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上海住宅房地产 1993～2005：
市场化发展与居民住房支付能力
陈杰1 复旦大学管理学院产业经济系、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所
郝前进 复旦大学经济学院城市经济研究所

本次版本：2006年5月21日

摘要：

本文回顾上海城镇住宅房地产体系在1993-2005间的改革和发展历程，以翔实和
最新的统计资料，从历史动态角度对城镇居民住宅的市场化供给和配置的进程以
及效果进行总结。本文重点关注上海住宅房地产的市场化发展是否给绝大多数上
海城市居民带来住房消费上的明显改善。通过对统计资料的分析，指出，尽管住
宅房地产的市场化发展给上海城市居民总体上带来巨大的居住质量的改善，但收
益在不同阶层和人群中的分配是极为不平衡的。在经济自由化、市场化中获利最
大的高收入阶层在房地产市场化发展中获得的收益也最大。但一部分在经济自由
化中处于劣势地位的人群在房地产市场化改革中利益受到损害，相当比例的居民
出现严重的住房消费支付能力危机。住宅市场发展过程中的两大结构性缺陷：市
场分层结构缺陷----租房市场的不发达和新商品房的供应结构缺陷----面积过度
偏大，更严重加剧了普通居民的住房销费支付能力困境。本文的政策建议是，住
宅房地产是特殊的消费品，政府不应该把住宅消费的配置责任完全交给市场来完
成，对不同收入人群应该提供不同的住房消费解决方案，必须积极发展和完善对
低收入城市人群的住房保障体系建设。

The Urban Residential Housing System in Shanghai 1993-2005:

the Marketization Process and Housing Affordability

Jie Chen, Assistant Professor, Management School of Fudan University, China;

Institute for housing and urban research (IBF), Uppsala University, Sweden

Qianjin Hao, PhD Candidate, Economics School of Fudan University, China

1
第一作者为复旦大学管理学院产业经济系助理教授、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所 Assistant
Professor （兼职）。国内联系方式：jiech@fudan.edu.cn， 0086-21-65112199。瑞典联系方式:jie.chen@ibf.uu.se。
第二作者为复旦大学经济学院经济系博士生，联系方式：haoqianjin@fudan.edu.cn， 0086 21 61445089。

1
Abstract:

This paper reviews the historical development of residential housing system in the
urban area of Shanghai between the years 1993-2005. Using latest official statistical
data, we present a summary on how the provision and allocation of urban residential
housing in Shanghai has been put on the market and the socioeconomic consequence
of this marketization process. The focus in this paper is to examine whether the
marketization of urban residential housing system has brought significant
improvements on the housing consumption conditions of most Shanghai’s urban
citizens. Based on data evidence, we point out that, although many Shanghai’s urban
citizens have markedly benefited from the marketization process of urban housing
system, there is a rising housing affordability crisis for a large and increasing number
of Shanghai urban residents. We argue that the market mechanism could not solve all
people’s housing problems and the government should provide different housing
solutions for different population groups. The establishment of a well-working
housing assistance system for low-income population is crucial for both social
cohesion and sustainable development of the residential housing market in Shanghai.

一、简介：

所谓住房的支付能力问题在中国的提出是个历史动态过程，伴随着中国经济体制改革和
住房市场化而出现和发展的。在1978年经济改革之前的中国，城镇居民的住房是作为福利品
来看待，完全由政府生产供给，通过行政方法来分配。住房的商品属性完全被否定，通过市
场机制来供给和分配住房的思路被彻底排斥，也不存在可支付不可支付的问题。这种计划生
产、行政分配的体制所带来的弊病显而易见：由于对住宅投资没有回报，住宅的投资积极性
很低，资金来源严重匮乏。以上海为例，上海1955—1978年间住宅占全社会固定资本投资比
例，除了个别年份，基本都低于5%，最低的1969年只有0.3%。带来的后果就是，上海市区
人均居住面积1952年为3.4平方米，1978年为4.5平方米，27年间只增加了1.2平方米。
（见图1）。

但即使实行改革开放后的近20年内，在大多数产业都进行全面的市场化改革后，对城镇
居民的住宅是不是商品、是不是可以通过市场方式来解决，决策层和整个社会都仍然存在极
大争议，导致城镇居民的住房体制改革十分迟缓，可以说举步维艰，改革的方向也一再修改。
总的说来，中国房地产改革在经过了1980-1988提租和出售公房阶段和1989-1998住房券补贴
-住房公积金阶段之后，大部分地区的城镇居民“住房难”并没有随着经济形势好转、人民收
入的大幅度提高而同步缓解。以上海为例，1978-1997年间，上海职工的人均年工资从672
元上升到11425元，20年间增长了近20倍，可人均居住面积只从4.5平方米增加到9.3平方米，
增加不到2倍，增量不足5平方米，平均每年增加只有0.24平方米（参见图1）。上海居民的住
房形势仍然十分严峻。这些事实，迫使人们开始取得共识，城镇住房制度必须彻底破除福利
分房、实物分配的思路，面向市场化的改革势在必行。1998年7月，国务院会议发布新一轮

2
房改的23号文，决定在全国范围内取消住房实物分配，实行货币化分配。从此，中国和上海
的住宅房地产业进入一个快速发展的时期。同时，中国城市居民正式面临住房支付能力问题。

本文选取1993-2005时间段来分析上海住宅房地产业的发展。可以不夸张的说，上海的
商品房建设开发尽管在20世纪80年代前期就出现，但是从1993年才算正式起步的。1993年(内
2
销)商品房完成投资83.7亿元 ，比1986-1992年总和提高了69%，当年新开工面积1018万平方
米，是前七年累计的1.8倍。当年竣工面积320万平方米，其中商品住宅307.23万平方米，占
95.8%。当年商品住宅竣工面积相当于前七年累计的65.3%(上海房地产市场1994，pp63-64)。

同时，一般认为，1978年以后至今的上海经济发展也是以1993年为分界线。在1993年前，
上海的经济发展落后于全国特别沿海开放地区，发展速度相对缓慢。但自1993年以来，上海
的全国经济中心地位被重新确认，上海经济连续13年保持两位数的增长，经济总量、居民收
入水平不断提高。2005年全市国民生产总值达到9143亿元，按常住人口计算的人均国民生产
总值达到6.7万元。上海经济的快速发展，市民收入水平的稳定提高，为住宅房地产市场发
展提供了坚实的需求支撑。住宅房地产业在逐步市场进程中的大力发展，又使住宅房地产业
迅速成为经济发展中的一个新增发动机，为上海的社会经济发展和城市面貌更新提供了巨大
支持。2004年，房地产业所创造的增加值已经占到上海国民生产总值的8.4%，在六大支柱产
业中排名第三，仅次于信息产业与金融业，超过商贸流通业，真正成为举足轻重的国民经济
支柱产业。图1显示，在住宅房地产业基本实现市场化后，短短7年，上海市民人均建筑面积
从1998年的13.4平方米增加到2005年21.3平方米，人均居住面积从9.7平方米增加到15.5平
方米，增加量超过1998年前20年总和的1.6倍，平均每年增加0.8平方米，是前20年平均速度
的3倍多，是1993-1997年平均速度的2倍。上海市民的居住质量总体上明显得到提高。所以
我们以1993-2005年为跨度来研究上海住宅房地产业的发展，既有一个相对一致的整体经济
发展环境，又能观察出1998年前后因为住房体制市场化改革而给上海居民住宅房地产业、居
住消费带来的变化。

