http://www.bized.co.

uk

KINH TẾ VĨ MÔ, TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN 2022-2023 – GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI
DOANH NGHIỆP BĐS

TS. Cấn Văn Lực

Chia sẻ tại “Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2022”
Do Batdongsan.com.vn tổ chức

Tháng 12 năm 2022

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 1

http://www.bized.co.uk

Nội dung trình bày

1. Kinh tế thế giới và Việt Nam 2022-2023

2. Tài chính, xu hướng lãi suất và tỷ giá
3. Một số dự báo thị trường BĐS 2023
4. Giải pháp đối với doanh nghiệp BĐS.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 2

1
 1. Tăng trưởng kinh tế thế giới 2022-2023
http://www.bized.co.uk

10

8 Trung Quốc, 8.1

7 Việt Nam, 6.2
7.02
6 6 65.7 5.3
ASEAN-5, 4.9
4.3
3.4 3.2 Trung Quốc, 4.4
4 2.91
2.6 2.58 3.2
2 2.3 2.2 Toàn cầu, 2.7

Mỹ, 1
0 1.6
2019 2020 2021 2022f 2023f
-2
-3.4
-3.1
-3.4
-4

-6

-8
Toàn cầu Mỹ KV EUR Nhật Trung Quốc Mới nổi & đang PT ASEAN-5 Việt Nam

Nguồn: IMF (tháng 10/2022) và BIDV Research.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 3

Khả năng suy thoái kinh tế toàn http://www.bized.co.uk

cầu?
Bảng 1. Tổng hợp các chỉ báo suy thoái kinh tế thế giới
Chỉ số Mỹ KV EUR Anh Nhật Bản Trung Quốc
Thị trường lao động + + + + -
Sản xuất công nghiệp o o o o -
Niềm tin kinh doanh o o na na O
Niềm tin tiêu dùng - - - - -
Doanh số bán lẻ o o - o O
Thị trường bất động sản + na + na Na
Lợi suất TPCP - o - o O
Thị trường chứng khoán + o o + O
Chỉ số hợp đồng hoán đổi rủi o o o o -
ro tín dụng (CDs)
Chỉ số dẫn báo kinh tế (LEI) - - - o -
Khả năng suy thoái 60-70% 50-60% > 60% < 50% <50%
Nguồn: Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV tổng hợp, đánh giá.
Chú thích: (+) chỉ báo tăng trưởng; (-) chỉ báo suy thoái; (o) không chỉ báo suy thoái hay
tăng trưởng; (na) không có số liệu.
- Do suy thoái sẽ dẫn đến giảm tổng cầu và áp lực lạm phát sẽ dịu đi, khả năng
14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 4
kinh tế thế giới đình lạm (đình trệ đi với lạm phát cao) là có nhưng không cao,
nếu có sẽ chủ yếu do chiến tranh Nga – Ukraine leo thang mà chúng tôi sẽ đề
cập ở phần sau.

2
 H.2: Lạm phát (CPI) toàn cầu đã đạthttp://www.bized.co.uk
đỉnh?
12.0

9.9
10.0
8.8 8.1
8.0

5.9 7.2 6.5

6.0 5.3

4.7
4.0 4.1
4.4

3.1
2.0
2.4

0.0
2021 2022 2023 2024
Toàn cầu Các nước PT Các nước đang PT & mới nổi

Nguồn: IMF (tháng10/2022) và BIDV Research.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 5

H.3: CPI tổng thể (headline) và CPI lõi (core)

của Mỹ năm 2022 (%, yoy)
9.5 9.1
9 8.6
8.5 8.5
8.5 8.3 8.3 8.2
7.9
8 7.7
7.5
7.5
7 6.6
6.4 6.5
6.5 6.2 6.3 6.3
6 6 5.9 5.9
6
5.5
5
Jan Feb Mar Apr May June July Aug Sep Oct
Core CPI Headline CPI

Nguồn: BEA (11/2022).

