3M8B - NG土地開發即刻救援試閱檔

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前
發現開啟土地的鑰匙
言
有人問我，為什麼想寫一本書。這要從我與一位醫生的對話開
始講起。
同是天涯淪落人
王醫師醫術精湛，妙手回春，言語情真意切，慈眉善目。
之前，我的心裡就很納悶，這樣醫術高明的醫生，怎麼會甘願
在高雄的陋巷中，開一間小小的，但卻讓人感到溫暖的診所呢？
今晚，他說了一些故事。
其實他最擅長的病症是「腳底筋膜炎」以及針灸。但他醫治腳
底筋膜炎的手法特殊，大概不會超過三次，病患即能痊癒。然而，
他的醫療方式涉及麻醉，所以有一次為病患醫治好之後，病患反而
去告他，因為中醫不可以做侵入性的手術（麻醉）。這造成他一定
程度的困擾，所以他刻意地不再主動做這方面的醫療。
聽到這番話，突然白居易〈琵琶行〉中的幾句，閃過我插了
4 根灸針的大腦（看來，針灸真的是提神醒腦）。「我聞琵琶已嘆
息，又聞此語重唧唧。同是天涯淪落人，相逢何必曾相識。」，我
也說了一個故事。
三年半前，經長輩介紹了一位仲介，年約 50 。看起來有一定
的社會歷練，找我評估一塊土地，頗為複雜，有建築線及法定空地
前言　發現開啟土地的鑰匙 iii
的問題，但也尚可解決。在第一次見面後，他又請長輩邀我午宴，
又討論了一次。之後，他依循我的方式，成功地解套了。
然而一年後，他卻與地主打官司，而我也差點成為「共犯」。
經了解，他來找我時，他尚未獲得地主的委任，但他了解那塊土地
可以解套之後，用不是很正向的方式，「圍」了那塊土地。
在這之後，我就不再對來路不明的人講述奄奄一息的土地。
今晚，我問醫生：「那身為醫師，怎麼面對這個狀況呢？」
他說：「醫者父母心，只要心存善念，醫生沒有見死不救的。」但
因果之間，會有一種「緣分」，不要強求。若是這些患者來到他眼
前，他一定詳細告知，盡力醫治。但也不會強出頭，因為對有緣分
的人，才是天命。否則，若成為泥菩薩，過江之後也成一攤泥了。
做為一位專業的工作者，千萬不要體會什麼叫做「天長地久有
時盡，此恨綿綿無絕期」。啊！真的是一語驚醒夢中人。
土地開發的魔鬼，真的藏在細節裡。因為地域性的法規，行政
執行的方式，以及法令的競合關係，各地有所不同，這我稱為地方
競爭者享有的「隱藏優勢」。
但在我個人的統計上，能夠有這種隱藏優勢的土地從業人員不
到 1%。這 1% 的人，常常能夠切入土地開發問題的核心。而土地
開發的奇妙之處，在於只要能夠面對真正的問題，就可以找到「超
值」的答案。也就是說，這些掌握關鍵因素的人，似乎都可以很鎮
定的、平靜的布局。也較有自信的，不會浪費時間在不必要的條件
上。
土地開發的專業沒有輸贏，只有累積。要累積的，其實就是那
5% 的訊息，即是「隱藏優勢」；要成為的即是掌握隱藏的優勢那
1% 的人。Top Sales 所努力的，就是突破這 1% 的差距。有做好決
iv 土地即刻救援 50 招：NG 土地開發的錦囊妙計
策的能力，就會與他人拉開百分之百的距離。
本書集合了陳技師與我過往參與過的土地疑難雜症，分享出來
也是有點私心，希望大家以後再介紹要進行建築設計的基地時，可
以不要有這麼多問題。最重要的是，讀者在看過這些 NG 土地案例
後，從中學習到「問題意識」，才能開始在土地的運用及開發上，
走進正確的方向。
在別人的故事裡，流著自己的眼淚
這段期間南北奔波，為土地從業人員講述工廠建築及農地使用
的課程，短短三個月，接觸了 600 位學員。
這些學員中，不乏經驗老到的地政士、力爭上游的仲介人員，
前言　發現開啟土地的鑰匙 v
以及身經百戰的土地開發業者。可以與業界精英共聚一堂，相互切
磋，的確是人生一大快事。
在北部某一堂課中，有一位學員上課時神情專注，對於我提
報的內容，以及分享的案例、故事，似乎也能夠了解吸收，點頭稱
道。但當我談到「指定建築線」故事，以及「環境敏感地區」的議
題時，看他面有難色，欲言又止。
在課堂休息的時間，他主動提問一些在專業上遇到的困難。
果然，與前兩項的議題吻合。經了解之後，他說出自己所遇到的麻
煩，聽起來皆不是他這個位階可以處理的。但卻又讓他有一件割地
賠款，另一件尚在訴訟。
土地這項專業，易學難精。像打乒乓球，任何有手的人，皆可
以拿著球拍打球。但要控制好球的速度、落點、旋轉，皆不簡單。
若進入專業階段，要找到可以提升自己能力的教練就更難了。所
以，即使這位學員在業界小有名氣（我後來了解），但也只能在錯
誤中累積自己正確的經驗。
在課程之後，他問我可不可以接北部的案子，而我基於服務的
品質，以及有限的時間，又婉拒了。但幾天之後，他鍥而不捨的溝
通，請我做他的顧問，而他說服我的，就是這一句，「我不能，在
別人的故事裡，流著自己的眼淚了。」
與Top Sales的距離，不只是成交率
T sir 是我的學生，長我 10 歲。表情總是神采奕奕，眼睛烔炯