图1：上海人均居住面积与住宅投资占全社会总投资比重
1952-2005

18 35

16
住宅投资占全社会总投资比重(%)

30
14
25
人均居住面积(m2)

12

10 20

8 15
6
10
4
5
2

0 0
份

54

57

60

63

66

69

72

75

78

81

84

87

90

93

96

99

02
年

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

20

市区人均居住面积(平方米) 占全社会固定资产比重(％)

2
2001 年 8 月之前，上海存在内销、外销两种商品房。外销房一般比重不到总数的 10%。内销房在 1994 年
8 月前还分为一般内销商品房和高标准内销商品房，后者比重很少，主要面向侨胞，又称为侨汇商品公寓。
1994 年 8 月上海建委决定停止审批新的高标准内销商品房项目。2001 年 8 月起，上海内外销商品房并轨。

3
资料来源：上海统计年鉴 2005，上海统计公报 2005。3

二、上海住宅房地产业市场化的回顾：1993-2005

回顾1993-2005这13年上海住宅房地产业的发展历程，我们选用以下几个主要指标来集
中反映这个时期的发展状况：供给方面的住宅投资总额、住宅施工面积和竣工面积，需求方
面的销售面积、金额和平均价格。通过这些指标，我们看出，这13年的住宅房地产业发展在
1998年前后有截然不同的表现。

（一）1998年改革前：市场化程度低

这个阶段的特点是，在1993-94年的爆发增长后，1995年-1997年住宅投资和新增供给量
发展缓慢，徘徊不前(参见图2、图3a-b)。从图2还可以明显看出，1998年前，住宅投资还有
相当一部分不是面向市场的。图3a-b也验证了这一点，1998年以前住宅建设中面向市场销售
的比重不到60%。由于1998年以前相当多数城市居民仍有机会通过福利分房制度得到住房，
普通公众对住房的商品属性意识淡薄，房产的投资价值更少被人发掘，很少有主动通过市场
去购买自己住宅的行为。即使(内销)商品住宅，其中大部分也是销售给企业和事业单位，个
人购买比重较小(参见表1)。一个成熟的市场远未形成。这期间，上海城区居民的人均居住
面积从1993年的7.3平方米增加到1997年的9.3平方米，总共只增加了2平方米，平均每年增
加0.5平方米。

表1：1992-1996年内销商品住宅房销售结构
年份 内销一般商品房(住 以市场价格出售给 以市场价格出售给 个人以市场价格购
宅)销售面积(万 m2) 个人(万 m2) 企事业单位(万 m2) 买比重(%)
1992 年 55.89 8.15 47.74 14.6
1993 年 144.98 36.01 108.97 24.8
1994 年 133.44 67.2 66.24 50.4
1995 年 507.65 172.6 335.05 34.0
1996 年 528.56 244.83 283.73 46.3

（二）1998-1999年：改革后的徘徊和调整

在1998年后，城市居民的福利分房制度被正式取消后，一个商品化的住宅市场才算在上
海破壳而出。图2显示，在1998年后，上海住宅建设方面的投资就基本实现市场导向，单位
福利性质的住宅投资比例越来越小。图3a-b也验证，1998年以后新投入施工和竣工的住宅基
本上就以商品房为主了。

但从图2和图3b也可以看出，尽管1998年全面停止福利分房制度后，单位自建等形式的
非市场化住宅投资比重大大下降，商品住宅的投资市场并没有立刻被启动，1998-1999年商
品住宅的投资和新开工面积都不仅停滞不前，还出现了负增长。显然，经历长期住房实物分

3
本文所用数据除注明外，2005 数据皆来自上海统计公报 2005， 2005 年前皆来自 1999-2005《上海统计
年鉴》和 1994-2005《上海房地产市场》，后者是上海房屋土地资源管理局和统计局联合编制的年度报告。

4
配体制的上海居民对住宅的商品属性认识还需要一段时间的适应。图4a显示，商品房平均价
4
格在1996-1999之间出现负增长，商品房销售面积也不尽人意。 在此背景下，房地产投资开
发商当时对商品住宅房地产市场普遍存在疑虑，进入意愿不大。

为刺激和鼓励商品住宅房地产市场的发展，上海市政府出台了一系列政策：（1）1998
年推出，在1998年6月1日-2003年5月31日之间将实施“购房退税”政策，即个人自购房可抵
扣购房日起个人所得税，这有效地提高了高收入者、港澳台等境外人士买房的积极性；（2）
对国家规定的税费，采用地方贴费的办法，如房产交易契税原规定为3％，1999年减为1.5
％，其中上海地方贴费一半，个人实际只交0.75％；(3）上海的银行住宅贷款按揭体系始于
1993年，但一直发展缓慢。1996年起上海各商业银行将首期最低付款从总房款的30％下降为
20％，有些银行甚至宣传零首付制度，并延长了还贷期限，最长可达30年。这些都在1998
年后进一步得到宣传和落实，从而大大释放了消费者的购房预期；（4）1994年2月起上海开
始试行的“蓝印户口”制度，继续执行，大大增加了外地人对上海房地产的需求（2002年4
月1日废止，取而代之的是“上海居住证”制度）。据上海市房屋土地资源管理局统计, 1998
年到2001 年, 外省市企业和个人在上海购买新建商品住宅共计6.48万套, 占同期全市新建
商品住宅登记过户总量的11% （表3）。共有4.15万套预售房的外省市买家申请蓝印户口, 占
同期预售房总数的9.3%。

这些政策在当时对扩大商品住宅需求、刺激住宅消费、繁荣市场起到了积极的推动作用。
图4显示，2000年起，上海商品房价开始止跌回升，当年个人购买商品房住宅面积突破1200
万平方米。对商品住宅的投资明显增加，新开工面积快速增长，市场气氛开始活跃。上海房
地产业增加值占GDP的比重也逐年上升，从1991年的1.4％上升至2000年的5.5％，第一次在
所有行业中占居第四位置，真正成为上海国民经济的支柱产业。

（三）2000年～2005年5月：快速上涨阶段
从2000年起，上海住宅房地产市场开始持续升温,2003年后更是可以炙热来形容。尽管
供给面积不断增加，商品住宅的投资金额和竣工面积都在5年间增加了1倍多，商品住宅销售
价格却仍如脱缰野马。官方统计的销售均价由2000年的3326元/平方米上涨到最高峰2005年5
月的7054元/平方米，5年半间价格上涨了121％(上海统计年鉴2005、上海统计公报2005)。
中房上海住宅月度价格指数也从2000年8月的660点快速上扬至2005年5月的1456点，不到5
年间的上涨幅度为120.6%（参见图6）。

