EFEKTIFITAS DEREGULASI IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN DALAM

MENDUKUNG PENYEDIAAN PERUMAHAN BAGI MASYARAKAT

BERPENGHASILAN RENDAH DI KOTA MEDAN DAN MAKASSAR

EFFECTIVENESS OF DEREGULATION OF BUILDING PERMIT IN SUPPORTING

PROVISION OF HOUSING FOR LOW-INCOME COMMUNITIES
IN MEDAN AND MAKASSAR
Nino Heri Setyoadi
Balai Litbang Penerapan Teknologi Permukiman
Puslitbang Kebijakan dan Penerapan Teknologi Balitbang PUPR
ninososekkim@hotmail.com

Tanggal diterima : 13 Agustus 2018 ; Tanggal disetujui : 28 November 2018

ABSTRACT
Provison of housing for low income community in Sejuta Rumah Programme constrained by licensing administration. The
government deregulated licensing through the Regulation of the Minister of Public Works and Housing Number 05 / PRT / M
/ 2016 concerning Building Permit (IMB). Conditions in the field indicate that deregulation cannot run optimally. This paper
aims to evaluate the effectiveness of IMB licensing deregulation in supporting the provision of housing for low income
communities in Medan and Makassar cities. The method used is qualitative descriptive. Data collection used interviews with
local policy makers, IMB organizers, and housing developer associations, field observations of the IMB process and
documentation of secondary data. The results of the analysis show that the implementation of IMB licensing deregulation in
both cities has not been effective. The first factor that influences is in the form of regulations in areas that are not in
accordance with the provisions of PUPR Regulation No. 05 / PRT / M / 2016 both in terms of IMB requirements, mechanisms
and procedures. The second factor is the absence of a field review stage in the PUPR Permen No. 05 / PRT / M / 2016 without
risk mitigation. The third factor is that IMB licensing providers are still burdened with interests outside the matters of
building reliability and spatial suitability. In order to increase the effectiveness of the IMB deregulation, it is necessary to
eliminate the latest proof of land and building tax (PBB) requirements and target regional retribution. In addition, it is
necessary to issue a regulation at the level of a Government Regulation to protect local officials as a risk mitigation to
eliminate the stages of field review.

Keywords : building permit, deregulation, effectiveness, and low income communities

ABSTRAK
Penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) melalui program sejuta rumah terkendala oleh
perizinan di daerah. Untuk mengatasi kendala tersebut, pemerintah melakukan deregulasi perizinan melalui Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 05/PRT/M/2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung
(IMB). Kondisi dilapangan menunjukkan deregulasi tersebut tidak dapat berjalan optimal. Tulisan ini bertujuan
mengevaluasi efektifitas deregulasi perizinan IMB dalam mendukung penyediaan rumah bagi MBR di kota Medan dan
Makassar. Metode yang digunakan dekriptif kualitatif. Pengumpulan data menggunakan wawancara dengan pengambil
kebijakan daerah, instansi penyelenggara IMB, dan asosiasi pengembang perumahan, pengamatan lapangan proses IMB dan
dokumentasi data sekunder. Hasil analisis menunjukkan implementasi deregulasi perizinan IMB dikedua kota belum efektif.
Faktor pertama yang mempengaruhi berupa regulasi di daerah yang belum sesuai dengan ketentuan Permen PUPR No.
05/PRT/M/2016 baik dalam aspek persyaratan IMB, mekanisme, dan prosedur didalamnya. Faktor kedua berupa ketiadaan
tahapan peninjauan lapangan dalam Permen PUPR No. 05/PRT/M/2016 yang belum ada mitigasi resikonya. Faktor ketiga,
penyelenggara perizinan IMB masih dibebani dengan kepentigan diluar urusan keandalan bangunan dan kesesuaian tata
ruang. Untuk meningkatkan efektifitas deregulasi IMB maka harus dilakukan penghapusan syarat bukti pajak bumi
bangunan (PBB) terakhir dan target retribusi daerah. Selain itu perlu di keluarkan regulasi setingkat Peraturan Pemerintah
untuk melindungi pejabat daerah sebagai mitigasi resiko dihilangkannya tahapan peninjauan lapangan.

Kata Kunci : izin mendirikan bangunan, deregulasi, efektifitas, dan masyarakat berpenghasilan rendah

120
PENDAHULUAN
Program sejuta rumah merupakan
kebijakan Pemerintah untuk mewujudkan
kebutuhan akan hunian, khususnya bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), yaitu
masyarakat yang berpenghasilan per bulan 2,5 - 4
juta rupiah. Program sejuta rumah ini
dilatarbelakangi oleh dua hal, yang pertama
adalah rendahnya daya beli masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR) untuk memiliki
rumah subsidi melalui KPR. Kedua, kurang
kondusifnya regulasi yang terkait dengan
pertanahan dan perizinan yang memberatkan
pelaksanaan pembangunan perumahan
khususnya bagi MBR.
Permasalahan perizinan merupakan salah
satu hambatan krusial yang mempengaruhi
pelaksanaan program sejuta rumah selain
masalah penyediaan tanah, pembiayaan,
penyediaan prasarana dan sarana serta
kelembagaan perumahan. Terdapat 33 izin atau
syarat yang perlu diurus untuk membangun
rumah. Berdasarkan perhitungan Kemenko
Perekonomian, penyelesaian perizinan
pembangunan perumahan memerlukan waktu
753 hingga 916 hari dengan biaya sebesar Rp. 3,5
Milyar rupiah untuk perumahan dalam kawasan
seluas 5 Ha.
