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Rehabilitación de edificios para vivienda social en el centro histórico de San

Pablo/Brasil: una intervención en el patrimonio existente

Conference Paper · October 2015

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2 authors:

Juliana Cavalini Lendimuth Rosio Fernández Baca Salcedo

University of São Paulo São Paulo State University
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 REUSO 2015_ VALENCIA
III Congreso Internacional sobre Documentación, Conservación, y Reutilización del Patrimonio
Arquitectónico

BUILDING REHABILITATION FOR SOCIAL HOUSING IN THE

HISTORIC CENTER OF SÃO PAULO/ BRAZIL: AN
INTERVENTION IN THE EXISTING HERITAGE.
REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS PARA VIVIENDA SOCIAL EN EL CENTRO
HISTÓRICO DE SAN PAOLO/BRASIL: UNA INTERVENCIÓN EN EL
PATRIMONIO EXISTENTE.
Juliana, Cavalini Martins 1; Rosio, Fernández Baca Salcedo2
Faculdade de Arquitetura, Artes e Comunicação – FAAC – Unesp/Bauru1²

ABSTRACT

Today, the historic centers have homogeneous features, especially when dealing with its decline
and degradation caused by urban expansion and changing demands of the population. There has
been a global phenomenon in which person want to live in new, modern and sophisticated places,
so the urban typologies and historical constructive no longer attract. Therefore, how to deal with the
abandonment of the center, common phenomenon of contemporary cities? One way would be the
production of housing, associated with the rehabilitation of buildings, in which would allow the
preservation of the architectural and environmental heritage. In this context, the City hall, through
the Residential Leasing Program (PAR), rehabilitated buildings for social housing in the historic
center of São Paulo. Objectives: To evaluate the intervention in Maria Paula building according to
their: Urban viability, economic, social and housing quality. Methods: Comparison between the
initial project and the project rehabilitated; m²/housing, m²/user, accessibility and questionnaires.
Results: Contribute to studies about preservation, rehabilitation of buildings and Programs for social
housing in the historic center.

Keywords: Rehabilitation, architectural heritage, historical centers, contemporary cities.

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III Congreso Internacional sobre Documentación, Conservación, y Reutilización del Patrimonio
Arquitectónico
1. INTRODUCCIÓN

El presente trabajo aborda la cuestión de la vivienda social en la ciudad de San Pablo, a través
de la evaluación de la habitación y el grado de preservación del edificio Maria Paula implementado
por el Programa de Arrendamiento Residencial (PAR) y identifica los principales desafíos que los
organismos públicos enfrentan para implementar proyectos de vivienda destinados a la población
con ingreso mensual hasta seis sueldos mínimos y cumplir los compromisos de suplir la demanda
social en el país.
Para que si comprenda el problema que el gobierno tiene que enfrentar, presentaremos un
diagnostico de la situación habitacional en el país, cuantificando la dimensión de las necesidades
de vivienda y de urbanización de asentamientos informales y mostraremos cómo la ciudad de San
Pablo, durante los años 2000, desarrolló programas innovadores para el enfrentamiento de los
problemas de viviendas, buscando alternativas diversas de la habitual – en lo cuál a los pobres
siempre se destinó la periferia de la ciudad y ahora se vuelve los ojos para el centro histórico de la
ciudad, como una alternativa para superar ese problema.
El objetivo de esta investigación é avaluar la intervención del (PAR) en el Edificio Maria Paula
según su viabilidad urbana, económica, social y la calidad de la vivienda.
La metodología utilizada es: bibliografía a respecto del patrimonio, rehabilitación y legislación
urbanística a respecto del centro histórico de San Pablo. El grado de preservación del edificio será
avaluado a través de la comparación entre el proyecto inicial y el proyecto rehabilitado y también
según Normas del Ayuntamiento de Preservación del Patrimonio Histórico, Cultural y Ambiental de
la ciudad de San Pablo (COMPRESP). La calidad de la vivienda se avaluará a través de los
siguientes indicadores: m²/vivienda, m²/usuario y accesibilidad. Para conocer las características
socioeconómicas y culturales de los usuarios fueran aplicados cuestionarios y cuanto a la viabilidad
urbana, esta será evaluada según las referencias de escalonamiento urbano de Ferrari (1986).