4
中房上海商品住宅房指数 1997 年 11 月底为 754，1998 年 11 月为 669，1999 年 11 月为 641，2 年间累计
下跌了 16%（参见图 6）。

5
 图6：月度中房上海指数 1995.02-2006.03
1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0
19 2

20 1

20 8

20 1

20 2

20 5

20 8

20 1

20 2

20 5

20 8

20 1

20 2

20 5

20 8

20 1

20 2

20 5

20 8

20 1

20 2

20 5

20 8

20 1
02
0

1
95

97

00

00

01

01

01

01

02

02

02

02

03

03

03

03

04

04

04

04

05

05

05

05

06
19

中房上海综合指数 中房上海住宅指数 中房上海办公楼指数 二手房价格指数

总结这一阶段房地产市场快速上涨的原因，我们认为既有合理的居住消费需求增强因
素，也有过度投资需求和市场炒作带来的影响。

住宅价格与住宅消费需求

从居民的居住消费需求来讲：
首先，从根本上来说，房价上涨这么快就是因为这是一个新兴的市场。每年的商品房新
赠量相对总人口都是微小的。上海 1998-2005 年累计的新竣工的商品住宅面积也就 17484
万平方米，相当于新增 160 万多套商品住宅供给，年均也就是 20 万多套，而这相对于上海
490 多万户本地家庭和大量外来购买力来说，年新供给量不到 4%的比例，显然并不足够满足
日益增长的住房改善需要。应该说 98 年之前建造的住宅质量是相对低劣的，几乎每个居住
其中的家庭都有重新购置的需求。在一个刚刚才有 7 年多历史的房地产市场上，新增商品房
必然被最有购买力的人抢先购得，价格居高难下。再考虑到上海北京这样的大城市时刻面临
大量的外地和境外购买力，如果收入不处于本地收入分配金字塔的上端，是很难实现购房计
划。从经济学最基本的供求原理来说，只有新商品房供给量持续加大，逐渐普及之后才有房
价平稳的可能。

第二，“新”的市场，就意味着这个市场发育还很不成熟，结构不合理。成熟的住宅房
地产市场应该是销售房、租赁房两个市场并重，都有充分发展。但上海的租房市场不仅规模
小，而且极不成熟。2004 年上海登记在册的商品住宅出租面积仅有 73.42 万平方米，仅为
当年新房销售面积 3234 万平方米的 2.3%。诚然民间有大量的私人住房租赁交易发生，没有
被统计，但这说明这些租房市场很不规范，没有受到相应的法律保护，租户的合法利益很难
保证，保障性差。这样的市场结构下，绝大多数住房消费能力积压在销售市场，对新房价格
产生难以释放的压力。在中国，一谈到租房往往认为都是为穷人才考虑的方案，比如廉租房。
“居者有其屋”是我们一直信奉的社会理想。但应该认识到，“有”其屋不应代表“拥有”。
在欧美发达国家中，大量中上收入的阶层也长期租房。这些国家的政府推动组建相当规模的
私人或非赢利性公共房屋租赁公司（public non-profit rental housing company），提供
规范和优质的租房服务，让租户安心长住，使房地产市场更有弹性和灵活性。当前，大力

6
发展规范的租房市场，推动租房产业化，是实现中国房地产市场长期健康发展的必要条件。

第三，思维习惯、文化传统和社会制度的影响。中国传统文化中非常重视拥有自己的住
房，青年一代更是没有自己的住房是无法谈婚论嫁。人们把租房看作不得已的住房选择方案，
是劣一等的选项。当前中国社会保障的诸多欠缺，也会诱发对住房的过度需求。研究发现，
在社会保障缺乏的国家，对自有房的需求强烈，比如很多低收入国家和转型经济国家（Turner,
2006）。而北欧等社会保障发达的国家，自有房(homeownership)比例不高，50-60%。

第四，收入和收入预期的增长使各阶层都愿意提高对住房消费的投入。1993-2005，上
海人均可支配收入持续快速增长，从 4277 元增加到 18645 元，扣除物价因素，实际上涨了
147%。其中 1999-2005 之间就实际增长了 70%。1993-2005，职工人均年工资从 5650 元增
长到 26803 元，扣除物价因素实际增长 169%，其中 1999-2005 之间就实际增长了 81%。如
果不仅仅看 2000 年后，从更长时间段来考察，房价总的上涨幅度还是与收入上涨幅度基本
相适应的。1995 年（内销一般性）商品住宅房的平均销售价格是 2477 元/m2，到 2005 年的
上涨总幅度是 170%。收入的强劲增长，客观上带动了对住房消费不断增加的需求。持续的
增长势头，又通过预期效应提前预支了未来的房价上涨空间。

第五，历史上长期被压制的住房需求，在市场化初期被快速释放，因此这一时期的房价
增长带有一定的补偿性味道。20 世纪 80~90 年代中期，居民通过收入增长积累了不少现金，
但没有按比例的用于住房消费。

第六，中国城市化的提速和城市旧城改造的加快，都客观上造成了刚性的住房需求。上
海 1998-2005 仅户籍人口就新增 54 多万人、35 多万户，其中境外人士 3 万多。上海一直对
外来人口获得上海户籍有严格控制，可以获得户籍的外来人口一般都具有相当强大的购买
力。在上海居民内部，2000-2004，仅安置动迁居民，就平均每年新增对商品住宅房的潜在
需求 8 万多套（表 2），因为他们都得到一笔成比例的拆迁补偿金，对新房购买力大大提高。
而同期每年预售商品房套数也不过十几万套（表 3）。

表 2：上海居民拆迁 2000-2004
年份 中心城区居民拆迁户 中心城区居民拆迁面积（万平方米）
2000 68293 288.35
2001 71909 386.66
2002 98714 485.00
2003 79077 475.47
2004 41552 232.52

最后，与 20 世纪后期上海楼市刚开始起步时相比，2000 年之后开发的楼盘建造成本提

高，品质提升，“含金量”有了显著提高。最典型的例子是一号线莘庄地铁站附近房地产市
场的发展，1995 年平均房价为 2000 元/平方米，2003 年则上涨为 4500 元/平方米，增值 125
％。另外住宅建造成本也大幅上升，1993 年竣工房屋平均造价为 1363 元/平方米，2000 年
为 1947 元/平方米，2003 年则上涨到 2987 元/平方米。此外，除了建筑材料和建筑质量的
提升，绿地、轨道交通、配套公共服务的大规模投入都构成房地产增值的一部分。房产品质
价值的提升刺激了消费者的购买欲望。消费者愿意为增加的这部分品质价值多付费用，获得
更高的效用（陈杰，2005）。另一方面来说，如何衡量上海住宅房地产的实际上涨幅度，存