Pada bulan Agustus 2016, Pemerintah
merilis paket kebijakan ekonomi ke-13 yang
isinya menitikberatkan pada percepatan
penyediaan rumah untuk masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR). Melalui paket
kebijakan ini, pemerintah telah menyederhanakan
regulasi sekaligus menekan pajak bagi
pengembang kawasan perumahan.
Penyederhanaan regulasi tersebut terkait dengan
penghapusan dan pemangkasan izin yang
sebelumnya pengembang harus melewati 33
tahapan perizinan, kini pengembang hanya perlu
melewati 11 tahapan perizinan.
Khusus untuk perizinan Izin Mendirikan
Bangunan (IMB), Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat telah melakukan
deregulasi perizinan IMB melalui Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 05/PRT/M/2016 tentang Izin Mendirikan
Bangunan Gedung. IMB merupakan perizinan
yang diberikan oleh pemerintah daerah untuk
semua jenis bangunan gedung kecuali bangunan
gedung fungsi khusus oleh Pemerintah kepada
pemilik bangunan gedung untuk membangun
baru, mengubah, memperluas, mengurangi,
dan/atau merawat bangunan gedung sesuai
dengan persyaratan administratif dan persyaratan
teknis yang berlaku.
Dalam peraturan ini, target penyelesaian IMB
paling cepat 3 (tiga) hari untuk bangunan gedung
sederhana 1 lantai dan paling lama 30 (tiga puluh)
hari untuk bangunan gedung tidak sederhana
untuk kepentingan umum dan bangunan gedung
khusus dengan ketinggian lebih dari 8 lantai.
Berbagai ketentuan terkait persyaratan, tahapan,
mekanisme dan prosedur IMB disederhanakan.
Kondisi dilapangan menunjukkan, bahwa
perijinan di daerah-daerah masih menjadi kendala
klasik yang menghambat penyediaan perumahan
bagi MBR. Dengan demikian timbul pertanyaan
terkait efektifitas deregulasi IMB. Tulisan ini
bertujuan untuk mengevaluasi efektifitas
implementasi deregulasi penyelenggaraan IMB
dalam mendukung penyediaan rumah bagi MBR.
Dengan menjawab tujuan tersebut diharapkan
dapat dirumuskan rekomendasi kebijakan guna
meningkatkan efektifitas deregulasi perijinan IMB
di daerah.
KAJIAN PUSTAKA
Permen PUPR No. 05/PRT/M/2016
Untuk mengurus IMB sesuai Peraturan
Menteri PUPR 05/PRT/M/2016 terdapat
beberapa persyaratan administrasi dan teknis
yang harus dipenuhi. Persyaratan administrasi
yang di harus dipenuhi oleh semua kategori
pemohon baik perorangan, badan usaha, dan
badan hukum meliputi data pemohon, data tanah
serta dokumen dan surat terkait. Adapun
perincian ketiga data dan dokumen tersebut dapat
dilihat pada tabel 1 :
121
 Tabel 1. Persyaratan administrasi dan teknis IMB
Data Pemohon Data tanah
1. Formulir data 4. Surat bukti status
pemohon hak atas tanah
2. Identitas pemohon 5. Data kondisi dan
(KTP atau lainnya) situasi tanah
3. Surat kuasa pemilik 6. Surat pernyataan
bangunan (apabila tidak dalam
pemohon bukan status sengketa
pemilik bangunan) tanah
Sumber : Permen PUPR 05/PRT/M/2016
Berdasarkan persyaratan administrasi
tersebut, terdapat prasyarat yang harus di
tuntaskan sebelum pemohon melakukan
pendaftaran IMB ke PTSP. Prasyarat yang
dimaksud adalah tanah yang akan di jadikan
lokasi pembangunan tidak dalam status sengketa.
Surat pernyataan tidak sengketa yang disyaratkan
dalam Permen ini berasal dari pemilik tanah.
Surat ini merupakan jaminan dari pemilik tanah
yang sah bahwa tidak ada pertentangan dari pihak
manapun terkait status tanah dan
pemanfaatannya. Dalam surat ini, terdapat klausul
apabila ternyata di kemudian hari terjadi sengketa
tanah, maka pemohon IMB harus menyetujui
pembatalan IMB tanpa menuntut pengembalian
seluruh biaya pengurusan IMB. Selain itu apabila
pemerintah daerah sewaktu-waktu menetapkan
peraturan dan ketentuan berkenaan dengan tata
ruang yang berlaku seperti pelaksanaan rencana
jalan, penerbitan garis sempadan, jalur
hijau/ruang terbuka hijau, dan sebagainya maka
pembuat pernyataan harus bersedia membongkar
sendiri bangunan/bagian bangunan yang terkena
dan meyesuaikan penggunaan bangunan terhadap
ketentuan peruntukkan yang diberlakukan.
Prasyarat berikutnya berupa KRK yang
diperoleh dari SKPD terkait, seperti dari Dinas
Tata Ruang dan Bangunan atau sejenisnya. KRK
merupakan informasi tentang persyaratan
bangunan dan lingkungan yang diberlakukan oleh
Pemerintah Kabupaten/kota pada lokasi tertentu.