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 6

3
 H.4: Dự báo CPI Mỹ và Châu Á đến hết 2023 (%, yoy)

10

9 USA
8.58
Apr. 22 WEO Oct. 22 WEO
8

6 Các nước PT Châu Á Các nước đang PT Châu Á

5
4.10 4.21
4

Nguồn: IMF (tháng10/2022).

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 7

H.5: Giá hàng hóa đang giảm dần

http://www.bized.co.uk

230

180

130

80

30
2019M01
2019M02
2019M03
2019M04
2019M05
2019M06
2019M07
2019M08
2019M09
2019M10
2019M11
2019M12
2020M01
2020M02
2020M03
2020M04
2020M05
2020M06
2020M07
2020M08
2020M09
2020M10
2020M11
2020M12
2021M01
2021M02
2021M03
2021M04
2021M05
2021M06
2021M07
2021M08
2021M09
2021M10
2021M11
2021M12
2022M01
2022M02
2022M03
2022M04
2022M05
2022M06
2022M07
2022M08
2022M09
2022M10
2022M11

Năng lượng Phi năng lượng Nông sản LT-TP Nguyên liệu Phân bón K.loại & K.chất

Nguồn: WB (tháng 11/2022) và BIDV Research.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 8

4
 http://www.bized.co.uk

Tóm tắt tình hình kinh tế thế giới 2022-2023

• Kinh tế thế giới phục hồi nhanh trong năm 2021 (+ 6%), giảm đà tăng
trưởng năm 2022 (+3%) và 2023 suy thoái nhẹ (tăng trưởng 2,3-2,5%); lạm
phát (CPI) tăng mạnh năm 2022 (+8,8%), sau đó hạ nhiệt dần từ năm 2023
(6,5%).
• Rủi ro, thách thức chính năm 2022-2023:
– 4 tăng: (i) Bất định tăng (chiến tranh, dịch bệnh…); (ii) Lạm phát và lãi suất tăng
và còn ở mức cao; (iii) Rủi ro tài chính tăng (lãi suất tăng, tỷ giá tăng, rủi ro nợ
tăng..); (iv) Rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực tăng;
– 2 giảm: (i) Lợi nhuận biên của DN giảm; (ii) đà phục hồi kinh tế giảm (+3% năm
2022) và suy thoái nhẹ năm 2023.
• Xu hướng dịch chuyển nhanh: kinh tế số, tài chính xanh, chuyển đổi năng
lượng, BĐS xanh…/.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 9

14+16/12/2022

Rủi ro và tác động đối với các nền kinh tế Châu Á

3 cú sốc/rủi ro chính:
• TQ tiếp tục tăng trưởng chậm lại 
Làm giảm tổng cầu, khiến tăng trưởng toàn cầu giảm 1 điểm % năm 2023.
• Suy thoái toàn cầu 
Giảm tổng cầu, khiến tăng trưởng tại Mỹ và Châu Âu giảm 2 điểm % nămn 2023.
• Điều kiện TT tài chính khó khăn hơn  rủi ro và lợi suất tăng.
H.6: Tác động đối với tăng trưởng thực của Châu Á H.7: Tác động khác nhau đối với tăng trưởng của các nền kinh tế,
(điểm %) tùy thuộc vào độ mở thương mại và tài chính (điểm %)
2022 2023 2024 2025 2026 0
0

-0.2 -1
-0.4
-2 China demand shock
-0.6
US and EU demand shocks
-0.8
Financial conditions
-3
-1 Asia
Mongolia

Thailand
Korea
Malaysia

New Zealand
Philippines

Australia

Japan
Bangladesh

India
Vietnam

Cambodia
Singapore

Indonesia
Pacific islands

China
Hong Kong SAR

Sri Lanka

EM Asia (excl. China)

-1.2
AE Asia
-1.4 China

Source: IMF staff calculations using G20MOD.

Note: EM = emerging market economies; AE = advanced economies.

