เอกสารประกอบการสอน

วิชากฎหมายเอกเทศสัญญา 1.

สวนที่ 4

สัญญาเชาทรัพย
สัญญาเชาซื้อ

ความหมายและลักษณะของสัญญาเชาทรัพย

มาตรา 537 อันวาเชาทรัพยสินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกวาผูใหเชา ตกลง

ใหบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกวาผูเช าไดใช หรือไดรั บ ประโยชนในทรัพยสิน อยางใด
อยางหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจํากัด และผูเชาตกลงจะใหคาเชาเพื่อการนั้น

ขายหรือใหเชาราคาถูกครับ

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 2

1
 ความหมายและลักษณะของสัญญาเชาทรัพย

ลักษณะทั่วไป ลักษณะเฉพาะ

(1) มีคูสัญญาสองฝาย (1) ไมมีการโอนกรรมสิทธิ์

(2) เปนสัญญาตางตอบแทน (2) เปนสัญญาที่กอใหเกิดบุคคลสิทธิ มิใชทรัพยสิทธิ
(3) ผูใหเชาตกลงใหผูเชาไดใชหรือไดรับ (3) เปนสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผูเชาเปนสําคัญ
ประโยชนในทรัพยที่เชา (4) เปนสัญญาที่มีระยะเวลาจํากัด
(4) ผูเชาตกลงใหคาเชาเพื่อตอบแทนการเชา

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 3

ขอสังเกตเกี่ยวกับลักษณะของสัญญาเชาทรัพย

กรณีที่ไมถือวาเปนสัญญาเชาทรัพย เพราะคูสัญญาไมไดใชจากทรัพยสินหรือไดรับประโยชน

คําพิพากษาฎีกาที่ 1447/2541
แมโจทกและจําเลยรวมจะเรียกชื่อสัญญาพิพาทวาเปนสัญญาเชาเวลาจัดรายการและโฆษณา
สินคา แตรายละเอียดของสัญญาแสดงวาโจทกไมไดสงมอบทรัพยสินใดใหแกจําเลยรวมเพื่อให
จําเลยรวมไดใชหรือไดรับประโยชนในทรัพยสินใดเลย การจัดรายการและโฆษณาสินคาของจําเลย
รวมตามที่ตกลงกับโจทกตามสัญญาแมจําเลยรวมจะใหคาตอบแทนเปนเงินแกโจทกเพื่อการนั้น แต
ฝายโจทกยังเปนผูดําเนินการหรือบริการใหทั้งสิ้น สัญญาพิพาทจึงมิใชสัญญาเชาทรัพยหากแตเปน
สัญญาที่ตกลงให บริการการออกอากาศกระจายเสียงและแพร ภาพทางสถานีวิ ท ยุโทรทัศ นของ
โจทกตามกําหนดเวลาที่ตกลงกันโดยมีคาตอบแทน ซึ่งโจทกเปนผูคารับ ทําการงานดังกลาวให
จําเลยรวมเทานั้น ดังนี้ การที่โจทกเรียกเอาคาตอบแทนการจัดรายการและโฆษณาสินคาตามที่ตก
ลงไวกับจําเลยรวม จึงไมใชเปนการเรียกเอาคาเชาสังหาริมทรัพยอันจะอยูภายในกําหนดอายุความ
ตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๙๓/๓๔ (๖)
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 4

2
 ขอสังเกตเกี่ยวกับคูสัญญาในสัญญาเชาทรัพย

ผูใหเชาไมจําตองมีกรรมสิทธิ์ แตไมไดหมายความวา ใครอยากจะใหใครเชาทรัพยใด ๆ ก็

เพราะสัญญาเชาไมมี
วัตถุประสงคในการโอน
กรรมสิทธิ์
ได ผู ใ หเ ช าจะตอ งมี สิ ทธิ อ ยา งใดอยา งหนึ่ งที่ ส ามารถนํ า
ทรัพยออกใหเชาไดสัญญาเชาจึงจะถูกตองสมบูรณ เชน
• ตัวแทนของเจาของทรัพย
• ผูจัดการมรดก
• ผูใชอํานาจปกครอง
• ผูทรงสิทธิเก็บกิน
• ผูเชา(ใหเชาชวง)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 5

กําหนดเวลาอันจํากัดของสัญญาเชาทรัพย

การเชาทรัพย ไมวาจะเปนสังหาริมทรัพย หรือสังหาริมทรัพยอาจจะตกลงเชากันเปนรายชั่วโมง

รายวัน รายสัปดาห รายเดือน รายป หรืออาจจะกําหนด เชากันตลอดชีวิตของผูเ ชาหรือผูใหเชาก็ได
(มาตรา 541)

กรณีอสังหาริมทรัพย กรณีสังหาริมทรัพย

• ตลอดชีวิตของฝายใดฝายหนึ่ง หรือ • ตลอดชีวิตของฝายใดฝายหนึ่ง หรือ

• กําหนดเวลาครั้งละเกินกวาสามสิบป ถาไดทํา • กําหนดระยะเวลาเชาซึ่งจะเชามี
สัญญากันไวเกินกวาสามสิบป ใหลดลงมาเปน กําหนดเวลานานเทาใดก็ได
สามสิบป

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 6

3
 ขอยกเวนที่อาจเชาอสังหาริมทรัพยไดเกินครั้งละสามสิบป

ชวง ป 2540 เปนตนมา ประเทศไทยประสบภาวะเศรษฐกิจตกต่ําจึงจําเปนจะตองกระตุน

การลงทุนโดยการดึงเงินทุนนอกประเทศเขามาลงทุนในประเทศ รัฐบาลจึงไดออกกฎหมายฟนฟู
เศรษฐกิ จหลายฉบั บ รวมทั้ ง พระราชบัญ ญั ติ ก ารเช า อสั ง หาริ ม ทรั พ ย เพื่ อ พาณิ ช ยกรรมและ
อุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ซึ่งอนุญาตใหมีการเชาอสังหาริมทรัพยไดไมเกินหาสิบป
หลักการของพระราชบัญญัติฉบับ นี้ จึงแตกตางไปจากมาตรา 540 ซึ่งอาจสรุป หลักการ
สําคัญของมาตรา 540 กับกฎหมายดังกลาวไดดังนี้

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 7

พ.ร.บ.การเชาอสังหาริมทรัพยเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542

(1) การเชาอสังหาริมทรัพยตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ ตองเปนการเชาเพื่อพาณิชยกรรม

หรื อ เพื่ อ อุ ต สาหกรรมเท านั้ น ซึ่ ง หมายถึ ง การเช าอสั ง หาริ ม ทรัพ ย เ พื่ อ ทํ า การค า ขายหรื อ
ประกอบธุรกิจขนาดใหญ ถาเปนการเชาเพื่ออยูอาศัยก็ยังอยูในบังคับของมาตรา 540

(2) การเชาที่อยูในบังคับของพระราชบัญญัตินี้ ตองเปนการเชาเกินสามสิบปแตไมเกินหา

สิบป ถาเปนการเชาไมเกินสามสิบป ก็ตองอยูในบังคับของประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย

(3) พระราชบัญญัติฉบับนี้ไดนํา ป.พ.พ. วาดวยเชาทรัพยมาใชโดยอนุโลม ดังนั้น หากมี

หลักเกณฑใดที่พระราชบัญญัติฉบับนี้มิไดบัญญัติไวโดยเฉพาะ เชน หนาที่ความรับผิดของผูให
เชาและผูเชา ก็ใหนําบทบัญญัติตาม ป.พ.พ. มาใชบังคับโดยอนุโลม

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 8

4
 ขอสันนิษฐานเกี่ยวกับกําหนดเวลาเชา

การเชาทรัพยบางประเภท ถาไมมีการระบุระยะเวลาเชาไว มาตรา 565 ใหสันนิษฐาน

กําหนดระยะเวลาเชาไว กลาวคือ

• การเชาถือสวน ใหสันนิษฐานไวกอนวา เชากันปหนึ่ง

• การเชานา ใหสันนิษฐานไวกอนวา เชากันตลอดฤดูทํานาปหนึ่ง

(มิใชขอสันนิษฐานเด็ดขาดคูกรณีจึงอาจนําสืบหักลางใหเปนอยางอื่นได)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 9

พระราชบัญญัติการเชาที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524

กรณีการเชานา ตองบังคับตามพระราชบัญญัติการเชาที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
พ.ศ. 2524 ซึ่งมีสาระสําคัญดังนี้

• การเชาที่ดินทํานา หมายถึงการเพาะปลูกขาว หรือพืชไร

• การเช านาใหมีกํา หนดคราวละหกป การเชานารายใดที่ทําไว โดยไมมี กําหนดเวลา
หรือมีแตต่ํากวาหกป ใหถือวาการเชานารายนั้นมีกําหนดเวลาหกป
• การเชานา แตมิไดทํานาหรือทําพืชไร แตนําที่ดินไปทําอยางอื่น เชน ทําเปนตลาดนัด
ซื้อขายแลกเปลี่ยนโคกระบือ หรือปลูกลําไย (ซึ่งไมใชพืชไร) หรือทําบอเลี้ยงปลา หรือ
ปลูก โรงเรื อน จะไมอ ยูในบัง คับ ตามพระราชบัญญั ตินี้ จะตอ งบัง คับ ตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชยวาดวยการเชาทรัพย
• การเชานา สามารถฟองรองบังคับคดีกันได ไมวาจะมีหลักฐานเปนหนังสือหรือไม

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 10

5
 หลักเกณฑการทําสัญญาเชา

การทําสัญญาโดยทั่วไป หากกฎหมายมิไดกําหนดไวเปนอยางอื่น คูกรณีสามารถตกลง

ทําสัญญากันโดยอิสระ จะตกลงกันโดยวาจาก็ยอมมีผลบังคับ กันได ถากฎหมายเห็นวา สัญญาใด
เปนเรื่องสําคัญที่รัฐควรตองเขาควบคุม ก็อาจจะกําหนดแบบของสัญญา ใหตองปฏิบัติตาม เชน การ
ซื้อขายอสังหาริ มทรัพย หรือสัง หาริมทรัพยบ างประเภท ตองทํ าเปนหนังสือและจดทะเบียนต อ
พนักงานเจาหนาที่ หากไมปฏิบัติตาม สัญญาซื้อขายดังกลาวจะเปนโมฆะ(มาตรา 456 วรรคหนึ่ง)
สําหรับการทําสัญญาเชาทรัพย มาตรา 538 กําหนดใหการเชาอสังหาริมทรัพยที่เกินกวา
สามปหรือที่กําหนดตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชา ตองทําเปนหนังสือและจดทะเบีย นตอพนักงาน
เจาหนาที่ แตในกรณีที่คูสัญญาไมปฏิบัติตาม กฎหมายก็มิไดกําหนดใหสัญญาเชาดังกลาวตกเปน
โมฆะหรือเสียเปลา กลับระบุในสัญญาเชานั้นมีผลบังคับไดสามป แสดงวา บทบัญญัติของมาตรา
538 มิใชแบบที่กฎหมายกําหนด เปนเพียงหลักเกณฑในการทําสัญญาเชาเทานั้น

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 11

มาตรา 538 เชาอสังหาริมทรัพยนั้น ถามิไดมีหลักฐานเปนหนังสืออยางหนึ่งอยางใดลง

ลายมือชื่อฝายที่ตองรับผิดเปนสําคัญ ทานวาจะฟองรองใหบังคับ คดีหาไดไม ถาเชามีกําหนด
กวาสามปขึ้นไป หรือกําหนดตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชาไซร หากมิไดทําเปนหนังสือและ
จดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ ทานวาการเชานั้นจะฟองรองใหบังคับคดีไดแตเพียงสามป

ขอสังเกต
กรณีที่วาสัญญาเชาจะมีผลบังคับไดเพียงสามป จะตองพิจารณาประกอบกับความใน
มาตรา 538 ตอนตนดวย กลาวคือ การเชาอสังหาริมทรัพยตองมีหลักฐานเปนหนังสือเสมอ ถา
ทําสัญญาดวยวาจา ไมมีหลักฐานเปนหนังสือ จะฟองรองบังคับคดีกันไมไดเลย
ตัวยางเชน ดําตกลงใหแดงเชาอาคารมีกําหนดหาป โดยไมทําหลักฐานการเชาใด ๆ
ไว คูสัญญายอมไมอาจอางเอาสัญญาเชานั้นขึ้นฟองรองบังคับ คดีกันไดเลย แตถาการเชารายนี้
ทําสัญญาเชาหรือทําหลักฐานการเชาเปนหนังสือกันไวมีกําหนดหาป โดยไมไปจดทะเบียนตอ
พนักงานเจาหนาที่ สัญญาเชาก็จะมีผลบังคับกันไดเพียงสามป
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 12

6
 กรณีทําสัญญาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนตามมาตรา 538

(1) ทําสัญญาเชาที่ดินแปลงเดียวกันในวันเดียวกันรวม 2 ฉบับ ๆ ละสามประยะเวลาติดตอกัน

รวมเปนหกป (คําพิพากษาฎีกาที่ 768/2490)
(2) ทําสัญญาเชาตึกแถวฉบับเดียว แตแบงระยะเวลาการเชาออกเปนสองงวด งวดแรกสามป งวด
หลังสองป รวมเปนหาป (คําพิพากษาฎีกาที่ 790/2493)
(3) ทําสัญญาเชาตึกแถวฉบับแรกระยะเวลาสามป แตมีขอตกลงวา เมื่อครบกําหนดตามสัญญา
แลว คูกรณีตกลงตอสัญญาเชาอีกสามป (คําพิพากษาฎีกาที่ 474/2490)
(4) ทําสัญญาเชาที่ดินมีกําหนดสองป เมื่อเชาไปไดราวหนึ่งป คูสัญญาไดทําสัญญาเชาอีกฉบับ
หนึ่ง เชาที่ดินแปลงเดิมมีกําหนดสี่ป ระยะเวลาเชาที่ติดตอจากสัญญาเชาฉบับ แรก (คําพิพากษา
ฎีกาที่ 4013/2533)
*** กรณีตางๆเหลานี้ถือไดวาคูสัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนตามมาตรา 538 ทําให
สัญญาเชาที่ทํากันไวไมวาหนึ่งฉบับหรือหลายฉบับที่มีระยะเวลาการเชารวมกันแลวเกินกวาสามป
มีผลบังคับตามกฎหมายไดเพียงสามป
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 13

