‫מה‬

‫מ חד מגי וד‬
‫ועד ד רו‬

‫הד ש ע י ב‬
‫ה‬
‫ור ה ו עם מת‬

‫ה דא‬
‫כנית ח‬

‫ספ ו י‬
‫ה די עד קו נה‬

‫וי‬
‫ד‬
‫ר יח‬
‫‪2023‬שה‬
‫גיט כנית רס‬
‫ל‬
‫ית‬

‫המדריך לנדל"ניסט המתחיל‬

‫‪ 9‬כללי אצבע‬
‫שכל משקיע נדל"ן‬
‫צריך לדעת‬
‫"בהתחלה לא האמנתי לו‪ .‬עוד מנטור עם שק‬
‫של הבטחות‪ .‬עד שביליתי עם יובל כמה שעות‬
‫בסיור נדל"ן והבנתי איזה לב ענק יש לו‪ .‬כן‪ ,‬יש‬
‫לו המון ידע‪ ,‬אבל זה לא הידע שגרם לי לעשות‬
‫איתו עסקה‪ .‬זה הלב‪.‬‬
‫השקעת נדל"ן‪ ,‬בפעם הראשונה לפחות‪ ,‬זה‬
‫ריצת מכשולים‪ .‬כל מי שאומר אחרת מסבן‬
‫אתכם‪ .‬ויובל הוא מאמן הריצה שנתן לי שלווה‬
‫להיכנס לזה‪ .‬תוך חודש הוא מצא לי דירה‪,‬‬
‫בדיוק בזמן שאמר‪ ,‬הוא ישב איתי שם והוריד‬
‫אותם במחיר והגיש לי דירה מלאת קסם במחיר‬
‫פצצה‪ .‬מאז הוא עונה לכל שאלה ותמיד שמח‬
‫לשמח אותי כשקשה‪/‬מלחיץ‪/‬לא ברור‪.‬‬
‫אפשר לסכם את זה במשפט‪ :‬חיפשתי דירה‪,‬‬
‫קניתי חבר שידאג לי מעכשיו עד לפנסיה"‬

‫אופק אשכנזי‬
‫מנכ"ל פרופיט סיסטמם ייעוץ אסטרטגי עסקי‬

‫‪2‬‬
 ‫המדריך‬
‫לנדל"ניסט המתחיל‬
‫‪ 9‬כללי אצבע‬
‫שכל משקיע נדל"ן‬
‫צריך לדעת‬

‫‪3‬‬
 ‫המדריך לנדל"ניסט המתחיל ‪-‬‬
‫‪ 9‬כללי אצבע שכל משקיע נדל"ן צריך לדעת‬
‫יובל שוורצמן‬

‫עריכה‪ :‬ענת שן‬

‫עיצוב‪ :‬קובי דדון‬
‫עימוד‪ :‬חמוטל לורנס‬

‫ול‪Smart Start Global‬‬ ‫© כל הזכויות שמורות ליובל שוורצמן‬

‫הודפס בישראל‪ ,‬ינואר ‪2023‬‬

‫אין לשכפל‪ ,‬לצלם‪ ,‬להעתיק‪ ,‬לתרגם‪ ,‬לאחסן במאגר מידע‪ ,‬לשגר או‬
‫לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני אופטי או מכני או אחר‪ ,‬כל‬
‫חלק שהוא מהמופיע בספר זה‪ ,‬שימוש מסחרי מכל סוג שהוא בחומר‬
‫הכלול בספר זה אסור בהחלט‪ ,‬אלא ברשות מפורשת מהמחבר‪.‬‬

‫‪4‬‬
‫אין לראות באמור במדריך זה ייעוץ השקעות או המלצה‬
‫לקנות או למכור נכסים‪ .‬העושה זאת פועל על סמך שיקול‬
‫דעתו בלבד‪ .‬הכתוב במדריך זה מוגש כמידע כללי בלבד ואינו‬
‫מהווה תחליף לייעוץ אישי המתייחס לנתונים של כל משקיע‬
‫ולצרכיו הייחודים‪.‬‬
‫מדריך זה נכתב בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד‪ ,‬אך מיועד‬
‫לנשים ולגברים כאחד‪.‬‬
‫כל הזכויות שמורות ליובל שוורצמן ולחברת‬
‫‪The Smart Start‬‬
‫‪ .Global‬אין להעתיק‪ ,‬להפיץ או להשתמש במסמך זה או‬
‫בחלקים ממנו ללא אישור מראש ובכתב מהמחבר‪.‬‬

‫‪1‬‬ ‫‪5‬‬
 ‫קודם כל‪ ,‬מתנה ממני לקוראי הספר‬
‫מאות הרצאות ללא עלות בנושאי התפתחות אישית‪ ,‬פיננסים‬
‫והשקעות נדל"ן‬

‫‪http://bit.ly/2H5IrhF‬‬

‫קבוצת פייסבוק סגורה ״ליצנות כלכלית״ ‪ -‬המקום לשאול את כל‬

‫מה שתמיד רציתם לדעת על השקעות נדל"ן‬

‫‪http://bit.ly/3sodlVo‬‬

‫בואו להכיר אישית ולקבל ממני תכני השראה שבועיים‬

‫‪http://bit.ly/3j6zoA2‬‬

‫וכמובן‪ :‬פודקאסט הנדל״ן העצמאי המואזן ביותר בארץ ‪-‬‬

‫ליצנות כלכלית‬

‫‪http://bit.ly/3HaWXzA‬‬

‫לפנק לפנק לפנק‬

‫‪6‬‬
 ‫למי המדריך מיועד?‬
‫אם אתם זוג צעיר לפני רכישת הבית הראשון שלכם‬ ‫‪‬‬
‫למגורים או להשקעה‪,‬‬
‫אם אתם זוג מבוגר שרוצה להבטיח את הפנסיה שלכם‪,‬‬ ‫‪‬‬
‫אם אתה בחור צעיר המעוניין ליצור לעצמו חופש‬ ‫‪‬‬
‫כלכלי על ידי רכישת דירות להשקעה ויצירת הכנסה‬
‫פאסיבית‪,‬‬
‫אם אתם הורים שרוצים להבטיח את עתיד ילדיכם‬ ‫‪‬‬
‫ולרכוש להם דירות להשקעה כיום‪ ,‬כך שבעוד עשור או‬
‫שניים הן יהיו שלהם ויבטיחו להם עתיד כלכלי איתן‪,‬‬
‫אם אתה שכיר או עצמאי שרוצה לייצר הכנסה‬ ‫‪‬‬
‫פאסיבית חודשית ולעבוד פחות ימים בחודש‪,‬‬
‫אם אתה משקיע ותיק בשוק ההון‪ ,‬ופשוט נמאס לך‬ ‫‪‬‬
‫ואתה מחפש חלופה שפויה‪,‬‬
‫אם יש לך סכום צנוע שחסכת ואינך יודע איך להשקיע‬ ‫‪‬‬
‫אותו‪,‬‬
‫אם נמאס לך להשקיע בפק"מ בבנק ולא להרוויח כלום‪,‬‬ ‫‪‬‬
‫אם חסכת סכום נאה ואתה מעוניין להשקיע אותו‬ ‫‪‬‬
‫בחוכמה כך שגם יגדל עם עליית ערך הדירה‪ ,‬וגם יצור‬
‫הכנסה חודשית נוספת משכר דירה‪,‬‬

‫מדריך זה מיועד לך‪.‬‬

‫‪3‬‬ ‫‪7‬‬
 ‫עד לפני שנתיים לא היתה לי דירה‪ .‬היה לי הון עצמי‬
‫נכבד שצברתי מעבודה קשה‪ ,‬אבל לא העזתי לקנות דירה‪ .‬היו לי שלל‬
‫תרוצים‪ :‬אני אחכה שהמחירים ירדו‪ ,‬המשכנתא פתאום עולה‪ ,‬אני אחכה‬
‫שיהיה לי בן זוג ונקנה יחד‪ ,‬אני לא יודעת איפה לקנות‪ ,‬ועוד ועוד‪ .‬בשורה‬
‫התחתונה‪ ,‬פחדתי פחד מוות לעשות את הצעד‪ .‬פחדתי מההתחייבות‪,‬‬
‫פחדתי שיעבדו עלי ושכל הכסף שחסכתי ירד לטמיון‪ ,‬לא היה לי מושג‬
‫מאיפה מתחילים‪.‬‬
‫חופשת סנובורד בת שבוע עם חברה שרכשה נכס דרך יובל‪ ,‬עשתה לי‬
‫קצת סדר בראש‪ ,‬וכשחזרתי לארץ יצרתי עם יובל קשר וקבענו פגישת‬
‫ייעוץ‪ .‬הגעתי מוכנה עם מקורות המימון שיש לי‪ ,‬הצרכים והמגבלות‬
‫שעומדים בפני‪ ,‬והכנו ביחד תוכנית שתתאים לי‪ .‬בשבוע שלאחר מכן‬
‫ראיתי בעזרת הצוות מספר נכסים שמתאימים לצרכיי‪ ,‬דירת ‪ 3.5‬חדרים‬
‫מקסימה‪ 15% ,‬מתחת למחיר השוק‪ .‬זכרון דברים נחתם בו במקום‪.‬‬
‫יובל והצוות שלו מצאו לי דירות בהתאמה אישית ומתחת למחיר השוק‪,‬‬
‫מה שחסך ממני לבקר בעשרות דירות לא רלוונטיות‪ ,‬ובנוסף ליוו אותי‬
‫בתהליך חתימת החוזה‪ ,‬לקיחת המשכנתא‪ ,‬מציאת שוכרים טובים‬
‫ושיפוץ זול ויפה‪ .‬הכל! יובל יקר ‪ -‬תודה לך ולכל הצוות!!!‬
‫עדי‬
‫‪48‬‬
 ‫למה כתבתי את המדריך הזה ?‬
‫שמי יובל שוורצמן‪ .‬התחלתי להתעניין בנדל"ן בגיל ‪.23‬‬
‫השתחררתי כעתודאי מיחידה ‪ ,8200‬יחידה טכנולוגית של חיל‬
‫המודיעין‪ ,‬ולאחר טיול קצר בחו"ל התחלתי לעבוד בחברת‬
‫סטארט‪-‬אפ בהרצליה פיתוח‪ .‬הייתי ילדון שהרוויח משכורת‬
‫של כ‪ 14-‬אלף ‪ ₪‬ברוטו בחודש‪ ,‬דבר שמאוד שימח אותי‪ .‬גם‬
‫החברה והאנשים שעבדו איתי היו נהדרים‪.‬‬

‫בל‪ ...‬שנאתי את העבודה בהיי־טק‪ .‬שנאתי להגיע בכל בוקר‬ ‫א‬

‫בשעה מוקדמת ולצאת מאוחר בכל לילה‪ .‬החיים במשוואה‬
‫הקיומית הזו‪ ,‬שבה אני בעצם "מחליף את זמני בכסף"‪ ,‬כשאני‬
‫עובד בעבודה שמאמללת אותי‪ ,‬היו בלתי נסבלים מבחינתי‬
‫)אולי יש ביניכם מי שמזדהה(‪ .‬וכך‪ ,‬מתוך תחושת המצוקה‬
‫הזאת‪ ,‬התחלתי לחפש דרכים אחרות לעשות כסף‪ .‬עמוק בלב‬
‫חלמתי להיות שחקן מקצועי )תיאטרון‪ ,‬טלוויזיה וקולנוע(‪ ,‬אם‬
‫כי לא העזתי לומר זאת בקול רם‪ .‬זה היה כל כך רחוק מאורח‬
‫חיי‪ ,‬עד שחששתי לספר למישהו‪ .‬חששתי שאם אדבר על זה‪,‬‬
‫אנשים יגחכו )וזה בדיוק מה שקרה(‪.‬‬
‫ואז נתקלתי בספר "אבא עשיר אבא עני"‪ .‬ספר מבריק שאני‬
‫ממליץ לכם בחום לקרוא‪ .‬אחרי שסיימתי לקרוא אותו לא‬
‫הצלחתי להירדם‪.‬‬
‫איך לא לימדו אותי עד היום שאפשר לעשות כסף מנדל"ן?‬

‫‪5‬‬ ‫‪9‬‬
‫התחלתי ללמוד בקורסים להשקעות נדל"ן במכללות פיננסיות‬
‫שונות )היום אני מרצה ברובן(‪ ,‬ולקרוא עוד ספרים נהדרים‬
‫בתחום עשיית כסף‪ ,‬השקעות נדל"ן וכלכלה עולמית‪ .‬בסיום‬
‫התהליך הגעתי למסקנה שהידע קיים‪ ,‬אך צריך למצוא מישהו‬
‫שתוכל ללמוד ממנו ושידריך אותך איך להשתמש בו‪.‬‬
‫בקורס השקעות הנדל"ן הראשון שלמדתי הכרתי את יוסי‪,‬‬
‫משקיע מנוסה שייעץ לי רבות בתחילת דרכי‪ ,‬נטע בי ביטחון‬
‫רב‪ ,‬והעניק לי הכוונה מנטלית רבת־משמעות‪.‬‬
‫בקורס נדל"ן אחר שלקחתי בהמשך‪ ,‬הכרתי את גילי‪ ,‬שנמצא‬
‫בדיוק במקום שבו שאפתי להיות‪ .‬הוא היה קונה דירות‪,‬‬
‫משפץ אותן‪ ,‬משכיר‪ ,‬ולאחר זמן מה מוכר אותן ברווחים נאים‪.‬‬
‫בהתחלה התלוויתי אליו לשטח ועזרתי לו לשפץ‪ ,‬ומהר מאוד‬
‫עשיתי בעצמי את צעדיי הראשונים בעקבותיו‪.‬‬

‫זכות המנטורים שמצאתי לי הואץ תהליך הלמידה שלי‪,‬‬ ‫ב‬

‫צברתי ביטחון‪ ,‬ובתוך חודשים ספורים רכשתי את הדירה‬
‫הראשונה שלי להשקעה‪ .‬חודש אחרי כן כבר רכשתי את‬
‫הדירה השנייה‪ .‬שיפצתי והשכרתי את שתיהן‪ ,‬ולאחר תקופה‬
‫מכרתי אחת מהן ברווח נקי של ‪ 200‬אלף ‪!₪‬‬
‫בכסף רכשתי שתי דירות נוספות‪ ,‬שיפצתי והשכרתי אותן‪,‬‬
‫וכך התקדמתי‪ .‬למדתי איך למנף את עצמי בחוכמה ולעבוד‬
‫נכון ובזול מול הבנקים‪ ,‬למדתי לעשות עבודת שטח ברמת‬
‫"דוקטורט"‪ ,‬איך לבחור שוכרים טובים ואיך למכור ברווחים‬
‫נאים‪.‬‬

