Prowadzenie I Wypełnianie Książki Obiektu Budowlanego

Michał Substyk
PROWADZENIE I WYPEŁNIANIE KSIĄŻKI OBIEKTU BUDOWLANEGO

Prowadzenie i wypełnianie
Książki Obiektu
Budowlanego
praktyczne wskazówki
ISBN 978-83-269-5559-4
UOY 02
Cena brutto 79,00 zł
UOY 02 książka obiektu bud v2.indd 1 30.09.2016 12:00:16

Prowadzenie
i wypełnianie
książki obiektu
budowlanego
UOY02-Srodki.indd 1 08.02.2017 16:06:33

Redakcja: Katarzyna Brzozowska
Wydawca: Katarzyna Bednarska
Korekta: Zespół
Koordynator produkcji: Mariusz Jezierski
Skład i łamanie: Studio IGAWA Ireneusz Gawliński

Druk: Drukarnia Mdruk
ISBN 978-83-269-5559-4
© Copyright by Wiedza i Praktyka sp. z o.o.

Warszawa 2016
Wiedza i Praktyka sp. z o.o.

03-918 Warszawa, ul. Łotewska 9a
tel. 22 518 29 29, faks 22 617 60 10,
NIP: 526-19-92-256
Numer KRS: 0000098264 – Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Sąd Gospodarczy
XIII Wydział Gospodarczy Rejestrowy
Wysokość kapitału zakładowego: 200.000 zł
Publikacja „Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego” jest chroniona pra-

wem autorskim. Przedruk materiałów w niej opublikowanych – bez zgody wydawcy – jest
zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na źródło. Publika-
cja „Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego”została przygotowana z za-
chowaniem najwyższej staranności i wykorzystaniem wysokich kwalifikacji, wiedzy oraz
doświadczenia jej twórców. Zaproponowane w niej wskazówki, porady i interpretacje do-
tyczą sytuacji typowych. Ich zastosowanie w konkretnym przypadku może wymagać do-
datkowych, pogłębionych konsultacji. Opublikowane rozwiązania nie mogą być traktowane
jako oficjalne stanowisko organów i urzędów państwowych. W związku z powyższym au-
torzy, konsultanci oraz redakcja nie mogą ponosić odpowiedzialności prawnej za zastoso-
wanie zawartych w publikacji „Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego”
wskazówek, przykładów, informacji itp. do konkretnych przypadków.
Biuro obsługi klienta:

tel.: 22 518 29 29
e-mail: cok@wip.pl
UOY02-Srodki.indd 2 08.02.2017 16:06:34

SPIS TREŚCI
Wstęp ........................................................................................................................................... 5
1. Obowiązki i odpowiedzialność właściciela i zarządcy nieruchomości
w świetle przepisów ustaw Prawo budowlane oraz Kodeks cywilny ................... 7
2. Podstawowe terminy i definicje zawarte w ustawie Prawo budowlane ............... 8
3. Dokumentacja obiektu budowlanego ........................................................................... 14
4. Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego w przepisach prawa ........... 16
5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku ................................... 26
5.1. Strona tytułowa ............................................................................................................. 26
5.2. Spis treści ....................................................................................................................... 27
5.3. Tablica 1 – Osoba upoważniona do dokonywania wpisu ..................................... 28
5.4. Tablica 2 – Dane identyfikacyjne obiektu ................................................................ 29
5.5. Tablica 3 – Spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu .............................. 32
5.6. Dane techniczne charakteryzujące obiekt ............................................................... 34
5.7. Plan sytuacyjny obiektu .............................................................................................. 36
5.8. Tablica 4 i 5 – Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu
technicznego obiektu ................................................................................................... 37
5.9. Tablica 6 – Wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu ...................... 53
5.10. Tablica 7 – Dane dotyczące opracowania technicznego ....................................... 54
5.11. Tablica 8 – Wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie........... 55
5.12. Tablica 9 – Dane dotyczące dokumentacji technicznej ......................................... 57
5.13. Proces wykonania remontu i dokonywania związanych z nim wpisów .......... 58
5.14. Tablica 10 – Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu .................................. 57
5.15. Tablica 11 – Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu ......... 62
6. Działania pokontrolne ...................................................................................................... 67
7. Kontrole i przeglądy nieprzewidziane do rejestracji w książce
obiektu budowlanego........................................................................................................ 70
8. Odpowiedzialność i sankcje – przepisy karne w ustawie Prawo budowlane ........ 74
Przepisy prawne ........................................................................................................................ 76
Literatura ..................................................................................................................................... 77
Strony internetowe .................................................................................................................... 78
Rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki
obiektu budowlanego (Dz.U. nr 120, poz. 1134) ................................................................ 79
UOY02-Srodki.indd 3 08.02.2017 16:06:34

UOY02-Srodki.indd 4 08.02.2017 16:06:34
WSTĘP
Każdy obiekt budowlany ulega permanentnemu zużyciu technicznemu

w wyniku oddziaływania na niego warunków atmosferycznych, czynników
związanych z eksploatacją obiektu, otoczenia obiektu oraz starzenia się i zu-
żywania materiałów, z których jest wykonany, a także urządzeń stanowią-
cych jego wyposażenie. Dlatego należy na bieżąco monitorować i kontrolować
stan techniczny każdego obiektu budowlanego w celu nieustannego utrzy-
mywania go w dobrym stanie technicznym, funkcjonalnym i estetycznym,
tak aby mógł właścicielowi służyć zgodnie ze swoim przeznaczeniem, a prze-
de wszystkim, aby zapewnił bezpieczeństwo osobom z niego korzystającym.
Przepisy Prawa budowlanego zawierają ścisłe wytyczne, w jaki sposób

i jak często należy prowadzić ocenę stanu technicznego nieruchomości, tak
aby adekwatnie do tego stanu zaplanować prace remontowe pozwalające na
utrzymanie nieruchomości w niepogorszonym stanie technicznym. Książka
obiektu budowlanego jest formularzem służącym do rejestrowania historii
zdarzeń technicznych związanych z obiektem budowlanym. Zawiera ona
podstawowe informacje o właścicielu, zarządcy, obiekcie budowlanym, jego
dokumentacji oraz o wykonanych kontrolach i ocenach stanu technicznego,
wykonanych opracowaniach technicznych, ekspertyzach oraz o przeprowa-
dzonych w obiekcie robotach budowlanych. Książka obiektu budowlanego,
będąca de facto rejestrem zdarzeń technicznych dla obiektu budowlanego,
jeśli jest właściwie prowadzona, stanowi praktyczną pomoc dla właściciela
i zarządcy, ułatwiając im odszukanie w historii tych najistotniejszych zda-
rzeń, mających znaczenie przy planowaniu i przygotowywaniu dalszych
prac remontowych i budowlanych.
Celem prowadzenia książki obiektu budowlanego jest systematyczne do-

kumentowanie wszystkich decyzji i czynności istotnych do utrzymania na-
leżytego stanu technicznego obiektu budowlanego.
UOY02-Srodki.indd 5 08.02.2017 16:06:34

Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego
Książka obiektu budowlanego przeznaczona jest do dokumentowania:

przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego,
prac budowlanych, remontów i przebudów.
Do książki obiektu budowlanego należy dołączyć, to znaczy zewiden-

cjonować w niej:
protokoły kontroli,
oceny i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego,
dokumentację obiektu budowlanego, przeprowadzonych w nim re-
montów i przebudów oraz inne dokumenty i decyzje związane z obiektem,
opracowania projektowe i techniczne,
protokoły dotyczące awarii i katastrof obiektu,
decyzje dotyczące zmiany sposobu użytkowania.
Książka obiektu budowlanego nie wymaga rejestracji w organach admini-

stracji architektoniczno-budowlanej ani w organach nadzoru budowlanego.
W oddawanej do Państwa rąk publikacji skoncentrowaliśmy się na prak-

tycznych aspektach obowiązków nałożonych na właściciela i zarządcę,
wynikających z przepisów Prawa budowlanego, w tym na omówieniu obo-
wiązkowych kontroli (które często w żargonie nazywane są „przeglądami”),
oraz podaniu praktycznych wskazówek prowadzenia książki obiektu bu-
dowlanego.
Prowadzenie książki obiektu budowlanego może sprawiać trudności,

gdyż nie jest łatwo przygotować wzór formularza i wytycznych do jego pro-
wadzenia, który ujmowałby wszystkie możliwe sytuacje, z jakimi możemy
spotykać się w życiu, dlatego staraliśmy się przedstawić Państwu pragma-
tyczne podejście do prowadzenia książki obiektu budowlanego.
Niniejsza publikacja zawiera wybrane przepisy prawa oraz ich skróty

i kompilacje wraz z ich omówieniem, przy uwzględnieniu własnego do-
świadczenia autora, przytoczonej literatury oraz komentarzy dostępnych
na stronach internetowych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i Mi-
nisterstwa Infrastruktury i Budownictwa według stanu prawnego na ko-
niec lipca 2016 roku.
UOY02-Srodki.indd 6 08.02.2017 16:06:34

1. Obowiązki i odpowiedzialność właściciela i zarządcy nieruchomości w świetle...
1. Obowiązki i odpowiedzialność właściciela

i zarządcy nieruchomości w świetle prze pisów
ustawy Prawo budowlane oraz Kodeks cywilny
Ustawa Prawo budowlane w przepisach dotyczących utrzymania obiek-
tów budowlanych posługuje się alternatywą: właściciel lub zarządca. Po
deregulacji zawodów podstawowym podmiotem odpowiedzialnym za nie-
ruchomość jest jej właściciel lub podmiot mający nieruchomość w zarzą-
dzie trwałym1). Właściciel lub podmiot mający nieruchomość w zarządzie
trwałym jest odpowiedzialny za wypełnianie stosownych przepisów prawa
dotyczących utrzymania i eksploatacji nieruchomości. Zarządca nierucho-
mości zatrudniony na podstawie umowy cywilnoprawnej do zarządzania
nieruchomością odpowiada za utrzymanie obiektu budowlanego w za-
kresie, w jakim to reguluje umowa. Na właścicielu nieruchomości ciąży
obowiązek i odpowiedzialność dotycząca właściwej selekcji i doboru osób
zarządzających w jego imieniu nieruchomością oraz zakresie przygotowa-
nia umowy o zarządzanie, zabezpieczającej jego interes faktyczny i praw-
ny. Zatrudniony przez właściciela nieruchomości zarządca nieruchomości
odpowiada za szkody spowodowane swoimi działaniami zarówno w sto-
sunku do właściciela nieruchomości, z którym zawarł umowę o zarządza-
nie jego nieruchomością, jak i w stosunku do wszystkich użytkowników tej
nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami obligują
zarządców nieruchomości do posiadania ubezpieczenia od odpowiedzial-
ności cywilnej do minimalnej sumy gwarancyjnej wynoszącej równowar-
tość 50.000 euro.
Jeżeli właściciel nieruchomości nie zawarł umowy o zarządzanie, od-

powiada on w stosunku do najemców i użytkowników swojej nierucho-
mości za wyrządzone im szkody w związku z zarządzaniem przez siebie
nieruchomością. W tym przypadku przepisy prawa nie nakładają na właś-
cicieli nieruchomości obowiązku ubezpieczenia się od odpowiedzialności
cywilnej.
1)
Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez państwową lub samorządową
jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej – ustawa o gospodarce nieruchomościami,
rozdział 5, art. 43–50.
UOY02-Srodki.indd 7 08.02.2017 16:06:34

2. Podstawowe terminy i definicje zawarte

w ustawie Prawo budowlane
Do zrozumienia omawianych w niniejszej publikacji przepisów pra-

wa ważne jest zdefiniowanie stosowanych pojęć oraz terminów. Zwykle
na początku regulującego daną dziedzinę aktu prawnego prezentowane
są podstawowe nazwy i pojęcia dotyczące tej dziedziny i terminologia
przyjęte w przepisach z tego zakresu. Tę regułę zastosowano też w ni-
niejszej publikacji, dlatego poniżej zostaną omówione wybrane termi-
ny zawarte w ustawie Prawo budowlane. Skoncentrowaliśmy się przede
wszystkim na tych, które będą niezbędne do zrozumienia zasad prowa-
dzenia książki obiektu budowlanego. Ponadto warto pamiętać, że zde-
finiowaną w przepisach prawa terminologią będziemy się posługiwać
w kontaktach urzędowych oraz zawodowych. W szczególności należy
wymagać od kontrahentów stosowania terminologii zgodnej z przepisa-
mi prawa, w generowanych przez nich dokumentach, np. w protokołach
z kontroli obiektów budowlanych, które powszechnie są wadliwie opi-
sywane jako „protokoły z przeglądów”.
Podstawowym terminem, omawianym w niniejszej publikacji, jest obiekt

budowlany. To dla obiektu budowlanego będziemy zakładać i prowadzić
książkę obiektu budowlanego. Ustawa Prawo budowlane w art. 3 pkt 1 de-
finiuje obiekt budowlany jako:
budynek,
budowlę,
obiekt małej architektury,
wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgod-
nie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że ustawodawca kładzie nacisk na
kompleksowe traktowanie obiektów budowlanych jako całość użytkowo-
-techniczną umożliwiającą:
użytkowanie całego obiektu zgodnie z przeznaczeniem, np. hali logi-
stycznej nie można użytkować bez rampy załadowczej oraz placu manewro-
wego dla pojazdów dostawczych,
samodzielne funkcjonowanie jako urządzenie techniczne, np. w zespo-
le budynków połączonych łącznikami, posiadających wspólną infrastrukturę
techniczną (przyłącza, węzeł cieplny, instalacje), poszczególne budynki nie
mogą funkcjonować samodzielnie.
UOY02-Srodki.indd 8 08.02.2017 16:06:34

2. Podstawowe terminy i deﬁnicje zawarte w ustawie Prawo budowlane
Termin wyrób budowlany jest zdefiniowany w rozporządzeniu Parla-

mentu Europejskiego i Rady (UE) nr 305/2011 z 9 marca 2011, w art. 2 ust. 12)
i oznacza każdy wyrób lub zestaw wyprodukowany oraz wprowadzony do
obrotu w celu trwałego wbudowania w obiektach budowlanych lub ich częś-
ciach, którego właściwości wpływają na właściwości użytkowe obiektów bu-
dowlanych w stosunku do podstawowych wymagań dotyczących obiektów
budowlanych.
Instalacje i urządzenia zapewniające możliwość użytkowania obiektu

zgodnie z przeznaczeniem ustawa Prawo budowlane w art. 3 pkt 9 traktuje
jako urządzenia budowlane, czyli urządzenia techniczne związane z obiek-
tem budowlanym, takie jak np.:
przyłącza i urządzenia instalacyjne,
urządzenia służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków,
przejazdy,
ogrodzenia,
place postojowe,
place pod śmietniki.
Przez pojęcie budynku ustawa Prawo budowlane w art. 3 pkt 2 definiu-

je taki obiekt budowlany, w którym łącznie spełnione są wszystkie cztery
warunki:
jest on trwale związany z gruntem,
jest on wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
(np. ścian),
posiada fundamenty,
posiada dach.
Pod pojęciem budowli, zdefiniowanym w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo

budowlane, rozumiemy każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem
lub obiektem małej architektury, czyli są to: obiekty liniowe, lotniska, mo-
sty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące
maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice rekla-
mowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe
lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów,
stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne
2)
Termin przyjęty do naszego prawodawstwa ustawą o wyrobach budowlanych (Dz.U. z 2004 r. nr 92,
poz. 881 ze zm.) – art. 2 ust. 1.
UOY02-Srodki.indd 9 08.02.2017 16:06:34

przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmen-

tarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów,
pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych
i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako od-
rębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na
całość użytkową.
Pojęcie obiektu małej architektury (art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowla-

ne) obejmuje niewielkie obiekty, a w szczególności:
kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak:
piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.
Pojęcie to stosowane jest do niewielkich obiektów, bez definiowania ich
parametrów.
Bardzo istotnym terminem, w aspekcie prowadzenia książki obiektu bu-

dowlanego, jest termin roboty budowlane (art. 3 ust. 7 ustawy Prawo bu-
dowlane), który obejmuje:
budowę,
przebudowę,
remont,
rozbiórkę,
montaż,
gdzie formalnie książka obiektu budowlanego przewidziana jest tylko do
zapisów dotyczących przebudowy i remontu (art. 64 ust. 1 ustawy Prawo
budowlane). Niżej zdefiniujemy ww. terminy.
Pojęcie budowa (art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane) obejmuje nastę-

pujące terminy:
wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, czyli wy-
budowanie nowego obiektu,
odbudowę – o odbudowie mówimy wówczas, gdy został zniszczony
lub rozebrany obiekt budowlany bądź jego część (np. w wyniku katastrofy
budowlanej, działań wojennych lub celowego działania właściciela obiektu)
i odtwarzamy stan uprzedni w miejscu nieistniejącego obecnie obiektu lub
jego części,
rozbudowę – o rozbudowie mówimy wówczas, gdy powiększamy
istniejący już obiekt (zmieniamy jego charakterystyczne parametry, jak: ku-
batura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość), np. poprzez
10
UOY02-Srodki.indd 10 08.02.2017 16:06:34

dobudowanie skrzydła budynku, wykonanie adaptacji strychu na potrzeby

mieszkalne poprzez zmianę geometrii dachu i wykonanie lukarn,
nadbudowę obiektu budowlanego – jest to szczególny rodzaj rozbu-
dowy, polegający na wykonaniu w istniejącym obiekcie, nad ostatnią jego
kondygnacją kolejnej nowej jednej lub więcej kondygnacji.
Pod terminem przebudowa (art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane) na-

leży rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których nastę-
puje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu
budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak:
kubatura,
powierzchnia zabudowy,
wysokość, długość, szerokość,
liczba kondygnacji.
W zakres tego terminu wchodzić będą nie tylko prace o szerokim froncie
robót, jak np. przebudowa układu funkcjonalnego i technicznego budynku
zmieniające jego sposób użytkowania, ale również drobne prace, jak np. sta-
ła zmiana układu funkcjonalnego pomieszczeń polegająca na wybudowaniu
lub usunięciu stałych przegród budowlanych. Przykładowo o przebudowie
strychu mówimy tylko wówczas, gdy nie jest zmieniona wysokość i kształt
dachu (w przeciwnym przypadku mamy do czynienia z rozbudową).
W aspekcie legalizacji robót budowlanych bardzo ważne jest odróżnie-

nie od przebudowy robót definiowanych terminem remont. Pod pojęciem
remont będziemy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowla-
nym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego,
ale niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowa-
nie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Istotne
w tej definicji jest to, iż odtworzenie stanu pierwotnego zachodzi w istnieją-
cym obiekcie budowlanym, co odróżnia remont od odbudowy, oraz że do-
puszcza się stosowanie innych wyrobów budowlanych, niż użyto w stanie
pierwotnym (np. przy remoncie instalacji centralnego ogrzewania zamiast
grzejników żeliwnych możemy zastosować grzejniki aluminiowe lub bla-
szane; przy wymianie tynków wewnętrznych zamiast tynków mineralnych
możemy zastosować tynki gipsowe; przy wymianie stolarki okiennej zamiast
stolarki drewnianej możemy zastosować materiały z tworzywa sztucznego).
Przy wykonywaniu remontu nie zmienia się parametrów użytkowych ani
technicznych obiektu budowlanego.
Warto też mieć na względzie to, że przy wykonywaniu remontu nie
11
UOY02-Srodki.indd 11 08.02.2017 16:06:34

