BİNA GENEL KURUL TOPLANTILARI

1-81 İl Valiliğine Geniş Katılımlı Etkinliklerin Ertelenmesi Konulu Genelge Gönderildi

https://www.icisleri.gov.tr/81-il-valiligine-genis-katilimli-etkinliklerin-ertelenmesi-konulu-genelge-
gonderildi.

BU KARAR YETERLİ OLMAMIŞ Kİ VALİLİKLER ÖZEL KARARLAR ALMIŞLAR

2-Çanakkale'de site ve apartman genel kurul toplantıları ertelendi

https://www.haberler.com/canakkale-de-apartman-toplantilari-covid-19-13804382-haberi/

3- Kocaeli Valiliği 3 ay erteledi

https://www.ozgurkocaeli.com.tr/haber/5863105/kocaeli-valiliginden-yeni-karar-3-ay-ertelendi

4- İzmir Valiliği 2020/146 SAYILI İL HIFZISSIHHA KURULU KARARI

http://www.izmir.gov.tr/2020146-sayili-il-hifzissihha-kurulu-karari

5- İstanbul ili Beşiktaş ilçe hıfzıssıhha meclis kurul kararı

https://www.emlakgundemi.com.tr/gundem/apartman-kurul-toplantilari-ertelendi-h19668.html

6- Apsiyon. Com da erteleme kararı ile ilgili görüş

https://www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi

APSİYON.COM DEĞERLENDİRMESİ

Site ve apartman genel kurullarının Yeni Koronavirüs (Covid-19) Salgını ile ilgili olarak
yapılması gereken kat malikleri genel kurulları ile temsilciler kurullarının iptaline veya
ertelendiğine ilişkin ülke genelinde bir karar olmamasına rağmen; Site ve Apartman
Yönetici ve Yönetim Kurullarının kanun, genelge, yetkili makam yazıları emsal alınmak
sureti ile, kat malikleri genel kurul ve toplu yapılardaki temsilciler kurulu toplantılarını
erteleyebileceklerini, mevcut yönetim ve yönetim kurullarının görev, yetki ve
sorumluluklarının erteleme süresi sonrasında yapılacak ilk genel kurula kadar devam
ettiğine, genel kurulların yazıdaki gerekçelere istinaden ertelenerek yapılması halinde de
herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına ilişkin görüşümüzü ilişkin görüşümüzü ifade
ederiz. Bu yazımızda eğer genel kurul yapılması bir zorunluk  haline gelmiş ise bu durumda
hangi hususlara dikkat edileceği de bulunmaktadır. Bu görüşümüz bir hukuki mütalaa
sayılmamalıdır.

Güncelleme (Aralık 2020): Son iki hafta içinde gerek 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29.
Maddesi'ndeki “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında
gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde
toplanır” hükmüne gore genellikle ülkede her yılın Ocak ayı genel kurul ayı olduğundan dolayı çok
sayıda soru almaktayız. Bu sebeple yazımızı son kez güncellememiz bir zorunluluk halini almıştır.
Blog yazılarımızın hukuki bir mütalaa olarak değerlendirilmemesini belirtmek isteriz. Yazarımızın ve
akademimizin danışmanlarının araştırma ve görüşlerini içermektedir.

Bu konuda yasa koyucunun ve yürütmenin açık bir karar alması için konunun krize doğru
ilerlediğini anladığımız 30.08.2020 tarihinde 2003862861 nolu başvuru numarası ile Görüş
Önerimizi Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi'ne (CİMER) ilettik, Başvurumuz 02/09/2020 tarihinde
CİMER tarafından ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI tarafına sevk edilmesine rağmen bu konuda
herhangi bir dönüş olmamıştır.

Aşağıdaki yazımız ve güncellemeleri çerçevesinde genel görüşümüz aynı olup, salgında gelinen

noktada son yayınlanan Sağlık ve İçişleri Bakanlığının ilgili yazıları, İl Valilikleri ve İlçe
Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile bir ölçüde önümüzdeki süreçte site ve apartman
yönetimleri için yapılması gerekenlerin kesinleştiği bir yazı haline gelmiştir. Yayınlanmış ve
yazımızda detayları belirlenmiş olan olan T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI genelge, Sivil Toplumla İlişkiler
Genel Müdürlüğü’nün yazıları, 7244 Sayılı YENİ KORONAVİRÜS (COVID-19) SALGINININ
EKONOMİK VE SOSYAL HAYATA ETKİLERİNİN AZALTILMASI HAKKINDA KANUN İLE BAZI
KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN çerçevesinde Site ve apartman kat
malikleri kurulları ile toplu yapılarda temsilciler kurullarının yasaklandığı veya ertelendiğine
dair ülke genelinde bir mevzuat bulunmamakla beraber gelinen noktada aşağıdaki hususlara
dikkat edilmesinin önemini vurgulamak isteriz. 