ปญหาเกี่ยวกับการทําสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยเกินกวาสามป
โดยมีขอตกลงจะไปจดทะเบียนการเชาในภายหลัง

กรณีการเชาอสังหาริมทรัพยเกินกวาสามป หรือกําหนดตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชา
โดยมิไดจดทะเบียนการเชาทันที แตมีขอตกลงวาคูกรณีจะไปจดทะเบียนการเชากันภายหลัง เห็น
ไดวา คูสัญญามิได มีเจตนาหลีกเลี่ ยงการไปจดทะเบียนการเชาตามมาตรา 538 เพราะจะไปจด
ทะเบียนการเชากันภายหลัง ซึ่งอาจจะเนื่องมาจากยังไมพรอมที่จะจดทะเบียนทันทีดวยสาเหตุใด
สาเหตุหนึ่ง หรือบางครั้งคูกรณีไดไปยื่นคํารองขอจดทะเบียนการเชาตอพนักงานเจาหนาที่แลว แต
ไมอาจจะจดทะเบียนใหแลวเสร็จไดทันที เพราะติดขัดขั้นตอนทางราชการบางประการ
แนวความเห็นของศาลฎีกาเดิม ศาลฎีกามีแนววินิจฉัย ยึดถือตามบทบัญญัติมาตรา 538
อยางเครงครัด โดยเห็นวา ถาบังคับ ผูใหเชาใหไปจดทะเบียนการเชาเทากับ ยอมทําใหสัญญาเชา
อสังหาริมทรัพยระหวางกันเองใหมีผลผูกพันเกินกวาสามปไดโดยไมจําเปนตองใหมีการจดทะเบียน
การเชาตอพนักงานเจาหนาที่ เปนการขัดตอมาตรา 538 ศาลฎีกาจึงวางแนววินิจฉัยเหมือนกับ กรณีที่
สัญญาเชาเกินกวาสามป โดยไมมีขอตกลงจะไปจดทะเบียนการเชาตอกัน(ฎ.1538/2509, 1528/2513,
2521/2519 (ประชุมใหญ), 2132-2135/2538,6451/2538)
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 14

7
 แนวความเห็นของศาลฎีกาปจจุบัน
หลังจากนั้นในป 2542 ศาลฎีกาไดประชุมใหญวินิจฉัย ตามคําพิพากษาฎีกาที่ 206/2542
วินิจฉัยวา ในกรณีการทําสัญญาเชามีกําหนดเวลาเกินกวาสามป โดยมีขอตกลงวาจะไปจดทะเบีย น
การเชากันในภายหลังนั้น หากคูสัญญาฟองรองใหอีกฝายหนึ่งปฏิบัติตามขอตกลงดังกลาวภายใน
ระยะเวลาสามปแลวสามารถฟองบังคับกันไดโดยชอบ(ฎ. 206/2542 (ประชุมใหญ), 5542/2542)

ดังนั้น การทําสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยที่เกินกวาสามป หรือกําหนดตลอดอายุของผู

เชาหรือผูใหเชา ถามีขอตกลงจะไปจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ในภายหลัง หรือคูสัญญาไดไป
ดําเนินการขอจดทะเบีย นการเชาแลว แตยังไมเสร็จสิ้นหากไมปรากฏว าคูสัญญามี พฤติการณ ที่
หลีก เลี่ย งบทกฎหมายตามมาตรา 538 และฟ องรองบังคั บคู กรณี ให ปฏิบั ติตามข อตกลง ภายใน
ระยะเวลาสามปแลวก็สามารถบังคับใหมีการจดทะเบียนได

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 15

สรุปหลักเกณฑการทําสัญญาเชาตามประเภทของทรัพย

ไมมีการกําหนดหลักเกณฑการทํา
(1) การเชาสังหาริมทรัพย
สัญญาและการฟองรองไว

ตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียน
(2) การเชาอสังหาริมทรัพย
ตอพนักงานเจาหนาที่(มาตรา 538)

กําหนดเวลาเชาเกิน 3 ป

ไมวาจะเชามีกําหนดเวลาเทาใดจะตอง กําหนดเวลาตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชา
มีหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือชื่อฝาย
ผูตองรับผิดจึงจะฟองรองบังคับคดีได

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 16

8
 ความหมายของการฟองรองบังคับคดีไมไดตามมาตรา 538

หมายถึ ง การฟอ งร องบังคั บเกี่ย วกับ สิท ธิต ามสัญญาเชา เท านั้น กลา วคือ ถา ไม มีหลั กฐานเป น
หนังสือลงลายมือชื่อผูตองรับผิดแลว ผูใหเชาจะฟองรองเรียกคาเชาจากผูเชาไมได และผูใหเชาจะ
ฟองบังคับผูเชาใหซอมแซมทรัพยที่เชาเปนการเล็กนอยไมได สวนผูเชาก็จะฟองผูใหเชาใหย อมให
ตนใชทรัพยที่เชาไมได และผูเชาจะฟองผูใหเชาใหซอมแซมใหญทรัพยที่เชา หรือฟองผูใหเชาใหรับ
ผิดในความชํารุดบกพรอง รับผิดในการรอนสิทธิไมได
ขอสังเกต
กรณีที่เปนการฟองรองอยางอื่นที่ไมใชสิทธิตามสัญญาเชายอมฟองรองกันได เชน

ผูใหเชาฟองขับไลผูเชาออกจากทรัพยที่เชา
ฟองฐานละเมิด
ฟองเรียกคาของสูญหาย รวมทั้งคาใชจายที่ทดรองไปกอน
ฟองเรียกคาเชาที่ชําระเกินไปคืนฐานลาภมิควรได
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 17

ความแตกตางของหลักฐานการฟองระหวางสัญญาเชา
ทรัพยกับสัญญาซื้อขาย

มาตรา 538 บัญญัติถึงหลักฐานการฟองรองตามสัญญาเชาอสังหาริมทรัพย

วามีเฉพาะหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือชื่อฝายที่ตองรับผิดตางจากมาตรา
456 วรรคสองและวรรคสาม ที่บัญญัติถึงหลักฐานการฟองตามสัญญาจะ
ซื้อขาย คํามั่นจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย หรือสังหาริมทรัพยพิเศษรวมทั้ง
สัญ ญาซื้ อ ขายสั ง หาริ ม ทรั พ ย ที่มี ร าคาตั้ งแต ห าร อ ยบาทขึ้ นไปที่ อยู ส าม
ประการ คือ หลักฐานเปนหนังสือลงลายมือชื่อฝายผูตองรับผิดเปนสําคัญ
หรือไดวางประจําไวหรือไดชําระหนี้บางสวนแลว ดังนั้น ในกรณีสัญญาเชา
ทรัพยหากไมมีหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือชื่อฝายที่ตองรับผิดแลว แม
จะมีการสงมอบบานเชาใหเขาอยูอาศัย หรือมีการชําระคาเชาลวงหนาแลวก็
ไมอาจฟองรองบังคับคดีกันได

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 18

9
 บุคคลหลายคนอางสิทธิตามสัญญาเชาตางรายในทรัพยสินที่เชาเดียวกัน

การทําสัญญาเชาทรัพยสินในบางกรณีเกิด กรณีเชาสังหาริมทรัพย
ปญหาขึ้นโดยผูใหเชานําทรัพยสินออกใหบุคคลหลาย (มาตรา 542)
รายเชา ซ้ํา ซอนกัน ซึ่ง อาจจะเกิด ขึ้น ไดโ ดยผูให เช า
หลงลื ม หรื อ เมื่ อ ให ร ายหนึ่ง เช า ไปแลว มี บุ ค คลอื่ น
เสนอราคาเชาในอัตราที่สูงกวาจึงทําสัญญาใหรายหลัง
เชาดวย หรืออาจเปนเพราะเมื่อเจาของทรัพยสินให กรณีการเชาอสังหาริมทรัพย
บุคคลใดเชาทรัพยไปแลว ตัวแทนของเจาของทรัพย (มาตรา 543)
ไปตกลงใหอีกรายหนึ่งเชาทรัพยสินดวย กรณีเชนนี้
จะเกิดปญหาวาใครจะมีสิทธิการเชาดีกวากัน

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 19

บุคคลเรีย กรองเอาทรัพยสินที่เชาโดยอาศัย มูลสัญญาเช า

หมายถึง กรณีที่มีสัญญาเชาตั้งแตสองรายตางเรียกรองเอาทรัพยสินที่
เชาตามสัญญาเชา แตหากบุคคลรายใดเรีย กรองเอาทรัพยสินโดยอาง
สิทธิอื่น เชน อางกรรมสิทธิ์ สัญญายืม สิท ธิอาศัย สิท ธิเก็บ กิน จะไม
อยูในบังคับมาตรา 542 และ 543

ระยะเวลาตามสัญญาเชาแตละรายจะตองซ้ําซอนกัน ซึ่งอาจจะซ้ําซอนกันบางสวนหรือ
ทั้งหมด เชน แดงใหดําเชารถยนตมีกําหนดเวลาเชาหนึ่งเดือนนับ ตั้งแตวันที่ 1 มกราคม 2547 ถึงวันที่
31 มกราคม 2547 และตอมาแดงทําก็ใหขาวเชารถยนตคันเดียวกันมีกําหนดเวลาหนึ่งเดือนนับ ตั้งแต
วันที่ 20 มกราคม 254 ถึงวันที่ 20 เมษายน 2547
แตหากเปนกรณีที่แดงทําสัญญาใหขาวเชารถยนตนี้มีกําหนดหนึ่งเดือนนับ ตั้งแตวันที่ 1
กุมภาพันธุ 254 เปนตนไป ระยะเวลาการเชาทั้งสองสัญญายอมไมซ้ําซอนกันจึงไมอยูในบังคับ ของ
มาตรา 542
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 20

10
 ทรัพยตกไปอยูในครอบครองผูเชาคนใดกอนดวย
กรณีสัญญาเชาสังหาริมทรัพย
สัญญาเชาทรัพยนั้น คนนั้นมีสิทธิยิ่งกวาคนอื่น ๆ

กรณีสัญญาเชาอสังหาริมทรัพย

(1) กรณีตางไมตองจดทะเบียน ผูเชาซึ่งไดท รัพยสินไปไวในครอบครองกอนดวยสัญญาเชาของ

ตนนั้นมีสิทธิยิ่งกวาคนอื่น ๆ
(2) กรณีตางตองจดทะเบียน ผูเชาซึ่งไดจดทะเบียนการเชาของตนกอนนั้นมีสิทธิยิ่งกวาคนอื่น ๆ
(3) กรณีมีทั้งประเภทซึ่งตองจดทะเบีย นและไมตองจดทะเบีย น ผูเชาคนที่ไดจดทะเบียนการเชา
ของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกวา เวนแต ผูเชาคนอื่นจะไดทรัพยสินนั้นไปไวในครอบครองดวยการเชาของ
ตนเสียกอนวันจดทะเบียนนั้นแลว
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 21

ขอสังเกตเกี่ยวกับคํามั่นในสัญญาเชาทรัพย

คํ า มั่ น เป น การแสดงเจตนาซึ่ ง มี ลั ก ษณะเป น นิ ติ

กรรมฝายเดียว ที่มีผลผูกพันผูใหคํามั่นการใหคํามั่นบางเรื่อง
บางกรณีมีกฎหมายบัญญัติรับ รองไว เชน คํามั่นในการซื้ อ
ขายอสั ง หาริ ม ทรั พ ย ห รื อ สั ง หาริ ม ทรั พ ย พิ เ ศษบางชนิ ด
(มาตรา 546 วรรคสอง) คํามั่นจะใหรางวัล(มาตรา 362-365)
คํามั่นจะใหทรัพยสิน(มาตรา 526) เปนตน
กรณีของคํามั่นในสัญญาเชาทรัพ ย ไมมี บัญญัติไ ว
ในกฎหมาย แตศาลฎีกาไดวินิจฉัยรับ รองวา คํามั่นในเรื่อง
เชาทรัพยมีผลบังคับตามกฎหมายได

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 22

11
 คําพิพากษาฎีกาที่ 1213/2517
หนังสือสัญญาเชาระหวางโจทกกับนาย จ. ขอ ๕ ที่มีขอความวา เมื่อครบอายุสัญญาเชาแลว
ผูใหเชายินยอมจดทะเบียนตออายุสัญญาเชาใหแกผูเชาอีกสิบ ปตามสัญญาเดิม เปนแตเพียง
คํามั่นของนาย จ. วาจะใหโจทกเชาตอไปเทานั้นยังมิไดกอใหเกิดสัญญาแมสัญญาเชาเดิมจะ
ไดทํา เปน หนัง สือและจดทะเบีย นไว คํา มั่นนี้ก็ ไมมี ผลผู กพัน นาย จ. เพราะโจทก ไมไ ด
สนองรับกอนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทกไดรูอยูแลววานาย จ. ตายกอนสัญญาเชาจะครบ
กําหนดสิบป กรณีตองบังคับตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๓๖๐ ซึ่งบัญญัติ
มิใหนําบทบัญญัติมาตรา ๑๓๐ วรรคสอง มาใชบังคับ คํามั่นของนาย จ. ยอมไมมีผลบังคับ
ไมผูกพันจําเลยทั้งสี่ซึ่งเปนทายาทผูรับมรดกที่ดินสวนที่โจทกเชาใหตองปฏิบัติตาม โจทก
จะฟองขอใหบังคับจําเลยทั้งสี่จดทะเบียนตออายุสัญญาเชาใหโจทกอกี สิบ ปไมได (ประชุม
ใหญ ครั้งที่ ๓, ๔/๒๕๑๗)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 23

