SVEUČILIŠTE / UNIVERZITET VITEZ U TRAVNIKU

FAKULTET POSLOVNE EKONOMIJE

TRAVNIK
STUDIJ ČETVRTOG CIKLUSA, II. GODINA STUDIJA

ADIS VALJEVAC
UGOVOR O GRAĐENJU
STUDIJ SLUČAJA

TRAVNIK, 2016.
SVEUČILIŠTE / UNIVERZITET VITEZ U TRAVNIKU
FAKULTET POSLOVNE EKONOMIJE
TRAVNIK
STUDIJ ČETVRTOG CIKLUSA, II. GODINA STUDIJA

UGOVOR O GRAĐENJU
STUDIJ SLUČAJA

IZJAVA:
Ja, Adis Valjevac, studentica Sveučilišta /Univerziteta „Vitez“Travnik, Indeks broj odgovorno
i uz moralnu i akademsku odgovornost izjavljujem da sam ovaj rad izradila potpuno samostalno
uz korištenje citirane literature.

Potpis studenta : ___________________

Predmet : Financijsko računovodstvo

Profesor :
Asistent :
Student:
Broj indexa :

TRAVNIK, 2016.
SADRŽAJ

1. UVOD………………………………………………………………………………….4
2. SAŽETAK……………………………………………………………………………..6
3. PROBLEM U FOKUSU………………………………………………………….……8
4. ALTERNATIVE………………………………………………………………….……9
5. ZAKLJUČAK………………………………………………………………………….9
6. IMPLEMENTACIJA…………………………………………………………...…….10

LITERATURA…………………………………………………………………..……11

3
1. UVOD

Ugovor o građenju predstavlja takav ugovor kojim se jedna ugovorna strana – izvođač
radova obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu
građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem
objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a druga ugovorna strana – naručilac radova se
obavezuje da mu za to isplati određenu naknadu (cijenu).

Predmet ugovora o građenju je izgradnja određene građevine ili izvršenje drugih

građevinskih radova. Pod pojmom građevine podrazumijevaju se zgrade, brane, mostovi,
tuneli, vodovodi, kanalizacije, ceste, željezničke pruge, bunari i ostali građevinski objekti čija
izgradnja zahtijeva veće i složenije radove. Kao drugi građevinski radovi smatraju se radovi
na već postojećem građevinskom objektu, poput građevinskih, montažnih, instalaterskih i
završnih radova, te ugrađivanje uređaja, postrojenja i opreme na novim i postojećim objektima
ili njihovim dijelovima ili izvršenje građevinskih radova na zemljištu na kojem takvi radovi
nisu bili ranije izvedeni, ili rekonstrukcija objekta (adaptacija, sanacija, nadgradnja, ugradnja,
modernizacija).1

Treba istaći da može postojati ugovor o građenju sa posebnom odredbom, koji se

naziva “ključ u ruke”. Pod ugovorom o građenju “ključ u ruke” podrazumijeva se
takav građevinski posao kod koga se cijeli objekat i svi radovi koji su potrebni za
njegovo izvršenje obuhvataju jednom i jedinstvenom cijenom. Izvođač radova preuzima
obavezu da kompletan objekat, osposobljen za upotrebu, preda naručiocu, predajom ključeva2

1
Rajko Kasagić, Osnovi prava i poslovno pravo, Brčko 2005., str. 396
2
http://www.maturskiradovi.net/mk/citaonica/ugovor-o-gradjenju 29. 4. 2016.
4
2. SAŽETAK

Ugovor o građenju je takav pravni posao kojim se izvođač obavezuje da prema

određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu,
odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se
obavezuje da mu zato isplati određenu cijenu.

