香港二手住宅物業買賣 26 步

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本刊物旨在概述有關題目的現行法律及實務，僅供參考，不
能倚賴作任何個別個案的法律意見。閣下如需法律意見或協
助，歡迎與本所聯絡，電話：(852) 2810 1212，電郵：
realestate@onc.hk。

ONC 柯伍陳律師事務所
2017 年 7 月

高度推薦律師事務所 領先律師事務所

© ONC 柯伍陳律師事務所 2017 版權所有 不得翻印

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 目錄

引言 ................................................................................................ 4
物業交易程序概覽........................................................................... 4
簽署臨時買賣協議........................................................................... 6
視察物業 ............................................................................................... 6
土地查冊 ............................................................................................... 6
地產代理及佣金 .................................................................................... 7
初步估值 ............................................................................................... 7
盡早委聘律師 ........................................................................................ 8
成交日期必須最少 1 個月後 .................................................................. 8
臨時訂金 ............................................................................................... 9
簽署正式買賣協議......................................................................... 10
向管理公司查詢 ..................................................................................10
磋商正式協議的條款 ...........................................................................10
再付訂金 ............................................................................................. 11
最新土地及破產查冊 ........................................................................... 11
買賣協議簽訂後 ............................................................................ 12
印花稅 .................................................................................................12
登記買賣協議 ......................................................................................14
審核賣方業權 ......................................................................................14
申請按揭 .............................................................................................14
買賣成交 ....................................................................................... 16
簽署成交文件 ......................................................................................16
最後視察 .............................................................................................16
最新查冊 .............................................................................................16
收取鎖匙 .............................................................................................17
成交後 .......................................................................................... 18
通知政府及管理公司 ...........................................................................18
轉讓契加蓋印花及登記........................................................................18
清償分攤帳目 ......................................................................................18
交還業權文件 ......................................................................................19
關於我們 ....................................................................................... 20
聯絡我們 ....................................................................................... 21

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 引言

在本小冊子中，我們將會簡介香港二手物業市場的典型交易
步驟，概述現行買賣物業手續及法律規定，作為購買物業的
一般指南。本小冊子應與本所刊發的另一小冊子《二手市場
物業投資的法律觀點》一併閱讀。

物業交易程序概覽

以下流程圖歸納了在香港購買二手住宅物業的 26 步驟：

簽署臨時買賣協議

1. 視察物業 簽署正式買賣協議
2. 土地查冊 8. 向有關機構查詢

3. 地產代理及佣金 9. 磋商條款

4. 初步估值 10. 再付訂金

5. 委聘律師 11. 土地及破產查冊

6. 成交日期必須
最少 1 個月後
7. 臨時訂金

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 簽署買賣協議後 買賣成交

12. 印花稅
18. 有條件簽署成交文件
13. 登記買賣協議
19. 確認提取貸款
14. 審核業權
20. 最後視察物業
15.提出業權查詢 21. 更新查冊
直至獲滿意答覆
22. 支付餘額及收取鎖匙
16. 申請按揭貸款

17. 預留 10 日擬備文件

成交後

23. 通知公共部門

24. 轉讓契及按揭
加蓋印花及登記

25. 清償分攤帳目

26. 交還業權文件

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 簽署臨時買賣協議

視察物業

1. 你需要首先委任一名地產代理，說明希望尋找甚麼類型
的物業，包括物業用途、面積、樓齡、地點及大約樓價
等。視察物業是非常重要的，不但確定物業是否符合你
的要求，亦可確保物業沒有任何不妥善之處。

土地查冊

2. 在視察物業前，地產代理會就該物業進行土地查冊，以
讓你核對：
(i) 註冊業主名稱；
(ii) 最後一次買賣年月日；
(iii) 物業正確描述；
(iv) 物業現時有沒有任何產權負擔，例如已被註冊的按
揭、押記或屋宇令。

上述審查在法律上的重要性，將於下文第 5 段及《二手
市場住宅物業投資的法律觀點》小冊子詳述。

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 地產代理及佣金

3. 在過程中，地產代理會要求你簽署地產代理委聘書。一
般而言，假如你在若干時間內洽購這名地產代理向你介
紹的物業，即使你最終是透過另一名地產代理購買這項
物業，你仍須向原來的地產代理支付佣金。因此，你不
應透過一名以上的地產代理視察或洽購同一項物業，否
則你可能須向多名地產代理支付佣金。

地產代理佣金應在買賣成交時才向地產代理支付，佣金
金額可由雙方議定，但一般為樓價的 1%。視乎臨時協議
的條款，即使交易取消或告吹，你可能仍須支付佣金。
因此在簽署臨時協議前，最好由律師審閱及（如需要）
修訂條款。

初步估值

4. 簽署臨時買賣協議前，最好先透過屬意的承按銀行為物
業估值。進行估值除了可知道承按銀行所估計的物業價
值，還有兩個目的：
(i) 知道銀行大約願意向你提供多少按揭貸款，提供你
置業所需的資金；及
(ii) 檢查該物業是否曾涉及兇案、自殺等不祥事件而被
列為凶宅。不過，檢查結果不能完全作準。
有關政府收緊按揭貸款措施或上限的最新政策，請參閱
《二手市場住宅物業投資的法律觀點》小冊子。

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 盡早委聘律師

5. 臨時協議是一份對你和買方／賣方均具法律約束力的協
議，因此你最好盡早委聘勝任及信譽良好的律師事務
所。這一點在《印花稅條例》
（香港法例第 117 章）下的
「額外印花稅」實施後尤為重要，因為：
(i) 凡買方於購買後 36 個月內轉售的住宅物業，均須就
交易金額支付 20% 額外的印花稅；及
(ii) 額外印花稅須由賣方及買方共同及各別地承擔。

有關政府最新推行各項印花稅的稅額及種類，詳情請參
閱《二手市場住宅物業投資的法律觀點》小冊子。

因此，你務必確定臨時協議訂明額外印花稅是由賣方單
獨承擔的。

簽署臨時協議前，請先交由律師審閱。

成交日期必須最少 1 個月後

6. 臨時協議簽訂日期與物業買賣成交日相距的時間，必須
不少於 1 個月，否則在成交日期可能無法發現該物業存
有優先的產權負擔。這是香港獨有的業權文件註冊制
度，以及《土地註冊條例》
（香港法例第 128 章）第 5
條就對立權利優先次序的規定使然。

例如，你於 4 月 1 日簽訂臨時協議，成交日期訂於 4 月

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 21 日，即距離臨時協議日期不足 1 個月。假如同一名賣
家於 3 月 25 日已與另一名買家就同一項物業簽訂臨時協
議，但於 4 月 24 日才登記（尚未超過簽署日期後的 1
個月）
，根據第 5 條的規定，該臨時協議於 3 月 25 日已
生效，比你於 4 月 1 日簽訂的臨時協議享有較高優先權，
即使進行了土地查冊，亦不會發現比你更早簽訂的臨時
協議的存在。換言之，假如你在簽訂臨時協議後不足 1
個月成交，你便無法在成交之前確定該物業並未或不會
被登記較你的權益更為優先的權益。為確保你的業權不
附帶任何優先權益或未解除的產權負擔，成交日期距離
臨時協議的日期必須超過 1 個月。

臨時訂金

7. 你須在簽署臨時協議時支付臨時訂金（俗稱細訂）
。臨時
訂金的金額並無嚴格規定，一般是樓價的 3-5% 左右。
然而，在樓市上揚的時候，最好增加臨時訂金的比例，
以減低賣方反悔的機會，並且最好在土地註冊處登記臨
時協議（支付印花稅後）
，以保障你在該物業的權益。

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 簽署正式買賣協議

向管理公司查詢

8. 在你把已簽署的臨時協議交給本所後，本所將會：
(i) 向賣方律師索取正式買賣協議的草擬本及該物業的
業權文件審閱；及
(ii) 查詢：
 有沒有到期未付的管理費；
 管理公司有沒有就該物業的任何違例建築或改
建發出通知書；
 有沒有與該物業有關的待決法律程序；
 有沒有任何管理按金、公用事業按金、儲備金
等，以及該等款項是否可轉讓或退還；
 該物業的業主是否須就維修、翻新或裝飾該物業
及／或所在樓宇的公共地方或設施而作出任何
供款；及
 業主立案法團或物業管理公司是否已購買第三
者風險保險，並維持保單有效。

磋商正式協議的條款

9. 收到賣方律師交來的正式買賣協議草擬本後，本所會審
閱並作出修訂，確保與臨時協議所約定的內容一致。

本所會與賣方律師磋商正式協議的條款及條件，務求平

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 衡你與賣方的權利、責任及法律承擔，直至最終完成修
訂，可供簽署。

再付訂金

10. 雙方簽署正式協議時，你才須支付再付訂金（俗稱大
訂）
。大訂為樓價的 10% 的餘額。

最新土地及破產查冊

11. 在把大訂及正式協議交給賣方律師前，本所會再次：
(i) 就該物業進行更新的土地查冊，以檢查自簽訂臨時
協議以來該物業有沒有被登記新的產權負擔；及
(ii) 對賣方進行破產查冊；若賣方是公司，則進行清盤
查冊。
如果物業沒有被登記產權負擔，而賣方亦沒有被申請破
產或清盤，本所會把大訂及正式協議交給賣方律師，以
供賣方簽署。

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 買賣協議簽訂後

印花稅

12. 賣方妥為簽署正式買賣協議後，本所將於簽署日期後 30
日內代你把正式協議交到印花稅署加蓋印花。在大多數
情況下，印花稅都是由買方支付的。

由 2016 年 11 月 5 日起，不論買方是個人或公司，所有
住宅物業的從價印花稅均為樓價的 15%。

然而，如果你是香港永久性居民及代表自己購買住宅物
業，而且在購買之時在香港並無擁有任何其他住宅物
業，你可申請按較低稅率（第 2 標準稅率）支付印花稅。
第 2 標準稅率的印花稅如下：

樓價／交易作價（港幣） 印花稅（港幣）
$2,000,000 或以下 $100

$2,000,001 至 $2,351,760 $100 + $2,000,000 以上

金額的 10%
$2,351,761 至 $3,000,000 1.5%

$3,000,001 至 $3,290,320 $45,000 + $3,000,000 以

上金額的 10%
$3,290,321 至 $4,000,000 2.25%

$4,000,001 至 $4,428,570 $90,000 + $4,000,000 以

上金額的 10%

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$4,428,571 至 $6,000,000 3%

$6,000,001 至 $6,720,000 180,000 + $6,000,000 以

上金額的 10%
$6,720,001 至 $20,000,000 3.75%

$20,000,001 至 $21,739,120 $750,000 + $20,000,000

以上金額的 10%
$21,739,121 或以上 4.25%

如果你並非香港永久性居民，除非你與一名或多名香港
永久性居民近親聯名購買有關住宅物業，否則除了 15%
的從價印花稅，你還須支付劃一 15% 的買家印花稅。

如欲申請按第 2 標準稅率支付從價印花稅及豁免買家印
花稅，你須根據《宣誓及聲明條例》
（香港法例第 11 章）
作出法定聲明並提供證明文件。

根據《印花稅條例》
，第 2 標準稅率設有多種許可的豁免
情況，詳情請徵詢專業律師意見。

至於非住宅物業，買賣協議的從價印花稅按第 1 標準稅
率計算，稅率由 1.5%（樓價港幣 2,000,000 元以下）至
8.5%（樓價超過港幣 21,739,130 元）不等。

有關印花稅的詳細討論，請參閱《二手市場住宅物業投
資的法律觀點》小冊子。

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 登記買賣協議

13. 妥為支付印花稅後，本所會在買賣協議簽訂日期後 1 個
月內，在土地註冊處登記買賣協議，以保障你的權益及
確保你享有第 6 段所述的優先權。向土地註冊處提交文
件後，登記程序一般需時約 1 至 2 個月。

審核賣方業權

14. 賣方須提供該物業的業權契據及文件，以供本所審核。

為確保賣方給予閣下妥善業權，本所會就從業權契據及
文件中發現的所有業權問題提出查詢及反對。本所一般
須在 7 個工作日內完成審核及提出業權查詢。

15. 賣方律師必須回答及解決本所提出的業權查詢，直至本
所滿意答覆。

假如物業曾經經歷多次轉讓，審核業權的工作則更為重
要。

申請按揭

16. 若你尚未申請按揭，則應在簽署正式買賣協議後向銀行
或其他財務機構申請按揭貸款。請預留足夠時間讓銀行
審批按揭申請。

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 銀行可能會自行安排測量師視察物業，及就物業的任何
違法構築物、改動及加建等進行獨立的估值。

17. 若你的按揭申請獲批准，銀行會指示本所擬備按揭抵押
文件。請確保承按銀行在成交日期前最少 10 個工作日向
本所發出委任指示，以便本所有足夠時間擬備按揭契及
其他相關文件。

