TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ
LỚP QUẢN TRỊ - LUẬT 46A1

MÔN: HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
BUỔI THẢO LUẬN THỨ HAI: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG
GIẢNG VIÊN: ThS. ĐẶNG THÁI BÌNH

DANH SÁCH NHÓM 6

STT HỌ TÊN MSSV

1 Nguyễn Ngọc Ánh 2153401020027
2 Phạm Thị Ngọc Bích 2153401020031
3 Nguyên Việt Đức 2153401020052
4 Nguyễn Tuấn Dũng 2153401020058
5 Nguyễn Thị Kiều Duyên 2153401020065
6 Bùi Thị Trà Giang 2153401020068
7 Phạm Thị Hương Giang 2153401020071
8 Nguyễn Đức Hân 2153401020080
 MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ............................................... 1
Tình huống: ....................................................................................................................... 1
Câu 1: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên................... 1
VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG....................... 3
Khái quát nội dung của Án lệ số 04/2016/AL: ........................................................................ 3
Tóm tắt tình huống: ............................................................................................................ 3
Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao kết hợp
đồng? ................................................................................................................................. 3
Câu 2: Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng trong một hệ thống pháp luật
nước ngoài. ........................................................................................................................ 4
Câu 3: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong
tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao? ..................................................................... 5
VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC ................... 7
Tóm tắt bản án số 609/2020/DS-PT ngày 12/11/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ
Chí Minh. ........................................................................................................................... 7
Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS
2005 về chủ đề đang được nghiên cứu .................................................................................. 7
Câu 2: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện
được được xác định như thế nào? Vì sao?............................................................................. 8
Câu 3: Trong vụ án trên, đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu
do đối tượng không thể thực hiện được? ............................................................................. 10
Câu 4: Trong vụ án trên, Toà án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện
được có thuyết phục không? Vì sao? ................................................................................... 10
VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN .............. 11
Tóm tắt bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Toà án nhân dân TP. Thủ Dầu Một, tỉnh
Bình Dương...................................................................................................................... 11
Đối với vụ việc thứ nhất ..................................................................................................... 12
Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?............................................................... 12
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên
xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì? ....................................................................... 12
Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu .......... 13
Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu.................................................................................................................................. 13
Đối với vụ việc thứ hai ....................................................................................................... 13
Tóm tắt Quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự Tòa án ................ 13
nhân dân tối cao. .............................................................................................................. 13
Câu 5: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả
tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu? ........................................................... 14
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa
vụ)? ................................................................................................................................. 14
Câu 7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh
nghĩa vụ. .......................................................................................................................... 15
 VẤN ĐỀ 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

Tình huống:

Tháng 1 năm 2018, A (pháp nhân), B (cá nhân) và C (cá nhân) gửi cho D một đề
nghị giao kết hợp đồng (là điều khoản về phương thức giải quyết tranh chấp, bằng văn
bản và có chữ ký của cả 3 chủ thể). Tháng 1 năm 2020 và tháng 2 năm 2020, D đã gửi
cho A và B chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của mình nhưng D không chứng minh
được đã gửi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng cho C (C không thừa nhận đã nhận
được chấp nhận đề nghị giao kết của D).

Sau đó, các bên có tranh chấp về sự tồn tại của Hợp đồng (thỏa thuận về giải
quyết tranh chấp) và Tòa án đã xét rằng: (1) bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề
nghị giao kết hợp đồng theo quy định của Điều 400 BLDS 2015; (2) chấp nhận chưa
được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều 394 BLDS 2015 và (3)
chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.

Câu 1: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên.

Trong tình huống trên, chúng ta có thể xác định như sau, D không chứng minh
được C nhận được chấp nhận giao kết hợp đồng, C cũng không thừa nhận thì trong
trường hợp này không có cơ sở để xác định C đã nhận được chấp nhận hợp đồng từ D.
Vì vậy, có cơ sở để xem C chưa nhận được chấp nhận từ D.

Tháng 1/2018 thì A, B, C gửi đề nghị giao kết hợp đồng cho D nhưng mãi đến
1/2020 thì D mới gửi phản hồi. Như vậy, là đã hai năm kể từ ngày đề nghị được gửi.
Khoản 1 Điều 394 BLDS 2015 quy định: “Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời
thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực khi được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên
đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận
này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời.

Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có
hiệu lực nếu được thực hiện trong một thời hạn hợp lý”.

Như vậy, tình huống trên là bên đề nghị không có ấn định thời hạn trả lời thì sự
trả lời chấp nhận của bên được đề nghị sẽ có hiệu lực nếu nó nằm trong một khoảng
thời gian hợp lý. Đây là điểm mà BLDS 2015 mới bổ sung1. Nếu như không có quy
định này thì nếu không có ấn định thời hạn trả lời thì bên được đề nghị có thể trả lời bất
cứ lúc nào cũng được (vô thời hạn). Tuy nhiên, thế nào là thời gian hợp lý thì BLDS

1Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài
hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam,, Chương 2, tr.183.

1
2015 không có câu trả lời. Việc xác định một khoảng thời gian nào đó có phải là thời
gian hợp lý hay không phải dựa trên cơ sở thực tế của từng tình huống cụ thể.