Subjekti ugovora o građenju su naručilac (investitor) i izvođač. Izvođač je lice koje

ugovorom prihvata obavezu da izvede radove koji su predmet ugovora. To može biti privredni
subjekat koji je registrovan za izgradnju odgovarajuće vrste građevina, ili izvođenja drugih
vrsta građevinskih radova, odnosno koji je osigurao poslovnu saradnju sa takvim preduzećem.
Izuzetno, građanin može u vlastitoj režiji graditi zgradu na kojoj stiče pravo vlasništva, pod
nadzorom stručnog lica, odrađeno od nadležnog inspektora, a koji ima odgovarajuću stručnu
spremu.3

Bitni elementi ugovora su: predmet ugovora, cijena građenja i rok građenja. Za razliku
od predmeta ugovora o građenju, koji mora biti jasno određen, cijena može biti ili određena ili
odrediva. Otuda je određivanje cijene i putem tzv. „klizne skale“ sasvim dovoljno. U praksi se
postavlja značenje „orijentacione cijene „ ili „planirane cijene“. Sudska praksa je prihvatila da
su i ovakvi izrazi sasvim dovoljni, ako se uz ostale dokumentacije i programe izgradnje
građevine ili drugih građevinskih radova može sa sigurnošću zaključiti o kojoj se cijeni radi.

Bitni element ugovora o građenju po samom zakonu smatra se i pismena forma. Prema
zakonu o obligacionim odnosima, predviđena je pisana forma ovog ugovora iz više
razloga. To zavisi od složenosti pravnih odnosa, od njihove dugotrajnosti i po pravilu velike
vrijednosti pravnog posla.4

Ugovor o građenju spada u dvostrano obavezne i teretne ugovore, ugovore sa trajnim

prestacijama, formalne ugovore, komutativne ugovore. U našem pravu ugovor o građenju spada
i u imenovane ugovore, koji se posebno regulišu pod ovim nazivom ili pod nazivom ’’izvođenje
investicionih radova u inostranstvu’’.5

3
Rajko Kasagić, Osnovi prava i poslovno pravo, Brčko 2005., str. 396
4
http://www.maturskiradovi.net/mk/citaonica/ugovor-o-gradjenju 29. 4. 2016.
5
Karađić Mladen „Ugovor o građenju“, Seminarski rad, Ekonomski fakultet Podgorica, str. 2
5
3. PROBLEM U FOKUSU

Ugovaratelji su dužni za vrijeme ispunjavanja svojih obveza postupati sa pažnjom koja

se zahtjeva u poslovnim odnosima (pažnja dobrog gospodarstvenika), a u izvršavanju obveza
iz svoje profesionalne djelatnosti postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i
običajima (pažnja dobrog stručnjaka). Ugovaratelji su dužni ostvariti ciljeve koje su sebi
postavili sklapanjem ugovora. Posebno mora ugovaratelj koji trpi posljedice neizvršavanja neke
obveze drugog suugovaratelja poduzeti sve što je potrebno i moguće kako bi štetu koja može
nastati sveo na najmanju mjeru. Ako tako ne postupi, može od drugog ugovaratelja zahtijevati
naknadu samo one štete koju nije mogao izbjeći.
Ugovaratelji su dužni svoje obveze ispunjavati u predviđenim rokovima. Ako ugovaratelj ne
ispuni svoju ugovornu obvezu u predviđenom roku, drugi ugovaratelj mu može ponuditi
primjereni rok za ispunjenje te obveze. Naknadni rok ne oslobađa ugovarača posljedica
neurednog izvršavanja ugovorenih obveza (npr. plaćanje ugovorene kazne, odštete i sl.).
Ugovaratelj je dužan na vrijeme obavijestiti drugog ugovaratelja o činjenicama čije je
nastupanje od utjecaja na ispunjenje ugovora kao što su smetnje u ispunjavanju ugovora,
promjena okolnosti i sl. Obavještavanje se provodi upisom u građevinski dnevnik ili na drugi
način u pisanom obliku.6

Obaveze izvođača radova:

Izvođač radova ima administrativnopravne i ugovorne obaveze. Administrativno - pravne
obaveze su imperativne prirode, a sadržane su u: obavezi prijave početka radova nadležnom
opštinskom organu uprave koja mora prethoditi početku izvođenja radova, obavezi imenovanja
rukovodioca gradilišta, obavezi vođenja građevinske knjige i obavezi obezbjeđenja gradilišta.
U ugovorene obaveze izvođača spadaju:
a) Obaveza proučavanja tehničke dokumentacije
Tehnička dokumentacija je redovno sastavni dio ugovora o građenju, jer na osnovu iste izvođač
izvodi ustupljene radove. Stoga je dužan da tehničku dokumentaciju blagovremeno i detaljno
prouči, a po potrebi od naručioca zatraži objašnjenje o nedovoljno jasnim detaljima. Ako

