Tai Lieu Dinh Gia

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP

ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI
TS. Trần Thanh Hùng

Email: tranthanhhung.qldd@gmail.com
Phần 1
CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm đất đai
- Hiện nay chưa có sự thống nhất về mặt thuật ngữ, thường

đồng nhất sử dụng các thuật ngữ Đất và Đất đai.
- Luật Đất đai, Quyền sử dụng Đất, Quỹ Đất đai, Quỹ Đất,
Phân loại Đất, Phân loại Đất đai.
- Khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau.
«Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất,
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa
chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài
nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các
lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp
chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất».
«Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng».
«Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa
hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích
sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của
con người, những kết quả của con người trong quá khứ và
hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát
nước, đường xá , nhà cửa.. )».
Cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh
thổ, đất và đất đai.
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong
không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý -
dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với
khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ
tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người
trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định.
- Đất đai được hiểu bao gồm đất và người. Trong đó, con
người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển
của đất đai. Không có con người chỉ có đất và trái đất.
- Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội.
- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình,
địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của
môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng
của đất đai.
- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa –
xã hội và kinh tế của con người.
- Các tính chất này trong mối quan hệ với con người xuất
hiện các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội.
- Các phạm trù này mang tính bất định bởi vì được xác
định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tự
nhiên và xã hội của đất đai.
1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Đất đai là tư liệu sản xuất và là cơ sở không gian bố trí

lực lượng sản xuất, đất đai là không gian của các hoạt động
kinh tế xã hội.
- Các hoạt động kinh tế - xã hội của con người có tính
hướng tâm, mà từ đó hình thành các vị trí trung tâm với các
cấp độ khác nhau liên kết thành hệ thống vị trí trung tâm.
- Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các
nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân
vùng sử dụng đất đai khác nhau.
- Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước
tiên được nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng
sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi William Alonso
(1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình
kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí đất đai và
chi phí vận chuyển ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý.
- Hàm giá đất đai đơn giản tuyến tính có dạng:

• Π = P.Q – C – Q.t.L – R
• R = P.Q – C – Q.t.L
- Đồ thị là cách biểu hiện trực quan của hàm giá đất đai.
Trên đồ thị là các đường giá đất đai phản ánh mối quan hệ
hàm số giữa 2 biến số R và L có độ dốc là tgφ.
- Độ dốc của đường giá đất đai phụ thuộc vào chi phí vận
chuyển đơn vị (t) tương ứng với từng loại SPNN.
• Π - Lợi nhuận kinh doanh NN;

• P - Giá bán 1 tấn SPNN;
• Q - Sản lượng CTNN;
• t - Cước phí vận chuyển 1 tấn SPNN cho 1 dặm đường
vận chuyển (Chi phí vận chuyển đơn vị);
• L - Quãng đường vận chuyển từ nơi sản xuất đến thị
trường trung tâm (dặm);
• C - Chi phí sản xuất ngoài đất cho 1 mẫu đất trong 1
năm;
• R - Chi phí thuê 1 mẫu đất trong 1 năm.
- Với các điều kiện giả thiết sau đây:

• Giá cả đầu vào, đầu ra là cố định (không kể địa tô).
• Toàn bộ SPNN được sản xuất ra được vận chuyển đến
thị trường trung tâm để tiêu thụ với cước phí vận
chuyển là t/tấn/dặm.
• Thị trường SPNN là thị trường cạnh tranh hoàn hảo.
• Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản
xuất là giống nhau ở mọi vị trí.
- Vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày
càng kém quan trọng trong sự hình thành các vị trí trung
tâm và quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không
gian (E. Glaeser, 2000).
- Các phân vùng chức năng đất đai, theo lý thuyết Vị thế -
Chất lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick
Wakely (2000), là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về
vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
- Mỗi loại hình kinh doanh và mỗi con người thì có nhu
cầu khác biệt về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất
đai.
- Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ

thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công
nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự
nhiên cao hơn.
- Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa
chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp
với vị thế xã hội của mình.
- Người có vị thế xã hội cao hơn thì có mức thu nhập tương
ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức
giá cao hơn.
- GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối

quan hệ chặt chẽ với nhau.
- Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố vị thế xã hội của đất đai là
yếu tố quyết định đến phân vùng chức năng đất đai trong
không gian.
- Vị thế đất đai (T) xác định theo công thức T = 1/t, với t là
thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm.
- T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý
tính theo lợi ích thu được từ 1 lần trao đổi tại trung tâm với
thời gian lưu thông là t.
- Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn,
nên có giá trị đơn vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần
vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời gian lưu thông
và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ
khoản chi phí thời gian tiết kiệm được.
- T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau thể hiện qua
công thức: s = vt → T = 1/t = v/s.
- T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên
nhận thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc
lưu thông (v), hay giảm thiểu khoảng cách (s). Vì vậy, khi
hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp thì giá trị đất đai
tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai.
1.3. Các quan điểm về giá trị đất đai
- Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai
xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT.
- Hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo ra từ chính thửa đất
trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác với các
thửa đất xung quanh.
- Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai là
lợi ích được tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội
và chất lượng tự nhiên của đất đai.
- U = f(VT, CL)
- Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định
bằng công thức: P = PT x U.
- Khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa
bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp
các quan điểm khác nhau về giá trị.
- Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu
kinh tế học chính thống hiện nay:
• Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;
• Quan điển kinh tế học tân cổ điển;
• Quan điểm kinh tế học hành vi.
a) Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít:

- Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là
lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động
xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc
tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng.
- Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung
của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện
của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
- Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai
không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao
động kết tinh trong đất đai.
- Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác
định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ
chiết khấu.
- Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng
có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống
và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá
và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức:
W = C + V + M (Xagaidak A. E., 1992).
- Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt
đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai
(Nhiêu Hội Lâm, 2004).
b) Quan điểm kinh tế học tân cổ điển:

- Các nhà kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù
giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”.
- Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong
muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.
- Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với
các sản phẩm hàng hóa khác thì được gọi là giá trị trao đổi
của nó.
- Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao
dịch trên thị trường.
- Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, thì đất đai có giá trị
sử dụng và được trao đổi trên thị trường cho nên có giá trị
trao đổi.
- Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức
mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến
sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền
của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi
lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
- «Giá trị đất là giá trị sử dụng thể hiện bằng giá cả».
c) Quan điểm kinh tế học hành vi:

- Các lý thuyết marketing hiện đại xem xét giá trị ở một
mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao
gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình.
- Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm
hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu
ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con
người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
- Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với
chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội
của đất đai.
- Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm
chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì,...), cùng với các giá trị
đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai.
- Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm
vị thế xã hội. Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ
vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong
tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói
riêng và xã hội nói chung.
- Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó.
Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của
vị thế.
- Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của
đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị
sử dụng của đất đai.
- Có thể nói 2 quan điểm đầu tiên về giá trị là trường hợp
đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng.
- Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, tại mức giá đất đai
thấp hơn, chất lượng của đất đai là thành phần chủ đạo,
trong khi tại những mức giá đất cao hơn, vị thế của đất đai
chiếm ưu thế.
- Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị
đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi
công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong
khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc
trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành
hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá
trị trao đổi.
1.4. Các hình thái của giá trị đất đai
- Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một
bối cảnh xác định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có
một ý nghĩa nhất định nào đó.
- Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: giá trị
cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao đổi, giá trị thị trường.
Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua,
giá mua bán, giá thị trường, v.v...
- Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận
và giá trị tài chính.
- Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các
thuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái
tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm hàng hóa.
- Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị
tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị
nhận thức,...
- Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người
giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có
được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các
sản phẩm hàng hóa đó.
- Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của
giá trị trao đổi.
- Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận,
mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị.
- Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi
điểm trên đường này giá trị tài chính (tại các điểm PA, PD,
PE trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh
quy luật “tiền nào của nấy”.
- Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như
giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường.
- Thông thường giá bán (PB) thường cao hơn giá trị tài chính
tại điểm cân bằng (PA) và giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị
tài chính theo quy luật “mua rẻ bán đắt”.
- Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao
dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích
cảm nhận được trong một bối cảnh nhất định.
- Giá cả thị trường là giá trung bình của các mức giá mua bán
cụ thể, giá cả thị trường mang tính phổ biến.
- Giá bán và giá mua được xác định như thế nào?
1.5. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai
- Đất đai là hàng hóa đặc biệt, nên giá cả đất đai có một số
điểm khác biệt so với giá cả của hàng hóa thông thường.
- Yếu tố chi phối giá cả đất đai trong khu vực phần lớn
được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó.
- Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình trưởng
giả hóa hay hoang hóa.
- Tương ứng với một mức vị thế cụ thể thì có một mức
giá trị trao đổi xác định. Giá cả mua bán trên thị trường
dao động xoay quanh mức giá trị này.
- Giá cả đất đai mang tính ngưỡng.
- Khi vị thế tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá
giảm là do vị thế giảm, gắn liền với quá trình trưởng giả
hóa hay hoang hóa. Có nghĩa là, tập trung những người có
vị thế và thu nhập cao thì giá cả đất đai sẽ tăng đột ngột từ
điểm A đến B.
- Bên cạnh tính ngưỡng, do thành phần vị thế mà giá trị
trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến.
- Giá cả đất đai phụ thuộc vào vị thế của người mua và
người bán, vào các yếu tố vị thế khách quan và chủ quan,
phụ thuộc vào lợi ích cảm nhận của đất đai được đánh giá
theo cảm tính nhiều hơn lý tính.
- Giá cả đất đai không xác định bằng một mức giá cụ thể,
mà trong một miền giá thấp nhất và cao nhất.
 Tính miền của giá cả đất đai.
Phần 2
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
2.1. Mô hình toán kinh tế cho lý thuyết
Vị thế - Chất lượng
a) Công thức toán học và các hệ quả suy ra:

- Trong nghiên cứu phân tích hồi quy giá ẩn (Hedonic
Price) thường sử dụng các hàm số tuyến tính hoặc phi
tuyến tính các dạng như sau:
- Các dạng hàm trên đều không phù hợp với các quy
luật kinh tế bất động sản.
Hàm
giá bất động sản có dạng:
• (1)
Với: – Biến phản ánh vị thế - i (VT) bất động sản;
• – Biến phản ánh chất lượng - j (CL) bất động sản.
- Dạng hàm này được lựa chọn dựa vào căn cứ thực tiễn sau:
+ Khi tăng thì tăng (theo quy luật giá trị bất động sản tăng phi
tuyến tính khi tiệm cận vào trung tâm vị thế);
+ Khi tăng thì tăng và giảm (theo quy luật hữu ích biên tăng và
giảm dần).
Lấy đạo hàm P theo các biến , xác định giá trị biên (MP)
của các biến , .
(2)
(3)
•Từ các hàm (2) và (3) xác định mức giá sẵn sàng chi trả
của từng người mua cho các yếu tố VT và CL theo các
công thức sau:
• (4)
• (5)
 Tại sao?
•Tổng giá trị sẵn sàng chi trả cho VT và CL của từng
người mua bằng:
• (6)
• có thể có các giá trị:
 Nhỏ hơn 1;
 Bằng 1;
 Lớn hơn 1.
 Tại sao?
Tỷ lệ giá trị sẵn sàng chi trả cho VT và CL trong tổng
giá trị BĐS được tính theo công thức:
(7)
(8)
hàm (4) và (5) xác định hàm đường ngưỡng phản ánh
Từ
mối quan hệ giữa CL và VT:
(9)
Từ (9) suy ra:
(10)
Hàm (10) chính là hàm góc φ của đường ngưỡng phản ánh
sự thay đổi của giá trị CL theo giá trị VT.
b) Kết luận:
1. Hàm (7) và (8) phản ánh tỷ lệ giá trị của các yếu tố VT và CL
trong tổng giá trị BĐS tăng và giảm phi tuyến, đúng với thực tế
TTBĐS.
2. Hàm (9) là hàm phi tuyến tính mô tả đường ngưỡng phản ánh
mối quan hệ giữa CL và VT, phù hợp với kết quả thực nghiệm và
đúng như sự mô tả của Lý thuyết Vị thế - Chất lượng.
3.Hàm (10) cho thấy khi biến vị thế
thì , có nghĩa là giá trị của CL không thể tăng vượt qua một
ngưỡng nhất định khi yếu tố VT tăng, đúng như sự mô tả của Lý
thuyết Vị thế - Chất lượng.
2.2. Phương pháp định giá bất động sản
ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng
Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết
Vị thế - Chất lượng được tiến hành thông qua các bước
như sau:
a) Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích
số liệu lưu trữ để xác định các biến số:
Các biến số của hàm hedonic có thể thực hiện bằng 2 cách:
- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán bất động sản trong
một khu vực nhất định.
- Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán bất động sản.
Theo cách thứ nhất, một mẫu (sample)

không dưới 150 bất động sản có thể được
khảo sát trong thời gian 1, 2 tuần để xác lập
các biến số.
Các thủ tục nghiêm ngặt về kỹ thuật chọn
mẫu và khảo sát cần được thực hiện đầy
đủ.
Một cuộc khảo sát thử cần được tiến hành

cho khoảng 5-10 bất động sản để kiểm chứng
tính khả thi của bảng hỏi.
b) Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy:
Khi thành lập các biến số cần chọn các biến sao cho:
- Hệ số liên hệ (correlation coefficient) phải nhỏ hơn 0,5;
- Số lượng các biến không vượt quá 6 -7;
- Các biến đều có ý nghĩa (logic) về mặt định giá;
- Các biến số có thể thuộc loại liên tục (continuous) hay nhị
nguyên (dichotomous).
c) Định nghĩa các cực hay nhiều cực vị thế:

Việc định nghĩa này dựa vào các hiểu biết về tình hình
kinh tế - xã hội của thành phố và của các chuyên gia.
d) Vạch ra các vùng vị thế và hiệu chỉnh các khoảng
cách vị thế;
e) Chạy hàm hồi quy hedonic để xác định giá nhà đất
với các biến số được tổ chức thành hai nhóm liên quan tới
vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL) cho mỗi vùng;
f) Xác định đường ngưỡng dựa trên cơ sở VT và CL dự báo;
g) Xác định các vùng lồi và vùng lõm của mặt ngưỡng.
Về mặt nguyên tắc, các kết quả tính

toán xác định giá bất động sản nhà
đất đều mang tính chất thống kê có
nghĩa là:
- Các kết quả đều được coi là chính
xác với một độ tin cậy nào đó, ví dụ
90-95%;
- Các phương pháp biến đổi (ví dụ,
logarit hoá) một hay hai vế trong
hàm hồi quy để nhận được các kết
quả dễ diễn giải hơn, đều có thể
được sử dụng.
2.3. Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Kết quả điều tra thu thập thông tin:

•Khu vực điều tra: quận Thủ Đức, Bình Thạnh và quận
1.
•Dữ liệu điều tra: Hơn 300 đơn vị nhà ở giao dịch trên
thị trường trong cùng một khoảng thời gian.
•Mỗi đơn vị nhà ở điều tra các thông tin:
+ Giá cả mua bán,
+ Khoảng cách tới trung tâm thành phố,
+ Vị trí nhà ở tại mặt tiền hay trong hẻm,
+ Diện tích thửa đất,
+ Số tầng xây dựng.
Mô hình giá bất động sản có dạng:
Trong đó:
P = Giá cả bất động sản nhà ở (triệu đồng)
X1 = Khoảng cách đến trung tâm thành phố (1/t)
X2 = Vị trí nhà ở tại mặt tiền hay trong hẻm (1, 0)
Y1 = Diện tích thửa đất (m2)
Y2 = Số tầng xây dựng
Các kết quả hàm hồi quy cho toàn bộ mẫu:

Hệ số liên hệ R 0,870
R2 0,757
R2 hiệu chỉnh 0,754
Biến số B SE B Beta T Sig T
Hằng số 3,081 0,212 14,539 0,000
X1 6,904 0,400 0,502 17,274 0,000
X2 0,151 0,054 0,083 2,802 0,005
Y1 0,997 0,047 0,625 21,174 0,000
Y2 0,433 0,045 0,283 9,664 0,000
Đánh giá độ phù hợp của mô hình:

•Kết quả tính toán cho thấy R2 hiệu chỉnh = 0,754 nghĩa
là mô hình hồi quy tuyến tính đã xây dựng phù hợp với tập
dữ liệu đến mức 75,4%. Hay 75,4% giá cả thị trường được
dự báo bởi mô hình.
•Như vậy, có thể khẳng định chất lượng mô hình đạt yêu
cầu. Tuy nhiên cũng cần phải kiểm định các hiện tượng có
thể làm giảm chất lượng mô hình, đó là kiểm định giả thiết
về ý nghĩa của các hệ số hồi quy.
•Kết quả tính toán cho các giá trị Sig T tương ứng với
hệ số hồi quy của các biến Xi và Yj: Sig T = 0,000, chứng
tỏ giả thuyết H0: i = 0 có thể bị bác bỏ với độ tin cậy cao
(99%).
•Do đó có thể kết luận các hệ số hồi quy không thể bằng
0 với mức ý nghĩa 5% đã chọn.
Nhận xét chung:

Để thử nghiệm một lý thuyết, để giải thích sự biến thiên
giá cả nhà ở trên quy mô toàn bộ thành phố Hồ Chí Minh
bộ dữ liệu nghiên cứu này có thể chưa hoàn toàn phù hợp.
Tuy nhiên ở một chừng mực nào đó, hàm hồi quy thực
hiện về cơ bản đã thể hiện được những ý tưởng đặc trưng
của
lý thuyết Vị thế - Chất lượng.
Điều chính yếu là những vấn đề cốt lõi mang tính lý thuyết
xoay quanh phương pháp định giá theo lý thuyết
Vị thế - Chất lượng đã được kiểm chứng.
2.4. Các định hướng ứng dụng khác
Trên cơ sở các quan điểm lý thuyết đã được kiểm chứng:

- Tiếp tục nghiên cứu phát triển các ứng dụng xây dựng
bảng giá đất đai hàng năm;
- Tính toán chỉ số giá cả thị trường bất động sản cung cấp
công cụ theo dõi thị trường bất động sản để đưa ra các
chính sách quản lý thị trường phù hợp.
Phần 3
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.1. Các nguyên tắc định giá đất theo quy định
của Luật đất đai
•Nguyên tắc là gì?

•Tại sao phải có nguyên tắc?
•Các nguyên tắc theo quy định của Luật đất đai?
•Các nguyên tắc theo Tiêu chuẩn TĐGVN?
3.1. Các nguyên tắc định giá đất theo quy định
của Luật đất đai
• Luật đất đai 2013 quy định 4 nguyên tắc định giá đất:
 Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
 Theo thời hạn sử dụng đất;
 Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có
cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá
quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
 Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục
đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất
tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
3.1. Các nguyên tắc định giá đất theo
Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam
• Đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản, vì vậy hoạt
động định giá đất cũng phải tuân thủ các nguyên tắc chung
của định giá và thẩm định giá bất động sản nói chung.
• Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa
trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị
trường.
• Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với
nhau trong việc định giá bất động sản.
(1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

• Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài
sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật
chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất
cho tài sản.
• Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực
tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài
chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

• “Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên
tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất
động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng.
• Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau.
Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều
kiện sau:

 Sử dụng hợp pháp: như việc thỏa mãn các yếu tố về quy
hoạch, về sức khỏe, môi trường và các quy định của pháp
luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ.
 Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn: Ví dụ như có đủ diện
tích, các điều kiện về thổ nhưỡng và khả năng tiếp cận
mảnh đất v.v…
 Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như
việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc
sử dụng đất đai.

 Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa
mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng
lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác
định cho trước được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”.

• Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống
sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử
dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao
nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản.
• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm
cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống
nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác,
nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài
sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị
thị trường của nó.
(2) Nguyên tắc thay thế:

• Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường
được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay
thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng
một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so
sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động
sản.
• Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản:
Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả
giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh ta
có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự.
(2) Nguyên tắc thay thế:

• Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương
pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định
giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu
nhập.
(3) Nguyên tắc cung cầu:

• Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối
quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường.
Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung
và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận
với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản. Khi nhu
cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không
đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.
(4) Nguyên tắc thay đổi:

• Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt
là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh
tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó.
Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ
thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi
của tất cả các yếu tố đó. Đó là nội dung chính của
“nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai.
(4) Nguyên tắc thay đổi:

• Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải
đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất
giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng
thời gian ngắn nhất định.
(5) Nguyên tắc lường trước/dự báo trước:

• Giá trị của tài sản có thể được xácđịnh bằng việc dự tính
khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính
giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng
tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng
tài sản của người mua.
• Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích
kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một
diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị
hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai
mà nó có thể đem lại.
(5) Nguyên tắc lường trước/dự báo trước:

• Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất
đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên
đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất
đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo
này để tiên lượng giá trị đât đai ở thời điểm hiện tại.
(6) Nguyên tắc phù hợp:

• Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm
đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao
nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù
hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử
dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
• Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn
nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các
điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định.
(7) Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất:

• Khả năng sinh lợi của đất được hiểu là khoản lợi nhuận
thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các
vị trí đất khác.
• Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng
cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương
tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu
nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ
những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về
giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá
trị đất đai.
(8) Nguyên tắc cạnh tranh:

• Cạnh tranh là làm giảm hoặc tăng giá thị trường.
• Các thửa đất khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với
nhau ở một mức độ nhất định và điều này là yếu tố tạo
nên cạnh tranh.
• Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, bất động
sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông
thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh
không hoàn hảo.
(8) Nguyên tắc cạnh tranh:

• Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại cạnh
tranh phổ biến là:
 Cạnh tranh về vị trí; về mức độ phù hợp thị hiếu;
 Cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các
vùng, cả nước);
 Cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu.
(9) Nguyên tắc cân bằng:

• Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để
tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu
dụng cao nhất.
• Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới
sự cân bằng như vậy hay không.
• Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí
không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng
một mức giá trị như vậy.
(10) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:

• Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên
tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp
tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm
dần.
• Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào
lĩnh vực bất động sản.
(11) Nguyên tắc phân phối thu nhập:

• Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá
trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể
được phân phối cho từng yếu tố này.
• Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc
tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã
phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá
trị của đất đai.
(12) Nguyên tắc đóng góp:

• Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng
thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị
của tài sản đó.
• Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu
thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó
làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có
nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn
bộ là bao nhiêu.
(12) Nguyên tắc đóng góp:

• Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét
tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm
định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất.
Phần 4
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
•Phương pháp là gì?

•Phương pháp so sánh trực tiếp?
•Phương pháp so sánh thị trường?
•Các phương pháp theo Tiêu chuẩn TĐGVN?
a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp:

•Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định
giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương
tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc
gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của
thửa đất cần định giá.

•Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt
nhau ở tất cả các yếu tố. Tuy nhiên người ta có thể sử dụng
giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh
tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị
cho những bất động sản cần định giá bằng cách điều chỉnh
cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so
sánh.

•Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được
tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với
từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước Giá chuyển Mức tiền điều chỉnh về

tính của thửa nhượng quyền giá hình hành từ những
đất, khu đất sử dụng đất của yếu tố khác biệt của từng
từng thửa đất,  thửa đất, khu đất so sánh
=
cần định giá
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
b) Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:

•Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ
được chấp nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu
giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với
thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh
để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản
ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá
đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ
được tiếp nhận.

•Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá
cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do
vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh
từ thực tiễn và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của
phương pháp còn chưa hoàn thiện.

•Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định
giá phải có khả năng vận dụng thực tế. Khi áp dụng
phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh
hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao
dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt... nên yêu cầu
nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và
kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách
quan và chính xác.
c) Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương

pháp so sánh trực tiếp:
•Đối tượng áp dụng: phương pháp so sánh trực tiếp được
sử dụng để định giá tất cả những thửa đất có sự chuyển
nhượng trên thị trường.

•Phạm vi áp dụng: là phương pháp duy nhất được sử
dụng trong các cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai, là
phương pháp tốt nhất khi định giá đơn lẻ các thửa đất ở,
các thửa đất sử dụng vào mục đích thương mại - dịch vụ
hoặc đất trống trong các khu vực dân cư.
•Phương pháp so sánh trực tiếp ít được sử dụng để định
giá những thửa đất làm công sở, trường học, bệnh viện và
các công trình công cộng khác vì chúng rất ít hoặc không
có chuyển nhượng trên thị trường.

•Yêu cầu của phương pháp:
 Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải có một khối
lượng lớn thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường với độ tin cậy cao và khả năng
phục vụ việc phân tích hữu hiệu.
 Chỉ sử dụng giá chuyển nhượng được giao dịch một
cách bình thường trên thị trường.
4.2. Phương pháp thu nhập
a) Định nghĩa phương pháp thu nhập:

 Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp
định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp
cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản
hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
 Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự
kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với
một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống
nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

 Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem
mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở
thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm
về sau.

 Công thức:
o P là giá cả của đất đai

o PLt là thu nhập đất đai ở năm thứ t
o t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập
o rt là suất lợi tức hoàn vốn đất đai năm thứ t
b) Đặc điểm của phương pháp thu nhập:

 Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về
địa tô và lý luận về phân phối các yếu tố sản xuất là căn
cứ lý luận của phương pháp thu nhập.
 Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao
động, vốn phải do các yếu tố này phân phối. Thu nhập
quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng
đất đai đem lại.

 Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập
trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó
dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập
đất đai.
 Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường
thu nhập, nên giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập".

 Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu
đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một
khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu
nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu
nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai.
 Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương
pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác
của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn.

pháp thu nhập:
 Đối tượng áp dụng: phương pháp thu nhập được áp dụng
để định giá những bất động sản cho thu nhập hoặc có
khả năng cho thu nhập. Riêng những công trình công
nghiệp có qui mô lớn, những bất động sản không hoặc ít
khi cho thuê thì rất khó áp dụng phương pháp này.
Phương pháp thu nhập không sử dụng để định giá
những bất động sản không cho thu nhập.

pháp thu nhập:
 Phạm vi áp dụng: phương pháp thu nhập được áp dụng
chủ yếu để thực hiện định giá các bất động sản đơn lẻ
cho thu nhập như bất động sản thương mại - dịch vụ,
công nghiệp, nông nghiệp, v.v...

pháp thu nhập:
 Yêu cầu của phương pháp:
o Đầu tư bất động sản là loại đầu tư gặp nhiều rủi ro hơn
cả, cho nên tỷ lệ thu nhập trong đầu tư bất động sản
phải được dự kiến cao hơn so với tỷ lệ thu nhập có thể
thu được từ những loại hình đầu tư khác không gặp rủi
ro như đầu tư mua bán trái phiếu của Nhà nước hoặc ít
gặp rủi ro hơn như đầu tư kinh doanh thương mại - dịch
vụ các tài sản thông thường.

pháp thu nhập:
 Yêu cầu của phương pháp:
o Để áp dụng phương pháp thu nhập, người định giá cần
phải lựa chọn một tỉ lệ vốn hoá thông qua việc thu thập
thông tin thị trường về tỉ lệ lãi mà những chủ đầu tư
đang thu được trên những loại bất động sản có rủi ro
tương tự.
d) Mặt tích cực và hạn chế của phương pháp thu nhập:
 Mặt tích cực:
o Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản
cho thu nhập.
o Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian
thu hồi vốn ngắn (từ 2-3 năm) thì phương pháp thu nhập
cho kết quả tin cậy.
 Mặt hạn chế:
o Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự báo
trước, nguyên tắc cung - cầu và nguyên tắc cạnh tranh,
mà trong đó chủ yếu dựa trên nguyên tắc dự báo trước.
Vì vậy, kết quả định giá bị chi phối nhiều bởi yếu tố chủ
quan, có tính thuyết phục không cao.
o Nhu cầu đối với bất động sản cho thu nhập chịu ảnh
hưởng mạnh mẽ bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay
thế.
o Sự tăng lên về tỉ lệ lãi suất hoặc về những khoản thu
nhập ròng dự kiến trong lĩnh vực đầu tư không thuộc
đầu tư bất động sản cũng sẽ làm giảm nhu cầu đối với
bất động sản tạo ra thu nhập, làm cho quy mô, sự bảo
đảm và thời hạn của nguồn thu nhập chịu sự rủi ro lớn
hơn dự kiến, độ tin cậy vào kết quả định giá không cao.
o Là phương pháp được xây dựng trên cơ sở phân tích tài
chính trong lĩnh vực đầu tư có sử dụng kỹ thuật tính toán
vừa khó và phức tạp, vừa đòi hỏi người định giá phải rất
am hiểu lĩnh vực đầu tư loại bất động sản cần định giá.
o Hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là thu nhập
nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn
yếu tố: đất đai, lao động, vốn và quản lý chứ không chỉ
đơn thuần do bất động sản mang lại.
o Phương pháp thu nhập lại không tách rời được ba yếu tố
kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản.
o Phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản
đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập
ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại
chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự
phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu
nhập là một việc làm khó khăn.
4.3. Phương pháp thặng dư
a) Định nghĩa phương pháp thặng dư:

 Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản chính
là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho
một mục đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ
toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định.
 Công thức tính như sau:
o Giá trị ước tính TĐ = Tổng giá trị PT – Tổng chi phí PT


 Trong đó:
o TRi là doanh thu năm thứ i của dự án;
o Ci là chi phí năm thứ i của dự án;
o r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm
hiện tại;
o n là số năm thực hiện dự án.
b) Ðặc điểm của phương pháp thặng dư:

 Định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên
góc độ của nhà đầu tư phát triển, căn cứ vào công thức
tính toán của phương pháp này để tính toán chi phí cao
nhất có thể chi ra để mua đất.
 Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi
mấy điểm sau đây:

o Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất,
bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu
dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội
thất và bố cục, v.v…
o Phán đoán chính xác giá tiêu thụ của đất đai và công
trình sau khi hoàn thành xây dựng.
o Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi
nhuận bình thường của công trình.