Trong trường hợp này, hợp đồng được đề nghị xác lập giữa các bên là hợp đồng
thoả thuận về việc giải quyết tranh chấp. Vậy việc yêu cầu thoả thuận này có phải là cấp
bách không? Thời gian hai năm có phải là thời gian hợp lý không? Vấn đề này cần phải
xem thói quen, hoặc tập quán trong hoạt động giữa các bên. Theo quy định tại Điều 429
BLDS 2015: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng
là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp
pháp của mình bị xâm phạm". Vì vậy, nếu các bên có tranh chấp thì thời hiệu khởi kiện
để yêu cầu Toà án giải quyết là 03 năm. Quay trở lại với tình huống trên, bên được đề
nghị là D trả lời chấp nhận cho bên A, B là sau hai năm kể từ thời điểm đưa ra đề nghị.
Xét yếu tố này thì cũng có thể cho thấy thời gian này vẫn là hợp lý vì chưa quá thời hiệu
khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp về hợp đồng. Vì vậy, Toà án cho rằng
bên được đề nghị trả lời chấp nhận không nằm trong thời gian hợp lý là không có cơ sở,
thiếu thuyết phục.

Thứ hai, đặt ra vấn đề Toà án cho rằng bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận
đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định tại Điều 400 BLDS 2015. Vậy quan điểm này
có thuyết phục không? Theo quy định, hợp đồng sẽ được giao kết nếu như bên đề nghị
nhận được chấp nhận giao kết. Xét trong tình huống trên, A, B, C cùng ký vào một văn
bản gửi cho D thì liệu chúng ta xem A, B, C là một bên (bên đề nghị) hay từng bên bên
A, bên B, bên C. Vấn đề này hiện cũng chưa rõ vì A (pháp nhân), B và C đều là cá nhân
là những chủ thể có tự nhân danh mình để tham gia vào giao dịch dân sự. Nếu chúng ta
xác định A, B, C cùng là một bên trong mối quan hệ này thì đương nhiên việc D gửi
cho A, B chấp nhận giao kết mà không cho biết là A, B không nhận được thì có thể xem
như bên đề nghị đã nhận được chấp nhận của bên được đề nghị vì nếu là một bên thì D
cũng chỉ cần gửi cho người đại diện hoặc một chủ thể trong bên đó là được nếu như
không có ấn định việc trả lời phải gửi cho ai?

Nếu chúng ta xem xét A, B, C là từng bên độc lập trong mối quan hệ này thì
đương nhiên việc Toà án xác định bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận của bên được
đề nghị là không thuyết phục. Bởi lẽ chỉ có C là xem như chưa nhận được còn A với B
nhận được rồi cũng như xem xét trong thời gian hợp lý thì hoàn toàn có cơ sở để khẳng
định hợp đồng đã được giao kết giữa các bên A, B và D chứ không phải tất cả bên đề
nghị như Toà án nhận định.

Từ các lập luận trên có thể dẫn đến một hệ quả đó là lập luận thứ ba của Toà án
là không có căn cứ. Bởi lẽ, đây là thời hạn hợp lý và ít nhất hợp đồng đã được giao kết
nên hiển nhiên việc chấp nhận của D không được xem như là một lời đề nghị mới.

2
 Từ các yếu tố mà chúng em đã phân tích như ở trên, chúng em cho rằng hướng
giải quyết của Toà án là không có căn cứ, không thuyết phục.

VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT

HỢP ĐỒNG.

Khái quát nội dung của Án lệ số 04/2016/AL:

Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên
ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên
trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo
thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng
nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công
khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải
xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

Tóm tắt tình huống:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình ông Bùi, bà Chu cho
ông Văn diễn ra năm 2001. Năm 2004, ông Văn đã xây dựng chuồng trại trên đất chuyển
nhượng, các bên làm thủ tục chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và gia đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì. Tuy nhiên, nay
các con bà Chu và ông Bùi yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu
vì chưa có sự đồng ý của họ và Tòa án đã áp dụng Án lệ số 04/2016/AL.

Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao
kết hợp đồng?

Theo Khoản 2 Điều 404 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng dân sự cũng được
xem là giao kết khi hết hạn trả lời mà bên nhận đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận
im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.”

Theo khoản 2 Điều 393 BLDS 2015 quy định: “Sự im lặng của bên được đề nghị
không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận
hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.”

Theo BLDS 2015 quy định thì trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen
được xác lập giữa các bên thì ngoài ra sự im lặng trong giao kết không được coi là chấp
nhận đề nghị giao kết hợp đồng.

3
 Có thể thấy, BLDS 2015 đã bổ sung thêm một quy định mới mà trước đó chưa
từng tồn tại. BLDS vẫn xác định im lặng không được coi là một sự trả lời chấp nhận đề
nghị giao kết hợp đồng nhưng lại có đến hai ngoại lệ (nếu như có sự thỏa thuận giữa
các bên hoặc theo thói quen đã được các bên xác lập trước đó) thì vẫn xem như sự im
lặng đó là chấp nhận giao kết hợp đồng.

Và đó cũng là điểm mới của BLDS 2015 về vai trò của im lặng trong giao kết
hợp đồng. BLDS 2015 có quy định cụ thể, rõ ràng hơn về vấn đề này nhằm giúp hạn
chế những trường hợp phát sinh tranh chấp không đáng có từ việc im lặng. Đồng thời,
việc điều chỉnh này giúp mở rộng phạm vi, đối tượng điều chỉnh, phù hợp với thói quen,
tập quán giao kết hợp đồng, mua bán hàng hóa.

