Процедуре и поступци у катастру непокретности

писана предавања за студенте специјалистичких студија

(усмени део испита)
Чедомир Цвијовић,
Јасмина Недељковић Остојић,
Марија Васић

1. Катастар непокретности.........................................................................................................4

1.1. Основни појмови.......................................................................................................4

1.2. Разлика између катастра земљишта и катастра непокретности............................6

2. Начела катастра непокретности............................................................................................7

2.1. Начело државног премера........................................................................................7

2.2. Начело уписа..............................................................................................................8
2.3. Начело обавезности...................................................................................................8
2.4. Начело јавности.........................................................................................................9
2.5. Начело поуздања.....................................................................................................10
2.6. Начело законитости.................................................................................................10
2.7. Начело првенства.....................................................................................................11
2.8. Начело одређености................................................................................................11
2.9. Начело супсидијарне примене осталих закона од значаја за упис права...........11

3. Оснивање катастра непокретности.....................................................................................13

3.1. Општи појмови........................................................................................................13

3.2. Подаци на основу којих се оснива катастар непокретности...............................13
3.3. Преузимање земљишне књиге, књиге тапија, интабулационе књиге и
достављање података.....................................................................................................14
3.4. Објављивање оснивања катастра непокретности.................................................14
3.5. Комисија за излагање..............................................................................................14
3.6. Оснивање катастра непокретности према подацима катастра земљишта,
земљишне књиге, књиге тапија, односно интабулационе књиге и непроведене
комасације.......................................................................................................................14
3.6.1. Упис права својине према подацима катастра земљишта..........................15
3.6.2. Упис права својине према подацима земљиштне књиге, књиге тапија и
интабулационе књиге...............................................................................................17
3.6.3. Посебно правило у вези уписа имаоца права на пољопривредном
земљишту..................................................................................................................18
3.6.4. Упис непокретности и стварних права на непокретностима према
подацима непроведене комасације.........................................................................18
3.6.5. Утврђивање података о непокретностима и стварним правима на њима и
отклањање несагласности........................................................................................19
3.7. Записник са излагања и приговори........................................................................19
3.8. Решење комисије за излагање, право на жалбу....................................................19
3.9. Упис у катастар непокретности.............................................................................20
3.10. Завршетак поступка излагања и потврђивање катастра непокретности..........20

1
 3.11. Значај одредби о оснивању катастра непокретности при одржавању катастра
непокретности.................................................................................................................20

4. Oдржавање катастра непокретности....................................................................................21

4.1. Појам.........................................................................................................................21
4.2. Врсте промена..........................................................................................................21
4.3. Надлежност..............................................................................................................22
4.4. Подношење захтева за провођење промене и праћење насталих промена по
службеној дужности.......................................................................................................23
4.5. Поступак уписа промена на непокретностима и стварним правима на њима.23
4.5.1. Појам странке, уредан захтев, редослед решавања захтева.......................23
4.5.2. Одлучивање о захтеву за упис.......................................................................26
4.5.3. Коначност и правоснажност решења............................................................26
4.5.4. Тренутак уписа у катастар непокретности...................................................28
4.6. Законита и савесна државина, брисање држаоца и упис права својине, упис
промене држаоца............................................................................................................28
4.6.1. Брисање држаоца и упис права својине на парцели...................................29
4.6.2. Брисање држаоца и упис својине на објекту и посебном делу објекта.....29
4.6.3. Упис промене држаоца..................................................................................30
4.6.4. Разлике између уписане државине на парцели и објекту односно
посебном делу објекта..............................................................................................30
4.6.5. Упис држаоца у одржавању катастра непокретности.................................31
4.7. Брисање уписа којимa је истекла важност............................................................31
4.8. Забележба у катастру непокретности....................................................................32
4.8.1. Забалежбе прописане Законом о извршењу и обезбеђењу.........................33
4.9. Исправљање грешака у одржавању катастра непокретности.............................34

5. Закон о хипотеци (сл.гласник рс.115/05)...................................................................................36

5.1. Основни појмови.....................................................................................................36

5.2. Извршна вансудска хипотека.................................................................................37
5.3. Пренос потраживања, преузимање дуга и исплата дуга од стране трећег л.....37
5.4. Поступак намирења.................................................................................................38
5.5. Престанак хипотеке.................................................................................................40
5.6. Располагање неисписаном хипотеком...................................................................41
5.7. Забележба првенственог реда.................................................................................41
5.8. Предбележба нове хипотеке...................................................................................41
5.9. Централна евиденција хипотека (ЦЕХ).................................................................42

6. Jaвна својина.................................................................................................................................43

6.1. Титулари (носиоци) јавне својине.........................................................................43

6.2. Предмет јавне својине.............................................................................................43
6.3. Права деривирана из јавне својине........................................................................44
6.4. Упис права коришћења односно корисника.........................................................45
6.5. Прибављање и располагање непокретностима у јавној својини.........................45
6.6. Успостављање јавне својине Републике Србије...................................................45
6.7. Успостављање јавне својине Аутономне покрајине односно јединице локалне
самоуправе......................................................................................................................46
6.8. Доношење решења..................................................................................................47
6.9. Јавна предузећа и друштва капитала.....................................................................47

2
7. Kонверзија...............................................................................................................................................49

7.1. Упис права коришћења...................................................................................................49

7.2. Кoнверзија – основни појмови.......................................................................................49
7.2.1. Кoнвeрзиja у прaвo привaтнe свojинe без накнаде......................................49
7.2.2. Конверзија у право приватне својине уз накнаду..............................................51
7.3. Кoнвeрзиja у прaвo jaвнe свojинe...........................................................................52
7.4. Немогућност коверзије...................................................................................................52

3
1. Катастар непокретности

1.1. Основни појмови

Катастар непокретности је основни и јавни регистар о непокретностима и стварним правима

на њима.

Својина и друга стварна права на непокретностима се стичу, преносе и ограничавају уписом

у катастар непокретности (конститутивно дејство уписа), а престају брисањем уписа. Дакле,
у нашем праву упис у катастар непокретности је начин стицања права. Тако закључење
уговора о купопродаји непокретности представља само правни основ за стицање права на
непокретностима, а право се стиче тек уписом у катастар непокретности (тј. купац
непокретности не постаје власник непокретности самим закључењем уговора о купопродаји,
већ када на основу тог уговора о купопродаји своје право упише у катастар непокретности).
Изузетно, у случајевима одређеним законом, својина и друга стварна права на
непокретностима могу се стећи и пре уписа у катастар непокретности, а уписом производе
правно дејство према трећим лицима (декларативност уписа). То значи да Законом који
регулише област катастра непокретности или другим законом могу да буду прописани
случајеви у којима се својина на непокретностима стиче и пре уписа у катастар
непокретности, а уписом у катастар непокретности се само констатује да то право постоји.
Нпр. заоставштина прелази, по сили Закона, на остаовичеве наследнике у тренутку његове
смрти; члан 212. Закона о наслеђивању. Може се рећи да је конститутивност правило, а
декларативност изузетак.

Пре формирања катастра непокретности, на територији наше земље упоредо су постојале две
евиденције о непокретностима: са једне стране земљишне књиге или тапијски систем, као
евиденције о правима на непокретностима (тзв. правне евиденције о непокретностима), а са
друге стране катастар земљишта, као евиденција о земљишту и објектима на земљишту.
Катастар земљишта се назива и фактичка евиденција о непокретностима и представљао је
подлогу за израду земљишних књига. У неким крајевима је постојао само катастар
земљишта, а земљишне или тапијске књиге нису ни биле основане, или су током ратова
уништене. Тамо где је постојала двојна евиденција, подаци у земљишним књигама или
књизи тапија су у неким крајевима били несређени, а често ови подаци нису били међусобно
усклађени са подацима у катастру земљишта. После сваког премера је требало да уследи
поступак обнове земљишне књиге, што у пракси углавном није чињено. Позитиван пример
су били делови Војводине, док је у остатку Војводине основа за земљишну књигу често
остајао стари план на бази Аустроугарског премера. У централној Србији су у земљишној
књизи најчешће остајали планови премера из 1936. године. Проблем је представљало и то
што су различити органи били надлежни за вођење ових евиденција. Земљишна књига је
била у надлежности општинских судова, а катастар земљишта у надлежности Републичког
геодетског завода (раније Републичка геодетска управа). Постепено је почела да се рађа идеја
о томе да ове две евиденције треба објединити у јединствену евиденцију, која би обухватала
и податке о непокретностима и податке о правима на непокретностима, и за чије би вођење
био надлежан један орган. Ова евиденција је добила назив катастар непокретности и у
надлежности је Републичког геодетског завода (РГЗ-а). Године 1988. године започето са
доношењем закона из области катастра непокретности. То је био Закон о премеру и катастру
и уписима права на непокретностима (“Сл. гласник СРС”, бр. 17/88, 18/90, и “Сл. гласник
РС”, бр. 13/90). Затим је донет Закон о државном премеру и катастру и уписима права на
непокретностима (“Сл. гласник РС”, бр. 83/92, 53/93, 67/93, 48/94, 12/96, 15/96, 15/96, 34/01,
25/02 и 101/2005), а септембра 2009. године донет је Закон о државном премеру и катастру
(Сл. гласник РС”, бр. 72/09, 18/2010).

4
Законом о државном премеру и катастру прописан је поступак којим се са раније важећих
евиденција прелази на катастар непокретности као јединствену евиденцију.
Први корак представља оснивање катастра непокретности, које подразумева поступак
излагања на јавни увид података о непокретносима и стварним правима на њима. У том
поступку се правни подаци (подаци из земљишне књиге или књиге тапија) и фактички
подаци (подаци из катастра земљишта) излажу на јавни увид и међусобно се усклађују. Као
резултат се формира база података катастра непокретности која садржи и фактичке и правне
податке о непокретностима. Од дана почетка оснивања катастра непокретности промене
везане за непокретности и имаоце права на непокретностима се нису проводиле у катастру
земљишта, земљишној књизи и књизи тапија, а надлежни судови су били дужни да РГЗ-у
предају земљишну књигу и књигу тапија, као и нерешене захтеве за упис промена. Поступак
излагања сматрао се завршеним истеком рока за оснивање катастра непокретности утврђеног
у јавном огласу. Када би РГЗ утврдио да је катастар непокретности основан у складу са
Законом о државном премеру и катастру, потврдио би га решењем које се објављивало на
интернет страници РГЗ-а. Од дана доношења овог решења примењује се катастар
непокретности и почиње фаза одржавања катастра непокретности.
Одржавање катастра непокретности подразумева прикупљање, утврђивање и провођење
насталих промена на непокретностима и стварним правима на њима. Практично, одржавање
катастра непокретности представља пријем захтева и њихову обраду у складу са прописима о
канцеларијском пословању, утврђивање насталих промена на непокретностима и правима на
њима о којима се сазнаје из поднетог захтева и њихово провођење у бази података катастра
непокретности. Промене за које сазна на други начин, РГЗ узима у поступак по службеној
дужности.

Непокретности које се уписују у катастар непокретности су земљиште, надземни и подземни

грађевински објекти и посебни делови објеката који чине грађевинску целину (стан,
пословни простор, гаража и други).
Стварна права која се уписују у катастар непокретности су право својине, право коришћења,
право закупа, право службеностги, хипотека и друга стварна права на непокретностима
прописана законом. У катастар непокретности се уписују и одређена облигациона права која
се од тренутка уписа могу супротставити трећима лицима*.

*Облигациони однос је дужничко - поверилачки однос, тј. однос релативног (затвореног

карактера) који делује inter partes, тј. само између дужника и повериоца. Како облигациони
однос делује строго између повериоца и дужника, тако поверилац супротстављање свога
права може учинити само према дужнику. Међутим, постоје и изузеци од релативног дејства
облигационог односа. Они настају уписом облигационих права у катастар непокретности,
када поверилац своје право може да супротстави и према трећим лицима (лицима која су
изван дужничко - поверилачког односа). Пример је право прече куповине. Од тренутка уписа
права прече куповине у катастар непокретности сва трећа лица могу да се обавесте о
његовом постојању, а ималац права прече куповине може постојање свога права да истакне
према свима, а не само према власнику непокретности. Доста чест у пракси је пример
дугорочног закупа. Приликом купопродаје непокретности купац се упознаје са чињеницом
да постоји дугорочни закуп управо у Г листу непокретности.

За стручне послове (геодетски радови) и послове државне управе који се односе на катастар
непокретности надлежан је РГЗ. У управним пословима оснивања, обнове и одржавања
катастра непокретности у првом степену доноси решење РГЗ, а у другом степену
Mинистарство грађевинарства и урбанизма – Министарство животне средине и просторног
планирања. Стручне послове (геодетске радове) може да обавља и геодетска организација,
ако јој је издата лиценца за рад. Лиценцу издаје РГЗ.

5
Начела на којима се заснива катастар непокретности су:
• начело државног премера
• начело уписа
• начело обавезности
• начело јавности
• начело поуздања
• начело законитости
• начело првенства
• начело одређености.

1.2. Разлика између катастра земљишта и катастра непокретности

Регистри о непокретностима подразумевају:

• евиденцију о непокретностима (земљишту и објектима на земљишту)

• евиденцију о правима на непокретностима.

Пре оснивања катастра непокретности, на већем делу територије Републике Србије упоредо
су постојале две евиденције: катастар земљишта и земљишна књига.

Катастар земљишта је јавна књига у којој се води евиденција о положају, величини, култури,
бонитету и корисницима земљишта. Дакле, катастар земљишта нема карактер власничке
евиденције. На појединим деловима подручја Републике Србије, катастар земљишта je
постојao као једина евиденција. Треба истаћи да је при оснивању КН корисник из КЗ, при
одређеним условима могао постати власник. Катастар земљишта води управни орган -
организациона јединица РГЗ-а. Извод из катастра земљишта, као доказ о подацима уписаним
у катастар земљишта је поседовни лист.

Земљишне књиге су јавне књиге у које се уписују непокретне ствари (земљишта и зграде) и
права која се односе на непокретности. Земљишно књижна права се стичу, преносе,
ограничавају и престају уписом у земљишну књигу. Земљишна књига је власничка
евиденција, која се у погледу података о земљишту и непокретностима на земљишту ослања
на катастар земљишта. Катастар земљишта је основ за формирање земљишне књиге. Дакле,
тамо где постоји земљишна књига, постоји и катастар земљишта, али податке о правима на
непокретностима издаје земљишна књига. Извод из земљишне књиге који представља јавну
исправу и доказ о правима уписаним у земљишну књигу је власнички лист. Земљишне
књиге воде судови - земљишно књижна одељења. Често се каже да катастар земљишта има
значај фактичке евиденције,а земљишна књига значај правне евиденције о непокретностима.

Катастар непокретности је основни и јавни регистар о непокретностима и стварним правима

на њима. Својина и друга стварна права на непокретностима се стичу, преносе и
ограничавају уписом у катастар непокретности, а престају брисањем уписа. Kатастар
непокретности обједињује податке катастра земљишта и земљишне књиге, а извод из
катастра непокретности као доказ о подацима уписаним у катастар непокретости је лист
непокретности. Оснивање, обнова и одржавање катастра непокретности је у надлежности
РГЗ-а. Предности катастра непокретности у односу на остале евиденци су вишеструке:
подаци о непокретностима и правима на њима се воде у електронском облику, на једном
месту и у надлежности су једног органа, комплетни су и усклађени (приликом оснивања
катастра непокретности се у поступку излагања прво усклађују подаци из земљишне књиге и
катастра земљишта).

6
2. Начела катастра непокретности
Начела катастра непокретности су принципи заједнички за све послове и поступке који се
односе на државни премер и катастар непокретности и представљају смернице и основ за
тумачење свих прописа који се односе на ову област.

2.1. Начело државног премера

Катастар непокретности заснива се на подацима државног премера.

Државни премер су стручни послови у областима:

1) катастарског премера;
2) премера у поступку уређења земљишне територије комасацијом (комасациони премер);
3) премера водова;
4) топографског премера;
5) премера државне границе.

Катастарски премер је геодетско мерење и прикупљање података о непокретностима и

имаоцима права на непокретностима. Геодетско мерење врши се геодетским методама за
хоризонтално и вертикално позиционирање непокретности у државном референтном
систему. Подаци добијени геодетским мерењем и прикупљањем података чине елаборат
премера. Катастарски премер врши се у циљу оснивања или обнове катастра непокретности.

Комасациони премер су геодетски радови који се изводе у поступку уређења земљишне

територије комасацијом, у складу са одредбама Закона о државном премеру и катастру које
се односе на катастарски премер и закона којим се уређује пољопривредно земљиште.
Подаци комасационог премера чине елаборат премера и користе се за оснивање, односно
обнову катастра непокретности.

Премер водова, надземних и подземних, јесте геодетско мерење и прикупљање података о

водовима и стварним правима на њима. Водови су водовод, канализација, дренажа, топловод,
нафтовод, гасовод, електроводови, телекомуникације и други водови, са припадајућим
уређајима и постројењима. У припадајуће уређаје и постројења спадају уређаји који су
изграђени на водовима, и који омогућавају функционисање и целисходно коришћење водова.
Премер водова финансирају имаоци права на водовима, локална самоуправа или друга
заинтересована правна и физичка лица. Подаци прикупљени у поступку премера чине
елаборат премера водова и служе за оснивање катастра водова.

Топографски премер је геодетско мерење топографских објеката (објеката и њихових

облика) и терена прописаном класом тачности, прикупљање података о њиховим
квалитативним и квантитативним особинама и података о географским и другим именима.
Елаборат топографског премера јесте скуп докумената и података насталих у поступку
пројектовања и реализације топографског премера. На основу елабората топографског
премера и података из других извора формира се основни топографски модел и израђује
основна државна карта и остале карте, дигитални ортофото и дигитални модел терена
простора Републике Србије.

Премер државне границе јесте означавање граничних тачака, геодетско мерење граничних
тачака и прикупљање података о државној граници. Државна граница је линија пресека
замишљене вертикалне равни и површи Земље, која одваја простор Републике Србије од
суседних држава. Подаци добијени геодетским мерењем и прикупљањем података о
државној граници чине елаборат о државној граници. Послове премера, израду елабората о
државној граници, вођење регистра државне границе и припрему докумената о државној
7
граници обавља РГЗ. Ови послови се обављају у складу са законом, прописима којима је
уређена државна граница и међународним уговорима закљученим са суседним државама, а
надлежни органи дужни су да запосленима у РГЗ-у омогуће кретање у граничној зони за
обављање послова премера државне границе.