KRK ini diperoleh pada perizinan tata ruang
Dokumen dan surat terkait Syarat teknis
7. Fotocopy Keterangan 11. Data umum
Rencana Kabupaten/Kota bangunan gedung
(KRK) 12. Dokumen rencana
8. Surat pernyataan teknis (arsitektur,
mengikuti KRK struktur dan
9. Surat pernyataan utilitas)
menggunakan
persyaratan pokok tahan
gempa
10. Surat pernyataan
menggunakan desain
prototype
berupa advice planning. Secara normatif, Advice
Planning atau Keterangan Rencana Kota sesuai
dengan Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005
tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun
2002 tentang Bangunan Gedung memberikan
arahan tentang fungsi bangunan, koefisien dasar
bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan
(KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), garis
sempadan bangunan, jaringan utilitas kota dan
keterangan lainnya sebagai salah satu prasyarat
dalam memperoleh izin mendirikan bangunan
(IMB).
Pada lampiran III Permen PUPR No.
05/PRT/M/2016 dijelaskan tahapan
penyelenggaraan IMB sesuai dengan jenis
bangunan gedung. Untuk bangunan gedung
sederhana 1 lantai, tahapan penyelenggaraan
terdiri dari proses pra permohonan IMB,
permohonan IMB dan penerbitan IMB. Proses pra
permohonan di isi dengan kegiatan permohonan
KRK dan penyerahan surat pernyataan untuk
mengikuti ketentuan KRK oleh pemohon kepada
PTSP atau dinas teknis. PTSP atau dinas teknis
menyampaikan informasi persyaratan teknis dan
administratif serta informasi KRK kepada
pemohon. Dengan informasi tersebut, pemohon
diharapkan segera menyiapkan segala dokumen
persyaratan secara benar dan lengkap. Secara
skematis, bagan alir tahapan penyelenggaraan
IMB sesuai Permen PUPR No. 05/PRT/M/2016
adalah sebagai berikut.
122
 Gambar 1. Tahapan IMB gedung sederhana 1 lantai
Sumber : Kementerian PUPR, 2016 (lampiran III Permen PUPR No. 05/PRT/M/2016)
Pelayanan IMB
Kajian mengenai pelayanan IMB di berbagai
daerah sudah banyak dilakukan dengan berbagai
sudut pandang seperti kualitas pelayanan, inovasi
pelayanan, sistem informasi, dampak pelayanan
dan respon serta partisipasi masyarakat. Berbeda
dengan kajian-kajian yang lain, sebagai suatu
kebaruan, tulisan ini lebih fokus pada potensi dan
resiko setiap aspek dalam pelayanan IMB seperti
persyaratan, mekanisme dan prosedur, waktu dan
biaya. Setiap upaya untuk meningkatkan
efektifitas pelayanan sebagai contoh kemudahan
persyaratan selain berdampak positif, tentu
mengandung resiko tertentu yang harus
diantisipasi.
Mustagfiri dan Susiloadi (2017) menyatakan
kualitas pelayanan IMB di kota Surakarta dari
indikator reliability, responsiveness, assurance dan
empati sudah berkualitas. Untuk meningkatkan
kualitas pelayanan yang harus di perbaiki pada
indikator tangibles (bukti fisik) berupa
peningkatan sarana ruang tunggu pelayanan.
Inovasi pelayanan IMB dilakukan oleh pemerintah
kota Surabaya melalui IMB Delivery berupa
layanan antar pengurusan IMB langsung ke rumah
pemohon tanpa dipungut biaya. Menurut Octavia
dan Meirinawati (2018) inovasi yang dilakukan
oleh pemerintah kota Surabaya harus
ditingkatkan dengan melakukan pembenahan
pada manajemen organisasi dan manajemen
resiko.
Perkembangan teknologi informasi yang sangat
pesat dapat menjadi sarana untuk meningkatkan
kualitas pelayanan IMB. Pemanfaatan teknologi ini
harus direncanakan secara komprehensif dan
detail sehingga benar-benar menghasilkan
kualitas pelayanan yang memudahkan
penyelenggara layanan dan penerima manfaat
pelayanan IMB (Albaar dan Achmad, 2013).
Dampak inovasi pelayanan IMB di kabupaten
Lamongan telah meningkatkan respon
masyarakat dengan meningkatnya jumlah
pemohon IMB secara signifikan. Meningkatnya
respon masyarakat disebabkan oleh membaiknya
sejumlah atribut inovasi pelayanan meliputi
keunggulan komparatif, kesesuaian, kemudahan
dan pengamatan yang dapat diobservasi
perubahannya oleh masyarakat (Besthari, 2015).
Sudirman dan Farid (2016) mengkaji aspek
penerimaan dan pemahaman masyarakat
terhadap informasi IMB di Kabupaten Maros.
Penerimaan dan pemahaman masyarakat
terhadap informasi IMB cukup baik, namun belum
mampu mendorong perilaku tertib masyarakat
untuk mematuhi ketentuan IMB. Partisipasi
masyarakat dalam bentuk pengamatan,
penyampaian masukan, dan pengaduan pelayanan
IMB di kota Semarang kurang baik. Hal ini
disebabkan oleh masih rendahnya kesadaran
masyarakat terhadap tujuan dan manfaat IMB.
Selain itu pemerintah kota Semarang kurang
cermat dalam menerbitkan IMB dimana masih
terdapat kesalahan-kesalahan gambar
(Aruminingtyas, 2014).
Terkait dengan rendahnya kesadaran masyarakat
untuk mengurus IMB berkaitan dengan kurangnya
pemahaman masyarakat terhadap manfaat IMB.
Manfaat IMB adalah untuk mengesahkan
123
kepemilikan hak atas bangunan sebagai syarat
transaksi. Selain itu apabila bangunan terkena
dampak pembangunan seperti jalan, bukti
kepemilikan IMB menjadi kekuatan untuk
menuntut ganti rugi sesuai dengan peraturan yang
berlaku (Damanik, et.al, 2016).