7
在一定的不确定性。现有的平均销售价格指数有可能有较大的误导。特征价格法才是更接近
市场供求变动本质的办法（陈杰，2005）。

住宅价格与住宅的投资功能发现

住宅房地产的特点在于，它是具有消费品和投资品双重属性的特殊商品。长期以来国内
只重视了住宅的消费属性，但住宅制度全面市场化后，住宅房地产的投资功能被逐步发掘，
住宅业面临全新的参与格局。特别作为大宗商品，一旦住宅的价格出现上升趋势，其投资功
能就会迅速吸引各方投资者，投资价值成为聚焦。下面我们从投资市场角度来分析，这一阶
段经济环境的变化是如何触发投资投机气氛的活跃，从而推动住宅房价持续攀高：

（1）1999 年以后整体市场投资渠道的缺乏，特别是 2001 年 6 月以后股市一路下跌（参

见图 7），中小投资者对股市逐渐失去信心。另一方面，由于房地产商品本身具有的一些属
性（不动产；销售不出去可以转租；随着经济发展、周围环境变化增值等），房地产投资（尤
其是大城市房地产）基本成为高回报、低风险投资的惟一渠道，投资房产的人群包括个人、
企业、银行、基金等等（顾建发，2005）。

图7：上证指数1993-2006 （收盘点）

2500

2000

1500

1000

500

0
1993/01/29
1993/07/30
1994/01/31
1994/07/29
1995/01/27
1995/07/31
1996/01/31
1996/07/31
1997/01/31
1997/07/31
1998/01/23
1998/07/31
1999/01/29
1999/07/30
2000/01/28
2000/07/31
2001/01/19
2001/07/31
2002/01/31
2002/07/31
2003/01/29
2003/07/31
2004/01/30
2004/07/30
2005/01/31
2005/07/29
2006/01/25

（2）金融市场的过度放松，使房地产消费者和投资者都通过利用金融工具的杠杆作用
倍数放大了实际的消费和投资需求。2001 年左右，由于其他行业投资渠道匮乏，风险增大。
由于房地产融资相对风险较小，抵押物品属于不动产，且房地产商品普遍具有增值预期，许
多商业银行开始积极从事房地产市场的融资业务，不断降低房贷首付比例（可以为 20％，
甚至有些银行提出零首付政策），提高住房贷款的年限（最长可达 30 年），按揭贷款绝对
数量和占总贷款比重都迅速增加（图 8）。一方面大大激活了房地产市场存在的潜在需求，
也为房地产投资者运用金融手段，发挥金融手段的杠杆作用提供了契机。单户房地产投资客
拥有十余套房产的事情时有发生。根据《2004 年上海市金融运行报告》，截止 2004 年底上

8
海住房按揭贷款占银行新增贷款的比重已经超过了 75％，而这一比重全国平均水平只有 12
％；2004 年上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加 1023 亿元，其中个人住
房贷款累计增加 728 亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量比例高达 48%，在增加的
1023 亿自营性房地产贷款中所占的比例则超过 70%。按揭制度大大助推了上海房地产市场
的高速攀升。

图8：上海居民存款与住房按揭贷款2001-2005
（单位: 亿元）

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年

城乡居民储蓄存款 个人消费贷款 住房按揭贷款

（3）这一时期利率又长期保持在低位，中长期贷款利率只有 6%左右，比 20 世纪 90 年
代初中期下降了 1 倍，客观上又强烈鼓励了通过按揭的投资和消费。

（4）上海房地产市场的特殊性在于来自外地高收入者和境外的需求过旺。表 3 显示，
2000 年后来自外地和境外的购房者比例显著上升。这一部分购买力是非常强劲的，对房价
上涨有带头作用。这固然给上海的房地产市场带来繁荣，也带来难以控制的不稳定因素。

表 3：上海商品房销售对象（按地域划分）1997-2003
年份 商品房预售对象为 预售对象为外地 预售对象对境外 外地和境外比例(%)
本市（套） （套） （套）
1997 年 42956 1862 62 4.29
1998 年 76278 1737 35 2.27
1999 年 90977 5221 36 5.46
2000 年 107686 9355 52 8.03
2001 年 125657 24617 / 16.38*
2002 年 174870 39348 / 18.37*
2003 年 174279 46090 8644 23.90
注：2001、2002的比例不包括境外，为粗略估算。

9
 自 2001 年 8 月起，上海正式实施内外销商品房用地的归并，打通了外资进入上海房地
产的渠道。观察 1992～2000 年期间，外销商品房出售情况一路上涨（见图 4b），但对比 2000
年前后内外销住宅的价格却可以发现，差别却是相当的大：1999 年外销住宅均价为 1346 美
元/平方米，2000 年为 1109 美元/平方米，而 2000 年上海市中心城区内销住宅平均单价为
3834 元/平方米，单价最高的静安区则为 5397 元/平方米。2001 年前外销、内销商品房上巨
大的价格差异，显示了境外资金对上海市房地产市场的潜在巨大需求。2001 年并轨给这一
部分市场需求的实现创造了条件，但也由引发了严重的投机风气。

表 4：1999 年部分外销住宅销售价格
项目名称 价格(美元/平方米) 价格(元/平方米)
九龙花苑 1269 10504.79
爱都公寓 1100 9105.80
鸿发苑 2300 19039.40
华尔登广场(一期) 2450 20281.10
欧阳大厦 918 7599.21
龙柏花苑 1700 14072.60
罗马花园 2000 16556.00
资料来源：《上海房地产市场，1999》，表 34，P68，按照 1 美元＝8.278 进行换算，1999 年美元兑人民
币在这个线附近波动，国家外汇管理局网站。

（5）人民币升值预期的持续升温，更加剧了境外投资者对上海房地产市场的投资投机。
由于这方面数据很难精确获得，我们在这里也无法确认这个因素的影响程度。但不可否认的
是，官方和民间都认同，人民币升值预期的确对上海北京这样大城市的房地产市场产生巨大
的投机需求压力。

（6）买涨不买跌的消费心理。当价格持续快速上涨，市场很容易弥漫恐慌性购买，同
时也滋生投机气氛。同时，房地产的财富效应，也会出现价格上涨的自我增强
（self-amplifying）机制。

所以，作为总结，笔者在认同上海等城市住宅房地产市场发展拥有强有力消费需求基础
的同时，也认为非常有必要抑制恐慌性购买行为，打击过度投机和炒作，只有这样，才能不
提前透支房地产市场的未来增长空间，保证可持续发展。

