Praktika Te Reja Per Zhvillimin Dhe Mana

PRAKTIKA TË REJA PËR ZHVILLIMIN
DHE MANAXHIMIN E TOKËS NË SHQIPËRI
Editorë:
Zenel Bajrami
Rudina Toto
4 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri 5
PRAKTIKA TË REJA PËR ZHVILLIMIN DHE MANAXHIMIN E TOKËS NË SHQIPËRI E rëndësishme!
Rastet studimore të paraqitura në këtë libër janë përgatitur nga autorët

Punuan: Zenel Bajrami dhe Rudina Toto në bashkëpunim me specialistët e drejtorive të planifikimit në bashkitë
e Durrësit, Shkodrës dhe Fierit. Këto raste u janë prezantuar banorëve të
Autorë të rasteve studimore: Rudina Toto, Dritan Shutina, Anila Gjika, Besnik zonave përkatëse, si dhe arkitektëve ndërtuesve në çdo qytet. Këto projekte
Aliaj, Eriselda Çobo, Eno Muho, Elvan Dajko, Sotir Dhamo, Zenel Bajrami, Carlos
Morales, Saskia Ruijsink. nuk janë zhvilluar deri në përmbushjen e plotë të të gjitha kërkesave për
një Plan të Detajuar Vendor (PDV) sipas përcaktimeve të ligjit nr. 10119,
datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i ndryshuar. Pra, rastet e
Të gjitha të drejtat i janë rezervuar:
Co-PLAN, Instituti për Zhvillimin e Habitatit, www.co-plan.org, dhe zgjedhura janë hartuar për qëllime studimi.
Universiteti POLIS, www.universitetipolis.edu.al.
Burimet e informacionit të përdorura për realizimin e rasteve studimore
Adresa: janë informacione zyrtare të marra nga drejtoritë e planifikimit në bashkitë
Co-PLAN/Universiteti POLIS, Rruga Bylis, nr. 12, Kashar, Tiranë, Shqipëri. përkatëse, si edhe informacione të mbledhura drejtpërdrejt në terren.
Gjithashtu është përdorur imazhi satelitor i Google-it dhe ortofoto e përpunuar
Redaktimi letrar: Naim Balla dhe Edvina Sojati nga www.albinfo.al dhe burime të tjera të cituara në tekst.
Realizimi grafik: Zenel Bajrami Në tekst, si “Planet e Përgjithshme Rregulluese” të përgatitura përpara hyrjes
Shtypur nga: Shtypshkronja “Pegi”
në fuqi të ligjit nr. 10119, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i
ndryshuar, janë referuar me emërtimin “Plane të Përgjithshme Vendore” për
Viti i botimit: 2013 të ruajtur përputhshmërinë me bazën ligjore në fuqi.
Në pjesën e shtojcave, lista e ligjeve ndihmon për të kuptuar se sa e gjerë
Mbështetur dhe financuar nga: Programi MATRA për Shqipërinë, në kuadër të është baza ligjore që ndikon në planifikimin dhe zhvillimin e territorit. Por
projektit “Promovimi i Partneriteteve për Qytetet e Mundësive të Përbashkëta
– Zhvillimi i kapaciteteve në planifikimin me pjesëmarrje”, zbatuar nga IHS kjo listë nuk është e plotë, pasi legjislacioni i posaçëm është dinamik dhe
(Rotterdam) dhe Co-PLAN (Tiranë) në Shqipëri. vazhdimisht në ndryshim e sipër. Profesionistët duhet të jenë të vëmendshëm
dhe të vetëdijshëm për këto ndryshime në rastet kur e përdorin këtë botim
për t’iu referuar legjislacionit përkatës në fuqi.
ISBN: 978-9928-162-56-4
Tabela e Përmbajtjes
E rëndësishme!...............................................................................................................................5 IV. SHTOJCA.................................................................................................................................122

Parathënie........................................................................................................................................8 4.1. Shtojca_1: Baza ligjore për planifikimin dhe zhvillimin e territorit................122
4.2. Shtojca_2: ..........................................................................................................................124
I. HYRJE...........................................................................................................................................10 4.3. Shtojca_3: Shembull i pyetësorit................................................................................125
1.1. Çfarë mund të gjej në këtë libër?....................................................................................10 4.4. Shtojca_4: Indeksi i figurave dhe i tabelave...........................................................126
1.2. Parimet kryesore të planifikimit dhe të zhvillimit të territorit..............................14
1.3. Çfarë është zhvillimi i territorit/tokës..........................................................................15
1.4. Baza ligjore për zhvillimin e territorit në Shqipëri..................................................17
II. PROCESI I ZHVILLIMIT DHE MANAXHIMIT TË TOKËS NË SHQIPËRI.......................22

2.1. Zhvillimi i territorit që prej 1990-s...................................................................................22
2.2. Si të tranzitojmë nga zhvillimi i tokës në bazë parcele në atë në bazë zone....24
2.3. Përmbledhje e gjetjeve dhe e propozimeve të 5 rasteve studimore mbi
zhvillimin në bazë zone në Shqipëri....................................................................................28
2.3.1. Kriteret e përzgjedhjes dhe metodologjia.............................................................28
2.3.2. Karakteristikat e zonave të përzgjedhura..............................................................33
2.3.3. Instrumentet e manaxhimit të tokës........................................................................35
2.3.4. Gjetje dhe përfundime nga 5 propozimet............................................................38
2.4. Konkluzione dhe rekomandime mbi zbatimin e instrumenteve të
Zhvillimit të tokës në Shqipëri...............................................................................................40
2.4.1. Përfundime ......................................................................................................................40
2.4.2. Rekomandime.................................................................................................................42
III. RASTET STUDIMORE.............................................................................................................44

3.1. Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)...................................................................44
3.1.1. Gjendja ekzistuese..........................................................................................................44
3.1.2. Zgjidhja...............................................................................................................................53
3.2. Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë)......................................................................................66
3.2.2. Zgjidhja..............................................................................................................................70
3.3. Rasti 3: Shkodër (Lagjja Perash).....................................................................................76
3.3.2. Zgjidhja..............................................................................................................................82
3.4. Rasti 4: Durrës (2.0.11)......................................................................................................90
3.4.2. Zgjidhja...............................................................................................................................97
3.5. Rasti 5: Durrës (re-Durrës)..............................................................................................114
3.5.1. Gjendja ekzistuese.........................................................................................................114
3.5.2. Zgjidhja.............................................................................................................................118
PARATHËNIE
Ky libër hartohet në kuadër të projektit “Promovimi i Partneriteteve për Qytetet
e Përbashkëta” (2010-2013). Projekti është një iniciativë e Co-PLAN, Instituti
për Zhvillimin e Habitatit, Tiranë, dhe e Institutit për Strehim dhe Studime të
Zhvillimit Urban (IHS1), Rotterdam; mbështëtur nga Qeveria Holandeze përmes
programit MATRA2. MATRA bazohet në filozofinë e ngritjes së institucioneve,
duke zhvilluar dhe forcuar rrjetet e bashkëpunimit midis organizatave holandeze
dhe vendeve që janë objekt i projekit, në rastin tonë, Shqipërisë.
Projekti është realizuar në bashkëpunim me Universitetin POLIS, Agjencinë

Kombëtare të Planifikimit të Territorit3 dhe me bashkitë e Durrësit, Fierit dhe
Shkodrës. Puna në bashki është fokusuar veçanërisht në hartimin e disa raste-
ve studimore të mundshmërisë së zbatimit të instrumenteve të reja të manax-
himit të tokës. Këto studime vijnë si shembuj konkretë të mënyrave inovative të
manaxhimit të tokës, në përpjekje për të përmirësuar bashkëveprimin midis
institucioneve, komunitetit dhe biznesit, duke balancuar interesat publikë dhe
privatë në zhvillim dhe duke inkurajuar forcimin e demokracisë dhe rolin e
ligjit.
1
Institute for Housing and Urban Development Studies (IHS), Erasmus University, Rotterdam, Holandë.
2
MATRA është program i Ministrisë së Punëve të Jashtme të Holandës, që promovon forcimin e shoqërisë civile
në vendet e Evropës Qendore dhe Lindore.
3
Këtej e tutje do t’i referohemi me AKPT.
10 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Çfarë mund të gjej në këtë libër? 11
I. HYRJE
të kenë aftësi dhe njohuri të mira jo vetëm projektuese, por edhe juridike, sociale
dhe ekonomike. Deri më sot, këto aftësi nuk i kemi ose i kemi pak të zhvilluara (mes
arkitektëve e urbanistëve). Kryesisht, kjo ka ndodhur, pasi para vitit 1990 procesi
i projektimit në territor nuk e konsideronte pronën si një faktor, duke qenë se ajo
ishte shtetërore dhe nuk ishte e nevojshme të planifikohej në mënyrë individuale për
1.1. Çfarë m und të gjej në këtë libër? të. Përfshirja e pronës (pas privatizimit) në proceset e planifikimit, projektimit dhe
zhvillimit të tokës, ka shtuar në mënyrë të paprecedentë për realititetin shqiptar,
Parlamenti shqiptar Viti 1990 solli ndryshime rrënjësore në sistemin politik,
kompleksitetin e zhvillimit të territorit.
miratoi ligjin nr. 10119, ekonomik, social e mjedisor për Shqipërinë ish-komuniste.
datë 23.04.2009, “Për Këto ndryshime ndikuan domosdoshmërisht në sjelljen dhe
planifikimin e territorit”, i këndvështrimin e qytetarëve ndaj mjedisit dhe mënyrës
ndryshuar. Ky ligj hyri në së zhvillimit të territorit. Zhvillimet dinamike dhe kaotike
Kalimi i pronës nga Rikthimi i pronës (tokës dhe ndërtesës) tek individët
fuqi të plotë më 30 shtator të territorit rezultuan informale në shumicën e rasteve
shteti tek individët u (pronarët) ishte një ndër reformat themelore të ndryshimit
2011 bashkë me tri akte pas viteve `90, çka solli probleme sociale në rritje.
perceptua gjerësisht si të sistemit politik dhe social-ekonomik pas vitit 1990. Në një
nënligjore (rregullore) të tij. Pikërisht, këto dukuri ekonomike-sociale-hapësinore
marrje jo vetëm e së kundërpërgjigje të drejpërdrejtë të regjimit komunist, kalimi
përbëjnë sot sfidën e zhvillimit, të cilën shoqëria shqiptare
drejtës së pronës, por i pronës nga shteti tek individët, u perceptua gjerësisht
është përpjekur ta adresojë (midis të tjerave) përmes
edhe si marrje e të gjitha si marrje jo vetëm e të drejtës së pronës (e mbrojtur
reformave institucionale dhe ligjore.
të drejtave të tjera që ndërkombëtarisht përmes konventave dhe ligjeve), por edhe
lidhen me të (përfshirë të si marrje e të gjitha të drejtave të tjera që lidhen me të
Në serinë e reformave, parlamenti shqiptar miratoi ligje për planifikimin dhe drejtën për tà zhvilluar). (përfshirë të drejtën për ta zhvilluar). Në një kontekst të tillë,
zhvillimin e territorit, ku më i fundit ishte ligji nr. 101191, datë 23.04.2009, “Për
procesi i zhvillimit të tokës u formulua si një negociatë mes
planifikimin e territorit”, i ndryshuar. Ky ligj hyri në fuqi të plotë më 30 shtator
ndërtuesit dhe pronarit të tokës, duke përjashtuar krejtësisht
2011 bashkë me tri akte nënligjore (rregullore) të tij, dhe ka për qëllim: “të
autoritetet publike. Këto të fundit, edhe pse jo pjesë e
sigurojë zhvillimin e qendrueshëm të territorit, nëpërmjet përdorimit racional të
procesit, jepnin/japin të drejtën për të zhvilluar, ndërkohë
tokës”. Ky proces u pasua me hartimin e dy manualeve për zbatimin e legjisla-
që mbartnin përsipër koston e mbulimit me infrastruktura
cionit të ri mbi planifikimin e territorit2; përkatësisht: “Manuali Teknik i Planifikimit
apo të ndikimit të zhvillimit në infrastrukturën kryesore.
dhe i Kontrollit të Zhvillimit” dhe “Udhëzuesi për Qytetarët”.
Përfitimi i shpejtë nga procesi i zhvillimit të tokës, mungesa e njohurive
Veç shumë detyrimeve mbi procesin e planifikimit, legjislacioni i planifikimit në realizimin e këtij procesi në kushtet e pronës private, mendësia sho-
parashikon edhe hartimin dhe zbatimin e instrumenteve të manaxhimit dhe qërore mbi pronën private, si absolutisht e paprekshme edhe nga ligjet
zhvillimit të tokës (përfshirë kontrollin), të ndara këto në instrumente të veçanta të që mbrojnë të drejtat e shoqërisë, nevoja për strehim dhe ritmet e larta
kontrollit të zhvillimit (nenet 63, 64, 65, 66, 67, 68 dhe 69 në ligjin nr. 10199) dhe të urbanizimit, mosnjohja e së drejtës për të zhvilluar (si e pavarur nga
në instrumente të tjera: si lejet, transferimi i së drejtës për zhvillim, intensiteti me e drejta e pronës), ishin faktorët kryesorë, që, në procesin e zhvillimit të
kushte, nëndarja për qëllime zhvillimi etj. Grupi i dytë i instrumenteve zbërthehet tokës, fuqizuan pronarin dhe ndërtuesin dhe dobësuan ndjeshëm rolin e
në ligj dhe/ose në VKM-në nr. 5023. Shumë prej instrumenteve të manaxhimit të shoqërisë të autoriteteve publike.
zhvillimit të tokës janë ende të reja për realitetin shqiptar dhe pritet të/po hasin
vështirësi në zbatueshmërinë e tyre. Zbatimi i tyre përbën një sfidë për faktin se Instrumentet e zhvillimit të tokës, të prezantuara nga ligji nr. 10119,
këto intrumente nuk janë zbatuar më parë në vendin tonë dhe kjo rezulton në kërkojnë që autoritetet publike të marrin rolin e udhëheqësit dhe kry-
mungesë të eksperiencës si të autoriteteve publike, ashtu edhe të profesionistëve. enegociatorit në proceset e zhvillimit të tokës. Në këtë mënyrë, mund të
Zbatimi i këtyre instrumenteve sjell shumë të mira në procesin e zhvillimit të territorit, garantohet një ndarje e drejtë e kostove dhe e përfitimeve për të gjitha
duke siguruar edhe balancë interesash, edhe qëndrueshmëri zhvillimi. Mirëpo ky palët ne proces, përkatësisht, pronarët, qytetarët, zhvilluesit, autoritetet
proces kërkon që profesionistët, të cilët do të vendosin në zbatim këto instrumente, publike. Marrja e këtij roli kërkon kohë dhe njohuri të reja. Po ashtu,
1
Për lehtësi, këtij ligji do tì referohemi në tekst si ligji nr. 10119.
ndryshimi i mendësisë së palëve mbi të drejtat për pronën si të ndara në
2
Dy botimet (një manual teknik dhe një udhëzues për qytetarët) u përgatitën nga AKPT-ja, me mbështetjen mënyrë të drejtë mes shoqërisë dhe individëve, është një proces edhe më
teknike të Co-PLAN, Instituti për Zhvillimin e Habitatit, dhe mbështetjen financiare të Bankës Botërore (BB).
3
Vendimi i Këshillit të Ministrave nr. 502, datë 13.07.2011, “Për Miratimin e Rregullores Uniformë të Kontrollit afatgjatë. Pikërisht, këto janë arsyet pse intrumentet e zhvillimit dhe të
të Zhvillimit të Territorit”.
12 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Çfarë mund të gjej në këtë libër? 13
kontrollit të territorit sipas ligjit të planifikimit do të/po hasin vështirësi në

zbatueshmërinë e tyre.
Figura 1. Hierarkia në planifikim dhe zhvillim sipas ligjit nr. 10119
Për të lehtësuar kuptimin e këtyre instrumenteve, me qëllim që ato të prano-
hen natyrshëm dhe të zbatohen me efiçiencë, në këtë libër paraqiten disa
raste konkrete të hartimit dhe të zbatimit të tyre.
Plani i Përgjithshëm
Kapitujt e këtij libri do tù shërbejnë profesionistëve (të lirë apo në institucionet Kombëtar
publike), zhvilluesve, qytetarëve dhe vendimmarrësve në njësitë e qeverisjes
vendore. Përmes shembujve të paraqitur, mund të kuptohet më mirë se si
mund të zbatohen disa nga konceptet dhe përcaktimet e rëndësishme të ligjit Çështje dhe zonat
nr. 10119. Ndërkohë që këto grupe mund tì referohen rasteve të paraqitura e rëndësisë Plane Ndërsektoriale
në libër si shembuj konkretë për tù replikuar, autoritetet kombëtare të kombëtare Kombëtare
planifikimit mund të marrin shkas prej tij për të promovuar në vazhdim
instrumentet e zhvillimit të territorit. Gjithashtu ky libër u shërben qytetarëve Plane Sektoriale
pasi sjell në vëmendjen e tyre avantazhet (dhe dizavantazhet) që zbatimi i Kombëtare
këtyre intrumenteve mund të sjellë në mjedisin ku ata jetojnë, rrjedhimisht, në
mirëqenien e tyre dhe në zhvillim ekonomik të pronës.
Ky libër është ndërtuar në katër kapituj. Kapitulli i parë flet për arsyen pse
libri hartohet dhe nevojën/vështirësitë e hasura pas hyrjes në fuqi të plotë
Plani i Integruar
të ligjit për planifikimin e territorit. Gjtihashtu, kapitulli i parë shpjegon disa
nga parimet kryesore të planifikimit dhe të zhvillimit të territorit, dhe këto
parime janë integruar në legjislacionin e ri. Më pas i shpjegohet ndryshimi
mes planifikimit dhe zhvillimit të territorit si proces, duke e mbështetur këtë të
fundit me bazën ligjore në Shqipëri.
Ndërkohë, kapitulli i dytë shpjegon se si ka ndodhur zhvillimi i tokës në Plani i Përgjithshëm

Shqipëri pas viteve `90, duke u përqendruar te zhvillimi në bazë parcele. Vendor
ose Ndërvendor
Këtu flitet për pasojat që kjo lloj tradite e “ndërtimit” të pronës ka sjellë,
për qytetet dhe nevojën për t’u zhvilluar në nivel zone. Në këtë kapitull
PDV
paraqitet një përmbledhje e rasteve studimore, nga të cilat merr shkas ky
libër. Përmbledhja përmban llojet e instrumenteve të manaxhimit të tokës që
janë përdorur, disa rezultate të procesit të pjesëmarrjes, si edhe përfundime
dhe rekomandime për procesin e zhvillimit të territorit në Shqipëri.
leje zhvillimi leje deklarim
leje zhvillimi leje ndërtimi
Kapitulli i tretë shpalos rastet studimore mbi të cilat mbështetet libri. Në këtë dhe ndërtimi infrastrukture paraprak
kapitull, shpjegohet çdo hap i nevojshëm në procesin e hartimit të tij. Veçanërisht,

fokusi vendoset në procesin teknik. Rastet janë të ilustruara me zgjidhjet hapësinore
që i jepen zonës, dhe me skenaret e financimit të realizimit.
Burimi: Manuali Teknik i Planifikimit dhe Kontrollit të Zhvillimit për vendimmarrësit,
Kapitulli i fundit përmban shtojca të materialeve të përmendura gjatë tekstit profesionistët dhe zhvilluesit, Toto et al, Tiranë 2012
për këdo që dëshiron të dijë diçka më shumë rreth temave specifike të
trajtuara në këtë libër.
14 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Çfarë është Zhvillimi i Territorit/Tokës 15
1.2. Parimet kryesore të planifikimit dhe të zhvillimit 1.3. Çfarë është zhvillimi i territorit/tokës 1
të territorit
Zhvillimi i tokës ndryshon nga planifikimi i territorit. Për t’a kuptuar më mirë këtë
Parimet e planifikimit dhe të zhvillimit të territorit qendrojnë në thelb të këtyre duhet të shohim kuptimin e termit në vetvete. Me “zhvillim2” nënkuptohet çdo
proceseve pavarësisht shkallës: shteti, rajoni, qyteti, një lagje ose pronë/ ndryshim që i bëhet një parcele/territori të caktuar në material, në përdorim
parcelë e vetme. Referuar ligjit nr. 10119, parimet kryesore të planifikimit në të tokës apo strukturave në të, në formën e saj dhe në sipërfaqe. Ndërkaq,
Shqipëri janë: zhvillimi i qëndrueshëm, bashkërendimi horizontal dhe vertikal, “planifikimi i territorit3” është një veprimtari ndërdisiplinore për planifikimin
shumëllojshmëria, planifikimi i detyrueshëm, vazhdimësia, transparenca, e përdorimit të tokës, përcaktimin e kushteve për zhvillimin e territorit dhe të
subsidiariteti dhe e fundit, por jo për nga rëndësia, cilësohet efiçienca, strukturave natyrore e të ndërtueshme në të. Planifikimi në thelb parashikon
profesionalizmi dhe përgjegjshmëria në këtë proces. përdorimin e tokës dhe të burimeve, si dhe shpërndarjen e infrastrukturave
publike parësore e dytësore në një territor, në përputhje me qëllimet e zhvillimit
Parimi i zhvillimit të qëndrueshëm e orienton planifikuesin, që pasi të ketë social-ekonomik dhe me tendencat financiare për zbatimin e tij.
kryer analiza dhe studime mbi gjendjen social-ekonomike, kulturore dhe
demografinë, bazuar në një metodologji të caktuar, të përcaktojë një
Zhvillimi i territorit e Kur bëhet fjalë për zhvillimin e tokës, një nga qëllimet
skenar zhvillimi hapësinor gjithëpërfshirës dhe fleksibël ndaj dinamikave të
çon planifikimin në një kryesore të tij është përfitimi ekonomik. Pra aspekti
zhvillimit në të ardhmen. Sipas këtij parimi, ky skenar duhet që të garantojë
fazë më tutje, duke bërë ekonomik është guri kyç, në të cilin mbështetet “zhvillimi
burime për brezat e sotëm dhe të ardhshëm. Bashkërendimi horizontal dhe
lidhjen mes asaj çka i territorit”. Zhvillimi i territorit e çon planifikimin në një
vertikal mes autoriteteve publike (qendrore dhe vendore) si edhe me grupet
planifikohet në zonë fazë më tutje, duke bërë lidhjen mes asaj çka planifikohet
e interesit, realizon një koordinim të mirë mes instrumenteve të planifikimit,
dhe mënyrës se si do të në zonë dhe mënyrës se si do të zbatohet kjo nga
harmonizon interesat e palëve dhe garanton një qeverisje të mirë në shumë
zbatohet kjo nga palët palët e përfshira dhe me çfarë burimesh financiare. Si
nivele. Shumëllojshmëria vjen si parimi që garanton hartimin e instrumenteve
e përfshira dhe me çfarë mundësohet kjo? Ka disa instrumente të manaxhimit të
të planifikimit, në përputhje me llojet e territoreve dhe të çështjeve për tù
burimesh financiare. tokës që e bëjnë të mundur këtë. Mënyra klasike është
adresuar. Nisur nga natyra e planifikimit si ndërdisiplinor, shumëllojshmëria ajo e financimit të të mirave publike (infrastrukturat) nga
realizon përfshirjen e shumë profesioneve në një projekt/proces të vetëm. bashkia dhe financimi i investimit privat nga zhvilluesi/
Përmes parimit të vazhdimësisë ruhen ato pjesë të instrumentit planifikues, pronarët. Mirëpo, kjo metodë nuk rezulton efiçiente nga
të cilave nuk u ka ndryshuar thelbi në tërësinë e tyre. Ky parim garanton pikëpamja ekonomike dhe promovon konflikt social, pasi
që procesi i planifikimit të mos varet nga anësitë politike të qeverisë, por të nuk qartësohet ndikimi i investimit privat në infrastrukturat
ruajë natyrën teknike të zgjidhjes së problemeve. Parimi i transparencës bën publike. Pra, nëse një zhvillues investon, për shembull në
që hartimi dhe miratimi i instrumenteve të planifikimit dhe zhvillimit të tokës një strukturë me funksion banimi apo ekonomik, ndikimi
të kryhet përmes informimit dhe këshillimit në kohë me palët e interesuara. Ky dhe kostoja që struktura shkakton mbi infrastrukturën
parim garanton mbrojtjen e interesave dhe aksesin në informacion përgjatë publike, paguhet nga bashkia përmes buxhetit të krijuar
procesit. Ligji nr. 10119 e bën planifikimin e territorit të detyrueshëm për të nga kontributet e taksapaguesve, d.m.th., e gjithë
gjitha autoritetet e planifikimit, në të paktën dy nivele, kombëtar dhe vendor, shoqëria. Në të njëjtën mënyrë, kur autoriteti publik
dhe po ashtu detyron lidhjen hierarkike mes dy niveleve. Gjthashtu, përmes investon në infrastruktura publike dhe për këtë duhet të
këtij parimi, nuk mund të kryhet zhvillimi i tokës pa realizuar paraprakisht përdorë tokë me pronësi private, në modelin klasik kjo
procesin e planifikimit. Përmes parimit të subsidiaritetit detyra në planifikim realizohet vetëm përmes shpronësimit për qëllim publik.
apo zhvillim të territorit i jepet atij autoriteti që është më afër përfituesve dhe “Marrja e pronës” në këtë mënyrë rezulton të jetë jo
që e realizon atë në mënyrën më efiçiente. Ky parim shpjegon pse planifikimi shumë e drejtë në kuadër të së drejtës së pronës, edhe
dhe zhvillimi i territorit në Shqipëri, më tepër se një funksion i decentralizuar, pse është e përcaktuar në ligj. Shpronësimi kryhet me një
është një funksion i përbashkët. çmim “të drejtë”, i cili është më i ulët se vlera e pronës
në treg.
1
Në lidhje me procesin e zhvillimit, në këtë libër, nuk do të bëhet dallim mes zhvillimit të territorit apo tokës.
Pra, dy fjalët do të përdoren sipas rastit dhe me të njëjtën ngarkesë.
2
Referuar pikës 25 të nenit 3 te ligji nr. 10119, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i ndryshuar.
3
Referuar pikës 1 të nenit 3 te ligji nr. 10119, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i ndryshuar.
16 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Baza ligjore për Zhvillimin e Territorit në Shqipëri 17
Instrumentet inovative të zhvillimit të tokës përpiqen të eliminojnë, korrigjo- pronat dhe plotëson nevojat e qytetit e të zonës, është zgjidhja më e drejtë
jnë ose të zbutin aspektet negative apo pikat e dobëta të metodave klasike për zhvillimin e ardhshëm të zonës në fjalë.
të përmendura më lart. Mund të përmendim disa prej tyre (të cilat janë të
parashikuara edhe në ligjin nr. 10119): transferim i të drejtave të zhvillimit, Por, zbatimi i instrumenteve të tilla si më sipër, kërkon miratimin e pronarëve
intensiteti i ndërtimit me kushte, kontributi në zhvillim, rezervimi publik, e drej- të (shumicës së) pronave të prekura në zonë nga zhvillimi. Ky “detaj” i rëndë-
ta e preferimit, riorganizimi i parcelave etj. Këto instrumente ruajnë interesin sishëm mund të kthehet në disavantazh për procesin pasi mund të bëhet
publik dhe sigurimin e të mirave publike, ndërkohë që garantojnë sigurinë e pengesa kryesore në zbatim. Një tjetër dizavantazh, mund të jetë mungesa e
zhvillimit privat dhe të pronës private. aftësisë profesionale për ta çuar deri në fund atë që plani (PPV1) propozon
për zonën në fjalë – pra, mosnjohja e instrumentit. Implikime të tjera mund
Figura 2. Projekti për zgjatimin e bulevardit
të vijnë edhe nga financat e pakta vendore ose nga pavendosmëria e zhvil-
luesve për të hyrë në skema partneriteti. Gjithashtu, nevojitet që pronarëve
tù shpjegohen mirë përfitimet nga procesi dhe mënyra si llogariten ato. Ak-
tualisht, pronarët janë mësuar vetëm me një tipologji llogaritjeje të përfitimit
dhe mund të hezitojnë fillimisht të pranojnë forma të tjera.
1.4. Baza ligjore për zhvillimin e territorit në Shqipëri
Ky ligj në, ndryshim nga Në shtator 2011, hyri në fuqi ligji nr.10119, i cili u
ligji paraardhës i tij, shoqërua me tri akte nënligjore (rregullore). Ky ligj, në
“Për Urbanistikën”, solli ndryshim nga ligji paraardhës i tij, “Për urbanistikën”,
shumë risi në aspektin solli shumë risi në aspektin e planifikimit dhe zhvillimit
Burimi: Grimshaw Architects dhe Bashkia Tiranë
e planifikimit dhe zhvil- të territorit, duke kaluar nga rregullimi i parcelave në
Për shembull, supozojmë se një ish-zonë informale (p.sh., në Paskuqan) limit të territorit, duke planifikimin e gjithë territorit administrativ dhe zhvillimin
është legalizuar nga ALUIZNI1 dhe pronat janë regjistruar në ZRPP2, dhe kaluar nga rregullimi i në nivel zone. Ligji në vetvete funksionon si një kornizë,
tani, me projektin e bashkisë së Tiranës, për zgjatimin e bulevardit verior, parcelave në planifikimin por janë aktet nënligjore që vendosin detajet e zbatimit
është nën presion të vazhdueshëm për zhvillim. Një zonë e tillë ka mungesa e gjithë territorit admin- të tij. VKM-ja nr. 480, datë 22.06.2011, “Për miratimin e
të konsiderueshme të shërbimeve dhe infrastrukturave publike (rrugë, istrativ dhe zhvillimin në rregullores model të planifikimit”, e ndryshuar, funksionon
kanalizime, ujësjellësi, lulishte, kënde lojërash etj.), ndërkohë që projekti i nivel zone. për periudhën tranzitore, ndërkohë që autoritetet
bulevardit synon të sjellë një ndryshim rrënjësor të zonës. Që projekti i ri vendore të planifikimit punojnë për hartimin e planit
(i cili garanton edhe urbanizimin dhe integrimin urban të zonës) të mund të të përgjithshëm vendor sipas ligjit nr.10119. Ndërkohë
zbatohet, duhet të investohen infrastruktura publike dhe një seri zhvillimesh VKM-ja nr. 481, datë 22.06.2011, “Për miratimin e
private. Kostoja e lartë e infrastrukturave mund të mbulohet pjesërisht nga rregullores uniforme të instrumenteve të planifikimit”,
fondet publike dhe pjesërisht nga përfituesit e drejtpërdrejtë të projektit: përcakton uniformitetin e instrumenteve të planifikimit
pronarët (shumica e të cilëve e kanë fituar pronën përmes legalizimit me kosto të territorit për sa i përket strukturës dhe përmbajtjes
sociale dhe tani përfitojnë prej saj) dhe zhvilluesit, që me investimet e tyre së tyre. Kurse VKM-ja nr. 502, datë 13.07.2011, “Për
private do të krijojnë kosto për sistemin ekzistues të infrastrukturave publike miratimin e rregullores uniforme të kontrollit të zhvillimit të
dhe ndërkohë do të kenë përfitim ekonomik. Por, sa duhet të kontribuojë territorit”, e ndryshuar, përcakton rregullat dhe detajon
secila palë? Përgjigjja e kësaj pyetjeje gjendet te llogaritja e kostos, që instrumentet për zhvillimin e territorit, si në nivel vendor
krijohet për çdo palë nga procesi i zhvillimit dhe nga përfitimet që merr edhe në atë qendror.
secila palë. Balancimi i kostos dhe i përfitimeve në një projekt, i cili konsolidon
1
Agjencia e Legalizimit, Urbanizimit dhe Integrimit të Zonave/ Ndërtimeve Informale.
2
Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. 1
Plani i Përgjithshëm Vendor.
Figura 3. Ilustrim se si ligjet sektoriale ndikojnë në përcaktimet e ligjit nr. 10119 këto zona edhe si nënnjësi strukturore, të cilat do të zhvillohen me hartimin e
një PDV-je1, pas përfundimit të procesit të legalizimit. Ligji për zonat e mbro-
jtura2, në pikën 3 të nenit 16, shprehet se është kompetencë e Ministrisë së
REPUBLIKA E SHQIPËRISË
KËSHILLI I MINISTRAVE
Ligj
Nr.____, Datë ____
...........................................................................
.................................................................
Mjedisit3 të hartojë, të miratojë dhe të shpallë plane të manaxhimit të zonave

REPUBLIKA E SHQIPËRISË Neni x
KËSHILLI I MINISTRAVE ....................................................................................................................................................................................
..............................
Neni x
....................................................................................................................................................................................
Ligj ....................................................................................................................................................................................
Ligj
të mbrojtura. Njësia e qeverisjes vendore duhet të kontribuojë në hartimin e

....................................................................................................................................................................................
Nr.____, Datë ____ ....................................................................................................................................................................................
........................................................................... ......................................
................................................................. Nr.8906, Datë 06.06.2002 Neni x

....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
...........................................................................................................................
Neni x
PËR ZONAT E MBROJTURA

.................................................................................................................................................................................... Neni x
.............................. ....................................................................................................................................................................................
këtyre planeve (të manaxhimit të zonave të mbrojtura), por gjithashtu gjatë

....................................................................................................................................................................................
Neni x ...........................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... ...............................................................................
....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... Neni X
...................................... REPUBLIKA E SHQIPËRISË Neni 1 ....................................................................................................................................................................................
Neni x KËSHILLI I MINISTRAVE ....................................................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... .............................. KËSHILLI I MINISTRAVE
hartimit të PPV-së duhet të përputhë propozimet me ligjet e hirerarkisë më të

........................................................................................................................... Ligj
Neni x Nr.____, Datë ____ Neni 2 Ligj
...........................................................................
....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... Nr.____, Datë ____
........................................................................................................................................... .................................................................
.................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ...........................................................................
...............................................................................
.................................................................................................................................................................................... .................................................................
Neni x
Neni X
.................................................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
lartë dhe atë që përcakton legjislacioni në fjalë. Gjithashtu, nëse një pronë
....................................................................................................................................................................................
..............................
.......................................................................................................................................................................
...................................... Neni x
....................................................................................................................................................................................
Neni x
..............................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Neni 3 Neni x
.................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
......................................
.................................................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Neni x
........................................................................................................................... ......................................
private gjendet në krah të një parku kombëtar, ku autoritetet përkatëse për

....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Neni x
...........................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Neni x
Neni ... ....................................................................................................................................................................................
...........................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... Neni x
....................................................................................................................................................................................
............................................................................... ........................................................................................................................................... KËSHILLI I MINISTRAVE
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
manaxhimin e tij kanë përcaktuar një zonë mbrojtëse deri në 50 metra nga
....................................................................................................................................................................................
Neni X
...............................................................................
....................................................................................................................................................................................
...............................................................................
.......................................................................................................................................................................
Neni X
Ligj
....................................................................................................................................................................................
Nr.9048, Datë 07.04.2003

.......................................................................................................................................................................
Neni X
....................................................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................................
PËR TRASHËGIMIN KULTURORE
Neni 1
....................................................................................................................................................................................
..............................
kufiri i tij (referuar pikës 6 në nenin 6 të ligjit nr. 8906), është e kufizuar në
zhvillim. Referuar neneve 9 dhe 5 respektivisht, e njëjta gjë ndodh dhe me
KËSHILLI I MINISTRAVE Neni 2
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Ligj ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Nr.9317, Datë 18.11.2004
zonat mbrojtëse rreth rezervateve natyrore të manaxhuara (50 metra) dhe

......................................
Neni 3
KODI HEKURUDHOR I REPUBLIKËS SË SHQIPËRISË ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Neni 1
KËSHILLI I MINISTRAVE ...........................................................................................................................
rezervateve strikte natyrore, ku këto zona mund të arrijnë deri në 100 metra
.................................................................................................................................................................................... Neni ...
.............................. ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Neni 2
.................................................................................................................................................................................... Ligj ...........................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Nr.10119, Datë 23.04.2009 ...............................................................................
nga kufiri i zonës së caktuar për konservim.