‫‪610‬‬
‫אם קיים "קיצור דרך" להצלחה – זה למצוא לעצמכם מנטור מנוסה‬
‫שילווה אתכם‪.‬‬
‫בשנת ‪ 2013‬סיימתי לימודי משחק אינטנסיביים בסטודיו‬
‫היוקרתי למשחק‪" ,‬ניסן נתיב"‪ .‬כיום אני שחקן במשרה מלאה‬
‫בתיאטרון‪ ,‬בטלוויזיה ובקולנוע‪ .‬בנוסף לכך יש לי את הזכות‬
‫ללוות משקיעים בעולם הנדל"ן‪ ,‬בדיוק כמו שמורי הדרך שלי‬
‫עשו בזמנו עבורי‪ ...‬קארמה‪.‬‬
‫כתבתי את המדריך הזה מתוך רצון כן ועז לעזור לכל מי‬
‫שיש בלבו שאיפה לעשות יותר עם חייו‪ .‬ואם השקעות‬
‫נדל"ן או הכנסה נוספת מנדל"ן יקדמו אתכם לעבר הגשמת‬
‫החלומות שלכם‪ ,‬כפי שאני הגשמתי את חלומי‪ ,‬אז עשיתי את‬
‫שלי‪ .‬כמאמר המשורר "להפוך את העולם למקום שטוב יותר‬
‫לחיות בו‪ ,‬בדרכך"‪.‬‬
‫כמוצר משלים למדריך זה יצרתי את "הקורס לנדלניסט‬
‫המתחיל" שאני ממליץ בחום לצפות בו‪ .‬אני בטוח שמדריך זה‬
‫בשילוב קורס הוידאו יפילו לכם אסימונים חיוניים רבים‪.‬‬

‫‪https://bit.ly/2WcdH2j‬‬

‫‪7‬‬ ‫‪11‬‬
 ‫בעזרת בת זוגי אורלי‪ ,‬התוודעתי לשני דברים‪:‬‬
‫קראתי את הספר "אבא עני‪ ,‬אבא עשיר" ופגשתי‬
‫את יובל‪ .‬אני בהחלט מזהה עצמי כ'עני' מבחינת השריר הפיננסי‪ .‬בעזרת‬
‫יובל התחלתי לפתח את את הידע והיכולות הפיננסיים‪ .‬בעזרתו רכשתי‬
‫דירה להשקעה‪ .‬דירת שיכון מוזנחת והרוסה שנרכשה בסכום של ‪665‬‬
‫אלף ש"ח‪ .‬הדירה שופצה מהיסוד‪ .‬סך כל ההוצאות על הקנייה‪ ,‬השיפוץ‬
‫והמסביב הסתכמו ב‪ 820-‬אלף ש"ח‪ .‬כיום אני מקבל שכר דירה של‬
‫‪ ₪ 3,000‬בחודש‪ ,‬ושווי הדירה המוערך עלה ל־‪ 950‬אלף ‪) ₪‬בתוך פחות‬
‫משישה חודשים מיום רכישת הדירה(‪.‬‬
‫יובל והצוות שלו עזרו לי בייעוץ‪ ,‬בהכוונה‪ ,‬בתקשורת עם יועץ משכנתאות‪,‬‬
‫עורך דין‪ ,‬אדריכלית ושיפוצניק‪ .‬הם איתרו את הנכס‪ ,‬ואפילו סייעו בסינון‬
‫השוכרים‪ .‬זו הייתה חוויה שבה יובל הלך איתי יד ביד‪ ,‬ואני בטוח שזה לא‬
‫יהיה שיתוף הפעולה האחרון שלנו‪.‬‬
‫יובל וכל הצוות‪ ,‬תודה רבה על הליווי והיחס החם‪,‬‬
‫חיליק‬

‫‪812‬‬
 ‫אז איך נכנסים לעולם השקעות‬
‫כמו בכל דבר –‬
‫מתחילים מהבסיס‬
‫כיתה א' ‪ :‬מתחילים – קונים דירה להשקעה‬
‫בעזרת משכנתא מהבנק רוכשים דירה קטנה וזולה )‪2-3‬‬
‫חדרים( באזור שיש לו צפי להתפתח בשנים הקרובות‪ ,‬כך‬
‫שדמי השכירות שלה יכסו את החזר המשכנתא החודשי לבנק‪,‬‬
‫ואף יישאר לכם בכיס מדי חודש רווח כלשהו‪.‬‬

‫רגע‪ ,‬רגע‪ ,‬רגע‪...‬‬

‫ה בנוגע להשקעות בחו"ל‪ ,‬השקעה בקרקעות‪ ,‬השקעה‬ ‫מ‬
‫בקבוצת רכישה או תמ"א ‪?38‬‬
‫אנחנו בכיתה א' ‪ -‬אל תתעסקו עם הדברים האלה‪ .‬קודם כל‬
‫תהיו נדל"ניסטים‪ ,‬ורק אחר כך תתקדמו להשקעות אחרות‪,‬‬
‫שהן הרבה יותר מסוכנות ומורכבות מרכישת דירה להשקעה‬
‫בישראל‪ .‬בארץ הביקוש לדירות מגורים עולה על היצע הדירות‬
‫הקיים‪ ,‬מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן בישראל לסולידית‬
‫מאוד מצד אחד‪ ,‬ולרווחית מאוד מצד שני‪.‬‬

‫‪9‬‬ ‫‪13‬‬
 ‫בתחום המנטורינג של הנדל"ן‪ ,‬יובל הוא מה‬
‫שנקרא ‪ .one-stop-shop‬מוביל הדרכות‪ ,‬מעביר‬
‫סיורים‪ ,‬מנגיש את החומרים והכי חשוב‪ ,‬הוא והצוות‬
‫שלו יודעים לקחת יד ביד את המשקיע המתחיל עד לדירה המיוחלת‪.‬‬
‫ממליץ בהחלט עבור אלו שרוצים ולא יודעים מאיפה מתחילים‪.‬‬
‫אנחנו מאוד מרוצים מכל התהליך עם יובל והצוות‪ ,‬מהלימוד ועד הדירה‬
‫שמכניסה שכירות‪.‬‬
‫בני ותמר‬

‫‪10‬‬
‫‪14‬‬
‫כדי לדעת היכן בארץ אתם יכולים לרכוש דירה להשקעה‪,‬‬
‫עליכם להבין את חוקי המשחק )נדל"ן זה משחק לכל דבר‪ ,‬ומי‬
‫שמיומן במשחק הזה מרוויח המון(‪.‬‬
‫ואלה הם חוקי המשחק ‪:‬‬

‫אם תהיה‬
‫ברשותכם‬
‫דירה יחידה‪:‬‬
‫אם הדירה להשקעה שאתם רוכשים היא דירתכם היחידה‬
‫)כלומר‪ ,‬אין עוד דירה על שמכם כיום(‪ ,‬גם אם בעבר היו לכם‬
‫‪ 100‬דירות אך כרגע זאת הדירה היחידה‪ ,‬אז ‪-‬‬

‫יחס המימון שניתן לקבל מהבנק יהיה ‪.25:75‬‬ ‫מימון‪:‬‬

‫מה שאומר שאם חסכתם ‪ 100‬אלף ‪ ,₪‬תוכלו לקבל מהבנק‬
‫משכנתא בגובה ‪ 300‬אלף ‪ ₪‬ולרכוש נכס בשווי ‪ 400‬אלף ‪.₪‬‬

‫‪11 15‬‬
‫אם חסכתם ‪ 200‬אלף ‪ ,₪‬תוכלו לקבל מהבנק משכנתא בגובה‬
‫‪ 600‬אלף ‪ ₪‬ולרכוש נכס בשווי ‪ 800‬אלף ‪.₪‬‬
‫כל זאת‪ ,‬כמובן‪ ,‬בהנחה שאתם משתכרים מספיק כדי להחזיר‬
‫לבנק בכל חודש את הסכום שנקבע )הבנק רוצה להיות רגוע‬
‫שתוכלו להחזיר לו את המשכנתא מדי חודש‪ ,‬ולכן עליכם‬
‫לבנות עם הבנק את ההחזר החודשי‪ ,‬כך שהוא יהיה עד שליש‬
‫מההכנסה החודשית שלכם‪ ,‬פחות הלוואות שלקחתם‪ .‬אם אתם‬
‫מרוויחים ‪ ₪ 6,000‬בחודש‪ ,‬בנו את ההחזר כך שתחזירו לבנק‬
‫עד ‪ ₪ 2,000‬בחודש(‪.‬‬

‫הדבר הנפלא בדירה יחידה הוא שאתם גם פטורים‬ ‫מיסוי‪:‬‬

‫מתשלום מס רכישה )מס המשולם בשעת רכישת הנכס(‬
‫עד לשווי דירה של כ‪ 1.9-‬מיליון ‪) .₪‬כמשקיעים מתחילים‬
‫המעוניינים בדירה להשקעה‪ ,‬חפשו דירות סביב החצי מיליון ‪₪‬‬
‫עד ‪ 1.2‬מיליון ‪(.₪‬‬
‫הדבר הנפלא הנוסף הוא שאם תחזיקו בנכס לפחות ‪18‬חודשים‪,‬‬
‫תקבלו פטור ממס שבח )מס המשולם בשעת מכירת הנכס(‪.‬‬
‫כלומר‪ ,‬אם קניתם נכס ב‪ 800-‬אלף ‪ ₪‬ומכרתם אותו אחרי‬
‫שנתיים במיליון ‪) ₪‬דבר די נפוץ כשמתמצאים במשחק הנדל"ן(‪,‬‬
‫הרווחתם ‪ 200‬אלף ‪ ₪‬נקי לכיס‪ .‬נחמד‪ ,‬לא?‬

‫למידע נוסף על מיסוי דירות בישראל‬

‫‪http://bit.ly/3R7Q0Ef‬‬

‫‪12‬‬
‫‪16‬‬
 ‫אם אתם עומדים‬
‫לרכוש דירה‬
‫נוספת‪:‬‬
‫אם כבר יש ברשותכם דירה שרשומה‬
‫על שמכם‪ ,‬הדירה הבאה שתקנו היא‬
‫לא דירתכם היחידה אלא דירה נוספת‪.‬‬
‫במקרה כזה חוקי המשחק משתנים‪ .‬הם כאלו‪:‬‬

‫יחס המימון שניתן לקבל מהבנק הוא ‪.50:50‬‬ ‫מימון‪:‬‬

‫לכן כדי לרכוש דירה ששווה ‪ 400‬אלף ‪ ,₪‬עליכם להביא הון‬
‫עצמי של כ־‪ 200‬אלף ‪ ,₪‬וכדי לרכוש את דירה ששווה ‪800‬‬
‫אלף ‪ ,₪‬עליכם לחסוך כ־‪ 400‬אלף ‪) .₪‬ניתן לקבל גם על דירה‬
‫שניה‪ ,‬שלישית ואילך ‪ 70%‬משכנתא‪ ,‬במימון חוץ בנקאי(‪.‬‬

‫על הדירה יחול מס רכישה של ‪ 8%‬משווייה‬ ‫מיסוי‪:‬‬

‫)נכסים ששוויים עד כ‪ 5.8-‬מיליון ‪.(₪‬‬

‫מס השבח יהיה ‪ 25%‬מהרווח‪ .‬כלומר אם קניתם נכס‬

‫ב־‪ 800‬אלף ‪ ₪‬ומכרתם אותו אחרי שנתיים במיליון ‪ ,₪‬תשלמו‬
‫מתוך הרווח )‪ 200‬אלף ‪ 50 (₪‬אלף ‪ ₪‬מס‪.‬‬
‫אבל יש גם צד חיובי‪ :‬כל הוצאה שהייתה לכם על הנכס ‪-‬‬
‫מס רכישה‪ ,‬שאר הוצאות הרכישה‪ ,‬הוצאות מכירה‪ ,‬שיפוצים‬
‫ותחזוקה ‪ -‬תיחשב כהוצאה מוכרת‪ ,‬וכך יופחת סכום המס‬
‫שתשלמו‪.‬‬
‫‪13 17‬‬
‫בכל מקרה‪ ,‬חשוב להבין ‪ -‬את המס משלמים מתוך הרווח!‬
‫כך שאני מאחל לכם לשלם מיליון ‪ ₪‬מיסים בשנה )זה אומר‬
‫שהרווחתם ‪ 3‬מיליון ‪ ₪‬לכיס !(‬

‫דבר נוסף‬
‫כשאתם מתכננים לרכוש נכס עליכם להביא בחשבון הוצאות‬
‫נוספות בשיעור של כ‪ 5%-‬מערך הנכס‪ .‬כך שאם אתם עתידים‬
‫לרכוש נכס ב‪ 600-‬אלף ‪ ,₪‬תכינו עוד כ‪ 30-‬אלף ‪₪‬‬
‫להוצאות שמסביב )לא כולל מס הרכישה‪ ,‬אם זאת דירה‬
‫נוספת(‪.‬‬
‫אין ספק שדירה להשקעה שהיא דירתכם היחידה היא דיל‬
‫שמשתלם יותר כלכלית מדירה נוספת‪ .‬אך מנסיוני‪ ,‬גם דירה‬
‫שניה‪ ,‬שלישית‪ ,‬רביעית וחמישית משתלמות מאוד לטווחים‬
‫הבינוני והארוך )חמש שנים ומעלה(‪ ,‬למרות מס הרכישה של‬
‫‪ 8%‬ושאר ההוצאות‪ .‬זה בטח ובטח עדיף על השקעה בפק"מ‬
‫בבנק או על תיק ניירות ערך ״טיפש״‪ ,‬וזאת בזכות המרכיב של‬
‫עליית הערך בנדל"ן באזורים מתפתחים‪ ,‬בשילוב עם מרכיב‬
‫המינוף )המשכנתא(‪.‬‬