musimy dostosowywać obiektu budowlanego do aktualnie obowiązujących

warunków technicznych. Stanowi o tym § 2 rozporządzenia ministra infra-
struktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim
powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie3), stanowiący, iż przepi-
sy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie
oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziem-
nych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do
związanych z nimi urządzeń budowlanych4).
W definicji remontu pojawił się termin konserwacja. Termin ten jest zde-
finiowany w rozporządzeniu ministra spraw wewnętrznych i administra-
cji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania
budynków mieszkalnych (Dz.U. nr 74, poz. 836 ze zm.) i oznacza wykony-
wanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elemen-
tów budynku.
W ustawie Prawo budowlane nie są zdefiniowane terminy rozbiórki obiek-

tu budowlanego oraz montażu. Terminy te możemy zdefiniować następująco:
rozbiórka obiektu budowlanego – czyli burzenie, likwidowanie starych,
zniszczonych czy też już niepotrzebnych obiektów budowlanych;
montaż – w rozumieniu budownictwa to rodzaj robót budowlanych
polegających na połączeniu ze sobą gotowych elementów prefabrykowanych
tworzących obiekt budowlany, część obiektu budowlanego lub wyposażenie
trwale z nim związane.
Możemy spotkać się jeszcze z terminem modernizacja. Nie jest on obec-

nie definiowany w ustawie Prawo budowlane, gdyż w zależności od rodza-
ju i zakresu robót budowlanych pojęcie modernizacji mieści się w zakresie
pojęciowym remontu, przebudowy albo rozbudowy.
Kolejnym istotnym terminem jest prawo do dysponowania nieruchomoś-

cią na cele budowlane i należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z:
prawa własności;
użytkowania wieczystego (uprawnienie do korzystania z nieruchomo-
ści gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu
3)
Tekst jdnolity Dz.U. z 2015 r. poz. 14222.
4)
Z zastrzeżeniem, przepisu § 207 ust. 2, stanowiącego, że przepisy rozporządzenia dotyczące bezpieczeństwa
pożarowego, wymiarów schodów, o których mowa w § 68 ust. 1 i 2, a także oświetlenia awaryjnego,
o którym mowa w § 181, stosuje się, z uwzględnieniem § 2 ust. 2 i 3a, również do użytkowanych budynków
istniejących, które na podstawie przepisów odrębnych uznaje się za zagrażające życiu ludzi.
12
UOY02-Srodki.indd 12 08.02.2017 16:06:35

bądź gminy lub związku tych jednostek, nabywane drogą umowy; w umo-
wie tej może być określony sposób użytkowania);
zarządu w rozumieniu zarządu trwałego, czyli prawnej formy włada-
nia nieruchomością państwową lub samorządową przez państwową bądź
samorządową jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej;
ograniczonego prawa rzeczowego (np. spółdzielczego prawa własnoś-
ciowego do lokalu lub służebności);
stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wyko-
nywania robót budowlanych (np. umowy).
Dysponowanie tym prawem jest niezbędne w przypadku wystąpie-

nia do właściwego organu ze zgłoszeniem wykonania robót budowlanych
o pozwolenie na budowę czy też ze zgłoszeniem zamiaru zmiany sposobu
użytkowania.
Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane może być ograniczo-

ne, w szczególności:
oddziaływaniem zamierzonego wykorzystania nieruchomości na śro-
dowisko albo na obszar Natura 2000;
przepisami planistycznymi, czyli warunkami planu miejscowego lub
warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu;
warunkami wynikającymi z przepisów technicznych, w tym między
innymi:
odległościami planowanej zabudowy od granicy działki i innych
obiektów budowlanych, w tym warunkiem przesłaniania,
wymaganym czasem nasłonecznienia pomieszczeń;
przepisami dotyczącymi ochrony zabytków.
13
UOY02-Srodki.indd 13 08.02.2017 16:06:35

3. Dokumentacja obiektu budowlanego

Książka obiektu budowlanego jest rejestrem posiadanej przez właściciela
lub zarządcę dokumentacji technicznej związanej z tym obiektem. W skład
tej dokumentacji wchodzi:
1. Dokumentacja dla obiektu nowego
1.1 dokumentacja budowy
1.1.1 projekt budowlany
1.1.1.1 projekt zagospodarowania działki lub terenu
1.1.1.2 projekt architektoniczno-budowlany, w tym między innymi: pro-
jekt konstrukcji, projekty instalacji, charakterystyka energetyczna,
1.1.1.3 oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o:
1.1.1.3.1 zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków
1.1.1.3.2 warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, ka-
nalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, te-
lekomunikacyjnych oraz dróg lądowych
1.1.1.4 oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połącze-
nia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach
publicznych
1.1.1.5 wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne wa-
runki posadowienia obiektów budowlanych
1.1.1.6 informacja o obszarze oddziaływania obiektu
1.1.2 pozwolenie na budowę
1.1.3 dziennik (dzienniki) budowy lub dzienniki montażu
1.1.4 protokoły odbiorów częściowych i końcowych
1.1.5 w miarę potrzeby rysunki i opisy służące realizacji obiektu
1.1.6 operaty geodezyjne i książka obmiarów
1.2 dokumentacja powykonawcza:
1.2.1 dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi
w toku wykonywania robót (patrz pkt 1.1 wyżej)
1.2.2 geodezyjne pomiary powykonawcze
1.2.3 inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, w tym między in-
nymi:
1.2.3.1 pozwolenie na użytkowanie
1.2.3.2 książka obiektu budowlanego
1.2.3.3 atesty i aprobaty na wbudowane materiały
1.2.3.4 dokumentacja techniczno-ruchowa (DTR-ki) dla wbudowanych
urządzeń i zainstalowanego wyposażenia technicznego
1.2.4 instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń
związanych z tym obiektem
14
UOY02-Srodki.indd 14 08.02.2017 16:06:35

3. Dokumentacja obiektu budowlanego
2. Dokumentacja obiektu w toku eksploatacji to:

2.1 dokumenty wymienione wyżej w pkt 1 oraz
2.2 opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budow-
lanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania
2.3 protokoły z kontroli obiektu budowlanego
2.4 protokoły odbioru robót budowlanych
2.5 oceny i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego obiektu
2.6 protokoły z kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji,
2.7 świadectwo charakterystyki energetycznej
Dokumentację wymienioną wyżej w punktach od 1 do 2.1 właściciel lub
zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany przechowywać przez okres
istnienia obiektu (art. 63 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Po likwidacji (roz-
biórce) obiektu budowlanego dokumentację tę należy zarchiwizować zgod-
nie z przepisami obowiązującymi w dacie likwidacji obiektu.
15
UOY02-Srodki.indd 15 08.02.2017 16:06:35

4. Zasady prowadzenia książki obiektu

budowlanego w przepisach prawa
Zasady prowadzania książki obiektu budowlanego są określone w:

ustawie Prawo budowlane w art. 64,
w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. (Dz.U.
nr 120, poz. 1134).
Ustawa Prawo budowlane w art. 64 ust. 1 konstytuuje książkę obiektu

budowlanego. Artykuł ten w brzmieniu:
„Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budyn-
ku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest
objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2, książkę
obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów do-
tyczących przeprowadzanych badań i kontroli stan u technicznego, remon-
tów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.”
stanowi, iż:
książkę obowiązany jest prowadzić właściciel lub zarządca obiektu
budowlanego, to znaczy, że on odpowiada za jej prawidłowe i zgodne z prze-
pisami prowadzenie,
książka jest prowadzona dla każdego budynku (z wyłączeniami, które
będą niżej opisane), obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego
projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia.
Obowiązek sprawdzenia projektu budowlanego wynika z art. 20 ust. 2,

natomiast w ust. 3 tegoż artykułu są opisane zwolnienia z obowiązku
sprawdzania projektu budowlanego i dotyczą projektów obiektów bu-
dowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne,
niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe. Należy zatem
rozumieć, że dla ww. obiektów o prostej konstrukcji, których projekt nie
wymaga sprawdzenia, nie ma obowiązku prowadzenia książki obiektu
budowlanego.
Książka obiektu budowlanego jest dokumentem przeznaczonym do re-

jestrowania w niej następujących zapisów:
dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego,
zarówno tych wynikających z art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, jak
i opinii technicznych oraz ekspertyz dotyczących stanu technicznego obiektu
budowlanego,
16
UOY02-Srodki.indd 16 08.02.2017 16:06:35

4. Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego w przepisach prawa
dotyczących remontów i przebudowy, a więc pozwoleń na budowę

(jeśli były wydane), dokumentacji technicznej dotyczącej robót budowlanych,
protokołów odbiorów robót.
Książkę obiektu budowlanego prowadzimy w okresie użytkowania obiek-

tu budowlanego, to jest do czasu jego likwidacji (rozbiórki) lub wydania de-
cyzji administracyjnej o wyłączeniu obiektu z użytkowania. W przypadku
wyłączenia obiektu z użytkowania decyzją administracyjną, wydaną przez
organ nadzoru budowlanego, książki nie musimy dla takiego obiektu pro-
wadzić, jednak gdy uzyskamy dla tego obiektu decyzję pozwalającą na jego
użytkowanie, to powinniśmy założyć nową książkę, a starą zamknąć.
W art. 64 ust. 2 ustawy Prawo budowlane są wymienione obiekty bu-

dowlane, które z mocy tego przepisu zostały wyłączone z obowiązku pro-
wadzenia dla nich książki obiektu budowlanego. Są to:
budynki mieszkalne jednorodzinne;
obiekty budowlane:
budownictwa zagrodowego i letniskowego,
wznoszone na zgłoszenie lub bez konieczności legalizacji oraz
drogi lub obiekty mostowe, jeżeli dla nich jest prowadzona książka
drogi czy też książka obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach
publicznych.
Ustawa Prawo budowlane w art. 64 ust. 4 stanowi, iż właściwy mini-

ster do spraw budownictwa określi, w drodze rozporządzenia, wzór książ-
ki obiektu budowlanego i sposób jej prowadzenia. Dlaczego wzór i sposób
prowadzenia książki obiektu budowlanego został określony aż w przepisie
prawa w randze rozporządzenia? Przede wszystkim w celu unifikacji for-
mularza, jakim jest KOB do potrzeb jego użytkowników, czyli właścicie-
li i zarządców nieruchomości. Książka obiektu budowlanego jest bowiem
integralną częścią dokumentacji obiektu, która stanowi własność właści-
ciela obiektu. Przy przewłaszczeniu obiektu (np. sprzedaży) nowy właści-
ciel przejmuje dokumentację obiektu, w tym i jego książkę. Zatem zapisy
poczynione przez poprzednich właścicieli obiektu lub jego zarządców mu-
szą być czytelne i zrozumiałe dla ich następców, tak aby mogli je wykorzy-
stać w swojej pracy, np. przy przygotowywaniu planów remanentowych,
remontów i przebudów. Należy przy tym mieć na względzie, że książka
obiektu budowlanego jest rejestrem dokumentów zawierających treści me-
rytoryczne dotyczące obiektu budowlanego, a nie źródłem informacji me-
rytorycznych o obiekcie.
17
UOY02-Srodki.indd 17 08.02.2017 16:06:35

Zatem w książce obiektu budowlanego znajdziemy następujące informacje:

podstawowe informacje o obiekcie, przydatne w bieżącym zarządzaniu
nim, jak jego adres, gmina, nr księgi wieczystej, nr ewidencyjny gruntów (nr
działki, obrębu, jednostki ewidencyjnej),
o podstawowych dokumentach technicznych dotyczących obiektu
budowlanego, które są w posiadaniu przez właściciela obiektu, takich jak po-
zwolenie na budowę, dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza,
inne dokumenty, instrukcje obsługi, pozwolenie na użytkowanie,
o wykonanych kontrolach stanu technicznego, a także informacje o
stanie technicznym obiektu oraz wskazanych w protokołach zakresach robót
remontowych do wykonania,
o posiadanych przez właściciela opiniach technicznych, ekspertyzach
oraz innych dokumentach technicznych związanych z oceną stanu technicz-
nego obiektu,
o dokumentach związanych z wykonanymi w obiekcie remontami i
przebudowami, np. pozwolenia na budowę, dokumentacja projektowa itd.
Wzór książki obiektu budowlanego oraz sposób jej prowadzenia jest okre-
ślony w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie
książki obiektu budowlanego (Dz.U. nr 120, poz. 1134). Wzór ten odpowia-
da stanowi prawnemu z lipca 2003 roku i skutkuje tym, że w książce obiektu
budowlanego są wyłącznie tabele przeznaczone do rejestrowania protoko-
łów z kontroli wykonywanych:
co najmniej raz do roku,
co najmniej raz na pięć lat.
Natomiast nie ma w niej tabel przeznaczonych specjalnie do rejestracji

protokółów z kontroli, których obowiązek wykonania został wprowadzo-
ny po tej dacie, tj.:
kontroli bezpiecznego użytkowania,
kontroli w przypadku zgłoszenia o dokonaniu nieuzasadnionych
względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń obiektu
budowlanego,
kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji.
Zatem formalnie nie ma obowiązku rejestrowania powyższych kontro-

li w książce obiektu budowlanego, ale zdaniem autora niniejszej publikacji
nie jest błędem zarejestrowanie ich np. w tablicy nr 5 przeznaczonej do re-
jestrowania wyników kontroli przeprowadzanych co najmniej raz na 5 lat.
18
UOY02-Srodki.indd 18 08.02.2017 16:06:35

Wzór książki obiektu budowlanego dołączony do rozporządzenia nie

odpowiada dokładnie zapisom zawartym w przepisach rozporządzenia,
dlatego konieczna jest interpretacja rozporządzenia i praktyczne wska-
zówki, jak postępować w sytuacjach rozbieżności między wzorem a treś-
cią rozporządzenia.
Należy zwrócić uwagę na dualizm oznaczeń zawartych we wzorze roz-

porządzenia. Mamy zarówno numery poszczególnych rozdziałów książ-
ki, które są wyszczególnione w spisie treści książki (na stronie 1 książki)
i które są tytułami tych rozdziałów, oraz oznaczenie każdej tablicy jej nu-
merem znajdującym się w górnym prawym rogu tablicy. Tytuły rozdzia-
łów znajdują się tylko na początku danego rozdziału, a numery tablic na
każdej stronie, na której jest dana tablica. Nie wszystkie rozdziały w książ-
ce są tablicami, stąd numeracja rozdziałów i tablic nie zawsze się pokrywa.
Prowadząc książkę obiektu budowlanego, należy zwrócić uwagę na to, iż
w odwołaniach do informacji zawartych w innych tablicach przywołuje się
numer tablicy, a nie numer rozdziału. W niniejszej publikacji, omawiając za-
pisy rozporządzenia oraz wzór książki obiektu budowlanego, również bę-
dziemy odwoływać się tylko do numerów tablic.
Omawiane rozporządzenie jest rozszerzeniem i doprecyzowaniem zapi-

sów dotyczących książki obiektu budowlanego ujętych w art. 64 ust. 1 usta-
wy Prawo budowlane. I stanowi:
Założenie książki obiektu budowlanego

1. Książka obiektu budowlanego jest zakładana w dniu przekazania obiek-
tu budowlanego do użytkowania; zgodnie z art. 59 ust. 7 ustawy Prawo
budowlane stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytko-
wanie jest wyłącznie inwestor. Zatem inwestor odpowiada za założenie
książki obiektu budowlanego, to jest za jej zakupienie i wypełnienie, po-
cząwszy od strony tytułowej do strony 7 włącznie.
2. Książkę należy systematycznie prowadzić przez cały okres użytkowania
obiektu budowlanego, to jest aż do jego rozbiórki lub otrzymania decy-
zji administracyjnej o wyłączeniu obiektu z użytkowania.
Jeżeli z chwilą przejęcia nieruchomości przez nowego właściciela lub

zarządcę stwierdzamy, że książka obiektu budowlanego nie była założo-
na czy też prowadzona, zakładamy ją i rozpoczynamy jej prowadzenie od
dnia przejęcia nieruchomości.
19
UOY02-Srodki.indd 19 08.02.2017 16:06:35

Forma książki obiektu budowlanego

1. Książka powinna mieć format A4 (29,7 cm × 21 cm) i powinna być wyko-
nana w sposób trwały zapewniający przydatność do użytkowania książki
w całym okresie użytkowania obiektu budowlanego. W rozporządzeniu
podane są tylko wymiary książki, zatem można przyjąć, iż zarówno układ
pionowy, jak i poziomy są dopuszczalne. Warunek trwałości, mówiący
o trwałości książki obiektu budowlanego w całym okresie użytkowania
obiektu budowlanego, wskazuje, że książka powinna mieć kartki połą-
czone trwale, najlepiej mechanicznie (zszyte), zapewniając, iż w po wie-
lu latach książka się nie rozpadnie.
2. Wzór książki (jej układ graficzny i zawartość poszczególnych stron) okre-
śla załącznik do rozporządzenia. Oznacza to, że przed zakupem książki
powinniśmy zwrócić uwagę, czy sprzedawana nam książka nie odbie-
ga od wzoru wymaganego przez rozporządzanie, a zatem przez przepis
obowiązującego w naszym kraju prawa.
Zawartość książki obiektu budowlanego:

1. Książka powinna posiadać ponumerowane 74 strony, zabezpieczone
w sposób chroniący przed ich usunięciem lub wymianą. Praktycznym
rozwiązaniem może być przeszycie ich sznurem i opieczętowanie.
2. W przypadku wypełnienia całej książki zakłada się jej kolejny tom, wpi-
sując na stronie tytułowej numer tego tomu i datę jego założenia. W tym
miejscu musimy cofnąć się do omawianego wcześniej art. 64 ust. 1 usta-
wy Prawo budowlane, który stanowi, iż książka obiektu budowlanego
jest dokumentem przeznaczonym do rejestrowania w niej:
a) zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu tech-
nicznego, zarówno tych wynikających z art. 62 ust. 1 ustawy Prawo
budowlane, jak i opinii technicznych i ekspertyz dotyczących stanu
technicznego obiektu budowlanego,
b) zapisów dotyczących remontów i przebudowy, a więc pozwoleń na bu-
dowę (jeśli były wydane), dokumentacji technicznej dotyczącej robót
budowlanych, protokołów odbiorów robót.
Zatem pod pojęciem wypełnienia całej książki będziemy rozumieli wypełnie-

nie tych tabel, w których znajdują się powyższe zapisy. W praktyce dotyczyć to
będzie tablic nr 4, 5, 6, 7, 8 i 9. W przypadku wypełnienia do końca choćby jed-
nej z ww. tablic (a inne tablice miałyby jeszcze miejsce na zapisy), zamykamy
ten tom książki i zakładamy nowy. W zamykanym tomie na stronie tytułowej
wpisujemy datę jego zamknięcia, a w nowym, zakładanym tomie, na stronie ty-
tułowej wpisujemy jego numer (kolejny numer tomu) oraz datę jego założenia.
20
UOY02-Srodki.indd 20 08.02.2017 16:06:35

