5/19/2020

MÔN ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

CHƯƠNG 10
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ

MỤC TIÊU CHƯƠNG

• Hiểu được báo cáo định giá là gì và các yêu cầu chung của một
báo định giá;

• Phân loại và tìm hiểu chức năng của từng dạng báo cáo định
giá;

• Nắm rõ các nội dung cần thiết phải có và quy trình thực hiện
báo cáo định giá đầy đủ;

1
 5/19/2020

NỘI DUNG

1. Định nghĩa và các yêu cầu của một báo cáo

định giá

2. Phân loại báo cáo định giá

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo định

giá doanh nghiệp đầy đủ

1. Định nghĩa và các yêu cầu của một báo

cáo định giá

• Định nghĩa Báo cáo

1.1 định giá

• Các yêu cầu của một

1.2 báo cáo định giá

2
 5/19/2020

1. Định nghĩa và các yêu cầu của một báo

cáo định giá

1.1 Định nghĩa Báo cáo định giá:

Theo Luật giá năm 2012 của Việt Nam tại khoản 16 và khoản 17
Điều 14: “Báo cáo định giá là văn bản do doanh nghiệp định giá lập,
trong đó nêu rõ quá trình định giá, kết quả định giá và ý kiến của doanh
nghiệp định giá về giá trị của tài sản được định giá để khách hàng và
các bên liên quan có căn cứ sử dụng cho mục đích ghi trong hợp đồng
định giá.”

Như vậy, Báo cáo định giá là báo cáo được lập để tổng hợp, mô tả
quá trình định giá tài sản/doanh nghiệp, nhằm mục tiêu xác định giá
trị của tài sản/doanh nghiệp cần định giá theo các nhu cầu cụ thể.

1. Định nghĩa và các yêu cầu của một báo

cáo định giá

1.2 Các yêu cầu của một Báo cáo định giá:

Một Báo cáo định giá bất kỳ phải trả lời được 06 câu hỏi sau:

1. Mục tiêu của việc định giá là gì?

2. Những chuẩn mực giá trị nào được sử dụng?

3. Những thông tin có liên quan hoặc hữu dụng nào về đối tượng được
định giá mà nhà phân tích sử dụng?

4. Quy trình thực hiện định giá thế nào?

5. Những giả định và điều kiện giới hạn được áp dụng?

6. Giá trị của đối tượng được định giá là bao nhiêu?

3
 5/19/2020

2. Phân loại báo cáo định giá

Phân loại theo chủ Phân loại theo chủ

thể được định giá thể sử dụng

Báo cáo định giá

Báo cáo định giá
bất động sản và tài
thông thường
sản cá nhân

Báo cáo định giá Báo cáo định giá sử

doanh nghiệp dụng hạn chế

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo định giá doanh
nghiệp đầy đủ
3.1 • Tổng quan về báo cáo định giá

3.2 • Mục lục

3.3 • Giới thiệu

3.4 • Mô tả nguồn thông tin được sử dụng để định giá

3.5 • Tổng quan về đối tượng được định giá

3.6 • Phân tích điều kiện kinh tế

3.7 • Phân tích ngành

3.8 • Phân tích báo cáo tài chính công ty định giá

3.9 • Các cách tiếp cận và phương pháp định giá được xem xét

3.10 • Các cách tiếp cận và phương pháp định giá được sử dụng

3.11 • Xem xét mức chiết khấu hoặc phần bù có thể áp dụng

3.12 • Các tài sản không hoạt động và tài sản vượt mức

3.13 • Kết luận và đối chiếu

3.14 • Giả định và các điều kiện hạn chế

3.15 • Chứng nhận hoặc đại diện của chuyên viên phân tích định giá

3.16
• Năng lực của chuyên viên phân tích đánh giá

3.17
• Bảng biểu

4
 5/19/2020

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
Valuation
3.1 Tổng quan về báo cáo định giá summary
Tổng quan về báo cáo định giá cung cấp bản tóm tắt của toàn bộ
báo cáo có thể chỉ trong một trang hoặc một vài trang, thường chứa thông
tin sau ở dạng tóm tắt:
• Đơn vị thực hiện định giá: Ai là người thực hiện định giá?
• Đối tượng được định giá: Tài sản hay doanh nghiệp?
• Mục đích của việc định giá;
• Chuẩn mực giá trị được sử dụng;
• Ngày định giá;
• Kết luận về giá trị của chủ thể được định giá.