 Phương pháp thặng dư có những giả thuyết và điều kiện
sau đây:
o Tổng giá bất động sản hoặc tiền cho thuê cho đến việc
chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh
trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất
động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá
theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước
mắt để tính ra.

o Những biến động liên quan trong việc định giá theo
phương pháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽ
không phát sinh những biến động lớn.
o Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ
không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời
không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên.
o Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời
gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng
giai đoạn.
c) Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp:

 Đối tượng áp dụng: phương pháp thặng dư dùng định
giá những thửa đất trống bị ảnh hưởng quy hoạch thay
đổi mục đích sử dụng.
 Phạm vi áp dụng: phương pháp thặng dư được sử dụng
chủ yếu để định giá những bất động sản đơn lẻ phù hợp
với các loại hình sau: đất đai đang chờ phát triển; nhà
đất tái phát triển di chuyển cải tạo.
c) Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp:

 Yêu cầu của phương pháp: xác định giá cả cao nhất mà
nhà đầu tư có đất chờ phát triển có thể chi trả, xác định
lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể và xác
định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong
các hạng mục phát triển.
d) Mặt tích cực và hạn chế của phương pháp:

o Phương pháp thăng dư có thể áp dụng để định giá cho
những bất động sản có giá trị phát triển hoặc tiềm năng
phát triển, phương pháp thặng dư là phương pháp định
giá quan trọng đáng tin cậy và thực dụng.
d) Mặt tích cực và hạn chế của phương pháp thặng dư:
o Hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là khó có
thể xác định phương thức sử dụng tốt nhất và mức thu
nhập nhận được giả thiết trong tương lai một cách chính
xác và có độ tin cậy cao.
4.3. Phương pháp chi phí
a) Định nghĩa phương pháp chi phí:

 Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có
nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chí
phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình
có tiện ích tương đương để thay thế.
 Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:
o Giá BĐS = Giá đất + Chi phí XDM – Lượng KHTL
b) Đặc điểm của phương pháp chi phí:

 Phương pháp chi phí được xem là sự kết hợp của
phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá
đất, còn phương pháp chi phí được áp dụng để định giá
đối với các tài sản gắn liền với đất.
 Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá
đất, thì thửa đất chủ thể được coi là đất trống (không có
tài sản gắn liền đất), lúc đó việc định giá đất sẽ trở nên
đơn giản hơn bởi trên thực tế có rất nhiều thửa đất
tương tự trên thị trường đã được chuyển nhượng.

 Khi sử dụng phương pháp chi phí để định giá đối với tài
sản gắn liền với đất, thì phần lớn những tài sản nói trên
đã qua sử dụng hoặc đã tham gia vào quá trình sản xuất,
kinh doanh trong một số năm nhất định. Vì vậy, người
ta phải tìm những tài sản tương tự nhưng mới được tạo
lập và mới đưa vào sử dụng hoặc mới tham gia vào quá
trình sản xuất, kinh doanh để “thay thế” tài sản cần xác
định giá.
 Cần phải xác định thời gian khấu hao và loại khấu hao
là khấu hao tự nhiên và khấu hao do lạc hậu.

 Khi sử dụng phương pháp chi phí để định giá đối với tài
sản gắn liền với đất, thì phần lớn những tài sản nói trên
đã qua sử dụng hoặc đã tham gia vào quá trình sản xuất,
kinh doanh trong một số năm nhất định. Vì vậy, người
ta phải tìm những tài sản tương tự nhưng mới được tạo
lập và mới đưa vào sử dụng hoặc mới tham gia vào quá
trình sản xuất, kinh doanh để “thay thế” tài sản cần xác
định giá.
 Cần phải xác định thời gian khấu hao và loại khấu hao
là khấu hao tự nhiên và khấu hao do lạc hậu.

 Cả 2 loại khấu hao nêu trên đều lấy thời gian làm cơ sở
để khấu hao, vì thế phương pháp chi phí coi khấu hao là
một hàm thời gian, phụ thuộc vào tuổi của tài sản.
 Tuổi thực tế được hiểu là tuổi được tính theo thứ tự thời
gian hoặc lịch sử của công trình.
 Tuổi kinh tế là khoảng thời gian bất động sản cho thu
nhập ròng (trường hợp tài sản cho thu nhập) hoặc
khoảng thời gian mà mục đích sử dụng được thực hiện
có bảo đảm (trường hợp là nhà ở).

c) Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu:

 Đối tượng áp dụng: phương pháp chi phí được áp dụng
để định giá cho tất cả các loại bất động sản, nhưng phù
hợp hơn cả là định giá những bất động sản ít hoặc
không có mua bán trên thị trường, những bất động sản
không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập như các
công sở, bệnh viện, trường học, nhà thờ, chùa, v.v...
nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại công trình do phải
dỡ bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợp nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích công cộng
khác.
c) Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu:

 Phạm vi áp dụng: phương pháp chi phí được sử dụng
chủ yếu để định giá những bất động sản đơn lẻ.
 Yêu cầu của phương pháp: phương pháp chi phí chỉ
thực hiện được khi xác định được đầy đủ và tương đối
chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo.
d) Mặt tích cực và hạn chế của phương pháp chi phí:
o Phương pháp chi phí có thể áp dụng để định giá cho
những bất động sản không có bán hoặc rất ít khi có bán
trên thị trường; những bất động sản không có hoặc ít có
khả năng cho thu nhập mà phương pháp so sánh giá bán
và phương pháp thu nhập không có điều kiện để thực
hiện việc định giá chúng.
o Phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so
sánh trực tiếp xác định giá đất đai với phương pháp chi
phí xây dựng công trình trên đất đai. Vì vậy, những hạn
chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng là những
hạn chế của phương pháp chi phí.
o Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng
dồn giá trị của nhiều bộ phận mà tổng giá trị của nhiều
bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ bất
động sản.
o Có quá nhiều chi phí không bằng với giá trị và không
tạo ra giá trị nhưng vẫn phải tính vào giá thành sản
phẩm.
o Trong điều kiện chế độ kế toán chưa quản lý chặt chẽ
thì phương pháp này khó cho kết quả tin cậy.
o Để xác định giá trị còn lại của nhà ở (phần nhà ở đã qua
sử dụng hoặc xây mới đang chờ sử dụng) đòi hỏi người
định giá phải rất am hiểu về kỹ thuật và kinh tế xây
dựng, cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản.
The end!
140
Tài liệu tham khảo
•Alonso W. (1964). Location and Land Use. Harvard