有神。主動積極的個性，加上謙遜有禮的態度，即便在向他人表達
不同意見時，也不至於咄咄逼人。他是高雄地產界的 Top Sales。
vi 土地即刻救援 50 招：NG 土地開發的錦囊妙計
在課後，T sir 私下問了幾個我在課堂上沒能說清楚，或是未

深入演繹的議題。幾次互動中，他只針對課程的內容提問，尚未涉
及他個人的個案。這令我感到不解。因為其他學員總在課後拿他們
的案子與我討論，是很正常的。而 T sir 卻謹守分際。
最近，他邀請我為他們團隊開課。他說：「土地的專業易學難
精，所以易流於一知半解。之前的課程，雖然獲益良多，但若不深
入了解、熟悉，恐怕在實務操作上施展不開」。
他又說：「土地這專業，常常從眾說紛紜的常識出發，加上道
聽塗說的知識學習，形成了強詞奪理的學術邏輯。所以，大部分的
專案在操作時，驚心動魄；成交後，又夜不成眠。我所努力的是，
幫我的團隊建立正確的常識，有系統的知識，經過驗證的學識，才
能激發他們在成交時候的膽識。」
真是厲害，不愧是 Top Sales。看來我與 T sir 的距離，不只是
成交率，或是賺多少錢的差別。而是如何幫他人，把常識變成知
識，再形成專業交易時的膽識。
在我尚未為他們開課前，我已經被 T sir 上了一課。
先獲得人心，再求利潤
二年前，高雄有塊地在市場上賣了將近 5 年。在 S 小姐拿給