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.3 Phần giới thiệu có thể chứa các thông tin sau
 Xác định khách hàng, Mục đích của việc định giá

 Người sử dụng và mục đích sử dụng dự kiến của kết quả định giá

 Xác định đối tượng được định giá

 Ngày định giá, Ngày báo cáo

 Loại báo cáo được phát hành

 Tiêu chuẩn của giá trị

 Các giả định và điều kiện hạn chế có thể áp dụng

 Hạn chế hoặc giới hạn trong phạm vi công việc

 Mô tả tiến trình định giá

 Bất kỳ thông tin giới thiệu nào khác mà nhà phân tích cho là hữu ích để giúp người đọc hiểu
được công việc mà nhà phân tích thực hiện

 Các hạn chế (nếu có) trong việc sử dụng báo cáo

5
 5/19/2020

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.4 Mô tả nguồn thông tin được sử dụng để định giá

Mục nguồn thông tin của báo cáo xác định các nguồn thông tin đầu
vào sẵn có và được tính toán thông qua các nghiên cứu trong quá trình làm
việc của nhà phân tích. Nguồn thông tin có thể bao gồm:

• Các báo cáo nào được sử dụng để cung cấp thông tin trong định giá?

• Tham khảo số liệu từ nguồn nào?

• Thông tin lấy từ phỏng vấn: Ban lãnh đạo, nhân viên, đơn vị kiểm soát..

• Các báo cáo khác có liên quan.

• Nguồn thông tin cho các dữ liệu nền kinh tế, ngành, thị trường, các công
ty khác.

• Các nguồn thông tin khác có liên quan được sử dụng.

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.5 Tổng quan về chủ thể được định giá
.
Lịch sử hình thành/quá trình phát triển

Thị trường hoạt động theo địa lý và theo ngành

Bản chất hoạt động kinh doanh: Ngành KD chính,…

Cấu trúc sở hữu

Quy mô của doanh nghiệp, cơ sở vật chất

Ban quản lý, đội ngũ nhân sự, danh sách cổ đông…

6
 5/19/2020

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.5 Tổng quan về chủ thể được định giá
.
Sản phẩm chính

Rủi ro kinh doanh

Đối thủ cạnh tranh, khách hàng chính, nhà cung cấp chính

Giá trị sổ sách của cổ phiếu, tình hình tài chính

Lịch sử giá, lịch sử giao dịch của cổ phiếu trên thị trường

Khả năng sinh lợi và chi trả cổ tức trong quá khứ

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.6 Phân tích Điều kiện kinh tế

Phần này mô tả tình trạng của nền kinh tế nói chung vào thời điểm
định giá và điều kiện tại các khu vực mà doanh nghiệp hoạt động.
Mục đích là giúp các nhà phân tích trong việc
Có thể bao gồm:
xem xét rủi ro liên quan đến nền kinh tế quốc
• Tình hình kinh tế toàn cầu;
gia hiện tại và nền kinh tế địa phương cũng như
• Điều kiện kinh
nền tếkinh
của quốc gia và/hoặc
tế quốc tế ảnh các quốc gia
hưởng đếnkhác
giácótrịliên quan;
• Thông tin kinh
doanh nghiệp.
tế của khu vực;

• Thông tin kinh tế về thành phố đặt trụ sở, chi nhánh, tiêu thụ;

• Triển vọng trong tương lai của các khu vực chính mà doanh nghiệp hoạt
động.

7
 5/19/2020

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.7 Phân tích điều kiện ngành.
Việc phân tích ngành cung cấp thông tin về ngành mà doanh nghiệp đang
hoạt động. Phần điều kiện ngành có thể bao gồm:
• Xác định các ngành doanh nghiệp đang hoạt động;
Phần này giúp nhà phân tích ghi lại các tác
• Mô tả các ngành chính doanh nghiệp đang hoạt động;
động kinh doanh bên ngoài sẽ ảnh hưởng đến
• Lịch sử hình thành ngànhcạnh
khả năng và cáctranh
điều kiện
của kinh tế tác
doanh động trong
nghiệp đến ngành;
• Thông tin về nhà cung cấp hoặc nguồn cung cấp chính trong ngành;
ngành.
• Thông tin về quy định hiện hành của chính phủ tác động đến ngành;
• Rủi ro ngành ảnh hưởng đến doanh nghiệp định giá;
• Triển vọng tương lai của ngành hoặc các ngành ảnh hưởng đến doanh
nghiệp;