2. Diagnóstico de la vivienda in Brasil

De acuerdo con el Censo Demográfico Nacional, la población urbana de Brasil salta de un

31,3% en 1940 a 74,8% en 1991, la mayoría vinculados a la clase obrera, que por la lógica de la
"ciudad del capital", organizado bajo la lógica de formación social económica y capitalista, no
constituye la demanda para las políticas urbanas, lo que generará un espacio urbano muy
fragmentado y excluyente (Botega, 2008).
Por eso, cuando hoy nos fijamos en las grandes ciudades brasileñas se mira un paisaje que
alberga varias maneras de vivir, vemos desde las condiciones económicas privilegiadas hasta el
más miserable. Por un lado, el privilegio incorporado por estructuras urbanas formales; por el otro,
la pobreza que se manifiesta en los asentamientos informales.
La Fundación (João Pinheiro –FJP- 2005, p.7) estima que el déficit actual es de siete millones
de unidades. Sin embargo, la noción de déficit de vivienda como el número que se debe superar
cuantitativamente se desmorona considerando que existe en el país cerca de seis millones de
viviendas desocupadas. Esta estadística revela no sólo la mala distribución de la vivienda, debido a
las acciones de los agentes privados del mercado, sino también el bajo poder adquisitivo de los
pobres en el acceso a una vivienda adecuada. De acuerdo con el Plan Municipal de la Vivienda en
el 2010, más de 450.000 paulistanos vivían en chabolas en la Capital.

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Para (Kohara, 2014), las malas condiciones de vivienda tienen efectos perversos sobre la vida
de la gente, porque la vivienda es una de las bases fundamentales de la estructuración de la vida y
(Rolnik, 2011), evalúa que diferentes demandas por viviendas piden soluciones específicas. Esto
se aplica a los 80 mil paulistanos que ahora viven en alquiler en barrios marginales, generalmente
en áreas bien ubicadas de la ciudad, pero que pagan sumas exorbitantes para una calidad
deplorable. Esto indica que existe una clara demanda por un programa de vivienda social en esta
zona de la ciudad.
La mayoría de las políticas de vivienda tienen en el reto de ofrecer suelo urbanizado, integrado
a la ciudad para la construcción de proyectos de vivienda a gran escala, por lo que las personas
terminan yendo demasiado lejos de los barrios del centro, lo que causa graves problemas para la
ciudad, impacta todo el sistema de carreteras y también tiene el problema de la falta de
infraestructura, tales como escuelas, centros de salud, entre otros; mientras que hay capacidad
ociosa de dichos equipos en las áreas centrales.
Por lo tanto, la alta concentración en la escasez de viviendas de bajos ingresos después de
décadas de política de vivienda, pone de relieve el fracaso de los programas públicos y la
incapacidad de los mecanismos de mercado para enfrentar el problema. La situación, por otro lado,
ha hecho hincapié en la necesidad absoluta de la formulación de estrategias eficaces para atender
los grupos de ingresos más bajos (Bonduki, 2011) que no sea en la periferia, pero en los centros
urbanos históricos y consolidados.

3. El centro histórico: Decadencia y la degradación de los centros históricos delante

de la expansión urbana

Los centros urbanos y especialmente los históricos merecen estudios que llevan a analizar los
impactos urbanísticos, arquitectónicos y sociales de sus intervenciones por empresas públicas o
privadas, y que resulta en la propuesta de mejoras en la calidad de vida, la presencia de los
residentes y de la salvaguardia del patrimonio cultural.
Los centros históricos representan principalmente el diseño inicial de la ciudad; son estructuras
urbanas y arquitectónicas que expresan manifestaciones políticas, sociales, económicos, culturales
y tecnológicos de diferentes períodos históricos (Salcedo, 2007).
Hoy en día, los centros históricos tienen características homogéneas, especialmente cuando se
trata de su decadencia y degradación causada por la expansión urbana y cambiantes necesidades
de la población. Se nota que es un fenómeno global en el que la gente quiere vivir en lugares
nuevos, modernos y sofisticados, por lo tanto las tipologías urbanas y edilicias históricas ya no los
atraen. Así, el abandono de los edificios de la zona central se justifica por la búsqueda de la
"comodidad" y la modernidad (Strappini, 2006).
Para (Trusiani, 1999), se añade el proceso de degradación de este componente urbano a la de
la marginación de los habitantes, dando incluso un sentido más agudo de incomodidad e
inseguridad conectado a la diferencia de ingresos y oportunidades.
No se necesita ser un experto en planificación de la ciudad o de arquitectura para observar la
degradación que persiste en los espacios públicos y en los edificios situados en el área central de
São Paulo; es solo caminar por sus calles para poder ver que la suciedad y el deterioro aún
prevalecen en la región. Sin embargo, esta es sólo una de las realidades existentes, ya que la