....................................................................................................................................................................................
...................................... Neni X
....................................................................................................................................................................................
Neni 3 .......................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
...........................................................................................................................
PËR PLANIFIKIMIN E TERRITORIT
Neni ...
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................... Neni 1
....................................................................................................................................................................................
............................................................................... ....................................................................................................................................................................................
Një tjetër ligj sektorial që ndikon në plafinikimin e territorit, është ai për

Neni X
..............................
....................................................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................................
Neni 2
REPUBLIKA E SHQIPËRISË ....................................................................................................................................................................................
trashëgiminë kulturore4, i cili shprehet, në nenin 38, se “çdo vendim i marrë

.................................................................................................................................................................................... REPUBLIKA E SHQIPËRISË
Ligj .................................................................................................................................................................................... KËSHILLI I MINISTRAVE
Nr.____, Datë ____
...........................................................................
.................................................................................................................................................................................... Ligj
................................................................. ...................................... Nr.____, Datë ____
...........................................................................
nga këshillat e rregullimit të territoreve (këshillat bashkiake/komunale) për

.................................................................
Neni 3
Neni x
....................................................................................................................................................................................
..............................
Neni x .................................................................................................................................................................................... Neni x

....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... ..............................
....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... Neni x
....................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
ndërhyrje ose ndërtim në zonat e shpallura monument kulture ose në zonën e

...................................... ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Neni x ....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... ......................................
....................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................... Neni ... Neni x
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Neni x ....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
........................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
REPUBLIKA E SHQIPËRISË Neni x
mbrojtur pranë një monumenti kulture, pavarësisht nga pronësia, është i pav-
...........................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
............................................................................... ....................................................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
Neni X
.................................................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
Ligj
....................................................................................................................................................................................
...............................................................................
..........................................................................................................................................................
Nr.____, Datë ____
.......................................................................................................................................................................
Neni X
....................................................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................................
.................................................................
lefshëm”. Pra, njësia e qeverisjes vendore nuk mund të planifikojë në këto lloj
Neni X
....................................................................................................................................................................................
Neni x
....................................................................................................................................................................................
..............................
.......................................................................................................................................................................
Neni x
REPUBLIKA E SHQIPËRISË ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
KËSHILLI I MINISTRAVE REPUBLIKA E SHQIPËRISË

....................................................................................................................................................................................
zonash. Ky ligj, gjithashtu ndikon drejpërdrejt në zhvillimin e territorit. Neni

....................................................................................................................................................................................
......................................
Neni x
....................................................................................................................................................................................
Ligj ....................................................................................................................................................................................
...........................................................................................................................
Nr.10040, Datë 22.12.2008 Neni x

....................................................................................................................................................................................
Ligj
Nr.9482, Datë 03.04.2006
....................................................................................................................................................................................
13 i tij shprehet se “personat fizikë ose juridikë, që kanë në pronësi objekte të

...........................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
KODI AJROR I REPUBLIKËS SË SHQIPËRISË ...............................................................................
Neni X
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................... PËR LEGALIZIMIN, URBANIZIMIN DHE INTEGRIMIN E
Neni 1 REPUBLIKA E SHQIPËRISË
NDËRTIMEVE PA LEJE
....................................................................................................................................................................................
regjistruara me vlera të trashëgimisë kulturore, të luajtshme e të paluajtshme,

KËSHILLI I MINISTRAVE Neni 1
..............................
....................................................................................................................................................................................
Ligj
Neni 2 ..............................
Nr.____, Datë ____
.................................................................................................................................................................................... ........................................................................... Neni 2
.................................................................................................................................................................................... .................................................................
.................................................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
janë të detyruar të krijojnë kushte mirëmbajtjeje për këto objekte”. Në këto

.................................................................................................................................................................................... ....................................................................................................................................................................................
......................................
Neni x ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
.............................. ....................................................................................................................................................................................
Neni 3 REPUBLIKA E SHQIPËRISË Neni x ......................................
.................................................................................................................................................................................... KËSHILLI I MINISTRAVE ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... Neni 3
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Ligj ....................................................................................................................................................................................
raste, kur një banesë ka vlera të trashëgimisë kulturore për ndërhyrje, qoftë
........................................................................................................................... ......................................
Nr.____, Datë ____ ....................................................................................................................................................................................
Neni x
Neni ... ........................................................................... ...........................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... Neni ...
Neni x
........................................................................................................................................... Neni x
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
edhe minimale në restaurimin e banesës, pronari është i detyruar t’i drejtohet

..............................
............................................................................... ...........................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
...............................................................................
Neni x
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
Neni X .................................................................................................................................................................................... Neni X ...............................................................................
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................................
......................................
Neni X
Neni x ....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................................
Institutit të Monumenteve të Kulturës. Ose nëse një parcelë me pronësi pri-

....................................................................................................................................................................................
...........................................................................................................................
Neni x
....................................................................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
....................................................................................................................................................................................
...............................................................................
Neni X
vate rezulton se mbart mbetje arkeologjike, pronari nuk mund ta shfrytëzojë

....................................................................................................................................................................................
.......................................................................................................................................................................
Çështjet e planifikimit dhe zhvillimit të territorit janë subjekt rregullimi nga një këtë komoditet të pronës në shërbim të aktivitetit turistik për të përfituar të
bazë e gjerë ligjesh (veçanërisht sektoriale) dhe aktesh nënligjore. Kjo për ardhura, sepse neni 41 i po këtij ligji shprehet se “kërkimet, sondazhet dhe
shkak të vetë natyrës ndërdimensionale të planifikimit dhe të shumëllojsh- gërmimet arkeologjike në gjithë territorin e Republikës së Shqipërisë janë
mërisë së fushave, të cilat preken prej tij dhe nga zhvillimi i territorit. monopol i shtetit shqiptar”.
Përveç ligjit për planifikimin e territorit, ka edhe një sërë ligjesh të tjera që Kodi ajror i Republikës së Shqipërisë, gjithashtu ndikon drejpërdrejt në
ndikojnë në procesin e planifikimit të territorit. Mund të përmendim ligjin për treguesit e zhvillimit, që një njësi e qeverisjes vendore propozon për nën-
legalizimin, urbanizimin dhe integrimin e ndërtimeve pa leje1, i cili, referuar njësitë strukturore përreth një aeroporti/aerodromi. Kodi ajror i jep kompe-
pikës 1 të nenit 31, shprehet se “urbanizimi i zonave informale kryhet në tencë AAC-së5 për të përcaktuar “zonat e mbrojtura të aeroportit”, brenda
bazë të studimeve urbanistike pjesore2 në përfundim të procesit të legali- të cilave, referuar pikës 1 në nenin 50 të kodit ajror6, për çdo zhvillim në ter-
zimit”. Pra, njësia vendore gjatë hartimit të një PPV-je duhet tì përcaktojë 1
Plan i Detajuar Vendor.
2
Ligji nr. 8906, datë 06.06.2002, “ Për zonat e mbrojtura”, i ndryshuar.
5
Ministria e Mjedisit, Pyjeve dhe Administrimit të Ujërave
1
Ligji nr. 9482, datë 03.04.2006, “Për legalizim, urbanizimin dhe integrimin e ndërtimeve pa leje”, 4
Ligji nr. 9048, datë 07.04.2003, “Për trashëgimin kulturore”, i ndryshuar.
i ndryshuar. 5
Autoriteti i Aviacionit Civil.
2
Sipas akteve nënligjore të ligjit 10119, këto studime janë zëvendësuar nga planet e detajuara vendore (PDV). 6
Ligji nr. 10040, datë 22.12.2008, “Kodi ajror i Republikës së Shqipërisë”.
ritor duhet të merret pëlqimi i AAC-së. Gjithashtu edhe për strukturat që do

të zhvillohen jashtë kësaj zone, por që i kalojnë 100 metra mbi sipërfaqen e
tokës, sërisht duhet të merret pëlqimi i AAC-së. Pra, në këtë raste shohim se si
ligjet sektoriale ndikojnë në intensitetet e zhvillimit dhe në lartësitë maksimale
që njësia e qeverisjes vendore mund të propozojë për zbatim nga pronarët
dhe zhvilluesit. Kodi hekurudhor i Republikës së Shqipërisë, gjithashtu ndikon
në zhvillimin e tokës, sidomos në distancat që duhen ruajtuar nga vija heku-
rudhore (brezi mbrojtës i vijës hekurudhore). Referuar germës “c” të pikës 1
në nenin 35 të kodit hekurudhor1, ndalohet hapja më afër se 100 metra nga
brezi i vijës hekurudhore i guroreve, zhavorrishteve e ranishteve. Gjithashtu
referuar pikës 2 në nenin 50 të po këtij ligjit, për ndërtimin e çdo lloj struk-
ture, që ndodhet në zonat urbane, jashtë brezit të vijës hekurudhore, dhe në
distancë deri në 25 metra nga ky brez, kërkohet leje nga Hekurudha Shqip-
tare.
Të gjitha rastet që u përmendën më lart ishin disa shembuj që ilustrojnë se,

edhe pse ligji për planifikimin e territorit nuk ndalet në këto specifikime, ligjet
e tjera sektoriale ndikojnë drejpërsëdrejti në mënyrën se si territori mund të
planifikohet dhe të zhvillohet. Ligjet e përmendura më sipër janë vetëm disa
shembuj, kurse tërësia e akteve ligjore dhe nënligjore, që ndikon planifikimin
dhe zhvillimin e territorit, është shumë më e gjerë dhe më komplekse.
1
Ligji nr. 9317, datë 18.11.2004, “Kodi Hekurudhor i Republikës së Shqipërisë”.
22 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Zhvillimi i Territorit që prej 1990 23
II. PROCESI I MANAXHIMIT DHE

I ZHVILLIMIT TË TOKËS NË SHQIPËRI
dhe institucioneve publike dhe procesit të planifikimit, por, në qoftë se shohim
dinamikën në sjelljen e individit dhe në procesin e zhvillimit, vihet re një energji
e madhe dhe intuitë përshtatjeje për të siguruar mirëqenie.
Një tjetër faktor ndikues në mënyrën e zhvillimit, ishte edhe zgjerimi ose
2.1. Zhvillimi i territorit që prej 1990-s dendësimi i banesave ekzistuese, të cilat tani nuk mund t’i shërbenin më të
gjithë familjes pasi, hapësirat dhe sipërfaqet e tyre ishin të pamjaftueshme
Sistemi i planifikimit dhe i zhvillimit urban në Shqipërinë komuniste përbëhej/
për numrin e anëtarëve. Kjo mendohet të ishte arsyeja kryesore sepse pas
edhe përcaktohej nga tri elemente bazë: ekonomi e centralizuar, planifikim
vitit 1990 evoluoi dhe fenomeni i “shtesës”. Me “shtesë” duhet të kuptojmë
i centralizuar dhe pronë e shtetëzuar. Kur Shqipëria në fillim të viteve 1990
zgjerimin e hapësirave të banesës ekzistuese në mënyrë horizontale apo
kaloi në ekonominë e tregut, ndryshoi edhe fizionomia e këtyre tri elementeve
vertikale. Përveç shpërhapjes informale me ndërtime në periferi (sprawl)
bashkë me rolet e aktorëve në sistem (Shutina 2009). Ky ndryshim në sistemin e
dhe “shtesës” (extention), një mënyrë mjaft e përhapur ishte edhe procesi i
planifikimit të territorit, rrjedhimisht solli ndryshim edhe në mënyrën e zhvillimit
mbushjes së “boshllëqeve – hapësirat bosh” brenda sistemit ekzistues urban
të tij. Duke kaluar nga ekonomia e centralizuar në atë liberale, krijohet prona
të vendbanimeve (infill). Këto “boshllëqe” ishin kryesisht hapësira publike
private, e cila është subjekt i tregut të lirë dhe i iniciativave të lira zhvilluese.
(p.sh., lulishte, kënd lojërash, shtrat lumi ose thjesht hapësira e përbashkët
Megjithatë, sistemi i planifikimit, pavarësisht ndryshimeve, vazhdoi të mbetet
ndërmjet dy strukturave), që, me rënien e sistemit ekonomik-politik, “mbetën
mjaft i centralizuar dhe i ngurtë/rigjid për një kohë të konsiderueshme. Kjo
pa zot” (në pronësi të shtetit, por në mungesë të kujdesit të institucioneve).
vihej re në instrumentet (projekte/masterplane/genplane) e përdorura për
një kohë të gjatë dhe në varësinë e zgjidhjeve nga autoritetet qendrore
Të gjitha rastet e sipërpërmendura janë raste të zhvillimit në një parcelë të
(miratimi i instrumenteve). Kjo ka qenë situata për sa i përket kryesisht shtetit
vetme, ku ndërtuesi/pronari mundohej të arrinte fitimin më të lartë të mund-
Figura 4. Sistemi i planifikimit pas vitit 1990 – marrëdhëniet midis aktorëve dhe shëm nga investimi. Investimi mund të kryhej për qëllime përdorimi vetjak ose
komponentëve
• Konsumon tokë për qëllime publike.
shitjeje. Në të dyja rastet, ndërtuesi nuk merrte në konsideratë kontekstin apo
• Rregullon përdorimin. interesat e komunitetit, apo ato pronarë fqinj. Procesi ishte zinxhir; pra, çdo
TOKA • Balancon përdorimet.
SHOQËRIA pronar vepronte po në të njëjtën mënyrë. Format e bashkëpunimit kufizoheshin
në pjesëmarrjen në zhvillim të 2 – 5 pronarëve, me qëllim arritjen e madhë-
sisë së nevojshme për të ndërtuar një ndërtesë me shumë apartamente dhe
-Kërkesa & oferta -Institucionet hapësira shërbimesh për shitje. Distancat respesktoheshin në nivelin minimal
-Vendndodhja dhe Instrumentet
-Lloji i përdorimit dhe në mjaft raste edhe shkeleshin. Për sa i përket lejeve për ndërtim, ato
• Konkurrencë për
jepeshin nga bashkia/komuna bazuar në studimet pjesore urbanistike (SUP1)
tokë dhe të drejta dhe në planet rregulluese (nëse kishte të tilla). Megjithatë, edhe në rastin e
• Konflikt për hapësirë dhe • Hendeku: prit-
burime • Konkurrencë • Konsumojnë tokë shmëri - reagim
ndërtimeve me leje, projekti i miratuar nuk përputhej me atë të ndërtuar. P.sh.,
• Skarcitet & inealsticitet apo barazi individualisht për - kontribute - zhvilluesi merrte një leje ndërtimi për një strukturë me 7 kate. Në krah të saj,
vs. Bollëk & ndryshim përshtatje
• Toka si faktor në
sociale qëllime private.
• Konflikt kohor për
projektohej një lulishte (përgjithësisht e vendosur në pronën fqinje pa dijeninë
prodhim brezat e tij). Në përfundim të punimeve, rezultonte një strukturë me të paktën dy
-Kërkesa dhe oferta -Pronarët kate më shumë dhe një papafingo dhe me një lulishte të pandërtuar.
-Kostot dhe Përfitimet -Zhvilluesit
-Teknologjia dhe koha -Përdoruesit e tokës
-Kultura dhe informacioni -Spekulatorët Kjo praktikë 20-vjeçare e zhvillimit në bazë parcele dhe jo zone, ka pasur
pasojat e veta në territor. Qytetet shqiptare vuajnë mungesën e hapësirave
publike, kanë infrastrukturë të pamjaftueshme, densifikim të qendrave dhe
ZHVILLIMI • Përshtatje dhe INDIVIDËT humbje të identitetit urban, si dhe në të njëjtën kohë, shpërhapje urbane
Legjenda: përfitim nga progresi në periferitë e tyre. Shpërhapja urbane solli si pasojë humbjen ose
– Faktorët e sistemit të planifikimit Burimi: Manuali Teknik i Planifikimit keqmanaxhimin e tokave bujqësore. Gjithashtu, ndërtimi në bazë parcele
– Çfarë qëndron pas faktorëve
dhe i Kontrollit të Zhvillimit për ka ndikuar në uljen e vlerës së pronës si rezultat i bllokimit të pamjes së
vendimmarrësit, profesionistët dhe
– Marrëdhëniet midis faktorëve zhvilluesit, Toto et al, Tiranë, 2012 1
Studim Urbanistik Pjesor.
24 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Si të tranzitojmë nga zhvillimi i tokës në bazë parcele në atë në bazë zone 25
ndërtimeve më të hershme nga ato të realizuara më vonë; rritjes së densitetit Ligji nr. 10119 dhe VKM-ja 481, në pikën “vii” të nenit 20, detyron njësinë
urban me ndërtime, por të pashoqëruara me infrastruktura; zënien e e qeverisjes vendore që në hartimin e PPV-së të bëjë ndarjen e territorit ad-
hapësirave publike me ndërtime dhe reduktimin e tyre në nivel zone/qyteti ministrativ të saj në disa zona të quajtura “nënnjësi strukturore”. Nënnjësitë
etj. Mbi të gjitha, kjo formë zhvillimi ka ndikuar negativisht në cilësinë e jetës strukturore janë qeliza më e vogël, për të cilën NjQV1-ja shpreh tregues
në vendbanime dhe, si rezultat në mirëqenien e banorëve. zhvillimi dhe bën kontrollin e zhvillimit. Gjithashtu, në pikën “viii” të nenit 20
në VKM-në 481 shprehet se NjQV-ja, pasi të ketë bërë ndarjet në nënnjësi
strukturore, duhet të përcaktojë se cilat nga këto nënnjësi strukturore do t’i
2.2. Si të tranzitojmë nga zhvillimi i tokës në bazë nënshhtrohet hartimit dhe zbatimit të PDV-së.
parcele në atë në bazë zone Figura 6. Harta e njësive dhe nënnjësive strukturore - qyteti i Fierit dhe i Durrësit
Më sipër u fol për pasojat që ka sjellë në Shqipëri tradita 20-vjeçare e

zhvillimit të tokës në bazë parcele. Për rrjedhojë, vërehet nevoja e një tradite
të re për zhvillim në bazë zone. Por ç`të mira do të na sjellë kjo praktikë?
Cilat do të jenë avantazhet dhe ndryshimi që ne do të mund të vërejmë në
territor në rast se zgjedhim këtë praktikë zhvillimi? A do të sjellë vështirësi
zhvillimi në bazë zone dhe si mund të anashkalohen ato?
Para se t’i japim përgjigje pyetjeve të mësipërme, duhet të kuptojmë se çfarë
është zhvillimi i territorit në nivel zone. Me zhvillim në nivel zone, kuptojmë se,
kur duam të ndërtojmë një strukturë të re në territor, në vend që të kufizohemi
me kufirin e pronës ku kjo strukturë do të ngrihet ose të pronarit që është i
interesuar për të, bëhet një studim se si kjo strukturë qëndron në kontekstin
përreth. Pra, me këtë studim ne marrim parasysh se si ndikon ky zhvillim në
anën fizike/hapësinore të strukturave dhe të hapësirave përreth si edhe mbi
kostot e sigurimit të infrastrukturës publike, në mjedis dhe në vlerën e pronave
të tjera në zonë. Këto studime vlerësojnë ndikimet e pritshme, por edhe Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Fierit
formulojnë projektin dhe mënyrën e zbatimit të tij, si edhe caktojnë formën
e bashkëpunimit mes palëve të interesuara dhe të prekura. Për këtë qëllim,
këto studime quhen plane të detajuara vendore dhe zbërthejnë treguesit e
përcaktuar në planin e përgjithshëm vendor.
Figura 5. PDV-ja në raport me PPV-në e bashkisë/komunës
Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Durrësit 2010

Burimi: Udhëzues për qytetarët: Planifikimi dhe Zhvillimi
i Territorit në Shqipëri, Toto et al, Tiranë, 2012 1
Njësia e Qeverisjes Vendore.
26 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Si të tranzitojmë nga zhvillimi i tokës në bazë parcele në atë në bazë zone 27
Nëndarja e territorit në Nëndarja e territorit në nënnjësi strukturore i paraprin Me hartimin e një PDV- nga zhvillimi zonës. Fitimet e saj mund të jenë monetare
nënnjësi strukturore dhe konceptit të “zhvillimit në nivel zone”. Përcaktimi i zon- je, NjQV-ja mund të (taksa dhe tarifa) ose shërbime publike të financuara nga
përcaktimi i zonave me ave me prioritet zhvillimi, gjithashtu, mbështetet në këtë rezultojë në fitime zhvilluesit. Kjo mund të arrihet duke zbatuar intensitetin e
me prioritet zhvillimi i koncept. Një zonë me prioritet zhvillimi mund të përbëhet monetare (taksa dhe zhvillimit me kushte, ku zhvilluesit i shiten disa m2 ndërtim
paraprin konceptit të nga disa ose një nënnjësi strukturore dhe, për këtë qëllim, tarifa), ose shërbime më tepër (pra intensitet zhvillimi bonus) në këmbim që
“zhvillimit në nivel zone”. neni 25 i VKM-së 502 cakton se hartimi i PDV-së mund publike të financuara ai të financojë infrastrukturat publike. Gjithashtu, përmes
të bëhet për një nënnjësi, copëza/pjesë të territorit nga nga zhvilluesi/t. PDV-së, njësia e qeverisjes vendore mund të llogarisë
disa nënnjësi strukturore ose shumatore të disa nënnjësive saktësisht shumën financiare që duhet të investojë çdo
strukturore. Neni 25 i VKM-së 502 shprehet se qëllimi banor i zonës për sigurimin e infrastrukturave (rrugë,
i PDV-së, përveç të tjerash, është të zbërthejë në de- ujësjellës, kanalizime etj.) në shërbim vetëm të zonës.
taje të përshtatshme për zbatim propozimet e planeve Infrastrukturat që shërbejnë në nivel qyteti ose rajoni nuk
të përgjithshme të territorit, duke përcaktuar zgjidhjet hyjnë në llogaritjet për finanancim nga banorët e zonës.
fizike në terren, instrumentet financiare dhe burimet për Ato kryhen nga autoritetet publike.
zbatimin e planit si dhe harmonizimin e interesave pub-
likë me ata privatë në përdorimin e tokës (çka zhvillimi Edhe pse zhvillimi në bazë zone sjell fitime si për zhvilluesit, pronarët,
në bazë parcele nuk e merr në konsideratë). banorët dhe njësinë e qeverisjes vendore, përsëri do të/po has veshtirësi
në zbatim. Vështirësitë vijnë nga të tria palët: zhvillues (ndërtues), pronar
Pra, zhvillimi në nivel zone na siguron zbatim të planeve dhe funksionim të dhe NjQV. Pronarët duhet të bien në ujdi për një skenar zhvillimi që do t’i
sistemit të planifikimit. Gjithashtu, duke u fokusuar në instrumentet financiare, kënaqë ata financiarisht, dhe, më pas, të miratojnë me deklarim noterial atë
garanton balancë mes interesit publik dhe atij privat. Po ta shohim në rezultate variant të PDV-së që përputhet me skenarin. PDV-ja duhet të miratohet nga
në territor këtë, do të thotë më shumë hapësira publike, më shumë hapësira pronarët e të paktën 2/3 të pronave që preken nga zhvillimi në zonë. Ky
të gjelbra. Zgjidhjet teknike në territor do të rezultojnë në repsektim të hap garanton që interesat e pronarëve të merren në konsideratë, por, nëse
distancave minimale nga trupi i rrugës, kufiri i pronës apo strukturat përreth. një zonë ka një numër të lartë pronash, dakordësia mes pronarëve, mund
Këto tërheqje (distanca) ndikojnë në cilësinë e diellëzimit/hijezimit, lehtësimin të mos arrihet ose procesi për ta arritur atë mund të zgjasë. Zhvilluesi nga
e ndihmës së shpejtë në raste urgjencash ku duhet të ndërhyjnë ambulancat, ana tjetër, do të kërkojë një përfitim sa më të lartë, të ngjashëm me normat
zjarrëfikset ose mjete të tjera të ngjashme. Si përfundim, zona do të ketë e fitimit të siguruara deri më sot në sektorin e ndërtimit (shumë të larta dhe
përshkrueshmëri dhe akses më të lartë ndaj të mirave publike. të favorizuara nga legjislacioni i vjetër dhe nga tregu i deritanishëm). Me
zhvillimin në nivel zone dhe me kushtet që vendos legjislacioni i ri, mund
Zhvillimi në nivel zone synon, gjithashtu, që të rrisë vlerën e pronave në total, të përceptohet një rënie e këtyre normave, çka mund të “stepë” zhvilluesit.
duke eliminuar rastet kur zhvillimi i një prone ndikon në uljen e vlerës së Gjithashtu, në bashki dhe komuna ende nuk ka profesionistë, të cilët e njohin
parcelës në krah (sikurse ndodh me zhvillimin në bazë parcele). Me hartimin këtë proces zhvillimi në tërësinë e tij. Ligji nr. 10119 bashkë me aktet e
e një PDV-je, njësia vendore, e cila mund të luajë rolin e kryenegociatorit tij nënligjore kanë sjellë terminologji dhe koncepte të reja (Toto dhe Çobo,
(ose zhvilluesit në varësi të skenarit me fizibilitet më të lartë), mund të fitojë 2010) për autoritetet vendimmarrëse dhe planifikuese dhe për profesionistët
dhe përvetësimi i tyre do të kërkojë kohë.
Figura 7. Intensiteti i zhvillimit
me kushte
Zhvilluesi do të mund të shtojë
edhe 2 kate ndërtim mbi struk-
turën e tij ekzistuese në qoftë
se financonë NjQV-në për ndër-
timin e lulishtes dhe këndit të
lojërave aty pranë.
Burimi: Manuali Teknik i Plani-
fikimit dhe Kontrollit të Zhvillimit
për vendimmarrësit, profesion-
istët dhe zhvilluesit, Toto et al, Ti-
ranë 2012
28 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Përmbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në Shqipëri 29
2.3. Për mbledhje e gjetjeve dhe propozimeve të 5 – pra, nuk paraqet një rast të plotë të partneritetit publik privat. Gjithashtu, u
rasteve studimore mbi zhvillimin në bazë zone në preferua të zgjidheshin si zona të konsoliduara urbane, por sërisht në presion
Shqipëri zhvillimi, edhe zona me sipërfaqe të konsideruara, toka të pazhvilluara. Në
këtë mënyrë, mund të testoheshin instrumentet e zhvillimit me bashkim dhe/
2.3.1. Kriter et e përzgjedhjes dhe metodologjia ose nënndarje parcelash.
Në këtë libër, do të gjeni të zhvilluara pesë studime paramundshmërie (raste
studimore për prefeasibility). Për përzgjedhjen e tyre, u parashtruan këto Për sa i përket kriterit të statusit të pronësisë së tokës, u preferua që zona
kritere: vendndodhja në territor përkundrejt qendrës së qytetit, identiteti ur- të kishte dominim të pronësisë private. Në këtë mënyrë, mund të testoheshin
ban ekzistues i zonës, sipërfaqja e zonës, interesat për zhvillim dhe statusi i instrumente, që vendosin përballë njëri-tjetrit në negociatë zhvillimi autoritetet
pronësisë. Veçanërisht dy kriteret e para kanë disa përcaktime (nënkritere) publike me pronarët.
më të detajuara për sa i përket përzgjedhjes së zonave.
Mbi bazën e kritereve të mësipërme, u zgjodhën: një zonë e periferisë urbane,
Për sa i përket vendndodhjes dhe identitetit urban, u pa e arsyeshme të e konsoliduar, me ndërtime informale, pjesërisht në presion zhvillimi, me vlera
përzgjidheshin zona qendrore, zona në periferine urbane dhe me ndërtime dhe rreziqe mjedisore, me interes zhvillimi për bashkinë për ta kthyer atë në
informale, zona që nuk kanë qenë subjekt i studimeve urbanistike, zona për një qendërsi urbane (në Fier); një zonë kufitare midis dy njësive të qeverisjes
të cilat ka parashikime rizhvillimi urban nga planet e përgjithshme vendore, vendore, me interes zhvillimi, me toka të pazhvilluara dhe subjekt i nënndarjes
zona në kufi të dy njësive vendore dhe zona të reja (të zhvilluara rishtazi) së parcelave për qëllime zhvillimi (në Fier); një zonë me vlera historike dhe
dhe të vjetra (strukturë e konsoliduar urbane prej të paktën 50 vitesh). Në arkeologjike, e mbrojtur nga legjislacioni për arkeologjinë, me interes të lartë
të gjitha rastet u identifukuan mungesa e hapësirave të hapura publike dhe zhvillimi, me vlerë për promovimin e turizmit dhe në nevojë për rigjenerim
të gjelbra, forma të segregimit social dhe degradimit mjedisor. Në rastin e urban (në Durrës) një zonë brenda qytetit, në presion zhvillimi (në Durrës);
zonës kufitare, përzgjedhja u bë për të dhënë një shembull se si mund të pu- dhe një zonë brenda qytetit, e konsoliduar nga ana urbane, pa presion të
nohet edhe me këto raste ku shpesh ka konflikt mes dy njësive vendore mbi lartë zhvillimi, por me tregues të përmirësuar zhvillimi për sa i përket PPV-së
ofrimin e shërbimeve publike dhe/ose konflikte pronësie. Gjithashtu, njëra (në Shkodër).
nga zonat u përzgjodh që të kishte vlera kulturore/arkeologjike dhe turistike, Figura 8. Foto nga procesi i hartimit të rasteve studimore
veç mungesës në shërbime, presionit të zhvillimit dhe nevojës për rigjenerim
urban.
Për sa i përket kriterit të dytë, sipërfaqja e zonave nuk ishte e paracaktuar.

Sipërfaqet do të dilnin pas diskutimit me njësitë vendore mbi zonën e për-
zgjedhur, për sa kohë që kjo e fundit të përkonte me një nënnjësi strukturore.
U preferua që, për lehtësi studimi, zonat të ishin mesatarisht 10-15 ha.
Burimi: Arkiva Co-PLAN
Interesat për zhvillim ishin një kriter i rëndësishëm përzgjedhjeje, pasi një Mbledhja e të dhënave u krye përmes vëzhgimeve në terren, intervistave me
zonë në të cilën mungon interesi, paraqitet më pak komplekse dhe thuajse banorët e zonës, pronarët e tokës, bizneset dhe investitorët e interesuar mbi
tërësisht në përgjegjësinë e bashkisë dhe të banorëve për ta mirëmbajtur atë zonën, si edhe përmes bashkëpunimit me drejtoritë përkatëse të planifikimit
të territorit në çdo bashki.
E dhënë e rëndësishme për këtë studim, është Puna për analizimin dhe vlerësimin e të dhënave, si dhe konceptet paraprake
248 424 344

148 866 106
204 870 715
68 852 434
konsideruar edhe i gjithë informacioni në lidhje për zhvillimin e mundshëm të zonës vijuan mbi bazën e studimit të PPV-ve të
Përfitimi
(lek)
me çmimet përkatëse të tregut të pasurive të njësive vendore. Hapat e kësaj analize ilustrohen më poshtë.
paluajtshme në zonë (tokë dhe struktura) dhe të Figura 10. Analizimi dhe vlerësimi i gjendjes ekzistuese të rasteve studimore
ndërtimit. Burimi bazë ishin të dhënat zyrtare, Analizimi i treguesve të
421 393 152
252 516 144
347 514 720
116 791 872

zhvillimit që vijnë nga rregul-
shitje e sip.
por njëkohësisht të krahasuara me informa-

tregëtare
lorja vendore e planifikimit të

Kosto
(lek)
cionin e grumbulluar prej agjencive të pasurive PPV-së

të paluajtshme, bankave, vetë banorëve dhe - shembull nga Durrësi
pronarëve të tokave e banesave në zonë. Analizimi i kufijve
212 747 352
127 486 982
175 448 595
58 964 322
ndërtimore (lek)
Në lidhje me situatën e të pronësisë, u përdorën dhe statusit të

pronave në zonë -
Kosto
metoda të analizave dhe vlerësimeve të kryqë- shembull nga Fieri

zuara, në pamundësi për të siguruar të dhëna të
përditësuara zyrtare të pronësisë. Kështu infor- Analizimi i infras-
macioni hartografik i ZRPP1-së u krahasua me trukturave kom-
7 512
4 502
6 195
2 082
m² ndërtim
atë të ALUIZNI-t, si dhe informacionet e grum- bëtare me ndikim

të lejuara
në zonën e marr në
bulluara në terren, duke kryer përditësimet studim - shembull
përkatëse. Si hartë pronësie bazë, është marrë nga Fieri
harta kadastrale që zotërohej nga çdo bashki. Analizimi i aksesit dhe depërtueshmërisë fizike lidhur
45 072 000
27 009 000
37 170 000
12 492 000
Vlera e tokës pas
Në lidhje me gjendjen e infrastrukturës fizike, u

zhvillimit (lek)
kjo me analizën e hapësirave publike në zonë. Analiza

“bosh-plot” e morfologjisë urbane, duke bërë dhe
kryen vëzhgime të drejtpërdrejta në terren, si analizimin e cilësisë së strukturave
dhe u morën hartat dhe informacionet zyrtare - shembull nga Durrësi
në drejtoritë e shërbimeve në çdo bashki.
Tabela 1. Llogaritjet e çmimeve të pasurive të paluajtshme - shembull nga qyteti i Fierit
Figura 9. Harta e pronësisë nga ZRPP-ja krahasuar

5 293 456
3 172 057
4 365 410
1 467 116
para zhvillimit
Vlera e tokës
me hartën e ALUIZNI-t - respektivisht

(lek)
7 758 987
Vlera e tokës
4 597 677
6 337 650
2 439 870
bujqësore
(lek)
Analiza e
tipoligjisë së
vendosjes së
1 889
1 116
1 551
502
së rrugës
Fashës
Sip. e
strukutrave
(m²)
në territor -
shembull nga
Shkodra
5 008
3 001
4 130
1 388
Sip. Fashës
tregtare
(m²)
Analiza e struk-
turave sipas lartë-
sisë maksimale në
15 487
9 177
12 650
…
4 870
Sip. Totale
kate – shembull
(m²)
nga Durrësi
Analizimi i çështjeve
pasurisë
rendor i
kombëtare si p.sh.,
Nr.
Burimi: ZRPP dhe Bashkia Shkodër

91
1
2
3
x
zonave arkeologjike -
1
Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme. shembull nga Durrësi
Pas procesit të analizës, u përgatit koncepti i zvhillimit për çdo zonë, i cili mendimin e tyre mbi masterplanet dhe mbi analizën financiare, si edhe për
më pas u kthye në një masterplan. Masterplani iu nënshtrua llogaritjeve të marrë sugjerime mbi mënyrën se si mund të rivlerësoheshim këto studime
financiare për të verifikuar mundshmërinë e zbatimit, duke pasur parasysh për tù kthyer në PDV.
kostot dhe përfitimet e palëve. Figura 12. Foto nga takimet konsultative me njësitë e qeverisjes vendore – Durrës, Fier
dhe Shkodër, respektivisht
Figura 11. Masterplani i propozuar – shembull nga qyteti i Fierit
2.3.2. Karakteristika t e zonave të përzgjedhura

Në saje të kritereve të sipërpërmendura, u bë përzgjedhja e 5 zonave: dy në
qytetin e Fierit, dy në qytetin e Durrësit dhe një në Shkodër.
Figura 13. Zona_1 në Fier Në Fier, u përzgjodh zona te “Kryqëzimi i