IMF | Asia and Pacific Department 10

5
 Kinh tế Việt Nam 2022-2023 http://www.bized.co.uk
Bảng 2: Kinh tế Việt Nam 11 tháng và cả năm 2022-2023
Chỉ tiêu 11T/2020 11T/2021 11T/2022 DB 2022 DB 2023

Tăng trưởng GDP (%, yoy) 2,19 (9T) 1,57 (9T) 8,83 (9T) 8 6→6,5

CPI bình quân (%, yoy) 3,51 1,84 3,02 3,3 → 3,5 4→ 4,5

Chỉ số SXCN - IIP (%, yoy) 3,1 3,6 8,6 8,6 → 8,7 8→8,5

Bán lẻ hàng hóa và DV tiêu 5.600 – 5.700 5.800–6.000

4.590 (+2%) 4.128 (-8,7%) 5.180 (+20,5%)
dùng (nghìn tỷ đồng) (+15→16%) (+8→10%)

Xuất khẩu (tỷ USD) 370→378 396→412

255,0 (+5,5%) 301,7 (+18,3%) 342,2 (+13,4%)
(+10→12%) (+8→10%)
360→368 385→401
Nhập khẩu (tỷ USD) 234,6 (+1,6%) 301,1 (+28,4%) 333,6 (+10,1%)
(+8→10%) (+7→9%)

Cán cân thương mại (tỷ USD) 20,5 0,6 10,6 10→12 10→12

28–29 29–31
Vốn FDI đăng ký (tỷ USD) 26,43 (-16,9%) 26,46 (+0,1%) 25,14 (-5%)
(-6→-8%) (+0→5%)
22–23 24–25
Vốn FDI thực hiện (tỷ USD) 17,85 (+1,3%) 17,10 (-4,2%) 19,68 (+15,1%)
(+10→15%) (+5→10%)
Tăng trưởng tín dụng (%) 8,41 10,8 12,2 15 14

Biến động tỷ giá (VND/USD

so đầu năm, %) 0,2 1,6 -7 - 5→ -6 -3 → -4

Nguồn: TCTK, Viện ĐTNC BIDV.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 11

http://www.bized.co.uk

Bảng 3: Dự báo tăng trưởng GDP và CPI bình quân

năm 2022-2023 của VN (%, yoy)

TT GDP CPI bình quân

Tổ chức dự báo
2022 2023 2022 2023

World Bank (T10/2022) 7.2 6.7 3.8 4

IMF (T10/2022) 7 6.7 3.8 3.9
ADB (T9/2022) 6.5 6.7 3.8 4
Chính phủ, QH (T1/2022) 6 – 6.5 6.5 4 4.5

Viện ĐTNC BIDV (T12/2022) - KB cơ sở: 8% 6-6.5 3.3–3.5 4-4.5

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 12

6
 http://www.bized.co.uk

Triển vọng kinh tế VN năm 2022-2023

• Kinh tế thế giới phục hồi chậm lại, nhưng vẫn tăng trưởng gần bằng mức trước dịch (2,2-
3%, đã tính đến tác động chiến sự Nga - Ukraina);
• Dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn năm 2021;
• Kinh tế phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng phục hồi mạnh hơn:
– Phía cung: CN chế biến – chế tạo và dịch vụ phục hồi mạnh mẽ (du lịch nội địa phục hồi nhanh..)
– Phía cầu: xuất khẩu, đầu tư và tiêu dùng phục hồi khá hơn.
• Lạm phát cơ bản được kiểm soát; tỷ giá, lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng và tầm kiểm
soát.
• Chương trình phục hồi và phát triển KT-XH 2022-2023; đầu tư công được đẩy mạnh
• Kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn được đẩy mạnh
• Cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được thúc đẩy
• Hội nhập: RCEP bắt đầu có hiệu lực.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 13

H.8: Tăng trưởng và lạm phát của Vietnam so với

khu vực năm 2022

Nguồn: WB tháng 11-2022.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 14

7
 http://www.bized.co.uk
H.9: Kim ngạch XNK 11T/2018-2022

Nguồn: TCTK, BIDV Research.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 15

Bảng 4: Đối tác thương mại chính của VN 11M/2022

Thị trường XK chính Thị trường NK chính
Kim ngạch Tỷ trọng Kim ngạch Tỷ trọng
(Tỷ USD) (% tổng) (Tỷ USD) (% tổng)