Ngoài ra, chúng ta có thể hiểu theo hướng bản thân sự im lặng không là chấp
nhận nhưng nếu bên cạnh sự im lặng (biết nhưng không nói gì) mà có yếu tố khác (như
giao hàng, trả tiền, lời đề nghị hoàn toàn vì lợi ích của người được đề nghị) thì vẫn có
thể chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.2

Câu 2: Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng trong một hệ thống
pháp luật nước ngoài.

Quy định về vai trò của im lặng trong hợp đồng trong hệ thống pháp luật Pháp
được thể hiện tại Điều 1120 BLDS Pháp (vừa mới được sửa đổi, bổ sung vào năm 2016).
Theo đó có nội dung im lặng không có giá trị chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ
trường hợp luật, tập quán, quan hệ thương mại hay hoàn cảnh đặc biệt suy luận khác.3

Hệ thống pháp luật của các nước như: Anh, Đức, Áo, Bỉ, Hy Lạp, Italia, Đan
Mạch, Tây Ban Nha cũng quy định tương tự và cũng đều có hướng quy định rằng nếu
có thỏa thuận hay thói quen thì im lặng vẫn có thể là chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng. Ở các nước, im lặng vẫn được xem là chấp nhận hợp đồng nếu đó là một thói
quen hay một tập quán ở một ngành nghề nào đó cho rằng sự im lặng của một bên được
hiểu là sự chấp nhận hợp đồng hoặc giữa các bên đã tồn tại quan hệ làm ăn trước đó
thông qua việc kí kết lặp đi lặp lại hợp đồng có cùng bản chất. Nếu đề nghị giao kết hợp
đồng được đưa ra hoàn toàn vì lợi ích của bên được đề nghị thì cũng được xem như là
biết mà không phản đối là đã chấp nhận giao kết hợp đồng.4

BLDS Đức cho rằng: Việc chấp nhận bằng im lặng là hợp pháp nếu có thể lý giải
được sự im lặng đó phù hợp với tập quán chung, hoặc nếu người đề nghị thỏa mãn như

2 Đỗ Văn Đại (chủ biên), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb. Hồng Đức
Hội Luật gia Việt Nam, 2017, tr. 404.
3 Đỗ Văn Đại (2020), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Đại học quốc gia TP.HCM,

bản án số 26-28, tr.250.

4 Đỗ Văn Đại (2020), Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Đại học quốc gia TP.HCM,

Bản án số 26-28, tr.250-251.

4
vậy. Điều 151 của Bộ luật này quy định: “Hợp đồng được giao kết bởi chấp nhận đề
nghị, không cần thiết rằng người đề nghị được thông báo về chấp nhận, nếu việc thông
báo như vậy không hoàn toàn bình thường theo tập quán chung, hoặc nếu người đề
nghị đã khước từ nó. Thời điểm mà đề nghị mãn hạn được xác định phù hợp với ý chí
của người đề nghị thể hiện trong đề nghị hoặc hoàn cảnh”.

BLDS Liên Bang Nga cũng có các quy định về vấn đề này phù hợp với quan
niệm chung của thế giới ngày nay. Khoản 2 Điều 438 của Bộ luật này quy định: “Sự im
lặng không được xem là chấp nhận, trừ khi có sự khác biệt phát sinh từ pháp luật, từ
tập quán kinh doanh, hoặc từ quan hệ trước đó giữa các bên”.

Câu 3: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?

Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển

nhượng trong tình huống trên là hoàn toàn thuyết phục.

Phân tích tình huống Án lệ số 04/2016/AL cho thấy để có thể áp dụng tương tự
thì tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển
nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có
đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không
ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận
chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không
ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người
đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, bản chất của đường lối xét xử
trong Án lệ trên là việc một bên định đoạt tài sản chung mà không có sự đồng ý của bên
còn lại nhưng bên còn lại biết mà không phản đối thì có thể xem xét áp dụng. Tương tự,
nếu chúng ta xác định bản chất của Án lệ số 04/2016/AL là như vậy thì hoàn toàn có
thể áp dụng cho các tình huống như: tài sản chung của hộ gia đình hoặc tài sản chung
của các đồng thừa kế, tài chung sở hữu chung khác mà một bên định đoạt, các bên còn
lại biết hoặc không phản đối thì vẫn có thể áp dụng tương tự theo đường lối xét xử của
Án lệ số 04/2016/AL. Có thể áp dụng được là bởi vì chủ sở hữu có quyền định đoạt tài
sản của mình nhưng hành vi thể hiện sự đồng ý của họ hoàn toàn có thể xem xét việc
họ biết mà không phản đối (xem như đồng ý một cách ngầm định).

Xét vụ việc được nêu trong Án lệ 04/2016/AL và vụ việc trong tình huống trên,
ta thấy rằng tài sản của cả hai vụ việc trên đều thuộc sở hữu chung hợp nhất được quy
định tại Điều 210 BLDS 2015. Các chủ sở hữu chung còn lại của hai vụ việc trên đều
biết việc chuyển nhượng nhà đất nhưng không ai có ý kiến gì. Nhưng sau này vì một số
lý do nào đó mà các sở hữu chung này yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu.