2.2. Начело уписа

Својина и друга стварна права на непокретностима стичу се, преносе и ограничавају уписом
у катастар непокретности (конститутивност уписа), а престају брисањем уписа. Појам уписа
подразумева не само упис права и саме непокретности, бећ и упис забележбе и предбележбе.
Конститутивно дејство уписа је правило и подразумева да се право стиче уписом на основу
ваљаног основа. Нпр. закључење уговора представља правни основ за стицање права, а тек је
упис у катастар непокретности начин стицања права. Док се не упише, стицалац није постао
власник. (до уписа будући ималац права је само савесни и законити држалац)
У случајевима одређеним законом, својина и друга стварна права на непокретностима могу
се стећи и пре уписа у катастар непокретности, а уписом производе правно дејство према
трећим лицима (декларативност уписа). Доношењем новог закона прописано је да упис у КН
има конститутивно дејство – правило, а да као изузетак може да има, у случајевима
одређеним законом, и декларативно дејство.

Кроз примере ће бити дат моменат стицања при декларативном упису:

Заоставштина прелази по сили Закона на оставиочеве наследнике у тренутку његове
смрти (члан 212. Закона о наслеђивању). Моменат смрти оставиоца има
конститутивно дејство, а оставинско решење има декларативно дејство, а и упис
у КН, такође, има декларативно дејство.
Стицање на основу одлуке надлежног органа – у моменту правоснажности одлуке
(решења или пресуде).
На основу Закона – моменат када се испуне услови прописани законом (одлука којом
се констатује испуњеност услова је само декларативног карактера).

У катастар непокретности могу се уписати и одређена облигациона права чиме стичу дејство
према трећим лицима. Нпр. дугорочни закуп је уписан у Г лист непокретности, те са том
чињеницом може бити упознат и потенцијални купац те непокретности (члан 85а став 4.
Закона о основама својинско правних односа и члан 82. став 2. Правилника о изради и
одржавању КН).

2.3. Начело обавезности

Ималац права на непокретности обавезан је да поднесе захтев за упис непокретности и права

својине у катастар непокретности.
Упис непокретности и права својине врши се у катастру непокретности и по службеној
дужности, у складу са законом.

Ималац права на непокретности дужан је да у року од 30 дана од настанка промене поднесе

захтев за провођење промене РГЗ-у.
Уз захтев је дужан да достави исправу за упис која је основ за упис промене, односно
исправе на основу којих се могу утврдити настале промене на непокретностима.
За промене за које је потребно претходно извести радове на терену и прикупити податке о
насталим променама, ималац права дужан је да уз захтев достави изјаву геодетске
организације да прихвата извршење радова на терену, када радове изводи геодетска
организација.
Захтев и изјава се подносе на прописаном обрасцу, а трошкове утврђивања и провођења
промена сноси подносилац захтева.
8
Код нас и дан данас, чак и пред судовима живи појам ванкњижног власништва.Тај појам је
судска пракса креирала у време када није постојала могућност уписа на територији целе
државе. Могућност уписа није постојала на целој територији пошто евиденције за упис права
нису биле успостављене у свим деловима земље. Појам ванкњижног власништва ни онда ни
данас није био прописан законом.
Тако на пример лист непокретности у пракси није неопходан, а често ни валидан документ
пред многим државним институцијама. Нпр. у пракси за пренос пореза на имовину се захтева
и уговор, МУП дозвољава пријаву адресе чак и на основу решења о кућном броју. Последица
свега овога је да у Србији данас имамо око 1 400 000 неуписаних објеката.

Обавеза пријављивања насталих промена која је постојала по старом закону постоји и по

новом. Ранији закон је користио термин "корисник непокретности", што није било довољно
прецизно (право коришћења је само једно од права које неко лице може да има на
непокретности). С друге стране, нови закон користи термин ,,ималац права на
непокретности,, који означава лице које има неко од права која се могу засновати поводом
непокретности. Али, у контектсту овог начела ни овај термин није одговарајући из разлога
што лице које је обавезно да поднесе захтев (тј. пријави насталу промену) још увек није
"ималац права", већ ће то постати тек пошто по његовом захтеву буде донета позитивно
решење (тј. када буде уписан у катастар непокретности као ималац права). Правилнији назив
би био стицалац.
Рок за обавезу пријављивања је остао исти као и у старом закону, 30 дана од настанка
промене (нпр. од закључења уговора о купопродаји неке непокретности).

2.4. Начело јавности

Подаци катастра непокретности су јавни и свако може тражити да изврши увид у те податке,
под условима одређеним Законом о државном премеру и катастру. Увид у податке геодетско-
катастарског информационог система и документацију у аналогном облику, може се
извршити непосредно у просторијама РГЗ-а или путем интернета. Нико се не може позивати
на то да му подаци уписани у Катастру непокретности нису били или нису могли бити
познати, нити то може доказивати.

Лист непокретности издаје се имаоцу права, лицу које докаже правни интерес и државном
органу за вођење поступка покренутог по службеној дужности из његове надлежности.

Из геодетско-катастарског информационог система и документације у аналогном облику

издају се подаци, уверења, потврде, извештаји и исправе у прописаној форми.

Преписи и копије оригиналних података премера могу се издавати државним органима,

органима територијалне аутономије и локалне самоуправе и геодетским организацијама.

За коришћење података и за услуге (теренски и канцеларијски радови из делокруга РГЗ-а)

које пружа РГЗ, плаћа се накнада. Висину накнаде за коришћење података и пружања услуга
утврђује Влада на основу: врсте и вредности података, вредности непокретности, трошкова
прикупљања података и утврђивања насталих промена на непокретности, трошкова обраде и
провођења података у бази геодетско-катастарских података, трошкова архивирања и чувања
података, трошкова одржавања базе геодетско-катастарских података и уписа права у
катастар непокретности, а средства од накнада које оствари РГЗ приход су буџета Републике
Србије и користе се за рад и примања запослених и опремање РГЗ-а. Изузетно, у циљу
израде, односно измене планског документа, на захтев јединице локалне самоуправе,
аутономне покрајине или министарства, издају се без накнаде копије постојећих
топографских, катастарских планова, катастарских планова водова, односно њихове
дигиталне копије и дигитални ортофото.
9
Обвезник накнаде за коришћење података је подносилац захтева, а обвезник накнаде за
пружање услуга (по захтеву или по службеној дужности) је подносилац захтева, односно
лице у чију се корист проводи промена.

Органи издају уверења, односно друге исправе (сертификате, потврде и др.) о чињеницама о
којима воде службену евиденцију, члан 161. ЗУП став 1. Став 4. истог члана предвиђа право
жалбе у случају неиздавања односно одбијања захтева за издавање података, а став 5. истог
члана предвиђа право жалбе у случају да странка сматра да издати подаци нису у складу са
подацима службене евиденције, што је у пракси ретко.

2.5. Начело поуздања

Подаци о непокретностима уписани у катастар непокретности су истинити и поуздани и

нико не може сносити штетне последице због тог поуздања.

У поступку одржавања катастра непокретности РГЗ по службеној дужности или по захтеву

странке, исправља све утврђене грешке, недостатке и пропусте у подацима о
непокретностима.

Грешке, недостаци и пропусти о уписаним стварним правима на непокретностима, могу се

исправити у року од пет година од дана уписа у одржавању катастра непокретности, или у
року од пет година од дана почетка примене катастра непокретности. О исправци РГЗ доноси
решење против кога се може изјавити жалба у року од 15 дана од дана достављања решења.

Рок за исправљање грешака, недостака и пропуста је продужен у односу на стари закон. По

протеку овог рока, наступа претпоставка апсолутне тачности података уписаних у катастар
непокретности, те лицу које сматра да је његово књижно право повређено остаје једино
могућност да поднесе тужбу за утврђење права, где у тужбеном захтеву тражи да се утврди
његово право својине у односу на лице које је уписано у катастар непокретности.
У пракси се исправке једноставнијих грешака, чијом се исправком ничија права не умањују
врше и након истека тог рока како странке не би биле изложене непотребним трошковима
парнице.

2.6. Начело законитости

Упис у катастар непокретности врши се на основу овог закона и других прописа.

Ово начело је такође претрпело измене. У новом закону уместо "на основу законом
предвиђених исправа,, стоји ,,на основу овог закона и других прописа". Овим је дата
могућност да се упис у катастар непокретности може вршити како на основу исправа које
прописује Закон о државном премеру и катастру, тако и исправа које предвиђају неки други
закони. Нпр. Члан 88. Закона прописује да јавна исправа да би била подобна за упис мора
бити правноснажна. Насупрот томе Закон о извршењу и обезбеђењу прописује да се
извршење спроводи пре правноснажности решења о извршењу. Из ове одредбе посебног
закона произилази да за упис забележбе постојања решења о извршењу није неопходно да
оно буде снабдевено клаузулом правноснажности.
Чини се да оваква формулација у закону подразумева и могућност да се упис врши и на
основу исправа које ће прописати и неки прописи нижег ранга од закона тј. неки подзаконски
акти (правилници, уредбе, упутства итд) што се се види из термина употребљеног у закону
који каже "...и других прописа" што је појам шири од закона (обухвата и законе и
подзаконске акте).

10
2.7. Начело првенства

Закон прописује (члан 65.) да се упис у катастар непокретности и утврђивање реда првенства
права врши према временском редоследу подношења захтева за упис, осим ако је законом
друкчије одређено.
Закона прописује (члан 131.) да ималац права може поднети захтев за упис измене
првенственог реда тог права. Уз овакав захтев се доставља сагласност свих лица чија би
права била повређена изменом првенственог реда.

1. Пример 1
Стицалац први поднесе захтев који се односи на удео неког од заједничара, на истој
непокретности и тиме стекне најранији првенствени ред за ступање захтева у поступак. Тај
захтев се из одређених разлога не може брзо решити. Након тога се поднесе захтев који се
односи на удео неког од осталих заједничара, који се може брже и лакше окончати. У том
случају је да би се приступило решавању захтева касније поднетог захтева, неопходно
доставити сагласност подносиоца ранијег захтева.

2. Пример 2
Банка I – 3 хипотеке, уписане у њену корист на парцели док је објекат чија је изградња
пројектно финансирана био у изградњи. Након добијана употребне дозволе и уписа посебних
делова, хипотеке су уписане на посебним деловима.
1. (1000 000е), 2. (3000 000е) и 3. (4000 000е)
Банка II (80%) и Министарство финансија (20%) – уписују хипотеку по субвенционисаном
стамбеном кредиту. Извесно је да ће Банка I дати брисовницу за три хипотеке на стану тек
пошто се стамбени кредит реализује. Међутим, Министарство свој део кредита неће
реализовати пре него што буде обезбеђен макар хипотеком 2. реда, а хипотека уписана по
стамбеном кредиту би заузела 4. место. Ситуација се решава изменом првенственог реда већ
уписаног права, тако што се уз захтев за упис хипотеке по стабеном кредиту доставља и
сагласност Банке I за измену првенственог реда. Услови су да сагласност буде судски
оверена и да хипотека која ступа на место већ уписане гласи на мањи или исти износ од већ
уписане.

2.8. Начело одређености

Садржина сваког уписа у катастар непокретности мора бити потпуно одређена у погледу:
 непокретности на коју се упис односи;
 врсте уписа;
 права, односно чињенице која се уписује;
 субјекта уписа;
 редоследа првенства уписа;
 исправа на основу којих је упис извршен.

2.9. Начело супсидијарне примене осталих закона од значаја за упис права

Ово није издвојено као посебно начело у закону, али га закон у члану 7. прописује:
На поједина питања уписа стварних права која нису уређена овим законом сходно
(прилагођено) се примењују одредбе закона којим се уређује својина и друга стварна права
(нпр. Закона о основама својинско-правних односа, Закона о промету непокретности, Закона
о хипотеци...) а на поједина питања поступка која нису уређена овим законом сходно се
примењују одредбе закона којим се уређује општи управни поступак.

Ова одредба је толико важна да заправо представља једно од начела.

11
Као што је речено у новом закону ово правило није издвојено као посебно начело, али је због
важности сврстано у поглавље о начелима. Одредбе свих закона који се супсидијарно
примењују на област катастра непокретности и државног премера морају да буду у
сагласности са осам претходно набројаних начела.

12
3. ОСНИВАЊЕ КАТАСТРА НЕПОКРЕТНОСТИ

3.1. Општи појмови

Поступак у коме се оснива катастар непокретности зове се поступак излагања на јавни увид
података о непокретностима и стварним правима на њима, а спроводи га комисија за
излагање на јавни увид података о непокретностима и стварним правима на њима. На основу
података који се користе у поступку оснивања катастра непокретности формира се база
података катастра непокретности.
Катастар непокретности оснива се за целу катастарску општину, а изузетно може да се
оснива за део катастарске општине, а најмање за једну парцелу. Одлуку о оснивању катастра
за део катастарске општине, односно за једну парцелу доноси РГЗ.

3.2. Подаци на основу којих се оснива катастар непокретности

Катастар непокретности оснива се у катастарским општинама у којима постоји катастар

земљишта, односно земљишна књига, књига тапија и интабулациона књига. Сходно томе,
катастар непокретности се оснива према подацима:

• катастра земљишта
• земљишне књиге, књиге тапија и интабулационе књиге,
али исто тако и према подацима:
• комасације која није проведена у катастру земљишта, односно земљишној књизи
(непроведена комасација)
• и катастарског или комасационог премера.
У катастарским општинама у којима је на снази катастар земљишта, катастар непокретности
оснива се и према подацима књиге продатих друштвених станова са хипотеком формиране у
складу са Законом о премеру и катастру и уписима права на непокретностима "Службени
гласник СРС", број 28/90 и "Службени гласник РС", број 13/90).

Комасација земљишта примарно значи укрупњавање земљишта, што има много позитивних
учинака. Покретана је, пре свега због побољшања пољопривредне производње, али и
решавања имовинско-правних односа на земљишту, уређења руралног простора и заштите
зивотне средине, потреба наводњавања или одводњавања, решавања проблема старачких
пољопривредних домаћинстава и др. Комасација која није проведена у катастру земљишта,
односно земљишној књизи назива се непроведена комасација.

Катастарски премер представља геодетско мерење и прикупљање података о

непокретностима и имаоцима права на непокретностима. Геодетско мерење врши се
геодетским методама за хоризонтално и вертикално позиционирање непокретности у
државном референтном систему. Подаци добијени геодетским мерењем и прикупљањем
података о непокретностима и имаоцима права на непокретностима чине елаборат премера.
Катастарски премер се врши у циљу оснивања или обнове катастра непокретности.
Одлуку о оснивању катастра непокретности према подацима катастарског премера доноси
РГЗ, и то је могуће у следећим случајевима:
1) ако је постојећи премер катастра земљишта у стереографској или Золднеровој пројекцији;
2) ради унапређења тачности или ажурности постојећег премера.

Комасациони премер подразумева геодетске радове који се изводе у поступку уређења

земљишне територије комасацијом. Ови радови се изводе у складу са одредбама Закона о
државном премеру и Закона о пољопривредном земљишту. Подаци комасационог премера
(реч је о комасацији која није проведена) чине елаборат премера и користе се за оснивање,
односно обнову катастра непокретности.
13
3.3. Преузимање земљишне књиге, књиге тапија, интабулационе књиге и достављање
података

Од дана почетка оснивања катастра непокретности промене везане за непокретности и

имаоце права на непокретностима неће се проводити у катастру земљишта, земљишној
књизи, књизи тапија, интабулационој књизи или књизи продатих друштвених станова са
хипотеком, нити ће се издавати тапије. Најкасније до дана почетка оснивања катастра
непокретности, надлежни судови су дужни да на захтев РГЗ-а предају земљишну књигу,
књигу тапија и интабулациону књигу (односно њихове делове), а нерешени и нови захтеви за
упис промена доставиће РГЗ-у. Ови захтеви биће решени у поступку оснивања катастра
непокретности.

Исто тако, имаоци права на непокретности, државни и други органи, предузећа, установе и
друге организације дужни су да у поступку оснивања катастра непокретности, а на захтев
РГЗ-а, доставе податке о непокретностима које имају.

3.4. Објављивање оснивања катастра непокретности

У катастарској општини у којој се оснива катастар непокретности почетак оснивања се

објављује јавним огласом, као и на интернет страници РГЗ-а. Објављивање се врши
најкасније 30 дана пре почетка оснивања катастра непокретности.

Јавни оглас обавезно садржи:

1) назив јединице локалне самоуправе и катастарске општине;

2) опис граница подручја катастарске општине или њеног дела за коју се врши оснивање
катастра непокретности;
3) јавни позив лицима која сматрају да имају правни интерес да учествују у поступку
оснивања катастра непокретности;
4) датум почетка и завршетка (рок) оснивања катастра непокретности.

3.5. Комисија за излагање

Поступак излагања обавља Комисија за излагање на јавни увид података о непокретностима

и стварним правима на њима (комисија за излагање). Комисују за излагање образује РГЗ. Она
се састоји од председника и два члана, којима се именују заменици. За председника комисије
за излагање именује се лице правне струке са дипломским академским студијама - мастер,
специјалистичким академским студијама, односно са основним студијама у трајању од
најмање четири године и са положеним правосудним испитом, а за чланове једно лице
геодетске струке са најмање основним академским студијама, основним струковним
студијама, односно са студијама у трајању до три године и положеним државним стручним
испитом и једно лице из реда грађана са подручја катастарске општине за коју се врши
оснивање катастра непокретности. У пракси се догађало да су трећи чланови били и
геодетски стручњаци који су у РГЗ-у били ангажовани у хонорарном статусу.

3.6. Оснивање катастра непокретности према подацима катастра земљишта, земљишне

књиге, књиге тапија, односно интабулационе књиге и непроведене комасације

У катастар непокретности уписују се подаци о непокретностима према подацима катастра

земљишта, подацима земљишне књиге, књиге тапија, односно интабулационе књиге, књиге
продатих друштвених станова са хипотеком, непроведене комасације и накнадно
прикупљеним подацима о непокретностима. У катастарским општинама у којима не постоји
14
земљишна књига или књига тапија, упис података о непокретностима врши се према
подацима катастра земљишта.