6
http://www.bono.hr/vijest.asp?id=379 29. 3. 2016.
6
primijeti određene nedostatke, dužan je o tome da upozori naručioca. U težim slučajevima može
obustaviti radove čekajući izmjenu tehničke dokumentacije.
b) Obaveza izvođenja ugovorenih građevinskih radova.
Izvođač radova je dužan da izvede ugovorene radove u svemu prema projektnoj dokumentaciji.
Za svako odstupanje od projekta građenja odnosno ugovorenih radova izvođač mora imati
pismenu saglasnost naručioca. Kako se građevinska dozvola izdaje na osnovu projektno -
tehničke dokumentacije, stoga za odstupanje od uslova pod kojima je izdata građevinska
dozvola mora se pribaviti saglasnost i od nadležnog organa uprave. Za naručioca je odstupanje
od projekta značajno i u pogledu uticaja na cijenu kada se radi o višku radova. Ova obaveza se
ne odnosi na nepredviđene radove za koje, zbog hitnosti nije moguće pribaviti saglasnost
izvođača.
c) Obaveza pridržavanja ugovorenih rokova.
Rok za izvođenje građevinskih radova počinje teći od uvođenja izvođača u posao. Ako izvođač
radpva ne započne radove po uvođenju u posao, naručilac može raskinuti ugovor. Izvođač stoga
ima obavezu da odmah po uvođenju počne sa izvođenjem radova i da ih završi u ugovorenom
roku. Izvođač radova ima pravo da zahtijeva produžavanje roka za izvođenje radova u slučaju
nastupanja određenih promjenjenih okolnosti; zbog neispunjenja obaveza naručioca; zbog
odstupanja od predmeta ugovora.
d) Obaveza plaćanja ugovorene kazne
Ugovorena kazna ima za cilj da pojača ugovornu disciplinu. Ona se ugovara zbog
neispunjenja ugovora ili zbog zakašnjenja s izvođenjem radova. Ako je kazna ugovorena, ali je
neizvjesno da li je ugovorena zbog izvođačevog zakašnjenja s izvođačem radova. Visina kazne
se slobodno ugovara. Obično ona iznosi 0,5% ili 1% od ugovorene vrijednosti radova za svaki
dan zakašnjenja. Ponekad se ugovori gornja granica kazne, obično do 5% od ugovorene cijene
radova. Posebne uzanse o građenju predviđaju ograničenje visine ugovorne kazne i to 1 promil
ukupne ugovorne cijene radova za svaki dan zakašnjenja, ako se radovi ne završe u
predviđenom roku, ali iznos tako određene ugovorne kazne ne može prijeći 5% ukupne cijene
radova. Naručilac ne može da zahtijeva ugovornu kaznu zbog zakašnjenja izvođenja radova ako
je primio ispunjenje obaveze, a nije bez odgađanja saopštio naručiocu da zadržava svoje pravo
na ugovorenu kaznu. Ako ne naručilac pretrpio štetu koja je manja od iznosa ugovorene kazne
ima pravo na ugovorenu kaznu, a ne i naknadu štete. Naručilac ima pravo na ugovorenu kaznu
i onda kada nije pretrpio nikakvu štetu zbog izvođačevog zakašnjenja. Ako je šteta veća od
iznosa ugovorene kazne, on ima pravo na ugovorenu kaznu i razliku do potpune naknade štete.

