‫اآلليات القانونية الستغالل العقار الصناعي وطرق تقييمو‬

‫كريم حرز اهلل‬

‫طالب دكتوراه بكلية الحقوق‪ ،‬جامعة د‪.‬يحيى فارس المدية (الجزائر)‬

‫مقدم ـة‪:‬‬

‫إن ضرورات الدخول يف اقتصاد السوق‪ ،‬وتدعيم فكرة االستثمار من الناحية القانونية يتطلب‬
‫التعرض ظتسألة سوق العقار‪ ،‬وبصفة خاصة مسألة العقار الصناعي‪ ،‬باعتباره الوسيلة اظتثل لالستثمار‪.‬‬
‫اظتشرع اصتزائري دل يقدم تعريفا للعقار الصناعي‪ ،‬كما أنو دل جيعلو من أمناط العقار عند‬
‫إعطائو للقوام التقٍت للعقار مبوجب قانون التوجيو العقاري‪ ،‬غَت أن اظتشرع نظم ىذا الصنف من‬
‫العقار مبوجب نصوص قانونية ؼتتلفة‪ ،‬بدأت بسياسة بيع العقارات للمستثمرين‪ ،‬وأن استغالل العقار‬
‫الصناعي على غرار باقي أصناف العقارات األخرى يكتسب أمهية سواء بالنسبة ظتالك ىذا العقار‬
‫وكذا بالنسبة ظتستغلو وىو اظتستثمر‪ ،‬فالدولة من جهتها تريد احملافظة على العقار باعتباره ثروة غَت‬
‫متجددة‪ ،‬كما تريد ضمان تنفيذ اظتشاريع اظتزمع القيام هبا باإلضافة إذل ػتاربة اظتضاربة عليو‪،‬‬
‫واظتستثمر أو اظتستغل من جهتو يريد اضتصول على ضمانات لالستثمار يف ىذا اجملال‪ ،‬فهناك‬
‫مصلحتُت ؼتتلفتُت نسبياً بُت مالك العقار الصناعي ومستغلو‪ ،‬لكن اظتصلحة اظتشًتكة ىي ضمان‬
‫حتقيق اظتشروع االستثماري ودخولو دورة اإلنتاج أو مرحلة اإلنتاج‪.‬‬
‫ىذه التناقضات ىي اليت حتدد السياسة الوطنية يف غتال استغالل العقار الصناعي واليت تسعى‬
‫إذل زتايتو من ؼتتلف أشكال التالعبات واظتضاربات من جهة وتشجيع اظتستثمرين عن طريق اظتنظومة‬
‫القانونية لالستثمار من جهة أخرى‪ ،‬وعلى ىذا اختلفت وتنوعت طرق و كيفيات استغالل العقار‬
‫الصناعي بتعاقب قوانُت اظتالية وقوانُت االستثمار وتباينت بُت عقد التنازل مبفهومو التقليدي وبُت‬
‫عقد منح االمتياز كمفهوم جديد‪.‬‬
‫و من أجل إدتام إجراءات استغالل العقار الصناعي من الضروري كمرحلة أوذل إجراء تقييم‬
‫عتذا اظتلك العقاري اظتراد استثماره‪ ،‬و يف ىذا الصدد ختتلف طريقة التقييم اظتعتمدة حسب صيغة‬
‫االستغالل اظتتبعة ففيما يتعلق بصيغة االمتياز ُحتدد إدارة أمالك الدولة اإلتاوة اإلجيارية السنوية واليت‬
‫دتثل ‪ 02/1‬من القيمة التجارية للعقار ػتل منح االمتياز ويتم حتيُت اإلتاوة السنوية بعد انقضاء كل‬
‫فًتة إحدى عشرة سنة أما وفق صيغة التنازل فيتم االستناد على القيمة التجارية اضتقيقية وفق السوق‬
‫العقارية اضترة واليت حتدد كذلك من طرف إدارة أمالك الدولة‪.‬‬
‫من خالل ىذا البحث نعمل على إبراز ؼتتلف طرق استغالل العقار الصناعي بدءاً بعملية‬
‫التقييم اليت تقوم هبا إدارة أمالك الدولة إذل غاية إدتام إجراءات االستغالل وحترير العقد اإلداري‬
‫وتسجيلو وإشهاره وعلى ضوء ما سبق ؿتاول اإلجابة على اإلشكالية التالية‪ :‬ما ىي اآلليات القانونية‬
‫اليت وضعها اظتشرع الستغالل العقار الصناعي؟ وما ىي الطرق اظتتبعة يف تقييمو؟‬
‫و كإجابة عن اإلشكالية اظتطروحة مت تقسيم اظتوضوع إذل مبحثُت يعاجل أوعتا استغالل العقار‬
‫الصناعي عن طريق التنازل واظتبحث الثاين يعاجل استغالل العقار الصناعي عن طريق االمتياز وكل‬
‫مبحث يتضمن كيفيات تقييم ىذه األمالك العقارية‪.‬‬