คําพิพากษาฎีกาที่ 748/2533
หนังสือ สัญญาเชามี ขอตกลงวา ผูใหเ ชาสัญ ญาวา เมื่อครบกําหนดอายุสัญญานี้แล ว
ผูใหเชาก็จะใหผูเชาไดเชาตอไปอีกเปนเวลา ๑๐ ป ทั้งนี้ โดยผูใหเชาตกลงยินยอมใหผู
เชาเชาที่ดินดังกลาวแลวในคาเชาเดือนละ ๘๐๐ บาท โดยผูเชามิตองจายเงินเปนกอน
เพิ่มเติม ขอตกลงดังกลาวเปนคํามั่นของฝายผูใหเชาที่จะใหผูเชาเลือกจะบังคับ ผูใหเชา
ใหตองยอมทําสัญญาเชาตอไปอีกเปนเวลา ๑๐ ปหรือไม และตามขอตกลงนี้มีผลทําให
ผูใหเชาตกเปนฝายลูกหนี้ที่ผูเชามีสิทธิที่จะเรียกรองบังคับเอาไดกอนครบกําหนดตาม
สัญญาเชา ผูเชาไดแจงความจํานงขอเชาตออีก ๑๐ ป ผูใหเชาจะไมยอมใหเชาไมได

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 24

12
 ลักษณะและผลของคํามั่นวาจะใหเชาทรัพย

1. ตองมีขอความที่ชัดเจน คําพิพากษาฎีกาที่ 569/2525 โจทกทําสัญญาเชาที่ดินเพื่อ

2. ผูเชาตองแสดงเจตนารับคํามั่น
กอนครบกําหนดสัญญาเชาเดิม
ปลูกสรางอาคารใหผูอื่นเชาชวง มีกําหนด ๑๕ ป เมื่อหมดสัญญา
๑๕ ป ถาโจทกประสงคจะเชาตอไปอีก ใหมาทําสัญญาใหม แต
สั ญ ญาใหม นี้ ยั ง จะต อ งตกลงกั น ในเรื่ อ งอั ต ราค า เช า และ
กําหนดเวลาเชา ดังนี้ เมื่อครบอายุสัญญาเชาเดิมแลวโจทกเสนอ
ขอเชาตออีก แตจําเลยไมตกลงตามที่โจทกเสนอ ทั้ง ไดบ อกเลิก
สัญญาและให สง มอบทรัพย สินที่ เชา จึง ไมมี สัญญาเช าใหม
ระหวางโจทกจําเลย ขอความตามสัญญาเชาที่ระบุวาเมื่อหมด
สัญญาแลว ถาผูเชาประสงคจะเชาตอไปอีก ใหผูเชามาทําสัญญา
ใหม มิใชคํามั่นจะใหเชา

คําพิพากษาฎีกาที่ 1051/2514 สัญญาเชาที่ดินเพื่อปลูกสรางหองแถวมีกําหนดระยะเวลาสามปและผูใหเชาใหคํามั่น

ไววา จะยอมใหผูเชาไดเชาที่ดินนั้นตอไปอีกครั้งละสามปจนกวาหองแถวจะถูกทําลายหรือเสื่อมสภาพ หากผูเชาไม
แสดงความจํานงสนองรับคํามั่นโดยแจงขอเชาที่ดินตามคํามั่นตอไปเสียกอนสัญญาเชาสิ้นอายุ คํามั่นนั้นยอมสิน้ ผล

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 25

การเชาชวงและการโอนสิทธิการเชา

มาตรา 544 ทรัพยสินซึ่งเชานั้น ผูเชาจะใหเชาชวงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพยสินนั้น

ไมวาทั้งหมดหรือแตบางสวนใหแกบุคคลภายนอก ทานวาหาอาจทําไดไม เวนแตจะไดตกลงกันไว
เปนอยางอื่นในสัญญาเชา
ถาผูเชาประพฤติฝาฝนบทบัญญัติอันนี้ ผูใหเชาจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได

มาตรา 545 ถาผูเชาเอาทรัพยสินซึ่งตนเชาไปใหผูอื่นเชาชวงอีกทอดหนึ่งโดยชอบ ทานวาผู

เชาชวงยอมตองรับผิดตอผูใหเชาเดิมโดยตรงในกรณีเชนวานี้หากผูเชาจะไดใชคาเชาใหแกผูเชาไป
กอน ทานวาผูเชาชวงหาอาจจะยกขึ้นเปนขอตอสูผูใหเชาไดไม
อนึ่งบทบัญญัติอันนี้ไมหามการที่ผูใหเชาจะใชสิทธิของตนตอผูเ ชา

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 26

13
 การเชาชวง

การเชาชวง หมายถึง การที่ผูเชานําทรัพยสินที่ตนเชามาไปใหบุคคลอื่นเชาอีกทอดหนึ่ง

สัญญาเชาชวง

ผูเชาชวง

ผูใหเชา ผูเชา
ผูใหเชาชวง

สัญญาเชา
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 27

ประเภทของการเชาชวง

การเชาชวงโดยชอบ การเชาชวงโดยไมชอบ

คือการนําทรัพยที่เชาออกใหเชาชวงโดยไดรับ คือการนําทรัพยที่เชาออกใหเชาชวงโดยไมไดรับ
ความยินยอมจากผูใหเชาเดิม ความยินยอมจากผูใหเชาเดิม

• สิทธิหนาที่ระหวาง ผูใหเชาเดิม กับ ผูเชาเดิม ยังเปนไปตามสัญญาเชาเดิม

• สิทธิหนาที่ระหวาง ผูใหเชาชวง(ผูเชาเดิม) กับ ผูเชาชวง เปนไปตามสัญญาเชาชวง
• สิทธิหนาที่ระหวาง ผูใหเชาเดิม กับ ผูเชาชวง ยังเปนไปตามมาตรา 545

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 28

14
 การโอนสิทธิการเชา

การโอนสิทธิการเชา หมายถึง การที่ผูเชาโอนสิทธิตามสัญญาเชาที่ตนมีอยูใหแกผูรับโอน

สิทธิเขามาเปนผูเชาแทนตน

สัญญาโอนสิทธิการเชา

ผูรับโอน

ผูใหเชา ผูเชา
ผูโอน

สัญญาเชา
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 29

คําพิพากษาฎีกาที่ 6444/2537
สัญ ญาขายสิทธิ การเช าเป นสั ญญาตางตอบแทนซึ่ง กอ ใหเ กิด หนี้ร ะหว างโจทกกั บ
จําเลยโดยจําเลยเปนเจาหนี้ในการที่จะเรียกรองเอาราคาคาโอนสิท ธิการเชาใหแกโจทก ใน
ขณะเดี ยวกัน ก็เปน ลูกหนี้ใ นการที่จะต องแสดงเจตนาตอ ผูใหเ ชาโอนสิท ธิก ารเช าใหแ ก
โจทก โจทกเปนเจาหนี้จําเลยในการที่จะเรียกรองใหจําเลยดําเนินการโอนสิทธิการเชาใหแก
โจทก และเปนลูกหนี้ที่จะตองชําระราคาคารับ โอนสิท ธิการเชาใหแกจําเลย และขอตกลง
ระหวางโจทกกับจําเลยไมเปนการขัดตอความสงบเรียบรอยจึงเปนสัญญาที่สมบูรณตาม
กฎหมาย เมื่อจําเลยผิดสัญญาไมดําเนินการโอนสิท ธิการเชาใหแกโจทก โจทกจึงมีอํานาจ
ฟองขอบังคับใหจําเลยปฏิบัติตามสัญญาได

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 30

15
 การโอนสิทธิการเชา มีลักษณะเปนการโอนสิทธิเรีย กรอง ดังนั้น จึงตองนําบทบัญญัติ
มาตรา 306 มาใชบังคับดวย
มาตรา 306 การโอนหนี้อันจะพึงตองชําระแกเจาหนี้คนหนึ่งโดยเฉพาะเจาะจงนั้น ถาไมทําเปนหนังสือ
ทานวาไมสมบูรณ อนึ่งการโอนหนี้นั้นทานวาจะยกขึ้นเปนขอตอสูลูกหนี้หรือบุคคลภายนอกไดแตเมื่อไดบอก
กลาวการโอนไปยังลูกหนี้หรือลูกหนี้จะไดยินยอมดวยในการโอนนั้นคําบอกกลาวหรือความยินยอมเชนวานี้
ทานวาตองทําเปนหนังสือ
ถาลูกหนี้ทําใหพอแกใจผูโอนดวยการใชเงิน หรือดวยประการอื่นเสียแตกอนไดรับบอกกลาว หรือกอน
ไดตกลงใหโอนไซร ลูกหนี้นั้นก็เปนอันหลุดพนจากหนี้
มาตรา 308 ถาลูกหนี้ไดใหความยินยอมดังกลาวมาในมาตรา 306 โดยมิไดอิดเอื้อน ทานวาจะยกขอตอสู
ที่มีตอผูโอนขึ้นตอสูผูรับโอนนั้นหาไดไม แตถาเพื่อจะระงับหนี้นั้นลูกหนี้ไดใชเงินใหแกผูโอนไปไซร ลูกหนี้
จะเรียกคืนเงินนั้นก็ได หรือถาเพื่อการเชนกลาวมานั้นลูกหนี้รับภาระเปนหนี้อยางใดอยางหนึ่งขึ้นใหมตอผูโอน
จะถือเสมือนหนึ่งวาหนี้นั้นมิไดกอขึ้นเลยก็ได
ถาลูกหนี้เปนแตไดรับคําบอกกลาวการโอน ทานวาลูกหนี้มีขอตอสูผูโอนกอนเวลาที่ไดรับคําบอกกลาว
นั้นฉันใด ก็จะยกขึ้นเปนขอตอสูแกผูรับโอนไดฉันนั้น ถาลูกหนี้มีสิทธิเรียกรองจากผูโอนแตสิทธินั้นยังไมถึง
กําหนดในเวลาบอกกลาวไซร ทานวาจะเอาสิทธิเรียกรองนั้นมาหักกลบลบกันก็ได หากวาสิทธินั้นจะไดถึง
กําหนดไมชากวาเวลาถึงกําหนดแหงสิทธิเรียกรองอันไดโอนไปนั้น
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 31

หนาที่และความรับผิดของผูใหเชา

1. ชําระคาฤชาธรรมเนียมครึ่งหนึ่ง (มาตรา 539)

2. สงมอบทรัพยสินซึ่งใหเชาในสภาพอันซอมแซมดีแลว (มาตรา 546)
3. ชดใชคาใชจายที่ผูเชาจายไปโดยความจําเปนและสมควรเพื่อรักษา
ทรัพยสินซึ่งเชานั้น เวนแต คาใชจายเพื่อการบํารุงรักษาตามปกติและ
เพื่อซอมแซมเพียงเล็กนอย (มาตรา 547)
4. รับผิดในการสงมอบทรัพยสิน ความรับผิดในกรณีชํารุดบกพรองและ
รอนสิทธิก็เชนเดียวกับผูขาย (มาตรา 549)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 32

16
 หนาที่และความรับผิดของผูเชา
1. ชําระคาฤชาธรรมเนียมครึ่งหนึ่ง (มาตรา 539)
2. ไมนําทรัพยสินออกใหเชาชวงหรือโอนสิทธิการเชาใหผูอื่นโดยไมได
รับความยินยอมจากผูใหเชา (มาตรา 544 - 545)
3. ใชทรัพยสินตามสัญญา (มาตรา 542)
4. สงวนดูแลทรัพยสินที่เชา (มาตรา 553, 554, 550)
5. ไมดัดแปลงตอเติมทรัพยสินที่เชา (มาตรา 558)
6. ยอมใหผูเชาเขาตรวจสอบทรัพยสินที่เชา (มาตรา 555)
7. ยอมใหผูใหเชาเขาซอมแซมทรัพยสินที่เชา (มาตรา 556)
8. ชําระคาเชา (มาตรา 537, 559)
9. คืนทรัพยสินที่เชา (มาตรา 561)
10. รับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายของทรัพยสินที่เชา (มาตรา 562)
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 33

การระงับของสัญญาเชา

1. ครบกําหนดสัญญาเชา (มาตรา 564)

2. ทรัพยสินที่เชาสูญหายทั้งหมด (มาตรา 567)
3. คูสัญญาแดงเจตนาเลิกสัญญา
โดยขอสัญญา
4. ผูใหเชาบอกเลิกสัญญา
สิทธิเลิกสัญญา
5. ผูเชาบอกเลิกสัญญา
6. ผูเชาถึงแกความตาย โดยกฎหมาย

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 34

17
 ผลของการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพยสินที่เชา

อสังหาริมทรัพย สังหาริมทรัพย

สัญญาเชาไมระงับ ผูรับโอนทรัพยไมตกอยูภายใตบังคับ
ของสัญญาเชาตามหลัก “บุคลสิทธิ”

ผูรับโอนทรัพยยอมรับไปทั้งสิทธิและหนาที่
ของผูโอนซึ่งมีตอผูเชาดวย
เปนขอยกเวนหลัก “บุคลสิทธิ”

มาตรา 569 อันสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยนั้นยอมไมระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพยสินซึ่งใหเชา