3.6.1 Упис права својине према подацима катастра земљишта

За имаоца права својине на парцели уписује се према стању последњег уписа у катастру
земљишта:

1) лице које је у катастру земљишта уписано до 6. априла 1941. године,

2) лице које је у катастру земљишта уписано после 6. априла 1941. године, ако је тај упис
извршен на основу исправе која је у време уписа била подобна за стицање права
својине на парцели,
3) лице које није уписано на основу исправе у смислу тачке 2), а уписано је у катастар
земљишта у поступку првог премера, који је израђен после 6. априла 1941. године.

Као држалац парцеле се уписује:

1) лице које је последње уписано у катастру земљишта, ако је парцела у његовом поседу,
а применом наведених правила о упису права својине на парцели то лице се не може
уписати као ималац права својине на парцели,
2) лице које није уписано у катастру земљишта ако се утврди је парцела у његовом
поседу, а нема лица наведеног под 1.

Ради се о изузетно ретком случају из разлога што претходно изнета правила о преузимању
уписа носиоца права из катастра земљишта обухватају изузетно широк круг основа уписа.

Правила о упису права својине и упису држаоца сходно се примењују и на упис права
коришћења на парцели у државној, односно јавној својини, осим правила наведеног под 2.
код уписа држаоца на парцели. Наиме, стари закон је искључивао упис поседника као
држаоца у односу на градско грађевинско земљиште које је у веме његовог доношења било
искључиво у државној својини. Садашњи закон стоји на истом становишту прописујући да
упис поседника као држаоца парцеле није допуштен у односу на парцеле у државној односно
јавној својини.

За имаоца права својине на објекту уписује се једно од следећих лица:

1) - градитељ који има право својине на парцели;

- градитељи који имају право сусвојине или заједничке својине на парцели са уделом као
на парцели;
- изузетно, као ималац права својине на објекту ће се уписати и онај сувласник или
заједничар на парцели, који је од осталих стекао право које га овлашћује да на парцели
изгради објекат (уговор или судски оверена сагласност или изјашњење на усменој
расправи)
2) градитељ који је ималац другог одговарајућег стварног права на парцели (нпр. права
коришћења) ако је за објекат издата грађевинска дозвола или је објекат изграђен у време
кад грађевинска дозвола није била услов за градњу,
3) градитељ коме је издата грађевинска и употребна дозвола (у трећем случају никакво право
на земљишту није услов за упис својине на објекту, ово због тога што су се негде до 80тих
година дозволе у пракси могле добити прилагањем решења о додели земљишта и без
уписа на земљишту).

15
Као држалац објекта се уписује:

1) градитељ објекта или држалац парцеле, ако се то лице применом правила изнетих у
претходном пасусу не могу уписати као имаоци права својине на објекту,
2) лице коме је издата грађевинска дозвола за градњу објекта привременог карактера.

У пракси се током излагања често нису држале усмене расправе са циљем да утврде
градитеља нелегалног објекта, па је са земљишта у режиму својине преузиман власник
објекта. Заједничари и сувласници су такође преузимани на објекте са уделом као на
земљишту. На градском грађевинском земљишту које је у режиму права коришћења је
владао исти принцип само је носилац права коришћења преузиман за држаоца објекта.

Упис на објектима (у В1 листу) на којима је уписан макар један посебан део би требао да
гласи у корист градитеља и власника посебних делова уписаних у В2 лист са заједничким
уделом. Наиме, на заједничким деловима зграде и уређајима у згради (ходник, степениште и
сл.) власници посебних делова имају право заједничке недељиве својине сходно члану 19.
став 2. Закона о основама својинско правних односа ("Службени лист СФРЈ", бр. 6/80, 36/90,
"Службени лист СРЈ", бр. 29/96). На пример упис у В1 листу на стамбено-пословном објекту
са уписаним посебним деловима који је градио Енергопројект-Високоградња АД би требало
да гласи: Енергопројект-Високоградња АД, приватна својина, заједнички удео и Власници
посебних делова зграде уписани у В2 лист, својина други облици, заједнички удео.

За имаоца права својине на посебном делу објекта уписује се једно од следећих лица:

1) лице које је ималац права својине на објекту;

2) лице које има исправу за упис права својине ако своје право изводи од имаоца права
својине на објекту;
3) односно лице које приложи уговор о откупу стана у друштвеној, односно државној
својини, сачињен у складу са законом.

Законодавац је због запуштене друштвене својине и немогућности доказивања правног

континуитета између пропадајућих друштвених предузећа стицаоце по уговору о откупу
стана ослободио услова доказивања правног континуитета.
Градитељ објекта без одговарајућих одобрења најчешће није уписан као носилац права на
објекту, већ као држалац. Самом чињеницом да су стицаоци по откупу ослобођени извођења
свог права од уписаног претходника својина се у њихову корист уписује и када објекти
немају одбрење за градњу односно употребу.
Овакав уговор се познаје по томе што је закључен са друштвеним правним лицем, углавном
се позива на Закон о становању, помиње се да је купац био закупац, рок отплате је 40 год. и
сл.
Није нужно да је насловљен као откуп, али је увек неопходан услов да је закључен са
друштвеним правним лицем односно установом.

Као држалац посебног дела објекта се уписује лице које је у поседу посебног дела објекта,
а применом правила о упису имаоца права својине на посебном делу објекта то лице се не
може уписати као ималац права својине на посебном делу објекта.

Оваква одредба није системски усклађена са одредбама које регулишу упис на објектима.
Пошто се градитељ нелегалног објекта у неким случајевима уписује као држалац, логично би
било да се као држалац посебног дела уписује лице које приложи исправе у односу на
градитеља као уписаног претходника. На пример, лице које је са градитељем нелегалног
објекта објекта заљкучило уговор о купопродаји посебног дела. У пракси се овако и поступа.
16
3.6.2. Упис права својине према подацима земљишне књиге, књиге тапија и
интабулационе књиге

У катастарским општинама у којима, поред катастра земљишта, постоји и земљишна књига,

књига тапија, односно интабулациона књига за имаоца права својине на парцели, објекту
и посебном делу објекта уписује се једно од следећих лица:

1) лице које је последње уписано у земљишној књизи, односно књизи тапија, односно лице
које приложи уговор о откупу стана у друштвеној, односно државној својини сачињен у
складу са законом,
2) лице које има основ за упис права својине, ако то право изводи од лица које је уписано у
земљишној књизи, односно књизи тапија.

Када је у питању оснивање катастра непокретности према стању катастра земљишта у

општинама у којима постоји и земљишна књига нема суштинских разлика између Закона о
државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима (“Службени гласник
Републике Србије”, бр. 83/92, 12/96, 15/96, 25/2002) и садашњег закона.
Стари и садашњи закон прописују исти начин одређивања носиоца права у овој ситуацији,
али кроз раличите формулације. Ако је упис на излагању извршен по старом закону, њега би
требало применити и приликом исправке евентуалне грешке. Из тог разлога је значајно
познавати начин на који је стари закон формулисао поступање у овој ситуацији.

Члан 69а старог закона је прописивао услове за преузимање уписа из катастра земљишта у
катастарским општинама у којима није била успостављена земљишна књига на исти начин
као и члан 96. став 1. садашњег закона.
Међутим, исти члан је у ставу 11. прописивао да се утврђивање права на непокретностима у
складу са одредбама овог члана врши и у катастарским општинама у којима је, поред
катастра земљишта, устројена и земљишна књига у којој се промене не проводе једну
или више година непрекидно или ако није обновљена након обнове премера.

Члан 15. Правилника о изради и одржавању катастра непокретности даље разрађује ову
одредбу прописујући следеће:
Кад земљишна књига није обновљена после извршене обнове премера или у дужем
временском раздобљу не проводи промене, подаци уписани у њој ће се у поступку излагања
на јавни увид користити као чињенице које могу водити утврђивању права на
непокретностима.
Ако на основу расположивих података из земљишне књиге и катастра земљишта произилази
да се у последње три године претежан број промена на непокретностима проводи у
катастру земљишта, сматраће се да земљишна књига у дужем временском раздобљу не
проводи промене.

Нико у пракси бројањем и поређењем броја промена у земљишној књизи и катастру

земљишта није могао да утврди постојање услова из члана 15. Правинлника. Због тога је у
пракси и у складу са упутствима која је сектор за стручни и управни надзор упућивао
комисијама за излагање члан 15. правилника тумачен тако да се преузимање уписа из
катастра земљишта разматра кад год је тај упис млађег датума од уписа у земљишној
књизи.
Све што је речено о могућности преузимања уписа катастра земљишта приликом оснивања
катастра непокретности се односи и на катастарске општине у којима уместо земљишне
постоји књига тапија.

17
Све изнето значи да је у случају млађег уписа у катастру земљишта требало применити Члан
69а став 3. тачка 2. старог закона који прописује да ће се за носиова права одредити лице које
је у катастру земљишта уписано после 6. априла 1941. године, ако је тај упис извршен на
основу исправе која је у време уписа била подобна за стицање права на земљишту.
Упис се према томе морао преузети из катастра земљишта и у Општини у којој постоји
земљишна књига, када се утврди да је каснијег датума и да је извршен на основу
исправе подобне за упис права (уговор, оставинско решење, пресуда ....).

Садашњи закон стоји на истом становишту, али много јасније. Члан 100. став 2. прописује да
ако је у катастру земљишта на основу исправе или у обнови премера касније извршен
упис у односу на упис у земљишној књизи, књизи тапија односно интабулационој књизи,
упис права својине извршиће се сходно чл. 96, 97. и 98. овог закона. При томе, Чланови 96.,
97. и 98. прописују начин одређивања носиоца права према подацима катастра земљишта.

На непокретностима које нису уписане у земљишну књигу, упис права својине односно
држаоца врши се према одредбама о упису према подацима катастра земљишта.

На непокретностима које нису уписане у књигу тапија упис права се врши сходном
применом одредаба о упису према подацима катастра земљишта.

У катастарским општинама у којима постоји интабулациона књига, подаци о теретима из те

књиге уписују се у катастар непокретности.

3.6.3 Посебно правило у вези уписа имаоца права на пољопривредном земљишту

Члан 151а старог закона (Закона о државном премеру и катастру и уписима права на
непокретностима (“Службени гласник Републике Србије”, бр. 83/92, 12/96, 15/96, 25/2002)) је
прописивао да се као непокретност у државној својини уписује, на основу члана 1. став 1.
Закона о претварању друштвене својине на пољопривредном земљишту у друге облике
својине ("Службени гласник РС", број 49/92) оно пољопривредно земљиште за које правно
лице које користи то земљиште не поднесе исправу којом доказује основ за стицање права на
земљишту. Члан 1. став 1. Закона о претварању друштвене својине на пољопривредном
земљишту у друге облике својине је и данас на снази.

Цитирану одредбу нарочито треба имати у виду у поступцима за исправку погрешног уписа.

3.6.4 Упис непокретности и стварних права на непокретностима према подацима

непроведене комасације

Упис непокретности и стварних права на непокретностима према подацима непроведене

комасације врши се на основу решења о расподели комасационе масе*.

* Комасација обухвата планске, организационе, правне, економске и техничке мера које се

спроводе у циљу укрупњавања и побољшања природних и еколошких услова на земљишту.
Предмет комасације су сва земљишта у комасационом подручју (пољопривредна, шумска и
грађевинска), као и уређаји на тим земљиштима и она представљају комасациону масу.
Комасациона маса саставља се на основу фактичког стања које утврђује комисија за
комасацију и о томе саставља записник. Земљиште из комасационе масе се расподељује на
основу решења о расподали комасационе масе које доноси комисија за комасацију.

18
3.6.5 Утврђивање података о непокретностима и стварним правима на њима и
отклањање несагласности

У случају несагласних података катастра земљишта, земљишне књиге, књиге тапија односно
интабулационе књиге, упис права својине извршиће се у складу са правилима наведеним под
3.6.2. (упис права својине према подацима земљишне књиге, књиге тапија и интабулационе
књиге), а остали подаци о непокретностима сходно подацима катастра земљишта.
Ако је у катастру земљишта на основу исправе или у обнови премера касније извршен
упис у односу на упис у земљишној књизи, књизи тапија односно интабулационој књизи,
упис права својине извршиће се сходном применом одредаба о упису права својине и
упису држаоца на парцели, објекту и посебном делу објекта (одредбе о упису права својине
према подацима катастра земљишта).
Разлика у површини парцела и објеката настала у поступку превођења постојећег аналогног
катастарског плана у дигитални облик, не сматра се несагласношћу у подацима, ако је у
прописаним границама.

У поступку излагања, подаци о парцели и стварним правима на парцели и подаци о објекту,

посебном делу објекта и стварним правима на објекту и посебним деловима објекта се
привремено уписују у базу података катастра непокретности.
Када подаци о парцели и стварним правима на парцели и подаци о објекту и посебном делу
објекта који су привремено уписани у базу података катастра непокретности, нису оспорени
у поступку излагања, ти подаци утврђују се као коначни. Сматра се да подаци нису оспорени
када се уредно позвано лице одазвало позиву и изјавило да је сагласно са уписаним
подацима, као и када се уредно позвано лице не одазове позиву (законска претпоставка да је
сагласно са подацима привремено уписаним у базу катастра непокретности).
Стварна права на објекту и посебном делу објекта коначно се утврђују сходном применом
одредаба о упису права својине према подацима катастра земљишта. Терети и ограничења
уписани у земљишној, односно у интабулационој књизи преузимају се и уписују у базу
података катастра непокретности.
Ако имаоци права нису сагласни са привремено уписаним подацима о непокретностима,
Комисија ове податке проверава и отклања евентуалне грешке.
Ако имаоци права нису сагласни са привремено уписаним подацима о стварним правима на
непокретностима, ти подаци се упоређују са подацима из катастра земљишта,
земљишнекњиге, књиге тапија и интабулационе књиге и утврђивање стварних права врши
сходном применом одредаба о упису права својине према подацима катастра земљишта и
одредаба о упису права својине према подацима земљишне књиге, књиге тапија и
интабулационе књиге (3.6.2.).

3.7. Записник са излагања и приговори

У поступку излагања води се записник у који се уписују подаци о непокретностима и

стварним правима на њима. Учесници у поступку могу у року од 8 дана од уручења
записника да изјаве приговор на записник. Лица која нису учествовала у поступку излагања,
односно имаоци правног интереса, на податке привремено уписане у базу података катастра
непокретности могу поднети приговор најкасније до завршетка оснивања. Приговори
(приговори на записник и приговори лица која нису учествовала у поступку излагања)
подносе се комисији за излагање.

3.8. Решење комисије за излагање, право на жалбу

Комисија је дужна да размотри приговор и донесе решење у року од осам дана. Против
решења комисије за излагање може се изјавити жалба у року од осам дана од дана
19
достављања решења. Жалбу разматра другостепена комисија при надлежном Министарству.
Странка се може одрећи права на жалбу, а до доношења другостепеног решења може повући
изјављену жалбу, изјавама које се не могу опозвати. Жалба и изјава подносе се преко
комисије за излагање која је донела првостепено решење.

3.9. Упис у катастар непокретности

Подаци о непокретностима и стварним правима на њима уписани у записнику који нису

оспорени у поступку излагања, уписују се у катастар непокретности без доношења решења о
упису.
Подаци који су оспорени уписују се у катастар непокретности даном доношења решења по
приговору, уз упис по службеној дужности забележбе ради чињења видљивим да решење
није коначно.
Подаци о непокретностима и стварним правима на њима уписују се у катастар
непокретности и на основу другостепеног решења или на основу судске одлуке из управног
спора.
Ако другостепено решење, односно судска одлука из управног спора нису донети до дана
завршетка оснивања катастра непокретности, по другостепеном решењу, односно судској
одлуци поступиће се у одржавању катастра непокретности.
Забележба ради чињења видљивим да решење о упису није коначно брише се по службеној
дужности даном коначности тог решења.

3.10. Завршетак поступка излагања и потврђивање катастра непокретности

Поступак излагања сматра се завршеним истеком рока за оснивање катастра непокретности

одређеног у јавном огласу. Ако поступак излагања није завршен у одређеном року, одредиће
се нови рок завршетка оснивања катастра непокретности и објавити јавним огласом.

Кад РГЗ утврди да је катастар непокретности основан у складу са овим законом,потврђује га

решењем, које се објављује на интернет страници РГЗ-а. Од дана доношења овог решења
примењује се катастар непокретности.

3.11. Значај одредби о оснивању катастра непокретности при одржавању катастра

непокретности

Одредбе о оснивању катастра непокретности су при одржавању катастра непокретности од

значаја пре свега у поступцима за исправку грешака односно пропуста насталих током
оснивања катастра непокретности.

Међутим, поједине одредбе о оснивању катастра непокретности се примењују и у одржавању

катастра непокретности када год се у одржавању појави ситуација која је регулисана
одредбама о оснивању, а није изричито на другачији начин регулисана одредбама о
одржавању катастра непокретности.

На пример одредба која регулише упис по уговору о откупу стана у друштвеној својини је
распоређена у део закона који се бави оснивањем катастра непокретности. Искључење
примене ове одредбе у одржавању катастра непокретности би повредило забрану
дискриминације која је прописана у уставу РС који прописује да су пред законом и уставом
сви једнаки и то на тај начин што би странке које су своје станове стечене уговорима о
откупу укњижили током оснивања катастра непокретности ставило у повољнији положај од
грађана који то чине у одржавању катастра непокретности.

20
4. ОДРЖАВАЊЕ КАТАСТРА НЕПОКРЕТНОСТИ

4.1. Појам

Одржавање катастра непокретности јесте прикупљање, утврђивање и провођење насталих

промена на непокретностима и стварним правима на њима, које су од утицаја на податке
катастра непокретности настале после потврђивања катастра непокретности у складу са
одредбама Закона о државном премеру и катастру.

Практично, одржавање катастра непокретности представља пријем захтева и њихову обраду

сходно прописима о канцеларијском пословању, утврђивање насталих промена (на
непокретностима и стварним правима на њима) о којима се сазнаје из поднетог захтева и
њихово провођење у бази података катастра непокретности.