Sheqit të Madh”, si një periferi e qytetit,
e zhvilluar kryesisht informalisht, relativisht
e dendur dhe me tendencën për tù kthyer
në një qendër të rëndësishme urbane.
Gjithashtu, propozimet e PPV-së së Bashkisë
Fier e shohin këtë si një zonë me prioritet
zhvillimi dhe si një nga portat hyrëse kryesore
të qytetit. Zona është një shumatore pjesësh
nga nënnjësi strukturore fqinje. Zona pritet
Burimi: www.albinfo.al
të ketë një interes të madh për zhvillim. Për
momentin, zona ka një karakter të përzier
urban dhe rural. Tipologjitë e banesave
tentojnë drejt karakterit rural, ndërsa
aktivitetet e tjera që kanë marrë jetë në
zonë, flasin për një jetesë urbane.
Figura 14. Zona_2 në Fier Zona e dytë, mes Bishanakës dhe Grecallisë
në Fier, gjithashtu gjendet në periferitë e
qytetit, por kësaj here një pjesë e territorit
gjendet nën administrimin e Komunës
Qendër. Pra, kemi të bëjmë me një terren
Tabela 2. Llogaritjet e aksioneve për çdo pronar që hyn në zhvillim ndërkufitar. Aktualisht, zona dominohet
Fitimi
Nr.
rendor Nënnjësia Statusi
pronës
i Pasuria nr.
Sip. e
parcelës
Sip. e
ndërtuar
(Gjurma
Nr. katesh
Kosto
ndërtimi
Vlerë
shitje
BRUTO i
realizuar
Taksat dhe
tarifat Fitimi neto nga aktivetetet bujqësore dhe ndërtimet
vedor
149
150
9/2 -1 Privat 2/7 530.8 132.6 2 56642 112000
112000
55358
55358
8676
8676
46682
46682
janë pothuajse sporadike. Në një nga
9/2 -1 Privat 2/9 986.8 202.8 2 56642
151
152
9/2 -1
9/2 -1
Privat
Privat
2/11
2/14
858
943.5
105.7
84.5
1
2
28321
56642
56000
112000
27679
55358
4338
8676
23341
46682
propozimet e PPV-së së Bashkisë Fier pritet
të jetë porta kryesore e qytetit, që e lidh me
Zgjidhjet e përgatitura për zonat u diskutuan me bashkitë përkatëse dhe Burimi: www.albinfo.al pjesën veriore të vendit (drejt Tiranës, me
me palët e interesuara (banorët, zhvilluesit dhe arkitektët) për të kuptuar ndërtimin e autostradës). Në mënyrë që të
bëhet një manaxhim i denjë i burimeve dhe Në të pesta zonat në përgjithësi dominon pronësia private dhe përdorimi banim.
të ruhet vlera e pronave që do të preken Gjithsesi, ka edhe prezencë të parcelave me pronësi publike.
nga zhvillimi, zona është e përzgjedhur për
PDV. Ky është një rast tipik për nënndarje të 2.3.3. Instrumentet e manaxhimit të tokës
parcelave për qëllime zhvillimi. Një nga konceptet/praktikat e reja që ligji nr. 10119 sjell për territorin
Figura 15. Zona_1 në Shkodër Zona e përzgjedhur në Shkodër gjendet në janë instrumentet e manaxhimit të tokës. Disa prej tyre i gjejmë në nenin 63
brendësi të qytetit. Ashtu si zonat e tjera, ka të ligjit nr. 10119, që shprehet për instrumentet e veçanta të kontrollit të
mangësi në infrastrukturë dhe në shërbime zhvillimit dhe që janë: pezullimi i zhvillimit, servituti publik, rezervimi publik,
publike, veçanërisht rrugë dhe hapësira të e drejta e transferimit, e drejta e preferimit dhe e drejta e lënies. Veç tyre,
gjelbra publike. Bashkia dëshiron ta përdorë në VKM-në 502, si detajim i ligjit, përmenden edhe Transferimi i së Drejtës
këtë zonë si një alternativë për të shfryrë së Zhvillimit (TDZh), në nenin 8, dhe Intensiteti i Ndërtimit me Kushte (INK), në
qendrën e qytetit nga kërkesat e shumta nenin 36, nëndarja dhe bashkimi i parcelave (për qëllime zhvillimi), në nenet
për zhvillim. Edhe pse është e rrethuar nga 22, 23 dhe 24. Këto instrumente i vijnë në ndihmë bashkisë/komunës për të
akset kryesore lëvizëse të qytetit, kjo zonë balancuar interesat publikë me ata privatë në një proces zhvillimi të territorit.
e qytetit ka probleme me aksesin në pronat Gjatë hartimit të rasteve studimore, grupi i punës ka zbatuar instrumente
Burimi: www.albinfo.al në brendësi të saj, çka ka sjell dhe një ulje të ndryshme të manaxhimit të tokës për secilën zonë, sipas kontekstit dhe
të vlerës së tyre në raport me ato në vijë të qëllimit kryesor, që synohej të arrihej me ndërhyrjet e propozuara.
parë. Megjithatë, zona është e konsoliduar
për sa i përket ndërtimeve për banim dhe Për shembull, në rastin e zonës me vlera historike e qytetin e Durrësit, për
një pjesë e mirë e tyre janë ndërtuar në 10- shkak të nenit 30 të ligjit “Për trashëgiminë kulturore”1, i cili ndalon ndërhyrjet
15 vitet e fundit. me karakter ndërtimor në zona arkeologjike, shihet me vend zbatimi i
intrumentit të transferimit të së drejtës së zhvillimit të kësaj zone në një
Figura 16. Zona_1 në Durrës Në Durrës është zgjedhur një nga zonat në zonë tjetër (nënnjësi strukturore) marrëse të Bashkisë Durrës. Gjithashtu,
brendësi të qytetit, e cila është nën trysninë brenda zonës, në disa hapësira të kufizuara është e mundur të transferohen/
e lartë të zhvillimit, por, në të njëjtën kohë shkëmbehen intensitetet e ndërtimit. Gjithsesi, çdo ndërhyrje kërkon
mbart vlera arkeologjike historike dhe miratim të autoriteteve për trashëgiminë kulturore dhe, si rezultat, faktorizon
është e mbrojtur nga legjislacioni për ndjeshëm këto autoritete në procesin e mundshëm të zhvillimit. Ndërhyrjet që
këto lloje zonash. Zona ka probleme me propozon skenari i zhvillimit për këtë rast kanë të bëjnë kryesisht me shtimin/
ofrimin e shërbimeve publike (sidomos përmirësimin e infrastrukturës rrugore dhe të hapësirave publike, duke rritur
rrugë dhe hapësira të hapura publike), në këtë mënyrë aksesin në brendësi të zonës. Me këtë ndërhyrje, synohet
përshkrueshmëria/aksesi në brendësi është gjithashtu, që zona të kthehet në një zonë tërheqëse për turistët, çka do
i ulët dhe ka një sërë ndërtesash, të cilat t’i sillte të ardhura banorëve dhe bizneseve të vogla në zonë. Ndërtimet e
Burimi: www.albinfo.al duhet të rigjenerohen ose zëvendësohen me propozuara janë struktura të lehta dhe mundësia e këmbimit të intensitetit të
struktura të reja. ndërtimit qëndron vetëm për një parcelë në veri të zonës.
Figura 17. Zona_2 në Durrës Në veri të zonës së parë të gjendet dhe zona Figura 18. Ilustrim i instrumentit të transferimit të të drejtës së zhvillimit
e dytë e marrë në studim (në afërsi me ish-
furrën e bukës). Në këtë rast, vendndodhja në Gjatë procesit transferohet
raport me qytetin, interesi i lartë për zhvillim vetëm e drejta për zhvillim
pronësia mbi pronën
dhe problemet me aksesin dhe infrastrukturën nuk ndryshon !
publike janë arsyet e hartimit të një PDV-je
nga ana e Bashkisë Durrësit.
Intensiteti i kërkuar Intensiteti i transferuar
+ 1 kat + 1 kat
1
Ligji nr. 9048, datë 07.04.2003, “Për Trashëgiminë Kulturore”, i ndryshuar.
Edhe skenari i propozuar i zhvillimit te zona e dytë në qytetin e Durrësit, Figura 20. Ilustrim i rishpërndarjes së intensiteteve të zhvillimit brenda së njëjtës zonë
konsiston në përmirësim dhe shtimin e infrastrukturës publike (rrugë, sheshe
publike, lulishte), si dhe të disa njësive të reja banimi. Këto bëhen të mundura
duke bashkuar ose ndarë parcelat ekzistuese të zonës, pra, duke bërë një
riorganizim të parcelave ekzistuese. Ky instrument bën të mundur që mos të
vazhdohet me praktikën e shpronësimeve të pronës për qëllime publike dhe
favorizon fitimet e pronarëve, ndërkohë që lejon futjen e infrastrukturave
cilësore në zonë. E njëjta praktikë ndërhyrjeje është ndjekur edhe në rastin
e Shkodrës, ku fillimisht është bërë një analizë e cilësisë së strukturave
ekzistuese, ku ato më të amortizuarat vendoset të prishen në mënyrë që t’i
hapet rrugë rikonceptimit të zonës në fjalë. Pronat e prekura kompensohen
me fitim në strukturat e reja. Me ndërhyrjen e propozuar, pronat përftojnë më
shumë hapësira publike, përmirësim dhe shtim të rrjetit rrugor dhe përmirësim
të përshkrueshmërisë vizuale edhe fizike në zonë.
Figura 19. Ilustrim i riorganizimit të parcelave ekzistuese
Hapi I: Hapi III: (skenari_1) Intensitetet e ndërtimit ekzistues të për- Intensitetet e ndërtimit të rishpëndara
Evidentimi i Riorganizimi i kufijve të caktuara në zonë sipas planit të përgjith- në nënzonat përkatëse, duke ruajtuar m2
kufijve ekzistues ardhshëm të pronave,
së pronave në por pa i ndryshuar shëm vendor. ndërtim në total të zonës
zonë. shumë nga kufijtë
fillestar - ekzistues, duke
siguruar infrastrukturën Rasti i dytë i marrë në studim në qytetin e Fierit, zona ndërkufitare mes
e nevojshme publike. Bashkisë Fier edhe Komunës Qendër, i nënshtrohet një programi rizhvillimi, jo
thjesht sepse ekziston një përcaktim i tillë në Planin e Përgjithshëm të qytetit,
Hapi II: Hapi III: (skenari_2) por sepse ky mund të jetë mekanizmi i vetëm, që do t’i paraprijë kërkesa
Bashkimi i gjithë Riorganizimi i kufijve të
pronave duke ardhshëm të pronave për zhvillim që pritet të ketë zona në momentin që kalon aksi lidhës me
i trajtuar si një duke përcaktuar një
pronë e vetme e tipologji pothuajse bypass-in e Fierit. Programi i propozuar për të zhvilluar zonën bazohet në
madhe. homogjene të pronave riorganizimin e parcelave për ruajtjen e tokës bujqësore dhe plotësimin
në zonë dhe duke
siguruar infrastrukturën e infrastrukturave dhe shërbimeve në zonë. Ky riorganizim paraprihet nga
e nevojshme publike. bashkimi i parcelave në gjendjen ekzistuese dhe më pas e gjithë zona i
Ndërkohë zona te “Nyja e Sheqit” në qytetin e Fierit, për shkak të pozicionimit nënshtrohet procedurave të ndarjes së parcelave për qëllime zhvillimi.
të saj, pjesë e disa nënnjësive strukturore (nga propozimet e PPV-së së
Në të gjitha rastet e përmendura, e përbashkëta është se llogaritjet mbyllen
Bashkisë Fier), i nënshtrohet një rikonceptimi hapësinor tërësor. Për këtë rast,
me një vlerësim të “aksioneve” të të gjitha palëve në procesin e zhvillimit.
u hartuan 3 skenare zhvillimi, ku aktorët e përfshirë kishin role dhe përfitime
Fitimet ndahen në përputhje me këto aksione. Aksionet llogariten mbi bazën
të ndryshme në raste të ndryshme. Por skenari i tretë ishte ai që bënte, që
e kostove që mbartin palët në kohë. Këto kosto ndryshe mund të konsiderohen
Bashkia e Fierit të kishte interesin më të madh për të kryenegociuar, investuar
si kontribute të palëve në procesin e zhvillimit, kundrejt të cilave, palët
dhe zbatuar këtë ndërhyrje në territor. Zona i nënshtrohet një rishpërndarjeje
kompensohen dhe marrin edhe fitimet përkatëse.
të intensiteteve të zhvillimit, duke ruajtur vlerën maksimale të përcaktuar
në PPV, vetëm midis strukturave por edhe midis nënnjësive pasi, ashtu si u
përmend më sipër, ajo formulohet nga 9 nënnjësi të ndryshme me intensitete
ndërtimi të propozuara të ndryshme. Në mënyrë që të pajtohet propozimi me
interesin për zhvillim që kanë banorët në zonë, rezultoi se një rishpërndarje
e intensitetit të ndërtimit në zonë do të ishte e nevojshme. Me ndërhyrjen e
propozuar, synohet gjithashtu rikthimi i vlerave natyrore të lumit Gjanica,
përmirësimi i cilësisë mjedisore dhe rritja e aksesit përgjatë lumit, duke shtuar
dhe përmirësuar infrastrukturën rrugore në zonë.
2.3.4. Gjetjet dhe përfundime nga 5 propozimet dhe të sigurojë që kostot dhe përfitimet shpërndahen mes palëve në mënyrë
Të pesta rastet studimore shpalosin disa gjetje të rëndësishme për ecurinë e të drejtë. Kjo është tepër e rëndësishme duke qenë se bashkitë/komunat
proceseve të zhvillimit jo vetëm në 5 zonat e përzgjedhura, por në përgjithësi kanë kufizime financiare, që nuk i lejojnë të mbulojnë kostot e infrastrukturave
në Shqipëri. Në pamje të parë mund të duket se studimet dhe konceptplanet në gjithë territorin e tyre në kohën e duhur. Marrja e këtij roli është padyshim
e përgatitura janë e njëjta praktikë si ajo e studimeve urbanistike pjesore me interes për bashkinë dhe për qytetin, por nuk u prit në mënyrë entuziaste
që hartoheshin në bazë të ligjit të urbanistikës. Megjithatë, një vështrim më i nga zhvilluesit privatë, të cilët e shohin si një konkurrent të mundshëm në
kujdesshëm tregon ndryshimet: 5 rastet studimore mbështeten në mënyrë të fushën e tyre, si edhe si kontrollues të procesit.
detyrueshme në PPV-në e çdo bashkie, ndërsa studimet pjesore urbanistike
Një dukuri e vërejtur gjatë studimeve, dhe sidomos e ndier gjatë dëgjesave
mund të hartoheshin edhe në mungesë të një plani rregullues të përgjithshëm;
publike, ishte efekti i fragmentarizimt të pronave. Fragmentarizimi i pronave
ndërkohë që studimet urbanistike pjesore ndalnin me konceptin hapësinor
rrit numrin e pronarëve dhe, si rezultat të palëve, me të cilat duhet të diskutohet
të zhvillimit, të pesta rastet studimore kanë në fokus zgjidhjen praktike për
studimi/PDV-ja dhe të atyre që duhet ta miratojnë atë. Një konkluzion i
zbatim përtej konceptit hapësinor. Kjo është edhe arsyeja pse në çdo rast
rëndësishëm është që bashkia duhet ta faktorizojë nivelin e fragmentarizimit
merr rëndësi lloji i instrumentit të manaxhimit të tokës dhe pak flitet për
të pronës që në momentin e përcaktimit të kufijve të nënnjësive strukturore,
zgjidhjen hapësinore. Instrumenti i manaxhimit të tokës garanton që të ofrohet
që do të shkojnë për PDV, gjatë hartimit të PPV-së. Pra, nëse pronat janë
zgjidhja më e mirë hapësinore sipas kontekstit specifik (p.sh., rasti i zonës
të vogla në sipërfaqe dhe, numri i pronarëve është i lartë, sipërfaqja e
arkeologjike në Durrës), dhe që të lehtësohet kostoja e bashkisë në ofrimin e
nënnjësisë strukturore për PDV duhet të jetë e vogël, aq sa të përfshijë
infrastrukturës, ndërsa zhvilluesit dhe pronarët marrin përfitimet nga procesi.
një numër pronarësh të manaxhueshëm gjatë procesit të negocimit dhe të
Rasti i zonës arkeologjike në Durrës është një dëshmi diskutimit publik.
e lidhjes së ngushtë të proceseve të planifikimit dhe të
Për sa i përket çështjeve teknike, hartimi i planeve të
zhvillimit të tokës me legjislacionin sektorial. Legjislacioni
detajuara vendore kërkon një databazë të plotë, e
për trashëgiminë kulturore nuk lejon ndërtim në këtë
cila aktualisht në shumicën e autoriteteve përgjegjëse
zonë të Durrësit, por nevoja e zonës për rigjenerim
mungon ose nuk është e përditësuar dhe nuk shpreh
urban është argumenti që bashkia duhet të përdorë
realitetin në terren (p.sh., harta e pronësisë nga ZRPP-
në negociatat e saj me institucionet e trashëgimisë
Sipërfaqja e përgjithshme ja). Gjithashtu, në raste specifike, (si Rasti 1 në zonën
kulturore për të lejuar forma zhvillimi, që nuk dëmtojnë e zonës e evindetuar me arkeologjike në Durrës) konteksti mund të kërkojë
nëntokën dhe sigurojnë cilësi të hapësirës urbane. kufijtë me vijë të kuqe arrin
edhe një rishikim të legjislacionit sektorial për zona
Rastet u diskutuan edhe publikisht në dëgjesa të
rreth 60 hektar. dhe tematika të veçanta dhe të mirëpërcaktuara
organizuara nga Bashkia me palët. U vu re një ngurrim paraprakisht për llojet e ndërhyrjeve dhe intrumentet
për të pranuar format e reja të llogaritjeve, edhe pse e manaxhimit të tokës që mund të lejohen me kushte.
në thelb ato nuk ndryshojnë teknikisht nga mënyrat
rutinë të llogaritjeve në analiza mundshmërie. Ajo çka
Fragmetarizimi i pronave
realisht ndryshon, është procesi dhe në procesin që ligji ka sjellë që në këtë zonë
parashikon (këto llogaritje duhet të kryhen paralelisht me karakter bujqësor të
nga palët dhe të diskutohen në negociatat mes tyre. gjenden rreth 90 pronar.
Kjo ngre një lloj pasigurie tek arkitektët dhe zhvilluesit
(perceptohet si zgjatje dhe vështirësi e procesit), por
pëlqehet nga banorët, edhe pse këta të fundit shprehen
me skepticizëm ndaj realizueshmërisë së procesit.
Në të gjitha rastet njësia e qeverisjes vendore del në
pah si kryenegociatore në proces dhe si zhvillues. Duke
marrë rolin e zhvilluesit, bashkia mund të mbulojë në Figura 21. Ilustrim i fragmentarizimit
të tokës brenda në zonë
kohë infrastrukturat, të garantojë që PPV-ja zbatohet Burimi: www.albinfo.al
40 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Përfundime dhe rekomandime mbi zbatimin e Instrumenteve të Zhvillimit të Tokës në Shqipëri 41
2.4. Përfundime dhe rekomandime mbi zbatimin e publike-private. Gjatë hartimit dhe zbatimit të instrumenteve të
Instr umenteve të Zhvillimit të Tokës në Shqipëri manaxhimit të tokës në këto zona, ajo duhet të udhëheqë procesin
e negocimit mes aktorëve. Për shkak të mungesës së eksperiencës (si
2.4.1. Përfundime nga ana e palëve të interesuara, por edhe vetë bashkisë/komunës)
Duke iu referuar gjetjeve dhe përfundimeve nga procesi i hartimit të 5 dhe numrit të madh të aktorëve të përfshirë në proces, bëhet edhe më
rasteve studimore, mund të dalim në disa përfundime dhe rekomandime në i vështirë [si fillim] roli që bashkia/komuna pritet të luajë në procesin
nivel më të gjerë, të cilat duhet të merren parasysh si nga profesionistët dhe e zhvillimit të tokës. Gjithsesi, është e nevojshme që të ndërmerren
zhvilluesit, edhe nga vendimmarrësit. rastet e para për të testuar se si funksionon një proces i tillë dhe për
• Intrumentet e zhvillimit të tokës, që ligji 10119 parashtron, janë të reja ta korrigjuar atë më pas në rastet e tjera.
për praktikat shqiptare. Zbatimi i tyre përmban koncepte, teknika dhe • Një vështirësi tjetër e procesit të hartimit të PDV-ve vjen nga mungesa
metodologji të reja, të cilat kërkojnë kohë dhe vullnet pozitiv për tù e bazës së të dhënave dhe, aty ku ekziston, mospërputhja mes dy
përvetësuar nga profesionistët dhe autoritetet e planifikimit (vendore bazave të të dhënave, që mund të merren nga burime të ndryshme
dhe qendrore). Për shembull, koncepti i kontributit në zhvillim nga institucionale e që do të përdoren në procesin e zhvillimit të tokës. Një
palët e interesuara dhe i marrjes së përfitimeve të drejta nga procesi i shembull konkret i kësaj vështirësie teknike është baza e informacionit
zhvillimit të tokës janë pothuajse të panjohur në praktikat e planifikimit për pronësinë zyrtare, si një nga të dhënat kryesore në ekuacionin
rregullator. Praktika e deritanishme ka qenë e kufizuar dhe ka sjellë e zhvillimit të tokës. Baza ligjore që duhet të përdoret është ajo
kryesisht përfitime në grupe të vogla, si pronarët e parcelës që e ZRPP-së, por veç vështirësisë që kanë bashkitë/komunat për ta
prekej drejtpërdrejt fizikisht nga zhvillimi dhe zhvilluesit (ndërtuesit). marrë në kohë, shpesh pronësia e tokës nuk është e përditësuar
Këta dy aktorë kanë ndarë gjithmonë përfitimet mes negociatave ose ka paqartësi në lidhje me statusin ligjor (sidmos në kushtet e
dypalëshe mes tyre. Përfitimi që njësia e qeverisjes vendore siguronte një informaliteti të vazhduar të zhvillimit të tokës). Në këtë drejtim,
nga kjo marrëveshje vinte vetëm nga vjelja e taksës së ndikimit në bashkia/komuna duhet të investojë seriozisht në sigurimin e bazës së
infrastrukturë dhe arkëtimet nga dhënia e “lejes së ndërtimit”. informacionit, pasi, në të kundërt, jo vetëm PDV-ja nuk do të mund
Mirëpo, investimet në infrastrukturë dhe shërbime publike si rezultat i të realizohet (pasi nuk plotësohet një kërkesë ligjore), por mund të
ndikimit nga zhvillimi, kalonin ndjeshëm vlerat e arkëtuara, pasi taksa krijohen konflikte në skenarin e propozuar prej llogaritjeve jo të sakta,
e ndikimit të infrastrukturë është e pamjaftueshme si instrument për si rezultat i bazës jo të saktë të informacionit.
të mbuluar të gjitha format e ndikimit. Kjo taksë mbulon ndikimin në
infrastrukturën dytësore, por jo atë kryesore të qytetit (dhe kryesisht • Për shkak të natyrës shumëdisiplinore dhe ndërdisiplinore të
për rrugë, ujësjellës dhe kanalizime) dhe për më tepër, nuk llogarit planifikimit, edhe baza ligjore që lidhet me këtë fushë, është mjaft
humbjet në vlerën e pronës, nevojat për hapësira publike dhe ndikimin e gjerë. Me hyrjen në fuqi të ligjit 10119 u identifikua nevoja për
në mjedis. të ndryshuar të paktën 80 ligje të tjera dhe, si rezultat, edhe aktet
nënligjore të tyre. Rasti i legjislacionit për trashëgiminë kulturore
• Një arsye praktike e nevojës për kohë dhe për vullnet pozitiv për jep një shembull konkret, duke u shprehur se ndalohet kategorikisht
pranimin e instrumenteve të reja, është marrja e pozicionit udhëheqës ndërhyrja me karakter ndërtimor në zonat arkeologjike të kategorisë
në zhvillim nga bashkia/komuna. Kjo kërkon një mendësi të re “A”. Mirëpo, një detyrim i tillë ligjor bën që qytetarët të cilët banojnë
udhqëheqjeje përgjatë procesit të zhvillimit të tokës, të cilën bashkitë/ në strukturat brenda një zone të tillë, të mos kenë mundësinë të kryejnë
komunat nuk e kanë pasur këto 20 vitet e fundit. Njësitë e qeverisjes investime për mirëmbajtjen e banesës së tyre, e cila, me kalimin e
vendore do të mund ta përqafojnë këtë mendësi vetëm duke marrë dhe viteve, mund të jetë rrënuar dhe të ketë humbur vlerën e pronës. Pra
analizuar shembuj praktikë, ku shihen qartë ndryshimet në përfitime që shihet qartazi se një ligj sektorial kushtëzon parimin dhe formën e
NjQV merr nëse ndryshon pozicionin e saj dhe në skenare të ndryshme zhvillimit të qëndrueshëm dhe bie ndesh me një nga parimet e tjera
zhvillimi. Por, çdo të thotë kjo mendësi udhëheqjeje? Së pari bashkia/ kryesore të ligjit nr. 10119, atë të përdorimit të tokës (germa “i”,
komuna duhet të marrë iniciativën për zhvillim – jo vetëm në zonat neni 4), i cili garanton përfitimin e shërbimeve të domosdoshme, të
për investime publike, por edhe në ato ku ka interes të përbashkët emergjencës e të zakonshme, nga të gjithë shtetasit.
zhvillimi provat dhe publik. Pra, NjQV-ja duhet të drejtojë zhvillimet
në zonat e saj të interesit dhe të synojë realizimin e partneriteteve
42 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Përfundime dhe rekomandime mbi zbatimin e Instrumenteve të Zhvillimit të Tokës në Shqipëri 43
2.4.2. Rekomandime rritur kompleksitetin e tij. Megjithatë, një tjetër intrument, si intesiteti i

• Në mënyrë që praktika e zhvillimit të tokës në Shqipëri të ndryshojë ndërtimit me kushte, mund të testohet gjerësisht nga njësitë qeverisjes
në përputhje me ligjin 10119 dhe me aktet nënligjore të tij, së pari vendore në këto momente. Është i thjeshtë dhe tërësisht i komanduar
nevojitet një kuptim i mirë i bazës ligjore dhe si rezultat një interpretim nga bashkia/komuna. Por, vënia në zbatim e këtij instrumenti, duhet
i drejtë. Kjo është një bazë ligjore komplekse, por vetëm duke u të bëhet me një monitorim dhe konsultim juridik të mirë, në mënyrë që
kuptuar në tërësinë e saj, mund të përdoret saktësisht në fuksion të mos të krijohen hapësira për përfitime individuale. TDZh-ja mund të
rolit të njësisë së qeverisjes vendore dhe të interesit publik e privat. testohet pasi të jetë krijuar një praktikë e suksesshme e intensitetit të
ndërtimit me kushte.
• Duhet të kuptohet mirë koncepti i nënnnjësisë strukturore dhe i
treguesve të zhvillimit. Sa më saktë dhe në mënyrë realiste të • Ndërkohë për sa i përket financave, njësitë vendore duhet të
përcaktohen nënnjësitë për PDV-në dhe treguesit e tyre të zhvillimit mendojnë si të krijojnë taksa të përkohshme për të mbledhur të
gjatë hartimit të PPV-së, aq më e thjeshtë do të jetë të zbatohen dhe ardhura nga kontributet që ndodhin në zhvillimin e territorit. Këtë
aq me pa konflikt do të jepen lejet për punime. Nënnjësia strukturore duhet ta bëjnë në mënyrë që të lehtësojnë barrën financiare që sot
dhe treguesit janë faktorë kyç në aftësimin e njësisë së qeverisjes mbartin kryesisht për investimet në infrastrukturën publike. Planet e
vendore për të kontrolluar zhvillimin e territorit të saj. investimeve kapitale duhet të kryhen seriozisht dhe të rishikohen çdo
vit, së bashku me PBA1-në, sepse janë baza mbi të cilën bashkitë dhe
• Gjithashtu bashkitë nuk duhet të nxitojnë për të dhënë menjëherë lejet komunat mund të parashikojnë skemat e investimit të infrastrukturës
për zhvillim, por duhet të marrin kohë për të testuar një zonë. Kjo përmes zhvillimit të tokës në vitet e ardhshme. Nëse bashkitë/komunat
do të thotë që të bëhen të gjitha llogaritjet e treguesve të zhvillimit lobojnë për të përfshirë në legjislacionin e taksave vendore taksa dhe
me skenarë të ndryshëm dhe vlera të ndryshme dhe të parashihen tarifa të kontributit në zhvillim, atëherë kjo do të forcojë edhe më
ndryshimet në hapësirë fizike, kosto financiare dhe gjithashtu në shumë pozitën e tyre në procesin e zhvillimit të tokës.
identitet dhe në cilësi jetese. Në bazë të rezultateve dhe eksperiencës
së rastit të parë bashkia/komuna duhet të hartojë rregulloret vendore • Dhe në fund, për tìu rikthyer edhe njëherë çështjes së pronësisë,
të kontrollit të zhvillimit. Më pas, bashkia/komuna mund të vijojë me njësitë vendore duhet të lobojnë për të pasur sa më parë akses në
dhënien e lejeve me një ritëm të përshpejtuar dhe duke zbatuar hartat e ZRPP-së, mundësisht të përditësuara dhe të dixhitalizuara.
saktësisht bazën ligjore dhe kushtet për zhvillim që vendos PPV. Ky në vetvete është një proces që duhet të nisë sa më parë, pasi është
një nga inputet kryesore në zhvillimin e tokës. Njësitë vendore duhet
• Gjithashtu, një pikë tjetër e fortë ku bashkia/komuna duhet të të përditësojnë dhe të kontrollojnë bazën e të dhënave ndërmjet
“investojë” është procesi i negocimit. Proceset e negocimit me aktorët sektorëve dhe institucioneve, në mënyrë që të kenë të njëjtat “themele”
duhet të marrin vlerë dhe të kryhen në mënyrë serioze, si çelësi drejt për të punuar dhe për të çuar përpara në mënyrë të qëndrueshme
zgjidhjes së konflikteve dhe hapja e rrugës së zhvillimit të tokës, duke procesin e zhvillimit të tokës.
mbrojtur edhe interesin publik. Fillimisht, bashkia/komuna mund të
ndihmohet (me kërkesën e saj) nga organizata apo konsulentë që
kanë njohuri të mira për proceset e negocimit në zhvillimin e tokës.
Gradualisht, kjo aftësi mund të krijohet brenda stafit të bashkisë/
komunës.
• Për sa i përket instrumenteve të manaxhimit të tokës në pikat më sipër
u përmend transferimi i të drejtave të zhvillimit (TDZh). Ky instrument
mund të jetë disi i parakohshëm për realitetin shqiptar. Kjo për
arsyen sepse zbatimi i tij kërkon eksperiencë dhe kuptim nga palët e
interesuara edhe kur ato nuk kanë sfond teknik. Gjithashtu, nevojitet
ekzistenca e një tregu ku shiten dhe blihen të drejta zhvillimi. Kjo e
fundit kërkon që të rikonceptohet tregu i pasurive të paluajtshme, duke
bërë që të shtohen palët që duhet të përfshihen në proces, pra, duke
1
Programi i Buxhetit Afatmesëm
44 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh) 45
III. RASTET STUDIMORE

Figura 23. Pesha e secilës nga nënnjësitë strukturore përbërëse të zonës
3.1. Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)
3.1.1. Gjendja ekzistuese

Analizë hapësinore e zonës
Zona në studim shtrihet përgjatë aksit të hyrjes në qytetin e Fierit si pjesë e
korridorit kombëtar Tiranë–Vlorë. Rrethrrotullimi i Sheqit të Madh, siç njihet
në terminologjinë referuese të banorëve, tek ura e vogël krijon nyjen kryesore
prej nga shpërndahet lëvizja e automjeteve dhe këmbësorëve në drejtim të
qendrës së qytetit ose drejt kryqëzimit të Patosit, në jug.
Me ndërtimin e autostradës Tiranë–Vlorë ky aks do të ruajë funksonin e
aksesit për në qytet, megjithëse një hyrje alternative do të krijohet edhe
Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Fierit, Co-PLAN dhe Bashkia Fier
nga korridori i Grecallisë, i cili mendohet të jetë më i përdorshëm si rezultat
i distancës së shkurtër. Kjo do të ulë fluksin e trafikut transit përgjatë zonës zhvillim. Ky territor, edhe pse nuk shtrihet brenda një njësie apo nënnjësie strukturore
së Nyjës së Sheqit dhe si rezultat do të përmirësojë parametrat e ndotjes së në analizën e parametrave urbanë të PPV, është një shumatore e pjesëve të 9
ajrit dhe të ndotjes zanore. nënnjësive strukturore të ndryshme, që në këtë rast studiohen së bashku. Atëherë,
Figura 22. Vendndodhja e zonës në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit edhe për efekt të studimit, kufiri i paraqitur fokusohet në aksin kryesor rrugor dhe
kryqëzimin. Kufiri i propozuar brendashkruan një zonë prej rreth 11,2 hektarë
dhe duke përfshirë një brez banimi prej rreth 100 metra në anën lindore të
rrugës, duke u kufizuar nga lumi Gjanica në anën perëndimore dhe një shtrirje
prej 300 metra në drejtim të veriut. E konsideruar si “zonë periferike” e bashkisë
së Fierit, me gjithë zhvillimet e njëzet viteve të fundit, zona ka një tipologji thuajse
rurale në zhvillim. Arsyeja kryesore, për këtë është, prejardhja e zonës si një nga
fshtarat e qytetit të Fieri, i cili në vitin 1989 në përcaktimet e Planit Rregulles të
Përgjithshëm të asaj periudhe ndryshon statusin nga fshat në lagje e qytetit, si
pasojë e zgjerimit të ish-vijës së verdhë. Ky ndryshim administrativ i kufijve nuk
u reflektua menjëherë në mënyrën e zhvillimit dhe në tipologjinë e banesave.
Vetëm pas vitit 2000 kanë filluar të ndërtohen struktura banimi me lartësi më
të madhe së 1 kat, nga ç’është karakteristika e banesave në zonë. Aktualisht në
zonë janë përqendruar 187 struktura, tipologjia dhe lartësia e të cilave janë
sipas grafikëve dhe imazhit të mëposhtëm:
Figura 24. Grafiku i numrit të kateve të strukturave dhe tipologjia e përdorimit në zonë
Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Fierit, Co-PLAN dhe Bashkia Fier
Numri i kateve të ndërtesave Tipologjia e ndërtesave
Është praktikisht e vështirë të përcaktosh një kufi të saktë të zonës për zhvillim, pasi
kushtet fizike, sociale e ekonomike në të gjithë zonën janë të ngjashme. Gjithsesi,
Nyja e Sheqit të Madh është një nga zonat e specifikuara në Planin e Përgjithshëm 4kat
Banim
Vendor1 të qytetit, si zonë potenciale për qendër, çka dhe i jep prioritetin në 3kat
2kat Shërbim
1
Ky përcaktim është bërë në Planin e Përgjitshëm Rregullues të Bashkisë Fier, të miratuar nga KRRTRSH-ja në Banim+Shërbim
vitin 2006. Zona është marrë në studim para rishikimit të planit rregullues gjatë vitit 2012 dhe miratimit të tij si 1kat
PPV.
Vihet re qartë pozicionimi i Figura 25. Tipologjia hapësinore ekzistuese në zonë

Rikonceptim, nënkupton ndryshim nga pikëpamja e kompozimit
strukturave të shërbimit pranë
hapësinor dhe/ose funksional, i pikave strategjike të qytetit me potencial
akseve rrugore krysorë dhe
për zhvillim, qendrat e reja, dhe përgjatë rrugëve kryesore.
lloji i shërbimeve që ofrohen
merr kryesisht karakter Dendësim, nënkupton rritjen e dendësisë së banimit deri në atë shkallë
nga identiteti i zonës si sa të garantojë efiçiencë të rrjetit rrugor dhe të shërbimeve në zonë.
nyje transporti. Bizneset që
zhvillohen, sjellin një larmi Rikualifikim mjedisor, nënkupton ndërhyrje në zonat të cilat paraqesin vlera
aktivitetesh, duke përfshirë nga pikëpamja peizazhistike për ringjalljen dhe/ose rikthimin e funksioneve
kryesisht karburante, shitje të mëparshme ose rigjenerimin dhe rikthimin e vetive natyrale peizazhistike
ma terialesh ndërtimi, bar të zonave të degraduara. Ndërhyrjet mund të jenë ndërtimore ose sistemim i
kafe, restorante, lavazhe, hapësirës së hapur, krijim i brezave të gjelbër apo trajtimet peisazhistike për
shitje pjesë shkëmbimi për të ritheksuar vlerat estetike të qytetit.
automjetet etj., të cilat
klasifikohen përgjithësisht si Aktualisht, intensiteti mesatar i zhvillimit në zonë është 0,4, duke mos futur
biznese familjare. Popullsia në llogaritje rrjetin rrugor dhe fashat lumore. Gjithashtu, procesi i rizhvillimit
e zonës është kryesisht të kësaj zone lidhet ngushtë dhe me rikonstruksionin e urës, si një element
autok tone dhe numri i rëndësishëm për hyrjen në qytet. Lumi i Gjanicës është pjesë e brezit të
banorëve është 876. Niveli socio-ekonomik është mesatar dhe të ardhurat gjelbër të përcaktuar nga PPV-ja ku shtrati i lumit dhe hapësira pranë tij
përgjithësisht vijnë nga bizneset familjare që zhvillojnë aty aktivitetin. mund të shfrytëzohen për zona pushimi aktiv të gjelbëruara. Studimi për
pastrimin dhe sistemimin e lumit Gjanica, gjithashtu duhet të merret parasysh
Momentalisht, zona dominohet nga trafiku transit, duke qenë një aks në zgjidhjet që do të propozohen.
i rëndësishëm që lidh pjesën më të madhe të vendit me zonën jugore. Si
rezultat i trafikut të rënduar, zona karakterizohet nga një ndotje e lartë e ajrit Figura 26. Projekti i rikonstruksionit të urës
dhe ndotje zanore. Edhe pse për këto problematika mjedisore instritucionet
vendore përgjegjëse nuk sigurojnë matjet përkatëse, ato mbeten për t’u
dhënë zgjidhje me anë të këtij studimi.
Përcaktimet e PPV-së për zonën