ผูรับโอนยอมรับไปทั้งสิทธิและหนาที่ของผูโอนซึ่งมีตอผูเชานั้นดวย

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 35

คําพิพากษาฎีกาที่ 3092/2539
การตีความสัญญาจะตองตีความไปตามความประสงคในทางสุจริตโดยพิเคราะหถึงปกติ
ประเพณีดวย ตาม ป.พ.พ.มาตรา ๓๖๘ คูสัญญาทําสัญญาเชาเปนหนังสือและจดทะเบียน
ตอพนักงานเจาหนาที่มีกําหนดระยะเวลา ๒๘ ป แสดงวา คูสัญญาประสงคจะใหสัญญา
เชามีอยูจนครบกําหนดระยะเวลาเชาตามที่ไดจดทะเบียนการเชาไวและยอมไมป ระสงค
จะใหผูใหเชามีสิทธิเลิกสัญญาไดกอนครบกําหนด เมื่อทรัพยที่เชาถูกยึดตามคําสั่งศาล
เพราะการกระทําของผูใ หเช าเดิม มิใ ชเกิ ดจากการกระทํ าของจําเลย สัญญาเชา ยังไม
สิ้นสุดโจทกเปนผูรับโอนทรัพยที่เชายอมรับมาทั้งสิทธิและหนาที่ของผูโอนซึ่งมีตอผูเชา
ดวย ตาม ป.พ.พ. ๕๖๙ โจทกจึงไมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาและฟองขับไลจําเลย

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 36

18
 คําพิพากษาฎีกาที่ 234/2538
โจทกเชาที่ดินจาก ส.เจาของที่ดินเดิมโดยมีกําหนดเวลาเชา๓ ป การเชานี้ไดทําหลักฐาน
เปนหนังสือลงลายมือชื่อฝายที่ตองรับผิดแลว ยอมใชฟองรองบังคับคดีได ผูใหเชาตองสง
มอบที่ดินใหแกผูเ ชาครอบครองตามสัญญา แม ส.จะโอนขายที่ดินพิพ าทใหจําเลยแล ว
สัญญาเชาอสังหาริมทรัพยระหวางโจทกและ ส.ยอมไมระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิท ธิ์
ทรัพยฺสินที่ใหเชา จําเลยตองรับไปทั้งสิทธิ และหนาที่ของ ส.ซึ่งมีตอโจทกดวย จึงมีหนาที่
ใหโจทกไดอยูในที่ดินพิพาทจนครบกําหนดระยะเวลาเชา เพราะสัญญาเชามีสาระสําคัญ
อยูที่ระยะเวลาการเชา แมสัญญาเชาจะลงวันที่เริ่มตนก็ตาม เมื่อผูเชาไมไดใชท รัพยครบ
กําหนดระยะเวลาในสัญญาเชา ผูใหเชาก็มีหนาที่ตองสงมอบทรัพยใหผูเชาใชประโยชนใน
ที่เชาจนครบกําหนดตามสัญญา ถึงแมวันที่ที่กําหนดในสัญญาเชาจะลวงเลยไปแลว ศาลก็
บังคับใหจําเลยสงมอบทรัพยสินที่เชาใหแกโจทกตามสัญญาเชาได

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 37

สัญญาเชาเปนสิทธิเฉพาะตัวของผูเชา

ผูเชาตาย สัญญาเชาเปนอันระงับ

คํา พิพ ากษาฎี ก าที่ 1729/2540 แม ว.จะไดจ ดทะเบี ย นเชา ที่ ดิน พิ พาทจาก ร.มี
กําหนดเวลา ๓๐ ป ซึ่งมีผ ลทําใหโจทก ผูซื้อที่ ดินพิพ าทจาก ร.ตอ งยอมให ว.เชาที่ดิ นพิพาท
ตอไปตามสัญญาก็ตาม แตสัญญาเชาเปนสิทธิเฉพาะตัวของผูเชา ดังนั้น เมื่อ ว.ถึงแกความตาย
สัญญาเชาที่ดินพิพาทระหวาง ว.กับ ร.ก็เปนอันสิ้นสุดลง และมีผลทําใหสัญญาเชาชวงระหวาง
ว.กับจําเลยที่ ๓ เปนอันสิ้นสุดลงดวย จําเลยที่ ๑ และที่ ๒ ซึ่งเปนบุตรและทายาทของ ว.จึงไมมี
สิทธิที่จะอยูในที่ดินพิพาทตอไป สวนจําเลยที่ ๓ ถึงที่ ๕ ซึ่งอยูในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการ
เชาชวงจาก ว.ก็ไมมีสิทธิที่จะอยูในที่ดินพิพาทตอไปเชนเดี ยวกันโจทกจึงมีสิท ธิฟองขับ ไล
จําเลยทั้งหาได

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 38

19
 สัญญาเชาที่ไมมกี ําหนดเวลากับการเลิกสัญญา

ลักษณะของสัญญาเชาที่ไมมีกําหนดเวลา

• ไมไดกําหนดระยะเวลาเชาไวตั้งแตแรก

• สัญญาเดิมสิ้นสุดลงแตยังมีการเชากันตอไปตามมาตรา 570

• สัญญาเชาที่ไมเปนไปตามาตรา 538 แตยังมีการเชากันตอไป

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 39

ตัวอยางกรณีที่คูสัญญาไมไดกําหนดระยะเวลาเชาไวตั้งแตแรก

คํ า พิ พ ากษาฎี ก าที่ 236/2509 โจทก ทํ า สั ญ ญาเช า ที่ ดิ น จากจํ า เลยเพื่ อ ปลู ก สร า ง
โรงเรือ นทํ า การค าโดยการไม มี กํา หนดเวลา แตมี ข อกํ าหนดว า หากจํ า เลยต องการที่เ ชา คื น
จะต องบอกกลา วเปน ลายลั กษณอั กษรใหโ จทกท ราบล วงหน า ๑ ป และจํ าเลยจะตอ งรั บซื้ อ
โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสรางซึ่งโจทกไดปลูกสรางลงไวในที่เชา มิฉะนั้นจะตองยอมใหโจทกเชา
ที่ดินตอไป ตอมาจําเลยไดบอกเลิกการเชา โจทกเรียกรองใหจําเลยซื้อโรงเรือนจากโจทกในราคา
สูงเกินกวาราคาตลาดมาก ดังนี้ สอแสดงใหเห็นเจตนาของโจทกวาแกลงเลนแงตั้งราคาสูง จน
จําเลยไมอาจตกลงรับซื้อไดอันจะทําใหจําเลยใชสิทธิเลิกสัญญาเชากับโจทกไมได ฉะนั้น ที่โจทก
อางวาจําเลยที่ ๑ ไมยอมรับซื้อเรือนของโจทกในราคาตลาด เปนการผิดสัญญาจึงฟงไมได.

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 40

20
 การพิจารณาวาเปนกรณีที่สัญญาเดิมสิ้นสุดลงแตยังมีการเชากัน
ตอไปตามมาตรา 570 หรือไม

มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกําหนดเวลาเชาซึ่งได

ตกลงกันไวนั้นถาผูเชายังคงครองทรัพยสินอยู และผูให
เชารูความนั้นแลวไมทักทวงไซรทานใหถือวาคูสัญญา
เปนอันไดทําสัญญาใหมตอไปไมมีกําหนดเวลา

1. สิ้นสุดระยะเวลาเชาแลว ผูเชายัง
ครองทรัพยสินที่เชาตอไป และ เกิดสัญญาเชาฉบับใหมที่ไมมีกําหนดเวลา
2. ผูใหเชารูแลวแตไมทักทวง

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 41

ตัวอยางกรณีที่ถือวาเกิดสัญญาฉบับใหมขึ้นตามมาตรา 570

คําพิพากษาฎีกาที่ 546/2509
เมื่อครบอายุสัญญาเชาแลว ผูเชาคงอยูในที่เชาตอไป ผูใหเชารู
แลวไมทวงถือวามีการทําสัญญาใหมซึ่งไมมีกําหนดเวลา สวน
ขอสัญญาอื่นของสัญญาใหมนี้คงเปนอยางเดียวกับในสัญญาเชา
เดิม อา งฎี กาที่ ๑๔๔๘/๒๕๐๓ เมื่อ ผูให เชา มีสิ ท ธิเ ลิกสั ญญา
ตามขอความในสัญญา ผูใหเชาใชสิท ธินั้นไดโดยไมตองบอก
เลิกตามวิธีใน ป.พ.พ.มาตรา ๕๖๖

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 42

21
 คําพิพากษาฎีกาที่ 850/2519
จําเลยเชาที่ดินของโจทกมีกําหนด ๑ ป โดยทําสัญญากันไวเปนหลักฐาน เมื่อสิ้นกําหนดตาม
สัญญา จํา เลยยังคงครอบครองที่ ดินที่เ ชาอยู และโจทกรู ความนั้น แลว ไมทัก ทวง การเช า
ระหวางโจทกจําเลยในภายหลังตอมาจึงถือวาคูสัญญาเป นอันไดทําสัญญาใหมตอไปไม มี
กําหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๗๐ ซึ่งโจทกผูใหเชาอาจบอก
เลิกสัญญาเชาตามมาตรา ๕๖๖ ก็ได ดังนี้ เมื่อปรากฏวากําหนดระยะเวลาชําระคาเชากันเปน
รายเดือน และโจทกมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเชากับ จําเลยเมื่อวันที่ ๘ มกราคม ๒๕๑๖ ให
จําเลยออกจากที่เชาภายในวันที่ ๓๑ มกราคม ๒๕๑๖ จําเลยรับ หนังสือดังกลาวเมื่อวันที่ ๑๓
มกราคม ๒๕๑๖ และโจทกฟองจําเลยในวันที่ ๘ มีนาคม ๒๕๑๖ จึงถือไดวาโจทกบ อกกลาว
ลวงหนากอนชั่วกําหนดเวลาชําระคาเชาระยะหนึ่งแลวตามมาตรา ๕๖๖ การบอกกลาวของ
โจทกจึงชอบดวยกฎหมาย

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 43

• ตัวอยางกรณีที่ไมถือวาเกิดสัญญาฉบับใหมขึ้นตามมาตรา 570

คําพิพากษาฎีกาที่ 1171/2509 เมื่อสัญญาเชาครบอายุแลว ผูใหเชาไดเตือนใหผูเชาออกจากที่ดินที่ให

เชาหลายครั้ง ผูเชาไมยอมปฏิบัติตาม ถือไมไดวาไดมีการทําสัญญาใหมตอไปโดยไมมีกําหนดเวลา

คําพิพากษาฎี กาที่ 1988/2511 กรณี จะตองดวยประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๗๐ ก็

เฉพาะแตผูใหเชานิ่งเฉยมิไดทักทวง ยอมใหผูเชาอยูในหองเชาตอไป การที่ผูใหเชาบอกเลิกการเชา
แล วแตยั งคงรั บเงิน คา เชา จากผู เช าภายหลั งจากสั ญญาเชา สิ้น อายุ ไม มี กฎหมายบัญ ญัติ ให ถือ ว า
คูสัญญาทําสัญญาใหมตอไปไมมีกําหนดเวลา การที่จําเลยชําระเงินคาเชาใหโจทกถึงหากเจตนาจําเลย
ประสงคจะเชาหองพิพาทอยูตอไปก็เปนแตเจตนาของจําเลยแสดงออกแตฝายเดียว หามีผลเกิดเปน
สัญญาเชาไม

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 44

22
 • ขอพิจารณาเกี่ยวกับการระงับของสัญญาเชาที่ไมเปนไปตามาตรา 538

ทําสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยฉบับเดียวโดยมี
กําหนดเวลาเชาเกกวา 3 ป

ทําสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยหลายฉบับ
โดยมีเจตนาเลีย่ งมาตรา 538
สัญญาเชาระงับทันทีโดยไมตอง
บอกกลาว
สัญญาเชาระงับตอเมื่อทําการบอก
กลาวตามมาตรา 566
บังคับกันไดเพียง 3 ป
ตามมาตรา 538
แนวความเห็นเดิม สิ้นสุดระยะเวลา 3 ปแลว แต ผู
เช า ยั ง ครอบครองทรั พ ย สิ น ที่
เชาตอไป และ ผูใหเชารูแลวก็ไม
แนวความเห็นใหม ทักทวง

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 45

การบอกเลิกสัญญาเชาซึ่งไมมีกําหนดเวลาตามมาตรา 566

มาตรา 566 ถากําหนดเวลาเชาไมปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไมพึงสันนิษฐานไดไซร

มาตรา 566ายใดจะบอกเลิกสัญญาเชาในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเปนกําหนดชําระคาเชาก็ไดทุก
ทานวาคูสัญญาฝ
ระยะ แตตองบอกกลาวแกอีกฝายหนึ่งใหรูตัวกอนชั่วกําหนดเวลาชําระคาเชาระยะหนึ่งเปนอยางนอย
แตไมจําตองบอกกลาวลวงหนากวาสองเดือน

ตองบอกกล าวแก คูสัญ ญาอีกฝ ายหนึ่ ง
ใหทราบกอนชั่วกําหนดเวลาชําระคาเชา
ระยะหนึ่งเปนอยางนอย แตไมจําตอง
บอกกลาวลวงหนากวา 2 เดือน
www.payap.ac.th
ตัวอยาง กรณีชําระคาเชาเปนรายเดือน
ทุกวันที่ 5 ของเดือน
หากผูใหเชาบอกกลาวในวันที่ 5 กันยายน
2547 วาจะเลิกสัญญา ซึ่งอยางนอยตองให
เวลาผูเชา 1 เดือน ดังนั้น การเลิกสัญญาจะ
มีผล วันที่ 5 ตุลาคม 2547
Udom Ngammuangtueng 46