‫المبحث األول‪ :‬التنازل عن العقار الصناعي‪.‬‬

‫إن التنازل أو البيع يقع أساساً على األمالك الوطنية اطتاصة التابعة للدولة اليت تكون غَت‬
‫ؼتصصة‪ ،‬وبالرجوع إذل نص اظتادة ‪ 03‬من القانون ‪ 02/62‬اظتؤرخ يف ‪ 21‬ديسمرب ‪ 1662‬اظتعدل‬
‫واظتتمم بالقانون ‪ 11/25‬اظتؤرخ يف ‪ 02‬جويلية ‪ 0225‬اظتتضمن قانون األمالك الوطنية(‪ )1‬فإهنا‬
‫تنص على أنو ‪" :‬ديكن التنازل أو تأجَت األمالك العقارية التابعة لألمالك اطتاصة للدولة واصتماعات‬
‫اإلقليمية غَت اظتصخصصة أو اليت أُلغي ختصيصها‪ ،"...‬وما يالحظ أن اظتشرع اصتزائري قد استبدل‬
‫مصطلح "البيع" بـ "التنازل" وذلك بعد تعديل وتتميم ىذا القانون السابق الذكر حيث ورد يف نص‬
‫اظتادة ‪ 56‬منو(‪" )0‬ديكن بيع األمالك العقارية التابعة لألمالك اطتاصة واصتماعات اإلقليمية"‪.‬‬
‫فإذا كان يراد بعقد التنازل أو عقد البيع أو إعادة التنازل كلها تسميات تنصب يف معٌت‬
‫واحد‪ ،‬فلماذا مت التصخلي عن التسمية الثانية‪ ،‬يف حُت استعمل اظتشرع اصتزائري سابقاً اظتصطلحُت معاً‬
‫يف سياق أحكام األمر رقم ‪ 03/41‬اظتؤرخ يف ‪ 02‬فيفري ‪ 1641‬اظتتضمن تكوين احتياطات‬
‫( )‬
‫عقارية لصاحل البلديات‪ ،‬الذي نص على عقد التنازل من خالل اظتادة العاشرة منو‪0 .‬‬
‫يف حُت استعمل اظتشرع مصطلح البيع يف الفقرة الثانية من اظتادة اضتادي عشر (‪ )0/11‬اليت‬
‫تنص على أنو‪ ..." :‬وأن بيع قطع األراضي علٍت ويتم البيع بعد مداولة اجمللس الشعيب البلدي على‬
‫( )‬
‫أساس قائمة تتضمن اظتًتشحُت للشراء وتفتح للجمهور قصد االطالع عليها"‪1 .‬‬
‫و جتدر اظتالحظة إذل أن اظتشرع قد رتع بُت اظتصطلحُت يف أكثر من موضع وكان يراد بو‬
‫معٌت واحد ىو وجود مقابل يدفع‪.‬‬
‫وإذا كان التنازل يف ظل االستثمار‪ ،‬يتمتع بنفس خصائص عقد التنازل اظتنصوص عليو يف‬
‫القانون اظتدين‪ ،‬إال أنو يتميز باحتوائو مراعاة للمصلحة العامة وضرورة اضتفاظ على األمالك الوطنية‬
‫اطتاصة على بعض الشروط غَت اظتألوفة واالستثنائية كالتنازل على أساس شرط فاسخ أو التنازل عن‬
‫طريق "دفًت شروط" مسبقاً من اإلدارة‪ ،‬و لعل أول ظهور عتذا العقد كان يف اظتناطق الصناعية‪ ،‬مث يف‬
‫إطار القانون ‪ 11/50‬اظتؤرخ يف ‪ 1650/21/01‬واظتتعلق باالستثمار االقتصادي الوطٍت اطتاص‪،‬‬
‫مث إذل مرحلة عام ‪ 1654‬حيث ظهرت ما تسمى باظتناطق اظتطلوب ترقيتها مث مفهوم التنازل يف إطار‬
‫قوانُت اظتالية من قانون آلخر حىت صدور األمر ‪ 11/23‬الذي كرس التنازل عن األراضي التابعة‬
‫ألمالك اطتاصة للدولة واظتوجهة الؾتاز مشاريع استشارية‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬اإلجراءات التحضيرية قبل إجراء التنازل‬
‫بعد التأكد من إلغاء التصخصيص للعقار اظتراد استثماره‪ ،‬أو حىت عدم ختصيصو أصالً إلحدى‬
‫اعتيئات واظتصاحل العمومية من طرف مديرية أمالك الدولة‪ ،‬تقوم ىذه األخَتة جبملة من اإلجراءات أو‬
‫األعمال اليت يبتغى من خالعتا التحضَت اصتيد لعملية التنازل عن العقار الصناعي وىي كاآليت ‪:‬‬
 ‫الفرع األول‪ :‬تحديد الطبيعة القانونية للعقار‪.‬‬
‫أول إجراء يتم القيام بو ىو حتديد الطبيعة القانونية وأصل اظتلكية للعقار الصناعي اظتراد التنازل‬
‫عليو وذلك من خالل إجراء حتقيق ميداين والبحث والتحري يف أرشيف إدارة أمالك الدولة واحملافظة‬
‫العقارية اظتصختصة‪ ،‬وإذا تبُت أنو تابع لألمالك الوطنية اطتاصة للدولة يأيت بعدىا ثاين إجراء وىو‬
‫( )‬
‫تقييمو‪2 .‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬تقييم العقار‪.‬‬
‫ثاين إجراء بعد حتديد الطبيعة القانونية وأصل اظتلكية للعقار الصناعي ىو تقييم ىذا العقار‬
‫( )‬
‫وذلك كما يلي‪3 :‬‬
‫يبدأ عمل مديرية أمالك الدولة بالزيارة اظتيدانية للعقار واليت تعترب من أىم مراحل الدراسة‬
‫التقييمية حبيث جيب على اظتقيم العقاري أن يسجل كل معلومة أو مالحظة وأخذ رتيع اظتواصفات‬
‫واطتصائص اليت يتميز هبا العقار وحيدد الصنف والنوع الذي ينتمي إليو العقار‪.‬‬
‫وبعد حصر رتيع اظتواصفات اظتذكورة وحتديد الوضعية القانونية للعقار يشرع اظتقيم العقاري يف تنفيذ‬
‫أشغال التقييم معتمداً على العوامل والطرق اصتاري هبا العمل واطتاصة بكل صنف من األصناف‬
‫لألمالك العقارية اظتصختلفة وذلك كما يلي‪:‬‬
‫استصخراج أدوات التقييم (عناصر اظتقارنة واظتتمثلة يف اظتعامالت العقارية اظتتشاهبة)‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫اختيار طريقة التقييم‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫الوصول إذل استنتاج القيمة التجارية للعقار طبقا صتميع مواصفات العقار اظتادية‪ ،‬القانونية‬ ‫‪-‬‬
‫واالقتصادية وذلك بتحرير تقرير تقييمي يُدون فيو رتيع النتائج اظتتوصل إليها يف الدراسة اظتيدانية‬
‫والتحليلية‪.‬‬
 ‫المطلب الثاني‪ :‬التنازل في إطار المناطق الصناعية واالستثمار الوطني الخاص‪.‬‬
‫وىنا سيتم تناول غتال التنازل يف إطار اظتناطق الصناعية والتنازل يف إطار االستثمار االقتصادي‬
‫اطتاص من خالل الفرعُت التاليُت‪ ،‬األول التنازل يف إطار اظتناطق الصناعية ويف الفرع الثاين التنازل يف‬
‫إطار االستثمار االقتصادي الوطٍت اطتاص‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬التنازل في إطار المناطق الصناعية‪.‬‬
‫عرفنا أن هتيئة اظتناطق الصناعية يتم بعد التنازل عن األراضي اظتصخصصة إلؾتاز مثل ىذه‬
‫اظتناطق من طرف الدولة وذلك على اظتؤسسات اظتكلفة بالتهيئة‪ ،‬ويكون ىذا التنازل عن طريق عقد‬
‫بيع بالًتاضي وىو عقد إداري مشهر وىذا ما أشارت إليو اظتادة ‪ 61‬من اظترسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 104/10‬الذي حيدد شروط إدارة األمالك العامة واطتاصة التابعة للدولة(‪ ،)4‬بأنو ديكن أن تباع‬
‫العقارات التابعة ألمالك اطتاصة للدولة بالًتاضي وذلك لفائدة اظتؤسسات العمومية االقتصادية‪.‬‬
‫بعد إدتام عمليات التهيئة والتجزئة تقوم ىذه اظتؤسسات بإعادة التنازل عن القطع األرضية‬
‫الناجتة لفائدة اظتستثمرين عن طريق عقود موثقة ومشهرة وىذا ما أشارت إليو اظتادة ‪ 0/3‬من اظترسوم‬
‫رقم ‪ 22/51‬اظتتعلق بإدارة اظتناطق الصناعية بنصها(‪" :)5‬يستمر صاحب اظتشروع – أي مؤسسة‬
‫التهيئة‪ -‬يف القيام جبميع اظتهام اظتنوطة بو يف إطار ؼتطط هتيئة اظتنطقة‪ ...‬وهبذه الصفة حيتفظ على‬
‫اطتصوص بواجباتو وصالحياتو يف غتال شراء األراضي الالزمة إلؾتاز اظتشاريع اليت تتكون منها اظتنطقة‬
‫وبيعها"‪.‬‬
‫إن نقل ملكية األراضي اليت تعترب أساس للمنطقة الصناعية أو التنازل عنها من إدارة أمالك‬
‫الدولة إذل مؤسسة التهيئة إجراء أساسي حيث أن عقد اظتلكية ضروري الستصخراج رخصة التجزئة من‬
‫طرف مؤسسات التهيئة‪ ،‬ىذه الرخصة اليت تشًتط لكل عملية تقسيم لقطعتُت أو عدة قطع من‬
‫ملكية عقارية واحدة أو عدة ملكيات إذا كانت قطعة أو عدة قطع أرضية ناجتة عن ىذا التقسيم من‬
‫شأهنا أن تستعمل يف تشييد بناية‪ ،‬وينبغي أن يتقدم صاحب اظتلكية (أو موكلو) بطلب ىذه الرخصة‬
‫والتوقيع عليها مدعما بنسصخة من عقد اظتلكية‪.‬‬
‫بعد هتيئة اظتنطقة الصناعية وجتزئتها تقوم مؤسسات التهيئة بإعادة التنازل عن القطع األرضية‬
‫الناجتة إذل اظتستثمرين الراغبُت يف ذلك ويكون عن طريق عقد بيع خيضع للشروط العامة لبيع العقار‪،‬‬
‫حبيث يكون موثق ومشهر‪.‬‬
‫كما ديكن للمستثمر داخل اظتنطقة الصناعية واظتتحصل على عقد ملكية أن يتنازل بدوره‬
‫عن القطعة األرضية اظتتحصل عليها لكن بشرط اضتصول على الرأي اظتسبق للمؤسسة اظتسَتة للمنطقة‬
‫الصناعية واليت جيب عليها التأكد من عدة شروط من بينها أن القطعة األرضية ػتل التنازل موجهة‬
‫الستقبال نشاط مالئم لطبيعة اظتنطقة الصناعية‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬التنازل في إطار االستثمار االقتصادي الوطني الخاص‪.‬‬