我評估之前，這塊地我已經評估過三次。對這塊地開發的型態、價
格區位，在心裡反覆推演了幾次，也大概有個譜。
當 S 小姐問我，這塊地要多少錢才能出手時，我給了她一個
距離地主開價尚有一段落差的數字。起初她還是有些懷疑。結果以
這個價格去談之後，地主只多了 50 萬，成交！
前言　發現開啟土地的鑰匙 vii
上個月她與丈夫來我辦公室，給我一筆顧問費。因為她把土地
賣掉了，來付我顧問費用。我很驚訝！因為在這筆交易當中，我們
沒有簽立任何約定。
但她說：「啟圳哥，交易當中，最重要的是，先獲得人心，再
求利潤，不是你我一直努力的嗎？」
我說：「是，這是商道的根本。」
她說：「這筆交易當中，我已經獲得利潤，但若沒把顧問費給
你，我將會失去人心…… 」。
那一天，我整天沉浸在這個感動當中。因為這樣的經商信念，
以及這樣的道德信仰，已經幾乎沒有人敢相信了。但是，人們卻又
好想相信。而在當今的商場，充斥的是商業的利益算計，而非商道
經營。
我眼前的這對夫婦，他們給予我的，不只是顧問費。而是讓我
在這複雜的商業環境中，重新燃起希望的火苗。
不要只是靠話術，要做專業
面對挫折，是土地開發仲介人員的日常。但令人最難面對的，
是以下這段對話：
「人們認為仲介、土地開發業者的工作目的，就是從中賺取傭
金。亦即一般人認為，仲介的工作本質上，有『欺騙』的成分」。
這是一位學員曾經語重心長地說，而且：「我們成為仲介，打
從第一天開始，即在面對這樣的苦戰。」
在專業中有以下 2 點，我個人認為若做得到，就可以面對以上
這魔咒：
viii 土地即刻救援 50 招：NG 土地開發的錦囊妙計
一、真功夫假不了
每一塊土地，在不同的使用分區及不同的血脈系統，所交叉比
對出來的態樣，皆不盡相同。即使是相鄰的兩塊土地，也是一
樣。若沒有認真的分析、記錄，再實地勘查、法規研判、經驗
累積，是很難有「真功夫」的。但現今的銷售文化又太過於急
就章，趕鴨子上架的硬背資料、套用話術。所以，問題總在成
交後開始。若能用心學真功夫，才能百發百中，皆大歡喜。
二、客戶正在面臨何種挑戰？
專業的法規更替、市場板塊移動、少子化的影響，以及後疫情
時代等，這些因素皆會影響客戶的產業布局。一定要在每次見
面前思考：「客戶面臨的挑戰，是手上的方案（土地條件）可
以滿足、解決的嗎？」土地開發專業是以土地來解決客戶「剛
性需求」的藝術，千萬不要以製造問題的方式來解決問題。
具有以上 2 點能量，相信你一定在土地開發界會有一席之地。
唯有實務，才是出路
在行政法的架構下，對於土地的使用管制，可分為兩大類。一
為容許使用，二為變更使用。就建築師職業特性，我個人孜孜不倦
的在容許使用範疇上。對於變更使用的情事，不敢擅專。
土地變更是深湛的技術，博雜難理，長闊高深。興辦事業計
畫書更是一堂令人望而生畏的窄門，需要體細身實的人，才能出入
平安，順利通過。其中，涉及農業、水利、地政、經發、都發、環
保、建管等相關單位的「實質審查」。窒礙難行的法令，碰到亂無
章法的現況，加上天馬行空的業者，使得書寫興辦事業計畫書猶如
前言　發現開啟土地的鑰匙 ix
在寫一齣大戲的劇本：
．時間背景迭序清楚；
．空間場景要切入劇情；
．道具布景要巧心製作；
．男女主角的臺詞，時而激揚頓挫，時而如泣如訴；
如此才能博得評審大人的青睞。
但是，市場上的劇組人員水準參差不齊，故事說得陳腔濫調，
唱得荒腔走板。詞不達意者常，文不對題者眾。搞得業者六神無
主，七竅生煙。尤其，在興辦事業計畫之後，進入「建築補照」的
階段，更是搞得建築師哀鴻遍野；政府官員無言以對。業者呼天搶
地動用各種關係，才能搞定。可謂勞民傷財，徒增傷悲。
目錄
前言　ii
第1章幾個傷心的故事　1
就差 5 坪　1
建商，土地及財政政策下的永遠贏家　2
止住爭訟　3
實際操作案例　5
第2章建築最重要的一條線　13
激起一池春水的建築線　13
解決建築線，美夢即可成真　15
「一段故事」純屬虛構，若有雷同，一定是巧合　17
希望美女以身相許，手段卻以死相逼　18
打贏了官司，輸了土地　20
