‫המדריך המפורט‬

‫לרכישת נדל"ן‪ ‬‬
‫כלים וטיפים לרכישת נדל"ן בישראל‬
 ‫תוכן עניינים‬
‫הערכת שווי וניהול‬ ‫‪4‬‬ ‫הגדרת הפרויקט‬ ‫‪1‬‬
‫משא ומתן‬ ‫מתי כדאי לי לקנות?‬
‫כיצד להעריך את מחיר הנכס?‬ ‫איפה כדאי לי לקנות?‬
‫מחירי השוק בסביבת הנכס‬ ‫איזה סוג נכס כדאי לי לקנות?‬
‫חוזקות וחולשות‬
‫משא ומתן‬ ‫תכנון פיננסי‬ ‫‪2‬‬
‫התקציב הכולל‬
‫תהליך הרכישה‬ ‫‪5‬‬ ‫הון עצמי‬
‫זכרון דברים‬ ‫עזרה ברכישת הנכס‬
‫הסכם המכר‬ ‫הלוואות וחובות‬
‫מיסים‪ ,‬היטלים‪ ,‬עמלות‪ :‬מי משלם מה?‬ ‫מכירה לצורך קנייה‬

‫מציאת הנכס המתאים‬ ‫‪3‬‬

‫מודעות נדל"ן‬
‫שירותי מתווכים וסוכנויות נדל"ן‬
‫סיור בנכס‬
 ‫פרק ‪1‬‬
‫הגדרת הפרויקט‬
 ‫מתי כדאי לי לקנות?‬
‫הזמן הנכון לקנות הוא כשאתם מוכנים!‬

‫אם גם אתם התחלתם לחשוב על רכישת נכס‪ ,‬ותוהים האם זה הרגע הנכון‬
‫עבורכם‪ ,‬אתם לא לבד‪ .‬התלבטות זו משותפת למאות אלפי ישראלים‪ ,‬אשר רוצים‬
‫לקנות נכס אך מפחדים שזה לא הזמן הנכון לקנייה‪ .‬שאלות כמו ‪ -‬אולי עוד‬
‫חודש המחירים ירדו‪/‬יעלו? אולי עדיף לי להמשיך להשכיר כרגע ולחסוך יותר‬
‫כדי להגדיל את ההון העצמי שלי? האם התקציב שלי מאפשר לי לקנות עכשיו?‬
‫‪ -‬תמיד יהיו רלוונטיות‪ .‬במצב שבו מחירי הדירות עולים‪ ,‬כולם חוששים מלרכוש‬
‫במחירי שיא‪ .‬במצב שבו המחירים יורדים‪ ,‬החשש הוא בסופו של דבר לשלם‬
‫מחיר שהוא יקר מדי‪ .‬לכן שאלת ה"מתי כדאי לי לקנות" היא שאלה מצויינת‪ ,‬אך‬
‫התשובה אליה תתאים לכל אחד באופן שונה‪ ,‬בהתאם למיקום ולפרופיל האישי‪.‬‬
‫אחד הגורמים המשמעותיים בהחלטה הוא המוכנות להתחיל שלב חדש בחיים‬
‫והתיישבות בבית משלכם‪ .‬ייתכן שהזמן המתאים יגיע כאשר אתם מרגישים בנוח‬
‫עם השיקולים הכלכליים‪ ,‬המקצועיים והאישיים‪.‬‬
‫החלטתם לקנות? כאן באימו ישראל‬
‫תוכלו למצוא את כל מודעות הנדל"ן‬ ‫אם הגעתם למדריך זה‪ ,‬נראה שכבר קבעתם שעכשיו הוא הזמן המתאים‪.‬‬
‫הרלוונטיות בישראל‪ ,‬בלשונית‬ ‫במדריך זה תמצאו טיפים והסברים פשוטים עבור כל הנושאים המורכבים‬
‫"חיפוש נכסים‪.‬‬ ‫הנלווים לתהליך הרכישה‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪4‬‬

 ‫איפה כדאי לי לקנות?‬
‫הכל תלוי בכוונות שלכם!‬

‫גם כאן‪ ,‬הכל תלוי בפרויקט שלכם ובמה שאתם רוצים לעשות עם הנכס‪ .‬אם אתם רוצים נכס‬ ‫כדי לבחור מיקום מתאים‬
‫להשקעה‪ ,‬כדי להשכיר אותו ולהרוויח דמי שכירות חודשיים‪ ,‬יתכן כי המיקום המועדף עליכם‬ ‫לנכס‪ ,‬צריך להתייעץ ולסקור‬
‫יהיה שונה לעומת המיקום שתבחרו לרכוש דירה או בית למגורים‪ .‬בקניית דירת מגורים‪,‬‬ ‫אפשרויות שונות‪ ,‬לזהות‬
‫הדבר המשמעותי ביותר הוא לקחת בחשבון את הצרכים והרצונות האישיים שלכם‪ ,‬ולא רק‬ ‫השפעות ולחשוב על הניהול‬
‫את הרווחיות והכדאיות הכלכליות של העסקה‪ .‬לרוב תעדיפו נכס למגורים באזור מבוקש‪,‬‬ ‫והשכרת הנכס‪ .‬חשוב להתייעץ‬
‫כגון בקרבת פארק או באזור מפותח (כמובן‪ ,‬בהתאם לצרכים האישיים והמקצועיים שלכם)‪.‬‬
‫חשוב להשקיע בדירה שנראית טוב בעיניכם ומתאימה להעדפות שלכם‪.‬‬ ‫עם מומחים ולקחת בחשבון‬
‫את המידע הרלוונטי‪.‬‬
‫בניגוד לכך‪ ,‬כאשר מדובר ברכישת דירה למטרות השקעה‪ ,‬הנתונים הפיננסיים הם הדבר‬
‫המרכזי‪ .‬לכן‪ ,‬כדאי לחפש דירה באזור מתפתח שטרם הפך לפופולרי‪ ,‬בתקווה שהאזור‬
‫יתפתח בעתיד‪ .‬יש גם לקחת בחשבון שתשואת השכירות באזורי גוש דן והמרכז נעה סביב‬
‫‪ 2.5%‬בעוד שתשואת השכירות באזורי פריפריה עלולה להיות סביב ‪( 4.5%‬נתונים‬
‫משוערים)‪ .‬אמנם‪ ,‬צריך גם להתמקד ולראות מעבר רק לתשואה הפיננסית המשוערת‪ .‬נכון‬
‫שאחוזי תשואה עשויים להיות גבוהים בערים מסוימות‪ ,‬אך כדאי לזכור שככל שהנכס מרוחק‬
‫יותר ממקום המגורים שלכם‪ ,‬כך גם ניהול השכרת הדירה יהיה יותר מסובך וידרש יותר זמן‬
‫ומאמץ‪ .‬ניהול דירה ממרחק של ‪ 120‬ק"מ יכול לגרום לבעיות לוגיסטיות‪ ,‬הוצאות בדרכים וזמן‬
‫משוערך לפתרון בעיות מרחוק‪ .‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪5‬‬