1) Şu an erteleme kararı 01.12.2020 tarihine kadar yapılmaması kararlaştırılan, sivil toplum

kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve
kooperatifler tarafından düzenlenecek etkinliklerin (Genel kurul toplantıları dahil) 01.03.2021
tarihine kadar ertelenmesi gerekliliği ile ilgilidir. Ertelemeler kapsamı genişletilmiş olup,
ancak sadece tüzel kişiliği olanlarda yapılmıştır. Tüzel kişiliği olmayan Site ve Apartman Kat
Malikleri Kurulları için ülke genelinde bir erteleme söz konusu değildir. Maalesef yasa koyucu
ve yürütme makamı onlarca, yüzlerce, binlerce kişinin yaşadığı apartman ve siteleri görmezden
gelmeye ve kanuni düzenleme yapmamaya devam etmektedir. Her türlü toplantı, etkinlik,
mevlid, yılbaşı kutlaması, hatta evlerde misafirlik yasak iken hala Apartman ve Sitelerde Kat
Malikleri Kurulu yasak değildir. En azından bir bağımsız bölüm sayısı kriteri açıklanarak
erteleme yapılabilirdi.

2) Site ve apartman yönetimleri bu noktadan sonra yaklaşan olağan genel kurullarının ya da

pandemi döneminde ertelenen genel kurullarının olağanüstü surette yapılıp yapılmayacağına
karar vermelidirler. Kat Malikleri Kurulu/ Temsilciler Kurulu ihtiyacı neden vardır? Kurullar
yapılmaz ise toplu yapının veya binanın işleyişine ilişkin olumsuz bir durum ortaya çıkabilir
mi? Yönetimlerin devamlılığı ilkesi sözkonusu anagayrimenkulde riske mi
girmiştir? “Yönetimlerin Banka yetkileri” gibi özel ve tüzel kişiliklerin, kamu tüzel kişiliklerin
uygulamalarının “doğal afet ve salgın dönemi” çerçevesinde çözüme ulaştırılacağı aşikardır. Bunun
için girişimler yapılabilir. O halde bir zorunluluk yok ise “dünyanın ve ülkenin olağanüstü
şartları gereği” kat malikleri kurulları ertelenebilir. Anagayrimenkul kat maliklerinin genel
kurulun yapılmamasına yönelik olarak itiraz,girişim ve sulh mahkemelerine başvurarak “genel
kurulun yapılmamasına yönelik olan girişimleri” açıkça o anagayrimenkul yöneticisi veya yönetim
kurulunun bir “kötü niyeti” bulunmuyorsa  sorun haline gelmeyecektir. Öncelikle yöneticilerin ve
yönetim kurulu üyelerinin bu konuda bir çekincelerinin olmaması gerekir. İhtiyaç yok ise genel
kurullar ertelenebilir.

3) Eğer Anagayrimenkulün ve kat maliklerinin menfaati için Genel Kurul yapma zorunluluğu
bulunuyorsa; ülke genelinde bir yasak olmadığından aşağıdaki Kasım 2020 Güncellemesinde
belirtildiği şekilde öncelikle anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları
Hıfzıssıhha Kurulu Kararlarını incelemek durumundayız. Örneğin aşağıdaki Kasım 2020
güncellemesinde belirtilidiği üzere Apartman ve Site (Toplu Yapı) Kat Malikleri Kurullarının Ankara
ilinde 01.03.2021 tarihine kadar, İstanbul ili Küçükçekmece ve Başakşehir ilçerinde Aralık 2020 ayı
sonuna kadar ertelenmesi gerekmektedir. Bu tür kararların alınmadığı il veya ilçelerde
kurulların yapılmasına dair hukuki olarak herhangi bir yasak, erteleme ve engel
bulunmamaktadır.

4) Salgın ile mücadele bölgesel bazlı olarak yütürüldüğünden bu tarihten itibaren ülke genelinde
bir karar alınmadığı suretçe apartman ve sitelerde (Toplu yapı) Kat Malikleri Kurulu/ Temsilciler
Kurulu'nun yapılıp yapılmayacağına dair bir genelleme yapılamayacaktır. Bu hususta
ertelemeye dair anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha
Kurulu Kararları yok ise genel kurul yapmadan önce İlçe Kaymakamlığı'ndan görüş almanız
gerekecektir. Eğer ülke çapında bu girişimleri yönetimlerimiz ve profesyonel yönetim
şirketleri yapar ise genel bir karar alınması mümkün olacaktır. Görüş alırken iş bu yazımızda
aşağıda belirtilmiş olan örnek kararları da dilekçe ile kaymakamlıklara yazı ekinde bildirebilirsiniz. 
İlçe Kaymakamlıkları “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu”’nun 27. ve 72. Maddeleri uyarınca
İl/İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulları aracılığı ile kararlarının ivedilikle alınması, uygulamada herhangi
bir aksaklığa meydan verilmemesi ve mağduriyete neden olunmaması hususlarında İçİşleri
Bakanlığı tarafından bilgilendirilmişlerdir.

5) Eğer İlçe Kaymakamlığı'ndan Kat Malikleri Kurulu/ Temsilciler Kurulu'nun

yapılabileceğine dair bir görüş alınırsa belirttiğimiz üzere ihtiyacınız dahilinde kat malikleri
kurullarınızı / temsilciler kurullarınızı gerçekleştirebilirsiniz.