Wpis do książki obiektu budowlanego

Wpisy do książki obejmują następujące dane:
1. Podstawowe dane identyfikujące obiekt, wpisywane do tablicy nr 2, to jest:
a) rodzaj obiektu i jego adres,
b) nazwę lub imię i nazwisko właściciela i zarządcy (jeśli jest),
c) numer i datę sporządzenia protokołu odbioru obiektu do użytkowania,
d) informacje dotyczące pozwolenia na użytkowanie obiektu, to jest nazwę
organu, który wydał pozwolenie, numer i datę wydania pozwolenia,
e) informacje o zmianach właściciela lub zarządcy oraz numer i datę pro-
tokołu przejęcia obiektu (w tablicy nr 2 nie ma miejsca na dokonanie
wpisu dotyczącego protokołu przejęcia obiektu, zatem wpis ten trze-
ba zrobić w tablicy nr 3),
f) wpis o zamknięciu książki (wpis o treści np.: Tom I zamknięto w dniu
10.08.2016) oraz datę założenia książki lub jej kolejnego tomu (wpis
o treści np.: Tom II założono w dniu 11.08.2016) – dokonujemy ich na
stronie tytułowej książki.
2. Wykaz dokumentacji, w tym dokumentacji technicznej przekazanej
właścicielowi (zarządcy) przy zakładaniu książki (wpisujemy do tab-
licy nr 3), oraz dane ogólne o obiekcie (dane techniczne charaktery-
zujące obiekt – strona 6 książki); w przypadku danych technicznych
charakteryzujących obiekt warto w tym miejscu wypisać najważniej-
sze dane i paramenty obiektu, które najczęściej są potrzebne przy
jego obsłudze, planowaniu i przygotowywaniu robót budowlanych,
przygotowywaniu umów eksploatacyjnych – po prostu zrobić sobie
„ściągawkę” podstawowych danych o obiekcie.
3. Plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości, okre-
ślający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbro-
jenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia
czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci, a w szczególności gazu,
energii elektrycznej i ciepła. Plan ten można bezpośrednio naszkicować
w książce obiektu budowlanego, a można też wkleić kopię geodezyjnej
inwentaryzacji powykonawczej obiektu wraz z otoczeniem, na której na-
leży oznaczyć ww. elementy. Przy wklejaniu planu trzeba pamiętać o za-
chowaniu warunku trwałości, czyli oprócz zastosowania taśmy klejącej
lub kleju, które z czasem tracą swoje właściwości, należy jeszcze element
wklejany przymocować mechanicznie, np. zszywaczem.
4. Informacje o:
a) protokołach z przeprowadzonych kontroli stanu technicznego obiektu,
przeprowadzanych co najmniej raz do roku i co najmniej raz na 5 lat,
o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane,
21
UOY02-Srodki.indd 21 08.02.2017 16:06:35

b) przeprowadzonych remontach i przebudowach obiektu, to jest:

dokumentacja techniczna będąca podstawą do podjęcia decyzji
o remoncie lub przebudowie (opinie techniczne, ekspertyzy, badania
i orzeczenia techniczne, audyty itp.),
protokoły odbioru robót remontowych i przebudów,
dokumentacja projektowa i wykonawcza remontów i przebudów,
pozwolenia na budowę.
Termin wpisów do książki obiektu budowlanego

Wpisy do książki powinny być dokonywane w dniu zaistnienia oko-
liczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu.
Przekładając ten zapis § 6 rozporządzenia na zawartość książki obiektu
budowlanego, poszczególne wpisy powinny być dokonywane w nastę-
pujących terminach:
a) strona tytułowa – w dniu założenia książki lub jej kolejnego tomu;
b) wpis osoby uprawnionej do dokonywania wpisu (tablica nr 1) – w dniu
objęcia obowiązku prowadzania książki;
c) dane identyfikacyjne obiektu (tablica nr 2):
pozycje 1, 2, 3, 4, 5, 6 (jeśli jest zarządca), 7, 8, 9 i 10 – w dniu założenia
książki lub jej kolejnego tomu,
pozycja 5a – w dniu przewłaszczenia nieruchomości,
pozycja 6a – w dniu objęcia obowiązków przez nowego za-
rządcę;
d) spis dokumentacji dołączonej do książki (tablica nr 3) – w dniu zało-
żenia książki lub jej kolejnego tomu;
e) dane techniczne charakteryzujące obiekt (strona 6) – w dniu założe-
nia książki lub jej kolejnego tomu;
f) plan sytuacyjny obiektu (strona 7) – w dniu założenia książki lub jej
kolejnego tomu;
g) wykaz protokołów okresowych kontroli wykonywanych co najmniej
raz do roku (tablica nr 4):
kolumny od 1 do 4 – w dniu odbioru protokołu z kontroli,
kolumnę 5 – w dniu protokolarnego odbioru robót budowlanych
wskazanych w kolumnie 4;
h) wykaz protokołów okresowych kontroli wykonywanych co najmniej
raz na pięć lat (tablica nr 5):
kolumny od 1 do 4 – w dniu odbioru protokołu z kontroli,
wskazanych w kolumnie 4;
i) wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu (tablica nr 6):
22
UOY02-Srodki.indd 22 08.02.2017 16:06:35

kolumny 1, 2, 3 i 5 – w dniu zlecenia opracowania,

kolumnę 4 – w dniu odbioru opracowania (sugeruję z tej czynności,
jak też z każdej innej czynności, gdzie odbieramy zleconą pracę,
sporządzić protokół),
będących przedmiotem opracowania;
j) dane dotyczące opracowania technicznego (tablica nr 7 zawierająca
uzupełniające informacje do wpisu w tablicy nr 6):
informację o pozycji z tablicy nr 6, do której przypisana jest tablica,
informacje o rodzaju opracowania, oraz pozycje 1 i 2 – w dniu zle-
cenia opracowania,
pozycje 3 i 4 – w dniu odbioru opracowania;
k) wykaz protokołów odbioru robót remontowych w obiekcie (tablica
nr 8) – w dniu sporządzenia protokołu odbioru robót;
l) dane dotyczące dokumentacji technicznej (tablica nr 9 zawierająca uzupełnia-
jące informacje do wpisu w kolumnie 3 w tablicy nr 8) – w dniu sporządzenia
protokołu odbioru robót remontowych (dokonania wpisu do tablicy nr 8);
m) wykaz protokołów awarii i katastrof (tablica nr 10):
kolumny 1, 2, 4 – w dniu awarii lub katastrofy obiektu,
kolumny 3 i 5 – w dniu sporządzenia protokołu z awarii (nasz wewnętrz-
ny protokół) lub otrzymania protokołu z katastrofy budowlanej obiektu
(protokół sporządzany przez nadzór budowlany – PINB lub WINB5)),
kolumnę 6 – w dniu sporządzenia protokołu odbioru prac usuwają-
cych uszkodzenia wywołane awarią lub katastrofą i ich skutki;
n) wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektu (tablica
nr 11) – tablicę tę wypełniamy:
jeżeli zmiana sposobu użytkowania wymagała tylko zgłoszenia –
po 30 dniach od daty złożenia zgłoszenia zamiaru zmiany sposobu
użytkowania, jeżeli urząd nie wniesie sprzeciwu,
jeżeli zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budow-
lanych podlegających obowiązkowi zgłoszenia – po 30 dniach od daty
złożenia zgłoszenia robót wraz ze zgłoszeniem zamiaru zmiany sposobu
użytkowania (na jednym formularzu), jeżeli urząd nie wniesie sprzeciwu,
jeżeli zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót bu-
dowlanych podlegających obowiązkowi uzyskania pozwolenia na
budowę – po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę,
zawierającej zgodę na zmianę sposobu użytkowania.
5)
PINB – Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, WINB – Wojewódzki Inspektorat Nadzoru
Budowlanego.
23
UOY02-Srodki.indd 23 08.02.2017 16:06:35

Zakres wpisu do książki obiektu budowlanego

Wpis do książki:
a) powinien zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmio-
tem wpisu, czyli:
informacje co to za dokument (protokół, ekspertyza, dokumentacja
techniczna itp.),
datę sporządzania dokumentu,
gdzie został sporządzony,
czego dotyczy;
b) powinien określać osobę wystawiającą dokument – imię i nazwisko,
uprawnienia, stanowisko/funkcja;
c) powinien określać w sposób zwięzły i jednoznaczny ważne ustalenia
zawarte w dokumencie będącym przedmiotem wpisu – wpis nie jest
streszczeniem dokumentu (nadmiar informacji jest określany mianem
„szumu informacyjnego” i sprowadza się w efekcie do braku właści-
wej informacji, zgodnej z zapisem rozporządzenia), a z drugiej stro-
ny lakoniczny wpis, nieniosący żadnych merytorycznych informacji
jest po prostu brakiem informacji (np. wpis typu: usterki jak w proto-
kole nie niesie żadnej informacji i jest niezgodny z zapisem rozporzą-
dzenia, równie dobrze mogłoby go nie być).
Do książki obiektu budowlanego wpisów dotyczących rodzaju obiektu i jego

adresu oraz nazwy lub imienia i nazwiska właściciela i zarządcy (jeśli jest) może
dokonać właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, lub osoba przez nich upo-
ważniona. Osoba ta jest wpisywana do tablicy nr 1 w książce. Takie sformuło-
wanie przepisu rozporządzenia umożliwia każdemu (w tym osobie postronnej)
dokonywania pozostałych wpisów do książki i formalnie jest to dopuszczal-
ne, aby np. inspektor nadzoru wykonujący okresową ocenę stanu technicznego
obiektu budowlanego i sprowadzając z tej czynności protokół, dokonał stosow-
nych wpisów do książki. Niemniej jednak takie podejście do prowadzenia książki
obiektu budowlanego oraz odpowiedzialności za prawidłowość i kompletność
wpisów stoi w totalnej opozycji do wypracowanych w krajach zachodnich reguł
prawidłowego zarządzania, ujętych np. w systemie TQM czy Normach ISO serii
9000. W organizacji (firmie, urzędzie, instytucji itd.) powinna być bowiem wy-
znaczona osoba uprawniona i odpowiedzialna za prowadzenie książki obiektu
budowlanego i za dokonywanie w niej terminowo właściwych wpisów, która
będzie ponosić imienną odpowiedzialne za brak wpisów, nieterminowość ich
dokonywania, błędne lub nieprawidłowe wpisy. Osoba taka do prowadzenia
książki obiektu budowlanego powinna mieć delegację pochodzącą w sposób bez-
pośredni lub pośredni od właściciela obiektu. Delegacja ta może być w formie
24
UOY02-Srodki.indd 24 08.02.2017 16:06:35

odrębnego dokumentu (upoważnienie, pełnomocnictwo, polecenie służbowe),

a może być również w zakresie uprawnień i odpowiedzialności pracownika6).
Zasadę tę zilustrowano na rysunku nr 1.
Właściciel nieruchomości
Upoważnienie
(w umowie lub oddzielnym dokumencie)
pracownik
dyrektor/kierownik firma zarządzająca
właściciela
upoważnienie, upoważnienie, za-

zakres uprawnień kres uprawnień i od-
i odpowiedzialności powiedzialności
pracownik firmy
pracownik
zarządzającej
Rys. 1. Delegowanie upoważnienia do dokonywania wpisów do KOB
Sprostowanie błędów w książce obiektu budowlanego

Sprostowania błędów we wpisach do książki obiektu budowlanego doko-
nuje się poprzez przekreślenie wadliwego wpisu pojedynczą linią, tak aby był
czytelny przekreślony zapis, umieszczenia obok nowego lub poprawionego
zapisu oraz daty i podpisu osoby dokonującej korekty (zmiany zapisu). Tę
zasadę będzie można przyjąć przy korygowaniu zapisów znajdujących się
w książce, np. gdy dotyczyć to będzie nazwy lub funkcji obiektu budowla-
nego, zmiany adresu właściciela obiektu lub adresu jego zarządcy.
Zakres obowiązywania rozporządzenia

Rozporządzenia odnosi się do książek, które zostały założone przed datą
wejścia w życie rozporządzenia (11 lipca 2003 r.), i stanowi, że prowadzi się
je według zasad, jakie obowiązywały w dacie ich założenia.
6)
Nieprawidłowo zwany (i sporządzany) jako „zakres czynności” – jeśli osoba ma prawo do wykonywania
określonej czynności, to za nią odpowiada.
25
UOY02-Srodki.indd 25 08.02.2017 16:06:35

5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego

krok po kroku
5.1. Strona tytułowa

Na stronie tytułowej należy wpisać numer tomu oraz datę jego założenia.
Rozporządzenie nie precyzuje, w którym miejscy należy dokonać wpisu, stąd
sugeruję, aby wpis zamieścić pod wydrukowanym tytułem. Natomiast in-
formację o zamknięciu książki (tomu) proponuję zamieścić np. na dole stro-
ny (§ 5 pkt 1 lit. f rozporządzenia). W dostępnych w sprzedaży książkach
czasami wydawca zamieszcza na stronie tytułowej odpowiednie rubryki.
Zgodnie ze wzorem zamieszczonym w rozporządzeniu strona tytułowa

powinna mieć następujący wygląd:
KSIĄŻKA
OBIEKTU BUDOWLANEGO
tom III
założony 23 sierpnia 2013 r.
Tom III zamknięto w dniu ... .
26
UOY02-Srodki.indd 26 08.02.2017 16:06:35

5. Prowadzenie książki obiektu budowlanego krok po kroku
5.2. Spis treści

Na stronie 1 znajduje się spis treści, identyczny dla wszystkich książek
obiektu budowlanego. Na tej stronie zamieszcza się również informację
o ewentualnych dołączonych do książki stronach.
W związku z dualizmem oznaczeń tablic we wzorze książki obiektu bu-

dowlanego sugeruję na marginesie spisu treści wpisać numery poszczegól-
nych tablic.
SPIS TREŚCI
Lp. Wyszczególnienie Str. tablica
I Osoba upoważniona do dokonania wpisu 2 1
II Dane identyﬁkacyjne obiektu 3 2
III Spis dokumentacji dołączonej do książki obiektu 4i5 3
IV Dane techniczne charakteryzujące obiekt 6 -
V Plan sytuacyjny obiektu 7 -
Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu
VI 8–21 4
technicznego obiektu
Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu
VII 22–29 5
technicznego i przydatności do użytkowania obiektu
VIII.1 Wykaz opracowań technicznych dotyczących obiektu 30–32 6
VIII.2 Dane dotyczące opracowania technicznego 33–44 7
Wykaz protokołów odbioru robót remontowych
IX.1 45–60 8
w obiekcie
IX.2 Dane dotyczące dokumentacji technicznej 61–70 9
X Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu 71–73 10
Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania
XI 74 11
obiektu
27
UOY02-Srodki.indd 27 08.02.2017 16:06:35

5.3. Tablica 1 – Osoba upoważniona

do dokonywania wpisu
Tablica nr 1 znajdująca się na stronie 2 zawiera informacje dotyczące oso-

by upoważnionej do dokonywania wpisów do książki obiektu budowlanego.
I. OSOBA UPOWAŻNIONA DO DOKONYWANIA WPISU
Tablica nr 1
Okres
Lp. Nazwisko i imię Podpis
od do
1 Jan Nieistniejący J. Nieistniejacy 23.08.2013 31.12.2013
2 Adam Bezimienny A. Bezimienny 1.01.2014 31.12.2015
3 Piotr Nienazwany P. Nienazwany 31.01.2016
Tablica ta zawiera następujące dane:

imię i nazwisko osoby uprawnionej do dokonywania wpisu; jeżeli jest
to osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę, jej upoważnienie nale-
ży dołączyć do książki obiektu budowlanego, ewidencjonując je w tabeli nr 3,
podpis składany przez upoważnioną osobę, stanowiący potwierdzenie
przyjęcia przez nią obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego,
okres, na jaki jest upoważniona, to jest:
bezterminowo lub
na czas określony, np. w przypadku zatrudnienia tej osoby na czas
określony lub zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością na
czas określony.
W tym samym czasie do dokonywania wpisów może być upoważnio-

na więcej niż jedna osoba, co jest praktycznym rozwiązaniem w przypadku
28
UOY02-Srodki.indd 28 08.02.2017 16:06:35

jednostek zarządzających dużą liczbą obiektów budowlanych. Osoby te mogą

wzajemnie się zastępować w przypadkach losowych, niezdolności do pra-
cy czy też urlopów. W takim razie należy określić w wewnętrznych doku-
mentach (regulaminy, polecenia służbowe, upoważnienia itd.), kiedy, kto
i w jakim zakresie prowadzi książkę obiektu budowlanego.
W sytuacji gdy obiekt budowlany jest w całości dzierżawiony lub wynaj-

mowany, kwestia prowadzenia książki obiektu budowlanego oraz zlecanie
obowiązkowych kontroli i realizacji zadań wynikających z zaleceń pokon-
trolnych powinny być uregulowane w umowie dzierżawy lub najmu. Jeże-
li takich uregulowań w umowie nie ma, w takiej sytuacji odpowiada za to
właściciel lub zarządca obiektu.
5.4. Tablica 2 – Dane identyfikacyjne obiektu
Tablica nr 2 znajdująca się na stronie 3 książki obiektu budowlanego za-

wiera podstawowe dane dotyczące obiektu. W jej rubrykach wpisujemy:
w rubryce 1 nazwa obiektu – wpisujemy nazwę obiektu, zgodną ze
stanem na dzień założenia książki lub jej kolejnego tomu, np. budynek wie-
lorodzinny, hala magazynowa, budynek biurowy, hala produkcyjna itp.,
w rubryce 2 funkcja obiektu – wpisujemy, jaką obiekt pełni funkcję,
zgodną ze stanem na dzień założenia książki lub jej kolejnego tomu, np.
mieszkaniową, magazynową, biurową, handlową, produkcyjną itp.,
w rubryce 3 rok zakończenia budowy – wpisujemy rok, w którym zo-
stała zakończona budowa (spisany protokół odbioru obiektu),
w rubryce 4 podajemy adres obiektu,
w rubryce 5 wpisujemy właściciela obiektu. Wpisujemy tu stan prawny
aktualny w dacie założenia bieżącego tomu książki. Problem z wypełnieniem
tej rubryki będziemy mieli, w przypadku gdy obiekt ma więcej niż jednego
właściciela (współwłasność), ponieważ nie jest to przewidziane we wzorze
książki, a informacja o wszystkich współwłaścicielach musi się w książce
znaleźć. W tej sytuacji można dopuścić dołączenie do książki strony zawiera-
jącej informacje, które powinny znaleźć się w książce, a na które nie ma w niej
miejsca. Informacja o dodatkowej stronie powinna znaleźć się w określonej
tabeli, w miejscu, gdzie powinien być wpis. Dodatkowa strona powinna
mieć nadany numeru strony, oznaczony dodatkowo literą (np. dla tablicy
nr 2 znajdującej się na stronie 3 dodatkowa strona będzie miała numer 3a).
Musi być przy tym spełniony warunek trwałości książki, to znaczy fizycz-
nie trwałego dołączenia strony i zabezpieczenia jej przed usunięciem lub
29
UOY02-Srodki.indd 29 08.02.2017 16:06:35

wymianą. Można również w spisie treści zaznaczyć, iż dodano dodatkową

stronę, z podaniem jej numeru i zawartości,
w rubryce 5.1 wpisujemy zmianę właściciela w trakcie prowadzenia
bieżącego tomu książki. W przypadku kolejnej zmiany właściciela i braku
miejsca w książce na wpis nowego właściciela postępujemy analogicznie jak
w wyżej opisanym przypadku wielu współwłaścicieli, tj. należy dołączyć do
książki stronę zawierającą informacje, które powinny znaleźć się w książce,
a na które nie ma w niej miejsca, czyli wykaz kolejnych właścicieli obiektu,
w rubryce 6 wpisujemy zarządcę obiektu wykonującego czynności
zarządzania na podstawie umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem
obiektu,
w rubryce 6.1 wpisujemy zmianę zarządcy. Również w tej rubryce
brakuje informacji o dacie zmiany zarządcy, a warto by ją wpisać. W przy-
padku kolejnej zmiany zarządcy i braku miejsca w książce na wpis nowego
właściciela postępujemy analogicznie jak w wyżej opisanym przypadku
kolejnej zmiany właściciela, tj. należy dołączyć do książki stronę zawierającą
informacje, które powinny znaleźć się w książce, a na które nie ma w niej
miejsca, czyli wykaz kolejnych zarządców obiektu,
w rubryce 7 wpisujemy numer księgi wieczystej dla nieruchomości
oraz informację, w którym sądzie się ona znajduje,
w rubryce 8 wpisujemy informację o numerze ewidencyjnym dotyczą-
cym działki, na której posadowiony jest obiekt, oraz informację o oznaczeniu
obrębu, w którym znajduje się działka. Można też dopisać oznaczenie jed-
nostki ewidencyjnej, w której znajduje się działka,
w rubryce 9 wpisujemy informacje o protokole odbioru obiektu do
użytkowania, sporządzanego przez nadzór budowlany, datę jego sporządze-
nia i numer jego numer. Jeżeli taki protokół nie był spisany lub go nie ma
w dokumentacji, nic nie wpisujemy, zakreślając wolne miejsca,
w rubryce 10 wpisujemy informacje o pozwoleniu na użytkowanie
obiektu, datę jego sporządzenia i jego numer oraz nazwę organu, który je
wydał. Jeżeli takiego pozwolenia nie ma w dokumentacji (zaginął, a w archi-
wach nie ma kopii, lub w przypadku bardzo starych obiektów, gdy nie wy-
stawiano takiego dokumentu), nic nie wpisujemy, zakreślając wolne miejsca.
30
UOY02-Srodki.indd 30 08.02.2017 16:06:35