 ‫איזה סוג נכס כדאי לי לקנות?‬
‫כדי להחליט איזה סוג נכס לקנות‪ ,‬תחילה עליכם להחליט מה יותר חשוב לכם ‪ -‬סוג הנכס או המיקום‪.‬‬

‫אם אתם בוודאות רוצים לגור בבית פרטי‪ ,‬חפשו נכסים בפרברים ולא במרכז עיר‬
‫גדולה‪ .‬מנגד‪ ,‬אם אתם מעדיפים קרבה למקומות מסוימים כמו עבודה‪ ,‬בתי ספר‬
‫וחנויות‪ ,‬ומתכננים להיעזר בתחבורה ציבורית‪ ,‬יהיה לכם הרבה יותר קל למצוא‬
‫דירה בעיר‪.‬‬ ‫איזה נכס כדאי לכם לבחור?‬
‫מעבר למיקום‪ ,‬יש פקטורים נוספים שיש לקחת בחשבון תמיד‪ ,‬ללא תלות בעיר‬
‫או אזור שאליו אתם רוצים לעבור‪.‬‬
‫ככלל‪ ,‬דירות דורשות פחות תחזוקה מכיוון שיש חלקים בבניין שאחזקתם נמצאת‬
‫באחריות ועד הבית (כלומר לא צריך לשפץ את הגג או את חזית הבניין על‬
‫חשבונכם בלבד וכו')‪ .‬כמובן שהשטח מחוץ לנכס כמעט תמיד יהיה מצומצם יותר‬
‫במקרה של דירה בהשוואה לבית פרטי‪ ,‬כך שההתאמה של השכונה הופכת‬ ‫בזכות מערכת החיפוש תוכלו לבחור‬
‫להיות חשובה ביותר‪ .‬‬ ‫את כל הקריטריונים והפילטרים‬
‫בתים פרטיים לרוב מרווחים יותר ואף כוללים גינה‪ ,‬כך שלעיתים קרובות נחשב‬ ‫החשובים לכם כדי לראות את האופציות‬
‫אידיאלי עבור משפחות עם ילדים‪ .‬באופן כללי בית פרטי מאפשר יותר אוטונומיה‬ ‫הרלוונטיות ביותר עבורכם!‪ ‬‬
‫ופרטיות‪ ,‬אך חשוב לזכור שהוא מגיע עם אחריויות נוספות מבחינת ניהול‬
‫ואחזקה‪ .‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪6‬‬

 ‫פרק ‪2‬‬
‫תכנון פיננסי‬
 ‫לפני שתקבעו את סכום ההון העצמי ואת גובה המשכנתא אותו תוכלו לקבל‪ ,‬חובה קודם כל‬
‫להבין מה הסכום הכולל הדרוש לכם לשם רכישת הבית שאתם רוצים‪ .‬אתם צריכים לקחת‬
‫בחשבון לא רק את מחיר העלות אלא גם הוצאות נוספות כגון מיסים‪ ,‬תשלומים לנוטריון‪,‬‬
‫ועלויות שיפוץ במקרה הצורך‪ .‬כדי להימנע מהפתעות לא נעימות שעשויות לצוץ במהלך תהליך‬
‫הרכישה‪ ,‬חשוב לבנות תקציב מראש‪.‬‬

‫התקציב‬ ‫להלן סיכום של כלל העלויות שיש לקחת בחשבון‪:‬‬

‫הכולל‬ ‫מחיר הנכס‬

‫זוהי כמובן ההוצאה העיקרית‪ .‬על מנת להשוות מחירי נכסים שמעניינים אתכם‪ ,‬השתמשו‬
‫במנוע החיפוש המתקדם שלנו או צרו קשר איתנו‪ ‬ישירות‪.‬‬
‫אל תשאירו פתח‬
‫להפתעות‪ ,‬קחו בחשבון‬ ‫מס הרכישה‬
‫את כלל העלויות‬
‫הרלוונטיות ותתכננו את‬ ‫הסכום הגבוה השני בדרך כלל‪ .‬גובה המס נע בין ‪ 0‬ל‪ 10%-‬ממחיר הנכס‪ .‬לעיתים ניתן לקבל‬
‫רכישת הנכס שלכם‬ ‫הטבות מס‪ ,‬למשל עבור משפרי דיור או עבור יישובים מזכים‪ .‬‬
‫ביעילות!‪ ‬‬ ‫שיפוצים‬
‫לעיתים יש צורך בשיפוץ הנכס שדורש תקציב גדול יותר מהמתוכנן‪ .‬עליכם להחליט אם‬
‫העבודות באמת הכרחיות ואם כן‪ ,‬להעריך את העלות הכוללת שלהן‪ .‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪8‬‬

 ‫מדד תשומות הבנייה (מחירון דקל)‬
‫פקטור נוסף שיכול להשפיע על התקציב שלכם בעת רכישת נדל"ן מקבלן‪ .‬מדד‬
‫זה קשור לעלויות חומרי הגלם הדרושים לבנייה אשר כל הזמן משתנות ויכול‬
‫להשפיע על המחיר הסופי של הנכס בצורה משמעותית‪ ,‬עם עלייה של ‪4-5%‬‬
‫במחיר‪ .‬‬
‫הוצאות משפטיות‬
‫הוצאות צפויות בעת רכישת בית‪ ,‬לרוב מגיעות לאחוז בין ‪ 0.5-2%‬ממחיר הנכס‪,‬‬
‫לא כולל מע"מ‪ .‬בישראל‪ ,‬תפקידו של עורך הדין שלכם הוא להגן על‪ ‬האינטרסים‬
‫שלכם ולמלא תפקיד נוטריון‪ :‬אימות משפטי‪ ,‬עריכת חוזה‪ ,‬הצהרת מס‪ ,‬רישום‬
‫רכוש וסיוע בחתימות‪ .‬מדובר בשירות חיוני ולכן חשוב לכלול הוצאות משפטיות‬
‫בתקציב שלכם מההתחלה‪.‬‬
‫תשלום לסוכנות או סוכן נדל"ן‬
‫אין להתעלם מהוצאה זו אלא אם כן אתם נחושים בדעתכם למצוא נכס לבד‪ .‬אם‬
‫השתמשתם בשירותיו של סוכן או סוכנות נדל"ן‪ ,‬תצטרכו לשלם לו עמלה של עד‬
‫‪ 2%‬ממחיר הרכישה‪ ,‬ללא מע"מ‪.‬‬
‫לסיום‪ ,‬אל תשכחו לכלול את הוצאות ההובלה בתקציב הכולל שלכם‪ ,‬במיוחד אם‬
‫אתם עוברים לעיר אחרת‪ .‬עלויות ריהוט הן גם הוצאה חיונית נוספת שיש לקחת‬
‫בחשבון במידת הצורך‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪9‬‬

 ‫הון עצמי‬
‫התחילו לבנות תוכנית פיננסית על ידי חישוב ההון העצמי שלכם‪ ,‬צעד מכריע ברכישת נכס!‬