5
 Theo tình huống đã nêu trong yêu cầu, thì có thể thấy phần đất do ông Bùi, bà
Chu chuyển nhượng cho ông Văn là đất thuộc sở hữu chung của Hộ gia đình. Mà hiện
nay theo quy định tại khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 quy định như sau:

“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình
được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động
sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự
thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Như vậy, có thể thấy phần đất trên là thuộc sở hữu chung của các thành viên
trong hộ gia đình ông Bùi, bà Chu. Ông Bùi, bà Chu xác lập giao dịch chuyển giao
quyền sử dụng đất cho ông Văn mà không có sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại là
không đúng quy định của pháp luật vì ông Bùi, bà Chu đã định đoạt luôn phần tài sản
của người khác. Tuy nhiên, sau khi chuyển nhượng, các bên đã làm thủ tục chuyển
nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cả gia đình bà Chu,
ông Bùi (bao gồm các đồng sở hữu còn lại với phần đất đó) không có ai có ý kiến gì.
Thậm chí, trong một thời gian dài, không ai có phản đối gì. Sau đó, ông Văn đã tiến
hành xây dựng các công trình (chuồng trại) trên phần đất đó. Tuy nhiên, sau này vì một
lý do nào đó, các con của bà Chu và ông Bùi yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng
vô hiệu vì chưa có sự đồng ý của họ. Việc các con của hai ông bà biết việc chuyển
nhượng của cha mẹ đã chuyển nhượng đất trong một thời gian dài, biết ông Văn đã xây
dựng một số các công trình trên đất mà không phản đối nay lại vì một lý do nào đó lại
phản đối, đòi vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng, điều đó thể hiện sự không thiện chí
trong giao dịch dân sự. Do đó, nếu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu, ông Văn
buộc phải tháo dỡ những công trình trên đất được chuyển nhượng thì sẽ làm ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích hợp pháp với ông.

Theo khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP quy định về Nguyên tắc
áp dụng án lệ trong xét xử:

“Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ để giải quyết
các vụ việc tương tự, bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau
phải được giải quyết như nhau. Trường hợp áp dụng án lệ thì số bản án, quyết định của
Toà án có chứa đựng án lệ, tính chất, tình tiết vụ việc tương tự được nêu trong án lệ và
tính chất, tình tiết vụ việc đang được giải quyết, vấn đề pháp lý trong án lệ phải được
viện dẫn, phân tích, làm rõ trong bản án, quyết định của Toà án; trường hợp không áp
dụng án lệ thì phải phân tích, lập luận, nêu rõ lý do trong bản án, quyết định của Toà
án.”

6
 Tinh thần của Án lệ cũng dựa trên lẽ công bằng khi tại thời điểm chuyển nhượng
nhà đất, người kia biết mà không phản đối gì thì xem như đồng ý với việc chuyển
nhượng đất. Án lệ thuyết phục là án lệ phù hợp với lẽ công bằng, thể hiện lẽ công bằng.

Từ các nội dung trên có thể thấy về bản chất thì tình huống trên giống với Án lệ
số 04/2016/AL (đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng nhà đất, đều là hợp đồng chuyển
nhượng, đều là tài sản chung), đều là trường hợp mà tài sản chung được chuyển nhượng
nhưng chỉ có chữ ký của một người sở hữu tài sản chung đó, còn những đồng sở hữu
khác đã thể hiện sự đồng ý qua hành vi (biết nhưng không phản đối).

Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL vào tình huống để công nhận hợp
đồng chuyển nhượng là hoàn toàn hợp lý.

VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC

HIỆN ĐƯỢC

Tóm tắt bản án số 609/2020/DS-PT ngày 12/11/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao
tại TP. Hồ Chí Minh.
Bà H chuyển nhượng thửa đất số 20 đất cho ông N1. Tại phiên toà phúc thẩm, ông N1
yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông với bà H vì ông đã thanh toán
đầy đủ số tiền và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Toà
án lại xác định trên thửa đất số 20 (đối tượng trong hợp đồng) lại có nhà và mồ mả của
người thứ ba, việc bà H và ông N1 xác lập hợp đồng chuyển nhượng mà không có ý
kiến của chủ sở hữu hợp pháp là không đúng nên đối tượng của hợp đồng không thể
thực hiện được. Vì vậy, Toà án đã tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất nói trên
của bà H và ông N1.

Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015
và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu
Những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên
cứu là:

- Thứ nhất, tại Điều 408 BLDS 2015 đã thay thế từ “ký kết” thành “giao kết” hợp đồng.

- Thứ hai, tại khoản 1 Điều này đã bỏ cụm từ “vì lý do khách quan”.

- Thứ ba, khoản 3 của Điều này đã thay đổi cụm từ “có giá trị pháp lý” thành một câu
từ khác với nội dung “Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng

7
đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện
được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực”.