II. DANE IDENTYFIKACYJNE OBIEKTU
Tablica nr 2
1. Nazwa obiektu Magazyn nr 12
2. Funkcja obiektu budynek magazynowo-biurowy
3. Rok zakończenia budowy 2011
4. Adres obiektu:
00–000 Warszawa-Bielany
kod miejsco wość
Nieistniejąca 18
ulica numer
5. Właściciel obiektu:
Segen Sp. z o.o. 00–000 Warszawa
nazwa/nazwisko kod i miejscowość
Centrum Mała 68 22 123 45 67
gmina ulica numer numer telefonu
5.1 Zmiana właściciela obiektu:
gmina ulica numer numer telefonu.
6. Zarządca obiektu:
Jan Nieistniejący 00–000 Warszawa
Centrum Główna 18 22 987 65 43
6.1 Zmiana zarządcy obiektu:

Piotr Nienazwany 00–000 Warszawa
Żoliborz Środkowa 11 22 976 54 32
7. Księga wieczysta nr WA1M/12345678/1 znajduje się w sądzie VI WKW dla

Warszawy Mokotowa
8. Numer ewidencyjny gruntów: 43/21 w obrębie 9–87–65
9. Protokół odbioru z 31 maja 2011 nr 04/05/2011
10. Pozwolenie na użytkowanie obiektu z dnia 06.07. 2011, nr 876/BC/2011

wydany przez PINB dla m.st. Warszawy
31
UOY02-Srodki.indd 31 08.02.2017 16:06:35

5.5. Tablica 3 – Spis dokumentacji dołączonej

do książki obiektu
W tablicy nr 3, znajdującej się na stronach 4 i 5, rejestrujemy dokumenta-

cję, którą posiadamy w momencie założenia książki obiektu budowlanego
lub jej kolejnego tomu. Są to zarówno dokumenty, o których mowa w art. 60
ustawy Prawo budowlane (dokumentacja budowy, dokumentacja powyko-
nawcza, inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, instrukcje obsługi i eks-
ploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem), jak i te,
które powstały w trakcie użytkowania obiektu, zarejestrowane w poprzed-
nich tomach książki obiektu budowlanego, o których mowa w art. 63 ust. 1
(opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wy-
konywanych w obiekcie w toku jego użytkowania) i art. 64 ust. 3 (protoko-
ły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu
technicznego, świadectwo charakterystyki energetycznej) ustawy Prawo bu-
dowlane.
Należy mieć na względzie, że bardzo często pod jedną pozycją w tabli-

cy nr 3 w książce obiektu budowlanego kryje się wiele dokumentów. Na
przykład, w rubryce „pozwolenie na budowę” wpisujemy liczbę stron we
wszystkich wydanych pozwoleniach na budowę, gdyż inwestycja nie musi
być realizowana na podstawie tylko jednego pozwolenia. Kiedy w trakcie
realizacji np. zmienia się inwestor czy też wprowadza się zmiany istotne
w projekcie, istnieje obowiązek wystąpienia o wydanie nowego pozwole-
nia na budowę. Dokumentacja budowy oraz dokumentacja podwykonaw-
cza mogą składać się z wielu tomów. Należy zsumować liczbę stron w nich
zawartą i tę liczbę wpisać do tabeli.
Można, niezależnie od książki obiektu budowlanego, prowadzić rejestr

posiadanej dokumentacji, z wyszczególnionymi dokumentami, ich zawar-
tością i liczbą stron. Jest to niewątpliwie praktyczne, gdyż książka obiek-
tu budowlanego nie daje pełnej informacji o posiadanej dokumentacji,
poza wyspecyfikowaniem sumarycznej liczby jej stron, ponieważ wykaz
dokumentacji, zawarty w książce obiektu budowlanego, jest uproszczoną
inwentaryzacją ilościową posiadanej dokumentacji. Należy przy tym mieć
na względzie, że w tej tablicy wpisujemy liczbę stron (nie kartek), które za-
wierają poszczególne dokumenty.
32
UOY02-Srodki.indd 32 08.02.2017 16:06:35

Natomiast niedopuszczalne jest, aby w rubrykach książki obiektu bu-

dowlanego, zamiast wpisywać wymagane informacje (np. w tabeli nr 3 licz-
bę stron), odsyłać do innych dokumentów, które zawierają takie informacje.
Przy zakładaniu pierwszego tomu książki obiektu budowlanego wy-
pełniane są tylko rubryki od 1 do 6 i ewentualnie następne po rubryce 12.
III. SPIS DOKUMENTACJI DOŁĄCZONEJ

DO KSIĄŻKI OBIEKTU
Tablica nr 3
liczba Data
Lp. Nazwa dołączonego dokumentu Podpis
stron dołączenia
1. Pozwolenie na budowę 4 23.08.2013 J. Nieistniejący
2. Dokumentacja budowy 987 23.08.2013 J. Nieistniejący
3. Dokumentacja powykonawcza 1024 23.08.2013 J. Nieistniejący
4. Protokół odbioru obiektu 8 23.08.2013 J. Nieistniejący
5. Pozwolenie na użytkowanie 2 23.08.2013 J. Nieistniejący
6. Instrukcja eksploatacji obiektu (jeśli 68 23.08.2013 J. Nieistniejący
znajduje się w posiadaniu właściciela
obiektu)
7. Protokoły okresowych kontroli stanu 196 23.08.2013 J. Nieistniejący
technicznego obiektu (według wykazu
w tablicy nr 4)
8. Protokoły okresowych kontroli stanu 87 23.08.2013 J. Nieistniejący
technicznego i przydatności do użytko-
wania obiektu budowlanego (według
wykazu w tablicy nr 5)
9. Opracowania techniczne dotyczące 38 23.08.2013 J. Nieistniejący
obiektu (według wykazu w tablicy nr 6)
10. Dokumentacja techniczna dotycząca 25 23.08.2013 J. Nieistniejący
remontów obiektu (według wykazu
w tablicy 8 i 11)
11. Protokoły awarii i katastrof obiektu (we-
dług wykazu w tablicy nr 10)
12. Dokumenty pozwolenia na zmianę spo- 2
sobu użytkowania obiektu (według wy-
kazu w tablicy nr 11)
13. Protokół przejęcia obiektu przez nowe- 24 02.01.0216 P. Nienazwany
go zarządcę
33
UOY02-Srodki.indd 33 08.02.2017 16:06:35

Przy zakładaniu kolejnych tomów wypełniamy rubryki już nie tylko od

1 do 6, ale również dalsze, tj. od 7 do 12 i ewentualnie następne. Dokumen-
ty wymienione w rubrykach od 7 do 12 i dalszych powstają w trakcie eks-
ploatacji obiektu. Zatem w pierwszym tomie nic nie będziemy wpisywać
w rubrykach od 7 do 12, a dopiero w kolejnych tomach książki tam nale-
ży wpisywać zsumowaną liczbę stron z poprzednich tomów. Dokumenty
powstające w trakcie prowadzenia określonego tomu, a ewidencjonowane
w poszczególnych tabelach w dalszej części książki, nie są wpisywane do
tabeli nr 3. Będą one wpisane do niej dopiero w następnym tomie.
Za rubryką 12 są wolne rubryki, w których wpisujemy inną dokumenta-

cję niewymienioną w poprzednich rubrykach, np. protokół przejęcia nieru-
chomości od poprzedniego właściciela lub zarządcy, lub inne dokumenty,
które powstały np. w trakcie realizacji remontów lub przebudów.
5.6. Dane techniczne charakteryzujące obiekt
Na stronie 6 książki obiektu budowlanego należy wpisać dane techniczne

charakteryzujące obiekt budowlany. W zależności od rodzaju i przeznaczenia
obiektu istotne są różne dane. Należy brać pod uwagę takie parametry jak:
technologia budowy,
rodzaj konstrukcji,
materiały, z których jest wykonany obiekt;
gabaryty,
wysokość, szerokość, długość, liczba kondygnacji,
kubatura,
powierzchnie: zabudowy, całkowita i użytkowa;
liczba i przeznaczenie pomieszczeń.
Tak jak wspominałem wcześniej, warto w tym miejscu książki obiektu

budowlanego wypisać te najważniejsze dane i paramenty obiektu, które naj-
częściej są nam potrzebne przy bieżącej obsłudze obiektu oraz planowaniu
i przygotowywaniu robót budowlanych, czyli mieć podręczną „ściągawkę”
podstawowych danych o obiekcie. Można takie informacje przygotować
w komputerze, sformatować np. w formie tabeli, następnie wydrukować
i je wkleić do książki obiektu budowlanego, pamiętając o zachowaniu wa-
runku trwałości takiej wklejki. Dalej przedstawiam przykład, jakie informa-
cje może ta strona książki zawierać.
34
UOY02-Srodki.indd 34 08.02.2017 16:06:35

IV. DANE TECHNICZNE CHARAKTERYZUJĄCE OBIEKT

Powierzchnia 1952 m²
zabudowy
Kubatura 13296,44 m³
Część magazynowa Część biurowa
Powierzchnia 1722 m² 230 m²
zabudowy
Powierzchnia 1675 m² 546,6 m²
użytkowa
Kubatura 11 712,64 m³ 1584,8 m³
Liczba kondygnacji 1 3
Konstrukcja hala magazynowa:
Stalowa słupowa, ściany zewnętrzne z płyt warstwowych,
dach jednospadowy konstrukcji kratownicowej pokryty płyta-
mi warstwowymi na jętkach stalowych, stolarka okienna i sto-
larka drzwiowa zewnętrzna aluminiowa, wewnętrzna stolarka
drzwiowa drewniana, posadzki wylewka betonowa; 3 bramy
wjazdowe segmentowe
Budynek biurowy:
murowany, ściany wewnętrzne z cegły pełnej i dziurawki, sto-
larka okienna PCW, stolarka drzwiowa PCW przeszklona
Wentylacja przewałowa w części magazynowej, mechaniczna nawiewno-
-wywiewna w części biurowej
Instalacja gazowa w budynku biurowym do kotłowni gazowej, w części maga-
zynowej brak
Instalacja ZW + CCW w budynku biurowym, w hali magazynowej pod-
wodociągowa grzewacze elektryczne
Instalacja kanalizacyjna sanitarna i deszczowa z PCW
Instalacja elektryczna przydział mocy 30 kW
Instalacja odgromowa jest w budynku biurowym
Ogrzewanie 2 kotły Vissman o mocy 60 kW zlokalizowane w budynku
biurowym, część biurowa grzejniki, część magazynowa na-
grzewnice
Urządzenia ppoż. • wyłącznik przeciwpożarowy prądu,
• system sygnalizacji pożaru SSP,
• przeciwpożarowa instalacja wodociągowa hydrantów we-
wnętrznych Ø 52 w części magazynowej,
• instalacja oświetlenia awaryjnego – ewakuacyjnego,
• wentylatory oddymiające w hali magazynowej uruchamia-
ne z systemu sygnalizacji pożaru SSP, zapewniające usuwa-
nie dymu z intensywnością 10 wymian na godzinę,
• instalacja oddymiania grawitacyjnego na klatce schodowej
w części biurowej uruchamiana z systemu sygnalizacji po-
żaru SSP
Informacje hala magazynowa jest oddzielona od budynku biurowego
uzupełniające ścianą oddzielenia przeciwpożarowego REI 120. Obiekt posia-
da instrukcję bezpieczeństwa pożarowego
35
UOY02-Srodki.indd 35 08.02.2017 16:06:35

5.7. Plan sytuacyjny obiektu

Plan sytuacyjny obiektu znajduje się na stronie 7 książki obiektu budow-
lanego. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie książki obiektu budowlane-
go plan sytuacyjny obiektu powinien uwzględniać:
usytuowanie obiektu na działce oraz usytuowanie działki względem
drogi,
granice nieruchomości i usytuowanie drogi dojazdowej,
usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu,
armaturę lub urządzenia przeznaczone do odcięcia czynnika dostar-
czanego za pomocą sieci,
usytuowanie dróg ewakuacyjnych i pożarowych oraz usytuowanie
hydrantów pożarowych,
inne detale istotne i/lub charakterystyczne dla obiektu.
Można wkleić, pamiętając o warunku trwałości, geodezyjną inwentary-
zację nieruchomości, zawierającą powyższe elementy, lub wykonać szkic
jak na poniższym rysunku:
36
UOY02-Srodki.indd 36 08.02.2017 16:06:35

5.8. Tablica 4 i 5 – Wykaz protokołów okresowych kontroli

stanu technicznego obiektu
W tablicy nr 4, znajdującej się na stronach od 8 do 21 książki obiektu bu-

dowlanego, wpisujemy informacje spisane z protokołów obowiązkowych
okresowych kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo
budowlane.
Przepis ten mówi o kontrolach stanu technicznego elementów obiektu

budowlanego, wykonywanych co najmniej raz do roku. Czyli nie rzadziej
niż raz do roku, ale można częściej, jeśli tak to wynika z:
przepisów prawa,
zaleceń zawartych w protokole z ostatniej kontroli,
potrzeb lub konieczności,
norm, instrukcji użytkowania, instrukcji obsługi.
Pierwsza grupa elementów obiektu budowlanego poddawanych okre-

sowym badaniom (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane) to
elementy budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy
atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas
użytkowania obiektu.
W przypadku budynków mieszkalnych przepisy rozporządzenia MSWiA

w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych
szczegółowo określają:
zakres i elementy budynku podlegające tej kontroli (§ 5 ust. 1 rozpo-
rządzenia) – kontroli tej podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe
wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących pod-
czas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla:
bezpieczeństwa osób,
środowiska,
konstrukcji budynku.
W kolejnym przepisie rozporządzenie precyzuje, których elementów bu-

dynku stan techniczny należy objąć szczegółowym sprawdzeniem (§ 5 ust. 2
rozporządzenia), to jest:
zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa),
elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggi
i balkonów,
37
UOY02-Srodki.indd 37 08.02.2017 16:06:35

urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku (np. anteny sateli-

tarne, klimatyzatory itd.),
elementy odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich (np. rynny,
rury spustowe, kosze, obróbki blacharskie),
pokrycia dachowe,
instalacje centralnego ogrzewania, zimnej i ciepłej wody użytkowej
(np. ślady korozji, przecieki, czy nie są „zapieczone” zawory na instalacji),
urządzenia stanowiące zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku
(sprawdzenie wykonania przeglądów technicznych i czynności konserwa-
cyjnych urządzeń przeciwpożarowych oraz gaśnic przenośnych i przewoź-
nych, zgodnie z wymaganiami zawartymi w § 3 ust. 2, 3 i 4 rozporządzenia
ministra spraw wewnętrznych i administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie
ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych
i terenów),
elementy instalacji kanalizacyjnej odprowadzające ścieki z budynku
(np. przecieki, a przede wszystkim zgłoszenia użytkowników lokali o awa-
riach i niesprawnościach instalacji kanalizacyjnej),
przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku, zarówno te
podziemne, jak i nadziemne,
elementy narażone na działania czynników występujących podczas
użytkowania obiektu, jak np. dewastacje, zużycie eksploatacyjne, czynniki
powstające w wyniku procesów technologicznych przebiegających w obiek-
cie, czynniki wytwarzane przez urządzenia techniczne niezwiązane z obiek-
tem, a znajdujące się w sąsiedztwie (linie kolejowe, tramwajowe, metro),
termin realizacji kontroli – w przypadku budynków mieszkalnych
kontrola ww. elementów powinna być przeprowadzana w porze wiosennej
(§ 4 ust. 2 rozporządzenia).
W odniesieniu tzw. obiektów budowlanych wielkopowierzchniowych,

czyli do:
budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² (jest to po-
wierzchnia, jaką budynek zajmuje na działce, mierzona po obrysie zewnętrz-
nym ścian parteru budynku; do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
ganków, schodów zewnętrznych, daszków nad wejściami, podziemnych czę-
ści budynków, pochylni samochodowych, galerii i nadwieszeń kondygnacji,
wlicza się natomiast ogrody zimowe i inne elementy dobudowane; informacja
o tej powierzchni jest zawarta w dokumentacji technicznej),
innych obiektów budowlanych niż budynki (np. wiaty, hale, zbiorniki)
o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² (wielkość podana w dokumen-
tacji technicznej),
38
UOY02-Srodki.indd 38 08.02.2017 16:06:35

okresową kontrolę stanu technicznego elementów obiektu budowlanego,

o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, tj.:
elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe
wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących
podczas użytkowania obiektu,
instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spali-
nowych i wentylacyjnych),
przeprowadza się co najmniej dwa razy w roku w terminach do 31 maja
oraz do 30 listopada. Osoba dokonująca tej kontroli jest obowiązana bez-
zwłocznie, po jej wykonaniu, pisemnie zawiadomić właściwy organ nadzoru
budowlanego (w zależności od właściwości może być to być np. Powiato-
wy Inspektorat Nadzoru Budowlanego) o przeprowadzonej kontroli (art. 62
ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).
Z wykonywania corocznej kontroli elementów budynku, budowli i insta-

lacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania
czynników występujących podczas użytkowania obiektu zwolnieni są właś-
ciciele i zarządcy (art. 62 ust. 2 ustawy Prawo budowlane):
budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego,
obiektów budowlanych wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy Prawo
budowlane (np. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzu-
pełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,
parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy
rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, wolno stojące parterowe
budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe ogrody zimowe
o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów
na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki,
wiaty przystankowe i peronowe, obiekty małej architektury, ogrodzenia itd.).
Druga grupa elementów obiektu budowlanego kontrolowanych co naj-

mniej raz do roku to instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
np. kanalizacja, szamba, separatory produktów ropopochodnych, urządze-
nia do usuwania i gromadzenia odpadów stałych, ekrany akustyczne (art. 62
ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy Prawo budowlane).
Trzecia grupa to instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe,

spalinowe i wentylacyjne (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo budowla-
ne). Kontrola ta obejmuje:
39
UOY02-Srodki.indd 39 08.02.2017 16:06:35

w zakresie instalacji gazowej, zgodnie z wytycznymi do kontroli

zawartymi w normie PN-M.-34507:20027):
przegląd kondygnacji podziemnych, w których znajdują się instalacje,
przegląd dostępu do zaworów i kurków,
sprawdzenie przejść przewodów przez zewnętrzne ściany budynku,
sprawdzenie stężenia gazu na kondygnacjach podziemnych,
kontrola szczelności połączeń gwintowanych i kurków,
sprawdzenie szczelności połączeń i stanu gazomierza,
sprawdzenie stanu odbiorników gazowych w lokalach, ich dzia-
łania i procesu spalania gazu,
sprawdzenie stanu elastycznych połączeń gazowych;
w zakresie przewodów kominowych, zgodnie z wytycznymi do
kontroli zawartymi w normie PN-B-10425:19898):
badanie drożności przewodów kominowych,
badanie prawidłowości podłączeń, w tym:
• ilość i rodzaj podłączeń (kratek wentylacyjnych, palenisk ga-
zowych lub węglowych) podłączonych do jednego przewodu
kominowego,
• stan techniczny drzwiczek rewizyjnych,
• stan techniczny łączników, rur zapiecowych,
• prawidłowość zainstalowanych kratek wentylacyjnych (wielkość
ich powierzchni chłonnej),
• czy jest zapewniony dostęp powietrza zewnętrznego koniecznego
do właściwej cyrkulacji powietrza w lokalu,
• czy w lokalu istnieją urządzenia wymuszające ciąg kominowy,
w przypadku gdy istnieją paleniska obsługiwane ciągiem gra-
witacyjnym lub gdy urządzenia te funkcjonują w przewodach
wentylacji zbiorczej,
• badanie prawidłowości ciągu kominowego,
• badanie stanu technicznego kominów ponad dachem, w tym:
– głowic kominowych,
– ścian kominowych nad dachem i na strychu,
– nasad kominowych,
7)
Instalacja gazowa – Kontrola okresowa; norma ta zawiera wiele definicji związanych z instalacjami
gazowymi, określa ogólny zakres kontroli okresowej w budynkach wielorodzinnych oraz kontroli
poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona występuje; podano w niej
również zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności, a także przedstawiono w załączniku
propozycje formularzy protokołów z okresowej kontroli.
8)
Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne murowane z cegły – Wymagania techniczne i badania
przy odbiorze.
40
UOY02-Srodki.indd 40 08.02.2017 16:06:35

