‫תרגיל מתכונת נוגדת מציאות – מחירי השכירות בישראל ‪ /‬דור לוי‬

‫הקדמה‪.‬‬
‫באחרונה מככבים בתקשורת פרסומים על מחירי השכירות הגבוהים‪ .‬בתוכנית "ארץ נהדרת" מככב בעל בית קמצן ונכלולי אשר‬
‫עושק את הדיירים בכל פרק בנפרד‪ .‬במסגרת חיפוש נושא לפרקטיקום מצאתי שעמותת ידיד מקדמת שינויים בחוק שנועד לעודד‬
‫בניית דיור להשכרה‪ .‬בין השאר היא דורשת הטלת פיקוח על מחירי הדיור‪.‬‬
‫מכיוון שגם אני שכרתי דירות בעבר‪ ,‬והיום אני משכיר דירה‪ ,‬ועובד בתחום‪ ,‬החלטתי לבדוק האם מחירי שכר הדירה מופקעים‬
‫ומופרכים מעיקרם‪ .‬ברור לי שעבור שוכרי הדירות אכן זה המצב‪ .‬אולם האם זה המצב עבור משכירי הדירות?‬
‫או במלים אחרות‪ :‬האם דירה להשכרה היא כתרנגולת המטילה ביצי זהב?‬

‫מהות הבדיקה‪:‬‬
‫הדרך שמצאתי לבדוק את השאלה‪ ,‬היא להשוות את התשואה שמקבל בעל דירה להשכרה‪ ,‬מול השקעה אלטרנטיבית בשוק ההון‪ .‬את‬
‫נתוני הדיור מצאתי בירחון המחירים באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בירחון מחירים )מעודכן ל‪:(1/2008‬‬
‫מחירים ממוצעים של דירות בבעלות הדיירים )אלפי ש"ח(‪ ,‬לפי אזור מגורים וקבוצות גודל הדירה )חדרים( לוח ‪6.2‬‬
‫‪http://www.cbs.gov.il/www/price_new/a6_2_h.pdf‬‬
‫מחירים ממוצעים של שכר דירה חופשי )ש"ח(‪ ,‬לפי אזור מגורים וקבוצות גודל הדירה )חדרים( לוח ‪6.4‬‬
‫‪http://www.cbs.gov.il/www/price_new/a6_4_h.pdf‬‬
‫העתקתי את הנתונים לקובץ אקסל‪ .‬חישבתי את התשואה על השכרת דירה באופן הבא‪:‬‬
‫שכר דירה לשנה )נתוני לוח ‪ 6.4‬מוכפלים ב ‪ ,(12‬מחולק במחיר הדירה בשקלים )לוח ‪ 6.2‬כפול אלש"ח(‪.‬‬
‫את הנתונים הצגתי ויזואלית בצבעים‪:‬‬
‫תשואה של עד ‪ 3%‬ברקע לבן‪ ,‬בין ‪ 3‬ו ‪ 5%‬בצהוב בהיר‪ ,‬בין ‪ 5%‬ו ‪ 8‬אחוז בצהוב בוהק‪ 8% .‬ומעלה נצבעו באדום‪.‬‬
‫ראוי לציין שלחיסכון בבנק אין את הסיכון של צינור מתפוצץ‪ ,‬דוד מתקלקל‪ ,‬דייר שבורח מבלי לשלם או להחזיר את הדירה כפי‬
‫שקיבלה ‪ -‬או אף גר בדירה ללא תשלום ומסרב לפנותה‪.‬‬
‫חזרתי על החישוב‪ ,‬כאשר על פי נתוני ראובן ביילסקי )מרצה בנושא השקעות בנדל"ן(‪ ,‬משכיר דירה חייב להניח שחודשיים בשנה‬
‫בממוצע הוא לא יקבל שכ"ד‪ ,‬וזה כהקצאת עתודה לתיקונים כאמור לעיל‪.‬‬
‫תדפיס החישוב מצורף כנספח‪.‬‬