（三）2005 年 5 月以后的房价回调

上海房地产市场的快速上涨，不管是否属于泡沫，过快的上涨幅度，显著的投资投机气
氛，银行对房地产市场的过量融资，都蕴含了潜在的金融风险，也引发了社会多方面的矛盾
和不稳定因素，这引起了政府和中国人民银行的高度重视。为控制银行金融风险和抑制房价
过快上涨，中国人民银行于 2003 年 6 月出台“121 文件”，提高房地产开发企业和个人购
房首付款的比例，降低银行的金融风险；银监会于 2004 年 3 月出台文件，要求银行严格控
制房地产贷款，加强了对银行业务的监督和风险防范。2004 年 10 月和 2005 年 3 月，中国
人民银行两次加息，提高银行贷款成本，加强监督审查，抑止银行对房地产市场的推波助澜、
杠杆作用。2005 年 4 月，国务院推出“加强房地产市场引导和调控的八条措施”；5 月，七

10
部委联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，八条措施调控楼市。

同期，上海市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发
展的若干意见》；完善廉租住房制度，建立房屋租赁新机制，加快旧住房改造；建立完善住
房保障政策；16 项举措监管楼市；打击 14 种房地产违规不法行为；取消转按揭，提高多套
购房贷款利率；银行严控房贷审核，支持市民的中低价自住房贷款，严格控制市民购买第二
套以上住房的贷款等。

从 2003 年 6 月算起，经历了 2 年时间的金融政策调整，特别伴随着上海市政府出台的

一系列行政和税收管治政策，2005 年 5 月上海市房地产市场终于结束了快速上涨的阶段，
从 2005 年 6 月起第一次出现价格回调。图 6 的新房价格指数和二手房价格指数变动曲线都
放映了这一趋势。

央行上海总部发布的《2005 年上海市金融运行报告》也指出，2005 年末,全市中资金融

机构房地产贷款余额 4088.8 亿元, 比年初增加 587.3 亿元。但由于商品住房成交量回落, 个
人住房贷款自 7 月起连续 6 个月负增长, 7—12 月累计减少 117 亿元, 导致个人消费贷款在全
部贷款中的占比出现回落。2005 年全年, 全市个人消费贷款增加 152 亿元, 同比少增 603 亿
元,其中：个人住房贷款增加 199.4 亿元, 同比少增 529 亿元。年末, 全市个人消费贷款占全
部人民币贷款的比例为 19.7%, 同比下降 1.1 个百分点。

三、市场化过程中的上海居民住房支付能力分析

研究居民住房支付能力可以有多个角度，比较通行的是房价/收入比、月付还贷款额/月
收入比等指标。但在上海这样一个转型经济中的特大城市，居民住房支付能力又有很多特殊
性，仅仅看几个数量指标又是不够的。

（一）房价/收入

房价/收入比是绝大多数住房消费可支付能力研究的核心。本文也以这个为入手点。收
入能力的高低是住房消费的基础。2004年，上海低收入家庭、中等收入偏下家庭、中等收入
家庭、中等偏上家庭、高收入家庭的人均可支配收入分别是7065、10664、14149、19371、
34404元（参见表5），最高端为最低端5倍之多。显示收入能力上的不平等现象已经相当突
出。以瑞典为对比，2004年最高20%家庭的收入仅仅是最低20%家庭的收入的2倍多一点。

11
 表5: 2004年上海居民的收入与支出结构（按收入水平分组）
中等偏下 中等收入 中等偏上
指 标 总平均 低收入户 高收入户
户 户 户
家庭平均人口数 3.04 3.28 3.01 3.05 3.00 2.86
家庭总支配收入 50716 23173 32099 43154 58113 98395
家庭人均收入(元) 18502 7707 11714 15535 21547 38532
#人均可支配收入 16683 7065 10664 14149 19371 34404
工薪收入 11422 4804 7511 10078 15220 30257
财产性收入 215 49 72 193 240 560
出售财物收入 2079 548 2 2707 2614 4856
借贷收入 5374 1282 1289 2537 4058 19125
#住房借贷 1057 860 801 3929
租房收入比例(% ) 5.71 0.00 0.00 5.54 3.72 10.20
提取储蓄存款 3717 1239 1287 1610 3000 12340
家庭总支出(元) 20272 7671 10563 17287 21517 47526
#购房与建房支出 4651 98 137 3394 4140 16808
占总支出比例(%) 22.94 1.28 1.30 19.63 19.24 35.37
消费支出 12631 6684 8814 11646 13753 23629
#居住消费(水电热) 1327 719 812 1405 1262 2580
占消费支出比例(%) 10.51 10.76 9.21 12.06 9.18 10.92
借贷支出 4142 1064 1332 2176 4469 12608
注：原数值来自上海统计年鉴2005，比例为作者自己计算。

上海2004商品住宅的平均售价是6385元/平方米（建筑面积，非居住面积）,如果我们以
80平方米（建筑面积）为一个家庭可接受的典型套型(typical apartment)，那么要在上海
拥有一套自己的房子购买总价在51.08万元。这分别相当于低收入家庭、中等收入偏下家庭、
中等收入家庭、中等偏上家庭、高收入家庭的平均家庭年总可支配收入的22倍、16倍、12
倍、9倍、5倍，总平均为10倍。换句话说，上海普通居民家庭要想在上海购得一套地段一般、
面积合适的房子，也要10年不吃不喝才行，中等收入偏低收入家庭更是要16年之多，低收入
则是要22年。从表5我们也可以看到，低收入和中等偏下收入家庭基本上都完全放弃购房的
预算，有关支出非常少。

（二）月均还款额/月收入比

下面我们从另外一个角度来研究购房可支付能力，贷款条件下月还款额与月收入比，这
个指标更有实际操作意义。收入是个动态变化的过程，收入预期有可能驱动居民尽量预支未
来的收入来提前实现今天的住房消费。但实际上的情况又是如何呢？在借贷发生时候，对于
银行来说，考察之可付能力还是必须着眼当前的收入。

我们依然采用2004年上海均价6385元/㎡来计算总房价。首付20％，年利率采用2005年3
月17日后住房贷款下限。5年期利率5.27％，5年以上5.51％，采用等额本息还款法。在不考
虑首付的假设下（父母转移支付或旧公房出售），我们考察月均还款额跟家庭月平均可支配
收入的比较。银行经营制度一般要求贷款人的月均还款额不能超过家庭月可支配收入的一
半。从一般条件下月均还款额和家庭可支配收入的比较，是否超过一半，我们可以更直观地

12
看出上海居民购房的现实可能性。

表6：2004年上海居民购房可能性分析
建 筑 总价 月均还款额 月付/月家庭收入（25年按揭条件）
面积 30年 25年 20年 平均收入 低收入 中上 高收入
50㎡ 31.925万 1451.74 1569.91 1758.31 0.37 0.81 0.32 0.19
60㎡ 38.31万 1742.08 1883.89 2109.97 0.45 0.98 0.39 0.23
70㎡ 44.695万 2032.43 2197.87 2461.63 0.52 1.14 0.45 0.27
80㎡ 51.08万 2322.78 2511.85 2813.29 0.59 1.30 0.52 0.31
90㎡ 57.465万 2613.12 2825.83 3164.95 0.67 1.46 0.58 0.34
100㎡ 63.85万 2903.47 3139.81 3516.61 0.74 1.63 0.65 0.38
110㎡ 70.235万 3193.82 3453.79 3868.28 0.82 1.79 0.71 0.42
120㎡ 76.62万 3484.17 3767.77 4219.94 0.89 1.95 0.78 0.46
注：黑色表示满足月付款/月家庭总支配收入<1/2的银行贷款条件，黑色斜体表示满足
月付款/月家庭总支配收入<1/3的国际公认的购房支付能力合理条件。