University Press, Cambridge, Massachusetts.
•David Meen and Geoffrey Meen, (2002). Social
Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing
Market: A Review. The University of Reading.
•Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, (2000). Vị thế, chất
lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một Lý thuyết mới về
Vị trí Dân cư Đô thị. Tạp chí Đô thị học xuất bản tại
Vương quốc Anh (Vol. 37, No. 1, January 2000).
•Lê Đình Thắng, (2002). Nguyên lý thị trường nhà đất.

NXB Chính trị Quốc gia.
•Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên và các cộng sự biên
dịch), (1995). Lý luận và phương pháp định giá đất đai.
NXB Cải cách, Bắc Kinh.
•Ngô Đức Cát, (2000). Giáo trình kinh tế tài nguyên đất.
NXB Nông nghiệp.
•Nhiêu Hội Lâm, (Lê Quang Lâm biên dịch), (2004).
Kinh tế học đô thị. NXB Chính trị Quốc gia.
•Nguyễn Khắc Minh, (2002). Các phương pháp phân

tích và dự báo trong kinh tế. NXB Khoa học và Kỹ thuật,
Hà Nội.
•Patricia M. Hillebrandt, (Nguyễn Thanh Hiền và các
cộng sự biên dịch), (2000). Lý thuyết kinh tế và công
nghiệp xây dựng. NXB Xây dựng.
•Phạm Ngọc Côn, (1999). Kinh tế học đô thị. NXB Khoa
học và Kỹ thuật.
•Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, (2006). Quản lý

Đất đai và Thị trường bất động sản. NXB Bản đồ, Hà Nội.
•Tôn Thất Nguyễn Thiêm, (2005). Dấu ấn thương hiệu,
Tập I, II, III. NXB Trẻ.
•Việt Phương, (1998). Các học thuyết của nền kinh tế thị
trường. NXB Khoa học và Kỹ thuật.
•Von Thunen J. H. (1826). Der Isolierte Staat in
Beziehung auf Landwirtschaft un National Ekonomie,
Hamburg. English translation, C.M. Wartenburg (1966)
Von Thunen’s Isolated State, ed. P.G. H.
•Xagaidak A. E., (1992). Thuế đất nông nghiệp (tài liệu
tiếng Nga). NXB Kolox, Matxcova.

Tai Lieu Dinh Gia

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Tai Lieu Dinh Gia

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP

TS. Trần Thanh Hùng

- Hiện nay chưa có sự thống nhất về mặt thuật ngữ, thường

- Đất đai là tư liệu sản xuất và là cơ sở không gian bố trí

- Hàm giá đất đai đơn giản tuyến tính có dạng:

• Π - Lợi nhuận kinh doanh NN;

- Với các điều kiện giả thiết sau đây:

- Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ

- GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối

a) Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít:

b) Quan điểm kinh tế học tân cổ điển:

c) Quan điểm kinh tế học hành vi:

a) Công thức toán học và các hệ quả suy ra:

Theo cách thứ nhất, một mẫu (sample)

Một cuộc khảo sát thử cần được tiến hành

c) Định nghĩa các cực hay nhiều cực vị thế:

Về mặt nguyên tắc, các kết quả tính

Kết quả điều tra thu thập thông tin:

Mô hình giá bất động sản có dạng:

Các kết quả hàm hồi quy cho toàn bộ mẫu:

Đánh giá độ phù hợp của mô hình:

Nhận xét chung:

Trên cơ sở các quan điểm lý thuyết đã được kiểm chứng:

•Nguyên tắc là gì?

(1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

(1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

(1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

(1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

(1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

(2) Nguyên tắc thay thế:

(2) Nguyên tắc thay thế:

(3) Nguyên tắc cung cầu:

(4) Nguyên tắc thay đổi:

(4) Nguyên tắc thay đổi:

(5) Nguyên tắc lường trước/dự báo trước:

(5) Nguyên tắc lường trước/dự báo trước:

(6) Nguyên tắc phù hợp:

(7) Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất:

(8) Nguyên tắc cạnh tranh:

(8) Nguyên tắc cạnh tranh:

(9) Nguyên tắc cân bằng:

(10) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:

(11) Nguyên tắc phân phối thu nhập:

(12) Nguyên tắc đóng góp:

(12) Nguyên tắc đóng góp:

•Phương pháp là gì?

a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp:

a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp:

a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp:

Giá trị ước Giá chuyển Mức tiền điều chỉnh về

b) Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:

b) Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:

b) Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:

c) Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương

c) Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương

c) Đối tượng, phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương

a) Định nghĩa phương pháp thu nhập:

a) Định nghĩa phương pháp thu nhập:

a) Định nghĩa phương pháp thu nhập:

o P là giá cả của đất đai

b) Đặc điểm của phương pháp thu nhập:

b) Đặc điểm của phương pháp thu nhập: