Recognising   the   achievements   of 
professionals   who   specialise   in 
construc on   claims  
  www.instituteccp.com 
 

 
ICCP   Industry   Insights 
 
Delay   Analysis   Methodologies 
 
 
Introduction 
 
If  a  delay  occurs  on  a  construction  project  and  the  contract  provides  that  this  entitles  the 
contractor  to  an  extension  of  time,  then  it  is  incumbent  on  the  contractor  to  prove  that  the 
delay  actually  affected the time for completion and by how much. Not all claimable delays will 
actually  affect  the  time  for  completion.  For  example,  delays or additional work may not affect 
activities  that  are  on  the  critical  path  and  may  just  consume  float  and  therefore  such  delays 
will  not  affect  the  end  date.  If  there  is  float  within  the  programme,  a  14­day  delay to certain 
activities  may  affect  the  completion  date  by  a  lesser  amount.  The  linking  of  the  cause  with 
the  effect  is  necessary  to prove that the claim is just and is usually demonstrated by way of a 
delay   analysis   carried   out   by   using   programming   software.  
 
Delay  analysis  tends  to  be  a  somewhat  of  a  ‘black  art’  to  those  who  are  not  familiar  with 
programming  software,  but  it  may  be  simplified  so  that  those  of  us  who  do  not  even  know 
how  to  open  Primavera  and  other  similar  software  can  work  with  those  who  have  the 
technical  knowledge  to  produce  the  desired  results.  There  are  several  ways  of  producing  a 
delay  analysis and the selection of which method is largely dependant upon what records are 
available   on   the   project.   We   will   discuss   these   individually. 
 
Time   Impact   Analysis 
 
The  preferred  method  of  delay  analysis  is time impact analysis. This requires that the project 
programme  be  brought  up  to  date  at  the  time  immediately  before  the  delay  started.  The 
updated  programme  should  include  the  actual  dates  of  activities  that  have  been  started  or 
  

completed,  any  extension  of  time  awards  that  have  been  made  and any additional work that 
has  been  instructed.  The  updated  programme  will  show  the  projected  time  for  completion 
before  the  effects  of  the  delay  have  had  any  impact.  A  sub­network  of  activities  that 
represent  the  delay  should then be inserted into the updated programme and the appropriate 
links  established  with  the  activities  within  the  updated  programme.  This  will  then  show  the 
projected  completion  date  with  the  delay  event  included.  A  comparison  between  the 
completion  dates  shown  on  the  updated  programme  and  the  impacted  updated  programme 
will   demonstrate   the   extension   of   time   in   days. 
 
The  time  impact  method  will  not  be  able  to  be  used  unless  a  proper  programme  has  been 
prepared,   accepted   and   updated. 
 
As­Planned   vs.   As­Built  
 
An  as­planned  vs.  as­built  analysis  involves  building  a  programme  that  compares  the 
planned  start  and  finish  dates  of  activities  with  the  actual  start  and  finish  dates.  Comparing 
the  two,  activity  by  activity  will  identify  delays  and  if  such  delays  can  be  linked  to  the 
claimable  delay  events,  then  this  may  demonstrate  the  amount  of extension of time to which 
the   contractor   is   entitled. 
 
An  as­planned  v  as­built  analysis  will  not  however  identify  concurrency,  sequencing, 
mitigation  or  acceleration  and  depends  on  as­built  records  being  available.  It  may  however 
be  a  useful  tool  to  identify  delays  so  that  the  contractor  can  start  investigating  the  reasons 
that   have   caused   the   delays,   whether   claimable   or   not. 
 
Where  an  as­planned  programme  and  an  as­built  programme  exists  or  the  as­planned 
programme  was  regularly  updated  but  little  information  is  available  to  the  network  logic 
followed,  then  an  as­planned  analysis  may  be  appropriate.  Having  said  this,  if  all  this 
information   is   in   fact   available,   then   a  time   impact   analysis   would   be   preferable. 
 
 

2 
 
  

Impacted   As­Planned  
 
An  impacted  as­planned  analysis  is  performed  by  adding  activities  that  represent  the 
claimable  delay(s)  into the as­planned programme and establishing appropriate links with the 
existing  activities.  The  programming  software  will  then  show  the  ‘impacted’  completion  date 
after   using   up   any   float   contained   within   the   programme.  
 
The  usefulness  of  the  impacted  as­planned  technique  is  restricted  due  to  the  theoretical 
nature  of  the  projected  delays  that  are determined using this technique and uncertainty as to 
the  feasibility  of  the  contractor’s  as  planned  programme.  If  no  as­built  records  exist  and  it is 
not  possible  to  produce  a  programme  update  to  carry  out  a  time  impact  analysis,  an 
impacted   as­planned   analysis   may   be   the   only   method   open   for   use. 
 
Collapsed   As­Built  
 
A  collapsed  as­built  analysis  is  really  the  opposite  of  an  impacted  as­planned  analysis.  This 
method  requires  a  programme  to  be created which shows the activities, their actual start and 
finish  dates  and  the  appropriate  links  created  between  the  activities.  Because  such  a 
programme  is  based  on  actuals,  it  will  automatically  include  the  effect  of claimable delays. If 
the  claimable  delay  is  then  removed  and  the  programme  ‘collapsed’  this  will  then  show  the 
situation   ‘but   for’   the   delay   and   this   will   demonstrate   the   effect   of   the   delay. 
 
Again,  this  method  will  not  identify  concurrency, re­sequencing, redistribution of resources or 
acceleration  and  is dependant on a realistic application of the logic of the programme. Where 
acceleration,  redistribution  of  resources  or  re­sequencing  has  taken  place  to  mitigate  the 
effect  of  the  delay  events,  the  analysis  will  be  subjective  and  open  to  interpretation.  Where 
there are good as­built records but the as­planned programme was not produced in adequate 
detail  or  not  produced  at  all,  a  collapsed  as­built  programme  may  be  the  only  appropriate 
method   of   demonstrating   the   effects   of   the   claimable   delay. 
 
 

3 
 
  

Further   Reading  
 
The  Society  of  Construction  Law  Delay  and  Disruption  Protocol  contains  excellent  guidance 
on  some  of  the  common  issues  that  arise  on  construction  contracts  where  one party wishes 
to  recover  from  the  other  an  extension  of  time  and/or  compensation  for  the  additional  time 
spent  and  the  resources  used  to  complete  the  project.  The  protocol  is  available  as  a  free 
download   from   the   Society   of   Construction   Law’s   website. 
 
This   paper   was   provided   by   ICCP   Executive   Officer,   Andy   Hewitt.  
 
If   you   have   a  paper   or   article   to   be   considered   for   inclusion   in   the   ICCP   blog,   please   do   let   us 
know   via  h
  ello@instituteccp.com .  
 
Find  out  more  about  becoming  an  Associate,  Member,  Fellow  or  Corporate  Member  of  the 
  ww.instituteccp.com . 
ICCP   at  w

4