23
 ขอสังเกต
สามารถบอกกลาวในวันใดวันหนึ่งกอนกําหนดเวลาชําระคาเชาก็ได เชน บอกกลาว
วันที่ 2 กั นยายน 2547 วา จะเลิกสั ญญา การเลิ กสัญ ญาก็ จะมี ผล วันที่ 5 ตุ ลาคม
2547 เชนกัน

แตหากบอกกลาวหลังกําหนดเวลาชําระคาเชา เชน วันที่ 7 กันยายน 2547 วาจะเลิก

สัญญา การเลิกสัญญาก็จะมีผล วันที่ 5 พฤศจิกายน 2547

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 47

กรณีที่กําหนดเวลาชําระคาเชายาวนานกวา 2 เดือน

เชน ชําระคาเชาเปนรา 3 เดือน 6 เดือน หรือรายป

ตัวอยางเชน ชําระคาเชาทุก ๆ 6 เดือน ตั้งแตเดือนมกราคม เปนตนไป โดยชําระทุกวันที่ 5
ของเดือน
กรณีดังกลาว หากบอกกลาว วันที่ 5 สิงหาคม 2547
วา จะเลิ ก สัญ ญา การเลิ ก สัญ ญาก็จ ะมีผ ล วัน ที่ 5
ตุลาคม 2547 (ไมจําตองบอกกลาวเกินกวา 2 เดือน)

มาตรา 566 ถากําหนดเวลาเชาไมปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไมพึงสันนิษฐานได

ไซร ทานวาคูสัญญาฝายใดจะบอกเลิกสัญญาเชาในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเปนกําหนด
ชําระคาเชาก็ไดทุกระยะ แตตองบอกกลาวแกอีกฝายหนึ่งใหรูตัวกอนชั่วกําหนดเวลาชําระคา
เชาระยะหนึ่งเปนอยางนอยแตไมจําตองบอกกลาวลวงหนากวาสองเดือน
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 48

24
 ขอสังเกต กรณีอยางไรที่ถือเปนการบอกกลาวโดยชอบแลว

คําพิพากษาฎีกาที่ 615/2504 กรณีผูใหเชาสงคําบอกกลาวเลิกสัญญาเชาโดยทางไปรษณียลงทะเบีย น

ตอบรับแลวถูกสั่งกลับคืนมาโดยสลักหลังวา "ผูรับไมอยูไมมีใครรับแทน" ดังนี้ ถือวามีคนรับแตไมมี
ใครรับแทน และการจัดการสงคําบอกลาวเชนนี้ถือวา ไดปฏิบัติการตามสมควรที่จะกระทําไดแลว ผู
หลีกเลี่ยงไมยอมรับคําบอกกลาวตองถือวาไดรับทราบคําบอกกลาวแลว
คําพิพากษาฎีกาที่ 1806/2512 โจทกสงหนังสือบอกกลาวเลิกการเชาโดยทางไปรษณียลงทะเบีย นตอบ
รับถึงจําเลย ๓ แหง คือ ที่บานของจําเลย ที่บานเชา และที่โรงรับจํานําของจําเลย แตถูกสงกลับคืนมา
โดยฉบับหนึ่งสลักหลังวา "ผูรับไมอยู ไมมีใครรับแทน สงไมไดคืน" อีกฉบับหนึ่งสลักหลังวา "ผูรับ
ไมอยู คนในบานไมมีใครรับแทน สงไมไดคืน" และอีกฉบับหนึ่งสลักหลังวา "ผูรับไมอยู ไมมีใครรับ
แทน สง ๓ ครั้งแลว สงไมไดคืน" ขอความที่สลักหลังแสดงวา มีผูรับแตไมย อมรับแทน การสงไมได
เปนเพราะจําเลยหลีกเลี่ยงไมยอมรับ จึงถือไดวาการบอกกลาวเลิกสัญญาเชาของโจทกถึงจําเลยแลว
ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๐ วรรคแรก การแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาเชาของ
โจทก โดยทางจดหมายยอ มมี ผ ลบั งคั บนั บ ผลแต เ วลาที่ ไปถึ งจํ าเลยเปน ตน ไป จํา เลยจะได ทราบ
ขอความในหนังสือนั้นหรือไม การบอกกลาวก็มีผลเปนการบอกกลาวสัญญาเชาตามมาตรา ๕๖๖ แลว
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 49

สรุปขอสังเกตเกี่ยวกับมาตรา 566

1. กรณีสัญญาเชาอสังหาริมทรัพยที่ไมมีหลักฐานเปนหนังสือ สามารถบอกลเลิกสัญญา
ไดทันทีไมตองบอกกลาวตามมาตรา 566
2. การบอกกลาวเพื่อเลิกสัญญาสามามารทํ าดวยวาจาได (แตอ าจมีปญหากรณีใชเป น
หลักฐานในการพิจารณาคดี ดังนั้น จึงควรทําเปนหนังสือ)
3. การบอกเลิกสัญญาที่ไมชอบดวยมาตรา 566 เปนเหตุใหไมอาจฟองขับไลได ศาลจะ
ยกฟอง แตสามารถบอกกลาวการเลิกสัญญาใหมไดแลวนํากลับมาฟองเปนคดีใหมโดย
ไมถือวาเปนการฟองซ้ํา
4. เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเชาและมีการฟองขับไล ผูใหเชาสามารถเรียก คาเชาที่คาชําระ
(ระยะเวลากอนเลิกสัญญา) และ คาเสียหาย (ระยะเวลาหลังมีการเลิกสัญญา)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 50

25
 สัญญาตางตอบแทนพิเศษ
ยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 51

สัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

เกิด ขึ้นจากแนวคํ าวิ นิจฉั ย ของศาล(ฎ.ประชุมใหญที่ 172/2488) โดยศาลพิจารณาจาก

หลักการตี ความสัญ ญาเพื่อสรางความยุติธรรมใหแกคูสั ญญา ซึ่งศาลเห็นว าแมสัญญา
ดังกลาวจะมีลักษณะของสัญญาเชาแตขอตกลงบางขอโดยเฉพาะในสวนของคาตอบแทน
การเชามีความพิเศษกวาสัญญาเชาทั่วไป จึงไมใชสัญญาเชาแตมีลักษณะเปนสัญญาที่ไม
ปรากฏชื่อใน ป.พ.พ.
เนื่องจากเปนสัญญาที่ไมปรากฏชื่อไวในบรรพ 3 จึงทําให
มีการเรียกชื่อตางกันออกไป เชน
• สัญญาตางตอบแทนในทางทรัพยสิน
• สัญญาตางตอบแทนยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา
• สัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 52

26
 ลักษณะของสัญญาทีศ่ าลวินิจฉัยวา
เปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

1. ปลู ก สร า งอาคารลงบนที่ ดิ น ที่ เช า แล วยกกรรมสิท ธิ์ อ าคาร

ใหแกเจาของที่ดิน(ฎ.581/2488)
2. ปลูกไมยืนตนลงในที่ดินที่เชาแลวยกกรรมสิทธิ์ตนไมใหแกผู
เปนเจาของที่ดิน(ฎ.796/2495)
3. ออกเงินชวยคากอสรางทรัพยที่เชา(ฎ.791/2501)
4. ผูเชาตองซอมแซมปรับปรุงทรัพยที่เชาเกินภาระปกติ เปนเหตุ
ใหทรัพยที่เชามีมูลคาเพิ่มขึ้นเปนประโยชนตอผูใหเชาโดยตรง
(ฎ.944/2512, 5770/2539, 491/2540)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 53

ขอพิจารณา

• การปลูกสรางอาคารลงบนที่ดินที่เชา แลว • อาจยกกรรมสิทธิ์ใหทันที่ที่กอสรางหรือ

ยกกรรมสิ ท ธิ์อ าคารให แ กเ จ า ของที่ ดิ น
(ฎ.581/2488)
ภายหลังเมื่อครบกําหนดสัญญาเชาก็ได
• เมื่อตกลงยกกรรมสิทธิ์ใหแกผูใหเชาแลว
ไมจําเปนตองไปจดทะเบีย นโอนเพราะถือ
วาอาคารดังกลาวเปนสวนควบกับที่ดิน

โอนกรรมสิทธิ์อาคาร
ใหแกผูใหเชา

ผูเชา ผูใหเชา
(ออกเงินกอสรางอาคาร) (เจาของที่ดิน)
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 54

27
 ขอพิจารณา

• กรณีป ลูก ตน ไมยื นลงในที่ ดิ นที่ เช าแลว ยก “ตนไม” คือตนไมประเภทใดบาง
กรรมสิ ท ธิ์ ต น ไม ใ ห แ ก ผู เ ป น เจ า ของที่ ดิ น หากเปนการปลู กไมล มลุกแลวยก
(ฎ.796/2495) กรรมสิ ท ธิ์ ใ ห จ ะเป น สั ญ ญาต า ง
ตอบแทนพิ เ ศษยิ่ ง กว า สั ญญาเช า
หรือไม ?

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 55

ขอพิจารณา การออกเงิ นช วยค าก อ สร างจะต อ งเป น

• ออกเงินชวยคากอสรางทรัพยที่จะเชา
(ฎ.791/2501)
เจาของที่ดินเปนผูกอสรางทรัพยที่เชา
การออกใหเพื่อชวยคากอสรางจริง ๆ โดย
พิจารณาจากการใหเงินชวยคากอสรางซึ่ง
ตองใหกอนหรือขณะทําการกอสราง

บุคคลอื่นเปนผูกอสรางทรัพยที่เชา

สัญญาเชาธรรมดา ผูเชาอาคาร

สัญญาตางตอบแทนพิเศษ
เจาของที่ดิน ผูเชาซึ่งเปนผูกอสราง
(ผูใหเชา) สัญญาตางตอบแทนพิเศษ อาคารที่ใหเชา

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 56

28
 ขอพิจารณา

• ผูเชาซอมแซมปรั บปรุงทรัพยที่เช า หากเปนการซอมแซมปรับปรุงทรัพยที่

เกินภาระปกติ เปนเหตุใหทรัพยที่เชา เชาโดยทั่วไปตามมาตรา 553 ซึ่งเปนไป
มีมูลคาเพิ่มขึ้นเปนประโยชนตอผูให เพื่ อ ประโยชน ต อ ผู เ ช า โดยตรงกรณี
เชาโดยตรง เชนนี้มีลักษณะเปนสัญญาเชาธรรมดา
(ฎ.944/2512, 5770/2539, 491/2540)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 57

คําพิพากษาฎีกาที่ 5770/2539 โจทกเชาอาคารเฉพาะชั้นที่ ๑ ถึงชั้นที่ ๖ จากจําเลยใน

อัตราคาเชาเดือนละ ๒๐๐,๐๐๐ บาท ตอมาโจทกไดปรับปรุงอาคารที่เชาใหอยูในสภาพที่
เหมาะสม เพื่อใชเปนหองพักและสํานักงาน สิ้นคาใชจายไป ๖,๐๐๐,๐๐๐ บาทและจะตอง
ชําระคาเชาใหจําเลยอีกเดือนละ ๒๐๐,๐๐๐ บาท ทั้งตามขอสัญญาระบุวา บรรดาสิ่งที่ผู
เชาไดนํามาตกแตงในสถานที่เชา ถามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแลว ผูเชาจะรื้อ
ถอนไปไมได เวนแตจะไดรับความยินยอมเปนหนังสือจากผูใหเชา การปลูกสรางหรือ
ดัดแปลงตอเติมที่ผูเชาไดกระทําขึ้นนั้น ตองตกเปนกรรมสิทธิ์ของผูใหเชาทั้งสิ้น ในการ
ลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับขอสัญญาดังกลาวบงชี้วา สัญญาเชาระหวาง
โจทกทั้งสามกับจําเลยเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 58

29
 ลักษณะของสัญญาที่ศาลวินิจฉัยวา
ไมเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

1. เงินแปะเจี๊ยะหรือเงินกินเปลา
(ฎ.1325/2506, 163/2518,862/2538, ) ถือเปนสวนหนึ่งของคาเชาไมทํา
ใหเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษ
2. เงินคาหนาดิน (ฎ.1364/2523)
3. สิ่งที่ผูเชากระทําไปเพื่อประโยชนของผูใหเชา
โดยตรง เชน
• ออกเงินชวยคาขนยายใหแกผูใหเชาเดิมเพื่อตนจะไดเชาตอ(ฎ.2397/2535)
• ถมที่ดินที่เชาเพื่อปลูกสรางอาคาร(ฎ.1051/2514, 1070/2533, 1977/2542)
• ทาสี ปรับพื้นที่อาคาร ทําหองน้ําใหม หองครัว ตอน้ําประปา ไฟฟา
(ฎ.1631/2516, 2268/2518, 2706/2524)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 59