4.2. Врсте промена

Под променама*1 које се прикупљају, утврђују и проводе у поступку одржавања катастра

непокретности сматрају се промене на непокретностима и стварним правима на њима
настале:

1) деобом, спајањем парцела, променом граница парцела или реализацијом

пројекта парцелације;

2) изградњом, реконструкцијом, доградњом, уклањањем објекта и формирањем

посебних делова објекта;

3) реконструкцијом и доградњом посебног дела објекта, деобом или спајањем

посебних делова објеката;

4) променом начина коришћења објекта и посебног дела објекта;

5) променом врсте и начина коришћења земљишта;

6) утврђивањем и променом кућног броја као и променом назива улице и трга;

7) променом граница, назива и матичних бројева просторних јединица;

8) променом лествице катастарског прихода;

9) променом вредности непокретности;

10) променом која се односи на стицање, пренос, ограничење и престанак стварног

права или држаоца непокретности;

11) променом личних, статусних и других података о имаоцу права на

непокретности.

*1 Док је раније важећи закон раздвајао промене на непокретностима (деоба и спајање

парцеле, изградња, доградња, надзиђивање и уклањање зграда и других грађевинских
објеката и промена начина коришћења земљишта) од промена у погледу права на
непокретностима, нови закон набраја на који све начин долази до промена на

21
непокретностима и правима на њима, не раздвајајући промене на непокретностима од
промена у погледу права на непокретностима. Исто тако, у новом закону је детаљније
набројано шта се све подразумева под променама него што је то био случај у раније важећем.

Разлика у површини парцела и објеката настала у поступку превођења постојећег аналогног

катастарског плана у дигитални облик, ако је у прописаним границама не сматра се
променом.

У поступку одржавања катастра непокретности унапређује се, на прописан начин, квалитет

података постојећег премера за одређену непокретност, приликом чега се може променити
облик и површина непокретности у прописаним вредностима.

4.3. Надлежност

За прикупљање податка о насталим променама на непокретностима и извођење радова на

терену које се односе на:

o изградњу, реконструкцију, доградњу, уклањањ објекта и формирање посебних

делова објекта;
o реконструкцију и доградњоу посебног дела објекта, деобу или спајање
посебних делова објеката;
o промену начина коришћења објекта и посебног дела објекта;
o промену врсте и начина коришћења земљишта;
o обнављање граница парцеле и идентификацију парцеле,

надлежна је геодетска организација.

Геодетска организација је привредно друштво, друго правно лице и радња - предузетник који
су регистровани код надлежног органа за извођење геодетских радова и који испуњавају
услове прописане Законом о државном премеру и катастру.

Послове који су у надлежности геодетских организација обавља и РГЗ у следећим

случајевима:

ако на територији јединице локалне самоуправе није регистрована геодетска

организација;
ако је на територији јединице локалне самоуправе регистрована геодетска
организација, на изричит захтев странке и под условом да је катастар непокретности
основан у свим катастарским општинама за које је надлежна ужа унутрашња јединица
Завода;
у поступку по службеној дужности.

Сви остали послови (поред послова који су у примарној надлежности геодетских

организација) везани за промене које се прикупљају, утврђују и проводе у поступку
одржавања катастра непокретности су у (искључивој) надлежности РГЗ-а.

22
4.4. Подношење захтева за провођење промене и праћење насталих промена по
службеној дужности

Дужност је сваког имаоца права на непокретности да у року од 30 дана од настанка

промене поднесе захтев за провођење промене РГЗ-у. Уз захтев доставља исправу за упис
која је основ за упис промене, односно исправе на основу којих се могу утврдити настале
промене на непокретностима.

За промене за које је потребно претходно извести радове на терену и прикупити податке о

насталим променама, ималац права дужан је да уз захтев достави и изјаву геодетске
организације да прихвата извршење радова на терену (у случају да је за извођење тих радова
надлежна геодетска организација). Геодетска организација је дужна да у року од 30 дана од
дана преузимања података премера, достави РГЗ-у елаборат геодетских радова и записник о
извршеном увиђају. Међутим, ако се радови изводе на основу уговора о извођењу геодетских
радова, геодетска организација је дужна да елаборат геодетских радова достави у року
утврђеном уговором, а уговор се доставља уз пријаву радова.

Приликом прегледа елабората РГЗ обавља контролу и проверу квалитета изведених

геодетских радова и примену прописа, стандарда и техничких норматива. У случају да
елаборат нема недостатака РГЗ оверава и прима елаборат. Ако се у поступку прегледа
елабората утврде недостаци, записником се налаже геодетској организацији да у остављеном
року недостатке отклони. Ако у остављеном року недостаци нису отклоњени, РГЗ решењем
одбија провођење промене.

Захтев и изјава геодетске организације се подносе се на прописаном обрасцу, а трошкове

утврђивања и провођења промена сноси подносилац захтева.

Исто тако, промене на непокретностима РГЗ прати по службеној дужности, упоређењем

података катастра непокретности са подацима добијеним периодичним снимањем територије
Републике Србије из ваздуха или подацима добијеним другим методама и поступцима*2.
Циљ праћења промена на непокретностима по службеној дужности је обезбеђење ажурности
катастра непокретности. Државни и други органи, предузећа, установе и друге организације
су дужни да РГЗ-у доставе исправе које су од утицаја на податке о непокретностима и
просторним јединицама.

*2 Oбавеза РГЗ-а да промене прати по службеној дужности односи се само на промене на

непокретностима, а не и на промене везане за права на непокретностима. Међутим, за
снимање територије Републике Србије из ваздуха није прописано у којим интервалима треба
да се врши, као ни даље поступање РГЗ-а када по службеној дужности сазна за настале
промене, што доводи у питање да ли ће и како ова одредба бити примењена у пракси.

4.5. Поступак уписа промена на непокретностима и стварним правима на њима

4.5.1. Појам странке, уредан захтев, редослед решавања захтева

РГЗ покреће поступак за упис промена на непокретностима и стварним правима на њима по

захтеву странке или по службеној дужности.

Странке у поступку уписа су:

1) лице у чију корист се одлучује о упису;

2) уписани претходник;
3) свако лице ради заштите својих права или правних интереса.
23
Странке подносе захтев у писаном облику. Упис заједничких права може захтевати било који
од заједничара у корист свих, на основу овереног овлашћења осталих заједничара (тј. сваки
од носиоца права заједничке својине може поднети захтев за упис права у корист свих
носиоца права заједничке својине, али на основу овереног овлашћења осталих носиоца права
заједничке својине).

Ако се ради о упису права дељивих сразмерно целини, сваки ималац права може да захтева
упис одговарајућег дела у своју корист, при чему ће се извршити упис и у корист других
ималаца права (сваки носилац права на непокретности са одређеним уделом у односу на целу
непокретност, може захтевати упис одговарајућег удела у своју корист без сагласности
осталих носиоца права на иделаним деловима, при чему ће се извршити упис и у корист
других ималаца права) *3.

*3 Одредба о упису свих носиоца права у иделаном делу непокретности, а по захтеву само
једног од њих није постојала у раније важећем закону. Тако се догађало да се некада упис
изврши у корист само подносиоца захтева, а на иделаним деловима осталих сувласника се
промена није проводила. Као последица тога, остали сувласници би подносили нове захтеве
за упис промена на својим идеалним деловима, чиме би се за исту непокретност подносило
више захтева, у различито време, а све по основу исте исправе (нпр. правоснажног решења о
наслеђивању).

Странка не може поднети нов захтев ако је по ранијем захтеву за упис истог права и на
основу истих исправа односно доказа, донета коначна одлука*4. Ако је раније подношен
захтев за упис истог права и на основу истих исправа односно доказа, захтев за упис се
решењем одбацује.

*4 Ово представља правило "ne biс in idem" (тј. не поново о истом). Овако формулисана
одредба (да странка не може поднети нов захтев ако је по ранијем захтеву за упис истог
права и на основу истих исправа односно доказа донета коначна одлука) није дословно
применљива у пракси. Наиме, с обзиром да се захтеви подносе на шалтеру писарнице,
службеник на шалтеру нема овлашћење ни могућност да утврђује да ли у односу на захтев
који странка подноси постоји раније поднет потпуно исти захтев по коме је коначно решено,
као ни да спречи подносиоца да поднесе нови захтев. Тако ова одредба у ствари подразумева
да се захтев може поднети, али да ће се такав захтев одбацити, што је и прописано у
другој одредби Закона о државном премеру и катастру (чл. 126. став 3.): "Захтев за упис се
став 5. овог закона, или ако подносилац захтева у одређеном року захтев не уреди и не
одбацује када је донета коначна одлука о ствари по ранијем захтеву странке из члана 123.
приложи потребне доказе сходно члану 124. став 3. овог закона." Међутим, ова одредба није
довољно квалитетно дефинисана. Наиме, првостепена решења која доносе Службе за
катастар непокретности не достижу коначност, већ само правноснажност. У управном
поступку појам коначности подразумева да је донето решење против кога се може покренути
управни спор у законом прописаном року. Из тога произилази да првостепена решења која
доносе Службе за катастар непокретности ни не достижу коначност јер против њих као
правни лек није допуштен управни спор. То даље значи, да се као коначно решен може
одбацити само захтев поводом кога је решавано и пред другостепеним органом јер се против
другостепеног решења може покренути управни спор, те оно стиче квалитет коначности. И
ова овако дефинисана одредба је применљива само у случају да предмет буде додељен на
обраду обрађивачу коме је познато да је о истом захтеву на основу истих исправа већ
коначно одлучено пред другостепеним органом. Овај проблем је изражен поговотово у већим
Службама. Законску одребу је требало дефинисати тако да се пропише одбацивање захтева о
коме је правноснажно одлучено.

24
Захтев мора да буде уредан. Уредан захтев садржи:

1) презиме, име и име једног родитеља, адресу и јединствени матични број грађана,
односно назив, седиште, адресу и матични број подносиоца захтева;

2) назив катастарске општине и означење непокретности за коју се тражи упис,

према подацима катастра непокретности;

3) стварно право или промену за коју се захтева упис.

Уз захтев за упис у катастар непокретности прилажу се исправе за упис у оригиналу,

овереном препису или овереној копији. Ако захтев за упис није уредан, или ако уз захтев
нису приложени сви потребни докази, подносиоцу захтева ће се закључком наложити да у
одређеном року захтев уреди, односно приложи потребне доказе. Ако у остављеном року
подносилац не уреди захтев, исти се решењем одбацује.

Приликом пријема захтева, РГЗ уписује годину, месец, дан, час и минут пријема захтева за
упис и истовремено на непокретности на коју се односи захтев уписује забележбу времена
пријема и број захтева. *5

*5 Ова одредба садржи новину, а то је да се поред отварања омота списа који се

компјутерски датира и компјутерски му се додељује класификациони знак са бројем
предмета и поред стављања штамбиља на оригинал писменог захтева (а све према прописима
о канцеларијском пословању), сада у базу катастра непокретности на самој непокретности на
коју се захтев односи уписује и забележба времена пријема и број захтева. Ова забележба
има за циљ да се одмах приликом прегледа базе података катастра непокретности уочи да
постоји поднет захтев за провођење промене, као и да та информација буде видљива у изводу
издатом из базе катастра непокретности за ту непокретност.

Када је поднето више захтева за упис на истој непокретности, прво ће се узети у поступак
захтев који је први примљен. По коначном решавању ранијег захтева, узимају се у поступак
остали захтеви, по редоследу пријема.

За одлучивање о основаности уписа меродавно је стање катастра непокретности у тренутку

када је захтев за упис примљен. *6

*6 Ова одредба није довољно прецизна, јер ствара недоумицу око тога шта подразумева
термин "стање катастра непокретности у тренутку када је захтев за упис примљен". Нпр. ако
су истог дана поднета два захтева који се односе на исту непокретности (наравно, један
раније а други касније), не може за оба да буде меродавно стање катастра непокретности у
тренутку када је захтев за упис примљен, јер ће се после коначне одлуке по претходно
поднетом захтеву стање у катастру променити, те ће касније поднети захтев да се решава са
обзиром на ново стање, а не с обзиром на стање које је постојало у тренутку подношења
захтева.

У погледу процесних правила (тј.правила поступка) за све што није регулисано Законом о
државном премеру и катастру, сходно се примењују правила Закона о општем управном
поступку. Тако, Закон о државном премеру и катастру прописује да се упис у катастар
непокретности врши, по правилу, по скраћеном поступку на основу приложених исправа. У
случају када се утврди да се на основу приложених исправа не може одлучити по захтеву,
може се спровести испитни поступак (саслушање странака, увиђај, вештачење и друго).
Скраћени поступак и посебни испитни поступак детаљно су прописани Законом о општем
управном поступку.
25
На поједина питања уписа стварних права која нису уређена Законом о државном премеру
сходно се примењују одредбе закона којим се уређује својина и друга стварна права (Закон о
основама својинско правних односа, Закон о промету непокретности, Закон о хипотеци).

4.5.2. Одлучивање о захтеву за упис

О упису се одлучује решењем.

Када су испуњени услови прописани Законом о државном премеру и катастру и када је

захтев у складу са садржином поднете исправе, захтев се усваја и решењем дозвољава упис.

Ако услови за упис нису испуњени, захтев се решењем одбија.

Постоје и два случаја када се захтев решењем одбацује, и то;

1. када је донета коначна одлука о ствари по ранијем захтеву странке по ранијем

захтеву за упис истог права и на основу истих исправа односно доказа
2. ако подносилац захтева у року одређеном закључком РГЗ-а неуредан захтев не уреди
или уз поднет захтев не приложи потребне доказе.

Решење којим се дозвољава упис у катастар непокретности садржи:

врсту уписа,
врсту стварног права,
означење непокретности,
податке о лицу у чију корист се врши упис
податке о уписаном претходнику,
податке о висини административне таксе,
накнаде за упис и друго.

Решење о одбијању уписа у катастру непокретности или одбацивању захтева за упис садржи:

податке о захтеваној врсти уписа,

врсти стварног права,
опису непокретности и лицу чији се захтев одбија, односно одбацује,
разлозима за одбијање уписа, односно одбацивање захтева,
податке о висини административне таксе, накнаде за упис која се враћа и друго.

Решење се доставља странкама у поступку уписа.

4.5.3. Коначност и правоснажност решења

Пре него што се пређе на објашњење тренутка и начина уписа промена у катастар
непокретности, потребно је објаснити улогу првостепеног и другостепеног органа у поступку
уписа, као и када решење о упису коначно, а када правоснажно.

Првостепени орган у поступку уписа је РГЗ, тј. у управним пословима државног премера,
оснивања и обнове катастра непокретности, оснивања катастра водова, као и њиховог
одржавања у првом степену решава РГЗ.

26
Против решења донетог у првом степену (решења РГЗ-а) странке могу да изјаве жалбу у
року од 15 дана од дана достављања решења (тј. свака странка има право да се жали на
првостепено решење у року од 15 дана од дана када га је примила).

Другостепени орган у поступку уписа је Министарство грађевинарства и урбанизма, т.ј. оно

решава по жалбама на решења првостепеног органа.

Уколико је странка пропустила рок за жалбу (није изјавила жалбу), решење о упису је
правноснажно протеком рока од 15 дана од дана када је примила решење. Уколико је
странка изјавила жалбу, решење о упису постаје коначно *7 даном доношења другостепеног
решења.

*7 Израз коначност решења значи да против решења није могуће уложити жалбу, али и да је
против њега могуће покренути управни спор.

Новим законом је прописано и право на судску заштиту, тј. право на покретање управног
спора пред надлежним судом против другостепених одлука. Дакле, покретање управног
спора је могуће само против другостепених решења, тј. само у случају када се странка
жалила на првостепено решење, па је по жалби донета другостепена одлука. У случају да је
странка пропустила рок за жалбу, против правноснажних првостепених решења се не може
покренути управни спор. *8

*8 По старом закону покретање управног спора није било допуштено.

После доношења судске одлуке из управног спора, сматра се да је решење правноснажно.

Правоснажно решење је оно решење против кога се не може уложити жалба, нити се може
покренути управни спор. Из овога се може закључити да првостепено решење, на које није
уложена жалба (пропуштен је рок за жалбу) протеком рока од 15 дана постаје правоснажно,
с обзиром да је основни услов за покретање управног спора да су у управном поступку
употребљена редовна правна средства (то је право на жалбу). А кад странка пропусти да се
жали, тиме није искористила своје право на редовну правну заштиту у управном поступку,
па нема право ни да покрене управни спор, као вид судске заштите против коначних
управних аката (јер је управни спор допуштен само против другостепених управних аката*9.

*9 Управни спор је дозвољен и против првостепених решења против којих није допуштена
жалба. Међутим, у поступку пред РГЗ-ом против првостепених решења није допуштен, из
разлога што је против свих решења РГЗ-а допуштена жалба. У случају ћутања управе, тј.
нерешавања по поднетом захтеву у роковима прописаним Законом о општем управном
поступку допуштена је посебна жалба због ћутања управе о којој решава надлежно
Министарство као другостепени орган. Управни спор у поступку одржавања КН-а је
допуштен у случају ћутања Министарства као другостепеног органа када није донета одлука
у законом прописаном року. Када странка има право да покрене управни спор у случају
ћутања управе и које радње треба претходно да предузме, прописано је Законом о управим
споровима. Међутим, у пракси се правни лекови због ћутања управе веома ретко користе јер
другостпени орган ствар решава још спорије од првостепеног, а суд још и најспорије.

Дакле, постоје три могуће варијанте:

1. донето првостепено решење, право на жалбу, жалба уложена, донето другостепено решење
које је коначно (нема права на жалбу), покренут управни спор, донета одлука из управног
спора, решење је правоснажно (нема права на жалбу нити права на вођење управног спора);

27
2. донето је првостепено решење, право на жалбу, жалба није уложена, првостепено решење
постаје правоснажно (нема права на жалбу нити права на вођење управног спора);

3. "ћутање управе" (није донета никаква одлука у управном поступку), право на жалбу због
ћутања управе и на управни спор.