Kajian terhadap deregulasi perijinan daerah
meliputi empat aspek yang saling terkait satu
dengan lainnya. Deregulasi atau penyederhanaan
perizinan meliputi penyederhanaan dalam hal
jenis perizinan, persyaratan memperoleh ijin,
proses penerbitan ijin dan pengendalian biaya
pengurusan ijin (KPPOD, 2016).
Dalam konteks pengendalian biaya perijinan
berperan penting guna meningkatkan daya beli
MBR dalam pembangunan perumahan. Daya beli
MBR yang rendah membuat mereka lebih memilih
tinggal di hunian seadanya yang cenderung tidak
layak huni atau menyewa rumah (Hutapea dan
Suwandono, 2014).
Berdasarkan kajian pustaka tersebut dapat di
ambil beberapa variabel dan indikator penting
yang berguna dalam melihat implementasi
deregulasi perijinan IMB. Terkait dengan
informasi IMB dipilih indikator kejelasan
persyaratan dan prosedur IMB serta relevansi
Tabel 2. Metode penelitian
Variabel Indikator
Prakondisi dan  Kemudahan persyaratan
Persyaratan  Relevansi persyaratan
Mekanisme dan  Kesederhanaan SOP IMB
prosedur  Kejelasan prosedur IMB
Waktu dan Biaya  Waktu yang di butuhkan
 Biaya retribusi IMB
 Target waktu deregulasi
IMB
Sumber : BLPT Permukiman, 2016 (Laporan Penelitian)
Untuk mendapatkan data yang dibutuhkan
menggunakan teknik dokumentasi data sekunder,
pengamatan lapangan dan wawancara mendalam.
Dokumentasi data sekunder yang dilakukan
meliputi ; peraturan daerah tentang
penyelenggaraan IMB, tata ruang, dan pertanahan,
peraturan Walikota terkait tata cara perizinan
IMB, dan SOP IMB. Pengamatan lapangan yang
dilakukan untuk mendapatkan gambaran proses
penyelenggaraan IMB khususnya dari tahapan
persyaratan dengan tujuan IMB. Dari aspek
kualitas pelayanan di rumuskan dalam indikator
kemudahan persyaratan, kesederhanaan SOP,
kesesuaian waktu dan biaya.
METODE PENELITIAN
Dengan mempertimbangkan tujuan yang telah
ditetapkan, metode yang digunakan adalah
dengan metode deskriptif kualitatif. Pemilihan
metode kualitatif dilandasi oleh alasan bahwa
dalam memahami berbagai aspek terkait
perizinan, yang meliputi persyaratan, mekanisme
dan prosedur serta kelembagaan perizinan
membutuhkan deskripsi secara eksplanatif.
Penjelasan deskriptif eksplanatif akan secara
efektif memberikan pemahaman terhadap
berbagai ketentuan perizinan IMB, proses
implementasi, dampaknya dan pilihan-pilihan
solusi yang dapat direkomendasikan sebagai
suatu kebijakan.
Pada setiap aspek yang di evaluasi terdapat
variabel dan indikator yang digunakan dalam
proses pengambilan data maupun proses analisis
data. Adapun variabel dan indikator yang
digunakan, metode pengumpulan data dan
analisis data yang digunakan meliputi :
Pengumpulan Data Analisis Data
 Dokumentasi Deskriptif kualitatif
peraturan daerah
terkait IMB
 Wawancara mendalam
 Dokumentasi SOP IMB Deskriptif kualitatif
 Pengamatan lapangan
 Wawancara
 Dokumentasi Deskriptif kualitatif
peraturan SOP IMB
 Pengamatan lapangan
 Wawancara
perizinan dan kualitas pelayanan. Pengamatan
dilakukan di kantor dinas Dinas Tata Ruang dan
Tata Bangunan (DTRTB) dan BPN Kota Medan,
Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu
Satu Pintu (DPMPTSP) kota Makassar dan Dinas
Tata Ruang dan Bangunan (DTRB) kota Makassar.
Wawancara mendalam dilakukan dengan berbagai
pemangku kepentingan penyelenggaraan IMB
meliputi unsur pengambil kebijakan, instansi
pelaksana perizinan, dan asosiasi pengembang
124
perumahan, dan di kedua kota meliputi ; DTRTB
kota Medan, DPMPTSP dan DTRB kota Makassar,
REI Provinsi Sumatera Utara, ASPERSI cabang
kota Medan, dan ASPERSI cabang kota Makassar.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Prakondisi dan persyaratan
Persyaratan administrasi di kota Medan dan
Makassar memuat identitas pemohon, data status
Tabel 3. Persyaratan administrasi Medan dan Makassar
Persyaratan Adminitrasi IMB
Medan
1. Fotocopy KTP
2. Fotocopy pajak terutang & bukti pelunasan PBB
3. Surat kepemilikan tanah (sertifikat, akta
kepemilikan tanah, surat tidak saling sengketa
dari Kelurahan, rekomendasi bank untuk tanah
yang sedang diagunkan)
4. Rekomendasi instansi terkait rumah ibadah,
pemakaman, SPBU, fasum & fasos
5. Izin dari warga yang berbatasan bagi rumah
ibadah, pemakaman, SPBU, fasum & fasos
6. Fotocopy akte perusahaan atau instansi yang di
legalisasi
7. Gambar keterangan rencana peruntukan untuk
bangunan pagar
Sumber : DTRTB Kota Medan dan Makassar, 2016
Pada tabel 2 jika dilihat dari aspek kemudahan
persyaratan, terdapat beberapa persyaratan
administrasi yang tidak mudah dalam
pemenuhannya. Untuk memperoleh persyaratan
tertentu harus melalui birokrasi pemerintahan,
badan hukum, dan masyarakat sekitar lokasi
pembangunan. Pada kasus di kota Medan, sebagai
bukti bahwa lokasi tanah yang akan didirikan
bangunan tidak dalam status sengketa, maka
harus ada surat pernyataan tidak ada silang
sengketa yang dikeluarkan oleh Lurah. Hal yang
sama terjadi pada kasus penyelenggaraan IMB di
kota Makassar dimana surat pernyataan tidak
dalam sengketa tanah harus diketahui oleh Lurah
dan Camat setempat. Alasan yang diajukan oleh
kedua pemerintah kota adalah untuk memastikan
bahwa kondisi tanpa sengketa diketahui dengan
sebenar-benarnya oleh pejabat pemerintah kota
dilevel paling bawah. Konsekuensi dari
kententuan ini, penyiapan persyaratan
administrasi status tanah bisa lebih lama,
dan kepemilikan tanah dan gambar rencana
peruntukkan. Selain itu terdapat syarat-syarat
seperti fotocopy pajak terutang atau lunas PBB
tahun berjalan, surat tidak keberatan dari
tetangga, dan sebagainya. Adapun persyaratan
administratif IMB di kota Medan dan Makassar
dapat dilihat pada tabel 3.