คําพิพากษาฎีกาที่ 1061/2511
ตามฟองโจทกบรรยายวา ในขณะที่โจทกผูเชาอางวาไดเสียเงินกินเปลาใหจําเลยผูใหเชาไปนั้น
โจทกผูเชากําลังเชาหองพิพาทอยูแลว ไมไดมีการกอสรางหองเชาใหม ดังนี้ จึงถือไมไดวาเปนเงินชวยคา
กอสราง การเชาระหวางโจทกจําเลยจึงเปนการเชากันอยางธรรมดา การที่ผูเชาเสียเงินกินเปลาใหแกผูใหเชา
ในลักษณะเชนนี้เพียงแตใหโจทกผูเชามีสิทธิอยูในหองเชาตอไปเทานั้น จึงไมมีลักษณะเปนสัญญาตางตอบ
แทนพิเศษไปกวาสัญญาเชาธรรมดา เมื่อไมเปนสัญญาตางตอบแทนอยางอื่นดังกลาวแลว โจทกจะนําคดีมา
ฟองขอใหศาลบังคับใหจําเลยทําหนังสือสัญญาเชาใหโจทกอยูในหองเชาตอไปอีก ๓ ป หาไดไมเพราะการ
ฟองคดีนี้โจทกมิไดมีหลักฐานเปนหนังสืออยางหนึ่งอยางใดลงลายมือชื่อฝายจําเลยผูตองรับผิดเปนสําคัญ จึง
ตองหามตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๓๘
โจทกตกลงยอมเสียเงินกินเปลา ๑๒๐,๐๐๐ บาท ใหจําเลยเพื่อสิทธิที่โจทกจะไดเชาหองพิพาท
ตอไปอีก ๓ ป นับตั้งแตวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๐๖ ในการที่โจทกไดจายเงินกินเปลาลวงหนา ๔๐,๐๐๐ บาท ให
จําเลยไป ความปรากฏในสํานวนวาโจทกไดอยูในหองเชาตลอดมานับตั้งแตวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๐๖ เกินกวา
๑ ปแลว เมื่อเทียบตามสวนกับจํานวนเงินกินเปลาที่โจทกเสียไปเห็นไดชัดวาโจทกไดรับประโยชนคุมกันกับ
เงินกินเปลาที่โจทกเสียไปแลว โจทกจึงมีสิทธิเรียกเงินกินเปลา ๔๐,๐๐๐ บาทนี้คือจากจําเลยไม

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 60

30
 คําพิพากษาฎีกาที่ 1051/2514 การที่ผูเชายอมใหเงินกินเปลาแกผูใหเชาในการทํา
สัญญาเชาที่ดินซึ่งมีกําหนดระยะเวลาสามป ไมกอใหเกิดความผูกพันตอกันเปนสัญญาตางตอบ
แทนพิ เ ศษนอกเหนื อ ไปจากสั ญ ญาเช า ธรรมดา ผู เ ช า จะอ า งว า มี สิ ท ธิ เ ช า ที่ ดิ น เกิ น กว า
กําหนดเวลาที่ระบุไวในสัญญาเชาหาไดไม
การที่ผูเชาถมที่ดินที่เชาเพื่อปลูกสรางหองแถว เปนการถมเพื่อประโยชนในการคา
ของผูเชา มิใชเพื่อประโยชนแกผูใหเชา จึงไมเปนสัญญาตางตอบแทน

คําพิพากษาฎีกาที่ 2993/2522 การที่จําเลยตกลงตัดฟน

ตนไมซึ่งขึ้นอยูรกและพื้นที่ไมราบเรีย บ แลวดําเนินการปลูก
บานเพื่ อเชา อยูอาศัย อั นเห็น ไดชัด วาเป นไปเพื่อประโยชน
ของจําเลยฝายเดีย วถือไมไดวาขอตกลงดังกลาวเปนสัญญา
ตา งตอบแทนพิ เ ศษยิ่ ง กวา สั ญ ญาธรรมดา และเมื่อ สั ญ ญา
ดัง กล าวมิ ได จดทะเบีย นกับ พนั กงานเจา หนา ที่ จึ งหามี ผ ล
ผูกพันถึงโจทกบุคคลภายนอกแตประการใดไม
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 61

ผลของการเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา

แมวาสัญญาจะไมทําใหถูกตองตามมาตรา 538 ก็มีผลบังคับได

(ฎ.944/2512, 2016/2524)

สิทธิการเชาไมเปนสิทธิเฉพาะตัวของผูเชาแมผูเชาตายสัญญา
เชาไมระงับ จึงตกทอดแกทายาทของผูเชาได (ฎ.1722/2488,
2526/2531)

ผูรับโอนทรัพยสินไมตองรับภาระตามสัญญาตางตอบแทน
พิเศษนั้นไปดวย (ฎ.1020/2502, 2940/2526, 625/2537)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 62

31
 คําพิพากษาฎีกาที่ 944/2512
ทําสัญญาเชาหองแถวสองชั้นฉบับแรกมีกําหนด ๓ ป ระหวางอายุสัญญาเชาไดทํา
สัญญาอีก ๑ ฉบับ โดยผูใหเชารับจะใหเชาหองดังกลาวตอจากสัญญาเชาฉบับแรกอีก ๙ ป และผู
เชารับภาระซอมแซมตอเติมพื้นประตูและทําชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งไดทําการเหลานี้แลว สัญญาฉบับ
หลังยอมเปนสัญญาตางตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเชาธรรมดา ไมมีกฎหมาย
บัญญัติใหตองมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับใหจดทะเบียน
คําพิพากษาฎีกาที่ 625/2537
สัญญาตางตอบแทนยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดาเปนเพีย งบุคคลสิทธิใชบังคับกันได
เฉพาะแตในระหวางคูสัญญา จะผูกพันโจทกผูรับโอนตึกแถวพิพาทตอเมื่อโจทกตกลงยินยอม
เขาผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผูใหเชาเดิม อันเปนการตกลงวาจะชําระหนี้แก
บุคคลภายนอก ซึ่งจะทําใหบุคคลภายนอกคือจําเลยผูเชามีสิทธิเรีย กรองชําระหนี้จากโจทก
ผูรับโอนไดโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา ๓๗๔

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 63

ตัวอยางคําถามการสอบความรูชั้นเนติบัณฑิต ภาค 1 สมัย 56 วันที่ 12 ต.ค.46

คําถาม นายเสือทําหนังสือสัญญาเชาที่ดินแปลงหนึ่งของนายชางเพื่อสรางตึกแถวหนึ่งหอง สัญญา

เชามีขอตกลงวาเมื่อนายเสือกอสรางตึกแถวแลวเสร็จยอมยกตึกแถวใหเปนกรรมสิท ธิ์ของนายชาง
ทันที ทั้งนี้นายชางยินยอมใหนายเสือเชาตึกแถวพรอมที่ดินดังกลาวมีกํ าหนด 10 ป อัตราคาเช า
เดือนละ 3,000 บาท และอนุญาตใหนายเสือนําตึกแถวพรอมที่ดินไปใหเชาชวงได เมื่อสรางตึกแถว
แลวเสร็จนายเสือเขาอยูอาศัยในตึกแถวชั้นบน สวนตึกแถวชั้นลางใหนายหมีเชาทําการคามีกําหนด
3 ป โดยนายเสือกับนายหมีไมไดทําหลักฐานการเชาเปนหนังสือกันไว อยูมาได 1 ป นายเสือผิดนัด
ไมชําระคาเชารวม 3 เดือน นายชางทวงถามใหนายเสือชําระคาเชาภายใน 15 วัน นายเสือก็เพิกเฉย
นายช างจึง มีห นัง สื อถึ งนายเสื ออ างว านายเสื อผิ ดสั ญญา ขอเลิก สัญ ญาเช า ใหน ายเสื อส งมอบ
ทรัพยสินที่เชาคืนภายใน 30 วัน และนายชางมีหนังสือถึงนายหมีอางเหตุวา นายเสือถูกบอกเลิก
สัญญาเชาแลว ไมมีสิทธิใหนายหมีเชาชวงตอไป ขอใหนายหมีออกไปจากตึกแถวภายใน 30 วัน
นายเสือกับนายหมีไดรับหนังสือบอกกลาวแลว แตไมปฏิบัติตาม ใหวินิจฉัยวา นายชางมีสิท ธิบ อก
เลิกสัญญาเชาแกนายเสือ และมีสิทธิขับไลนายหมีออกจากตึกแถวไดหรือไม
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 64

32
 ธงคําตอบ
สัญญาเชาระหวางนายเสือกับนายชางที่มีขอตกลงวา เมื่อนายเสือกอสรางตึกแถวบนที่ดินที่
เชาแลวเสร็จ ยอมยกตึกแถวใหเ ปนกรรมสิท ธิ์ของนายชางทันที โดยนายชางยินยอมใหนายเสือเช า
ตึกแถวพรอมที่ดินมีกําหนด 10 ป เปนทั้งสัญญาเชาและเปนสัญญาตางตอบแทนพิเศษยิ่งกวาการเชา
ธรรมดา แมจะเชากันเกินกวา 3 ป ก็ไมตองจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ตามประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย มาตรา 538 แตคูสัญญาตองปฏิบัติตอกันตามกฎหมายวาดวยการเชาทรัพยดวย เมื่อนายเสือ
ผูเชาผิดนัดไมชําระคาเชาตามกําหนดและนายชางผูใหเชาบอกกลาวทวงถามใหชําระคาเชาภายในเวลา
ไมนอยกวา 15 วันแลว นายเสือเพิกเฉย นายชางมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาแกนายเสือไดตามมาตรา 560
วรรคสอง (เทียบคําพิพากษาฎีกาที่ 412/2511)
สําหรับนายหมีไดเชาตึกแถวพรอมที่ดินโดยความยินยอมของนายชาง จึงเปนการเชาชวงโดย
ชอบตามมาตรา 544 และถือวานายหมีผูเชาชวงเขาอยูในตึกแถวโดยอาศัยสิทธิของนายเสือผูเชาเดิม แต
เมื่ อ นายเสือ ผิ ด สั ญ ญาจนเป น เหตุ ใ ห น ายชา งบอกเลิ กสั ญ ญาเช าแล ว นายเสื อ ย อ มหมดสิ ท ธิ ที่ จ ะ
ครอบครองและใหนายหมีเชาชวงตึกแถวพรอมที่ดินตอไป ถือไดวาสัญญาเชาชวงสิ้นสุดลง นายชางจึง
มีสิทธิขับไลนายหมีออกจากตึกแถวได (เทียบคําพิพากษาฎีกาที่ 471/2533)
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 65

สัญญาเชาซื้อ

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 66

33
 สัญญาเชาซื้อ

ลักษณะของสัญญาเชาซื้อ สัญญาเชาทรัพย
(มาตรา 572) +
คํามั่นวาจะขาย / ใหสิทธิในทรัพยสินตกเปน
สิทธิของผูเชาซื้อ หากผูเชาซื้อไดชําระคาเชา
ซื้อครบถวนเปนงวด ๆ (เทานั้นเทานี้คราว)
ตามเงื่อนไขที่กําหนดไว

มาตรา 572 อันวาเชาซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจาของเอาทรัพยสินออกใหเชา และ

ใหคํามั่นวาจะขายทรัพยสินนั้นหรือวาจะใหทรัพยสินนั้นตกเปนสิทธิแกผูเชา โดยเงื่อนไข
ที่ผูเชาไดใชเงินเปนจํานวนเทานั้นเทานี้คราว

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 67

สรุปลักษณะของสัญญาเชาซื้อ

คูสัญญา ผูใหเชาซื้อ และ ผูเชาซื้อ

วัตถุแหงสัญญา สังหาริมทรัพย และ อสังหาริมทรัพย

เงื่อนไขแหงการ คาเชาซื้อตองเปนเงิน และ ตองมี

ชําระคาเชาซื้อ กําหนดชําระเปนคราว ๆ (งวด)

แบบของสัญญา ทําเปนหนังสือ (มาตรา 472 ว.2)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 68

34
 ขอสังเกตเกี่ยวกับการมีกรรมสิทธิ์ของผูใหเชาซื้อ

คําพิพากษาฎีกาที่ 596/2545 แมขณะทําสัญญาเชาซื้อ โจทกไมไดเปนเจาของรถยนต

พิพาทก็ตาม แตขอเท็จจริงก็ปรากฏวาหากจําเลยชําระคาเชาซื้อครบตามสัญญา ก็อยูในวิสัย ที่
โจทกสามารถโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนตพิพาทใหจําเลยได สัญญาเชาซื้อระหวางโจทกกับจําเลย
จึงสมบรูณบังคับไดตามกฎหมาย

คําพิพากษาฎีกาที่ 3579/2545 โจทกจะเปนเจาของรถยนตที่ใหเชาซื้อในขณะทํ า

สัญญาเชาซื้อ หรือไม เปน ขอเท็จ จริงมิ ไดกระทบถึง ความสมบูรณ ของสั ญญาเช าซื้อ ทั้งมิใ ช
ปญหาอันเกี่ยวดวยความสงบเรียบรอยของประชาชน การที่จําเลยยื่นคํารองขอแกไขคําใหการ
เมื่อพนกําหนดเวลาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพง มาตรา ๑๘๐ จึงเปนการไมชอบ

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 69

สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไนในการโอน
สัญญาเชาซื้อ VS กรรมสิทธิ์(กรณีที่มีขอตกลงวากรรมสิทธิ์จะ
โอนเมื่อชําระราคาจนครบถวนตามที่กําหนด
ชําระเปนงวด ๆ )

มาตรา 572 มาตรา 459

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 70

35
 สัญญาซื้อขายโดยผอนชําระราคาเปนงวดๆ และตกลงใหกรรมสิทธิ์โอนไปยังผู
ซื้อ เมื่อผูซื้อไดชําระราคาในงวดสุดทายแลว เปนสัญญาที่มีลักษณะที่ใกลเคีย งกับสัญญา
เชาซื้ออยางมาก กลาวคือ กรรมสิทธิ์ในทรัพยสินที่ซื้อขายจะโอนไปยัง คูสัญญาอีกฝา ย
หนึ่งเมื่อไดชําระเงินในงวดสุดทายแลว (มาตรา 459) แตมีขอแตกตางกับสัญญาเชาซื้อใน
สาระสําคัญกลาวคือ สัญญาซื้อขายไมมีลักษณะของสัญญาเชาประกอบอยูดวย แตสัญญา
เชาซื้อเปนสัญญาเชาบวกกับคํามั่นวาจะขายทรัพยสินนั้น
ดังนั้น ในสัญญาซื้อขายถาผูซื้อไดชําระราคาไปบางบางสวนแลว และตอมาผู
ซื้อผิดสัญญาซื้อขาย และไดสงมอบทรัพยสินคืนใหแกผูขายแลว ผูขายไมมีสิทธิริบเงินที่ผู
ซื้อไดชําระไปแลวจะตองคืนใหแกผูซื้อ แตผูขายมีสิทธิจะเรียกคาเสียหายจากผูซื้อได สวน
สัญญาเชาซื้อนั้น หากผูเชาซื้อผิดสัญญาผูใหเชาซื้อมีสิทธิเรีย กทรัพยสินคืนจากผูเชาซื้อ
แลวยังมีสิทธิรับเงินที่ผูเชาซื้อไดชําระไปแลวไดดวย