Suy nghĩ của nhóm chúng em về những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005
về chủ đề đang được nghiên cứu:

- Thứ nhất, Điều 411 BLDS 2005 có quy định trong trường hợp hợp đồng vô hiệu do
không thể thực hiện được nhưng chỉ khoanh vùng ở trường hợp “vì lý do khách quan”
trong đó thực tiễn vận dụng điều luật này còn có cả cho trường hợp không thể thực hiện
vì lý do “chủ quan” như trường hợp các bên không thỏa thuận về tứ cận của mảnh đất
được chuyển nhượng hay đời máy cụ thể nên hợp đồng không thể thực hiện được vẫn
còn rất nhiều bất cập. Như vậy, việc khoanh vùng như ở BLDS 2005 không thuyết phục
vì nếu áp dụng đúng luật thì việc nguyên nhân xuất phát vì lý do chủ quan thì lại làm
cho hợp đồng có hiệu lực nhưng vẫn có sự tồn tại của đối tượng không thể thực hiện
được và trong trường hợp này phải làm gì? Câu hỏi không có câu trả lời thuyết phục.
Do đó, nên bỏ cụm từ “lý do khách quan” thì điều luật sẽ trở nên hợp lí hơn trong việc
xác định liệu hợp đồng có hiệu lực hay không.

- Thứ hai, BLDS 2005 có nói về “ký” kết hợp đồng và thuật ngữ này không có tính bao
quát vì ký kết chỉ đúng cho hợp đồng bằng văn bản có chữ ký trong khi đó hợp đồng có
thể được hình thành mà không có chữ ký (như hợp đồng miệng, hợp đồng được giao
kết thông qua im lặng,...). Việc thay đổi từ “ký” kết bằng từ “giao” kết có tính bao quát
hơn.

- Thứ ba, khoản 3 của Điều này đã thay đổi cụm từ “có giá trị pháp lý” thành câu từ
khác với nội dung “Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối
với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được
nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực”. Những thay đổi ở Điều 408 BLDS
2015 theo hướng hoàn thiện hơn, phù hợp với thực tế hơn và thuận tiện cho các hoạt
động tư pháp.

Câu 2: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể
thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?

Theo Điều 408 BLDS 2015 thì hợp đồng vô hiệu do hợp đồng có đối tượng
không thể thực hiện được:

“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được
thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng
có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên

8
kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên
kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp
hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn
lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.”

Cần hiểu thế nào là đối tượng không thực hiện được thì mới áp dụng thời hiệu
nào để chính xác. Quy định về đối tượng không thực hiện được không được quy định
rõ ràng trong điều luật, nhưng ở bộ luật mới thì đã khắc phục được quy định ở bộ luật
cũ.

Cụ thể tại khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 quy định trường hợp hợp đồng vô hiệu
do không thể thực hiện được nhưng chỉ ở trường hợp “vì lí do khách quan”. Tuy nhiên
trong thực tế thì đối tượng không thể thực hiện được có thể vì lí do khách quan lẫn chủ
quan.

Ví dụ rõ ràng hơn đó là trường hợp các bên không thỏa thuận về các mặt tiếp
giáp của mảnh đất được chuyển nhượng (đối với hợp đồng chuyển nhượng đất) hay đời
máy cụ thể (đối với hợp đồng mua bán máy móc, thiết bị) nên hợp đồng không thể thực
hiện được. Trường hợp này hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
Vậy thì thời hiệu để khởi kiện trong trường hợp này là bao lâu?

Phải hiểu thời hiệu để tuyên giao dịch vô hiệu nghĩa là hết thời gian đó mà không
thực hiện tuyên bố vô hiệu thì giao dịch/ hợp đồng mặc nhiên sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên
xét lại hợp đồng có đối tượng không thực hiện được, bản chất là việc thực hiện hợp
đồng không thể xảy ra, nên thời hiệu áp dụng cho việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu là vô
thời hạn. Và trên thực tế nó không cần đến Tòa án để tuyên vô hiệu, vì bản chất là không
thể thực hiện được.

Việc cần đến Tòa án tuyên giao dịch/ hợp đồng vô hiệu là do đảm bảo quyền lợi
của các bên, cũng như bảo vệ được quyền lợi của phía yếu thế trong trường hợp giao
dịch/ hợp đồng đó có dấu hiệu không thiện chí từ một phía, và cần Tòa là phía thứ ba
đứng ra bảo vệ quyền lợi. Còn trường hợp có đối tượng không thể thực hiện được nếu
rơi vào tình huống do có sự gian dối thì áp dụng điều luật của giao kết hợp đồng do giả
tạo.

Theo tác giả Chu Xuân Minh, ngoài những trường hợp đã được quy định thì còn
những loại hợp đồng vô hiệu khác không có quy định thời hiệu cụ thể, cần áp dụng quy
định về thời hiệu khởi kiện chung của BLTTDS5.

5
Chu Xuân Minh (2008), Tài liệu tập huấn về thi hành Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng Dân sự, Nxb. Chính trị
Quốc gia, tr.155

9
 Còn theo quan điểm của GS.TS. Đỗ Văn Đại: “Do lý do làm cho hợp đồng vô
hiệu trong trường hợp này rất đặc biệt là “đối tượng không thể thực hiện” nên sẽ là
thuyết phục khi chúng ta theo hướng thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô
hiệu là không bị giới hạn”6.

Câu 3: Trong vụ án trên, đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án theo hướng hợp
đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được?

Đoạn cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực
hiện được:

“Mặt khác, tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 12/6/2018 (bút lục 368,
369) thể hiện trên phần đất thửa số 20 đang tồn tại 01 nhà mồ và 04 ngôi mộ của người
thứ ba, nhưng việc chuyển nhượng đất lại không có ý kiến của chủ sở hữu hợp pháp các
vật kiến trúc trên đất, nên quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận
chuyển nhượng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Do đó, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
theo Điều 408 Bộ luật dân sự”.

