8) So với BLDS năm 2005, BLDS 2015 có gì khác về giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn?

Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên

- Khác với quy định của BLDS năm 2005, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị
nhầm lẫn trong điều 126 BLDS năm 2015 có trừ trường hợp “mục đích xác lập giao dịch
dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn
làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được”, tức là khi các bên giao
dịch đã đáp ứng những điều kiện nhất định do luật dự liệu (một bên hoặc các bên đã thực
hiện toàn bộ nghĩa vụ trong giao dịch) thì giao dịch dù có vi phạm về hình thức vẫn được
Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý, làm cơ sở để phát sinh quyền và nghĩa vụ của các
bên. Quy định này là một sự thay đổi linh hoạt về tiêu chí đánh giá hiệu lực pháp lý giao
dịch dân sự so với BLDS năm 2005
- BLDS năm 2005 đưa ra hai nguyên nhân của sự nhầm lẫn làm cho hợp đồng vô hiệu là
nhầm lẫn do lỗi vô ý và nhầm lẫn do lỗi cố ý của bên kia. Ngoài hai nguyên nhân trên,
BLDS 2005 không đưa ra một nguyên nhân nào khác nữa và đây chính là điều bất cập
của BLDS năm 2005. Trong thực tế có thể xảy ra trường hợp một bên nhầm lẫn mà bên
kia hoàn toàn “không có lỗi”, bên kia không có lỗi cố ý hay lỗi vô ý vì cả hai cùng có
nhầm lẫn và không thể suy luận rằng một ai trong hai bên có lỗi. Ví dụ: Bên bán hàng A
nghĩ mỹ phẩm của mình là đồ thật vì bên nhà phân phối đã cam kết là cung cấp hàng thật,
và người mua cũng tin tưởng đó là hàng thật. Một thời gian sau thì phát hiện ra mỹ phẩm
của bên A là đồ giả, chỉ có hộp đóng gói bên ngoài là sản phẩm thật, còn chất lượng sản
phẩm bên trong đã bị thay đổi. Như vậy, bên bán có nhầm lẫn, bên mua cũng vậy, và
nhầm lẫn của bên bán hoàn toàn không có “lỗi” của bên mua và ngược lại. Ngày nay,
BLDS đã có sự thay đổi liên quan đến nguyên nhân dẫn đến nhầm lẫn. BLDS 2015 đã
không quan tâm đến nguyên nhân nhầm lẫn như BLDS 2005 nữa. Vì vậy, theo BLDS
2015, giao dịch có thể vô hiệu do 1 bên có nhầm lẫn vì lỗi cố ý, vì lỗi vô ý của bên kia
hay vì nguyên nhân nào khác như cả hai cùng nhầm lẫn.
9) Đoạnnào của bản án trên cho thấy Toàn án đã tuyên bố hợp đồng vô hiệu do
nhầm lẫn?
- Đoạn cho thấy Tòa án đã tuyên bố hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn: “ Rõ ràng đường
nhựa rộng 18m được vẽ trước nhà ( trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) là đường
đi của quân đội, quản lí trực tiếp là Sư đoàn BB7; sơ đồ bản vẽ thửa đất do cơ quan có
thẩm quyền lập ( khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Anh vào năm 2010)
ghi không rõ ràng, gây nhầm lẫn cho người sử dụng đất và cho người chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Bà Mai không biết thông tin về đường nhựa rộng 18m trước nhà là
của Quân đội, Quân đội sẽ xây tường chắn ngang vào đầu năm 2016; do đó, có căn cứ
xác định bà Mai bị nhầm lẫn về vị thế của nhà đất khi thực hiện giao dịch.”
- Ở phần quyết định, Tòa án đã căn cứ vào các Điều luật của Bộ luật Dân sự năm 2015,
trong đó có điều 126 về “giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn”, từ đó tuyên bố “hợp
đồng mua bán nhà đất” xác lập ngày 17/02/2016 và “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” xác lập ngày 02/03/2016 giữa bà Trần Thị Kim Mai và bà Wòng Thị Lan Anh
là vô hiệu.
10) Theo anh/chị, nhầm lẫn là gì và, trong vụ việc trên, có nhầm lẫn không? Vì sao?
- BLDS quy định hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu do có nhầm lẫn, lừa dối và đe dọa.
Đối với lừa dối và đe dọa, BLDS đã đưa ra định nghĩa (khái niệm). Tuy nhiên, đối với
“nhầm lẫn”, BLDS hiện hành (cũng như BLDS 1995, BLDS 2005) lại không đưa ra định
nghĩa (khái niệm). Chính sự không đầy đủ này đã kéo theo thực trạng là nhầm lẫn đã
được chấp nhận một cách khá tùy tiện, không có lý giải thuyết phục. Trong thực tế,
không hiếm trường hợp Tòa án kết luận có nhầm lẫn nhưng phân tích kỹ thì kết luận về
sự tồn tại hay không tồn tại “nhầm lẫn” có thể khác.1
- Kinh nghiệm thực tế cho thấy: “nhầm lẫn” là sự khác nhau giữa nhận thức của một bên
về một vấn đề và thực tế của vấn đề này. Chẳng hạn, một bên nhận thức rằng đây là thật
nhưng thực tế là giả và bất kỳ sự khác nhau nào giữa nhận thức và thực tế đều có thể
được coi là nhầm lẫn. Điều 3.4 Bộ nguyên tắc Unidroit về hợp đồng thương mại quốc tế
cũng theo hướng nêu trên khi quy định rằng: “nhầm lẫn là một niềm tin sai về sự việc hay
pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng” 2
- Trong vụ việc trên, có sự nhầm lẫn vì:
+ Đường nhựa rộng 18m được vẽ trước nhà ( trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ) là đường đi của quân đội, quản lí trực tiếp là Sư đoàn BB7; sơ đồ bản vẽ thửa
đất do cơ quan có thẩm quyền lập ( khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà
Anh vào năm 2010) ghi không rõ ràng, gây nhầm lẫn cho người sử dụng đất và cho người
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Bà Mai không biết thông tin về đường nhựa rộng 18m trước nhà là của Quân
đội, khi Sư đoàn có cử cán bộ nhiều lần sang thông báo cho các hộ dân nhưng không gặp
bà Anh, vì nhà đóng cửa thường xuyên vắng nhà. Hàng xóm của bà Anh, ông Thanh
không thông báo lại việc xây tường rào cho bà Anh đại diện Sư đoàn không nhờ ông
Thanh thông báo lại.