6) Ancak kurullarınızı gerçekleştirken T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün
30/11/2020 tarih ve E-89780865-153-20077 sayılı ": Yeni Kısıtlama ve Tedbirler” ile  30/11/2020
tarih ve E-89780865-153-20076 sayılı ": Sokağa Çıkma Kısıtlamaları” konulu yazıları (İçişleri Bakanı
imzalı)  içeriğinde  bulunan gerekçelere bölgemizde herhangi bir yasak ve sınırlama yok ise de
uyulması, aşağıda beirtilmiş olan Genel Sağlık tedbirleri ile kat maliklerinin katılabileceği bir
zamanda kurulların planlanması ve özellikle Kat Mülkiyeti Kanunundaki olağan ve olağanüstü
genel kurul toplantı şartlarının sağlanması gereklidir.

a) “Temizlik, maske, mesafe Kuralları'nın Uygulanması”: 1593 sayılı "Umumi Hıfzısıhha

Kanunu" çerçevesinde gerekli sağlık ve güvenlik önlemlerinin alınmasının mümkün olmadığı
düşünüldüğünde Apartman ve/veya toplu yapılarda (Siteler) Kat Malikleri Genel Kurulları /
Temsilciler Kurulları yapılmamalıdır.

Genel kurulda güvenli sosyal mesafe, temizlik (hijyen) ve maske kullanımının sağlanmasının
mümkün olamayacağı,  HES Kodu ibrazı zorunluluğunun şu an için sadece kamu daireleri, AVM’ler
ve özel güvenlik görevlisi bulunan anagayrimenkullere girişte bulunması durumu düşünüldüğünde
eğer kat malikleri kurulu için salona girişte özel güvenlik görevlisi temini yapılamayacaksa gerekli
sorgulama yapıldıktan sonra herhangi bir olumsuzluğa rastlanmayan kat maliki, site sakini ve/veya
vekillerinin  salona girişi sağlanamayacaksa genel kurullar gerçekleştirilmemeli, kurulların
yapılacağı salonun minimum 2,5 metre yüksek tavanlı, kişiler arası mesafenin 2 metre esas
alındığı , dolayısı ile 4 m2 başına bir katılımcının düşeceği ölçüde  geniş salonların tercih edilmesi,
salon içinde havalandırma şartlarının sağlanması, tercihen pencereli salonlarda pencerelerin açık
tutulması bu mümkün değilse tavandan aşağıya taze hava üflemesi yapan salonların tercih
edilmesi gereklidir. Örneğin 300 bağımsız bölümlü bir anagayrimenkulde fiili olarak (vekaletler
hariç) ortalama 100 kat maliki genel kurullara katılıyorsa bu durumda en az 100 kişi x 4 m2 hesabı
ile 400 metrekarelik bir salon tercih edilmelidir.

b)  “Evlerde  toplantı yasağına uyulması”: Kış mevsimi nedeniyle kapalı alanlarda daha fazla
vakit geçirilen bu süreçte genel kurulların salgının bulaşma/yayılım hızını artırabileceği göz önüne
alındığında evlerde veya yeterli büyüklükte olmayan kapalı alanlarda genel kurul yapılmaması
( örnek   yılbaşı kutlaması gibi etkinliklere ve evlere misafir kabul edilmesi dahil yasak kapsamı
dahilinde iken) evlerde ve apartman bodrumları, kapıcı daireleri, ufak mahaller gibi alanlarda 
Apartman ve/veya toplu yapılarda (siteler) Kat Malikleri Genel Kurulları / Temsilciler Kurulları
yapılmamalıdır.

  c) “Hafta sonları ve hafta içi genel ve 20 yaş altı ve 65 yaş ve üzeri kat maliklerinin, sokağa
çıkma kısıtlaması saatlerinde genel kurul yapılmaması”: Anagayrimenkulün en yüksek yönetim
organı olan ”Apartman ve/veya toplu yapılarda (Siteler) Kat Malikleri Genel Kurulları / Temsilciler
Kurulları'na katılım önemlidir. Eğer bu yasağa dahil olacak durumda kat malikleri bir ekseriyette ise
( her halükarda kendilerini vekalet ile temsil ettirebilseler de) genel kurullar bu kısıtlamaların
olduğu gün ve saatlerde yapılmamalıdır.

d) “Şehirler arası ve milletler arası seyahat kısıtlamasının olduğu dönemlerde genel kurul
yapılmaması”: Benzer gerekçeler ile şehirler arası ve milletler arası seyahat kısıtlamasının olduğu ,
programlı olmayıp bir veya bir kaç gün once ilan edilen sokağa çıkma kısıtlamalarının olduğu ve
devam ettiği tarihlerde ve saatlerde önceden ilan edilen genel kurula katılımının mümkün
olamayacağı düşünüldüğünde ( her halükarda kendilerini vekalet ile temsil ettirebilseler de) ilan
edilen bu genel kurullar ertelenmelidir.    

e) “Olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulları / temsilciler kurulları şartlarına

uyulması”: Her ne kadar olağanüstü bir dönemde olunsa da 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun
genel kurullara ve yönetim planlarına ilişkin olarak 28, 29, 30, 31, 32, 34, 41, 42, 43, 69 ve 71.
Maddeleri'nde uyulması gereklidir. Genel kurul ilanı, çağrısı, tebliği, gündem, denetim raporu,
toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayıları açısından bir değişiklik yoktur. 