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región cuenta con un comercio muy dinámico, bares y restaurantes llenos, los trabajadores en
actividad constante, marchas, protestas, conciertos, eventos religiosos, en definitivo, es una parte
viva de la ciudad. Pero, desafortunadamente las actividades cotidianas no garantizan la
preservación, en buenas condiciones de los elementos allí instalados. Con eso, cómo podemos
lidiar con el abandono del centro urbano, fenómeno común de las ciudades contemporáneas¿ En
este trabajo, consideramos que una de las formas sería la producción de viviendas, asociado a la
rehabilitación de edificios en las áreas del centro, en lo cual permitiría la conservación del
patrimonio arquitectónico y ambiental, es decir, una renovación más allá de las barreras
arquitectónicas.
Para (Gonçalves & Amadio, 2012), otros elementos que abundan hoy en día son los edificios y
terrenos en desuso o parcialmente utilizados que permitan la implementación de políticas públicas
con objetivos de restaurar el carácter residencial del centro de San Pablo, donde es mayor la oferta
de trabajo y transporte público.
Las políticas públicas en Brasil no tuvieran fuerza para demostrar que los pobres no tienen que
vivir lejos, donde no hay ciudad, aumentando el desplazamiento en la ciudad, dice (Rolnik, 2011),
en la cual también cree que las propiedades vacías identificadas por el Censo resolverían el menos
el 40% de la demanda de vivienda en la ciudad más grande de la América Latina.
Para (Gonçalves & Amadio, 2012), esto demuestra que el centro de una gran ciudad sigue
siendo su punto más democrático y expresivo. Mucho se ha dicho en las ciudades policéntricas,
pero hay un cambio en esto concepto. Las cosas importantes continúan sucediendo en el centro
físico y geográfico de las ciudades. Por lo tanto, es posible crecer dentro de las dimensiones de la
ciudad. Es un error ampliar las zonas urbanas y las ciudades deben tener como objetivo no tener
un tamaño infinito, pero volver a ocupar sus áreas centrales, de lo contrario tendremos ciudades
desiertas.

3. Programa de Arrendamiento Residencial (PAR) y su intervención en el Edificio Maria

Paula en San Pablo.

Siendo la arquitectura la expresión de una cultura, ella debería ser restaurada, rehabilitada y
recalificada para preservar la historia, la identidad, la memoria de los ciudadanos, tanto de estas
generaciones como de las futuras (Salcedo, 2007).
Con esta perspectiva, el Ayuntamiento de San Pablo, en las gestiones 2001-2004 y 2005-2008
implementó el Programa de Arrendamiento Residencial (PAR). El (PAR) se dedica a la adquisición
de viviendas a construirse, en construcción, finalizadas, a recuperar o reformar para la población
de bajos ingresos, concentrados principalmente en los grandes centros urbanos, con la opción de
compra al final de la vigencia del contrato, destinado a las familias con ingresos de hasta seis
sueldos mínimos. Las familias pagan las tasas mensuales de arrendamiento con valores iguales a
0.7% del precio de la vivienda en un periodo de 180 meses. Las pautas del programa es la oferta
de unidades de vivienda en los edificios públicos ociosos, mejorar las condiciones de los edificios
existentes y promover la calidad de vida de las familias en esta área. El programa funciona a través
de una asociación entre el Ayuntamiento que indica las familias que necesitan de una vivienda y la
Caja Económica Federal que financia el proyecto. A través de esta acción, el (PAR) permite