‫המקדמה היא סכום הכסף שאתם משלמים מראש בעת רכישת נכס‪ .‬ניתן לשלם את המקדמה‬
‫באמצעות מגוון מקורות כגון חסכונות‪ ,‬ירושה‪ ,‬מכירה חוזרת של נכס או מרווחי חברה‪ .‬‬
‫בנק ישראל מגביל את סכומי המשכנתא בהתאם למחיר הדירה הנרכשת‪ ,‬מה שאומר שההון‬
‫העצמי שלכם צריך להשלים את התעריפים שנקבעים על ידי בנק ישראל‪:‬‬
‫לרכישת נכס ראשון‪ ,‬הבנק אינו יכול להלוות יותר מ‪ 75%-‬מעלות הנכס‪ ,‬כלומר ההון העצמי‬
‫צריך להסתכם ב‪ 25%-‬לפחות‪.‬‬
‫עבור רכישת נכס חדש בשילוב מכירה חוזרת של נכס קיים (למשל משפרי דיור)‪ ,‬ההון‬
‫העצמי המינימלי מסתכם ב‪.30%-‬‬
‫לרכישת נכס להשקעה‪ ,‬או לצורך לקיחת משכנתא מכל סיבה אחרת‪ ,‬ההון העצמי מסתכם‬
‫ב‪.50%-‬‬
‫הלוואות לרכישת נכסים מוזלים יכולות להגיע ל‪ 90%-‬ומעלה‪ ,‬ובמקרים מסוימים מחייבות הון‬
‫עצמי הנע בין ‪ ₪ 60,000-100,000‬בלבד‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪10‬‬

 ‫ריבית מופחתת להחזר משכנתא‬
‫בישראל קיימים שני סוגים של הלוואות נדל"ן‪ :‬משכנתא הניתנת על ידי‬
‫המדינה‪ ,‬הנקראת "משכנתא ממשלתית"‪ ,‬ומשכנתא שניתנת על ידי בנקים‬
‫שונים "הלוואות בנקים"‪.‬‬
‫עולים חדשים יכולים לקבל משכנתא למימון רכישת בית במידה והם עומדים‬
‫עזרה ברכישת‬ ‫בקריטריונים ובעלי תעודת זכאות‪ .‬סכום ההלוואה נקבע על פי שיטת נקודות‬
‫לפי מצב משפחתי‪ ,‬גיל‪ ,‬זמן שהייה בישראל ועוד‪ .‬חיילים משוחררים שסיימו‬
‫הנכס‬ ‫שירות צבאי או אזרחי מקבלים גם הם סיוע ויכולים להתשמש בפיקדון האישי‬
‫לרכישת דירה‪ .‬נכים‪ ‬בדרגה של ‪ 20%‬ומעלה יכולים לזכות בהלוואה לסיוע‬
‫ניתן להשלים את ההון העצמי‬ ‫בדיור‪ .‬ההלוואה כוללת רכישת דירה ראשונה‪ ,‬החלפת דירה או סיוע בתשלום‬
‫שלכם באמצעות הלוואות‬ ‫משכנתא במקרים מעיקים‪ ,‬וגם שיפוץ הדירה‪ .‬כמו כן‪ ,‬קיימת לנכים אפשרות‬
‫מסובסדות או הפחתות מס‪,‬‬ ‫לקבל הלוואה לצורך התארגנות ראשונית בדירה החדשה‪ .‬הסכום המקסימלי‬
‫של ההלוואה נקבע על פי המטרה שלה‪ ,‬דרגת הנכות וההוצאות המתואמות‪.‬‬
‫בהתאם למעמדכם בישראל‪.‬‬ ‫סכומי ההלוואה מצוינים על ידי משרד הבטחון‪.‬‬
‫אנו ממליצים בחום להשוות בין ההלוואות המוצעות על ידי בנקים שונים –‬
‫לכל אחד מהם תנאים וריביות שונות‪ ,‬שלעיתים ניתן להתמקח איתם על מנת‬
‫לקבל את התנאים הטובים ביותר‪ .‬אל תהססו לפנות ליועץ משכנתאות‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪11‬‬

 ‫מס רכישה מוזל לעולים חדשים‪.‬‬
‫עולים חדשים זכאים למס רכישה מופחת על נדל"ן שנרכש בישראל‬
‫במשך ‪ 7‬שנים ממועד העלייה‪ .‬על מנת לקבל הנחה זו עליכם‬
‫להגיש בקשה למחלקת הארנונה בעיר בה נמצא הנכס ולמסור את‬
‫המסמכים הנדרשים‪.‬‬
‫הנחה למשתתפים בתכנית "מחיר למשתכן"‪.‬‬
‫כפי שאתם מבינים‪ ,‬מאוד חשוב‬
‫להישאר מעודכנים כדי לקבל את כל‬ ‫משרד הבינוי והשיכון בישראל משיק באופן שוטף תוכניות דיור‬
‫הסיוע הכלכלי האפשרי‪ .‬אל תהססו‬ ‫מוזלות כמו "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה" במטרה לסייע‬
‫לפנות אלינו‪ ,‬אנו באימו ישראל נשמח‬ ‫לאנשים לרכוש נדל"ן‪ .‬תוכניות אלו עשויות לכלול תמריצים כספיים‬
‫להדריך אתכם ברכישת נכס‪.‬‬ ‫עבור קונים זכאים‪ ,‬כמו גם הגבלות על מכירה חוזרת ושימוש בנכס‬
‫הנרכש‪ .‬תכניות אלו פתוחות לזוגות נשואים או ידועים בציבור‪,‬‬
‫רווקים‪ ,‬אלמנים או גרושים מעל גיל ‪ ,35‬הורים עצמאיים‬
‫(חד‪-‬הוריים) עם ילד מתחת לגיל ‪ 21‬ורווקים עם מוגבלות בני ‪21‬‬
‫ומעלה‪ .‬חשוב לבדוק את קריטריוני הזכאות לכל תכנית שמוצעת‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪12‬‬

 ‫הלוואות והחזרי משכנתא‬
‫לקיחת משכנתא עלולה להיות כאב ראש אמיתי‪ ,‬במיוחד אם אין לכם ניסיון עם בנקים וללא עזרה במשפחה או אנשי‬
‫מקצוע‪.‬‬