4.5.4. Тренутак уписа у катастар непокретности

Упис у катастар непокретности (под којим се подразумева и брисање уписа) врши се даном
доношења првостепеног решења којим је упис дозвољен. Истовремено се по службеној
дужности уписује и забележба - забележба ради чињења видљивим да решење о упису није
коначно. Ова забележба се брише по службеној дужности даном коначности решења, без
доношења решења о брисању. До коначности решења донетог у првом степену неће се
одлучивати по новом захтеву за упис на истој непокретности.

Против решења донетог у првом степену може се изјавити жалба у року од 15 дана од дана
достављања решења. О жалби на првостепено решење одлучује другостепени орган -
Министарство надлежно за послове грађевинарства и урбанизма. Странка се може одрећи
права на жалбу, а до доношења другостепеног решења може повући изјављену жалбу,
изјавама које се не могу опозвати. О обустави поступка по жалби се доноси посебан
закључак против кога жалба није дозвољена, а допуштен је управни спор.

Када је на првостепено решење изјављена жалба, упис у катастар непокретности врши се и

на основу другостепеног решења којим се дозвољава упис или којим се брише упис извршен
првостепеним решењем. Упис се врши даном пријема другостепеног решења.

Када се управни спор води против другостепеног решења РГЗ-а по службеној дужности на
непокретности, односно воду уписује се забележба ради чињења видљивим да је управни
спор покренут и то без доношења посебног решења о упису забележбе. Забележба се уписује
у Г лист. Ова забележба ради чињења видљивим да решење о упису у катастар
непокретности, односно катастар водова није коначно се по окончању управног спора брише
без доношења решења о брисању. Из техничких разлога које намеће јединствена евиденција
у пракси се како о упису ове заблежбе, тако и о њеном брисању доноси решење које се улаже
у списе предмета, али се не шаље странкама. У случају де се упис у катастар непокретности
дозволи пресудом управног суда, упис се врши даном пријема судске одлуке у Службу за
катастар непокретности.

4.6. Законита и савесна државина, брисање држаоца и упис права својине, упис промене
држаоца

Државина уписана у складу са правилима Закона о државном премеру и катастру (изложено

у поглављу 3.6), сматра се законитом и савесном од дана уписа.

Овде треба објаснити појам законите и савесне државине. Савесни држалац је онај који
основано сматра да има пуноважан правни основ за стицање стварног права, али је у заблуди,
јер он заправо није ималац права чију садржину врши, а често ни нема пуноважан правни
основ. У случају да не постоји пуноважни правни основ он само верује да основ постоји, а у
питању је апсолутно ништав уговор који не производи никакво правно дејство. Примера
ради уговор о преносу својине на неизграђеном градском грађевинском земљишту закључен
у време када својина на таквом земљишту у корист субјеката приватног права није могла
постојати нити је оно било у промету. Законити држалац је онај који је закључио пуноважан
уговор као основ за стицање стварног права, али је такав уговор закључен са невласником, а
у погледу осталих својстава испуњава услове за пуноважан правни посао. Законити држалац
28
се у пракси често јавља из разлога што постоји пуноважан правни основ, а не постоји
доказани правни континуитет са уписаним претходником.

Међутим, Закон о државном премеру и катастру одлази корак даље у односу на појам
државине устаљен у правној теорији и Закону о основама својинско правних односа, па се
као законити и савесни држалац уписује градитељ нелегалног објекта на туђем земљишту и
лице у поседу парцеле које нема основ стицања парцеле, под условом да парцела није у
јавној односно државној својини.

4.6.1. Брисање држаоца и упис права својине на парцели

На захтев законитог и савесног држаоца парцеле, односно његовог правног следбеника

решењем о дозволи уписа извршиће се упис права својине на парцели у корист тог лица, под
следећим условима (кумулативно):

1. ако је од дана почетка примене катастра непокретности протекло 5 година

2. и ако треће лице у том периоду не поднесе захтев за упис права својине на основу
исправе за упис. *10

*10 Дакле, овде је битан само протек рока (5 година од почетка примене катастра
непокретности), захтев уписаног држаоца и да неко треће лице у том периоду не поднесе
захтев да се упише као власник, на основу исправе која представља правни основ за упис
права својине. У ствари, ово представља скраћење рока за стицање права својине одржајем
из Закона о основама својинско правних односа.

Овде је у ствари наглашен значај уписа државине у катастар непокретности, јер је уписом
државнине у катастра непокретности, омогућено да савестан и законити држалац скрати рок
од 10 година предвиђен за стицање државнине законом о основама својинско правних односа
на 5 година. Овај елеменат јавности који државнина добија уписом у катастар непокретности
омогућава да се једно фактичко стање (тј. да неко заиста "држи" парцелу, тј. да је у њеном
поседу) по протеку краћег рока претвори у правно стање и то без вођења парнице. Иначе,
одржај по дефиницији подразумева државину ствари која траје одређено време и на основу
које се стиче право својине. Битно код одржаја је да стицалац не изводи своје право од
претходника што је услов за деривативно или изведено стицање државине. Одржајем се
право својине стиче оригинарно, на основу квалификоване државине која је савесна и
законита и протека рока (уз услов да нема трећег лица које има исправе подобне за упис
права својине).

4.6.2. Брисање држаоца и упис својине на објекту и посебном делу објекта

На захтев лица које је уписано као држалац објекта, односно његовог правног следбеника,
извршиће се упис права својине на објекту у корист тог лица, кад се испуне услови потребни
за упис имаоца права својине на објекту у поступку оснивања катастра непокретности
(видети 3.6.1.).

На захтев лица које је уписано као држалац посебног дела објекта, односно његовог правног
следбеника, извршиће се упис права својине на посебном делу објекта, у корист тог лица, кад
се испуне услови потребни за упис имаоца права својине на посебном делу објекта у
поступку оснивања катастра непокретности (видети 3.6.1.).

29
4.6.3. Упис промене држаоца

На непокретностима на којима је у поступку оснивања катастра непокретности уписан

држалац, пре протека рока од 3 године од дана почетка примене катастра непокретности,
дозволиће се промена држаоца на основу решења о наслеђивању или уговора о доживотном
издржавању.

На објектима и посебним деловима објеката, осим промене на основу решења о наслеђивању

или уговора о доживотном издржавању, дозволиће се промена држаоца и на основу друге
исправе за упис, сходном применом општих услова за упис. Општи услови за упис су
постојање:

1) уписане непокретности;

2) уписаног претходника;

3) исправе за упис,

при чему се уписаним претходником сматра уписани држалац објекта или посебног дела
објекта.

Ово се не односи на упис промене држаоца на парцели, већ само на објекту и посебним
деловима објекта. Иначе, ово је новима у закону, јер се до сада није вршио промет државине
и промена уписаног држаоца у катастру на основу било које исправе за упис која испуњава
опште услове за упис, већ је промена уписаног држаоца вршена само на основу решења о
наслеђивању. У питању је и новина у правном систему јер државина не само да постаје
публикована као стварно право, већ се и прометује по правилима прописаним за
промет стварног права.

4.6.4. Разлике између уписане државине на парцели и објекту односно посебном делу
објекта

У случају уписа државине на парцели предвиђено је да се протеком времена омогући

брисање држаоца и упис права својине у његову корист односно његовог правног следбеника
по основу уговора о доживотном издржавању и решењу о наслеђивању. Законом није
допуштена могућност промета уписане државине на парцели правним пословима међу
живима.

У случају уписа државине на објекту или посебном делу објекта није прописан рок
чијим протеком је предвиђена могућност за брисање држаоца и упис права својине у његову
корист односно у корист његовог правног следбеника. Држалац нелегалног објекта
изграђеног на туђем земљишту својину на објекту може уписати само уписом права својине
на земљишту по пуноважном правном основу односно ако приложи грађевинску и употребну
дозволу за тај објекат. Даље, закон у ставу 135. став 2. допушта упис промене овакве
државине применом општих услова за упис што значи да је допуштен њен промет правним
пословима међу живима.

30
4.6.5. Упис држаоца у одржавању катастра непокретности

Када комисија за излагање није поступила у складу са одредбама које прописују

услове за упис држаоца, а у одржавању је поднет захтев за упис држаоца њега треба
третирати као захтев за исправку грешке односно пропуста насталог приликом оснивања
катастра непокретности. Приликом решавања таквог захтева се имају применити одредбе
дела Закона о оснивању катастра непокретности које се односе на упис држаоца.

Члан 135. став 3. Закона о државном премеру и катастру прописује да ће се у

поступку одржавања катастра непокретности, када нема услова за упис стварног права,
дозволити упис држаоца приликом провођења промене настале изградњом, реконструкцијом,
доградњом, деобом или спајањем објеката, односно посебног дела објекта. Дакле, када је реч
о објектима односно посебним деловима објеката насталим након оснивања катастра
непокретности односно објектима који нису били евидентирани у катастру земљишта такође
треба поступити у складу са одредбама које прописују упис држаоца.

4.7. Брисање уписа којимa је истекла важност

Орочени уписи и уписи којима је истекла важност бришу се по захтеву странке или по
службеној дужности. Орочен упис је нпр. предбележба.

Предбележба је упис којим се условно стичу, преносе, ограничавају или престају стварна
права на непокретностима. Предбележба се врши на основу исправе за упис која не испуњава
услове за коначан упис стварних права, и то:

1) ако приватна исправа, односно исправа о правном послу не садржи изјаву о

дозволи уписа, а та изјава није дата ни у посебној исправи;

2) ако је изјава о дозволи уписа условна или орочена, а услов и рок нису испуњени;

3) ако јавна исправа није постала правноснажна;

4) ако надлежни орган у јавној исправи одреди упис предбележбе.

Предбележба се уписује и на основу исправе за упис у којој је непокретност на коју се

предбележба односи одредива, али није потпуно и тачно одређена.

Предбележба се уписује на рок до 90 дана или на рок који је наведен у јавној исправи.

Чланом 56. Закона о хипотеци (глава 5) прописана је посебна предбележба нове хипотеке,
која је у пракси најчешћа предбележба. Прописано је да нова хипотека може, на захтев
власника, да се упише на месту већ уписане хипотеке, са истим првенственим редом и до
износа потраживања обезбеђеног већ уписаном хипотеком, а да упис производи правно
дејство ако се стара хипотека испише у року од годину дана од дана када је дата дозвола за
упис нове хипотеке. Ова предбележба се у пракси користи из разлога што је чест случај да на
једној непокретности постоји више хипотека, па се предбележбом новој хипотеци обезбеђује
првенствени ред једне од већ уписаних хипотека пре него што је потраживање по старој
хипотеци исплаћено у целости. Предбележба се има уписати упркос уписаној забележби
којом се власник одриче права на располагање неисписаном хипотеком из разлога што таква
забележба има само деклеративно дејство тј. повериоца из предбележене хипотеке чини
несавесним што је од значаја приликом евентуалног решавања њихових односа на суду.

31
Предбележба се оправдава отклањањем сметњи за упис стварних права које су постојале у
тренутку уписа предбележбе. Оправдањем, предбележба постаје упис стварних права, са
дејством од тренутка уписа предбележбе. Предбележба се брише решењем по службеној
дужности или по захтеву странке, ако не буде оправдана у року.

Упис коме је истекла важност је нпр. забележба ради чињења видљивим да решење није
коначно. Брисање ових уписа се врши без доношења решења о брисању.

4.8. Забележба у катастру непокретности

Забележба је упис којим се у катастар непокретности уписују чињенице које су од значаја за

заснивање, измену, престанак или пренос стварних права на непокретностима, које се односе на
личност имаоца права, на саму непокретност или на правне односе поводом непокретности.

Од уписа забележбе која је од значаја за заснивање, измену, престанак или пренос стварних
права на непокретностима, сва располагања имаоца права и уписи у катастру непокретности који
су противни сврси уписане забележбе, условни су и зависе од исхода решавања стварних права
на непокретности због којих је забележба уписана.

Тако се нпр. у катастру непокретности може уписати забележба постојања спора ради утврђења
права на непокретностима против туженог као уписаног имаоца права или против уписаног
претходника у односу на кога се докаже правни континуитет до туженог. У случају да лице
које је уписани ималац права у моменту уписа забележбе отуђи или оптерети
непокретност, па се стицалац упише, његово стицање је само условно. Обзиром да је
зпоследице спора и ако у њему није учествовао. Ако тужилац успе у спору моћи ће да упише
своје право упркос чињеници да лице против кога гласи пресуда више није уписано у
катастру. Исто тако ако власник након забележбе спора оптерети непокретност такав терет је
само услован и тужилац који је у спору успео ће избрисати такав терет на основу пресуде којом
доказује да уписани власник своје право изгубио.

У случају да се спор не односи на утврђење права не непокрентости, већ нпр. на новчано

потраживање тужилац може да захтева од суда да донесе привремену меру забране отуђења и
оптерећења. Разлика је у томе што је забалежба спора могућа увек када се спор односи на право
на непокретности уз доказ да се спор води у виду копије тужбе и потврде суда, а забележба
забране отуђења и оптерећења је могућа само на основу решења суда. За упис на основу решења
о забрани отуђења и оптерећења није неопходно да решење буде снабдевено клаузулом
правноснажности из разлога што је реч о привременој мери код које жалба не одлаже извршење.
Уписом забележбе привремен мере тужилац онемогућава туженог да безусловно отуђи
непокретност и тиме спречи намирење потраживања из износа добијеног продајом
непокретности. Упис забране има такво дејство да евентуални стицалац права на
непокретности трпи извршење упркос чињеници да ни спор ни поступак извршења нису
вођени против њега.

Врсте забележби

Забележбом се врши упис чињеница које се односе на:

1) лична стања имаоца права (малолетство, лишење пословне способности);

У случају постојања такве забележбе на непокретности при подношењу захтева за упис права у
корист трећег лица на основу уговора неопходно је доставити и решење Центра за социјални рад
којим се одобрава закључење таквог уговора.

32
2) првенствени ред за будући упис;

У овом случају се на основу судски оверене изјаве власника или судски овереног
предуговора уписује забележба првенственго реда у корист будућег стицаоца. Сврха је да
се будући стицалац обезбеди од злоупотребе од момента када ступи у преговоре и када му
се на увид пружи лист непокретности без терета. Од тог момента па до подношења захтева
за упис у корист стицаоца на основу већ закљученог уговора постоји временски период
који се може искористити за злоупотребу оптерећењем непокретности (нпр. хипотека). У
пракси се забележба првенственог реда за будући упис ретко користи услед нестручности
агената за промет некретнина. Најспособнији стицаоци и агенти прибегавају томе да
поштом пошаљу захтев за упис стицаоца у моменту закључења предуговора, па да онда у
већ отворен и забележен предмет доставе допуну у виду закљученог уговора о промету
непокретности.

3) покретање спора за утврђивање права на непокретности;

4) покретање управног спора против другостепеног решења у оснивању и одржавању катастра

непокретности и катастра водова;

5) покретање поступка експропријације непокретности;

6) забрану отуђења и оптерећења непокретности;

7) забрану уписа стварних права на непокретности;

У пракси се појављује као привремена мера на основу наредбе тужилаштва или суда у
кривичном поступку. Чест је случај да оваква забрана гласи против окривљеног у
кривичном поступку као ванкњижног власника. Упркос томе што је овакав став
противан појму уписаног претходника, према ставу другостепеног органа оваква
забележба је могућа и без достављања доказа о правном континуитету са уписаним
претходником.

8) поступак извршења;

9) побијање дужникових правних радњи;

10) заштиту природних добара;

11) остале забележбе прописане законом.

4.8.1. Забалежбе прописане Законом о извршењу и обезбеђењу

Према одредбама овог Закона извршење на непокретности се спроводи забележбом решења о

извршењу или закључка извршитеља о спровођењу извршења у јавну књигу. Извршење
забележбом закључка извршитеља је могуће по одредбамба Закона о извршењу и обезбеђењу
јер закон приватном извршитељу даје јавна овлашћења у поступку извршења.

На захтев извршног повериоца у јавној књизи се може извршити и упис заложног права на
основу решења о извршењу, односно закључка извршитеља о спровођењу извршења. Могућа
је и забележба јавне продаје.

Поверилац односно извршитељ одлучују за које ће се од ових уписа определити или ће

евентуално поднети захтев за све набројане уписе. Сви наведени уписи су засновани на
33
решење о извршењу односно закључку извршитеља о спровођењу извршења. Према томе у
овом случају је могуће на основу једне исправе захтева чак до три различита уписа. Треба
имати у виду да је уредбом о висини накнаде за коришћење података премера и катастра и
пружање услуга РГЗа прописано да се упис плаћа по исправи, али ово правило важи само у
случају да је у једној исправи предвиђена једна врста уписа. У случају да је по исправи
могуће уписати више различитих уписа, накнада за упис се мора наплатити за сваки од
исправом предвиђених уписа.

Према ставу присутном у судској пракси могуће је и извршење на нелегалном објекту

против уписаног држаоца.

Закон о извршењу и обезбеђењу предвиђа да се извршење спроводи пре правноснажности

решења о извршењу, што значи да ради уписа забележби предвиђених овим законом решење
о извршењу не мора бити снабдевено клаузулом правноснажности.

Након окончаног поступка извршења право својине у корист купца који је непокретност
купио у поступку извршења се уписује на основу закључка о предаји непокретности који
доноси суд или приватни извршитељ.

4.9. Исправљање грешака у одржавању катастра непокретности

У поступку одржавања катастра непокретности РГЗ по службеној дужности или по захтеву

странке, исправља све утврђене грешке, недостатке и пропусте у подацима о
непокретностима. Дакле све грешке везане за податке о непокретностима, укључујући ту и
уписе права, се исправљају по захтеву странке или по службеној дужности, о чему се доноси
решење против кога се може изјавити жалба у року од 15 дана од дана достављања решења.

Грешке, недостаци и пропусти о уписаним стварним правима на непокретностима, могу

се исправити у року од 5 година од дана уписа у одржавању катастра непокретности (ако је
право уписано у поступку одржавања катастра непокретности), или у року од 5 година од
дана почетка примене катастра непокретности (ако је право било уписано током оснивања
катастра непокретности, нпр. право је било уписано у земљишној књизи и пренето је у
катастар непокретности). О исправци РГЗ доноси решење, против кога се може изјавити
жалба у року од 15 дана од дана достављања решења.