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trabajar con el rehúso y la recuperación del patrimonio construido, es decir, valora el paisaje urbana
e interviene en el patrimonio teniendo en cuenta su valor cultural e histórico
La evaluación de intervención del (PAR) en el patrimonio existente se logrará a través del
estudio de caso: Edificio Maria Paula en San Pablo.
El edificio Maria Paula, construido en los años 40, se encuentra en la calle María Paula, 171, en
la región central de São Paulo. Consta de 12 niveles, cubierta, planta baja y sótano. La tipología
original era vivienda de alto nivel. En el diseño original había 24 apartamentos tipo de unos 250m²
cada uno, siendo 2 por nivel y un apartamento en la terraza, con un total de 25 unidades de
vivienda. El edificio, que estaba desocupado fue ocupado ilegalmente por un grupo de 54 personas
que formaban parte de un movimiento por la vivienda social, en lo cual reclamaba al gobierno el
derecho de vivir con dignidad en el centro de la ciudad. El edificio fue comprado en 2001 por la
Caja Económica Federal, renovado por el (PAR) a través de la Sociedad Técnica Fabrica Urbana y
entregado a los residentes en 2003.
En 2002, el edificio fue catalogado por el COMPRESP, a través de la Resolución 22/2002 con
nivel de Conservación 3 (NP3), que trata de la preservación parcial del bien, con el mantenimiento
de las características externas y el ambiente y la coherencia con las propiedades vecinas. Por ser
un edificio catalogado, en el proyecto de rehabilitación la fachada fue restaurada. Los marcos se
cambiaron y las ventanas redondeadas recuperadas. La estructura original del edificio de hormigón
armado y las paredes externas de bloques cerámicos se mantuvieron. Las pasajes se ampliaran
con estructura metálica, las divisiones internas hechas con bloque de cerámica y el techo se
reemplazaron y los ascensores se recuperaran para garantizar la accesibilidad. La técnica de
construcción empleado fue totalmente tradicional.
En el proyecto de rehabilitación se construyeron 75 unidades de vivienda, con una superficie
media de 37,00m². Cada unidad tuve un costo promedio de R$: 24.970 Reales, y el valor por metro
cuadrado del proyecto fue de aproximadamente R$: 479,00. En la planta baja, además de la sala
de entrada, hay dos pisos de 53m², adaptados para personas con movilidad reducida y una
lavandería común.

vacío

vacío
Dep.

w.c w.c

Hall
Lavandería

Conjugado Conjugado
53,36m² 53,36m²

Figura 1. Planta baja del Edifício Maria Paula.

Fuente: Assessoria Técnica Fabrica Urbana apud Costa (2009).

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El nivel tipo tiene 06 pisos, con dimensiones de aproximadamente 30m², 40m² y 50m² y en la
terraza una unidad de 57m². El proyecto no tiene plazas de aparcamiento.

WC

Vacío Vacío

Aire
Conjugado Circulación
48,54m²
Aire WC WC WC

Circulación

WC WC

Sala Conjugado Conjugado Conjugado

habitación Conjugado 38,19m² 37,97m² 40,03m²
26,43m²
Conjugado
25,73m²

Figura 2. Piso-tipo del Edifício Maria Paula

Fuente: Assessoria Técnica Fabrica Urbana, apud (Costa, D. C. B. 2009).

Teniendo en cuenta las condiciones del (PAR), que establece un precio máximo para la
adquisición de bienes inmuebles en el centro de Sao Paulo el valor de R$ 40,00 mil, el valor inicial
de acciones equivalente al 0,7% del valor del inmueble, por eso una familia con ingreso mensual de
6 salarios mínimos invierte el 15% de sus ingresos mensuales en la vivienda.
Al analizar el entorno del Edificio se percebe una gran facilidad de acceso al transporte público
disponible, característica que junto con el hecho de que el edificio no tiene plazas de aparcamiento,
hace que la ubicación del proyecto sea un factor decisivo desde el punto de vista del mercado
objetivo. Este mercado objetivo consiste en su mayoría de trabajadores que viven en la región
central o alrededores, por lo que atribuyen valor al hecho de que la ubicación de su casa esté cerca
de su sitio de trabajo, lo que permite la reducción del tiempo del desplazamiento y el coste de
transporte. La ubicación puede ser considerado en general como un factor de calidad de un
complejo de viviendas para sus potenciales residentes, a partir de un conjunto de atributos
derivados de ella, como una buena accesibilidad, la disponibilidad de la infraestructura urbana, la
oferta comercial y de servicios, la calidad ambiental y los aspectos de seguridad.

4. Evaluaciones y Resultados

Según análisis de la aplicación de los cuestionarios a los residentes del Edificio Maria Paula, el
análisis de diseño arquitectónico, antes y después de la rehabilitación, el análisis con el contexto
urbano en lo cual se encuentra el Edificio, el análisis de las teorías de preservación del
COMPRESP y directrices técnicas relativas a la vivienda social, podemos inferir que en relación a
la:
Viabilidad Social y la calidad de la vivienda del Edificio María Paula:
La calidad de la vivienda se analizó con base a los siguientes indicadores: la condición previa de
la vivienda, la zona per cápita y la accesibilidad a la vivienda. 80% de los encuestados dijeron que

