BAB 1

PENDAHULUAN

1.1

Pengenalan

Kebenaran merancang merupakan satu kebenaran bertulis yang dikeluarkan oleh

Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) bertujuan untuk membolehkan suatu pembangunan
tanah itu dijalankan sama ada untuk pembangunan projek kediaman, perdangan ataupun
industri dan pihak berkuasa ini berkuasa mengawal dan bertanggung jawab terhadap
kerja-kerja pembanguan di sesebuah kawasan itu. Kepentingan perancangan ini telah
bermula semenjak tahun 1801 di mana Jawatankuasa Penilai (Committee of Assessors)
telah ditubuhkan di Pulau Pinang bagi menjalankan perkhidmatan awal perancangan
bandar yang mana ia melibatkan tugas menyusun atur bandar kepada keadaan yang
paling sesuai untuk keadaan penduduk pada ketika itu.
Majlis Persekutuan (Federal Council) Negeri-negeri Melayu Bersekutu (F.M.S) telah
ditubuhkan pada tahun 1912 oleh W.F. Nutt yang memohon untuk tindakan diambil
terhadap pembangunan dan perluasan perbandaran yang tidak terancang. Pada tahun
1913 pula, perundangan perancangan bandar disediakan supaya bandar tersebut dapat
disusun aturkan mengikut kawasan perkedaian dan lain-lain aktiviti Federal Council di
Kuala Lumpur pada tahun 1913.
Brockman E.L. seorang Ketua Setiausaha ketika itu mengumumkan penubuhan
Jawatankuasa Perancang Bandar yang berkuatkuasa bagi kawasan Kuala Lumpur
dengan bertujuan untuk menjalankan perkhidmatan perancangan bandar.
Kesedaran keperluan mewujudkan kebenaran merancang (KM) yang pada ketika itu
dikenali sebagai pelan susunatur bermula semenjak Kerajaan British di Tanah Melayu
memohon supaya Charles Reade dari Kerajaan Australia Selatan datang ke Tanah
Melayu 18 Januari 1921 bertindak sebagai Pegawai perancang ketika itu. Susunatur
bandar baru pertama telah disediakan di Kuala Kubu Baru pada tahun 1924 bagi
menempatkan semula pekan lama di Ampang Pecah yang mana kawsan tersebut sering
dilanda banjir.

Bermula dari pesristiwa itu, jawatan perancang bandar dikekalkan sehingga

tertubuhnya Lembaga Bandaran yang kini lebih dikenali sebagai Pihak Berkuasa
Tempatan (PBT) yang mana setiap aktiviti pembangunan atau pemajuan di negara
ini adalah tertakluk kepada beberapa perundangan sedia ada seperti Kanun Tanah
Negara 1965 (Akta 56) dan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) yang
merupakan asas kepada pentadbiran pengawalan pembangunan tanah.
Dalam melakukan proses pembangunan yang bermula dari penyelesaian isu guna tanah
dan status tanah asal iaitu daripada pertanian kepada pendirian bangunan sama ada
kediaman, perdagangan ataupun industri, banyak akta-akta lain yang perlu dirujuk
khususnya undang-undang yang telah sedia ada wujud seperti Akta Jalan, Parit dan
Bangunan 1974 (Akta 133), Undang- Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UKBS),
Akta Kualiti Alam Sekeliling 1974, Kaedah- kaedah Pengawalan Perancangan (Am)
dan lain-lain akta yang dirujuk dari masa ke semasa.
Walau bagaimanapun, amalan semasa sistem pengawalan perancangan dalam pemajuan
atau pembangunan di negara ini lebih banyak terikat kepada peruntukan sedia ada di
dalam Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56) dan Akta Perancangan Bandar dan Desa
1976 (Akta 172) kerana kedua-dua perundangan ini digubal untuk mewujudkan satu
pentadbiran tanah yang sistematik, mengatur, mengawal, merancang pemajuan dan
penggunaan tanah dan bangunan di dalam negara.
Melihat betapa peri-pentingnya sebuah kawalan pembangunan yang mantap, Akta 172
ini secara jelasnya menyebut bahawa mana-mana pembangunan perlu mendapatkan
kebenaran merancang. Dalam kes ini, pembangunan dirujuk sebagai apa-apa tindakan
oleh individu ataupun kumpulan itu yang boleh merubah rupa bentuk dan kegunaan
tanah secara matan dan bersistematik.
Bagi menyelaraskan dan memastikan ianya dipatuhi dan di adaptasikan, kerajaan telah
mengambil inisiatif dengan mewujudkan Unit Pusat Setempat (OSC) yang mana ianya
mempunyai matlamat untuk menyeragamkan dan menaiktaraf sistem penyampaian
kerajaan dalam aspek pembangunan dengan lebih cekap dan berintegriti.
1.2