Makassar
1. Foto copy KTP pemohon yang berlaku;
2. Foto copy surat bukti pemilikan atau
penguasaan tanah;
3. Surat pernyataan pemohon bahwa lokasi
atau tanah tidak dalam keadaan sengketa
dan diketahui Lurah dan Camat setempat;
4. Gambar rencana bangunan dan perhitungan
konstruksi 5 (lima) rangkap dengan
melampirkan Surat Izin Perencana Bangunan
(SIPB);
5. Pas foto ukuran 3×4 cm sebanyak 2 lembar.
tergantung dari kecepatan pelayanan di kantor
kelurahan dan kecamatan.
Adapun ketentuan dalam Peraturan Menteri PUPR
05/PRT/M/2016 yang mensyaratkan surat
pernyataan tidak ada sengketa tanah dari pemilik
tanah, menyerahkan sepenuhnya pada
tanggungjawab mutlak pemohon. Dalam logika
hukum Permen PUPR, dokumen IMB murni untuk
jaminan keandalan bangunan dan kesesuaian
dengan tata ruang, bukan merupakan bukti
kepemilikan tanah sehingga apabila dikemudian
hari terdapat sengketa tanah maka IMB dapat
dibatalkan. Segala resiko dibebankan kepada
pemohon, namun konsekuensinya persyaratan
administrasi IMB menjadi lebih sederhana bagi
setiap pemohon.
Jika dicermati dari aspek relevansi persyaratan,
terdapat persyaratan administrasi yang tidak
terkait langsung dengan keandalan, keselamatan,
dan kenyamanan bangunan. Persyaratan tersebut
berupa fotocopy surat pemberitahuan pajak
terhutang dan surat tanda terima setoran atau
125
bukti pelunasan PBB tahun terakhir di kota
Medan. Foto copy lunas PBB tahun berjalan
menjadi syarat administrasi yang diwajibkan
dalam IMB ini karena Pemerintah Daerah
dibebani target Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Oleh sebab itu, IMB dijadikan sebagai salah satu
alat kontrol untuk memastikan tanah yang akan
dibangun sudah melunasi pajak tahun berjalan.
Terkait relevansi persyaratan, terdapat beberapa
aspek yang belum jelas disyaratkan. Dalam
persyaratan administrasi di kedua kota mengenai
tanah, tidak mensyaratkan para pemohon untuk
memberi data kondisi atau situasi tanah. Data
kondisi atau situasi tanah ini penting karena berisi
informasi penting mengenai letak/lokasi dan
topografi dari tanah yang akan dilakukan
pembangunan rumah. Selain itu kedua
pemerintah kota tidak mewajibkan para pemohon
Gambar 2. Prosedur IMB kota Medan
Sumber : DTRTB Kota Medan, 2016
Berdasarkan aspek kesederhanaan prosedur, pada
tahapan pengukuran persil tanah dan
perencanaan tata letak serta situasi bangunan
bukan merupakan proses yang sederhana. Dalam
tahapan tersebut, perencanaan teknis bangunan
oleh pemohon diletakkan didalam proses
penerbitan IMB, bukan sebelum pemohon
mengajukan permohonan IMB (gambar teknis
sebagai persyaratan teknis). Tahap pengukuran
persil dan situasi bangunan merupakan kegiatan
pemeriksaan lapangan yang dilakukan DTRTB
untuk menyertakan Keterangan Rencana Kota
(KRK). Padahal KRK berguna untuk memastikan
lokasi pembangunan perumahan sesuai dengan
tata ruang kota.
Mekanisme dan Prosedur
Penyelenggaraan IMB di kota Medan masih
mengacu pada Peraturan Daerah Kota Medan No.
9 Tahun 2002 tentang Izin Mendirikan Bangunan.
Pelaksanaan Perda tersebut diatur melalui
Keputusan Walikota Medan No. 34 Tahun 2002
tentang Pelaksanaan Perda No. 9/2002 dan
Keputusan Walikota Medan No. 62 Tahun 2002
tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Peraturan
Daerah Kota Medan No. 9 Tahun 2002. Adapun
prosedur yang masih berlaku sesuai dengan bagan
berikut :
dibantu oleh BPN kota Medan. Pada saat
pengukuran persil, pemohon harus hadir dan
pembuatan peta bidang/peta situasi tanah sebagai
dasar perencanaan tata letak bangungan dan
pengembangan situasi bangunan.