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 71

ฎีกาที่ 1180/2545 ทรัพยสินที่ซื้อขายโดยมีเงื่อนไขจะโอนกรรมสิทธิ์กันนั้น ผูขายอาจนํา

ทรัพยสินที่จะมีกรรมสิทธิ์ในอนาคตออกขายลวงหนาได ฉะนั้นเมื่อจําเลยตกลงทําสัญญาซื้อขาย
รถยนตคันพิพาทกับโจทก โดยมีเงื่อนไขวาโจทกจะโอนกรรมสิท ธิ์ในรถยนตคันดังกลาวใหเมื่อ
จําเลยผอนชํ าระราคาให แกโ จทกครบถวนแลวจํา เลยผิ ดสัญญาไมผอ นชําระราคาใหโจทกตาม
กํา หนดจนเป น เหตุ ให โจทกบ อกเลิก สั ญญากรณีต องบั งคั บ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคแรก
คูสัญญาแตละฝายจําตองใหอีกฝายหนึ่งกลับ คืนสูฐานะดังที่เปนอยูเดิม จําเลยมีหนาที่ตองสงมอบ
รถยนตคันพิพาทคืนแกโจทก เมื่อจําเลยไมสงมอบรถคืนโจทก โจทกจึงมีอํานาจฟองบังคับจําเลยให
สงมอบรถคืนแกโจทกได
ตามสัญญาซื้อขายรถยนตไมมีขอตกลง ใหจําเลยเลิกสัญญาโดยการสงมอบรถคืนโจทก
การที่จําเลยสงมอบรถยนตคันพิพาทคืนแกโจทกเปนเจตนาที่จะเลิกสัญญาเพียงฝายเดียว ไมมีผล
ผูกพันโจทกซึ่งมิไดมีเจตนาที่จะเลิกสัญญาดวยนั้นจําตองรับ มอบรถยนตคืนจากจําเลยแตอยางใด
กรณีตองถือวา จําเลยเปนฝ ายครอบครองรถยนตคันพิพ าทตลอดมา และการที่จําเลยครอบครอง
รถยนตไวใชประโยชนนับแตวันทําสัญญาซื้อรถยนตตลอดมา เมื่อจําเลยไมผอนชําระตามกําหนด
โจทกจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา จําเลยตองสงมอบรถพิพาทคืนโจทกและ
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 72

36
 สัญญาเชาซื้อ VS ลิสซิ่ง

ลิสซิ่ง (Leasing) คือ การเชาทรัพยสินเพื่อใชโดยไมมี

ภาระของการเปนเจาของ การทําลิสซิ่งประกอบดวย การตกลง
ทําสัญญาเชาระหวางผูใหเชา (Lessor) หรือเจาของทรัพยสินกับ
ผูเชา (Lessee) มีระยะเวลาการเชา (Term) ที่แนนอน โดยผูเชา
ตกลงชําระคาเชาเปนการตอบแทน
การเช า แบบลิ ส ซิ่ง มี วั ต ถุ ป ระสงคเ พื่ อ ให ผู เ ช า ไดใ ช ป ระโยชน จ าก
ทรัพยสินที่เชา ในระยะเวลาระหวางเชา ซึ่งจะชวยลดตนทุนใหแกผูเชามากกวา
การที่ผูเชาลงทุนซื้อทรัพยสินดวยเงินสด หรือดวยการเชาซื้อและผูเชามีสิทธิที่จะ
เลือกในการเขาเปนเจาของรถยนตคันที่เชาเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง (Option to Buy)
ในขณะเดียวกันผูใหเชาก็ไดรับคืนเงินตนและดอกเบี้ยครบตามขอตกลง

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 73

Option to Buy หมายถึ ง เงื่อ นไขหรือ สิท ธิ ที่ผู ใ หเ ช าเสนอทางเลื อ กให ผูเ ช า
สามารถซื้ อทรัพยสิ นตามสัญ ญาเชา ในราคาที่ไดตกลงไวลวงหนาได หากผูเช า
เลือกที่จะไมซื้อก็กระทําได เพียงแตคืนทรัพยสินนั้นแกผูใหเชา

กรณีเปนสัญญาแบบมีสิทธิ์เลือกซื้อ (Option to Buy)

- คืนทรัพยสินนั้นแกบริษัท และเชาทรัพยสินใหมแทนตอไป
- ตอสัญญาดวยอัตราคาเชาที่ลดลง
- ซื้อทรัพยสิน ในราคาที่ไดตกลงไว

กรณีเปนสัญญาแบบไมมีสิทธิ์เลือกซื้อ (No Option)

- นําส งทรัพ ยสิน นั้นคืน แกบ ริษัท และสามารถติด ตอเชาทรั พยสิ นใหม ตอไป
- ตอสัญญาดวยอัตราคาเชาที่ลดลง

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 74

37
 ขอแตกตางระหวางการเชาซื้อและการเชาแบบลิสซิ่ง
เชาซื้อ (Hire Purchase) เชาแบบลิสซิ่ง (Leasing)
เงินดาวน/เงินวางประกัน มี มี
ระยะเวลา 12 - 60 เดือน 36 - 60 เดือน
การคํานวณคางวด อัตราคงที(่ Flat Rate) อัตราลดตนลดดอก(Effective Rate)
เงินคาซื้อซากคืน ไมมี มี โดยหักจากเงินประกัน
ผูเชาซื้อ/ผูเชา บุคคลธรรมดาหรือนิตบิ คุ คล นิติบุคคล

ผลประโยชนทางภาษี เชาซือ้ (Hire Purchase) เชาแบบลิสซิง่ (Leasing)

นิติบุคคลสามารถหักคาเสื่อมราคารถ ผูเชาสามารถนําคาเชามาหักคาใชจายไดไมเกินเดือนละ
รถยนต เปนคาใชจายได 1 ลานบาทใน 5 ป 36,000บาท(รวม VAT) ตลอดอายุสัญญาเชา (3 ป =
1.296 ลาน, 4 ป = 1.728 ลาน, 5 ป = 2.16 ลานบาท)
หักคาเสื่อมราคาไดเต็มจํานวนราคา -คาเชารายเดือนสามารถนํามาหักคาใชจายไดเต็มจํานวน
เครื่องจักร ทรัพยสิน ตลอดอายุสัญญาเชา
-เรงการหักคาใชจายไดเร็วขึ้น
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 75

คําพิพากษาฎีกาที่ 8810/2543
จําเลยตกลงทําสัญญาเชารถยนตคันพิพาทกับโจทกตามเอกสารซึ่งระบุวา เปนสัญญาเชา
ทรัพยสินแบบลิสซิ่ง มีกําหนด ๔๘ เดือน คาเชาเดือนละ ๑๙,๑๐๐ บาท หรือ คิดเปนเงินคาเชา
ทั้งหมด ๙๑๖,๘๐๐ บาท และเงิ นประกัน การเชา อีก ๕๗,๓๐๐ บาท เมื่ อ ครบกํา หนดสัญญาเช าจํา เลยจะซื้ อ
ทรัพยสินที่ใหเชาหรือรถยนตคันพิพาทไดในราคา ๒๐๐,๐๐๐ บาท จึงรวมเปนเงินที่ผูเชาหรือจําเลยจะตอ งชําระ
ทั้งหมดไมนอยกวา ๑,๑๗๔,๑๐๐ บาท โดยโจทกคิดเปนราคารถยนต คันพิพาทจํานวน ๘๐๓,๗๓๘.๓๒ บาท และ
ภาษีมูลคาเพิ่ม ๕๖,๒๖๑.๖๘ บาท สัญญาดังกลาวถือ ไดวาเปนสัญญาเชาทรัพยอ ยางหนึ่ง ตามนัยแหง ป.พ.พ.
มาตรา ๔ วรรคสอง โดยอาศัยเทียบกฎหมายที่ใกลเคียงอยางยิ่ง
โจทกและจําเลยตางมีความประสงคในทางสุจริตตามนัยแหงมาตรา ๖ และมาตรา ๓๖๘ วา ตอ งการจะใช
บังคับแกกันในลัก ษณะเชาทรัพยหรือ เชาทรัพยสินแบบลิสซิ่ง จึงตอ งอนุวัตนใหเปนไปตามเจตนารมณของ
คูสัญญาดังกลาวเปนสําคัญ อีกทั้งเงื่อนไขตาง ๆ ในสัญญาวาดวยทรัพยสินที่เชา ระยะเวลาการเชา คาเชาและเงิน
ประกันการเชา การประกันและหนาที่ของผูเชา การสูญหายและเสียหายของทรัพยสินที่เชา การผิดสัญญา และ
การบอกเลิกสัญญาของผูเชา ลวนแลวแตเปนลักษณะของการเชาทรัพยสินตามนัยแหงมาตรา ๕๓๗ ถึงมาตรา
๕๖๔ ทั้งสิ้น แมจะมีขอตกลงเปนพิเศษที่กําหนดใหผูเชาสามารถเลือ กซื้อ ทรัพยสินที่เชาไดโ ดยตอ งสงคําบอก
กลาวเปนลายลักษณอักษรใหแกผูใหเชาทราบไมนอยกวา ๖๐ วัน กอนสัญญาเชาจะสิ้นสุดลงก็เปนเพียงขอยกเวน
ในทางใหสิทธิแกผูเชาบางประการในการเลือกซื้อทรัพยสินที่เชาหรือไมก็ไดเทานั้น กรณีมิใชคูสัญญาทั้งสองฝาย
ตางไดมีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ใหแกกันมาตั้งแตเริ่มแรกดังสัญญาเชาซื้อ
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 76

38
 ขอสังเกตเกี่ยวกับการใหสิทธิในทรัพยสินตกเปนสิทธิ ตกเปนกรรมสิทธิ์
ของผูเชาซื้อเมื่อผูเชาซื้อชําระคาเชาซื้อครบถวน

ตกเปน
กรณีสังหาริมทรัพย กรรมสิทธิ์ของ
ผูเชาซื้อ
กรณีอสังหาริมทรัพย

มีเพียงสิทธิครอบครอง
เชน หนังสือรับรองการ
ทําประโยชน(น.ส. 3)

มีเอกสารแสดง ตองจดทะเบียน
กรรมสิทธิ์(โฉนด) โอนกรรมสิทธิ์
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 77

สัญญาเชาซื้อมีลักษณะของสัญญาเชาทรัพยประกอบอยู
ดวย ดังนั้น จึงตองนําบทบัญญัติในเรื่องหนาที่ความรับ
ผิดของคูสัญญาในสัญญาเชาทรัพยมาใชบังคับดวยโดย
อนุโลมเทาที่ไมขัดกับสภาพแหงสัญญา เชน หนาที่ของ
ผู ใ ห เ ช า ในการส ง มอบทรั พ ย เป น ต น (ฎ.798/2508,
948/2535, 3796/2540, 1079/2545, 4974/2545)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 78

39
 ความระงับแหงสัญญาเชาซื้อ

คูสัญญาตกลงเลิกสัญญา

ผูเชาซื้อบอกเลิกสัญญา สงมอบทรัพยสินที่เชาซื้อคืน(มาตรา 573)

ผูใหเชาซื้อเลิกสัญญา มาตรา 574

สัญญาระงับดวยแหตุอื่น ผูเชาซื้อผิดนัดชําระคาเชาซื้อ 2 คราวติด ๆ กัน

ตามเงื่อนไขแหงสัญญา ผูเชาซื้อผิดสัญญาในขอที่เปนสาระสําคัญ

ทรัพยที่เชาซื้อสูญหาย
แปลงหนี้ใหม
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 79

มาตรา 573 ผูเชาจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ไดดวยสงมอบทรัพยสิน

กลับคืนใหแกเจาของโดยเสียคาใชจายของตนเอง

มาตรา 574 ในกรณีผิดนัดไมใชเงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทําผิดสัญญาใน

ขอที่เปนสวนสําคัญ เจาของทรัพยสินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได ถาเชนนั้นบรรดาเงินที่
ไดใชมาแลวแตกอน ใหริบ เปนของเจาของทรัพยสิน และเจาของทรัพยสินชอบที่จะ
กลับเขาครองทรัพยสินนั้นไดดวย
อนึ่งในกรณีกระทําผิดสัญญาเพราะผิดนัดไมใชเงินซึ่งเปนคราวที่สุดนั้น ทานวา
เจ า ของทรั พ ย สิ นชอบที่ จะริ บ บรรดาเงิ นที่ ไ ด ใ ช มาแล ว แต ก อ นและกลั บ เข า ครอง
ทรัพยสินไดตอเมื่อระยะเวลาใชเงินไดพนกําหนดไปอีกงวดหนึ่ง

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 80

40
 ขอพิจารณาเกี่ยวกับการใชสิทธิเลิกสัญญาของผูใหเชาซื้อ

มาตรา 574 มิใชบทบัญญัติที่เกี่ยวกับความสงบเรียบรอยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ดังนั้น

คูสัญญาจึงอาจตกลงแตกตางเปนอยางอื่นได เชน “หากผิดนัดงวดใดงวดหนึ่งผูใหเชาซื้อมีสิทธิ
เลิกสัญญาไดทันที”