– prawidłowości wylotów przewodów,

• badanie prawidłowości dostępu do przeprowadzania kontroli
przewodów kominowych, w tym stanu technicznego:
– włazów, drabin, ankrów itp.,
– ław kominiarskich,
• badanie szczelności przewodów kominowych,
• ocena innych nieprawidłowości mogących wpływać na zagrożenie
bezpieczeństwa mieszkańców.
Zgodnie z zleceniami Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego kontrole

stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych po-
winno się wykonywać przed rozpoczęciem sezonu grzewczego, w związ-
ku ze wzmożonym w okresie jesienno-zimowym występowaniem zagrożeń
związanych z eksploatacją instalacji grzewczych. Zaleca się, aby kontrole
instalacji gazowych oraz przewodów kominowych wykonywać w tym sa-
mym czasie.
Do tablicy nr 4 książki obiektu budowlanego przepisujemy informacje

zawarte w protokole z kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego.
Zatem zapisy znajdujące się w protokole z kontroli są kluczowym elemen-
tem do poprawnego wypełnienia książki obiektu budowlanego.
Protokół z kontroli powinien zawierać następujące elementy i informacje:

A. Informacje dotyczące wykonywanej kontroli oraz dotyczące kontro-
lowanego obiektu, jego wyposażenia, konstrukcji, dokumentacji, które to
informacje albo pochodzą od wykonującego kontrole, albo winien wyko-
nującemu kontrole przekazać właściciel lub zarządca obiektu. Są to nastę-
pujące informacje:
1. Informacje o rodzaju kontroli, np.:
a) kontrola jednoroczna,
b) kontrola półroczna (wykonywana co najmniej dwa razy do roku),
c) kontrola pięcioletnia,
d) kontrola roczna i pięcioletnia wykonane razem.
2. Informacje o osobach wykonujących kontrolę (imiona i nazwiska, upraw-
nienia, przynależność do izby zawodowej).
3. Informacje o kontrolowanym obiekcie, a w tym:
a) nazwa obiektu,
b) przeznaczenie/sposób użytkowania,
c) adres,
d) nr działki, obręb, nr księgi wieczystej
41
UOY02-Srodki.indd 41 08.02.2017 16:06:35

e) właściciel (imię nazwisko lub nazwa, adres),

f) opcjonalnie:
informacje o zarządcy (imię nazwisko lub nazwa, adres),
informacje o użytkowniku,
g) informacje o ostatnio przeprowadzonej kontroli.
4. Informacje o podstawie prawnej wykonania kontroli, w tym jej zakres wy-
nikający z przepisów prawa lub norm (w szczególności dotyczy to kontro-
li stanu technicznego instalacji gazowej oraz przewodów kominowych).
5. Słowniczek użytych w protokole terminów, w tym:
a) określenie rodzajów robót budowlanych wskazanych w protokole:
naprawa główna (w skrócie NG), czyli remont polegający na wymia-
nie co najmniej jednego elementu budynku (§ 3 ust. 2 rozporządze-
nia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków
mieszkalnych),
naprawa bieżąca (w skrócie NB), czyli okresowy remont elementów
budynku, który ma na celu zapobieganie skutkom zużycia tych ele-
mentów i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym
(§ 3 ust. 3 ww. rozporządzenia),
konserwacja (w skrócie K), czyli wykonywanie robót mających na
celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku (§ 3
ust. 4 ww. rozporządzenia),
przebudowa (w skrócie P), czyli wykonywanie robót budowlanych,
w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub
technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem cha-
rakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabu-
dowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (art. 3
pkt 7a ustawy Prawo budowlane);
b) określenie kolejności wykonywania prac wskazanych w protokole (po-
tocznie określane mianem „pilności” wykonywania prac), np.:
mniej pilne – wykonanie prac może zostać odłożone do najbliższego
okresowego remontu,
średnio pilne – prace umieścić w najbliższym planie remontów
bieżących,
wykonać pilnie – nie później niż w ciągu 3 miesięcy od daty kontroli,
wykonać natychmiast – przystąpić do wykonania bez zbędnej zwło-
ki, nawet bez oczekiwania na wskazanie protokolarne; stan danego
elementu budynku lub instalacji stanowi bezpośrednie zagrożenie
życia i zdrowia osób przebywających w budynku;
c) kryteria oceny stanu technicznego kontrolowanych elementów oraz
instalacji, np.:
42
UOY02-Srodki.indd 42 08.02.2017 16:06:35

bardzo dobry – obiekt dobrze utrzymany, niezużyty, bez uszkodzeń,

niewymagane żadne prace,
dobry – obiekt nie wykazuje większego zużycia, ewentualne nieznacz-
ne uszkodzenia wynikające z użytkowania, wymagana konserwacja bieżąca,
średni – obiekt utrzymany jest poprawnie, ale wymagane są naprawy
bieżące poszczególnych jego elementów lub instalacji,
zadowalający – występują uszkodzenia i ubytki niezagrażające bez-
pieczeństwu użytkowania, wymagane są naprawy główne poszczególnych
elementów,
zły – znaczne uszkodzenia i ubytki, wymagana kompleksowa naprawa
główna obiektu budowlanego,
awaryjny – obiekt nadaje się do rozbiórki.
6. Charakterystykę i podstawowe dane techniczne obiektu, takie jak np.:
a) rok budowy,
b) powierzchnia zabudowy (obligatoryjnie),
c) powierzchnia użytkowa,
d) liczba kondygnacji,
e) informacje dotyczące konstrukcji obiektu, materiałów, z których jest
wykonany, technologii, w jakiej jest wykonany,
f) informacje o podstawowych instalacjach (woda zimna, ciepła, kanali-
zacja, energia elektryczna, ogrzewanie, wentylacja),
g) informacje wyposażeniu obiektu (dźwigi, bramy, instalacje klimatyza-
cji, domofony, systemy zabezpieczeń ppoż., instalacja odgromowa itd.).
7. Informacje o posiadanej dokumentacji technicznej obiektu.
8. Plan sytuacyjny obiektu.
B. Informacje będące efektem pracy wykonującego kontrolę. Będą to na-
stępujące informacje:
1. Ocena stanu technicznego konstrukcji obiektu budowlanego.
2. Sprawozdanie z wizji lokalnej stanu technicznego elementów budynków,
budowli i instalacji, narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne
i niszczące, powstające w wyniku:
a) działania czynników występujących podczas zwykłego użytkowania
obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
b) oddziaływania otoczenia bądź sposobu użytkowania obiektu na otoczenie,
c) w przypadku kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środo-
wiska należy zamieścić sprawozdanie z wizji lokalnej tych elementów,
opis ich stanu technicznego lub alternatywnie przywołanie dokumentu/
protokołu potwierdzającego wykonanie oceny ich stanu technicznego,
d) w przypadku kontroli instalacji gazowej zaleca się wykonanie kon-
troli zgodnie z normą PN-M.-34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola
43
UOY02-Srodki.indd 43 08.02.2017 16:06:35

okresowa. Norma ta zawiera wytyczne do wykonania kontroli, okre-

śla ogólny zakres kontroli okresowej w budynkach wielorodzinnych
oraz kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomiesz-
czeń, w których ona występuje. W normie tej podano zasady postępo-
wania w przypadku wykrycia nieszczelności, a także przedstawiono
w załączniku propozycje formularzy protokołów z okresowej kontroli.
e) w przypadku kontroli przewodów kominowych (dymowych, spali-
nowych i wentylacyjnych) w protokole powinna znaleźć się ocena ich
stanu technicznego, przeprowadzona zgodnie z wytycznymi zawar-
tymi w normie PN-B-10425:1989 Przewody dymowe, spalinowe i wenty-
lacyjne murowane z cegły Wymagania techniczne i badania przy odbiorze.9)
3. Ocena wykonania zaleceń poprzednich kontroli.
Zakres robót remontowych i kolejności ich wykonania

Zakres to zbiór wad i usterek oraz elementów zużytych/uszkodzonych,
których naprawa będzie wykonywana w ramach jednego zadania inwesty-
cyjnego. Roboty remontowe to rodzaj robót budowlanych10) polegających na
wykonaniu remontu11). Remont jest rodzajem robót budowlanych wymaga-
jących zgłoszenia12). Zlecenie wykonania robót remontowych wymaga za-
warcia przez strony (inwestora i wykonawcę) umowy w formie pisemnej13).
Zatem w tym punkcie protokołu powinny być podsumowane i wymie-

nione wyłącznie zakresy robót remontowych, których konieczność wyko-
nania wynika z dokonanej oceny stanu technicznego obiektu budowlanego.
WAŻNE
Do książki obiektu budowlanego w tablicy 4 w kolumnie 4 wpisujemy właśnie
zakresy robót remontowych określonych w protokole z kontroli.
Częstym błędem w protokołach z kontroli jest brak wskazania zakresów ro-
bót remontowych bądź wskazywanie prac, które nic wspólnego z remontami
9)
Stosowanie się norm nie jest w naszym kraju obligatoryjne, poza normami wskazanymi w przepisach
prawa. Wymienione powyżej normy PN-M.-34507:2002, oraz PN-B-10425:1989 nie są wymienione w
ustawie Prawo budowlane jako obligatoryjne do stosowania przy wykonywaniu obowiązkowych kontroli.
Zatem przytoczone one są jako sugestie i zalecenia do stosowanie, a nie jako obowiązek ich stosowania.
10)
Termin „roboty budowlane” jest zdefiniowany w art. 3 ust. 7 ustawy Prawo budowlane.
11)
Termin „remont” jest zdefiniowany w art. 3 ust. 8 ustawy Prawo budowlane.
12)
Stanowi o tym art. 30 ust. 1 pkt 2a w powiązaniu z art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane.
13)
Art. 658 ustawy Kodeks cywilny stanowi, iż przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się
odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli, a dyspozycja art. 648 § 1 ustawy
Kodeks cywilny stanowi, że umowa o roboty budowlane (w tym remontowe) wymaga formy pisemnej.
44
UOY02-Srodki.indd 44 08.02.2017 16:06:35

nie mają (np. pielenie zieleni, malowanie ogrodzenia). Stąd zadaniem wykonu-
jącego kontrolę jest odróżnienie prac z zakresu bieżącej konserwacji (te pozostają
wpisane w protokole w sprawozdaniu z wizji lokalnej) od robót remontowych
wymagających zawarcia z ich wykonawcą umowy w formie pisemnej oraz do-
konania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-bu-
dowlanej (zazwyczaj wydziału architektury we właściwym starostwie).
Jeśli wykonujący kontrolę nie stwierdza konieczności wykonania robót

remontowych, a jedynie prace z zakresu bieżącej konserwacji, powinien za-
mieścić wpis mówiący, że robót remontowych brak, do wykonania są je-
dynie prace z zakresu bieżącej konserwacji. W protokole należy zamieścić:
1. Kolejność wykonywania wskazanych zakresów robót remontowych (tzw.
stopień pilności).
2. Metody i środki użytkowania elementów budynku narażonych na szkod-
liwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych
czynników. Ten punkt protokołu powinien zawierać spostrzeżenia i uwa-
gi kontrolującego dotyczące metod i sposobu dotychczasowej eksplo-
atacji obiektu budowlanego i jego wpływu na trwałość obiektu i jego
elementów, a przede wszystkim zalecenia mające na celu ograniczenie
negatywnych wpływów eksploatacji na obiekt (np. zalecenia regularne-
go czyszczenia rynien i rur spustowych, zakaz zwałowania śniegu przy
elewacji budynku, wskazówki dotyczące wykonania osłon elementów
niszczonych przez użytkowników podczas korzystania z obiektu).
3. Informację o wykonaniu zaleceń z poprzedniej kontroli, wraz z enumera-
tywnym wymienieniem robót niewykonanych, ze szczególnym uwzględ-
nieniem robót mających wpływ na bezpieczeństwo obiektu budowlanego.
4. Wnioski końcowe w zakresie stanu technicznego.
5. Dokumentacja fotograficzna lub graficzna (rysunki detali, inwentaryza-
cja kominiarska).
WAŻNE
Wszelkie zamieszczone w protokole fotografie i rysunki nie tylko muszą być
opisane, ale muszą zawierać informacje, którego elementu obiektu budowlanego,
opisanego w protokole, dotyczą. Niedopuszczalne jest zamieszczenie, w szczegól-
ności dokumentacji fotograficznej niezwiązanej z opisem zawartym w protokole.
C. Załączniki:
1. uprawnienia zawodowe (budowlane odpowiedniej specjalności, mistrza w rze-
miośle kominiarskim, kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru
nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych),
45
UOY02-Srodki.indd 45 08.02.2017 16:06:35

2. aktualne zaświadczenie o przynależności do organizacji samorządu za-

wodowego.
Wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej

specjalności i w odpowiednim zakresie są uprawnione do wykonywania14):
rocznych kontroli:
elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe
wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występu-
jących podczas użytkowania,
instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska;
pięcioletnich kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowa-
nia obiektu budowlanego, estetyki o biektu budowlanego oraz jego otoczenia.
W zależności od przedmiotu okresowej kontroli i od zakresu posiada-

nych kompetencji może ją wykonać osoba dysponująca co najmniej jednym
z niżej wymienionych uprawnień:
do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalno-
ści konstrukcyjno-budowlanej,
do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjal-
ności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentyla-
cyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych,
do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjal-
ności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych elek-
troenergetycznych.
Decyzja o nadaniu uprawnień budowlanych lub o stwierdzeniu posiada-

nia przygotowania zawodowego do pełnienia samodzielnych funkcji tech-
nicznych w budownictwie określa zakres prac projektowych bądź robót
budowlanych w danej specjalności, do których uprawniona jest dana oso-
ba. Zakres uprawnień budowlanych należy odczytywać zgodnie z treścią
decyzji o ich nadaniu. Osoby posiadające uprawnienia budowlane powin-
ny być świadome zakresu posiadanych przez nie uprawnień i wynikających
z tego zakresu ograniczeń. Mogą one podejmować się dokonywania okre-
sowych kontroli tylko w przypadkach, gdy specjalność i zakres ich upraw-
nień im na to pozwala.
Nadzór i kontrola właściwego wykonywania samodzielnych funkcji tech-

nicznych w budownictwie należy do zadań organów nadzoru budowlanego,
14)
Art. 62 ust. 4 ustawy Prawo budowlane.
46
UOY02-Srodki.indd 46 08.02.2017 16:06:35

które mogą dowiedzieć się o przekroczeniu posiadanych uprawnień przez

osoby dokonujące kontroli obiektów budowlanych podczas:
kontroli realizacji przez właścicieli lub zarządców obowiązków nało-
żonych na nich w przepisach Prawa budowlanego w zakresie prawidłowego
utrzymania obiektów budowlanych,
przyjmowania zawiadomień o wykonaniu okresowych kontroli15),
przyjmowania kopii protokołów16).
Osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru

nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych
mogą wykonywać17):
coroczne kontrole stanu technicznego instalacji gazowych18),
nie rzadziej niż co pięć lat kontrole instalacji elektrycznych i pioruno-
chronnych19).
Coroczną kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych20) po-

winny przeprowadzać21):
osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim –
w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów
spalinowych i wentylacyjnych;
osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności
– w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w punkcie
poprzednim, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących
oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest
wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
W przypadku stwierdzenia przez wykonującego kontrolę podczas wyko-

nywania kontroli nieprawidłowości, uszkodzenia oraz braków, które mogły-
by spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia
bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch,
porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem właściciele, zarządcy
oraz użytkownicy obiektów budowlanych, na których spoczywają obowiąz-
ki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach,
15)
Art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.
16)
17)
18)
Art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo budowlane.
19)
Art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.
20)
Art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo budowlane.
21)
47
UOY02-Srodki.indd 47 08.02.2017 16:06:35

są zobowiązani usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz braki w czasie lub

bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli. Jeżeli zatem w trakcie kontroli
wykonujący ją przekaże nam informacje o potencjalnych zagrożeniach, np.
nieszczelność gazu, zagrożenie odpadnięcia elementów budynku na chodnik
itd., mamy obowiązek bezzwłocznie, to jest już w czasie kontroli lub najpóź-
niej bezpośrednio po jej zakończeniu, podjąć działania usuwające bądź za-
pobiegające zagrożeniu. Powyższy obowiązek powinien być potwierdzony
w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli
jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwe-
go organu. Organ nadzoru budowlanego, po otrzymaniu kopii protokołu,
przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu spraw-
dzenia, czy stwierdzone uszkodzenia oraz braki, wymienione w tym pro-
tokole, zostały usunięte lub uzupełnione22).
Osoba przeprowadzająca kontrolę okresową budynku powinna przed

jej rozpoczęciem przygotować się do kontroli, a przede wszystkim poznać
kontrolowany obiekt i określony dotychczas stan techniczny oraz usterki
poprzez zapoznanie się z:
protokołami z poprzednich kontroli, w tym nie tylko z protokołem
z ostatniej kontroli, ale także z protokołami z wcześniejszych kontroli, a więc
cofa się w czasie tak daleko, jak uzna to za niezbędne, na podstawie analizy
przeglądanych protokołów;
protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku
w okresie od poprzedniej kontroli (tu analizuje tylko roboty zakończone
i odebrane w okresie od poprzedniej kontroli);
zgłoszeniami użytkowników nieruchomości, zewidencjonowanymi
przez właściciela lub zarządcę nieruchomości, dotyczącymi usterek, wad,
uszkodzeń lub zniszczeń elementów obiektu (niezwykle ważny i istotny dla
oceny stanu technicznego budynku element, gdyż należy mieć na uwadze,
że wielu usterek, których przyczyna znajduje się w różnych częściach obiek-
tu, nie zawsze można zauważyć przy jego oględzinach).
W książce obiektu budowlanego w tablicy nr 4 poszczególnych kolum-

nach wpisujemy:
w kolumnie nr 1 – numer kolejny dla każdego protokołu,
w kolumnie nr 2 – datę przeprowadzenia kontroli,
w kolumnie nr 3 – numer protokołu (dla porządku możemy sami sobie
numerować protokoły, jeśli wykonujący kontrole ich nie numerują), ewen-
22)
Art. 70 ustawy Prawo budowlane.
48
UOY02-Srodki.indd 48 08.02.2017 16:06:35