7
Štete se mora dokazati, kako postojanje tako i njen iznos. Međutim, ukoliko je ugovorena kazna
nesrazmjerno velika, može se na prijedlog izvođača, odlukom suda, svesti u razumnu mjeru.
e) Obaveza obavljanja unutrašnje kontrole materijala i drugih elemenata
Izvođač radova je dužan organizovati kontrolu radova u terenskim i pogonskim laboratorijama
ili povjeriti obavljanje te kontrole stručnim organizacijama koje su za to registrovane. On je
dužan dati dokaze o kvalitetu ugrađenog materijala i opreme
f) Obaveza omogućava naručiocu da vrši nadzor
Za naručioca je posebno važno da stalno nadzire izvođačev rad posebno u pogledu pridržavanja
projekta i druge dokumentacije. Izvođač je dužan da omogući naručiocu vršenje stručnog
nadzora nad izvođenjem radova radi kontrole njihovog urednog izvođenja, naročito u pogledu
vrste, količine i kvaliteta radova, materijala, opreme i predviđenih rokova. Osim funkcije
nadzora, naručilac, putem svog nadzornog organa daje potrebna uputstva izvođaču, potpisuje
dnevnik građenja i druga dokumenta, te obavlja pravne, tehničke i druge radnje.7

Obaveze naručioca radova:

a) Obaveza obezbjeđenja projektno - tehničke dokumentacije
Naručilac radova je obavezan, na osnovu ugovora, da obezbjedi i preda blagovremeno izvođaču
svu projektno - tehničku dokumentaciju, sa svim grafičkim, računskim i opisnim prilozima,
potrebnim za izvođenje radova koji su predmet ugovora. Ako naručilac radova, kao gospodar
posla, tokom izvodjenja radova, mijenja projektno -tehničku dokumentaciju dužan je takođe
crteže i proračune izvrenih radova i dopuna da preda izvođaču.

b) Obaveza uvodjenja izvodjača u posao

Uvođenje izvođača u posao obuhvata naročito: predaju gradilišta, predaju tehničke
dokumentacije za izvođenje radova u dovoljnom broju primjeraka, predaju odobrenja za
izgradnju, kao i pružanje dokaza o obezbjeđenim finansijskim sredstvima. Izvodjač se uvodi u
posao u roku predviđenim ugovorom. Docnja sa uvodjenjem izvođača u posao rađa obevezu na
naknadu štete, a ako ne bi bilo izvršeno uvođenje u posao ni u naknadnom roku, izvođač može
da raskine ugovor.
c) Obaveze vršenja stručnog nadzora

7
Rajko Kasagić, Osnovi prava i poslovno pravo, Brčko 2005., str. 399
8
Vršenje stručnog nadzora nad izvođačem radova redovno je pravo naručioca radova, a ne i
njegova obaveza. Izuzetno, medjutim, samim ugovorom o građenju ili posebnim propisima ovo
može biti određeno i kao obaveza naručioca radova.
d) Obaveze plaćanja cijene
Osnovna obaveza naručioca radova koja stoji kao pandan osnovnoj obavezi izvodjača radova
da izvrši ugovorene radove ili izgradi određeni građevinski objekat je obaveza plaćanja cijene
građenja. Prvo, cijena građenja može se promeniti zbog izmena predmeta ugovora, s tim što je
ova promena zavisna od vrste ugovorene cijene građenja. Drugo, upotrebljeni kvalitet
materijala može uticati takođe na izmjenu ugovorene cijene građenja. Ako je bez saglasnosti
naručioca upotrebljen bolji materijal od ugovorenog, cijena raova se može izmeniti uz
saglasnost naručioca. Treće, ugovorena cijena građenja može se promijeniti ako do docnje
izvodjača sa izvođenjem radova dođe uslijed promenjenih okolnosti. Pod promenjenim
oklnostima podrazumevaju se vanredni dogadjaji koji se u vreme zaključenja ugovora nisu
mogli predvidjeti, a čije se nastupanje nije moglo izbeći niti njihovo dejstvo otkloniti.
d) Obaveza plaćanja avansa
Ugovorom o građenju može biti predviđena obaveza naručioca da plati odredjeni avans
izvođaču. Ako je ugovoreno plaćanje avansa, a nije ugovoren rok plaćanja, avans se plaća prije
početka izvođenja radova. Ugovorom o građenju, međutim, može biti ugovoreno i da se
primljeni avans uračunava u cijenu građenja.8