Sipas Planit të Përgjithshëm Rregullues të miratuar me vendim të KRRTRSH1-
së nr. 2 datë 26.10.2007 (i cili tashmë është përshtatur në një Plan të
Përgjithshëm Vendor sipas legjislacionit në fuqi dhe pritet të miratohet në
KKT2), zona konsiderohet si “Nyje me potencial qendër” dhe nuk kufizohet
në një njësi apo nënnjësi të vetme strukturore. Kjo zonë është e formuar si
bashkim i disa copëza nënnjësish, për të cilat PPV-ja përcakton mënyra të
Burimi: Bashkia Fier
ndryshme ndërhyrjeje, intensitete, lartësi katesh dhe dëndësi të ndryshme.
Zona përbëhet nga këto nënnjësi strukturore: 3/1, 3/2, 3/11, 9/1, 9/2, Zona e përzgjedhur ka nevojë për një program rizhvillimi sepse, sipas PPV-
9/5, 9/6, 9/8, 10/4. së, ky mund të jetë mekanizmi i vetëm që do të zgjojë interesin/presionin
(e munguar deri më tani) për zhvillim në këtë nyjë strategjike të qytetit.
Mënyrat e ndërhyrjes të propozuara nga PPV-ja për nënnjësitë e zonës Programi ka për qëllim të krijojë një qendër të re, pjesë e modelit policentrik
përmblidhen si më poshtë: të propozuar nga PPV; të përmirësojë ndjeshëm cilësinë urbane të zonës
(infrastruktura, hapësira publike, ndërtesa, shërbime) dhe të krijojë funksione
të reja që rritin dinamikën urbane dhe ekonomike në zonë. Programi paraqet
1
Këshilli i Rregullimit të Territorit të Republikës së Shqipërisë, sipas ligjit nr. 8405 “Për Urbanistikën”, i
shfuqizuar. mekanizmin përmes të cilit bashkia do të sjellë presion për zhvillim në zonë
2
Këshilli Kombëtar i Territorit.
dhe do të rregullojë interesat (kosto dhe përfitime) midis palëve në kohë dhe Figura 27. Skema e lëvizjes në nivel qyteti
në territor. Produkti final i këtij studimi do të qartësojë mundësitë reale për
dhënien e lejeve të zhvillimit në zonë. Nga analiza e mësipërme hapësinore
janë disa elemente që orientojnë zgjidhjen urbane në këtë studim:
• Aksesi në rrugë kryesore paraqet një mundësi të mirë për zhvillimin e
aktiviteteve ekonomike në katet përdhe, për kombinim të punësimit
me banimin, si edhe për përzierje të funksioneve të përdorimit të
tokës. Për këtë, studimi duhet të përmirësojë aksesin në zonë si për
këmbësorët edhe për automjetet. Lëvizja brenda zonës është
aktualisht mjaft kaotike dhe e
• Sheshi i kryqëzimit është një element i fortë arkitekturor dhe urbanistik pasigurt për këmbësorët. Ky
jo vetëm për nga funksioni, por dhe nga pozicioni në fund të korridorit konflikt gjenerohet si rezultat
rrugor. Kjo hapësirë publike është porta e hyrjes në qytet dhe kërkon i mungesës së përcaktimit të
një trajtim të veçantë për të orientuar lëvizjen, duke i dhënë identitetin hapësirës për çdo përdorues dhe
e munguar hapësirës. i kontrollit të qarkullimit rrugor.
• Zona përreth lumit Gjanica mund të hapet për publikun në formën e Njëkohësisht, lidhjet tërthore nga
parqeve dhe shëtitoreve. Është e natyrshme që rehabilitimi mjedisor i aksi kryesor i rrugës “Teodor
lumit do të kërkojë kohë, por rezervimi i hapësirës për parqet publike Muzaka” me hapsirat e banuara
duhet të bëhet sa më shpejt. në dyja drejtimet: perëndimor
dhe lindor, ose mungojnë, ose
• Orientimi i zonës veri-jug, si dhe ndërtimet përgjithsisht të ulëta
janë të fragmentuara dhe pa
mundësojnë shfrytëzimin maksimal të rrezeve të diellit. Sidoqoftë ky destinacione të qarta. Krijimi i një rrejti të qartë komunikimi për lëvizjen
orientim kërkon vëmendje në trajtimin e fasadave me elemente të këmbësore dhe të automjeteve është një nga objektivat kryesorë të këtij
efiçiencës së energjisë për depërtim të rrezeve të diellit në dimër dhe studimi.
për freskim në verë.
Zona karakterizohet edhe nga korridore panoramike që kërkojnë trajtim të
Synimi i bashkisë është promovimi i zonës, sidomos përmes realizimit të një veçantë të hapësirës. Në veçanti, aksi kryesor në rrugën “Teodor Muzaka”
parku urban përgjatë shtratit të lumit Gjanica dhe sheshit qendror. Këto përfaqëson një, për shkak të persepktivës së hapur drejt urës së Sheqit. Kjo
investime mendohet të rritin ndjeshëm cilësinë dhe vlerën e zonës. pikë fundore kërkon nga njëra anë, një arkitekturë dominuese në lartësi dhe
nga ana tjetër orientuese në shtrirje horizontale për të sugjeruar lëvizjen drejt
Transporti, aksesi dhe lëvizja
qendrës së qytetit. Ky korridor panoramik ndërthuret me brezin e gjelbërimit,
Një nga pikat kryesore të zonës është ajo e kryqëzimit dhe e urës, si një
i cili duhet të depërtojë më në brendësi të kryqëzimit për të realizuar lidhjen
hapësire urbane me mundësi për shumë funksione dhe me potenciale
e tij dhe të lumit Gjanica me pjesën tjetër të zonës e si rrjedhim me qytetin.
urbanistike. Kjo është një pikë kritike e komunikimit të automjeteve, lëvizjes së
Ndërkohë, vetë shtrati i lumit Gjanica është një pengesë natyrore për lëvizjen
këmbësoreve, pikë shpërndarëse e transportit urban, një pikë fundore e një
e banorëve drejt zonës perëndimore, për shkak të mungesës së urave apo
korridori të gjatë pamor, si dhe një pikë lidhëse me lumin Gjanica.
hapësirave të kalimit/lidhjes.
Zona ka një akses shumë të mir edhe drejt destinacioneve jashtë qytetit,
Në zonë, ka një mungesë të theksuar të hapësirave publike, që vështirëson
si pjesë e korridoreve Tiranë–Gjirokastër apo Tiranë–Vlorë. Ndërtimi i
krijimin e një rrjeti komunikimi funksional. Aksi rrugor është burim i ndotjes
autostradës së re e ruan rolin e këtij aksi si një hyrje për në qytet, ndërsa
së ajrit nga gazrat, pluhuri dhe zhurma e trafikut. Gjithashtu, gjendja
hyrja nga fshati Grecalli, edhe pse më e shkurtër, pritet të funksionojë në
ekzistuese e urës është një pengesë serioze për zhvillimin e zonës përreth
favor të zonës, pasi do të zvogëlojë masën e trafikut transit në të. Ky devijim
si në planin e lëvizjes e komunikimit, ashtu dhe në planin vizual. Variantet
i trafikut do të stimilojë një proces transformimi në aktivitete më pak të varura
ekzistuese të ristrukturimit të urës kanë nevojë të rishikohen për të zhvilluar
prej tij.
elemente të rea të hapësirës urbane, kryesisht ato të lëvizjes së këmbësorëve.
Infrastruktura Në krijimin e fizionomisë urbane të Figura 29. Infrastruktura rrugore ekzistuese

dhe e propozuar nga PPV-ja në zonë
Zona karakterizohet nga nivele të ndryshme të infrastrukturave, kjo për shkak zonës ndikon edhe ura, e cila për
të pozicionimit të saj në lidhje me qytetin. Kështu, vlen të përmendet ekzistenca shumë vjet ka qenë dhe elementi
e ndërthurjes së rrugëve të rrjetit kombëtar me atë vendor, çka i jep vlera identifikues i zonës. Prej shumë
zonës, por edhe ndikon negativisht në cilësinë e përshkueshmërisë së saj. vitesh është synuar zgjerimi i saj,
Rruga kryesore, që identifikon zonën është “Teodor Muzaka” dhe përballon me qëllim lehtësimin e lëvizjes së
një fluks të lartë automjetesh transiti, si edhe lëvizjen për në brendësi të automjeteve, si pikëlidhja e vetme e
qytetit. Akset pingule me të janë rrugë të brendshme të bllokut të banimit që aksit hyrës në qytet me unazën U2.
shkarkojnë në rrugën “Teodor Muzaka”. Për këtë, janë kryer investimet edhe
Figura 28. Skema e lëvizjes në nivel zone në sistemimin e dy rrethrrotullimeve,
të cilat, përmes dimensioneve të
gabuara, janë bërë shpesh burim
i aksidenteve. Bashkia synon në
kuadrin e këtij studimi të zgjidhë
jo vetëm funksionin e propozuar të
një një qendre të re në këtë zonë,
por edhe krijimin e një sheshi në Burimi: Bashkia Fier
dimensione njerëzore.
Situata e pronësisë
Pronësia mbi tokën dhe strukturat Figura 30. Harta e kufijve të pronave dhe
statusi mbi pronën
në zonë është kryesisht private.
Pronat në pronësi të bashkisë janë
rrugët, territori i Ndërmarrjes
Pyjore, një kopësht fëmijësh dhe
brezi i fashës së lumit Gjanica. Për
realizimin e çfarëdolloj investimi
publik në zonë, bashkia duhet të
Rruga Teodor Muzaka ndodhet në rrugën nacionale Tiranë–Gjirokastër, ka shpronësojë trojet private bazuar
gjatësi 860 metra dhe gjerësi 21 metra, me dy drejtime lëvizjeje me nga në procedurat ligjore, referuar
2 korsi për secilën, me gjerësi 7 metra për korsi. Dy drejtimet e lëvizjes ligjit nr. 8561 datë 22.12.1999
ndahen nga një trotuar me gjerësi 1 metër, ku vendoset edhe ndriçimi rrugor. “Për shpronësimet dhe marrjen në
Në rikonstruksionin e kryer në vitin 2008-2009 për zgjerimin e sistemimin e përdorim të përkohshëm të pasurisë
këtij aksi, është bërë gjithashtu përmirësimi i cilësisë së rrjetit të ujësjellës- pronë private për interes publik”, i
kanalizimeve dhe telefonisë në zonë, çka aktualisht nuk përbën problem ndryshuar1. Nga baza hartografike
që kërkon zgjdhje. Për sa i takon problematikave që lidhen me rrjetin e e ndarjes kadastrale të pronave, e
kanalizimeve, ato kalsifikohen si të tilla në nivel qyteti, dhe nuk mund te siguruar nga Zyra e Regjistrimit të
pretendohet të zgjidhen vetem për zonën në fjalë, pasi një pjesë e mirë e Pasurive të Paluajtshme – Dega Fier,
Burimi: ZRPP dhe Bashkia Fier
ujërave të zeza të zonave përgjatë Gjanicës derdhen te ky lumë. Referuar vërehet një numër i konsiderueshëm
studimit për “Pastrimin dhe sistemimin e lumit Gjanica” kjo çështje synohet të i pasurive në zonë 261, çka do të
zgjidhet me një projekt për të gjithë qytetin, duke propozuar një kolektor thotë një numër edhe më i madh
kryesor përgjatë shtatit të lumit. I vetmi problem urgjent për zgjidhje nga pronarësh. Pronat kanë kryesisht
studimi është lidhja e akseve dytësore me atë kryesor. Pak prej akseve sipërfaqe të vogla, që fillojnë nga
dytësore janë rikonstruktuar me punime sistemimi dhe asfaltimi, por pa 10,3 m² deri në 6 869,3 m².
ndërhyrje në parametrat urbanë. 1
Në vazhdim do të referohet vetëm me numër.
Analiza e aktorëve 3.1.2. Zgjidhja

Aktorët që lidhen dretpërdrejt në zhvillimin e zonës dhe ndikojnë në të, janë:
Zgjidhja hapësinore
Bashkia, e cila është nismëtare në hartimin e këtij studimi, është pronare Plani i propozuar paraqet konceptet e zhvillimit, duke lëne fleksibilitetin
nëpërmjët sipërfaqeve në pronësi publike si edhe mund të jetë, në varësi të e duhur për zhvilluesit në zgjidhjet teknike e arkitekturore. Pra, forma e
zgjidhjes, edhe zhvilluese në zonë. Interesi i bashkisë qëndron në promovimin strukturave nuk paraqet domosdoshmërisht formën arkitekturore, por vetëm
e zonave të reja në qytet, me qëllim zhbllokimin e zonave qendrore të formën e organizimit të hapësirës dhe raportet e shfrytëzimit të truallit.
mbingarkuara nga presioni i ndërtimeve. Gjithashtu, bashkia, si institucioni Koncepti i zgjidhjes urbane konsideron hyrjen te kryqëzimi dhe ura: një portë
kryesor adminis trues i territorit, synon t’u japë zgjidhje kërkesave të hyrëse në qytet, duke i dhënë funksione të ndryshme hapësirave. Ky koncept
zhvilluesve lokalë në zona që ajo i përcakton si me prioritet zhvillimi. Bashkia bazohet në PPV-në, në analizat e mësipërme dhe në vizionin/pritshmëritë e
në rolin e nismëtares së këtij studimi ka interes të zhvillojë funksionet publike, banorëve në lidhje me zhvillimin e nyjës. Gjatë hartimit të konceptidesë për
duke përdorur instrumentet e kontrollit të zhvillimit. Ajo synon të realizojë zhvillimin e Nyjës së Sheqit janë respektuar disa parime kryesore:
një park urban, me qëllim rritjen dhe sistemimin e hapësirave të gjelbra në
zonë dhe krjimin e një qendre tregtare për të promovuar zonën te zhvilluesit 1. Komunikim i mirë hapësinor për të gjithë përdoresit (këmbësorë, biçikleta,
potencialë dhe bizneset, banorët, pronarët e trojeve, te të cilët, në mënyrë automjete etj.). Funksioni i lëvizjes shmang konfliktin mes këmbësorëve dhe
të dretpërdrejtë ndikon çdo lloj zhvillimi i lejuar apo i bllokuar. Në zonë, u automjeteve, duke përcaktuar hapësirën e secilit dhe në disa raste duke
realizua një pyetësor për të vlerësuar interesat e banorëve – pronarë mbi koordinuar bashkë-përdorimin e kësaj hapësire.
zhvillimin e ardhshëm të zonës. Përzgjedhja u bë në mënyrë rastësore dhe 30 2. Shpërndarje e balancuar e të gjitha funksioneve të propozuara.
familje u intervistuan. Gjithashtu, si rezultat i bashkimit të funksioneve tregtare me ato të banimit,
Përgjigjet e marra nga banorët tregojnë se në shumicën e rasteve ata nuk zona parashikohet të ketë kërkesë të lartë për parkim, i cili do të ofrohet
kanë interes të ndërmarrin zhvillime në pronën e tyre, duke pretenduar kryesisht në sipërfaqet rrugore për aktivitetet ekonomike dhe i integruar në
përmirësimin e kushteve të jetesës nga bashkia, qeveria apo edhe ndërtuesit. banesat e banimit. Sipërfaqja e parkimit për automjet është llogaritur të jetë
Ky perceptim vjen jo vetëm prej nivelit jo të mirë ekonomik, por edhe njohjes minimalisht 12 m2 dhe norma për familjarët është marrë 1 vendparkim për
së pakët që kanë mbi të drejtat dhe detyrimet e tyre si pronarë. Si pjesë familje. Figura 31. Koncepti i zhvillimit të zonës
e kësaj faze të mbledhjes së informacioneve paraprake, informimi që iu bë 3. Krijimi i hapësirave publike për
atyre për këtë iniciativë të ndërmarrë nga bashkia rezultoi në krijimin e një aktivitete rekreative komunitare.
pritshmërie të lartë nga ana e tyre, ku 50% mendonin se me këto përpjekje
pozitive zona mund të ndryshonte. Gjithshtu duke qenë së intervistat janë 4. Hapja dhe rivlerësimi i
kryer në periudhën parazgjedhore, kjo ka ndikuar në përgjigjet e tyre, duke haëpsirave të gjelbra të lumit
përmendur edhe politikën, si një nga faktorët te të cilët varet potenciali i Gjanica.
zhvillimit të zonës ku ata jetojnë.
5. Respektimi i strategjisë dhe i
Zhvilluesit janë një tjetër grupim aktorësh me ndikim në zhvillimin e zonës, PPV-së së qytetit.
qofshin këta pronarë ose thjesht ndërtues që nuk kanë lidhje me zonën, por
6. Harmonizimi i interesave të
që i përgjigjen promocionit që i bën bashkia zonës. Ky plan/studim duhet të
të gjithë aktorëve: komunitetit,
parashikojë fitimin e mundshëm të tyre nëpërmjet analizës kosto–përfitim, në
pronarëve, zhvilluesve, bashkisë.
mënyrë që të gjenerojë interes për ta.
7. Respektimi i situatës së
pronësisë në zonë dhe i
interesave të pronarëve.
Propozimi integron një numër
funksionesh të ndryshme në zonë,
duke i dhënë asaj dimensionin e
Figura 32. Kategoritë bazë dhe nënkategoritë për përdorimin e tokës të propozuara jugore të kryqëzimit, ofrohet mundësia e ndërtimit të lartë për t’u
lexuar në distancë të largët nga aksi rrugor, si një element vizual
i portës hyrëse në qytet; një element i fortë i territorit. Ky ndërtim
integrohet me urën kryesore mbi lumin Gjanicë për të bërë lidhjen
e rrjetit të këmbësorëve. Shkalla e hapësirës urbane te kryqëzimi
e lejon rritjen në lartësi dhe justifikon trajtimin e veçantë të kësaj
nyje, pavarësisht faktit që PPV-ja e kufizon lartësinë në 8 kate. Për
këtë, në skenarët e propozuar duhet të bëhet dhe rishpërndarja e
intensiteteve të propozuara nga PPV-ja, me kusht ruajtjen e intens
itetit mesatar të zonës.
Figura 34. Shembuj të ngjashëm se si mund të zgjidhet

në zonë ofrimi i parkimit publik
një qendre të re gjeneruese të qytetit. Funksioni kryesor në pjesën jugore

të zonës është ai ekonomik, nëpërmjet vendosjes së një qendre tregtare
në pjesën qendrore të saj, por nga ana tjetër, ky aktivitet plotësohet në
dimensionin e një qendre shumëfunksionale nëpërmjet shërbimeve të tjera
të ofruara në këtë pjesë të nyjës. Kryqëzimi i Nyjës së Sheqit dhe ura mbi
lumin Gjanica, do të trajtohen si një shesh publik. Hapësira e këtij sheshi do • Krijimin e një hapësire rekreative përgjatë fashës së lumit Gjanicë:
të shërbejë për tre funksione kryesore: Propozimi synon të rivlerësojë hapësirat publike përgjatë fashës së
lumit Gjanicë, duke i dhënë frymëmarrje zonës. Kjo hapësirë publike,
• Organizimi i lëvizjes në rrethrrotullim. Propozohet zgjerimi i sheshit nga aktualisht ndodhet e nën presionin e mbetjeve urbane. Propozohet
1 800 m², në 4 000 m² për të shmangur konfliktin midis këmbësorëve ndërtimi i një parku në shërbim të zonës dhe të rritjes së vlerës së
dhe automjeteve. Në jug, sheshi do të konturohet me një qendër biznesi pronave të saj, por edhe si një vlerë e shtuar në qytet.
dhe në perëndim me parkun e lumit Gjanicë. Aksi rrugor “Teodor
Muzaka” që përshkon zonën, do të trajtohet me elemente të bulevardit Figura 35. Ilustrim se si mund të ndodh rehabilitimi i lumit Gjanicë
duke rritur kështu vlerën e shërbimeve të biznesit që do të kenë akses
nga rruga kryesore. Figura 33. Skema e lëvizjes në rrethrrotullim
Aksesi për banesat do të
kombinohet nga rrugët
dytësore të zonës, të
cilat, gjithashtu, propo
zohet të zgjerohen për të
garantuar komunikimin.
• Akomodimi i aktiviteteve
të biznesit. Në anën
Figura 36. Shpërndarja e mundshme e vlerës së pasurive sipas vendndodhjes në zonë Figura 38. Prerje të rrugëve të propozuara në zonë
Prerja A - B
Prerja D - E
Për realizimin planit/studimit parashtohen tre skenarë manaxhimi. Në të tre

skenarët, rolin e ndërmarrësit të nismës e ka bashkia, me qëllimin për të
orientuar zhvillimin në zonë, duke mbrojtur interesin publik. Në çdo rast, është
vendimtare marrëdhënia midis pronarëve, zhvilluesit dhe bashkisë. Skenarët e
mëposhtëm bazohen në një analizë kosto–përfitim për zgjidhjen më efiçiente
për realizimin e funksioneve të nevojshme të përmendura më lart. Të tre
skenarët i referohen ligjit nr. 10119 dhe VKM-së 502.
Figura 37. a)Mbivendosja e parcelave dhe e strukturave të propozuara mbi ato
ekzistuese; b) Ilustrim i distancave për zhvillimin e propozuar.
Prerja E - F
- min 5 metra nga kufiri i pronës

- min 7,5 metra nga trupi i rrugës
- = Hmax e strukturës më të lartë përreth
Instrumenti financiar Pra, nëse i gjithë investimi për realizimin e të gjitha funksioneve të zhvillimit, të
propozuar, do të realizohej prej vetë bashkisë, do të rezultonte që investimi
Skenari_1. Bashkia realizon funksionet propozuara në zgjidhjen urbane të fillonte të ishte fitimprurës vetëm pas 17 vjetësh.
duke shpronësuar për interes publikë për parkun, sheshin dhe për qendrën
shumëfunksionale, dhe duke investuar nga burimet e veta financiare. Skenari _1 Skenari_2. Bashkia është nismëtare e zhvillimit dhe realizon inves timin
i manaxhimit të zhvillimit konsiston në mundësinë që bashkia të marrë rolin e për parkun dhe sheshin nga buxheti i saj, ndërsa objekti shumëfunksional
aktorit kryesor në zhvillim. Sa i takon qendrës shumëfunksionale dhe ndërtesës së realizohet nga zhvilluesit dhe pronarët e truallit.
banimit, bashkia i ndërton këto objekte me qëllime qiradhënieje.
Bashkia shpronëson trojet dhe ndërtimet dhe kryen investimin nga buxheti i
Procedura e shpronësimit do të kryhet referuar ligjit nr. 8561 dhe çmimi i saj. Procedura e shpronësimit bazohet në ligjin nr. 8561 dhe çmimi i tokës
tokës urbane do të vendoset referuar VKM-së nr. 16201 datë 26.11.2008. urbane në VKM-në nr. 1620. Trojet private shpronësohen me vlerën 12 000
Bashkia vlerëson trojet private që do të shpronësohen me vlerën 12 000 lekë/m², ndërsa strukturat me çmimin zyrtar të Entit të Banesave në vlerën
lekë/m², ndërsa strukturat që do të prishen me çmimin zyrtar të Entit të 28 321 lekë/m².
Banesave në vlerën 28 321 lekë/m².
Përllogaritur sikurse edhe në Skenarin_1, vlera në lekë e realizimit të këtij
• Shpronësimet do të kryhen në territoret e nënnjësive: 9/2-1, 9/2-2,
2
investimi është:
3/1, 3/2, 9/8-2. Tabela 5. Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit sipas Skenarit_2
• Sipërfaqja e trojeve pronë private për shpronësim është: 20 910,2 m².
Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit Vlera (lekë)
• Sipërfaqja e ndërtimit për shpronësim është: 3 948,1m² Shpronësim Trualli dhe Ndërtimesh 153 292 064
Sistemim, mbjellje pemësh dhe bari, ndërtim rrugicash në brendësi
150 000 000
Bazuar në VKM-në nr. 30 datë 20.01.2010 “Për miratimin e manualeve të parkut dhe muret përgjatë lumit
teknike të çmimeve të punimeve të ndërtimit dhe analizave teknike të tyre”, Sistemim dhe ndërtim sheshi 50 000 000
vlera paraprake në lekë e realizimit të investimit (parku, sheshi, ndërtesa TOTAL 353 292 064
shumëfunksionale) është:
Nga ndërtimi i objektit shumëfuksional, bashkia do të përfitojë vlerën e taksës
Tabela 3. Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit sipas Skenarit_1 së ndikimit në infrastrukturë në vlerën 10 592 054 lekë, çka është vetëm
Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit Vlera (lekë) 3% e vlerës totale që bashkia do të investojë për realizimin e funksioneve
Shpronësim Trualli dhe Ndërtimesh 443 074 720,8
publike në zonë. Kjo do të thotë që diferenca prej 342 700 010 lekë mbetet
Sistemim, mbjellje pemësh dhe bari, ndërtim rrugicash në brendësi
të parkut dhe muret përgjatë lumit
150 000 000 të mbulohet nga buxheti i bashkisë.
Sistemim dhe ndërtim sheshi 50 000 000 Skenari_3. Bashkia është nismëtare e zhvillimit dhe duke ushtruar funksionet
Ndërtim i strukturës polifunksionale 264 801 350
e saj në krijimin e mjediseve me funksion publik, promovon zhvillimin e zonës
TOTAL 907 876 070,8
duke koordinuar interesat publikë me ato privatë. Investimet do të realizohen
nga zhilluesit privatë, të cilët krijojnë marrëdhënie kontraktuale më pronarët
Përfitimet e bashkisë në rastin e zbatimit të këtij skenari vijnë nga të ardhurat
e trojeve nën koordinimin e bashkisë. Programi i zhvillimit të zonës sipas këtij
që përfitohen nga dhënia me qira e ambienteve të strukturës shumëfunksionale.
skenari konsiston në:
Duke iu referuar çmimeve të tregut, për zonën në fjalë janë marrë vlerat
mesatare si më poshtë: • realizimin e hapësirës dhe funksioneve publike nëpërmjet rishpërndarjes
Tabela 4. Ambientet për t’u dhënë me qira nga bashkia së intensitetit dhe treguesve të tjerë të zhvillimit brenda zonës, duke
ruajtur parametrat në nivel zone që vijnë nga PPV-ja;
Kategoria e ambienteve të Lekë/m² Lekë në
destinuara për t’u dhënë me qira
Sip. në m²
në muaj muaj
Lekë në vit • organizimin e interesave të pronarëve në nyjen e zonës.
Zyra/Ambiente shërbimi 1 700 1 000 1 700 000 20 400 000
Banim 7 650 350 2 677 500 32 130 000 Llogaritjet janë kryer për çdo parcelë, bazuar në propozimin e organizimit të
Të ardhurat TOTALE vjetore nga dhënia me qira 52 530 000 hapësirës dhe në treguesit e zhvillimit sipas PPV-së. Llogaritjet sqarojnë se sa
sipërfaqe ndërtimi ose kompensim monetar i takon çdo prone të prekur nga
1
Në vazhdim do të referohet me numër. zhvillimi dhe çfarë lloj ndërhyrjeje realizohet në secilën.
2
Shih Shtojcën_2 për llogaritje më në detaje.
Janë tri zona ato që ky studim ndërhyn me zhvillim konkret dhe vetem një Ky zhvillim do të kryhet nga pronarët e nënnjësisë 3/1 dhe 3/2, të cilët do të
prej tyre synohet të ndërtohet me intensitet më të lartë. Ajo që propozohet kushtëzohen për realizimin e zhvillimit, që të kompesojnë pronarët e trojeve
është ulja e intensitetit në nënnjësitë 9/2-1 dhe 9/8-2 në vlerën “0”, me në nënnjësitë 9/8-1 dhe 9/2-1. Kompesimi do të konsistojë në vlerësimin
qëllim rritjen e intensitetit në nënnjësitë 3/1 dhe 3/2 në vlerën “3”. Rritja e çdo prone të përfshirë në këto nënnjësi dhe ndërtimit potencial të lejuar
e intensitetit në territoret 3/1 dhe 3/2 do të thotë përfitime më të mëdha bazuar në intensitetin e propozuar nga PPV-ja. Kokretisht janë llogaritur për
në m² ndërtim për pronat që shtrihen në këtë zonë, të cilat, për realizimin e çdo pronë sa m² ndërtim i përkasin referuar intensitetit “1” të përcaktuar
ndërtimit do të kushtëzohen nga bashkia që të kompesojnë trojet në zonën e nga PPV. Për këtë sipërfaqe ndërtimi virtuale, që do të ndërtohej nëse nuk
parkut dhe sheshit qendror, si pjesë e zhvillimit. Kjo rishpërndarje intensiteti relalizohej parku dhe sheshi qendror, llogaritet kostoja e ndërtimit (Knd)
mund të quhet edhe blerje/shitje e intensiteteve përkatëse të ndërtimit midis dhe vlera e shitjes me çmimin e tregut (Vshnd), gjithashtu për këtë sipërfaqe
pronave në zonë. Kjo do të thotë që pronarët e trojeve të 9/8-2 dhe 9/2- llogariten taksat vendore dhe ato të ndikimit në infrastrukturë (Tvend). Vlera e
1 do të plotësojnë interesat e tyre për zhvillim në zonën 3/1 dhe 3/2. Kjo kompensimit realizohet si shumatore e 20%1 të fitimit neto (Fneto) dhe vlerës së
realizohet ose duke shitur të drejtën e zhvillimit te zhvilluesi (pronarët e 3/1 shitjes së truallit (Vtokës), si më poshtë:
dhe 3/2) i zonës së destinuar për park, ose duke i bërë edhe këta të fundit
bashkëpronarë në zhvillim mbi bazën e intensitetit që ata do të duhet të Vkomp = 20% x [Vshnd – (Knd + Tvend)] + Vtokës
zhvillonin në pronën e tyre. Fneto2 = Fneto1 – Vkomp = 361 041461 – 91 712 144 = 269 329 317 lekë
Por çfarë ndodh me zonën 3/1 dhe 3/2? Duke qenë se kushti për të përfituar Nga sa vërehet më sipër në krahasim me koston e ndërtimit, fitimi neto është
intensitetin e ndërtimit 3, është blerja e të drejtave të zhvillimit të trojeve të 101,7% e vlerës së investuar për realizimin e zhvillimit, çka bën që ky të jetë
parkut, metrat katrorë ndërtim që përfitohen në këtë rast, referuar sipërfaqes një investim i suksesshëm.
totale janë 27 894 m². Duke shfrytëzuar territorin për ndërtim në vlerën 30%
(Ksht) këto metra katrorë ndërtim zbatohen në një strukturë me një lartësi 10
kate (850 m²/kat, nga të cilat 1 kat parkim nën tokë, 2 kate dyqane/zyra,
dhe 8 kate banim). Llogaritja e normës së fitimit të zhvilluesit nga ndërtimi i
strukturës do të jetë:
• sipërfaqe ndërtimi: 850 m² x 11 kate = 9 350 m²
• kosto ndërtimi: 9 350 m² x 28 321 lekë/m² = 264 801 350 lekë
Çmimi1 për 1 m² dyqane/zyra llogaritet 1 000 €/m², ndërsa për
banim 400 €/m².
Dyqane/Zyra: 1 700 m² x 1 000 €/m² = 1 700 000 €
Banim: 7 650 m² x 400 €/m² = 3 060 000 €
Total: 4 760 000 € = 666 400 000 lekë2
Fitimi bruto: 401 598 650 lekë
• taksë e ndikimit në infrastrukturë: 4% = 10 592 054 lekë

• tatim mbi fitimin3: 10% = 26 480 135 lekë
• taksë e kalimit të pronësisë banim4 (300 lekë/m²): 2 295 000 lekë
• taksë e kalimit të pronësisë dyqane/zyra5 (700 lekë/m²): 1 190 000 lekë
Fitimi Neto6: Fneto1 = 361 041 461 lekë
1
Çmimet e përdoruara janë llogaritur në euro, ndaj për konvertim në lek përdoret kursi i momentit 1 € = 140
lekë
2
Kursi i këmbimit 1:140.
3
Si referencë e llogaritjes përdoret çmimi i përcaktuar për qytetin e Fierit për vitin 2010 nga Enti Kombëtar i
Banesave, në vlerën 28 321 lek/m².
4
Referuar ligjit nr. 9632 “Për sistemin e e taksave vendore”.
5
Referuar ligjit nr. 9632 “Për sistemin e e taksave vendore”.
6
Nga fitimi neto nuk janë zbritur vlerat e marrëveshjeve me pronarët e tokës. 1
Pjesën që u jepet me marrëveshjë midis palëve pronarëve të tokës e marrim vlerën e tregut 20%.
91 712 144
5 101 144
6 492 079
8 724 814
17 053 201
11 416 997
15 502 910
17 830 154
9 590 845
kompensimit
Vlera e
(lekë)
Marrëdhënia institucionale
Zhvillimi i propozuar në zonë ka një ndikim mjaft pozitiv, duke rigjallëruar
një hapësirë të re me potencial për qendër, si dhe duke përmirësuar
27 676 544
1 210 744
1 540 879
2 .070 814
5 727 601
2 709 797
5 206 910
5 988 554
3 221 245
Fitimit neto
ndjeshëm klimën e biznesit në zonë. Qëllimi kryesor i këtij propozimi është

20% e
(lekë)
të krijojë funksione të reja dhe tù japë funksionin e munguar hapësirave të

degraduara. Nga zgjidhja urbane e propozuar dhe skenarët e manaxhimit
bazuar në analizën kosto–përfitim, vërehet që realizimi i këtij zhvillimi përbën
10 354 068
138 382 720

6 053 722
7 704 397
28 638 007
13 548 984
26 034 551
29 942 768
16 106 224
Fitimi neto
(lekë)
një investim fitimprurës. Duke qenë se nga tre skenarët e propozuar, Skenari
3 është ai me kosto minimale për bashkinë dhe me përfitimet maksimale për
zhvilluesit, grafiku i hartimit dhe zbatimit të këtij projekti është si më poshtë:
4 951 200
6 654 000
64 035 600
11 325 600
8 707 200
3 890 400
10 296 000
11 841 600
6 369 600
përkatëse (12 000
truallit me çmim,
Vlera e shitjes së
refeuar VKM-së
lekë/m²)
1. Hartimi i PDV-së nga bashkia;

• kryetari i bashkisë miraton kërkesën për hartimin e PDV-së;
• njoftohen të gjithë banorët/pronarët në zonë, për ndërmarrjen e kësaj
nisme;
1 431 887
1 924 337
25 718 874
5 322 466
2 518 122
1 125 104
4 838 605
5 564 960
2 993 394
tatimeve për m²
4 338 lekë/m²
taksave dhe e
(përllogaritur
• grupi i punës në bashki nis hartimin e PDV-së bazuar mbi këtë rast studimor;
ndërtim)
Vlera e
• ngritja e një baze të dhënash brenda bashkisë;

• rishikimi dhe nxjerrja e informacionit nga planet dhe rregulloret ekzistuese;
• vlerësimi i legjislacionit që mund të ndikojë në zhvillimin e ndërmarrë.
332 009 440
18 484 480
24 841 600
68 708 640
32 506 880
14 524 160
62 462 400
71 839 040
38 642 240
të tregut (56 000
referuar çmimit
Vlera e shitjes
së ndërtimit,
lekë/m²)
2. realizohet dëgjesa e parë publike, ku aktorëve (pronarët e pronave që

preken nga zhvillimi, bashkia, zhvillues të interesuar, institucione të tjera
funksionimi i të cilave ndikon në zhvillimin e zonës, organizata/grupime
me bazë komunitare në zonë etj.) u paraqitet drafti i parë. Në këtë takim
167 907 846
9 348 196
12 563 196
34 748 168
16 439 774
7 345 335
31 589 243
36 331 312
19 542 623
ndërtimit referuar
çmimit të EKB-së
prezantohet:
(28 321 lekë)
realizimin e
Kosto për
• identifikimi i nevojës për të hartuar planin për zhvillimin e zonës;

• paraqitja e hapave nëpër të cilët do të kalojë procesi;
• diskutimi i objektivave që ka bashkia për zhvillimin e zonës përkatëse;
330
444
5 929
259
1.227
580
1.115
1.283
690
përcaktuar nga
• marrja e komenteve nga akorët, mbi çka duhet të mbahet parasysh

intensitetin e
Tabela 6. Tabela e llogaritjes së kostove sipas Skenarit_3
m² ndërtim
PPV-ja
gjatë hartimit të planit;

për
3. vlerësimi i të dhënave me fokus identifikimin e problematikave dhe

mundësive të zhvillimit të zonës.
1
1
1
1
1
1
1
1
propozuar
Intensitet

i
4. vlerësimi i pronave të nënnjësive 9/2-1 dhe 9/8-1.

5 336
413
555
944
726
324
858
987
5. prezantimi i Koncept-planit të parë bazuar mbi gjetjet e analizës dhe

531
Parcelës
Sip. e
(m²)
komenteve e sygjerimeve të aktorëve;

6. takimi i dytë me aktorët për prezantimin e Koncept-planit;
pasurisë
4/135
1/643
1/420
1/449
2/14
2/11
Nr. i
2/9
2/7
7. hartimi i Draft-it të PDV-së, duke reflektuar komentet e palëve të interesuara;

Nënnjësia
8. miratimi i PDV-së nga pronarët e 2/3 të sipërfaqes së zonës;

9/8-1
9/8-1
9/8-1
9/8-1
9/2-1
9/2-1
9/2-1
9/2-1
9. miratimi i Planit në Këshillin Vendor.