‫יופי‪ ,‬אז עכשיו הבנתם את הבסיס‪,‬‬

‫בואו נעלה לכיתה ב'‬

‫‪14‬‬
‫‪18‬‬
 ‫כדי להגיע לדירה להשקעה‪ ,‬ידעתי שהצעד‬
‫הראשון שלי בעולם ההשקעות חייב להיות יד‬
‫ביד עם מנטור מנוסה בתחום‪ ,‬שידע לתת לי את‬
‫הכלים ואת החבילה השלמה שיקצרו לי את הדרך להשקעה הראשונה‪.‬‬
‫זכיתי להכיר את יובל‪ ,‬שלא הותיר בי הרבה סימני שאלה בנוגע לגבי מי‬
‫המנטור שאני מחפש‪ .‬יובל מדבר בשפה מאוד נוחה וקומית‪ ,‬וגם מי שלא‬
‫שייך לתחום הנדל"ן יכול להבין את השפה וליישם דברים שיקדמו אותו‪.‬‬
‫ממליץ מאוד להירשם לסיור השטח של יובל והצוות‪ ,‬ואחר כך לקבוע‬
‫איתו פגישה אישית‪ .‬בפגישה בנינו תוכנית עסקית ברורה ומותאמת‬
‫אישית‪ ,‬תוך כדי התחשבות בכל המשתנים‪ ,‬כולל הסברים מפורטים‬
‫ומענה לכל שאלה‪ .‬כחלק מתוכנית הליווי‪ ,‬זכיתי לקבל שירות מדהים‬
‫ממקצוענים בתחומם!!!! ובתוך חודש רכשתי את הנכס הראשון! כבר היום‬
‫אני מתכנן את העסקאות הבאות‪ ,‬ואין לי ספק שאני רוצה להמשיך לעבוד‬
‫עם אותם מקצוענים שילוו אותי גם בהשקעות הבאות )ויהיו בע"ה(‪.‬‬
‫תודה ליובל ולכל הצוות על הכול!!‬
‫סהר‬

‫‪15 19‬‬
 ‫הבנו שאנחנו צריכים להגדיל את הביטחון‬
‫הכלכלי שלנו‪ .‬שמנו לב שבמשך הרבה מאוד זמן‬
‫הכסף שלנו שוכב בבנק‪ ,‬וצובר שכבת אבק‪ .‬התנסינו בהשקעה מסוג‬
‫אחר‪ ,‬ולמדנו ממנה המון‪ .‬למדנו שאנחנו זקוקים לליווי של אדם שמכיר‬
‫את התחום‪ ,‬שיכיר גם אותנו‪ ,‬ויחבר בינינו לבין רכישת דירה‪ ...‬החלטנו‬
‫שנשקיע עוד כסף בליווי טוב‪ ,‬בצוות שמכיר את העבודה‪ ,‬וכך נוכל‬
‫להצליח‪ .‬והרגשנו שאנחנו בידיים טובות‪.‬‬
‫לקח לנו שנה וחצי להתבשל‪ ,‬וקצת פחות משבועיים מהרגע שהחלטנו‬
‫שהולכים על זה ‪ -‬ועד שבשעה טובה‪ ,‬חתמנו על חוזה‪ .‬עצם הידיעה שיש‬
‫עוד מישהו איתנו‪ ,‬שעוקב אחר ההתקדמות‪ ,‬נתנה לנו גז‪ ,‬וככה‪ ,‬פחות‬
‫משבוע אחרי השיחה עם יובל נסענו לראות חמש דירות‪ .‬בסינון נשארנו‬
‫עם התלבטות בין שתיים‪ .‬התייעצנו עם יובל והצוות והחלטנו ללכת על‬
‫אחת מהן‪ .‬נפגשנו עם בעלי הדירה ‪ -‬המוכרים ‪ -‬וחתמנו על חוזה בליווי‬
‫ובנוכחות עורך דין מהצוות‪ .‬זו הייתה חוויה מיוחדת מאוד‪ ..‬האמת‪ ,‬לא‬
‫האמנו שהכול יזרום כל כך מהר‪ ...‬אנחנו כבר מחכים כבר לדירה הבאה‪.‬‬
‫הילה ואהוד‬

‫‪16‬‬
‫‪20‬‬
 ‫יודע שעליו‬ ‫משקיע חכם‬
‫להיות ממוקד מאוד ולכן‪:‬‬
‫בוחרים עיר אחת להשקעה )שקרובה‬
‫אליכם גיאוגרפית‪ ,‬כדי שתוכלו להגיע‬
‫אליה לפחות פעם בשבוע לחפש מציאות‪,‬‬
‫ורצוי שתהיה עיר מתפתחת(‪.‬‬
‫לאחר מכן בוחרים בתוך העיר אזור אחד‬
‫להשקעה‪.‬‬
‫ולאחר מכן מתמקדים בשכונה אחת להשקעה‪ .‬אני ממליץ‬
‫לבחור שכונה‪ ,‬ואז להתמקד במספר רחובות מועט שמכיל לא‬
‫יותר מ־‪ 300‬בתים‪.‬‬
‫כך‪ ,‬כשאתם מתמקדים בשכונה שמכילה בין רחוב אחד‬
‫לחמישה רחובות‪ ,‬יש לכם יתרון‪ :‬קל יותר לנתח אזורים קטנים‬
‫ולהגיע בהם למציאוֹת‪.‬‬

‫‪17 21‬‬
 ‫נניח שיש ברחוב אחד ‪ 300‬בתים ‪-‬‬
‫זה "האזור שלי"‪.‬‬
‫נניח שיש ב־‪ 5‬רחובות יחד כ־‪ 300‬בתים ‪-‬‬
‫זה "האזור שלי"‪.‬‬
‫אחרי שבוחרים אזור מתמקדים בו‬
‫ועושים חקר שוק מעמיק כדי למצוא‬
‫מציאה‪.‬‬

‫‪18‬‬
‫‪22‬‬
 ‫רציתי להודות ליובל ולצוות ‪.Smart Start‬‬
‫אנחנו סוגרים ביחד ‪ 4‬שנים של ליווי צמוד ועזרה‬
‫שלא תסולא בפז‪ .‬באחת הפגישות הראשונות יובל אמר לי שהוא לא נביא‪,‬‬
‫אבל איכשהו כל דבר שאמר לי שיקרה אכן התגשם‪.‬‬
‫"אין חכם כבעל ניסיון"‪ ",‬ולצוות של ‪ Smart Start‬יש הרבה ניסיון‪ .‬אני‬
‫כבר אחרי האקזיט הראשון שלי‪ ,‬רכישה ומכירה ברווח‪ ,‬וכבר רכשתי בליווי‬
‫הצוות דירה שנייה‪ ,‬שבעתיד הקרוב תימכר ברווח יפה גם היא‪.‬‬
‫תודה לכם‪ ,‬יובל והצוות על הכול‪.‬‬
‫רונן‬

‫‪19 23‬‬
‫הצטרפתם כבר לקבוצת הפייסבוק הסגורה לקוראי הספר‬
‫ומאזיני הפודקאסט ״ליצנות כלכלית״?‬

‫‪http://bit.ly/3sodlVo‬‬

‫המקום לשאול את כל מה שתמיד רציתם לדעת‬

‫על השקעות נדל"ן‬

‫לפנק לפנק לפנק‬

‫‪24‬‬
‫זה המקום לציין שחקר שוק‬
‫זה לאנשים חרוצים‪ .‬לאתר‬
‫מציאה זה לא דבר קל‪ ,‬אבל‬
‫מניסיון אישי של ‪ 15‬שנים‪,‬‬
‫גם בהשקעות נדל"ן בארץ‬
‫וגם בהשקעות בחו"ל‪ ,‬זה‬
‫משתלם מאוד כלכלית‪.‬‬

‫‪2125‬‬
‫אז איך עושים חקר שוק ?‬
‫חלק א – מחלקת הנדסה בעירייה‪:‬‬
‫הולכים עם חיוך גדול למחלקת ההנדסה בעיר שבה בחרתם‬
‫לרכוש נכס ומבקשים מידע מהנציג שתפקידו למסור לציבור‬
‫מידע על העיר )אפילו בקורונה יש קבלת קהל(‪:‬‬
‫אילו אזורים בעיר עתידים להתפתח‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫האם ואיפה מתוכננים להיות בניינים שיעברו‬ ‫‪‬‬

‫שיקום שכונות )שיפוץ על חשבון העיריה(‪.‬‬
‫האם ואיפה יש רחובות ואזורים המיועדים להריסה‬ ‫‪‬‬
‫ו"לפינוי‪-‬בינוי" )הריסת בנייני רכבת ישנים לטובת‬
‫בניית מגדלים חדשים(‪.‬‬
‫האם ואיפה מתוכננים לקום אזורי תעסוקה חדשים‬ ‫‪‬‬
‫)תעסוקה = עלייה במחירי הנדל"ן‪ .‬במקום שיש‬
‫בו עבודה יש ביקוש‪ ,‬זה מה שגורם לאזור המרכז‬
‫להיות מבוקש ויקר כל כך(‪.‬‬
‫האם ואיפה יש תכנונים לבניית פארק ירוק או‬ ‫‪‬‬
‫קניון חדש )כדאי להשקיע בבניינים בקרבת אזורים‬
‫כאלה(‪.‬‬
‫האם מתוכננים להיבנות כבישים חדשים ‪ /‬תחנת‬ ‫‪‬‬
‫רכבת חדשה ‪ /‬רכבת קלה שיהפכו שכונות מסוימת‬
‫בעיר לנגישות יותר )תחבורה = נגישות קלה יותר‬
‫לאזור מסוים לרוב מעלה הביקוש למגורים באזור זה(‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫‪26‬‬
‫מציאה = נכס שאני רוכש ב־‪ 5%‬לפחות‬
‫מתחת למחיר השוק שלו‪ .‬תשאפו לרכוש‬
‫נכס ב־‪ 10%‬פחות ממחיר השוק‪ ,‬ואם תהיו‬
‫חרוצים תוכלו למצוא נכסים גם ב־‪,15%‬‬
‫‪ 25%‬מתחת למחיר השוק ואף יותר‪.‬‬
‫בליווי האישי שלי אני מקפיד לרכוש‬
‫ללקוחותיי נכסים ב־‪ 5%‬עד ‪ 10%‬לפחות‬
‫מתחת למחיר השוק‪ ,‬ולעתים גם יותר‪,‬‬
‫בהנחה שתנאי השוק מאפשרים‪.‬‬

‫איך זה קורה?‬
‫ראשית‪ ,‬חשוב להבין שתמיד יש ותמיד יהיו מציאות‪ ,‬אך רק מי‬
‫שיחפש ימצא אותן‪.‬‬
‫שנית‪ ,‬מנהלים משא ומתן ומעקב שבועי‪/‬חודשי‪ ,‬ומחכים‬
‫בסבלנות עד שהמוכרים יתקרבו למחיר שאתם מוכנים לשלם‬
‫)כך שישתלם לשני הצדדים לעשות עסקה – לא מרמים אף‬
‫אחד‪ ,‬חס וחלילה(‪.‬‬
‫וכמובן‪ ,‬לעתים החיים מזמנים נסיבות שמאלצות אנשים למכור‬
‫דירה במהירות )אני מאחל לכם לא להיות במצב כזה לעולם‪,‬‬
‫ולכן אם אתם קונים ממישהו שנמצא במצב זה‪ ,‬בבקשה היו‬
‫רגישים ומנומסים(‪.‬‬

‫‪2327‬‬
 ‫נסיבות כגון‪:‬‬
‫חובות לשוק אפור‬ ‫‪‬‬

‫גירושים‬ ‫‪‬‬

‫ירידה מהארץ‬ ‫‪‬‬

‫דירות ירושה‬ ‫‪‬‬

‫דירה הרוסה )מצריכה שיפוץ רב(‬ ‫‪‬‬

‫חובות לבנק )כינוס נכסים(‬ ‫‪‬‬

‫הוצאה לפועל‬ ‫‪‬‬

‫הנחה תמורת תשלום מהיר במזומן לעומת תשלום‬ ‫‪‬‬

‫באמצעות משכנתא שאורך זמן רב יותר‬
‫חוסר מודעות למחיר השוק הנוכחי ורצון לסיים עם‬ ‫‪‬‬
‫המכירה במהירות‬

‫בקיצור‪ ,‬הבנתם‪...‬‬
‫יש הרבה מקרים בחיים שאנשים מוכרים‬
‫נכס מתחת למחיר השוק‪ ,‬העיקר לסיים‬
‫עם המכירה בהקדם‪ ,‬לקבל כסף ולשפר‬
‫את חייהם‪.‬‬

‫‪24‬‬
‫‪28‬‬
 ‫יובל היקר‬
‫תודה ענקית לך שהכרת לנו את עולם‬
‫ההתפחות האישית שבעקבותיו עשינו קפיצה‬
‫ענקית והגענו למיינדסט של השקעה והתפתחות‪ .‬עזרת לנו להבין‬
‫שחומר ורוח הם בעצם ‪ 2‬צדדים של אותו המטבע‪ .‬את השקעה האחרונה‬
‫החלטנו לעשות בישראל והיה ברור שאנחנו רוצים לעשות אותה איתך‪.‬‬
‫תודה רבה על הייעוץ‪ ,‬ההכוונה ובחירת סוג ההשקעה שתתאים בדיוק‬
‫לנו‪ .‬היה תענוג לעבוד איתך ולראות בפעולה את היצירתיות‪ ,‬היזמות‬
‫והתבונה הרבה שיש לך‪ .‬מאמינים מאוד בהשקעה שתניב פירות ותקדם‬
‫אותנו עוד לעבר המטרות שלנו‪.‬‬
‫אנחנו מסתכלים על הדרך שעשינו ואנחנו מלאי הוקרה והודיה‪ .‬אחרי‬
‫שראינו את ההרצאה הראשונה שלך על נדלן להשקעה‪ ,‬החיים התחלקו‬
‫לשניים‪ .‬מאז לא מפסיקים ללמוד ולהתפתח‪.‬‬
‫ממשיכים לעקוב ונהנים מאוד מהתכנים שלך‬
‫תודה רבה רבה‬
‫בני ולילך‬
‫‪25 29‬‬
‫במקום נטפליקס‪ ,‬הערב כנסו לפה ותשקיעו בעצמכם‬

‫‪http://bit.ly/2H5IrhF‬‬

‫מאות הרצאות ללא עלות בנושאי התפתחות אישית‪,‬‬

‫פיננסים והשקעות נדל"ן‬

‫לפנק לפנק לפנק‬

‫‪30‬‬
‫לכו לשלושה בנקים ובררו אילו מסלולים‬
‫וריביות הם מציעים לכם למשכנתא‪.‬‬
‫כמו שציינתי קודם‪ ,‬דאגו שההחזר החודשי שלכם לבנק לא‬
‫יהיה יותר מ־‪ 30%‬מההכנסה שלכם‪ ,‬פחות הלוואות שאתם כבר‬
‫מחזירים )כך שאם אתם משתכרים ‪ ₪ 6,000‬נטו‪ ,‬תחזירו לבנק‬
‫מדי חודש עד ‪ ₪ 2,000‬לכל היותר(‪.‬‬
‫אני ממליץ להחזיק נכסים שלוש עד חמש שנים לפחות )למי‬
‫מכם שמחפש להגדיל את ההון העצמי ע״י אקזיטים(‪ .‬תנו‬
‫למחירים זמן לעלות‪ .‬בנוסף על כך שמחיר הרכישה שלכם‬
‫היה מתחת למחיר השוק ‪ -‬זה יניב לכם רווח נהדר‪ .‬המשכנתא‬
‫שלכם צריכה להיות גמישה‪ ,‬כדי שאם תמכרו נכס אחרי שלוש‬
‫או חמש שנים‪ ,‬תוכלו להחזיר לבנק את הכסף שלוויתם ממנו‬
‫במינימום קנסות ועלויות‪.‬‬