我们发现，即使在去除20%的价格差之后，由于平均收入和房价之间的巨大鸿沟，大多
数上海居民依然望房兴叹。按揭贷款制度也丝毫于事无补。表6显示，月还款额/月家庭可支
配收入<1/2的刚性要求对于低收入次和中低收入家庭来说，在任何一个房型上都不可能满
足，而且相距还非常遥远（中低收入家庭在表6没有反映，但月付款/家庭收入比在50平方米
已经达到0.59）。即使被划分为中上收入的那部分家庭也只能对建筑面积80平方米以下的小
型房子非常勉强地可以忍受。对于收入在平均收入线附近的普通家庭来说，他们只能支付起
70平方米的小型房。相反，高收入家庭对120平方米的住房都有购买力。在房地产金融市场
的配套发展下，高收入家庭有条件通过市场实现满足自己偏好的住房消费需求。这个表显示，
市场化后的短短几年内，上海居民不同群体在住房购买力上差距显著，已经凸现严重的不平
等现象，非常值得引起关注。

但实际上国际一般认为，月均付款额应该占家庭可支配收入的1/3以下，才算不出现可
支付能力危机。如果以这个为标准，那么即使那些被列为高收入家庭也只能在90平方米以下
的商品房不出现购买支付能力危机。这个结果应该是非常令人担心的。把按揭贷款期限从25
年调整为20或30年，不会对本文结论产生实质性影响。

（三）供应的结构性因素进一步恶化居民购房能力

前面的讨论我们看到在小户型的商品房，部分上海居民还有支付起的一丝希望。实际上，
80平米的房子对普通的三口家庭应该完全够用，也应该是符合目前阶段的国情。可以类比的
香港，人均居住面积不过13平米，30%的居民所住的政府公屋都在40平米以下。日本1978年
人均居住面积13平米，地广人稀的美国1978也只有18平米。从这个角度上看，在人均收入仅
2000美元和真正的房地产市场不过出现7、8年的历史阶段，中等收入居民都动辄要求100平
米以上的住房需求，不可谓不超前了。但问题是当前上海市面上极少供应小户型商品住宅。

以 2003 年为例，从全市来看，供应住房主要为 100～150 平方以及 170 平方以上的大户

型住房，90 平米以下的住房供应量极小，只占到供应总量的 7.38％，而 170 平米以上的超
大户型住房和别墅则占到 13.17％；再从住宅供应的区位进行分析，从内环、内外环到外环，

13
小户型住房的供应呈直线下降趋势，仅有的少量小户型住房还集中于房价极高的内环地区。
中低收入家庭根本无能力到此区域买房。

2003年上海全市和内环成交住宅结构分布图

20.00
15.00
全市
10.00
内环
5.00
0.00
下

上
0

00

0
-7

-8

-9

11

12

13

14

15

16

17
以

0以
-1
60

70

80

0-

0-

0-

0-

0-

0-

0-
50

90

17
10

11

12

13

14

15

16
单套住宅建筑面积

2003年上海市外环和内外环成交住宅结构分布图

20.00
15.00
内外环
10.00
外环
5.00
0.00
下

上
0

10 0

11 0

12 0

13 0

14 0

15 0

16 0

17 0
-7

-8

-9

11

12

13

14

15

16

17
以

0以
-1
60

70

80

0-

0-

0-

0-

0-

0-

0-
50

90

单套住宅建筑面积

如果我们把刚才的80平方米户型标准全部换成100平方米，那么拥有一套房子的购买总
价在63.85万元。这分别相当于低收入家庭、中等收入偏下家庭、中等收入家庭、中等偏上
家庭、高收入家庭的平均家庭年总收入的28、20、15、11、6.5倍，总平均是13倍。表6种计
算的包括中上收入家庭的月还款额/月家庭收入都比会更加远离1/2的可行线。而实际上，100
平方米的商品房都属于少见。从这个角度上看，市场供应的结构性因素极大地加剧了居民的
购房支付能力困难。不过我们，这些结构性因素不能期望市场自我纠正，只能要求政府的必
要进入和干预，以税收、土地管理政策等进行。

（四）住房支付能力危机？需要更多的证据

关于总房价/家庭年收入比的合理界限，国际上一般认为6-12之间。从这个标准上看，
上海确实是出现了极其严重的购房支付能力危机。但我们认为，用房价/收入和月付/月收入
比这些指标来判断住房消费可支付能力在上海并不一定能适用，很可能过大夸大了普通居民
的住房消费支付能力危机。

第一，应该强调，购房支付能力危机不简单地等于住房消费能力危机。房价/收入指标
暗含前提是租金和房价联动，买不起房子也肯定租不起房。那么这个时候这个指标是可以用
来全面衡量住房消费支付能力。但实际上在中国，在上海并非如此。尽管房价经历暴涨，上

14
海租房市场的价格水平这几年变化很小。2006年初市区普通地段60平方米二室户的月租金在
1000-1600(综合专业租房网上信息)，并非超出大多数工薪阶层家庭的可接受能力范围。2004
年平均家庭月可支配收入为4226元。但中低收入家庭对租房依然有支付能力的困难，以1000
元的租金下限为计，依然超出低收入家庭月总可支配收入的1/2，超过中低收入家庭月总可
支配收入的1/3；第二，更重要的是，经过80-90年代的单位售房等改革阶段，事实上绝大多
数上海本地市民是已经拥有了自己的产权房，只是质量好坏和面积大小的问题，需不需要改
善和更新重置的问题。急需购房的是，那些新成立家庭的青年人和从外地进上海工作的人，
对他们而言有非常严重的购房压力。但他们基本上还是可以通过租房市场解决居住问题。真
正无房可住、无家可归的人是极少极少数；第三，由于第2点现象的存在，上海本地青年一
代在购买房屋时候往往可以得到父母一代的鼎力支持，父母一代被抑制的住房消费需求全部
转在儿女一代释放出来，青年一代的购房支付能力危机可能也不一定如数字反映的那样惊
人。如表5所显示，2004年中高收入家庭都有大量积极的购房支出行为，高收入家庭，面向
商品住房的主体，实际购房支出/全部支出比重在35%左右，与很多发达国家水平相当，尚处
于一个合理区间；第四，从单纯的住房日常消费来看，约是消费支出的10%左右。如果是那
么已经购买公房产权的市民，由于不需要再付出资本金，住房消费不是个问题。上海的中老
年家庭大多数是这种情况。