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vivían en ocupación ilegal y el 20% en casa colectiva alquilado o dado. Con relación al área de
construcción per cápita, 48% consideran malo; 1,3% malísimo y 2,6% bueno. El área de vivienda
es satisfactoria cuando viven hasta dos personas, ya que si tenemos en cuenta un promedio de
tres miembros por familia, se requeriría una superficie mínima de 35m² - 45m²; Por lo tanto, la
mayoría de las áreas son insuficientes para acomodar el mobiliario mínimo y la realización de las
actividades familiares. Una de las principales quejas de los residentes se trata de los problemas
constructivos y técnicos referentes a los ascensores y las viviendas. El ascensor fue renovado, por
lo que siempre ha problemas y muchas viviendas fueron entregadas defectuosas, señal que
utilizaron material de baja calidad en la construcción. Aunque las estadísticas muestran datos
negativos sobre la calidad de las viviendas, la mayoría de los residentes están satisfechos con su
nueva casa, porque en comparación con la residencia anterior en la que se alquilaba, compartía el
baño y el espacio era inferior a la corriente; ahora su nuevo hogar está bien ubicado y son dueños
de la propiedad. Por lo tanto, el programa es socialmente viable.

Viabilidad Económica:
El ejemplo de la rehabilitación del Edificio de María Paula para la vivienda social en el centro de
la ciudad fue una referencia a la optimización de los costes de la obra civil, ya que en 2004 el costo
por m² para un edificio de 12 niveles patrón popular fue de R$ 592,00/m², el costo de la
rehabilitación del Edificio María Paula fue de R$: 506,54/m² y el costo con la infraestructura urbana
fue nulo, ya que el edificio está situado en el centro de la ciudad. Las cuotas son accesibles a los
ingresos mensuales de los residentes, en los cuales invierten ¼ de sus ingresos mensuales para
pagar el hogar. Por lo tanto, el programa es económicamente viable.

Viabilidad Urbana del Edificio María Paula:

El Edificio María Paula, por estar en el centro histórico consolidado de São Paulo, en su
alrededor se encuentran: escuelas, centros de salud, tiendas, supermercados, parques y transporte
público, dentro un radio de 400m a 800m, adecuado a los parámetros de análisis de calidad según
(Ferrari. C. 1986), por lo que el programa es viable urbanísticamente.

Grado de preservación del Edificio María Paula:

El edificio tuve la fachada restaurada y mantenida de acuerdo con el proyecto original. La
técnica de construcción empleada fue totalmente tradicional, respetando las exigencias del
COMPRESP.

5. CONCLUSIÓN

La evaluación de este Caso de Estudio presenta puntos fuertes y débiles en la elaboración y

gestión del (PAR). Entre los aspectos positivos, la ubicación privilegiada de la ciudad, la proximidad
a los lugares de trabajo y la facilidad de acceso son puntos a menudo mencionados. Además,
incluso con problemas, los residentes tienen el orgullo de la construcción, sobre todo porque se
inserta en el área urbana consolidada y dicen que han mejorado la calidad de vida en comparación
con la vivienda anterior.
Entre los aspectos negativos de la gestión se puede destacar algunos problemas constructivos y
técnicos referentes a los ascensores y las unidades de vivienda. Se cree que estos problemas son

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causados por factores relacionados con el equipo reacondicionado y materiales de baja calidad
utilizados en la rehabilitación, por lo que el PAR debe revisar la calidad de los materiales de estas
unidades de vivienda, pues lo que se observa es una preocupación con la cantidad de unidades
producidas, dejando de lado la calidad de construcción, es decir, debe la agencia patrocinadora
rediseñar el programa mediante la introducción de la planificación de una política de gestión que
abarca tanto aspectos social y físico cuanto financiero, legal y administrativo, para garantizar la
sostenibilidad del programa.
La mayoría de las viviendas no cuentan con áreas suficientes para acomodar el mobiliario
básico y la realización de actividades de la familia adecuadamente.
El programa es económicamente viable, pues las comisiones cobradas por la vivienda son
accesibles con el sueldo mínimo de los residentes.
El edificio, catalogado por el COMPRESP respetó las reglas de restauración y recuperación,
preservando su memoria histórica y arquitectónica.
La aplicación del PAR es un reto y tiene muchas lagunas, sin embargo es positivo porque
afrenta los problemas de recuperación y renovación urbana además de una transformación en el
contenido y en el método de planificación urbana. El escenario que ahora hablamos es parte de
una ciudad salvaguardada, recalificada y revitalizada; naturalmente estas áreas requieren
proyectos que eviten su extensión y transmiten las características y los valores peculiares de la
ciudad y del territorio, dando nueva "cara", "sabor", a los edificios y entornos significativos, en el
pleno respeto de los principios y las diferencias. Sería una inversión de camino la nueva operación,
pero ¿por qué no? Nuevas necesidades, nuevas acciones. ¡Lo importante es resolver el problema!

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