66 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë) 67
3.2 Rasti 2: Fier (Grecalli - Bishanakë) Analizë e planeve ose e projekteve ekzistuese
Sipas Planit të Përgjithshëm Rregullues të miratuar me vendim të KRRTRSH1-
3.2.1 Gjendja ekzistuese së nr. 2 datë 26.10.2007 (PPV-ja që pritet të miratohet në KKT.2) zona
përfshihet në njësinë strukturore 21, nënnjësia 2. Kjo nënnjësi përkon me
Analizë hapësinore e zonës një rrip tokash të lira përgjatë autostradës së re Tiranë–Vlorë që kalon në
Fasha lidhëse midis autostradës Fier–Vlorë dhe qytetit të Fierit është aktualisht periferinë veriore dhe veriperëndimore të qytetit të Fierit.
një nga zonat me potencial zhvillimi të biznesit, duke synuar në këtë mënyrë Figura 40. Vendndodhja e zonës në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit
përqendrimin në periferi të qytetit të një poli të ri zhvillimi. Aktualisht, interesat
Figura 39. Zona e marrë në studim e shprehur tregojnë që aktivitete
tregrare dhe prodhuese synojnë
të përqendrohen në këtë
fashë si lidhja më e shkurtër
e drejtpërdrejtë me aksin e
ri kombëtar dhe me qytetin e
Fierit. Zona e marrë në studim
ka një veçanti përsa i takon
administrimit territorial të saj,
pasi 40 ha ndodhen brenda
territorit administrativ të
Bashkisë së Fierit dhe 20 ha nën
administrimin e Komunës Qendër,
çka e bën akoma më interesant Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Fierit, Co-PLAN dhe Bashkia Fier
zhvillimin e këtij rasti studimor.
Aktualisht, intensiteti mesatar i ndërtimit në zonë është 0,1, duke theksuar këtu
Kërkesa për ndërmarrjen e që pjesa më e konsiderueshme e zonës është tokë arë. Tabela e mëposhtme
nismës për studim në këtë paraqet shkurtimisht llojin e transformimit të pritshëm në zonë, në përputhje
zonë, vjen nga Bashkia Fier me me PPV-në.
mbështetjen e Komunës Qendër,
të shtyrë prej investimit në aksin Funksioni i gjendjes ekzistuese: TERRITORE TË LIRA me përdorim
kombëtar rrugor. bujqësor
Funksioni i propozuar: ZONE EKONOMIKE mikse
Zona shtrihet në veri të qyetit Mënyra e ndërhyrjes: RIKONCEPTIM
dhe duke qenë pjesërisht në
territorin e Komunës Qendër, TRANSFORMIMI – Plani propozon kthimin e këtij rripi toke në një zonë
Burimi: www.albinfo.al merr karakteristikat e një zone të fuqishme ekonomike, atraktive për bizneset në qytetin e Fierit dhe të
rurale. Sipërfaqja e zonës që përfshihet nën administrimin e bashkisë, është rajonit përreth.
tokë truall dhe ajo që përfshihet nën adrministrimin e komunës tokë arë.
Fasha e përzgjedhur është aktualisht a pazhvilluar dhe funksionon në dy Tipologjia e gjendjes ekzistuese: territore të lira me përdorim
breza në të dy krahët e aksit kryesor rrugor në një gjerësi prej 400 metrash. bujqësor
Pjesa e përzgjedhur ka një karakter të pastër agrar dhe, deri diku, vërehen Tipologjia e propozuar:
tendencat e zhvillimeve të para të bizneseve të shërbimit, si hoteleri dhe pika -Zonë ekonomike me funksione mikse në të cilën të gjejnë përdorim
karburanti. Kjo fashë përcaktohet në PPV-në e Fierit, si një zonë prioritare në
zhvillimin ekonomik, si pjesë e njësisë strukturore 21 nënnjësia 2. 1
Këshilli i Rregullimit të Territorit të Republikës së Shqipërisë, sipas ligjit nr. 8405 “Për urbanistikën”, i
shfuqizuar.
2
Këshilli Kombëtar i Territorit.
aktivitete tregtare; Pronësia mbi tokën dhe strukturat në Figura 42. Harta e kufijve të pronësive në
-njësi prodhimi; zonë është tërësisht private, përveç zonë
-njësi magazinimi; trupit të rrugës dhe kanaleve
-njësi përpunimi dhe shitjeje; kullues përgjatë saj, që janë prona
-njësi shitje karburantesh dhe servisesh; shtetërore. Pronat karakterizohen
-mobileri; nga një shtrirje perpendikulare
-Rrjet i brendshëm hapësirash komunikuese si dhe rrugë të brendshme përgjatë aksit rrugor me një gjatësi
shërbimi të pozicionura në të dyja anët e këtij korridori ekonomik. standarde prej 200 metrash dhe
një gjerësi brezi që varion nga
Shënime të veçanta 7 m deri në 70 m. Forma e tillë e
Gjatë hartimit të SUP-it duhet pasur parasysh krijimi i korridoreve të parcelave i dedikohet origjinës
shpeshta komunikuese midis rrugëve të shërbimit, paralele me aksin e së pronës në këtë zonë si tokë
autostradës, të cilat konturojnë korridorin ekonomik. Gjithashtu, është e bujqësore në ish-kooperativën dhe
rëndësishme të planifikohet ngritja e një terminali periferik pasagjeresh Fermës Çlirim, që më pas, në saje të
në pikën fundore të Radialit R1, pranë pikëprerjes me autostradën e ndyshimeve socio-ekonomike pësoi
re, që do të bëjë të mundur lidhjen e banorëve të qytetit me hapësirat ndarjen bazuar në ligjin nr. 7501,
ekonomike të korridorit. datë 19.04.1991, “Për tokën”,
Më sipër është paraqitur pasaporta e nënnjësisë ku zona bën pjesë. Kjo pasaportë është i shfuqizuar. Përfitues të tokave
pjesë e dokumentit të rregullores vendore të planifikimit të PPV-së. ishin ish-punonjës të ndërmarrjes
bujqësore të asaj periudhe, nga të
Infrastruktura, transporti, aksesi dhe lëvizja cilët një pjesë e konsiderueshme e
Burimi: ZRPP dhe Bashkia Fier
Karakteri rural i zonës dhe shtrirja gjatësore e saj, në të dy krahët e rrugës tyre i kanë shitur ato.
së Grecallisë, bëjnë që kjo zonë të shërbehet vetëm nga ky aks, i cili aktuashit
është pjesë e segmentit që lidh qytetin e Fierit me fshatrat kufitarë të Gjatë hartimit të këtij studimi një nga vështirësitë kryesore ka qenë sigurimi
Komunës Qendër. Zona e përzgjedhur qëllimisht në këtë segment përbën një i informacionit ekzakt ligjor të pasurive të paluajtshme, që u garantuan nga
hallkë lidhëse ndaj dhe aksesi e cilësia e infrastrukturave janë elementi që burimet e Bashkisë Fier dhe Komunës Qendër, çka do të thotë që informacioni
realisht përbën pikën e fortë dhe të dobët të zonës. Si një segment lidhës, i përdorur nuk gëzon saktësinë e të dhënave zyrtare që ofron ZRPP, pasi kjo
zona rrezikon që të zhvillohet në mënyrë kaotike, duke krijuar kështu një zonë ende nuk është regjistruar në sistemin e pasurive të paluajtshme.
aks rrugor me parametra jocilësorë dhe, në njëjtën kohë, duke keqpërdorur Analiza e aktorëve
tokën bujqësore me përdorime të shumëllojshme ekonomike, që do të vuajnë Aktorët që lidhen dretpërdrejt në zhvillimin e zonës dhe ndikojnë në të, janë:
problemakën e mungesës së aksesit.
Figura 41. Korridori Grecalli – Bashkia Fier dhe Komuna Qendër, të cilat janë nismëtare për hartimin e këtij
Bishanakë si pjesë: studimi, si dhe pronare nëpërmjët sipërfaqeve të rrjetit rrugor dhe fashave
a) lidhëse me infrastrukturën
rrugore kombëtare, të lumit Gjanicë. Dy njësitë vendore, në varësi të zgjidhjes, mund të jenë edhe
b) e skemës së lëvizjes në nivel zhvilluese në këtë zonë. Interesi i bashkisë qëndron pikërisht në promovimin
qyteti
e zonave të reja për aktivitete ekonomike, ndërkohë që e bën këtë duke
ruajtur tokën bujqësore.
Banorët dhe pronarët e trojeve, te të cilët në mënyrë të dretpërdrejtë, ndikon
çdo lloj zhvillimi i lejuar apo i bllokuar. Nga vlerësimi paraprak i situatës së
pronësisë së parcelave u vu re që përqindjen më të madhe e zinin ato private,
por duke qenë se zona përbën një interes zhvillimi me synimin përfitimin
në kohë, u mor i mirëqenë fakti i servirur nga njësitë vendore, partnere në
këtë projekt që interesi i pronarëve është të ndërtojnë njësi dhe struktura në Figure 44. Mbivendosja e parcelave dhe e realizimin e autostradës Fier–Vlorë,
strukturave të reja mbi parcelat ekzistuese
funksion të shërbimeve në zonë. fasha e korridorit do të konverohet
në sistemin e Urbanizueshëm, në
Zhvilluesit dhe/ose biznesmenë që kanë interes për hapësira të mëdha për të kategorinë bazë të përdorimit të
ndërtuar strukturat e tyre përgjigjen promocionit që bëjnë dy njësitë vendore tokës S.Shërbime. Në këto raste,
zonës. Ky plan do të duhet të parashikojë fitimin e mundshëm nëpërmjet procesi i riorganizimit të parcelave
analizës kosto–përfitim, në mënyrë që të jetë tërheqës për ta. (bashkimi dhe nënndarja) siguron
dhe përmirëson shërbimet publike
si: rrugët, hapësirat e gjelbra, zonën
3.2.2. Zgjidhja
mbojtëse, rrjetet e kanalizimeve,
Zgjidhja hapësinore duke rritur vlerën e pronave si edhe
Zona e përzgjedhur, qartësisht ka nevojë për një program rizhvillimi, jo duke rregulluar formën e parcelave.
thjesht sepse ekziston një përcaktim i tillë në Planin e Përgjithshëm Vendor
të Bashkisë Fier, por sepse ky mund të jetë mekanizmi i vetëm që do t’i
paraprijë kërkesave për zhvillim. Programi i propozuar për të zhvilluar zonën
bazohet në riorganizimin e parcelave, me qëllim ruajtjen e tokës bujqësore
dhe plotësimin e infrastrukturave dhe shërbimeve në zonë.
Ideja kryesore e skenarit të zhvillimit është riorganizimi i tokës nëpërmjet
Nga imazhi kuptojmë se vetëm pjesa që
bashkimit dhe ndarjes së parcelave në zonë, me qëllim urbanizimin e fashës përfshihet në fashën 100 metra nga aksi
së korridorit sipas zgjidhjes urbane, duke ruajtur tokën bujqësore. rrugor futet në riorganizim parcele. Pjesa
që mbetet jashtë çdo prone vazhdon të
Ajo çka propozohet në dizajnin urban, Figura 43. Koncepti i zhvillimit ngelet me të njëjtat karakteristika dhe sta-
tus pronësie si në gjendjen ekzistuese.
është një zgjidhje funksionale që i
referohet PPV-së dhe më konkretisht
Figure 45. Ilustrim i distancave nga kufiri i pronës, rrugës dhe strukturave përreth
një fashë biznesi përgjatë rrugës
lidhëse të qytetit me autostradën.
Në këtë zgjidhje janë reflektuar
parametrat e kodit rrugor mbi akse të
kësaj kategorie, duke projektuar një
rrugë me gjerësi 17 metra dhe fasha
mbrojtëse, brez i gjelbër prej 25 metra.
Fasha mbrojtëse në këtë rast garanton
lidhjen më të sigurt të bizneseve me
rrugën. Fasha e biznesit është ajo që
pason fashën mbrojtëse në një shtrirje
prej 100 metrash.
Ky skenar bazohet në VKM-në nr.
502 datë 13.07.2011 “Për miratimin Në rastin në fjalë distanca nga kufiri i pronës duhet të jetë minimalisht 5 metra1 pasi parce-
e rregullores uniforme të kontrollit të la minimale në zonë është mbi 600 m2. Distanca nga trupi i rrugëve dytësore duhet të jetë
zhvillimit të territorit”, të ndryshuar, minimalisht 7,5 metra2 pasi gjerësia e tyre arrin deri në 7 metra.
dhe konkretisht në nenet 22, 23, 24,

34, 35 të këtij vendimi. Zona, duke aksi rrugor
fasha e parë 25 m 1
Referuar pikës 9 te neni 40 i VKM-së 502
qenë pjesë e sistemit Bujqësor, me fasha e dytë 100 m 2
Referuar pikës 14, germa “b”, te neni 40 i VKM-së 502
Figura 46. Koncept–plani i propozuar; parcelat dhe strukturat në gjendjen ekzistue- Instrumenti financiar
se dhe sipas zgjidhjes së propozuar
Për zbatimin e këtij skenari duhet të garantohet bashkëpunimi midis pronarëve
të parcelave dhe pushtetit vendor (Bashkisë Fier dhe Komunës Qendër), çka
do të kërkojë dhe nënshkrimin një marrëveshjeje bashkëpunimi midis palëve.
Bashkia dhe Komuna futen si aksionare në zhvillim me vlerën e investimit të
rrugës. Pronarët futen si aksionarë me vlerën e tokës që do të ishte pjesë e
zhvillimit në përdorim “zonë ekonomike” – fasha 200 metra, sipas PPV-së.
Skenari i zhvillimit organizohet si më poshtë:
1. Ndërmerret nisma për riorganizimin e parcelave:
• përcatohen kufijtë e zonës që do të riorganizohen parcelat, sipas
zgjidhjes urbane të propozuar;
• zbatohet instrumenti i pezullimit të zhvillimit dhe i transferimit të të
drejtave të zhvillimit;
• saktësohet harta e pasurive të paluajtshme nga ZRPP-ja (lista e
pronarëve përkatës);
• nënshkruhet një marrëveshje midis Bashkisë Fier, Komunës Qendër
dhe pronarëve;
• publikohet në Regjistrin e Territorit nisja e procesit të riorganizimit të
parcelave.
2. Përgatitet plani për riorganizimin e parcelave.
• bashkohen të gjitha parcelat duke i kthyer në një parcelë të vetme e
cila do t’i nënshtrohet riorganizimit;
• llogaritet sipërfaqja e nevojshme për shërbime publike (rrugë,
trotuare, fasha e gjelbër, brezi mbrojtës). Kjo sipërfaqe është
120 573,2 m².
3. Llogaritja e kosto-përfitimeve dhe rishpërndarja.

• bashkohen të gjitha parcelat duke i kthyer në një parcelë totale e cila
do t’i nënshtrohet riorganizimit;
• merret vlera aktuale e tokës nga tregu (tokë arë). Në studim është
përdorur vlera nga VKM-ja nr. 139, datë 13.02.2008 “Për miratimin
çmimeve të trojeve, të përcaktuara në hartat përkatëse, për qarqet e
Fierit, të Elbasanit, Tiranës, Vlorës, Durrësit, dhe të Shkodrës;
• llogariten aksionet e çdo pronari në zhvillim sipas sipërfaqes së
tokës që ata kanë. Në këtë rast bëhet fjalë për m² parcelë që hyjnë
brenda fashës së përzgjedhur për studim, dhe jo e gjithë parcela që
ata posedojnë pasi ajo pjesë e pronës së tyre nuk hyn në zhvillim;
• llogaritet përqindja (%) që kontribuon çdo pronar me tokë në
realizimin e infrastrukturës dhe shërbimeve publike (sipas rastit);
• llogaritet vlera e fitimit nga zhvillimi, që do të thotë vlera që merr
toka në zonë pasi është urbanizuar dhe plotësuar me infrastrukturat
përkatëse. Për këtë operacion përdorim si njësi krahasimi çmimet e
qytetit të Fierit;
• llogariten Sn = m² ndërtim që mund të realizohen në çdo parcelë • miratohet PDV-ja në këshillat vendorë përkatës të Bashkisë Fier dhe
duke iu referuar përcaktimeve të PPV-së të qytetit të Fierit. Gjithashtu Komunës Qendër;
përdoren si referencë shembuj tashmë të zbatuar të qendrave • reflektohen ndyshimet e parcelave sipas PDV-së në ZRPP;
tregtare në Shqipëri si: QTU-ja dhe Praktiker. • ndërtohet infrastruktura dhe shërbimet në zonë nga njësitë e qeverisjes
• intensiteti i ndërtimit llogaritet I = 1,5 dhe koeficienti i shfrytëzimit të vendore sipas planit të fazimit për zbatim.
tokës për ndërtime Ksht = 75%, lartësia maksimale e kateve Hmax= 2;
179 522 305

184 879 699
186 070 231
68 852 434
186 070 231
177 339 663
139 738 694
172 131 085
248 424 344
148 866 106
204 870 715
- vlera e tokës para zhvillimit: 163 604 574 lekë;
Përfitimi
(lekë)
- vlera e truallit të urbanizuar: 1 393 038 000 lekë;
- sipërfaqja e njësive me përdorim biznes që mund të ndërtohen:
232 173 m²;
291 979 680

304 517 136
313 604 688
315 624 144
116 791 872

300 814 800
237 033 648
347 514 720
315 624 144
421 393 152
252 516 144
e sip.tregtare
Kosto shitje
- vlera e shitjes së ndërtimit: 13 023 976 608 lekë.
(lekë)
- përfitimi i ardhshëm: 7 678 038 501 lekë.
153 740 549

158 328 551
159 348 107
58 964 322
119 670 386
147 410 805
175 448 595
159 348 107
151 871 363
212 747 352
127 486 982
ndërtimore
• Llogaritet kosto e realizimit të infrastrukturës, që përbëhet nga
Kosto
(lekë)
shumatorja e kostos ndërtimore dhe vlerës së shpronësimit. Vlera e
shpronësimit për interes publik në këtë rast llogaritet me çmimin që ka
5 429
5 591
5 627
2 082
4 226
5 205
6 195
5 627
5 363
7 512
4 502
të lejuara
ndërtim
toka në momentin që kryhet studimi, pra çmimin zyrtar të tokës arë.
m²
- kosto e realizimit të infrastukturës 602 866 000 lekë
- nëse Njësitë Vendore do të shpronësojnë tokën që u merret
32 571 000
33 543 000
33 759 000
12 492 000
25 353 000
31 230 000
37 170 000
33 759 000
32 175 000
45 072 000
27 009 000
pas zhvillimit
Vlera e tokës
(lekë)
pronarëve privatë për realizmin e infrastukrurës, vlera do të ishte:
114 085 414 lekë.
3 825 283
3 939 439
3 964 807
1 467 116
2 977 569
3 667 790
4 365 410
3 964 807
3 778 775
5 293 456
3 172 057
- kosto totale: 716 951 414 lekë.
tokës para
zhvillimit
Vlera e
(lekë)
• “Vlerës së fitimit nga zhvillimi” i zbritet vlera e tokës arë sot,
5 561 601
5 824 125
5 850 678
2 439 870
4 321 626
5 393 265
6 337 650
5 715 408
5 506 992
7 758 987
4 597 677
bujqësore
duke dhënë si rezultat “vlerën e fitimit të ardhshëm” nëse zhvillimi
Vlera e
(lekë)
tokës
realizohet.
Tabela 7. Tabela e llogaritjes së kostove
502
1 371
1 392
1 410
1 056
1 296
1 551
1 420
1 342
1 889
1 116
Fashës së
Rrugës
- përfitimi i ardhshëm: 7 678 038 501 lekë;
(m²)
Sip.
- kosto e realizimit të infrastukturës: 716 951 414 lekë;
3 619
3 727
3 751
1 388
2 817
3 470
3 751
3 575
5 008
3 001
4 130
- përfitimi total: 6 961 087 087 lekë.
tregtare
Fashes
Sip. e
(m²)
• Vlerës së fitimit të ardhshëm i zbritet vlera e realizimit të infrastrukturës
11 101
11 625
11 678
…
4 870
10 992
8 626
10 765
12 650
11 408
15 487
9 177
Totale
(m²)
Sip.
dhe diferenca ndahet te të gjithë kontribuesit sipas % së aksioneve

që ata kanë.
pasurisë
rendor i
Nr.
10
91
7
8
9
5
6
3
4
1
2
x
- përfitimi i ardhshëm që i takon njësive të qeverisjes vendore,
bazuar në përqindjen e aksioneve prej 10,5% që ato kanë në zhvillim është:
729 748 740 lekë Marrëdhënia institucionale
Skenari i zhvillimit të kësaj zone bazohet mbi marrëveshjen e bashkëpunimit
4. Zbatimi i planit të riorganizimit të parcelave: midis Bashkisë Fier dhe Komunës Qendër. Kjo marrëveshje do të garantojë
• hartohet deklarata e pronarëve të 2/3 të sipërfaqes së zonës, që zhvillimin e fashës përgjatë aksit lidhës Grecalli – Bishanakë në përputhje me
miratojnë PDV-në. PDV-në e hartuar në bashkëpunim të dy autoriteteve vendore të planifikimit.
76 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”) 77
3.3. Rasti 3: Shkodër (Lagjja “Perash”) Zona zë një sipërfaqe rreth 12,3 ha dhe nga Plani i Përgjithshëm Rregullues1
i Shkodrës është propozuar si nënnjësi strukturore. Ajo karakterizohet nga
3.3.1. Gjendja ekzistuese përzierje ndërtimesh të ulëta dhe të larta, në të cilën mbizotëron funksioni
banim në rreth 85%. Veç banimit, ka edhe shërbime. Banimi është i përhapur
Analizë hapësinore e zonës në tërë zonën, ndërsa shërbimet janë vendosur përgjatë kateve të para të
Lagjja “Perash” shtrihet në pjesën lindore të Shkodrës, shumë pranë qendrës ndërtesave në dyja rrugët kryesore që e kufizojnë zonën. Zona përmban
së qytetit. Kjo lagje banimi ka filluar të ndërtohet nga mesi i shekullit XIX, ndërtesa të reja (të rikonstruktuara apo të ndërtuara pas viteve ’90) dhe
kur qyteti po zhvendosej nga kalaja drejt pjesës fushore. Në fundin e viteve të vjetra të amortizuara (të ngritura para viteve ’90). Në zonë, kemi dhe
’50të u ndërmor operacioni urban për hapjen e bulevardit “Skënderbeu”. objekte nën pronësinë e kishës për shërbime bamirësie; parcela në qendër
Përgjatë aksit, në të dy anët e tij ndërtohen blloqet e banesave kolektive, të zonës zë një sipërfaqe mjaft të konsiderueshme.
ku një pjesë e ansamblit i përket zonës në studim. Nga mesi i viteve ’80 Figura 48. Tipologji hapësinore ekzistuese në zonë
ndërhyhet në pjesën pranë sheshit “Perash”, nëpërmjet lulishtes dhe banesës
kolektive të vazhduar në formë harku. Pas viteve ’90, rënia e sistemit qeverisës
solli menjëherë ndryshimin e tregut të tokës, si dhe të nevojave për banim.
Mungesa e instrumenteve të planifikimit dhe masave të kontrollit të zhvillimit,
çuan përballë një presioni ndërtimi spekullues, pa studime dhe duke prishur
mjaft rrjetën urbane. Si një nga lagjet më të vjetra të qytetit, ajo përshkohet
në perimetër me bulevardin “Skënderbeu” që nga ana perëndimore
përfundon në qendër të sheshit “Demokracia”, përballë teatrit “Migjeni”. Në
lindje vazhdon me aksin rrugor drejt rrugës nacionale për në Kukës e më
tutje në Kosovë; djathtas të çon te Stacioni i Trenit – e vetmja hyrje me linjë
hekurudhore në qytet. Ndërsa rruga kryesore “Marin Barleti”, e kufizon nga
krahu tjetër dhe është pjesë e rëndësishme e aksit rrugor, me dy kalime, që Tipologjia e banesës është e përzier, ku rreth 70% e tyre janë individuale
vjen nga hyrja e qytetit prej kalasë, d.m.th nga Tirana dhe drejt veriut të çon (të grupuara ose të veçuara, nga 1-4 kate) dhe pjesa tjetër kolektive (jo të
te Katedralja e më tutje drejt zonave të Malësive të Veriut. vazhduara, nga 3-8 kate). Banesat individuale janë pothuajse të gjitha me
oborr rrethues, me çati dhe deri diku ruajnë një lloj karakteri të përbashkët.
Figura 47. Nënnjësia strukturore 15.3 ku bën pjesë zona e marrë në studim
Këto hapësira private lejojnë gjelbërimin e dendur në zonë, por që realisht
mbetet shumë i mbyllur brenda mureve të larta (prej gurësh zalli apo
blloqesh). Karakteristikë është komunikimi mes oborreve fqinje, duke krijuar
në brendësi, komunitete të vogla fqinjësie dhe ura lidhëse të përbashkëta.
Figura 49. Ndërtesa individuale të vjetra dhe të rikonstruktuara vitet e fundit

1
Aktualisht ky plan është rishikuar në përputhje me ligjin nr. 10119 dhe është kthyer në një PPV që pritet të
Burimi: www.albinfo.al miratohet nga Këshilli Kombëtar i Territorit.
“Ndërtimi-mur” i banesave kolektive në perimetrin rrethues krijon një Përdorimi i strukturës, me qëllim zhvillimi ekonomik në zonë:
“mbyllje” ndaj rrugëve kufizuese dhe nuk lejon leximin e pikave hyrëse Me përjashtim të përdorimit ekzistues të tokës, ndërtimi në këtë zonë mund t’i
në zonë. Ato të ndërtuara para viteve ’90 arrijnë deri në 5 kate. Ndërsa kushtohet funksioneve të mëposhtme:
strukturat e ndërtuara pas viteve ’90 arrijnë deri në 8 kate. Kjo “larmi” • për banim dhe shërbime përkatëse si garazhe, dhoma-depo dhe qilare,
urbane e deformon morfologjinë e zonës dhe prish ekuilibrat e shpërndarjes • magazinë/dyqane shumice;
së densitetit në zonë. • punishte artizanati;
• shërbime publike të interesit të përgjithshëm publik;
Sipërfaqja totale e ndërtimit arrin në 110 248 m², me intensitet ndërtimi 0,9. • zyra publike dhe private (banka, zyra postare etj.);
Kjo konsiderohet zonë ndërtimi më intensitet të lartë në qytet dhe densiteti • aktivitete produktive sekondare të mikro ndërmarrjeve ose atyre
më i lartë i ndërtesave kolektive është në buzë të rrugëve perimetrale. familjare;
Numri i strukturave në zonë arrin deri në 357. Koefiçienti i shfrytëzimit është • çdo aktivitet tjetër, i cili përshtatet me qëllimet e banimit dhe krijon
relativisht i ulët, rreth 38%. mundësi punësimi.
Për sa i takon “identitetit urban” është pjesërisht i ruajtur. Ndërhyrja pas Figura 51. Vendndodhja e nënnjësisë 15.3 në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit
viteve ’90 ka devijuar nga respektimi ndaj volumetrisë dhe rregullave të
eksterierit urban. Kjo vihet re si në rikonstruksionin e banesave individuale,
edhe në strukturat kolektive shumëkatëshe. Përdorimi i fortë i çative krijon
një trajtë disi uniforme në pamjen nga lart. Humbja e mureve rrethuese me
gurë zalli dhe zëvendësimi i tyre me mure blloqesh betoni, bën transformimin
e elementeve urbane në zonë.
Figura 50. Ndërtesa kolektive të ndërtuara pas viteve: a) ‘50 b) ‘80 c) ‘90

Burimi: Plani Rregullues (PPV) i qytetit të Shkodrës, Bashkia Shkodër
Analizë e planeve ose e projekteve ekzistuese
Transporti, aksesi dhe lëvizja
Mbi bazën e PPV së Shkodrës parashikohen tri lloje zonash banimi: e lartë,
Zona në formë trekëndëshi përshkohet nga bulevardi “Skënderbeu”, rruga
mesatare dhe e ulët. Zona e marrë në studim orienton funksion “banim me
kryesore “Marin Barleti” dhe rruga dytësore “Arra e Madhe”, që ruan trajtën
densitet të lartë”. Ndërhyrja në zonë synon të arrijë disa objektiva, me qëllim
e rrugicës. Ndërthurja e tyre krijon tri këndet respektive ndaj dy shesheve
që të ofrojë zgjidhje të zhvillimit urban:
dhe një kryqëzimi – rrethrrotullimi. Rrugicat e ngushta dhe me kthesa 90
• përmirësimin e kushteve të jetesës dhe kushteve fizike (habitatit);
gradë dhe pa trotuare, që nuk e përshkojnë tej për tej në brendësi, kufizojnë
• krijimin e infrastrukturës dytësore në nivel urban dhe lagjeje;
depërtueshmërinë. Tipar interesant janë rrugicat e brendshme private, që
• krijimin e mundësive të punësimit;
mund të komunikojnë dhe nga banesa në banesë.
• rritjen e cilësisë dhe sasisë së parqeve dhe të lulishteve të pajisura me
mobilim urban; Sistemi rrugor është i mirëmbajtur, pasi dy vitet e fundit është bërë një
• përmirësimin e cilësisë së stokut të banesave; ndërhyrje në rrjetin rrugor. Bulevardi është rikonceptuar dhe është zgjeruar
• krijimin e mundësive për ngritjen e shoqatave të pronarëve; nga 2 në 4 korsi, si dhe janë hequr rripat e pemëve me gjelbërim. Kjo ka sjellë
• krijimin ose rritjen e mundësive të komunikimit midis banorëve të lagjeve. zgjerim të rrugës dhe trotuareve, si dhe mundësi parkimi në rrugë për makina
dhe vendqendrime për biçikleta. Mënyra e lëvizjes së mjeteve në brendësi Figura 53. Infrastruktura rrugore dhe mundësitë e parkimit në zonë
të zonës përballet me mungesën e sinjalistikës dhe të hapësirës së nevojshme.
Në më të shumtën e rasteve, parkimi për banorët e zonës është zgjidhur në
oborret e shtëpive dhe përshtatur përmes portave të mëdha hyrëse. Problem
sigurie shfaqin rrjetet e linjave të tensionit të lartë, që përbëjnë një rrezik
për banorët.
Figura 52. Rrjeti rrugor në zonë: a) në brendësi; b) perimetral.
Pronësia mbi tokën dhe strukturat Figura 54. Harta e pronësive në nivel nënnjësie
në zonë është kryesisht private.
Pronat e bashkisë janë rrugët,
trotuaret, shkollat dhe hapësira e
gjelbër. Nga baza hartografike
Burimi: Arkiva Co-PLAN e ndarjes kadastrale të pronave,
Infrastruktura e siguruar nga ZRPP-ja, Dega
Duke qenë pranë qendrës së qytetit, zona nuk paraqitet problematike në Shkodër, vërehen rreth 500
lidhje me infrastrukturën fizike. Gjatë dy viteve të fundit Bashkia ka ndërhyrë pasuri, çka do të thotë një numër
në rehabilitimin dhe sistemimin e rrugëve perimetrale dhe të rrjetit të edhe më i madh pronarësh (nuk Burimi: ZRPP dhe Bashkia Shkodër
infrastrukturave që shtrihen nën të, dhe kjo ka bërë që banorët e bizneset ka informacion mbi numrin e saktë të pronarëve). Pronat kanë kryesisht
të kenë përgjithësisht akses të mirë në shërbime. Më problematike paraqitet sipërfaqe të vogla që fillojnë nga 5 m² deri në 5 610 m² dhe forma krejtësisht
gjendja në brendësi të zonave, ku si rezultat rrugëve të brendshme, të të çrregullta. Informacionet në lidhje me funksionin e ndërtesave, gjendjen
ngushta në disa raste bëhet i vështirë edhe aksesi i makinave. Rrjeti elektrik fizike të tyre, tipologjinë dhe moshën, janë mbledhur në terren.
ka problem linjat në ajër që janë të pasistemuara. Analiza e aktorëve
E vetmja hapësirë publike, e gjelbër është Lulishja e Perashit, që ndodhet në Aktorët që ndikojnë drejtpërdrejt në zhvillimin e zonës janë:
kryqëzim të rrugëve. Sipërfaqja e saj arrin në 4 729m² dhe përbën rreth Bashkia, që është nismëtare e këtij studimi dhe interesohet të rizhvillojë zonën,
3,85% të sipërfaqes së tërë zonës. Ajo shërben si “pikë referimi” në qytet. duke orientuar drejt saj presionin e zhvillimit që, për momentin, fokusohet
Në rrugët në brendësi të lagjes, kemi mungesë të plotë të gjelbërimit, pasi vetëm në qendër.
trotuaret janë të vogla ose nuk ekzistojnë fare.
Brenda në zonë ndodhen dy shkolla 9-vjeçare (publike dhe private) dhe një Zhvilluesit, të cilët aktualisht nuk shprehin ndonjë interes të madh ndaj investimit
çerdhe, që nuk kanë standardet e duhura përsa i takon hapësirave të gjelbra për ndërtim në zonë. Ata janë të fokusuar në qendrën e qytetit dhe kaq
dhe terreneve sportive përreth. Përvec kësaj, aksesi fizik në këto dy objekte mjafton për të mbuluar kërkesën aktuale për banesa. Në zonë janë kryer
nuk është i mirë. disa investime në banim, por jo të gjitha apartamentet janë shitur.
Pothuajse të gjitha mjediset e kateve përdhe, përgjatë dy rrugëve kryesore, Banorët/pronarët e trojeve te të cilët në mënyrë të dretpërdrejtë ndikon
shfrytëzohen si shërbime tregtare. Edhe në rrugën dytësore, zhvillohen pak çdo lloj zhvillimi i mundshëm. Banorët vetëm pjesërisht janë të interesuar për
aktivitete. Brenda zonës kemi një qendër shëndetësore me cilësi fizike jo ndërtim, pasi një pjesë e mirë e tyre i kanë rinovuar banesat gjatë 15 viteve
të mirë: në një ndërtesë përdhese, me sipërfaqe të vogël dhe pa kushte të fundit.
higjienike të përshtatshme. Jo shumë larg, ndodhet dhe një farmaci në pronësi
private.
3.3.2. Zgjidhja këto mund t’i shërbejnë ansambleve turistike me moton “të çelen arkapijat”,
por gjithnjë pa u ekspozuar, për të ruajtur një intimitet të brendshëm.
Zgjidhja hapësinore dhe instrumenti financiar
Shkodra është një qytet me vlera social-kulturore dhe me burime natyrore, që Krijohet një aks me gjerësi 9,5 metra, që shërben si shtyllë kurrizore dhe
mund të shfrytëzohen për zhvillimin e sektorit të turizmit. Një prej linjave më e përshkon zonën tejpërtej, duke pasur aksesin kryesor nga bulevardi
interesante do të ishte nxitja e zhvillimit të turizmit historiko-kulturor, përmes “Skënderbeu”. Aksi hapet anash me rrugë dytësore prej 7 metrash, me qëllim
traditës dhe identitetit qytetar, ku pjesë e kësaj do të mund të bëhej dhe që të lejojë aksesueshmëri dhe depërtueshmëri të mirë nga të gjitha drejtimet.
lagjja “Perash” e marrë në studim. Kjo favorizohet nga fakti që lagjja ndodhet
afër qendrës së qytetit, ka monumente kulture1 dhe përmban tipologjinë e Figura 55. Hapësirat publike ekzistuese Tabela 8. Hapësirat publike, referuar
në nivel nënnjësie hartës kadastrale
lagjes shkodrane në disa pjesë të saj: rrugica të ngushta, me mure të larta
rrethuese prej gurësh zalli, shtëpi tipike shkodrane dhe oborre të dendura Nr.
Lloji i hapësirës Sipërfaqja
me gjelbërim. Atmosfera e lagjes mund të ruhet dhe të përmirësohet, duke e publike në m²
kthyer atë në një pjesë të itinerarit turistik të qytetit. Kjo do gjeneronte: 1 Rrugë 6 015,8
• qendërsi zhvillimi (ekonomik), duke tërhequr investime në zonë, punësim 2 Sheshe 5 065,8
dhe të ardhura për banorët; 3 Trotuare 5 268,6
• aktivitete socio-kulturore që mund të zhvillohen si në hapësirat e mbyllura Total 16 350,2
(shtëpitë), por dhe në hapësirat e hapura (publike: rrugë, sheshe dhe

