KRITIKA PROJEKTA ZA GRAĐEVINSKU DOZVOLU STAMBENO-POSLOVNOG OBJEKTA

U BEOGRADU
Lokacija: Vojislava Ilića, Beograd, Kat. parcela br. 7463/1 KO Zvezdara

Aleksandar Tasić, Mast.inž.arh.

_________________________

Beograd, april 2018. god.

UVOD

Ovim radome dat je kritički osvrt na Projekat za građevinsku dozvolu (PGD), koji je rađen 2016.
godine za potrebe izgradnje stambeno - poslovnog objekta u ulici Vojislava Ilića broj 47 na
katastarskoj parceli 7463/1, KO Zvezdara. U daljem tekstu rada dat je akcenat na
analizu postignutih kvaliteta kao i usklađenosti projekta, ostvarene tehničke dokumentacije
sa svim uslovima, standardima, propisima i normativima.

ANALIZA URBANISTIČKO – TEHNIČKIH USLOVA I USKLADJENOST DISPOZICIJE

PROJEKTA

Za potrebe izgradnje novog objekta, a u svrhu dalje prodaje stambenog i poslovnog prostora u
Ulici Vojislava Ilića , spajanjem dve parcele katastarskog broja 2937/1 i 2937/2, formirana je
parcela , broj 7463/1, KO Zvezdara , za koju je izdato uverenje RGZ-a o formiranju gradjevinske
parcele. Gradjevinska površina parcele je 931,00 m2 i pravilnog je oblika.
Na predmetnoj parceli KP 7463/1 KO Zvezdara u ulici Vojislava Ilića br. 47 u Beogradu, nalaze
se dva porodična stambena objekta i jedan pomoćni objekat koji su u vlasništvu suinvestirora u
izgradnji. Na osnovu ovlašćenja pomenutih suvlasnika parcele I ugovorom o zajedničkom
ulaganju 2014. godine izdata je Lokacijska dozvola (IX-15 br. 350.7-154/2014) od strane
Sekretarijata za urbanizam I gradjevinske poslove gradske uprave grada Beograda.
Pomenutim rešenjem određeni su urbanistički parametri za izgradnju na parceli, i to: funkcija i
karakter objekta, oblikovanje, maksimalna zauzetost parcele, dozvoljeni indeks izgrađenosti,
dozvoljena spratnost , visinska regulacija i itd. Tabela uporednog prikaza parametara zadatih
Lokacijskom dozvolom i ostvarenih parametara data je u tekstualnoj dokumentaiji, u okviru
Tehničkog opisa, kao i u grafičkoj dokumentaciji, u okviru crteža ’Situacija’. Uporednom analizom
zadatih i postignutih parametara može se zaključiti da Projekat ispunjava sve uslove propisane
urbanističko tehničkom dokumentacijom.

Parcela je približno pravougaonog oblika sa terenom u padu od dvorišta ka ulici, kao i duž ulice
Vojislava Ilića. Parcela ima izlaz na javnu saobraćajnu površinu, ulicu Vojislava Ilića, preko
katastarske parcele 7463/2 I 7464/2 KO Zvezdara. Za potrebe dobijanja gradjevinske dozvole
izradjen je PGD za stambeno poslovni objekat spratnosti 2Po+P+5+Ps, kao dvostrano uzidan
objekat u nizu , sa svetlarnikom ka bočnom susedu sa kojima se graniči, na mestu postojećeg
svetlarnika ka katastarskoj parceli 7465/1 KO Zvezdara. Objekat je uzidan izmedju katastarskih
parcela 7462/1 i 7465/1 KO Zvezdara. Prilaz stambenom, kao i poslovnom delu objekta predviđen
je sa ulične strane, iz ulice Vojislava Ilića, preko katastarskih parcela 7463/2 i 7464/2 KO
Zvezdara. Kolski prilaz je takođe predviđen sa ulične strane, preko katastarske parcele 7463/2
KO Zvezdara. Objekat je projektovan na gradjevinskoj liniji sa ulične strane i u okviru granica
gradjenja od zadnjeg suseda, na odstojanju od 8m. Najistureniji deo objekta ka zadnjoj granici
parcele je na udaljenju 9,69m od zadnje granice parcele. Erkeri ka ulici Vojislava Ilića iznose
1,24m i 2,00m.
Visina objekta je 22,00m do kote krovnog venca povučene etaže , dok podzemna garaža zauzima
100 % gabarita parcele.
U skladu sa urbanističkim uslovima, parcela nije ogradjena ka ulici , tako da je ostvaren slobodan
i neometan tok kretanja pešaka formiranom kolkonadom, odnosno povlačenjem gradjevinske
linije prizemlja za 3 metara u odnosu na regulacionu licinju.
Projektom su ispoštovani uslovi za priključenje na komunalnu infrastrukturu i to: vodovodnu,
kanalizacionu i električnu mrežu, kao i: uslovi toplene, saobraćajni uslovi, uslovi za uređenje i
ozelenjavanje, posebni uslovi (Inženjersko-geološki uslovi, uslovi za neometano kretanje
hendikepiranih lica), kao i mere zaštite od požara i potresa.