‫בניגוד לבריטניה‪ ,‬שם קיבולת החוב מוגבלת ל‪ 33%-‬מההכנסה‬

‫החודשית שלכם‪ ,‬או ארה"ב‪ ,‬שבה היא מוגבלת ל‪ 28%-‬מההכנסה‬
‫החודשית שלכם‪ ,‬בישראל הבנק מאפשר החזר משכנתא חודשי של עד‬
‫‪ 50%‬משכרכם‪ .‬מגבלת הזמן להחזר ההלוואה היא ‪ 30‬שנים לכל היותר‪.‬‬
‫שימו לב שאין דבר כזה משכנתא ללא ריבית לצורך רכישת נכס‪ .‬על מנת‬
‫לקבל משכנתא עליכם לספק הוכחת הכנסה שתאפשר לבנק לחשב את‬
‫כושר ההחזר שלכם‪ .‬אנו ממליצים לנהל משא ומתן על תנאי המשכנתא‬
‫מול בנקים שונים או להיעזר ביועץ משכנתאות או עורך דין‪ .‬כאמור‪ ,‬עולים‬
‫שימו לב! אם אתם עומדים לקחת משכנתא‬ ‫חדשים ו‪/‬או בעלי מוגבלויות בדרגת נכות מעל ‪ 20%‬יכולים להנות‬
‫לצורך רכישת נכס‪ ,‬חשוב ביותר לקבל‬ ‫ממשכנתא בריבית מופחתת‪ .‬עם זאת‪ ,‬חשוב להשוות בין הצעות‬
‫אישור עקרוני מהבנק לגבי הסכום אותו‬ ‫למשכנתאות מבנקים שונים‪ ,‬שכן ייתכן כי תוצע לכם עסקה טובה יותר‬
‫אתם מעוניינים ללוות‪ ,‬עוד לפני שאתם‬ ‫כתוצאה ממשא ומתן ותחרות בין הבנקים‪ .‬‬
‫מתחילים לראות בתים‪ .‬ניתן לעלות בקשה‬
‫לאישור זה באתרי הבנקים‪ .‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪13‬‬

 ‫מכירה לצורך קנייה‬
‫למכור או לקנות קודם? זו השאלה שיש לשאול אם ברצונכם לממן רכישה של בית חדש על ידי מכירה חוזרת של נכס‪ .‬לכל‬
‫אופציה יש יתרונות וחסרונות ותצטרכו להחליט מה סדר הפעולות הנכון לכם‪.‬‬
‫מכירה קודם‬
‫למרות שהאפשרות הזו עשויה להיראות מלחיצה‬
‫יותר בהתחלה‪ ,‬יש לה כמה יתרונות‪ .‬על ידי מכירה‬
‫קודם תוכלו לקבל חלק מסכום המכירה מבעוד‬
‫מועד‪ ,‬ובכך להבטיח בסיס כלכלי לרכישת ביתכם‬
‫הבא‪ .‬כמו כן‪ ,‬תדעו בדיוק כמה כסף עומד לרשותכם‬
‫לרכישת הנכס החדש‪ .‬החוכמה במקרה זה היא‬
‫להתקדם עם "מכירה ארוכה" המבטיחה את פינוי‬
‫הנכס רק עוד חצי שנה‪ ,‬ובכך לאפשר מספיק זמן‬
‫למציאת בית חדש‪ .‬עם זאת‪ ,‬עליכם להקפיד לנהל‬
‫את הכסף שאתם מקבלים ולהימנע מבזבוזו בטרם‬
‫עת‪.‬‬
‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬
‫קנייה קודם‪ ‬‬
‫קנייה של נכס חדש לפני מכירה חוזרת של נכס‬
‫בבעלותכם למעשה מבטיחה לכם בית; לא תצטרכו‬
‫להסתכן בצורך לשכור דירת ביניים או לחזור לגור‬
‫עם ההורים‪ .‬עם זאת‪ ,‬במקרה זה חשוב מאוד‬
‫להעריך נכון את שווי הנכס שלכם ולבחון היטב את‬
‫מצב השוק מראש‪ ,‬זאת על מנת להימנע מרכישת‬
‫נכס במחיר שלא תוכלו לעמוד בו‪ .‬לצורך הבטחת‬
‫מימון‪ ,‬עליכם לכסות את סכום ההון העצמי (מינימום‬
‫‪ 30%‬כפי שהוסבר לעיל)‪ .‬סכום זה יכול להגיע‬
‫מחסכונות אישיים‪ ,‬משכנתאות או הלוואות גישור‪,‬‬
‫הניתנות לפרקי זמן קצרים ובתנאי שיוחזרו לאחר‬
‫מכירת הנכס‪.‬‬
‫‪14‬‬
 ‫פרק ‪3‬‬
‫מציאת נכס‬
 ‫מודעות נדל"ן‬
‫כיום‪ ,‬כ‪ 95%-‬מהקונים מחפשים נכסי נדל"ן באינטרנט!‬
‫חפשו את הנכס האידיאלי עבורכם‪,‬‬
‫בהתאם לקריטריונים החשובים‬
‫לכם‪ ,‬בעמוד הבא!‬ ‫כאן באימו ישראל אנו מציעים לכם הזדמנות להיחשף למודעות נדל"ן המפורסמות על ידי אנשים‬
‫פרטיים וסוכני נדל"ן כאחד‪ .‬אנו דוגלים בבדיקת כל מודעה ומודעה לפני פרסומן באתר‪ ,‬על מנת‬
‫להבטיח את החוויה הטובה ביותר שניתן‪ .‬אנו מאמינים שזו זכותכם לקבל את כל הפרטים‬
‫החשובים מבעוד מועד; אנו מאשרים רק מודעות הכוללות את המחיר המבוקש‪ ,‬תמונות באיכות‬
‫גבוהה ותיאור מפורט אודות הנכס‪ .‬יתרה מכך‪ ,‬הצוות שלנו מתרגם כל מודעה לארבע שפות‪:‬‬
‫אנגלית‪ ,‬עברית‪ ,‬צרפתית ורוסית‪ .‬זה מאפשר לכם לחפש ולמצוא בקלות את הנכס שאתם‬
‫חולמים עליו‪ ,‬בשפה שהכי נוחה לכם‪.‬‬
‫על מנת להימנע מפספוס מודעות הנדל"ן החדשות המתפרסמות מדי יום באימו ישראל‪ ,‬אנו‬
‫ממליצים בחום להירשם לשירות התראות מותאם אישית בדוא"ל‪ .‬שירות זה יאפשר לכם לראות‬
‫את כל הנכסים העונים על הקריטריונים שבחרתם ברגע שהם מתפרסמים‪ ,‬ובכך חוסך לכם‬
‫הרבה זמן ואנרגיה‪ .‬עם זאת‪ ,‬חשוב לא לצמצם מדי את קריטריוני החיפוש שלכם‪ ,‬כדי לא לפספס‬
‫נכס שיכול להתאים לצורכיכם‪.‬‬
‫ישנן עוד פלטפורמות רבות לחיפוש נדל"ן בישראל‪ ,‬כמו יד‪ ,2‬קבוצות פייסבוק‪ ,‬מדלן ועוד‪ .‬עם‬
‫זאת‪ ,‬אף אחד מהם לא עומד בסטנדרטים הגבוהים שלנו לפרסום מודעות‪ ,‬וקל מאוד ללכת‬
‫לאיבוד בין שלל המודעות הלא רלוונטיות‪ .‬בנוסף‪ ,‬אף אחד מהאתרים הללו לא מציע מודעות‬
‫באנגלית ובשפות אחרות‪ ,‬ורוב המודעות בפייסבוק מפורסמות על ידי מתווכים במקום ישירות על‬
‫ידי הבעלים‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪16‬‬