Penyataan Masalah

Akibat desakan pembangunan di pusat Bandar yang semakin tinggi, pembangunan kini
telah merebak dan menular ke kawasan-kawasan luar Bandar dan kampung. Tekanan
pembangunan ini memperlihatkan daya persaingan yang hebat antara pembangunan di
Bandar dan luar Bandar dimana persaingan ini mendorong penduduk luar Bandar
membangunkan kawasan mereka yang dahulunya di zonkan sebagai kawasan pertanian
secara sedikit-sedikit dibangunkan menjadi sebuah Bandar baru. Dengan itu, wujudnya
2

permintaan yang tinggi terhadap pembangunan seperti kawasan perumahan dan

perniagaan yang mana ianya juga mewujudkan pemaju-pemaju harta tanah bagi
menawarkan pembangunan.
Bagi tujuan penyelarasan dalam perancangan pembangunan ini dengan lebih terkawal,
Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 telah memperuntukkan beberapa keperluan
dan aspek pengawalan pembangunan yang bersesuaian termasuk penyediaan pelan
induk, pelan pengezonan, kawalan pembangunan dan penyediaan rancangan pemajuan
yang mana ia melibatkan kajian dan perancangan mengikut kawasan. Melalui akta
inilah Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) memperkenalkan Kebenaran Merancang
(KM) melalui Bahagia IV yang memperuntukkan kawalan pembangunan. Antara
sumbangan dan kepentingan KM kepada pembangunan meliputi pelbagai nilai seperti
fizikal, social dan ekonomi.
1.2.1

Nilai Fizikal

Kebenaran merancang (KM) berfungsi sebagai satu alat kawalan pembangunan dan
berperanan untuk mengawal suatu cadangan dan matlamat individu atau pemaju dalam
merancang pembangunan tanah mereka. Ini kerana, melalui KM, Pihak Berkuasa
Tempatan (PBT) akan menyemak dan mengenalpasti pembangunan yang cuba di
laksanakan dengan mengambil kira aspek keselarasan dengan pembangunan sekitar
melalui rujukan yang ada seperti pelan pengezonan dan pelan induk yang telah
diwujudkan terlebih dahulu. Agensi kerajaan yang mengawal kemudahan infrastruktur
dan kemudahan awam dapat membuat jajaran bagi memberikan kemudahan yang
terbaik dan terkawal kepada pembangunan yang ingin dijalankan seperti Jajaran Jalan
Raya, perparitan, bekalan air dan elektrik.
Bagi menyempurnakan pembangunan fizikal ini dan memenuhi keperluan semasa,
pelbagai indikator penting perlu diguna pakai termasuk menyediakan pelan induk dan
pelan penzonan yang mana ia telah mengambil kira aspek unjuran suatu pembangunan
itu sehinggan beberapa tahun akan dating. Pelan induk ini disediakan dengan
mengambil kira keperluan masa hadapan terhadap sesuatu kawasan itu. Dengan itu,
amat penting dalam penyediaan KM ini bagi suatu pembangunan itu dan tanpanya
proses pembangunan akan melalui suatu proses yang panjang, perancangan fizikal yang
terbatas dan tidak dapat dilaksanakan sepuenuhnya.
1.2.2

Nilai Sosial

Sekiranya Kebenaran merancang (KM) ini tidak dilaksanakan, ia akan memberi kesan
terhadap masyarakat setempat akibat tiada pengawalan terhadap pembangunan. KM
3

memperuntukan setiap pembangunan yang dibuat perlulah mengikut garis panduan

yang ditetapkan. Ia juga member hak kepada jiran dan pemilik tanah di kawasan sekitar
untuk memberikan pandangan dan bantahan jika dirasakan perlu. Selain itu, kewujudan
KM ini member peluang kepada penduduk mengetahui dengan lebuh jelas
pembangunan yang akan dibangunkan dan dapat turut serta dalam memberikan
pandangan ataupun bantahan dengan mengambil kira kesan langsung dan tidak
langsung pembangunan tersebut. Dengan itu, jelas menunjukan bahawasanya sistem
KM ini member peluang kepada setiap pemilik tanah di kawasan sekitar mengulas dan
membuat komen terhadap KM berkenaan setelah PBT menerima permohonan KM
tersebut.
Impak terhadap aspek sosial juga dapat dikesan didalam senario dimana kesan
ketiadaan KM ini menyebabkan sesebuah kawasan itu tiada kemudahan awam dan
infrastruktur untuk diguna bersama. KM telah menetapkan syarat penting untuk
kemudahan awam dan infrastruktur ini termasuk perlu menyediakan kemudahan awam
seperti Jalan, parit dan kawasan lapang untuk penghuni kawasan beriadah dan padang
permainan. Tanpa permohonan KM yang lengkap, sukar bagi pihak PBT untuk
menyediakan kemudahan dan infrastruktur awam. Akibatnya juga pembangunan akan
menjadi rapat dan tiada suatu kawasan terbuka untuk digunakan bersama dan suatu
ruang untuk bersosial dan merapatkan ukhwah antara penghuni. kemudahan lain juga
akan gagal diwujudkan seperti surau, sekolah, dewan dan rumah ibadat.
1.2.3