Наведена исправка се неће извршити ако нема сагласности лица које је после погрешног
уписа, уписало своје стварно право сматрајући податке катастра непокретности истинитим и
потпуним, у складу са начелом поуздања*11.

*11 Овај изузетак може да се објасни кроз следећи пример, а који се дешавао у пракси:
На пример, у земљишној књизи је уписан Сима Симић. Како у земљишној књизи нису
уписивали матичне бројеве, у поступку излагања Комисија преузме неке податке о
јединственим матичним бројевима грађана из базе Муп-а, па референт омашком упише јмбг
неког другог Симе Симића и тог погрешног Симу упише као власника стана. Пре протека
рока од 5 године (од дана уписа у кн ако је уписан у поступку одржавања кн, тј. од дана
почетка примене кн ако је уписан раније), Сима Симић чији је јмбг уписан у катастар
непокретности, схвата да је уписан у катастар са својим матичним бројем као власник на
стану за који никад није чуо нити га видео, али ипак реши да га ,,прода,, и тако заради. Тако
закључи уговор о купопородаји стана са Миком Mикићем. Затим Мика (који је уговор
закључио ,,у доброј вери,, тј. не сумњајући у податке уписане у катастастар непокретности,
те ни у идентитет продавца, сходно начелу поуздања у кн) поднесе тај уговор у катастар и
упише се као власник тог стана. После овог уписа у корист Мике, прави Симa (тј. прави
власник стана) примети да је Сима који је продао стан био погрешно уписан. Међутим, сада

34
катастар непокретности не може извршити исправку овог погешног уписа (без обзира што је
прошло мање од 5 год.од уписа Симе тј. од почетка примене кн) јер је уместо њега сад већ
уписан Мика, осим ако Мика да сагласност за то. Ако Мика није сагласан са тим (а
вероватно неће бити, јер што би пристао да се брише кад је сам савесно купио од Симе
верујући да је он власник тиме што је био уписан у кн), ималац правног интереса, (тј. лице
коме је у интересу да докаже да је Сима био погрешно уписан, а што ће бити прави Сима
Симић или његови наследници) мора тужбом у парничном поступку да захтева брисање
уписа, па кад добије правоснажну судску пресуду да је поднесе у кн, где ће се промена
провести онако како пресуда каже...

Иначе, ако је прошао рок од 5 године од дана уписа права, тј. од дана почетка примене
катастра непокретности, грешке везане за права на непокретностима се више не могу
исправљати ни по службеној дужности ни по захтеву странке, већ би тада то било могуће
само на основу судске пресуде. Другостепени орган у пракси допушта првостепеном да се
упусти у исправљање грешака и након протека рока од пет година. Ово је целисходно да би
се странке поштеделе парничног поступка у случајевима исправки једноставнијих грешака
односно пропуста. Међутим, другостепени орган је истакао да се првостепени орган након
упуштања у расправљање о исправци не може позвати на протек рока од пет година и по том
основу одбацити захтев за исправку.

35
5. ЗАКОН О ХИПОТЕЦИ (СЛ.ГЛАСНИК РС.115/05)

5.1. Основни појмови

Хипотека је заложно право на непокретности које овлашћује повериоца да, ако дужник не
исплати дуг по доспелости, захтева наплату потраживања обезбеђеног хипотеком из
вредности непокретности. Хипотекарни поверилац има право да наплати своје потраживање
пре обичних поверилаца (оних чије потраживање није обезбеђено хипотеком) и пре доцнијих
хипотекарних поверилаца (оних чија је хипотека касније уписана у регистар), без обзира у
чијој својини се непокретност налази. Трећа лица се сматрају обавештенима о постојању
хипотеке тиме што се она уписује у надлежни регистар непокретности чиме се постиже
ефекат јавности (публицитета).

Предмет хипотеке може да буде:

непокретност (право својине на земљишту, грађевинском објекту и сл.),

део непокретности, у складу са судском одлуком о деоби (у питању је решење суда којим
се одређује начин коришћења на терену и одређују реални удели)
сусвојински удео у непокретности
Закон о хипотеци као lex specialis сусвојински удео на непокретности посматра као
посебан предмет хипотеке. Из наведеног произилази да се у погледу уписа који
проистичу из одредби Закона о хипотеци удео на непокретности посматра као посебна
ствар. То даље значи да се провера постојања претходно поднетих захтева у случају
уписа прописаних према одредбама Закона о хипотеци, врши у односу на поједини удео,
а не у односу на целу непокретност.
посебан део зграде (стан, пословне просторије, гараже, гаражно место и др.) на коме
постоји право својине, односно друго право које садржи право располагања.

Примера ради државина није право, већ фактичка власт на ствари. Међутим, према
одредбама садашњег Закона о државном премеру и катастру уписана државина на објекту
односно посебном делу објекта (не и на парцели), ужива две карактеристике стварног
права – публикована је и у себи садржи право располагања. Из тога даље произилази да
би се на уписаној државини могла успоставити и хипотека, а у том случају би ризик
рушења таквог објекта сносио хипотекарни поверилац.
право на земљишту које садржи овлашћење слободног правног располагања, а нарочито
право грађења, право прече градње или располагања у државној, односно друштвеној
својини (сва ова права нестају сходно о одредбама конверзији по важећем закону о
планирању и изградњи)
објекат у изградњи, као и посебан део објекта у изградњи (стан, пословне просторије,
гаража и др.), без обзира да ли је већ изграђен, под условом да је издато правоснажно
одобрење за градњу (грађевинска дозвола).

Новину у Закону о хипотеци представља могућност да се хипотека стави на објекат у

изградњи, као и на посебан део објекта у изградњи. Хипотека на објекту у изградњи се
уписује у случају да је за објекат издата грађевинска дозвола и у том случају је предмет
хипотеке право градње садржано у грађевинској дозволи и грађевински материјал уграђен у
објекат без обзира на степен завршености. Хипотека се у том случају уписује на земљишту
на коме се објекат гради. Закон о хипотеци прописује да се по упису објекта у регистар
непокретности хипотека уписује на изграђеном објекту, односно посебном делу зграде, по
службеној дужности. При том се као услов за упис хипотеке на таквом објекту не поставља
употребна дозвола.

36
Према правилима о упису хипотеке на објекту у изградњи хипотека се уписује и на објекту
за који није издата употребна дозвола. Све изнето се у пракси може односити и на објекат
који је изграђен нпр. пре 20 година, али никада није добио одобрење за употребу.
Хипотека настаје уписом у надлежни регистар непокретности на основу:
уговора или судског поравнања (уговорна хипотека),
заложне изјаве (једнострана хипотека), као једностране изјаве власника непокретности
оверене пред судом, којом је сагласан да се на његовој непокретности упише хипотека,
У пракси преовлађује једнострана хипотека због тога што такса за оверу уговора зависи
од висине потраживања наведеног у уговору. Насупрот томе такса је доста нижа и
прописана у фиксном износу у случају овере једностране заложне изјаве.
закона (законска хипотека нпр. према одредбама Закона о пореском поступку),
судске одлуке (судска хипотека).

5.2. Извршна вансудска хипотека

Законом о хипотеци је дата могућност вансудског поступка намирења хипотекарног

повериоца у случају да дужник не исплати дуг по доспелости. Поступак вансудског
намирења је могућ само ако уговор о хипотеци, односно заложна изјава садрже одредбе
прописане чл. 15. Закона о хипотеци. Ако уговор о хипотеци односно заложна изјава не
садрже одредбе предвиђене чл. 15. Закона о хипотеци, намирење се спроводи у складу са
Законом о извршењу и обезбеђењу (на суду).

Члан 15. Закона о хипотеци прописује да исправа за упис хипотеке која се уписује као
"извршна вансудска хипотека", мора садржати следеће изјаве власника непокретности:

1. Да поверилац може да наплати потраживање из цене добијене продајом у складу

са вансудским поступком продаје, без подношења тужбе суду, као и да је свестан
да ће непокретност принудним путем бити испражњена и предата купцу у посед
у року од 15 дана од дана закључења уговора о продаји, осим ако се хипотека
уписује на сувласничком уделу;

2. Изричиту одредбу, односно изјаву власника да је упозорен о последицама

неизмирења дуга о доспелости те да, свестан тих последица, пристаје на могућност
извршења уговора о хипотеци продајом његове непокретности у складу са
одредбама овог закона о вансудском поступку намирења, без права на вођење
парнице, као и да ће његова непокретност принудним путем бити испражњена и
предата купцу у посед у року од 15 дана од дана закључења уговора о продаји, ако
је власник не преда добровољно, осим ако се хипотека уписује на сувласничком
уделу;

3. Јасно назначену одредбу, односно изјаву власника да је сагласан да поверилац

има право приступа непокретности;

4. Изричиту изјаву трећег лица, ако такво лице постоји, које има непосредну
државину, а није власник хипотековане непокретности (закупац и др.), да је свесно
последица до којих уговор о хипотеци може довести, укључујући и исељење.

5.3. Пренос потраживања, преузимање дуга и исплата дуга од стране трећег лица

Потраживање обезбеђено хипотеком може да се уступи на основу уговора између повериоца

и лица коме се потраживање уступа. Уговор о преносу хипотеке који се закључује одвојено
од уступања потраживања не производи правно дејство. Овакав уговор се закључује у
37
писменој форми, са потписима овереним од стране суда, њиме се преноси хипотека на лице
коме се потраживање уступа. Уговор о преносу хипотеке производи дејство према трећим
лицима на основу уписа у регистар непокретности.

Дуг према хипотекарном повериоцу може да се пренесе уговором о преузимању дуга између
власника и прибавиоца предмета хипотеке, односно уговором између власника, прибавиоца
предмета хипотеке и дужника ако власник није истовремено и хипотекарни дужник. Овакав
уговор се закључује приликом отуђења предмета хипотеке, у виду посебног уговора или у
виду одредбе уговора о отуђењу и производи правна дејства ако поверилац да свој пристанак
у писменом облику (нпр. продаје се стан под теретом и појави се купац, који би стан купио за
цену умањену износом неотплаћеног дуга обезбеђеног хипотеком, али под условом да он
преузме отплату преосталог дуга).

Уколико хипотекарни дуг исплати лице које није дужник, оно ступа на место хипотекарног
повериоца према дужнику и трећим лицима. У пракси долази до ситуација где солидарни
дужник (јемац) исплати дуг, па тиме и до потребе да он ступи на место хипотекарног
повериоца. Име односно назив лица које је дуг исплатило се у текст хипотеке уноси на
основу судски оверене исправе издате од стране претходног хипотекарног повериоца, којом
се потврђује да је потраживање исплаћено и у којој се наводи ко га је исплатио.

У сва три наведена случаја регистар непокретности (КН) по поднетом захтеву и уз

достављену судски оверену исправу која је доказ о насталој промени мења текст постојеће
хипотеке.

5.4. Поступак намирења

Вансудски поступак намирења је уређен Законом о хипотеци. Ако дужник не исплати дуг о
доспелости, хипотекарни поверилац ће послати опомену у писменој форми истовремено
дужнику и власнику заложене непокретности (ако дужник и власник заложене
непокретности нису исто лице; нпр. када отац ставља хипотеку на своју кућу ради
обезбеђења синовљевог дуга, отац је заложни дужник, а син је дужник). Уколико дужник не
исплати дуг у року од 30 дана од дана прве опомене, поверилац ће дужнику и власнику
непокретности упутити опомену о продаји непокретности.

Након тога се регистру непокретности подноси захтев да се изврши забележба хипотекарне

продаје у корист повериоца. Регистар непокретности ће у року од седам дана од дана пријема
захтева извршити забележбу хипотекарне продаје у корист повериоца и решење доставити
повериоцу, дужнику и власнику непокретности. Одредба која налаже рок од седам дана за
доношење решења о забележби хипотекарне продаје, као одредба посебног закона ставља
ван снаге одредбе Закона о државном премеру и катастру у погледу претходно поднетих
захтева и одредбе Закона о општем управном поступку у погледу рока за доношење решења.
Захтев за забележбу хипотекарне продаје на појединој непокретности се решава без обзира
на претходно поднете захтеве, осим ако се неки од њих такође односи на забележбу
хипотекарне продаје. У случају постојања два захтева за забележбу хипотекарне продаје на
једној непокретности предност ипак има раније поднети захтев.

Уз захтев за забележбу хипотекарне продаје неопходно је доставити следеће исправе:

1) копију опомене о продаји непокретности;

2) копију уговора о хипотеци (односно заложне изјаве);
3) изјаву повериоца да дужник до тог дана није испунио дуг;
4) доказе да су прва опомена и опомена о продаји послате дужнику и власнику
непокретности.
38
Забележба хипотекарне продаје поред свих генералија о заложном дужнику, повериоцу и
потраживању мора да садржи изричито овлашћење да хипотекарни поверилац, када решење
постане правоснажно, али не пре истека рока од 30 дана од дана издавања решења, може као
хипотекарни поверилац у своје име продати непокретност. Решење мора садржати и забрану
власнику да прода непокретност .

Ако дужник не исплати дуг до дана правоснажности решења о забележби хипотекарне

продаје, а од дана издавања тог решења прође рок од 30 дана, поверилац на основу решења
може приступити продаји хипотековане непокретности путем аукције или непосредне
погодбе. Избор једног начина продаје не искључује могућност примене другог начина
продаје (ако непокретност остане непродата). У току вансудског поступка намирења,
надлежни орган унутрашњих послова је дужан да без одлагања хипотекарном повериоцу
пружи сву помоћ неопходну за спровођење поступка намирења, у случају да власник,
односно други држалац непокретности не дозвољава приступ или одбија да се добровољно
исели.
У случају да цена остварена на аукцијског погодби или непосредном погодбом не намирује
целокупно потраживање повериоца, дужник остаје дужан повериоцу преостали дуг у износу
разлике између целокупног потраживања и остварене цене. Ако цена остварена на аукцијској
продаји или непосредном погодбом превазилази висину потраживања, хипотекарни
поверилац је дужан да хипотекарном дужнику исплати ту разлику.
Ако је предмет хипотеке објекат у изградњи, његова продаја ради намирења врши се
уступањем права градње утврђеног правоснажним одобењем за градњу и продајом ствари
које су уграђене у објекат у изградњи. У том случају ће орган који је издао одобрење за
градњу, на захтев купца објекта у изградњи без одлагања купцу издати истоветно одобрење
за изградњу, а старо одобрење за изградњу поништити.

Закон изричито прописује да у случају постојања више хипотека на једној непокретности

права осталих хипотекарних поверилаца остају резервисана упркос вансудској продаји. Ово
у пракси значи да је вансудски поступак намирења готово немогућ у случају постојања више
хипотека на једној непокретности. Тешко је наћи купца који ће пристати да купи
непокретност оптерећену са више хипотека. То даље значи да се у случају више хипотека на
једној непокретности хипотекарни поверилац по правилу опредељује за судски поступак
продаје. Ово због тога што судски извршни поступак предвиђа да се у случају судске продаје
бришу сви терети на непокретности, а да суд хипотекарним повериоцима расподељује износ
добијен продајом према редоследу првенства уписа.

Накнадни уговор представља могући начин намирења повериоца уз престанак хипотеке. У

питању је посебан уговор између хипотекарног повериоца и власника непокретности,
закључен по доспелости обезбеђеног потраживања у писменој форми, са потписима
овереним у суду. Таквим уговором се делимично или потпуно преноси право на предмету
хипотеке у корист повериоца, уместо испуњења дуга. Хипотека престаје при упису права
својине у корист повериоца на основу оваквог уговора. Овакав уговор закључен пре
доспелости потраживања је ништав и не производи никакво правно дејство.

У случају стечаја над привредним друштвом које је власник предмет хипотеке поверилац
своје право остварује у стечајном поступку. Поверилац у том случају има разлучно право
засебног (пре осталих) намирења из вредности непокретности. На евентуални захтев за
забележбу хипотекарне продаје у односу на власника непокретности који је у стечају треба
реаговати прекидом поступка у смислу члана 134. Закона о општем управном поступку.
Прекид траје док се пред судом не реши питање намирења повериоца у поступку стечаја, а
након тога се поступак обуставља.

39
5.5. Престанак хипотеке

Хипотека престаје исписом из регистра непокретности у који је била уписана. Неки од

случајева престанка хипотеке су

исплата дуга у потпуности – тада се испис хипотеке врши на захтев власника који
надлежном регистру прилаже судски оверену писмену изјаву хипотекарног повериоца да
пристаје на испис хипотеке (коју је исти дужан да изда уколику му је потраживање у
целости исплаћено) или правоснажну судску одлуку којом се утврђује да је потраживање
хипотекарног повериоца престало;

пропаст предмета хипотеке у целости (нпр. у пожару, земљотресу итд.) – у овом случају
хипотекарни повериолац стиче заложно право на потраживању накнаде из осигурања,
односно на исплаћеној накнади (уколико је предмет хипотеке био осигуран) ;

судска јавна продаја – тада се испис врши на основу правоснажне судске одлуке о
намирењу хипотекарних поверилаца;

вансудска јавна продаја – тада се испис врши у моменту уписа права у корсит стицаоца,
коме је поверилац, на основу овлашћења из забележбе хипотекарне продаје, продао
непокретност. У овом случају, ако постоји више хипотека, престаје само хипотека
оног хипотекарног повериоца,
који је овлашћењем из забележбе хипотекарне продаје продао непокретност.

одрицање од хипотеке – на основу једностране писмене изјаве воље повериоца са

потписом овереним у суду. У пракси се јавља ситуација да је већи број станова по
кредиту узетом ради изградње обезбеђен једном хипотеком. Када инвеститор нађе
заинтересовано лице за један од тих станова извесно је да ће га теже продати са теретом
хипотеке. У том случају му поверилац најчешће даје изјаву о одрицању од хипотеке за
предметни стан. У пракси је и оваква изјава, као и изјава о престанку потраживања,
насловљена као брисовна дозвола. Разлика називима изјава нема практичног значаја,
евентуално погрешно насловљавање овакве изјаве не шкоди јер обе производе исто
дејство. За доношење решења о брисању хипотеке је важно да је оваква изјава судски
оверена, да поверилац дозвољава брисање и да она садржи правилно означење
непокретности.