Prosedur IMB di kota Makassar di atur melalui
Peraturan Walikota Makassar No. 60 tahun 2015
tentang pelaksanaan pelayanan satu pintu kota
Makassar. Berikut bagan alir prosedur
penyelenggraan IMB di kota Makassar.
126
 Gambar 3. Prosedur IMB kota Makassar
Sumber : KPAP Kota Makassar, 2015
Pada bagan tersebut pemohon harus
mendapatkan surat bebas sengketa tanah dari
kelurahan dimana lokasi bangunan yang akan
didirikan harus disahkan oleh pihak kecamatan
sebelum melakukan pendaftaran di Kantor
Pelayanan Administrasi Perizinan (KPAP) Kota
Makassar. Dengan adanya prosedur tersebut,
rantai birokrasi untuk mengajukan permohonan
IMB lebih panjang untuk satu urusan syarat
administrasi. Selain itu Berdasarkan survey
kepuasan masyarakat (SKM) yang dilakukan oleh
Pusat Informasi dan Pengembangan PTSP
Kawasan Timur Indonesia di tahun 2016,
kesederhanaan prosedur IMB dikota Makassar
masih menjadi catatan kelemahan yang harus
diperbaiki (PIP-PTSP, 2016).
Dalam Permen PUPR No. 05/PRT/M/2016, tidak
ada tahapan pemeriksaan lapangan. Untuk
memastikan situasi dan kondisi tanah dan situasi
bangunan hanya berbasis pada dokumen/data
yang disampaikan oleh pemohon dengan jaminan
surat pernyataan pemohon untuk mengikuti
ketentuan KRK, menggunakan persyaratan pokok
tahan gempa, menggunakan desain prototipe,
menggunakan perencana, pelaksana dan
pengawas, konstruksi bersertifikat. Ketentuan ini
memang menjamin kecepatan proses
penyelenggaraan IMB, namun mengandung resiko
yang tidak ringan. Resiko tersebut berupa potensi
ketidakakuratan dalam perhitungan GSB dan GSP,
ketidaktepatan dalam penilaian gambar
rencana/dokumen teknis, dan potensi kesalahan
gambar perencanaan yang disetujui hingga
praktek pembangunan dilapangan. Apabila hal ini
terjadi, pihak pemohon tentu tidak mau
disalahkan karena semua sudah berjalan sesuai
prosedur dan atas persetujuan pejabat yang
berwenang.
Waktu dan Biaya
Waktu yang dibutuhkan untuk menerbitkan IMB
dikota Medan adalah 34 hari kerja. Untuk proses
pendaftaran permohonan, penelitian
peruntukkan, penelitian perencanaan,
administrasi pembayaran retribusi dan
penerbitan IMB membutuhkan waktu 16 hari
kerja. Sementara untuk tahapan pengukuran
persil dan peta situasi bangunan dikota Medan
membutuhkan waktu 18 hari kerja. Proses
pengukuran persil dan pembuatan peta situasi
memerlukan kegiatan kunjungan lapangan.
Sementara untuk perencanaan tata letak
bangunan dan pengembangan situasi bangunan
merupakan proses yang iterative (berulang-ulang)
127
agar rencana teknis dan peta yang dihasilkan
sesuai dengan standar yang berlaku.
Untuk mengurus IMB di kota Medan untuk
pembangunan rumah tipe 36 dengan luas tanah
72 m² komponen retribusi terdiri dari retribusi
hunian, pagar dan carport. Dengan menggunakan
aplikasi hitung retribusi secara online, retribusi
hunian sebesar Rp. 478.270,-, retribusi pagar
senilai Rp. 731.500,-, dan carport sebesar 41.250,-.
Dari perhitungan tersebut diperoleh bahwa total
estimasi biaya dalam izin mendirikan bangunan
adalah Rp. 1.250.920.00,-. Jika dihitung lebih
lanjut lagi dengan asumsi dalam sebuah kawasan
perumahan MBR yang dikembangkan developer
terdapat 100 unit rumah, maka total retribusi IMB
untuk kawasan perumahan MBR tersebut sebesar
Rp. 125.092.000,-.
Dalam pengurusan IMB, Pemerintah Kota
Makassar telah menetapkan bahwa proses
pelayanan IMB rumah tinggal yaitu 10 (sepuluh)
hari kerja. Sepuluh hari kerja mulai dari
pendaftaran di Dinas Penanaman Modal dan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) sampai
dengan diterbitkannya IMB tersebut. Berdasarkan
standar, operasional dan prosedur (SOP) yang
ditetapkan Kepala DPMPTSP, dari tahap
pendaftaran, pemeriksaan kelengkapan berkas
dan penyampaian berkas kepada tim pelayanan
belakang teknis dan non teknis hanya
membutuhkan waktu 44 menit.
Tahapan yang membutuhkan waktu cukup lama
berupa pemeriksaan gambar dan peninjauan
lapangan. Hal teknis yang diperiksa berupa
kesesuaian luas lahan dan bangunan dengan
peruntukan lahan. Pada saat peninjauan lapangan
dilakukan kegiatan pemeriksaan kesesuaian
antara luas tanah yang ada pada surat tanah
(sertifikat) dengan di lapangan (lokasi) dengan
pengukuran. Pada titik ini tim teknis melihat
kesesuaian syarat-syarat teknis dari bangunan
yang direncanakan dengan kondisi lahan,
persyaratan arsitektur, struktur bangunan, dan
perlengkapan mekanikal serta elektrikal. Waktu
yang dibutuhkan untuk peninjauan lapangan
hingga menghasilkan laporan peninjauan
lapangan (LPL) dan KPL adalah 4 hari.