慘案　22
又是基地面寬的問題　24
眼見不一定為憑　26
指錯建築線，葬送了前途　28
一切都是寬度惹的禍　30
申請建照的首要任務—指定建築線　32
第3章畸零地　73
買地時，小心有「雷」　73
又闖禍了　75
常見畸零地態樣　77
第4章套繪　91
買地前一定要弄明白　91
「解套繪」，一段灰心的過程　93
刀劍裡藏凶，土地裡何嘗不是　94
土地被套繪，猶如被下緊箍咒　96
農地 VS 建地解套繪要件　114
第5章國有土地　117
難捨難分的國有土地　117
「看似簡單卻難搶灘」的國有土地　119
相關法規繁雜，熟稔建築法令才能四兩撥千斤　120
攻略懶人包　169
第6章袋地　173
退場機制　173
富貴真的是由命　177
什麼是「袋地」？　179
決定「袋地」生死的關鍵　212
第7章共有物分割　217
家和萬事興　217
沒有一塊土地，是沒有問題的　220
土地權共有時，可申請分割，解放土地限制　223
善用共有物分割，買低賣高　250
第
3
章
畸零地
買地時，小心有「雷」
有兩位年輕人 3 年前想要開創自己的事業，拿著這筆租來的土
地來找我，要我為他們設計貨櫃建築，因為他們完全認同循環經濟
以及地方創生的概念。
拿到基地，我們做了土地使用分區及相關評估後，看來只有畸
零地的問題。心想：畸零地的困難，對我們來說是小菜一碟、小事
一件。於是風行草偃、侵略如火的設計一次就搞定，很快地進入申
請建照的流程。
74 土地即刻救援 50 招：NG 土地開發的錦囊妙計
「因此、但、不幸的、出乎意料之外的」，通常事情很順利
發展時，進行到一半，大概就會出現這 4 個轉折詞。當天，在咖啡
店，同事們撥電話告訴我，「基地已被套繪（已有建築）」。
．「因此」我們調了地籍手抄本，發現了基地的部分土地，合併來
自於原 B 地號的部分土地，又調了原 B 地號土地上的建築使用
執照圖，發現原 B 地號上的建築，在 71 年時是以部分土地使用
同意申請建築。
．「但」沒有辦理「法定空地分割」。
．「不幸的」，現在 B2 地號上的建築物是違建，又是屬於原 B 地
號上的建築法定空地之一部分。
．「出乎意料之外的」，B2 地號竟有辦理法定空地分割，由原 B
地號分割而成，變成 1 筆新的地號。
第 3 章　畸零地 75
太精彩了，這時候貝多芬的「命運交響曲」又出現在耳際，成
為了這個橋段的配樂。
之後費了一段時間，像是偵探般的，在錯綜複雜的線索下抽絲
剝繭；在吉光片羽的文件中東拼西湊，才解決這道習題。
之後地主打電話來道謝。他說：「這地，有多人說是解不開來
的地，謝謝你努力」。
奉勸各位如果要買地，請一定要查清楚，外面「地」雷很多。
又闖禍了
有一學生（可以算是徒弟了）在一個寧靜的夜裡急 call。他說：
「師父，我可能又闖禍了，被『畸零地』卡死了」。我心想，這個
徒弟，做對事時，對得令人難以置信，但犯下的錯誤，卻常是千真
萬確。
我請他把「指示建築線」的圖傳訊給我，在思忖片刻之後，發
覺這真是幾乎無解的題目。回撥了電話，問了他以下幾個問題。
「這裡的建築線，原本應該是 6.8 公尺至 5.57 公尺，現在為何
變成 7.7 公尺？」
他說：「業主希望面前道路寬一些，所以才努力指成 7.7 公尺
的建築線。」
「太好了，能將原有的路變成 7.7 公尺，這也算厲害」，我
說。
他回：「是啊！我與業主可是動用所有關係，用了九牛二虎之
力，才搞定的」，聽得出來，他頗為得意。
他又說：「師父，我可是把你教我的能力都用上了，辦會勘、
會公文、調空拍，證明『公用地役關係』的做法全都用上了。」
我心想，「這真是一個好徒弟啊！」
我說：「那畸零地，是不是忘了檢討了」。
他像洩氣的皮球，回答：「是啊！而且就死在這點上。」
又是典型的搞定了一條建築線，而這條線綑死了土地的案子。
堤防
在這個縣轄區，7 公尺寬以下的道路，畸零地最小的寬深是
3×12 公尺。7 公尺以上，最小的寬深是 3.5×14 公尺。原本的路
寬，建築線是 6.8 公尺至 5.57 公尺，這時基地不是畸零地，因為