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.8 Phân tích báo cáo tài chính và rủi ro của công ty cần định giá
 So sánh tình hình tài chính trong 5 năm qua (hoặc bất kỳ bao nhiêu năm
nào mà nhà phân tích cho là có liên quan)
 Giải thích lý do cho bất kỳ điều chỉnh nào mà nhà phân tích cho là phù
hợp với bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập hoặc báo cáo lưu chuyển
tiền tệ
 Nhận xét về bất kỳ đặc điểm bất thường nào của thông tin tài chính
 Phân tích thông tin về công ty có cùng qui mô và so sánh với thông tin
ngành hiện hành
 Thảo luận về bất kỳ tài sản nào sẽ được coi là tài sản không hoạt động
hoặc dư thừa
 Bất kỳ xu hướng nào về tỷ suất sinh lợi hoặc tỷ lệ tăng trưởng

8
 5/19/2020

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ

3.9 Các phương pháp định giá được xem xét

1. Phương pháp thu nhập: Định giá theo phương pháp thu nhập bao

gồm ba bước chính

- Thứ nhất: Dự báo về dòng thu nhập dự kiến của doanh nghiệp.

- Thứ hai: Ước tính lãi suất chiết khấu.

- Thứ ba: Chiết khấu các dòng thu nhập dự kiến này về giá trị hiện tại trong

toàn bộ thời gian dự báo với lãi suất chiết khấu thích hợp.

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ

3.9 Các phương pháp định giá được xem xét

2. Phương pháp tiếp cận thị trường:

Phương pháp tiếp cận thị trường được sử dụng dựa trên ý tưởng chính tham
chiếu giá trị của một công ty tương đồng (đã được định giá) và chuẩn hóa những
khác biệt trên cơ sở bội số tham chiếu đó để có được giá trị định giá cho đối tượng
được định giá.

3. Phương pháp tài sản

Phương pháp này dựa trên ý tưởng chính là Định giá doanh nghiệp trên cở

sở giá trị tài sản hiện hữu, điều chỉnh từ giá trị sổ sách sang giá trị thị trường hợp lý.

9
 5/19/2020

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ

3.10 Phương pháp định giá được sử dụng

Trong phần này của báo cáo đầy đủ, nhà phân tích xác định các
phương pháp định giá được lựa chọn, cung cấp lý do và dữ liệu hỗ trợ cho
việc sử dụng.

Sau khi đã xác định được phương pháp định giá, nhà phân tích tiến
hành những bước đánh giá phù hợp về các yếu tố đầu vào để tính toán giá trị
công ty như xem xét các điều chỉnh về Tài sản, dự báo thu nhập, tính toán
suất chiết khấu, tỷ lệ vốn hóa, lựa chọn công ty tương đồng, bội số…

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.11 Xem xét các mức chiết khấu hoặc phần bù thích hợp
Phần này xác định các mức chiết khấu và phần bù được xem xét và các mức được áp dụng.

Việc điều chỉnh giá trị này có thể có tác động đáng kể đến quyết định cuối cùng giá trị của lợi ích
của doanh nghiệp. Một số thông tin quan trọng cần được xem xét bao gồm:

• Mức chiết khấu lợi ích thiểu số (minority interest discount) và/hoặc phần bù kiểm soát, nếu
thích hợp. Lý do và các bằng chứng hỗ trợ cho mức chiết khấu lợi ích thiểu số hoặc phần bù
kiểm soát được áp dụng.

• Mức chiết khấu vì thiếu tính thanh khoản, khả năng tiếp cận thị trường. Các bằng chứng hỗ
trợ cho việc sử dụng mức chiết khấu vì thiếu tính thị trường được lựa chọn.

10
 5/19/2020

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ

3.12. Tài sản không hoạt động và vượt trội

Ví dụ:

• Tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp nhưng không được coi là
cần thiết cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

• Nhà máy vận hành do doanh nghiệp sở hữu mà nhà phân tích quyết
định là không tham gia vào hoạt động kinh doanh.

• Chứng khoán thị trường (nếu như nó vượt quá nhu cầu hợp lý của
doanh nghiệp)

• Tài sản dư thừa được xác định bằng phân tích báo cáo tài chính

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ

3.13 Kết luận giá trị của đối tượng được định giá

Một khi nhà phân tích đã tính toán được giá trị theo các
phương pháp được lựa chọn, phải có một kết luận về giá trị và được
ghi lại trong báo cáo. Giá trị này là giá trị hợp lý cuối cùng sau khi
đã điều chỉnh các chiết khấu và phần bù thích hợp.