‫‪2731‬‬
‫לא אכנס פה לרזי המימון והמשכנתאות‪,‬‬
‫אציין רק את זה‪:‬‬
‫בכל תקופה‪ ,‬בהתאם לגובה ריבית בנק ישראל‪ ,‬ישנם מסלולים‬
‫אטרקטיבים יותר ופחות‪ .‬עלינו להיות עם היד על הדופק‬
‫ולמחזר את המשכנתא מידי כמה שנים בהתאם לשינויי הריבית‪.‬‬
‫אני לא אוהב‪ ,‬בלשון המעטה‪ ,‬מסלולים צמודי מדד – כי בהם‬
‫סכום הכסף שלקחתם גדל מאוד בטווח הארוך‪ .‬ולכן זה מסלול‬
‫שאני בוחר רק לטווח קצר‪ ,‬עד חמש שנים‪ .‬לטווח הארוך לעולם‬
‫לא כדאי לבחור בהצמדה למדד; בגלל ההצמדה־למדד הארורה‬
‫אנשים נחמדים‪ ,‬שלא מבינים בכסף ובמשכנתאות‪ ,‬מוצאים‬
‫את עצמם חייבים לבנק כעבור ‪ 25‬שנה יותר ממה שלקחו‬
‫מלכתחילה‪ ,‬אף שבכל חודש שילמו לבנק אלפי שקלים‪ .‬זו גנבה‬
‫חוקית שהבנק עושה מדי יום‪ .‬זכרו שבנק הוא כמו שוק הכרמל‬
‫רק עם עניבות‪ .‬זכרו את זה ואל תתביישו ולהתמקח עם הבנק‬
‫ולדרוש ממנו‪ .‬בנק הוא עסק שמטרתו להרוויח כמה שיותר כמו‬
‫כל חברה במשק – לא מדובר בעמותה ללא כוונות רווח‪ ,‬ולכן אני‬
‫ממליץ לכם לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה שלא עובד בבנק‬
‫)הבנק מתגמל את עובדיו על כך שימכרו לכם את המשכנתא‬
‫שהכי רווחית לבנק‪ ,‬ולא לכם(‪.‬‬

‫עומת זאת‪ ,‬ליועץ משכנתאות שלא עובד בבנק‪ ,‬יש רק את‬ ‫ל‬
‫האינטרס שלכם מול עיניו‪ ,‬והוא יבנה לכם תמהיל הרבה יותר‬
‫רווחי ממה שאתם תשיגו לבד מהבנק‪ ,‬על פי הצרכים שלכם‬
‫ויכולת ההחזר החודשי שלכם‪ .‬כמו כן הוא יערוך עבורכם מכרז‬
‫ריביות מכל הבנקים וישיג לכם את הריביות הכי זולות‪.‬‬

‫‪2832‬‬
‫מוזמנים לפנות למחלקת המשכנתאות שלנו‪ ,‬לקבלת התמהיל‬
‫והריביות הטובים ביותר שניתן להשיג כיום‪ ,‬בהתאם למטרת‬
‫ההשקעה שלכם‪.‬‬
‫לפני שאתם יוצאים לשטח‪ ,‬אני ממליץ שתוציאו אישור עקרוני‬
‫לגובה ההלוואה שאתם צריכים מהבנק כדי לרכוש נכס באזור‬
‫שבו אתם מתמקדים‪ ,‬וכך כשתמצאו מציאה תוכלו להתקדם‬
‫אל הרכישה בביטחון רב יותר‪.‬‬
‫זכרו – אתם נעזרים בבנק כדי‬
‫למנף את עצמכם ולרכוש נכס‬
‫ששווה יותר מההון שיש בידיכם‪,‬‬
‫ולאחר שתמכרו את הנכס ברווח‬
‫בעוד כמה שנים‪ ,‬תחזירו לבנק‬
‫את הכסף שלוויתם ממנו ורוב‬
‫הרווח יישאר בידיכם‪ .‬כך תתקדמו‬
‫בחיים מבחינה כלכלית בקפיצות‬
‫גדולות מאוד‪.‬‬
‫בכל קניית נכס ומכירתו‪ ,‬לאחר כמה שנים הכפלתי את ההון‬
‫העצמי שלי ב־‪ 50‬אחוז לפחות‪ .‬מה שאומר שכל ‪ 200‬אלף ‪₪‬‬
‫שהשקעתי הפכו ל‪ 300-‬אלף ‪ ₪‬נטו לפחות‪ ,‬סכום שהיה לוקח‬
‫לי המון זמן לחסוך מעבודה רגילה כשכיר בהייטק‪.‬‬

‫זכרו‪ :‬מעבודה משלמים חשבונות‪,‬‬

‫מהשקעות צומחים כלכלית ומתעשרים‪.‬‬

‫‪2933‬‬
 ‫ממליץ בחום על הליווי המסור‪ ,‬המושקע‬
‫והמקצועי של ‪.Smart Start‬‬
‫תודה ליובל‪ ,‬על כל העזרה‪ ,‬התמיכה וההכוונה‬
‫שלו בתחילת הדרך‪ ,‬על כך שדחף אותנו לחלום בגדול ולהיות אמיצים‪.‬‬
‫ולכל מערך צוות התותחים שלו שליווה אותנו בכל תהליך קניית הדירה‬
‫ומציאת השוכרים‪ .‬הצוות דאג לכל הפרטים הקטנים ועשה הכול כדי‬
‫שנהיה מרוצים‪.‬‬
‫צוות מנצח‪ ,‬והדרך הטובה ביותר לקנות דירה היום!‬
‫ניר ויעל‬

‫‪30‬‬
‫‪34‬‬
‫אני מאוד אוהב שכל מי שאני עובד איתו‬
‫)מתווך‪ ,‬עורך הדין‪ ,‬יועץ המשכנתאות(‬
‫משקיע בנדל"ן בעצמו‪ ,‬וכך יש לנו שפה‬
‫משותפת רחבה מאוד‪.‬‬

‫דאגו לעבוד עם עורך דין שמתמחה במקרקעין ומנוסה בתחום‪.‬‬

‫עורך הדין יֵ דע לבדוק‪:‬‬

‫במנהל‬
‫אם לנכס יש רישום מסודר )בטאבו‪ִ ,‬‬ ‫‪‬‬
‫מקרקעי ישראל‪ ,‬או בחברה משכנת(‪.‬‬
‫שלא רובצים על הנכס חובות‪ /‬עיקולים‪ /‬היטל‬ ‫‪‬‬
‫השבחה בעיריה ומיני צרות אחרות‪ ,‬ורק בהנחה‬
‫שהנכס נקי הוא יאשר לכם לרכוש אותו‪.‬‬

‫‪3135‬‬
‫לאחר שתחתמו על חוזה הרכישה‪ ,‬עורך הדין ידאג לרשום‬
‫הערת אזהרה על שמכם )צעד שמטרתו למנוע מצב שבו‬
‫המוכר ימכור את אותה הדירה לכמה אנשים(‪ ,‬ורק לאחר שיש‬
‫הערת אזהרה על שמכם יוכל המוכר לקבל מכם את כספו‪.‬‬
‫לאחר שתעבירו למוכר את מלוא הסכום‪ ,‬ידאג עורך הדין‬
‫שלכם לכך שהנכס יהיה רשום במלואו על שמכם )אם תיקחו‬
‫משכנתא‪ ,‬תהיה הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה מתחת‬
‫לשמכם(‪.‬‬

‫ועורך דין‬ ‫זה די פשוט ומסודר‬

‫מנוסה יודע לעשות את כל הבדיקות והפעולות האלו בקלות‬
‫ובמהירות‪ .‬תעבדו עם עורך דין שמייצג את הצד שלכם‬
‫ושיש לו ניסיון עשיר ויחסי אנוש מצוינים‪ .‬נתקלתי בעורכי‬
‫דין מלאי אגו‪ ,‬שרבו עם עורך הדין של הצד השני והרסו לי‬
‫עסקאות במחיר מציאה‪ .‬מובן שהיום אני והמשקיעים שאני‬
‫מלווה עובדים עם עורכי דין ספורים שליקטתי בפינצטה לאחר‬
‫סינונים רבים )גם את המתווכים והשיפוצניקים שאני עובד‬
‫עמם ליקטתי בפינצטה בזכות ניסיון העבודה שלי איתם‪ ,‬ולכן‬
‫נמנעו מהלקוחות שלי הרבה טעויות – טעויות שהלוואי שהיו‬
‫חוסכים ממני כשאני הייתי בתחילת דרכי ב‪.(2008-‬‬

‫‪32‬‬
‫‪36‬‬
 ‫אחרי סיור שטח מרתק נפגשנו עם יובל לפגישת‬
‫ייעוץ אישית‪ ,‬שבה הוא תיאר לנו את השלבים‬
‫המדויקים בדרך לרכישת הדירה הראשונה שלנו‪ .‬כל שאלה או חשש שהיו‬
‫לנו‪ ,‬הוא הפיג ברוח טובה ונעימה והבטיח להיות שם לאורך כל הדרך‪.‬‬
‫השלב הבא היה סיור דירות פוטנציאליות בשטח עם הצוות שלו‪ .‬ראינו‬
‫מספר דירות באזורים שונים בעיר‪ ,‬ולכל אחת היה הקסם והיתרון היחסי‬
‫שלה‪ .‬בסופו של הסיור הסכמנו שנינו שאחת הדירות היא‪-‬היא הכלה‬
‫המיועדת לנו‪ ,‬ולאחר משא ומתן עם המוכר הגענו למחיר שכולנו היינו‬
‫מרוצים ממנו‪ .‬בכל התהליך יובל והצוות שלו היו שם בשבילנו )בדיוק כמו‬
‫שהבטיחו(‪ ,‬וליוו אותנו מול יועץ המשכנתאות‪ ,‬השמאית‪ ,‬עורך הדין וכו'‪.‬‬
‫בחתימת החוזה הצוות וידא שאנחנו מבינים את כל הסעיפים השונים‬
‫)ונחלץ לעזרתנו מעל ומעבר למצופה כדי לסייע לסגור את העסקה(‪.‬‬
‫יובל וצוות ‪ - Smart Start‬אתם אלופים‪ ,‬המון תודה לכם על הכול!!‬
‫אורי‬

‫‪33 37‬‬
‫לפתוח את הבוקר עם פוסט מעורר השראה‬
‫ולהתמלא באנרגיה חיובית‬

‫‪http://bit.ly/3j6zoA2‬‬

‫על הדרך גם מוזמנים לשלוח לי הודעה אישית‬

‫לפנק לפנק לפנק‬

‫‪38‬‬
‫אני לא ממליץ להשתגע ולהפריז בשיפוצים‬ ‫בגדול‬
‫יקרים‪ ,‬בעיקר אם אתם בתחילת דרככם בעולם ההשקעות‪,‬‬
‫וזאת הדירה הראשונה או השנייה שלכם להשקעה‪ .‬שיפוצים‬
‫הם לרוב פרויקט מורכב ומסובך‪ ,‬שעולה הרבה כסף‪ ,‬וכולל‬
‫עבודה עם הצד הכי מאתגר בתחום הדירות להשקעה –‬
‫שיפוצניקים‪ .‬זה אחד האתגרים הגדולים ביותר‪ :‬למצוא‬
‫שיפוצניקים אמינים‪ ,‬בעלי מקצוע מצוינים‪ ,‬שעובדים במחירים‬
‫הוגנים ומקפידים על עמידה בלוחות זמנים‪.‬‬

‫אז ככה‪ :‬עליכם לבדוק )או שמישהו שמבין יבדוק‬

‫למענכם( שהאינסטלציה תקינה )אין נזילות ולחץ המים תקין(‬
‫ושהחשמל תקין )כל השקעים והתקעים ובתי המנורה עובדים(‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬מניסיוני‪ ,‬לרוב אין בעיות עם ההיבטים האלה בדירות‬
‫ישנות )הכול עבד ‪ 30‬שנה ויעבוד עוד ‪ 30‬שנה(‪ .‬לכן לרוב אני‬
‫ממליץ לעשות שיפוץ קוסמטי בלבד )שעלותו בין ‪₪ 10,000‬‬
‫ל‪ 30-‬אלף ‪ ₪‬לכל היותר(‪ ,‬הכולל‪:‬‬

‫‪35 39‬‬
 ‫תיקוני שפכטל בכל הדירה‬ ‫‪‬‬

‫צביעה בצבע בהיר נעים – גוון ‪) Swan Lake‬לבן‬ ‫‪‬‬

‫ְק ֶרמי( של "נירוקריל" הוא נהדר‪.‬‬
‫צביעת כל המשקופים‪ ,‬ואם צריך גם את דלתות‬ ‫‪‬‬
‫הפנים ואת הסורגים‪ ,‬אם יש‪.‬‬
‫החלפת שקעים ותקעים בכל הדירה‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫החלפת הידיות בדלתות הפנים ובארונות המטבח‬ ‫‪‬‬

‫לידיות מודרניות‪.‬‬
‫ריצוף פרקט בחדרי השינה )נותן מראה יוקרתי(‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫תליית וילונות בהירים מבד פשוט על החלונות‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫תליית גופי תאורה יפים‪ ,‬בעיקר בסלון )נותן‬ ‫‪‬‬

‫תחושה של בית(‪.‬‬
‫הברקת כל הברזים והכלים הסניטריים‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ולסיום‪ ,‬כמובן‪ ,‬ניקיון יסודי‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫כשאני רוכש דירה בקומה העליונה‪ ,‬אני מוודא‬ ‫‪‬‬