‫מה המסקנות שאפשר ללמוד מעיון בתדפיס הזה?‬

‫ראשית הערה מקדימה‪:‬‬
‫אין באמור לעיל במסמך זה משום המלצה להשקיע בדרך זו או אחרת‪ ,‬ומשום קביעה שהשקעה בנדל"ן מכללה אינה כדאית‪.‬‬
‫ולעניין‪:‬‬
‫א‪ .‬ברוב הארץ‪ ,‬וברוב הזמן התשואה על השכרת דירות היא עלובה עד ממוצעת‪ .‬אם ברשותך סכום כסף משמעותי‪ ,‬כזה‬
‫שמאפשר רכישת דירה להשקעה‪ ,‬אין לפסול כלל על הסף השקעה מחושבת וסולידית בשוק ההון‪.‬‬
‫ב‪ .‬התשואה עומדת ביחס הפוך לגודל הדירה‪ .‬ככל שגודל הדירה עולה‪ ,‬התשואה יורדת‪ .‬הדבר מצביע על מחסור חמור במיוחד‬
‫בדירות אלו המעלה את מחירן‪ .‬המחיר העולה דוחף כלפי מעלה את כל השוק‪.‬‬
‫מדוע מתרחש מצב זה? לדעתי מדובר בחסמים שונים שגורמים לכך‪ ,‬שהשכרת דירות לא תהיה כדאית‪ ,‬ולכן הצע הדירות נמוך‬
‫יחסית‪ .‬חסמים אלו גורמים למחסור במיוחד בדירות הקטנות‪ .‬אם היו דירות קטנות‪ ,‬רבים היו מסתפקים בהן‪ ,‬והביקוש לשאר הדירות‬
‫היה יורד‪.‬‬
‫את החסמים אני מחלק לשני סוגים‪:‬‬
‫א‪ .‬חסמים שנובעים מאינטרס של הרשויות המקומיות למשוך אוכלוסיה חזקה‪ .‬הדרך לסנן אוכלוסיות שנחשבות בצדק או שלא‬
‫בצדק ל"פחות טובות" היא לגרום מלאכותית להגדלה של הדירות הנבנות בתחום הרשות‪ .‬העיריות עושות את זה ע"י‬
‫שליטה בו זמנית בשני הפרמטרים הקובעים מה ייבנה‪ .1 :‬שטח הבניה‪/‬אחוזי הבניה שהעירייה מאפשרת לבנות באותו מגרש‬
‫‪ .2‬מספר הדירות שהעירייה מאפשרת לבנות שם‪ .‬דוגמא‪ :‬אם במגרש של דונם‪ ,‬העירייה מאפשרת בניית ‪ 10‬דירות ו‬
‫‪ 100%‬בניה כלומר דירות בשטח של אלף מ"ר‪ ,‬שטח דירה ממוצעת יהיה ‪ 100‬מ"ר‪.‬‬
‫ב‪ .‬חסמים הנובעים מעדיפות להשקעה בנכסים כספיים לעומת השקעה בנדל"ן‪ ,‬כפי שהדגמתי לעיל‪ .‬גם כאשר יש רכישת‬
‫נדל"ן‪ ,‬היא דומה לרכישת חפצי אומנות‪ .‬אנשים מצפים להרוויח מעליית ערך הדירה ולא מהשכרתה‪ .‬התופעה בולטת‬
‫בירושלים‪ ,‬ובמרינות השונות שנבנו‪ .‬רק בירושלים מעריכים שכ ‪ 6000‬דירות עומדות ריקות כדירות רפאים‪ ,‬בעיקר‬
‫באזורי יוקרה כמו ממילא‪.‬‬