private-oborret e shtëpive). Kjo do të rriste marrëdhënien sociale mes Sipërfaqja e rrugëve, e propozuar, arrin në 9 485,7 m² dhe ato mbivendosen
banorëve vendas dhe turistëve/të ardhurve, duke shkëmbyer informacion në një pjesë të rrugëve ekzistuese (sipas hartës kadastrale) me sipërfaqe
dhe duke kthyer gjallërinë në lagje; 1 387,6 m². Pra Bashkia e Shkodrës, si pronare e këtyre pronave publike,
• do të nxiste më tej si banorët edhe zhvilluesit të investonin dhe të ruanin Tabela 9. Llogaritjet e ndërhyrjes për rrugët e propozuara
vlerat, arkitekturën e banesave dhe oborret me lule, traditat dhe zakonet Shpronësim sip. ndërtimi (për rrugë të reja) 2 467,8 m² x 29 291 lekë = 72 284 329,8 lekë
identitetin dhe morfologjinë urbane të saj. Shpronësim toke (për rrugë të reja) 6 786,8 m² x 24 000 lekë = 162 883 200 lekë
Jo shpronësim (nga mbivendosje e rrugës së
1 387,6 m²
vjetër me të renë)
Ky rast studimor, bazuar në përcaktimet e Planit të Përgjithshëm Vendor
Pra duhet të shpronësohen në TOTAL 235 167 529,8 lekë
të Bashkisë Shkodër, në analizën e detajuar të situatës ekzistuese si edhe Investim në ndërtimin e rrugës 9 485,7 m² x 3 000 lekë = 28 457 100 lekë
nevojat për zhvillim të bashkisë dhe komunitetit të zonës, propozon një
zgjidhje urbane për realizimin e së cilës parashtrohen dy skenarë manaxhimi. Figura 56. Rrjeti rrugor i propozuar në nivel do të shpronësojë për interes publik
nënnjësie, reflektuar mbi hartën kadastrale
Në të dy skenarët rolin e ndërmarrësit të nismës e ka bashkia, pasi realisht 2 467,8 m² sipërfaqe ndërtimi dhe
është pushteti vendor ai që orienton zhillimin në zonat potenciale duke 6 786,8 m² parcela toke. Pas kësaj
mbrojtur interesin publik. Por, në çdo rast është vendimtare marrëdhënia do të investojë në ndërtimin e rrugës
midis pronarëve në zonë dhe zhvilluesit. Skenarët e mëposhtëm llogarisin me sipërfaqe 9 485,7 m² nga buri-
bazuar në një analizë kosto–përfitim zgjidhjen më efiçiente për realizimin e met e veta financiare.
funksioneve të nevojshme të përmendura më lart.
Kostoja totale që i kushton Bashkisë
Duke qenë se të gjitha argumentet e përmendura më sipër, kërkojnë një për ndërhyrjen me rrugë të re
shërbim më të mirë publik, pra, përmirësimin e cilësisë së jetës, atëherë (shpronësim + ndërtim rruge)
propozohet të ndërhyhet përmes përmirësimit të sistemit rrugor, meqenëse arrin vlerën e 28 457 100 lekëve.
depërtueshmëria dhe aksesi në zonë janë të ulët. Ruhen gjurmët ekzistuese, Procedura e shpronësimit do të
duke ruajtur sipas mundësisë edhe strukturat, d.m.th., muret rrethuese dhe kryhet referuar ligjit nr. 8561 datë
vijueshmërinë e tipologjisë së rrugicave. Përveç kësaj, shpërthehen hapësira të 22.12.1999 “Për shpronësimet dhe
brendshme të zonës, duke i lidhur oborret brenda për brenda me njëri-tjetrin; marrjen në përdorim të përkohshëm
të pasurisë pronë private për interes
1
Një shembull i mirë është modeli i bar-restorant-hotel “TRADITA”, i krijuar si një ansambël turistik dhe
publik” dhe çmimi i tokës urbane në
shtëpia e bamirësisë – “Zef Simoni” ose Kuvendi i Murgeshave, si ansamble bamirësie në qendër të zonës.
këtë zonë referuar VKM-së nr.1620 datë 26.11.2008, bashkia shpronëson 2. Nënzona përmban mjaft struktura të degraduara, pa ndonjë vlerë
me vlerën 24 000 lekë/m², ndërsa strukturat që do të duhet të prishen me arkitektonike dhe urbane dhe prishja e tyre mundëson ndërhyrjen përmes
çmimin zyrtar të Entit të Banesave, 2010 në kosto mesatare 29 291 lekë/m². programit të “rigjenerimit urban”.
3. Në të ka mjaft hapësira boshe të pashfrytëzuara është shumë e copëzuar
Më tutje, ky sistem rrugor krijon vetvetiu ndarjen e nënnjësisë në nënzona në parcela, të cilat shumë mirë mund të futen në “procesin e zhvillimit
(sipas PPV-së, nënnjësia me numër 15.3) në 9 nënzona, shih skemën referuese përmes riorganizimit të parcelave”.
më poshtë.
Figura 57. Nënnjësia 15.3 e nënndarë në 9 nënzona Tabela 10. Sipërfaqet e Nënzona 3 konsiderohet si një parcelë e madhe e vetme, me sipërfaqe
nënzonave të nënnjësisë 15.3
toke 28 688 m² dhe perimetër rreth 690 metra, numër parcelash 87 dhe
Nënzona
nr.
Sipërfaqja e
nënzonave
Sip. e
rrugëve sipërfaqe ndërtimi rreth 24 100 m².
(m²) (%)
1 14 999 13,2
2 20 109 17,6
Figura 59. Ilustrim i pronave dhe i strukturave që hyjnë në procesin e zhvillimit dhe
3 28 688 25,3
koncept-plani i propozuar për nënzonën në studim
4 8 150 7,2
5 9 321 8,2
6 12 730 11,2
7 7 572 6,7
8 7 355 6,5
9 4 313 3,8
Rruga 9 458
TOTAL 122 695 113 237 m²
Pra kompensimi në përqindje i nënzonave bëhet sipas tabelës më sipër, nga

ku nënzona 3 (e cila është përzgjedhur për studim të detajuar) e nënnjësisë
15.3 i bie të mbulojë kosto rruge:
• 28 457 100 lekë x 25,3/100 = 7 199 646,3 lekë
Duke qenë se ndërhyrja e propozuar bëhet në të gjithë lagjen, u mendua të
shkohet më tej, me një program “rigjenerimi urban” në një prej nënzonave
të krijuara nga sistemi i përmirësuar/i propozuar rrugor. Gjatë studimit
u pregatitën 2 skenarë për zhvillimin me rigjenerim urban të nënzonës së
përzgjedhur, nga të cilët do të paraqitet vetëm njëri prej tyre në këtë botim.
Konkretisht u zgjodh nënzona 3, me sipërfaqe 28 688 m², për disa arsye:
1. Kjo nënzonë shikohet me Figura 58. Nënzona 3 në raport me nënnjësinë

shumë interes për zhvillim,
meqenëse kufizohet nga dy
akset e rrugëve kryesore,
në një kryqëzim shumë Më sipër me ngjyrë të kafe janë paraqitur strukturat ekzistuese në zonë. Ndërkaq me
ngjyrë të kuqe tregohen strukturat të cilat do të hyjnë në zhvillim, me qëllim krijimin e
të rëndësishëm dhe nga hapësirave publike dhe rrugëve të brendshme duke rritur aksesin dhe lëvizshmërinë.
aksesi në qytet, si nga jugu
(rrugë automobilistike nga Hapi i parë sugjeron zhvillimin e rrugëve perimetrale në nivel nënnjësie.
Tirana), nga verilindja (rrugë Nga përllogaritjet del që bashkia, si pronare e pronave publike (rrugë dhe
automobilistike nga Kosova), trotuare), si hap të dytë duhet të ngrejë sistemin rrugor të brendshëm për
si dhe nga stacioni i vetëm nënzonën. LLogaritjet e kostove për hapin e dytë paraqiten në tabelën e
hekurudhor që ka qyteti. mëposhtëme.
Figura 60. Rrugët dhe hapësirat publike të propozuara në brendësi të nënzonës 1. Koston e rrugëve perimetrale1, pra, në shkallë nënnjësie (lagjja
“Perash” ose nënnjësia 15.3): Vlera totale e rrugëve perimetrale
që rrethojnë nënzonën 3 është 7 199 646,3 lekë (shpronësim dhe
ndërtim i rrugës), vetëm për banorët e nënzonës 3.
2. Koston e rrugëve të brendshme dhe sistemimin e hapësirave të gjelbra
në nënzonën 3: Vlera totale 97 913 050 lekë (shpronësim dhe
ndërtim i rrugës + sistemim e gjelbërim).
3. Zhvilluesi kompenson 12 040 m² ndërtim, të cilët hyjnë në zhvillim dhe
m2, që disa nga strukturat ekzistuese nuk i ndërtojnë në parcelat e
tyre por vendosin që t’i rishpërndajnë në nivel nënzone2.
Zhvillimi i propozuar në zonë synon të përmirësojë cilësinë e jetës, duke
Tabela 11. Llogaritjet për ndërtimin e rrugëve në zonë
rinovuar lagjen. Megjithatë realizimi i përfitimit për zhvilluesit është i vështirë.
Kompensim sip. ndërtimi për rrugë 550 m² x 29 291 lekë = 16 110 050 lekë
Kompensim sip. tokë për rrugë 2 675 m² x 24 000 lekë = 64 200 000 lekë
Skenari i dytë është ai më me interes përfitimi për zhvilluesit, bashkinë dhe
Sipërfaqe publike ekzistuese 296 m² veçanërisht banorët. Gjithsesi analiza e kostove dhe përfitimeve duhet të
Total m² 3 521 m² bëhet për të gjithë nënnjësinë, pra për të gjitha nënzonat dhe vetëm më
TOTAL 80 310 050 lekë pas të gjykohet për përfitimin real. Arsyeja kryesore e mundësisë për
Investim në ndërtimin e rrugës 3 521 m² x 3 000 lekë = 10 563 000 lekë përfitim jo të mirë është mungesa e hapësirave boshe për ndërtim në zonë.
Investim në hapësira të gjelbra 4 400 m² x 1 600 lekë = 7 040 000 lekë Pra ndërtuesit duhet të negociojnë me pronarët për të rindërtuar në tokat
Sistemimi i hapësirave të gjelbra + ndërtim rruge + shpronësim= 97 913 050 lekë e tyre tashmë të ndërtuara. Nga ana tjetër, një pjesë e pronarëve jetojnë
në shtëpi të rikonstruktuara dhe kanë dyshime në leverdinë e ndërtimit të
Për sa i takon ndërtimit, bëjmë një riorganizim të intensiteteve në zonë. lartë në pronat e tyre, sidomos në kushtet kur tregu i ndërtimit në Shkodër
Intensiteti ekzistues në zonë është 1,05 dhe ai i propozuar arrin në 1,42 dhe është jo shumë agresiv (disi i tkurrur). Mund të rindërtohet në parcelat me
përvec kësaj rishpërndahet. Në qendër lejon të ketë dhe hapësira shplodhëse, pallate të amortizuara përgjatë rrugëve rrethuese të lagjes, mirëpo në
lulishte, kënde lojërash dhe vende për parkime. Për disa prona, ashtu siç vihet këtë rast zhvilluesit do të duhej të negocionin me një numër shumë të madh
re dhe në skemën e propozuar për zhvillimin e ri (strukturat që vazhdojnë të pronarësh dhe fitimi mund të ishte më i ulët nga sa ka rezultuar në praktikat e
ngelen me ngjyrë kafe), nuk do të kemi ndryshime/shtim të metrave katror. deritanishme të ndërtimit. Një tjetër problem përbën fakti që zhvilluesit janë
Duke respektuar parametrat e rinj për zhvillimin e zonës, arrijmë në këto mësuar me fitimet e një tregu mjaft dinamik ndërtimi dhe kërkon kohë që ata
rezultate: të përshtaten me tregun në tkurrje në kushtet e krizës ekonomike.
• intensiteti i ndërtimit, I = 1,42; Grafiku i hartimit dhe i zbatimit të projektit për lagjen “Perash” do të ishte
• koefiçienti i shfrytëzimit të tokës, Ksht = 30 %; më poshtë:
• lartësia maksimale e lejuar e strukturave, Hmax = 7 kate, 23 metra;
1. marrja e nismës për PDV-në nga bashkia ose nga një zhvillues i interesuar
sipërfaqe totale ndërtimi:
• për zonën:
Sntotal = Snekz+ Snshtesë = 12 054 m² + 28 570 m² = 40 624 m²
• kryetari i Bashkisë miraton kërkesën për harimin e PDV-së;
Përfundime • njoftohen të gjithë banorët/pronarët në zonë për ndërmarrjen e kësaj
Çdo pronar i nënzonës 3 do të paguajë në varësi të përqindjes që i takon1: nisme, me qëllim përfshirjen e tyre në negociata;
• grupi i punës në bashki ose zhvilluesi nis hartimin e një plani të detajur
bazuar mbi këtë rast studimor;
1
Në rastin e rrugëve perimetrale kjo % shpërndahet në mënyrë të barabartë mes gjithë banorëve të nënzonës. 1
Me rrugë perimetrale do të kuptojmë rrugët që propozohen në nivel nënnjësie
3. Shuma totale që do të shpërndahet në % për secilin nga banorët e nënzonës 3 është 25,3% e kostos totale 2
Pra në një mënyrë kemi shitje të të drejtave të zhvillimit nga pronarët, të cilët kanë zhvilluar pronat e tyre në
të gjithë rrugëve të propozuara në nivel nënnjësie (28 457 100 lekë), pra 7 199 646,3 lekë. 15 vitet e fundit dhe nuk dëshirojnë të bëjnë ndryshime shtesë në m2.
• ngritja e një baze të dhënash (database) brenda njësisë vendore dhe

studimi i tregut për të kuptuar mundësitë reale për ndërtim;
• rishikimi dhe nxjerrja e informacionit nga planet, rregulloret vendore
ekzistuese;
• vlerësimi i legjislacionit që mund të ndikojë në zhvillimin e ndërmarrë.
2. realizohet dëgjesa e parë publike, ku banorëve/pronarëve dhe gjithë

paleve të interesuara u paraqitet drafti i parë. Në këtë takim të parë
informues me aktorët (pronarët që preken nga zhvillimi, bashkia, zhvillues
të interesuar, institucione të tjera funksionimi i të cilave ndikon në zhvillimin e
zonës, organizata/grupime me bazë komunitare në zonë, etj.) prezantohet:
• nevoja për të hartuar planin për zhvillimin e zonës;

• paraqitja e hapave nëpër të cilat do të kalojë procesi;
• diskutimi i objektivave që ka bashkia për zhvillimin e zonës përkatëse;
• marrja e komenteve nga aktorët, mbi atë duhet pasur parasysh gjatë
hartimit të planit.
3. hartimi i PDV-së, konsultimi i saj dhe miratimi:
• vlerësimi i të dhënave me fokus identifikimin e problematikave dhe

mundësive të zhvillimit të zonës;
• vlerësimi i pronave të nënnjësisë 15.3;
• përgatitja dhe prezantimi i koncept planit të parë bazuar mbi gjetjet e
analizës dhe komenteve e sugjerimeve të aktorëve;
• takime dhe negociata me aktorët deri në formëzimin e një plani që
pranohet nga palët;
• përfundimi teknik i dokumentit të PDV-së dhe miratimi nga pronarët e
2/3 të sipërfaqes së zonës;
• miratimi i planit në këshillin bashkiak.
90 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Rasti 4: Durrës (2.0.11) 91
3.4. Rasti 4: Durrës (2.0.11) nga investime të kufizuara në infrastrukturë të re dhe në mirëmbajtje, e ka
përshpejtuar degradimin e zonës në përgjithësi. Përgjithësisht, ndërtimet
3.4.1. Gjendja ekzistuese e reja janë ngritur në vend të strukturave ekzistuese me densitet të ulët,
përfshirë hapësirën publike rreth tyre, duke negociuar e duke kompensuar
Analizë hapësinore e zonës pronarët e tokës (dhe/ose të banesës ekzistuese) me apartamente dhe
Zona e përzgjedhur në Durrës ndodhet në qendrën historike të qytetit, në afërsi dyqane në strukturat e reja.
të sheshit “Iliria”, mbrapa ndërtesës së Pallatit të Kulturës, Termave Romake Figura 62. Gjendja ekzistuese e strukturave sipas lartësisë maksimale në kate
dhe “Rotondës”. Sikurse pothuajse të gjitha lagjet e Durrësit, në mungesë të Zona përbëhet prej një numri të
Figura 61. Ortofoto e zonës së marrë në studim lart strukturash shumëkatëshe:
rreth 16 struktura që variojnë
nga 7 deri në 14 kate. Kapaciteti
mbajtës (akomodimit) i këtyre
ndërtesave arrin një numër
mesatar popullsie prej 2480
individ ose e thënë ndryshe
rreth 620 familje. Këto shifra i
përkasin vetëm kapaciteteve të
strukturave shumëkatëshe në
zonë të cilat janë ndërtuar pas
viteve ‘90.
Në studimin urbanistik të qendrës së qytetit të Durrësit të miratuar me

vendim të KRRTRSH-së nr. 3, datë 36.10.2007 parashikohet që pjesa më e
madhe e zonës tì nënshtrohet planeve/programeve të rigjenerimit urban. Ky
rekomandim lidhet veçanërisht me njohjen e kësaj zone si zonë arkeologjike
e kategorisë “A”, në të cilën, në përputhje me ligjin nr. 9048, datë 7.4.2003,
“Për trashëgiminë kulturore”, të ndryshuar, ndalohet çdolloj forme ndërtimi
në zonë1. Për më tepër, rregullat e zhvillimit në këtë zonë janë të detajuara
edhe në Vendimin e Këshillit të Ministrave nr. 237, datë 23.3.2011, “Për
Burimi: www.albinfo.com miratimin e rregullores për administrimin e zonës arkeologjike ‘A’ dhe ‘B’
planifikimit dhe kontrollit urban apo të instrumenteve përkatëse, gjatë viteve 1
Neni 30:
1. Zonat dhe parqet arkeologjike shpallen të tilla me vendim të Këshillit të Ministrave, sipas propozimit
të tranzicionit, edhe kjo zonë ka qenë pre e densifikimit të lartë në disa të bërë nga ministri përgjegjës për trashëgiminë kulturore. Zonat arkeologjike, në varësi të intensitetit dhe
pjesë të saj dhe, në disa raste edhe e ndërtimeve informale. Veç banesave rëndësisë së gjetjeve arkeologjike, kategorizohen në zona “A” dhe zona “B”. Zonifikimi miratohet me vendim të
Këshillit të Ministrave, sipas propozimit të ministrit përgjegjës për trashëgiminë kulturore. ...
të reja kolektive të larta, densifikimi është realizuar edhe nga ndryshimet 3. Në zonat arkeologjike “A” është e ndaluar çdo lloj ndërhyrjeje me karakter ndërtimor.
...
e strukturave ekzistuese (shtesa dhe adaptime). Ky proces i shoqëruar
Figura 63. Zonat arkeologjike në qytetin e Durrësit Po të shohim morfologjinë e kësaj zone, banesat më të vjetra në zonë i
Zona në studim mbulohet përkasin periudhës kohore të viteve 1920-1950 dhe ndodhen në përgjithësi
kryesisht nga zonë
arkeologjike e kategorisë në brendësi të zonës. Kryesisht mbizotërojnë: ndërtimet e ulëta të tipit vilë 1-3
A dhe vetëm një territor i kate. Një pjesë e mirë e strukturave kanë një lartësi prej 4-6 katesh me shtrirje
vogël në pjesën veriore të perimetrale dhe që ndodhen përgjatë rrugëve kryesore, në kufi të zonës dhe
zonës është e kategorizuar
si zonë “B”. i përkasin periudhës socialiste. Struktura më e lartë në zonë ndodhet pranë
Rotondës, që është një pallat 14 katësh dhe aktualisht është në përfundim një
pallat tjetër 12-katësh në qendrën e zonës në studim. Pjesa më e madhe
e ndërtimeve pas viteve `90 është përqendruar pikërisht në zonën ndërmjet
strukturave periferike të periudhës socialiste dhe atyre qendrore të periudhës
“deri në vitet `50” Ndërkohë kuptohet që dhe dendësia e popullsisë në zonë
Burimi: Bashkia Durrës është e lartë, me mbi 300 banorë për hektarë1.
të qytetit të Durrësit”. Sipas nenit 21 të kësaj rregulloreje, në zonën A (ku Zona ka përzierje funksionesh, por kryesisht banimi dhe tregtia janë të
klasifikohet shumica e zonës së studiuar në Durrës) mund të ndërtohen/kryhen përqendruara në akset që e kufizojnë atë dhe, për shkak të fasadave,
punime mirëmbajtjeje për infrastrukturat dhe të vendosen konstruksione të drejt rrugëve kryesore. Funksioni mbizotërues në zonë është ai i banimit, por
lehta dhe të lëvizshme që në asnjë rast nuk dëmtojnë peisazhin dhe pasuritë nuk mungojnë funksionet rekreative (Pallati/Qendra e Kulturës), edukative
arkeologjike. Në brendësi të kësaj zone kemi disa pika me një interes mjaft (shkolla 9-vjeçare publike “Shaqo Mazreku”, një kopësht privat) dhe Posta
të spikatur për sa i përket vlerës arkeologjike. Për shembull: Forumi Roman Qendrore e Durrësit. Hapësira të gjelbra (lulishte) ndodhen në veri dhe në
në formë rrethi (Rotonda); mozaiku pranë Pallatit të Kuturës; termat antike jug të zonës.
pranë Pallatit të Kulturës; mure rrethuese, kanalizime, banjo publike, ndërtesë
romane si dhe mjaft elemente arkitektonike. Analizë e planeve ose projekteve ekzistuese
Dokumenti më i rëndësishëm që udhëheq zhvillimin e qytetit, pra edhe të
Duke qenë se pjesa më e madhe e stokut të banesave të vjetra nuk i plotëson zonës, është Plani Rregullues i qytetit të Durrësit (hartuar në 2010-2011)
kushtet e nevojshme për banim, është ndërhyrë shpesh për ndryshimin dhe dhe aktualisht i përkthyer në një Plan të Përgjithshëm Vendor dhe në pritje të
përshtatjen e këtyre strukturave përmes zgjerimit drejt hapësirës publike. miratimit nga Këshilli Kombëtar i Territorit.
Shpesh ndërhyrjet janë bërë në kundërshtim me sa parashikon baza ligjore.
Zona është mjaft e konsoliduar nga pikëpamja urbane, si një nga zonat më Pjesa më e madhe e zonës, kryesisht ajo qendrore, bën pjesë në kategorinë
të vjetra të banuara të qytetit dhe në të njëjtën kohë si zona më qendrore “A3” të përcaktuar nga Plani si zonë banimi me densitet të lartë. Pjesa tjetër,
e qytetit. Kjo e fundit ka sjellë që nën presionin e zhvillimit, në zonë të sipas PPV-së, i përket kategorisë “E1” me shërbime të zonës së gjelbër.
ndërtohen disa strukturave të larta, të cilat mendohet se mund edhe të kenë Gjithashtu kategori të tjera janë “C3” me shërbime e qendra kulturore dhe
dëmtuar vlerat arkeologjike të nëntokës. Këto ndërtime nuk janë shoqëruar “C1” me shërbime arsimore. “J2” është zonë e “siteve” historike e kulturore,
me studime arkeologjike. por e gjithë zona ka një rëndësi të veçantë për vlerat e saj arkeologjike të
nëntokës si dhe strukturave të veçanta arkitektonike në brendësi të zonës.
Figura 64. a)Zona në studim mbi PPV-në, b) intensitet e parashikuara nga PPV-ja për zonën
1
Neni 2: Ndërhyrjet në zonën arkeologjike "A" të qytetit të Durrësit.
Në zonën arkeologjike "A" të qytetit të Durrësit lejohet:
1. Restaurimi dhe konservimi i monumenteve dhe strukturave arkeologjike, kryerja e sondazheve
arkeologjike me synimin studimin e plotë të zonës, mbi bazën e projekteve të miratuara nga Këshilli Kombëtar
i Arkeologjisë dhe Këshilli Kombëtar i Restaurimeve.
2. Rikonstruksioni i rrugëve dhe të gjitha punimet në rrjetin inxhinierik ujësjellës-kanalizime, ndriçim,
telefoni, mbi bazën e projekteve të miratuara nga Këshilli Kombëtar i Arkeologjisë dhe Këshilli Kombëtar
i Restaurimeve. Për të gjitha ndërhyrjet e mësipërme, realizohet mbikëqyrje arkeologjike në mënyrë të
vazhdueshme gjatë zbatimit të punimeve nga specialistët e Agjencisë së Shërbimeve Arkeologjike.
3. Vendosja e konstruksioneve të lehta, dru, xham, plastikë, metal me lartësi maksimale 3m, të cilat
duhen realizuar larg mureve dhe strukturave të tjera të dallueshme apo të supozuara. Konstruksionet vendosen Dendësitë urbane të propozuara
dhe përdoren nga institucionet shtetërore të specializuara, duhet të jenë të lëvizshme dhe që në asnjë rast, nuk sipas përdorimit të tokës:
dëmtojnë nëntokën dhe peizazhin, në funksion të ruajtjes, ekspozimit, informimit publik dhe nevojave të tjera 0,00 – 20 banorë/ha në E1
që lidhen me veprimtarinë arkeologjike në veçanti dhe trashëgiminë kulturore në përgjithësi. 200 – 320 banorë/ha në C1 dhe A3
4. Projekti miratohet nga Këshilli Kombëtar i Arkeologjisë dhe Këshilli Kombëtar i Restaurimeve dhe
për çdo rast duhet të përcaktojë saktësisht qëllimin, kohëzgjatjen, vendndodhjen e strukturës brenda zonës, si
320 – 314 banorë/ha në A3 Burimi: Plani i Durrësit, Bashkia Durrës
dhe planprojektin e saj. 1
Të dhëna të marra nga Plani i Durrësit i vitit 2011
Për sa i përket intensitetit të ndërtimit, I, shikohet që në pjesën më të madhe Zona ka aktualisht edhe disa studime të tjera të miratuara. Një ndër studimet
të zonës është planifikuar të jetë nga 0,33-1,23, ndërkohë që në kufijtë e që e përfshin këtë zonë është ai për qendrën e qytetit i miratuar me vendim
zonës varion nga 2,48-5,17. Në disa pika specifike, intensiteti kalon 5,17, të KRRTRSH-së nr. 3, datë 36.10.2007. Ky studim parashikon që pjesa më
por në të vërtet bëhet fjalë për një intensitet ekzistues. e madhe e zonës (kryesisht aty ku lartësia e strukturave është e ulët) tì
nënshtrohet planeve të rigjenerimit urban (për nga cilësia e strukturave
Sipas PPV-së, llojet e ndërhyrjeve të parashikuara në këtë zonë janë: dhe hapësirës publike). Studimi parashikon ekzistencën e dy qendrave të
• rinovimi (rigjenerimi) urban: një program i rizhvillimit të tokës në zonat
rëndësishme kulturore në zonë (muzeum dhe qendër kulturore, si vend
me intensitet të perdorimit të tokës mesatar dhe të lartë. Rinovimi për organizime spektaklesh dhe evenimentesh sportive) dhe një zonë për
nënkupton shembjen e strukturave ekzistuese dhe rindërtimin e tyre (me I nivele të ndryshme shkollore (e mesme, 9-vjeçare). Ndërhyrja e rigjenerimit
të planifikuar në rritje) me një planifikim urban më të mirë, ku vendosja e urban shoqërohet nga ndërhyrje të “rikuperimit” (reclamation), ripërtëritjes
shërbimeve urbane dhe publike duhet të përcaktohet qartë; tipologjike dhe restaurimit të strukturave me interes të madh historik dhe
• shtrirja ose Zgjerimi: zmadhimi i volumit të ndërtesës që shtohet në
arkitektonik. Dendësia aktuale sipas këtij studimi vlerësohet në 414,49
mënyrë horizontale ose vertikale dhe ndërtimi i strukturave të reja. Por banorë/ha (ndërkohë që PPV-ja propozon një dendësi prej 400 banorë/ha).
kuptohet që rregullorja e ndërtimit, udhëzimet për ruajtje/konservim dhe
Figura 66. Projektet ekzistuese për zonën: a) Sheshi “Iliria”, b) Sheshi Demokracia.
parametrat e tjerë të zhvillimit urban duhet të respektohen.1
Në fakt, propozimi i planit nuk mund të zbatohet në zonë, pasi çdo lloj
shembjeje nuk mund të shoqërohet me rindërtim, sepse kemi të bëjmë me
zonë arkeologjike të tipit “A”, që ndalon çdo ndërhyrje ndërtimore. E vetmja
mundësi për të ndjekur udhëzimet e PPV-së duhet të jetë një rishpërndarje
e intensitetit brenda nënnjësisë strukturore2 dhe, si pasojë, një përqendrim të
ndërtimit në të vetmen zonë B brenda zonës në studim3. Është pikërisht kjo zonë
që përbën një mundësi të mirë për zhvillim në zonë, duke shfrytëzuar pikërisht
një rishpërndarje të intensitetit, gjithmonë duke iu referuar Rregullores së
Ndërtimit të Durrësit4. Kjo do ishte një mundësi e mirë që më pas bashkia të
negocionte me zhvilluesit për të përfituar si në vlerë monetare, ashtu dhe për
kompensime të mundshme.
Burimi: Bashkia Durrës
Figura 65. Evidentimi i projekteve dhe i studimeve të miratuara në zonë
Dy studime sheshesh ndikojnë në rikonceptimin e zonës: rikonstruksioni i sheshit
“Iliria” me vendim KRRT-je nr. 4, datë 11.09.2009, në kufi me zonën në studim,
por që përfshin edhe riprojektimin e zonës së Rotondës; dhe rikonstruksioni i
sheshit “Demokracia” me vendim KRRT-je nr. 4, datë 11.09.2009, i parashikuar
në PPV si zonë e gjelbër.
Aktualisht sheshi Iliria është në fazën e ndërtimit ku ka mbaruar një nga
tre fazat e parashikuara dhe ku është bëre sistemimi i shkallareve përpara
xhamisë, hyrja për në Amfiteater, sistemimi i zonës përreth murit otoman
dhe ndërtimi i një tarrace përpara xhamisë së bashku me një galeri arti, në
përputhje dhe me politikat e bashkisë për fuqizimin e aktiviteteve artistike
në qytet.
Për sa i përket sheshit “Demokracia” puna nuk ka filluar, por pritet që të nisë
Burimi: Bashkia Durrës së shpejti. Karakteristikat arkitektonike të këtij sheshi janë të ngjashme me
1
Rregulloria e Planit të Durrësit.
2
Sipas Planit, zona në studim përbën një nënnjësi strukturore, pjesa më e madhe e të cilës është zonë ato të ndërtuara tashmë në atë që njihet si lulishtja “1 Maji” dhe që edhe pse
arkeologjike e tipit A, dhe një pjesë e vogël në veri të zonës, i përket kategorisë B.
3
Në zonat arkeologjike “B” lejohen ndërtimet e reja në rastet e përcaktuara në rregulloren e administrimit të
me një sipërfaqe mjaft të vogël, ka pasur një ndikim të madh si katalizator
këtyre zonave, pas miratimit nga Këshilli Kombëtar i Arkeologjisë. urban në qytet.
4
Aneksi 1 i Planit të Durresit, i vitit 2011.
Infrastruktura, transporti, aksesi dhe lëvizja e një plani të detajuar vendor është shumë i lartë. Duhet theksuar gjithashtu
Për sa i përket rrjetit rrugor, nga analiza e gjendjes ekzistuese vihet re një fakti se, për shkak të ndalimit të çdolloj ndërhyrjeje ndërtimore në këtë zonë,
mungesë e theksuar e aksesit në brendësi të zonës. Rrugët kryesore të qytetit vlera e tokës de jure mund të jetë edhe zero. Por, në rast se zona do të lejohet
e konturojnë këtë zonë dhe kanë gjerësi mbi 15 m dhe janë të përdorshme të zhvillohet dhe të ndërtohet atëherë interesi për investime dhe zhvillim do
edhe nga këmbësorët, edhe nga trafiku i motorizuar. Në brendësi të zonës të shfaqet bindshëm dhe pronat do të arrijnë vlerat njësoj si ato të zonave të
vihet re një mungesë e theksuar e rrugëve që me kalimin e kohës, janë bërë tjera qendrore të qytetit të Durrësit. Në të vërtetë, interesi për të ndërtuar
pre e gllabërimit nga ndërtime të reja. Rrugët e brendshme të zonës janë në zonë është i lartë.
shumë të ngushta (nga 2 m deri në 10 m), nuk kanë trotuare dhe përfundojnë
në rrugica qorre (rrjet rrugor i ndërprerë). Me kalimin e kohës, për shkak të 3.4.2. Zgjidhja
ngushtimit/modifikimeve/ndërhyrjeve të bëra, ato janë kthyer në rrugica që
mund të përshkohen vetëm në këmbë. Për rrjedhojë vihet re edhe një mungesë Koncepti i zhvillimit
e theksuar e hapësirave për parkim, qoftë ky privat apo publik. Përsa i Siç vihet re nga analiza, zona është mjaft komplekse dhe me kufizime të larta
përket sistemit të kanalizimeve, ujërave të zeza, ujit të pijshëm, elektricitetit në ndërtim për shkak të klasifikimit si zonë arkeologjike e tipit A. Udhëzimet e
dhe telefonisë nuk duket të ketë problematika serioze dhe 100% e popullsisë PPV-së nuk rezultojnë të mjaftueshme për të orientuar zhvillimin e zonës dhe,
ka akses në këto infrastruktura. për më tepër, nuk tregojnë se si mund të bashkëveprohet me institutcionet
përgjegjëse për kulturën dhe arkeologjinë në nivel qendror, me qëllim
Figura 67. Rrjeti rrugor ekzistues në zonë Figura 68. Harta e kufijve të pronësive
përmirësimin e cilësisë urbane të saj. Kjo zonë ka nevojë për hartimin e një
PDV-je që do të mund t’i jepte një përgjigje konkrete zhvillimit dhe rigjenerimit
urban të zonës. Presioni i zhvillimit që dikur ka qenë i lartë në zonë, tani
thuajse nuk ekziston për shkak të klasifikimit ligjor të saj. Nga ana tjetër, zona
ka hyrë në një proces degradimi urban (sidomos për sa i përket strukturave)
dhe klasifikimi i saj e kufizon edhe në mirëmbajtje. PDV-ja për këtë zonë
duhet të përmbajë përcaktime të detajuara për trajtimin e hapësirës, si edhe
mekanizma zbatimi që jo vetëm do të mundësojnë rigjenerim fizik, por që
veprojnë si katalizatorë të zhvillimit ekonomik dhe social të zonës.
Strategjia e përdorur nga koncepti për zhvillimin e zonës krijon katalizatorë
urbanë në pjesë të caktuara të saj, me qëllim që të rigjenerojnë cilësitë
dhe vlerat dhe që të ndezin një proces zinxhir, në të cilin do të angazhohet
komuniteti dhe zhvilluesit. Këta katalizatorë janë: hapësirat publike të
Burimi: ZRPP dhe Bashkia Durrës shfrytëzueshme (sheshe) vënia në dukje dhe përmirësimi i aseteve historike
stimulimi i funksioneve të një karakteri artistik, kulturor dhe turistik, si dhe
Situata e pronësisë përmirësimi i lëvizjes dhe aksesit në zonë. Të gjitha këto lloj ndërhyrjesh
Zona, siç u tha më lart, ka dendësi të madhe dhe është e fragmentuar në përpiqen të shmangin ndërtimin e strukturave që prekin nëntokën. Megjithatë,
shumë parcela të vogla dhe të çrregullta. Si rrjedhojë numri i pronarëve për sa kohë që bien ndesh me kriteret e ruajtjes së zonave arkeologjike të
është i lartë. Ndërtesat në këtë zonë vetëm mund të restaurohen1, pa bërë tipit “A”, ky koncept strategjik lihet të diskutohet me Institutin e Monumenteve
modifikime, ndërkohë që interesat e pronaveve, banorëve janë ato të përfitimit të Kulturës.
të strukturave të tjera banimi apo tregtare, duke negociuar për pronat e tyre
me zhvilluesit2. Në pronësi publike janë rrugët, sheshi “Demokracia”, teatri Siç u shpjegua dhe më herët, Durrësi vitet e fundit ka qenë mjaft aktiv me
“A. Moisiu” dhe “Rotondoja”. Fragmentimi i pronësisë vështirëson ndërhyrjet ndërhyrje në hapësirat publike dhe në asetet e tij historike, ndërhyrje që
në zonë, pasi numri i pronarëve me të cilët duhet të negociohet për hartimin kanë pasur një impakt pozitiv në drejtim të rritjes së cilësisë dhe standardeve
të banimit. Qëllimi i këtij studimit të zonës dhe i propozimeve të bëra është
Ligji“Për trashëgiminë kulturore”nr. 9048, datë 7.4.2003, neni 29, pika 2, parashikon normat e mëposhtme edhe harmonizimi i këtyre studimeve më të vogla të shesheve me të gjithe
1
të aplikuara në zona të tilla: Në këto kategori objektesh është e ndaluar çdo lloj ndërtimi i ri, me përjashtim të
rrjetit inxhinierik nëntokësor dhe rikonstruksionit. Në rastin e rikonstruksioneve, projekti miratohet nga Këshilli planet e projektet e zbatuara, ashtu si dhe me ato tashmë të miratuara e në
Kombëtar i Restaurimeve.
2
Kjo rezulton në bazë të pyetësorit të bëre në zonë dhe bisedimeve gjatë vizitave në zonë pritje të fillimit të tyre.
Koncepti strategjik i propozuar ka për qëllim rigjallërimin e kësaj zone një pol tërheqës për banoret e zonës, qytetit dhe turistët e shumtë që
historike që mbart vlera të jashtëzakonshme arkeologjike, rritjen e cilësisë vizitojnë qytetin.
së infrastrukturave dhe shërbimeve urbane, fuqizimin e funksioneve aktuale, 3. Mirëmbajtja dhe restaurimi i strukturave me rëndësi historike dhe
si dhe integrimin e funksioneve të reja. Koncepti propozon ndërhyrje të kulturore si dhe mirëmbajtja e strukturave me fasada në hapësirat
konsideruara si të nevojshme për rritjen e cilësisë së banimit të banorëve publike. Kjo nënkupton jo thjesht strukturat e kategorizuara nga Instituti i
aktualë, rikualifikimin mjedisor, zhvillimin e aktiviteteve ekonomike dhe Monumenteve të Kulturës, por edhe objekte të tjera që paraqesin vlera
rivlerësimin e trashëgimisë arkeologjike, historike dhe kulturore të qytetit arkitektonike të kohës kur janë ndërtuar.
të Durrësit. 4. Identifikimi i mekanizmit që orienton kërkesat për zhvillim në zonë
(përfshirë ndërhyrje të mëtejshme infrastrukturore) sipas një procesi ligjor
Strategjitë e ndërhyrjes, bazuar në elementet e analizës së problematikave konsultimi me Institutin e Monumenteve të Kulturës.
dhe potencialeve që ofron zona janë: Për sa i përket aksesit brenda
Figura 70. Lëvizshmëria në zonë dhe evidentimi i
1. Fuqizimi i aksesit në brendësi të zonës dhë përmirësimi infrastrukturave pikave të shkëputjes zonës, si fillim janë evidentuar
aktuale (veçanërisht rrugore). Kjo do të ndihmonte në lëvizjen e banorëve hapësirat që tashmë e kryejnë
brenda zonës, e do të ftonte qytetarët ta përshkonin atë për të parë këtë funksion. Ndërhyrja e
vlerat arkeologjike dhe do të krijonte bazën për fuqizimin dhe pasurimin parë është sigurimi i lidhjes
e aktiviteteve ekonomike në zonë. së akseve që aktualisht
2. Rikualifikimi i hapësirave ekzistuese publike dhe projektimi i hapësirave rezultojnë të shkëputura. Kjo
të reja, duke rritur standardet brenda zonës dhe duke e bëre zonën do të siguronte një akses më
të mirë brenda zonës, lidhjen
Figura 69. Skema e shpjegimit të konceptit për rikualifikimin e zonës e rrjetit ekzistues rrugor dhe
mundësinë e tërheqjes së më
shumë kalimtarëve. Kjo e
fundit do të shtonte mundësitë
për hapjen e aktiviteteve të
reja tregtare në zonë. Një
ndërhyrje tjetër e nevojshme
dhe lehtësisht e zbatueshme
është ajo e uljes së mureve
rrethuese të pronave (ose veshja e tyre me gjelbërim) dhe rikualifikimi i
hapësirave private që kufizohen me rrugët dhe hapësirat e tjera publike në
mënyre që:
• të rritet “hapësira publike e perceptueshme”, duke shtrirë pamjen edhe
brenda oborreve;
• të stimulohet dhe të imponohet pronari për rikualifikimin e hapësirave
private, mbjelljen e pemëve dhe krijimin e sipërfaqeve të gjelbra në
pronat private që kufizohen me hapësirat publike;
• të rritet perceptimi (vizual) i hapësirave të gjelbra private si pjesë
e gjelbërimit publik, çka do të sillte dhe rikualifikim mjedisor dhe
peizazhistik.
Sugjerohen tri mënyra për të siguruar hapësirat e nevojshme për lëvizje dhe raste, përveçse kur strukturat kanë vlera të veçanta dhe restaurimi i tyre
aktivitete publike në zonë. do të kërkonte kosto të papërballueshme nga pronari. Këto raste duhet të
identifikohen nga bashkia përmes një analize të nivelit ekonomik të pronarëve
• Kompensimi i pronës private që do të përdoret për hapësirë publike, në të strukturave në zonë. Në çdo rast, ndërhyrjet e bëra duhet tì referohen
ndërtime të tjera në zonën “B” (rishpërndarje intensiteti) ose në zona të rregulloreve vendore të planifikimit, legjislacionit për monumentet e kulturës
tjera në qytet nëse zbatohet një program për transferimin e së drejtës dhe rregulloreve të tjera sektoriale në fuqi.
për zhvillim. Përpara përcaktimit të saktë të rruges është e nevojshme
një proces planifikimi me pjesëmarrje të gjerë. Për një skemë të mirë Zgjidhja hapësinore dhe instrumenti financiar
kompensimi, mund të aplikohet nga bashkia edhe programi i intensitetit Rregulli i ndjekur për evidentimin e zonave për projektimin e hapësirave
me kushte, në mënyrë që zhvilluesit që do të kompensojnë pronarët e publike është ai i pozicionimit të tyre, sipas disa kritereve:
tokave, të dalin me një fitim të kënaqshëm.
• Kërkesa e kalimit të pronësisë së tokës nga pronarët te bashkia, ku • Pozicionimi në zona ku ka më shumë hapësira në pronësi publike. Kjo
pronarëve në këtë rast do t’u jepet mundësia e pozicionimit të një natyrisht do të ishte një mundësi e mirë për të ulur në maksimumin
strukture të lehtë të përkoshme tregtare, pranë kufirit të rrugës si dhe e mundshëm kostot e shpronësimit dhe për të shmangur krijimin e
do tù ulet presioni fiskal për një periudhë të caktuar kohe. problemeve sociale, rrjedhojë e transferimit të banorëve në banesa
• Shpronësimi i hapësirave të nevojshme për ndërtimin e rrugëve të
të reja.
ndyshme në bazë të ligjit nr. 8561, datë 22.12.1999 “Për shpronësimet • Pozicionimi në zona ku ekziston mundësia e vlerësimit të strukturave
dhe marrjen në përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për historike. Natyrisht zonat me prezencë të strukturave historike, që, më
përdorim publik”, i rishikuar. Në këtë rast çmimi i truallit urban është së miri, do të mund të kualifikonin fasadat urbane, përbëjnë vendin
i përcaktuar sipas VKM-së nr. 1620, datë 26.11.2008 dhe udhëzon ideal për krijimin e shesheve. Kjo sepse, përveç hapësirave të reja që
bashkinë për vlerën e trojeve private që do të shpronësohen me një shtohen, vlerësohen strukturat ekzistuese që janë elementi tërheqës
vlerë prej 22 000 lekë/m2. Për sa i përket banesave, aplikohet një në zonë.
vlerë kompensuese prej 28 321 lekë/m2 sipas çmimit zyrtar të Entit
Kombëtar të Banesave. • Pozicionimi në zona ku ka masë kritike njerëzish dhe ku mund të
vlerësohen hapësirat e ndërtuara përreth me funksione tregtare.
Një veprim i tillë do të rregullonte cilësinë e jetesës së një pjesë të
Siç parashtrohet në PPV, të gjitha strukturat duhet të harmonizohen me mjedisin mirë të banorëve të zonës, dhe do të shtonte aktivitetet ekonomike
e ndërtuar përreth. Kjo do të thotë që strukturat të jenë në harmoni me linjat, (tregtare) pra dhe mundësinë e bashkisë për të mbledhur taksa
materialet dhe karakteristikat e tjera arkitektonike të strukturave përreth, në (të ardhura).
veçanti me ato që përbëjnë mjedisin origjinal, pra, historik të ndërtimit. Në
nivel më të përgjithshëm duhet bërë zëvendësimi ose largimi i elementeve • Pozicionimi në zona të shpërndara gjeometrikisht në mënyrë të
shtesë ekzistuese1 që janë të ndryshëm nga karakteristikat urbane dhe ato të ekuilibruar. Kjo do të jepte mundësinë e rikualifikimit të një zone më
strukturave të veçanta. Strukturat dhe pjesët e veçanta të tyre duhet fillimisht të gjerë dhe jo vetëm të disa poleve. Gjithsesi ndërhyrjet do të jenë
të restaurohen dhe më pas të mirëmbahen në lidhje me sigurinë, higjienën të kufizuara pasi jo vetëm ekonomikisht është më efiçiente, por mbetet
dhe estetikën. Kuptohet që përparësinë e kanë strukturat me vlera historiko- fakti që jemi në një zonë arkeologjike të tipit A.
kulturore dhe në përgjithësi strukturat që ndodhen në akset kryesore dhe
• Pozicionimi në akse të rëndësishmë brenda zonës. Kjo i bën sheshet
që kanë fasada në kontakt të drejtpërdrejtë me hapësirat urbane. Fasadat
lehtësisht të aksesueshme dhe rrit cilësinë e akseve rrugore në të cilat
e rëndësishme urbane duhet të restaurohen duke lidhur fasadat e veçanta
ato vendosen.
arkitekturore në mënyrë homogjene dhë të garantohet mirëmbajtja në të
ardhmen që ta ruajë këtë homogjenitet. Natyrisht që opsioni ideal është ai që i plotëson të gjitha kriteret e
mësipërme. Kjo nuk është e mundur për të gjitha zonat ku evidentohet nevoja
Përcaktimi i rregullave dhe projekti për formimin e homogjenitetit duhet
për ndërhyrje, megjithatë përbën një metodologji të mirë për të organizuar
realizuar nga Bashkia, ndërsa kostot e ndërhyrjeve të tilla duhen të
fazimet e ndërhyrjes. Fillimisht, niset nga ajo zgjedhje që optimizon raportin
mbulohen nga vetë pronarët, në përputhje me parashikimet ligjore për këto
kosto–përfitime, qofshin ato ekonomike apo sociale, dhe më pas ndërtohet
1
Bëhet fjalë si për shtesat në ndërtime ashtu edhe për objekte të shkëputura jo me funksion banimi . strategjia për të përmbushur opsionet e tjera.
Figura 71. Evidentimi i hapësirave publike për ndërhyrje Duke qenë se funksioni i pastër i banimit mund të mos sjellë në një rezultat
të tillë, sugjerohet që në respekt të elementeve tipologjike formale dhe
strukturale, të ndryshohet qëllimi i përdorimit nga banim në rekreacion apo
tregti me pakicë. Në respekt dhe të “Studimit Pjesor për Qendrën e Durrësit”,
këto ndërhyrje parashikojnë: kthimin në gjendjen e mëparshme fizike dhe
rinovimin e elementeve përbërës të strukturës; futjen e infrastrukturës publike
të kërkuar nga nevojat e përdorimit ekzistues apo të përdorimit të ri;
eleminimin e elementeve të huaja në strukturën origjinale – gjithçka me kusht
që të mbahen të pandryshuara karakteret e përgjithshme (pjesa e fasadës,
hapjet, materialet dhe rifiniturat) të pjesës ballore. Kostot duhet të mbulohen
nga pronarët e strukturave sipas një plani investmesh të parashikuar nga
bashkia. Bashkia mund edhe të subvencionojë restaurimin e strukturave
specifike që vlerësohen si monumente në nivel qyteti. Restaurimi duhet
imponuar nga bashkia, që në të njejtën kohë duhet të stimulojë zhvillimin
e aktiviteteve tregëtare apo rekreative me fokus aspektin kulturor, si p.sh.
galeri apo atelier arti, dyqane apo punishte artizanale. Për këto aktivitete
mund të aplikohet një ulje taksash për një periudhë shumëvjeçare. Kjo do
ishte dhe në linje me vizionin e bashkisë për ta shndëruar Durrësin në qytetin
e artit. Nëse kushtet e strukturave dhe të pjesëve të veçanta të tyre apo
zonat përreth janë aq të ulëta, sa që mund të shkaktojnë dëme në mjedisin
e ndërtuar ose të rrezikojnë sigurinë dhe shëndetin e vetë përdoruesve të
strukturës, sipas rregullave së ndërtimit të PPV-së, bashkia duhet të urdhërojë
pronarin te kryejë të gjitha punimet e nevojshme, brenda një kohe të caktuar,
për tëeleminuar problemet.
Figura 72. Struktura të evidentuara për restaurim dhe ndërhyrje konservuese
Për sa i përket zbatimit të konceptit të zhvillimit në zonë, më poshtë do
të shpjegohen në mënyrë të detajuar ndërhyrjet që duhen bëre në fazën
e parë për realizimin e vizionit të programit. Faza e parë konsiderohet e
rëndësishme dhe si një formë testimi e të gjithë procesit për të vlerësuar
impaktin dhe për të garantuar vazhdimësinë në pjesë të tjera të zonës
përmes së njëjtës metodologji. Qëllimi i projektit që derivon dhe koncepti,
është zhvillimi i lagjes në brendësi të saj me një drejtim historik, kulturor and
artistik. Kjo duke vlerësuar strukturat me vlera arkitektonike në brendësi të
zonës, duke injektuar hapësira publike të kualifikuara dhe duke stimuluar
dhe promovimin e aktiviteteve ekonomike, me një orientim artistik, turistik dhe
rekreacioni. Pra, synohet të krijohet një mjedis (aks) tërheqës alternativ për
banorët dhe turistët pa konkurruar me akset kryesore aktuale, por duke u
bërë plotësues. Ndërhyrjet e propozuara janë si më poshtë:
Restaurimi dhe ndërhyrjet konservuese
Në rastin e strukturave të zonës ku njihet një vlerë e veçantë arkitektonike,
historike apo kulturore propozohet që, nëpërmjet një tërësie sistematike
ndërhyrjesh, të ruhet organizmi i ndërtimit dhe të sigurohet funksionaliteti i tij,
gjë që do të evitonte degradimin dhe shkatërrimin në të ardhmen.
Në ilustrimin e mëposhtëm evidentohen raste ku duhet ndërhyrë në mënyrë të Struktura pa vlera arkitektonike dhe me leje ndërtimi
menjëhershme. Këto janë raste ku qëndrueshmeria e një strukture është tejet Një ndërhyrje tjetër është ajo e zëvendësimit ose largimit të elementeve
e ulët ose tashmë gjendet në një situatë emergjence që rrezikon integritetin shtesë ekzistuese, që ndryshojnë natyrën dhe karakteristikat urbane dhe
fizik të mjedisit të ndërtuar dhe sigurinë e popullsisë. Pronari i strukturës duhet arkitektonike të strukturave të veçanta. Këto elemente, përveç degradimit
të ndërhyjë në mënyrë të menjëhershme përmes rikonstruksionit të strukturës mjedisor dhe shpesh herë zënies së hapësirave publike, promovojnë shtimin
ose shembjes së saj në rastet kur nuk përmban vlera të njohura arkitektonike e vazhdueshëm të tyre dhe, në përgjithësi, një perceptim negativ vizual dhe
apo historike. si pasojë psikologjik të mjedisit të ndërtuar. Nëse këto shtesa janë legalizuar
Figura 73. Struktura të rrënuara që duhet ndërhyrë për sistemimin apo rrëzimin e tyre përmes procesit të legalizimit të nisur në vitin 2007, eliminimi i tyre duhet të
përkojë me struktura apo prona të përzgjedhura për shpronësim dhe për
krijim hapësirash publike.
Figura 75. Aksi i propozuar për ndërhyrje
Figura 74. Evidentimi i strukturave pa vlera arkitektonike dhe me pasoja degradimin