‫שהגג שמעלי עבר איטום ביריעות ביטומניות‪.‬‬

‫דאגו להראות את הדירה לשוכרים‬

‫פוטנציאליים בשעות היום‪,‬‬
‫כשהיא מוארת‪ ,‬נעימה‪ ,‬נקייה ומסודרת‪.‬‬
‫‪36‬‬
‫‪40‬‬
 ‫לשטח ללא המתווך ואל תלכו לראות נכסים עם המתווך עדיין( מציע שתקבעו יום קבוע‬
‫או יומיים קבועים בשבוע בהן אתם יוצאים לשטח בשעות קבועות ומטיילים ברגל‬
‫ברחובות בהן בחרתם להתמקד‪ .‬לדוגמא ימי ג' בערב בין ‪ 18:00‬ל ‪ 20:00‬וימי שישי בבוקר‬
‫חלק ג –לצאת לשטח ‪:‬‬
‫בין ‪ 9:00‬ל ‪11:00‬‬
‫הולכים ומסתובבים באזורים השונים )לא מתעצלים( ובוחרים שכונה אחת ובה‬
‫מתמקדים מטרתכם להיות מגלי מציאות בשכונה האחת בה בחרתם להתמקד )צאו‬

‫כללי התנהלות חשובים עם‬

‫לשטח ללא המתווך ואל תלכו לראות נכסים עם המתווך עדיין( מציע שתקבעו יום קבוע‬
‫או יומיים קבועים בשבוע בהן אתם יוצאים לשטח בשעות קבועות ומטיילים ברגל‬

‫שיפוצניקים‪:‬‬
‫שיפוץ יפה במחיר שפוי‬
‫ברחובות בהן בחרתם להתמקד‪ .‬לדוגמא ימי ג' בערב בין ‪ 18:00‬ל ‪ 20:00‬וימי שישי בבוקר‬
‫בין ‪ 9:00‬ל ‪11:00‬‬

‫התנהלות קבלות )לא‬

‫חשובים‪:‬‬ ‫שיפוצניקים שיש להם‬ ‫לגבי לעבוד רק עם‬
‫שיפוצניקים כללי‬ ‫‪‬‬
‫לשלם בשחור(‪.‬‬
‫לעבוד רק עם שיפוצניקים שיש להם קבלות ) לא לשלם בשחור(‬
‫שהשיפוצניק‬
‫לסכם הכל בכתב‪ :‬מהי העבודה שיפוץ יפה במחיר שפוי‬ ‫‪‬‬
‫לסכם הכל בכתב ‪ :‬מה העבודה שהשיפוצניק מתחייב לעשות ‪ ,‬מה המחיר הסופי ) בלי‬
‫הפתעות‬
‫)בלישיחול על‬ ‫הסופי‬
‫ומה הקנס‬ ‫המחיר‬
‫העבודה‬ ‫מהו‬
‫ליין לסיום‬ ‫לעשות‪ ,‬הדד‬ ‫מתחייב‬
‫לוחות זמנים מתי‬ ‫הפתעות בסוף(‪,‬‬
‫לגבי שיפוצניקים כללי התנהלות חשובים‪:‬‬
‫לוחות זמנים ‪ -‬מתי הדד‪-‬ליין לסיום העבודה‪,‬‬ ‫בסוף(‪,‬יום איחור‪.‬‬
‫השיפוצניק על כל‬
‫איחור‪.‬‬ ‫עלאתכלרוביום‬
‫הכסף לסיום‪,‬‬ ‫השיפוצניק‬
‫להשאיר‬ ‫שיחול על‬
‫העבודה ‪ ,‬או לפחות‬ ‫הקנס רק בתום‬ ‫לא לשלםומה‬
‫מראש ! לשלם‬
‫לעבוד רק עם שיפוצניקים שיש להם קבלות ) לא לשלם בשחור(‬
‫שמעתי כבר מספיק סיפורי זוועות על שיפוצניקים שקיבלו את כספם בהתחלה הגיעו‬
‫העבודה‪ ,‬או לפחות‬ ‫בתום‬
‫הסופי ) בלי‬ ‫רקהמחיר‬
‫לשלם‪ ,‬מה‬ ‫מראש!‬
‫מתחייב לעשות‬ ‫לשלם‬
‫שהשיפוצניק‬
‫חזרו ‪...‬‬ ‫ולא‬ ‫לכמהמהימיםלא‬
‫העבודה נעלמו‬
‫ואז‬ ‫‪‬‬ ‫לסכם הכל בכתב ‪:‬‬
‫סיפורי‬ ‫מספיק‬
‫העבודה בהנחה‬ ‫שמעתיבסוף‬ ‫לסיום‪.‬‬
‫שניכם וכסף רק‬ ‫הכסף‬
‫וחתום ע"י‬ ‫רובכתוב‬
‫את–הכל‬ ‫להשאיר‬
‫הפתעות בסוף(‪ ,‬לוחות זמנים מתי הדד ליין לסיום העבודה ומה הקנס שיחול על‬
‫מסודר‬ ‫תהיו חכמים תעבדו‬
‫השיפוצניק על כל יום איחור‪.‬‬
‫לסיום‪ ,‬בהתחלה‪,‬‬
‫כספם‬ ‫זוועה על שיפוצניקים שקיבלו את‬
‫שהכל בוצע לשביעות רצונכם ואם לא‪ ,‬שיתקנו כל מה שצריך כפי שסוכם מראש בכתב‪.‬‬
‫לא לשלם מראש ! לשלם רק בתום העבודה ‪ ,‬או לפחות להשאיר את רוב הכסף‬
‫חזרו‪.‬‬
‫הגיעו‬ ‫כספםולא‬
‫בהתחלה‬ ‫נעלמו‬ ‫ימים ואז‬
‫שקיבלו את‬ ‫לכמה‬
‫שיפוצניקים‬ ‫שמעתי כבר מספיק סיפוריהגיעו‬
‫זוועות על‬
‫לכמה ימים ואז נעלמו ולא חזרו ‪...‬‬
‫‪ ‬תהיו חכמים‪ ,‬תעבדו מסודר – הכל כתוב וחתום על‬
‫תהיו חכמים תעבדו מסודר –הכל כתוב וחתום ע"י שניכם וכסף רק בסוף העבודה בהנחה‬
‫העבודה‪ ,‬בהנחה‬
‫בסוףמראש בכתב‪.‬‬
‫רק שסוכם‬ ‫הצדדים‪,‬מהוכסף‬
‫שצריך כפי‬ ‫לא‪ ,‬שיתקנו כל‬‫שני‬
‫ידי ואם‬
‫שהכל בוצע לשביעות רצונכם‬
‫שהכול בוצע לשביעות רצונכם‪ ,‬ואם לא‪ ,‬שיתקנו‬
‫כל מה שצריך כפי שסוכם מראש בכתב‪.‬‬

‫סרטון לדוגמא לשיפוץ קוסמטי‪:‬‬

‫‪https://bit.ly/3zImhea‬‬

‫סרטון לדוגמא לשיפוץ יסודי‪:‬‬

‫יובל שוורצמן‬ ‫‪https://bit.ly/3QrZCJg‬‬
‫‪17‬‬

‫‪37 41‬‬
 ‫הגענו אל יובל לסיור שטח‪ ,‬ואחריו קבענו‬
‫פגישה כדי לראות אם זה רלוונטי‪ .‬ביחד הוא‬
‫תכנן איתנו את התוכנית העיסקית הנכונה‬
‫בשבילנו ‪ -‬זו שתקפיץ אותנו הכי רחוק שאפשר‪,‬‬
‫אבל בלי לקפוץ מעל הפופיק‪ .‬הוא עזר לנו "להתבשל" ולהיות מוכנים‬
‫מנטלית‪ ,‬ובעזרתו הגענו ליעד שלא חלמנו עליו אפילו‪.‬‬
‫עברנו כמה וכמה עליות ומורדות‪ ,‬וכשהביטחון התערער לרגע‪ ,‬יובל‬
‫היה שם‪ ,‬מהצד המקצועי והמנוסה‪ ,‬וידע לומר‪" ,‬זה לא מספיק מציאה"‪.‬‬
‫מהמשפט הזה הבנו מה ההבדל בין מתווך‪ ,‬לבין מישהו שמלווה אותך‬
‫ואכפת לו ממך‪ ,‬שתצליח ושיהיה לך הכי טוב‪ .‬לכן לפעמים שווה לחכות‪,‬‬
‫וזה מה שנתן לנו את הכוח ‪ -‬כי כשיובל מתקשר ואומר שיש מציאה ‪-‬‬
‫אז מיד אנחנו שם!! עכשיו!!! וגם כשנגמר ומצטלמים עם האף האדום‬
‫‪ -‬ובגלל שזו דירה ראשונה‪ ,‬אז רק התחלנו את הבלאגן ‪ -‬תמיד יש עם‬
‫מי להתייעץ‪ ,‬ואם הוא יכול אז הוא וכל הצוות שלו גם יהיו שם בשבילך‬
‫לראות שהכול קורה על הצד הטוב ביותר‪ .‬אז לסיכום‪ ,‬תודה ענקית‪ ,‬כי‬
‫ברור לנו שבלי הליווי שלכם לא היינו מגיעים למה שהגענו ‪ -‬לא מבחינה‬
‫מקצועית ולא מבחינה נפשית‪ .‬תודה‪ ,‬ושנזכה להשיב לכם כגמולכם‪.‬‬
‫אורי וטליה‬

‫‪38‬‬
‫‪42‬‬
‫לצערי‪ ,‬פה נכוויתי כמה פעמים‪ ,‬אז תעשו לעצמכם טובה‪,‬‬
‫תלמדו מניסיוני ותחסכו לעצמכם את כאב הראש והלב‪:‬‬
‫‪ 10‬בדיקות שאני עורך לפני שאני מכניס שוכר לדירה‬
‫להשקעה שלי‪:‬‬
‫אינטואיציה – האם בא לי להכניס לדירה שלי את‬ ‫‪.1‬‬
‫האדם הזה? האם הוא ישמור לי על הדירה? אני‬
‫נפגש עם האדם‪ ,‬רואה אותו‪ ,‬מתרשם מאופן דיבורו‬
‫ומרגיש אם יש לי איתו שפה משותפת‪ .‬אם לא‪ ,‬אז‬
‫כל ההתנהלות בינינו תהיה לא נעימה‪ ,‬ואין שום סיכוי‬
‫שאכניס אותו כדייר לדירה שלי‪ .‬הדירה היא השקעה‪,‬‬
‫מטרתה להכניס כסף‪ ,‬ואני רוצה ליהנות מההתנהלות‬
‫מול השוכר וגם שלשוכר יהיה נעים מולי‪.‬‬
‫אם אני רואה שמדובר באדם אגרסיבי או שהשפה‬
‫שלו לא נעימה לי‪ ,‬פה זה נגמר מבחינתי‪.‬‬
‫אני בודק אם השוכרים עובדים בעבודה מסודרת‬ ‫‪.2‬‬
‫‪ -‬אני שואל איפה הם עובדים‪ ,‬איפה בן‪/‬בת הזוג‬
‫עובדים‪ .‬מבקש לראות שלושה תלושי שכר אחרונים‬
‫של שניהם‪ ,‬ובודק את הוותק במקום העבודה‪.‬‬
‫‪3943‬‬
 ‫כיום יש חברות שבודקות את השוכרים‪ ,‬וניתן גם‬
‫לעשות ביטוח להבטחת קבלת דמי השכירות‪.‬‬
‫צ'קים – אדם שאין לו צ'קים זו נורת אזהרה‪ .‬אני‬ ‫‪.3‬‬
‫דורש ‪ 12‬צ'קים עבור ‪ 12‬חודשי שכירות‪ ,‬וכן ‪ 5‬צ'קים‬
‫חתומים לבטחונות‪ ,‬שאני משאיר ללא סכום וללא‬
‫תאריך )לחברת חשמל‪ ,‬לחברת המים‪ ,‬למחלקת‬
‫הארנונה בעירייה‪ ,‬לחברת הגז ולוועד הבית(‪.‬‬
‫ערבים – אני מבקש לפחות ערב אחד‪ ,‬שיהיה מוכן‬ ‫ֵ‬ ‫‪.4‬‬
‫לשלם את שכר הדירה אם חלילה השוכרים נקלעו‬
‫לבעיות ולא יכולים לשלם לי שכר דירה‪ .‬על הערב‬
‫להשאיר בידי צ'ק לביטחון‪ ,‬ואני מחתים אותו על‬
‫שטר חוב בסכום השכירות השנתית )לרוב אני‬
‫מחתים על ‪ 30‬אלף ‪.(₪‬‬
‫אני בודק שהשוכר אינו בעל חשבון בנק מוגבל‬ ‫‪.5‬‬
‫באתר של בנק ישראל שפתוח לציבור )מקלידים‬
‫באתר את מספר תעודת הזהות ומספר חשבון הבנק‬
‫שלו(‪ .‬כמו כן אני בודק בגוגל את שמו של השוכר‬
‫ורואה שהוא לא היה מעורב בדיונים בבתי משפט‬
‫בנוגע לפינוי מהדירות הקודמות ששכר‪.‬‬
‫אני מבקש לשוחח עם בעל הדירה‬ ‫‪.6‬‬
‫האחרון שלו ושואל אותו איך השוכר‬
‫התנהג‪ .‬כבר קרה שעקב השיחה הזאת‬
‫סרבתי לקבל שוכרים‪" :‬שלום‪ ,‬שמי‪...‬‬
‫פנה אלי משה‪ ,‬השוכר שלך‪ ,‬והתקשרתי‬
‫אליך לשאול איך הוא היה בתור שוכר‪,‬‬

‫‪40‬‬
‫‪44‬‬
 ‫היית מרוצה ממנו? הוא שילם בזמן? הוא שמר על‬
‫הדירה? יש משהו שאני צריך לדעת לגביו?״‬
‫חתימת חוזה השכירות ‪ -‬אם אני מרוצה מכל‬ ‫‪.7‬‬
‫הבדיקות‪ ,‬אני חותם על חוזה שכירות אצל עורך‬
‫הדין שאני עובד איתו‪ .‬אני לא ממליץ לחתום על‬
‫חוזה שכירות בדירה עצמה‪ ,‬זה לא רציני‪ .‬אני תמיד‬
‫חותם אצל עורך דין‪ ,‬זה נראה מקצועי ומבהיר‬
‫לשוכר שאתה אדם רציני‪ ,‬ושאם הוא יעשה לך‬
‫בעיות הוא יפונה במהירות האור‪.‬‬
‫העברת המפתח – לאחר חתימת חוזה השכירות אני‬ ‫‪.8‬‬
‫הולך עם השוכר להעביר על שמו את החשמל‪ ,‬את‬
‫המים‪ ,‬את הארנונה ואת הגז )אני לא מתעצל‪ ,‬אלא‬
‫הולך איתו להעביר הכל על שמו‪ .‬אני מביא איתי את‬
‫קריאת מונה החשמל ומונה המים מהדירה באותו‬
‫היום(‪ .‬כך אני מוודא שכשהשוכר יעזוב‪ ,‬הוא לא‬
‫ישאיר חובות על שמי‪ .‬רק אחרי שהכל עבר על שם‬
‫השוכר‪ ,‬אני נותן לו מפתחות לדירה ומשאיר אצלי‬
‫מפתח אחד למקרה הצורך‪.‬‬
‫אם השוכרים רוצים לשלם לי במזומן או בהעברה‬ ‫‪.9‬‬
‫בנקאית ולקבל בחזרה את הצ'קים שלהם בסוף‬
‫השנה ‪ -‬אין בעיה‪ ,‬זה חוסך לי ללכת לבנק ולהפקיד‬
‫הצ'ק‪ .‬את חוזה השכירות ואת הצ'קים )ובכלל‪,‬‬
‫את כל החומר שקשור לדירה( אני שומר במסודר‬
‫בניילונית בקלסר‪.‬‬