f) “Tercihan sadece olağan yönetim işleri için karar alınması, alınan kararların niteliğine
dikkat edilmesi ”: Şartlar ne kadar sağlanırsa sağlansın genel kurullara ve temsilciler kurullarına
katılım pandemi korkusu sebebi ile düşük olacaktır. Bu sebeple 634 Sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu'nun karar yeter sayılarına uygun hareket edilmesi gerekir. Her ne kadar kanunun 32
(Genel Kararlar), 37 (İşletme Projesi'nin Yapılması) ve 39. (Yöneticinin Hesap Vermesi) maddelerde
toplantıya katılanların salt çoğunluğu (Ne kadar az kişi katılırsa katılsın) yeterli ve bu kararlar her
halükarda alınabiliyor durumda ise de  19. (Ortak Yerlerde İnşaat), 24. (Yasak İşler), 25. (Kat
Mülkiyetinin Devri), 28. (Yönetim Planının Değiştirilmesi), 30. (İlk Toplantı Nİsabı), 34. ve 71.
(Yönetici, Yönetim Kurulu Seçimi), 41. ve 71. (Denetçi ve Denetim Kurulu'nun Atanması), 42.
(Faydalı Yenilik ve İlaveler / Yatırım Kararı), 43. (Masraflı, Lüks Yenilik ve İlaveler), 44. (Ruhsat
Projesi'nin Değiştirilmesini Gerektiren İşler) , 45. (Temliki Tasarruf İşleri, Ortak Alanların Kiralanması
vs) ,Geçici 2. Madde (Toplu Yapıya Geçiş) maddelerinde kararlar yeter sayı içerdiğinden gündeme
bu konuların alınması tartışmalara, itirazlara ve genel kurulun ilgili kararının iptaline kadar gidecek
bir süreci başlatabilir. Yine çok zorunlu hallerde bu kararlar dahi alınabileceği gibi Ek Madde 5
(Hatalı Bağımsız Bölüm Numaralarının değiştirilmesi) , özellikle hasarlı yapıların yıkım kararı
idarece süreye bağlandığından kenstsel dönüşüme ilişkin kararlar ile Geçici 4. Madde (Kat
İrtifakına Geçiş) ve yine 44. Maddeler uygulanabilir.
Özetle anayapının ihtiyacı olan ve 2021 yılında artacak asgari ücret, işçilik, enerji, sözleşmeli
giderlere ait harcamalara ilişkin işletme projesi kararları, ortak gider ve avans payları (aidat diye
tariflediğimiz) kararları, olağan yönetim işleri ve acil/zorunlu işler, gecikmesi halinde
anagayrimenkul ve maliklerinin hak kaybına sebep olabilecek hemen yapılması gereken iş ve
işlemler için genel kurullar toplanabilir.

“Nasıl olsa kat malikleri kurullara katılmıyor” bu arada yatırım gerektiren, pahalı, lüks işleri aradan
çıkartalım! şeklinde bir yönetici veya yönetim kurulu düşüncesi Medeni Kanun'un 2. Maddesi'ndeki
iyi niyet ve dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz, “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine
getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk
düzeni korumaz." İşletme Bütçesi'ni belirlerken ve kullanırken olağanüstü durumda olduğumuzu
yöneticiler olarak unutmamamız gerekir.

Pandemi sebebi ile komşumuzun restaurantının kapandığını, diğerinin ücretsiz izne çıkarıldığını ve
muhtemelen işten çıkarılma yasağı bitince işsiz kalacağı beklentisi olduğunu, bir başkasının servis
aracının çalışamıyor durumda olduğunu özetle tüm toplumun gelirlerinin azaldığını ve ekonomik
sıkıntıda olduğunu Site Yönetimleri ve Profesyonel Yönetim Şirketleri unutmamalıdır.

Yeter sayı ile saklı olan kararlarda eğer yeter sayı sağlanmış ise kararın iptali sözkonusu
olmayacaktır. Ancak kat maliklerinden sağlık sebepleri, kısıtlamalar ve pandemi korkusu ile
katılamayanlar ve aynı gerekçelerle vekalet veremeyecekler olacağından yönetici ve yönetim
kurulunun alınan kararlar ile ilgili olarak her türlü şartları yerine getirdiğini ispat etmesi külfeti
ayrıca bulunmaktadır. Aksi halde yeter sayı olmadan alınan kararların mahkemece iptali zor
değildir. Özetle kat maliklerini maddi ve manevi külfete sokacak kararların bu dönemde alınması
doğru değildir.

g) “Kat malikleri genel kurul yap baskısı yapıyor. Şansım kalmadı! Ne yapayım!”: Diyelim ki
yukarıdaki şartlara haiz oldunuz, her şey iyi durumda ve bir şekilde toplantıyı yapabiliyor
durumdasınız. Bu sayfadaki 7244 sayılı Kanun ve onun çerçevesinde çıkan genelge ile yazılara gore
aynı dernek veya kooperatiflerde olduğu gibi pandeminin yarattığı riski, katılımcıların katılmakta
tereddüt edeceğinden emsal (kıyas) alarak genel kurul toplantınızı yapmayabilirsiniz. Neticede
yıllardır kat malikleri kurullarında yasada olmayan ve dernekler ile kooperatif kanunlarınden ithal
edilmiş olan divan heyeti, hazirun cetveli, hükümet komiseri talebi gibi uygulamaları yapıyorsunuz.
Böyle bir olağanüstü durumda da bu durumu emsal alabilirsiniz. 

Yöneticiler olarak basiretli bir şekilde anagayrimenkulümüzün durumu (Bağımsız bölüm sayısı,
eldeki maddi ve manevi imkanlarımız, kat maliklerimizin demografik ve sosyal durumu
çerçevesinde) mahiyetinde genel kurul yapma veya yapmama kararı almalıyız.