Câu 4: Trong vụ án trên, Toà án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể
thực hiện được có thuyết phục không? Vì sao?
Trong vụ án trên, Toà án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực
hiện được theo nhóm chúng em đánh giá là chưa thực sự thuyết phục.
Xét về khái niệm “Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được”, do không
được BLDS quy định rõ nên có một số quan điểm và cách lý giải trên thực tế7. Trong
các cách lý giải trên có thể chẳng hạn như đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện
được có thể là tài sản không thể chuyển giao được, công việc phải làm không thể làm
được, hoặc nếu làm thì sẽ không mang lại kết quả8. Như vậy, khái niệm này còn có
nhiều khó hiểu và cách vận dụng khác nhau nên phải tuỳ vào trường hợp cụ thể để Toà
án có thể xem xét áp dụng cho phù hợp.
Có quan điểm khi đánh giá về vấn đề này như sau: trong trường hợp này Tòa án
không nên vội vàng tuyên bố hợp đồng này vô hiệu như vậy sẽ ảnh hưởng đến quyền,
lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, nếu có căn cứ cho rằng các bên khi
chuyển nhượng có thỏa thuận chừa phần đất mộ ra, hay bên nhận chuyển nhượng tự

6
Đỗ Văn Đại (2020), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Đại học Quốc gia TP.HCM,
tr.813.
7
Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2017), Sách tình huống Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại
ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam, Vấn đề 13, tr.222.
8
Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài
hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam, Chương 2, tr.226.

10
nguyện chừa phần đất mộ thì có thể công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất9.
Nhóm chúng em đồng ý với quan điểm này vì trong vụ việc có thể cho thấy ông
N1 là người nhận chuyển nhượng thửa đất từ bà H nhưng trước khi chuyển nhượng bà
H lại biết rõ thông tin thửa đất số 20 lại đang có tranh chấp nhưng bà không cung cấp
thông tin cho ông N1 để mọi việc mua bán diễn ra suôn sẻ. Việc chuyển nhượng diễn
ra và ông N1 đã hoàn thành việc thanh toán tiền, hoàn tất các thủ tục thì nay lại phát
sinh việc trên phần đất ông được chuyển giao lại có công trình, mồ mả của người thứ
ba. Toà án nhận định điều này làm cho quyền của ông N1 không thể thực hiện một cách
bình thường, hợp đồng chuyển nhượng của bà H với ông N1 có đối tượng là quyền sử
dụng đất đối với thửa đất trên là không thể thực hiện được nếu không có ý kiến của chủ
sở hữu hợp pháp của các công trình, mồ mả trên đó. Điều này là chưa thuyết phục bởi
lẽ các bên vẫn còn cách khác để có thể thoả thuận lại để điều chỉnh hợp đồng cho phù
hợp như tự nguyện chừa phần đất mộ, công trình trên đất ra. Trong trường hợp này, Toà
án đã áp dụng một cách cứng nhắc quy định của pháp luật để vô hiệu hợp đồng này, dẫn
đến hậu quả bất lợi cho ông N1 không được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp khi ông
cũng đang là người ngay tình, cần được pháp luật bảo vệ.

VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU

TÁN TÀI SẢN

Tóm tắt bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Toà án nhân dân TP. Thủ
Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
Bà Thuý cho bà Trang vay số tiền là 100.000.000 đồng. Hai bên xác lập một hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích như là một biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Tuy nhiên, đến hạn thực hiện nghĩa vụ thì bà Trang chỉ mới
thanh toán 5.000.000 đồng cho bà Thuý nên bà Thuý khởi kiện để vô hiệu hợp đồng
chuyển nhượng đất để buộc bà Trang phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán còn lại. Do đó,
trong quá trình giải quyết vụ án, Toà án đã xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên do giả tạo nên đã tuyên vô hiệu, buộc các bên thực hiện hợp đồng vay tài
sản là bà Trang phải thanh toán phần còn lại cho bà Thuý.

9
Lê Thanh Toàn, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất- Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn
thiện pháp luật, https://www.tapchitoaan.vn/tapchi/public/chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-co-mo-ma-tren-
dat-thuc-tien-ap-dung-va-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat, truy cập ngày 15/3/2023

11
Đối với vụ việc thứ nhất

Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Cơ sở pháp lý: Điều 124 BLDS 2015.
Điều 124 BLDS (BLDS) 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một
cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô
hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó
cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp
xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao
dịch dân sự đó vô hiệu”.
BLDS nhiều lần sử dụng thuật ngữ “giả tạo” nhưng không cho biết thuật ngữ này
cần được hiểu như thế nào10. Theo một số nhà bình luận, giao dịch dân sự giả tạo là giao
dịch trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực
hiện của các bên tham gia trong giao dịch dân sự11.
Từ đó, ta có thể rút ra kết luận giả tạo trong xác lập giao dịch là hành vi thực
hiện giao dịch mà trong đó các bên hoàn toàn tự nguyện xác lập giao dịch nhưng cố ý
thể hiện ý chí không đúng với ý chí thực sự (không có sự thống nhất ý chí giữa các bên).
Các giao dịch được xác lập để che giấu một giao dịch dân sự khác bên trong là một ví
dụ về giao dịch giả tạo.