tualnie dane identyfikujące dokument będący podstawą wpisu; tę rubrykę

możemy wykorzystać na dokonanie wpisu danych identyfikujących osobę,
która dokument wystawiła (§ 6 pkt 1 rozporządzenia),
w kolumnie nr 4 – przepisujemy, w sposób zwięzły i jednoznaczny, in-
formacje o zakresach robót remontowych określonych w protokole z kontroli
lub informację o braku robót remontowych.
Błędem jest wpisywanie w tej kolumnie poszczególnych wad i usterek

wyszczególnionych we protokole.
Natomiast niedopuszczalne jest wpisywanie w tablicy 4 w kolumnie 4

odesłania do informacji zawartych w protokole, np. „wykaz usterek/niepra-
widłowości jak w protokole”.
Jeśli wykonujący kontrolę nie wpisał do protokołu informacji o zakre-

sach robót remontowych bądź ich braku, należy żądać od wykonującego
kontrolę uzupełnienia protokołu, gdyż jest to jego wada. W szczególności
w przypadku kontroli budynków mieszkalnych wada ta wynika z niezgod-
ności protokołu z wymaganiami zawartymi w § 4 ust. 4 rozporządzenia mi-
nistra spraw wewnętrznych i administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie
warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych23). Wyko-
nujący kontrolę odpowiada za wady protokołu na mocy przepisów ustawy
Kodeks cywilny dotyczących umowy o dzieło (art. 627–646)24) oraz dotyczą-
cych rękojmi (art. 556–576)25).
W przypadku kilku lub nawet wielu różnych zakresów robót remonto-

wych wyszczególnionych w jednym protokole, gdzie przewidujemy, że prace
23)
§ 4 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny
zawierać określenie:
1) stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą,
2) rozmiarów zużycia lub uszkodzenia elementów, o których mowa w pkt 1,
3) zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania,
4) metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów
atmosferycznych i niszczące działania innych czynników,
5) zakresu niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich
kontroli okresowych.
24)
Art. 638 § 1. Kodeksu cywilnego stanowi, iż do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio
przepisy o rękojmi przy sprzedaży.
25)
Art. 556. Kodeksu cywilnego stanowi, że sprzedawca (wykonawca) jest odpowiedzialny względem
kupującego (zamawiającego), jeżeli rzecz sprzedana (protokół z kontroli) ma wadę fizyczną lub prawną
(rękojmia).
49
UOY02-Srodki.indd 49 08.02.2017 16:06:36

będą wykonywane i odbierane w różnych terminach, dla przejrzystości wpi-

sy dotyczące tych robót należy zamieszczać w osobnych wierszach tablicy.
w kolumnie 5 – datę wykonania robót remontowych wskazanych
w protokole z kontroli. Tę pozycję wypełniamy dopiero po zakończeniu i po
protokolarnym odebraniu robót. Protokół odbioru tych robót rejestrujemy
w książce obiektu budowlanego, w tablicy nr 8.
Poniżej przedstawiono przykład wypełnienia tablicy nr 4 książki obiek-

tu budowlanego.
VI. WYKAZ PROTOKOŁÓW OKRESOWYCH KONTROLI STANU

TECHNICZNEGO OBIEKTU
(przeprowadzanych co najmniej raz w roku; art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy)
Tablica nr 4
Data Nr protokołu Zakres robót remontowych okre- Data wykona-
Lp.
kontroli kontroli ślonych w protokole kontroli nia robót
1 2 3 4 5
1. 15.05.2016 12/2016 Liczne ubytki tynku na elewacji,
brak obróbek parapetów okiennych
– wymagany kompleksowy remont
elewacji (NG)
2. 15.05.2016 12/2016 Przecieki z tarasów na ostatnich 10.09.2016
kondygnacjach – wymagany remont
tarasów (NB)
3. 15.05.2016 12/2016 Braki w orynnowaniu i braki rur 30.09.2016
spustowych – kompleksowy remont
odwodnienia budynku (NG)
4. 20.05.2009 34/2016 Kontrola wentylacji grawitacyjnej -
– robót remontowych brak, do wy-
konania prace z zakresu konserwacji
bieżącej
5. 20.05.2016 15/2016 Kontrola instalacji gazowej – bez -
uwag
W tablicy nr 5, znajdującej się na stronach od 22 do 29 książki obiektu bu-

dowlanego, wpisujemy informacje spisane z protokołów obowiązkowych
okresowych kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo
budowlane.
50
UOY02-Srodki.indd 50 08.02.2017 16:06:36

Przepis ten mówi o sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do

użytkowania całego obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego
oraz jego otoczenia. Kontrolą tą objęte są wszystkie elementy obiektu, bez
żadnych wyjątków. Jest to zatem kompleksowa inwentaryzacja stanu tech-
nicznego obiektu budowlanego i jego otoczenia.
Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej

i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabez-
pieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz
uziemień instalacji i aparatów. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na du-
alizm kontroli instalacji piorunochronnej. Instalacja piorunochronna pod-
lega bowiem kontroli:
minimum raz do roku, jako element narażony na szkodliwe wpływy
atmosferyczne (np. niszczące uderzenie pioruna) i niszczące działania czyn-
ników występujących podczas użytkowania obiektu (np. dewastację); zatem
w tym przypadku dokonuje się oceny wizualnej jego stanu,
minimum raz na pięć lat, w zakresie stanu sprawności jego paramen-
tów elektrycznych (połączeń, uziemienia).
Co kilka lat przypadać będzie konieczność wykonania kontroli jednorocz-

nej i pięcioletniej w tym samym roku. Przepisy nie stanowią, iż jedna z po-
wyższych kontroli zastępuje drugą. Zatem należy przeprowadzić obydwie
kontrole w tym samym roku. Praktycznie jest przeprowadzić jedną kontro-
lę, ale ważne jest w takim przypadku, aby:
obejmowała ona zakres obydwu kontroli,
protokół z tej kontroli w swojej nazwie wskazywał, że obejmuje ona
swoim zakresem obydwie kontrole,
treść protokołu jednoznacznie wskazywała, które elementy dotyczą
kontroli jednorocznej, a które pięcioletniej.
Jeśli osoba wykonująca kontrolę w treści protokołu nie dokonałaby wy-

odrębnienia elementów podlegających kontroli rocznej od elementów pod-
legających kontroli pięcioletniej, wówczas informacje z takiego protokołu
należy wpisać do tablicy nr 5 w książce obiektu budowlanego, a w tablicy
nr 4 wpisać pod kolejną pozycją datę tej kontroli, jej numer, a w kolumnie
nr 5 przywołać pozycje z tablicy nr 5, w których zostały wpisane informa-
cje zawarte w tym protokole.
51
UOY02-Srodki.indd 51 08.02.2017 16:06:36

Rys. 2. Zakresy kontroli wykonywanych co najmniej raz w roku i co najmniej raz na pięć lat
Poniżej przedstawiono przykład wypełnienia tablicy nr 5 książki obiek-

tu budowlanego. Tablica ta zawiera te same rubryki co omawiana wcześniej
tablica nr 4 dla dokonywania wpisów dotyczących kontroli wykonywanych
co najmniej raz do roku. Zasady wypełniania tablicy nr 5 w książce obiek-
tu budowlanego są identyczne jak dla tablicy nr 4, z tym że do tablicy nr 5
wpisywane są informacje zawarte w protokole z kontroli „pięcioletniej”.
VII. WYKAZ PROTOKOŁÓW OKRESOWYCH KONTROLI STANU

TECHNICZNEGO I PRZYDATNOŚCI DO UŻYTKOWANIA OBIEKTU
(przeprowadzanych co najmniej raz na 5 lat; art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy)
Tablica nr 5
Data wy-
Data Nr protokołu Zakres robót remontowych określo-
Lp. konania
kontroli kontroli nych w protokole kontroli
robót
1 2 3 4 5
1. 25.04.2015 06/2015 Silne zawilgocenie i przecieki ze ścian fun- 30.07.2016
damentowych – wymagany remont izola-
cji pionowej budynku (NG)
2. 25.04.2015 06/2015 Skorodowane ogrodzenie, braki jego ele-
--------
mentów – remont ogrodzenia (NG)
3. 05.05.2015 07/2015 Badanie instalacji elektrycznej – instalacja 17.03.2016
elektryczna nie spełnia wymaganych pa-
ramentów – wymagany remont instalacji
elektrycznej (NG)
52
UOY02-Srodki.indd 52 08.02.2017 16:06:36

5.9. Tablica 6 – Wykaz opracowań technicznych

dotyczących obiektu
Informacje o wykonanych ekspertyzach, badaniach technicznych, opi-

niach, orzeczeniach technicznych dotyczących obiektu, a także wykona-
nej dokumentacji technicznej i innych opracowaniach dotyczących obiektu
zestawiamy w tablicy nr 6 znajdującej się na stronach od 30 do 32 książki
obiektu budowlanego. Dokumenty te mogą powstać w wyniku zaleceń wy-
nikających z obowiązkowych kontroli, decyzji wydanych przez organ nad-
zoru budowlanego (np. w wyniku kontroli przeprowadzonej przez nadzór
budowlany – art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane26)), a także w wyniku
własnych obserwacji.
W poszczególnych kolumnach wpisujemy:

w kolumnie nr 1 – numer kolejny dla każdego dokumentu,
w kolumnie nr 2 – nazwę opracowania,
w kolumnie nr 3 – datę zlecenia
w kolumnie nr 4 – datę odbioru opracowania,
w kolumnie nr 5 – informację, czego dotyczy opracowanie i w jaki
sposób będzie ono wykorzystane,
w kolumnie nr 6 – datę wykonania robót wskazanych do wykona-
nia w opracowaniu. Tę pozycję wypełniamy dopiero po zakończeniu i po
protokolarnym odebraniu robót. Protokół odbioru tych robót rejestrujemy
w książce obiektu budowlanego, w tablicy nr 8.
VIII.1. WYKAZ OPRACOWAŃ TECHNICZNYCH

DOTYCZĄCYCH OBIEKTU
Ekspertyzy, badania techniczne obiektu, opinie, orzeczenia techniczne,
dokumentacja techniczna i inne opracowania dotyczące obiektu
26)
Art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane: Właściwy organ – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego
stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub
zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli, (...) a także
może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.
53
UOY02-Srodki.indd 53 08.02.2017 16:06:36

Tablica nr 6
Nazwa Data Przedmiot opraco-
Data wyko-
Lp. opracowa- zlecenia odbioru wania i sposób wy-
nania robót
nia opracowania opracowania korzystania
1 2 3 4 5 6
1. Ekspertyza 23.05.2016 30.06.2016 Ustalenie przyczyn 10.09.2016
techniczna przecieków z tarasów
na ostatniej kondyg-
nacji do budynku
i wskazanie sposobów
usunięcia usterki
5.10. Tablica 7 – Dane dotyczące opracowania

technicznego
Tablica nr 7, a w zasadzie wiele kart opatrzonych tym tytułem, znajdują-

cych się na stronach od 33 do 44 książki obiektu budowlanego, jest uzupełnie-
niem wpisu dokonanego w poprzedniej tablicy (tablicy nr 6), zawierającym
szczegółowe informacje dotyczące określonego opracowania technicznego.
W tytule każdej karty przywołujemy liczbę porządkową z tablicy nr 6. Pod
nią jest wpisane opracowanie, którego dotyczy ta karta.
W nagłówku tej tablicy podajemy, jaki jest to rodzaj opracowania (eks-

pertyza, opinia techniczna itp.). W kolejnych pozycjach tej tablicy podajemy:
w wierszu nr 1 – co było przyczyną, dla której zleciliśmy wykonanie
opracowania,
w wierszu nr 2 – kto jest autorem opracowania,
w wierszu nr 3 – kiedy opracowanie zostało wykonane,
w wierszu nr 4 – w jaki sposób będą realizowane wnioski i zalecenia
wynikające z opracowania; nie dotyczy to sytuacji, kiedy przedmiotem
opracowania jest dokumentacja techniczna, jej opracowanie, odtworzenie
lub aktualizacja, wówczas rubryki tej nie musimy wypełniać.
Pod tablicą jest miejsce na wpisanie ewentualnych uwag.
54
UOY02-Srodki.indd 54 08.02.2017 16:06:36

VIII.2. DANE DOTYCZĄCE OPRACOWANIA TECHNICZNEGO

(l.p 1 z tablicy nr 6)
Tablica nr 7
Ekspertyza techniczna – ustalenie przyczyn przecieków z dachu i tarasów
(rodzaj opracowania)
Lp. Wyszczególnienie Opis
1 2 3
1 Powód zlecenia Przecieki z tarasów położonych na ostatniej kondygnacji
do lokali na dwóch ostatnich kondygnacjach.
2 Autor prof. dr hab. inż. Roman Mądry
3 Data opracowania 30.06.2016
4 Sposób realizacji Sporządzenie dokumentacji wykonawczej zdjęcia starej war-
wniosków i zale- stwy wykończeniowej i izolacyjnej z tarasów i położenia no-
ceń (*) wych warstw, wykonanie remontu tarasów
(*) Nie dotyczy dokumentacji technicznej
UWAGI: ............................................................................................................
5.11. Tablica 8 – Wykaz protokołów odbioru robót

remontowych w obiekcie
Tablica nr 8 znajdująca się na stronach od 45 do 60 książki obiektu budow-
lanego zawiera wpisy dotyczące protokołów odbioru robót budowlanych
obejmujących: remont, przebudowę, odbudowę, rozbudowę i nadbudowę.
Protokół odbioru robót remontowych powinien zawierać następujące
informacje:
1. czego dotyczy;
2. datę sporządzenia;
3. miejsce spisania;
4. uczestników odbioru robót:
a) ze strony odbierającego (inwestora),
b) ze strony wykonawcy;
5. informacje o dokumentach będących podstawą wykonania robót:
a) umowie o roboty budowlane/remontowe,
b) pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu,
55
UOY02-Srodki.indd 55 08.02.2017 16:06:36

c) dokumentacji projektowej;
6. opis odbieranych robót (nie ocena robót ani nie interpretacje zastanego stanu);
7. wnioski;
8. ustalenia, np.:
a) roboty odebrane bez zastrzeżeń,
b) roboty odebrane z uwagami (decyzje w kwestii stwierdzonych za-
strzeżeń),
c) roboty nieodebrane (decyzje co do dalszego postępowania);
9. podpisy uczestników odbioru robót.
W tablicy nr 8 książki obiektu budowlanego podajemy:

w kolumnie nr 1 – numer porządkowy wpisu w tej tablicy,
w kolumnie nr 2 – numer pozwolenia na budowę, jeśli roboty wyma-
gały uzyskania pozwolenia na budowę,
w kolumnie nr 3 – odwołujemy się do pozycji w tablicy nr 6, określają-
cej opracowanie, na podstawie którego zostały wykonane określone roboty
budowlane, jeżeli realizacja robót wymagała opracowania dokumentacji
technicznej,
w kolumnie nr 4 – zwięźle podajemy zakres wykonanych prac,
w kolumnie nr 5 – podajemy numer i datę sporządzenia protokołu
odbioru prac.
IX.1. WYKAZ PROTOKOŁÓW ODBIORU

ROBÓT REMONTOWYCH W OBIEKCIE
Tablica nr 8
Nr pozwole- Podstawa re-
Protokół odbioru
Lp. nia na budo- alizacji robót Zakres remontów
nr i data
wę (*) (**)
1 2 3 4 5
Remont instalacji elek- 01/2016
1 - -
trycznej 17.03.2016
02/2016
2 - - Remont izolacji pionowej
30.07.2016
Remont tarasów na ostat- 03/2016
3 - 1
nich kondygnacjach 10.09.2016
Remont odwodnienia bu- 04/2016
4 - -
dynku 30.09.2016
(*) Jeśli jest wymagane
(**) Podać lp. z tablicy nr 6 zawierającą dane dot. dokumentacji technicznej
56
UOY02-Srodki.indd 56 08.02.2017 16:06:36

5.12. Tablica 9 – Dane dotyczące dokumentacji

technicznej
Tablica nr 9, znajdująca się na stronach od 61 do 70 książki obiektu bu-

dowlanego, stanowi uzupełnienie wpisów w tablicy 8 i zawiera informacje
dotyczące dokumentacji technicznej, na podstawie której wykonano prace
budowlane wpisane do tablicy nr 8. W tytule przywołujemy liczbę porząd-
kową z tablicy nr 8, pod którą jest wpisany protokół odbioru robót budow-
lanych.
W nagłówku tej tablicy podajemy, jaki jest to rodzaj opracowania technicz-

nego, np. projekt wykonawczy. W kolejnych pozycjach tablicy wskazujemy:
w wierszu nr 1 – kto jest autorem opracowania,
w wierszu nr 2 – datę odbioru opracowania,
w wierszu nr 3 – zakres robót opisany w przedmiotowej dokumentacji
technicznej.
Pod tablicą jest miejsce na wpisanie ewentualnych uwag.
IX.2. DANE DOTYCZĄCE DOKUMENTACJI TECHNICZNEJ (*)

(lp. 3 z tablicy nr 8)
Tablica nr 9
Projekt wykonawczy naprawy tarasów
(rodzaj opracowania technicznego)
Lp. Wyszczególnienie Opis
1 2 3
1 Autor inż. Andrzej Doświadczony
2 Data odbioru opracowania 31.07.2016
1. usunięcie starych warstw wykończeniowych
Zakres robót przewidzia-
i izolacyjnych do płyty stropowej,
3 nych dokumentacją tech-
2. położenie nowych warstw wykończeniowych
niczną
i izolacyjnych, zgodnie z dokumentacją
(*) Informacje uzupełniające do kolumny 3 w tablicy nr 8
UWAGI: .............................................................................................................
57
UOY02-Srodki.indd 57 08.02.2017 16:06:36

5.13. Proces wykonania remontu i dokonywania

związanych z nim wpisów
Przebieg przeprowadzania prac remontowych, udokumentowanych wpi-

sami w tablicach o nr. od 4 do 9 jest następujący:
1. Czynnikiem inicjującym proces mogą być wyniki obowiązkowej kontro-
li, gdzie informacje zawarte w protokole z kontroli wpisujemy do tablicy
nr 4 lub 5, lub też własna inicjatywa, plany remontów, wnioski i zgłosze-
nia właściciela nieruchomości, właścicieli lokali albo najemców, dzier-
żawców czy użytkowników, lub też decyzje nadzoru budowlanego.
2. Jeśli jest taka potrzeba, zlecamy wykonanie opracowania techniczne-
go, np. ekspertyzy lub opinii technicznej. Rejestrujemy ją w tablicy nr 6,
a szczegóły dotyczące tego opracowania wpisujemy do tablicy nr 7.
3. Jeśli zachodzi konieczność, wykonujemy dokumentację techniczną wy-
konania robót, np. projekt wykonawczy. Informacje dotyczące tej doku-
mentacji wpisujemy do tablicy nr 9.
4. Jeśli przepisy tego wymagają, występujemy o pozwolenie na budowę
lub dokonujemy zgłoszenia.
5. Po spełnieniu wymaganych prawem formalności przystępujemy do re-
alizacji prac.
6. Wykonane prace odbieramy protokołem odbioru robót. Dokumentuje-
my ten fakt wpisami do tablicy nr 8.
Jeśli przepisy tego wymagają, zawiadamiamy organ nadzoru budowla-

nego (PINB) o zakończeniu budowy lub występujemy do tego organu o po-
zwolenie na użytkowanie.
5.14. Tablica 10 – Wykaz protokołów awarii

i katastrof obiektu
W tablicy nr 10 znajdującej się na stronach od 71 do 73 książki obiektu budow-
lanego wpisujemy informacje dotyczące protokołów awarii i katastrof obiektu.
Katastrofa budowlana27) jest to niezamierzone, gwałtowne zniszczenie
obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyjnych elementów
rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych i obudo-
wy wykopów.
27)
58
UOY02-Srodki.indd 58 08.02.2017 16:06:36

Rys. 3. Proces przeprowadzania prac remontowych
59
UOY02-Srodki.indd 59 08.02.2017 16:06:36