 ‫שירותי מתווכים במקרקעין‬
‫כשמתחילים לחפש נכס לרכישה‪ ,‬אחת השאלות הראשונות שכדאי לכם לשאול את עצמכם היא‪ :‬האם להיעזר בשירותיו‬
‫של מתווך או סוכנות נדל"ן?‬

‫כיום‪ ,‬מציאת בית למכירה ישירות מבעל הנכס הפכה לפחות שכיחה‪ ,‬וקל יותר‬
‫להצליח באמצעות סוכן נדל"ן‪ .‬הדבר אינו נכון במקרה של השכרה‪ .‬רוב הנכסים‬
‫המפורסמים על ידי בעלי נכס הם להשכרה ולא למכירה‪ .‬המשמעות היא שקל‬
‫למצוא נכס להשכרה באינטרנט מבלי להתעסק עם מתווך ולשלם עמלת תיווך‪.‬‬
‫אולם‪ ,‬לשימוש בסוכן או סוכנות נדל"ן יש יתרונות רבים‪ :‬הוא יחסוך לכם שעות של‬
‫חיפוש אחר נכסים העונים על הקריטריונים שלכם‪ ,‬יקבע פגישות עם הבעלי דירה‪,‬‬
‫ולרוב יתאם ביקורים במספר נכסים ביום אחד ובכך יחסוך לכם זמן‪ ,‬וכמו כן ינהלו‬
‫במקומכם את משא ומתן עם בעלי נכס ואת תאריך הפינוי‪ .‬עם זאת‪ ,‬חשוב לוודא‬
‫שלסוכן יש רישיון תיווך לפני ביקור בנכס וחתימה על חוזה הזמנת שירותי תיווך‪.‬‬
‫סוכן מנוסה ומוכשר יוכל להדריך אתכם ביעילות בחיפוש וילווה אתכם בשלבים‬
‫הראשונים של הרכישה‪ .‬כמו כן‪ ,‬חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לשירות‬ ‫לחצו כאן לרשימה של כל‬
‫זה בעת בניית תקציב לרכישת בית‪ .‬שימו לב שעלויות אלו עשויות להתקזז עם‬ ‫סוכני הנדל"ן באתר אימו‬
‫היתרונות המשמעותיים שיש בשימוש בשירותיו של סוכן נדל"ן‪.‬‬ ‫ישראל‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪17‬‬


‫ביקור בנכס‬
‫מה עליי לבדוק במהלך‬
‫הביקור? אילו שאלות עליי‬
‫לשאול? לאילו פרטים עליי‬
‫לשים לב?‬
‫אל תשכחו שחשוב לארגן את הביקורים‬
‫בנכסים השונים היטב כדי למנוע בלבול‬
‫ביניהם בהמשך‪ .‬אנחנו ממליצים על יצירת‬
‫קובץ ממוחשב עבור כל נכס שתבקרו בו‪,‬‬
‫תוך ציון הכתובת‪ ,‬פרטי ההתקשרות של‬
‫הבעלים ורישום הערות במהלך הביקור‪.‬‬
‫חשוב גם לצלם תמונות רבות ולתייק אותן‬
‫בהקדם האפשרי כדי למנוע ערבוב שלהן‬
‫עם תמונות מנכסים אחרים‪ .‬‬
‫ביקור בנכסים שמעניינים אתכם הוא קריטי ומאפשר לכם לוודא את קיומם של אלמנטים חשובים‬
‫רבים‪ .‬לדוגמא‪:‬‬
‫המצב הכללי של הנכס‪ :‬חפשו סימני בלאי או פגמים‪.‬‬
‫חלוקת החדרים‪ :‬שימו לב לניצול השטח ולחללים "אבודים"‪.‬‬
‫בהירות וחשיפה לשמש‪ :‬שימו לב לאור השמש ולנוף‪.‬‬
‫רעש ובידוד‪ :‬האזינו לרעשים מבחוץ ובדקו את טיב הבידוד‪ .‬האם יש קווי רכבת בקרבת הדירה?‬
‫בתי ספר? אל תשכחו לבדוק את מצב התקרה‪ ,‬הקירות והחלונות‪.‬‬
‫חשוב לשאול את המשכיר או את סוכן הנדל"ן לגבי הפרטים הטכניים‪ :‬כיצד פועל המיזוג? האם יש מזגן‬
‫מיני מרכזי? איך השכנים? מתי עברת לגור בנכס? מה גובה החשבונות והמסים הממוצע? איך‬
‫השכונה?‬
‫כמו כן‪ ,‬כדאי לבדוק אם לדירה יש חניה פרטית הרשומה בטאבו‪ ,‬וכן כל שטח אחסון או מחסן‪.‬‬
‫דבר נוסף שאנו ממליצים עליו בחום הוא לפגוש ולשוחח עם מספר שכנים בבניין ולבחון את מצב‬
‫השטחים המשותפים כדי לקבל מושג על איכותם‪.‬‬
‫אם הנכס מצא חן בעיניכם‪ ,‬תמיד כדאי לעשות ביקור שני בזמן שונה כדי לוודא שאתם עדיין מעוניינים‪.‬‬
‫זכרו שכאשר אתם מבקרים בבית‪ ,‬ישנם קריטריונים נוספים שעשויים להיות רלוונטיים ושיש לקחת‬
‫בחשבון‪ :‬מה גודל החצר? האם היא מטופחת? בדקו גם את הגג‪ ,‬החזית‪ ,‬הקירות וכו'‪ ,‬כי אם תגלו‬
‫בעיות לאחר המכירה‪ ,‬אתם אלה שתצטרכו לממן את השיפוצים‪.‬‬
‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪18‬‬
 ‫פרק ‪4‬‬
‫הערכת שווי‬
‫וניהול משא‬
‫ומתן‬
 ‫הערכת מחיר של נכס יכולה להיות קשה עבור קונים שלא‬
‫ביצעו סקר שוק קודם‪ .‬הערכה מדויקת של שווי הבית‬
‫חשובה למשא ומתן‪ .‬ישנן מספר שיטות להערכה נכונה של‬
‫המחיר‪:‬‬
‫ראשית כל‪ ,‬תוכלו לבדוק מול סוכן הנדל"ן איתו אתם‬
‫כיצד להעריך את‬ ‫עובדים האם לדעתו הנכס תואם את מחיר השוק‪ .‬אם סוכן‬
‫הנדל"ן שלכם מקצועי ואתם סומכים עליו‪ ,‬ייתכן שהאופציה‬
‫מחיר הנכס?‬ ‫הזו מספיקה‪ .‬אפשרות נוספת היא להיעזר בשמאי‪ .‬השמאי‬
‫יחקור את הנכס על ידי איסוף מידע מהרשויות המקומיות‪,‬‬
‫הערכת המחיר האמיתי של נכס אינה‬ ‫בדיקת המצב התכנוני‪ ,‬זכויות הקניין‪ ,‬תוספות בנייה‪,‬‬
‫משימה קלה‪ .‬בעלי נכסים מחפשים למכור‬ ‫כשירות הנכס ופרטים על עסקאות באזור‪ .‬לאחר מכן הוא‬
‫במחיר הגבוה ביותר האפשרי בעוד שקונים‬ ‫יספק דוח מלא על הנכס‪ ,‬כולל מידע על מחירי נכסים‬
‫מחפשים לקנות במחיר הנמוך ביותר‬ ‫דומים באזור‪ ,‬מה שיספק לכם רעיון מדויק יותר לגבי השווי‬
‫האפשרי‪.‬‬ ‫האמיתי של הנכס‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪20‬‬