амортизација обезбеђеног потраживања се врши на основу судске одлуке којом се

утврђује амортизација, а која се може донети ако су испуњени следећи услови:
o неопходно је да је протекло двадесет година од доспелости обезбеђеног
потраживања (старе хипотеке);
o уписани хипотекарни поверилац више не постоји или се не може пронаћи, ни
његови наследници;
o за протекло време уписани хипотекарни поверилац није захтевао, нити примио
исплату ни главног потраживања ни камате нити је то захтевало било које
овлашћено лице уписано у регистар непокретности.

За амортизацију хипотеке је потребно покренути ванпарнични судски поступак, а

затим правоснажну судску одлуку доставити надлежној јединици РГЗ-а ради брисања
хипотеке.

Конфузија – хипотека престаје исписом када се у истом лицу стекне својство

хипотекарног повериоца и хипотекарног дужника (нпр. хипотека је уписана на

40
 непокретности неког привредног друштва у корист другог привредног друштва, а
онда привредно друштво које је поверилац купи и себи припоји дужника, па дужник
престане да постоји и поверилац на тај начин постане власник предмета хипотеке, то
се зове конфузија)

5.6. Располагање неисписаном хипотеком

Располагање неисписаном хипотеком је могуће ако је обезбеђено потраживање престало и то

у року од 3 године од дана престанка потраживања, под условом да хипотека није избрисана.
Располагање неисписаном хипотеком је упис новог потраживања у постојећу хипотеку уз
очување њеног првенственог реда и датума уписа. Располагање је могуће у корист новог
повериоца или, ради обезбеђења другог потраживања, у корист старог повериоца, али све то
до износа потраживања обезбеђеног неисписаном хипотеком.

Овака пренос се врши на захтев власника, а у прилогу садржи доказ да је потраживање

престало и исправу за упис новог потраживања.

У пракси се располагање неисписаном хипотеком врши у случају постојања већег броја

хипотека на једној непокретности када се новом повериоцу или старом повериоцу за ново
потраживање жели обезбедити првенстевни ред хипотеке првог реда.

Одрицање власника од права на располагање неисписаном хипотеком, не производи правно

дејство осим ако се власник посебним уговором (који не мора бити судски оверен) или
заложном изјавом обавеже према хипотекарном повериоцу са слабијим редом првенства, да
ће у његову корист захтевати испис одређене хипотеке. Оваква забележба се уписује у
катастар непокретности. Међутим, ова забележба не обавезује катастар у том смислу да не
сме донети решење о упису новог потраживања у неисписану хипотеку. Забележба о
одрицању власника од права на располагање неисписаном хипотеком има такво дејство да
чини несавесним повериоца који таквим располагањем стиче јачи првенствени ред од реда
који би имао уписом нове хипотеке. Таква несавесност може бити од значаја у случају
решавања односа између различитих повериоца пред судом.

5.7. Забележба првенственог реда

Власник предмета хипотеке, уз захтев за испис, може да захтева забележбу првенственог

реда за упис нове хипотеке са истим првенственим редом, али до износа потраживања
обезбеђеног старом хипотеком. Оваква забележба на износ будуће евентуалне хипотеке се
мора активирати подношењем затхева за упис у року од три године од дана када је забележба
дозвољена.

У пракси се забележба првенственог реда врши у случају постојања већег броја хипотека на
једној непокретности када се за евентуалног будућег повериоца и евентуално будуће
потраживање жели обезбедити првенстевни ред хипотеке првог реда.

5.8. Предбележба нове хипотеке

Нова хипотека може да се упише на месту већ уписане хипотеке, са истим првенственим
редом и до износа потраживања обезбеђеног већ уписаном хипотеком. Оваква
предбележба производи правно дејство ако се стара хипотека испише у року од годину дана
од дана када је уписана предбележбе нове хипотеке. Предбележба нове хипотеке у ствари
представља услован упис, што је у складу са природом предбележбе.

41
5.9. Централна евиденција хипотека (ЦЕХ)

Законом о хипотеци се дефинише Централна евиденција хипотека као централна

јединствена електронска јавна база података у коју се уносе све хипотеке које су уписане у
катастар непокретности. Надлежност за вођење Централне евиденције хипотека има РГЗ. За
унос података у Централну евиденцију хипотека плаћа се накнада. Централна евиденција
хипотека је доступна свим лицима, без ограничења, а ради претраживања или прикупљања
информација, у сваком тренутку у току радног времена, као и путем интернета у свако доба и
то без накнаде. Ова евиденција нема нарочитог практичног значаја.

42
6. JAВНА СВОЈИНА

Устав Републике Србије предвиђа три облика својине – јавну, приватну и задружну.

6.1. Титулари (носиоци) јавне својине

У зависности од носиоца права постоје три облика јавне својине. То су право својине
Републике Србије тј. државна својина, право својине аутономне покрајине тј. покрајинска
својина и право својине јединице локалне самоуправе тј. општинска односно градска својина.
Титулари својине јединице локалне самоуправе су градови и општине у зависности од тога
да ли јединица локалне самоуправе ужива статус града или општине.

6.2. Предмет јавне својине

Следеће непокретности су предмет јавне својине:
У јавној својини су сва природна богатства. Природна богатства могу бити искључиво
у јавној својини (нпр. водотокови, геолошки ресусри, геотермални извори и сл.);

Добра од општег интереса су добра која су посебним законом одређена као добра од
општег интереса, а могу бити и у приватној својини (нпр. пољопривредно земљиште);

Добра у општој употреби су непокретности које су по својој природи намењене

употреби од стране свих заинтересованих лица (нпр. јавни путеви, тунели и мостови
на њима);

-Државни путеви I реда су у јавној својини Републике Србије (саобраћајно повезују

територију државе са мрежом европских путева, односно део су мреже европских
путева, територију државе са територијом суседних држава, целокупну територију
државе, као и привредно значајна насеља на територији државе);

-Државни путеви II реда су у својини Републике Србије односно Аутономне покрајне

ако се налазе на њеном подручју (саобраћајно повезују подручје два или више округа
или подручје округа);

-Некатегорисани путеви, општински путеви и улице (које нису део аутопута или
државног пута I и II реда), су у својини јединица локалне самоуправе.

-Tргови и јавни паркови су у својини јединица локалне самоуправе.

Непокретности које служе извршавању надлежности органа и организација Републике

Србије, аутономне покрајине и јединице локалне самоуправе (нпр. полицијска
станица);
Непокретности које служе обављању послова установа и јавних агенција чији је
оснивач Република Србија, аутономна покрајина и јединица локалне самоуправе (нпр.
школа или агенција за привредне регистре);
Непокретности у својини Републике Србије, аутономне покрајине и јединице локалне
самоуправе које не служе извршавању надлежности њихових органа и организација,
већ стицању прихода путем закупа – тзв. комерцијална добра (нпр. пословни простори
које Општине издају у закуп);
Мреже којима се обавља делатност пружања услуга од стране правних лица чије је
оснивач Република Србија, аутономна покрајина или јединица локалне самоуправе су
такође у јавној својини.

43
Мреже у смислу Закона о јавној својини јесу непокретне ствари са припацима, односно збир
ствари, намењених протоку материје или енергије ради њихове дистрибуције корисницима
или одвођења од корисника. Закон о државном премеру и катастру, са друге стране,
прописује да водови јесу водовод, канализација, дренажа, топловод, нафтовод, гасовод,
електроводови, телекомуникације и други водови, са припадајућим уређајима и
постројењима. Према томе, мреже у смислу Закона о јавној својини, заправо представљају
водове у смислу Закона о државном премеру и катастру.
Закон о јавној својини прописује и немогућност принудног извршења, заснивања хипотеке и
стицања права својине одржајем на стварима у јавној својини, изузев ако је реч о
комерцијалним добрима.

6.3. Права деривирана из јавне својине

У оквиру градова су на основу градских статута најчешће образоване и градске општине, али
оне немају статус јединице локалне самоуправе. Градске општина имају право коришћења на
стварима у својини града у чијем су саставу. Статутом града може се предвидети да градска
општина има право јавне својине на непокретностима неопходним за рад органа и
организација градске општине. Мало је вероватно да ће ова могућност бити коришћена у
пракси јер би јавна својина градске општине слабила положај града у односу на градску
општину. За месне заједнице је прописано да могу имати право коришћења на стварима у
јавној својини јединице локалне самоуправе, у случају да је то предвиђено статутом јединице
локалне самоуправе, што је у пракси такође мало вероватно.

Установе и јавне агенције, укључујући и Народну банку Србије имају право коришћења на
непокретностима у јавној својини оснивача (нпр. школа се уписује као носилац права
коришћења уз истовремени упис права јавне својине у корист Републике Србије).

Када је у питању право јавне својине Републике Србије влада може одлучити да се од
носиоца права коришћења одузме непокретност која није у функцији остваривања његове
надлежности, односно делатности, као и непокретност која се користи супротно закону,
другом пропису или природи и намени непокретности. У случају кад се непокретност изда у
закуп без сагласности Републичке дирекције за имовину (односно одговарајућег органа
покрајине односно јединице локалне самоуправе), сматраће се да се непокретност користи
супротно закону.

Влада може одлучити да се непокретност у својини Републике Србије на којој постоји право
коришћења одузме од носиоца права коришћења и у свим осталим случајевима, под условом
да се носиоцу права коришћења обезбеди коришћење друге одговарајуће непокретности.
И када је носилац права јавне својине јединица локалне самоуправе односно аутономна
покрајина, важе иста правила за престанак права коришћења, с тим што о одузимању
одлучује надлежни орган аутономне покрајине, односно јединице локалне самоуправе.

Право коришћења на непокретности у јавној својини престаје и у случају њеног отуђења из

јавне својине, на основу одлуке Владе, односно надлежног органа аутономне покрајине или
јединице локалне самоуправе, као и у другим случајевима утврђеним законом који уређује
стварна права (нпр. пропаст ствари).

Закон о јавној својини поред права коришћења предвиђа и појам корисника. Корисници
ствари у јавној својини су државни органи и организације, органи и организације аутономне
покрајине и јединице локалне самоуправе (нпр. зграда министартсва). Јавно предузеће може
постати корисник на основу уговора закљученог по акту надлежног органа оснивача, под
условом да предметна непокретност није пренета у својину тог јавног предузећа кроз
улагање у оснивачки капитал.
44
Корисници и носиоци права коришћења су овлашћени да обављају послове редовног
управљања непокретностима. Носиоци права коришћења, поред наведених овлашћења, имају
и право да непокретности издају у закуп по прибављеној сагласности надлежног органа
оснивача.

6.4. Упис права коришћења односно корисника

Право коришћења се у катастар непокретности уписује без изузетка тако што се поред
титулара јавне својине истовремено или накнадно уписује и носилац права коришћења. Упис
корисника је предвиђен само изузетно. Орган односно организација титулара јавне својине
се као корисник уписује само ако је то предвиђено актом оснивача. Закон не предвиђа
могућност уписа јавног предузећа односно друштво капитала као корисника.

6.5. Прибављање и располагање непокретностима у јавној својини

О прибављању ствари и располагању непокретностима у јавној својини Републике Србије

одлучује Влада.

У случају постојања права коришћења, о отуђењу непокретности, као и о заснивању

хипотеке на тим непокретностима одлучује Влада. О прибављању непокретности за потребе
носиоца права коришћења, одлучује надлежни орган тог носиоца права коришћења, уз
претходну сагласност Републичке дирекције за имовину. Примера ради јавна агенција.

У случају прибављања и располагања непокретностима у јавној својини јединице локалне

самоуправе односно аутономне покрајине, важе иста правила. Одлуку о прибављању и
располагању доноси надлежни орган аутономне покрајине, односно јединице локалне
самоуправе.

О прибављању непокретности које користи Народна банка Србије одлучује орган утврђен
законом којим се уређује положај и надлежности Народне банке Србије, а о отуђењу
непокретности и о заснивању хипотеке на тим непокретностима одлучује Влада.
Ништавим се сматра акт о прибављању и располагању стварима у јавној својини који је
донео ненадлежни орган, као и уговор закључен на основу таквог акта.

Прописано је да се отуђењем сматра и одлучивање о расходовању и рушењу објекта, осим у

случају кад рушење наложи надлежни орган због тога што је објекат склон паду и угрожава
безбедност, односно кад се наложи рушење објекта изграђеног супротно прописима о
планирању и изградњи.

*Материја изложена у поглављу 6.5. није предавана, те не улази у испитна питања, већ је
дата као додатна информација специјализантима.

6.6. Успостављање јавне својине Републике Србије

Закон о јавној својини прописује успостављање јавне својине Републике Србије на

непокрентостима на којима већ постоји упис у корист Републике Србије односно њених
правних претходника.
Природна богатства, добра од општег интереса, добра у општој употреби у државној својини,
као и непокретности која на дан ступања на снагу Закона о јавној својини користе Република
Србија, државни органи и организације, установе и друге организације чији је оснивач
Република Србија, даном ступања на снагу овог закона постају непокретности у јавној
45
својини Републике Србије. Катастар непокретности је дужан да по службеној дужности
изврши упис права јавне својине Републике Србије на наведеним непокретностима.

Законом о јавној својини је прописано и да је катастар непокретности дужан да без одлагања

и по службеној дужности изврши упис права јавне својине Републике Србије на
непокретностима на којима је уписано право Савезне Републике Југославије, односно
Државне заједнице Србија и Црна Гора.

Јавна својина на градском грађевинском земљишту се успоставља према одредбама Закона о

планирању и изградњи као посебног закона.

6.7. Успостављање јавне својине Аутономне покрајине односно јединице локалне

самоуправе

Јавна својина Аутономне покрајине се успоставља на следећим непокретностима:

На непокретностима у државној својини на којима су на дан ступања на снагу Закона

о јавној својини уписани аутономна покрајина, органи и организације аутономне
покрајине;

На непокретностима које на дан ступања на снагу Закона о јавној својини аутономна

покрајина и њени органи и организације, користе на основу правног основа који
представља основ за упис права.
Јавна својина јединице локалне самоуправе се успоставља на следећим
непокретностима:

На непокретностима у државној својини на којима су на дан ступања на снагу Закона

о јавној својини уписани јединица локалне самоуправе и органи и организације
јединице локалне самоуправе;

На непокретностима које на дан ступања на снагу Закона о јавној својини јединица

локалне самоуправе и њени органи и организације користе на основу правног основа
који представља основ за њихов упис.

За разлику од уписа јавне својине у корист Републике Србије који се врши по службеној
дужности, упис јавне својине Аутономне покрајине i јединице локалне самоуправе врши се
по захтеву странке.

Уз захтев се обавезно доставља потврда Републичке дирекције за имовину да су

непокретности пријављене у јединствену евиденцију непокретности у јавној својини коју
води Републичка дирекција за имовину. Уз захтев је неопходно доставити и потврду
Дирекције да за ту непокретност није поднета пријава у складу са Законом о пријављивању и
евидентирању одузете имовине.

Ако је на дан ступања на снагу Закона о јавној својини у катастру непокретности уписана
месна заједница, право јавне својине стиче јединица локалне самоуправе, а месна заједница
право коришћења.
Аутономна покрајина и јединица локалне самоуправе подносе захтев за упис права јавне
својине у року од три године од дана ступања на снагу Закона о јавној својини. Уколико се
захтев за упис у односу на одређену непокретност не поднесе у прописаном року катастар
непокретности ће извршити упис права јавне својине Републике Србије по службеној
дужност, уз задржавање постојећег уписа права коришћења, односно корисника. У случају да
аутономна покрајина, односно јединица локалне самоуправе не поднесе захтев за упис права
46
јавне својине ни после 10 година од дана ступања на снагу Закона о јавној својини, катастар
непокретности ће по службеној дужности извршити брисање права коришћења, односно
корисника.

Уколико захтев за упис права јавне својине аутономне покрајине, односно јединице локалне
самоуправе буде правноснажно одбијен, сматраће се да је непокретност у јавној својини
Републике Србије и катастар непокретности ће по службеној дужности извршити упис у
корист Републике Србије.

6.8. Доношење решења

Решење којим се по захтеву или по службеној дужности дозвољава упис јавне својине,
односно којим се захтев одбија, се доставља подносиоцу захтева и Републичком јавном
правобранилаштву. Рок за жалбу на решење је прописан Законом о јавној својини, као
посебним законом, и износи 30 дана.

6.9. Јавна предузећа и друштва капитала

Јавно предузеће односно друштво капитала (нпр. Грађевинска дирекција србије доо) чији је
оснивач, односно члан Република Србија, аутономна покрајина или јединица локалне
самоуправе, које на дан ступања на снагу овог закона има право коришћења на
непокретностима у државној својини, стиче право својине на тим непокретностима
уношењем тих непокретности као неновчаног капитала у оснивачки капитал јавног
предузећа. Титулар јавне својине као оснивач јавног предузећа односно друштва капитала
може у неновчани капитал, поред непокретности на којима је на дан ступања на снагу Закона
о јавној својини већ уписано јавно предузеће односно друштво капитала, унети и друге
непокретности. Непокретности се од стране носиоца права јавне својине могу унети у
оснивачки капитал и у случају новооснованог јавног предузећа односно друштва капитала.

Јавно предузеће (нпр. Телеком) није титулар јавне својине, већ то може бити само његов
оснивач. Устав Републике Србије предвиђа три облика својине – јавну, приватну и задружну.
Из чињенице да јавно предузеће није титулар ни јавне ни задружне својине произилази да се
јавно предузеће уписује као ималац права приватне својине. Оснивач своја права остварује
посредно - кроз управљачка права сходно одредбама Закона којим се уређују јавна предузећа
и Закона којим се уређују привредна друштва (нпр. влада именује чланове управног одбора
Телекома). Оснивач јавног предузећа своја права не остварује непосредно, као што је случај
са непокретностима на којима је уписан са правом јавне својине. Као ималац права својине
на непокретностима се појављује јавно предузеће односно друштво капитала из разлога што
је оно носилац правног субјективитета и што оно има статус правног лица, што даље значи
да је оно непосредни носилац права и обавеза, а не његов оснивач.