mjedisor
Akset rrugore Tabela 12. Kostoja e shpronësimit të parcelave në sheshin e propozuar

Përsa i përket aksit kryesor që duhet rikualifikuar për fazën e parë është Nr. i pasurisë Sipërfaqja e parcelës (m2) Çmimi (lekë) Vlera (lekë)
ndjekur metodologjia e shprehur në konceptin e zhvillimit. Së pari ky aks 1/367 26,63 22 000 585 860
do të lidhë dy ndërhyrje të miratuara në zonë, atë të sheshit “Iliria” dhe 1/367 103 22 000 2 266 000
1/369 97,69 22 000 2 149 180
sheshit “Demokracia”. Më pas, rruga që ndjek është ajo e lidhjes së sa më
1/366 177,96 22 000 3 915 120
shumë strukturave arkitektonike me vlera, duke krijuar një fasadë urbane me
1/368 88,96 22 000 1 957 120
vlera arkitektonike. Eshtë po aq e rëndësishme që ky aks të bëhet lidhës për 1/365 183,62 22 000 4 039 640
më shumë hapësira të njohura, si mundësi të mira për formimin e shesheve. 1/398 134,44 22 000 2 957 680
Në fakt një ndërhyrje e tillë do të ndryshonte tipologjinë urbane duke e 1/353 378,50 22 000 8 327 000
kaluar atë nga një tipologji “me plisa” në atë “aksiale”. Në këtë aks do të 1/307 325,97 22 000 7 171 340
gjenerohen dhe do të përfundojnë akset e tjera dytësore. 1/399 40,00 22 000 880 000
1/306 87,25 22 000 1 919 500
Total 36 168 440
Ndërhyrja “katalizator” dhe hapat–sheshi i propozuar
Hapësira e përzgjedhur për sheshin publik plotëson në mënyrë optimale 4 • Në rastin konkret ku nevojitet dhe shpronësimi i strukturave, është
nga 5 kriteret e nevojshme për seleksionimin e saj: 1) ka një hapësirë të zgjedhur shpronësimi i strukturave të ulëta dhe pa vlera historike si ato të
madhe në pronësi publike; 2) ndodhet pranë akseve kryesore dhe përgjatë parcelës 1/308 dhe 1/353, pa kosto shpronësimi pasi hyn te tipologjia
atij të përzgjedhur për rikualifikim; 3) ka një masë kritike banorësh pasi e strukturave shërbyese të strukturave dhe detyrimisht për krijimin e një
konturohet nga 3 ndërtesat e banimit nga më të lartat në zonë; 4) është e hapësire të nevojshme për të zbatuar pikërisht rikualifikimin e strukturave
pozicionuar gjeografikisht në qendër të zonës në studim. Nuk ka struktura të larta, edhe banesën e parcelës 1/306.
me vlera arkitektonike që e rrethojnë, por ka një afërsi të madhe dhe lidhje Tabela 13. Kostoja e shpronësimit të objekteve në sheshin e propozuar
vizuale me to, duke siguruar kështu një vazhdimësi të mirë të hapësirave Ndërtesa që do të kompensohen Sipërfaqe (m2) Çmimi (lekë) Vlera (lekë)
publike. Prona nr. 1/306 180 27 700 4 986 000
Figura 76. Parcelat e konsideruara në ndërhyrjen e sheshit të propozuar Kostot totale vetëm për shpronësimin e tokave dhe banesave do të jetë me
një vlerë prej 41 154 440 lekë.
Në fakt, në këtë mënyrë do të përfitohej një hapësirë prej rreth 2 190 m2
dhe nëse do të merrnim si kosto mesatare të ndërtimit të sheshit një vlerë prej
30 000 lekë/m2, kostot totale që bashkia do të duhej të mbulonte janë rreth
106 825 040 lekë (ku: 41 154 440 lekë shpronësime + 65 670 600 lekë
ndërtim).
Duke konsideruar faktin se madhësia e sheshit është e madhe dhe jo në
proporcion me zonën urbane dhe karakterin e saj, si dhe do të ndikonte në
përqendrimin e të gjithë fluksit të aktiviteteve duke mos krijuar mundësinë
Po të hyjmë më në detaj të projektimit të kësaj hapësire, metodologjia është e zbatimit të projekteve të ngjashme, është menduar që të zvogëlohet
si më poshtë: sipërfaqja e sheshit. Një ndërhyrje e tillë eshtë e pamundur duke u bazuar në
• Së pari, bëhet evidentimi i hapësirave në pronësi publike dhe siç shikohet
kufijtë aktuale të pronësive ndaj dhe propozohet përdorimi i një mekanizmi
në zonë ekzistojnë dy parcela, përkatësisht 1/361 prej 255 m2 dhe një që rrjedh nga parashikimet e rregulloreve të ligjit 10119 datë 23.4.2009
tjetër prej 290 m2 (për të dyja pjesa vetëm brenda zonës së përzgjedhur “Për planifikimin e territorit”: bashkimi dhe nëndarja e parcelave. Kjo do
për shesh). të jepte mundësinë e riorganizimit (bashkim dhe nënndarje) të parcelave
• Së dyti bëhet evidentimi i tokave në pronësi private që duhen shpronësuar
duke përfituar sipërfaqen e nevojshme për sheshin dhe uljen e sasisë së
për përfitimin e hapësirave të nevojshme. Edhe në këtë rast është shpronësimeve. Në fakt, përfitimi do të ishte i dyfishtë, nga ana e bashkisë do
përzgjedhur hapësira, në mënyrë që të evitohen në maksimum sipërfaqet të uleshin kostot si për shpronësimin ashtu dhe për ndërtimin, ndërsa pronarët
e shpronësuara për të minimizuar kostot. Në rastin e këtij sheshi kemi: e parcelave të risistemuara do të kishin të njëjtën sasi toke, por me vendosje
të rregullt dhe, në të njëjtën kohë të vlerësuar nga hapësira e re publike e një shifër të mundshme për tù përballuar nga ana e bashkisë dhe kursimin
projektuar. e një vlere pothuajse sa vlera e ndërhyrjes totale. Ky kursim do të lejonte
Figura 77. Konturi i sheshit final të propozuar së bashku me risistemimin e parcelave
përsëritjen e një projekti të ngjashëm në rast të verifikimit të një rezultati të
suksesshëm.
Në të vërtetë, ky është një proces ku kostot mbulohen në mënyrë të drejtpërdrejtë
nga bashkia por përfitimet janë të shumëfishta dhe në shkallë të ndryshme. Së
pari kemi një rivitalizim të një zone me vlera të jashtëzakonshme historike dhe
kulturore. Ky rivitalizim kthehet lehtë dhe në rritjen e standardeve të cilësisë së
strehimit. Rritja në përgjithësi e cilësisë hapësinore dhe futja e një mase kritike
përdoruesish në zonë, përfshirë dhe orientimin/drejtimin e turistëve, do të thotë
fuqizimi i aktiviteteve ekonomike ekzistuese, si dhe shtimi i tyre, gjë që përkthehet
dhe në përfitime ekonomike për sipërmarrësit privatë dhe për bashkinë (mbledhje
e taksave). Në rastin e sheshit në fjalë, do të mundësonte adaptimin dhe zhvillimin
e aktiviteteve tregtare në strukturat ekzistuese, kryesisht ato të larta ku që në
projektim janë parashikuar disa kate për shërbime dhe që në gjendjen aktuale
mbeten të pashfrytëzuara.
Në tabelën më poshtë kemi paraqitur përllogaritjen e kostove për
shpronësime në rastin e bashkimit dhe nëndarjes së parcelave (mekanizmi Në fakt një problematikë e fundit, por jo më pak e rëndësishme dhe që
i riorganizimit të pronës). Parcelat e evidentuara me të kuqe, pra 1/367, kërkon zgjidhje, janë parcelat e tjera nëpër zonë, ose ato të vlerësuara nga
1/367, 1/366, 1/365 dhe 1/398, me një sipërfaqe totale prej 381,59 m2 ndërhyrja e tipit “katalizator” (e përshkruar më lart), të cilat edhe pse janë
janë të riorganizuara në zonë, duke kursyer në këtë mënyrë 8 394 980 lekë bosh ose të degraduara, dhe për shkak të klasifikimit si zonë arkeologjike
dhe duke rritur vlerën e vetë parcelave që tashmë janë pranë sheshit. e kategorisë “A” që nuk lejon asnjë lloj zhillimi, do të vazhdojnë të mbeten
Tabela 14. Kostoja totale për ndërtimin e sheshit
të pashfrytëzuara. Për këtë qëllim sugjerohet që strategjia (e fazuar) e
ndërhyrjes të jetë si më poshtë:
Nr. i pasurisë Sipërfaqja (m2) Çmimi (lekë) Vlera (lekë)
1/367 26,63 0 0
1/367 103,00 0 0
1. Koncepti i zhvillimit i prezantuar në këtë dokument duhet tù parashtrohet
1/369 97,69 22 000 2 149 180 grupeve të interesit, përmes një procesi të mirëmenduar, për të kuptuar
1/366 177,96 0 0 gatishmërinë e tyre për ta pranuar dhe përvetësuar. Një moment i
1/368 88,96 22 000 1 957 120 rëndësishëm, është diskutimi me IMK-në. Kjo është një zonë tipike, ku me
1/365 30,00 22 000 660 000
1/398 44,00 22 000 968 000
ligj, çdo ndërhyrje ndërtimore është e ndaluar. Megjithatë, në kuadër të
1/353 378,50 22 000 8 327 000
Figura 78. Montazh i sheshit të propozuar1
1/307 325,97 22 000 7 171 340
1/399 40,00 22 000 880 000
1/306 87,25 22 000 1 919 500
24 032 140
Prona që do të kompensohen
Pasuria me nr. 1/306 180 27 700 4 986 000

Kostoja totale e shpronësimeve 24 032 140
Pra siç shihet, kostot e shpronësimeve arrijnë në 24 032 140 lekë dhe duke
pasur parasysh që ndërtimi i sheshit prej 1 400 m2 do të kërkonte një shumë
prej 42 000 000 lekë do të thotë që kostot totale për investimin e plotë
janë 66 032 140 lekë, pra, rreth 40 792 900 lekë më pak se shuma që do
të nevojitej për një shesh të ndërtuar mbi gjithë parcelat e shpronësuara në 1
Ilustrimi grafik është një kolazh midis zonës së evidentuar nga analiza e mëparshme dhe imazheve
planimetrike jashtë shkalle të projektit per sheshin “Iliria”, në kuadër dhe të konceptit të lidhjes së dy shesheve
rast se nuk do të bëhej një riorganizim i një pjese të tyre, duke arritur kështu të tjera, nga arkitekti Michele Cro’.
nevojave të zonës, bashkia ka kërkuar një koncept zhvillimi. Në momentin • bashkia dhe grupet e interesit duhet të bien dakort me ndërhyrjet e
që koncepti i zhvillimit propozon ndërhyrje ndërtimore dhe duhet të tipit “katalizator” dhe mbi këtë bazë të ndajnë zonën në disa nënzona
balancojë edhe interesat e pronarëve ose të ftojë në proces zhvilluesit, (grupe parcelash) mbi bazën e të cilave mund të dorëzohen projektet
cilado qoftë formula për ta bërë këtë, duhet të negociohet paraprakisht për zhvillim. Këto grupe parcelash do të jenë subjekt i projektit për
me IMK-në; zhvillim, por edhe i mekanizmit “riorganizim parcelash” dhe/ose
“rishpërndarje e intensiteteve të ndërtimit”;
2. Ndërhyrja e tipit “katalizator” e shpjeguar më lart është një rast ilustrues.
• nëse dy mekanizmat e mësipërm nuk mund të zbatohen brenda
Që zona të rivlerësohet e gjitha, mund të identifikohen edhe 1 ose 2
grupeve të parcelave qe do të krijojë bashkia, duhet të mendohet
ndërhyrje të tjera të këtij lloji. Ndërkohë, duhet të kihen parasysh:
se si këto të drejta zhvillimi (intensitete) dhe të drejta pronësie (m2
• në parim, pasi të paracaktohen edhe ndërhyrjet e tjera, bashkia në tokë dhe/ose banesë) të transferohen diku tjetër brenda zonës (në të
bashkëpunim me IMK-në do të lajmërojë komunitetin e zhvilluesve vetmen pjesë të kategorisë B të zonave arkeologjike) ose diku tjetër
dhe të pronarëve se, nëse ka interesa për zhvillim në zonë, që ato në qytet;
të merren në konsideratë për shqyrtim, jo vetëm duhet të jenë në • që pikat e mësipërme të realizohen, duhet që bashkia dhe grupet e
përputhje me konceptin e propozuar nga bashkia, por duhet që për tjera të interesit të bien dakord (dhe të miratojnë sipas parashikimeve
të gjitha parcelat e prekura nga zhvillimi të paraqesin një studim të ligjore) konceptin e zhvillimit me të gjitha ndërhyrjet “katalizator”.
nëntokës. Zhvillimi do të merret në konsideratë për shqyrtim vetëm
nëse studimi i nëntokës tregon se parcelat në fjalë nuk kanë objekte 3. Të gjitha propozimet e pikës 2 duhet të fazohen në kohë.
arkeologjike në nëntokën e tyre;
4. Bashkia do të japë leje për shfrytëzimin e strukturave të përkohshme me
Figura 79. Montazh i sheshit të propozuar1
qëllim tregtar, të përbëra nga materiale druri ose metalike dhe që nuk
kërkojnë gërmime për themele të nëndheshme. Këto struktura, të cilat
mund të shfrytëzohen nga vetë pronarët apo të jepen me qira.
Figura 80. Ndërhyrje të tjera “katalizatore” të propozuara
Ndërhyrje
katalozatore 2
Ndërhyrje
katalozatore 1
1
Ilustrimi grafik është një kolazh midis zonës së evidentuar nga analiza e mëparshme dhe imazheve
planimetrike jashtë shkalle të projektit për sheshin “Iliria”, në kuadër dhe të konceptit të lidhjes së dy shesheve
të tjera, nga arkitekti Michele Cro’.
Në rast se do të bënim një përllogaritje tepër të thjeshtë ku mund të supozojmë pas të cilit zona u klasifikua si e kategorisë “A”, dhe, si e tillë, e pamundur
hapjen e 30 aktiviteteve në kontakt të drejtpërdrejtë ose shumë afër me për zhvillim. Mund të thuhet se ekziston një presion letargjik zhvillimi për
sheshin dhe influencën e tij, mund të themi se bashkia mund të sigurojë një zonën. Pra, zona është e preferuar nga zhvilluesit, banorët kanë nevojë për
hyrje prej 3 000 000 lekë në vit (duke marrë mesatarisht një vlerë taksash investime, pronarët kanë nevojë të vendosin pronat në proces zhvillimi dhe
prej 100 000 lekë në vit për aktivitet). Kjo do të thotë që vlera totale e bashkia ka nevojë ta rigjenerojë zonën. E megjithatë interesi për zhvillim
investimit do të hynte në rreth 20 vjet. Kuptohet që efekti ekonomik dhe social është “stopuar” si rezultat i kufizimit nga ligji për monumentet e kulturës.
i një ndërhyrjeje të tillë prek të gjithë zonën dhe madje është vlerë e shtuar
për qytetin në tërësi.
Zgjidhjet e propozuara më lart do të gjejnë përdorim vetëm nëse konsiderohen
legjitime nga grupet që kanë interes për zhvillimin apo rigjenerimin e zonës.
Për më tepër, një PDV, sipas rregullores uniforme të kontrollit të zhvillimit,
duhet të parashikojë marrëdhënien midis pronarëve, zhvilluesve dhe bashkisë
(grupet kryesore të interesit), përfshirë ndarjen e kostove dhe të përfitimeve.
Qeverisja qendrore/IMK-ja. Në nivelin qendror, aktori kryesor është Instituti i
Monumenteve të Kulturës (IMK). Në momentin që zona klasifikohet si e kategorisë
“A”, çdo ndërhyrje e dëshiruar në zonë duhet të negociohet me IMK-në.
Bashkia. Për shkak të përgjegjësive pas reformës së decentralizimit, bashkia
ka rolin kryesor në sigurimin e shërbimeve kryesore dhe në zbatimin e
planeve. Bashkia ka hartuar PPV-në, planin pjesor të qendrës dhe disa
studime të tjera që ndikojnë në zonë. Interesi i bashkisë është të hartojë një
plan të përshtatshëm për zonën dhe instrumentet e zbatimit të tij. Ky plan
duhet të propozojë mënyra për rigjenerimin urban të zonës, të identifikojë
mënyrën ë bashkëpunimit me Institutin e Monumenteve të Kulturës, dhe mbi
të gjitha të mund të orientojë kërkesat për zhvillim. Bashkia do të koordinojë
pjesëmarrjen e aktorëve në procesin e hartimit të PDV për zonën (sipas
përcaktimeve të rregullores së kontrollit të zhvillimit), do të miratojë planin
dhe do të monitorojë zbatimin e tij (vetë bashkia merr pjesë në zbatim).
Komuniteti dhe pronarët. Komuniteti përfshin banorët dhe përdoruesit e zonës,
veçanërisht ata që kanë aktivitete ekonomike në zonë. Komuniteti është i
interesuar për rritjen e cilësisë urbane të zonës, po edhe për të vendosur
pronat si faktor në procesin e zhvillimit. Pronarët janë pjesë e komunitetit dhe
janë të interesuar të zhvillojnë pronat e tyre ose të përmirësojnë cilësinë e
strukturave që kanë në pronësi. Standardi ligjor për PDV-në parashikon që
pronarët e 2/3 të sipërfaqes së zonës duhet të miratojnë PDV para se ajo
të dërgohet për miratim nga Këshilli Bashkiak. Kjo do të thotë se koncepti i
zhvillimit i propozuar më lart duhet të përfshihet në një proces diskutimi nga
grupet e interesit dhe veçanërisht pronarët, në mënyrë që të marrë formën
përfundimtare dhe legjitime të tij.
Zhvilluesit. Ky grup ka kapitalin e nevojshëm për të investuar në zonë.
Interesat e këtij grupi kanë qenë të larta deri në miratimin e planit të qendrës,
114 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Rasti 5: Durrës (re-Durrës) 115
3.5. Rasti 5: Durrës (re-Durrës)

Pjesa më e madhe e stokut të banesave janë të vjetra dhe si rrjedhojë nuk i
3.5.1. Gjendja ekzistuese plotësojnë kushtet e nevojshme të cilësisë për banim. Është ndërhyrë shpesh
Analizë hapësinore e zonës për ndryshimin dhe përshtatjen e këtyre banesave përmes zgjerimit drejt
Zona e dytë e përzgjedhur në qytetin e Durrësit ndodhet në kufijtë e qendrës hapësirës publike. Zona është e konsoliduar nga pikëpamja urbane, duke
historike të qytetit, në afërsi të pallatit të sportit “Ramazan Njala”, mbrapa qenë se është një nga zonat më të vjetra të banuara të qytetit.
shkollës 9-vjeçare “Marie Kaçulini”, Parkut sportiv dhe tregut industrial të Zona karakterizohet nga një përzierje funksionesh dhe aktivitetesh, ku
vogël. mbizotërojnë banimi dhe shërbimet në funksion të tij.
Figura 81. Ortofoto e zonës së marrë në studim Figura 82. Tipologji e strukturave ekzistuese në zonë
Analizë e planeve ose projekteve ekzistuese

Plani Rregullues i qytetit të Durrësit (hartuar në 2010-2011 dhe aktualisht
i përshtatur në një Plan të Përgjithshëm Vendor sipas legjislacionit në fuqi)
është dokumenti që bën propozime dhe orienton zhvillimin e qytetit për 10
vitet e ardhshme; rrjedhimisht shprehet edhe për zonën në studim.
Pjesa më e madhe e zonës, bën pjesë në kategorinë A3 të përcaktuar nga
PPV-ja si zonë banimi me densitet të lartë. Vetëm një pjesë e vogël, sipas
PPV-së, i përket kategorisë “C1” me shërbime arsimore.
Figura 83. Përdorimi i propozuar i tokës
A3
Përdorimi i tokës: Zonë banimi me densitet të
Duke qënë se zona ndodhet shumë pranë qendrës historike, ligji për C1 lartë, A3; Shërbime (Arsim), C1.
trashëgiminë kulturore nr. 9048, datë 7.4.2003, bën njohjen e kësaj zone si Mënyra e ndërhyrjes: Rinovim.
Intensiteti i propozuar i ndërtimit: 1,64.
zonë arkeologjike e kategorisë “B”, çka kërkon miratimin e IMK-së për çdolloj Densitet i propozuar i popullsisë: 360 banorë/ha.
forme ndërtimi në zonë. Burimi: Plani Rregullues (PPV) i qytetit të
Durrësit, Bashkia Durrës
Kjo solli në të shumtën e rasteve ngushtimin e rrugëve ose dhe bllokimin e