PROJEKTNI ZADATAK , ANALIZA ARHITEKTURE I PROSTORNE ORGANIZACIJE

U ovom slučaju , projektni zadatak definisan je uslovima u vidu urbanističkih parametra, koje treba
ispoštovati pri projekovanju datog objekta, a koji su dati u Lokacijskoj dozvoli.
Projektnim zadatkom nije detaljno definisana sama forma i materijalizacija objekta, dok je sama
organizacija funkcionalnih celina poprilično jasna I ne daje preveliku slobodu pri projektovanju.,
Projektovanje ovakvih objekata se uglavnom sovdi na poštovanje opštih projektantskih normi i
usklađenosti sa zakonima.

Osim urbanističkih uslova , normi I propisa, pri izradi projekta za gradjevinsku dozvolu bilo je bitno
ispoštovati uslove suinvestitora ( vlasnika parcele) koji su definisani ugovorom o zajedničkom
ulaganju. Ovim ugovorom je precizno definisan broj, pozicija, orjentacija I struktura stambenih I
poslovnih jedninica , koje su pripale vlasnicima parcele.

Oblikovanje I materijalizacija fasade

Objekat je projektovan kao dvostrano uzidan u kompaktnom gradskom bloku u okviru

gradjevinskih linija i granica parcele prema susedima, što je u velikoj meri uslovilo formu objekta.
Spratnost objekta je 2Po+P+5+Ps, ukupne BRGP obračunato po SRPS-u 4,937.44m2 i
obračunato po GP-u 3,568.87m2.
Osim zadatim parametrima , oblikovana arhitektonska ideja proistekla je iz želje da objekat isprati
kontinuitet formiranog uličnog fronta. Objekat se svojom formom nadovezuje na vec formirani niz
zgrada sličnog karaktera. Projektovan je , na gradjevinskoje liniji ka ulici , sa izbačenim erkerom
po sredini objekta, od prvog sprata do povučene etaže. Kao i kod susednih objekata, upravo
pomenuti erker, služio je kao glavni motiv koji razbija ravan uličnog fronta, i kao deo objekta koji
svojom materilizacijom i dizajnom daje pečat novo projektovanom objektu.

Završna etaža je povučeni sprat sa povlačenjem pod uglom od 57% (1,99m od gradjevinske
linije objekta).Dok je krov „plitak“ ventilisan sa nagibom krovnih ravni od 6%.

Zadnja fasada, dvorišne strane objekta je u velikoj meri definisana zadatim parametarima iz
lokacijske dozvole kao i iz same organizacije stambenih jedinica. Završna obrada dvorišnog dela
fasade je tzv “demit fasada” koja se sastoji od tvrdo presovane mineralne vune projektovane
debljine 10cm( u izgradnji je ugradjena vuna debljine 12cm), ankerovane i pričvršćene za zidove
od giter bloka. Fasada je završno obradjena mrezicom i gradjevinskim lepkom i mineralnim
malterom minimalne granulacije u beloj boji. Ovim pristupom pri projektovanju dvorišne fasade
se po svemu sudeći dobija finansijski najisplatljivije rešenje, medjutim arhitektonski posmatrano,
zanemarivanje ovog dela objekta daje nedorečenu i nepromišljenu celinu.