US 101.5 29.6 China 109.9 33.1

China 53 15.5 Korea Rep. 58.2 17.5

EU 43.5 12.7 ASEAN 43.3 13.0

ASEAN 31.1 9.1 Japan 21.8 6.6

Korea Rep. 22.5 6.6 EU 14.1 4.2

Japan 22 6.4 US 13.6 4.1

Nguồn: TCTK, BIDV Research.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 16

8
 http://www.bized.co.uk

Hình 10: Thu hút FDI 11T/2018-2022

35
30.84 31.80
30
26.43 26.46
25.14
25

19.68
20 17.85
17.62 17.10
16.50
15

10

0
11T/2018 11T/2019 11T/2020 11T/2021 11T/2022

Vốn thực hiện (tỷ USD) Vốn đăng ký (tỷ USD)

Nguồn: TCTK, BIDV Research.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 17

H.11: Top 10 nhà đầu tư FDI tại Việt Nam

http://www.bized.co.uk

(lũy kế đến hết T10/2022)

90 9462 10000
80.61
80 9000
70.39 68.35
70 8000
60 7000
6000
50
5000
40 35.99
4949 28.93 4000
30 22.60 22.28 3000
20 3032 2885 3512 13.71 13.10 13.01 2000
10 2133 1000
0 889 671 697 0
409

Lũy kế tổng vốn đầu tư đăng ký (tỷ USD) (trái) Lũy kế số dự án (phải)

Nguồn: Bộ KH-ĐT.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 18

9
 http://www.bized.co.uk

H.12: Doanh thu bán lẻ 11T/2018-2022

25%
20.5%
20% Mức tăng danh nghĩa Mức tăng loại trừ yếu tố giá
16.90%

15%
11.5% 11.8%

10%

8.70% 9.10%
5%
2.0%
0%

-5% -3.80% -5.0%

-6.80%
-10%
11T/2018 11T/2019 11T/2020 11T/2021 11T/2022

Nguồn: TCTK, BIDV Research.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 19

H.13: Vietnam thuộc top nhận kiều hối nhiều nhất khu vực
http://www.bized.co.uk

Đông Á – TBD năm 2022

Source: WB 2022.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 20

10
 H.14: Doanh nghiệp phục hồi khá, dù một số lĩnh vực còn
http://www.bized.co.uk

nhiều khó khăn (%, so cùng kỳ)

70%
59.6%
60%

50%
40.5%
40% 37.4%
34.8%
30.9% 30.4%
30% 24.8%

20% 15.7% 17.3%

13.3%
10.7%
10% 7.1%
4.5% 4.5% 3.1%
0.8%
0%
-1.9% -0.7%
-10% -3.7%

-20% -15.0%
11T/2018 11T/2019 11T/2020 11T/2021 11T/2022

Số DN đăng ký thành lập mới Số DN quay trở lại hoạt động Số DN tạm ngừng KD có thời hạn Số DN hoàn tất giải thể

Nguồn: TCTK, Viện ĐTNC BIDV thể hiện.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 21

http://www.bized.co.uk

Rủi ro, thách thức chính năm 2022-2023

• Rủi ro bên ngoài: slide 9.

• Kinh tế thế giới suy thoái cục bộ  thị trường XK và đầu tư bị thu hẹp, tăng
chậm lại; du lịch quốc tế phục hồi chậm;
• Lạm phát tăng, mặt bằng lãi suất, tỷ giá còn tăng (cơ bản trong tầm kiểm soát)
• Giải ngân Chương trình phục hồi và đầu tư công vẫn chậm;
• Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn (nguồn vốn, nhân sự, pháp lý…);
• Cơ cấu lại DNNN và TCTD gặp nhiều thách thức; nợ xấu tiềm ẩn còn tăng;
• Thị trường chứng khoán và BĐS điều chỉnh mạnh, lành mạnh hóa.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 22