 ‫לאלו שלא מעוניינים להיעזר בשמאי‪ ,‬ניתן להעריך לבד‬
‫את מחיר הנכס‪ ,‬בעיקר על ידי השוואתו לנכס דומה ככל‬
‫האפשר‪ .‬ניתן לבדוק את הדירות שנמכרו באותו בניין‪ ,‬אך‬
‫קחו בחשבון שהדירות עשויות להיות שונות מבחינת גודל‬
‫וחלוקה החדרים‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬מומלץ לבקר באתר של אימו ישראל להשוואת‬
‫מחירים וקריטריונים של נכסים דומים באותה שכונה‪ ,‬או‬
‫לבקר באתר הנדל"ן הממשלתי לקבלת מידע על כל‬
‫הנכסים שנמכרו בכתובת הנבחרת ובסביבתה‪ .‬תוכלו‪ ‬‬
‫למצוא גם מידע רב על סביבת הנכס‪.‬‬

‫דעת מומחי אימו ישראל‪ :‬בדומה לכך שמקובל לקחת‬

‫רכב יד שנייה לטסט לפני שרוכשים אותו ‪ -‬זה עוד יותר‬
‫חשוב כשקונים בית! רכישת נכס בעזרת מומחה‬
‫בתחום תסייע לכם להימנע מהפתעות לא נעימות‬
‫בעתיד‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪21‬‬

 ‫מחירי השוק בסביבת הנכס‬
‫חדשות טובות‪ :‬מאז ‪ ,2013‬המדינה מנגישה לציבור מידע אודות עסקאות הרכישה שהתבצעו סביב כתובת נתונה!‬

‫כדי למצוא את הפרטים הללו‪ ,‬היכנסו לאתר הנדל"ן‬

‫הממשלתי והזינו את הכתובת הרלוונטית‪ .‬לאחר מכן תוכלו‬
‫לבחור את מספר החדרים שתרצו להשוות‪.‬‬
‫לאחר שכל נתוני המכירות העדכניים יהיו בידיכם‪ ,‬בחרו נכסים‬
‫בעלי מאפיינים דומים לזה שאתם רוצים להעריך (סוג הנכס‪,‬‬
‫גודל‪ ,‬קומה‪ ,‬שנת בנייה וכו')‪ .‬לאחר מכן‪ ,‬חישבו את‬
‫המחיר‪ ‬הממוצע למ"ר עבור מכירות אלו כדי לאמוד את מחירי‬
‫הנדל"ן בשכונה‪ .‬‬
‫כאן באימו ישראל הפכנו את הדברים לקלים עוד יותר ‪ -‬כל‬
‫המודעות כבר כוללות את מחיר הנכס למ"ר!‬
‫היתרון הגדול במידע הזה ‪ -‬הוא מדויק ובלתי ניתן לערעור‪ ,‬כך‬
‫שתוכלו להשתמש בו כדי לנהל משא ומתן על המחיר של‬
‫הנכס שאתם מעוניינים לרכוש‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪22‬‬

 ‫חוזקות וחולשות‬
‫ישנם מאפיינים מסוימים בתחום הנדל"ן שהשווי שלהם מוערך פה אחד‪ ,‬ללא קשר להעדפות פרטניות‪.‬‬

‫על ידי שימוש במחירים הממוצעים של נדל"ן בשכונה‬

‫מסוימת‪ ,‬ניתן לקבוע טווח מחירים לנכסים באותה‬
‫שכונה‪ .‬טווח זה יאפשר לכם לאמוד מחירים מבוקשים‬
‫ולדעת האם ההצעה יחסית הוגנת‪ ,‬נמוכה או גבוהה‪.‬‬
‫מאפיינים שונים של נכס כמו מעלית או מיקום בקומה‬
‫גבוהה‪ ,‬יכולים להשפיע על השווי הכולל שלו‪ .‬כך‬
‫למשל‪ ,‬נוכחות מעלית בבניין עשויה להוסיף ‪10%‬‬
‫למחיר הממוצע‪ ,‬בעוד שדירה בקומה גבוהה בבניין‬
‫ללא מעלית עשויה להוריד את ערכה בין ‪.10-15%‬‬
‫משום כך‪ ,‬חשוב למקם את הנכס ביחס לסכום‬
‫מינימלי ומקסימלי‪ ,‬לאחר בחינת כל מאפייניו‬
‫הספציפיים‪ .‬הטבלה הבאה מציגה אומדן של רווחי‬
‫ההון וההפסדים השונים שיש לקחת בחשבון‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪23‬‬

 ‫חוזקות וחולשות‬
‫אחוזים‬ ‫מאפיין‬ ‫אחוזים‬ ‫מאפיין‬
‫תוספת שווי בין ‪8-12%‬‬ ‫קרבה לתחבורה ציבורית‬ ‫‪+6%‬‬ ‫בנייה ירוקה‬

‫הורדת שווי בין ‪15-20%‬‬ ‫רעש ותנועה‬ ‫במרכז הארץ אף( ‪+10%‬‬ ‫חנייה רשומה בטאבו‬
‫)יותר‬
‫‪+13%‬‬ ‫קרבה לבית ספר או‬
‫אוניברסיטה‬ ‫תוספת של בין ‪ 1-2%‬פר‬
‫קומה (או יותר אם יש נוף‬ ‫קומה‬
‫הורדת שווי בין ‪8-10%‬‬ ‫בית קרקע או דירה בקומה‬ ‫)יפה‬
‫ראשונה סמוך לבית ספר‬
‫‪+10%‬‬ ‫מעלית‬
‫תוספת שווי בין ‪3-5%‬‬ ‫קרבה למרכז מסחרי או‬
‫)חנויות (לא קרוב מדי‬
‫הורדת שווי בין ‪10-15%‬‬ ‫קומה גבוהה ללא מעלית‬
‫תוספת שווי בין ‪30-50%‬‬ ‫נוף לים‬
‫‪+10%‬‬ ‫)מרפסת (‪ 10‬מ"ר‬
‫ש"ח‪/‬מ"ר ‪4000‬‬ ‫מחסן הרשום בטאבו‬
‫‪+30%‬‬ ‫נכס משופץ לחלוטין‬
‫אלא אם כן יש נוף( ‪+5%‬‬
‫יפה יותר בצידו השני של‬ ‫דירה עורפית‬
‫)הבניין‬ ‫הורדת שווי בין ‪5-20%‬‬ ‫נכס הדורש שיפוץ‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪24‬‬