Istotne jest, iż z katastrofą budowlaną mamy do czynienia tylko wów-

czas, gdy zniszczenie obiektu budowlanego lub jego część następuje jedno-
cześnie w sposób gwałtowny i niezamierzony.
Katastrofą budowlaną w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane

nie jest:
uszkodzenie elementu wbudowanego w obiekt budowlany, nadającego
się do naprawy lub wymiany, np. wybuch kotła (jeśli przy tym nie zostanie
uszkodzony obiekt budowlany),
uszkodzenie lub zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z bu-
dynkami (w trakcie procesu budowy),
awaria instalacji, np. awaria instalacji wodociągowej lub kanalizacyjnej.
W razie katastrofy budowlanej w budowanym, rozbieranym lub użyt-

kowanym obiekcie budowlanym właściciel, zarządca, użytkownik lub kie-
rownik budowy (robót) jest obowiązany28):
1. zorganizować doraźną pomoc poszkodowanym i przeciwdziałać rozsze-
rzaniu się skutków katastrofy,
2. zabezpieczyć miejsce katastrofy przed zmianami uniemożliwiającymi
prowadzenie postępowania; przepisu tego nie stosuje się do czynności
mających na celu ratowanie życia lub zabezpieczenie przed rozszerza-
niem się skutków katastrofy – w takich przypadkach należy szczegółowo
opisać stan po katastrofie oraz zmiany w nim wprowadzone, z oznacze-
niem miejsc ich wprowadzenia na szkicach i w miarę możliwości na fo-
tografiach,
3. niezwłocznie zawiadomić o katastrofie:
a) właściwy organ (np. powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego),
b) właściwego miejscowo prokuratora i policję,
c) jeżeli katastrofa nastąpiła w trakcie budowy, to inwestora, inspektora
nadzoru inwestorskiego i projektanta obiektu budowlanego,
d) inne organy lub jednostki organizacyjne zainteresowane przyczy-
nami lub skutkami katastrofy z mocy szczególnych przepisów (np.
sanepid, inspekcję pracy, zarządcę dróg itd.).
W trakcie kontroli właściciel lub zarządca może być zobligowany przez

organ (inspektora nadzoru budowlanego), w drodze decyzji, do zabezpie-
czenia miejsca katastrofy oraz obiektu budowlanego, który uległ katastro-
fie, uporządkowanie terenu lub wykonanie innych niezbędnych czynności
28)
60
UOY02-Srodki.indd 60 08.02.2017 16:06:36

i robót budowlanych. Decyzja ta podlega natychmiastowemu wykonaniu

i może być ogłoszona ustnie. W razie niewykonania lub nadmiernej zwłoki
w wykonaniu decyzji przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlane-
go organ zapewni jej wykonanie na koszt i ryzyko zobowiązanego (art. 76
ust. 4 ustawy Prawo budowlane). Po zakończeniu postępowania przez or-
gan nadzoru budowlanego właściciel, zarządca obiektu budowlanego lub
inwestor jest obowiązany podjąć niezwłocznie działania niezbędne do usu-
nięcia skutków katastrofy budowlanej (art. 79 ustawy Prawo budowlane).
Postępowanie w sprawie ustalenia przyczyn katastrofy budowlanej pro-

wadzi organ nadzoru budowlanego. Organ ten:
1. powołuje komisję do ustalenia:
a) przyczyn i okoliczności katastrofy,
b) zakresu działań niezbędnych do likwidacji zagrożenia dla ludzi i mienia;
2. powiadamia o katastrofie budowlanej organ nadzoru budowlanego wyż-
szego stopnia.
Po zakończeniu prac komisji organ nadzoru budowlanego wydaje decy-

zję i określa termin wykonania niezbędnych prac w celu uporządkowania
miejsca katastrofy i zabezpieczenia obiektu. Informacje zawarte w tym pro-
tokole wpisuje się do tablicy nr 10.
Omówienia wymaga jeszcze pojęcie usterki i awarii.
Pod pojęciem usterki rozumiemy niesprawność techniczną nierucho-

mości, jej urządzeń lub instalacji, która nie skutkuje zagrożeniem dla życia
i mienia ani w znaczący sposób nie utrudnia lub uniemożliwia użytkowa-
nie nieruchomości.
Natomiast pod pojęciem awarii rozumiemy zaistniałą nagle usterkę

lub niesprawność nieruchomości, jej urządzeń lub instalacji, powodującą
zagrożenie dla życia i mienia bądź też w znaczący sposób utrudniającą lub
uniemożliwiającą użytkowanie nieruchomości.
Tablica nr 10 zawiera następujące informacje:

w kolumnie nr 1 – numer porządkowy wpisu w tej tablicy,
w kolumnie nr 2 – datę awarii lub katastrofy,
w kolumnie nr 3 – numer i datę protokołu:
w przypadku awarii – sporządzonego przez nas,
w przypadku katastrofy budowlanej – sporządzonego przez organ
nadzoru budowlanego,
61
UOY02-Srodki.indd 61 08.02.2017 16:06:36

w kolumnie nr 4 – zakres uszkodzeń powstałych w wyniku awarii lub

katastrofy budowlanej,
w kolumnie nr 5 – przyczyny awarii lub katastrofy:
w przypadku awarii, ustalone przez nas lub służby wynajęte przez
nas,
w przypadku katastrofy budowlanej, ustalone przez nadzór budow-
lany w wyniku prowadzonego przez niego postępowania,
w kolumnie nr 6 – datę usunięcia uszkodzeń wywołanych awarią lub
katastrofą budowlaną (protokołu stwierdzającego usuniecie uszkodzeń).
X. Wykaz protokołów awarii i katastrof obiektu

(art. 78 ust. 1 ustawy)
Tablica nr 10
Data awarii Data Przyczyny
Data usunię-
Lp. lub kata- i nr pro- Zakres uszkodzeń awarii lub kata-
cia uszkodzeń
strofy tokołu strofy
1 2 3 4 5 6
1 29.04.2016 1/A/2016 Zalanie fekaliami Niedrożność 05.05.2016
kondygnacji pod- instalacji kanali-
ziemnej budynku zacyjnej
UWAGI: ..............................................................................................................
5.15. Tablica 11 – Wykaz pozwoleń na zmianę sposobu

użytkowania obiektu
Zmiana sposobu użytkowania29) obiektu budowlanego lub jego części jest
to w szczególności podjęcie bądź zaniechanie – w obiekcie budowlanym lub
jego części – działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego,
powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowi-
ska bądź wielkość lub układ obciążeń. Należy zwrócić uwagę na dwa aspekty:
1. o zmianie sposobu użytkowania możemy mówić, jeśli zostaną spełnio-
ne łącznie dwie przesłanki, tzn. nastąpi:
a) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części
działalności oraz
29)
Szczegółowe przepisy dotyczące zmiany sposobu użytkowania są zawarte w art. 71 ustawy Prawo
budowlane.
62
UOY02-Srodki.indd 62 08.02.2017 16:06:36

b) zmiana warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pra-

cy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź
wielkość lub układ obciążeń.
Zatem jeśli w obiekcie budowlanym lub jego części nie następuje podję-
cie bądź zaniechanie określonej działalności, nie można mówić o zmianie
sposobu użytkowania w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Tak samo
jeśli podjęcie lub zaniechanie działalności nie zmienia wymienionych wy-
żej warunków, nie następuje zmiana sposobu użytkowania. Działanie, które
nie zmienia sposobu użytkowania, mieści się w ramach zwykłego użytko-
wania rzeczy, które wynika z prawa własności.
Oprócz sytuacji wymienionych w ustawie (najbardziej powszechnych i ty-

powych) mogą zaistnieć inne, które także można zakwalifikować jako zmia-
nę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Podmiotem uprawnionym
do dokonania prawidłowej oceny, czy w konkretnym przypadku zachodzi
zmiana sposobu użytkowania, jest właściwy miejscowo organ administra-
cji architektoniczno-budowlanej, który na podstawie przepisów ustawy
i oceny rodzaju, zakresu zamierzonej zmiany może w tej sprawie zająć de-
cydujące stanowisko. Inwestor zamierzający podjąć działalność gospodar-
czą w obiekcie budowlanym, a mający wątpliwości przy właściwej ocenie
przytoczonej wyżej definicji zmiany sposobu użytkowania, powinien wy-
stąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej z zapytaniem,
czy ciąży na nim obowiązek dokonania zgłoszenia zmiany sposobu użytko-
wania obiektu budowlanego lub jego części.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga

zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-bu-
dowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użyt-
kowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności za-
mierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami
obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania te-
renu; w zasadzie jest to czynnik determinujący, czy istnieje możliwość
dokonania zmiany sposobu użytkowania w określonej lokalizacji,
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością
na cele budowlane; najemca czy też użytkownik niedysponujący takim
prawem nie może samowolnie zmienić sposobu użytkowania obiektu
budowlanego,
63
UOY02-Srodki.indd 63 08.02.2017 16:06:36

3. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosun-

ku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących
lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem
części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany spo-
sobu użytkowania;
4. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu
budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytko-
wymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby,
również danymi technologicznymi;
5. ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia
budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymaga-
ne odrębnymi przepisami, np. sanitarnymi, pracy, bezpieczeństwa po-
żarowego itd.
Niezbędne dokumenty do zgłoszenia powinny być prawidłowo skomple-

towane, gdyż w przypadku konieczności ich uzupełnienia właściwy organ
nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnie-
nia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich
nieuzupełnienia wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użyt-

kowania obiektu budowlanego lub jego części:
1. wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyska-
nia pozwolenia na budowę, wówczas należy wystąpić o pozwolenie na
budowę, a rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania na-
stępuje w decyzji o pozwoleniu na budowę,
2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowa-
nia przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodaro-
wania terenu,
3. może spowodować niedopuszczalne:
a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążli-
wości dla terenów sąsiednich.
Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytko-

wania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowa-
nia może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia
64
UOY02-Srodki.indd 64 08.02.2017 16:06:36

właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż
po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.
Dokonanie zgłoszenia, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budow-

lanego lub jego części, nie wywołuje skutków prawnych.
W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego

części bez wymaganego zgłoszenia właściwy organ, w drodze postanowienia:
1. wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
2. nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumen-
tów, o których mowa w art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.
Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego właściwy organ

sprawdza wykonanie powyższego obowiązku przedstawienia dokumen-
tów i w przypadku stwierdzenia ich wykonania ustala w drodze postano-
wienia wysokość opłaty legalizacyjnej.
W przypadku niewykonania w terminie obowiązku przedstawienia do-

kumentów albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego czę-
ści, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, właściwy or-
gan, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użyt-
kowania obiektu budowlanego lub jego części.
W tablicy nr 11 na stronie 74 książki obiektu budowlanego znajdują się

wpisy dotyczące zmiany sposobu użytkowania obiektu.
Wpisujemy do tej tablicy:
numer kolejnego wpisu,
jeśli zmiana sposobu użytkowania wymagała wykonania robót budow-
lanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, podajemy
numer i datę pozwolenia na budowę,
jeżeli został sporządzony protokół odbioru robót budowlanych, wpi-
sujemy numer i datę jego spisania,
numer i data pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania:
jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowla-
nego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych obję-
tych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to wpisujemy
w tym miejscu numer i datę pozwolenia na budowę (dublujemy wpis
z drugiej kolumny),
65
UOY02-Srodki.indd 65 08.02.2017 16:06:36

w pozostałych przypadkach zmiana sposobu użytkowania obiektu

budowlanego lub jego części wymaga dokonania zgłoszenia właś-
ciwemu organowi, tak samo w przypadku, gdy zmiana sposobu
użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych objętych
obowiązkiem zgłoszenia. Organ w takiej sytuacji, o ile nie wniesie
sprzeciwu w drodze decyzji, nie wydaje decyzji zezwalającej na
zmianę sposobu użytkowania, ale po 30 dniach od daty zgłoszenia
możemy dokonać zmiany sposobu użytkowania lub przystąpić do
wykonywania robót budowlanych związanych z tą zmianą. Jest to
tzw. milcząca zgoda organu. W takim przypadku po 30 dniach od
daty zgłoszenia należy wpisać datę i numer, pod jakim zostało zare-
jestrowane nasze zgłoszenie, z adnotacją, iż jest to data zgłoszenia.
U dołu strony jest jeszcze miejsce na wpisanie ewentualnych uwag.
XI. WYKAZ POZWOLEŃ NA ZMIANĘ SPOSOBU

UŻYTKOWANIA OBIEKTU
(art. 71 ustawy)
Tablica nr 11
Nr i data Sposób użytkowania
pozwo- proto- pozwolenia Zakres dokona-
Lp. lenia na kołu na zmianę przed zmia- po zmia-
nych zmian
budowę odbioru sposobu ną nie
(*) (**) użytkowania
1. – – 1234/STWZ wyburzenie lokal miesz- lokal biu-
29.09.2016 ścianek działo- kalny rowy
wych
(*) Jeśli jest wymagane

(**) Jeśli sporządzono protokół
UWAGI: ..............................................................................................................
66
UOY02-Srodki.indd 66 08.02.2017 16:06:36

6. Działania pokontrolne
Wykonanie obowiązkowej kontroli stanu technicznego obiektu budowla-
nego oraz zarejestrowanie jej w książce obiektu budowlanego jest czynnikiem
inicjującym podstawowe zadanie każdego właściciela obiektu budowlane-
go, czyli usunięcie wad i usterek obiektu budowlanego w celu:
1. przede wszystkim zapewnienia bezpiecznej eksploatacji obiektu budow-
lanego,
2. utrzymania obiektu w stanie niepogorszonym,
3. utrzymania i podnoszenia wartości obiektu budowlanego:
a) użytkowej (komfort użytkowania),
b) ekonomicznej (utrzymanie/wzrost wartości rynkowej, łatwość sko-
mercjalizowania obiektu, niskie koszty obsługi, obniżenie nakładów
na naprawy, konserwacje i remonty).
Protokół z kontroli lub przeglądu powinien być dla właściciela lub za-
rządcy źródłem niezbędnych informacji do zaplanowania i przygotowania
robót konserwacyjnych, remontowych i budowlanych. Stąd wykonują-
cy kontrole powinien nie tylko umieć właściwie ocenić stan techniczny
obiektu, ale również przekazać swoją ocenę, w protokole z kontroli/prze-
glądu, w taki sposób, aby na jej podstawie można było zaplanować i przy-
gotować roboty konserwacyjne, remontowe i budowlane. Na podstawie
bowiem danych i informacji o stanie technicznym obiektu jego właściciel
lub zarządca musi przygotować plany robót remontowych, a następnie
je zrealizować.
Procedura działania właściciela lub zarządcy jest zatem następująca:

1. Informacje o stanie technicznym obiektu budowlanego i jego potrzebach
remontowych (zawarte przede wszystkim w protokołach z kontroli sta-
nu technicznego).
2. Plany remontowe (planowanie w aspekcie rzeczowym i finansowym):
a) krótkoterminowe, przygotowywane na podstawie zaleceń zawartych
w protokołach z kontroli wykonywanej co najmniej raz do roku oraz
bieżących potrzeb i oczekiwań właścicieli; obejmują one okres od jed-
nego do około dwóch – trzech lat,
b) średnioterminowe, przygotowywane na podstawie zaleceń zawar-
tych w protokołach z kontroli wykonywanej co najmniej raz na pięć
lat oraz długofalowych potrzeb i oczekiwań właścicieli; obejmują one
okres do około dziesięciu lat,
67
UOY02-Srodki.indd 67 08.02.2017 16:06:36

c) długoterminowe, obejmujące okres nawet do około 25 lat; są one przy-

gotowywane na podstawie:
oceny stanu technicznego nieruchomości (inwentaryzacja stanu
technicznego zawarta w kontroli okresowej wykonywanej minimum
co 5 lat),
określenia stopnia zużycia poszczególnych elementów nieruchomo-
ści oraz jej wyposażenia.
3. Przygotowanie robót remontowych (ustalenie możliwości finansowych
i adekwatnie do nich standardów architektonicznych, materiałowych
i technologicznych).
4. Projektowanie, w wyniku którego otrzymujemy dokumentację projekto-
wą, zawierającą projekt, uzgodnienia, przedmiar i ewentualnie koszto-
rys inwestorski) niezbędną do:
a) legalizacji robót budowlanych,
b) wyboru wykonawcy (wymagania inwestorskie, projekt, przedmiar
oraz wzór umowy o roboty budowlane są niezbędnymi elementami
każdego zapytania ofertowego),
c) wykonania i odbioru robót budowlanych.
5. Realizacja robót budowlanych obejmująca:
a) wejście na roboty,
b) zabezpieczenie frontu robót remontowych w obiektach będących
w trakcie eksploatacji, logistykę, zmiany w trakcie realizacji,
c) odbiory robót budowlanych/remontowych.
Powyższa procedura opisuje proces inwestycyjny budowlany, czyli ze-

spół działań obejmujący planowanie, przygotowanie, projektowanie i realiza-
cję inwestycji budowlanej, niezależnie od jej skali i charakteru, od momentu
rozpoczęcia planowania danego zamierzenia inwestycyjnego, aż do rozpo-
częcia jego użytkowania. Na rysunku nr 4 zilustrowano ten proces, wska-
zując przy tym, iż w miarę jego realizacji zmniejszają się możliwości jego
modyfikowania i wprowadzania do niego zmian.
68
UOY02-Srodki.indd 68 08.02.2017 16:06:36

Rys. 4. Proces inwestycyjny budowlany
W książce obiektu budowlanego rejestrujemy następujące dokumenty

związane z procesem inwestycyjnym budowlanym:
1. opinie techniczne, ekspertyzy, audyty i inne dokumenty będące podsta-
wą do podjęcia decyzji o wykonaniu robót budowlanych/remontowych
(ewentualnie rozbudowy, nadbudowy, rozbiórki czy też montażu) –
w tablicach o numerach 6 i 7,
2. protokół odbioru robót budowlanych/remontowych (ewentualnie rozbu-
dowy, nadbudowy, rozbiórki czy też montażu), wraz z ewentualną in-
formacją o pozwoleniu na budowę – w tablicy nr 8,
3. dokumentację techniczną związaną z robotami budowlanymi, np. pro-
jekt wykonawczy – w tablicy nr 9 (tę tablicę wypełniamy dopiero po za-
rejestrowaniu protokołu odbioru robót),
4. pozwolenie na użytkowanie, dokumentację budowlaną podwykonaw-
czą, inne dokumenty, instrukcje obsługi – w tablicy nr 3.
69
UOY02-Srodki.indd 69 08.02.2017 16:06:36

7. Kontrole i przeglądy nieprzewidziane

do rejestracji w książce obiektu budowlanego
W książce obiektu budowlanego rejestrowane są tylko kontrole stanu

technicznego obiektów budowlanych wykonywane co najmniej raz do roku
oraz wykonywane co najmniej raz na pięć lat.
Na właścicielu i zarządcy obiektu budowlanego spoczywa jeszcze obo-

wiązek wykonywania wielu innych kontroli oraz archiwizowania proto-
kołów z tych kontroli (bez wpisu do książki obiektu budowlanego). Są to
następujące kontrole:
Kontrola bezpiecznego użytkowania

Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu, o której mowa w art. 62
ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, należy przeprowadzać każdorazo-
wo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2
ustawy, czyli w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddzia-
łujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wy-
niku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie
zagrożenie takim uszkodzeniem, mogącym spowodować zagrożenie życia
bądź zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Konieczność poddania obiektu budowlanego kontroli bezpiecznego

użytkowania powstaje w przypadku wystąpienia sukcesji zdarzeń przed-
stawionej na rys. 5. Kontrolę tę wykonują osoby posiadające uprawnienia
budowlane odpowiedniej specjalności.
Kwalifikacja i związana z nią odpowiedzialność, łącząca się z podjęciem

decyzji dotyczącej stwierdzenia, czy w konkretnym przypadku istnieje zasad-
ność przeprowadzenia kontroli bezpiecznego użytkowania obiektu (np. czy
uszkodzenia spowodowane przez huraganowy wiatr spowodowały zagroże-
nie życia lub zdrowia ludzi), należy do właściciela bądź zarządcy budynku.
Kontrola w przypadku zgłoszenia o dokonaniu nieuzasadnionych

względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń obiek-
tu budowlanego
Przepisy ustawy Prawo budowlane (art. 62 ust. 1 pkt 4a oraz ust. 2a)
wprowadziły obowiązek przeprowadzenia kontroli w przypadku zgłoszenia
70
UOY02-Srodki.indd 70 08.02.2017 16:06:37

7. Kontrole i przeglądy nieprzewidziane do rejestracji w książce obiektu budowlanego
Rys. 5. Kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego
przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie bu-

dowlanym, o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub
użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione
warunki określone w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane30). Kontrolę tę
właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni
od otrzymania zgłoszenia.
Przepis ten jest niezwykle istotny, szczególnie w aspekcie wprowadzanych

przez właścicieli i użytkowników lokali samowolnych zmian i przeróbek
w ich lokalach. Na dodatek pseudobudowlańcy realizujący takie przeróbki
30)
Warunki te dotyczą: zapewnienia nośności i stateczności konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego,
higieny, zdrowia i środowiska, bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów, ochrony przed hałasem,
oszczędności energii i izolacyjności cieplnej, warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu,
w szczególności w zakresie zaopatrzenia w media, oraz usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów,
możliwości dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego
dostępu do Internetu, możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego, niezbędnych warunków
do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego
przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich, warunków
bezpieczeństwa i higieny pracy, ochrony ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej, ochrony
obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską.
71
UOY02-Srodki.indd 71 08.02.2017 16:06:37

nie zwracają uwagi (albo nie mają o tym zielonego pojęcia) na potencjalne
zagrożenia, jakie niosą wykonywane przez nich nieprofesjonalne przeróbki.
Kontrolę tę wykonują osoby posiadające uprawnienia budowlane odpo-

wiedniej specjalności.
Kontrola stanu technicznego kotłów

Obowiązek okresowej kontroli stanu technicznego kotłów wynika z art. 23
ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej. Przez pojęcie kotła ro-
zumiane są urządzenia do produkcji pary wodnej, gorącej wody lub inne-
go nośnika ciepła, potocznie zwane piecem lub piecykiem. Zgodnie z tym
przepisem należy poddać okresowej kontroli, polegającej na sprawdzeniu
stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem ich efektywności energetycz-
nej oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych:
a) co najmniej raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od
20 kW do 100 kW – dotyczy to wszystkich kotłów, niezależnie od ro-
dzaju paliwa,
b) co najmniej raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym (np.
olej opałowy) lub stałym (np. węgiel kamienny, ekogroszek itp.) o no-
minalnej mocy cieplnej ponad 100 kW,
c) co najmniej raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej
mocy cieplnej ponad 100 kW.
Obowiązek kontroli nie dotyczy kotłów o mocy cieplnej poniżej 20 kW.

Kontrolę tę mogą wykonywać osoby posiadające uprawnienia budow-
lane o specjalności instalacyjnej lub uprawnienia do dozoru nad eksploata-
cją odpowiednich urządzeń i instalacji.
Kontrola urządzeń w systemach klimatyzacji

Urządzenia chłodnicze o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW,
w systemach klimatyzacji poddaje się okresowej kontroli co najmniej raz
na 5 lat, polegającej na ocenie ich efektywności energetycznej, ich wielko-
ści w stosunku do wymagań użytkowych (art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy o cha-
rakterystyce energetycznej).
Kontrolę tę mogą wykonywać osoby posiadające uprawnienia budow-

lane o specjalności instalacyjnej lub uprawnienia do dozoru nad eksploata-
cją odpowiednich urządzeń i instalacji.
72
UOY02-Srodki.indd 72 08.02.2017 16:06:37

7. Kontrole i przeglądy nieprzewidziane do rejestracji w książce obiektu budowlanego
Przeglądy urządzeń przeciwpożarowych

Urządzenia przeciwpożarowe takie jak między innymi:
gaśnice,
hydranty,
oznakowanie ppoż.,
drzwi ppoż.,
bramy ppoż.,
urządzenia oddymiające,
instalacje tryskaczowe,
systemy alarmów pożarowych (SAP) i systemy sygnalizacji pożarowej
(SSP),
zbiorniki ppoż.,
przeciwpożarowe zestawy hydroforowe oraz urządzenia do podno-
szenia ciśnienia,
oświetlenie ewakuacyjne i zapasowe,
powinny być poddawane przeglądom technicznym i czynnościom konser-
wacyjnym, zgodnie z zasadami i w sposób określony w Polskich Normach
dotyczących urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic, w dokumentacji tech-
niczno-ruchowej oraz w instrukcjach obsługi, opracowanych przez ich pro-
ducentów. Przeglądy techniczne i czynności konserwacyjne powinny być
przeprowadzane w okresach ustalonych przez producenta, nie rzadziej jed-
nak niż raz w roku. Węże stanowiące wyposażenie hydrantów wewnętrznych
powinny być raz na 5 lat poddawane próbie ciśnieniowej na maksymalne
ciśnienie robocze, zgodnie z Polską Normą dotyczącą konserwacji hydran-
tów wewnętrznych31).
31)
§ 3 rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony
przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów.
73
UOY02-Srodki.indd 73 08.02.2017 16:06:37

8. Odpowiedzialność i sankcje – przepisy karne

w ustawie Prawo budowlane
Najczęściej popełnianymi błędami przy prowadzeniu książki obiektu bu-

dowlanego, za które ustawa Prawo budowlane przewiduje są sankcje, są:
Brak obowiązkowych kontroli, za co zgodnie z art. 93 ust. 8 ustawy

Prawo budowlane przewidziana jest kara grzywny, orzekana na podstawie
przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Brak realizacji zaleceń pokontrolnych, zgodnie z art. 91a ustawy Prawo

budowlane, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze
ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. W przypadku
zaniedbania obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym
stanie technicznym, użytkowania obiektu w sposób niezgodny z przepisami
lub niezapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego,
o wymiarze kary orzekają sądy powszechne.
Brak książki obiektu budowlanego, książka nie jest prowadzona lub

jest prowadzona niesystematycznie, za co zgodnie z art. 93 ust. 9 ustawy
Prawo budowlane przewidziana jest kara grzywny, orzekana na podstawie
przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Inspektorzy NB podczas ewentualnej kontroli dokumentacji technicznej

i eksploatacyjnej budynku zwracają szczególną uwagę na:
Wykonywanie okresowych kontroli i czy posiadamy protokoły z kon-
troli.
Realizację wniosków i zaleceń z protokołów pokontrolnych i do-
kumentowanie wykonania tych robót (protokoły odbioru robót budow-
lanych).
Posiadanie i prowadzenie książki obiektu budowlanego.
Systematyczność dokonywanych wpisów w książce obiektu budow-
lanego.
Skompletowanie i zewidencjonowanie posiadanej dokumentacji tech-
nicznej obiektu budowlanego.
Jeżeli dojdzie do wykrycia błędów w trakcie kontroli przeprowadzanej

przez nadzór budowlany i otrzymamy orzeczenie nadzoru budowlanego,
które jest decyzją administracyjną, to:
74
UOY02-Srodki.indd 74 08.02.2017 16:06:37

8. Odpowiedzialność i sankcje – przepisy karne w ustawie Prawo budowlane
Jeśli uważamy, iż jest ona niesłuszna i mamy ku temu racjonalne

przesłanki, to możemy odwołać się od niej zgodnie z przepisami Kodeksu
postępowania administracyjnego.
Jeśli uważamy, iż jest ona zasadna, to należy ją wykonać, a następ-
nie udokumentować wykonanie zaleceń pokontrolnych poprzez spisanie
protokołu z wykonania zaleceń pokontrolnych i przesłanie go do nadzoru
budowlanego.
75
UOY02-Srodki.indd 75 08.02.2017 16:06:37

Przepisy prawne
Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. nr 89, poz. 414 ze zm.).
Ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2014 r.
poz. 1200).
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r.
nr 102, poz. 651 ze zm.).
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie
warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. nr 74, poz. 836
ze zm.).
Rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 7 czerwca 2010 r. w spra-
wie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów
(Dz.U. nr 109, poz. 719).
Rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budow-
lanego (Dz.U. nr 120, poz. 1134).
76
UOY02-Srodki.indd 76 08.02.2017 16:06:37

Literatura
Literatura
Cisowski J. (red.) praca zbiorowa, Prowadzenie książki obiektu budowlanego. Poradnik, Tarnow-
skie Góry 2003.
Korzeniewski W., Przygotowanie inwestycji budowlanych, studium przedprojektowe, Warszawa 2004.
Korzeniewski W., Stosowanie prawa budowlanego, Warszawa 2006.
Lewandowski K., Zarządzanie nieruchomościami, Warszawa 2005.
Smoliński D., Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego. Praktyczny poradnik, Gdańsk 2008.
Substyk M., Obowiązkowe kontrole oraz prowadzenie książki obiektu budowlanego. Warszawa 2010.
Substyk M., Utrzymanie i kontrola okresowa obiektów budowlanych, Gdańsk 2016 (II wydanie).
77
UOY02-Srodki.indd 77 08.02.2017 16:06:37

Strony internetowe
Strona internetowa Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, www.gunb.gov.pl.
Strona internetowa Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej, www.sejm.gov.pl.
Internetowy system aktów prawnych, http://isap.sejm.gov.pl.
78
UOY02-Srodki.indd 78 08.02.2017 16:06:37

ROZPORZĄDZENIE
Ministra Infrastruktury
z dnia 3 lipca 2003 r.
w sprawie książki obiektu budowlanego
(Dz.U. z 10 lipca 2003 r. nr 120, poz. 1134)
Na podstawie art. 64 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane

(Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, z późn. zm.) zarządza się, co następuje:
§ 1. 1. Rozporządzenie określa wzór książki obiektu budowlanego, zwanej
dalej „książką”, oraz sposób jej prowadzenia.
2. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o ustawie, należy przez to rozumieć
ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
§ 2. Książka powinna być założona w dniu przekazania obiektu budowlane-
go, zwanego dalej „obiektem”, do użytkowania i systematycznie prowadzo-
na przez okres jego użytkowania.
§ 3. 1. Książka powinna mieć format A-4 i być wykonana w sposób trwa-
ły, zapewniający przydatność do użytkowania w całym okresie użytkowa-
nia obiektu.
2. Wzór książki określa załącznik do rozporządzenia.
§ 4. 1. Książka powinna mieć strony ponumerowane oraz zabezpieczone
w sposób chroniący przed ich usunięciem lub wymianą.
2. W przypadku wypełnienia całej książki zakłada się jej kolejny tom, wpisu-
jąc na stronie tytułowej numer kolejny tomu oraz datę założenia.
§ 5. Wpisy do książki obejmują:
1) podstawowe dane identyfikujące obiekt:
a) rodzaj obiektu i jego adres,
b) właściciela, zarządcę – nazwę lub imię i nazwisko,
c) protokół odbioru obiektu – numer i datę sporządzenia,
d) pozwolenie na użytkowanie obiektu – nazwę organu, który wydał,
numer i datę wydania,
e) zmianę właściciela lub zarządcy – numer i datę protokołu przejęcia
obiektu,
f) wpis o zamknięciu książki, datę jej założenia;
2) dane ogólne o obiekcie wraz z wykazem dokumentacji, w tym doku-
mentacji technicznej przekazanej właścicielowi (zarządcy) przy zakła-
daniu książki;
3) plan sytuacyjny obiektu, z zaznaczonymi granicami nieruchomości,
określający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci
79
UOY02-Srodki.indd 79 08.02.2017 16:06:37

uzbrojenia terenu oraz armatury lub urządzeń przeznaczonych do od-

cięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci, a w szczególności
gazu, energii elektrycznej i ciepła;
4) protokoły kontroli oraz badań określonych w art. 62 ust. 1 i 2 ustawy oraz
przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu.
§ 6. 1. Wpisy do książki powinny być dokonywane w dniu zaistnienia oko-
liczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu.
2. Wpis do książki powinien:
1) zawierać dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu,
określać ważne ustalenia w nim zawarte oraz dane identyfikujące oso-
bę, która dokument wystawiła;
2) cechować się jednoznacznością i zwięzłością.
3. Wpisów, o których mowa w § 5 pkt 1 lit. a i b, dokonuje właściciel lub za-
rządca obiektu albo osoba upoważniona przez właściciela lub zarządcę.
4. Sprostowania błędów we wpisach dokonuje się przez przekreślenie wy-
razów pojedynczą linią oraz umieszczenie daty i podpisu osoby dokonują-
cej zmiany.
§ 7. Książki prowadzone przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporzą-
dzenia prowadzi się na zasadach dotychczasowych, do wypełnienia tomu.
§ 8. Rozporządzenie wchodzi w życie z dniem 11 lipca 2003 r.
Załącznik Książka obiektu budowlanego
80
UOY02-Srodki.indd 80 08.02.2017 16:06:37

ROZPORZĄDZENIE
Za∏àcznik do rozporzàdzenia Ministra Infra-

struktury z dnia 3 lipca 2003 r. (poz. 1134)
WZÓR
81
UOY02-Srodki.indd 81 08.02.2017 16:06:37

82
UOY02-Srodki.indd 82 08.02.2017 16:06:37

ROZPORZĄDZENIE
83
UOY02-Srodki.indd 83 08.02.2017 16:06:37

84
UOY02-Srodki.indd 84 08.02.2017 16:06:38

ROZPORZĄDZENIE
85
UOY02-Srodki.indd 85 08.02.2017 16:06:38

86
UOY02-Srodki.indd 86 08.02.2017 16:06:38

ROZPORZĄDZENIE
87
UOY02-Srodki.indd 87 08.02.2017 16:06:38

88
UOY02-Srodki.indd 88 08.02.2017 16:06:39

ROZPORZĄDZENIE
89
UOY02-Srodki.indd 89 08.02.2017 16:06:39

90
UOY02-Srodki.indd 90 08.02.2017 16:06:39

ROZPORZĄDZENIE
91
UOY02-Srodki.indd 91 08.02.2017 16:06:39

92
UOY02-Srodki.indd 92 08.02.2017 16:06:40

ROZPORZĄDZENIE
93
UOY02-Srodki.indd 93 08.02.2017 16:06:40

94
UOY02-Srodki.indd 94 08.02.2017 16:06:40

ROZPORZĄDZENIE
95
UOY02-Srodki.indd 95 08.02.2017 16:06:40

Notatki
96
UOY02-Srodki.indd 96 08.02.2017 16:06:41

Michał Substyk
PROWADZENIE I WYPEŁNIANIE KSIĄŻKI OBIEKTU BUDOWLANEGO

Prowadzenie i wypełnianie
Książki Obiektu
Budowlanego
praktyczne wskazówki
ISBN 978-83-269-5559-4
UOY 02
Cena brutto 79,00 zł
UOY 02 książka obiektu bud v2.indd 1 30.09.2016 12:00:16

Prowadzenie I Wypełnianie Książki Obiektu Budowlanego

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Prowadzenie I Wypełnianie Książki Obiektu Budowlanego

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Michał Substyk

PROWADZENIE I WYPEŁNIANIE KSIĄŻKI OBIEKTU BUDOWLANEGO

Cena brutto 79,00 zł

UOY 02 książka obiektu bud v2.indd 1 30.09.2016 12:00:16

UOY02-Srodki.indd 1 08.02.2017 16:06:33

Wydawca: Katarzyna Bednarska

Koordynator produkcji: Mariusz Jezierski

Skład i łamanie: Studio IGAWA Ireneusz Gawliński

© Copyright by Wiedza i Praktyka sp. z o.o.

Wiedza i Praktyka sp. z o.o.

Publikacja „Prowadzenie i wypełnianie książki obiektu budowlanego” jest chroniona pra-

Biuro obsługi klienta:

UOY02-Srodki.indd 2 08.02.2017 16:06:34

UOY02-Srodki.indd 3 08.02.2017 16:06:34

Każdy obiekt budowlany ulega permanentnemu zużyciu technicznemu

Przepisy Prawa budowlanego zawierają ścisłe wytyczne, w jaki sposób

Celem prowadzenia książki obiektu budowlanego jest systematyczne do-

UOY02-Srodki.indd 5 08.02.2017 16:06:34

Książka obiektu budowlanego przeznaczona jest do dokumentowania:

Do książki obiektu budowlanego należy dołączyć, to znaczy zewiden-

Książka obiektu budowlanego nie wymaga rejestracji w organach admini-

W oddawanej do Państwa rąk publikacji skoncentrowaliśmy się na prak-

Prowadzenie książki obiektu budowlanego może sprawiać trudności,

Niniejsza publikacja zawiera wybrane przepisy prawa oraz ich skróty

UOY02-Srodki.indd 6 08.02.2017 16:06:34

1. Obowiązki i odpowiedzialność właściciela

Jeżeli właściciel nieruchomości nie zawarł umowy o zarządzanie, od-

UOY02-Srodki.indd 7 08.02.2017 16:06:34

2. Podstawowe terminy i definicje zawarte

Do zrozumienia omawianych w niniejszej publikacji przepisów pra-

Podstawowym terminem, omawianym w niniejszej publikacji, jest obiekt

UOY02-Srodki.indd 8 08.02.2017 16:06:34

Termin wyrób budowlany jest zdefiniowany w rozporządzeniu Parla-

Instalacje i urządzenia zapewniające możliwość użytkowania obiektu

Przez pojęcie budynku ustawa Prawo budowlane w art. 3 pkt 2 definiu-

Pod pojęciem budowli, zdefiniowanym w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo

UOY02-Srodki.indd 9 08.02.2017 16:06:34

przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmen-

Pojęcie obiektu małej architektury (art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowla-

Bardzo istotnym terminem, w aspekcie prowadzenia książki obiektu bu-

Pojęcie budowa (art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane) obejmuje nastę-

UOY02-Srodki.indd 10 08.02.2017 16:06:34

dobudowanie skrzydła budynku, wykonanie adaptacji strychu na potrzeby

Pod terminem przebudowa (art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane) na-

W aspekcie legalizacji robót budowlanych bardzo ważne jest odróżnie-

UOY02-Srodki.indd 11 08.02.2017 16:06:34

musimy dostosowywać obiektu budowlanego do aktualnie obowiązujących

W ustawie Prawo budowlane nie są zdefiniowane terminy rozbiórki obiek-

Możemy spotkać się jeszcze z terminem modernizacja. Nie jest on obec-

Kolejnym istotnym terminem jest prawo do dysponowania nieruchomoś-

UOY02-Srodki.indd 12 08.02.2017 16:06:35

Dysponowanie tym prawem jest niezbędne w przypadku wystąpie-

Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane może być ograniczo-

UOY02-Srodki.indd 13 08.02.2017 16:06:35

3. Dokumentacja obiektu budowlanego

UOY02-Srodki.indd 14 08.02.2017 16:06:35

2. Dokumentacja obiektu w toku eksploatacji to:

UOY02-Srodki.indd 15 08.02.2017 16:06:35

4. Zasady prowadzenia książki obiektu

Zasady prowadzania książki obiektu budowlanego są określone w:

Ustawa Prawo budowlane w art. 64 ust. 1 konstytuuje książkę obiektu

Obowiązek sprawdzenia projektu budowlanego wynika z art. 20 ust. 2,

Książka obiektu budowlanego jest dokumentem przeznaczonym do re-