Јавно предузеће односно привредно друштво чији је оснивач титулар јавне својине уз захтев
за упис права својине обавезно доставља акт о сагласности надлежног органа оснивача,
измену свог оснивачког акта, потврду Републичке дирекције за имовину да су непокретности
пријављене у јединствену евиденцију непокретности коју води дирекција и доказ да је
промена оснивачког капитала проведена у евиденцији Агенције за привредне регистре.
Јавна предузећа односно друштва капитала, подносе захтев за упис права својине у року од
две године од дана ступања на снагу Закона о јавној својини. Уколико се захтев за упис права
не поднесе у наведеном року или тај захтев буде правоснажно одбијен, катастар
непокретности ће по службеној дужности извршити упис права јавне својине Републике
Србије ако је Република Србија оснивач тог јавног предузећа. Ако је реч о јавном предузећу,
чији је оснивач аутономна покрајина, односно јединица локалне самоуправе катастар
непокретности ће по службеној дужности извршити упис права јавне својине аутономне
47
покрајине односно јединице локалне самоуправе, ако су испуњени Законом прописани
услови.

Јавно предузеће и друштво капитала које стекне својину на грађевинском земљишту

уношењем неновчаног капита у оснивачки капитал, то земљиште не може отуђити, нити га
дати у дугорочни закуп, без претходне сагласности оснивача.

*Материја изложена у поглављу 6.9. није предавана, те не улази у испитна питања, већ је
дата као додатна информација специјализантима.

48
*Материја изложена у глави 7. није предавана, те не улази у испитна питања,
већ је дата као помоћ специјализантима при изради специјалистичких
радова.

7. КОНВЕРЗИЈА

7.1. Упис права коришћења

Закон о планирању и изградњи прописује да лицима којима је, до дана ступања на снагу
претходно важећег Закона о планирању и изградњи (13.05.2003. године), дато на коришћење
грађевинско земљиште у државној својини ради изградње, а која то право коришћења нису
уписала у јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима, престаје право
коришћења. Поступак за утврђивање престанка права коришћења покреће по службеној
дужности јавно правобранилаштво. Језичким тумачењем ових норми би се могло закључити
да катастар непокретности не би смео да дозволи упис права коришћења на неизграђеном
градском грађевинском земљишту на основу исправе од пре 13.05.2003. године. Међутим,
према правној пракси управног суда катастар је дужан да на основу правноснажног решења о
додели дозволи упис права коришћења. То значи да право коришћења престаје само ако је
надлежни Јавни правобранилац покренуо одговарајући поступак. По природи ствари
катастар непокретности не може имати сазнање да ли је поништена додела права коришћења,
која у катастру није ни спроведена. Због наведеног решење о дозволи уписа права
коришћења Службе за катастар непокретности морају слати и Јавним правобранилаштвима
јединице локалне самоуправе и Републике Србије. Правобранилац онда у жалбеном
поступку може доставити доказ да је поништена додела права коришћења или да је такав
поступак покренут. У случају да је додела поништена или је такав поступак покренут
решење Службе за катастар непокретности се мења на начин да се захтев за упис одбија.

7.2. Кoнверзија – основни појмови

Конверзија представља претварање једне врсте права у другу врсту или једне врсте правног
посла у другу. Када се говори о конверзији на градском грађевинском земљишту мисли се на
претварање права коришћења односно статуса уписаног корисника у право јавне или приватне
својине. Конверзија у право приватне својине се може остварити уз накнаду или без накнадe,
кoнвeрзиja у прaвo jaвнe свojинe je увeк бeз нaкнaдe.

7.2.1. Кoнвeрзиja у прaвo привaтнe свojинe без накнаде

Кoнвeрзиja прaвa кoришћeњa у прaвo привaтнe свojинe je прoписaнa у кoрист имaлaцa прaвa
кoришћeњa нa изгрaђeнoм и нeизгрaђeнoм зeмљишту. Кoнвeрзиja у прaвo привaтнe свojинe бeз
нaкнaдe сe oстварује по зaхтeву пoднeтoм кaтaстру нeпoкрeтнoсти, а кoнвeрзиja уз нaкнaду сe
остварује пo зaхтeву пoднeтoм нaдлeжнoм oргaну jeдиницe лoкaлнe сaмoупрaвe. Oргaн jeдиницe
лoкaлнe сaмoупрaвe дoнoси рeшeњe o кoнвeрзиjи уз нaкнaду. Тaквo рeшeњe сe нaкoн тoгa, пo
зaхтeву странке, спрoвoди у бaзи кaтaстрa нeпoкрeтнoсти кao прaвнoснaжнa jaвнa испрaвa. У
случају да надлежни орган локалне самоуправе одбије конверзију уз накнаду, констатујући да
нема основа накнади, такво решење се такође у бази катастра непокретности спроводи на начин
да се брише право коришћења и уписује право својине без накнаде.

Кoнвeрзиjа нa изгрaђeнoм зeмљишту je мoгућа нe сaмo у кoрист влaсникa oбjeкaтa, вeћ и у

кoрист влaсникa пoсeбних дeлoвa oбjeкaтa срaзмeрнo пoвршини пoсeбних дeлoвa чиjи су
влaсници. У случajу подношења зaхтeвa зa кoнвeрзиjу у кoрист влaсникa пoсeбнoг дeлa oбjeктa,
зaкључкoм трeбa нaлoжити дoстaвљaњe спeцификaциje свих пoсeбних дeлoвa, издaту oд стрaнe
нaдлeжнoг oргaнa лoкaлнe сaмoупрaвe. Ово је неопходно да би сe изрaчунao срaзмeрни удeo
49
прaвa свojинe нa пaрцeли у кoрист пoднoсиoцa зaхтeвa. Удeo нa пaрцeли у кoрист пoднoсиoцa
зaхтeвa сe рaчунa прoцeнтуaлнo прeмa учeшћу њeгoвoг пoсeбнoг дeлa у укупној пoвршини свих
пoсeбних дeлoвa објекта. Пoднoсилaц зaхтeвa нajчeшћe нeћe дoстaвити спeцификациjу свих
посебних делова издaту oд стрaнe нaдлeжнoг oргaнa. Ово збoг најчешће компликоване и скупе
процедуре у јединици локалне самоуправе. Уколико пoднoсилaц зaхтeвa нe дoстaви
спeцификaциjу свих пoсeбних дeлoвa, кaтaстaр ћe њeгoвo прaвo уписaти сa зajeдничким удeлoм.
Зajeднички удeo сe уписуje због нeдoстaткa испрaвe нa oснoву кoje сe мoжe изрaчунaти удeo
власника посебног дела нa пaрцeли. Овај вид ковнерзије се користи као метод за „спуштање“
власника посебног дела на парцелу. У пракси је од значаја за стицање права на земљишту у
корист власника стамбених објеката са малим бројем стамбених јединица. Јединице локалне
самоуправе су у пракси додељивале мање стамбене објекте на коришћење носиоцима станарског
права. Пошто се куће нису могле додељивати на коришћење, додељивани су станови у њима.
Када је дошло до откупа станова у друштвеној својини у таквим објектима су откупљивани
станови, а јединица локалне самоуправе је остајала уписана на објекту и на земљишту. Овај вид
конверзије омогућава власнику стана у таквом објекту да упише своје право на земљишту које
практично представља његову окућницу.

Други вид конверзије резервисан само за изграђено земљиште је конверзија у корист лица
којима је земљиште додељено у закуп ради изградње. Ова могућност је предвиђена за лица која
су у закуп ради изградње ступила по одредбама Закона о планирању и изградњи из 2003. године
и њихових правних следбеника. Лице које је власник објекта са грађевинском и употребном
дозволом на оваквом земљишту стиче право на конверзију без накнаде по исплати цене закупа за
целокупан период на који је земљиште закупљено, о чему прилаже потврду надлежног органа
локалне самоуправе.

Трећи вид конверзије резервисан само за изграђено земљиште се јавља у случају да власник
објекта није уписан као носилац права коришћења на грађевинском земљишту на коме је објекат
изграђен. У том случају власник објекта мoрa пoкрeнути пoступaк зa утврђeњe зeмљиштa зa
рeдoвну упoтрeбу oбjeктa пред надлежним органом локалне самоуправе. Овaкве ситуације се у
прaкси јављају кaдa je грaдитeљ у пoступку лeгaлизaциje кao дoкaз сагласности за градњу дат од
стране корисника зeмљишта доставио угoвoр o прoмeту прaвa кoришћeњa нa нeизгрaђeнoм
грaдскoм грaђeвинскoм зeмљишту. Taкaв угoвoр je aпсoлутнo ништaвa испрaвa jeр прoмeт прaвa
кoришћeњa нa нeизгрaђeнoм грaдскoм грaђeвинскoм зeмљишу ниje дoпуштeн (oсим изузeтнo уз
рeшeњe jeдиницe лoкaлнe сaмoупрaвe у склaду сa члaнoм 84. Зaкoнa o плaнирaњу и изгрaдњи из
2003. године). Нa oснoву тaквoг угoвoрa сe ниje мoгao нити се може спрoвeсти упис у jaвнoj
књизи, мeђутим дoпуштeнa је њeгoвa упoтрeбa у пoступку лeгaлизaциje. Кaдa сe дoнeсe рeшeњe
o лeгaлизaциjи oбjeктa нa тaквoм зeмљишту власник објекта још увек није уписан на земљишту,
нити по основу уговора који је закључио може бити уписан. У таквим случајевима сe утврђује
зeмљиште зa рeдoвну упoтрeбу oбjeктa рeшeњeм нaдлeжнoг oргaнa jeдиницe лoкaлнe
сaмoупрaвe. Рeшeњe кoje oргaн jeдиницe лoкaлнe сaмoупрaвe дoнoси схoднo члaну 70. важећег
Зaкoнa o плaнирaњу и изгрaдњи прeдстaвљa испрaву зa упис прaвa свojинe, а најчешће и за
парцелацију. Наравно, могуће је и да корисник земљишта изврши конверзију у своју корист, па
да са власником објекта закључи анекс којим конвалидира уговор о промету права коришћења.
Таквим се анексом констатује да се након извршене конверзије преноси право својине на
земљишту. Међутим, ако корисник не може или неће да прође кроз такву процедуру, власник
објекта има на располагању овај посебан вид конверзије.

Рoк oд гoдину дaнa oд ступaњa нa снaгу измена и допуна Закона о планирању и изградњи, којим
је уведена могућност конверзије на неизграђеном градском грађевинском земљишту је истекао,
па катастар непокретности сада има још једну обавезу. Кaтaстaр нeпoкрeтнoсти je по Закону о
планирању и изградњи дужaн дa пo службeнoj дужнoсти зaпoчнe дoнoшeњe рeшeњa o
кoнвeрзиjи у прaвo приватне својине на неизграђеном градском грађевинском земљишту, ово
само у случају да нема услова за конверзију уз накнаду (наредно поглавље). Због објективног
50
недостатка капацитета Служби за катастар непокретности за извршење ове обавезе у пракси се
она остварује једино тако што подносиоцима захтева за решење које је требало донети по
Службеној не би требало наплаћивати накнаду за провођење промене.

7.2.2. Конверзија у право приватне својине уз накнаду

Конверзија уз накнаду је прописана у односу на посебне основа и начине стицања права

коришћења на земљишту. Захтев за конверзију поднет катастру непокретноси без
прецизирања да ли се односи на конверзију без накнаде или уз накнаду се сматра захтевом
поднетим за конверзију без накнаде. Ово због тога што је катастар непокрентости надлежан
једино за конверзију без накнаде. Ако се утврди да постоји основ конверзији уз накнаду,
захтев се одбија као неоснован. У случају да је катастру поднет захтев за конверзију уз
накнаду, треба га одбацити закључком због ненадлежности и поштом га упутити надлежном
органу јединице локалне самоуправе ради даљег поступања.

Конверзија уз накнаду је прописана у случају да је ималац права коришћења на земљишту

привредно друштво односно правно лице које је било субјект приватизације односно његови
правни следбеници. Сврха норме је да спречи имаоце капитала да стекну право својине на
земљишту јер је земљиште често вишеструко вредније од цене капитала који су уложили у
стицање власничких права на привредном друштву које је уписано као ниосилац права
коришћења на земљишту. Чињеница да привредно друштво није било субјект приватизације
по одредбама Закона о приватизацији из 2001. године се доказује кроз потврду Агенције за
приватизацију. Привредном друштву односно његовом следбенику који је подносилац
захтева се закључком увек налаже достављање овакве потврде. Ако подносилац захтева
потврду не достави у наложеном року то је разлог за одбацивање захтева. У случају да је
подносилац захтева привредно друштво које је приватизовано пре 2001. године,
приватизацију је теже утврдити јер поступке приватизације пре 2001. године није водила
Агенција. У таквим случајевима се постојање приватизације уочава кроз статусну промену
привредног друштва што је видљиво кроз потврду о правном следбеништву издату од стране
Агенције за привредне регистре (нпр. дп-друштвено предузеће постаје акционарско друштво
и сл.). Примера ради треба истаћи да је Лука Београд приватизована пре 2001. године, а
садашњи имаоци капитала су акције стекли од малих акционара, којима су акције подељене
по Закону о својинској трансформацији из 1997. године.

Одредбе о конверзији уз накнаду се примењују и на привредна друштва и друга правна лица

на која су се примењивале одредбе закона којима се уређује стечајни и извршни поступак,
као и на њихове правне следбенике. То значи да има основа конверзија уз накнаду у случају
стицања права коришћења кроз извршни поступак чији је субјект правно лице, као и у
случаја стицања права коришћења кроз стечајни поступак. Циљ ових норми је да спречи
конверзију без накнаде у корист лица која су кроз исцрпљивање економске моћи појединих
друштвених предузећа, кроз стечај или извршење, стекла земљиште по вишеструко мањој
цени од тржишне.

Изменама и допунама Закона о планирању и изградњи од дана 25.12.2012. године је лицима

која су земљиште стекла кроз поступак, приватизације, стечајни и извршни поступак,
омогућено да без извршене конверзије остваре право градње на таквом земљишту у року од
годину дана.

Конверзија уз накнаду је прописана на грађевинском земљишту у државној, односно

јавној својини, на коме су носиоци права коришћења била или јесу привредна друштва и
друга правна лица на која су се примењивале одредбе закона којима се уређује
приватизација, стечајни и извршни поступак, као и њихови правни следбеници. Доста
непрецизна формулација ове норме је у пракси створила неодумицу да ли се конверзија уз
51
накнаду примењује на сво земљиште на коме су икада била уписана привредна друштва, која
су била субјекти наведених поступака или се конверзија уз накнаду има применити само на
земљиште које је стечено кроз наведене поступке (приватизација, стечај и извршење). Пракса
другостепеног органа је стала на становиште да се ове одредбе примењују само на стицаоце
из набројаних поступака, а не и на лица која су по тржишним условима стекла право
коришћења на изграђеном градском грађевинском земљишту пре него што је некадашњи
корисник постао субјект приватизације, стечаја или извршења. Примера ради, ако је
привредно друштво продало објекат и пратеће земљиште пре него што је започет поступак
стечаја у таквом случају нема основа ковнерзији уз накнаду. Међутим, конверзија уз накнаду
се обавезно примењује на лице које је земљиште и објекат купило у стечајном поступку и то
не само на то лице, већ и на сва лица која су од њега касније стекла то земљиште.

Постоји и вид конверзије уз накнаду резервисан само за неизграђено земљитше. Право

коришћења на неизграђеном грађевинском земљишту у државној својини, које је стечено
ради изградње, у складу са раније важећим законима којима је било уређено грађевинско
земљиште до 13. маја 2003. године или на основу одлуке надлежног органа, може се
конвертовати у право својине уз накнаду. Циљ ове норме је да спречи конверзију без накнаде
у односу на лица која су право коришћења стекла ради изградње у време када је земљиште
ради изградње додељивано под повољнијим условима од тржишних, а земљиште нису
привела намени. Према пракси другостепеног органа у случају да је земљиште додељено у
корист два или више корисника, а само је један од њих изградио легалан објекат само ће се
његов удео на парцели сматрати изграђеним и приведеним намени. У таквом случају остали
корисници подлежу конверзији уз накнаду. Према томе, неизграђеним земљиштем се сматра
парцела односно удео појединог корисника на коме нема изграђених легалних објеката.

У односу на све видове конверзије уз накнаду важи правило да се накнада обрачунава уз

умањење трошкова стицања земљишта. Накнада се, наравано, обрачунава пред надлежним
органом јединице локалне самоуправе.

7.3. Кoнвeрзиja у прaвo jaвнe свojинe

Постоје два могућа основа конверзије у право јавне својине. Конверзија у право јавне својине је
могућа у корист Републике Србије, аутономне покрајине, односно јединице локалне самоуправе
по основу уписаног права коришћења или по основу уписаног права коришћења односно статуса
корисника правног лица чији је оснивач Република Србија, аутономне покрајина, односно
јединицa локалне самоуправа. Конверзија у право јавне својине је могућа како на изграђеном,
тако и на неизграђеном градскoм грaдскoм грaђeвинскoм зeмљишту. Кaтaстaр нeпoкрeтнoсти je
дужaн дa зaпoчнe дoнoшeњe рeшeњa o кoнвeрзиjи у прaвo jaвнe свojинe пo службeнoj дужнoсти
нaкoн прoтeкa рoкa oд гoдину дaнa oд ступaњa нa снaгу Закона о планирању и изградњи. Рoк
нaкoн чиjeг прoтeкa je кaтaстaр дужaн дa зaпoчнe кoнвeрзиjу у прaвo jaвнe свojинe пo службeнoj
дужнoсти je истeкao. Рeшeњe o кoнвeрзиjи у прaвo jaвнe свojинe сe мoжe oднoсити нa jeдну или
вeћи брoj пaрцeлa.

7.4. Немогућност коверзије

Законом о планирању и изградњи је прописано да лица чији је положај одређен законом којим се
уређује спорт, као и удружења грађана, као носиоци права коришћења на грађевинском
земљишту, остају носиоци права коришћења, до приватизације. Друштвена предузећа као
носиоци права коришћења на грађевинском земљишту, такође, остају носиоци права
коришћења, до приватизације. Да ли је неко преудзеће још увек друштвено се може утврдити
увидом у податке истакнуте на сајту Централног регистра хартија од вредности у случају да се
ради о о акционарском друштву односно увидом у податке истакнуте на сајту Агенције за
привредне регистре у случају да је реч о друштву са ограниченом одговорношћу.
52