 ‫אם אתם גרים בישראל‪ ,‬אתם בטח רגילים לנהל משא ומתן על כל דבר‪ ,‬ומחירי דירה אינם יוצאים מן‬
‫הכלל‪ .‬בניגוד למדינות אחרות‪ ,‬כאן תהליך המשא ומתן לא נעשה בכתב אלא פנים מול פנים‪ ,‬בין‬
‫משא ומתן‬ ‫אם באמצעות סוכן נדל"ן או ישירות עם הבעלים‪.‬‬
‫היעזרו בטיפים שלנו להערכת‬ ‫למומחים של אימו ישראל יש מספר טיפים שיעזרו לכם לצלוח את השלבים השונים של המשא‬
‫שווי של נכס כך שתהיו מוכנים‬ ‫ומתן‪:‬‬
‫יותר להתחיל במשא ומתן לגבי‬
‫המחיר הסופי‪.‬‬
‫מומלץ לא לדון במחיר הנכס בטלפון וגם לא לפני שביקרתם‬ ‫ראשית כל‪ ,‬תמיד תכבדו את מי שעומד מולכם והשאירו‬
‫בנכס לפחות פעם אחת! קודם כל החליטו אם אתם באמת‬ ‫את האגו בבית! זכרו שהמוכר הוא גם בן אדם ושפגיעה‬
‫מעוניינים בנכס ואם הוא מתאים לצרכים שלכם‪ .‬התחילו‬ ‫באגו שלו תוריד את הסיכוי שהוא ירצה למכור לכם את‬
‫במשא ומתן על המחיר לאחר שראיתם וביררתם את התשובות‬ ‫הנכס‪ .‬במקום זאת‪ ,‬נסו להתחבר אליו‪ ,‬ונצלו את‬
‫לכל השאלות שלכם על הנכס וסביבתו‪.‬‬ ‫ההזדמנות לשאול כמה שאלות חשובות – למה הם‬
‫מוכרים את הנכס עכשיו? כמה זמן הנכס כבר מועמד‬
‫למכירה? עד כמה הבעלים מעוניין למכור?‬

‫אם הנכס מהווה חלק מפרויקט חדש והמשא ומתן הוא מול הקבלן ‪ -‬קחו בחשבון שמטרת‬ ‫אל תשכחו לבסס את המשא ומתן‬
‫למידע נוסף על השלבים‬ ‫המו"מ לא בהכרח יהיה להפחתת המחיר אלא יכול לכלול שיפורים בנכס‪ ,‬כמו מטבח‬ ‫שלכם על נתונים שאספתם בתהליך‬
‫השונים ועצות נוספות כיצד‬ ‫מודרני יותר או אריחים יקרים יותר‪ .‬אל תהססו לבקש מהקבלן לקבל את הדירה במחיר‬ ‫הערכת שווי הנכס‪ ,‬בין אם עשיתם‬
‫ללא הצמדה למדד‪.‬‬
‫לצלוח את המשא ומתן‪,‬‬ ‫זאת בעזרת שמאי‪ ,‬מתווך או בעצמכם‪.‬‬
‫השתמשו בידע שרכשתם כדי לקדם‬
‫עיינו במאמר הבא‪.‬‬ ‫סוג זה של משא ומתן עובד גם עבור נכסים יד שנייה‪ .‬ניתן‪ ,‬למשל‪ ,‬לבקש להקדים את‬ ‫את ולהצדיק את בקשותכם‪ .‬‬
‫מועד הכניסה או להציע מקדמה גדולה יותר במעמד החתימה על החוזה‪ ,‬בתמורה להנחה‬
‫או בתמורה לריהוט ומערכות מיזוג האוויר שכבר נמצאים בדירה‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪25‬‬

 ‫פרק ‪5‬‬
‫תהליך‬
‫הרכישה‬
 ‫כשרוכשים נכס בחו"ל‪ ,‬הצעד הראשון הוא בדרך כלל לחתום ולשלוח לבעלים‬
‫הצעה לרכישה‪ .‬מסמך זה מכיל תנאים מתלים המאפשרים את ביטול החוזה‬
‫בהתאם לתוכנית המימון שלכם‪ ,‬למשל במקרה שהבנק מסרב להעניק לכם‬
‫הלוואה‪ .‬בישראל‪ ,‬התהליך שונה לגמרי! לאחר שהחלטתם לרכוש נכס‪ ,‬אינכם‬
‫צריכים לחתום על הצעת רכישה‪ .‬כדאי מאוד להיזהר מכיוון שהמוכר (או סוכן‬

‫זכרון‬ ‫הנדל"ן שלו) עשוי לבקש ממכם לחתום על זכרון דברים‪.‬‬

‫למה זו בעיה? בישראל אין תנאים מתלים‪ ,‬מה שאומר שברגע שזכרון דברים‬
‫דברים‬ ‫נחתם‪ ,‬אתם למעשה מתחייבים לקנות את הנכס במחיר המפורט במסמך‪ ,‬גם‬
‫אם יתגלו פגמים בנכס לאחר החתימה‪ .‬לכן‪ ,‬חשוב לשים לב לכל דבר שאתם‬
‫חותמים עליו ‪ -‬זכרון הדברים הוא מסמך מחייב מבחינה משפטית‪ ,‬גם אם מדובר‬
‫חשוב מאוד לא לחתום‬ ‫בפיסת נייר עם כמה משפטים בכתב יד‪ ,‬שנחתם על ידי המוכר והקונה‪ .‬יתר על‬
‫על שום מסמך לפני‬ ‫כן‪ ,‬לאחר חתימה על מסמך זה יש להצהיר עליו והוא יהיה חייב במסים‪.‬‬
‫שדנים בעסקה עם עורך‬
‫הדין שלכם‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪27‬‬

‫דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שאין צורך בחתימה על זכרון דברים או כל מסמך‬
‫אחר בעת רכישת נכס‪ ,‬מכיוון שהחוזה כבר מכיל את כל המידע הדרוש‬
‫לעסקה‪ .‬שטרי המכר הסופיים כבר חתומים על ידי הצדדים במעמד החתימה‬
‫על חוזה הרכישה‪ ,‬שהינו מסמך נוסף שלא כולל סעיף מתלה הקשור למימון‬
‫העסקה‪ .‬יש צורך ברישום המסמכים הללו מיד לאחר ביצוע התשלום ומסירת‬
‫המפתחות‪.‬‬
‫כאשר רוכשים נכס שהוא חלק מפרויקט נדל"ן דרך קבלן‪ ,‬ההליכים עשויים‬
‫להיות שונים מרכישה קלאסית‪ .‬במקרים אלה דווקא מקובל לחתום על הצעת‬
‫רכישה או זכרון דברים‪ ,‬יחד עם מסירת פיקדון‪ ,‬עד שחוזה הרכישה הסופי יהיה‬
‫מוכן‪ .‬במצבים אלו יש חשיבות מכרעת להתייעצות עם עורך דין במקרקעין‬
‫שיוודא שאתם מוגנים מפני סיכונים פוטנציאליים‪ .‬עורך הדין שלכם יוכל‬
‫להבטיח שהמסמך הוא בר ביטול גם לאחר חתימתכם‪ ,‬שהפקדון שלכם מוחזק‬
‫בנאמנות וניתן למשיכה בכל מצב‪ ,‬ושאתם לא חשופים לחבויות מס בלתי‬
‫צפויות‪.‬‬
‫אל תשכחו! היות ואין בישראל סעיף מתלה הקשור למימון הרכישה‪ ,‬עליכם‬
‫לוודא שהמשכנתא שלכם אושרה לפני חתימה על חוזה (האישור העקרוני‬
‫שציינו מקודם)‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪28‬‬