Toplu Yapılarda temsilciler kurulu sayısı üyeleri az olduğundan işletme projesi gibi kararlar için
toplanabilme imkanı olsa da eğer temsilciler kurulunun toplanması için blok yapılarda seçim
gerekli ise bu seçimlerde bu yazıdaki esaslara blok genel kurulu için de dikkat edilmelidir.
Temsilciler kurulu toplansın amacı ile sağlık şartlarına dikkat edilmeyen blok genel kurulları da
yapılmamalıdır.

Yukarıda ifade ettiğimiz idari makamlarca ertelemeye ilişkin bir karar yoksa yönetim toplantıyı
yapmak zorunda da değildir.  Hatta yönetici sayılan tüm önlemleri alarak bir genel kurul yapıyor
ise de bir kat malikinin hassasiyeti sebebi ile 155, Kaymakamlık veya Sabim hattını arayarak
toplantıyı ihbar etmesine engel olmak mümkün değildir. Bu taktirde kolluk görevlilerinin genel
kurul yerine gelip orada bulunan herkese “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu” çerçevesinde
para cezası kesmesi de engellenemeyebilir.

Genel Kurul yapılması için baskı yapan maliklere Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 9. Maddesi
çerçevesinde yanıt verebiliriz. “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya  kat
malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm
bulunmayan hallerde,  kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar,  Medeni Kanun ve ilgili
diğer kanunlar hükümlerine gore karara bağlanır." Yaşadığımız pandemi veya olabilecek
deprem, sel gibi doğal afetlerde sadece Kat Mülkiyeti Kanunu’na gore davranış sergilenmesi
hayatın olağan olduğu kadar olağanüstü akışına bağlı olarak mümkün olmayacaktır.

Diğer taraftan “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar, hakim kararıyla iptal edilmedikçe geçerlidir.
Bu kararların iptali, yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılması 634 sayılı KMK’nin 33.
Maddesi'nde belirlenen şekilde yapılacak başvuru üzerine ancak mahkeme kararıyla mümkündür.”
“Kat malikleri kurulu kararları iptal ettirilmedikçe geçerlidir. Hakimin, bu kararların iptali
istenmedikçe kararların usulüne uygun olup olmadığını denetleme olanağı yoktur. Hakim taleple
bağlıdır.” (YARGITAY 18. HD T. 18.11.2003, E. 2003/7747, K. 2003/9118)

Yine Yargıtay 18. HD’ nin 15.2.1996 tarihli, E. 336, K. 1714 ve 30.6.1994 tarihli, E. 5855, K. 9098
sayılı kararlarında da belirtildiği üzere, yargı kararıyla yöneticilik sıfatları kaldırılıncaya kadar
kat malikleri kurulu tarafından seçilen yöneticilerin yaptıkları işlemler geçerlidir.

Bununla beraber kat malikleri kurulu kararının iptali halinde eski yöneticinin görevinin yeni
yönetici seçilene kadar devam edeceği de Yargıtay 18. HD’nin 05.06.2014 tarihli, E. 2014/5261,  K.
2014/9875 sayılı kararında belirtilmiştir. "Kat Malikleri Kurulu'nun iptali davasının bulunması;  Kmk
iptalinin davası açılması halinde eski yöneticinin görevinin yenisi seçilene kadar devam
eder.  Kmk seçiminin kat malikleri kurulunca yapılacağı. Kat malikleri toplanamıyorsa mahkemeden
yönetici atanması talep edilebilir.

ÖNEMLİ NOT: Şu an olağanüstü bir dönemi yaşıyoruz. Yöneticiler ve yönetim kurulları her türlü
kararlarını once sağlık felsefesi ile  “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu” çerçevesinde
vermelidirler. Şu an Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti de bu şekilde davranmaktadır.

Ozan ÖZEN

Kat Mülkiyeti Mevzuatı Uzmanı, Bilirkişi

Uyarı (!) : Bu yazı, Apsiyon Blog için hazırlanmıştır. İlgili yazının izinsiz kullanılması, aleni ortamlara
asılması, sosyal medya ya da çevrimiçi web tabanlı iletişim araçları ve diğer sözlü yazılı yayınlarla
kullanılması, izinsiz her türlü formata çoğaltılması hukuka aykırıdır. İzinsiz kullanım halinde her
türlü hukuki ve cezai yola başvurulur. Hukuki bilgilendirme kapsamında verilen bilgiler kanun ve
ilgili mevzuat çerçevesinde belirtilmiş olup, okuyucuya herhangi bir sonuç vaat etmez. 

Güncelleme (Kasım 2020):

Bu yazının yayınlandığı tarih itibari ile ülke genelinde Site (toplu yapı) ve apartman kat malikleri
kurulları / temsilciler kurullarının yasaklandığına veya ertelendiğine dair bir mevzuat
bulunmamakla beraber örneğin TC ANKARA VALİLİĞİ İL SAĞLIK MÜDÜRLÜĞÜ 28.11.2020 tarihli
2020/84 sayılı kararına gore “1593 sayılı Umumi     Hıfzıssıhha Kanununun 23. 27. ve 72.
Maddeleri'nce, fiziksel mesafenin korunmasının zor olacağı sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu
niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, barolar, meslek odaları, birlikler, kooperatifler
ile kat malikleri tarafından düzenlenecek etkinliklerin (genel kurul toplantıları
dahil) 01.03.2021 tarihine kadar ertelenmesine karar verilmiştir. Özetle Ankara ilinde 01.03.2021
tarihine kadar kat malikleri genel kurulları yapılmamalıdır.