本文的观察是，尽管还没有充足证据表明上海居民普遍出现严重的住房消费支付能力危
机，但不同群体在住房改善能力/新住房购买力上差距显著。住房体制市场化后的短短几年
内，各阶层在市场经济下的获取收入能力的差别，替代了之前的社会政治权力，成为新时期
下住房资源占有的差异和不平等的主要源泉。同时，对于中低收入家庭来说，即使通过低端
租房市场依然有住房消费的支付能力危机。我们还有资料显示，而对住房市场的不同进入和
占有能力的不平等，又将成为萌生新的不平等的源泉。表5显示，租房收入已经成为中高收
入阶层创造收入的重要来源，特别高收入阶层，为其提供了10%多的家庭总收入，单这一项
收入就相当于低收入阶层全部收入的50%还多。从财富分配上看，更为明显，显然不同阶层
当前占有房屋的数量和价值会进一步拉大阶层之间的财富。

四、上海市政府的住房保障政策

面对上海房地产市场价格飞速上涨和供应结构极不合理的状况，人们已经逐渐认识到完
全依赖市场是不可能解决中低收入阶层的住房问题。对不同人群必须有不同的住房解方案。
从 2005 年 3 月起，上海市政府出台了一系列针对中低收入家庭的住房鼓励政策。政策可以
分为直接和间接两个方面，直接政策主要包括提高动拆迁补偿标准和提供“两个一千万工程”
的经济适用房；间接政策则比较多，例如征收营业税（购房不满一年出售将征收 5％的营业
税），不得转按揭、禁止老公房贷款、提高贷款首付比例等，打压上海市房地产市场的投资
氛围，使房地产价格逐步趋于合理。

（1）两个“一千万工程”经济适用房
2005 年第一季度，上海房地产市场价格同比上涨了 28.3％，价格上涨幅度之大激起了
许多城市居民的民愤，大大增加了中低收入者购房压力。为改善楼市供应结构，照顾中低收
入购房者， 2005 年 3 月底、4 月初，上海市政府按照“控地价、控房价”的招标方式，开
始迅速推行“两个一千万工程”，即 2005 年新开工 1000 万平方米重大工程配套商品房和
1000 万平方米中低价商品住房，并力争全年可预售面积 2000 万平方米，力争使每 3 套新

15
增房中就有 2 套是中低价房。供应对象主要是家庭人均可支配收入、居住面积均低于市政
府公布的标准线，取得上海市常住户口一定年限，家庭成员均未购买过商品住房或没有享受
过房改政策等条件的上海市民家庭。
“两个一千万工程”对中低收入家庭购房行为的影响主要有：（1）“两个一千万工程”
推出的房价大约在 3000～3500 元/平方米左右，直接降低了购房成本。由于经济适用房所
占土地实行最低价出让，直接降低了房产开发商的前期投入成本。另外所建房屋招标采用了
事前住房定价的行为，使开发商的利润率大大降低。 （2）设计推出更加适用于中低收入家庭
的户型结构：以 70 平方米左右的两房一厅为主力房型，约占 7 成；部分配置 50 平方米左右
的一房一厅，占 25％；少量配置 90 平方米左右的三房一厅。
（2）廉租住房制度和财政贴息政策
为了帮助符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，上海市政府于 2000 年 9
月出台了《上海市城镇廉租住房试行办法》，向符合享受廉租房条件的家庭提供租金补贴或
者以低廉的租金配租。上海市的配租标准为人均居住面积 7 平方米(包括原住房居住面积)。
“实物配租”主要针对孤老、烈属、残疾等特殊申请家庭，提供按配租标准与人员结构相当
的普通住房，租金每月按家庭总收入的 5%收取。 “租金配租”的原则是，9 个城市中心区和
浦东新区按配租标准每月每平方米居住面积不超过 40 元补贴；其它 9 个区、县配租标准要
低一些。除此以外，上海市政府还对符合条件的 8 万多户家庭减免了廉租房的租金，对近
3000 户家庭提供了购房财政贴息政策。
根据上海市房屋土地资源管理局公告（网站），截至 2006 年 2 月底，上海市符合廉租条
件累计登记 19361 户，已有 18607 户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的 96%，
其中实物配租 314 户，租金配租 18293 户。
通过以上努力，上海初步形成了高收入阶层通过市场购买新商品房大幅度改善住房消费
质量、中收入阶层通过自住老公房和租房维持和部分提高住房消费质量、低收入阶层依靠政
府补助和保障制度保持基本住房消费能力的格局。但中低收入家庭的住房消费支付能力问题
仍然对政府对整个社会都是相当严峻的挑战。

五、结论

中国的房地产改革所产生的福利效应越来越多地被国内外研究者所注意和重视(Chiu
2001)。不少学者研究了完全市场化改革之前的上海住宅房地产的分配情况，指出行政住房
分配体制以居民的政治背景因素为导向存在严重的不平等现象(Logan, Bian et al. 1999)。
1998年前的非市场化房地产改革依然造就以就业单位性质和职位为纬度的不平等(Wang,
Wang et al. 2005)。然而，尽管市场化配置赋予了居民按收入能力改善居住质量的权利和
可能性，却又构成了依据收入能力为纬度而产生的新的不平等。

市场化改革让城市居民按照自己的预算约束和消费偏好实现福利效用最大化的住房消
费配置，厂商也通过市场化运作，使住宅投资资金得到有效配置，供给能力大大提高。有研
究表明，20世纪90年代中后期中国城市居民的住房消费行为已经很接近西方国家(Huang
2003)。但人们也逐渐发现，住房制度市场化的改革，其带来的收益分配是极为不平衡的。
在收入快速提高的人群大幅度改善居住质量的同时，不断攀升的房价越来越让那些收入提高
相对缓慢的人群望房兴叹，中低收入家庭的住房改善能力非常弱。有更多的人因为被迫超前
消费和提前透支购买力，出现日益恶化的住房支付能力危机。同时，当房子成为财富的重要
组成部分，对住房的拥有权上的不平等，就成为财富分配不平等进一步恶化的源泉。关于这

16
最新的不平等，系统性的研究还很少。

本文通过回顾上海城镇住宅房地产体系在1993-2005间的改革和发展历程，从历史动态
角度对城镇居民住宅的市场化供给和配置的进程、效果以及对居民住房改善能力/支付能力
的影响进行总结。本文重点关注上海住宅房地产的市场化发展是否给绝大多数上海城市居民
带来住房消费上的明显改善。通过对统计资料的分析，我们指出，住宅房地产的市场化发展
给上海城市居民总体上带来巨大的居住质量的改善。特别1998年以来，人均居住面积有快速
提高。这个历史经验告诉，解决住房问题，第一位是要承认住房的商品属性，让市场成为住
房的基本配置手段。