1 Đỗ Văn Đại, luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam 2017,
trang 487
2 Đỗ Văn Đại, luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam 2017,
trang 489
11) Giả sử có nhầm lẫn, việc Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn có thuyết
phục không? Vì sao?
- Việc Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn là thuyết phục, vì giao dịch dân sự
giữa bà Anh và bà Mai là có nhầm lẫn:
+ Bà Anh khi mua căn nhà số 92, đường D, tổ 11, khu 12, khu dân cư Chánh
Nghĩa, TPHCM thì gặp phải nhầm lẫn về đường nhựa trước nhà vì sơ đồ bản vẽ thửa đất
do cơ quan có thẩm quyền lập không rõ ràng. Ngoài ra, khi Sư đoàn có cử cán bộ nhiều
lần sang thông báo cho các hộ dân nhưng không gặp bà Anh, vì nhà đóng cửa thường
xuyên vắng nhà. Hàng xóm của bà Anh, ông Thanh không thông báo lại việc xây tường
rào cho bà Anh đại diện Sư đoàn không nhờ ông Thanh thông báo lại.
+ Bà Mai khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Anh, dựa vào bản vẽ
thửa đất có trước thì cũng bị nhầm lẫn về con đường nhựa 18m, không biết đó là đường
đi của Sư đoàn BB7 và sắp bị xây rào chắn
+ Ban đầu bà Mai mua căn nhà đó một phần là do có đường nhựa 18m trước nhà,
thuận lợi về giao thông, kinh doanh,… và có giá trị cao. Nhưng vì đó là do nhầm lẫn, nên
khi đường bị Sư đoàn BB7 xây bít lại thì sẽ không còn giá trị như trước, không thỏa mục
đích mua bán ban đầu của bà Mai. Vì vậy hợp đồng mua bán nhà này có thể bị vô hiệu do
nhầm lẫn căn cứ theo điều 1 khoản 126 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp giao
dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được
mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên
bố giao dịch dân sự vô hiệu…”
12) Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu do có lừa dối theo BLDS
năm 2005 và BLDS 2015
- Theo điều 132 BLDS 2005 và điều 127 BLDS năm 2015 thì khi một bên tham gia giao
dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. “Lừa
dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên
kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự
nên đã xác lập giao dịch đó”.
13) Đoạn nào của Quyết định số 521 cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị tuyên
vô hiệu do có lừa dối?
- Đoạn cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị tuyên vô hiệu do có lừa dối:
“Việc anh Vinh và người liên quan (ông Trần Bá Toàn, bà Trần Thị Phú Vân – họ hàng
của anh Vinh) không thông báo cho ông Đô, bà Thu biết tình trạng về nhà, đất mà các
bên thoả thuận hoán đổi đã có Quyết định thu hồi, giải toả, đền bù (căn nhà đã có quyết
định tháo dỡ do xây dựng trái phép từ năm 1998 nên không được bồi thường giá trị căn
nhà; còn thửa đất bị thu hồi thì không đủ điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết
định 135/QĐ-UB ngày 21-11-2002) là có sự gian dối. Mặt khác, tại bản “Thoả thuận
hoán nhượng” không có chữ ký của ông Đô (chồng bà Thu) và là người cùng bà Thu bán
căn nhà 115/7E Nguyễn Kiệm, quận Gò Vấp cho bà Phố (mẹ của anh Vinh). Do vậy, giao
dịch “Thoả thuận hoá nhượng” giữa anh Vinh và bà Phố vô hiệu nên phải áp dụng Điều
132-BLDS để giải quyết.”
14) Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa? Nếu có tiền lệ, nêu vắn tắt tiền lệ
anh/chị biết.
Hướng giải quyết trên chưa có tiền lệ. Vì trong quyết định số 521/2010/DS-GĐT ngày
9/08/2010 vừa rồi không có bất cứ một tình tiết nào được viện dẫn hay phân tích, làm rõ
mà chỉ căn cứ vào luật để giải quyết.
Theo Nguyên tắc áp dụng án lệ là: “Trường hợp áp dụng án lệ thì số bản án, quyết định
của Toà án có chứa đựng án lệ, tính chất, tình tiết vụ việc tương tự được nêu trong án lệ
và tính chất, tình tiết vụ việc đang được giải quyết, vấn đề pháp lý trong án lệ phải được
viện dẫn, phân tích, làm rõ trong bản án, quyết định của Toà án.”.