TABLE OF CONTENT

A. INTRODUCTION
B. MAJOR FINDING
I. INTRODUCTION ABOUT SUNSHINE HOMES DEVELOPMENT JOINT
STOCK COMPANY
1. About SUNSHINE GROUP
2. About SUNSHINE HOMES
II. EXTERNAL ENVIRONMENT
1. PESTEL framework
2. Porter’s Five Forces model
III. INTERNAL ENVIRONMENT
1. VRIO framework
2. Appropriate frameworks
IV. STRATEGIC MANAGEMENT PLAN FOR SUNSHINE HOMES
V. RECOMMENDATIONS
CONCLUSION
REFERENCE

A. INTRODUCTION
B. MAJOR FINDING
I. INTRODUCTION ABOUT SUNSHINE HOMES DEVELOPMENT JCS

1. About SUNSHINE GROUP

Sunshine Group was formerly a technology company, but in recent years, the
Group has developed brilliantly with the key field of Real Estate. Currently, Sunshine
Group has risen to become a multi-industry corporation with fields such as: Finance,
Construction, Industry, Trade - Services to Entertainment, Television, Health,
Education....
Across the country, Sunshine Group has quickly dominated the market. A series of
popular names were announced to the market such as: Sunshine Garden; Sunshine
Riverside; Sunshine Center; Sunshine City….
Sunshine Group's projects all possess a diverse ecosystem, applying 4.0
technology with applications such as: Smart home, Sunshine Mart e-commerce system;
Sunshine Cab, Sunshine Pay e-wallet…
Sunshine Group also builds a diverse system of All-in-one, serving most of the
basic needs of residents. Sunshine residents will enjoy convenient privileges just a few
steps from the apartment, a real living paradise is opened.
This group has also established an inter-level international school system branded
Sunshine School to create an ideal learning environment for children.
For Sunshine Homes real estate, a key field focused on by the group, Sunshine
Group pioneers in creating great projects, changing the face of urban areas in Vietnam.
 2. About SUNSHINE HOMES

2.1. Vision
Sunshine Homes will become a leading company in the real estate field, with
distinct competitive advantages compared to other businesses in the same industry thanks
to the application of 4.0 technology in investment, business, operation, and management
real estate projects, helping to create a trend to promote the real estate market in Vietnam
to transform and reach the international level.
2.2. Mission
Sunshine Homes pioneers in the 4.0 technology revolution in the real estate sector,
bringing new living experiences to residents with synchronous utilities and services that
are applied 4.0 technologies such as artificial intelligence AI, Big Data, IoT in life.
Gradually creating and promoting the scale and ecosystem of Sunshine Group in
particular and the real estate industry in general.
2.3. Strategy Goals
– Build and improve communication channels with stakeholders, proactively
provide information to the market.
– Increasing meetings and understanding the needs of investors, thereby exploring
cooperation opportunities with domestic and international investors.
– Organize analyst meetings to share information on business activities, coordinate
in the implementation of research reports to evaluate the Company.
– Improve the quality of Annual Reports, Sustainability Reports, Corporate
Governance Reports, and Analytical Reports.
– Focus on training and fostering more on corporate governance.
2.4. Values
– Integrity: always dedicated to customers, dedicated to work.
 – Creativity: always lucid, foresight, decisive, constantly learning, innovating at
work.
– Humanity: always put human values as the center, always aim to build
relationships with the spirit of humanity and fairness. Create maximum conditions for
everyone to develop.
– Harmony: The collective unites, agrees to build together for a common goal of the
whole team.
VI. EXTERNAL ENVIRONMENT
1. PESTEL framework

Trong bài luận này, bất động sản là thị trường nghiên cứu chính. This section
explains the model proposed to address the limitations identified in the measurement and
evaluation dimension of PESTEL analysis.

In this step, the relevant PESTEL factors was decided. PESTEL factors are derived
from the themes: political, economic, socio-cultural, technological, environmental, and
legal factors. However, because these factors do not enable detailed analysis of the macro
environment of the company, the expert team identified detailed sub-factors that were
relevant to the targets and aims of the company.

Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2020 - 2021 vì ảnh hưởng bởi
dịch Covid-19 phải đối mặt với vô vàn khó khăn, thách thức. Năm 20022 dù thị trường
bất động sản có những nguy cơ giảm tốc, nhưng nhìn chung với các yếu tố tích cực của
kinh tế vĩ mô, cơ bản thị trường này vẫn có sự phát triển ổn định.

Figure 1: PESTEL model

1.1. Political
Do tình hình kinh tế cũng như chính trị trên thế giới vẫn còn bất ổn và phức tạp vì
thế đến cuối năm 2022 thị trường bất động sản vẫn sẽ còn khó khăn và phục hồi chậm.
1.2. Economic Factors

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS chứng kiến trạng thái kẹt thanh
khoản cục bộ. Theo đó 3 xung lực chính về tài chính tiền tệ vào BĐS được kiểm soát chặt
chẽ hơn.

Thứ nhất, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm
ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng
20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.  Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tập
trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng
66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh BĐS hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ
trọng 33,7%. 

Thứ hai, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh
nghiệp BĐS bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu
doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt
động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số
đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần
8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Thứ ba là về thuế BĐS, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả
nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đạt 21.000 tỷ
đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020. Sang năm 2022, kết quả
thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ
đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá BĐS ở một số phân
khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20-25 lần thu nhập của người dân và con số
này có thể vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Từ những yếu tố này và một số tác động khác, chúng ta thấy lượng quan tâm và giao dịch
mua bán BĐS có dấu hiệu bị chững lại, chỉ xuất hiện "sóng" nhẹ tại một số khu vực
đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án.

Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn
liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó,
ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ
phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro
"bào mòn" lợi nhuận doanh nghiệp.

Trước những khó khăn thách thức này, doanh nghiệp sẽ cần có những động thái ứng biến
linh hoạt để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại.
1.3. Sociocultural Factors
1.4. Technological
1.5. Enviromental
1.6. Legal
Quốc hội và Chính phủ cũng đã thông qua nhiều gói tài khóa lớn giúp nền kinh tế
nói chung và thị trường BĐS nói riêng nhanh chóng phục hồi, như: Gói tài khóa 350.000
tỷ đồng được thông qua tại Nghị quyết số 43/2022/QH15 hay gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng
để hỗ trợ lãi suất 2%...

“Chính sách tài khóa là một trong những chính sách nổi bật và quan trọng của Nhà
nước trong việc điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Đó là các biện pháp mà Chính phủ sử dụng
để tác động lên hệ thống chính sách thuế, chi tiêu, thông qua đó đạt được các mục tiêu
của nền kinh tế vĩ mô. Tất nhiên chính sách tài khóa thuộc mảng huy động nguồn lực tài
chính sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS” - nguyên Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục
Thuế Nguyễn Thị Cúc cho hay.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, chính sách tài khóa về mảng thu thuế
đối với BĐS chính là sự điều tiết, giám sát của Nhà nước trong lĩnh vực này. Nếu điều
tiết phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường tăng trưởng, phát triển. Chính
phủ đang nỗ lực đưa ra chính sách tài khóa tích cực nhất, phù hợp nhất để tác động tốt lên
nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS trên lĩnh vực thuế.

Ngoài ra, nhà nước tăng mạnh mức phạt với các vi phạm về kinh doanh bất động
sản. Tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 28/01/2022, nhiều vi phạm trong
hoạt động kinh doanh bất động sản đã được siết chặt.

Thêm vào đó, chính phủ tăng mức phạt vi phạm hoạt động môi giới bất động sản.
Cũng tại Nghị định 16/2022, Chính phủ tăng mạnh mức phạt đối với người làm dịch vụ
môi giới bất động sản nhằm quản lý chặt hơn hoạt động này, dẹp bỏ nạn môi giới biến
tướng thành cò đất, thổi giá hoặc vẽ dự án không có thực.

Thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí
đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn
rất lớn. Nhưng với sự mạnh tay của Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước để xử lý
những rủi ro, thách thức sẽ có tác động tích cực đến khả năng hồi phục của thị trường.