Lloji i ndërhyrjes së parashikuar në këtë zonë është: përhershëm të disa të tjerave.
• Rinovimi (rigjenerimi) urban: një program i rizhvillimit të tokës në zonat me
intensitet mesatar dhe të lartë të përdorimit të tokës. Rinovimi nënkupton Figura 85. Rrjeti rrugor në zonë dhe mundësit për parkim
shembjen e ndërtesave ekzistuese dhe rindërtimin e tyre (me i planifikuar
në rritje) me një planifikim urban më të mirë, ku vendosja e shërbimeve
urbane dhe publike duhet të përcaktohet qartë.
Më sipër është paraqitur mënyra e mundshme për ndërhyrje në nënnjësinë strukturore

ku shtrihet dhe zona e marrë në studim. Përveç “rinovimit”, për qytetin e Durrësit PPV-
ja parashikon dhe ndërhyrje të tipit “zgjerim”, e cila rezulton në shtim të volumit të
strukturave ekzistuese.
Zona nuk ka aktualisht tjetër studim të miratuar. Gjykohet që duke qenë që mbi 30% Burimi: Arkiva Co-PLAN
e kësaj zone ka nëvojë për një rikonceptim, dhe bazuar në ligjin për planifikimin e
teritorit, zona ka nevojë për parashikimin në PPV si zonë për zbatimin e një PDV-je. Për sa i përket sistemit të kanalizimeve, ujërave të zeza, ujit të pijshëm,
energjisë elektrike dhe telefonisë nuk duket të ketë problematika serioze dhe
Figura 84. Zona në studim mbi PPV dhe në raport me qytetin e Durrësit 100% e popullsisë ka akes në këto infrastruktura.
Nga një analizë paraprake rezulton se pronësitë në zonë kanë tipologji mjaft
heterogjene. Në kufijtë e zonës mbizotërojnë pronësi me sipërfaqe mjaft të
mëdha dhe të rregullta, edhe për shkak të strukturave “banesa kolektive” të
ndërtuara në to. Pjesa më qendrore është e fragmentuar në shumë parcela
të vogla dhe të çrregullta. Në të dyja rastet numri i pronarëve është i lartë.
Ndërtesat në këtë zonë mund vetëm të rinovohen, pra ekziston mundësia e
rindërtimit të strukturave, por pa kaluar kubaturën e tyre aktuale1, ndërkohë
që nga verifikimet në terren dhe nga intervistat e zhvilluara në zonë, pronarët
kanë interes për përfitim nga zhvillimi i tokës duke ndërtuar struktura me
intensitet më të lartë me përdorim banimi dhe tregtare, duke negociuar
për pronat e tyre me zhvilluesit2. Në pronësi publike janë rrugët, struktura
që përmban një çerdhe, dhe ish-fabrika e bukës. Ndërhyrja në zonë bëhet
akoma më e vështirë si rezultat i numrit të lartë të pronarëve me të cilët duhet
të negociohet për hartimin e një plani të detajuar vendor. Megjithatë në
Burimi: Plani Rregullues (PPV) i qytetit të Durrësit, Bashkia Durrës rastin konkret gjërat duken paksa më të thjeshta, pasi mbi 1/3 e pronësive i
takon institucioneve publike.
Infrastruktura, transporti, aksesi dhe lëvizja
Rrugët perimetrale e rrethojnë këtë zonë dhe kanë gjerësi nga 10 metra deri Analizë e aktorëve
në 17 metra, si dhe janë të përdorshme dhe nga këmbësorët dhe nga trafiku Aktorët e përfshirë që ndikojnë drejtpërdrejt në zhvillimin e zonës janë:
i motorizuar. Për sa i përket aksesit, lëvizshmërisë dhe depërtueshmërisë për
në brendësi të zonës, hasen vështirësi nga shërbimet e urgjencave (ambulanca, Bashkia, e cila, si nismëtare në këtë zhvillim të zonës, është e interesuar që të
zjarrfiksja, etj.), por edhe nga këmbësorët. Rrugët e brendshme të zonës përmirësojë cilësinë e zonës përmes rritjes së depërtueshmërisë dhe aksesit
janë shumë të ngushta (nga 2 metra deri në 7 metra), nuk kanë trotuare dhe në të. Gjithashtu, ajo kërkon që të balancojë edhe interesat për zhvillim
shumë të tilla përfundojnë në rrugica qorre (cul de sac). Me zhvillimet e pas dhe tì orientojë në zona të tjera të Durrësit, pasi për momentin janë të
vitit 1990, si në gjithë qytetet e tjera shqiptare, edhe në këtë zonë “shtesat” 1
Sipas PPV-së së Bashkisë Durrës 2011.
dhe ndërtimet informale gllabëruan hapësirat publike, si rrugë apo lulishte. 2
Kjo rezulton në bazë te pyetësorit të bërë në zonë dhe bisedimeve gjatë vizitave në zonë.
përqendruara vetëm përgjatë vijës bregdetare dhe qendrës (historike) të Zgjidhja hapësinore
qytetit. Zgjidhja hapësinore që propozohet për zonën në studim mund të kategorizohet
në disa lloj ndërhyrjesh, në qoftë se marrim për bazë ndryshimet fizike dhe
Zhvilluesit, të cilët deri më sot kanë shprehur interes kryesisht për pronat që pronësore që pësojnë aktorët e përfshirë në këtë zgjidhje.
ndodhen përgjatë rrugëve perimetrale të zonës duke qenë se depërtueshmëria
dhe aksesi në pronat në brendësi të saj është shumë i kufizuar. Në pothuajse 50% të sipërfaqes së zonës në studim prona nuk pëson asnjë
Banorët/pronarët e pasurive, janë ata të cilët preken dhe ndikojnë ndryshim për sa i përket strukturave që mbart në të. Megjithatë një pjesë e
drejtpërdrejt në çfarëdolloj zhvillimi që do të pësojë zona. Numri i pronave sipërfaqes së tokës në këtë pjesë hyn në zhvillim si kontribut në zgjerimin e
dhe i pronarëve është i lartë dhe kjo mendohet tì vështirësojë negociatat me rrugëve ekzistuese, me qëllim rritjen e aksesit dhe lëvizshmërisë në zonë.
ta gjatë procesit të PDV-së.
Një pjesë tjetër, rreth 10% e pronave, përdoret tërësisht për zgjerimin/
3.5.2. Zgjidhja ndërtimin e hapësirës rrugore, dhe aksionet e kësaj pjese llogariten për
vlerën e të gjithë pronës.
Koncepti i zhvillimit Figura 86. Pronat që do të hyjnë në zhvillim
Presioni i ndërtimit në zonë vazhdon të jetë i lartë edhe pse nga një analizë
e karakteristikave të zonës dhe të udhëzimeve të PPV-së rezulton se zona
duhet ta ketë arritur kapacitetin e saj mbajtës. Nga ana tjetër, zona ka hyrë Me të zezë janë paraqitur
në një proces degradimi urban, sidomos sa i përket strukturave të banimit pronat, kontributi i të cilave
dhe pjesës qendrore të saj, në pamundësi zhvillimi nga vetë pronarët apo rezulton kryesisht në zgjerimin
e rrugëve ekzistuese, me qëllim
në pamundësi të mirëmbajtjes së strukturave. PDV-ja për këtë zonë duhet ritjen e depërtueshmërisë dhe
të përmbajë përcaktime të detajuara për trajtimin e hapësirës, si edhe aksesit.
mekanizma financimi që do të bëjnë të mundur zbatimin, që jo vetëm do të
mundësojnë rigjenerim fizik, por edhe zhvillimin ekonomik dhe social të zonës.
Ashtu si dhe në rastin e zonës së parë të përzgjedhur në qytetin e Durrësit Me të kuqe janë paraqitur
strategjia e përdorur nga koncepti për zhvillimin e zonës ka si qëllim strukturat që do të hyjnë në
zhvillim me qëllim krijimin e
rigjenerimin e cilësive dhe vlerave të zonës, duke ndezur një proces në të cilin rrugëve, hapësirave publike
do të angazhohet komuniteti dhe zhvilluesit. Koncepti parashikon densifikimin dhe gjithashtu sigurimin e
e zonës në hapësirat ku gjykohet se ka kapacitet mbajtës për i një proces strukturave të reja në zonë me
përdorim banimi dhe struktura
të tillë (duke zëvendësuar strukturat e vjetra me të reja dhe me Intensitet më mbështetëse si shërbime dhe
të lartë), sistemimin e hapësirave publike të shfrytëzueshme, përmirësimin tregtare.
e lëvizjes dhe aksesit në zonë, si dhe stimulimin e zhvillimit të aktiviteteve
ekonomike. Ndërkohë një numër më i vogël i pronave hyn në zhvillim me qëllim krijimin
e disa hapësirave publike që do të rritin cilësinë e zonës. Në këtë mëyrë
Koncepti bazohet në procesin natyral të zhvillimit të tokës që ka ndodhur në zgjidhja arrin të ulë edhe koeficientin e shfrytëzimit të tokës për ndërtim
qytetin e Durrësit në 20 vitet e fundit dhe në nisjen e një procesi që nuk ka (Ksht) nga 44% në 35% në nivel zone.
funksionuar, atë të kontributit të individit/pronarit/zhvilluesit në furnizimin dhe
sistemimin e hapësirave publike. Me këtë ndërhyrje nuk synohet gjenerimi i Pjesa e mbetur e pronave, rreth 30-35%, hyjnë në zhvillim për të bërë të
këtyre hapësirave vetëm për banorët e rinj, por dhe rritja e standardeve për mundur ndërtimin e strukturave të reja, të cilat do të akomodojnë të gjithë
banorët aktualë, të cilët kanë blerë banesa dhe kanë nevojë për hapësira ata banorë që janë prekur drejtpërdrejt nga zhvillimi dhe pjesën që plani i
publike. Avantazh në këtë rast është fakti që një pjesë e mirë e pronësive qytetit të Durrësit parashikon për këtë zonë. Pra strukturat ekzistuese, shumica
janë publike dhe bashkia mund të futet si aksionar i fuqishëm në procesin e të cilave janë në gjendje të amortizuar, do të shemben, në mënyrë që t’i
e zhvillimit. Kjo do të lejonte riorganizimin e të gjithë pronave dhe do të hapin rrugë ndërtimit të strukturave të reja (edhe shumëkatëshe, deri në 8
mundësonte zbatimin e një projekti fitimprurës për të gjitha palët. kate si lartësia maksimale e mundshme sipas PPV-së).
Figura 87. Propozimet për rritjen e Akset rrugore Nga zgjidhja që jep ky koncept rezulton se, përveç koeficientit të shfrytëzimit
aksesit dhe lëvizshmërisë
Së pari u evidentuan akset aktuale në të tokës edhe tregues të tjerë të zhvillimit përmirësohen ndjeshëm: hapësirat
zonë që mendohet se duhen zgjeruar dhe e gjelbra janë rritur me 10 herë (5 000 m2 në total); sipërfaqja e rrugëve
rikualifikuar. Më pas u evidentuan pikat është rritur me dy herë (5 000 m2 në total); janë shtuar në total rreth
ku akset rezultojnë të jenë të shkëputura 15 000 m2 ndërtim, ashtu sikurse u përmend edhe më sipër, për të strehuar
dhe ku ekziston apo nevojitet mundësia një pjesë të banorëve aktualë në zonë dhe një numër të pritshëm banorësh
e rihapjes së tyre për të siguruar një në të ardhmen; një pjesë e kësaj sipërfaqeje ndërtimi do të shkojë gjithashtu
lëvizshmëri më të mirë brenda zonës. për aktivitete dhe shërbime në funksion të banimit.
Një strategji e rëndësishme është dhe
ajo e vazhdimësisë së akseve të tjera Marrëdhënia institucionale
të pëlhurës urbane brenda zonës në Në momentin më të parë që shprehet interes për investime në zonë nga
studim. Kjo do të lehtësonte jo vetëm zhvilluesit, bashkia i orienton ata të punojnë për zhvillimin e zonës mbi bazën
lëvizshmërinë brenda zonës, por do kishte e këtij koncepti dhe duke ndjekur gjithë procesin e parashikuar në VKM-në
një impakt shumë pozitiv dhe në çështjet 502 për hartimin e një PDV-je. Që ky propozim të gjejë zbatim, bashkia
e trafikut dhe të parkimit rreth zonës. duhet të sigurojë që procesi i pjesëmarrjes të përfshijë të gjithë aktorët e
Nga ana tjeter, një infrastrukturë e mirë interesuar.
rrugore do të ndihmonte në zhvillimin
e aktiviteteve ekonomike, gjë që do të Bashkia si kryenegiociatore në këtë proces duhet të garantojë pjesëmarrjen
përkthehej në më shumë shërbime për e banorëve/pronarëve të zonës, zhvilluesve dhe IMK-së. Hapat e këtij
banorët, mundësi më të lartë punësimi, procesi dhe marrëdhënia ndërmjet instucioneve dhe aktorëve (përfshirë këtu
si dhe në gjenerimin e të ardhurave për dhe kostot për zhvillimin e propozuar) do të jenë të ngjashme me çka është
bashkinë përmes taksave. sqaruar edhe në rastet e tjera, në përputhje me dispozitat ligjore në fuqi.
Figura 88. Koncept-plani për zhvillimin e zonës
122 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Baza ligjore për planifikimin dhe zhvillimin e territorit 123
IV. SHTOJCA
- Ligji nr. 7980, datë 27.07.1995, “Për shitblerjen e trojeve”, i ndryshuar
- Ligji nr. 8743, datë 22.02.2001, “Për pronat e paluajtshme të Shtetit”,

i ndryshuar
- Ligji nr. 9482, datë 03.04.2006, “Për legalizimin, urbanizimin dhe

4.1. Shtojca_1: Baza ligjore për planifikimin dhe
zhvillimin e territorit integrimin e ndërtimeve pa leje”, i ndryshuar
- Ligji nr. 7836, datë 22.06.1994, “Për çmimin e tokës bujqësore për
Baza ligjore për planifikimin e territorit:
- Ligji nr. 10119, datë 23.04.2009, “Për planifikimin e territorit”, i
efekt kompensimi”, i ndryshuar
ndryshuar - Ligji nr. 7832, datë 16.06.1994, “Për çmimin e truallit që kompensohet”,
- VKM nr. 480, datë 22.06.2011, “Për miratimin e Rregullores Model të i ndryshuar
Planifikimit”
- Ligji nr. 8402, datë 10.09.1998, “Për kontrollin dhe disiplinimin e
- VKM nr. 481, datë 22.06.2011, “Për miratimin e Rregullores Uniformë punimeve të ndërtimit”, i ndryshuar
të instrumenteve të planifikimit”, i ndryshuar
- Ligji nr. 9780, datë 16.07.2007, “Për inspektimin e Ndërtimit”, i
- VKM nr. 502, datë 13.07.2011, “Për miratimin e Rregullores Uniformë ndryshuar
të Kontrollit të Zhvillimit të Territorit”
- Ligji nr. 9232, datë 13.05.2004, “Për programet sociale për strehimin
- VKM nr. 459, datë 16.06.2010, “Për Miratimin e standardeve të e banorëve të zonave urbane”, i ndryshuar
Përbashkëta Gjeodezike dhe Gis”
- Ligji nr. 8906, datë 06.06.2002, “Për zonat e mbrojtura”, i ndryshuar
- VKM nr. 460, datë 16.06.2010, “Për organizimin dhe funksionimin e
Regjistrit të Planifikimit të Territorit” - Ligji nr. 8990, datë 23.01.2003, ”Për vlerësimin e ndikimit në mjedis”,
i ndryshuar
- VKM nr. 1190, datë 13.11.2009, “Për mënyrën e organizimit dhe
funksionimit të Agjencisë Kombëtare të Planifikimit të Territorit” - Ligji nr. 8934, datë 05.09.2002, “Për mbrojtjen e mjedisit”
- Ligji nr. 8652, datë 31.07.2000, “Për organizimin dhe funksionimin e - Ligji nr. 8094, datë 21.03.1996, “Për Largimin Publik të Mbeturinave”
qeverisjes vendore”, i ndryshuar
- Ligji nr. 8308, datë 12.02.2001, “Për Transportet Rrugore”, i ndryshuar
- Ligji nr. 9000, datë 30.01.2003, “Për organizimin dhe funksionimin e
- Ligji nr. 8378, datë 22.07.1998, “Kodi Rrugor i Republikës së
Këshillit të Ministrave”
Shqipërisë”, i ndryshuar
Baza ligjore për zhvillimin dhe manaxhimin e territorit përveç atyre të sipërpërmendur
- Ligji nr. 9317, datë 18.11.2004, “Kodi Hekurudhor i Republikës së
për planifikimin e territorit, përfshin edhe listën e mëposhtëme:
Shqipërisë”
- Ligji nr. 7850, datë 29.07.1994, “ Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë”,
i ndryshuar - Ligji nr. 10040, datë 22.12.2008, “Kodi Ajror i Republikës së Shqipërisë”
- Ligji nr. 8485, datë 12.05.1999, “Kodi i Procedurave Administrative” i
ndryshuar - Ligji nr. 9251, datë 08.07.2004, “Kodi Detar i Republikës së Shqipërisë”
- Ligji nr. 9632, datë 30.10.2006, “Për sistemin e taksave Vendore”, i - Ligji nr. 9587, datë 20.07.2006, “Për mbrojtjen e biodiversitetit”
ndryshuar
- Ligji nr. 9048, datë 07.04.2003, “Për trashëgimin kulturore”, i ndryshuar
- Ligji nr. 8561, datë 22.12.1999, “Për shpronësimet dhe marrjen në
- Ligji nr. 8417, datë 21.10.1998, “Kushtetuta e Republikës së Shqipërisë”,
përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për Interes publik”
i ndryshuar
124 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Shembull i pyetësorit 125
4.2. Shtojca_2 4.3. Shtojca_3: Shembull i pyetësorit

Tabela 15. Shpronësimet për secilën nënnjësi Shembull i pyetësorit të zbatuar gjatë vizitave në terren.
Sip. Sip. 1. Kur keni ardhur të banoni në këtë lagje?
Nr. i trualli për Çmimi Vlera Ndërtimi për Çmimi Vlera
Nënnjësia
pasurisë shpronësim (lekë) (lekë) shpronësim (lekë) (lekë)
(m²) (m²)
2. Si ju duket niveli i jetesës në lagje?
3/1 13/4 264,5 12 000 3 174 000 169,9 28 321 4,811,737,9
3/1 13/204 156 12 000 1 872 000 125,4 28 321 3 551 453,4
3/1 13/205 19,8 12 000 237 600 0 28 321 0 3. Në çfarë tip banese jetoni?
3/1 13/206 38,5 12 000 462 000 115,5 28 321 3 271 075,5
3/1 13/104 206,2 12 000 2 474 400 41,6 28 321 1 178 153,6 4. Si e vlerësoni sipërfaqen e banueshme të shtëpisë suaj?
3/1 13/108 50,2 12 000 602 400 200,8 28 321 5 686 856,8
3/1 13/202 827,7 12 000 9 932 400 946 28 321 26 791 666
5. A e keni zgjeruar ose planifikoni ta zgjeroni banesën tuaj?
3/1 13/203 400,5 12 000 4 806 000 85,5 28 321 2 421 445,5
Total 3/1 23 560 800 47 712 388,7
3/2 8/10 2 682,4 12 000 32 188 800 760,6 28 321 21 540 952,6
6. Mbi bazën e cilave kushte do të pranonit ta lëshonit pronën tuaj për një ndërtesë
3/2 8/6 565,7 12 000 6 788 400 234,1 28 321 6 629 946,1 shumëkatëshe?
3/2 8/78 561,3 12 000 6 735 600 242 6 28 321 6 870 674,6
3/2 8/11 121,4 12 000 1 456 800 23,1 28 321 654 215,1
7. Çfarë mjeti transporti përdorni kryesisht për lëvizjen tuaj?
Total 3/2 47 169 600 35 695 788,4
9/2-1 2/7 530,8 12 000 6 369 600 265,2 28 321 7 510 729,2
9/2-1 2/9 986,8 12 000 11 841 600 405,6 28 321 11 486 997,6
8. Si do t’i vlerësonit rrugët e sistemit që e përshkojnë zonën?
9/2-1 2/11 858 12 000 10 296 000 105,7 28 321 2 993 529,7
9/2-1 2/14 943,8 12 000 11 325 600 169 28 321 4 786 249 9. A keni problem me parkimin e makinave personale-familjare?
Total 9/2-1 39 832 800 26 777 505,5
9/2-2 2/141 68,8 12 000 825 600 0 28 321 0 10. Si e gjeni komunikimin dhe marrëdhënien me fqinjët?
9/2-2 2/125 1 204,9 12 000 14 458 800 1 050,4 28 321 29 748 378,4
9/2-2 2/16 1 944,4 12 000 23 332 800 623,2 28 321 17 649 647,2
11. A mendoni se zona juaj ka mjaftueshëm kënde lojërash për fëmijë dhe sheshe
9/2-2 2/131 5 284,6 12 000 63 415 200 857,9 28 321 24 296 585,9
Total 9/2-2 102 032 400 71 694 611,5 pushimi?
9/8-2 1/650 1 999,3 12 000 23 991 600 205,1 28 321 5 808 637,1
9/8-2 1/565 371,9 12 000 4 462 800 79,9 28 321 2 262 847,9 12. A e shikoni të nevojshme praninë e hapësirave të gjelbra publike në lagjen ku
9/8-2 1/425 151,4 12 000 1 816 800 0 28 321 0
9/8-2 1/366 93,9 12 000 1 126 800 37,7 28 321 1 067 701,7
banoni? Pse?
9/8-2 1/563 409,4 12 000 4 912 800 40 28 321 1 132 840
9/8-2 1/638 168 12 000 2 016 000 0 28 321 0 13. Përse e rrethoni parcelën me mure të larta e nuk zgjidhni rrethime të ulëta, me
Total 9/8-2 38 326 800 10 272 026,7
gjelbërim apo transparent?
TOTAL 250 922 400 192 152 320,8
Tabela 16. Shpronësimet për nënnjësinë 9/2-1 dhe 9/8-1

Sip. Sip.
Nr. i Trualli për Çmimi Vlera Ndërtimi për Çmimi Vlera
Nënnjësia
pasurisë shpronësim (lekë) (lekë) shpronësim (lekë) (lekë)
(m²) (m²)
9/2-1 2/7 530,8 12 000 6 369 600 265,2 28 321 7 510 729,2
9/2-1 2/9 986,8 12 000 11 841 600 405,6 28 321 11 486 998
9/2-1 2/11 858 12 000 10 296 000 105,7 28 321 2 993 529,7
9/2-1 2/14 943,8 12 000 11 325 600 169 28 321 4 786 249
9/8-1 1/643 725,6 12 000 8 707 200 41,1 28 321 1 163 993,1
9/8-1 1/420 324,2 12 000 3 890 400 1 621 28 321 45 908 341
9/8-1 1/449 412,6 12 000 4 951 200 0 28 321 0
9/8-1 4/135 554,5 12 000 6 654 000 544 28 321 15 406 624
TOTAL 1 64 035 600 TOTAL 2 89. 256 464
TOTAL 153 292 064
126 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Indeksi i figurave 127
4.4. Shtojca_4: Indeksi i figurave dhe i tabelave Figura 35. Ilustrim se si mund të ndodhë rehabilitimi i lumit Gjanicë....................................55
Figura 36. Shpërndarja e mundshme e vlerës së pasurive sipas vendndodhjes
Indeksi i figurave në zonë............................................................................................................................................56
Figura 1. Hierarkia në planifikim dhe zhvillim sipas ligjit nr.10119......................................13 Figura 37. a)Mbivendosja e parcelave dhe e strukturave të propozuara mbi ato
Figura 2. Projekti për zgjatimin e bulevardit............................................................................16 ekzistuese, b) Ilustrim i distancave për zhvillimin e propozuar............................................56
Figura 3. Ilustrim se si ligjet sektoriale ndikojnë në përcaktimet e ligjit nr.10119.............18 Figura 38. Prerje të rrugëve të propozuara në zonë................................................................57
Figura 4. Sistemi i planifikimit pas vitit 1990 – marrëdhëniet midis aktorëve Figura 39. Zona e marrë në studim.............................................................................................66
dhe komponentëve.......................................................................................................................22 Figura 40. Vendndodhja e zonës në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit.......................67
Figura 5. PDV-ja në raport me PPV-në e bashkisë/komunës.................................................24 Figura 41. Korridori Grecalli – Bishanakë si pjesë: a) lidhëse me infrastrukturën
Figura 6. Harta e njësive dhe nënnjësive strukturore - qyteti i Fierit dhe i Durrësit............25 rrugore kombëtare; b) e skemës së lëvizjes në nivel qyteti...................................................68
Figura 7. Intensiteti i zhvillimit me kushte................................................................................26 Figura 42. Harta e kufijve të pronësive në zonë.......................................................................69
Figura 8. Foto nga procesi i hartimit të rasteve studimore....................................................29 Figura 43. Koncepti i zhvillimit....................................................................................................70
Figura 9. Harta e pronësisë nga ZRPP-ja krahasuar me hartën e Figura 44. Mbivendosja e parcelave dhe e strukturave të reja mbi parcelat ekzistuese.....71
ALUIZNI-t - respektivisht...............................................................................................................31 Figura 45. Ilustrim i distancave nga kufiri i pronës, rrugës dhe i strukturave përreth........71
Figura 10. Analizimi dhe vlerësimi i gjendjes ekzistuese të rasteve studimore.................32 Figura 46. Konceptplani i propozuar; parcelat dhe strukturat në gjendjen
Figura 11. Masterplani i propozuar – shembull nga qyteti i Fierit........................................33 ekzistuese dhe sipas zgjidhjes së propozuar...........................................................................72
Figura 12. Foto nga takimet konsultative me njësitë e qeverisjes vendore - Durrës, Fier Figura 47. Nënnjësia strukturore 15.3 ku bën pjesë zona e marrë në studim....................76
dhe Shkodër respektivisht...........................................................................................................33 Figura 48. Tipologji hapësinore ekzistuese në zonë...............................................................77
Figura 13. Zona_1 në Fier.............................................................................................................33 Figura 49. Ndërtesa individuale të vjetëra dhe të rikonstruktuara vitet e fundit..............77
Figura 14. Zona_2 në Fier.............................................................................................................33 Figura 50. Ndërtesa kolektive të ndërtuara pas viteve: a) ‘50 b) ‘80 c) ‘90...........................78
Figura 15. Zona_1 në Shkodër.....................................................................................................34 Figura 51. Vendndodhja e nënnjësisë 15.3 në PPV dhe në raport me qytetin e
Figura 16. Zona_1 në Durrës........................................................................................................34 Fierit.................................................................................................................................................79
Figura 17. Zona_2 në Durrës........................................................................................................34 Figura 52. Rrjeti rrugor në zonë: a) në brendësi; b) perimetral.............................................80
Figura 18. Ilustrim i instrumentit të transferimit të së drejtës së zhvillimit.........................35 Figura 53. Infrastruktura rrugore dhe mundësitë e parkimit në zonë.................................81
Figura 19. Ilustrim i riorganizimit të parcelave ekzistuese.....................................................36 Figura 54. Harta e pronësive në nivel nënnjësie......................................................................81
Figura 20. Ilustrim i rishpërndarjes së intensiteteve të zhvillimit brenda së njëjtës Figura 55. Hapësirat publike ekzistuese në nivel nënnjësie..................................................83
zonë.................................................................................................................................................37 Figura 56. Rrjeti rrugor i propozuar në nivel nënnjësie, reflektuar mbi hartën
Figura 21. Ilustrim i fragmentarizimit të tokës brenda një zone....................................38-39 kadastrale........................................................................................................................................83
Figura 22. Vendndodhja e zonës në PPV dhe në raport me qytetin e Fierit.......................44 Figura 57. Nënnjësia 15.3 e nënndarë në 9 nënzona.............................................................84
Figura 23. Pesha e secilës nga nënnjësitë strukturore përbërëse të zonës.........................45 Figura 58. Nënzona 3 në raport me nënnjësinë......................................................................84
Figura 24. Grafiku i numrit të kateve të strukturave dhe tipologjia e përdorimit Figura 59. Ilustrim i pronave dhe strukturave që hyjnë në procesin e zhvillimit dhe
në zonë............................................................................................................................................45 konceptplani i propozuar për nënzonën në studim..............................................................85
Figura 25. Tipologjia hapësinore ekzistuese në zonë.............................................................46 Figura 60. Rrugët dhe hapësirat publike të propozuara në brendësi të nënzonës...........86
Figura 26. Projekti i rikonstruksionit të urës..............................................................................47 Figura 61. Ortofoto e zonës së marrë në studim.....................................................................90
Figura 27. Skema e lëvizjes në nivel qyteti................................................................................49 Figura 62. Gjendja ekzistuese e strukturave sipas lartësisë maksimale në kate................91
Figura 28. Skema e lëvizjes në nivel zone..................................................................................50 Figura 63. Zonat arkeologjike në qytetin e Durrësit...............................................................92
Figura 29. Infrastruktura rrugore ekzistuese dhe e propozuar nga PPV-ja në zonë..............51 Figura 64. a)zona në studim mbi PPV-në, b) intensitet e parashikuara nga PPV-ja për
Figura 30. Harta e kufijve të pronave dhe statusi mbi pronën..............................................51 zonën...............................................................................................................................................93
Figura 31. Koncepti i zhvillimit......................................................................................................53 Figura 65. Evidentimi i projekteve dhe i studimeve të miratuara në zonë..........................94
Figura 32. Kategoritë bazë dhe nënkategoritë e përdorimit të tokës Figura 66. Projektet ekzistuese për zonën: a) sheshi Iliria; b) sheshi “Demokracia”............95
të propozuara.................................................................................................................................54 Figura 67. Rrjeti rrugor ekzistues në zonë.................................................................................96
Figura 33. Skema e lëvizjes në rrethrrotullim...........................................................................54 Figura 68. Harta e kufijve të pronësive......................................................................................96
Figura 34. Shembuj të ngjashëm se si mund të zgjidhet në zonë ofrimi i parkimit Figura 69. Skema e shpjegimit të konceptit për rikualifikimin e zonës...............................98
publik...............................................................................................................................................55 Figura 70. Lëvizshmëria në zonë dhe evidentimi i pikave të shkëputjes............................99
128 Praktika të reja për zhvillimin dhe manaxhimin e tokës në Shqipëri Indeksi i tabelave 129
Figura 71. Evidentimi i hapësirave publike për ndërhyrje...................................................102 Indeksi i tabelave

Figura 72. Struktura të evidentuara për restaurim dhe ndërhyrje konservuese.............103 Tabela 1. Llogaritjet e çmimeve të pasurive të paluajtshme – shembull nga qyteti i
Figura 73. Struktura të rrënuara, që duhet ndërhyrë për sistemimin apo rrëzimin Fierit.................................................................................................................................................30
e tyre.............................................................................................................................................104 Tabela 2. Llogaritjet e aksioneve për çdo pronar që hyn në zhvillim..................................32
Figura 74. Evidentimi i objekteve pa vlera arkitektonike dhe me pasoja degradimin Tabela 3. Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit sipas Skenarit_1.........................................60
mjedisor.......................................................................................................................................104 Tabela 4. Ambjentet për t’u dhënë me qira nga bashkia......................................................60
Figura 75. Aksi i propozuar për ndërhyrje..............................................................................105 Tabela 5. Ndërhyrjet për realizimin e zhvillimit sipas Skenarit_2.........................................61
Figura 76. Parcelat e konsideruara në ndërhyrjen e sheshit të propozuar.......................106 Tabela 6. Tabela e llogaritjes së kostove sipas skenarit_3......................................................64
Figura 77. Konturi i sheshit final të propozuar së bashku me risistemimin Tabela 7. Tabela e llogaritjes së kostove....................................................................................75
e parcelave....................................................................................................................................108 Tabela 8. Hapësirat publike, referuar hartës kadastrale.........................................................83
Figura 78. Montazh i sheshit të propozuar.............................................................................109 Tabela 9. Llogaritjet e ndërhyrjes për rrugët e propozuara...................................................83
Figura 79. Montazh i sheshit të propozuar............................................................................110 Tabela 10. Sipërfaqet e nënzonave të nënnjësisë 15.3.........................................................84
Figura 80. Ndërhyrje të tjera “katalizatore” të propozuara..................................................111 Tabela 11. Llogaritjet për ndërtimin e rrugëve në zonë .......................................................86
Figura 81. Ortofoto e zonës së marrë në studim...................................................................114 Tabela 12. Kostoja e shpronësimit të parcelave në sheshin e propozuar.........................107
Figura 82. Tipologji e strukturave ekzistuese në zonë..........................................................115 Tabela 13. Kostoja e shpronësimit të objekteve në sheshin e propozuar........................107
Figura 83. Përdorimi i propozuar i tokës.................................................................................115 Tabela 14. Kostot totale për ndërtimin e sheshit..................................................................108
Figura 84. Zona në studim mbi PPV-në dhe në raport me qyetitin e Durrësit......................116 Tabela 15. Shpronësimet për secilën nënnjësi......................................................................124
Figura 85. Rrjeti rrugor në zonë dhe mundësitë për parkim.................................................117 Tabela 16. Shpronësimet për nënnjësinë 9/2-1 dhe 9/8-1.................................................124
Figura 86. Pronat që do të hyjnë në zhvillim..........................................................................119
Figura 87. Propozimet për rritjen e aksesit dhe të lëvizshmërisë..........................................120
Figura 88. Koncept-plani për zhvillimin e zonës.....................................................................120

Praktika Te Reja Per Zhvillimin Dhe Mana

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Praktika Te Reja Per Zhvillimin Dhe Mana

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

PRAKTIKA TË REJA PËR ZHVILLIMIN

DHE MANAXHIMIN E TOKËS NË SHQIPËRI

PRAKTIKA TË REJA PËR ZHVILLIMIN DHE MANAXHIMIN E TOKËS NË SHQIPËRI E rëndësishme!

Rastet studimore të paraqitura në këtë libër janë përgatitur nga autorët

E rëndësishme!...............................................................................................................................5 IV. SHTOJCA.................................................................................................................................122

II. PROCESI I ZHVILLIMIT DHE MANAXHIMIT TË TOKËS NË SHQIPËRI.......................22

III. RASTET STUDIMORE.............................................................................................................44

Projekti është realizuar në bashkëpunim me Universitetin POLIS, Agjencinë

kontrollit të territorit sipas ligjit të planifikimit do të/po hasin vështirësi në

Ndërkohë, kapitulli i dytë shpjegon se si ka ndodhur zhvillimi i tokës në Plani i Përgjithshëm

kapitull, shpjegohet çdo hap i nevojshëm në procesin e hartimit të tij. Veçanërisht,

1.4. Baza ligjore për zhvillimin e territorit në Shqipëri

Mjedisit3 të hartojë, të miratojë dhe të shpallë plane të manaxhimit të zonave

të mbrojtura. Njësia e qeverisjes vendore duhet të kontribuojë në hartimin e

................................................................. Nr.8906, Datë 06.06.2002 Neni x

PËR ZONAT E MBROJTURA

këtyre planeve (të manaxhimit të zonave të mbrojtura), por gjithashtu gjatë

Neni x KËSHILLI I MINISTRAVE ....................................................................................................................................................................................

hartimit të PPV-së duhet të përputhë propozimet me ligjet e hirerarkisë më të

private gjendet në krah të një parku kombëtar, ku autoritetet përkatëse për

Nr.9048, Datë 07.04.2003

zonat mbrojtëse rreth rezervateve natyrore të manaxhuara (50 metra) dhe

nga kufiri i zonës së caktuar për konservim.

Një tjetër ligj sektorial që ndikon në plafinikimin e territorit, është ai për

trashëgiminë kulturore4, i cili shprehet, në nenin 38, se “çdo vendim i marrë

nga këshillat e rregullimit të territoreve (këshillat bashkiake/komunale) për

Neni x .................................................................................................................................................................................... Neni x

ndërhyrje ose ndërtim në zonat e shpallura monument kulture ose në zonën e

KËSHILLI I MINISTRAVE REPUBLIKA E SHQIPËRISË

zonash. Ky ligj, gjithashtu ndikon drejpërdrejt në zhvillimin e territorit. Neni

Nr.10040, Datë 22.12.2008 Neni x

13 i tij shprehet se “personat fizikë ose juridikë, që kanë në pronësi objekte të

KODI AJROR I REPUBLIKËS SË SHQIPËRISË ...............................................................................

regjistruara me vlera të trashëgimisë kulturore, të luajtshme e të paluajtshme,

janë të detyruar të krijojnë kushte mirëmbajtjeje për këto objekte”. Në këto

edhe minimale në restaurimin e banesës, pronari është i detyruar t’i drejtohet

Institutit të Monumenteve të Kulturës. Ose nëse një parcelë me pronësi pri-

vate rezulton se mbart mbetje arkeologjike, pronari nuk mund ta shfrytëzojë

ritor duhet të merret pëlqimi i AAC-së. Gjithashtu edhe për strukturat që do

Të gjitha rastet që u përmendën më lart ishin disa shembuj që ilustrojnë se,

II. PROCESI I MANAXHIMIT DHE

Më sipër u fol për pasojat që ka sjellë në Shqipëri tradita 20-vjeçare e

Burimi: Plani Rregullues (PPV) i bashkisë së Durrësit 2010

Për sa i përket kriterit të dytë, sipërfaqja e zonave nuk ishte e paracaktuar.

248 424 344

116 791 872

por njëkohësisht të krahasuara me informa-

lorja vendore e planifikimit të

cionin e grumbulluar prej agjencive të pasurive PPV-së

Në lidhje me situatën e të pronësisë, u përdorën dhe statusit të

metoda të analizave dhe vlerësimeve të kryqë- shembull nga Fieri

atë të ALUIZNI-t, si dhe informacionet e grum- bëtare me ndikim

Në lidhje me gjendjen e infrastrukturës fizike, u

kjo me analizën e hapësirave publike në zonë. Analiza

Figura 9. Harta e pronësisë nga ZRPP-ja krahasuar

me hartën e ALUIZNI-t - respektivisht

Burimi: ZRPP dhe Bashkia Shkodër

Burimi: Arkiva Co-PLAN

2.3.2. Karakteristika t e zonave të përzgjedhura

Figura 13. Zona_1 në Fier Në Fier, u përzgjodh zona te “Kryqëzimi i

2.4.2. Rekomandime rritur kompleksitetin e tij. Megjithatë, një tjetër intrument, si intesiteti i

III. RASTET STUDIMORE

3.1. Rasti 1: Fier (Kryqëzimi i Sheqit të Madh)

të krijojë funksione të reja dhe t`u japë funksionin e munguar hapësirave të