11
 H.15: Lạm phát (CPI) đang gia tăng (%, yoy)
http://www.bized.co.uk

Nguồn: TCTK, VIRA.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 23

http://www.bized.co.uk

H.16: Giải ngân đầu tư công vẫn là thách thức

500 Nghìn tỷ đ 32.7% 35%
445.90
450 30%

400 371.89
402.92 25%
350 19.9%
303.63 20%
300 283.77
15%
250
12.4% 7.0% 10%
200
5%
150
0%
100
11T.2018 11T.2019 11T.2020 11T.2021 11T.2022
50 -5%
-7.7%
0 -10%

Giải ngân (trái) TT % yoy (phải)

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 24

12
 H.17: Thay đổi chỉ số chứng khoán từ đầuhttp://www.bized.co.uk
năm
đến hết ngày 9/12/2022
S&P 500 -17.45
Nasdaq Comp -29.66
Stoxx Europe 600 -9.98
All Ordinaries (OZ) -5.32
Taiwan Taiex -20.07
Shanghai Comp -12.20
Hang Seng (HK) -16.25
India BSE 6.74
Jakarta Comp 2.03
Nikkei 300 -1.44
KL Comp -6.19
PSEi(Phil) -7.50
STI (SG) 4.13
Kospi (Korea) -20.13
SET (Thai) -2.08
HNX -54.22
Vnindex -29.80
-60.00 -50.00 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 0.00 10.00

Nguồn: WSJ.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 25

H.18: Biến động giá cổ phiếu theo ngành nghề hếthttp://www.bized.co.uk

30/11/2022
-52.4%
Lưu trú, ăn uống
Thép và sản phẩm thép -49.3%
Lâm sản và Chế biến gỗ -36.8%
Sản xuất giấy -34.6%
Môi giới chứng khoán -33.6%
Bất động sản -28.9%
Dầu khí -27.7%
Du lịch và Giải trí -23.8%
Hàng May mặc -21.6%
Xây dựng -17.1%
Ngân hàng -17.0%

Bán lẻ -13.5%
Nuôi trồng nông & hải sản -1.0%
Giầy dép -0.5%
Bảo hiểm 3.8%
Vận tải hành khách & Du lịch 6.0%
Khai thác Than 24.3%
Chăm sóc y tế 26.2%
SP hóa dầu, Nông dược & H.chất khác 27.6%
Đào tạo & Việc làm 58.7%

-60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80%

Nguồn: tính toán của tác giả theo số liệu của FiinGroup.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 26

13
 2. Xu hướng lãi suất và tỷ giá http://www.bized.co.uk

H.19: Dự báo giá dầu thô WTI hết 2022 và 2023 (USD/thùng)
West Texas Intermediate (WTI) crude oil price (dollars per barrel)

140

120 114.84

100
STEO forecast
West Texas
80
Intermediate (WTI) spot price NYMEX
futures price
60

40 - Giá dầu thô Brent bq 2022 =

101,5 USD/barrel (+43,6%);
20
- 2023 = 92,4 USD/barrel (-9%).
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Data source: U.S. Energy Information Administration, Short-Term Energy Outlook, December 2022,
CME Group, Bloomberg, L.P., and Refinitiv an LSEG Business
Note: Confidence interval derived from options market information for the five trading days
ending December 1, 2022. Intervals not calculated for months with sparse trading in near-the-
money options contracts.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 27