Ø Trend in the next few year:

Dự báo 6 tháng cuối năm, ông Đỗ Viết Chiến cho hay: “Nếu dịch bệnh được kiểm
soát, một số phân khúc bất động sản sẽ duy trì phát triển nhanh, điển hình đó là nhà ở.
Tuy nhiên, đa phần sản phẩm tung ra thị trường là sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm mở
bán tiếp ở giai đoạn mới, còn trong điều kiện hiện nay mở bán dự án mới là không có.
Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn trông đợi vào các chính sách như trước đó tôi đã phân tích.

Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn chịu tác động mạnh mẽ bởi dịch
bệnh. Bên cạnh đó, tính pháp lý của thị trường này vẫn chưa chặt chẽ. Trong thời gian tới
nếu như giải quyết được các điểm nghẽn này thì sẽ trở thành một trong những thị trường
phát triển nhanh nhất và chắc chắn sẽ là đích ngắm của nhiều nhà đầu tư.
 Về thị trường bất động sản công nghiệp, không chỉ nhà kho, bến bãi mà đó còn là
hệ sinh thái gồm khu đô thị, dân cư và các hạ tầng liên quan đến khu công nghiệp. Nếu
không dịch bệnh đáng lý ra đã diễn ra Diễn đàn về thị trường Bất động sản công nghiệp ở
Bắc Giang do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức. Bởi Hiệp hội nhìn nhận Bắc
Giang là thị trường đang có cơ hội phát triển với quỹ đất còn rất lớn, nhiều tiềm năng cho
sự phát triển của bất động sản công nghiệp, thu hút FDI. Ngoài ra, còn có bất động sản
nông nghiệp, bất động sản giao thông; bất động sản tâm linh cũng đang đợi sự phục hồi
của thị trường sau đại dịch.

Nói chung, từ nay tới cuối năm 2021, khi kiểm soát được dịch bệnh, thị trường bất
động sản sẽ đẩy mạnh phát triển các phân khúc nổi bật như nhà ở, bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp”.

Ø Opportunities & Threats:

 Về cơ hội, Thị trường bất động sản được phân tích 6 cơ hội lớn.

Thứ nhất, tính ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát. Báo cáo 6 tháng năm
2021 về phát triển kinh tế xã hội về cơ bản là ổn định và kiềm chế được lạm phát. Đây là
yếu tố mà Hiệp hội Bất động sản cũng như các chuyên gia đánh giá rất cao, bởi đây là
điều kiện thuận lợi cho thị trường thu hút các nguồn vốn đầu tư.

Thứ hai, sự quyết liệt của Chính phủ trong việc thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư
công, mà tập trung lớn cho hạ tầng giao thông, từ đó thị trường bất động sản hưởng lợi rất
lớn, có điều kiện để tăng giá trị.

Thứ ba, Nghị quyết 10 của Trung ương về kinh tế tư nhân khẳng định lần nữa
động lực quan trọng của khối này với nền kinh tế thị trường. Chưa bao giờ doanh nghiệp
doanh nhân được Đảng và Nhà nước quan tâm lớn như vậy, từ đó sẽ tạo ra nhiều cơ chế
để thêm động lực rất lớn cho khối này kinh doanh và hoạt động.

Thứ tư, khó khăn về cơ chế và chính sách đang được tích cực tháo gỡ. Đơn cử như
thời gian qua, Chính phủ và bộ ngành đã rất quyết liệt trong việc gỡ vướng các khó khăn
về chính sách, thủ tục hành chính cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó là hoàn thiện
chính sách pháp luật, lắng nghe phản hồi ý kiến từ các hiệp hội và doanh nghiệp. Hiệp
hội Bất động sản Việt Nam cũng đã gửi tới VCCI kiến nghị về 26 nhóm vấn đề và các
vấn đề đều lấy ý kiến từ các thành viên của Hiệp hội. Ngoài ra, Hiệp hội cũng đã gửi tới
Thủ tướng các kiến nghị và trong đó có rất nhiều vấn đề đã được tháo gỡ.