3×12 公尺。放得進基地。但若是路寬 7.7 公尺的建築線，3.5×14
公尺就放不進基地了，這時基地就是畸零地。
因為業主的要求，努力將面前道路「指寬」了一些，卻忽略了
畸零地的規定，這也要動態檢討，因這是很容易踩到的地雷，顧此
失彼，拿龜走鱉。
指定建築線，有三大重點：
1. 建築線要臨地界線；
2. 要有公共排水溝；
3. 則是畸零地的檢討。
一般的建築從業人員，皆只著重在第 1 項。但若忽略了第 2
項，則在申請使用執照時常出現困難，無法「搭排」，尤其是在
都市計畫外的區域。而忽略了第 3 項則會像本案，可能搞得原本
「錢」途光明的一塊地，霎時間變得黯淡無光。
常見畸零地態樣
鄰接可指定建築線道路的方整鄰接可指定建築線道路的三角
畸零地。形畸零地。
基地面積規模足可單獨建築未鄰接計畫道路建築線，且在
時，並無涉及畸零地問題，屬最小深度外的基地，稱為裡地。
民法袋地通行權問題。
基地面積規模未達最小可單獨
建築時，則適用畸零裡地規定。
實際操作案例
Case01 國有畸零地（一）
狀況分析業主購入一筆住宅區土地，但土地未鄰接計畫道路，
陷入無法申請建築的困境，申請建築之前，必先整合
國有土地（國有畸零地）。
救援對策
一、委託建築師檢討基地的基本條件及是否為面積狹小基地，或建
築基地界線與建築線間的斜交角度不足 60 度或超過 120 度，
而未達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築的情形。如自
身基地非屬畸零地，則一併檢討毗鄰土地有無畸零地狀況。
二、私有土地未鄰接計畫道路，在未整合國有畸零地前，是無法申
請指定建築線的，亦即這筆土地現階段無法建築使用。此時，
有合併使用必要之「鄰地所有權人」，就要委託建築師向建管
單位申請核發公有畸零地合併使用證明書，才可以向公產管理
機關（如國有財產署或地方政府）申請讓售。
三、本案土地為典型的公有畸零地合併案件，又位於住宅區，其正
面路寬為 10 公尺。因此，執行土地開發購地之建議，應依其
使用分區或使用地類別，選擇可符合各地方政府之最小建築基
地規模之規定。例如：正面路寬超過 7 公尺至 15 公尺時，其
基地最小寬度為 3.5 公尺、最小深度為 14 公尺。