‫‪41 45‬‬
 ‫אני שואל מתווכים או עורכי דין שאני עובד עמם‬ ‫‪.10‬‬
‫אם הם מכירים את האדם הזה‪ .‬בדרך כלל השוכרים‬
‫הבעייתיים כבר עשו לעצמם שם‪ ,‬והמתווכים ועורכי‬
‫הדין ממליצים לא להשכיר להם‪.‬‬

‫עליכם לדאוג לכך שהשוכר יהיה מרוצה‪ .‬הוא‬ ‫זכרו‪:‬‬

‫לקוח שלכם ואתם רוצים שהוא יהיה לקוח לטווח ארוך‪ .‬כל‬
‫תיקון שצריך לעשות בדירה שהוא באחריותכם )תקינות‬
‫החשמל‪ ,‬המים והמזגן( תקנו מיד )שלחו שיפוצניק אמין‬
‫שיתקן(‪ .‬התייחסו לשוכר בכבוד כפי שהייתם רוצים‬
‫שיתייחסו אליכם‪ .‬זה מצב של ‪ .WIN WIN‬שני הצדדים‬
‫צריכים להיות מרוצים‪ .‬השוכר מקבל דירה נעימה לגור בה‪,‬‬
‫ואתם מקבלים הכנסה חודשית בראש שקט‪.‬‬

‫היום אני והצוות שלי מנהלים יותר מ‪ 650-‬דירות להשקעה של‬

‫לקוחותינו‪ ,‬וכמו שאנחנו דואגים שכל משקיע יהיה מרוצה‪ ,‬כך‬
‫אנו דואגים גם שכל שוכר יהיו מרוצה‪.‬‬
‫‪.‬‬

‫‪42‬‬
‫‪46‬‬
 ‫אנחנו נשואים כבר כמה שנים‪ ,‬ולאט‬
‫לאט הצטבר הון עצמי קטן‪ ,‬שלא חשבתי‬
‫שהוא יספיק בשביל להיות מושקע בנדל"ן‪ .‬אז הוא סתם ישב לו בצד‪.‬‬
‫ואז!! שמענו על יובל‪ ,‬והבנו שגם בסכומים כמו שלנו יש אפשרות‬
‫לקנות!! ולא סתם!! לקנות דירות שהן אחלה השקעה שבעולם! לפני‬
‫שפנינו ליובל‪ ,‬חשבנו‪ :‬אבל איך מתחילים?? איך מחפשים?? איך‬
‫מחליטים איפה?? איך בודקים מה המחירים באזור?? תוך כדי החיים‪,‬‬
‫עבודה וילדים‪ ...‬אין מצב!! כל היופי בתהליך הוא שיש צוות מסור שדואג‬
‫לך לכל הדברים האלה‪ ,‬שמכיר את האזור‪ ,‬מחפש יחד איתך את הדירה‬
‫המתאימה‪ ,‬מייעץ ומלווה בכל שלב ושלב בתהליך ‪ -‬מהחיפוש ועד‬
‫החתימה על החוזה עם השוכרים!! קולטים?? עוד לא בת ‪ 30‬וכבר יש לי‬
‫שוכרים!! בנכס משלי!! כמובן שהצוות כולל אנשי מקצוע לכל שלב ‪ -‬גם‬
‫עורך דין ויועץ משכנתאות שמסבירים מה צריך כדי לעבור את התהליך‬
‫בקלות ובמקצועיות‪.‬‬
‫ממליצה לכל מי שיש לו קצת כסף בצד‪ ,‬ורוצה להרוויח ממנו כמו שצריך‪,‬‬
‫להצטרף ליובל ולאנשי הצוות המדהימים שלו‪.‬‬
‫דנה ואלון‬

‫‪43 47‬‬
 ‫להכיר את יובל והצוות זו זכות גדולה!! דרכם‬
‫רכשתי דירה ‪ -‬נכס להשקעה‪ ,‬תהליך שלכל‬
‫אורכו צעדו איתי ממש יד ביד‪ ,‬ועדיין ממשיכים‬
‫ללוות אותי ולעזור לי בכל נושא ועניין הקשורים בכך‪.‬‬
‫יובל והצוות הם מקור בלתי נדלה של אנרגיות חיוביות‪ ,‬שופעים רצון טוב‪,‬‬
‫שמחים לשתף בידע שלהם ולהביא גם את האחרים למקומות טובים‬
‫יותר בחייהם‪.‬‬
‫להכיר אותם וללמוד מהם זו מתנה נפלאה‪ .‬צוות ערכי‪ ,‬אמין וחיובי!!‬
‫מאחלת לו להמשיך לגדול ולצמוח‪ ,‬ובזכות היכרות זו ‪ -‬גם לנו‪.‬‬
‫תודה‪ ,‬ליובל ולכל הצוות היקר‪ ,‬עשיתם עמי חסד כאם חד‪-‬הורית‪ .‬כבר‬
‫מחכה לנכס הבא‪.‬‬
‫סיגל‬

‫‪44‬‬
‫‪48‬‬
‫לאחר תקופה שבה החזקתם את הנכס‪ ,‬בין אם זה שנה וחצי‪,‬‬
‫שלוש שנים‪ ,‬חמש שנים או עשר שנים‪ ,‬אתם שוב עושים‬
‫עבודת שטח‪:‬‬
‫בודקים באינטרנט ‪ -‬באתר מדלן או במערכת מידע‬ ‫‪.1‬‬
‫נדל"ן של רשות המסים – בכמה נמכרו דירות דומות‬
‫ברחוב שלכם‪.‬‬
‫בודקים באתר יד ‪ / 2‬מדלן כמה דירות דומות לשלכם‬ ‫‪.2‬‬
‫מוצעות למכירה‪,‬‬
‫בודקים עם מתווכים מה המחיר הממוצע שבו אפשר‬ ‫‪.3‬‬
‫למכור את הנכס שלכם‪.‬‬
‫אני מציע לכם לצאת מעסקה )למכור את הנכס( רק בהנחה‬
‫שהגדלתם את ההון העצמי שלכם ב‪ 50%-‬לפחות )אלא אם כן‪,‬‬
‫חס וחלילה‪ ,‬אתם חייבים למכור כי אתם צריכים את הכסף(‪.‬‬

‫‪4549‬‬
 ‫כלומר‪:‬‬
‫אם השקעתם ‪ 200‬אלף ‪ ₪‬הון עצמי‪ ,‬לקחתם ‪ 450‬אלף ‪₪‬‬
‫משכנתא‪ ,‬רכשתם נכס ב‪ 650-‬אלף ‪ ,₪‬ובואו נניח שהיו לכם‬
‫הוצאות כגון‬
‫תיווך ‪ + 2%‬מע"מ משווי הנכס = ‪₪ 15,210‬‬ ‫‪‬‬

‫עורך דין ‪ + 0.5%‬מע"מ משווי הנכס = ‪₪ 3,802‬‬ ‫‪‬‬

‫שיפוץ קוסמטי = ‪ 15‬אלף ‪₪‬‬ ‫‪‬‬

‫תחזוקה ותיקונים בזמן שהשכרתם את הנכס =‬ ‫‪‬‬

‫‪₪ 6,000‬‬
‫)אם היה מס רכישה של ‪ ,8%‬להוסיף גם אותו(‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫)נניח שהוצאות אלו הגיעו לסכום של כ‪(₪ 40,000-‬‬

‫אזי‪ ,‬כעבור שלוש שנים כשאתם שוקלים למכור אותו – בהנחה‬
‫שאתם מעוניינים לצאת מהעסקה כאשר אתם מרוויחים‬
‫לפחות ‪ 100‬אלף ‪ ₪‬נקי‪,‬‬
‫אז עליכם למכור את הנכס סביב ה‪ 800-‬אלף ‪.₪‬‬
‫כך נכנסתם לעסקה עם ‪ 200‬אלף ‪ ₪‬שחסכתם‪ ,‬ויצאתם ממנה‬
‫עם ‪ 300‬אלף ‪.₪‬‬
‫עכשיו אתם יכולים לבצע עסקה נוספת באותו האזור או באזור‬
‫או בעיר אחרים‪ ,‬יקרים יותר‪ ,‬עם הניסיון שצברתם ולהתקדם‬
‫לאקזיטים גדולים יותר‪.‬‬

‫‪46‬‬
‫‪50‬‬
 ‫תודה יובל על כך שעזרת לי ״לקפוץ למים״ תוך‬
‫כדי ליווי קפדני שלך ושל הצוות שלך‪ ,‬צעד אחר‬
‫צעד‪ ,‬בדרך לעסקה! שנים רציתי לרכוש נכס להשקעה‪,‬‬
‫שנים לא עשיתי דבר לקראת המטרה בעיקר מפני שלא היתה בי תחושת‬
‫ביטחון ובגלל היעדר ידע‪ .‬יובל עזר לרכוש את ידע הבסיסי‪ ,‬ויחד עם‬
‫הצוות לאתר נכס מתחת למחיר השוק‪ ,‬אשר ליוו כל הדרך עד לאיתור‬
‫שוכרים וחתימת חוזה שכירות‪.‬‬
‫תודה רבה על הצעד הראשון! לך ולכל הצוות!‬
‫רעיה‬

‫‪47 51‬‬
 ‫עוד מתנה?‬
‫כן!‬

‫‪http://bit.ly/3HaWXzA‬‬

‫פודקאסט קורע מצחוק‬

‫עם תכנים משני חיים‬
‫על איך להגשים החלומות שלנו ולתת לנדל"ן לממן אותם‬

‫לפנק לפנק לפנק‬

‫‪52‬‬
‫לא משנה במה אתם רוצים להצליח ‪-‬‬
‫הדרך אף פעם לא חלקה ונטולת‬
‫בעיות וקשיים‪ .‬הלוואי הלוואי שזה היה ככה‪ ,‬אבל‬
‫זה לא‪ .‬כמו שהמנטור שלי אמר לי‪" ,‬אם אתה חושב שהכל‬
‫תמיד ילך לך חלק‪ ,‬או שאתה טיפש מאוד או אופטימיסט גדול‬
‫מאוד"‪.‬‬
‫אז איך בכל זאת נשיג את היעדים והמטרות שלנו?‬
‫עלינו להיות מודעים לכך שיהיו קשיים ולהזכיר לעצמנו‬
‫שנצליח להתמודד עם כל קושי שיבוא‪ ,‬וכמו "נחום תקום"‪,‬‬
‫מכל מכה שנקבל נקום ונמשיך בדרך‪.‬‬
‫מי שיש לו חוסן מנטלי‪ ,‬מתמיד ומתקדם כל הזמן לעבר היעד‬
‫שלו‪ ,‬ומשיג את מה שהוא רוצה בחיים‪.‬‬
‫מי שיש לו חוסן מנטלי‪ ,‬מבין שהוא צריך לעבוד קשה‪ ,‬וששום‬
‫דבר אינו מושג ללא מאמץ ועבודה‪ .‬הרי אי אפשר לטפס על‬
‫הר עם הידיים בכיסים‪ ,‬וכך גם אי אפשר לנחול הצלחה בלי‬
‫להשקיע מאמץ )בכל תחום שתבחרו‪ ,‬לאו דווקא בנדל"ן(‪.‬‬

‫‪4953‬‬
‫אחלוק איתכם פרט אישי אינטימי – כשנבחנתי לבתי ספר‬
‫למשחק‪ ,‬הייתי בטוח שאתקבל מיד‪ ,‬אבל‪,‬‬

‫נכשלתי ‪ 7‬פעמים!‬
‫בפעם השמינית שנבחנתי התקבלתי‪ .‬לאחר‬
‫מכן שיחקתי באופן מקצועי במשך ‪ 5‬שנים‬
‫בארץ‪ ,‬ואז נסעתי ללימודים מתקדמים‬
‫באנגליה‪ .‬היום אני משחק באופן מקצועי‬
‫בישראל ובאנגליה על במה ומול מצלמה‪.‬‬
‫אני לא זוקף את זה לזכות הכישרון – אלא לזכות התמדה‬
‫ועבודה קשה‪.‬‬
‫ההנחה שכדי להצליח צריך מזל או פרוטקציה היא שגויה‬
‫לחלוטין וגורמת נזקים לבני האדם‪ ,‬כמו ההנחה שאנשים‬
‫עשירים הם מושחתים ורמאים‪ .‬תוציאו לעצמכם את זה‬
‫מהראש‪.‬‬

‫אז מה הסוד הגדול של‬

‫המצליחנים?‬
‫כדי להצליח צריך לרצות מאוד‪ ,‬להאמין שזה אפשרי עבורכם‪,‬‬
‫ולהשקיע מאמץ רציף‪ ,‬צעד קטן אחר צעד קטן‪ ,‬עד שתגיעו‬
‫לפסגה שאליה אתם שואפים להגיע‪.‬‬
‫נשמע מוזר? חקרתי את הנושא בעשור האחרון וקראתי‬
‫עשרות ספרים העוסקים בהצלחה‪ ,‬בפסיכולוגיה חיובית‬
‫ובהתפתחות אישית‪ ,‬ומחקרים של אנשים מצליחנים‪.‬‬

‫‪50‬‬
‫‪54‬‬
 ‫זהו‪ .‬זה כל הסוד‪.‬‬
‫נחזור לנדל"ן – בדיוק כמו כל אחד אחר‪ ,‬גם אתם יכולים להיות‬
‫הבעלים של דירה להשקעה‪ ,‬ובעתיד בעליהן של כמה דירות‬
‫להשקעה‪ ,‬שיניבו לכם מדי חודש הכנסה נוספת משכר דירה‪,‬‬
‫ומדי כמה שנים יניבו לכם רווחים נהדרים של עשרות‪ ,‬ואף‬
‫מאות אלפי שקלים‪ ,‬מכל אקזיט שתעשו‪ .‬זה אפשרי עבורכם‬
‫כמו שזה אפשרי עבור כל אחד אחר‪.‬‬
‫נכון לזמן הוצאת מדריך זה ‪ -‬הכנסה חודשית של ‪₪ 5,471‬‬
‫משכירות פטורה ממס לחלוטין‪ .‬המדינה מעודדת אתכם להחזיק‬
‫דירה או שתיים לפחות להשקעה!‬