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 買賣成交

簽署成交文件

18. 在本所備妥轉讓契、按揭契、擔保書及其他相關文件後，
你需要前來本所辦事處：
(i) 在成交日期前 3 個工作日有條件簽署上述文件，讓
承按銀行有足夠時間預備在成交日期提供按揭貸
款；及
(ii) 支付減去按揭貸款後的樓價餘額及其他開支。

19. 在你簽署上述文件後，本所會向承按銀行發出確認函，
並要求承按銀行於成交日期當天早上提供按揭款項。

最後視察

20. 在成交日期當日或之前，你應與賣方安排到該物業進行
最後檢查，以確保賣方在成交時將會並能夠把該物業的
空置權交付（即「交吉」）。假如你發現該物業仍由賣方
或第三方佔用，或仍有傢俬雜物遺留在該物業，請立即
通知本所。

最新查冊

21. 在成交日當天，本所會再就該物業及賣方進行更新查

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 冊。另外，本所會檢查承按銀行是否已把該按揭款項存
入你在本所開設的帳戶。

買賣雙方通常會透過律師作出的承諾來完成交易，甚少
採用「面對面」成交的方式。當一切準備妥當，本所會
將你已妥為簽署的轉讓契及全數樓價餘額交給賣方律
師，而賣方律師須承諾在成交日期後 7 個工作日內，將
賣方妥為簽署及見證的轉讓契交回本所。

賣方律師亦承諾向本所提交任何產權負擔（例如按揭）
的責任解除書，以及任何其他未了結的業權文件。如果
賣方在成交前並未向本所提交差餉、管理費、地租、管
理費按金、公用事業按金等的分攤帳目以供核實，則須
於成交日期後 21 日內提交。

收取鎖匙

22. 在成交日期的下午 5 時後，視乎你與賣方先前議定的安

排，你可經本所或地產代理收取該物業的鎖匙。

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 成交後

通知政府及管理公司

23. 成交後，本所會代你致函通知稅務局及該物業的管理公
司有關業權變更。你在收到差餉及地租通知書時，應在
背頁填寫個人資料，更改通知書上業主的名稱。

轉讓契加蓋印花及登記

24. 收到賣方律師交來轉讓契後，本所會將轉讓契交到印花
稅署，支付港幣 100 元的印花稅以加蓋印花。其後，經
妥為加蓋印花的轉讓契及按揭契將於簽署日期起計 1 個
月的法定限期內向土地註冊處登記。登記需要 1 至 2 個
月。

清償分攤帳目

25. 賣方律師將向本所提供差餉及管理費等的分攤帳目，經
本所核對後，你須付款清償。你應保存以下收據正本：
(i) 該物業的管理費按金、公用事業按金等的收據，以
備日後出售該物業時提交；及
(ii) 最後一季的管理費及政府地租及差餉的收據，以備
日後贖回按揭或出售該物業時提交。

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 交還業權文件

26. 從有關部門收回或領回業權契據及文件後，本所會將該
等文件交給承按銀行保管。若你沒有申請按揭，該等文
件會交還給你。業權契據及文件是非常重要的文件，請
存放在安全的地方。

上述 26 個步驟僅概述了在香港二手市場購買住宅物業的基
本程序，並未涵蓋所有情況。交易過程時常會出現複雜的問
題，假如沒有及時處理，可令交易嚴重受挫及導致意料之外
的損失。因此，買方應委聘優質、勝任及富有經驗的律師辦
理購買物業的法律事宜，以保障本身利益。切勿以律師收費
便宜作主要考慮因素，以免因小失大。

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 關於我們

ONC 柯伍陳律師事務所建基於香港，是一所專業而有活力的
律師事務所。自 1992 年成立至今，我們透過不斷努力已發
展為最大的本地律師事務所之一，擁有約 40 名律師，合共
超過 120 名職員。

本所為公司及個人客戶提供全面的法律服務，包括：

 銀行及金融  保險及人身傷亡

 資本市場  知識產權及科技

 建築及仲裁  訴訟及調解爭議

 公司及商業  私募及創業投資

 刑事訴訟  房地產

 僱傭、私隱及歧視  證券、期貨及基金

 家事及婚姻程序  航運及物流

 清盤及重組  遺囑及遺產處理

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 聯絡我們

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合夥人
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電郵：raymond.cheung@onc.hk

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顧問律師

直綫：(852) 2107 0390

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黃敏芝律師

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電郵：gigi.wong@onc.hk

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