Benzer şekild,  İstanbul İli Başakşehir Kaymakamlığı, 11.11.2020 tarih ve E-24954634-000-5144

Sayılı 75. nolu İlçe Hıfzıssıhha Kurulu Kararına gÖre “Bulaş hızını azaltmak amacıyla apartman ve
sitelerde Kat Malikleri Kurul toplantılarının ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Toplantıları'nın, Kasım
ve Aralık aylarını ( 2020 yılı için) kapsayacak şekilde ertelenmesine” dair karar alınmıştır.

Yine İstanbul İli Küçükçekmece Kaymakamlığı 12.11.2020 tarih ve 11 Nolu Karara Ek İlçe
Hıfzıssıhha Kurulu Kararına gore “Korona virus salgının toplum sağlığı ve kamu düzeni açısından
oluşturduğu riski yönetme, sosyal izolasyonun temin, fiziki mesafeyi koruma ve hastalığın yayılım
hızını kontrol altında tutma amacıyla ilçede bulaş riskini azaltmak, apartman ve sitelerde kat
malikleri kurul toplantılarının Kasım ve Aralık  aylarını (2020 yılı için) kapsayacak şekilde
ertelenmesine” dair karar alınmıştır.

Dolayısıyla bu ilçelerde de Kasım ve Aralık aylarında (2020 yılı için) kat malikleri genel kurulları
yapılmamalıdır.

Aşağıdaki yazımız çerçevesinde görüşümüz aynı olup, T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI İller İdaresi Genel
Müdürlüğü’nün 27/11/2020 tarih ve Z-89780865-153-19961 sayılı ": Geniş Katılımlı Etkinliklerin
Ertelenmesi”  konulu yazısı (İçişleri Bakanı imzalı) ,
Sağlık Bakanlığının 01.10.2020 tarih ve 13588366/149/1604 sayılı yazısı, İçişleri Bakanlığının
02.10.2020 tarih ve 8978086515316230 sayılı Genelgesi, Sağlık Bakanlığının 27.11.2020 tarih ve
149 sayılı yazısı içeriğinde “COVID19 Bilimsel Danışma Kurulunca fiziksel mesafenin korunmasının
zor olacağı sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, birlikler veya
kooperatiflerin geniş katılımlı toplantılarının yapılmamasının ve ileri tarihe ertelenmesinin
önerildiği” , “Koronavirüs Bilim Kurulunun tavsiye kararı doğrultusunda, mevsimsel etkiler de göz
önünde bulundurularak, 02.10.2020 tarihinden itibaren 01.12.2020 tarihine kadar sivil toplum
kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve
kooperatifler tarafından düzenlenecek olan etkinliklerin ertelenmesi hususu Valiliklerimize
bildirildiği”, “COVID19 Bilimsel Danışma Kurulu, fiziksel mesafenin korunmasının zor olacağı sivil
toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, birlikler veya kooperatiflerin
geniş katılımlı toplantılarının yapılmayarak 3 (üç) ay sonraya ertelenmesini önerildiği”, “Bu
doğrultuda “17 Kasım 2020 tarihli ve 31307 sayılı Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe giren 7256
sayılı Kanunla; Derneklerin genel kurul toplantılarının ertelenmesine dair İçişleri Bakanına yetki
veren 7244 sayılı Kanunun 2/ç fıkrasına ekleme yapılarak erteleme yetkisinin üçer aylık sürelerle üç
defaya kadar kullanılabileceği hüküm altına alınmıştır. Bakanlığımızca da 24.11.2020 tarihli Onay
ile Derneklerin Genel Kurul toplantıları Şubat ayı sonuna kadar ertelendiği”,
Dernek genel kurullarının ertelenmesine ilişkin durum doğrultusunda; daha önceden 01.12.2020
tarihine kadar yapılmaması kararlaştırılan, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki
meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek
etkinliklerin (genel kurul toplantıları dahil) 01.03.2021 tarihine kadar ertelenmesi gerektiğinin
değerlendirildiği.” “Vali ve Kaymakamlarca yukarıda belirtilen esaslar doğrultusunda Umumi
Hıfzıssıhha Kanununun 27 nci ve 72 nci maddeleri uyarınca İl/İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulları
kararlarının ivedilikle alınması, uygulamada herhangi bir aksaklığa meydan verilmemesi ve
mağduriyete neden olunmaması, alınan kararlara uymayanlara Umumi Hıfzıssıhha Kanununun ilgili
maddeleri gereğince idari işlem tesis edilmesi ve konusu suç teşkil eden davranışlara ilişkin Türk
Ceza Kanununun 195 inci maddesi kapsamında gerekli adli işlemlerin başlatılması hususunda;”
bilgi ve gereği rica edilmiştir.