‫لقد نصت اظتادة ‪ 01‬من القانون ‪ 11-50‬اظتؤرخ يف ‪ 1650/21/01‬واظتتعلق باالستثمار‬
‫االقتصادي اطتاص الوطٍت(‪ ،)6‬على استفادة اظتستثمر اطتاص‪ ،‬مقابل التزاماتو‪ ،‬وطبقاً للتشريع‬
‫واإلجراءات السارية من تسهيالت للحصول على قطع أرضية يف حدود اظتكان حيث توجد اظتناطق‬
‫اظتهيأة‪ ،‬ومبوجب اظتادة ‪ 121‬من قانون اظتالية لسنة ‪ ،1652‬مت توضيح رتيع اطتطوات أو اإلجراءات‬
‫الواجب اختاذىا إلعداد عقد التنازل باعتباره عقد إداري‪ ،‬حىت وإن كان ذلك العقد على عقارات‬
‫واقعة داخل النسيج العمراين ويف ىذا اإلطار فإنو مت إعداد مشروع اظترسوم التطبيقي ألحكام اظتادة‬
‫)‬
‫‪ 121‬اظتذكورة أعاله والذي نظم اإلجراءات كما يلي‪12(:‬‬
‫‪ -‬طلب االعتماد للعقار اظتصختار الؾتاز اظتشروع االستثماري يقدم من طرف اظتتعامل ويرفق‬
‫مبحضر صتنة اختيار العقار طبقا للمادة ‪ 84‬من اظترسوم التنفيذي رقم ‪ 408/48‬اظتؤرخ يف‬
‫‪ 2048/08/00‬واظتتعلق بكيفيات وشروط تطبيق القانون ‪ 02-48‬اظتتضمن رخص البناء ورخص‬
‫التجزئة‪.‬‬

‫‪ -‬بعد قبول ملف االعتماد من طرف اظتدير الوالئي ألمالك الدولة يقوم ىذا األخَت بتحديد سعر‬
‫التنازل حسب القيمة اضتقيقية للعقار‪ ،‬أي سعر السوق‪.‬‬

‫‪ -‬حيول اظتدير اظتذكور أعاله‪ ،‬اظتلف بكاملو على الوارل اظتصختص إقليمياً للفصل يف التنازل وبواسطة‬
‫قرار إداري بالتنازل وذلك بعد أخذ رأي الوزير اظتصختص حسب النشاط‪.‬‬
‫‪ -‬بعد صدور قرار الًتخيص بالتنازل من طرف الوارل حيول اظتلف بكاملو إذل اظتدير الوالئي ألمالك‬
‫الدولة إلعداد عقد التنازل حسب شروط التسجيل والشهر أي الرشتية‪ ،‬وفقاً للمواد ‪ 4‬و‪ 8‬و‪ 5‬من‬
‫مشروع اظترسوم التطبيقي احملدد لكيفيات تطبيق اظتادة ‪ 252‬اظتذكورة سابقاً‪.‬‬

‫‪ -‬ويكون عقد التنازل مصحوباً بشرط فاسخ متعلق مبدى إؾتاز اظتشروع وفق برنامج االستثمار‬
‫اظتعتمد ويف اظتواعيد اظتقررة لو وحسب ما حتدده يف طلب االعتماد وتتم معاينة عدم إؾتاز اظتشروع‬
‫من طرف الديوان الوطٍت لتوجيو ومتابعة االستثمارات الوطنية اطتاصة حيث يرسل نسصخة من اظتلف‬
‫وػتضر معاينة عدم اإلؾتاز إذل اظتدير الوالئي ألمالك الدولة‪ ،‬ليتابع إجراءات دعوى الفسخ أمام‬
‫القضاء‪ ،‬حسب اظتادة ‪ 04‬من مشروع اظترسوم التطبيقي احملدد لكيفيات تطبيق اظتادة ‪ 252‬اظتذكورة‬
‫سابقاً‪.‬‬

‫وقد تدعم ىذا النوع من العقود بتنظيم أكثر صرامة ودقة‪ ،‬عرب صدور اظترسوم التنفيذي رقم‬
‫عن‬ ‫‪ 22/53‬اظتؤرخ يف ‪ )11(1653/21/14‬حيث حدد بدقة شروط وكيفيات التنازل‬
‫األراضي اظتتوفرة‪ ،‬غَت اظتصخصصة وغَت اظتبينة والتابعة ألمالك الدولة‪ ،‬واليت قد تكون واقعة خارج‬
‫النسيج العمراين‪ ،‬وتعترب ضرورية إلؾتاز مشاريع استثمارية خاصة باإلضافة إذل التعليمية الوزارية اظتطبقة‬
‫عتذا اظترسوم رقم ‪ 006‬واظتؤرخة يف ‪ ،1653/20/02‬مث بقي اضتال على تدعيم فكرة االستثمار‬
‫بصدور قانون ‪ 02-55‬اظتؤرخ يف ‪ 1655/24/10‬واظتتضمن توجيو االستثمارات الوطنية اطتاصة‪.‬‬
‫ىذا ونشَت يف دراستنا لعقد التنازل‪ ،‬أن ىذا العقد الوارد على األمالك الوطنية اطتاصة للدولة‪،‬‬
‫واظتتضمن لبند الشرط الفاسخ قد نتج عنو عدة مشاكل قانونية يف اظتيدان‪ ،‬نتيجة سوء التطبيق سواء‬
‫من جانب اإلدارة أو من جهة اظتستثمر نفسو‪ ،‬األمر الذي دفع باإلدارة إذل االستغناء عن الشرط‬
‫الفاسخ يف إعداد عقود التنازل بالنسبة لالستثمار الوطٍت اطتاص وما بعدىا‪.‬‬

‫المطلب الثالث‪ :‬التنازل في إطار المناطق المطلوب ترقيتها وفي إطار األمر ‪.11/60‬‬

‫سيتم من خالل ىذا اظتطلب تناول التنازل يف إطار اظتناطق اظتطلوب ترقيتها و ىذا يف إطار‬
‫األمر ‪ ،11/23‬مث التنازل يف إطاراألمر‪.11-23‬‬
 ‫الفرع األول‪ :‬التنازل في إطار المناطق المطلوب ترقيتها‪.‬‬
‫لقد سبق اإلشارة إذل أن اظتناطق اظتطلوب ترقيتها أنشئت مبوجب اظتادة ‪ 21‬من القانون‬
‫‪ 20/54‬اظتؤرخ يف ‪ 1654/21/04‬واظتتعلقة بالتهيئة العمرانية‪ ،‬حيث عرفت ىذه اظتناطق مفهوم‬
‫عقد التنازل أو البيع طبقا لقانون ‪ 02/62‬اظتؤرخ يف ‪ 1662/10/21‬واظتتعلق باألمالك الوطنية‬
‫اظتعدل واظتتمم‪ ،‬إذ نص عليو ضمن أحكام اظتادة ‪ 56‬منو وتنفيذاً ألحكام ىذه اظتادة صدر اظترسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 121/61‬اظتؤرخ يف ‪ 1661/11/00‬لكي حيدد شروط إدارة األمالك الوطنية‬
‫اطتاصة والعمومية التابعة للدولة‪ ،‬وتسيَتىا ويضبط كيفيات ذلك‪.‬‬
‫حيث أقر ىذا اظترسوم أن عملية التنازل عن األمالك الوطنية اطتاصة للدولة يكون كقاعدة عامة‬
‫وأصلية عن طريق اظتزاد العلٍت طبقا لنص اظتادة ‪ 62‬من اظترسوم التنفيذي رقم ‪ 104/10‬وكاستثناء‬
‫ديكن التنازل عن األمالك الوطنية اطتاصة بالًتاضي طبقاً لنص اظتادة ‪ 61‬من اظترسوم ‪104/10‬‬
‫اظتؤرخ يف ‪ ،0210/10/13‬احملدد لشروط وكيفيات إدارة وتسيَت األمالك العمومية واطتاصة التابعة‬
‫للدولة‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬التنازل في إطاراألمر‪.11-60‬‬
‫لقد مت التأسيس ظتبدأ التنازل عن طريق اظتزاد العلٍت فيما خيص األراضي التابعة لألمالك اطتاصة‬
‫للدولة واظتوجهة الستيعاب مشاريع استثمارية‪ ،‬وكذلك إمكانية التنازل بالًتاضي بصفة استثنائية‪،‬‬
‫مبوجب أحكام اظتادة ‪ 21‬من قانون اظتالية لسنة ‪ ،1665‬اليت عدلت اظتادة ‪ 114‬من قانون اظتالية‬
‫لسنة ‪ ،1661‬واليت دتنح مبوجبها للهيئات العمومية أراضي تابعة لألمالك اطتاصة للدولة من أجل‬
‫إؾتاز اظتشاريع االستثمارية اظتقررة يف إطار سياسة التنمية الوطنية‪.‬‬
‫واعًتض تطبيق اظتادة ‪ 21‬من قانون اظتالية لسنة ‪ 1665‬اليت أسست مبدأ التنازل باظتزاد‬
‫العلٍت لألراضي التابعة ألمالك الدولة واظتوجهة لالستثمار‪ ،‬عدد من الصعوبات اظترتبطة اطتاصة‬
‫بالطابع التنظيمي للمبدأ‪ ،‬والذي مت اعتباره يف بعض اضتاالت كعقبة حقيقية أمام االستثمار اظتنتج‪،‬‬
‫وقد اقًتح ضمن قانون اظتالية ‪ 0223‬وبغرض التصخفيف من الطابع التنظيمي للمزادات العلنية‪،‬‬
‫حسب اظتادة ‪ 21‬من مشروع قانون اظتالية لسنة ‪ 0223‬تُعدل اظتادة ‪ 114‬من اظترسوم التشريعي‬
‫رقم ‪ 60-15‬اظتؤرخ يف ‪ 1660/10/06‬اظتتضمن قانون اظتالية لسنة ‪ 1661‬اظتعدلة واظتتممة‬
‫تكرس إمكانية التنازل بالًتاضي‪.‬‬
‫وجاء يف عرض أسباب اظتادة ‪ 21‬من مشروع قانون اظتالية لسنة ‪ ،)10(0223‬لقد مت‬
‫التمسك بطريقة التنازل اظتباشر حتسباً للتكفل حباالت مشاريع استثمارية ىامة ومدغتة‪ ،‬تتضمن‬
‫عمليات ترقية‪ ،‬وذلك لتمكُت اظتستثمر من التملك من البداية‪ ،‬ومن ذتة السماح لو القيام بالبيع سيما‬
‫على أساس تصاميم اظتساكن اظتزمع إؾتازىا‪ ،‬غَت أنو أثناء دراسة مشروع قانون اظتالية لسنة ‪ 0223‬مت‬
‫تعديل ىذه التدابَت اظتقًتحة على مستوى اجمللس الشعيب الوطٍت‪ ،‬حيث أُلغيت السيما طريقة التنازل‬
‫اظتباشر‪ ،‬ومت االحتفاظ بطريقة االمتياز القابل حتويلو إذل تنازل‪ ،‬مع إبقاء نفس االمتيازات السالفة‬
‫الذكر‪.‬‬
‫ويف الواقع تبُت أن ىذا يشكل عائقاً لبعض مشاريع االستثمار اظتدغتة اظتصختلفة‪ ،‬اليت تتضمن‬
‫جزئيا إؾتاز عمليات ترقية عقارية لفنادق غتمع حبري‪ ،‬مركز جتاري‪ ،‬شقق‪ ،‬نزل‪...‬إخل‪ ،‬وال يستطيع‬
‫اظتستفيدون من منح االمتياز على األراضي التابعة للدولة‪ ،‬وعتذا النوع من اظتشاريع اظتدغتة أو اظتصختلطة‬
‫من بيع على أساس التصاميم‪ ،‬مادام أن اظترسوم التشريعي رقم ‪ 20-60‬اظتؤرخ يف ‪ 21‬مارس‬
‫‪ 1660‬اظتتعلق بالنشاط العقاري‪ ،‬سيما اظتادة ‪ 10‬منو اليت تشًتط صفة اظتالك لكل من البنايات‬
‫)‬
‫واألرضية لتتمكن من البيع على أساس التصاميم‪10(.‬‬
‫و لتجاوز مثل ىذه اضتاالت مع تكريس يف نفس الوقت طريقة منح االمتياز عامةً‪ ،‬من‬
‫الضروري إعادة النظر يف اصتهاز القانوين اطتاص بشروط وكيفيات تسيَت األراضي التابعة للدولة‬
‫واظتوجهة لالستثمار‪ ،‬مع الًتخيص فيما خيص اظتشاريع اظتدغتة بالتنازل اظتباشر‪ ،‬وذلك من خالل‬
‫أحكام األمر ‪ 11-23‬احملدد لشروط وكيفيات منح االمتياز والتنازل عن األراضي التابعة لألمالك‬
‫اطتاصة للدولة واظتوجهة إلؾتاز مشاريع استثمارية(‪ ،)11‬وحدد اظترسوم التنفيذي ‪ 101-24‬اظتذكور‬
‫سابقا كيفية تطبيق ىذا األمر‪ ،‬كما حدد اظتلحق الثالث عتذا اظترسوم منوذج دفًت الشروط الذي حيدد‬
‫البنود والشروط اظتطبقة على التنازل بالًتاضي عن األراضي التابعة لألمالك اطتاصة للدولة‪ ،‬واظتوجهة‬
‫إلؾتاز مشروع ترقية عقارية الذي يشكل جزءاً من مشروع مندمج‪.‬‬

‫وقد عرفت اظتادة ‪ 23‬فقرة ‪ 20‬من اظترسوم ‪ 101/24‬اظتشروع اظتندمج بنصها‪ " :‬يقصد‬
‫باظتشروع اظتندمج يف مفهوم أحكام اظتادة ‪ 1‬الفقرة ‪ 0‬من األمر ‪ ...11-23‬كل مشروع ذي طابع‬
‫سياحي أو فندقي أو خدمايت يبادر بو نفس اظتستثمر‪ ،‬واظتتضمن بالتبعية عمليات الًتقية العقارية‬
‫اظتزمع إؾتازىا على ‪ %02‬كحد أقصى من اظتساحة اإلرتالية للقطعة األرضية"‪.‬‬
‫جتدر اإلشارة إذل أنو من بُت شروط ىذا التنازل إضافة إذل كون األرض موضوع التنازل ىي‬
‫تلك األرض اظتوجهة الستقبال مشروع ترقية عقارية‪ ،‬واليت تشكل جزء من مشروع مندمج‪ ،‬يشًتط‬
‫أن يقدم اظتستفيد من التنازل ؼتطط دتويل يوضح التكلفة اظتالية التقديرية للمشروع اظتزمع إؾتازه‪ ،‬ومبلغ‬
‫القسط الشصخصي (رؤوس األموال اطتاصة باظتستفيد من التنازل)‪ ،‬ومبلغ االعتمادات اظتالية اليت ديكن‬
‫للمستفيد اضتصول عليها أو اليت يستطيع التصرف فيها حسب اظتادة ‪ 10‬من اظتلحق الثالث منوذج‬
‫دفًت الشروط الذي حيدد البنود والشروط اظتطبقة على التنازل بالًتاضي عن األراضي التابعة لألمالك‬
‫اطتاصة للدولة واظتوجهة إلؾتاز مشروع ترقية عقارية الذي يشكل جزءاً من مشروع مندمج‪.‬‬
‫ويتحمل اظتستفيد من التنازل زيادة على مبلغ القيمة التجارية للقطعة األرضية اظتتنازل عنها‬
‫أجر مصلحة األمالك الوطنية وحقوق التسجيل ورسم الشهر العقاري لعقد التنازل وكذا اضتقوق‬
‫األخرى‪ ،‬والرسوم اظتعمول هبا عند تاريخ إعداد عقد التنازل‪ ،‬واستناداً إذل اظتادة ‪ 22‬من األمر ‪-23‬‬
‫‪ 11‬يتم الًتخيص بالتنازل مبوجب‪:‬‬
‫‪ -‬قرار من الوارل بناء على اقًتاح من صتنة حيدد تنظيمها وتشكيلتها عن طريق التنظيم‪.‬‬