‫קפצו למים!‬
‫הם לא כאלה קרים ומפחידים כמו‬
‫שאתם חושבים ‪‬‬

‫האזינו ללא עלות להרצאה "איך להגשים את‬

‫החלומות שלך ולתת לנדל״ן לממן אותם"‬
‫‪https://bit.ly/3HlvIRz‬‬

‫‪51 55‬‬
‫היסטוריה קצרה של מחירי‬
‫הדיור בישראל‬
‫אם עדיין נשאר שמץ של ספק לגבי כדאיות ההשקעה בנדל"ן במדינתו‬
‫הקטנטנה בעלת הביקוש האדיר וההיצע הנמוך‪ ,‬הכנתי לכם גרף של‬
‫מחירי הדירות מקום המדינה ועד היום‪.‬‬
‫שימו לב‪ -‬המחירים לא עולים כל הזמן‪ ,‬יש גם תקופות של דשדוש ואף‬
‫ירידות‪ ,‬אבל בצורה חד משמעית ניתן לראות שככל שהשנים עוברות‬
‫קשה יותר ויותר לרכוש דירה בארץ‪.‬‬
‫חברים‪ ,‬אל תמתינו שהמחירים יירדו‪ ,‬אל תמתינו לפתרונות קסם‬
‫מהממשלה‪ ,‬אל תמתינו לכלום ‪ -‬קחו את המושכות לעתיד הפיננסי‬
‫שלכם ושל משפחתכם‪.‬‬
‫במקום להמתין ורק אז לקנות‪ ,‬הטעות שרוב האוכלוסייה עושה‪ ,‬עשו‬
‫בדיוק ההיפך ‪ -‬קנו והמתינו‪ .‬ו‪..‬הופ! ראו איזה קסם‪ ,‬עם כל שנה שעוברת‬
‫מחירי הדירות שרכשתם עולים בזמן שסכום המשכנתא שלכם קטן‬
‫וההפרש הזה שמצטבר מגיע למאות אלפי שקלים לאורך זמן‪ .‬וזה בדיוק‬
‫מה שהופך אנשים פשוטים ממעמד הביניים למליונרים לאורך זמן‪.‬‬
‫רק ע"י זה שהם בסה"כ רכשו דירות להשקעה בארץ‪.‬‬

‫‪1800‬‬
‫גרף מחירי הדיור בישראל‬
‫‪1600‬‬

‫‪1400‬‬
‫מקום המדינה ועד היום‬
‫‪1200‬‬

‫‪1000‬‬

‫‪800‬‬

‫‪600‬‬

‫‪400‬‬

‫‪0‬‬

‫‪1948‬‬ ‫‪1965‬‬ ‫‪1980‬‬ ‫‪1990‬‬ ‫‪2000‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2022‬‬

‫‪52‬‬
‫‪56‬‬
 ‫רגע‪,‬‬
‫אי אפשר להתעלם יותר מהפיל שבחדר‪ .‬בואו נדבר עליו‪ :‬עדיין משתלם‬
‫להשקיע בנדל"ן בארץ? האם הנדל"ן בארץ מיצה את עצמו ?‬
‫הריבית במשק עלתה‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫שנת ‪ 2022‬הייתה שנה עם עלייה במחירי הנדל"ן‬ ‫‪‬‬

‫בארץ בממוצע של כ‪ ,20%-‬השנה עם העליות‬
‫החדות ביותר בעשור האחרון‪.‬‬
‫מצד שני ‪ -‬המון משקיעים יושבים על הגדר )כמות‬ ‫‪‬‬
‫הרוכשים קטנה משמעותית( והמוכרים מתחילים‬
‫להבין שאין להם ברירה והמחירים מתחילים לרדת‪.‬‬
‫אינפלציה ומיתון כבר כאן‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫מה זה אומר על שוק הנדל"ן? וחשוב מכך כיצד ניתן למנף את המצב‬
‫הנוכחי לניצול הזדמנויות שנוצרו בשוק?‬
‫בהרצאה הזאת תקבלו תשובות לכל השאלות‬

‫כך תמנפו הזדמנויות בנדל"ן בישראל ב ‪2023‬‬

‫האזנה ‪ /‬צפיה מהנה מעשירה ומרחיבת דעת‬
‫‪http://bit.ly/3wku2nJ‬‬

‫‪5357‬‬
 ‫מה הצעד הבא?‬
‫ליווי אישי יד ביד‪.‬‬
‫שהגעתם לסיור השטח שלנו ושקראתם‬ ‫כל הכבוד‬
‫את המדריך עד כאן‪.‬‬
‫אני מקווה שלמדתם‪ ,‬נהניתם וצחקתם‪ ,‬גם מהסיור וגם‬
‫מהמדריך‪ .‬כעת יש בידיכם מידע בסיסי על רכישת דירות‬
‫להשקעה‪.‬‬
‫מטבע הדברים‪ ,‬המידע הזה לא מספיק כדי לבצע את ההשקעה‬
‫בפועל‪ .‬אתם יכולים לצאת לדרך ולעשות הכול לבדכם‪ ...‬אך‬
‫רוב הסיכויים שבשל חוסר הניסיון תחוו קשיים ותעשו טעויות‬
‫שיעלו לכם הרבה כסף ועצבים‪ .‬חבל!‬
‫ליווי והכוונה אישית של איש מקצוע מנוסה יאפשרו לכם‬
‫להגיע בבטחה ליעד‪.‬‬

‫‪54‬‬
‫‪58‬‬
 ‫מה זה אומר‬
‫ליווי אישי יד ביד?‬
‫ראשית‪ ,‬הליווי האישי שלנו נועד לעזור לאנשים טובים‬
‫לרכוש נכסים להשקעה בארץ‪ ,‬ללא כל כאבי הראש‪ ,‬הסכנות‬
‫וההפסדים‪ ,‬האורבים למשקיעים הלא מנוסים‪.‬‬
‫אנחנו מלווים את האנשים משלב הבנת הכדאיות של השקעה‬
‫בנדל"ן‪ ,‬וממשיכים להגדרת אזור השקעה‪ ,‬מציאת נכס במחיר‬
‫אטרקטיבי‪ ,‬לקיחת משכנתא בחוכמה‪ ,‬ביצוע כל הבדיקות‬
‫המשפטיות הנדרשות‪ ,‬ניהול משא ומתן מקצועי‪ ,‬חתימה על‬
‫חוזה עם עורך דין המתמחה במקרקעין‪ ,‬ביצוע שיפוצים‪,‬‬
‫התנהלות עם אנשי מקצוע‪ ,‬ועד למציאת דייר איכותי וניהול‬
‫הנכס בשוטף‪ ....‬יש הרבה מה לדעת‪ ,‬וידע שווה כוח‪ ,‬ששווה‬
‫כסף‪.‬‬

‫‪5559‬‬
 ‫ליווי יד ביד‬
‫‪ .1‬בניית התוכנית‬
‫פגישה אחד על אחד לבניית תוכנית‬ ‫‪Smart Start‬‬
‫עבודה אישית עבורך להשקעה בנדל"ן‪,‬‬
‫שתקדם אותך להשגת המטרות שלך על‬
‫ידי יצירת הכנסה חודשית נוספת והגדלת ההון שלך‬
‫לבניית ביטחון כלכלי לך ולמשפחתך‪.‬‬

‫‪ .2‬אישור מהבנק‬
‫השגת אישור עקרוני למשכנתא‬
‫מהבנק‪ ,‬כך שכאשר נאתר עבורך עסקה‬
‫אטרקטיבית‪ ,‬תוכל להתמנף בחוכמה‬
‫בעזרת המשכנתא‪.‬‬

‫‪ .3‬איתור נכס‬
‫מציאת נכס אטרקטיבי להשקעה שמותאם לצרכים‬
‫הייחודיים שלך‪ .‬תצא איתנו לשטח כדי לראות נכסים‬
‫ולהכיר את האזור‪ ,‬וכשנאתר לך את הנכס הרצוי‪,‬‬
‫הנמכר בפחות ממחיר השוק שלו )מוכרים לחוצים‪ ,‬כינוס נכסים‪,‬‬
‫דירות ירושה‪ ,‬דירות נטושות וכל מציאה אחרת(‪ ,‬נבצע עבורך משא‬
‫ומתן להורדת מחיר הדירה‪.‬‬

‫‪ .4‬רכישה‬
‫עורכי הדין בצוות יבצעו עבורך את‬
‫הבדיקות התכנוניות והמשפטיות של‬
‫הנכס‪ ,‬יכינו לך את חוזה הרכישה וידאגו‬
‫לרישום הנכס על שמך בטאבו‪.‬‬

‫‪6056‬‬
 ‫‪ .5‬שיפוץ )*אופציונלי(‬
‫אם יש צורך‪ ,‬משפצים את הדירה‪ .‬בין אם‬
‫מדובר בשיפוצים קוסמטיים פשוטים ובין אם‬
‫מורכבים‪ ,‬נביא לך את אנשי המקצוע האמינים‬
‫שאנו עובדים עמם לביצוע השיפוץ בפיקוחנו‪.‬‬
‫‪ .6‬השכרה‬
‫נמצא לך דיירים טובים שיגורו בדירה להשקעה שלך‬
‫וישלמו לך מדי חודש דמי שכירות ‪ -‬דיירים שעובדים‬
‫בעבודות מסודרות‪ ,‬בעלי צ'קים וחשבונות בנק מסודרים‪,‬‬
‫ערבים‪ .‬חוזה השכירות ייחתם אצל אחד‬ ‫וכמובן עם ֵ‬
‫מעורכי הדין שלנו‪ ,‬שידאג לך לכל הביטחונות הנדרשים‪.‬‬
‫הכל כדי שתהיה לך דירה איכותית להשקעה‪ ,‬באזור‬
‫מתפתח‪ ,‬דירה שנרכשה מתחת למחיר השוק שלה עם‬
‫שוכרים טובים‪ ,‬העיקר שלך יהיה ראש שקט‪.‬‬
‫‪ 6.5‬ניהול )*אופציונלי(‬
‫אם אתה עסוק‪ ,‬או סתם לא מעוניין להתנהל מול הדייר‪ ,‬תוכל‬
‫להשתמש בשירות ניהול הנכסים שלנו – בכל אזור בארץ שבו יש‬
‫לנו נציג‪ ,‬אשר מתנהל מול הדיירים‪ ,‬ואם יש בעיה בדירה‪ ,‬הוא שולח אליה את‬
‫איש המקצוע הנדרש‪ .‬בעלי הדירה משלמים לבעל המקצוע על עבודתו בהעברה‬
‫בנקאית‪ ,‬וחוסכים לעצמם הגעה פיזית לדירה‪ .‬עלות הניהול – חודש אחד של דמי‬
‫שכירות לכל שנה שבה הנכס מנוהל‪.‬‬
‫ולבסוף‬
‫גם לך יהיה‪ :‬נכס אטרקטיבי שנרכש במחיר טוב‪ ,‬באזור מתפתח‬
‫)שצפויה בו עליית מחירים(‪ ,‬עם דייר טוב שמשלם לך שכר דירה‬
‫שמכסה את תשלום המשכנתא שלכם‪ ,‬ומשאיר לך רווח נקי בכיס‬
‫מדי חודש‪.‬‬

‫מידע מפורט על תהליך הליווי‬

‫האישי שלנו תוכלו למצוא כאן‬
‫‪https://www.thesmartstart.co.il‬‬

‫‪5761‬‬
 ‫מה מעל ‪ 650‬לקוחות‬
‫מספרים עלינו?‬
‫ממליצים שתראו מה לקוחות שלנו מספרים על השירות שלנו‪:‬‬

‫באתר החדש שלנו‬

‫‪www.thesmartstart.co.il‬‬

‫בגוגל‬
‫‪https://bit.ly/3JqJtm6‬‬

‫בדף סיורי הנדל״ן שלנו בשטח‬

‫‪https://bit.ly/2BjDgr4‬‬

‫וכמובן באתר הביצפר לנדל"ן שלנו‬

‫‪https://bit.ly/3soiaOP‬‬

‫‪58‬‬
‫‪62‬‬
 ‫בקיצור‪ ,‬השלב הבא הוא‬
‫קביעת פגישת ייעוץ אובייקטיבית‬
‫אישית עמנו להזנקת תהליך הליווי‬
‫ובניית תוכנית עבודה מסודרת‪,‬‬
‫שתוביל אתכם להשגת היעדים‬
‫הכלכליים שלכם ושל משפחתכם‬
‫לכל שאלה או התלבטות ניתן לפנות אלינו‬
‫בנייד ‪054-7587491‬‬

‫‪5963‬‬
 ‫קצת על הצוות שלנו‬
‫אלכס ארונוב‬
‫איש משפחה‪ ,‬נשוי לאילנה ואבא גאה לעידן‪ ,‬חן ואלין‪.‬‬
‫משקיע נדל"ן מנוסה בארץ ובארה"ב‪ .‬מומחה השקעות‬
‫נדל"ן וליווי משקיעים בארץ‪ .‬מלווה משקיעים יחד עם‬
‫יובל משנת ‪ .2013‬מתמחה בעיר רמלה‪ ,‬בשכונת גני‬
‫אביב בלוד ובעיר בת ים‪.‬‬

‫רועי שגב‬
‫איש משפחה‪ ,‬נשוי לעדן ואבא גאה לראם‪ ,‬ליאם‬
‫ונאור‪ .‬משקיע נדל"ן מנוסה‪ ,‬ולשעבר הזכיין של‬
‫אנגלו סכסון בעיר רמלה‪ .‬מומחה השקעות נדל"ן‬
‫וליווי משקיעים בארץ‪ .‬מלווה משקיעים יחד עם יובל‬
‫משנת ‪ ,2015‬מתמחה בעיר רמלה‪ ,‬בעיר לוד ובשכונת‬
‫גני אביב‪.‬‬