แตตองพิจารณาประกอบ

พ.ร.บ. ขอสัญญาที่ไมเปนธรรม พ.ศ.2540

ประกาศคณะกรรมคุมครองผูบริโภควาดวยสัญญา
เรื่อง “การควบคุมสัญญาเชาซื้อเครื่องใชไฟฟา”
เรื่อง “การควบคุมสัญญาเชาซื้อรถจักรยานยนตและรถยนต”

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 81

กรณีที่ผูเชาซื้อกระทําผิดสัญญาในขอที่สําคัญ

กรณีที่ จะถื อ วาข อ สัญ ญาขอ ใดเปนขอ ที่เป นสว นสําคั ญของสัญญาเช าซื้อ นั้ นเป นปญหาที่จ ะตอ ง
วินิจฉัยเปนเรื่องไป แตถาในสัญญาเชาซื้อระบุไวโดยชัดแจงวาขอสัญญาใดเปนขอที่เปนสวนสําคัญแหงสัญญา
เชาซื้อแลวก็ไมเปนปญหา กลาวคือถาผูเชาซื้อกระทําผิดสัญญาในขอที่ระบุไววาเปนขอ สาระสําคัญแลว ผูให
เชาซื้อก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได
ตัวอยาง นาย ก. เชาซื้อรถยนตจากนาย ข. โดยไดระบุไวในสัญญาเชาซื้อวาใหนาย ก. ใชเปนรถโดยสาร
สว นบุค คลเทานั้น หามไมใหนํารถยนตไปรับส งผูโ ดยสารสาธารณะ ถานาย ก. ฝาฝนนํารถยนตไปรับส ง
ผูโดยสารสาธารณะ ก็ถือวานาย ก. กระทําผิดสัญญาในขอสาระสําคัญ นาย ข. เจาของรถยนตมีสิท ธิบอกเลิก
สัญญาเชาซื้อได เพราะขอสัญญาเชนนี้ถือวาเปนขอสําคัญแหงสัญญาเชาซื้อตามที่คสู ัญญาไดตกลงกันไว
ตัวอยาง นาย ก. เชาซื้อรถยนตจากนาย ข. โดยระบุไวในสัญญาเชาซื้อ วา นาย ก. จะตอ งระมัดระวัง
รัก ษารถยนต ใหอ ยูใ นสภาพเรี ยบรอ ยโดยนาย ก. จะตอ งเสีย คา ใชจ ายเอง ถานาย ก. ใชรถยนตอ ยา งไม
ระมัดระวังและดูแลรักษาใหอยูในสภาพเรียบรอย ทําใหรถยนตอยูในสภาพทรุดโทรม นาย ข. เจาของรถยนตมี
สิทธิบอกเลิกสัญญาเชาซื้อได ขอ สัญญาเชนนี้ถือ วาเปนขอ สําคัญแหงสัญญาเชาซื้อ หากนาย ก. กระทําผิด
สัญญาดังกลาว นาย ข. ยอมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเชาซื้อได

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 82

41
 ผลแหงการเลิกสัญญา

เลิกสัญญาโดยไมมีผูผดิ สัญญา กลับคืนฐานะเดิม

เลิกสัญญาโดยมีผูผิดสัญญา กลับคืนฐานะเดิม เรียกคาเสียหาย

กรณีผูเชาซื้อเปนฝายผิดสัญญาตาม
มาตรา 574

ริบเงินที่ผูเชาซื้อไดชําระมาแลว
เรียกเงินคาเชาซื้อที่คางชําระ
กอนเลิกสัญญา
(เดิม) เรียกได
(ใหม) เรียกไดเฉพาะคาใชทรัพย
มิใชคาเชาซื้อ(ฎ.ปชญ. 1195/2511)

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 83

ตัวอยางคําพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวของ

คําพิพากษาฎีกาที่ 161/2546 โจทกไดรับบรรยายฟองและนําสืบวาจําเลยที่ ๑

ผิดสัญญาเชาซื้อและมีคําขอบังคับใหสงมอบรถยนตที่เชาซื้อคืนโจทก หากคืนไมไดใหใช
ราคา ซึ่งตามสัญญาเชาซื้อระบุวา ถาทรัพยสินที่เชาซื้อถู กโจรภัย สูญหายไมวาโดยเหตุ
สุดวิสัยหรือโดยเหตุใดๆ ผูเชาซื้อยอมรับผิดชําระคาเชาซื้อตามสัญญาจนครบ ดังนั้น ตาม
คําฟองและทางนําสืบของโจทกพอถือไดวาโจทกเรียกคาเสีย หายอันเนื่องมาจากรถยนตที่
เชาซื้อสูยหายแลว เมื่อรถยนตที่เชาซื้อถูกคนรายลักไป จําเลยที่ ๑ ผูเชาซื้อก็ตองใชราคา
รถยนตนั้นใหแกโจทก แมสัญญาเชาซื้อจะระงับเพราะวัตถุแหงสัญญาสุญหาย ความรับผิด
ของจําเลยที่ ๑ ก็ยังมีอยูตามสัญญา

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 84

42
 คําพิพากษาฎีกาที่ 2575/2546 แมตามสัญญาเชาซื้อจะระบุวา หากผูเชาซื้อผิดนัดชําระคาเชาซื้อ
ไมวางวดหนึ่งงวดใด ใหเจาของมีสิทธิบอกเลิก สัญญาเชาซื้อ ไดโ ดยทันที และยินยอมใหเจาของทําการยึด
และเขาครอบครองรถยนตนั้นก็ตาม แตเมื่อจําเลยที่ ๑ ชําระคาเชาซื้อแกโจทกไมตรงตามกําหนดระยะเวลา
ตั้งแตงวดที่ ๒ ถึงที่ ๘ ซึ่งโจทกก็ยินยอมรับไว แมโจทกจะคิดคาปรับแกจําเลยที่ ๑ ในกรณีที่จําเลยที่ ๑ ชําระ
คาเชาซื้อทุกงวดที่ลาชาก็ตาม แตหลังจากโจทกยึดรถยนตที่เชาซื้อคืนมาแลว โจทกยังยินยอมรับเงินคาเชา
ซื้องวดที่ ๗ และ ที่ ๘ พรอมคาปรับ พฤติการณดังกลาวของโจทกแสดงวาโจทกมิไดถือเอากําหนดระยะเวลา
ชําระคาเชาซื้อ ในสัญญาเชาซื้อ ดังกลาวเปนสาระสําคัญอีก ตอ ไป ดังนี้หากโจทกประสงคจะเลิก สัญญาก็
จะตองบอกกลาวใหจําเลยที่ ๑ ชําระคาเชาซื้อภายในกําหนดระยะเวลาพอสมควร ตามประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย มาตรา ๓๘๗ ทั้งกอนที่โจทกจะไปยึดรถยนตที่เชาซื้อคืนก็ปรากฏวาโจทกไมไดแจงใหจําเลยที่ ๑
ทราบ จากนั้นจําเลยที่ ๑ ไปติดตอขอรับรถยนตที่เชาซื้อคืน แสดงวาจําเลยที่ ๑ โตแยงการยึดนั้น จึงถือ ไมได
วาโจทกกับจําเลยที่ ๑ ตางสมัครใจเลิกสัญญาเชาซื้อตอกัน เมื่อโจทกไมไดบอกกลาวใหจําเลยที่ ๑ ชําระคาเชา
ซื้อที่คางชําระงวดที่ ๙ ภายในกําหนดระยะเวลาพอสมควรดังบทบัญญัติดังกลาว การที่โจทกไปยึดรถยนตที่
เชาซื้อคืนมาเพราะเหตุดังกลาว และจําเลยที่ ๑ ก็โตแยงการยึด โจทกจึงเปนฝายผิดสัญญา จําเลยที่ ๑ ยอ มมี
สิทธิเลิกสัญญาได เมื่อจําเลยที่ ๑ ใชสิทธิเลิก สัญญาเชาซื้อ แลว คูสัญญาแตล ะฝายจําตอ งใหอีก ฝายหนึ่งได
กลับคืนสูฐานะดังที่เปนอยูเดิม ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๓๙๑ วรรคหนึ่ง โจทกจึงตอ ง
คืนเงินคาเชาซื้อแทนคาปรับที่ไดรับไวแกจําเลยที่ ๑
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 85

คําพิพากษาฎีกาที่ 7103/2545 เมื่อจําเลยผูเชาซื้อผิดนัดไมชําระคาเชาซื้อตามสัญญาเชาซื้อ และ

ไมสงมอบรถยนตที่เชาซื้อคืนแกโจทกผูใหเชาซื้อ แมตามสัญญาเชาซื้อระบุใหจําเลยใชคาเสีย หายที่
โจทกตองขาดประโยชนที่ควรจะไดจากการเอาทรัพยสินใหเชาในอัตราคาเชาคิดเปนจํานวนเงินเดือน
ละไม น อ ยกว า ค า งวดที่ ต อ งผ อ นชํ า ระตามสั ญ ญาเช า ซื้ อ แต ข อ สั ญ ญาดั ง กล า วเป น การกํ า หนด
ค า เสี ย หายไว ล ว งหน า อั น มี ลั ก ษณะเป น เบี้ ย ปรั บ ซึ่ ง หากสู ง เกิ น ส ว น ศาลจะลดลงเป น จํ า นวน
พอสมควรก็ได ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๓๘๓ วรรคหนึ่ง
สัญญาเชาซื้อระบุวา ถาผูเชาซื้อผิดนัดหรือผิดสัญญาและตองชําระเงินใด ๆ ใหแกเจาของหรือใน
กรณี ที่สั ญญาเชา ซื้อ สิ้น สุด ลงและผูเ ชา ซื้อ ตอ งชํ าระคา เสี ย หายใด ๆ แกเ จาของ ผู เช าซื้ อยอมเสี ย
ดอกเบี้ย ของเงินดังกลา วในอัตรารอ ยละ ๑๕ ต อป นับจากวั นผิดนัด ขอ สัญญาดังกลา วเปนวิธีการ
กําหนดคาเสียหายอันมีลักษณะเปนการกําหนดเบี้ยปรับ ซึ่งหากสูงเกินสวน ศาลจะลดลงเปนจํานวน
พอสมควรก็ได ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๓๘๓ วรรคหนึ่ง แตที่ศาลลางทั้งสองไมกําหนดดอกเบี้ย ใหโจทก
นั้นไมถูกตอง เพราะเมื่อเปนหนี้เงินโจทกยอมมีสิทธิเรียกรองใหชําระดอกเบี้ย ในระหวางผิดนัดอัตรา
รอยละ ๗.๕ ตอป ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๒๒๔ วรรคหนึ่ง ไดอยูแลว
www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 86

43
 คําพิพากษาฎีกาที่ 1698/2544 ราคาคาเชาซื้อรถแทรกเตอรตามสัญญาเชาซื้อได
รวมคาเชากับราคารถแทรกเตอรที่เชาซื้อเขาไวดวยกัน การกําหนดราคาคาเชาซื้อดังกลาว
ไม มีก ฎหมายหา มไวแ ละไมเ ปน การขัด ตอ ความสงบเรีย บร อยหรือ ศีล ธรรมอั นดี ของ
ประชาชน แมราคาคาเชาซื้ อรถแทรกเตอร ดังกลาวโจทกจ ะกํา หนดโดยวิธี หักเงินชํ าระ
ลวงหนาออกไปกอน แลวนําสวนที่เหลือไปคิดดอกเบี้ย คํานวณเปนดอกเบี้ย เทาใด บวกเขา
กับเงินที่คา งชําระ จากนั้นจึงกําหนดเปนคา งวด ซึ่งเป นวิธีการกํา หนดราคาค าเชาซื้อรถ
แทรกเตอรของโจทกโดยชอบ มิใชเปนเรื่องที่โจทกคิดดอกเบี้ยเกินกวาที่กฎหมายกําหนดไว
และไมเปนการขัดตอ พ.ร.บ. หามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. ๒๔๗๕

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 87

คําพิพากษาฎีก าที่ 3010/2543 ระบบไฟฟาเปน สวนประกอบอั นเปนสาระสํา คัญของ

รถยนต หากระบบไฟฟาใชการไมไดยอมสงผลใหเครื่องยนต ระบบทําความเย็นและอื่น ๆ ใชการ
ไมไ ดไปดวย การที่ร ะบบไฟฟาของรถยนตคัน ที่จํ าเลยเช าซื้อ ไปจากโจทกเสี ย ทั้ง ระบบ๓ ครั้ ง
ภายในระยะเวลา ๓ เดือน นับแตรับมอบรถยนต ถือไดวาความชํารุดบกพรองนั้นถึงขนาดเปนเหตุ
ใหเสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแกประโยชนอันมุงหมายจะใชเปนปกติ อันผูขายตองรับผิด
จําเลยไดแจงใหโจทก ทราบเพื่อจัดการแกไ ขหรือเปลี่ย นรถยนตคั นใหม แตโจทกไมดํา เนินการ
จําเลยจึงไมชําระคาเชาซื้องวดตอมาและใชสิทธิเลิกสัญญาเสีย ได และคูสัญญาแตละฝายจําตองให
อีกฝายหนึ่งไดกลับคืนสูฐานะดังที่เปนอยูเดิม
โจทกผูใหเชาซื้อและจําเลยผูเชาซื้อตางสมัครใจเลิกสัญญาตอกันผลแหงการเลิกสัญญา
ดังกลาว คูสัญญาจะตองกลับคืนสูฐานะเดิม เมื่อจําเลยมิไดผิดสัญญาก็ไมตองชดใชคาเสีย หายใด ๆ
ใหแกโจทก

www.payap.ac.th Udom Ngammuangtueng 88

44