‫‪ -‬الئحة من اجمللس الوطٍت لالستثمار بالنسبة ظتشاريع االستثمار اليت تستفيد من نظام االتفاقية وفقا‬
‫ألحكام األمر ‪ 04/02‬اظتعدل واظتتمم‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬االمتيازات بالنسبة للعقار الصناعي‪.‬‬

‫لقد تزايد االىتمام بشكل مضطر مبوضوع استغالل العقار الصناعي‪ ،‬حىت وضعت بشأن ذلك‬
‫قواعد قانونية متعاقبة متعلقة بطريقة وشروط استغاللو‪ ،‬حىت اىتدت الدولة إذل نوع وآلية جديدة‬
‫الستغالل العقار الصناعي بعد أن أصبح عقد التنازل وسيلة تربر هبا إذل الوصول واضتصول على‬
‫القطعة األرضية اظتزمع إؾتاز عليها اظتشروع االستثماري والذي قد يؤدي من خاللو يف النهاية إذل‬
‫ضياع ؽتتلكات الدولة العقارية باإلضافة إذل إضعاف اقتصادىا‪ ،‬ؽتا قلل من حجم التنافس يف غتال‬
‫االستثمار الصناعي‪ ،‬حيث بقيت ضعيفة ال تقوى على أن تتعدى حدود وطنها‪.‬‬
‫من أجل ذلك‪ ،‬وحفاظاً على األمالك اطتاصة التابعة للدولة يف أن توجو توجيهاً سليماً وتستغل‬
‫استغالالً أمثل‪ ،‬وأن يتم حتقيق مبدأ الكفاءة واالقتصاد والفعالية واضتصول على أكرب عائد بأقل كلفة‪،‬‬
‫فقد كان البد من أن يتم اختاذ القرار السياسي باظتباشرة يف االعتماد على أحسن العقود وأنفعها ويتبع‬
‫ما سبق من إعداد‪ ،‬اختاذ كافة اإلجراءات العملية إلدتام التعاقد مع اصتهة اليت تتوفر لديها الكفاءة‬
‫الكاملة يف إؾتاز اظتشروع‪ ،‬على أن إؾتاز اظتشروع يتطلب أن يكون وفق شروط ومواصفات ػتددة‬
‫بالعقد على وجو الدقة‪ ،‬وأن ينجز العمل كامالً مبدة زمنية ػتددة باالعتماد على آلية جديدة‬
‫الستغالل العقار الصناعي وىو عقد االمتياز غَت القابل للتنازل‪.‬‬
‫وإن أول ظهور لالمتياز كان يف إطار تطبيق أحكام القانون رقم ‪ 10/60‬اظتتعلقة بًتقية‬
‫االستثمار‪ ،‬ولقد حدد اظترسومُت الصادرين حتت رقم ‪ 000/61‬بتاريخ ‪ 14‬أكتوبر ‪ 1661‬تطبيقاً‬
‫لقانون ترقية االستثمار شروط منح االمتياز يف اظتناطق اطتاصة اليت يندرج فيها‪ ،‬أما عن باقي تطبيقات‬
‫االمتياز يف إطار االستثمار يف اجملال الصناعي فسيتم التطرق إليو عرب التسلسل اآليت‪ :‬االمتياز يف‬
‫إطار األمر ‪،20-21‬االمتياز يف إطار األمر ‪ ،11/23‬االمتياز يف إطار اظترسوم رقم ‪،100/24‬‬
‫االمتياز يف إطار األمر ‪.21/25‬‬
‫المطلب األول‪ :‬اإلجراءات التحضيرية قبل إجراء عملية االمتياز‪.‬‬
‫بعد التأكد من إلغاء التصخصيص للعقار اظتراد استثماره‪ ،‬أو حىت عدم ختصيصو أصالً إلحدى‬
‫اعتيئات واظتصاحل العمومية من طرف مديرية أمالك الدولة‪ ،‬تقوم ىذه األخَتة جبملة من اإلجراءات أو‬
‫األعمال اليت يبتغى من خالعتا التحضَت اصتيد لعملية االمتياز عن العقار الصناعي وىي كاآليت‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تحديد الطبيعة القانونية للعقار‪.‬‬

‫أول إجراء يتم القيام بو ىو حتديد الطبيعة القانونية وأصل اظتلكية للعقار الصناعي اظتراد استثماره‬
‫بصيغة االمتياز وذلك من خالل إجراء حتقيق ميداين والبحث والتحري يف أرشيف إدارة أمالك الدولة‬
‫واحملافظة العقارية اظتصختصة‪ ،‬وإذا تبُت أنو تابع لألمالك الوطنية اطتاصة للدولة يأيت بعدىا ثاين إجراء‬
‫)‬
‫وىو تقييم العقار‪12(.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬تقييم العقار‪.‬‬
‫ثاين إجراء بعد حتديد الطبيعة القانونية وأصل اظتلكية للعقار الصناعي ىو تقييم ىذا العقار‬
‫وذلك كما يلي‪:‬‬
‫يبدأ عمل مديرية أمالك الدولة بالزيارة اظتيدانية للعقار واليت تعترب من أىم مراحل الدراسة‬
‫التقييمية‪ ،‬حبيث جيب على اظتقيم العقاري أن يسجل كل معلومة أو مالحظة وأخذ رتيع اظتواصفات‬
‫واطتصائص اليت يتميز هبا العقار وحيدد الصنف والنوع الذي ينتمي إليو العقار‪.‬‬
‫وبعد حصر رتيع اظتواصفات اظتذكورة وحتديد الوضعية القانونية للعقار‪ ،‬يشرع اظتقيم العقاري يف‬
‫تنفيذ أشغال التقييم معتمداً على الطرق والعوامل اصتاري هبا العمل‪.‬‬
‫وعند حتديد القيمة التجارية للعقار حسب السوق العقارية اضترة تقوم إدارة أمالك الدولة‬
‫بتحديد قيمة األتاوة اإلجيارية السنوية واليت دتثل (‪ )02/1‬من قيمة العقار ػتل منح االمتياز‪ ،‬ويتم‬
‫حتيُت ىذه األتاوة بعد انقضاء كل فًتة إحدى عشر سنة‪.‬‬
‫وختضع األتاوة اإلجيارية السنوية اليت حتددىا مصاحل أمالك الدولة للتصخفيض وذلك لتشجيع‬
‫االستثمار ويطبق كما يلي‪:‬‬
‫‪ %62 -‬خالل فًتة االستغالل اليت ديكن أن دتتد كذلك من سنة (‪ )21‬واحدة إذل ثالث‬
‫(‪ )20‬سنوات‪.‬‬
‫‪ %22 -‬خالل فًتة االستغالل اليت ديكن أن دتتد كذلك من سنة (‪ )21‬واحدة إذل ثالث‬
‫(‪ )20‬سنوات‪.‬‬
‫الدينار الرمزي للمًت اظتربع (م‪ )0‬خالل فًتة (‪ )12‬سنوات وترتفع بعد ىذه اظتدة إذل ‪%22‬‬ ‫‪-‬‬
‫من مبلغ أتاوى أمالك الدولة بالنسبة للمشاريع االستثمارية اظتقامة يف الواليات اليت استعملت لتنفيذ‬
‫برنامج اصتنوب واعتضاب العليا‪.‬‬
‫‪ -‬الدينار الرمزي للمًت اظتربع (م‪ )0‬خالل فًتة ستس عشر (‪ )12‬سنة وترتفع ىذه اظتدة إذل‬
‫‪ %22‬من مبلغ إتاوة أمالك الدولة بالنسبة للمشاريع اظتقامة يف واليات اصتنوب الكبَت‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬االمتياز في إطار القانون ‪ 60/61‬في إطار األمر ‪.11/60‬‬

‫سنتطرق من خالل ىذا اظتطلب الستغالل العقار الصناعي بصيغة االمتياز وفق القانون‬
‫‪ 20/21‬اظتتعلق بتطوير االستثمار‪ ،‬ويف إطار األمر ‪.11/23‬‬