Biaya retribusi di kota Makassar mengacu kepada
Perda Kota Makassar No. 5 Tahun 2012 tentang
Retribusi Perizinan Tertentu. Pemungutan
sejumlah biaya retribusi yang dikenakan
Pemerintah Kota Makassar kepada pemohon pada
dasarnya bertujuan untuk menutup biaya
penyelenggaraan pemberian izin yang meliputi
penerbitan dokumen izin, pengawasan dan
pengendalian kegiatan usaha secara terus
menerus di lapangan, dalam keterjangkauan
sesuai tingkat kemampuan ekonomi masyarakat.
Retribusi IMB kota Makassar dirumuskan dengan
pendekatan perkalian luas lantai, indeks
terintegrasi, indeks pembangunan rumah baru
dan harga satuan retribusi bangunan gedung (Rp.
15.750,-) ditambah biaya administrasi. Untuk
pembangunan rumah baru dengan tipe 36 m2
sesuai pendekatan diatas, retribusi yang harus
dibayarkan sebesar Rp. 323.190,-.
Meskipun biaya perizinan IMB pada dasarnya
untuk membiayai proses penerbitan IMB, namun
pemerintah daerah juga dibebani dengan target
penerimaan retribusi termasuk dari IMB. Target
penerimaan IMB tersebut menjadi kontribusi
terhadap pendapatan asli daerah (Irfansyah,
2015). Padahal pada hakekatnya spirit dari
perijinan adalah pengendalian. Pengendalian ini
tidak lagi menjadi ruh utama perijinan jika dilihat
dari kasus-kasus pelanggaran IMB.
Kasus pelanggaran IMB di kota Medan marak
terjadi seperti bangunan sudah terbangun atau
bahkan sudah beroperasi namun tidak memiliki
IMB. Sebagai contoh Gedung Podomoro, RS Murni
Teguh, Hotel Karibia, dan Mal Lottemart dan
Apartemen 29 sedang dibangun tanpa disertai
IMB. Bangunan Center Point Medan bahkan sudah
beroperasi meskipun belum memperoleh IMB.
Meski demikian, Gedung Podomoro
memenangkan perkara gugatan dengan keluarnya
kasasi di MA. Kalangan anggota DPRD kota Medan
juga menganggap wajar jika ada bangunan yang
belum memiliki IMB sudah dibangun.
Pelanggaran IMB juga terjadi di Makassar dimana
Bangunan gedung baru Poltekpar belum memiliki
IMB namun sedang dibangun. Selain itu beberapa
café, ruko, dan toko juga belum memiliki IMB
meskipun telah beroperasi. Pemda kota Makassar
telah memberikan surat teguran kepada para
pemilik café, ruko dan toko yang telah terbukti
tidak mentaati aturan. Dengan contoh kasus
tersebut terlihat bahwa para pemilik bangunan
dan stakeholder seperti DPRD meremehkan IMB
sebagai instrumen pengendalian sekaligus
jaminan keamanan, kenyamanan dan keselamatan
bangunan. Para pemilik bangunan lebih memilih
terus membangun meski belum ada IMB karena
mereka melihat penegakkan hukum yang masih
lemah dan adanya celah yang dapat diterobos.
Setelah melihat implementasi deregulasi IMB di
Medan dan Makassar dari aspek persyaratan,
mekanisme, dan prosedur terlihat jelas bahwa
tidak ada satupun yang dapat mencapai target
128
pemenuhan waktu 3 hari. Target waktu tersebut
tidak tercapai karena dari segi persyaratan
administrasi khususnya surat pernyataan tidak
ada sengketa lahan, resiko yang seharusnya
dibebankan kepada pemohon dibebankan juga
kepada pejabat pemerintah kota secara
berjenjang. Birokrasi berjenjang ini secara umum
menjadi salah satu kendala dalam mencapai target
waktu yang telah ditetapkan (Jefrisen, 2016).
Selain itu dari aspek mekanisme dan prosedur
terdapat tahapan peninjauan lapangan untuk
pengukuran persil dan penyusunan peta situasi
bangunan.
Pengukuran persil dan penyusunan peta situasi
bangunan tetap dibutuhkan untuk meminimalisir
terjadinya kesalahan perencanaan dan
pembangunan rumah. Para pelaksana perizinan
IMB di kedua kota tidak berani mengambil resiko
hukum apabila terjadi tuntutan dari pemohon atas
kesalahan perencanaan yang sudah di legalisasi
akibat tidak adanya tahapan peninjauan lapangan.
Secara regulasi harus ada perlindungan hukum
kepada pejabat didaerah yang berwenang dalam
menandatangi persetujuan administrasi, teknis,
dan penerbitan IMB.
Dengan melihat kecenderungan tersebut,
penyederhanaan proses dan pengurangan waktu
semata tidak bisa dijadikan sarana efektif dalam
deregulasi perijinan. Hal mendasar yang justru
harus diperhatikan adalah bagaimana mitigasi
resiko penyimpangan dalam proses perijinan.
KESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan hasil dan pembahasan tersebut
dapat disimpulkan hal-hal sebagai berikut ini :
1. Implementasi deregulasi
penyelenggaraan IMB belum efektif
mendukung penyediaan perumahan dan
sarana-prasarana permukiman bagi MBR.