2. Xu hướng lãi suất và tỷ giá http://www.bized.co.uk

H.20: Dự báo giá năng lượng và hàng hóa

Nguồn: IMF 10-2022.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 28

14
 H.21: Tình hình tăng lãi suất của 10 NHTW lớn
http://www.bized.co.uk

trên thế giới hết tháng 10/2022

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 29

H.22: Dự báo tăng/giảm lãi suất 2023-2024

http://www.bized.co.uk

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 30

15
 H.23: Dự báo tăng/giảm lãi suất ở Châu Áhttp://www.bized.co.uk
2023-2024

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 31

http://www.bized.co.uk
Tác động của việc tăng lãi suất
• Lãi suất USD và nhiều ngoại tệ khác (trừ Nhật và TQ) tăng
• USD tăng giá mạnh  rủi ro tỷ giá
• Chi phí vay nợ, trả nợ tăng; rủi ro vỡ nợ tăng
• Dịch chuyển kênh đầu tư về tài sản, khu vực an toàn hơn và lãi suất
tăng  có hiện tượng rút vốn khỏi thị trường mới nổi, thanh
khoản căng hơn;
• DN, nhà đầu tư cân nhắc đầu tư, tiêu dùng (nhất là bằng vay nợ) kỹ
lưỡng hơn; tìm kênh trú ẩn, an toàn nhiều hơn
• Tuy nhiên, rủi ro địa chính trị có thể thay đổi xu hướng nêu trên.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 32

16
 H.24: Lãi suất điều hành của Việt Nam 2022-2023
http://www.bized.co.uk

Nguồn: Reuters, SBV.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 33

H.25: Tỷ giá nội tệ so với USD (trừ DXY, %, 1/1 – hết 9/12/2022)
http://www.bized.co.uk

DXY 9.89
RUB 16.69
GBP -10.65
AUD -7.32
EUR -8.15
JPY -15.89
CNY -8.97
INR -9.65
IDR -8.53
KRW -9.33
MYR -5.85
PHP -8.06
SGD -0.44
TWD -9.85
THB -4.00
VND -4.02

-20.00 -15.00 -10.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00

Nguồn: Bloomberg 2022.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 34

17
 Bảng 5: Dự báo tỷ giá đồng tiền chính (so với USD)
http://www.bized.co.uk

TƯD Q4.22 Q1.23 Q2.23 Q3.23 Q4.23 Q1.24 Q4.24 Tăng/giảm

EUR/USD 0.92 0.92 0.95 0.98 1 1.02 1.1 EUR
USD/JPY 148 148 145 143 140 138 130 JPY
GBP/USD 1 1 1.06 1.11 1.14 1.16 1.25 GBP
USD/CAD 1.37 1.34 1.31 1.27 1.24 1.24 1.25 CAD
AUD/USD 0.61 0.63 0.65 0.68 0.7 0.72 0.72 AUD
USD/CNY 7.35 7.3 7.1 6.95 6.9 6.8 6.3 CNY
USD/INR 85 82 81 80 81 82 82 INR
USD/IDR 15600 15100 15000 14950 14800 14750 14500 IDR
USD/KRW 1500 1450 1350 1300 1250 1250 1250 KRW
USD/PHP 61.5 60 58.7 58.5 58 57.75 56.5 PHP
USD/SGD 1.47 1.43 1.39 1.38 1.37 1.35 1.32 SGD
USD/TWD 33 31.3 30 29.5 29.1 28.7 28.2 TWD
USD/THB 38.7 38.5 38.2 38 37.8 n.a n.a THB ổn định
USD/VND 24.500 24.400 24.300 24.200 24.000 n.a n.a n.a

Nguồn: MUFG, UOB, Viện ĐTNC BIDV (tháng 11/2022).

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 35

http://www.bized.co.uk

3. Một số dự báo thị trường BĐS năm 2023

• Tóm tắt thị trường BĐS 2022:

– Đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng;
– Cung giảm, cầu giảm mạnh, giá đi ngang (có giảm nhẹ
với đất nền) hoặc tăng nhẹ với căn hộ…);
– Giao dịch và hấp thụ giảm mạnh, doanh thu sụt giảm;
– Tái cấu trúc, sàng lọc, M & A diễn ra;
– Tác động lan sang các lĩnh vực khác khá rõ nét.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 36

18
 http://www.bized.co.uk

Nguyên nhân chính của sự sụt giảm thị trường BĐS 2022-2023

H.26: Sáu yếu tố chi phối/tác động thị trường BĐS

KTVM

Thông tin,
dữ liệu, Pháp lý &
tính minh Quản lý,
bạch giám sát
+ đặc thù của
BĐS VN: 4Đs
Cung - Quy
cầu và giá hoạch và
CSHT