Fasada ka ulici Vojislava Ilića je izdvojena u dve celine. Prva celina je ravan projektovana na
gradjevinskoj liniji koja je u završnoj obradi takozvane ’’demit fasade’’ , dok je druga celina – erker,
projektovan kao ventilisana fasada koja se sastoji od tvrdo presovane mineralne vune debljine 10
cm ( u izgradnji 12 cm) debljine sa paropropusnom, vodonepropusnom folijom, sve ankerovano i
pričvršćeno za zidove od giter bloka, vazdusnog sloja i ploča kompozitnog panela (proizvoćač:
Fundermax, Austrija) postavljenog preko aluminijumske podkonstrukcije.

U arhitektonsko-oblikovnom smislu ulična fasada je dizajnirana u konceptu modernog

arhitektonskog izraza, sa upotrebom savremenih formi, materijala i boja, gde je akcenat stavljen
na oblikovanju fasade, koja jasno oslikava funkciju, odnosno namenu objekta.

Funkcija
Objekat je projektovan kao stambeno –poslovni , sa jasno odvojenom funkcijom prizemlja I ostalih
etaža. U okviru objekta planirana je izgradnja 46 stambenih jedinica, 4 poslovna prostora, kao i
smeštaj ukupno 56 parking mesta u okviru podzemne garaže.
Svo parkiranje za korisnike prostora, predviđeno je u projektovanim podzemnim etažama. Zbog
zahteva za parkiranje većeg broja vozila kao I zbog organizacije njihovog kretanja , parking
prostor je projektovan kao dve odvojene garaže.
Pristup garaži broj 1 , obezbeđen je preko hidrauličnog autolifta, dok je pristup garaži broj 2
obezbeđen rampom sa grejačima (jedan deo rampe nije nadkriven) nagibom od 15%. Deo
parking mesta je obezbedjen preko PUZZLE parking Sistema.

Poslovni prostori su planirani u prizemlju objekta. Sve poslovne jedinice su orijentisane ka ulici
Vojislava Ilica. Od 4 formirane poslovne jedinice ( lokala), lokal broj 2 I lokal broj 3 su pripali
suinvestitorima, odnosno vlasnicima parcele, pa su njihove kvadrature i pozicije prethodno
dogovorene I potvrđene ugovorom (Lokalu broj 2 je pripalo 35.00m2, dok je lokalu broj 3 pripalo
9,35 m2 )
Stambene jedinice su formirane od prvog sprata, oko centralno postavljenog stepenišnog
prostora I staklenog atrijuma koje formira unutrašnje dvorište I omogućava prirodno osvetljenje
zajedničkih prostorija. Oko pomenutog centralnog dela , projektovane su stambene jedinice
različitih struktura , uglavnom jednostrano orjentisanih ka južnoj ili severnoj fasadi ( osim stanova
do istočnog suseda koji su zbog povlačenja objekta dvostrano orjentisani).
Pomoćne i tehničke prostorije (toplotna prostorija, prostorija sa vodomerima, hidrocilom,
masinske prostorije I sl.) smeštene su u podrumskim etažama objekta sa pristupom iz
zajedničkih prostora podzemne garaže I stepenišnog prostora.
Na nivou -1 sa pristupom iz dvorišnog (otvorenog) dela etaže planirana je izgradnja trafo stanice,
po uslovima Elektrodistribucije Beograd. Pristup TS je omogućen preko otvorene rampe.
Konstrukcija
Konstrukcija objekta je armirano-betonska. Objekat je fundiran na šipovima i temeljnoj ploči u
svemu prema geomehaničkom elaboratu i statičkom proračunu. Kompletan podzemni deo
objekta je konstruktivno predvidjen od AB zidova, stubova i medjuspratnih konstrukcija od punih
AB ploča i sa spolje strane je zaštićen hidroizolacijom. Pre izrade podzemnih nivoa predvidjena
je zaštita iskopa i obezbedjenje temeljne jame ,širokog iskopa, čeličnim razupiračima I
kampadama po posebnom projektu.
Nadzemni deo objekta je skeletni armirano-betonski sa seizmičkim jezgrima (vertikalne
komunikacije) i punim, prethodno napregnutim, medjuspratnim armirano-betonskim pločama, u
svemu prema statičkom proračunu.
Obzirom da se radi o stambeno - poslovnom objektu sa garažom u podrumu na dva nivoa,
zaključak je da usvojeni konstruktivni sistem AB stubova, ploča i zidova u pravilnom rasteru,
omogućava maksimalnu iskorišćenost garaža u podrumu, kao i organizaciju stambeno -
poslovnog prostora u nadzemnim etažama i da je u skladu sa karakteristikama savremene
izgradnje.