8
Karađić Mladen „Ugovor o građenju“, Seminarski rad, Ekonomski fakultet Podgorica, str. 8
9
4. ALTERNATIVE

Naručitelj i izvođač radova na nekretnini solidarno odgovaraju trećoj osobi za štetu koja
nastane u vezi s izvođenjem radova. Pod “trećom osobom” podrazumijevaju se: prolaznici,
susjedi itd. Naručitelj izvođač radova odgovaraju po načelu objektivne odgovornosti.
Odgovornost izvođača postoji samo do završetka radova. Ako je izvođač angažirao
podizvođača, a on u svezi s izvođenjem radova nanese štetu trećoj osobi, za štetu obojica
odgovaraju solidarno.9

Nakon izgrađenog objekta vidljivi nedostaci se konstatuju zapisnikom o primopredaji i

utvrđuje primjeren rok za otklanjanje istih. Međutim tokom primopredaje nije moguće uočiti
sve nedostatke kao što su skrivene mane na primjer.10

Izvodjač odgovara za nedostatke u izradi koji se tiču njene solidnosti, ukoliko se ovi
nedostaci pojave u roku od deset godina od primopredaje. Reč je o pretpostavljenoj
odgovornosti, što značajno ublažuje oštricu spora da li je obaveza izvodjača obaveza rezultata
ili obaveza sredstava. Pod nedostacima u izradi gradjevine koji se tiču njene solidnosti treba
podrazumevati one nedostatke koji se odnose na stabilnost i sigurnost gradjevina.11

9
http://www.gfos.unios.hr/portal/images/stories/studij/strucni/organizacija-gradjenja-
ii/Ugovaranje_uGradjevinarstvu.pdf 29. 3. 2016.
10
Rajko Kasagić, Osnovi prava i poslovno pravo, Brčko 2005., str. 406.
11

10
5. ZAKLJUČAK

Ugovor o građenju predstavlja takav ugovor kojim se jedna ugovorna strana – izvođač
radova obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu
građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem
objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a druga ugovorna strana – naručilac radova se
obavezuje da mu za to isplati određenu naknadu (cijenu). Subjekti ugovora o građenju su
naručilac (investitor) i izvođač. Izvođač je lice koje ugovorom prihvata obavezu da izvede
radove koji su predmet ugovora.

Izvođač radova tokom izvođenja radova ima brojna prava i obaveze kao i naručioc
radova. U ugovorene obaveze izvođača spadaju: obavezu proučavanja tehničke
dokumentacije, obavezu izvođenja ugovorenih građevinskih radova, obavezu
pridržavanja ugovorenih rokova, plaćanja ugovorene kazne ako je ugovorena,
obavezu omogućavanja naručiocu radova da vrši nadzor, obavezu osiguranju radova, zaštite
obustavljenih radova i obavezu obaveštenja naručioca o važnijim okolnostima u vezi
gradnje. Obaveze naručioca se po pravnoj prirodi dijele se na: Administrativne i Ugovorne.

Prema prirodi i obimu obaveza preuzetih zaključenjem ugovora o građenju od strane izvođača
radova, ugovori o građenju se dijele na više vrsta: ugovor s klauzulom „ključ u ruke“, ugovor
o konzorcijumu i ugovor o inžinjeringu.

11
LITERATURA
- Knjige:
1. Rajko Kasagić, Osnovi prava i poslovno pravo, Brčko 2005
- Članci:
2. Karađić Mladen „Ugovor o građenju“, Seminarski rad, Ekonomski fakultet Podgorica
- Internet stranice:
3. http://www.maturskiradovi.net/mk/citaonica/ugovor-o-gradjenju 29. 4. 2016.
4. http://www.bono.hr/vijest.asp?id=379 29. 4. 2016.
5. http://www.gfos.unios.hr/portal/images/stories/studij/strucni/organizacija-gradjenja-
ii/Ugovaranje_uGradjevinarstvu.pdf 29. 4. 2016.
6. http://www.prafak.ni.ac.rs/files/zbornik/sadrzaj/zbornici/z21/16z21.pdf 29. 3. 2016.

12