‫רענן סוקולוב‬
‫איש משפחה‪ ,‬נשוי לעדי ואבא גאה לסער ועידו‪ .‬בעל‬
‫תואר ראשון במנהל עסקים בהצטיינות‪ .‬משקיע נדל"ן‬
‫מנוסה‪ ,‬ויועץ משכנתאות מוסמך‪ .‬מומחה השקעות‬
‫נדל"ן וליווי משקיעים בארץ‪ .‬מלווה משקיעים עם יובל‬
‫משנת ‪ ,2017‬מתמחה באזור הקריות בדגש על קריית‬
‫אתא‪ ,‬קריית ים‪ ,‬וקרית חיים וכמו כן בעיר חדרה‪.‬‬

‫משה זקן‬
‫איש משפחה‪ ,‬נשוי לסיון ואבא גאה למאור‪ ,‬שוהם‬
‫ולינוי‪ .‬משקיע נדל"ן מנוסה‪ ,‬בוגר תואר שני במימון‬
‫נדלן ושמאות מקרקעין‪ ,‬מומחה השקעות נדל"ן‬
‫וליווי משקיעים בארץ‪ .‬מלווה משקיעים עם יובל‬
‫משנת ‪ ,2018‬מתמחה בערים י"ם‪ ,‬אשקלון‪ ,‬באר‬
‫שבע וחולון‪.‬‬

‫‪64‬‬
 ‫הגחצור‬
‫לילית‬
‫האזינו לפרק עם‬
‫נהריה‬
‫קצרין‬
‫אלכס ארונוב‬
‫קריות‬
‫עכו‬ ‫צפת‬
‫פה‬
‫חי‬ ‫כרמיאל‬ ‫‪http://bit.ly/3CKEGYv‬‬
‫טבריה‬
‫נצרת‬

‫דרה‬ ‫עפולה‬
‫ח‬

‫נתניה‬
‫דרום‬
‫ת"א‬
‫הרצליה‬
‫הרצאה קצרה מהשטח‬
‫חולון‬‫לה לוד ב‬
‫ת״א‪-‬יפו ת ים‬
‫רמ אביב‬
‫אריאל‬ ‫עם רועי שגב‬
‫גני‬

‫רושלים‬
‫‪https://bit.ly/3iY5AWp‬‬
‫מודיעין‬ ‫י‬
‫א‬
‫אשדודשקלון‬

‫באר‬
‫שבע‬

‫ערד‬
‫האזינו לפרק עם‬
‫רענן סוקולוב‬
‫‪http://bit.ly/3IThD1C‬‬

‫מצפה רמון‬

‫האזינו לפרק עם‬

‫משה זקן‬
‫‪https://bit.ly/3Dfqs25‬‬

‫אילת‬

‫‪61 65‬‬
 ‫מה? עוד מתנה?‬
‫כן!‬

‫‪https://bit.ly/3sCHV03‬‬

‫סדנת וידאו של ‪ 45‬דק' ללא עלות‬

‫על רכישת דירות להשקעה בחכמה בארץ‬

‫לפנק לפנק לפנק‬

‫‪62‬‬
‫‪66‬‬
 ‫הרי במדינת ישראל אי אפשר לקנות דירה‪ ,‬רק‬
‫בחלומות‪" ,‬זה ידוע"‪ .‬אז לא – השבוע הפכתי חלום‬
‫למציאות‪ .‬יד ביד בהובלת יובל ואנשי המקצוע החריפים והמקצוענים‬
‫שלו הגשמנו את החלום‪ ,‬שמתחיל מהחלום של יובל – לגרום לאחרים‬
‫לממש את החלומות שלהם ולתת לנדל"ן לממן אותם‪ ,‬ומהחלום שלי ‪-‬‬
‫לקנות דירה‪ ,‬להחזיק בנכס משלי‪ .‬אני חייבת לציין שהדרך והליווי היו כל‬
‫כך אישיים ומחויבים אליי‪ ,‬כך שבמעמד רכישת הדירה הרגשתי כאילו‬
‫שאני חותמת על הוראת קבע לחשבון מים‪ .‬התהליך גורם לך להטמיע‬
‫את המחשבות והחלומות במציאות‪ ,‬כך שזה הפך לאמונה מלאה‪ .‬והיום‪,‬‬
‫שלושה ימים אחרי החתימה על החוזה‪ ,‬אני חושבת מתי ארכוש את‬
‫הדירה השנייה‪ .‬מה שבטוח – צריך להפסיק לחלום בהקיץ‪ ,‬ויפה שעה‬
‫אחת קודם‪ .‬יובל‪ ,‬תודה על האידיאולוגיה החשובה שלך למען אחרים‪,‬‬
‫תודה על הליווי הצמוד‪ ,‬המחויבות וההשקעה!!‬
‫רביד‬

‫‪63 67‬‬
‫במשך מעל חצי שנה חיפשתי נדל"ן להשקעה‪ .‬עבדתי עם חברה בחיפה‬
‫ועם מתווך בבת ים‪ .‬ראיתי הרבה נכסים אבל לא מצאתי מענה לכל‬
‫הפרמטרים החשובים לי‪ .‬עם יובל היתה פריצת דרך‪.‬‬
‫ישבנו והגדרנו בדיוק מה חשוב ובנינו תוכנית לטווח הארוך‪ .‬יובל היה‬
‫קשוב ולבבי‪ ,‬ואפשר היה להרגיש את הרצון האמיתי שלו ושל הצוות שלו‬
‫לעזור‪ .‬הדירה השניה שהוצעה לי ברמלה היתה מתאימה וישר סגרתי‪.‬‬
‫חודש אחרי הרכישה כבר הוצע על הדירה ‪ 100‬אלף יותר‪ .‬יובל והצוות‬
‫מקצוענים אמיתיים בנדל"ן וגם אנשים ישרים ואכפתיים‪ .‬שמח שפגשתי‬
‫אותם!‬
‫אורן‬

‫‪64‬‬
‫‪68‬‬
 ‫טעימה מכנס המשקיעים‬
‫השנתי שלנו‬
‫כחלק מהחזון שלנו למערכת יחסים ארוכת טווח עם לקוחותינו‪,‬‬
‫כל משקיע שלנו מצטרף לקהילה שמקבלת מאיתנו מדי פעם‬
‫העשרה בתחומים מגוונים )כגון כנס זה( ‪ -‬קהילה אשר יום‬
‫אחד תוכל ליצור יחד יוזמות גדולות ‪ -‬חברתיות ונדל"ניות‪.‬‬
‫בכנס הרצו מיטב המומחים בארץ בתחומם‪.‬‬
‫הדבר הייחודי בליווי שלנו הוא המעטפת המקיפה שאנו נותנים‬
‫ללקוחותינו‪ .‬כמשקיעים שלנו‪ ,‬תמיד יש לכם "אבא ואמא"‬
‫בשטח‪ ,‬אתם אף פעם לא לבד‪ ,‬ותמיד יש לכם אוזן קשבת לכל‬
‫צרכיכם ושאלותיכם‪.‬‬

‫‪6569‬‬
 ‫חשבתם שסיימתי עם המתנות?‬

‫‪https://bit.ly/3DpkfkU‬‬

‫קבלו ממני צ'ק ליסט חכם ופשוט לרוכשי דירה‬

‫כל התחנות בדרך לבית החדש שלכם‬

‫‪66‬‬
‫‪70‬‬
 ‫מילה אישית ‪-‬‬
‫חשוב לי שתדעו שמשנת ‪ 2013‬ועד היום‬
‫ליווינו מעל ‪ 650‬משפחות לרכישת דירות להשקעה בארץ!!!‬
‫זה ממש מרגש אותי ואני חש שזאת זכות מאוד גדולה‪.‬‬

‫מוזמנים בחום להצטרף למשפחת המשקיעים שלנו‬

‫וכמובן גם למעל ‪ 500‬בוגרי תוכנית ההכשרה שלנו ‪-‬‬
‫‪ 100‬ימים של נדל"ן‪.‬‬

‫‪67 71‬‬
 ‫רגע!‬
‫עוד פינוק‪...‬‬

‫‪https://bit.ly/ytiktok‬‬

‫ללמוד השקעות ולהקרע מצחוק‬

‫מוזמנים לטיקטוק שלי‬

‫‪68‬‬
‫‪72‬‬
 ‫רגע רגע רגע !‬
‫שכחתי לספר לך על תוכנית ההכשרה שלנו למשקיעי נדל"ן!!!‬
‫אם רצונך הוא לקנות דירה או שתיים להשקעה ‪-‬‬
‫הליווי )דג הזהב( זה בול בשבילך‪.‬‬
‫אבל‬
‫אם יש לך תשוקה ללמוד נדל"ן‬
‫וליישם את החומר הנלמד בעבודת שטח‬
‫התוכנית תקנה לך את ה"חכה"‬
‫לדוג שוב ושוב מציאות נדל"ן‬

‫‪https://bit.ly/3soiaOP‬‬

‫‪73‬‬ ‫‪76‬‬
 ‫אני מזמין אותך להכיר את תכנית ההכשרה שלנו‬
‫למשקיעים ‪ 100 -‬ימים של נדל"ן‬
‫תכנית ממוקדת תוצאות‪ :‬כ‪ 50%-‬מהבוגרים שלנו‬
‫רכשו נכס במהלך ‪ 100‬הימים ועוד כ‪ 35%-‬נוספים‬
‫רכשו נכס בחודשים העוקבים לתכנית‪.‬‬
‫מדובר באחוזי הצלחה של מעל ‪!!! 85%‬‬
‫חשוב לי לציין ‪ -‬הקבלה לתכנית מותנית בהגשת‬
‫מועמדות וראיון קבלה‪ .‬אני מקבל רק אנשים חדורי‬
‫מוטיבציה ותשוקה ולכן אחוזי ההצלחה של התכנית‬
‫חסרי תקדים‪.‬‬

‫‪77 74‬‬
 ‫"החזון שלי הוא שכל רווק‪ ,‬זוג צעיר‪ ,‬משפחה‬
‫צעירה וותיקה יוכלו להנות מהצמיחה והבטחון הכלכלי‬
‫שהשקעה בנדל"ן בארץ מביאה עמה‪.‬‬
‫מה שמונע מרוב האנשים לקפוץ למים הוא הפחד‬
‫והכאב מההפסד‪ ,‬וזה מה שמנע ממני להשקיע זמן רב‬
‫עד שמצאתי לי מלווה יד ביד בתחילת דרכי בעשור‬
‫הקודם‪ ,‬והיום אני נותן לאחרים את המתנה שהמנטור‬
‫שלי נתן לי‪.‬‬
‫התחלתי וליוויתי לבדי מעל ‪ 100‬משפחות‪ ,‬ולאחר שפנו‬
‫אלי עוד ועוד אנשים‪ ,‬ליקטתי את הנדל"ניסטים הכי‬
‫מוכשרים‪ ,‬אמינים‪ ,‬מתוקים ועם הלב הכי רחב שמצאתי‬
‫ובניתי צוות של מלווים‪ ,‬וכך נולדה ‪.Smart Start‬‬
‫ליווינו כבר מעל ‪ 650‬משפחות לרכישת דירות‬
‫להשקעה בארץ מתוך תחושת שליחות‪ ,‬ובמקביל‬
‫צילמתי עשרות הרצאות נדל"ן שהעלתי ללא עלות‬
‫לערוץ היוטיוב שלי‪ ,‬על מנת להפיץ את הידע והברכה‬
‫הלאה‪.‬‬
‫מאחל שנזכה לקחת גם אותך ואת משפחתך לעבר‬
‫השלב הכלכלי הבא שלכם לבטחון ויציבות כלכלית‬
‫אמיתית‪ ,‬שנובעת מריבוי מקורות הכנסה והשקעות‬
‫ערך שהולכות וגדלות עם הזמן ללא תלות בכלכלה‪,‬‬
‫בממשלה או חלילה במלחמה הבאה‪".‬‬
‫יובל שוורצמן‬

‫‪78‬‬
‫‪75‬‬
‫יובל שוורצמן – ליצן‪ ,‬נדל״ניסט בנשמה ושחקן תיאטרון מקצועי‬
‫)בארץ ובאנגליה(‪ .‬בוגר סטודיו למשחק ניסן נתיב בארץ‪,‬‬
‫ו)‪ Guildford School Of Acting (MFA‬באנגליה‪.‬‬
‫בשנת ‪ 2008‬היה איש הייטק מתוסכל בחברת סטארט אפ בהרצליה‬
‫פיתוח‪ ,‬יוצא יחידת ‪ 8200‬עם חלום בלב ‪ -‬להיות שחקן מקצועי בתיאטרון‬
‫טלויזיה וקולנוע וחופשי כלכלית ע"י השקעות נדל"ן‪ .‬כיום מחזיק מספר‬
‫דו ספרתי של נכסים בארץ ובחו"ל המכניסים לו שכירות מידי חודש‬
‫ומאפשרים לו להיות בחופש כלכלי ושחקן תיאטרון בראש שקט‪.‬‬
‫מייסד חברת ‪ Smart Start‬אשר מלווה מידי שנה כ ‪ 100‬משפחות‬
‫לרכישת דירות להשקעה‪ .‬יובל וצוותו מעבירים סיורי שטח לימודיים‬
‫למעל ‪ 250‬איש מידי שנה בעשרת אזורי ההתמחות שלהם‪.‬‬
‫מייסד קבוצת "ליצנות כלכלית" ובעלים של ערוץ ‪ Youtube‬מצליח בו‬
‫הוא מעניק כלים בנושאי פיננסים‪ ,‬השקעות והשגת רווחה כלכלית‪.‬‬

‫‪76‬‬
 ‫במשרדנו עוזרים לכם לבנות ביטחון‬
‫וחופש כלכלי מבוסס נדל״ן‬
‫על ידי רכישת דירות להשקעה‪ ,‬במקביל‬
‫להשקעה מושכלת בשוק ההון‬
‫במטרה להגדיל את ההון האישי שעומד‬
‫לרשותכם‪ ,‬ולייצר לכם הכנסה פאסיבית‬
‫חודשית‪.‬‬

‫מוזמנים להצטרף לקהילת קוראי הספר ומאזיני הפודקאסט "ליצנות‬

‫כלכלית" ולקבל גישה לכל השידורים החיים‪ ,‬הפוסטים העדכניים‪ ,‬והזמנה‬
‫לסדנאות‪ ,‬לחוגי הבית‪ ,‬סיורי שטח ולכנסי המשקיעים שאנו עורכים‪.‬‬
‫לכל שאלה מוזמנים לצור עמנו קשר‬

‫‪054-7587491 ‬‬ ‫‪office@SmartStart.co.il‬‬ ‫‪‬‬

‫יובל שוורצמן ‪THE SMART START‬‬ ‫קבוצת ליצנות כלכלית‬ ‫‪the_finance_clown‬‬

‫פודקאסט ליצנות כלכלית‬ ‫‪www.thesmartstart.co.il‬‬ ‫‪‬‬