Protivpožarna zaštita

Po protivpožarnoj klasifikaciji zgrada spada u klasu objekata do 22m , poslednje korisne etaže,
pa je prilaz vatrogasnim vozilima obezbedjen samo iz ulice Vojislava Ilića. Objekat je u svemu
projektovan u skladu sa propisima zaštite od požara. Podeljen je na protivpožarne sektore po
propisima i zahtevima za pomenutu klasu objekata.

Gašenje požara u objektu je predvidjeno pomoću unutrašnje hidrantske mreže u celom objektu i
sprinkler instalacije samo u garaži. Zadatak sprinkler instalacije je da blagovremeno otkrije
pojavu požara i da pristupi gašenju istog u samom početku. Sprinkler instalacija je nezavisna u
odnosu na druge instalacije.

Garaža 1 ima jedan podzemni nivo i ulaz je preko rampe. Kapacitet garaže je ukupan zbir svih
parking mesta i on je 23. Korisna površina garaže je ukupan zbir svih parking mesta ,
saobraćajnica i korisnih površina I iznosi 390m2. Prema korisnoj površini, po klasifikaciji
garaza je mala s korisnom površinom do 400m2.
U Garaži 1 je jedan deo parkiranja predvidjen sa specijalnim uređajima za parkiranje vozila i
njihovo vraćanje do ulaza pomoću sistema mehaničkog prenosa, koji je automatizovan i radi
bez posade.
Pored požarnih hidranata predvidjena je sprinkler instalacija za gašenje požara.

Garaža 2 ima dva podzemna nivoa i ulaz je preko auto lifta. Pri parkiranju vozila koje se obavlja
isključivo garažnim liftom, ukupan broj parkiranih vozila nije više od 30, na dva nivoa garaže.
Korisna površina garaže je ukupan zbir svih parking mesta, saobraćajnica i korisnih površina
garažnog lifta i ona je, prema klasifikaciji , srednja, s korisnom površinom od 400 – do
1500m2m2.
Pored požarnih hidranata predvidjena je sprinkler instalacija za gašenje požara.

Instalacije

U objektu su planirane sledeće instalacije:

  vodovod i kanalizacija,
 sprinkler instalacija,
 elektroenergetske instalacije i gromobrana,
 telekomunikacione i signalne instalacije,
 instalacija dojave požara,
 instalacija grejanja,
 električni putnički liftovi nosivosti 450 i 630 kg,
 auto lift
 puzzle parking sistemi.

EKONOMIČNOST INVESTICIJE

ANALIZA SADRŽAJA TEHNIČKE DOKUMENTACIJE GLAVNOG PROJEKTA I

USKLAĐENOST SA VAŽEĆIM NORMAMA I ZAKONIMA

Celokupna tehnička dokumentacija urađena je prema do tada važećim standardima i

propisima u građevinarstvu. Prilikom izrade projekta za građevinsku dozvolu poslovnog objekta
u ulici Vojislava Ilića br 47, k.p. 7463/1 KO Zvezdara, primenjeni su, između ostalih, sledeći
zakoni i pravilnici:
 ZAKON O PLANIRANJU I IZGRADNJI (''Službeni glasnik RS'', br. 72/09, 81/09-
ispravka, 64/10 odluka US, 24/11 i 121/12, 42/13–odluka US, 50/2013–odluka US,
98/2013–odluka US, 132/14 i 145/14)
 ZAKON O ZAŠTITI OD POŽARA ("Sl. glasnik RS", br. 111/09)
 Pravilnik o sadržini, načinu i postupku izrade i način vršenja kontrole tehničke
dokumentacije prema klasi i nameni objekata ("Sl. glasnik RS", br. 23/2015)
 Pravilnik o tehničkim standardima pristupačnosti ("Sl. glasnik RS", br. 46/13)
 Pravilnik o energetskoj efikasnosti zgrada („Sl. Glasnik RS“ br. 61/11)

Analizom tehničke dokumentacije Projekta za građevinsku dozvolu, može se zaključiti da je

projekat u skladu sa navedenim zakonima i pravilnicima.
ZAKLJUČAK
U nastavku teksta dat je komentar na nedostatak izradjenog projekta za gradjevinsku dozvolu za
objekat na katastarskoj parceli br. 7463/1 KO Zvezdara

Kompletnost dokumentacije

U Projektu za građevinsku dozvolu stambeno -poslovnog objekta priloženi su neophodni prilozi,

naznačeni u Pravilniku o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke
dokumentacije prema klasi i nameni objekata ("Sl. glasnik RS", br. 23/2015).