‫עמוד ‪ 1‬מ ‪2‬‬

 ‫המלצות‪.‬‬
‫לדעתי‪ ,‬אין משמעות רבה למסמך‪ ,‬אם בעקבותיו אין המלצות כדאי לשפר את המצב‪ .‬ולהלן מספר המלצות לדוגמא‪:‬‬
‫מה כן לעשות? דוגמאות‪:‬‬
‫א‪ .‬בנושא הרשויות המקומיות‪:‬‬
‫א‪ .1.‬לאלץ את העיריות והרשויות המקומיות ע"י ביטול הסמכות לכפות הגבלת מספר דירות בשטח מסוים‪ ,‬והמרתו באילוץ‬
‫לקביעת שונות גדולה ככל האפשר בגודל ובמספר החדרים‪ .‬בשוויצריה מקובלת בניית בניינים גדולים ובהם דירות מכל‬
‫הסוגים‪ .‬כך משפחה יכולה לגור בדירה גדולה‪ ,‬ובמרחק לא גדול הסבתא בדירת סטודיו‪ .‬היום עושים את התרגיל הידוע‬
‫כבניית יחידת הורים בוילה‪.‬‬
‫א‪ .2.‬לעודד עיריות לאשר דירות קטנות‪ ,‬ע"י שינוי חישוב הארנונה‪ ,‬כך שחלק מהסכום לא ייקבע רק על סמך גודל הדירה‪ ,‬אלא‬
‫יהיה גם סכום קבוע לכל דירה‪.‬‬
‫א‪ .3.‬לאפשר במסגרת תמ"א ‪) 38‬תוכנית מתאר ארצית המיועדת לסייע לבעלי דירות לממן חיזוק נגד רעידות אדמה(‪ ,‬בניית‬
‫דירות נוספות גם במקרים שכיום היא לא מאפשרת‪.‬‬
‫א‪ .4.‬לאפשר לבעלי דירות דרך חוקית ומוסדרת לבצע פיצול של דירות‪ ,‬מבלי להסתכן בעבירה על החוק‪.‬‬
‫ב‪ .‬לעודד השכרת דירות שנרכשו להשקעה ועומדות ריקות‪ ,‬בהקטנת הסיכון שבהשכרת דירות‪ .‬ועידוד שיפורים ותחזוקה בדירות‪.‬‬
‫ב‪ .1.‬להכיר לכל המשכירים‪ ,‬כן גם לאנשים פרטיים‪ ,‬בהוצאות תיקונים‪ ,‬שיפוצים והצביעה של דירות להשכרה‪.‬‬
‫בכך יקטן הסיכון שבהשכרת הדירה לשוכר לא מוכר‪ .‬יהיה אינטרס למשכיר להשקיע בדירה‪.‬‬
‫ב‪ .2.‬לבטל את הקטנת הפטור מהכנסות שכ"ד על דירות שמבצע האוצר מדי שנה‪ .‬ולעגן הפטור בחוק‪.‬‬
‫ב‪ .3.‬מתן הטבות במיסוי בהתאם לתקופת ההשכרה במסים כמו מס מכירה ומס שבח‪.‬‬
‫ב‪ .4.‬לממן את אובדן הכנסות המדינה‪ ,‬ע"י מס רכוש על דירות העומדות ריקות‪ ,‬מעל נניח ‪ 10‬חודשים )למשל אחוז לחודש(‪.‬‬
‫ב‪ .5.‬להבטיח למשכירי דירות‪ ,‬שהשקעות שעושה שוכר הדירה‪ ,‬לא יאפשרו לו להיכנס לחסות של חוק הגנת הדייר‪ .‬היום בעל‬
‫דירה תמים‪ ,‬שיאפשר לשוכר שלו לשפץ עלול למצוא את עצמו ללא בעלות מלאה על הדירה‪...‬‬
‫ב‪ .6.‬לחייב את חברות הביטוח למכור פוליסות המכסות רק סיכונים כמו רעידות אדמה בנפרד על פי בחירת המשכיר‪.‬‬
‫מי שראה כיצד נראים תיקונים באמצעות אנשי חברות הביטוח יבין למה‪.‬‬
‫ב‪ .7.‬להקל על משכירי דירות לגבות חובות ‪ -‬למשל לפטור אותם מנושא הערבים המוגנים לפי חוק הערבות )רבים מאתנו‪ ,‬כולל‬
‫מתווכים עדיין לא הבינו את המשמעות של התיקון לחוק זה(‪.‬‬
‫ב‪ .8.‬להקל על משכירי דירות לפנות דיירים שהפסיקו לשלם‪ ,‬שגורמים נזק לרכוש ומסרבים להתפנות‪.‬‬