Bu güncelleme ile aşağıdaki yazımızda belirtildiği üzere Site ve apartman genel kurullarının yeni

koronavirüs (Covid-19)  salgını ile ilgili olarak yapılması gereken genel kurullarının iptaline
veya ertelendiğine ilişkin hala bir genelge, karar veya kanun bulunmamasına rağmen
yayılım riskinin artması sebebi ile buna rağmen genel kurulların yapılmak istenmesi veya
zorunluluk haline gelmesi durumunda  Apartman ve Site Yönetimlerinin öncelikle
anagayrimenkulün bulunduğu ilçedeki Kaymakamlığa müracaatı ve İlçe Umumi Hıfzıssıhha
Kurulunun bu konuda varsa bir kararının talep edilmesi yoksa görüş istenmesi
konusunda duyarlı olmasını tavsiye ederiz. Eğer alınan bir erteleme kararı var ise buna
uyulması gerekmektedir. Ancak aşağıdaki yazıdaki gerekçelere istinaden, yazıda belirtilen
özellikle sosyal mesafe – hijyen – maske şartlarının sağlanmasının mümkün olmadığı ve tüm
maliklerin eşit bir şekilde kat malikleri kurullarına katılmasının mümkün olmadığı hallerde
ertelenerek yapılması durumunda da herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına ilişkin
görüşümüzü hala korumaktayız.

Güncelleme (Ekim 2020):

Aşağıdaki yazımız çerçevesinde görüşümüz aynı olup, T.C. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI Sivil Toplumla
İlişkiler Genel Müdürlüğü’nün 02/10/2020 tarih ve 89780865-153-16230 sayılı": Koronavirüs Ek
Tedbirler” konulu yazısı ve Sağlık Bakanlığı'nın 01.10.2020 tarih ve 13588366/149/1604 sayılı yazısı
içeriğinde “Ülkemizde de içerisinde bulunduğumuz kontrollü sosyal hayat döneminin temel
prensipleri olan temizlik, maske ve mesafe kurallarının yanı sıra salgının seyri ve olası riskler göz
önünde bulundurularak hayatın her alanına yönelik uyulması gereken kurallar ve önlemler
belirlenmektedir. Sağlık Bakanlığı bünyesinde oluşturulan COVID-19 Bilimsel Danışma Kurulu,
fiziksel mesafenin korunmasının zor olacağı sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu
niteliğindeki meslek kuruluşları, birlikler veya kooperatiflerin geniş katılımlı toplantılarının
yapılmamasını ve ileri tarihe ertelenmesini önermiştir.” “Bu çerçevede, Sağlık Bakanlığının ilgi yazısı
ve Koronavirüs Bilim Kurulunun tavsiye kararı doğrultusunda, mevsimsel etkiler de göz önünde
bulundurularak, 02.10.2020 tarihinden itibaren 01.12.2020 tarihine kadar sivil toplum
kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve
kooperatifler tarafından düzenlenecek olan etkinliklerin ertelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.”
“Vali ve Kaymakamlarca yukarıda belirtilen esaslar doğrultusunda Umumi Hıfzıssıhha Kanununun
27. ve 72. Maddeleri uyarınca İl/İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulları kararlarının ivedilikle alınması,
uygulamada herhangi bir aksaklığa meydan verilmemesi ve mağduriyete neden olunmaması,
alınan kararlara uymayanlara Umumi Hıfzıssıhha Kanununun ilgili maddeleri gereğince idari işlem
tesis edilmesi ve konusu suç teşkil eden davranışlara ilişkin Türk Ceza Kanunu'nun 195. Maddesi
kapsamında gerekli adli işlemlerin başlatılması hususunda bilgi ve gereği istenmiştir.”

Bu güncelleme ile aşağıdaki yazımızda belirtildiği üzere; Site ve apartman genel

kurullarının yeni koronavirüs (Covid-19)  salgını ile ilgili olarak yapılması gereken genel
kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin bir genelge, karar veya kanun
bulunmamasına rağmen genel kurulların yapılmak istenmesi halinde Apartman ve Site
Yönetimlerinin öncelikle anagayrimenkulün bulunduğu ilçedeki Kaymakamlığa müracaatı
ve İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulunun bu konuda varsa bir kararının talep edilmesi yoksa
görüş istenmesi konusunda  duyarlı olmasını tavsiye ederiz. Ancak aşağıdaki yazıdaki
gerekçelere istinaden, yazıda belirtilen özellikle sosyal mesafe – hijyen – maske şartlarının
sağlanmasının mümkün olmadığı ve tüm maliklerin eşit bir şekilde kat malikleri kurullarına
katılmasının mümkün olmadığı hallerde ertelenerek yapılması durumunda da herhangi bir
olumsuzluk yaşanmayacağına ilişkin görüşümüzü tekrar ifade ederiz.

Güncelleme (Ağustos 2020) : Aşağıdaki yazımız çerçevesinde görüşümüz aynı olup, T.C. İÇİŞLERİ

BAKANLIĞI Sivil Toplumla İlişkiler Genel Müdürlüğü’nün 24/07/2020 tarih ve 51355057-010.06.01-E.4726
sayılı ":Dernek Genel Kurulları, Beyanname ve Bildirim Süreleri Hakkında konulu yazısı ve 24.07.2020 tarihli
ve 4720 sayılı Bakan Oluru'na gore “Covid-19 salgınının devam etmesi sebebiyle 7244 sayılı Kanun’un 2’nci
maddesinin (ç) bendinde yer alan hüküm doğrultusunda dernek genel kurul toplantıları 31.10.2020 tarihinden
sonraya bırakılmak üzere ikinci kez uzatılmıştır.” Dernek  genel kurul toplantıları 31.10.2020 tarihinden
sonraya bırakılmış olup bu süreyi takip eden 30 gün içerisinde genel kurul toplantılarını yapmaları
gerekmektedir.