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
Đoạn của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng là :
“Nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn có thiết
lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung giấy thỏa thuận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất số AP 154638, số vào số H53166 do UBND thị xã (nay là
thành phố) Thủ Dầu Một cấp ngày 30/7/2009, tọa lạc tại phường Chánh Nghĩa, thành
phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng. Hai bên
đều thừa nhận đây là giao dịch giả tạo để cho giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay
số tiền 100.000.000 đồng”.
Và đoạn: “Đối chiếu với quy định trên với trường hợp giữa nguyên đơn và bà Trang thì
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập vào ngày 23/11/2013 giữa
nguyên đơn và bà Trang là vô hiệu do giả tạo và giao dịch vay tài sản số tiền
100.000.000 đồng là có hiệu lực”.

10
Đỗ Văn Đại (2020), Luật Hợp đồng Việt Nam–Bản án và bình luận bản án, Nxb. Đại học Quốc gia TP.HCM,
bản án 86-88, tr.721.
11
Viện nghiên cứ khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nxb. Chính trị
Quốc gia, Hà Nội, 2001, tr.280.

12
Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu
Hướng giải quyết của Toà án trong trường hợp trên là Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được ký giữa nguyên đơn và bà Trang bị vô hiệu do giả tạo nên xử
lý hậu quả hợp đồng vô hiệu (Điều 131 BLDS 2015). Khi giao kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thì nguyên đơn và bà Trang đều biết việc lập hợp đồng này
nhằm che giấu cho việc giao dịch vay tài sản. Do đó, các bên có lỗi như nhau trong việc
làm cho hợp đồng bị vô hiệu vì thế các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che giấu.
Theo nhóm chúng em, hướng xử lý của Toà án về hợp đồng giả tạo trong tình
huống trên về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu là thuyết phục, hợp lý.
Pháp luật của chúng ta theo hướng tôn trọng tự do ý chí của các bên nên quy định giao
dịch thực tế có giá trị pháp lý (nếu thoả mãn các điều kiện thông thường áp dụng cho
giao dịch này)12. Theo quy định, hợp đồng giả tạo bị vô hiệu là vô hiệu tuyệt đối, tức là
nếu Toà án phát hiện ra thì có thể tuyên bố nó vô hiệu. Việc này là cần thiết để đảm bảo
sự minh bạch, lành mạnh hoá giao dịch dân sự, tôn trọng ý chí thực sự của các bên để
có thể bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
Có thể thấy trong trường hợp này, các bên đã xác lập hai giao dịch, giao dịch giả tạo là
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để che giấu cho giao dịch thật sự là hợp
đồng vay tài sản. Bản chất của việc giả tạo này là để cho bên phía người vay phải đảm
bảo được việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Hợp đồng giả tạo không ảnh hưởng đến hợp
đồng thực sự là hợp đồng vay tài sản.Vì thế việc Toà án tuyên bố giao dịch giả tạo vô
hiệu là hoàn toàn đúng pháp luật, công nhận giao dịch bị che dấu là đã tôn trọng ý chí
thực tế của các bên, từ đó có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho họ một cách phù
hợp nhất.

Đối với vụ việc thứ hai

Tóm tắt Quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự Tòa án

nhân dân tối cao.

Nguyên đơn là bà Thu khởi kiện bị đơn là bà Anh yêu cầu bà trả số tiền gốc còn
nợ là 3,1 tỷ đồng và tiền lãi theo lãi suất Nhà nước quy định kể từ ngày vay cho đến khi
Tòa án xét xử sơ thẩm. Năm 2009, bà Thu cho bà Anh vay 3 lần với tổng số tiền là 3,7

12
Đỗ Văn Đại (2020), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Đại học Quốc gia
TP.HCM, bản án 86-88, tr.729.

13
tỷ đồng. Sau đó, bà Anh đề nghị được cấn trừ đất ở Bình Dương cho bà Thu để trừ nợ
nhưng do 2 bên không thống nhất được giá nên việc trừ nợ không thành. Ngày
14/02/2010, bà Anh trả được 600 triệu đồng tiền gốc, còn 3,1 tỷ đồng chưa trả. Ngày
26/8/2010, bà Anh chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất cho vợ chồng ông Vượng và bà Nga
với giá 680 triệu đồng. Bên cạnh đó, thỏa thuận chuyển nhượng giữa bà Anh và vợ
chồng ông Vượng không phù hợp thực tế vì giá thực tế là gần 5,6 tỷ đồng và các bên
cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Theo Tòa cấp giám đốc thẩm thì phải xác
định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng
là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh đối
với bà Thu, trên cơ sở đó buộc vợ chồng bà Anh trả nợ cả gốc và lãi cho bà Thu, đồng
thời tuyên giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là vô hiệu và phong
tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh
đối với bà Thu như Tòa án cấp sơ thẩm.

Câu 5: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả
tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu là vì “Quá trình giải quyết vụ án thì
vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh
cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ
chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà
đất trên cho vợ chồng ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh
và vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ
đồng, nhưng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng và thực tế
các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.” Ở đây vợ chồng bà Anh có thoả
thuận sẽ chuyển nhượng lại đất cho bà Thu để cấn trừ nghĩa vụ nợ nhưng sau đó vợ
chồng bà Anh đã xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo (giao dịch chuyển nhượng
nhà đất cho vợ chồng ông Vượng với giá nhà đất chuyển nhượng không phù hợp với
giá thực tế nhà đất) nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bà Thu. Tòa định
giao dịch đó là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ rồi tuyên giao dịch
bị vô hiệu.

Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh nghĩa vụ)?
Hướng xác định của Tòa án là cho rằng giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa
vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc
thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh đối với bà Thu.
Căn cứ theo Điều 129 BLDS 2005 ( Điều 124 BLDS 2015) về Giao dịch dân sự
vô hiệu do giả tạo:

14
 “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao
dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ
trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người
thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu”.
Thực tế, quy định như trên cũng có nhiều tranh cãi. Bởi lẽ, bản thân việc “giả
tạo” là đã đủ vô hiệu trên cơ sở quy định. Việc “giả tạo” hay trốn tránh nghĩa vụ dân
sự với người thứ ba là đã đủ điều kiện vô hiệu hoá giao dịch và việc đòi hỏi phải đáp
ứng cả hai điều kiện này để vô hiệu giao dịch là không thuyết phục.13
Trong Quyết định, vợ chồng bà Anh thay vì chuyển nhượng nhà đất (đang có
tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu theo cam kết nhưng lại không thực hiện đúng như
thế, làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng anh của bà là ông Vượng với
số tiền không tương ứng với giá thị trường nhà đất. Trong khi đó, nếu vợ chồng bà
Anh chuyển nhượng đất với giá trị đúng giá thực tế nhà đất thì hoàn toàn có thể trả
nợ. Điều đó cho thấy vợ chồng bà Anh không có thiện chí trong việc thực hiện nghĩa
vụ trả nợ cho bà Thu mà có dấu hiệu tẩu tán tài sản bằng cách thiết lập một giao dịch
khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bà Thu. Xét ở góc độ quy định của pháp luật thì
có thể hiểu để xem trường hợp này là vô hiệu thì phải thoả mãn hai điều kiện: giao
dịch này là giả tạo và nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Trong nội
dung của Quyết định, Toà án nhân dân tối cao chỉ tập trung đề cập việc xác lập giao
dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba mà chưa tập trung làm sáng tỏ giao
dịch này có phải là giao dịch giả tạo không? Nếu nó giả tạo thì nó đang che giấu một
giao dịch thực sự. Vậy giao dịch thực sự đó là gì? Điều này, trong phần nội dung của
quyết định vẫn còn đang bỏ ngỏ.
Tuy nhiên, trên tinh thần của BLDS: “Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công
cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác” thì hướng xử lý trên của Toà án lại
thuyết phục. Bởi lẽ, khi vợ chồng bà Anh thực hiện việc tẩu tán tài sản là đã xâm
phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người cho vay. Vì vậy, người
cho vay trong trường hợp cần phải được bảo vệ. Vì thế, việc Toà án vô hiệu các giao
dịch nhằm tẩu tán tài sản của vợ chồng bà Anh là chưa phù hợp với quy định của
BLDS nhưng phải thuyết phục, hợp tình, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của
chủ nợ.

Câu 7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm
trốn tránh nghĩa vụ.
Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh
nghĩa vụ là bên nhận chuyển nhượng là ông Vượng sẽ phải hoàn trả quyền sử dụng đất

13Đỗ Văn Đại (2020), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Đại học Quốc gia
TP.HCM, bản án 89-92, tr.762.

15
lại cho về lại cho vợ chồng bà Anh, sau đó vợ chồng bà Anh phải hoàn trả số tiền là giá
trị chuyển nhượng đất lại cho ông Vượng. Vợ chồng bà Anh phải thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ với bà Thu, hoàn trả số tiền cả gốc lẫn lãi là 3.962.850.000 đồng, nếu không thể
thanh toán thì phải cấn trừ vào quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
Khi hợp đồng giả tạo vô hiệu thì việc xử lý hậu quả phải tuân theo quy định tại
Điều 131 BLDS 2015. Theo đó quy định như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn
trả…”
Như vậy, căn cứ theo khoản 2, Điều 131 BLDS 2015 quy định về hậu quả pháp
lý của giao dịch dân sự vô hiệu và Điều 124 BLDS 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng
nhà đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng sẽ bị vô hiệu.

16
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Văn bản quy phạm pháp luật
1. Bộ Luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24 tháng 11 năm 2015.
2. Bộ Luật Dân sự 2005 (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14 tháng 06 năm 2005.
3. Bộ luật Tố tụng Dân sự (Luật số 92/2015/QH13) ngày 25/11/2015.
4. Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.
5. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự
về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
6. Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao ngày 28/10/2015 về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ
7. Án lệ số 04/2016/AL

B. Tài liệu tham khảo

1. Đỗ Văn Đại (2020), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án,
Nxb. Đại học Quốc gia TP.HCM.
2. Viện nghiên cứ khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học Bộ luật Dân
sự Việt Nam, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2001.
3. Đỗ Văn Đại (chủ biên), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự
năm 2015, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam, 2017.
4. Lê Thị Hồng Vân, Sách tình huống Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt
hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam, 2017.
5. Nguyễn Nhật Thanh, Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt
hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017.
6. Lê Thanh Toàn, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất- Thực
tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật,
https://www.tapchitoaan.vn/tapchi/public/chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-
co-mo-ma-tren-dat-thuc-tien-ap-dung-va-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat, truy
cập ngày 15/3/2023