Tài chính

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 37

http://www.bized.co.uk

Một số vấn đề lớn cần quan tâm từ nay đến hết

năm 2022 và 2023
• Pháp lý
• Nút thắt vốn (trong đó có đáo hạn trái phiếu DN BĐS);
• Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường, dự án BĐS
(sửa qui định pháp luật, kích cầu?);
• Kiểm soát rủi ro hệ thống (liên thông giữa tài chính – BĐS);
• Tái cơ cấu & chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 38

19
 H.27: Cơ cấu nguồn vốn BĐS hết 10T/2022
http://www.bized.co.uk

(tổng khoảng 463.000 tỷ đ)

FDI giải ngân
7.0% Vốn tự có (10% vốn
Phát hành cổ phiếu ĐK)
1.9% 8.9%

TPDN
10.8%

Tín dụng
71.3%

Thông thường, vốn tín dụng khoảng 50-55%; năm 2022 cao hơn do huy động từ thị trường vốn giảm mạnh.
Nguồn: tính toán sơ bộ của Viện ĐTNC BIDV dựa trên số liệu của NHNN, VBMA, HOSE, TCTK.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 39

http://www.bized.co.uk

H.28: Phát hành TPDN 10 tháng đầu năm 2022

700 120%
109.7% 637.0
100%
600
80%
500 463.0
60%
400 42.5% 40%
37.2% 325.0 37.6% 333.0
300 20%
0%
200 155.0
113.0 -20%
100
-40%
-51%
0 -60%
2017 2018 2019 2020 2021 10T/2022
Khối lượng phát hành (nghìn tỷ VND) (trái) Tăng trưởng (%) (RHS)

Nguồn: VMBA, Viện ĐTNC BIDV.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 40

20
 http://www.bized.co.uk
H.29: Cơ cấu phát hành TPDN hết 11T/2022
Khác, 10.65%

Tiêu dùng, 2.88%

Chứng khoán, 3.94%

Xây dựng, 8.28%

TCTD, 53.80%

BĐS, 20.45%

Nguồn: VMBA, Viện ĐTNC BIDV.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 41

H.30: Lượng trái phiếu DN BĐS phát hành và đáo hạn (nghìn tỷ đ)

Trái phiếu BĐS phát hành 2019 – 11T/2022 Trái phiếu BĐS đáo hạn từ ngày 15/11/2022
250 140

214.44
120
200

100

150 80
88.84
89.42
60

100 81.06
40
71 49.64
42.19
51.8 20
50 30.21
36.73 17.33 22.39
4.62 5.97 6.39 7.17
0
2022 2023 2024 2025 2026 Sau 2026
0
2019 2020 2021 11T/2022 Niêm yết Chưa niêm yết

Nguồn: Fiinpro, VBMA, Viện ĐT & NC BIDV tổng hợp.

12/12/2022 C.V.Lực/Nguồn vốn BĐS 42

21
 http://www.bized.co.uk

Một số dự báo thị trường năm 2023

• Bài toán TPDN đáo hạn là một thách thức cần giải quyết
• Sàng lọc, tái cấu trúc và phục hồi dần
• Nguồn cung, pháp lý dần dần được tháo gỡ
• BĐS đất nền, khu công nghiệp, nhà ở tiếp tục điều chỉnh
và khả quan;
• Thị trường lành mạnh hơn, thực chất và bền vững hơn
• Nào khác?: trao đổi.

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 43

4. Giải pháp đối với doanh nghiệp BĐS

– Cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá…;
– Chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi (nhà là các chương trình
nhà xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ…);
– Có phương án cụ thể, khả thi đối với TPDN đáo hạn 2023-2024;
– Đa dạng hóa nguồn vốn (tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, REIT…)
– Thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro (nhất là rủi ro pháp lý, tài chính);
– Phục hồi xanh, tăng trưởng xanh  BĐS xanh đang là xu thế
– Chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới
– Từ nay đến hết 2022 và 2023: vững tâm vượt khó, nền tảng tương lai!!

14+16/12/2022 C.V.Lực/KTe và BĐS 44

22