‫الفرع األول‪ :‬االمتياز في إطار القانون ‪.60/61‬‬

‫إن األمر ‪ 21/20‬اظتؤرخ يف ‪ 02‬أوت ‪ 0221‬اظتتضمن تطوير االستثمار(‪ ،)13‬قد جاء‬
‫بنوع جديد من اظتناطق اليت يتطلب هتيئتها مسامهة خاصة من الدولة‪ ،‬أما فيما خيص التصرفات اليت‬
‫ديكن إبرامها على ىذه اظتناطق فإنو ديكن التمييز بُت نوعُت منها‪.‬‬
‫وذلك من خالل اظتادة األوذل منو اليت تنص على أنو‪ ":‬حيدد ىذا األمر الذي يطبق على‬
‫االستثمارات الوطنية واألجنبية اظتنجزة يف النشاطات االقتصادية اظتنتجة للسلع واطتدمات وكذا‬
‫االستثمارات اليت تنجز يف إطار منح االمتياز و‪/‬أو الرخصة"‪.‬‬
‫يف حُت أن الفقرة الثانية من اظتادة ‪ 10‬من نفس األمر اليت تشَت إذل نفس اظتضمون نصت‬
‫على‪... ":‬يتم االتفاق على بنود ىذه االتفاقية والسيما عند منح حق االمتياز و‪/‬أو رخصة قد‬
‫تتجسد يف استثمار لنيل ىذه اظتزايا"‪ ،‬فقد مت حذف ىذه الفقرة بعد تعديل وتتميم ىذه اظتادة مبوجب‬
‫األمر رقم ‪ 23/25‬اظتؤرخ يف ‪ ،0223-23-12‬الذي يعدل ويتمم األمر ‪ 21/20‬اظتتعلق بتطوير‬
‫االستثمار‪.‬‬
‫وعليو يفهم أنو ديكن إبرام نوعُت من التصرفات القانونية يف إطار قانون تطوير االستثمار‬
‫على شكل امتياز ومها‪:‬‬
‫‪ -1‬عقد منح حق االمتياز‪ :‬الذي يتم إبرامو عن طريق عقد إداري بكل الشروط اظتستمدة‬
‫من العقود اظتدنية كالشهر‪.‬‬
‫‪ -0‬الرخصة‪ :‬وتتم عن طريق قرار إداري‪.‬‬
‫وحسب أحكام ىذا األمر فإن ىاذين التصرفُت ديكنهما أن يتحوال إذل تنازل‪ ،‬فإذا تعلق األمر‬
‫باألمالك الوطنية اطتاصة‪ ،‬يربم بشأهنا عقد اظتنح باالمتياز‪ ،‬الذي يعترب من حيث الطبيعة القانونية‬
‫عقد إجيار من نوع خاص‪ ،‬كما ىو اضتال بالنسبة للمناطق اطتاصة‪ ،‬أما إذا تعلق األمر باألمالك‬
‫الوطنية العامة فتربم اإلدارة ترخيص باستغالل واستعمال لتشغل األمكنة إذ يتم االستغالل فيها عن‬
‫طريق الرخصة أو عقد شغل مؤقت عتذه العقارات‪ ،‬باعتبار أن ىذه األمالك حبكم طبيعتها القانونية‬
‫ال ديكن اكتساهبا بالتقادم أو التنازل‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬االمتياز في إطار األمر ‪.11/60‬‬
‫لقد صدر األمر رقم ‪ 11/23‬بتاريخ ‪02‬أوت ‪ ،0223‬ليحدد شروط وكيفيات منح االمتياز‬
‫والتنازل عن األراضي التابعة لألمالك اطتاصة للدولة واظتوجهة إلؾتاز مشاريع استثمارية‪ ،‬الذي بدوره‬
‫أكد إمكانية حتويل االمتياز قانوناً إذل تنازل وذلك بطلب صاحب االمتياز بشرط اإلؾتاز الفعلي‬
‫ظتشروع االستثمار ووضعو يف اطتدمة وفقاً لبنود وشروط دفًت األعباء احملدد عن طريق التنظيم وبعد أن‬
‫تتأكد من ذلك قانوناً اإلدارات واعتيئات اظتؤىلة‪.‬‬
‫وتطبيقاً ألحكام األمر رقم ‪ ،11/23‬صدر اظترسوم التنفيذي رقم ‪ 101/24‬اظتؤرخ يف ‪00‬‬
‫أفريل ‪ 0224‬يتضمن تطبيق أحكام األمر رقم ‪ 11/23‬اظتؤرخ يف ‪ 02‬أوت ‪ 0223‬الذي حيدد‬
‫شروط وكيفيات منح االمتياز والتنازل عن األراضي التابعة لألمالك اطتاصة للدولة واظتوجهة إلؾتاز‬
‫مشاريع استثمارية‪ ،‬والذي أوجب أن تكون األوعية العقارية اليت ديكن أن تكون ػتل حق امتياز أو‬
‫تنازل يف إطار ىذا اظترسوم‪ :‬تابعة لألمالك اطتاصة للدولة‪ ،‬غَت ؼتصصة وليست يف طور التصخصيص‬
‫لفائدة مصاحل عمومية تابعة للدولة لتلبية حاجياهتا‪ ،‬واقعة يف قطاعات معمرة أو قابلة للتعمَت‪ ،‬كما‬
‫ىو ػتدد يف أدوات التهيئة والتعمَت‪.‬‬
‫أما فيما خيص منح االمتياز لألراضي التابعة ألمالك الدولة اظتوجهة إلؾتاز مشاريع استثمار‬
‫ذات طابع صناعي أو سياحي أو جتاري أو خدمايت فيتم كما يلي‪:‬‬
‫الصيغة األولى‪ :‬عن طريق اظتزاد العلٍت اظتفتوح أو بالتعهدات اظتصختومة عندما تكون واقعة على‬
‫مستوى‪:‬‬
‫‪ -‬بلديات واليات اصتزائر وعنابة وقسنطينة ووىران‪.‬‬
‫‪ -‬بلديات مقر الوالية ومقر الدائرة يف الواليات األخرى لشمال البالد‪.‬‬
‫‪ -‬بلديات مقر الوالية يف اعتضاب العليا‪.‬‬
‫ويف ىذه اضتالة أي عندما دينح االمتياز عن طريق اظتزاد العلٍت فإن مبلغ اإلتاوة السنوية ديثل ناتج‬
‫عملية اظتزايدة‪.‬‬
‫الصيغة الثانية‪ :‬عن طريق الًتاضي‪ ،‬وعلى أساس إتاوة إجيارية سنوية حتددىا إدارة أمالك الدولة عندما‬
‫تكون واقعة خارج البلديات اظتبينة سابقاً‪ ،‬ويف بلديات جنوب البالد‪.‬‬
‫إذ ديكن للمجلس الوطٍت لالستثمار منح االمتياز بالًتاضي لألراضي التابعة ألمالك الدولة‬
‫مهما كان موقعها واظتوجهة ظتشاريع االستثمار مستفيدة من نظام االتفاقية وفقاً ألحكام األمر رقم‬
‫‪ 20/21‬وطبقاً للمادة ‪ 11‬من األمر رقم ‪.11/23‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬االمتياز في إطار المرسوم ‪ 111/60‬وفي إطار األمر ‪.60/60‬‬

‫سنتطرق من خالل ىذا اظتطلب الستغالل العقار الصناعي بصيغة االمتياز وفق اظترسوم رقم‬
‫‪ ،100/24‬ويف إطار األمر ‪.21/25‬‬

‫الفرع األول‪ :‬االمتياز في إطار المرسوم ‪.111/60‬‬

‫يتم التنازل أو منح حق االمتياز بالًتاضي أو عن طريق اظتزاد العلٍت اظتفتوح‪ ،‬أو بالتعهدات‬
‫اظتصختومة‪ ،‬عن األصول اظتتبقية التابعة للمؤسسات اظتستقلة وغَت اظتستقلة احمللة واألصول الفائضة‪،‬‬
‫التابعة للمؤسسات العمومية االقتصادية‪ ،‬واألصول اظتتوفرة على مستوى اظتناطق الصناعية اظتوجهة‬
‫لالستثمار‪ ،‬بناء على اقًتاح الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري‪ ،‬عن طريق صتنة تسند أمانتها‬
‫إذل مصاحل الوالية‪.‬‬