 ‫שטר המכר‬
‫לאחר סיום המשא ומתן‪ ,‬על עורך הדין שלכם להכין את הסכם המכירה בהתאם למה שסוכם בינכם לבין המוכר‪.‬‬

‫שטר המכר בישראל כולל את פרטי הנכס כפי שהם מופיעים בטאבו‪ .‬חוזה המכירה מפרט גם את‬
‫אופן ביצוע התשלומים ולוח זמנים להעברתם‪ .‬כמו כן הוא עשוי לכלול פירוט השלכות בגין אי עמידה‬
‫בהתחייבויות המוכר לגבי הנכס‪ ,‬דבר שעשוי להשפיע על פריסת התשלומים ועל הפיצוי הנדרש עקב‬
‫כך‪ .‬הסכם המכירה עשוי לכלול נושאים שהמוכר מתחייב לפתור‪ ,‬כגון תשלומים או מיסים שלא שולמו‬
‫לעירייה או לחברות שירות‪.‬‬
‫החתימה על הסכם המכר לרוב תתבצע בין שבוע לשבועיים לאחר המו"מ‪ ,‬במשרד עורך הדין של‬
‫בעלי הנכס‪ ,‬ובדרך כלל בנוכחות המתווך (המחכה בקוצר רוח לחותמת על העסקה)‪ .‬לאחר מכן שני‬
‫הצדדים חותמים על החוזה וכן על מספר מסמכים הקשורים למיסוי הנכס‪ ,‬כגון מס רכישה ומס שבח‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬המוכר חותם על מסמכים שמטרתם להבטיח שאין חובות נסתרים או בעיות בנכס‪ ,‬ואילו‬
‫הקונה מצהיר כי ראה את הנכס וקונה אותה "כמו שהוא"‪ .‬שני הצדדים גם חותמים על הערת אזהרה‬
‫ויפוי כוח בלתי חוזר‪ .‬עורך הדין שלכם יצהיר בטאבו שאתם נמצאים בתהליך רכישת הנכס‪ ,‬כך‬ ‫בישראל‪ ,‬מכירת נכס מתועדת בדרך‬
‫שהמוכר לא יכול למכור לאף אחד אחר‪ .‬לבסוף‪ ,‬הקונה משלם את המקדמה עבור הנכס באמצעות‬ ‫כלל במסמך אחד בלבד‪ ,‬כלומר אתם‬
‫המחאה בנקאית למוכר‪ ,‬שבתורו יחתום על אישור קבלת ההמחאה‪.‬‬ ‫הופכים לבעלים באופן רשמי ברגע‬
‫שכתב המכר נחתם במשרד עורך‬
‫הדין‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪29‬‬

 ‫מיסים‪ ,‬עמלות‪ ,‬היטלים‪ :‬מי משלם מה?‬
‫העלויות השונות הקשורות לעסקת המקרקעין מתחלקות בדרך כלל שווה בשווה בין הקונה למוכר‪ ,‬בהתאם לתנאים‬
‫המפורטים במסמכי המכירה‪.‬‬

‫טרם מועד הכניסה לנכס‪ ,‬עליכם להסדיר יחד עם המוכר את העברת החשבונות השונים‬
‫הקשורים לנכס לרבות מים‪ ,‬גז‪ ,‬חשמל וארנונה‪ .‬חלק מההעברות הללו יכולות להיעשות באופן‬
‫מקוון‪ ,‬בעוד שאחרים דורשים פגישה פרונטלית בנוכחות המוכר והקונה‪ .‬מצב זה עשוי להשתנות‬
‫גם בין ערים שונות‪ ,‬שכן במקומות שונים שירותים אלו מוצעים על ידי חברות שונות‪.‬‬
‫על מנת להעביר שירותי חשמל‪ ,‬מים וגז‪ ,‬יש למסור את קריאות המונים השונים בעת הכניסה‬
‫לנכס‪ .‬ניתן לעשות זאת גם כמה ימים מראש אם הנכס ריק והדבר סוכם עם המוכר‪ .‬בכל מקרה‪,‬‬
‫עליכם לציין את תאריך הכניסה לנכס ולצרף עותק של החוזה שלכם‪.‬‬
‫הארנונה מתחלקת ביניכם לבין המוכר לפי תאריך הכניסה‪ .‬מאחר ותשלום הארנונה מתבצע‬ ‫עברתם לנכס החדש שלכם?‬
‫באופן דו‪-‬חודשי‪ ,‬ייתכן שהמוכר כבר שילם על חלק מהתקופה שאתם כבר שוהים בנכס‪ .‬במצב‬ ‫מזל טוב! אל תשכחו להיכנס‬
‫זה המוכר יקבל החזר מהעירייה ובאחריותכם לשלם על תקופה זו‪.‬‬ ‫לאתר הממשלה כדי לעדכן‬
‫כתובת‪ .‬חשוב לעשות זאת על‬
‫‪ ‬בנוגע לועד בית‪ ,‬המוכר מחויב להעביר את כל התשלומים הנחוצים עד למועד כניסתכם לנכס‪.‬‬ ‫מנת לקבל ספח חדש לתעודת‬
‫הזהות שלכם עם הכתובת‬
‫החדשה‪.‬‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪30‬‬

 ‫זה הכל!‬
‫סיימתם לקרוא את המדריך? עכשיו אתם מוכנים לרכוש‬
‫נכס! למידע נוסף על כל שלבי תהליך הרכישה‪ ,‬בקרו בבלוג‬
‫שלנו! שם תוכלו לקרוא מאמרים רבים על מכירה‪ ,‬קנייה‬
‫ושוק הנדל"ן הישראלי בכלל‪.‬‬
‫צוות אימו ישראל עומד לשירותכם בכל שאלה או תהייה ‪-‬‬
‫כל מה שעליכם לעשות זה למלא את טופס יצירת הקשר‬
‫שלנו ונחזור אליכם בהקדם‪.‬‬
‫למידע נוסף‪ ,‬בקרו באתר ‪Immoisrael.com‬‬
‫נתראה בקרוב בביתכם החדש בישראל!‬

‫© ‪ 2023‬כל הזכויות שמורות לאימו ישראל‪.‬‬ ‫‪31‬‬