‫מה לא לעשות?‬
‫לא לקבוע פיקוח על מחירי הדירות להשכרה כפי שמציעה עמותת ידיד‪ ,‬זה יחמיר את המצב‪ .‬שוק הדירות להשכרה לא התאושש עד‬
‫היום מהנזקים שנגרמו בעקבות חוק הגנת הדייר‪ .‬אין לצפות מבעל דירה שמקבל ‪ ₪ 300‬לחודש‪ ,‬שיממן שיפוץ לבניין‪ .‬אלו הן‬
‫דוגמאות לכוונות טובות שהביאו לתוצאות שליליות‪.‬‬

‫ולסיכום‪ ,‬להפסיק לעודד את בניית הדירות להשכרה‪ ,‬ולהתחיל לעודד השכרת דירות!‬
‫עידוד בניית דירות להשכרה‪ ,‬הוא מתכון מועד לבזבוז כספי ציבור וניצול לרעה בתרגילים מוכרים של שינוי ייעוד וכד'‪.‬‬
‫קבלנים לא ערוכים היום לתחזק דירות‪ .‬חלקם עומדים בקושי בדרישות שנת הבדק‪ .‬אם יהיה כדאי להשכיר דירות‪ ,‬אז מטבע הדברים‬
‫יהיה כדאי גם להם להיערך ולבנות להשכרה‪.‬‬
‫ראייה מפוקחת של שוק עבודה דינאמי‪ ,‬והחיים המודרניים שמאלצים אנשים לעבור ממקום למקום‪ ,‬תחייב לעודד צעדים של עידוד‬
‫השכרת הדירות‪ ,‬בין אם בבעלות קבלנים ובין בבעלות אזרחים כמוך וכמוני‪ .‬זה יעיל יותר וגם צודק יותר!‬

‫ביבליוגרפיה וקישורים נוספים‪:‬‬

‫הבינוי בישראל באתר הלמ"ס‪:‬‬
‫‪http://www.cbs.gov.il/webpub/pub/text_page.html?publ=30&CYear=2006&CMonth=1‬‬
‫הצעת חוק דיור בר השגה‪ ,‬התשס"ח‪ 2007‬ח"כ רן כהן‬
‫‪http://www.knesset.gov.il/privatelaw/data/17/3168.rtf‬‬
‫חוק לעידוד בניית דירות להשכרה‪:‬‬
‫נוסח החוק‪:‬‬
‫‪http://www.moch.gov.il/NR/rdonlyres/B01D8CEA-B2B8-41D4-9E51-9800F9738BEF/3089/hok.pdf‬‬
‫הודעה לעיתונות‪ :‬החוק לעידוד בניית דירות להשכרה עבר בקריאה שנייה ושלישית‬
‫‪http://www.moch.gov.il/Moch/Messages/21.03.07.htm‬‬
‫מאמר בקורת‪ :‬חיסול הדיור הציבורי ועולם הפנטזיה של שר השיכון ‪ 25.2.2007‬מאת מיכה רחמן‬
‫‪http://www.haokets.org/article.asp?ArticleID=2157‬‬
‫מאמר בקורת‪ ,‬והצעות לתיקון החוק במסגרת שינויי מדיניות באתר עמותת ידיד‪:‬‬
‫‪http://www.yedid.org.il/NewsMain.asp?id=782‬‬

‫עמוד ‪ 2‬מ ‪2‬‬