Glavna sveska sadrži svu potrebnu dokumentaciju.

U okviru tekstualne dokumentacije dati su Projektni zadatak i detaljno opisan Tehnički opis.
Numerička dokumentacija data je kroz bilans ostvarenih površina i parametara, kao i u vidu
Procene vrednosti radova, odnosno predmera i predračuna građevinskih i građevinsko-zanatskih
radova, sa zbirnom rekapitulacijom svih radova. Pozicije su jasne, dovoljno razumljive i precizne.
Grafička dokumentacija projekta sadrži sve potrebne priloge, u propisanim razmerama i u
odgovarajućim nivoima detaljnosti.

Prilikom izrade glavnog projekta nisu bile urađene šeme stolarije, što je naknadno bilo potrebno
dostaviti investitoru radi prikupljanju ponuda za izradu spoljne stolarije I dalje organizacije gradnje.

Nedostatak predmetnog projekta su takođe arhitektonski I konstruktivni detalji. Investitoru nisu

predati detalji kačenja ventilisane fasade od kompozitnih materijala, kao I detalji unutrašnje
bravarije.Tada je investitor angažovao drugo pravno lice radi izrade mašinskog projekta
ventilisane fasade, projekta zastakljivanja dvorišnog atrijuma i projekta kačenja gelendera I
ograda na terasama.

Kvalitet dobijenog prostora I poštovanje normi

Projektovanjem centralnog atrijuma oživljen je prostor zajedničkih komunikacija I prekinut utisak

hotelske organizacije, a uvođenjem prirodnog osvetljenja u zajedničkim prostorijama postignut je
dodatni kvalitet ovakvog tipa stanovanja.

Ispoštovani su svi uslovi I želje suinvestitora , odnosno vlasnika parcele.

Formirane stambene jedinice su nastale na onovu želje investitora I na osnovu praćenja tržišta u
tom delu grada. Projektovano je 8 stanova po etaži, što je dovelo do većeg usitnjavanja prostorija,
pa su pojedini prostori na ivici minimuma dozvoljenih dimenzija.

Stanovi su uglavnom projektovani sa minimalnim utroškom prostora na komunikacije, tako da su

stvarani otvoreni prostori dnevne zone sa konceptom otvorene kuhinje koja je integrisana u sklopu
dnevnog boravka. Dnevna I noćna zona su uglavnom odvajane manjim degažmanom , koji
poseduje garderober I služi kao veza sa kupatilom. Razradom stanova su formirani razni dzepovi
u prostorijama, u kojima su projektom predvidjeni ugradni plakari I ostala ugradna stolarija, što
se kasnije u realizaciji enterijera pokazalo kao dobar metod za dobijanje uštede prostora , a I
estetski momenat ugradnih elemenata dobio je pozitivan komentar korisnika.

Stanovi, kao grejane celine su projektom odvajane od hodnika I ostalih zajedničkih prostorija
projektovanjem vune ispod gipsanih obloga na zidovima od giter bloka. Medjutim, veliki
nedostatak je to što su zidovi izmedju dva stana projektovani u giter bloku 20 cm, što ne ispunjava
kriterijum zvučne izolacije.

Ovakavim konceptom dvostrano uzidanog objekta , sa ovakvom organizacijom funkcionalnih

jedinica dao je jako nepovoljnu orjentaciju stanova na severnoj strani objekta , gde su svi stanovi
sa te strane svojim dnevnim I spavaćim prostorijama orjentisani jednostrano ka severu.

Poštovanje propisa

Projekat za građevinsku dozvolu urađen u skladu sa projektnim zadatkom i urbanističko-tehničkim

uslovima, kao i željama investitora. Projekat je usklađen sa zakonima i drugim propisima i izrađen
je prema tehničkim propisima, standardima i normativima koji se odnose na projektovanje i
građenje ove vrste objekta.
Ulaz u objekat je formiran sa kote terena , tako da je kretanje osoba sa posebnim potrebama
nesmetano , a projektovanjem dva putnička lifta komunikacija u objektu sa velikim brojem stanova
je rasterećena.