Nilai ekonomi

Dengan kewujudan kebenaran merancang (KM) ini, pihak PBT bukan sahaja dapat
mengawal pembangunan itu malahan ianya dapat meningkatkan hasil pendapatan
mereka sekaligus dapat membantu menjana ekonomi negeri. Ini kerana setiap
permohonan KM yang dibuat, pihak individu atau pemaju perlu membayar suatu
amaun sebagai caj pembangunan keatas projek pembangunan yang dibuat. Caj
pembangunan ini dikira dengan mengenalpasti peningkatan nilaian pasaran harta tanah
tersebut selepas sesuatu projek pembangunan itu dijalankan.
Dengan memiliki suatu kawasan pembangunan yang terancang, ia mampu mewujudkan
suatu persekitaran yang harmoni dan menarik untuk didiami serta ia juga dapat menarik
minat pelabur dan pelancung untuk datang bersama menikmati keindahan ini.
1.3

Matlamat dan Objektif Kajian

1.3.1 Matlamat

Mengkaji perlaksanaan dan penguatkuasaan kebenaran merancang (KM) dan cara

pengiraan kepada caj pembangunan yang ditetapkan oleh PBT.
1.3.2

Objektif kajian

Bagi mencapat matlamat ini, kajian perlu dijalankan oleh penulis adalah bertujuan
untuk mencapai objektif seperti berikut:
i)
Mengenalpasti keperluan dan peruntukan perundangan dalam melaksanakan
kebenaran Merancang (KM) dan caj pembangunan yang akan dikenakan.
ii)
Mengenalpasti kaedah penilaian untuk caj pembangunan yang terbaik untuk di
guna pakai dalam menentukan nilai pasaran terkini harta tanah terbabit.
1.4

Skop Kajian

Selaras dengan matlamat dan objektif kajian, Kajian ini akan memfokuskan kepada
tatacara dan kaedah dalam melaksanakan kebenaran merancang (KM) serta cara
membuat penilaian caj pemajuan terhadap suatu harta tanah yang mana mempunyai
potensi untuk dibangunkan oleh pemaju dalam mendapatkan kebenaran merancang itu.
Ianya akan mengupas peruntukan di dalam Akta 172 berhubung KM yang melibatkan :1.4.1
Proses dan prosedur dalam KM dan caj pembangunan secara am
1.4.2
Tatacara membuat laporan penilaian terhadap caj pemajuan.
1.5

Kepentingan Kajian

Kajian ini dijalankan adalah bertujuan untuk mendapatkan mengenal pasti secara
mendalam proses kebenaran merancang (KM) dan tatacara membuat penilaian untuk
tujuan caj pemajuan. Selain daripada itu, penulis juga akan menyenaraikan kepentingan
kajian ini dijalankan adalah seperti berikut:
1.5.1
1.5.2
1.5.3
1.5.4

Pihak Berkuasa Tempatan

Pemaju
Penduduk sekitar
Penilai swasta

1.6

Susun Atur Bab

Secara dasarnya, susunatur bab ini disediakan adalah bertujuan untuk memudahkan
penentuan aspek yang akan dikaji dan menjadi panduan penulisan kajian yang
dijalankan. Susunatur bab ini adalah seperti susunan berikut:

1.6.1

Bab 1

pendahuluan yang mana merupakan satu permulaan kepada tajuk penulisan kajian
dijalankan dimana ia menjelaskan latar belakang yang menjadi asas kepada
pelaksanaan kajian ini. Kandungan bab ini merangkumi perkara-perkara seperti
pengenalan kepada tajuk penulisan, penyataan masalah bagi tajuk penulisan, objektif
kajian, skop kajian, kepentingan kajian, metodologi kajian dan susunatur bab di dalam
penulisan ini.

1.6.2

Bab 2

Ia menerangkan maksud, konsep, proses, latarbelakang dan teori berkaitan caj

pembangunan dan kaedah-kaedah yang digunakan dalam menentukan nilai pasaran
semasa bagi tujuan mendapatkan suatu nilai caj pembangunan itu.

1.6.3

Bab 3

Penulis akan menerangkan mengenai latar belakang kajian kes iaitu membuat penilaian
untuk caj pembangunan yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Tempatan kepada para
pemaju harta tanah.

1.6.4

Bab 4

Penerangan secara lebih lanjut mengenai cara pengumpulan data dan analisis data yang
diperolehi. Hasil daripada analisis data ini, ia berkait rapat dengan objektif kajian yang
dijalankan dan akan menentukan sama ada tercapai atau tidaknya objektif-objektif
tersebut.

1.6.5

Bab 5

Bab 5 adalah rumusan kepada kajian yang dijalankan oleh penulis sepanjang
penulisannya secara menyeluruh. Bab ini akan merumuskan keseluruhan hasil kajian
6

yang dijalankan serta memberikan cadangan dan pandangan penulis sebagai mengakhiri
penulisannya.