Aşağıdaki yazımızda belirtildiği üzere Site ve apartman genel kurullarının yeni koronavirüs (Covid-19) 
salgını ile ilgili olarak yapılması gereken genel kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin bir genelge,
karar veya kanun bulunmamasına rağmen genel kurulların yazıdaki gerekçelere istinaden ertelenerek
yapılması halinde de herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına ilişkin görüşümüzü tekrar ifade ederiz.

Koronavirüs (Covid-19)  Salgını Sebebi ile

Site ve Apartman Genel Kurul
Toplantılarının Ertelenip Ertelenmemesi 
Site ve apartman genel kurullarının koronavirüs (Covid-19)  salgını ile ilgili olarak
yapılması gereken genel kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin bir genelge, karar
veya kanun bulunmamaktadır. 

Dolayısı ile Apartman veya Site Genel Kurullarının 11 Mart 2020 tarihi sonrasında yapılması
mümkündü. Gerekli sağlık ve güvenlik şartları sağlanarak yapılmış olması halinde herhangi bir
kanuna veya karar aykırılık teşkil etmemiştir. Dolayısı ile geniş hacimli  kapalı alanlarda sosyal
mesafe şartlarının korunması ve maske kullanımının zorunlu olması sureti ile oturumların yapılması
mümkün olmuştur. Diğer taraftan açık havada yapılacak genel kurul toplantıları da yine sosyal
mesafe maske şartı ile mümkün olacaktır.

Ancak aşağıdaki mevzuat taramasına ilişkin olarak gerek 7244 Sayılı Kanunun 2. maddesi ç ve d
fıkraları kapsamındaki kapsam 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ( KMK) ile ilgili olmamasına rağmen
mevcut uygulamada yine KMK’da yer almayan kimi hususların 5253 sayılı Dernekler Kanunu, 1163
sayılı Kooperatifler Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunundan alındığı da bilinmektedir. 

 
O halde gerek 7244 Sayılı Kanun, T.C. İçişleri Bakanlığı 16/03/2020 tarih ve 89780865-153- E.5361
sayılı  “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelgesi, T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Vakıflar Genel
Müdürlüğü Genel Müdür Burhan ERSOY imzalı 09.04.2020 tarih ve 19028039-010.07.01-E.48575
sayılı" Genel Kurul ve Diğer Toplantılar” yazısı ve her halükarda “1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha
Kanunu” çerçevesinde gerekli sağlık ve güvenlik önlemlerinin alınmasının mümkün olmadığı,
şehirler arası ve milletler arası seyahat kısıtlamasının olduğu, programlı olmayıp bir veya birkaç
gün önce ilan edilen sokağa çıkma kısıtlamalarının olduğu, 65 yaş üzeri ve 20 yaş altındaki
maliklerin sokağa çıkma kısıtlamasının devam ettiği tarihlerde önceden ilan edilen genel kurula
katılımının mümkün olmayacağı (her halükarda kendilerini vekalet ile temsil ettirebilirler) veya
genel kurulda güvenli sosyal mesafe ve maske kullanımının sağlanmasının mümkün olmayacağı
düşünüldüğü takdirde Site ve Apartman Yönetici ve Yönetim Kurullarını bu paragraftaki yazı,
genelge ve kanunlara göre genel kurul toplantılarının emsal alınmak sureti ile erteleyebileceğini ve
genel kurulların “Olağanüstü Genel Kurul” çağrı usulleri çerçevesinde ilgili bakanlıkça herhangi bir
başka erteleme olmadığı sürece  31/7/2020 tarihinden itibaren 30 gün içinde yapılmasının
gerektiği, mevcut yönetim ve yönetim kurullarının görev, yetki ve sorumluluklarının erteleme
süresi sonrasında yapılacak ilk genel kurula kadar devam edebileceğine ilişkin görüşümüzü ifade
ederiz. 

Okuma Önerisi:  Kat malikleri Kuruluna Davet Mektubu Örneği 

 Youtube İzleme Önerisi:  "Toplu Yapılarda Yönetim Uygulamaları ve Oluşan Sorunlar, Bina

Yönetimlerinde Genel Kurul ve Temsilciler Kurulu Toplantılarının Hazırlığı, Gerçekleştirilmesi ve
Sonrasına Ait İş ve İşlemler”

Genel kurulların yapılmamasının tercih edilmesi halinde ise maliklere gerekli bilgilendirmenin
tebligat usullerine göre  yapılması yine tercihan bilgilendirmenin daha aktif yapılabilmesi adına
sms, mail, Whatsapp veya web üzerinde ilan edilmek sureti ile bu bilgilendirmenin verimliliğinin
arttırılması, bütçe-gerçekleşme raporlarının ve zorunlu olarak yapılması gereken bütçe artışlarının
da zorunlu olmamakla birlikte mevcut ortamda malik ve kiracıların bilgisine sunulmasının faydalı
olacağını düşünmekteyiz.  

O halde Site ve apartman genel kurullarının koronavirüs (Covid-19)  salgını ile ilgili olarak
yapılması gereken genel kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin bir genelge, karar
veya kanun bulunmamasına rağmen genel kurulların bir önceki paragraftaki gerekçeler
istinaden ertelenerek yapılması halinde de herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına
ilişkin görüşümüzü ifade ederiz.

APSİYON