‫تكرس آراء اللجنة باظتوافقة يف قرارات يتصخذىا الوارل حسب اظتادة ‪ 00‬من اظترسوم‬
‫‪ )14(100/24‬ويتم منح حق االمتياز عن األصول العقارية اظتوجهة إلؾتاز مشاريع استثمار حسب‬
‫طبيعتها‪ ،‬مبنية أو غَت مبنية‪ ،‬عن طريق اظتزاد العلٍت اظتفتوح أو بالتعهدات اظتصختومة إذا كانت موجودة‬
‫على مستوى‪:‬‬
‫‪ -‬بلديات واليات اصتزائر‪ ،‬قسنطينة ووىران‪.‬‬
‫‪ -‬بلديات مقر الوالية ومقر الدائرة للواليات األخرى يف مشال البالد‪.‬‬
‫‪ -‬بلديات مقر الوالية لواليات اعتضاب العليا حسب اظتادة ‪ 00‬من اظترسوم ‪.100/24‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬االمتياز في إطار األمر رقم ‪.60/60‬‬
‫لقد حدد األمر الرئاسي ‪ 21/25‬شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك‬
‫اطتاصة للدولة واظتوجهة إلؾتاز مشاريع استثمارية‪ ،‬وجتدر اإلشارة إذل أنو ال يوجد اختالف كبَت بُت‬
‫أحكام ىذا األمر واألمر السابق ‪ 11-23‬الذي حيدد شروط وكيفيات منح االمتياز والتنازل عن‬
‫األراضي التابعة لألمالك اطتاصة للدولة واظتوجهة إلؾتاز مشاريع استثمارية باستثناء ختليو عن التنازل‬
‫واإلبقاء على االمتياز فقط مع تعديل جزئي ألحكامو كاظتدة مثالً‪.‬‬
‫وىذا ما سوف نتناولو من خالل ىذا العنصر‪ ،‬ػتاولُت إجراء اظتقارنة بُت أحكام األمرين‪،‬‬
‫ومتجاىلُت األحكام اظتتشاهبة بينهما جتنباً للتكرار‪ ،‬ولقد حددت اظتادة ‪ 3‬من اظترسوم التنفيذي‬
‫اظتتضمن تطبيق أحكام األمر ‪ 21-25‬شروط األوعية العقارية اليت ديكن أن تكون ػتل حق االمتياز‬
‫وىي‪:‬‬
‫‪ -‬تابعة لألمالك اطتاصة للدولة‪.‬‬
‫‪ -‬غَت ؼتصصة وليست يف طور التصخصيص لفائدة مصاحل عمومية لتلبية حاجياهتا‪.‬‬
‫‪ -‬واقعة يف قطاعات معمرة أو قابلة للتعمَت كما ىو ػتدد يف أدوات التهيئة والتعمَت‪ ،‬وباستثناء‬
‫اظتشاريع االستثمارية اليت يستلم دتركزىا خارج ىذه القطاعات‪ ،‬بسبب طبيعتها‪.‬‬
‫‪ -‬ومن خالل اظتقارنة بُت األمر ‪ 11-23‬واألمر ‪ 21-25‬نالحظ أن األمر ‪ 21-25‬دل‬
‫يستثن القطع األرضية اظتتواجدة داخل مساحات مناطق التوسع واظتواقع السياحية‪ ،‬إذ تطبق‬
‫أحكام األمر ‪ 21-25‬على ىذا النوع من األراضي‪ ،‬باظتقابل قد استثٌت األمر ‪ 21-25‬القطع‬
‫األرضية اظتتواجدة داخل مساحات اظتواقع األثرية والثقافية‪.‬‬
‫ومن أجل دعم السياسة اظتنتهجة من طرف السلطات العمومية يف غتال التعمَت وعلى‬
‫وجو اطتصوص الربنامج اعتام اظتتضمن إؾتاز مليون سكن‪ ،‬بدا من اضتكمة – يف نظر واضعي‬
‫األمر ‪ – 21-25‬حذف من ىذا األمر عمليات الًتقية العقارية اظتستفيدة من إعانة الدولة‪،‬‬
‫واليت تبقى حتكمها النصوص اظتعمول هبا يف ىذا اجملال (البيع باإلجيار‪ ،‬السكن االجتماعي‪،‬‬
‫السكن الريفي)‪ ،‬إذ أن ىذا النوع مت النص عليو يف أحكام األمر ‪.11-23‬‬
‫وهبدف إرساء انسجام طرق تسيَت ؽتتلكات الدولة‪ ،‬بدا من الضروري إخضاع األصول‬
‫العقارية اظتتبقية‪ ،‬التابعة للمؤسسات العمومية احمللة‪ ،‬واألصول الفائضة التابعة للمؤسسات‬
‫العمومية االقتصادية لطريقة منح االمتياز غَت القابل للتحول إذل تنازل‪ ،‬وبالتارل إضافة حكم‬
‫خيص ىذا النوع من اظتمتلكات اليت تشكل مورداً عقارياً يعود للدولة‪ ،‬والذي يتوجب احملافظة‬
‫عليو أيضاً وطبقاً ألحكام األمر ‪ 21-25‬فإن الًتخيص باالمتياز خيتلف باختالف تبعية‬
‫القطعة األرضية إذل ىيئة ما إذا نصت اظتادة ‪ 2‬من ىذا األمر على أنو(‪" )15‬يرخص باالمتياز‬
‫عن طريق اظتزاد العلٍت‪.‬‬
‫من خالل اظتادة ‪ 22‬من القانون ‪ ،21-25‬نستنتج أن ىذا القانون يهدف إذل توسيع‬
‫السلطة اظترخصة ظتنح االمتياز عن طريق اظتزاد العلٍت إذل الوزراء اظتصختصُت قطاعياً‪ ،‬بالنظر إذل طبيعة‬
‫العقار اظتراد منح حق االمتياز بشأنو‪ ،‬ولقد جاءت أحكام اظترسوم التنفيذي لألمر ‪ 21-25‬أكثر‬
‫تفصيالً إذ خصصت لكل صنف من األراضي اظتذكورة سابقاً حيث فصلت اظتادة ‪ 25‬منو األحكام‬
‫اظتتعلقة بالقطعة األرضية اظتتواجدة داخل منطقة التوسع السياحي أما اظتادة ‪ 26‬منو فقد تناولت‬
‫القطع األرضية اليت تسَتىا الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري وجعلت قرار يف ذلك إذل الوزير‬
‫اظتكلف بالصناعة وترقية االستثمارات باعتبار وزارتو وصية على الوكالة الوطنية للوساطة والضبط‬
‫العقاري‪ ،‬أما اظتادة من نفس اظترسوم(‪)16‬‬
‫فقد منحت سلطة منح رخصة االمتياز إذل الوزير اظتكلف بتهيئة اإلقليم‪ ،‬باقًتاح من اعتيئة‬
‫اظتكلفة بتسيَت اظتدينة اصتديدة‪ ،‬عندما تكون القطعة األرضية اظتعنية موجهة الستقبال مشاريع‬
‫استثمارية تتماشى وطبيعة اظتدينة اصتديدة‪ ،‬وتتوافق وؼتططها التهييئي أما اظتادة ‪ 11‬وضحت أن منح‬
‫الرخصة يعود إذل الوارل‪.‬‬
‫وباقًتاح من صتنة حيدد تنظيمها وتشكيلتها وتسيَتىا عن طريق التنظيم‪ ،‬عندما تكون القطعة‬
‫األرضية التابعة للدولة متواجدة خارج ػتيطات مناطق التوسع السياحي واظتدن اصتديدة وغَت تابعة‬
‫للهيئات العمومية اظتكلفة بالعقار بالضبط والوساطة العقاري‪.‬‬
‫لقد نصت اظتادة ‪ 26‬من األمر ‪ 21-25‬على أن دينح االمتياز باظتزاد العلٍت‪ ،‬مقابل تسديد‬
‫اإلتاوة اإلجيارية السنوية الناجتة عن اظتزاد العلٍت أما يف حالة منح االمتياز بالًتاضي فإن حتديد اإلتاوة‬
‫اإلجيارية يتم من طرف مصاحل أمالك الدولة اظتصختصة إقليمياً‪ ،‬واليت دتثل ‪ 02/1‬من القيمة التجارية‬
‫للقطعة األرضية ػتل منح حق االمتياز (أي ‪ %2‬من القيمة اضتقيقية واليت دتثل السعر االفتتاحي‬
‫عندما دينح حق االمتياز عن طريق اظتزاد العلٍت) حسب اظتادة ‪ 10‬من مشروع اظترسوم التنفيذي‬
‫اظتتضمن تطبيق أحكام األمر ‪ ،21-25‬وجتدر اإلشارة إذل أنو مبوجب القانون ‪ 21-25‬مت تغيَت‬
‫أجل ضبط اإلتاوة اإلجيارية احملددة بـ ‪ 02‬سنة يف إطار األمر ‪ 11-23‬إذل ‪ 11‬سنة‪ ،‬وتعترب ىذه‬
‫األخَتة (اظتدة) من الناحية االقتصادية مؤمنة للمستثمر كون أن منح االمتياز قابل للتجديد‪ ،‬حيث‬
‫نصت اظتادة ‪ 26‬ويتم حتيُت اإلتاوة السنوية سواء يف حالة االمتياز باظتزاد العلٍت أو بالًتاضي بعد‬
‫انقضاء كل فًتة إحدى عشر سنة‪.‬‬