但同时，住房制度市场化改革带来的收益在不同阶层和人群中的分配是极为不平衡的。
不同收入群体之间对新商品住宅房购买力的差距非常大。在经济自由化、市场化中获利最大
的高收入阶层在房地产市场化发展中获得的收益也最大。但一部分在经济自由化中处于劣势
地位的人群在房地产市场化改革中利益受到损害，相当大比例的居民对新商品住宅房购买能
力非常弱，依靠自身努力是难以改善自身住房质量。一部分中低收入家庭即使通过低端租房
市场也难以解决住房消费的支付能力危机。住宅市场发展过程中的两大结构性缺陷：市场分
层结构缺陷----租房市场的不发达和新商品房的供应结构缺陷----面积过度偏大，更严重加
剧了普通居民的住房销费支付能力困境。本文的政策建议是，住宅房地产是特殊的消费品，
市场不能成为所有人提供居住解决的唯一出路，对不同收入人群应该提供不同的住房消费解
决方案。政府对住宅的配置责任不能豁免，必须积极发展和完善对低收入城市人群的住房保
障体系建设。

同时，本文还有一个观察就是，尽管还没有充足证据表明上海居民普遍出现严重的住房
消费支付能力危机，但各阶层在市场经济下获取收入能力的差别，替代了之前的社会政治权
力，是造成新时期下住房占有能力上的分化和差异的主要源泉。而对住房市场的不同进入和
占有能力的不平等，又将成为萌生新的不平等的源泉。

注释：

注 1：《上海市城镇廉租住房试行办法》规定的条件：

符合该市民政部门规定的城镇居民最低生活保障每人每月 280 元的标准，并且已经接受民

政部门连续救助 6 个月以上；家庭人均居住面积低于 5 平方米(含 5 平方米)；家庭成员具有
本市非农业常住户口且实际居住，并至少有一人取得本市非农业常住户口 5 年以上，其他
成员户口迁入此住处须满 2 年以上；家庭人数为两人或者两人以上，家庭成员之间具有法
定的赡养、抚养或者扶养关系。

注 2：二手房交易税费一览 （2005 年 11 月起）

契税：符合住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上、单套建筑面积在 140（含）平方米以下

（在 120 平方米基础上上浮 16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2
倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的 1.5%的契税。反之则按 3%。印
花税：买卖双方各缴纳房价款的 0.05%。营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业

17
税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价 5%的营业税。
城建税：营业税的 7%。教育费附加税：营业税的 3%。个人所得税：普通住宅 2 年之内：
×20％；2 年以上(含)5 年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售
公房：5 年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价
款＝建筑面积×4000 元／平方米，土地出让金＝1560 元／平方米×1％×建筑面积。5 年
以上普通住宅免交。

注 3：房贷利率

公积金
年限 1-5 年 5-30 年
2005.1.1 日前 3.60% 4.05%
2005.1.1-3.16 3.78% 4.23%
2005.3.17 后 3.96% 4.41%
商业性
年限 1-5 年 5-30 年
2005.1.1 日前 4.77% 5.04%
2005.1.1-3.16 4.95% 5.31%
2005.3.17 后下限 5.27% 5.51%
2005.3.17 后上限 5.85% 6.12%
2005 年 1 月 1 日，第 1 次加息；2005 年 3 月 17 日，第 2 次加息，此后银行可以选择下限和上限之间的利
率。本文在表 6 计算时候采用下限。

参考文献：

2004 年 3 月，银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿) 》
2003 年 6 月 18 日，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(央行 121 文件)》
2005 年 3 月 17 日，央行加息文件
2004 年 10 月 29 日，央行第一次加息
停办蓝印户口，对上海楼市影响有多大？《中国楼市》，2002 年 4 月 18 日
陈杰，价格走势是焦点,没有可靠指标何以断言地产泡沫，《中国房地产报》2005 年 10 月
24 日
顾建发，海外资金对上海房地产市场影响的分析，《世界经济研究》，2005[05]
上海市金融运行报告 2004 年-2005 年，中国人民银行上海分行
上海统计年鉴 2000-2005，上海统计局
上海房地产市场 1994-2005，上海房屋土地资源管理局，上海统计局
Chiu, R. L. H. (2001). "Housing policy and practice in China." Urban Studies 38(1): 221-223.
Huang, Y. Q. (2003). "A room of one's own: housing consumption and residential crowding in
transitional urban China." Environment and Planning A 35(4): 591-614.
Logan, J. R., Y. J. Bian, et al. (1999). "Housing inequality in urban China in the 1990s."
International Journal of Urban and Regional Research 23(1): 7-+.
Turner, B (2006) "Security and Homeownership in Europe", EU Project Report.
Wang, Y. P., Y. L. Wang, et al. (2005). "Chinese housing reform in state-owned enterprises and its

18
impacts on different social groups." Urban Studies 42(10): 1859-1878.

19
 附录：
图2：上海住宅房地产投资1993-2005

1000

900

800

700
投资额(亿元)

600

500

400

300

200

100

0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

住宅投资 商品住宅房投资

注：1993、1994年商品性质的住宅投资未有统计资料。1995年-2000年不包括外销商品
房投资，以下各图同。

图3a:上海住宅施工面积1995-2005

9000

8000

7000

6000

5000
万m2

4000

3000

2000

1000

0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

住宅总施工面积 商品住宅施工面积

20
 图3b：上海住宅竣工建筑面积1993-2005

3500

3000

2500
万
2000
平
方
米 1500

1000

500

0
1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005

住宅总竣工面积 商品房住宅竣工面积

图3c：上海商品住宅供给1995-2005

9000

8000

7000

6000

5000
万m2

4000

3000

2000

1000

0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

商品住宅施工面积 商品住宅新开工面积 商品住宅竣工面积

21
 图4a：上海商品住宅销售面积与平均价格1995-2005

8000 3500

7000 3000

6000
2500
平均销售价格(元/m2)

销售面积(万m2)
5000
2000
4000
1500
3000
1000
2000

1000 500

0 0
1995年 1996年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年

商品房平均售价 商品房销售面积

图4b：上海外销商品住宅1992-2000

80

70

60

50
万m2

40

30

20

10

0
1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

22
 图5：上海存量房交易1991-2004

350000 3000

300000
2500

250000
2000

200000

万m2
户数

1500
150000

1000
100000

500
50000

0 0
年

年
91

92

93

94

95

96

97

98

99

00

01

02

03

04
19

19

19

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20
存量房成交面积 存量房成交户数

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 上海住宅房地产 1993～2005：
市场化发展与居民住房支付能力

第一作者陈杰，男，1974 年 10 月，经济学博士（瑞典乌普萨拉）。工作单位：
复旦大学管理学院产业经济系助理教授、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所
Assistant Professor (兼职)。
国内联系地址：上海市杨浦区国顺路 670 号，200433
国内电话：021 65112199，邮件：jiech@fudan.edu.cn
个人网址: http://web.cenet.org.cn/web/chenjie/

第二作者郝前进，男，1980年12月，复旦大学经济学院城市经济研究所博士生。
邮件：haoqianjin@fudan.edu.cn ,上海市武川路78弄119号701室，200433, 电话：
021 61445089。

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