四、本案國有土地，經查無可單獨建築使用或併同鄰接國有土地可
單獨建築使用，在直轄市面積為 330 平方公尺（含）以上，其
他行政區域面積為 500 平方公尺（含）以上，且鄰接道路。並
無不辦理讓售之情形，故得辦理讓售。
五、本筆案例為國有土地，故取得公有畸零地合併使用證明書後
（有效期限 8 個月內正本），向財政部國有財產署申請讓售。
申購資格及條件，詳國有土地讓售篇。
六、各直轄市、縣市規定略有不同，建議依各地方政府規定分別了
解及洽詢主辦機關。
涉及法令
■ 建築法規定：
一、建築法第 44 條規定：建築基地面積畸零狹小不合規定者，非
與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬
度及深度，不得建築。
二、建築法第 46 條規定：直轄市、縣（市）主管建築機關應依照
規定，並視當地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部
核定後發布實施。
三、各直轄市或縣市畸零地使用自治條例（規則）。
四、建築技術規則。
■ 國有畸零地讓售規定：
一、依國有財產法第 49 條第 3 項規定。
二、國有非公用不動產讓售作業程序。
三、土地所有權人申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要
點。
解鎖密碼 1. 本案例基地本身非屬於畸零地，但經檢討面前毗
鄰土地為畸零地，接著審視面前土地權屬是公有土
地還是私有土地，其處理方式如下：
(1) 公有土地：向地方政府申請核發公私有畸零
（裡）地合併使用證明書。
(2) 私有土地：依建築法第 45 條規定：「……基地
所有權人與鄰接土地所有權人於不能達成協議
時，得申請畸零地調處。」
2. 公有畸零地申購：
(1) 檢附地方政府核發有效期限內之公私有畸零
（裡）地合併使用證明書，或地方政府認定應
與鄰接土地合併建築使用之公文書。
(2) 未會同申購之合併使用範圍內私有土地所有權
人同意申購人承購或放棄申購之同意書。
3. 申購人資格：有合併使用必要之「鄰地所有權
人」。
救援小常識
Q：何謂畸零地？
A：所謂「畸零」土地，係指在適用建築法地區內，建築基地的
寬度及深度未達到法令規定的最小建築面積者，或建築基地
界線與建築線間的斜交角度不足 60 度或超過 120 度者，都
是屬於「畸零地」。
　各直轄市及縣、市政府自治條例就建築基地的最小寬度及深
度規定略有不同，申請時應注意。
Q：畸零地適用範圍？
A：
1. 都市計畫範圍內土地：住宅區、商業區、工業區、風景
區及其他使用分區（農業區及保護區除外）內之建築基
地。
2. 都市計畫範圍外土地：依區域計畫法編定為甲、乙、
丙、丁種建築用地之建築基地。
3. 位於國家公園區範圍內之建築用地。
Q：何種情況下，私有土地所有權人得規定向建築主管機關申請
核發公有畸零地（公有裡地）合併使用證明書？
A：
1. 私有土地及相鄰公有土地均為畸零地，而公、私有土地
不執行合併時，不能建築使用。
2. 公有土地為畸零地，公有地不與私有土地合併不能建築
使用。
3. 私有土地為畸零地，不與相鄰公有土地合併不能建築使
用。
4. 公有土地為裡地與相鄰私有土地合併，才能建築使用。
Case02 國有畸零地（二）
狀況分析業主購入一筆住宅區土地，但土地未鄰接計畫道路，
陷入無法申請建築的困境，申請建築之前必先整合國
有土地（國有畸零地）。
3M8B
NG土地開發即刻救援：
土地買賣真實案例分享
作　　者 ─ 王啓圳、陳尚宏
編　　者 ─ 洪漢妮
發行人 ─ 楊榮川
總經理 ─ 楊士清
總編輯 ─ 楊秀麗
主　　編 ─ 侯家嵐
責任編輯 ─ 吳瑀芳
文字校對 ─ 石曉蓉
封面設計 ─ 王麗娟
出版者 ─ 書泉出版社
地　　址：106台北市大安區和平東路二段339號4樓
電　　話：(02)2705-5066　　傳　真：(02)2706-6100
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電　　話：(02)8227-5988　傳　真：(02)8227-5989
網　　址：http://www.namode.com
法律顧問　林勝安律師事務所　林勝安律師
出版日期　2022年1月初版一刷
定　　價　新臺幣300元
E I S B N ： 9789864512508
※版權所有．欲利用本書內容，必須徵求本公司同意※

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T sir 是我的學生，長我 10 歲。表情總是神采奕奕，眼睛烔炯

在課後，T sir 私下問了幾個我在課堂上沒能說清楚，或是未

二年前，高雄有塊地在市場上賣了將近 5 年。在 S 小姐拿給

寬，建築線是 6.8 公尺至 5.57 公尺，這時基地不是畸零地，因為

基地最小寬度為 3.5 公尺、最小深度為 14 公尺。

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