РЕПУБЛИКА СРБИЈА

ГРАДСКА УПРАВА ГРАДА БЕОГРАДА

Секретаријат за урбанизам и грађевинске послове
Улица 27. марта бр. 43-45,
КОМИСИЈА ЗА ПЛАНОВЕ

ПРЕДМЕТ: Примедба на Нацрт Урбанистичког пројекта за фазну изградњу стамбено-

пословних објеката на ГП1 (КП 259 и 258/5 КО Нови Београд) и ГП2 (КП 258/6 КО
Нови Београд), на углу улица Гоце Делчева и Булевара Михајла Пупина у Београду
(у даљем тексту Урбанистички пројекат) у поступку Јавног увида

Поштовани,

Овим путем подносимо примедбу на Нацрт Урбанистичког пројекта за изградњу стамбено-

пословних објеката на углу улица Гоце Делчева и Булевара Михајла Пупина у Београду.

Основ за примедбе:
I. Правни основ:
- Закон о планирању и изградњи (у даљем тексту Закон)
- Правилник о садржини, начину и поступку израде докумената просторног и
урбанистичког планирања ("Службени гласник РС", број 32/2019), у даљем тексту
Правилник.
II. Плански основ
- Плански документ вишег реда, План генералне регулације грађевинског подручја
седишта јединице локалне самоуправе – град Београд (целине I–XIX), у даљем тексту План
регулације
III. Процедурални основ
- Поступак за јавни увид

Неке од релевантних одредби Закона цитиране су ниже:

Члан 25
План Генералне регулације је основни план регулације који се директно спроводи
применом правила уређења и грађења на целом обухвату планског документа.
Изузетно, спровођење плана генералне регулације може се предвидети кроз израду
плана детаљне регулације и у случају када се утврди да је за одређено подручје, због
специфичности, неопходна разрада планског решења плана генералне регулације, иако је
дата његова непосредна примена, а у складу са општим правилима уређења и грађења
која су садржана у плану генералне регулације

Према Члану 26, обавезни део плана регулације су правила уређења и правила грађења за
целокупни обухват планског документа
 Члан 63.Орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове урбанизма потврђује
да урбанистички пројекат није у супротности са важећим планским документом и овим
законом и подзаконским актима донетим на основу овог закона.
Према Правилнику, Урбанистички пројекат садржи изјаву одговорног урбанисте да је
урбанистички пројекат израђен у складу са Законом и прописима, као и да је израђен у складу са
важећим планским документима. Овом одредбом јасно је дефинисан улога одговорног урбанисте
као стручно лице које мора поступати у складу са јавним интересом.

Блок 8 и предметна локација

Према Плану генералне регулације грађевинског подручја седишта јединице локалне самоуправе
– град Београд, целине I-XIX, predmetna lokacija је део Целина IX – Центар Новог Београда,
Првобитни Нови Београд. Првобитни Нови Београд обухвата првобитно изграђене блокове Новог
Београда са Студентским градом, новоизграђене блокове „Ретензија” и Блок 33 са западним
капијама Београда и центрима „Фонтана” и Четвртим рејонским центром

За предметну локацију се односе правила грађења за зону 9.К1.1, ово је зона углавном
постојећих пословних комплекса у изграђеном ткиву Новог Београда, при чему је неопходно
придржавати се правила грађења за заштићена подручја како је дефинисано Планом.

Примедбе на Урбанистички пројекат:

1. Урбанистички пројекат предвиђа 2 објекта чија је претежна намена становање, а не
комерцијални садржаји како је Планом регулације предвиђено.
…планирани су комерцијални садржаји у приземљу и на првој етажи
објеката, док је вишепородично становање као компатибилна намена
заступљено на свим осталим надземним етажама који су једнострано
узидани
Остварени однос основне и компатибилне намене за планиране објекте:
 на ГП.1 однос пословање : становање= 20,5% : 79,5% (4156,0 : 16069,0
m2)
 на ГП.2 однос пословање : становање= 24,5% : 75,5% (2366,67
m2:7297,13m2)
План регулације експлицитно дефинише значење претежне намене који каже:
Члан 5.1
Намене дефинисане у графичким прилозима 2-1 до 2-9
„Планирана намена површина” представљају претежну, доминантну
намену на том простору, што значи да заузимају
више од 50% површине блока, односно зоне у којој је означена та намена.

Урбанистички пројекат не поштује предвиђену претежну намену објекта на

датом простору.

2. Урбанистички пројекат предвиђа 2 објекта, који су једнострано узидани

На свакој грађевинској парцели планиран је један стамбено-пословни
објекат. Објекти су једнострано узидани.
План регулације експлицитно надводи за зону 9.К1.1
 изградња нових објеката и положај објекта на парцели може бити
слободностојећи, једнострано или двострано узидани на бочну границу
парцеле уколико на суседној парцели постоји узидан објекат

Очигледно је да планирани нови објекат нема на суседној парцели узидани

објекат, те два нова објекта морају бити слободно стојећа.