Thứ năm, bản thân các doanh nghiệp đã có nhìn nhận và thích ứng dần với tình
hình dịch bệnh. Hiện nay, ngay trong định hướng kinh doanh của các doanh nghiệp đã
không chỉ trong ngắn hạn mà cả trong dài hạn. Doanh nghiệp đã phải đưa ra tính toán dự
báo trong bối cảnh thị trường có nhiều biến đổi mới. Giải pháp đưa ra của mỗi doanh
nghiệp cũng khác nhau nhưng đều là dựa trên sự tính toán cẩn trọng.

Thứ sáu, nguồn cầu về nhà ở hiện nay vẫn còn rất lớn. Theo dự báo của Bộ Xây
dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn như
Hà Nội. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa ngày càng
nhanh; tăng trưởng kinh tế gắn liền với tăng mức thu nhập làm tăng khả năng chi trả cho
nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở với yêu cầu cao hơn về chất
lượng cũng sẽ tăng lên. Năm 2030, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên 45% (hiện là 40%),
tương ứng mỗi năm xây mới khoảng 70 triệu mét vuông sàn nhà ở đô thị. Tuy nhiên, số
lượng này không hoàn toàn tập trung ở phân khúc cao cấp mà chiếm đa số là nhà ở xã
hội, nhà thu nhập thấp. Bên cạnh đó, tâm lý của người Việt Nam vẫn mong muốn sở hữu
nhà ở, đất ở. Do đó, phân phúc nhà ở vẫn còn nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển kể cả
trong bối cảnh dịch bệnh.

 Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động
sản vẫn còn các thách thức trong thời gian tới. Cụ thể, ông chỉ ra 5 thách thức:

Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật thiếu hoặc chưa đồng bộ. Tập trung ở 3
nhóm: Khả năng thực thi của các văn bản pháp luật ban hành trong cuộc sống; sự đan xen
chồng chéo giữa các văn bản pháp luật của các cơ quan với nhau như kiến trúc, quy
hoạch, bất động sản, thuế…; những sản phẩm bất động sản đã hình thành trong thực tế
nhưng văn bản pháp luật lại chưa kịp điều tiết, đơn cử như sản phẩm condotel vẫn vướng
ở pháp lý.

Thứ hai, thủ tục hành chính vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Trong giai đoạn vừa
qua, thủ tục hành chính đã được giản lược rất nhiều nhưng trong kiến nghị của các doanh
nghiệp gửi lên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì vẫn còn rất nhiều khó khăn, đặc biệt ở
các thủ tục đầu tư. Và cũng không phải ngẫu nhiên từ cuối năm 2019, nguồn cung các dự
án ra ngoài thị trường hạn chế, một phần vì ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng phần lớn
nguyên nhân là do vướng mắc trong các chính sách, thủ tục pháp lý phê duyệt dự án.

Thứ ba, khó khăn trong tiếp cận các nguồn vốn của các doanh nghiệp. Đặc biệt, là
tiếp cận nguồn vốn cho thị trường nhà ở giá rẻ. Mặc dù Chính phủ đã có nhiều quyết định
hỗ trợ cho cả doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn vay từ ngân hàng chính sách, ngân
hàng thương mại nhưng đến nay nguồn vốn này vẫn khó tiếp cận.

Thứ tư, hệ thống thông tin về thị trường đất đai còn thiếu, dẫn đến việc thị trường
xuất hiện rất nhiều dự án ma và tình trạng sốt đất vẫn diễn ra. Khi thông tin không đầy
đủ, nhà đầu tư sẽ chỉ xuống tiền theo phong trào chứ không có sự tính toán kỹ. Theo đó,
cần phải có kênh thông tin đáng tin cậy làm chỗ dựa vững chắc cho thị trường để ngăn
chặn tình trạng này trong tương lai.

Thứ năm, các mô hình mới như mô hình tăng trưởng xanh, thông minh vẫn còn
những khó khăn cho các doanh nghiệp. Cần có những chính sách khuyến khích doanh
nghiệp tham gia phát triển các dự án xanh, thông minh.

2. Porter’s Five Forces model