‫خاتم ـة‪:‬‬

‫من خالل دراستنا ظتوضوع اآلليات القانونية الستغالل العقار الصناعي وطرق تقييمو‪ ،‬ؾتد أن‬
‫اظتشرع تناول مسألة التقييم العقاري كعملية أولية قبل عملية االستغالل‪ ،‬وإن عملية التقييم ختتلف‬
‫باختالف نوع العقار والطريقة أو الصيغة اظتعتمدة يف استغاللو‪ ،‬فإذا كنا أمام صيغة االمتياز واليت‬
‫تعترب من أحسن صيغة الستغالل العقار الصناعي ىنا تقوم مديرية أمالك الدولة بتقييم العقار لتحديد‬
‫اإلتاوة اإلجيارية السنوية واليت دتثل ‪ 02/1‬من القيمة التجارية للعقار اظتراد استثماره أما يف حالة‬
‫استغالل العقار الصناعي عن طريق التنازل فإن مديرية أمالك الدولة حتدد قيمة العقار وفق السوق‬
‫العقارية اضترة‪.‬‬
‫وبناءاً على ما سبق ديكن أن نذكر اظتالحظات التالية حول اآلليات اظتتبعة من طرف اظتشرع‬
‫اصتزائري يف تقييم واستغالل العقار الصناعي‪:‬‬
‫‪ -‬يعترب أمرا اجيابيا اعتماد اظتشرع اصتزائري على صيغة االمتياز يف استغالل العقار الصناعي واستغنائو‬
‫عن صيغة التنازل حيث تسمح صيغة االمتياز حبماية الثروة العقارية الوطنية من اطتوصصة واظتضاربة‬
‫وتوجيهها توجيهاً سليماً واستغالالً أمثل‪.‬‬
‫‪ -‬فيما يتعلق بطرق التقييم اظتتبعة فهي ختتلف كما ذكرنا سابقاً حسب صيغ استغالل العقار‬
‫الصناعي اظتعتمدة‪ ،‬وىنا نالحظ أن إدارة أمالك الدولة ىي اليت تشرف على عملية التقييم‪ ،‬لذا ومن‬
‫أجل ضمان موضوعية التقييم وحفاظو على مصاحل الدولة واظتواطن على حد سواء من اظتستحسن أن‬
‫يقوم بو مقيم عقاري مستقل كما ىو معمول بو يف بلدان أخرى كفرنسا وكندا‪...‬اخل‪ ،‬وىذا األخَت‬
‫يقوم بتحديد قيمة العقار وفق السوق العقارية اضترة مستنداً على معايَت موحدة متفق عليها‪.‬‬

‫ويف األخَت ديكن القول إن اإلسًتاتيجية اظتكرسة حاليا الستغالل العقار الصناعي سواء من‬
‫حيث تسيَته أو منحو‪ ،‬تتسم بالوضوح والتفصيل الشيء الذي من شأنو إبعاد أي غموض‬
‫أو لبس‪ ،‬وأن ىذا العامل إضافة إذل اضتوافز واإلمكانيات اظتقررة للمستثمرين مبوجب قانون االستثمار‬
‫من شأنو حتقيق األىداف اظتتوخاة واظتتمثلة يف استقطاب أكرب نسبة من رؤوس األموال األجنبية‬
‫والوطنية مبا يدعم االقتصاد الوطٍت وحيسن الوضع االجتماعي ‪...‬إخل‪.‬‬

‫الهوامـش‪:‬‬
‫‪ -1‬المادة ‪ 10‬من قانون األمالك الوطنية ‪ 06/06‬المؤرخ في ‪ ،1006/11/61‬المتضمن قانون األمالك الوطنية‪،‬‬
‫المعدل والمتمم بالقانون ‪.60/60‬‬
‫‪ -1‬المادة ‪ 00‬من قانون األمالك الوطنية‪.‬‬
 ‫‪ -0‬المادة ‪ 16‬من األمر رقم ‪ 10/00‬المتضمن االحتياطات العقارية البلدية‪.‬‬
‫‪ -0‬المادة ‪ 11‬من األمر رقم ‪.10/00‬‬
‫‪ -5‬أ‪ .‬بن يوسف عمراوي‪ ،‬األسس التنظيرية لتقييم العقارات المعمارية‪ ،‬ص ‪.50‬‬
‫‪ -0‬أ‪ .‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيو العقاري‪ ،‬ص ‪.100‬‬
‫‪ -0‬المادة ‪ 01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،010/11‬المتضمن شروط وكيفيات إدارة وتسيير األمالك العمومية‬
‫والخاصة التابعة للدولة‪.‬‬
‫‪ -0‬المادة ‪ 1/0‬من المرسوم رقم ‪ 11/00‬المتعلق بإدارة المناطق الصناعية‪.‬‬
‫‪ -0‬المادة ‪ 10‬من القانون رقم ‪ 11/01‬المتعلق باالستثمار االقتصادي الوطني الخاص‪.‬‬
‫‪ -16‬المادة ‪ 151‬من قانون المالية لسنة ‪.1005‬‬
‫‪ -11‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 65/00‬المؤرخ في ‪ 1000/61/10‬الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن األراضي‬
‫المتوفرة غير المخصصة وغير المبنية التابعة ألمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -11‬المادة ‪ 51‬من قانون المالية لسنة ‪.1660‬‬
‫‪ -10‬المادة ‪ 11‬من المرسوم التشريعي رقم ‪ ،60-00‬المتعلق بالنشاط العقاري‪.‬‬
‫‪-10‬األمر ‪ 11/60‬المتعلق بتحديد شروط وكيفيات منح االمتياز والتنازل على األراضي التابعة لألمالك الخاصة‬
‫للدولة والموجهة إنجاز مشاريع استثمارية‪.‬‬
‫‪ -15‬التعليمة رقم المؤرخة في الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪.‬‬
‫‪-10‬األمر ‪ 60/61‬المؤرخ في ‪ 16‬أوت ‪ ،1660‬المتضمن تطوير االستثمار‪.‬‬
‫‪ -10‬المادة ‪ 11‬من المرسوم رقم ‪.111/60‬‬
‫‪ -10‬المادة ‪ 65‬من األمر رقم ‪ 60/60‬المتعلق بتحديد شروط وكيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك‬
‫الخاصة للدولة والموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية‪.‬‬
‫‪ -10‬المادة ‪ 16‬من األمر رقم ‪.60/60‬‬