3. Урбанистички пројект предвиђа објекат висине 34,5м. Према одредбама Плана

регулације, објекти висине преко 32м сматрају се „високим објектима“ и као такви
подлежу посебним Анализама у оквиру Плана детаљне регулације, што није
постигнуто (нити је било могуће постићи) израдом простог Урбанистичког
пројекта. Ово се нарочито односи на стамбене блоков у оквиру целине С9 и ЈК1
којој припада блок 8. Следи цитат из Плана регулације:
На целој територији плана, на подручјима у зони вишепородичног
становања (С5, С8, С9 и С10), зонама мешовитог градског центра (М1,
М2, М3 и М4), као и у зонама са комерцијалним саджајима (К1 и К2),
висина и спратност објеката, дефинисана у правилима за висину
објеката, може се повећати, а урбанистички параметри и
положајобјекта ускладити, кроз израду Плана детаљне регулације, који у
себи садржи Анализу и потврду испуњености критеријума за изградњу
високог објекта, на који сагласност даје Комисија за планове Скупштине
Града Београда. Изузетно, на подручјима на којима се планови детаљне
разраде примењују само у делу јавних саобраћајних површина и
инфраструктуре (ДУП, РП), висина, урбанистички параметри и положај
објеката, могу се дефинисати урбанистичким пројектом, који у себи
садржи Анализу и потврдуиспуњености критеријума за изградњу високог
објекта, на
који сагласност даје Комисија за планове Скупштине Града Београда, у
случају да су објекти на грађевинској парцели намењени искључиво за
комерцијалне садржаје, односно да њихова намена не утиче капацитете
јавних служби (дечијих установа, основних школа и друге)
Анализа садржи оцену испуњености критеријума за изградњу, принципе
обликовања и дефинише просторно програмске елеменате за изградњу
локације. Високим објектом сматрају се сви комерцијални, пословни и
стамбени објекти виши од 32 m

Из наведеног је јасно да Урбанистички пројекат није ниво документације којим

се може сагледати подобност градње објекта вишег од 32м, већ је неопходно
направити План детаљне регулација са посебним Анализама како је дефинисано
Планом регулације.

4. Урабностичким пројкетом предиђена су следећа растојања од постојећих објеката

Растојање објекта од суседног објекта
- Растојање објеката на ГП.2 са отворима пословних
блока од суседного бјекта на к.п. 260 износи 34m
- Растојање објекта на ГП.1 са отворима пословних просторија на
фасади ка унутрашњости блока од суседног објекта на к.п. 263 износи 20
m.
 - Растојање објекта на ГП.1 са отворима пословних просторија на
фасади ка унутрашњости блока од суседног објекта на к.п. 260 износи 33
до 38 m.
- Растојање објекта на ГП.1 са отворима стамбених просторија на
фасади ка унутрашњости блока од суседног објекта на к.п. 263 износи
20m
Конкретни објекти су пројектовани
Вертикална регулација одређена је максималном висином и спратношћу
објеката и износи:
- висина венца објекта је до 32.0 м (максимална висина слемена објекта
је до 37.0м), што дефинише оријентациону планирану спратност П+8+Пс
План регулације захтева
– Минимално растојање објекта са отворима помоћ них и пословних
просторија на бочним фасадама, (парапет отвора 1,6 m) од суседног
објекта у овој зони је 1/2 висине вишег објеката.
– Минимално растојање пословног објекта, од суседног стамбеног
објекта у овој зони је цела висина пословног објеката.

Захтеви за растојање нових објеката од суседних објеката нису у потпуности

испоштовани.

5. Архитектонско обликовање предвиђено Урбанистичким пројектом наводи:

Објекти на ГП.1 и ГП.2 су архитекстонски обликовани интегрално, као
једна визуелна целина, иако су два засебна објекта. Обликовани су у
складу са функцијом и захтевима организације стамбенопословног
објекта, у духу савремене архитектуре, са циљем формирања хуманог и
пријатног
амбијента за становање. Волумен и размера објекта су усклађени са
правилима из плана. Архитектонским стилом, применом завршних
материјала и светлих боја, тежи се постизању
„лакоће“ супротно монументалности, због знатне „масе“ објекта.
Примењени материјали не угрожавају животну средину.
План регулације ставља посебан акценат на концепт отврених блокова Новог
Београда (укључујући блок 8)
Општа правила уређења и грађења
Габарит објекта је одређен грађевинским линијама и
максималном висином које су условљене:
– висином објекта у односу на ширину улице;
– у односу на суседне парцеле и објекте (регулација парцеле);
– степеном заузетости;
– индексом заузетости или индексом изграђености;
– капацитетом парцеле за паркирање за одређену намену;
– амбијенталним и естетским критеријумима.
У деловима града који имају неки од степена урбанистичке
заштите, амбијентални критеријуми су одлучјући приликом
одређивања габарита новог објекта, односно габарита
постојећег објекта који се дограђује или надзиђује
 5.1.9. Зона вишепородичног становања у постојећим организованим
насељима – отворени блок (С9) Ову зону чине стамбени блокови у
целинама I, II, III, V, VI, VII, VIII, IX, X, XIII, XIV, XV, XVI, XVII и XVIII.
Постојећа организована стамбена насеља се карактеришу слободно
постављеним вишеспратним објектима којису повучени у односу на
регулациону линију блока, изграђени на јединственој заједничкој
површини без парцелације.
Слободни простори су уређени као велике блоковске зелене површине са
просторима за дечију игру, спорт и рекреацију. Овај тип стамбених
насеља оцењују се као вредан допринос једног периода модерне
архитектуре и урбанизма развоју Београда.
Током времена концепт отвореног блока је показао многе предности,
због тога отворене блокова треба чувати и унапредити. Блокови
унутар ових насеља не омогућавају велике промене у
трансформационом смислу, како унутар блока, тако и на ободу према
саобраћајницама.
Значајна ремодулација простора и објеката, која би нарушила
карактер ових блокова, није дозвољена. Постојећа насеља треба даље
развијати са истим концептом, с тим што се уз важне саобраћајне
правце могу формирати мешовити градски центри и комерцијални
садржаји.
За интервенције у постојећим организованим насељима, планом
детаљне разраде за блок у целини, дефинисаће се могућност доградње,
надградње или изузетно нове изградње, у контексту постојеће висинске
и хоризонталне регулације. При томе се посебно мора води рачуна о
композицији блока, оствареним просторним вредностима и
капацитетима, објектима јавних служби и инфраструктуре,
паркирању и постојећем зеленилу.

Уколико се анализама утврди да је могуће додатно погушћавање

стамбеног блока, обавезна је израда плана детаљне регулације

Урбанистички пројекат није уважио захтеве Плана регулације и своји решењем

објективно нарушава визуелни и функционални карактер постојећег концепта
отвореног блока. Даље, манипулацијом са наменом објекат, повећава густину
насељености блока што није дозвољено непосредном применом правила
грађења.

6. Предматна зона у оквиру Блока 8, Планом регулације је сврстана у зону 9.К.1.1. за

коју важи
За делове зоне 9.К1.1. који се налазе у целини претходне
заштите важе правила дата у поглављу 5.5. Правила грађења
у целини претходне заштите на Новом Београду.

План регулације даље наводи:

 ПРАВИЛА ГРАЂЕЊА У ЗОНИ ВИШЕПОРОДИЧНОГ
СТАНОВАЊА У ПОСТОЈЕЋИМ ОРГАНИЗОВАНИМ
НАСЕЉИМА – ОТВОРЕНИ БЛОК (С9)

услови за формирање грађевинског комплекса:

– формиране грађевинске парцеле не могу се даље
парцелисати осим ако планом детаљне регулације није
другачије дефинисано
– дозвољена је парцелација и препарцелација и
формирање грађевинске парцеле за пословне објекте
у оквиру стамбеног блока у складу са правилима
парцелације и препарцелације за зону комерцијалних
садржаја, дефинисаних према графичком прилогу 4-1
до 4-9 Подела на зоне са истим правилима грађења

изградња нових објеката

– Није дозвољена изградња нових објеката осим ако
се то планира планом детаљне регулације (у складу
са правилима за даљу планску разраду)* или је већ
планирано преиспитаним плановима детаљније
разраде усвојених по претходним Законима, а није
реализовано

Блок 8 припада целини претходне заштите Новог Београда у којем није

дозвољена градња нових објеката осим ако се то планира планом детаљне
регулације. У конкретном случају никакав план детаљне регулације није
представљен, а представљени Урбанистички пројект не може заменити план
детаљне регулације, те се као такав мора одбацити.

Из свега наведеног и закључака из приложене аргументације, моли се Комисија за планове да у

складу са Законом о планирању и изградњи ( Члан 63) одбаци предложени Урбанистички пројекат,
јер није у складу са планом вишег реда.

Даље, предлаже се Градској комисији да, у складу са својим овлашћењима и ауторитетом,

обавести Суд части Инжњерске коморе Србије са захтевом да се истражи да ли је одговорни
урбаниста урадио Урбанистички пројекат у складу са правилима струке и важећим Законима,
имајући у виду груба одступања од плана вишег реда чиме је угрозио интерес јавности (добробит
и благостање житеља блока 8) што спада у професионалну одговорност урбаниста.

Београд, 27.09.2021.године
Подносилац примедбе

______________________________