2. Kurang efektifnya deregulasi bersumber
dari dalam Permen PUPR No.
05/PRT/M/2016 berupa ketiadaan
tahapan pemeriksaan lapangan dan dari
peraturan-peraturan di daerah yang
belum sesuai dengan Permen PUPR
terbaru baik dalam ketentuan
persyaratan, mekanisme dan prosedur.
3. Penyelenggaraan IMB di lokasi studi
dibebani dengan kepentingan diluar
urusan keandalan bangunan dan
kepastian hukum seperti untuk
pemasukkan pendapatan daerah,
pengendalian pajak, dan sebagainya.
4. Belum adanya unsur perlindungan bagi
pejabat yang berwenang di daerah
apabila akan melakukan terobosan untuk
mendukung deregulasi penyelenggaraan
IMB khususnya apabila terjadi kesalahan
proses perijinan.
Untuk meningkatkan efetifitas deregulasi IMB
dalam mendukung penyediaan perumahan bagi
MBR, maka direkomendasikan hal-hal sebagai
berikut :
1. Perijinan IMB khususnya untuk MBR
harus dibebaskan dari urusan beban
pendapatan daerah dan pengendalian
pajak. Syarat adminitrasi terkait pajak
(bukti PBB) dihilangkan dari syarat
administrasi.
2. Perlunya regulasi setingkat Peraturan
Pemerintah yang melindungi pejabat
daerah yang berwenang dalam
menerbitkan IMB apabila hendak
menghilangkan proses peninjauan
lapangan dalam proses penerbitan IMB.
DAFTAR PUSTAKA
Albaar dan Achmad, 2013. Analisis Sistem
Informasi Pelayanan Izin Mendirikan
Bangunan Menggunakan Pendekatan
Framework ITPOSMO (Studi Kasus Dinas
Tata Kota dan Pertamanan Kota Ternate),
Prosiding Seminar Nasional Teknologi
Informasi dan Multimedia 2013 STMIK
AMIKOM Yogyakarta, 19 Januari 2013, hal
7-12
Aruminingtyas, 2014. Model Partisipasi
Masyarakat Dalam Implementasi
Penerbitan Ijin Mendirikan Bangunan
(IMB) Berdasarkan Perspektif Asas-Asas
Umum Pemerintahan Yang Baik di Kota
Semarang. Unnes Law Journal 3 (2) 2014:
1-8
Besthari, 2015. Studi Deskriptif tentang Dampak
Inovasi Pelayanan Izin Mendirikan
Bangunan dan Respon Masyarakat
Pemilik Bangunan dalam Pengurusan Izin
Mendirikan Bangunan di Badan
Penanaman Modal dan Perijinan
Kabupaten Lamongan. Jurnal Kebijakan
128
129
 dan Manajemen Publik 3 (2) Mei-Agustus
2015 : 152-164
Damanik, et.al, 2016. Kajian Yuridis Terhadap
Pelaksanaan Retribusi Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) Dalam Upaya
Peningkatan Pendapatan Asli Daerah
(PAD) Kota Semarang. Diponegoro Law
Journal 5 (3): 1-11
Hutapea dan Suwandono, 2014. Perencanaan
Pembangunan Perumahan Baru dan
Strategi Pengadaan Tanah Bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah di
Kecamatan Banyumanik. Jurnal Ruang 2
(4): 371-380
Irfansyah, 2015. Studi Tentang Kontribusi
Penerimaan Retribusi Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) Dalam Peningkatan
Pendapatan Asli Daerah (PAD) di
Kabupaten Penajam Paser Utara. Jurnal
Ilmu Administrasi Negara 3 (5) :1409-1422
Jefrisen, 2016. Studi Tentang Pelayanan
Pemberian Izin Mendirikan Bangunan Di
Kantor Pelayanan Perizinan Terpadu
Pintu (KP2TSP) Kabupaten Kutai Barat.
eJournal Ilmu Pemerintahan 4 (1):555-569
Kementerian PUPR, 2016. Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum dan Per umahan Rakyat
Nomor 05/PRT/M/2016 tentang Izin
Mendirikan Bangunan Gedung
KPPOD, 2016. Penyederhanaan Perizinan Usaha di
Daerah. Penelitian Kerjasama British
Embassy Jakarta dan KPPOD
Mustagfiri dan Susiloadi, 2017. Kualitas Pelayanan
Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan di
Dinas Penanaman Modal dan Perizinan
Terpadu Satu Pintu Kota Surakarta, Jurnal
Wacana Publik 1(2): 24-32
Octavia, 2018. Inovasi Pelayanan Publik Izin
Mendirikan Bangunan (IMB) Delivery di
Kecamatan Jambangan Kota Surabaya.
Jurnal Publika 6 (2)
PIP-PTSP, 2016. Laporan Survey Kepuasan
Masyarakat Pelayanan Perizinan Pada
Badan Pelayanan Terpadu dan
Penanaman Modal Kota Makassar tahun
2016
Pemda Kota Makassar, 2015. Peraturan Walikota
Makassar No. 60 tahun 2015 tentang
Pelaksanaan Pelayanan Satu Pintu Kota
Makassar
Pemda Kota Medan, 2002. Peraturan Daerah Kota
Medan No. 9 Tahun 2002 tentang Izin
Mendirikan Bangunan
Sudirman dan Farid, 2016. Analisis Penerimaan
dan Pemahaman Masyarakat Terhadap
Informasi Izin Mendirikan Bangunan di
Kabupaten Maros, Jurnal Komunikasi
KAREBA 5(1) Januari - Juni 2016 :104-117
128
130