, o que interessa é o aproveitamento da coisa, Quanto a natureza juridica do contrato de prestagio de servigos do alojamento local, a mesma coisa sé diga. O que interessa é o fim a que a fragao auténoma 6 destinada. A indagacao do sentido do fim habitacional ndo'se pode assentar meramente numa analise semantica do sentido da palavra “habitacao". A literalidade éapenas uma das formas de interpretagao das Tontes de direito. Para além disso, o proprietirio da fragdo nao estd impedido de possibilitar 0 gozo da coisa a terceiros @ a fazé-Io com esquemas juridicos variados (locagao, comodato, outros, tipicos ou atipicos). Ele ndo esta vinculade a diregdes minimas de prestagao de gozo a teroeiro. Num ponto de vista prético: 0 condémine pode emprestar a casa a amigos, clientes, familiares, etc. para que nela possam descansar pelo tempo que bem entenderem e as vezes que quiserem. Que absurdo seria estabelecer limitagdes ao proprietario nesse aspeto.