Nếu có nhiều hơn một phương pháp đã được lựa chọn, tỷ

trọng hoặc sự phụ thuộc, định lượng hoặc định tính, cho mỗi phương
pháp phải được nêu ra trong Báo cáo định giá. Phần kết luận của báo
cáo định giá hoàn chỉnh phải điều chỉnh các phương pháp định giá và
nêu rõ lý do kết luận của giá trị.

11
 5/19/2020

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.14-17. Phụ lục
3.14.Giả định và Điều kiện Hạn chế

Mỗi báo cáo định giá dựa trên một số giả định và
điều kiện hạn chế. Một ví dụ phổ biến là một sự báo trước về
tính chính xác của các báo cáo định giá và báo cáo thuế
trong lịch sử của doanh nghiệp.

Báo cáo định giá phải bao gồm một danh sách các
giả định và các điều kiện bị hạn chế mà người thẩm định đã
xem xét trong quá trình định giá.

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá đầy đủ
3.14-17. Phụ lục
3.15. Đại diện định giá hoặc Chứng nhận và Chữ ký của Chuyên viên phân tích
• Đại diện hoặc chứng nhận giá trị của các nhà phân tích chịu trách nhiệm về việc định giá phải
bao gồm (nhưng không giới hạn) các tuyên bố tương tự như sau:
• Tuyên bố rằng công việc, các quan điểm và kết luận của nhà phân tích trong bản báo cáo được
giới hạn bởi các giả định và điều kiện hạn chế và là phân tích, quan điểm và kết luận cá nhân
của nhà phân tích.
• Tuyên bố rằng đối với dữ liệu có trong báo cáo định giá đã được thu thập từ các nguồn in hoặc
điện tử khác nhau, nhà phân tích tin rằng các nguồn như vậy sẽ được đáng tin cậy nhưng
không thực hiện các quy trình xác nhận - corroboerating để xác minh tính hợp lệ của dữ liệu.
• Tuyên bố rằng việc định giá đã được hoàn thành phù hợp với các tiêu chuẩn định giá doanh
nghiệp của các tổ chức mà nhà phân tích phải tuân thủ.
• Tuyên bố rằng nhà phân tích không có lợi ích hiện tại hay kỳ vọng (hoặc được xác định) trong
tài sản của chủ thể.

12
 5/19/2020

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ
3.14-17. Phụ lục
3.15 Đại diện định giá hoặc Chứng nhận và Chữ ký của Chuyên viên phân tích
• Tuyên bố rằng nhà phân tích không có lợi ích cá nhân (hoặc được xác định)với các bên liên quan.
• Tuyên bố rằng nhà phân tích không thiên lệch với tài sản là chủ thể của việc định giá hoặc các bên liên
quan.
• Tuyên bố rằng việc định giá của nhà phân tích không phụ thuộc vào một sự xác định trước kết quả.
• Tuyên bố rằng sự bù đắp của nhà phân tích đối với việc định giá chủ thể không phải là ngẫu nhiên trên
một kết quả xác định trước hoặc một hướng về giá trị mà ủng hộ lý do định giá của khách hàng.
• Tuyên bố rằng không ai cung cấp sự hỗ trợ chuyên nghiệp đáng kể cho người ký báo cáo (Nếu một
người hoặc những người đã cung cấp trợ giúp như vậy, họ phải được xác định và mức độ tham gia của
họ cũng phải được xác định).
• Tuyên bố rằng nhà phân tích không có nghĩa vụ phải cập nhật báo cáo hoặc kết luận của giá trị thông
tin thu hút sự chú ý của người đó sau ngày định giá.
• Người nhận trách nhiệm về việc định giá phải ký vào bản xác định giá trị hoặc chứng nhận

3. Các nội dung cơ bản của một báo cáo

định giá doanh nghiệp đầy đủ

3.14-17. Phụ lục

3.16 Bằng cấp, chứng chỉ của chuyên viên phân tích
3.17 Bảng biểu
Trong phần này nhà phân tích cung cấp các bảng số liệu được trình bày
trong Báo cáo định giá, làm cơ sở cho các tính toán giá trị định giá của
doanh nghiệp. Các bảng số liệu này thường là các số liệu tổng hợp, tính
toán của tác giá, không bao gồm các số liệu gốc lấy từ các nguồn thông
tin.

13